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AVALU O COMERCIAL No.

1224

LOTE
CL 183 No. 72 - 55
Barrio San José de Bavaria
Bogotá D. C.

C O N T E N I D O

1. Metodología
2. Memoria Descriptiva
3. Aspecto Jurídico
4. Linderos específicos del LOTE
5. Características del LOTE
6. Entorno del LOTE y NORMATIVIDAD
7. Variables que intervienen en la nivelación de Precios
8. Memoria de Cálculo y Valor del avalúo comercial
9. Registro Fotográfico
Anexos

Bogotá D. C., Octubre 30 de 2006


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1. METODOLOGÍA

Para la determinación del Valor Comercial del lote residencial en


referencia, se visitó el sector de San José de Bavaria con el propósito de
realizar el correspondiente análisis de localización del lote, su ubicación
dentro de la manzana catastral, lotes y construcciones aledañas, etapas
de construcción, cerramientos materiales visibles, estado del terreno y
procesos en desarrollo, estado en el que se encuentra, vecindario y
cercanía a vías principales, servicios y dotaciones especiales, y para
globalizar este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos :

A) FACTORES DE CARÁCTER GENERAL

Se identificaron todas las características tanto intrínsecas como


extrínsecas del plano de loteo, del lote y del sector, que permitieron
determinar junto con la normatividad de la zona, los probables
procesos de valorización o potencialidad que inciden e incidieron
directamente sobre el LOTE en estudio, desde su división material,
su uso urbanístico residencial neto y estado actual.

B) FACTORES DE CARÁCTER ESPECÍFICO

Permitieron conocer y analizar los aspectos específicos del Terreno y


las construcciones adyacentes y subsiguientes, relacionándolos con
su sectorización, desarrollos metropolitanos pasados, actuales y
futuros, usos permitidos, estado de cerramientos y niveles de
adecuación, y todos los aspectos relevantes al sector y sus
alrededores.

C) FACTORES DE CARÁCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles,


además de subjetivos del avaluador, basados en el POT y sus
reglamentaciones, experiencia, el conocimiento del mercado, la
bibliografía existente sobre el área y estudios anteriores y actuales, y
el análisis en perspectiva del sector, todo lo cual es de vital
importancia en la cualificación y maduración equilibrada de los
precios comerciales a calcular.

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2. MEMORIA DESCRIPTIVA

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: Nomenclatura Calle ciento ochenta y


tres ( CL 183 ) número setenta y dos cincuenta y cinco ( No. 72 - 55 ),
predio sin nomenclatura secundaria, Barrio San José de Bavaria,
Urbanización San José de Bavaria, Localidad Décima Primera ( 11ª. ),
SUBA, de la nomenclatura urbana de Bogotá D. C.

TIPO DE INMUEBLE: LOTE descubierto, con cerramientos laterales y


posteriores, limitado por predios de características geométricas
planimetricas similares, y que presenta como fachada cerca en alambre
de púa y postería de madera, tras del cual se percibe un terreno plano
sembrado de vegetación arbustiva y pastos.

DESTINACIÓN ACTUAL: El inmueble se encuentra encerrado, y en


un estado de quietud en cuanto a actividades edificatorias. Por su
situación de lote, la vegetación que crece en su interior, tiene enmontado
el predio.

SOPORTE TÉCNICO: Escritura Pública No. 4133 del 27 de diciembre de 1974 de


la Notaría Trece ( 13ª. ) del Círculo Notarial de Bogotá, Compraventa de Torres
Suárez Hernán a Ana Elvia Castellanos de Mendoza, María del Carmen Hernández
de Castellanos, Laura Mercedes Arjona de Pérez y María Julieta Riveros de Castro;
Escritura Pública No. 1121 del 03 de Diciembre de 1985 de la Notaría Treinta y Seis
( 36ª. ) del Círculo Notarial de Bogotá, Compraventa derechos de cuota 33.34%, de
María del Carmen Hernández de Castellanos y María Julieta Riveros de Castro;
Certificado de libertad No. 50N- 300398 de la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Bogotá, zona Norte, del 24 de enero de 2006; Boletín de Nomenclatura,
de Catastro Distrital, de predio con nomenclatura CL 183 72 55, radicación No.
886705 de fecha 01 de agosto de 2006; Plan de Ordenamiento Territorial de
Bogotá y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; decreto Ley
1421 de 1993 y Decreto Distrital 190 de 2004 ( compilación Plan de Ordenamiento
Territorial – POT ) y el Decreto 0380 del 23 de noviembre de 2004 por el cual se
reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 17 San José de Bavaria de
la Localidad de Suba; El valor del suelo urbano en Bogotá 1988-2002, análisis de la
evolución de los precios de la tierra desde 1960, Lonja de Propiedad Raíz de
Bogotá; El valor del suelo urbano, 2003, 2004 y 2005, de la Lonja de Propiedad
Raíz de Bogotá; Clasificados El Tiempo, Abril – Octubre de 2006, secciones Venta
Lotes y Casalotes; www.metrocuadrado.com; y www.eltiempo.com.

CLASE DE AVALÚO : Comercial

FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR : Septiembre 02 y 09 de 2006

FECHA DEL AVALÚO : Octubre 30 de 2006

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3. ASPECTO JURÍDICO

PROPIETARIOS: ANA ELVIA CASTELLANOS DE MENDOZA identificada con


la cédula de ciudadanía No. 20´098.142 y LAURA MERCEDES ARJONA DE
PEREZ identificada con la cédula de ciudadanía No. 41´398.776, según Certificado
de Libertad No. 50N- 300398, de fecha enero 24 de 2006, hora 11: 17: 50 a. m.,
zona norte.

TÍTULO DE ADQUISICIÓN: Escritura Pública No. 4133 del 27 de diciembre de


1974, de la Notaría Trece ( 13ª.) del circulo notarial de Bogotá D. C. y Escritura
Pública No. 1121 del 03 de diciembre de 1985 de la Notaria Treinta y seis ( 36ª. )
del circulo notarial de Bogotá D. C., según Certificado de Libertad No. 50N-
300398, de fecha enero 24 de 2006, hora 11: 17: 50 a. m., zona norte.

GRAVÁMENES: El predio en estudio se encuentra libre de gravámenes tales como


censos, embargos, condiciones resolutorias, limitaciones de dominio, e hipotecas,
patrimonio de familia y todo tipo de gravámenes que puedan limitar su comercio.

4. LINDEROS DEL INMUEBLE

El predio en estudio presenta el siguiente alinderamiento oficial y actualizado,


tomado del plano de manzana catastral Digitalizado, de la División de Cartografía
con vigencia de actualización 2004, del Barrio San José de Bavaria, escala 1 / 500.

NORTE, en línea recta continúa en longitud aproximada de cincuenta y dos metros


con noventa centímetros ( 52,90 mts ), que es su frente fachada, con la actual Calle
ciento ochenta y tres ( CL 183 ) de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D. C.

SUR, en línea recta continúa en longitud aproximada de cincuenta y dos metros con
noventa centímetros ( 52,90 mts ), que es u lindero posterior, con predios
actualmente construido, con frente sobre la Avenida Carrera 72 y Carrera 76,
Gimnasio Cristiano Adonai, de la misma manzana y urbanización, de la actual
nomenclatura urbana de Bogotá D. C.

ORIENTE, en línea recta continúa en longitud aproximada de cincuenta y cuatro


metros con cincuenta centímetros ( 54,50 mts ), con predio actualmente construido
en Propiedad Horizontal denominado Terrazas de Salónica, con frentes sobre la
Calle ciento ochenta y tres ( CL 183 ) y Carrera setenta y seis ( KR 76 ), de la misma
manzana y Urbanización, de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D. C.

OCCIDENTE, en línea recta continúa en longitud aproximada de cincuenta y cuatro


metros con cincuenta centímetros ( 54,50 mts ), con predio esquinero actualmente
sin construir y encerrado en malla eslabonada, con frentes sobre la Calle ciento
ochenta y tres ( CL 183 ) y Avenida Carrera setenta y dos ( AK 72 ) o Avenida
Boyacá, de la misma manzana y Urbanización, de la actual nomenclatura urbana de
Bogotá D. C.

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5. CARACTERÍSTICAS DEL LOTE DE TERRENO

El lote de terreno analizado en el presente avalúo, es un predio


intermedio, externo, independiente, con un (1) frente públicos sobre vía
amplia tipo V – 3, eje zonal sin separador central acual, netamente
privado y de dominio particular, que guarda las exigencias normativas
de anden, con antejardines obligados, sin retiros laterales y retrocesos
posteriores, de acuerdo con los señalamientos dados por el Instituto
desarrollo Urbano y el acuerdo 06 de 1990 de la Alcaldía Mayor de
Bogotá, demarcados por las normas urbanísticas pasadas y presentes,
con frente sobre la Calle ciento ochenta y tres ( CL 183 ) de la actual
nomenclatura, vía recebada de doble calzada y con doble sentido vial de
oriente occidente, y sin aceras.

CABIDA SUPERFICIARIA OFICIAL = 2892,74 M2 (Por Escritura


Pública)

CABIDA SUPERFICIARIA OTROS = 2883,05 M2 (Calculado


Digitalmente)
= 2908,80 M2 (Boletín de
Nomenclatura)

FORMA GEOMÉTRICA GENERAL = Cuadrilátero regular, manteniendo la


distribución uniforme de predios que
conforman la Urbanización San José de
Bavaria..

RELIEVE = Plano para el predio, sin pendientes,


de tal similitud con la Avenida Carrera
Setenta y Dos ( AK 72 ) o Avenida
Boyacá, y la calle 183, ésta última que
es su frente fachada, mostrando
algunas irregularidades en su cuerpo
interior en razón a su exposición
pública y la no presencia de cercas que
eviten su uso como botadero público.

LOCALIZACIÓN = Sobre la margen norte de la urbanización


de la zona residencial neta del Barrio
San José de Bavaria sector de
consolidación con densificación
moderada, con frente vehicular sobre la
Calle ciento ochenta y tres ( CL 183 ),
hacen del predio un lote de expedito

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desarrollo y construcción para en su
uso principal único de vivienda
Unifamiliar, bifamiliar o multifamiliar.
6. ENTORNO DEL INMUEBLE y NORMATIVIDAD

La localidad de SUBA, donde se encuentra emplazado el lote motivo del presente


estudio, abarca 9139.6 Hectáreas, con una población de 706.535 habitantes y con
presencia de todos los estratos del uno (1) al seis (6), con principal predominancia
de los estratos dos (2) y tres (3). La localidad hace parte de las piezas Ciudad Norte
y Tejido Residencial Norte. Su localización implicó acciones de planeación para
fortalecer la relación con la región a través de la preservación y protección de los
elementos naturales y de la incorporación racional de los suelos de expansión con
actividades urbanas. Se adelantará un proceso de mejoramiento general de la
localidad con base en acciones orientadas a optimizar la accesibilidad con la ciudad
y la región por medio del sistema vial, el completamiento de las áreas residenciales
con las centralidades Carabineros-La Colina Campestre, Suba-Tibabuyes,
Aeropuerto Guaymaral, Prado Veraniego, Centro Suba, Las Mercedes y Los
Arrayanes. La centralidad Suba-Tibabuyes constituye un hecho urbano fundamental
porque se convertirá en el centro de un área cuya influencia irradiará a la región y a
las áreas más infradotadas de la localidad.

Calle 183 No. 72 - 55

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Vista sobre mapa cartográfico del sector del barrio San José de Bavaria, Mirandela,
Villa del Prado y Cerro de la Conejera, para señalar el entorno público del predio en
estudio, y su vecindad con los ejes viales más importantes. Sobre la autopista norte, el
eje troncal de Transmilenio.
La Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 17, denominada SAN JOSÉ DE
BAVARIA, que hace parte de las áreas residenciales del norte de la ciudad, se
configura como una zona de carácter residencial en proceso de consolidación.
Conjuntamente con la UPZ Britalia, conforma el borde nor – occidental de la
ciudad, el cual limita con suelo rural. Por otra parte, esta UPZ se encuentra en el
área de influencia del núcleo de servicios regionales conformado por: la centralidad
de Toberín, el nodo de transporte intermodal de nivel intermunicipal (portal norte de
Transmilenio), establecimientos comerciales de grandes superficies y la intersección
entre la Av. Paseo de Los Libertadores y la Av. San José. Esta UPZ debe integrarse
como área residencial al nodo de servicios regionales que se establece en su entorno,
a través de: la consolidación de las zonas de vivienda, el manejo de los usos de
comercio y servicios, dentro de una estructura funcional coherente con el sistema de
movilidad, el aprovechamiento del potencial de las áreas por desarrollar y el manejo
e integración de los usos dotacionales existentes.

CL 183 CL 183 No. 72 - 55

AK 72 o Avenida Boyacá

KR 76

Que según el oficio No.7230-2002-537de fecha 9 de mayo de 2002 de la Empresa


de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá (EAAB), los proyectos No. 5667 y 5669
denominados “Interceptor Boyacá Oriental” e “Interceptor Boyacá Occidental”, que
conforman la red para solucionar el problema de ausencia de alcantarillado sanitario
del área correspondiente a la parcelación San José de Bavaria (sector No. 3 de esta
UPZ), no han sido incorporados dentro del plan de inversión de la EAAB. Por esta
razón, la norma urbanística para este sector de la UPZ N° 17, San José de Bavaria
deberá mantener las restricciones de densidad e intensidad de los usos que se
permitan, sujetos a la capacidad de los sistemas de tratamientos y disposición de
aguas residuales. En tanto estas condiciones en materia de infraestructura se
mantengan no podrán considerarse cambios sustanciales en la norma de este sector.

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La estructura básica de la zona, se sustenta en la articulación de los elementos del
suelo de protección, del sistema de movilidad, del sistema de espacio público y de
su organización funcional, y tiene por objeto establecer directrices de ordenamiento
urbano para la UPZ 17, San José de Bavaria, como parte integrante de las zonas
residenciales del norte de la ciudad, en el contexto ciudad – región, así como
también definir las orientaciones para la aplicación de los instrumentos de gestión
previstos en el capitulo III de la UPZ. No obstante, en los instrumentos de
planeamiento que desarrolle el POT podrán efectuarse las precisiones a que haya
lugar, sin desvirtuar los lineamientos generales aquí señalados.

Los trazados de vías pertenecientes a la malla vial arterial, intermedia, local y las
alamedas, constituyen pautas de diseño obligatorias en cuanto a su conectividad y
articulación al espacio público de la UPZ. 17, San José de Bavaria, tales elementos
serán precisados en la medida en que el Departamento Administrativo de Planeación
Distrital adopte mediante resolución los proyectos de alamedas, espacios peatonales
y vías de la malla arterial y local. Los proyectos que se realicen en el espacio
público deberán aprovechar las ventajas paisajísticas y los beneficios ambientales
del cerro de La Conejera y del Parque Zonal PZ2 San José de Bavaria, con el fin de
asegurar la conectividad y la restauración ecológica al interior de la UPZ 17, San
José de Bavaria.

El sector normativo No. 3, dentro del cual se encuentra el LOTE en estudio, el cual
mantiene su norma original, Decreto 355 de 1960, continuará, rigiéndose por lo
dispuesto en el Decreto 1102 de 1986, el cual restringe la densidad de vivienda en
consideración a la capacidad de los sistemas de tratamientos y disposición de aguas
residuales y su no conexión al sistema de alcantarillado de la ciudad.

En la ficha reglamentaria correspondiente se establecen restricciones a los usos


permitidos, sujetos a la capacidad de los sistemas de tratamientos y disposición final
de aguas residuales que certifique el Departamento Técnico Administrativo de
Medio Ambiente (DAMA), según disposiciones del Decreto Nacional 302 de 2000,
"Por el cual se reglamenta la ley 142 de 1994, en materia de prestación de servicios
públicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado", y las normas que lo
modifiquen o sustituyan.

SERVICIOS PÚBLICOS DEL SECTOR: Por tratarse de un sector de desarrollo


cuenta con una infraestructura desarrollada heterogéneamente, muy vulnerable, pero
con buena proyección futura a nivel de modernización de redes, incluyendo energía
eléctrica, gas domiciliario, telefonía convencional, y fibra óptica. En cuanto al
Acueducto tiene proyectados expansiones en su tubería matriz y en la red matriz del
tanque de Suba, en cuanto al alcantarillado aún persisten las zonas con usos de
alcantarillados autónomos en tanto la EAAB implementa los planes maestros.

SISTEMA DE TRANSPORTE: Toda la zona alrededor del inmueble avaluado


dispone de un incipiente sistema de transporte, que se moviliza en abundancia a
través de sus principales vías perimetrales, tales como: Autopista Norte, Avenida
Calle 170, Avenida Calle 183, Avenida Calle 175, la Avenida Carrera 52 (Villa del
Prado), la Avenida Boyacá y El sistema de transporte masivo TRANSMILENIO,
provee al sector de rutas de alimentadores, desde la estación central Portal del Norte.

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ESTRATIFICACIÓN SOCIO-ECONÓMICA: se encuentra determinada en el plano
censal como estrato socio-económico cinco ( E-5 ), de total predominancia sobre los predios
que conforman el Barrio San José de Bavaria, desde la Calle 170 hasta la Calle 183, según
Decreto Distrital 0200 del 30 de junio de 2004.
NORMATIVIDAD Y USOS: Al predio en estudio le corresponde la reglamentación
urbanística especificada en la UPZ 17, San José de Bavaria, la cual reglamenta el
POT en el sector, mediante Decreto 380 del 23 de noviembre de 2004, y le
corresponde al predio en estudio el siguiente Sector Normativo: 3 A I

El sector normativo 3, le asigna un área de actividad Residencial, zona de uso


residencial NETA, con un tratamiento de Consolidación Urbanística, y aplicación de
Artículos 342 y 369 del Decreto 190 de 2004 (Compilación del POT) y Decreto 159
de 2004.

Por estar ubicado el lote en una zona con tratamiento de Consolidación Urbanística,
el sector 3 otorga al predio un Subsector de Edificabilidad A, subsector de Usos I,
tomando el sector la denominación de Urbanización San José de Bavaria
( Campestre San José ), regida la consolidación por los Decretos 1102 del 31 de
julio de 1986 y el 355 del 30 de mayo de 1960.

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Nota 1: Se modifica el artículo 2 del Decreto 1102 de 1986, en el sentido de establecer los siguientes
índices: índice de Ocupación = 0.20 Índice de construcción = 0.40
Nota 10: el número máximo de alumnos no podrá exceder los parámetros y especificaciones del
sistema de tratamiento y disposición final de aguas.

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Muestra en color rojo sangre, de las afectaciones viales que se presentarán en la
zona y que no afectarán al predio.
USOS: El uso permitido Principal para el inmueble es el de vivienda tipo
Unifamiliar, con aplicación de nota 1.

El uso permitido complementario, es el siguiente, con aplicación nota 10:

• EDUCATIVO. A escala VECINAL: Planteles de educación preescolar,


básica y media, hasta 850 alumnos. Planteles de educación preescolar hasta
120 alumnos. Escuelas de formación artística hasta 50 alumnos.

• CULTURAL: Salones comunales, casas de la cultura hasta 200 M2

• BIENESTARA SOCIAL. A escala Vecinal: sala cunas, jardines infantiles,


guarderías, casas vecinales, Hogares de bienestar hasta 20 niños, Residencias
para la Tercera edad, hasta 20 personas.

• BIENESTAR SOCIAL. A escala Zonal: Centros locales de atención a grupos


vulnerables: la familia, la mujer, la infancia, la Tercera Edad y la Juventud.
Centros integrales comunitarios, hogares de bienestar.

El predio no presenta afectaciones viales por la presencia de la Calle 183, por


cuanto la Avenida San Antonio sólo llega hasta la Avenida Boyacá.

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7. VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA NIVELACIÓN DE
PRECIOS

Para la determinación del justo precio del LOTE de la Calle ciento


ochenta y tres ( CL 183 ) número setenta y dos cincuenta y cinco ( No.
72 - 55 ) en evaluación, se tendrán en cuenta las siguientes variables
endógenas y exógenas, que influyen directamente sobre el precio
comercial:

• Oferta y demanda comparativa de predios en el sector de Urbanización San


José de Bavaria, desde la Calle ciento setenta ( CL 170 ) hasta la Calle ciento
ochenta y tres ( CL 183 ) y desde la Carrera setenta y ocho ( KR 78 ) hasta la
Carrera sesenta y cinco (KR 65 ) de la actual nomenclatura urbana del sector,
principalmente lo correspondiente al sector normativo 3.

• Ubicación particular del predio, posición en la manzana, cercanía de


corredores viales locales y zonales, y cercanía o lejanía a las vías de alto
tráfico particular y público.

• La reglamentación y normatividad de la zona, y la vecindad particular del


inmueble con respecto a los desarrollos arquitectónicos, residenciales, y
complementarios, presentes y en desarrollos en el área.

• Localización particular del inmueble dentro de la manzana, su posición


intermedia, su condición actual de predio con cerramiento, y la presencia de
inmuebles colindantes y en los alrededores que en oferta podrían utilizarse
en condiciones similares al estudiado.

• Servicios públicos presentes y futuros en el área, y clase de desarrollos


adicionales y sostenidos que tiene contemplado el Plan de Ordenamiento
Territorial para el sector normativo 3 de San José de Bavaria, incluidos los
suelos de protección, alcantarillado, el trazado de la malla vial y las
alamedas y sistema de espacio público.

• Las condiciones actuales de existencia y construcción en la zona y


alrededores, de predios comparables en áreas de terreno, con desarrollos
constructivos con presencia de muy baja oferta.

• Nivel Socio – Económico de los poseedores, grado de seguridad, así como


de las zonas y sectores que lo rodean, y disponibilidad en el área de lotes con
las condiciones presentadas por el lote en estudio.

• Potencial de desarrollo del predio, analizado desde el punto de vista de la


normatividad, los usos y la reglamentación oficial, teniendo en cuenta que el
desarrollo constructivo óptimo que puede obtener el predio que no puede ser
superior al de las construcciones que se han desarrollado legalmente sobre

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las manzanas aledañas, con un índice constructivo que no sobrepasa en
altura los tres (3) niveles y a nivel.

8. MEMORIA DE CÁLCULO Y VALOR DEL AVALÚO


COMERCIAL

ÁREA DEL LOTE = 2892,74 M2

( Para el Área a utilizar en el Cálculo del Avalúo,


se tomará la que se obtuvo de la Escritura y
anotado en el certificado de libertad del predio.
que coincide con las dimensiones dadas por la
escritura pública de adquisición del predio )

VALOR M2 de Terreno ( Método Comparativo ), en


sector Estrato cinco (E-5), área de actividad Residencial,
zona residencial neta, con tratamiento de consolidación
urbanística, sobre eje vial local, con uso permitido hasta
cuatro (4) unidades de vivienda, en un sector que presenta
baja oferta de lotes como el estudiado…………. $ 234.000,oo

VALOR M2 de Terreno ( Método Potencial de


desarrollo constructivo ), en desarrollo habitacional
área vendible 1120 M2 y 20 garajes, acabados E - 5,
para M2 construido de casas unifamiliares, a precio de
$ 1´900.000, en sector de área de actividad Residencial,
zona residencial neta, donde el valor del Lote copa un 12.5%
del valor total del ejercicio financiero………………..……… $
266.000,oo

VALOR M2 DEL TERRENO SUGERIDO : $ 250.000,oo

VALOR DEL AVALÚO: $ 665.000 x 399 M2 = $ 723´185.000,oo

VALOR TOTAL AVALÚO $ 723´185.000,oo

S o n : SETECIENTOS VEINTETRES MILLONES


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CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL PESOS
MONEDA CORRIENTE

9. REGISTRO FOTOGRÁFICO

FOTO No. 01: Vista panorámica del frontón de acceso al lote, sin fachada
claramente levantada en materiales permanentes. Lateralmente, la presencia del
muro colindante del predio de su costado oriental. A la vista la Calle 183.

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FOTO No. 02: visión interior del predio, para mostrar sus elementos
constituyentes, y la presencia de pastos y arbustos que copan entre unos y otros,
la totalidad del área del predio.

FOTO No.03: Mirada occidental de la fachada del predio para observar el Cerro de
la Conejera la fondo, y en contigüidad el desarrollo habitacional existente. La línea
de postes marca el área pública de andenes.

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FOTO No. 04: visión panorámica desde la Calle 183 del predio, para mostrar su
fachada en cerca de alambre, y su colindante occidental, con predio sin construir y
encerrado en malla eslabonada pintada en color amarillo. Al fondo el Cerro de la
Conejera, y el desarrollo unifamiliar de colindancia oriental.

De esta manera, dejo rendido el concepto avaluatorio solicitado, el cual


coloco a consideración de los solicitantes y de las partes que puedan estar
interesadas, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente el
AVALÚO COMERCIAL invocado.

Atentamente,

Ing. Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO


C. C. 13´251.637 de Cúcuta
M. P. 6 8 2 0 2 – 0 4 6 2 4 STD
RNA/L–01–319 LONJANAP
valentin24horas@hotmail.com
Teléfonos: 6 79 74 84 – 310 343 19 12

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