PROCESO VERBAL DE NULIDAD DE CONTRATOS

RADICACIÓN: 680013103004-2013-00360-06 INT. 118-2022

DEMANDANTE:
DEMANDADOS:
PROVIDENCIA: SENTENCIA Nº04 DE 2023.
Folios útiles: 23

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

BUCARAMANGA

SALA CIVIL-FAMILIA

Veintiuno (21) de marzo de dos mil veintitrés (2023)

(Proyecto discutido en sala de 14 de diciembre de 2022 y aprobado

en salas del 8 y 15 de febrero de 2023)

ASUNTO

Procede la Sala a resolver el recurso de alzada formulado por la parte

demandante, así como la propuesta por la pasiva, contra la sentencia
del 17 de febrero de 2022 proferida en audiencia por el Juzgado Cuarto Civil
del Circuito de Bucaramanga al interior del proceso promovido por
contra los HEREDEROS INDETERMINADOS

ANTECEDENTES
1
El demandante, ¿ hoy mayor de edad, confirió poder al abogado en audiencia del 17 de enero de
2022, para representar sus intereses.
La demanda:

Relata la parte actora que el señor, mediante escritura pública No. 1529
del 16 de abril de 2016 otorgó poder general para la administración de
sus bienes a su padre.

El mandatario, el día 25 de noviembre de 2002 transfirió el dominio de

los bienes de su fallecido hijo, amparándose en el poder previamente
conferido; mismo que perdió validez el día 22 de noviembre de 2002, día
del fallecimiento del mandante.

En consecuencia, la parte activa solicita se declare la “nulidad, invalidez e

ineficacia”3 de las siguientes escrituras públicas, así como las
celebradas con posterioridad a las mismas:

Escritura pública Transferencia Folio de % de

matrícula propiedad
inmobiliaria JALR
Escritura pública Compraventa de nuda MI No. 300- 100%
propiedad de ¿ (fallecido) A ¿
No. 3722 del 212288
25/11/2022

Escritura pública Compraventa de nuda MI No. 300- 100%

propiedad de ¿ (fallecido) A ¿
No. 3721 del 206691
25/11/2002

Escritura pública Compraventa de nuda MI No. 300- 1/3

No. 3720 del propiedad de ¿ 20341
25/11/2002.
Posteriormente
compraventa de ¿

Así como
escritura pública
No.559 del
16/02/2005

Escritura pública Compraventa de nuda MI No. 300- 25%

 No. 3826 del propiedad de ¿ 84626.
21/08/1998,
registrada el
25/11/2002.

2
Hoy por orden de la sentencia de 26/08/2004 - exp. 2004-0425, jurisdicción voluntaria.
3
Ver folio 157-158 del cuaderno 01.
Así mismo, solicitó la restitución de los bienes a la sucesión del
causante, señor ¿padre del demandante-, la cancelación de las
anotaciones realizadas en los folios de matrícula inmobiliaria con
posterioridad al 22/11/2002, el fruto y retroactivo de los cánones de
arrendamiento producido por los inmuebles y el pago de perjuicios
ocasionados al menoscabar el derecho del demandante.

Contestación de la demanda:

Notificada por conducta concluyente ¿ guardó silencio durante el

término de traslado de la demanda. 4

Luego de surtirse el emplazamiento de los herederos indeterminados y

los demandados ¿, designarse
curador ad litem, dicho profesional del derecho se pronunció únicamente
en nombre de los primeros, indicando que, de probarse las
circunstancias fácticas de la misma, sería procedente el restablecimiento
de los derechos del menor ¿.5

Por su parte, notificado por conducta concluyente el demandado ¿ 6, por

conducto de apoderado judicial, se opuso a la prosperidad de las
pretensiones y propuso como medios exceptivos los que denominó: “FALTA
DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA EN CABEZA DE MI
PODERDANTE”, “INEXISTENCIA DE NULIDAD ALGUNA EN LOS
CONTRATOS INVOCADOS”, “NO HABER TENIDO JAMAS EL SEÑOR ¿,
PATRIMONIO PERSONAL”, “MALA FE DE LA PARTE ACTORA”,
“INSUFICIENCIA DE PODER Y/O AUSENCIA DE PODER”, “TODAS LAS
4 Archivo 01. Folio 224. Cuaderno Primera Instancia.
5
Archivo 01. Folio 210 a 213 y 224. Cuaderno Primera Instancia. A folio 224 obra proveído
emitido el 22 de septiembre de 2015 por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de
Bucaramanga en el entendido de tener como no presentada la contestación de los
referidos demandados.
6
Archivo 01. Folio 84 a 85. 004 Cuaderno excepciones previas. Mediante auto fechado el 6 de octubre de
2017 emitido por el Juzgado de conocimiento se resuelve en el numeral 2, lo siguiente “tener por notificado
por conducta concluyente a ?)”
DEMAS NOMINADAS E INOMINADAS (sic) QUE RESULTEN PROBADAS
DURANTE EL TRANSCURSO DEL PROCESO”.

Como sustento a las excepciones formuladas, esbozó que ¿, en vida, puso

el dominio de sus bienes en cabeza de sus hijos para efectos tributarios;
que, por ende, suscribió un poder general en aras de proteger su
patrimonio, pues no fueron sus hijos quienes adquirieron los bienes,
situación conocida por la señora ¿. 7

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Agotada la ritualidad propia del proceso verbal, el Juzgado de

conocimiento puso fin a la instancia mediante fallo oral del 17 de enero
de 2022, mediante el cual resolvió declarar la nulidad absoluta de los
contratos de compraventa contenidos en las escrituras públicas No. 3720,
3721, 3722 del 25 de noviembre de 2002.

Lo anterior, al argumentar que el mandato conferido por ¿ finiquitó a la

fecha de su muerte, y por ende, adolecen de nulidad absoluta las
compraventas realizadas por su padre y mandatario, ¿, con fundamento
en aquel poder.

Seguidamente, declaró parcialmente probada la excepción denominada

“INEXISTENCIA DE NULIDAD ALGUNA DE LOS CONTRATOS”, respecto de las
escrituras No. 3826 del 21/08/98 y 559 del 16/02/2005; ello al exponer que el
mandante estaba vivo al momento de efectuarse el negoció en 1998,
luego, podía disponer libremente de sus bienes. Frente al segundo de los
negocios refirió que este fue celebrado por ¿, no por el mandante o
mandatario, en ese sentido, no le es aplicable la figura de la nulidad.

7 Archivo
01. Folio 253 a 257. Cuaderno Primera Instancia.

7
Así mismo, ordenó a la demandada ¿ y a cargo de la sucesión de ¿
pagar a favor de la sucesión de ¿, el valor de los inmuebles en la
proporción correspondientes, así:

Lo anterior, al no ser posible la restitución de los inmuebles, al estar hoy en

día en dominio de terceros.

Por concepto de cánones de arrendamiento, dispuso el pago, así:

- A cargo de la demandada ¿, la suma de $51.737.127 respecto al

inmueble identificado con MI No. 300-20341 (E.P.3720)

- A cargo de la sucesión de ¿, la suma de

$178.173.519 respecto al bien identificado con MI No. 300-206691
(E.P.3721)

- Respecto del inmueble identificado con MI No. 300-212288 (E.P. 3722)

no reconoció pago de cánones, al no acreditarse que estuviese
arrendado.

LOS RECURSOS DE APELACIÓN

Demandante:

Inconforme con la decisión, la parte demandante la recurrió, manifestando:

Primero, que el fallador omitió realizar el análisis en torno a la posesión

de mala fe ejercida por los demás demandados, erróneamente
irradiándoles los efectos de la imposibilidad y por ende a no restituir los

8
inmuebles.

9
Aduce que debió analizarse que aquellos demandados no pagaron el
precio real de los inmuebles, dado que ellos mismos aluden que las
compraventas eran simuladas.

Segundo, en relación al pago de los cánones de arredramiento negados

respecto del inmueble con M.I. No. 300-212288 al no haberse probado
que estuviese arrendado, argumenta que debe reconocerse, pues el
mismo demandado ¿ acepta en el interrogatorio de parte que se hallaba
arrendado.

Tercero, alega que el Juez omitió pronunciarse sobre la pretensión cuarta de

la demanda, esto es, sobre la nulidad del “ resto de ventas realizadas
con posterioridad al fallecimiento del señor ¿”, negocios estos desprendidos
de la escritura No.3826 de 25/11/2002.

Cuarto, reprocha la omisión de pronunciamiento frente a los frutos y

perjuicios pretendidos en la demanda, pues si bien el juez los negó en la
resolutiva, en las consideraciones nada dijo al respecto.

Finalmente añadió que las agencias en derecho liquidadas fueron

insuficientes en aplicación del acuerdo PSAA1610554.

Demandados ¿

Insistieron en la nulidad planteada en primera instancia y resuelta por esta

corporación de vieja data.

Argumentaron también la simulación de los contratos objeto de litis,

aduciendo que no vislumbró el juez que el verdadero dueño de los
inmuebles era ¿.

Seguidamente, adujeron que la nulidad absoluta declarada por el juez

no es predicable a los negocios atacados, pues no se cumplen los
requisitos

10
legales para declararla, esto es, el objeto y causa ilícita, que en nada se
relacionan con la terminación del mandato conferido por ¿.

Arguyen que es un contrasentido exigirles, como terceros de buena fe y hoy

propietarios del inmueble No. N°300-206691 por virtud de la escritura
pública No°1898 del 18 de abril de 2007 y por la renuncia del usufructo por
parte de su fallecido padre, restituir cánones de arrendamiento de
periodos en que figuraron como propietarios del inmueble; máxime
cuando a los herederos no le son oponibles negocios jurídicos en los que
no medió su participación.

CONSIDERACIONES

Sea lo primero advertir que el Tribunal es competente para resolver el

recurso de apelación formulado contra la sentencia 17 de febrero de
2022 proferida en audiencia por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de
Bucaramanga al interior del presente informativo, en atención al numeral
1º del artículo 31 del CGP y el marco decisional resulta amplio para este
colegio judicial en la medida en que juntas partes de la litis apelaron la
sentencia; ergo, de conformidad con el inciso 2º del artículo 328 del
CGP, esta Corporación tiene competencia para definir el asunto, por
supuesto atendiendo el principio de congruencia de la sentencia
establecido en el artículo 281 del CGP, el cual delimita la autonomía
judicial a los hechos y pretensiones de la demanda.

Cuestión jurídica a resolver:

En ese orden de ideas, en el sub judice imperioso se torna determinar si los

negocios jurídicos de compraventa estipulados en las escrituras públicas No.
3720, 3721 y 3722 de 25/11/2002 suscritos en la notaría Quinta de
Bucaramanga, son ineficaces, como lo predica el libelo genitor, a partir
del

8
(Archivo 04. Folio 2. Sustentación del recurso Darío Leal, se indican las anotaciones al folio No. 300-206691,

11
donde se lee: “Anotación No. 20. Mediante acto de compraventa se registra la escritura pública No. 4557 de
fecha 22 de septiembre de 2007, donde ¿vende el 50% a ¿.”.

12
decaimiento del poder general otorgado, por el fallecimiento del
otorgante.

En esa misma dirección, los negocios jurídicos de que dan cuenta las
escrituras públicas No. 559 de 16/02/2005 y 3826 de 21/08/1998.

Caso concreto:

Corresponde al demandante señalar a cuál figura o especie de ineficacia

se acoge para defender su interés en el pleito y proponer sus pretensiones,
aportando prueba de los elementos constitutivos de la misma, pues cada
una de ellas tiene sus elementos axiales que la diferencian de los demás;
sin embargo, debe el juez adentrarse en una labor interpretativa para
desentrañar el espíritu de la demanda cuando esta no es clara.

A partir de la forma en que se plantearon las pretensiones de la

demanda y se expusieron los fundamentos fácticos de la misma, la Sala
asume el estudio de la cuestión jurídica a partir del concepto de
ineficacia de los negocios jurídicos por inoponibilidad.

En este acápite de la providencia, es oportuno citar al Doctor ¿9, quien al

hablar sobre Ineficacia por inoponibilidad dice “nos referimos a aquellos
negocios jurídicos que, a pesar de haber nacido a la vida jurídica y ser
válidos, resultan inoperantes contra personas que no fueron parte, no obstante
que los intereses regulados en ellos tienen que ver con esas personas, pero, como
son terceros, contra ellos el negocio jurídico es ineficaz.

Se dice que un negocio es oponible a determinada persona porque le es

vinculante, la obliga en algún sentido. En cambio, le es inoponible cuando el
negocio no le alcanza con sus efectos; no afecta sus intereses. (…)

La ineficacia por inoponibilidad se predica frente a personas no intervinientes en el

negocio, cuyos intereses resultan tocados en cierto modo por el mismo, pero a
quienes no es posible exigirles el reconocimiento de las obligaciones que
surjan del negocio, ni tampoco son titulares de los derechos que el negocio
irradia.

9
Anotaciones Para una Teoría General. Noción; elementos estructurales; eficacia e ineficacia. Volumen I.

13
Quinta edición Ediciones Doctrina y Ley. Página 189 y ss

14
Aparte de la causa general de inoponibilidad (la ajenidad del pretendido
obligado frente a las obligaciones de un negocio celebrado entre otros), dos
grandes causas generan la inoponibilidad en negocios, que, por su contenido
pareciera vincular intereses de terceros, pero no lo hacen porque para esas
personas el negocio no les es obligatorio. En primer lugar, encontramos la falta de
legitimación negocial, prevista por la ley como presupuesto de oponibilidad
(precedente o concomitante con el negocio) y, en segundo lugar, la omisión de
requisitos de publicidad, posteriores a la celebración, exigidos por la ley con el
fin de que el negocio produzca efectos frente a terceros.”.

De cara a los hechos en que se fundan las pretensiones de la demanda,

consideramos que el tema en litigio se encuadra en la primera causa
de inoponibilidad citada, esto es, la falta de presupuesto de legitimación
negocial, justo porque el verdadero titular de los derechos reales,
¿,10 no fue el disponente de los mismos, en tanto para la fecha de los
negocios jurídicos cuestionados, no se encontraba vigente el poder
general que otorgaba las facultades a quien actuó como poderdante –
representante-, del fallecido titular de los derechos, para la fecha en que
se celebraron los negocios jurídicos.

Continuando con la explicación que brinda el Dr. ¿11 en la obra en la que

nos estamos apoyando en para dar contexto a la solución que
brindamos, se afirma, … “para que haya legitimación negocial el celebrante del
negocio debe ser el verdadero titular del interés disciplinado en el negocio; si el titular
del derecho no participa en el negocio, para él será “res inter alios acta…

El ejemplo clásico es el del contrato de venta de cosa ajena que, como todos sabemos,
existe, es válido, pero inoponible ante el verdadero dueño (artículo 1871, Código Civil).
Otro tanto ocurre en la estipulación por otro (artículo 1507,ib).

En estas hipótesis nos encontramos con que el negocio jurídico lesiona derechos de
terceros o, por lo menos, los toca, al encontrarse en su contenido disposición sobre

10
Por sentencia No. 423 del 26 de agosto de 2004 del Juzgado Sexto de Familia de Bucaramanga, se dispuso
la corrección de los apellidos de JIM ANTHONY, quien en vida se identificó con cédula de ciudadanía No.
91’492.629 expedida en Bucaramanga, entendiéndose desde esa fecha ¿. (Archivo 1 del expediente digital ,
pagina 50)
11
Anotaciones Para una Teoría General. Noción; elementos estructurales; eficacia e ineficacia. Volumen I.
Quinta edición Ediciones Doctrina y Ley. Página 191

15
intereses que no son propios de los celebrantes del negocio; en otras palabras, el
legítimo titular del interés no es el disponente del mismo. En tales eventos, el negocio
jurídico no es oponible a ese tercero en tanto él no lo ratifique.

En el artículo 1871 del Código Civil, fijémonos bien, la norma nos dice que la compraventa
de cosa ajena es válida, pero dejando a salvo los derechos del dueño; es decir, el
negocio en esas condiciones no es nulo ( el hecho no puede alegarse como causal de
nulidad, no otra cosa enseña la norma) pero, sin duda, no es plenamente eficaz puesto
que a pesar de su validez le aqueja una grave dolencia: es inoponible al dueño de
la cosa vendida; de tal suerte que no podríamos exigirle que la entregue o que
transmita el dominio o que sanee un vicio redhibitorio; en fin, frente a esa persona el
contrato no es vinculante. (…)”

Precisado lo anterior, en el presente caso resulta claro que la parte

demandante finca sus pretensiones acusando de ineficaces por
inoponibilidad, frente al mismo demandante, terceros y ajenos a los
negocios jurídicos de que dan cuenta las escrituras No. 3720, 3721, y 3722
de 25/11/2002 y 559 de 16/02/2005 y 3826 de 21/08/1998 (registrada el
25/11/2002), en la medida en que para cuando se celebran había
terminado el mandato conferido a ¿ - quien actuó en ellos como apoderado
general del señor ¿ – por causa del fallecimiento del mandante el día
22/11/2022. 12

Entrados en este asunto, se tiene que por medio de escritura pública No.
1529 de 16/04/1996, ¿ confirió poder general a su progenitor,?, entre
otras, para “administrar los bienes del poderdante (…) enajenar o adquirir a cualquier
título, bienes raíces o muebles, para gravarlos con hipoteca o prenda y para limitar su

dominio.”13; prevalido de dicho poder general y conforme a las mentadas

clausulas, perfectamente ¿ podía disponer de los bienes raíces de
propiedad de su mandante, conforme al artículo 2157 del C.C.

Empero, ese mandato tiene prevista una duración o unas causales que,
configuradas, permiten darlo por terminado, sea por voluntad de las partes
o por ministerio de la ley. Una de esas ultimas causales es la prevista en
el

12
Hecho acreditado a partir de la prueba del fallecimiento del poderdante y la suscripción de varios
negocios jurídicos posteriormente al deceso de ¿, apoyándose el apoderado en un poder general no
vigente.
13
Clausula primera y segunda de la escritura No. 1529 de 16/04/1996 de la notaría 5ta Bucaramanga.

16
numeral 5º del artículo 2189 del C.C., que establece “El mandato termina: (…)
5. Por la muerte del mandante o del mandatario (...)”.

Significa lo anterior, y tal como ocurrió en el presente caso, que, muerto

el mandante ¿ el 22/11/2002 - hecho acreditado con el Registro Civil de
Defunción – indicativo serial No. 04635481 14 -, el mandato por él conferido a su
padre terminó en tal fecha, y por lo mismo, a partir de ella, este último
carecía de poder o facultad para representar al mandante fallecido.

Entonces, al carecer de poder, las compraventas a las cuales se refieren las

escrituras públicas No. 3720, 3721, y 3722 de 25/11/2002, devienen en
ineficaces por cuanto le son inoponibles al verdadero dueño, en este
caso, el heredero o herederos del causante ¿, porque el inicial
mandatario, para cuando realiza las ventas – con posterioridad al fallecimiento
del mandante –, estaba vendiendo cosa ajena; que si bien resulta valida en
nuestro ordenamiento jurídico, le es inoponible al verdadero dueño, tal
como lo enseña el artículo 1871 del C.C.15, a menos que la haya
ratificado aquel, como lo establece el artículo 1874 C.C, situación que en
el presente caso no aconteció, por obvias razones, el fallecimiento del señor
¿ quien figuraba como propietario de los bienes inmuebles o una
cuota parte del derecho real de ellos, hecho ocurrido días antes de la
celebración de los negocios jurídicos cuya ineficacia se demanda.

Así las cosas, se itera, las ventas realizadas por el señor ¿, prevalido del
mentado poder general luego de fallecido su mandante, a tenor
literal de la norma precitada son válidas, pero inoponibles al verdadero
dueño, que, en este caso, y para la hora de ahora, lo sería el
demandante ¿, en condición de heredero – hijo-, del causante ¿16.

14
Fl. 14 del cuaderno 01.
15
“La venta de cosa ajena vale, sin perjuicios de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso de tiempo.”
16
Registro Civil de Nacimiento NUIP 1.005.331.562.

17
Bajo este hilo conductor, claro refulge que la denunciada ineficacia de
tales actos jurídicos está acreditada, por cuanto el hecho de que el
mandatario celebrase los mentados negocios tres días después de la
muerte del mandante – en los términos previstos en los artículos 2194 y 2195 del C.C -,
este incurrió en venta de cosa ajena no ratificada por el verdadero dueño,
ergo, los contratos fustigados adolecen de ineficacia por inoponibilidad
frente al aquí demandante y terceros.

En el caso del negocio jurídico contenido en el acto escriturario No. 559

de 16/02/2005 de la Notaría 5ª del Círculo de Bucaramanga, en el que
BETTY RUÍZ AMARIS transfiere a título de venta en favor de JHON EDWARD
LEAL RUÍZ el derecho de dominio o propiedad sobre la tercera parte del
inmueble identificado con M.I. No. 300-20341, en principio podría
pensarse que, al ser este último un tercero de buena fe, no le es oponible.
Empero, la mala fe se infiere así: en la declaración rendida por JOHN
EDWARD LEAL RUÍZ, se escuchó claramente que éste tenía pleno
conocimiento del fallecimiento de su hermano JIM ANTHONY y la
simulación de la venta que el mandatario realizó a BETTY RUIZ AMARIZ,
extensiva a la venta a él realizada. En este sentido, sí le son oponibles
los efectos de la compraventa contenida en la escritura No.3720 de
25/11/2022.

Lo mismo sucede con las compraventas realizadas por los demandados

YENSON DARIO LEAL RUÍZ, CAROLINA CUELLAR RAMÍREZ y DOUGLAS DARIO
LEAL RUIZ, frente a los inmuebles de marras, pues estos en sus declaraciones,
al igual que JHON EDWARD y BETTY RUIZ AMARIS confesaron la simulación
de los negocios, atacados por no haber pagado ni recibido dinero alguno
por dichas compraventas, y que los negocios fueron realizados por
DARIO EDUARDO LEAL RAMIREZ en virtud del poder general que todos le
otorgaron y que los bienes eran propiedad de este último. En este
sentido, no existe duda sobre la mala fe de estas personas- hermanos
del fallecido poderdante-, razón por la cual les son transferibles los efectos
de la eventual declaratoria de ineficacia de los contratos contenidos en
las escrituras No. 3720, 3721, y 3722 de 25/11/2002.

En cuanto al negocio jurídico contenido en la escritura pública No. 3826 del

18
21/08/1998, éste fue realizado en ejercicio del poder conferido por

19
¿ a ¿ – quien vendió a ¿
-, cuando el primero aún vivía y gozaba de plena disposición de sus
bienes; más, sin embargo, tan solo fue registrada hasta el 25 de noviembre
de 2002, es decir, con posterioridad al fallecimiento del mandante. De lo
anterior se colige que, independientemente de si la compraventa fue
registrada con posterioridad al fallecimiento del mandante, de ello no se
predica ineficacia, por cuanto se itera y resalta, cuando se materializó el
Negocio Jurídico, el mandante gozaba de plena disposición del bien y
estaba vigente el mandato. Ahora bien, no existe un reproche legal al
registro posterior a la emisión de la escritura, cuando excede a cuatro
años.

Ahora bien, en este punto es imperioso anotar, de cara a las apelaciones

incoadas por la parte pasiva, que no ha sido promovido el proceso
pertinente para declarar respecto de los negocios jurídicos objeto de litis la
simulación, razón por la cual no será en este trámite procesal en que se
haga tal declaratoria; y bien pudieron apelar a dicha acción desde el
momento inmediato de la muerte del ¿, antes de adentrarse en el
camino de procurar numerosos negocios jurídicos, afectados de
inoponibilidad por falta de legitimación negocial, en tanto se había dado
el decaimiento del poder general, otrora concedido en favor del señor ¿,
justo por el fallecimiento del otorgante de dicho mandato general.

Así las cosas, viéndose la prosperidad de las pretensiones de la

demanda, es menester resolver las excepciones propuestas por la parte
pasiva de la litis, desde ya avistándose su fracaso 17. Para ello,
memórese que el demandado ¿ propuso los siguientes medios
exceptivos: “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA EN
CABEZA DE MI PODERDANTE”, “INEXISTENCIA DE NULIDAD ALGUNA
EN LOS CONTRATOS INVOCADOS”, “NO HABER TENIDO JAMAS EL
SEÑOR JIM ANTHONY LEAL RUIZ, PATRIMONIO PERSONAL”, “MALA FE
DE LA PARTE

17
La excepción previa denominada “INSUFICIENCIA DE PODER Y/O AUSENCIA DE PODER” es un asunto sobre
el cual no cabe abordar discusión alguna, pues recuérdese que fue zanjado en el curso de primera instancia,
resolviéndose que la señora ¿, profesional del derecho y madre del demandante, estaba legitimada para
promover la demanda en nombre de su hijo - en aquel entonces menor de edad - y para conferirse poder a
sí misma, pese a la redundancia que conllevaba, para representarlo judicialmente.

20
ACTORA”, “TODAS LAS DEMAS NOMINADAS E INOMINADAS (sic) QUE
RESULTEN PROBADAS DURANTE EL TRANSCURSO DEL PROCESO”.

Pues bien, analizados los argumentos propuestos por este, resultan

infructíferos para apuntalar con firmeza las pretensiones de la demanda,
debido a que ¿ sí está legitimado por pasiva para integrar la litis, pues fue
parte en el negocio jurídico contenido en la escritura pública No. 559 de
16/02/2005, cuya ineficacia se acreditó al interior del proceso.

Seguidamente, si bien no adolecen de ineficacia por nulidad los

contratos analizados líneas arriba – sino de ineficacia por inoponibilidad frente al
demandante y terceros, por falta de mandato para efectuarlos – falta de legitimación

negocial-, como se expuso - no será la razón para apoyar la apelación de la

parte demandada.

Adicionalmente, no fue demostrada por el demandado la mala fe que

predica de la parte demandante. Alegar el presunto conocimiento de la
señora ¿ y su hijo ¿ de
que los negocios jurídicos fueron simulados y que los bienes inmuebles
no pertenecían al fallecido padre de este último no es suficiente para dar
por probada la mala fe alegada. Para ello debieron aportarse los
elementos materiales probatorios que así lo acreditaran, brillando estos por
su ausencia. Insistimos, de ser cierta la hipótesis, bien pudieron
procurar el inicio de la acción de simulación, para restituir los bienes a su
eventual y verdadero dueño; situación que no acaeció y por el contrario
se adentraron en un sin número de oposiciones a los intereses del
nasciturus demandante -hijo de ¿ – hoy ¿.

Por último, los negocios jurídicos objetos de litis son la mismísima prueba de
que ¿ (Z), contrario
sensu, sí tenía un patrimonio conformado por los inmuebles Nº300-212288,
300-206691, 300-20341 y 300-84626, como quedó sentado líneas arriba, razón
por la cual habrá de desestimarse dicha excepción, no observándose
alguna otra que haya lugar a declararse probada de oficio. Amén de lo
anterior, las declaraciones de los progenitores al dar apertura al primer
proceso de sucesión intestada del causante ¿ (hoy

21
Z), reconociendo a este último como el titular de los derechos reales a
transmitirse por el modo de la sucesión.18

Ahora bien, de cara a los argumentos de la apelación de ¿ y ¿, ellos no

son terceros de buena fe, pues pleno conocimiento tenían de que
su hermano ¿ (Z) había fallecido y que las compraventas objeto de
litis fueron materializadas con posterioridad a su muerte, por intermedio
del mandatario de mala fe, el padre común de los sujetos
negociantes.19

En ese sentido, también son irradiados de los efectos de la inoponibilidad

acreditada y declarada en este proceso. En razón de lo anterior,
contrario sensu, sí están obligados a restituir el inmueble y los cánones
de arrendamiento de éste, identificado con M. I. 300 – 206691, en favor y
con destino a la sucesión de ¿ (hoy Z), precisando que los cánones –
frutos civiles causados sobre el inmueble-, se reconocen a partir de la fecha en
que en cabeza de este último se consolidó la plena propiedad por
fallecimiento del mandatario – usufructuario- DARIO EDUARDO LEAL RAMÍREZ.

Zanjada la anterior discusión y, como ya se dijo, siéndole inoponibles al

demandante y a terceros de buena fe los efectos de los negocios
jurídicos contenidos en las escrituras No. 3720, 3721, 3722 de 25/11/2002, y
No. 559 de 16/02/2005 deberán los demandados ¿??????
(por conducto de su sucesión) efectuar las siguientes restituciones en
favor y con destino a la sucesión de ¿ (hoy Z):

18
Se precisa que ¿ era titular de la nuda propiedad sobre diferentes inmuebles, y que adquiere – post
morten para su masa herencial- la plena propiedad de una cuota parte del derecho de dominio, a partir de
la consolidación de la propiedad, por fallecimiento del usufructuario ¿, acaecido el 18 de noviembre de
2009.
19
Compraventa efectuada en Escritura Pública No. 4557 de 22/09/2007.

22
  A cargo de ¿ y ¿ (quienes hoy son titulares del derecho real de
dominio) el ciento por ciento del inmueble identificado con M. I No.
300-212288.

 A cargo de ¿ y ¿ (quienes hoy son titulares del derecho real de

dominio) el ciento por ciento del inmueble identificado con M.I. ¿
y ¿ (quienes hoy son titulares del derecho real de dominio)

 A cargo de ¿ (hoy titular del derecho real de dominio de la tercera

parte que era de ¿) la tercera parte del derecho de dominio pleno
del inmueble identificado con M.I. No. 300-20341

Escritura pública Transferencia Folio de % de Restitución a cargo

matrícula propiedad de
inmobiliaria JALR

Escritura pública No. Compraventa de nuda MI No. 300- 100% ¿ y ¿ (quienes hoy
3722 del 25/11/2022 propiedad de ¿ 212288 son
titulares del derecho
real de dominio)

Escritura pública No. Compraventa de nuda ¿ y ¿ quienes 100% ¿ y ¿ (quienes hoy

3721 del 25/11/2002 propiedad de ¿ hoy son son titulares del
titulares del derecho real de
derecho real dominio)
de dominio)

Escritura pública No. Compraventa de nuda MI No. 300- 1/3 ¿ (hoy titular del
3720 del 25/11/2002. propiedad de ¿ 20341 derecho real de
Posteriormente dominio de la
compraventa de ¿ a ¿ tercera parte que
era de ¿
Así como escritura
pública No.559 del
16/02/2005

En cuanto a los frutos pretendidos por la parte demandante, reiterados

en el recurso de alzada, siendo que los inmuebles de marras son todos
urbanos, el producto y fruto de estos son los mismos cánones de
arrendamiento solicitados y no otros, de acuerdo al artículo 717 del c.c.,
por lo cual habrán de pagarse con destino a la sucesión de ¿ (hoy Z), así:

23
 - A cargo de ¿ y ¿, la suma de
$107.651.114 correspondiente al arriendo de la otrora tercera parte de
la nuda propiedad del inmueble identificado con MI No. 300-20341
(E.P. 3720 de 25/11/2002 y 559 de 16/02/2005). Recordemos que en
cabeza de ¿ la tercera parte de la plena propiedad se consolidó a
partir del fallecimiento de Darío Eduardo Leal Ramírez ocurrido el 18
de noviembre de 2009.

- A cargo de ¿ y ¿ la
suma de $370.789.151; correspondiente al arriendo del 100% de la
propiedad del bien identificado con MI No. 300-206691 (E.P.3721 de
25/11/2002). Recordemos que en cabeza de ¿ se consolidó la plena
propiedad a partir del fallecimiento de Darío Eduardo Leal Ramírez
ocurrido el 18 de noviembre de 2009.20

- Respecto del inmueble identificado con MI No. 300-212288 (E.P. 3722)

no se dio razón en el dictamen pericial que éste estuviese arrendado.
Ahora, si bien el demandado ¿ adujo en su interrogatorio que el
inmueble sí estuvo arrendado, no existe certeza- pues no fue acreditado
por la parte interesada – del hecho, del canon y de la fecha en que ello
ocurrió, por lo cual no pueden reconocerse.

- En el mismo sentido, no se indicó en el dictamen pericial aportado

que el bien identificado con MI No. 300-84626 (E.P. 3826 del
21/08/1998, registrada el 25/11/2002) estuviese arrendado, por lo
cual no pueden reconocerse cánones respecto de este.

Debe tenerse en cuenta que los montos anteriores se obtienen de sumar

el valor de los arriendos mensuales actualizados a partir del mes de
diciembre de 2009 y no a partir de noviembre de 2002 como se planteó
en la pericia, por cuanto ¿ (hoy Z) adquirió únicamente la nuda
propiedad de los inmuebles, siendo ¿ quien gozaba del derecho de
usufructo

20
La experticia rendida en primera instancia fue estudiada y las objeciones sobre ella propuestas por la
señora ¿, en punto a los cánones de arrendamiento, se resolvieron en sentencia de primera vara.

24
hasta el día de su fallecimiento el 18/11/2009, 21 fecha esta última en que se
generan los cánones en favor del primero, por la consolidación de la
plena propiedad en cabeza de ¿ o mejor su sucesión.

22

21
Según registro civil de defunción, indicativo serial No.06672501, legible en fl. 73 del cuaderno principal,
tomo I.
22
Ver liquidación anexa a la sentencia y que forma parte íntegra de la misma.

25
Los anteriores valores se reconocen de cara a la experticia presentada
por la parte demandante que, si bien fue objetada por la demandada ¿
al considerar que no se realizaron las deducciones de lo cobrado
por la firma inmobiliaria, cuota de administración y retención desde la
fuente respecto de los cánones de arrendamiento avaluados para el bien
No. 300-206691; lo cierto es que para ello se requirió a la Inmobiliaria
Gestión Urbana, quien rindió informe aseverando su administración del bien,
pero no informó, ni estableció deducciones de ninguna clase que
reclamó la objetante, desmeritando dicho argumento. En gracia de
discusión, ante su inconformismo, pese a contar con la oportunidad para
ello, la interesada no aportó elementos probatorios que acreditasen
fehacientemente que el valor avaluado por concepto cánones de
arrendamiento ameritaba una reducción.23

En igual sentido, estuvo inconforme la demandada con que a su parecer

no se informó en la experticia el método de avalúo, la formula y las fuentes
de información sobre las cuales se determinó el valor del canon del
mentado inmueble.

Empero, contrario sensu, dicho dictamen sí informa dichos puntos. Refiere,

en el acápite denominado “FUENTES DE INFORMACIÓN”, que el avalúo se
realizó con base en la Resolución No.620 de 02/02/2008 expedida por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi sobre avalúo comercial y la
información de la firma Inmobiliaria Gestión Urbana. Así mismo, refirió la
encuesta de mercado practicada, se informó sobre la aplicación del
método de comparación del mercado y se expusieron las fórmulas
utilizadas por el mismo IGAC para obtener primero el avalúo comercial
del inmueble, así como la utilizada en segundo plano para calcular el
valor de los arriendos a partir del avalúo del inmueble y el IPC de
diciembre de 2016.

En este sentido, verdaderamente no se encuentra motivo alguno por el cual

no pueda ser tenido en cuenta el dictamen pericial aportado por la parte
demandante; amén que la objetante no aportó pruebas que permitan

26
23
Ver archivo 051 del expediente digital, C01.

27
deducir error alguno habido en el mismo, ni que permitan concluir que
sus argumentos tienen mérito para sostenerse y apuntalarlo con firmeza.

Así las cosas, no queda otro camino que revocar parcialmente la

resolutiva de la sentencia apelada, para en su lugar declarar probada la
ineficacia por inoponibilidad frente al demandante, de los negocios
jurídicos contenidos en las escrituras públicas No. 3720, 3721, y 3722 de
25/11/2002 y 559 de 16/02/2005.

En mérito de lo expuesto, LA SALA CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL

SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BUCARAMANGA, en nombre de la
República de Colombia y por la autoridad conferida en la Ley,

RESUELVE:

PRIMERO: REVOCAR PARCIALMENTE la sentencia proferida el 17 de enero

de 2022 por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bucaramanga al interior
del proceso promovido por ¿ contra los HEREDEROS ¿,?,?,?,?,?,?

SEGUNDO: REVOCAR los numerales primero y noveno de la resolutiva

contenida en la sentencia recurrida24; y CONFIRMAR los numerales séptimo
y octavo de la resolutiva de la sentencia de primera instancia.25

TERCERO: MODIFICAR los numerales segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto

de la sentencia recurrida, los cuales quedarán:

24 Los ordinales revocados :“PRIMERO. - Declarase probada parcialmente la excepción de mérito

denominada “INEXISTENCIA DE NULIDAD ALGUNA EN LOS CONTRATOS INVOCADOS”, invocada por el
demandado ¿, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. (…) NOVENO.- Sin
condena en costas a la parte demandante ante la prosperidad parcial del demandado ¿, por cuanto la misma
cuenta con amparo de pobreza.”.

25 “SEPTIMO. – Niéganse, en lo no contemplado en los numerales anteriores las demás pretensiones de la

demanda, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. OCTAVO. - Condenase en costas de la
instancia a la parte demandada. Por secretaría liquídense, incluyendo como agencias en derecho la suma
equivalente a cinco (5) salarios mínimos mensuales legales vigentes.” Ver archivo 124 del cuaderno de primera
instancia, del expediente digital.

28
“SEGUNDO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones propuestas por
el demandado ¿, conforme a las razones expuestas en
antecedencia.

TERCERO: DECLARAR INEFICACES POR INOPONIBILIDAD, frente al

demandante ¿ – ¿ – hoy Z-, los negocios jurídicos contenidos en las
escrituras públicas No. 3720, 3721, y 3722 de 25/11/2002 y 559 de
16/02/2005, de conformidad con las consideraciones expuestas en
la parte motiva de esta sentencia.

CUARTO: Como consecuencia de las anteriores declaraciones se

ADICIONA la sentencia recurrida para ORDENAR a la Notaria Quinta
del Círculo Notarial de Bucaramanga que registre, al margen de
los correspondientes instrumentos escriturarios, que se declararon
ineficaces por inoponibilidad frente al demandante ¿ – hijo de? –
hoy Z-
los negocios jurídicos expuestos en el numeral anterior de esta
providencia, dejando las anotaciones pertinentes.

SE DISPONE REMITIR EL OFICIO adjuntando copia autentica de la

presente providencia con su constancia de ejecutoria.

QUINTO: ORDENAR al Registrador de Instrumentos Públicos y Privados

de Bucaramanga realizar la anotación pertinente respecto de la
ineficacia por inoponibilidad declarada en este fallo en los folios de
matrícula inmobiliaria Nos. 300-20341, 300-206691, 300-212288 y 300-
84626, relacionadas con las anotaciones de las escrituras públicas
No. 3720, 3721, y 3722 de 25/11/2002 y 559 de 16/02/2005, todas
expedidas por la Notaría Quinta de Bucaramanga, y las
anotaciones derivadas de los anteriores negocios jurídicos.

SE DISPONE REMITIR EL OFICIO adjuntando copia autentica de la

presente providencia con su constancia de ejecutoria.

SEXTO: ORDENAR a los demandados ¿,?,?,?, que en el

término de diez (10) hábiles siguientes a la fecha de ejecutoria de
esta providencia, paguen las siguientes sumas de dinero, en favor
y con

29
 destino a la sucesión de ¿(hoy Z):

A cargo de ¿ y ¿ la suma de
$370.789.151, por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble
identificado con M.I. 300-206691 (Cra. 3 # 63-60 Apto 502).

A cargo de ¿ y ¿ la suma de
$107.651.114, por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble
identificado con M.I. 300-20341 (Cra 25 #84-22) -propiedad de la 1/3 parte
que era de JIM ANTHONY hoy está en cabeza de JHON EDWARD LEAL RUIZ -.

Las anteriores sumas de dinero deberán ser pagadas en su totalidad dentro

de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión. Una vez
vencido, generarán intereses legales al 6% E.A. y podrán ser ejecutadas por
la parte demandante.

CUARTO: ADICIONAR un numeral a la resolutiva de la sentencia de primera

instancia, el cual quedará:

“ORDENAR las siguientes restituciones de los siguientes inmuebles, en

favor y con destino a la sucesión de ¿ (hoy Z):

 A cargo de ¿ y ¿ (quienes hoy son titulares del derecho real de

dominio) el ciento por ciento del inmueble identificado con M. I No.
300-212288.
 A cargo de ¿ y ¿ (quienes hoy son titulares del derecho real de
dominio) el ciento por ciento del inmueble identificado con M.I. ¿
y ¿ (quienes hoy son titulares del derecho real de dominio)
 A cargo de ¿ (hoy titular del derecho real de dominio de la tercera
parte que era de ¿) la tercera parte del derecho de dominio
pleno del inmueble identificado con M.I. No. 300-20341

30
 Escritura pública Transferencia Folio de % de Restitución a cargo
matrícula propiedad de
inmobiliaria JALR

Escritura pública No. Compraventa de nuda MI No. 300- 100% ¿ y ¿ (quienes hoy
3722 del 25/11/2022 propiedad de ¿ (fallecido) A 212288 son titulares del
¿ derecho
real de dominio)

Escritura pública No. Compraventa de nuda ¿ y ¿ (quienes 100% ¿ y ¿ (quienes hoy

3721 del 25/11/2002 propiedad de ¿ (fallecido) A hoy son son titulares del
¿ titulares del derecho real de
derecho real dominio)
de dominio)

Escritura pública No. Compraventa de nuda MI No. 300- 1/3 ¿ titular del
3720 del 25/11/2002. propiedad de ¿ (fallecido) a 20341 derecho real de
¿. dominio de la
tercera parte que
Posteriormente era de ¿)
Así como escritura compraventa de ¿ a ¿.
pública No.559 del
16/02/2005

QUINTO: CONDENAR EN COSTAS DE SEGUNDA INSTANCIA a la parte

vencida- demandados- ¿,?,?,?,?,?,?
y en favor de la parte demandante.

Fíjense como agencias en derecho por el trámite de segunda instancia la

suma de 03 SMLMV conforme lo dispone el Acuerdo PSAA16-10554 del 05
de agosto de 2016, expedido por la Sala Administrativa del Consejo
Superior de la Judicatura, suma que será liquidada de manera
concentrada por la Secretaría del Juzgado de primera vara de
conformidad con lo preceptuado en el art. 366 del C.G.P.

SEXTO: RETORNEN las diligencias al juzgado de origen, por Secretaría de la

Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE,

¿
Magistrada ponente

¿ ¿
Magistrado Magistrada

RADICACIÓN: 680013103004-2013-00360-06 INT. 118-2022

PROVIDENCIA: SENTENCIA Nº04 DE MARZO 21 -2023.

31
 Firmado Por:

Magistrado Tribunal O Consejo Seccional

Sala 6 Civil Familia
Tribunal Superior De Bucaramanga - Santander

Magistrado Tribunal O Consejo Seccional

Sala 7 Civil Familia
Tribunal Superior De Bucaramanga - Santander

Magistrado Tribunal O Consejo Seccional

Sala 004 Civil Familia
Tribunal Superior De Bucaramanga - Santander

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decreto reglamentario 2364/12

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