LA VIVIENDA: CRISIS

FINANCIERA E
INMOBILIARIA

Alfredo Bateman
Octubre 10 de 2007

el aleteo de una mariposa

en Pekn puede producir,
un mes despus, un
huracn en Texas

CONTENIDO
1.El hbitat, la ciudad y la vivienda
2. La vivienda y las crisis inmobiliarias
y financieras
3. Fractales y finanzas

1. El hbitat, la ciudad y la
vivienda

Qu es el hbitat humano?
Al hablar de hbitat, es necesario indicar a qu tipo de hbitat nos
estamos refiriendo; en nuestra visin, lo que existe se puede pensar
a travs de la nocin del hbitat; para ello, es pertinente tener claro
que no es lo mismo el hbitat csmico, el biolgico o el humano,
siendo ste ltimo el centro de nuestra reflexin.

Ms all de la ocupacin fsica de un territorio, el hbitat constituye el

referente simblico, histrico y social en el que se localiza el ser humano
de una manera multidimensional: poltica, econmico-social y estticoambiental, actuando complejamente en una cultura determinada. El
hbitat no se agota en un techo construido bajo el cual protegerse; es el
espacio fsico e imaginario donde tiene lugar la vida humana.
El Hbitat Humano puede ser estudiado en dos mbitos: el fsico
instrumental -lgico cientfico-, y el histrico social imaginario-. El primero
hace referencia a los procedimientos que se aplican para su estudio a
travs de la lgica matemtica, la estadstica, la geometra, etc.; el
segundo, est ligado a la perspectiva de los derechos y dems intangibles
inmanentes como la seguridad, la confianza, la libertad, la transformacin
histrica, social e imaginaria de la sociedad, y sus formas de localizacin,
interrelacin e institucin en los territorios.

La ciudad es una forma de hbitat especfico: en la actualidad es el hbitat

por excelencia del ser humano. Es ste el espacio donde se ejercen con
mayor fuerza los derechos humanos. No es una mera construccin de
edificios, es una construccin humana que ofrece la posibilidad de crear
valores como la libertad y la autonoma: creaciones por excelencia de la
ciudad, no solo en trminos fsicos, sino imaginarios.
Si bien el hbitat es diferente a la vivienda, este no puede ser entendido al
margen de la misma, incluso en muchos sentidos es su eje articulador:
Hbitat y vivienda son irreductibles e inseparables y lo son de una forma
muy particular a travs de la historia.

VIVIEND
A

ENTORNO
PRXIMO

CIUDAD
Atributos

Hogar
2
Vivienda
cuadra
manzana
barrio
UPZ
Localidad

Suelo
S. Pblicos

Vivienda 3

Pblicopublico

Dimensiones

Poltica
EconmicoSocial

Equipamiento
s

EstticoUrbanstico

Movilidad

Ambiental

Espacio
pblico fsico
Estado

Redes
fsicas,
informticas
e
imaginarias,
cohesionand
o el
territorio

REMOTO

ciudad regin
regin
regin de
ciudades
pas
unin
aduanera
unin poltica
y
econmica
Etc.

Mercado
-Sistema de
Precios
Instancias de articulacin, coordinacin,
Pblicointervencin y regulacin
Privado:
- Sector
privado
LO URBANO
Sociedad Civil

1. Es la VIVIENDA constitutiva del hbitat; en su acepcin ms general

implica un enfoque filosfico-poltico ligado a la creacin de la
ciudadana; es esencialmente un concepto poltico no fcilmente
conmensurable.
2. La VIVIENDA presentada en el entorno prximo es una categora
estadstica utilizada en los CENSOS y las Encuestas de hogares, calidad
de vida, etc., y esta relacionada con categoras como el hogar, siendo la
vivienda el lugar donde habitan los hogares objeto de estudio.
3. La VIVIENDA como atributo de la ciudad es aquella objeto de la
poltica pblica y esta sujeta al comportamiento del Mercado (oferta y
demanda) y del Estado (impuestos, regulacin, etc.) como instituciones
centrales de la sociedad contempornea. De esta vivienda es de la que
se habla como poltica macroeconmica a travs de ella o de la ciudad.

Componentes Funcionales-Instrumentales del Hbitat Urbano

Vivienda

H
Hbitat

Entorno

Componentes

Estructura
Servicios Pblicos
Equipamiento Bsico
Espacio

Localizacin
Infraestructura de Servicios
mbitos de Participacin y
Comunicacin
Seguridad y Confianza

vivienda

Estructura
Pisos
Paredes
Techos
Sismo Resistencia
Iluminacin
Ventilacin

Servicios
pblicos
Acueducto
Alcantarillado
Saneamiento
Energa
Comunicaciones

Equipamiento
Bsico

Muebles
Electrodomsticos

Espacios
Cuartos
Sala y comedor
Dormitorios
Baos, cocina
etc

Entorno

Localizacin
Riesgo
Densidad
Movilidad

Infraestructura
de servicios
Vas
Comunicacin
Bibliotecas
Puestos de salud
guarderas,
Centros deportivos, etc.

mbitos de
participacin
Parques
Iglesias
Salones Comunales
Espacio Pblico

Convivencia
Seguridad:
Atracos, robos,
violaciones etc.
Confianza:
Percepciones

Segmentacin del mercado de la construccin

Segmentacin del mercado de construccin de

vivienda

Oferta de construccin de vivienda

Demanda de construccin de vivienda

Cantidad, precio y tipologa de equilibrio en el

mercado de construccin de vivienda

La vivienda, teniendo en cuenta y el marco anterior se

diferencia del resto de los bienes de la economa en varios
aspectos, dentro de los cuales se encuentran los siguientes:
Al tener un precio tan alto, en relacin con los ingresos, el
papel del crdito es prcticamente imprescindible.
La produccin de vivienda nueva representa un pequeo
porcentaje de la oferta total, que se encuentra representada por
el stock total de vivienda.
Su adquisicin se puede realizar para varios fines como uso,
renta, inversin, demostracin, especulacin, varias de ellas,
combinaciones o todas a la vez. Sin embargo, la disposicin a
pagar no es independiente de dichos fines.
Es un bien no transable en el sentido que al ser un bien
localizado no puede ser importado o exportado; sin embargo, se
vuelve transable al volverse fungible a travs del sistema
financiero y de capitales.

 Tiene el elemento de diseo arquitectnico hace que parte del

proceso de produccin sea un proceso de creacin, como en las
artes; en algunos casos dicho elemento hace que adquiera
semejanzas con la valoracin y caractersticas de los bienes
culturales.
Cuando se adquiere la vivienda se adquiere y se valora, a su
vez, todo el entorno prximo, la localizacin, accesibilidad,
seguridad, acceso a bienes y servicios culturales, educativos,
de salud, etc. Es decir, se adquiere la posibilidad de habitar una
ciudad particular, con las economas y deseconomas propias,
as como los componentes no slo de la vivienda, sino del
entorno ligado a ella.
La heterogeneidad es tal que incluso hay una buena cantidad
de viviendas que son nicas, aunque existe otra buena cantidad
de sustitutas, es decir que las sustitutas compiten entre s en el
mercado.

2. La vivienda y las crisis

inmobiliarias y financieras

La Irracionalidad de la Racionalidad Perfecta

El economista George Akerlof, en su teora de la seleccin
adversa, as como el premio Nobel Herbert Simon y algunos
otros economistas, mostr que ha menudo es racional no ser
totalmente racional.
El esfuerzo de analizar toda la informacin disponible puede
resultar muy costoso, el esfuerzo no vale la pena. Cada familia
obtiene casi tan buenos resultados con una buena regla
prctica que siendo perfectamente racional, lo suficientemente
parecidos para hacer de la racionalidad perfecta un objetivo
irracional. La casi racionalidad puede considerarse en cierto
sentido como una forma superior de la verdadera racionalidad.
El aporte de Akerlof fue mostrar que la conducta casi racional y
la conducta perfectamente racional tienen implicaciones muy
diferentes para la poltica econmica. Incluso, una explicacin
de las recesiones es que se producen porque la gente, aunque
sea razonable, no es perfectamente racional. Durante las

Podramos hablar, en general de dos tipos de mercado, aunque

en la realidad se encuentran matices de todo tipo entre dichos
tipos de mercado: mercados como el del maz, en lo que la
conducta razonable de los individuos lleva al mercado en su
conjunto a comportarse racionalmente; y los mercados como el
de la vivienda, en lo que la conducta casi racional de los
individuos puede generar resultados globales sumamente
irracionales.
La diferencia radica en la relativa imperfeccin de la
competencia. En los mercados ms competitivos los
productores no pueden fijar el precio del mercado y por lo tanto
no pueden fijarlos mal: el mercado se ajusta relativamente
rpido por la va de los precios. En cambio, el mercado de la
vivienda es un mercado donde el producto es tan heterogneo
que se podra llegar a afirmar que en un sentido ninguna
vivienda es igual a otra y los posibles compradores slo estn
dispuestos hasta cierto punto a estudiar todas las alternativas
existentes, lo cual permite un margen para fijar el precio,
incluso de manera un poco irracional.

En general las recesiones en el sector vivienda se caracterizan

por la existencia de un enorme paro (gran stock de viviendas
que hace parte de la oferta, pero que no encuentra la demanda
correspondiente). Generalmente los excesos de oferta o
demanda se eliminan va ajuste de los precios; sin embargo en
un bien como la vivienda los precios no bajan a la velocidad
requerida para que se produzca el ajuste del mercado y esto
acurre porque los vendedores se muestran reacios a bajarlos.
Y lo anterior se produce porque, como dijimos anteriormente, la
vivienda es un bien muy distinto a los dems bienes. El
vendedor se encuentra en una disyuntiva, muy distinta que en
los otros bienes, entre vender a un precio alto y vender
rpidamente. Pedir un precio algo excesivo en un mercado
como la vivienda es una decisin irracionalmente racional, pero
si esas decisiones casi racionales se producen en una recesin
produce un el exceso de oferta de larga duracin caracterstico
de las crisis inmobiliarias.

En la actualidad, donde cada vez ms los bienes se complejizan

a la par con la sociedad, se vuelven ms heterogneos entres s
y sus precios se alejan ms de los costos de produccin, los
efectos de la casi racionalidad en la economa global son cada
vez ms evidentes. Cada vez ms los precios y salarios se
vuelven ms inflexibles a la baja y el ajuste de los mercados se
da ms lentamente, por lo cual las recesiones son ms
profundas y el ciclo econmico ms pronunciado e irregular.
Sin embargo, es necesaria la comprensin de los efectos
globales de una crisis a nivel nacional. El argumento ms
popular es el de la interconexin a nivel global, sin embargo, tal
interconexin no es lo suficientemente clara para por s sola dar
cuenta de las crisis globales; por ejemplo, entre Estados Unidos
y la Unin Europea no se explica ms del 2% de las
exportaciones totales de cada uno de los bloques: un
incremento en el producto de E.U del 1% implica un estmulo de
tan slo 0,04% de la produccin europea.
Hay una paradoja debido a que si la interdependencia global es
tan limitada cmo se explica que se den con tanta frecuencia

Paul Krugman propone que una respuesta sera plantear el ciclo

econmico como un ejemplo de la sincronizacin de fases (de
frecuencias o de dos oscilaciones). Huygens en el siglo XVII
advirti que dos relojes de pndulo colocados a la misma altura,
a ambos lados de un tabique que mediara entre dos
habitaciones, acababan por sincronizar sus movimientos.
La crisis en una economa puede generar una pequea
perturbacin que fuera necesaria para poner fin al periodo de
expansin en la otra economa. Incluso, no sera necesario que
esas dos economas estuvieran demasiado relacionadas entre s
para terminar generando un ciclo sincronizado. Aunque el
vnculo fuera moderado: volmenes de importacin
relativamente pequeos pueden llegar a producir grandes
fluctuaciones econmicas en las dos economas al mismo
tiempo. Obviamente, entre mayor sea la interdependencia
mayor ser el efecto de la crisis de un pas en el otro y entre
mayor sea la importancia econmica del pas en crisis en la
economa global, mayor ser el efecto de cascada.

3. Fractales y finanzas

La teora econmica convencional asume que el

comportamiento de los mercados, entre ellos el financiero y de
capitales, se ajustan a una pauta dcil y afirma que los precios
subirn o bajaran con la misma frecuencia: los grandes cambios
son extremadamente raros. Si se organizan todos los
movimientos en un histograma las columnas formarn una
campana de Gauss: los cambios numerosos y pequeos se
agruparn en el centro y los grandes y extraos en los
extremos.
En el caso de los mercados de capitales los supuestos son que
los cambios de precios son estadsticamente independientes y
que se distribuyen con normalidad. Los precios siguen un
camino aleatorio (paseo aleatorio). Las variables centrales en la
conformacin de portafolios de inversin son la media y
varianza, con slo esos datos se pueden una cartera de
inversin eficiente: el mayor rendimiento con el menor riesgo;
entre mayor sea el riesgo, mayor ser el beneficio esperado.
Los principales supuestos son:
La gente es racional y su nica meta es enriquecerse.

Mandelbrot plantea que los cambios en los precios no slo

tienen memoria, es decir, que el hoy si influye en el maana,
sino que esa memoria es de largo plazo.
Adicionalmente se apartan mucho de la campana de Gauss: las
oscilaciones de un ndice como el Dow Jones debera crecer por
encima del 7% cada 300.000 aos, empero, durante el siglo XX
dicho incremento se produjo 48 veces durante el siglo XX. Las
colas de las distribuciones no se adelgazan, sino que siguen una
ley potencial. Los vaivenes extremos de los precios son la
norma, no aberraciones ignorables.

La respuesta de la ortodoxia econmica ha sido sofisticar los

antiguos modelos (GARCH FIGARCH), a decir de Mandelbrot
le ponen parches a las antiguas teoras se trata de un
edificio intelectual construido sobre arena.
Para el premio Nobel de economa Paul Samuelson: Un respeto
por la evidencia me lleva a inclinarme por la hiptesis de que la
mayora de asesore en materia de carteras de inversin
deberan cambiar de oficio (hacerse fontaneros, ensear griego
o contribuir al producto nacional bruto ejerciendo de ejecutivos
de empresas).
Se observaron tendencias perturbadoras, pero se prefiri
descartarlas como datos atpicos. La kurtosis (ajuste de los
datos reales a la campana de Gauss ideal) de la campana de
Gauss es 3 (es el tercer momento poblacional), mientras tanto,
las variaciones del ndice de Standard & Poors 500 entre 1970
y 2001 tiene una kurtosis de 43,4.
Pero se siguen poniendo parches y estos lo que hacen es
sortear la evidencia contradictoria en lugar de explicarla. Se

Las turbulencias mercantiles tienden a concentrarse en el

tiempo. Los mercados funcionan en un tiempo mercantil,
distinto del tiempo del reloj lineal en que nos movemos. El
tiempo mercantil acelera el reloj en los periodos de alta
volatilidad y lo retarda en los de estabilidad.

Los mercados son turbulentos, escabrosos, irregulares.

Mandelbrot es el padre de lo que se conoce como la geometra
fractal y multifractal que es precisamente el estudio de ese tipo
de fenmenos presentes en un conjunto improbablemente
diverso de tareas.
Un fractal es un patrn o forma cuyas partes evocan el todo. Un
fractal es un objeto geomtrico cuya estructura bsica se
repite a diferentes escalas. El trmino fue propuesto por el
matemtico Mandelbrot en 1975 y deriva del Latn fractus, que
significa quebrado o fracturado. Los fractales pueden ser
generados por un proceso recursivo o iterativo, capaz de
producir estructuras auto-similares a cualquier escala de
observacin. Los fractales son estructuras geomtricas
irregulares y de detalle infinito. Es una clase especial de
invariancia simetra que relaciona un todo con sus partes.
A un objeto geomtrico fractal se le atribuyen las siguientes
caractersticas:
Es demasiado irregular para ser descrito en trminos
geomtricos tradicionales.

Los Fractales en la Naturaleza

El Encaje de Sierpinski

La Curva de Koch

La Curva de Koch

http://www.youtube.com/watch?v=gEw8xpb1aRA

La clave de la geometra fractal esta en detectar la

regularidad dentro de lo irregular, la pauta en lo uniforme. Los
fractales pueden parecer caticos, pero todos tienen un
origen simple, son la expresin lgica de unas pocas ideas,
reglas o relaciones matemticas (pueden ser deterministicas,
pero tambin contener elementos aleatorios). Reglas simples
dan lugar a estructuras complejas, y las estructuras
complejas se de-construyen en reglas simples.
En los mercados todos los grficos de precios se parecen en
su aspecto general, no se podra decir si son diarios,
mensuales, trimestrales, etc, todos son igualmente
movedizos.
Tenemos una pauta fractal en los mercados, incluso
Mandelbrot afirma que el corazn mismo de la finanzas es
fractal.

Se debe ser capaz de imitar la realidad para comprenderla. El

mero conocimiento de que los mercados varan bruscamente
ya es til. El resultado del comportamiento fractal del modelo
multifractal de rendimientos de Mandelbrot, presenta una
apariencia muy similar al comportamiento real de los
mercados.

Para terminar es importante profundizar en un par de

conceptos de de Mandelbrot. Primero esta el tema de la
dependencia en el tiempo. Los economistas o suponen la
independencia o en el mejor de los casos incorporan una
dependencia de corto plazo a partir de las autocorrelaciones:
las correlaciones ms fuertes son las de corto plazo y las
dbiles a largo plazo. La tesis de Mandelbrot es que las
correlaciones decrecen, pero tan despacio que parece que los
efectos nunca se desvanecen del todo.
Igualmente, plantea la escabrosidad como un concepto
fundamental que esta compuesto por dos efectos, el efecto
No (que refleja el cambio abrupto o discontinuidad) y el
efecto Jos (que muestra el rasgo salvaje de los mercados);
cada mercado puede tener una tonalidad distinta, una mezcla
diferente de ambas formas de escabrosidad.

No hay acto que no tenga consecuencias para otros. Un

dogma de la teora del caos es que, en los sistemas
dinmicos, el resultado de cualquier proceso es sensible a su
punto de partida (o, de acuerdo con el famoso clich, el
aleteo de una mariposa en el Amazonas puede causar un
tornado en Texas). No digo que los mercados sean caticos,
aunque mi geometra fractal es una herramienta matemtica
primaria de caologa. Pero est claro que la economa global
es una mquina inconcebiblemente complicada. A toda la
complejidad del mundo fsico de la meteorologa, las
cosechas, la minera y las factoras, hay que sumar la
complejidad psicolgica de las actuaciones personales
basadas en expectativas ilusorias de lo que puede o no
ocurrir, y que no son ms que meros fantasmas.