PRCTICADELCURSO

XIII CURSO DE ESPECIALIZACIN EN VALORACIN DEL SUELO Y LA EDIFICACIN.

VALORACIN DE UN INMUEBLE














M Teresa Dez Lpez
05 de junio de 2009

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1

IDENTIFICACIN Y DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

SITUACIN: Calle Alcal n 88 c/v a calle Antonio Acua, 28009 Madrid.
Distrito Municipal Salamanca y Barrio Goya.
Edificio en esquina, con fachada a dos calles y chafln entre ellas,
compuesto por cinco plantas sobre rasante: planta baja comercial y planta
1 a 4 destinada a viviendas.
El edificio tiene un total de cinco locales comerciales, ocho viviendas, dos en
cada planta, distribuyndose por plantas de la siguiente manera:
PLANTA BAJA, se encuentra ocupada por el portal de acceso y por cinco
locales comerciales:
Perfumera: local comercial con acceso y fachada por la calle
Alcal, situado en planta baja.
Ult ramarinos: local comercial situado en esquina, con acceso
desde el chafln que forman las calles Alcal y Antonio Acua y
fachada a ambas calles.
Est anco: local comercial con acceso y fachada desde la calle
Alcal.
Carbonera y Elect ricidad: local comercial con acceso y fachada
desde la calle Antonio Acua. Actualmente se encuentra dividido
en dos locales, uno de ellos con uso de carbonera y otro
condicionado como tienda de electricidad.
PLANTAS 1 , 2 , 3 y 4 , destinadas a viviendas, con dos viviendas por
planta: la vivienda derecha de mayor superficie y fachada a la calle
Antonio Acua y al chafln que forma con la calle Alcal, y la vivienda
izquierda con la fachada a la calle Alcal.
La composicin de las viviendas es similar, cruja de fachada con uso
polivalente y cruja interior con ventilacin a patios, donde se sita un
dormitorio, dos baos, un aseo y la cocina.

DESCRIPCIN CONSTRUCTIVA E INSTALACIONES DEL INMUEBLE

Edificio construido en 1.932, con estructura de muros de carga y realizada
un reforma integral en al ao 1.988, que incluye tanto al edificio como a las
viviendas.
Fachadas de ladrillo visto con balcones en plantas superiores y planta baja
acondicionada para locales comerciales. Cubierta inclinada.
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El edificio dispone de una nica escalera de comunicacin vertical y se

realiz la instalacin del ascensor en el ao 1.988.
Dispone de Gas Natural y Calefaccin y Agua caliente en cada una de las
viviendas mediante caldera mixta.
La reforma realizada en el ao 1.988, ser realiz con materiales de calidad
media.
El local destinado a bar, cumple con la normativa de salida de humos hasta
cubierta.

SITUACIN URBANSTICA

El edificio est catalogado en el Plan General de Ordenacin Urbana de
Madrid (PGOUM) en la norma zonal 1 APE 00.01 del Centro Histrico
(APECH), con proteccin del Patrimonio Histrico nivel 2, Estructural,
El uso cualificado es el residencial. La tipologa corresponde a la de
edificacin entre medianeras formando manzana cerrada. Tiene asignado
grado 3 correspondientes a manzanas tpicas de los antiguos ensanches
(art. 8.1.2 de las N.N. U.U. del PGOUM).
Los usos complementarios (art. 8.1.30) ms relevantes para la zona son:
el hospedaje,
el comercial en planta baja, inferior a la baja y planta primera,
recreativo en planta baja e inferior,
en planta baja en sus categoras de salas de reunin,
establecimientos para el consumo de bebidas y comidas tipo II y el
de espectculos tipo III
otros servicios terciarios en planta baja e inferiores a la baja

El uso alternativo se permite en edificio exclusivo (art. 8.1.31):
el dotacional
el hospedaje
el recreativo en categora de espectculos

En cuanto a la proteccin a la edificacin (nivel 2, estructural) como edificio
con caractersticas constructivas y volumtricas de inters, debindose
conservar tanto su volumetra como elementos arquitectnicos destacados.
Por lo que son admisibles (art. 4.3.12), adems de obras de conservacin,
consolidacin y la restauracin. Tambin obras de reestructuracin puntual
para adaptacin de normativa de incendios, las de acondicionamiento,
reconfiguracin como fin de eliminar de impactos negativos, as como las de
reestructuracin parcial que no desvirten los elementos de restauracin
obligatorios.
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4

VALORACIN DE LOS INMUEBLES Y LOCALES

1. VALOR COMPARATIVO DEL INMUEBLE.

1.1. Determinacin de las caractersticas del inmueble a valorar
que influyen en su valor.
Se ha considerado como caractersticas iguales:
Localizacin: Madrid-Capital. Distrito de Retiro. Barrio de Ibiza.
Edificio residencial, entre medianeras, categora media con
conservacin normal.
Local comercial en edificio residencial, entre medianeras, categora
media con conservacin normal.
Se ha considerado como caractersticas semejantes:
Antigedad del edificio: mayor de 60 aos, entre 60 y 20, menor de
20 aos.
Inmueble:
Superficie: intervalo de 25% de la superficie construida con
p/p de comunes de estudio (175 m y 140 m).
No se considera significativo el n de baos y dormitorios, pero
se ha considerado su nmero 1.
Instalaciones: alta, normal y baja.
Calidad de acabados: alta, normal y baja.
Estado de conservacin: reformado, normal o necesita reforma.
Otros datos significativos,
Anejos (descontados siempre)
Local Comercial:
La superficie no es significativa para su valoracin, pero se ha
agrupado el estudio de mercado por superficies razonablemente
semejantes.
Se ha valorado la accesibilidad a la zona: alta, normal o baja.
La proximidad a focos comerciales: alta, normal o baja.
Identificacin del edificio como edificio singular: s o no.
La proporcin fachada/fondo, menor fachada, similar, o mayor
fachada que fondo.
No se ha valorado la calidad de acabados ya que el mejor local
es el que se entrega en bruto por la imposibilidad de conocer su
uso concreto a priori. Estado interior: acondicionada o entregada
en bruto
Existencia o no de salida de humos


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Criterios de seleccin y eliminacin de muestras:

Inmueble:
Se han eliminado las muestras que queden fuera del intervalo de
25% de la superficie construida con p/p de comunes (175 m
y 140 m).
Se han eliminado las muestras cuyo precio incluyan garajes.
Slo se han seleccionado las muestras con trasteros una vez
restado al precio encuestado 3.500 , precio estimado del valor
de un trastero en dicha zona.
Se ha considerado un descuento del 10% en concepto de
negociacin a todas las muestras al precio encuestado.
Se ha descontado un 3% adicional aquellas muestras tramitadas
por inmobiliarias.
Local Comercial:
Se han eliminado, en cada caso, por la existencia o no de salida
de humos segn el local a comparar.
Se ha considerado un descuento del 10% en concepto de
negociacin a todas las muestras al precio encuestado.
Se ha descontado un 3% adicional aquellas muestras tramitadas
por inmobiliarias.

Propuesta de homogeneizacin de comparables: Regla del 1
Edificio:
Antigedad: mayor de 60 aos (+1), entre 60 y 20, menor de
20 aos (-1).
Inmueble:
Instalaciones: alta (+1), normal y baja (-1).
Calidad de acabados: alta (+1), normal y baja (-1).
Estado de conservacin: reformado (+1), normal o necesita
reforma (-1).
Otros datos significativos, como luces al Retiro, Anejos
(descontados siempre)
Local Comercial:
Accesibilidad a la zona: alta (+1), normal o baja (-1).
La proximidad a focos comerciales: alta (+1), normal o baja(-1).
Identificacin del edificio como edificio singular: s (+1).
La proporcin fachada/fondo, menor fachada (-1), similar, o
mayor fachada que fondo(+1).
Estado interior: acondicionada o entregada en bruto (+1)



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PLANOS

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FOTOGRAFA Y PLANO DE SITUACIN
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ESTUDIO DE MERCADO

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CUADROS COMPARATIVO
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ANEXO
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23

VALORACIN POR COMPARACIN EN VENTA

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VALORACIN DE LOS INMUEBLES MEDIANTE EL MTODO DEL COSTE

1. CLCULO DEL COSTE ACTUAL

1.1. VALORACIN CATASTRAL (segn R.D. 1020/1993).
Clculo del coste actual:
Coste actual = Mdulo x (Coeficiente por Uso x Superficie por uso)
Mdulo base de construccin segn Orden EHA/1213/2005, circular
01.04/08. El inmueble pertenece al rea 1, Madrid.
MBC-1= 700 /m
Actualizacin del IPC 2008-2009 (ley general de presupuestos IBI): 2%
Mdulo actualizado: 700 /m x 1,02 = 714 /m
Norma 20.8 Cuando en la tipificacin de un edificio existan locales
en los que el uso a que estn destinados no corresponda a su tipologa
constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas,
comercio en viviendas, etc.), se aplicar a dichos locales el valor que
corresponda a su tipologa constructiva. Cuando se encuentren garajes,
trasteros o locales en estructura en otros tipos diferentes al residencial se
podrn tipificar en la modalidad 1.1.3.
Se ha considerado una calidad media/alta, calidad 4.
Uso residencial: tipo 1.1.1.4, Coeficiente = 1,00
1,00 x 714 /m x 1.256 m = 896.784,00
Uso comercial: tipo 4.1.1.4, Coeficiente = 1,20
1,20 x 714 /m x 243 m = 208.202,40
896.784,00 + 208.202,40 = 1.104.986,40
Coste actual por valoracin catastral
Segn norma 12.1, en este coste se incluyen coste de contrata, honorarios,
licencias e impuestos.

1.2. VALORACN SEGN COSTES DE REFERENCIA DE EDIFICACIN
DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Clculo del coste actual (no se incluyen los gastos, beneficio industrial,
honorarios, licencias ni impuestos):
CRP = CRG x CS x CA x CH
CRP = Coste de referencia particularizado
CRG = Coste de referencia general por tipo de edificacin
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CS = Coeficiente de situacin geogrfica

CA = Coeficiente de aportacin en innovacin o acabados
CH = Coeficiente por rehabilitacin

Coste de referencia general por tipo de edificacin (actualizado a
enero de 2008). Se ha estimado el mayor de los precios debido a que
son mnimos orientativos y suelen quedarse por debajo del valor de
mercado.

Vivienda colectiva de promocin privada 485 /m
Local Comercial 357 /m
Actualizacin del IPC 2008-2009 (ley general de presupuestos IBI): 2%
Vivienda 485 /m x 2% = 494,70 /m
Comercial 357 /m x 2% = 364,14 /m

Coeficiente de situacin geogrfica:
Madrid pertenece al rea 1, CS = 1,00
Coeficiente de aportacin en innovacin o acabados
Diseos o acabados de caractersticas medias, CA = 1,00
Coeficiente por rehabilitacin
No es una rehabilitacin, CH = 1,00
CRP =[(494,70x1.256)+(364,14x243)] x 1,00 x 1,00 x 1,00
CRP = 709.829,22
Se estima un beneficio industrial y gastos de obra en el 20%.
Precio de contrata = 709.829,22 x 20% = 141.965,84
Se estima en un 13% honorarios, licencias e impuestos.
851.795,06 x 13% = 110.733,36
709.829,22 + 141.965,84 + 110.733,36 = 962.528,42
Coste actual por costes de referencia de la Comunidad de Madrid

1.3. VALORACIN SEGN ASEMAS.
Clculo de la mutua de seguros ASEMAS como verificacin para
asegurar las obras a sus mutualistas.

Clculo del coste actual (no se incluyen los gastos, beneficio industrial,
honorarios, licencias ni impuestos):
Coste actual = Mdulo x Tipo de obra x Coeficiente corrector
Mdulo base de segn ASEMAS, diciembre 2005 (publicacin n 38).
Mdulo = 500 /m
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Actualizacin del IPC desde enero de 2006 a enero de 2009 (ley general de
presupuestos IBI): 7.6%
Mdulo actualizado: 500 /m x 1,076 = 538 /m
Tipo de obra (cuadro I): Obra nueva, coeficiente 1,00
Coeficiente corrector =
= factor Tipolgico x Ubicacin x calidad x Superficie(m) x factor provincial

Segn este sistema de clculo, en el caso de que tengamos diferentes usos
dentro del mismo inmueble, se calcular para cada uno de ellos, obteniendo
el precio total como suma de los precios parciales por uso.

Factor Tipolgico por usos:
Vivienda colectiva = 1.00
Local Comercial (Comercial Resto) = 1,00
Factor Ubicacin: Madrid (ms de 1M habitantes) = 1,04
Factor calidad: media-baja = 1,05
Factor Superficie (total 1.500 m) = 1,00
Factor Provincial: Madrid = 1,11

Vivienda = 1,00 x 1,04 x 1,05 x 1,00 x 1,11 x 1.256 x 538 = 819.063,42
Comercial = 1,00 x 1,04 x 1,05 x 1,00 x 1,11 x 243 x 538 = 158.465,30
Total = 819.063,42 + 158.465,30 = 977.528,72
Se estima un beneficio industrial y gastos de obra en el 20%.
Precio de contrata = 977.528,72 x 20% = 195.505,74
Se estima en un 13% honorarios, licencias e impuestos.
1.173.034,46 x 13% = 152.494,48
977.528,72 +195.505,74 +152.494,48 = 1.325.528,94
Coste actual segn valoracin de ASEMAS
Este coste actual est bastante por encima de las otras valoraciones, ya que
este valor est enfocado a asegurar obras, por lo que conviene que nunca
se quede por debajo del valor real, ya que existira el riesgo de infraseguro.

1.4. VALORACIN SEGN REVISTA EME-DOS
(Primer Trimestre de 2009)
Tipo de la edificacin: Edificio entre medianeras, superficie aproximada de
vivienda: 1.256 m (174 m y 140 m por vivienda), calidad media.
Como no puede asemejarse tipolgicamente de forma fiel a edificios entre
medianeras sin garaje en stano, con una superficie aproximada de 75 m
ni a edificios entre medianeras con garaje en stano, con una superficie
aproximada de 105 m, se aplicar una media de los datos recogidos en
estas dos tipologas.
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27

edificios entre medianeras sin garaje en stano, con una superficie

aproximada de 75 m (calidad media): 584 /m
edificios entre medianeras con garaje en stano, con una superficie
aproximada de 105 m (calidad media): 758,90 /m
El coste de contrata promedio: (584 /m+758,90 /m)/2=671,45 /m.
El coste de contrata 671,45 /mx 1.499 m = 1.006.503,55
Se estima en un 13% honorarios, licencias e impuestos.
1.006.503,55 x 13% = 130.845,46
1.006.503,55+130.845,46 = 1.137.349,01

Por lo anterior, se descarta la valoracin obtenida por aplicacin de la
normativa de ASEMAS y, por tanto, se consideran los costes ms adecuados
la valoracin catastral de 1.104.986,40 , con la referencia de la
Comunidad de Madrid de 962.528,42 y la valoracin segn la revista EME-
DOS 1.137.349,01 .
(1.104.986,40 +962.528,42 + 1.137.349,01 ) / 3 = 1.068.287,94
Coste Actual

1. CLCULO DE LA DEPRECIACIN.

1.1. DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD EN LA NORMATIVA
CATASTRAL.
Clculo de fecha de Antigedad aplicable (Fa):
Fa = Fc + (Fr Fc) x i
Fc = Fecha de construccin
Fr = Fecha de rehabilitacin
i = Tipo de reforma

Fecha de construccin: 1932
Fecha de rehabilitacin: 1988
Reforma integral: Coste de reparacin > 75% Cnp
Fa = 1932 + (19881932) x 100% = 1988, tiene 21 aos de antigedad
Vivienda (residencial uso 1), 21 aos, con calidad 4: coeficiente = 0,73
Local Comercial (uso 2), 21 aos, con calidad 4: coeficiente = 0,70
[(1.256 x 0,73) + ( 243 x 0,70)] / 1.499 = 0,7251
Coeficiente promedio = 0,7251
Normativa catastral
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1.2. DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD EN LA NORMATIVA
HIPOTECARIA.
Artculo 19.2 orden ECO/805/2003: En el caso de que se atribuyera
diferentes vidas tiles a las diferentes instalaciones o elementos de la
construccin de edificio la justificacin desglosar cada una de ellas.
Clculo del coeficiente promedio = 1 (Antigedad/vida til)
Uso = Residencial; Vida til estimada =100 aos;
Antigedad = 21 aos
Coeficiente = 1 - (21/100) = 0,79

Uso = Comercial; Vida til estimada = 50 aos
Antigedad = 21 aos
Coeficiente = 1 (Antigedad/vida til) = 1 - (21/50) = 0,58

Depreciacin promedio: [(1.256 x 0, 79) + (243 x 0, 58)] / 1.499 = 0,76

Coeficiente promedio = 0,76
Normativa hipotecaria
No se considera el coeficiente promedio de la normativa hipotecaria porque
se basa en que acabada la vida til del inmueble, su valor es cero, y eso no
es cierto.

1.3. DEPRECIACIN POR ESTADO DE CONSERVACIN EN LA
NORMATIVA CATASTRAL.
R. D. 120/1993
Estado de Conservacin: normal (no precisa reparaciones importantes)
Coeficiente = 1,00
Coeficiente = 1,00
Normativa catastral
1.4. DEPRECIACIN TOTAL.

Se adopta el coeficiente de depreciacin por antigedad mediante el clculo
de la normativa catastral por considerar que recoge con mayor rigor la
depreciacin sufrida por el edificio.

El Coeficiente de depreciacin total por antigedad y estado de
conservacin resultante es:

0,7251 x 1,00 = 0,7251
Coeficiente=0,7251
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29

Depreciacin Total

2. VALOR DE REPOSICIN.

Valor de Reposicin = 1.068.287,94 x 0,7251 = 730.052,52

774.615,59
Valor de reposicin



VALORACIN DE LA REPERCUSIN POR EL MTODO RESIDUAL ESTTICO

Clculo de los valores de repercusin y total aplicando las metodologas de
mercado, catastral e hipotecaria.
Precio de Venta de referencia (Tasamadrid a diciembre de 2008) del
barrio Salamanca es de 5.366 /m. La zona estudiada (comprobacin en
varios sitios de internet con una media de 5.273 /m.) se estima de
5.300/m.

Edificabilidad segn Ficha de Condiciones Urbansticas:
Sc = 2.172,08 mc, aunque slo se ha consumido 1.499 mc
S parcela = 344,77 m
e = 344,77 / 2.172,08 = 0,1587 mc/ms = e
e real = 344,77 / 1.499 = 0,23 mc/ms = e

1. VALOR DE REPERCUSIN MEDIANTE EL MTODO DE MERCADO.

Vv = Vs + Cc + G + B
Hiptesis:
G = 30%
B = 20%
Vv = Vs + Vc + 30% (Vs + Vc) + 20% [Vs + Vc + 30% (Vs + Vc)] =
= 1,30 (Vs + Vc) + 0,20 (Vs + Vc) 1,30 = 1,20 (Vs + Vc) 1,30 =
Vv = 1,56 (Vs + Vc)
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30

Vs =
Vv
1,5
Cc ; siendo 1,56 el factor de mercado de suelo.
Cc (revista EME DOS ponderacin entre calidad media) = 671,45 /mc
Vs =
5300
1,56
671,45 /m = 3.397,43 671,45 = 2.725,98 /mc
2.725,98 /mc = Vs
Valor de repercusin de suelo por el mtodo de mercado

Repercusin = R =
2725.98
5300
= 0,514 = R

2.725,98 /mc x 1.499 mc = 4.086.244,02 = Valor total del solar
4.086.244,02
valor total del solar


4.086.244,02
344,77 m`s
= 11.852,09 /ms = Valor unitario de solar
2.725,98 /mc x 0,23 mc/ms = 626.97 /ms
626.97 /ms
valor unitario de repercusin de suelo

2. VALOR DE REPERCUSIN. VALORACIN CATASTRAL.
Clculo segn R.D. 1020/1993 Norma 16. Art. 27.4 Ley 6/1998.

Vv = Vr + Vc + G + B
G+B = 0,4 ( Vr + Vc) Fl ; siendo Fl el Factor de localizacin
Vv = Vr + Vc + 0,4 ( Vr + Vc) Fl = 1,4 ( Vr + Vc) Fl
Vr=
Vv
1,4 Fl
- Vc
Circular 01.04/08, de 08 de febrero, de actualizacin de la circular
12.04/04, sobre ponencias de valores, para el ao 2008.
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Anexo 6. Criterios de aplicacin del factor Fl:

(G+B) = 1,4 x Fl = entre 1,5 a 1,7
Se considera el centro entre 1,6 a 1,7. El coeficiente elegido es de 1,65.
Mdulo base de construccin segn Orden EHA/1213/2005, modificada por
la circular 01.04/08. El Madrid pertenece al rea 1: MBR-1 = 700 /m
Actualizacin del IPC 2008-2009 (ley general de presupuestos IBI): 2%
Mdulo actualizado: 700 /m x 1,02 = 714 /m
Coeficiente tipo para uso residencial en manzana cerrada de calidad
media/alta: 1.1.2.4. Coeficiente tipo = 1,00
Vc = MBC x Coeficiente tipo = 714 x 1,00 = 714 /m = Vc
Vr=
Vv
1,4 FI
- Vc =
5300
1,65
- 714 = 2.498,12 /mc
2.498,12 /mc = Vs
Valor de repercusin de suelo mediante valoracin catastral

2.498,12 /mc x 1.499 mc =3.744.681,88
valor total del solar por valoracin catastral

3.744.681.88
344.77 m`s
= 10.861,39 /ms = Valor unitario de solar
2.498,12 /mc x 0,23 mc/ms = 599,44 /ms
574.57 /ms
valor unitario de repercusin de suelo por valoracin catastral

3. VALOR DE REPERCUSIN. VALORACIN HIPOTECARIA.
Clculo segn ECO/805/2003.
F = VM (1-b) - Ci
F = el valor del terreno
VM = el valor de venta de mercado
Ci = los costes y gastos de promocin
b = beneficio del promotor en tanto por uno
b es el margen de beneficio mnimo, segn disposicin transitoria nica
(Orden ECO/805/2003), sin financiacin ni impuesto de sociedades:
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Deduccin por Impuesto de Sociedades

Tipo: 30%
Presin fiscal real estimada: 60%
Margen para viviendas de 1 residencia: 18%
Estimacin del efecto del apalancamiento financiero: 1%
[b x [1-(60% x 30%)]]+1%=[b x (1-0,18)]+1% = 0,1476 + 1% = 0,1576

Ci = Cc +G
Cc (revista EME DOS ponderacin entre calidad media) = 671,45 /mc
Se estima los gastos del promotor en un 30% del valor del suelo y de
la construccin.
G = 0,30 (F + Cc) = 0,30 (F + 671,45 /mc)
Ci = Cc +G = 671,45 /mc + 0,30 (F + 671,45 /mc)

F = VM (1-b) - Ci
F = 5300 /mc (1-0,1576) [671,45 /mc + 0,30 (F + 671,45 /mc)] =
= 4464.72 -671,45 - 0,30 F 201,43
F =
3591,83
1,30
= 2.762,95 /mc
2. 762.95 /mc = Vs
Valor de repercusin de suelo mediante valoracin hipotecaria

2.762,95/mc x 1.499mc =4.141.662,05
valor total del solar por valoracin hipotecaria


4.141.662,05
344.77m`s
= 12.012 /ms = Valor unitario de solar
2.762,95 /mc x 0,23 mc/ms = 635,48 /ms
635,48 /ms
valor unitario de repercusin de suelo por valoracin catastral
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4. VALOR DE REPERCUSIN MEDIA.

2.725,98 + 2.498,12+2.762,95
3
=2.662,35 /mc
2.662,35 /mc
Valor de repercusin

2.662,35 /mc x 1.499 mc =3.990.862,65

3.990.862,65
Valor total del solar


3.990.862,65
344,77 m`s
= 11575,43 /ms = Valor unitario de solar
2.662,35 /mc x 0,23 mc/ms = 612,34 /ms
612,34 /ms
Valor unitario de repercusin de suelo