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Residencial

Informe sobre el Mercado Residencial en la Costa del Sol Mayo Madrid

Informe anual

2012
aguirrenewman.com

22 de julio de 2008

INDICE DE CONTENIDO

1. 2. 3.

LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO.. CONCLUSIONES..... PERSPECTIVAS....

10.

Contacto Aguirre Newman

Aguirre Newman realiza el presente informe segn su leal saber y entender, y en funcin de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaracin y/o garanta, expresa o implcita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relacin con la exactitud o integridad de la informacin contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproduccin parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproduccin parcial que se realice deber mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

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1.- La coyuntura General del Mercado

La economa espaola ha registrado un crecimiento interanual en 2011 del 0,7%, lo que ha supuesto retornar a variaciones positivas en el PIB despus de los descensos registrados en los aos 2009 y 2010. No obstante, este crecimiento se debe considerar como muy moderado, insuficiente para la creacin de puestos de trabajo, y ms teniendo en cuenta que el mismo se calcula desde una situacin de partida muy negativa, como fueron las dos cadas consecutivas en el PIB de los aos 2009 y 2010. La economa espaola ha mostrado una importante desaceleracin en su crecimiento a lo largo del ao como consecuencia de la mayor contraccin de la demanda nacional (consumo por parte de las administraciones pblicas, empresas y hogares), algo que queda reflejado en la evolucin a lo largo del ao de la tasa de variacin inter-trimestral del PIB. Frente a variaciones positivas del 0,4% y 0,2% en el primer y segundo trimestre del ao respectivamente, el tercer trimestre no mostr variacin y el cuarto present una variacin negativa del 0,3%. El crecimiento del 0,7% mostrado por la economa espaola a lo largo del ao 2011, ha sido motivado por el mejor comportamiento del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios. Mientras, la demanda interna ha mostrado un comportamiento recesivo con un descenso generalizado de todos los componentes de la demanda nacional. Ha sido especialmente importante en 2011, por el significativo ajuste a la baja, el comportamiento de la demanda por parte del sector empresarial, un reflejo de la baja confianza empresarial y un adelanto de la actividad econmica durante el primer semestre de 2012. Por otro lado, el comportamiento de la demanda por parte de los hogares espaoles ha mostrado una contraccin del 0,1% en 2011, despus del crecimiento del 0,7% observado en 2010. El incremento de la tasa de paro unido al descenso en la remuneracin de los asalariados, principal recurso econmico de los hogares, y al efecto precaucin, que lleva en situacin de elevada incertidumbre econmica a reducir el gasto, est presionando el consumo de las familias a la baja. Las previsiones para la primera parte del ao son negativas, con una economa que va a entrar en recesin tcnica a lo largo del primer trimestre del ao. Para el conjunto del ao 2012 las previsiones son negativas, situndose la cada del PIB anual segn los diferentes analistas de mercado entre el 1,0% y el -1,7%. Durante el ao 2013, segn el consenso de la mayor parte de los analistas de mercado, se iniciar el crecimiento positivo de la economa, estimndose un crecimiento en tasa interanual inferior al 1%, lo que seguir mostrando una importante atona econmica y una dificultad para una mejora rpida del mercado de trabajo.

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El siguiente grfico presenta la evolucin del PIB nacional en el periodo 1996-2011 y la previsin para el ao 2012. Despus del fuerte desarrollo econmico caracterizado por crecimientos anuales del PIB superiores al 3,0% y una reduccin de la tasa de desempleo en ms de 10 puntos porcentuales, se observa como durante el ao 2008 se produce un drstico cambio en la situacin econmica, que desemboc en el cuarto trimestre de 2008 en una recesin econmica que se prolong durante 6 trimestres consecutivos. La restriccin en el crdito derivada de una crisis mundial en los mercados financieros, una recesin generalizada en el crecimiento de las economas de los pases desarrollados y una crisis en los mercados inmobiliarios, especialmente virulenta en Espaa por su fuerte exposicin al sector, desembocaron en una profunda fase de recesin en la economa espaola que se prolong desde el ltimo trimestre de 2008 hasta el primero de 2010. El mercado de trabajo ha mostrado durante este periodo un comportamiento especialmente negativo incrementndose la tasa de paro desde el 7,95% (2T 2007) al 22,85% (4T 2011). Producto Interior Bruto. PIB. (%)
6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p

-3,0%
-4,0%

Fuente: INE

Desde el primer trimestre de 2010 la economa espaola mostr tasas de crecimiento positivas, si bien, en niveles muy reducidos, con unos incrementos en tasa intertrimestral cercanos al estancamiento. A partir del 2T de 2011 la economa muestra una importante desaceleracin, situndose en el 0,0% el crecimiento intertrimestral registrado en el 3T de 2011, y en el -0,3% el del 4T. Est descontado que durante el primer semestre del ao 2012 el crecimiento en tasa intertrimestral ser negativo, lo que supondr la entrada de nuestra economa en recesin tcnica a partir del 1T de2012. PIB. Tasa de Variacin Intertrimestral (%)

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Desde el punto de vista residencial, es el mercado residencial vacacional el que ms est sufriendo la cada de ventas. Es difcil pensar que en estos momentos, y teniendo en cuenta el contexto econmico nacional, est entre las prioridades del espaol medio el adquirir una segunda vivienda o vivienda vacacional. Es absolutamente imprescindible para que se recuperen las ventas que se aclare la situacin de incertidumbre que pesa sobre el contexto econmico de Espaa y se recuperen los niveles de confianza en los consumidores. Por otro lado, hay determinados factores sobrevenidos en los ltimos meses que estn dificultando aun ms la compraventa de viviendas. Entre estos factores desfavorables, habra que destacar el incremento del tipo impositivo del IVA del 7% al 8%, la evolucin ascendente del euribor y el reciente incremento en el coste de la financiacin (mayores diferenciales sobre euribor) y de las exigencias por parte de las entidades financieras. En cuanto a la compraventa de viviendas se ha observado en todas las zonas de la Costa del Sol analizadas en el presente informe, que en aquellos municipios en los que en las promociones gestionadas, ya sea por promotores pero sobre todo por entidades financieras, se hayan aplicado ajustes muy importantes en los precios, de en torno al 50%, la respuesta por parte de la demanda ha sido positiva. Es decir en las promociones donde se da estas condiciones de precio se est vendiendo. Este aspecto no solo se est dando en la Costa del Sol sino que se est reproduciendo en otros puntos de la Costa mediterrnea. Tras realizar este trabajo de investigacin podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Costa del Sol durante el periodo analizado ha mantenido un comportamiento muy similar al de los aos 2009 y 2010, caracterizado por un ajuste progresivo en los precios de venta desde mximos de 2006, unos importantes mrgenes de negociacin, una reducida actividad compradora y una casi nula actividad promotora. A continuacin se detalla la informacin bsica del ejercicio en el mercado residencial de la Costa del Sol. La primera tabla se refiere a viviendas plurifamiliares (viviendas en altura, pisos) mientras que la segunda se refiere a viviendas unifamiliares (chalets). A lo largo del presente informe los datos presentados en las siguientes tablas sern ampliamente desarrollados entrando a comentar con especial detalle aquellas particularidades y circunstancias concretas consideradas de mayor inters. Las tablas se presentan en este momento a modo de resumen. La siguiente tabla se refiere a viviendas plurifamiliares:

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ZONA A

Municipio TORREMOLINOS BENALMADENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

Total Promociones 14 28 13 22 52 31 13 21 11 N.D 205

Oferta Inicial 1.040 2.944 796 2.287 4.814 3.673 908 3.048 649 N.D 20.159

Stock 216 848 106 628 1.482 1.343 461 808 224 N.D 6.116

La siguiente tabla se refiere a viviendas unifamiliares:

ZONA A MINUCIPIO TORREMOLINOS BENALMDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL Total Promociones 5 10 2 9 18 10 3 4 2 2 65 Oferta Inicial 127 194 11 530 455 264 80 134 92 81 1.968 Stock 30 47 4 235 120 103 21 37 31 49 677

Nota aclaratoria. El plazo de comercializacin hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promocin de viviendas de tamao medio con los ritmos actuales de ventas (nmero de viviendas vendidas desde el inicio de la construccin de la promocin hasta la fecha de finalizacin del presente estudio).

2.- Conclusiones
Las principales conclusiones a destacar en el mercado residencial turstico de nueva construccin en la Costa del Sol Occidental desde marzo de 2011 hasta la fecha actual son las siguientes: Contina un ao ms la tendencia bajista en cuanto a la oferta inicial de viviendas en la Costa del Sol. En lo que a este aspecto se refiere, en el ltimo ao se ha producido un descenso en el nmero total de viviendas del 4,31%, dejando el nmero de viviendas ofertadas en 22.127. Este valor incluye tanto vivienda plurifamiliar como unifamiliar. El 30,3% de la oferta de vivienda plurifamiliar de la Costa del sol se encuentra en Stock. En tipologa de vivienda unifamiliar la cifra se ha visto reducida hasta el 34,4% (12 meses atrs alcanz el 41,5%) del total de viviendas ofertadas. En trminos genricos de vivienda, del total de viviendas ofertadas en la costa del sol, en altura y unifamiliar en conjunto, el 30,70% se encuentran sin vender. Ligero repunte al alza del stock de vivienda que se encuentra llave en mano. Mientras que el ao pasado estaba en torno al 96,4% (en vivienda plurifamiliar) en los ltimos 12 meses se ha

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detectado que el 98,05% del producto que est disponible, se encuentra en esta situacin.

En lo que ha promociones nuevas se refiere en el ltimo ao se han detectado solo dos promociones nuevas, esto es, que han iniciado su comercializacin en los ltimos 12 meses. Este dato representa sobre el total de la Costa tan solo un 0,6%, suponiendo una variacin sin relevancia con respecto al ao pasado. As mismo es una buena muestra sobre la inactividad del sector ante el volumen de stock existente y la dificultad que entraa darle salida. El tamao medio de una promocin de viviendas en altura en la Costa del Sol alcanza las 98 unidades y para una promocin de viviendas unifamiliares es de 30 unidades. Este dato se mantiene igual que en el pasado ejercicio para la vivienda plurifamiliar y apenas varia en dos unidades en la tipologa unifamiliar.

Los datos recogidos sobre la vivienda media en la Costa del Sol nos muestran la siguiente fotografa; en el caso de viviendas plurifamiliares se trata de un piso de dos dormitorios con una superficie media de 131m y un precio medio final de 253.061euros, lo que representa un valor medio de 1.937 /m. En el caso de vivienda unifamiliar nos presenta un chalet de tres dormitorios con una superficie media de 236 m con un precio final de 383.136 euros, que representa un valor medio de 1.621 /m. Con respecto a 2011, durante los ltimos 12 meses, se ha producido un descenso en el precio medio de la vivienda del 12,6% en el caso de plurifamiliares mientras que para la tipologa de unifamiliar el descenso ha sido del 6,0%.

En lo referente al stock de vivienda, durante el ltimo ao se ha producido una reduccin del mismo del 12,35% pasando del 43,6% en 2011 a marcar el 30,7% en el presente ao. Se trata de una excelente noticia. Los elementos principales que han dado lugar a este estn siendo tanto el acercamiento de los precios a los niveles aceptados por la demanda como en algunos casos el cambio de uso de promociones. En cuanto al papel de las entidades financieras en el marco actual del mercado residencial en la Costa de Sol y tal como avanzamos en el informe del pasado ao, en 2012 han adquirido un papel con un protagonismo podramos decir casi al mismo

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nivel que el promotor convencional. De hecho, mientras que ya en 2011 el nmero de promociones gestionadas y comercializadas por entidades financieras alcanzaba las 56 promociones lo que supona un 20% del total, durante el presente ao este el nmero se ha disparado hasta las 93 promociones, lo que supone un 34,4% del total de las 270 promociones en curso. Aunque quiz estos porcentajes no sean muy llamativos, tienen en nuestra opinin mucha trascendencia. De hecho si analizamos lo que supone esos porcentajes en nmero de viviendas encontramos que, del total de viviendas comercializadas en la Costa del Sol el 47% (10.373), es decir casi la mitad, estn comercializadas actualmente por bancos y cajas. A este dato es probable que en el futuro haya que aadir alrededor de 43 promociones que aunque se encuentran fuera de comercializacin previsiblemente volvern al mercado de mano de los bancos y cajas. Incluyendo estas promociones el porcentaje de promociones que estn en la actualidad o que estarn durante el prximo ao en manos de entidades financieras alcanzara el 43,4% del total de promociones en la costa del sol, frente a las 56,6% que aun estaran comercializndose de manera tradicional por promotora. Los Banco y Cajas que llevan a cabo la gestin y comercializacin de sus promociones en curso han puesto en marcha todo tipo de herramientas de marketing y canales de venta. Con el fin de dar salida al stock de la manera ms dinmica posible, este tipo de entidades desarrollan todo tipo de campaas de marketing en la comercializacin de sus promociones tanto a travs de estructuras propias as como de consultoras externas. En algunos casos contratan los servicios de APIS de zona al mismo tiempo que cuelgan los activos en portales de Internet, subastas a travs de la red etc. Tambin presentan las promociones en todo tipo de ferias inmobiliarias, ponen en marcha campaas publicitarias de todo tipo en soportes de prensa escrita y digital, y sobre todo y como herramienta principal hacen hincapi en la facilidad de acceso a la financiacin, eso s, exclusivamente en la compra de sus inmuebles. Este ltimo aspecto junto con una reduccin en el precio de la vivienda verdaderamente competitiva es lo que dinamiza las ventas de una manera ms fehaciente. En promociones cuya oferta inicial es abultada, del orden de 200 a 400 viviendas, se da la circunstancia de duplicidad y hasta triplicidad de propietarios comercializadores. De hecho se est dando la situacin en no pocos desarrollos en los que se puede encontrar la misma promocin repartida en fases y cada una de ellas vendida por un promotor y hasta dos entidades financieras con la consecuente competencia entre ellas y la desventaja del promotor frente a los bancos.

La demanda sigue sufriendo una fuerte contraccin ante el empeoramiento de las restricciones en la obtencin de financiacin y la negativa evolucin de la economa y

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el mercado de trabajo. Sin embargo ante un producto normalmente en posesin de entidad financiera, lo cual facilita el acceso a financiacin y en un precio competitivo, la demanda muestra un comportamiento mucho ms positivo. En el ltimo ao se repite el incremento en los plazos medios de comercializacin tanto en vivienda plurifamiliar como en unifamiliar aunque en menor grado que en aos anteriores. Como consecuencia de esto se ha producido un ligero empeoramiento en los ritmos de ventas, aunque como ya hemos comentado no de manera tan pronunciada como en ejercicios anteriores. En definitiva, el plazo medio necesario para la venta de promociones plurifamiliares alcanza los 120 meses con unos ritmos de venta del 0,83%. En el caso de promociones unifamiliares los plazos medios de comercializacin alcanzan los 120,9 meses con unos ritmos de ventas medios de 0,8%. En cualquier caso ms adelante en el informe veremos que el salto cuantitativo ha sido mucho menor que el que se produjo el ao pasado.

En lo que se refiere a financiacin en la compra de vivienda en la Costa del Sol, el dato ofrecido en vivienda plurifamiliar no sufre variacin con respecto al ao anterior. El 85,36% de las promociones recogidas de esta tipologa en el informe ofrecen financiacin. En el caso de la tipologa unifamiliar el porcentaje ha descendido de un 79,1% del ao 2011hasta el 75,3% del total en 2012.

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3.- Perspectivas
A continuacin se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Costa del Sol para el prximo ejercicio. Seguir incrementndose el nmero de promociones que pasaran a ser propiedad de las entidades financieras hasta invertir el porcentaje de reparto actual, el cual est ya bastante igualado, de promociones bajo el control de dichas entidades. Continuara disminuyendo la oferta inicial de vivienda en comercializacin, en ambas tipologas, plurifamiliares y unifamiliares tanto por la ausencia casi total de nuevos proyectos que se incorporan al mercado, as como por la paralizacin de proyectos en curso. Dicho descenso se ver atenuado puntualmente por la vuelta al mercado, siempre de la mano de los bancos, de proyectos que hayan estado temporalmente fuera de comercializacin. Este aspecto incluso podra resultar en ligero repunte de oferta aunque realmente no sean nuevos proyectos.

Seguir producindose una disminucin en el stock general de la zona el cual ir en aumento motivado por la proliferacin en el numero de promociones donde se registren ajustes importantes en los precios de las viviendas. Seguiremos siendo testigos de la paralizacin de proyectos en los prximos meses a nivel generalizado. A las causas expuestas en ocasiones anteriores (vase; bajo nivel de ventas, cambio de uso de la promocin al mercado del alquiler, destinarlas al uso de empleados o venta a inversores de la totalidad), se unir el deseo, en algunos casos, del promotor de continuar con la comercializacin previa renegociacin de quita o deuda con el banco con el fin de relanzar el proyecto con una considerable reduccin en los precios de venta.

En Municipios donde se acumula gran volumen de stock como son los ubicados en la parte oeste de la costa del sol, se producir un fenmeno de transformacin de promociones de residencial que pasaran a tener uso hotelero en forma de apartahoteles o apartamentos tursticos en alquiler. En municipios como Torremolinos y Benalmdena se seguir produciendo un ndice alto de vivienda que pasar a aumentar el mercado de alquiler de la zona. El alto componente de primera residencia y la consolidacin de la zona y su cercana con Mlaga ayudaran en todo

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caso a que sigan teniendo un mejor comportamiento en cuanto a ventas que el resto de municipios. El empeoramiento de las previsiones econmicas, la incertidumbre en la duracin de dicha tendencia negativa y sobre todo la actual evolucin del mercado laboral tendr como consecuencia que la demanda se mantengan en unos niveles de contraccin muy acentuados. Este hecho se producir sobre todo en demanda de compradores Espaoles. Se puede dar la paradoja sin embargo, que en promociones, en la mayora de los casos gestionados por entidad financiera, en las que se facilite el acceso a la financiacin y el margen en los precios sea grande (a partir del 40%) se produzca cierta actividad en la demanda. En el caso de los compradores extranjeros, se espera una mejora en la demanda de viviendas una vez que empiece a consolidarse en sus pases de origen de manera clara, el cambio hacia una etapa de expansin econmica acompaado del ajuste en los mrgenes que muestren la inversin en residencial en Costa del Sol como una opcin verdaderamente atractiva as como segura jurdicamente desde el punto de vista urbanstico.

Los plazos de comercializacin se irn ralentizando su incremento mostrando un comportamiento ms lineal aunque seguir su tendencia al alza. A medida que vaya aumentando el nmero de promociones en posesin de bancos se ir observando una ligera mejora en los ritmos de ventas. En cualquier caso en determinados municipios las ventas sern prcticamente inexistentes incluso aplicando grandes ajustes en los precios debido a su mala concepcin en origen.

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