Universidad Tecnolgica

de los Andes
Escuela Profesional de Derecho

DERECHO CIVIL III

La
Superficie
Dere
chos
Reale
s

Contenido

Antecedentes histricos del derecho de

superficie
Concepto y definicin del derecho de
superficie
Naturaleza jurdica
Elementos del derecho de superficie
Objeto
Caractersticas
Constitucin del derecho de superficie
Inscripcin del derecho de superficie
Contenido del derecho de superficie
Derechos y Obligaciones
Extincin del derecho de superficie
Anlisis de superficie en el cdigo civil
peruano de 1984.

Antecedentes Histricos
La
superficie del
es
una
institucin
puramente
Derecho de Superficie
romana
Roma

Cdigo de
Napolen

Nuestro
ordenamiento
Civil de 1984 ha regulado
el Derecho de Superficie:
como
derecho
real
autnomo a diferencia del
Cdigo Civil de 1936 que
lo regulaba muy parecido
al usufructo y similar a la
Enfiteusis.
En
el
Derecho
de
Superficie, el propietario
del
suelo,
constituye
sobre l un derecho a
favor de un tercero que lo
faculta
a
tener
y
mantener construcciones
sobre el mismo o por

Antecedentes Histricos del

Derecho de Superficie
Los romanos conocedores de esta situacin, protegieron a la propiedad mediante el principio
superficies solo cedit, lo que hoy es accesin, en virtud del cual cualquier construccin sobre el
suelo ajeno accede a la propiedad del terreno.
La accesin consiste en que lo edificado, plantado o sembrado se presume realizado por el dueo
del suelo, de tal manera que ste har suyo todo lo edificado, plantado o sembrado en el suelo de
su propiedad, aunque haya sido realizado por otra persona.
En el sentido tcnico romano, la superficie significa el sobresuelo, vale decir "el suelo con todo lo
que est encima de l, y en particular las construcciones levantadas en el mismo" (BRUGI).
Los romanos consideraron que si el propietario poda negociar o transmitir el suelo de su propiedad,
tambin poda hacer lo mismo con ese derecho a permitir que alguien edificase o plantase en su
finca, facultando a esa persona para que use y disfrute esa construccin o plantacin, por un
determinado perodo de tiempo, naturalmente a cambio del pago de un precio o canon. Y eso es el
derecho de superficie.
El derecho de superficie fue evolucionando y ganando identidad propia hasta que Justiniano la
consider como un derecho real equiparable a las servidumbres y a la enfiteusis. Adems, y al igual
que se haca con otros derechos como el de propiedad, se empez a proteger a los superficiarios.

Antecedentes Histricos del

Derecho de Superficie
Esta proteccin surgi, en relacin con la concesin de terrenos pblicos a los particulares para
construir. Los magistrados concedan a los banqueros parcelas en el foro para construir sus oficinas.
Esta prctica se extendi a los municipios y tambin a los particulares. Si el derecho de superficie era
la solucin al problema de escasez de viviendas, era lgico que poco a poco se protegiese a los
superficiarios.
Despus de la poca romana, empez a concebirse a la superficie como una propiedad separada.
Fue por esta razn que en la Revolucin Francesa, defensora del individualismo, no se admitieron
restricciones al derecho de propiedad, lo que captado por el Cdigo de Napolen, tuvo como
consecuencia, el no reconocimiento del derecho de superficie.
El resurgimiento de esta institucin se produjo como consecuencia de la desolacin y ruina
ciudadanas que trajeron consigo las guerras mundiales, sobre todo la segunda, ya que se haca
necesario regenerar el parque de viviendas en las ciudades.
Por esta razn la mayor parte de los pases europeos actualizaran normativamente el derecho de
superficie.
La experiencia extranjera muestra las intensas posibilidades de esta figura jurdica que, a la vez que
facilita la construccin, evita la especulacin de edificios y terrenos de reserva. De aqu que se
admita la constitucin del derecho de superficie por entidades pblicas y por particulares.
Nuevamente resurga el derecho de superficie, en un contexto histrico de crisis inmobiliaria.

Concepto y definicin del

Derecho
Modernamente
se hade Superficie
definido a la
superficie como el
derecho de hacer y
mantener una
construccin sobre el
suelo o el subsuelo
de otros.
Segn Planiol dice que todo aquello que se
halla sobre el suelo, pertenece al dueo de ste
como consecuencia de la accesin".
WOLF y RAISER, lo definan como "el derecho
real enajenable y hereditario que autoriza a
tener una edificacin encima o debajo del suelo
del fundo".

Manuel ALBALADEJO, sostiene que "es el

poder de tener edificacin (o plantacin) en
terreno ajeno, o bien el de levantar y
mantener aqulla en ste".

Concepto y definicin del

Derecho de Superficie
Para PUIG PEA derecho de superficie es aquel e naturaleza real por cuya virtud una persona
(concederte) otorga a otra (superficiario) el derecho a levantar en el suelo de su propiedad
edificios o plantaciones de las que deviene titular el que las hace, bajo ciertas y determinadas
condiciones.
Para Barbero, es un derecho de propiedad sobre la superficie integrado por un derecho real
funcionalmente conexo, inseparable sobre el suelo.
Crdenas Quirs afirma que es el derecho real enajenable y transmisible por plazo determinado
que no puede exceder al mximo fijado por la ley la facultad de tener y mantener en terreno ajeno,
sobre o bajo la superficie del suelo, una edificacin en propiedad separada.
La superficie siguiendo a MESSINEO; no se refiere al
estrato, necesariamente sutilsimo y en rigor sin espesor de
la corteza terrestre, esto es, el suelo o la facies de la tierra
que est en contacto con el inicio del espacio atmosfrico,
sino a lo que estando incorporado al suelo ; construccin
o en su caso plantacin o forestacin emerge del suelo;
esto es, el sobresuelo (superfaciem).

Nuestra Definicin del

Derecho de Superficie
Que el derecho de superficie es un derecho real
enajenable y transmisible por herencia que atribuye (a
una persona) a tener, temporalmente, en un terreno
ajeno, una construccin (edificio, plantacin o
siembra), bien sea hacia arriba (sobresuelo) o hacia
abajo (subsuelo), la cual se puede manifestar como
derecho a levantar la construccin (concesin ad
aedificandum) o a adquirir la preexistente.
La figura de la superficie no es muy comn, pero
ocasionalmente es utilizada cuando el titular del suelo
es el Estado, y que finalmente pasaron a ser propiedad
del seor del suelo

Naturaleza
jurdica

a) EL
DERECHO
DE
SUPERFICIE
DERECHO REAL SOBRE BIEN AJENO

COMO

b) EL
DERECHO
DE
SUPERFICIE
COMO
DERECHO PERSONAL DE ARRENDAMIENTO
c) EL
DERECHO
USUFRUCTO

DE

SUPERFICIE

COMO

d) LA SUPERFICIE COMO SERVIDUMBRE

e) LA SUPERFICIE COMO
DOMINIO DIVIDIDO

EXPRESIN

DEL

f) LA SUPERFICIE COMO CENSO

g) LA SUPERFICIE COMO ENFITEUSIS
h) EL
DERECHO
"PROPIEDAD
EDIFICACIN

DE
SUPERFICIE
COMO
SEPARADA
DE
LA

ELEMENTOS DE LA
SUPERFICIE

los elementos
PERSONALES, es
decir los sujetos que
intervienen:

El Dominus Soli
(concedente)
El Superficiarius

El suelo o terreno
los elementos REAL
u Obejetivo:
La construccin.

Gracias
por su
atencin!!