Id.4 Modulo4pdf Autor.166 - 06 11 2023

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal – www.ligadelconsorcista.org
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estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.
Propiedad Horizontal 01
DEFINICIÓN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La Propiedad Horizontal es, desde el punto de vista legal, un entramado de dos

derechos reales: dominio y condominio que se articulan sobre un mismo inmueble
dividido físicamente en unidades funcionales independientes.
Por un lado, existe el derecho de propiedad que pesa sobre cada unidad exclusiva y
por el otro, un condominio sobre cosas compartidas, regido por un Reglamento de
Copropiedad y Administración, contrato al cual deben adherir cada uno de los
adquirentes de unidades funcionales al momento de sus respectivas compras.
Al sistema de la propiedad horizontal se ingresa, pues, mediante la firma de dos

contratos simultáneos: uno tiene por objeto adquirir el dominio exclusivo de una
unidad independiente dentro del conjunto de unidades que componen el edificio.
El segundo tiene por objeto adquirir en condominio una parte indivisa del
conjunto de bienes que componen las partes necesariamente comunes de aquél
edificio.
El primero es un contrato concertado libremente entre las partes. El segundo es un

contrato de adhesión.
En las próximas páginas vamos a analizar con cierto detenimiento la única ley que
hasta el 31-7-2015 ha regulado la propiedad horizontal en la República Argentina,
que es la Nro. 13.512. Se trata de un cuerpo legal sumamente escueto -tiene apenas
20 artículos, que tiene muchas lagunas y por ello ha dejado bastante margen a la
discrecionalidad de los jueces, quienes en su diaria labor de dictar sentencias, las
han ido cubierto a través de la jurisprudencia, o colección de fallos.
Para abordar el estudio histórico de la Ley 13.512 hemos adoptado la siguiente

metodología: luego de reproducir su texto completo, iremos acompañando cada
artículo con nuestros propios comentarios, insertados en segundo plano. No nos
cansaremos de aconsejar, a todo aquel que se acerque al estudio de una ley de
cualquier naturaleza, comenzar siempre por leer serenamente su texto antes de
abordar cualquier análisis que se haga de él. Como ciudadanos libres, debemos
acostumbrarnos a que sólo la ley escrita puede obligarnos y únicamente en los límites
de su sintaxis. Todo lo que vaya más allá del texto expreso de la norma legal, aunque
emane de autoridad académica o judicial, no es obligatorio y puede y debe ser
discutido en la medida en que se aparte de la sana crítica o del sentido común. Esta
forma de ver las leyes es, creemos, una garantía de libertad.
TEXTO DE LA LEY 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL vigente hasta el 31-7-

2015
ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo

piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a
propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y

copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.
ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del
departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su
defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio,
uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o
embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no
podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan.
ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o
personales sobre el mismo.
ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su

propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que
pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros
con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o

pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos,
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o
pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización
de todos los propietarios.
ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en
buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la
misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más
cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera
de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y
resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución
de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición

de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados.
Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las
cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia
del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o
departamento que le pertenece.
ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un

reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta
modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el
Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un
extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción;
debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que
presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar
otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría
especial.
ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos

dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán
resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se
computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que
cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un
propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de
la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión,
que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas
urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una
audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda
a fin de escucharlos.
ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante
las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo
de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del
valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la
mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción
fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de

ésta, según valuación judicial.
ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada

propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma
individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de

distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la
conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse
separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los
propietarios.
ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u

ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados
formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio
sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o
multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción,
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera
menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no
propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el
propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que
competa al propietario o propietarios afectados.
ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la
mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si
resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la
mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las
expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus
respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil,
aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza
del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617,
2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo
estatuido en esta ley.
ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de
inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se refiere, forma
de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar,
etcétera.
ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) ha derogado la ley

13512 y ha establecido un nuevo régimen en los artículos 2037 a 2069.
-Más adelante haremos un cuadro comparativo para que se observen las

diferencias y las similitudes entre la legislación que estuvo vigente hasta el 31-7-
2015 (ley 13512) y la nueva, vigente desde el 1-8-2015 (Código Civil y Comercial
de la Nación -ley 26994)-
ANÁLISIS HISTÒRICO DE LA LEY 13.512, NO VIGENTE DESDE EL 1-8-2015
PERMISO DE DIVISIÓN HORIZONTAL
En primer lugar, cabe destacar que la ley no define a la Propiedad Horizontal, no dice
qué es. Sólo otorga un "permiso" de división horizontal de la propiedad de ciertos
inmuebles que reúnan determinados requisitos. Abre la posibilidad de fraccionar
los edificios por plantas horizontales y éstas plantas horizontales a su vez por
sectores, contrariando lo que hasta la fecha de sanción de la ley (año 1948), era
una norma expresa del Código Civil, que decía en su artículo 2617: "El propietario
de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños..."
Este "permiso" otorgado por la ley 13.512 para hacer esa división hasta entonces
prohibida, requiere (artículo 1ro.) que las unidades que resulten de esa división
reúnan dos condiciones físicas:
a) que sean independientes entre sí. Esto quiere decir que quienes vivan en ellas
deban compartir espacios mínimos para permitir vivir independientemente
(recordemos que hasta entonces eran comunes los inquilinatos donde la gente
compartía baños y cocinas.
Y b) que tengan una salida directa al exterior, sea autónoma o por un pasillo
común.
En realidad, ese art. 1ro. está dirigido a los vendedores de unidades. Les dice qué
condiciones físicas deben reunir los inmuebles para poder ser vendidos
separadamente. Esas condiciones deben garantizar la independencia de las

personas que irán a habitar dichas unidades. Ello constituye sin duda una
motivación económica, un aliciente para la inversión en la industria de
construcción. Como si se les dijera: "señores: de ahora en adelante los inmuebles
que vendían enteros, ahora los van a poder vender por partes. De ese modo, será
más lucrativo invertir en el sector".
En el CCC redacción semejante está en el ARTICULO 2039.- "Unidad funcional. El

derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común."
El art. 2, en cambio, se dirige a los compradores que serán los destinatarios de esas
unidades. Establece que cada adquirente de unidad en propiedad horizontal será a
la vez propietario y copropietario. Dueño exclusivo de la unidad que compra y a la
vez condómino del terreno y de toda una serie de cosas de uso necesariamente
común. Y pasa a enumerar de forma simplemente ejemplificativa cuáles son para
esa ley esas cosas de uso común.
El nuevo CCC ( ley 26994) establece:

“ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.”
COEXISTENCIA DE DOMINIO Y CONDOMINIO
Puede decirse que este doble régimen, esta coexistencia entre un derecho de
propiedad o dominio exclusivo sobre una unidad independiente junto con un
derecho de copropiedad o condominio sobre cosas compartidas ha sido y es una
fuente inagotable de problemas. Sobre esta verdadera encrucijada jurídica reposa
casi toda la problemática consorcial. Y en realidad, es bastante comprensible,
desde que el compartir cosas siempre ha sido, en todos los niveles de convivencia y
a través de la historia, motivo de conflictos.
Debiéramos reconocer que los martilleros y escribanos que intervienen en la

compraventa de inmuebles en propiedad horizontal no siempre aclaran lo
suficiente al adquirente la existencia de esta dualidad de derechos, ni le advierten
que en lo futuro, estará ligado por un contrato de adhesión a un conjunto de

personas a quienes no conoce y con las cuales deberá reunirse periódicamente
para ejercer ciertos derechos tales como el control de la administración común.
En resumen: quien compra una unidad en Propiedad Horizontal será a la vez

1) Dueño exclusivo del inmueble que compra, sea departamento o local comercial,
2) condómino con otras personas de una serie de bienes comunes, y
3) consorcista, es decir: integrante de un Consorcio de Condóminos o
Copropietarios.
Esta coexistencia, que hemos entendido claramente delineada en el régimen

vigente hasta el 31-7-2015 ( ley 13512 y su Decreto Reglamentario 18734/49 )
donde la propiedad horizontal no estaba nominada como un derecho real
diferente del dominio y condominio, hoy sería cuestionable dado que la
propiedad horizontal está incorporada al número de derechos reales del art.1887
del Código Civil y Comercial de la Nación, en forma diferenciada del dominio y
condominio, a saber:
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
PARTES COMUNES DEL EDIFICIO
El Art. 2 de la ley establecía que las partes comunes de un edificio de propiedad

horizontal serán el terreno y todas las cosas de uso común del mismo, o
indispensables para mantener su seguridad. Y en forma simplemente
ejemplificativa, menciona las siguientes:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y

vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
El nuevo CCC( ley 26994) establece:

“ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de
las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de
propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se
consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes
necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
“ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes
comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
El tema de qué es propio y qué es común en un edificio de Propiedad Horizontal

tiene mucha importancia a la hora de determinar a quién le corresponde hacerse
cargo del arreglo de tal o cual cosa, naturalmente. Los tribunales están
abarrotados de expedientes donde lo que se discute es la atribución de dicha
responsabilidad. El propietario pretenderá que lo arregle el Consorcio y viceversa,
el Administrador, en nombre del Consorcio, querrá que sea el propietario el
responsable.
Los respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy Reglamentos

de Propiedad Horizontal) podrán calificar otros elementos del edificio como
comunes además de los establecidos por la ley, pues, como dijimos, la
enumeración legal es simplemente ejemplificativa. En caso de que su redacción
sea poco clara y se susciten dudas sobre si una parte del edificio es o no común,
cierta jurisprudencia estima que debe privar este último criterio, porque al fin y al
cabo, se trata de partes o instalaciones construidas sobre el terreno común. El
nuevo Código Civil y Comercial ley 26994 consagró legalmente este criterio
jurisprudencial en el ARTICULO 2040.- "Cosas y partes comunes. Son comunes a
todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de
ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios."
Otras veces, por razones estrictamente técnicas no resulta fácil determinar qué es
común y qué es propio en determinadas partes o instalaciones. En algunos casos,
por ejemplo, el Reglamento establece que serán comunes las cañerías de agua o
transporte de electricidad "en toda su extensión". Otros agregan "hasta la entrada
de cada unidad". Y otros más "hasta la conexión con el respectivo artefacto". En
otros casos se dice que es común "todo lo que está embutido en las paredes", o
"solamente las redes troncales". Pero existen también numerosos casos en que el
texto del Reglamento presenta contradicciones y otros aún donde los planos no
coinciden con lo construido, por lo cual las dificultades se multiplican. El camino
más sensato y barato para salvar esas dificultades es convocar a una asamblea
extraordinaria con la intervención de peritos arquitectos y asesoramiento jurídico
adecuado para determinar por mayoría absoluta el criterio interpretativo a seguir.
El Art. 3 establece los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes. Dice
que cada propietario podrá usar de ellos "conforme a su destino y sin perjudicar o
restringir el legítimo derecho de los demás".
Más adelante agrega que el derecho de cada propietario sobre dichos bienes
comunes "será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que
se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos
del impuesto o contribución fiscal".
En el CCC surge esta determinación del ARTICULO 2045.- "Facultades. Cada

propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad
funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre
la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad
complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas."
Este concepto de que el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes está
relacionado con el "valor" del departamento, lamentablemente, no fue asimilado
por la población que vive o trabaja en esos edificios, pues en más de medio siglo de
vigencia de esta ley, mucha gente sigue considerando que las expensas comunes
que paga en función de los gastos que originan aquellos bienes comunes debe
estar en relación con la cantidad de metros cuadrados de su unidad. Esto, en la
práctica diaria, suele ser fuente de malentendidos. La vieja ley dice claramente
que esa relación reposa en el "valor" y que ese valor será fijado por acuerdo de
partes y sólo en caso de ausencia de este acuerdo de partes por el aforo fiscal. En la
práctica, ese "acuerdo de partes" es el Reglamento de Copropiedad y
Administración, (hoy de Propiedad Horizontal) que es redactado por el primer
dueño del inmueble a dividir y al que cada consorcista "adhiere" cuando compra su
unidad.
Creemos que el criterio que establecía la ley es justo, pues al margen de la cantidad
de metros cuadrados, las unidades pueden tener distinto valor según sea su
ubicación dentro del inmueble general. Lo injusto surge del hecho de que sea el
primer dueño el que atribuya a su arbitrio esos valores en el reglamento, pero ese
es otro tema, que luego veremos. De todos modos hay que reconocer que una gran
mayoría de los reglamentos establece como parámetro de medida a la cantidad de
metros cuadrados que posee cada unidad.
Esta proporcionalidad o porcentual fijado en el Reglamento es lo que obliga al

pago de expensas, valor que puede o no coincidir con los metros
cuadrados(m2)de la unidad funcional.
En el CCC está previsto este tema cuando se establece el contenido del

Reglamento de Propiedad Horizontal, el cual es un contrato de adhesión,
redactado en escritura pública.
“ARTICULO 2056.- Contenido.

El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
…………………………………………...”
Sigue diciendo el artículo que "los derechos de cada propietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los
mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan".
Esto significa que, aunque la ley no lo diga en forma expresa, tácitamente el título
de dominio de cada unidad es inseparable del Reglamento de Copropiedad y
Administración (hoy Reglamento de Propiedad Horizontal), pues cuando se vende
una unidad se vende conjuntamente con esa parte indivisa y cuando es
embargada, el embargo también la alcanza.
El Art. 4.- de la ley resulta sin duda redundante, pues declara que "cada propietario
puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento
que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo", que son
derechos inherentes a la calidad de propietario. Al igual el CCC en el ARTICULO
2045 como ya hemos visto.
LÍMITES AL DOMINIO
Los artículos 5, 6 y 7 disponían una serie de límites al dominio de cada propietario

en función de la particular combinación de dominio y condominio que pesa sobre
el inmueble común.
El Art. 5 dice en su primer párrafo que "cada propietario atenderá los gastos de
conservación y reparación de su propio piso o departamento, estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes".
Notemos que el artículo no impone a cada propietario la obligación de conservar y

reparar su unidad manteniéndola en debida forma, sino sólo le prohíbe efectuar
toda modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes. Tampoco es necesario que peligre efectivamente la seguridad del
edificio, sino sólo que exista tal "posibilidad". Esto el Administrador debe tenerlo
bien en cuenta, haciéndose asesorar por un profesional arquitecto o ingeniero
cuando un propietario se disponga a efectuar alteraciones de la parte física dentro
de su propiedad. Esto en la práctica resulta sumamente conflictivo, porque la
gente cree que dentro de su unidad puede hacer lo que quiere.
La segunda parte del artículo prohibe "cambiar la forma externa del frente o decorar
las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto", norma obvia que
hace a la armonía del contorno edilicio de las ciudades.
El Art. 6- por su parte, prohibe a cada propietario y ocupante de los

departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos
a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos,
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Con respecto al inciso a), lamentablemente el concepto tradicional de "moral y

buenas costumbres", en esta época de globalización económica y ética, parece
perder rigidez y hoy vemos en ciertas legislaciones del mundo y también en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires que actividades como, por ejemplo, la
prostitución han dejado de ser prohibidas, de modo que la norma que comentamos
en la práctica, puede transformarse en pura virtualidad.
Lo que sí mantiene plena fuerza legal son las prohibiciones emanadas del
Reglamento de Copropiedad y Administración (hoy Reglamento de Propiedad
Horizontal )porque éste, como ya lo hemos dicho, es jurídicamente un contrato,
de modo que en la práctica es mas fácil impedir el ejercicio de la prostitución por
vía reglamentaria que apelando a la prohibición establecida por la ley. Las
prohibiciones de uso respecto de determinadas actividades en nuestro Derecho se
mantienen perfectamente incólumes. Por ejemplo, para los locales de comercio en
relación a ciertas actividades que se consideran que causan molestias o que
afectan la jerarquía del edificio, la prohibición de dedicación de los departamentos
a la actividad comercial o profesional, etc.
Acerca de estas últimas actividades lucrativas, cierta jurisprudencia ha sentado sin

embargo que si se trata de la vivienda del propietario y de una actividad que sea la
fuente de su sustento, la prohibición resulta abusiva e inconstitucional.
El inciso b) contiene tres prohibiciones. La primera es "perturbar con ruidos, o de

cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos". Esta disposición ha quedado
reforzada luego por la Ley 17.711 de reformas al Código Civil, que introdujo una
prohibición más completa y universal, extendiéndola de manera general a
cualquier caso, más allá de la propiedad horizontal. Se trata del art. 2618
(actualmente sería el art. 1973 del CCC ley 26994) que quedó redactado de la
siguiente manera: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las
circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la
cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la

producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en
cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".
Esto quiere decir que cuando el Administrador se encuentre en la obligación de

actuar frente a cualquier supuesto de los mencionados, tendrá a su alcance no sólo
la norma de Propiedad Horizontal, sino además, la genérica Civil.
Las otras dos prohibiciones del inciso b) son las siguientes: , ejercer actividades
que comprometan la seguridad del inmueble y depositar mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el edificio. Se trata de casos en que peligra la seguridad del
edificio por causa del depósito de material inflamable, pirotecnia u otras
mercaderías y/o actividades involucradas con esos materiales. Y aunque el artículo
no lo diga, con la seguridad de las personas.
Por regla general, los Reglamentos también refuerzan esta prohibición. Pero en
los casos en que aquellos nada dicen, suelen presentarse algunas dudas
relacionadas sobre todo con los locales de la planta baja destinados al comercio
cuando se trata de pinturerías o depósitos de aceite u otros materiales inflamables.
Esos casos constituyen situaciones sumamente dudosas que el juez habrá de
valorar en cada caso ateniéndose a la historia del edificio, al destino que se le ha
dado a esos locales con anterioridad, a lo resuelto por las asambleas, si es que las
hubo, etc.
Un caso aparte lo constituyen las mascotas o animales domésticos, los cuales, para
algunos son una molestia y para otros una compañía entrañable. Algunos
reglamentos prohíben su tenencia y otros nada dicen. Pero sucintamente los
jueces han considerado que, más allá de la existencia o no de tal prohibición, lo
decisivo es que si no se prueba que dichos animales causan efectivamente
molestias a terceros, deben ser admitidos. Es decir, que en materia de propiedad
horizontal no se admiten las limitaciones a los derechos de los propietarios
basadas únicamente en prohibiciones formales. Debe haber un daño
efectivamente probado. Desde la esfera de la psiquiatría, muchos animales, han
sido incluso reconocidos como "acompañantes terapéuticos".
Esta normativa de prohibiciones se ve en el CCC en el ARTICULO 2047.-

"Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines

distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la

normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales."
Como vemos se suprimió el concepto buenas costumbres.
OBRAS NUEVAS
El Art. 7 de la vieja ley decía que "el propietario del último piso no puede elevar
nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los
otros departamentos o pisos", y que"al de la planta baja o subsuelo le está prohibido
hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera". Y
agrega que "Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios".
En realidad, puede decirse que este tema de las "obras nuevas" constituye uno de
los problemas más comunes que presenta la Propiedad Horizontal. En ciudades
como Buenos Aires, por ejemplo, una gran proporción de edificios presentan este
tipo de irregularidades. Sobre todo cerramientos de terrazas, balcones y patios son
moneda corriente, originándose toda suerte de conflictos entre los vecinos.
En rigor de verdad, si observamos allí los edificios de cierta antigüedad, es raro

encontrar alguno que no haya sido afectado por obras ilegales, por pequeñas que
sean. Ya dijimos al comienzo que el funcionamiento de la propiedad horizontal
requiere de parte de los propietarios cierta cultura. Esa cultura debe reflejarse
necesariamente en la convivencia y debe comenzar por la conciencia de que
cuando se adquiere un inmueble que es a su vez una unidad dentro de un conjunto,
ese dominio está sujeto a una serie de limitaciones sin las cuales la convivencia
sería imposible.
En este sentido -ya lo hemos dicho anteriormente- debemos reconocer que la ley
13.512 ha fracasado, pues luego de más de medio siglo de vigencia una gran
proporción de consorcistas cree que dentro de su departamento y aún fuera del
mismo, sobre espacios comunes, puede construir lo que le venga en gana si no
provoca daños ostensibles a los demás.
Las obras nuevas no están prohibidas en Propiedad Horizontal. Sólo que deben
contar con el consentimiento de todos los propietarios del edificio. La ley emplea la
palabra "autorización", con lo cual debe entenderse que aquél consentimiento debe
quedar registrado de modo fehaciente. Este registro, atento al régimen
esencialmente asambleario que reviste la institución, no puede ser otro que un
acta de asamblea. Vale decir que si existe alguien que propone la realización de
obras nuevas, la obligación del Administrador será convocar a asamblea

extraordinaria para tratar el punto en forma específica. No valdrán, pues,
encuestas ni adhesiones por escrito de ninguna naturaleza, aunque sean firmadas
por todos los propietarios, pues no puede ser reemplazado el régimen asambleario
de la propiedad horizontal. En todos los casos de decisiones que no caigan dentro de la
esfera de los poderes del administrador, los propietarios deberán reunirse, deliberar y
votar. Así ha funcionado la ley 13512 mientras estuvo vigente.
El nuevo CCC ley 26994 regula el tema de obras nuevas en forma diferente pues
pueden ser válidas decisiones no tomadas en asamblea :
ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados
a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y
completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos
los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una
mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de
los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
En el nuevo CCC (ley 26994) se definen tres supuestos de obras nuevas, y como
veremos, hay casos que no requieren unanimidad (como la vieja ley 13512 que la
exigía siempre) sino mayoría de propietarios, a saber:
“ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar
mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo
informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés
particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el
juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y
aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.”
“ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u

obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones,
gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe
realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes

comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.”
“ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra
nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del
reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.”
El CCC no define mejora ni obra nueva en propiedad horizontal, pero podemos

señalar que mejora sería una modificación beneficiosa de lo ya existente y obra
nueva sería algo nuevo a construir- Sin embargo, encontramos la definición de
mejora en otros artículos del Código Civil y Comercial, a saber:
ARTICULO 751.- Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor

intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las
artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias,
útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias.
ARTICULO 752.- Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al
deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no lo acepta, la obligación
queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes.
ARTICULO 753.- Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las
mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a
reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo
o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.
ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación
posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el
devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores
originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien
la hizo.
SIMPLES INNOVACIONES
En el artículo siguiente, el 8vo., dedicado al tema de la obligatoriedad y

proporcionalidad de las expensas, que luego veremos, la ley introduce el concepto
de "innovación", (concepto no especificado en el CCC), una especie de obra nueva
que por su menor envergadura no requiere para su realización del consentimiento
unánime de los propietarios, sino sólo la mayoría que fije el reglamento. Dice la
norma -refiriéndose al tema de las expensas- que los propietarios están obligados
en igual medida a sufragar los gastos que demanden las innovaciones dispuestas
sobre el inmueble, y a continuación define lo que debe entenderse por innovación.
Dice que son aquellas alteraciones del inmueble que hayan sido dispuestas "por
resolución de los propietarios", en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce
más cómodo o de mayor renta".
RESUMIENDO, entonces, digamos que la vieja ley habla, por un lado, de "Obras
Nuevas", y por otro lado habla de "Innovaciones". Ambas cosas son "alteraciones
físicas".
Esas alteraciones físicas:
1) Cuando comprometen la solidez del edificio, están lisa y llanamente prohibidas
(todas, así sean obras nuevas como simples innovaciones o mejoras.
2) Cuando no comprometen la solidez del edificio:
a) las obras nuevas requieren la conformidad de todos los propietarios.
b) las simples innovaciones o mejoras requieren la conformidad de la
mayoría que establece cada Reglamento.
ACCIONES LEGALES CONTRA INFRACCIONES
Ahora bien, es hora de preguntarnos qué puede hacer concretamente el

administrador o el propietario perjudicado para hacer cesar cualquier violación a
las normas que hemos venido examinando y para hacer que el responsable pague
los daños y perjuicios que ha causado.
Veamos: el Art. 15 de la vieja ley dispone varias medidas contra las violaciones al
art. 6. Decía lo siguiente: "En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los
propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente
y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de
arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción,
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera
menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no
propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el
propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que

competa al propietario o propietarios afectados".
Esto mismo - con mayor amplitud - está hoy previsto en el CCC en el art ARTICULO
2069.-" Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y
sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier
propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe
sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el
infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de
infracciones."
Nótese que ante cualquier violación a la norma del art. 6, tanto el Administrador
como el copropietario afectado tienen una acción independiente cada uno de ellos.
Que es una denuncia, de carácter sumarísimo y que tiende a hacer cesar las
molestias bajo pena de multa e inclusive arresto del infractor. El artículo también
habla de la posibilidad de desalojarlo en caso de que sea un ocupante no
propietario. Pero lamentablemente exige para su procedencia que el mismo sea
reincidente, con lo cual, el desalojo se hace sumamente remoto, pues deben pesar sobre
él por lo menos dos sentencias condenatorias. Vemos que actualmente el CCC no habla
de reincidencia sino de reiteración (no son necesarias entonces sentencias
condenatorias).
Debe destacarse que el artículo dice que esa acción no impide al propietario
afectado exigir la reparación por los daños y perjuicios que se le hubieren causado.
Se entiende que la ley se refiere al ejercicio de la acción civil resarcitoria, con lo
cual, se hace una remisión directa al Código Civil. Desde el punto de vista del
derecho al resarcimiento por daños, en el viejo Código Civil encontramos dos
artículos que son básicos: uno es el 1109 y otro el 1113.
El primero de ellos decía: "Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o
negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del perjuicio". Y el
segundo completaba el principio diciendo que "la obligación del que ha causado un
daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las
cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado".
Pero la reforma del Código Civil introducida por la ley 17.711 incorporó, además, a
ese cuerpo, el art 2618 (actual art 1973 del CCC) que dice así: "Las molestias que
ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por
el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización
administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los
daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la
producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en
cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) dispone:

“ARTICULO 1737.- Concepto de daño. Hay daño cuando se lesiona un derecho o un
interés no reprobado por el ordenamiento jurídico, que tenga por objeto la
persona, el patrimonio, o un derecho de incidencia colectiva.
ARTICULO 1738.- Indemnización. La indemnización comprende la pérdida o
disminución del patrimonio de la víctima, el lucro cesante en el beneficio
económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención y la
pérdida de chances. Incluye especialmente las consecuencias de la violación de los
derechos personalísimos de la víctima, de su integridad personal, su salud
psicofísica, sus afecciones espirituales legítimas y las que resultan de la
interferencia en su proyecto de vida”.-
Todo lo relacionado a la RESPONSABILIDAD CIVIL por daños está establecido en

el CCC en los arts. 1708 a 1780.
LA MULTA DENOMINADA "ASTREINTES"
Es conveniente mencionar aquí que el CC también contiene un recurso

sumamente útil al Administrador y al copropietario afectado, que es el de solicitar
al juez la aplicación al infractor, de una multa llamada "astreintes". Es la
imposición judicial de una condena pecuniaria que afecta al demandado, mientras
no cumpla con lo que es le es impuesto por una resolución judicial. Se decreta a
beneficio del perjudicado y se ejecuta como una sentencia. Generalmente se fija
como "tantos pesos por cada día -o período- mientras dure la infracción". Es un
procedimiento sumamente eficaz para disuadir al infractor de continuar en la
ilegalidad amparado en la circunstancia de que los juicios son, en general, de larga
duración.
Se trata de una institución francesa que fue incorporada a nuestro viejo Código
Civil también por la reforma de la Ley 17.711, en el art. 666 bis, que dice así: "Los
jueces podrán imponer en beneficio del titular del derecho, condenaciones
conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplieron deberes jurídicos
impuestos en una resolución judicial.
Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba
satisfacerlas y podrán ser dejadas sin efecto o reajustadas si aquél desiste de su
resistencia y justifica total o parcialmente su proceder".
Esta eficaz forma de multar que incorpora la reforma del Código Civil vino a suplir
la inoperancia de la multa mencionada en el art. 15 de la ley 13.512, que es de
doscientos hasta cinco mil pesos a beneficio del Fisco. Esta suma, a través del
tiempo se ha vuelto utópica, puesto que se refiere a los pesos moneda nacional que
existían en 1948 (época en que se sancionó la ley) y hoy no alcanzaría a un centavo
del signo monetario actual. Si una ley no lo ordena expresamente, no podría ser
actualizado, pues contrariaría el principio constitucional de que nadie puede ser
obligado a hacer lo que la ley no manda.
En el CCC ley 26994 se establece ARTICULO 804.- "Sanciones conminatorias. Los

jueces pueden imponer en beneficio del titular del derecho, condenaciones
conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplen deberes jurídicos
impuestos en una resolución judicial. Las condenas se deben graduar en
proporción al caudal económico de quien debe satisfacerlas y pueden ser dejadas
sin efecto o reajustadas si aquél desiste de su resistencia y justifica total o
parcialmente su proceder.
La observancia de los mandatos judiciales impartidos a las autoridades públicas se
rige por las normas propias del derecho administrativo."
EXPENSAS COMUNES
Como es natural en todo grupo o conjunto de personas que deben compartir bienes
y servicios, la ley que regulaba la Propiedad Horizontal fijaba el modo en que se
solventarán los gastos comunes que demanden: la administración común, la
conservación de aquellos bienes y el funcionamiento de aquellos servicios. Por
ello, el Art 8 establecía lo siguiente:
Art. 8.- "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en
buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro..." Y a continuación
sigue diciendo que "están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las
primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas
en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de
obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta".
Este artículo es verdaderamente crucial para todo el sistema, porque define lo que
podríamos calificar como su víscera más sensible: la expensa común. Muchas
veces, para el público comprador, esa erogación pesa en forma decisiva en su
voluntad de realizar o no la operación. Una de las primeras preguntas que se le
formulan al martillero o intermediario respecto de la unidad que se pretende
comprar es: ¿Cuánto se paga de expensas? Igualmente puede decirse que su
liquidación, la proporcionalidad de cargas, sus intereses punitorios, etc., etc.,
constituyen la parte más voluminosa de toda la problemática consorcial y la que

genera más conflictos entre los propietarios y la administración.
Ante todo cabe determinar claramente qué gastos comprenden la llamada

"expensa común". Según el artículo que acabamos de ver, debemos entender que
expensa común comprende:
1. los gastos de administración del edificio.
2. las erogaciones que demande la reparación de las partes y bienes comunes del
edificio que sean indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro.
3. las primas de seguros obligatorios y
4. los gastos necesarios para afrontar las innovaciones en dichas partes y bienes
comunes dispuestas por resolución de los propietarios según lo hemos examinado más
arriba, cuando tratamos el punto "innovaciones".
Se entiende que los rubros que integran el concepto de expensa común son
limitados a los que establece la ley, aunque existen otros gastos que el artículo no
menciona, como son los impuestos y otras cargas legales, que están tácitamente
incluidos.
Por otra parte, desde el año en que se sancionara la ley, fueron apareciendo
numerosas disposiciones que cargaron a los consorcios de nuevas obligaciones.
Algunas emanadas de las autoridades nacionales y municipales y otras de
naturaleza laboral, provenientes de convenios colectivos de trabajo, que fueron a
engrosar el concepto de expensa común.
EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS
Expensa ordinaria es el gasto que se repite periódicamente, como ser: sueldo de

encargado, limpieza de tanque, honorario de administración, etc. Expensa
extraordinaria es todo gasto circunstancial, imprevisto, que puede ser dispuesto
por una asamblea; por ejemplo, pintura de palieres u honorarios profesionales de
abogados, en caso de promoverse algún juicio, etc. O también todo gasto impuesto
por la urgencia derivada de determinadas circunstancias, como por ejemplo,
rotura de caldera, desperfectos en instalaciones que pueden provocar
discontinuidad o peligro en la provisión de algún servicio, etc.
Muchas veces se suele confundir el concepto de "expensa común" con el de

"expensa ordinaria". Esto es sumamente peligroso para ciertos inquilinos que por
error firman un contrato de alquiler donde se obligan a pagar las "expensas
comunes" pensando que se trata sólo de las "ordinarias" cuando en realidad lo
hacen respecto de todas las expensas, esto es: las ordinarias y las extraordinarias.
Se debe tener en claro que se las llama "comunes" porque reflejan todos los gastos
comunes a todos los propietarios.
El nuevo CCC (ley 26994) dispone:

“ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa;
………………..”
“ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los
gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y

reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas
al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones.”
EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN
Por expensas de administración se entienden todos aquellos gastos que demande

la administración normal de un Consorcio: honorarios del Administrador, sueldos
del Encargado y sus cargas sociales y gremiales, gastos de combustible en caso de
existir servicios centrales, gastos de gas, electricidad para la iluminación de los
espacios comunes y el mantenimiento de los ascensores; gastos de elementos de
limpieza, etcétera.
Decididamente no son expensas comunes los "gastos particulares" que puedan

atribuirse a algún consorcista por motivos ajenos a la administración general del
edificio. Tampoco lo son los gastos por "procesamiento de datos" ni las cuotas de
afiliación a alguna entidad civil de administradores ni de consorcistas, salvo que
sean expresamente aprobados por asamblea por unanimidad de votos.
GASTOS "PARTICULARES"
Existen numerosos casos en que un propietario produce -voluntariamente o no-

algún daño en cosas comunes y el Administrador carga luego, el costo de su
reparación a las expensas debidas por aquél propietario a título de "gasto
particular". Aunque tal vez el sentido común indique lo contrario, el procedimiento
no es correcto. En primer lugar, aún cuando el propietario que causó el daño
estuviere de acuerdo, la proporcionalidad de la obligación por expensas no puede
alterarse. Deben ser liquidadas de acuerdo al porcentual de cada unidad. En
segundo lugar, cuando éste no está de acuerdo, la conducta del Administrador es
doblemente reprochable, porque él no es juez para discernir culpas, atribuir
penalidades ni ordenar reembolsos a cargo de ningún propietario. Los gastos de
reparación correspondientes debe cargarlos al Consorcio y luego accionar a
nombre de éste contra el propietario que los haya causado para obtener su
reintegro. Igual criterio debe seguirse para el costo de cartas-documentos, actas
notariales, etc.
RECURSO POR INNOVACIONES DE COSTO EXCESIVO
El extenso artículo 8 de la vieja ley que estamos considerando contiene además un

párrafo que otorga un derecho particular al propietario individual para impugnar
judicialmente determinados gastos dispuestos por la Asamblea que podrían
considerarse como de costo excesivo. Indudablemente, por estar ubicada a
continuación del tema de las expensas, suponemos que la intención del legislador
fue limitar en alguna medida el poder de las mayorías en determinados casos de
resoluciones que irán a afectar el bolsillo de todos los propietarios. Decía así:
"Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera
de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y
resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución
de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad".
El artículo se refiere no sólo al costo excesivo, sino además al caso de que dichas
innovaciones sean "contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
edificio", lo que nos parece que completa la idea, proporcionando motivos extras a
fin de morigerar el poder de las mayorías en las asambleas. En la práctica diaria
con problemas consorciales, vemos que a veces ese poder de las mayorías puede
ser verdaderamente opresivo para las minorías.
La disposición señala que dicha reclamación, el propietario podrá hacerla ante la

autoridad judicial y será resuelta por el trámite de "interdicto de obra nueva". Este
es un procedimiento legislado en los respectivos Códigos Procesales de cada

jurisdicción y tiene como característica -al menos en la intención de la ley- ser
directo y rápido. Para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación lo prevé en su art. 619.
Ya hemos visto esto puntualizado en el CCC en el art ARTICULO 2051.- "Mejora u

obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas
y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la
mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés

particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el
juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al

reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y
aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa."
GESTIÓN DE NEGOCIOS AJENOS
El tercer párrafo de nuestro nutrido art. 8 dice además que "Cualquiera de los
propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás,
previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin
llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que
resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado".
En los inmuebles suelen ocurrir contingencias inesperadas o accidentes de toda

clase, a cualquier hora del día o de la noche. Para atenderlas están, en la instancia
más inmediata, el Encargado del edificio, quien deberá dar cuenta inmediata al
Administrador y éste tomará las providencias del caso que juzgue más
convenientes. Pero a veces, por una u otra razón no hay tiempo para agotar las
vías normales. De pronto se rompe una cañería que comienza a inundar
rápidamente a los pisos inferiores, o se declara un cortocircuito eléctrico que
amenaza convertirse en incendio, o cualquier otro siniestro que requiera atención
inmediata y urgente. Bueno, en esos supuestos, la ley autoriza a cualquier
propietario para tomar intervención directa y realizar a costa del Consorcio las
diligencias que el caso requiera. Se trata de la aplicación del contrato de "gestión de
negocios ajenos", que viéramos en su oportunidad.
ARTICULO 1781. CCC - Definición. Hay gestión de negocios cuando una persona
asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin
intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional
o legalmente.
ARTICULO 1790. CCC - Aplicación de normas del mandato. Las normas del
mandato se aplican supletoriamente a la gestión de negocios.
En el nuevo CCC ley 26994 la gestión de negocios ajenos se define así: ARTICULO
2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del
administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro
total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario.
El párrafo del art. 8 de la vieja ley contemplaba dos situaciones:
1. Gastos necesarios que hubiere hecho cualquier propietario para la conservación o

reparación de partes o bienes comunes: tendrá el propietario derecho a exigir del
Consorcio su reembolso sólo cuando los realizare estando ausente el
Administrador y no mediando oposición de los demás propietarios, los que,
además, deben haber sido previamente advertidos.
2. Gastos por reparaciones indispensables y urgentes: en este supuesto, el propietario

que los hubiere efectuado, sólo podrá lograr su reintegro por parte del Consorcio
en la medida en que lo realizado resultara útil al mismo. Si no existiere utilidad
alguna a favor del Consorcio, podrá ordenarse restituir las cosas a su estado
anterior, a costa de quien efectuó la alteración.
SOLVENCIA DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS POR MANDATO DE LA LEY
Cuando comenzamos el examen de la vieja ley 13.512, dijimos que allí no se definía
lo que es Propiedad Horizontal. Simplemente se establecía un "permiso" de
división de la propiedad inmobiliaria por planos horizontales. Lo mismo acontece
con el Consorcio de Propietarios. La ley no lo definía expresamente y era una de
sus mayores falencias, como luego veremos.
Como al pasar, el último párrafo del art. 8vo. establece un principio que resulta ser
de la mayor importancia para quienes viven o trabajan en edificios de propiedad
horizontal.
Se trata de lo que podríamos definir como la "solvencia intrínseca del Consorcio de

Propietarios, decretada por la propia ley", creándose así, paradójicamente, una
similitud insólita entre el Consorcio de Propietarios y el Estado. Porque ambos son
solventes por ministerio de la ley. No pueden caer en insolvencia ni quebrar. Por esa y
otras varias razones, puede decirse que un Consorcio de Propietarios funciona en
la práctica como un minúsculo Estado. A veces democrático, a veces feudal, según
el grado de educación de consorcistas y administradores.
El artículo dice: "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas

comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono
del piso o departamento que le pertenece". Esta norma introducida por la ley para la
propiedad horizontal, viene a contrariar expresamente el principio opuesto
consagrado en el Código Civil para el condominio. En éste,"todo condómino puede
obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o
reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono
de su derecho de propiedad" (Art. 2685 C.C.). En Propiedad Horizontal, en cambio,
no resulta ser así: el propietario no podrá librarse jamás de la obligación de pagar
las expensas. Ni aún abandonando la propiedad de su unidad funcional. Siempre
seguirá respondiendo con todos sus bienes. El Condominio en el CCC(ley 26994)
establece : “ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los
otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del
pago”.
El artículo 17 de la vieja ley, completa esta idea atenuándola en alguna medida

para los terceros adquirentes. Dice que la obligación que tienen los propietarios de
contribuir al pago de las expensas... sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y
derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
Para entender esta disposición veamos qué decía el art. 3266 del Código Civil
citado: "Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a
la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor
particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor,
por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida".
En palabras comunes, esto quiere decir lo siguiente: Un propietario que debe

expensas no podrá desligarse jamás de esa obligación, según hemos dicho. Ni
vendiendo su unidad ni aún abandonándola. Siempre seguirá respondiendo con
todos sus bienes frente al Consorcio acreedor. En cambio, quien herede o compre
su unidad (que es a lo que la ley se refiere cuando dice "sucesor universal o particular")
responderá conjuntamente con el anterior propietario por todas las deudas por
expensas, aún las devengadas antes de su adquisición, pero sólo en la medida del
valor de la unidad funcional.
Dicho en otras palabras: vendida la unidad de un propietario moroso en pública

subasta, si el producido del remate no alcanza para pagar las expensas debidas, la
obligación por el saldo impago siempre estará sobre las espaldas de aquél propietario
moroso y el Consorcio podrá perseguirlo ejecutándole judicialmente cualquier otro
bien que pudiera poseer; pero respecto del tercero comprador, vendida la
propiedad, la obligación por ese saldo impago se extingue en cuanto a la
persecución a todos los bienes, respondiendo sólo con el bien adquirido. Al igual
respecto del heredero del moroso.
El nuevo CCC (ley 26994) establece:

“ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas
antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad
funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas
por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio,
excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.”
ARTICULO 1937 CCC.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor

particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre
la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el
derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.
ARTICULO 2317 CCC.- Responsabilidad del heredero. El heredero queda obligado

por las deudas y legados de la sucesión sólo hasta la concurrencia del valor de los
bienes hereditarios recibidos. En caso de pluralidad de herederos, éstos
responden con la masa hereditaria indivisa.
ARTICULO 2319 CCC- Acción contra los legatarios. Los acreedores del causante
tienen acción contra los legatarios hasta el valor de lo que reciben; esta acción
caduca al año contado desde el día en que cobran sus legados.
PRIVILEGIO
El último párrafo del art. 17 agrega finalmente que el crédito por expensas goza del
privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del viejo Código Civil.
Veamos de qué se trata:
Desde el punto de vista legal, privilegio es el derecho de preferencia al cobro que

tiene un acreedor respecto de otros. El Art. 3901 mencionado dice que los gastos
hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los demás créditos,
con lo cual, el Administrador debe saber que por lo dispuesto en la última parte del
art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, su crédito por expensas contra una
unidad, en caso de que ésta haya sido rematada judicialmente, tendrá privilegio
por sobre todos los demás créditos, porque las expensas se consideran "gastos de
conservación de la cosa".
El crédito por expensas tiene privilegio por sobre los gastos de la última
enfermedad, salarios adeudados, alimentos del deudor y su familia, las deudas
respecto del Fisco y las municipalidades, etc. Las únicas excepciones son los
gastos funerarios y aquellos causados para la venta de la cosa conservada.
El nuevo CCC (ley 26994 dispone:

“ARTICULO 2573.- Definición. Asiento. Privilegio es la calidad que corresponde a
un crédito de ser pagado con preferencia a otro. Puede ejercitarse mientras la
cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor, excepto
disposición legal en contrario y el supuesto de subrogación real en los casos que la
ley admite. El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas inembargables
declaradas tales por la ley.
ARTICULO 2574.- Origen legal. Los privilegios resultan exclusivamente de la ley.
El deudor no puede crear a favor de un acreedor un derecho para ser pagado con
preferencia a otro, sino del modo como la ley lo establece.”
Sobre privilegios especiales establece:
“ARTICULO 2582.- Enumeración. Tienen privilegio especial sobre los bienes que
en cada caso se indica:
a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa,
sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad
horizontal;
b) los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis meses y los
provenientes de indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigüedad o despido,
falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las mercaderías, materias primas y
maquinarias que, siendo de propiedad del deudor, se encuentren en el
establecimiento donde presta sus servicios o que sirven para su explotación.
Cuando se trata de dependientes ocupados por el propietario en la edificación,
reconstrucción o reparación de inmuebles, el privilegio recae sobre éstos;
c) los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que se aplican
particularmente a determinados bienes, sobre éstos;
d) lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida, sobre ésta o sobre las
sumas depositadas o seguridades constituidas para liberarla;
e) los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin
desplazamiento, warrant y los correspondientes a debentures y obligaciones
negociables con garantía especial o flotante;
f) los privilegios establecidos en la Ley de Navegación, el Código Aeronáutico, la
Ley de Entidades Financieras, la Ley de Seguros y el Código de Minería.”
CUADRO COMPARATIVO
Ley 13512 Propiedad Horizontal Nuevo Código Civil y Comercial:

Vigente hasta el 31-7-2015 Propiedad Horizontal
vigente desde el 1-8-2015
Art. 1° - Los distintos pisos de un ARTICULO 2037.- Concepto. La

edificio o distintos departamentos de propiedad horizontal es el derecho real
un mismo piso o departamentos de un que se ejerce sobre un inmueble propio
edificio de una sola planta, que sean que otorga a su titular facultades de uso,
independientes y que tengan salida a la goce y disposición material y jurídica que
vía pública directamente o por un se ejercen sobre partes privativas y sobre
pasaje común podrán pertenecer a partes comunes de un edificio, de
propietarios distintos, de acuerdo a las conformidad con lo que establece este
disposiciones de esta ley. Cada piso o Título y el respectivo reglamento de
departamento puede pertenecer en propiedad horizontal. Las diversas partes
condominio a más de una persona. del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo
no escindible.
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El
derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales
u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje
común.
La propiedad de la unidad funcional
comprende la parte indivisa del terreno,
de las cosas y partes de uso común del

inmueble o indispensables para
mantener su seguridad, y puede abarcar
una o más unidades complementarias
destinadas a servirla.
ARTICULO 2044.- Consorcio. El
conjunto de los propietarios de las
unidades funcionales constituye
la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos
son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se
extingue por la desafectación del
inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de
los propietarios instrumentado en
escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.
ARTICULO 148.- Personas jurídicas
privadas. Son personas jurídicas
privadas:
a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las simples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades
o entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal;
i) toda otra contemplada en
disposiciones de este Código o en otras
leyes y cuyo carácter de tal se establece o
resulta de su finalidad y normas de
funcionamiento.
ARTICULO 159.- Deber de lealtad y
diligencia. Interés contrario. Los

administradores de la persona jurídica
deben obrar con lealtad y diligencia.
No pueden perseguir ni favorecer
intereses contrarios a los de la persona
jurídica. Si en determinada operación los
tuvieran por sí o por interpósita persona,
deben hacerlo saber a los demás
miembros del órgano de administración
o en su caso al órgano de gobierno y
abstenerse de cualquier intervención
relacionada con dicha operación.
Les corresponde implementar sistemas y
medios preventivos que reduzcan el
riesgo de conflictos de intereses en sus
relaciones con la persona jurídica.
ARTICULO 160.- Responsabilidad de los
administradores. Los administradores
responden en forma ilimitada y solidaria
frente a la persona jurídica, sus
miembros y terceros, por los daños
causados por su culpa en el ejercicio o
con ocasión de sus funciones, por acción
u omisión.
Art. 2° - Cada propietario será dueño ARTICULO 2040.- Cosas y partes

exclusivo de su piso o departamento y comunes. Son comunes a todas o a
copropietario sobre el terreno y sobre algunas de las unidades funcionales las
todas las cosas de uso común del cosas y partes de uso común de ellas o
edificio, o indispensables para indispensables para mantener su
mantener su seguridad.Se consideran seguridad y las que se determinan en el
comunes por dicha razón: reglamento de propiedad horizontal. Las
a) Los cimientos, muros maestros, cosas y partes cuyo uso no está
techos, patios solares, pórticos, determinado, se consideran comunes.
galerías y vestíbulos comunes, Sobre estas cosas y partes ningún
escaleras, puertas de entrada, jardines; propietario puede alegar derecho
exclusivo, sin perjuicio de su afectación
b) Los locales e instalaciones de
exclusiva a una o varias unidades
servicios centrales, como calefacción,
funcionales.
agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
Cada propietario puede usar las cosas y
c) Los locales para alojamiento del
partes comunes conforme a su destino,
portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de sin perjudicar o restringir los derechos

los distintos departamentos; de los otros propietarios.
e) Los ascensores, montacargas, ARTICULO 2041.- Cosas y partes
incineradores de residuos y en general necesariamente comunes. Son cosas y
todos los artefactos o instalaciones partes necesariamente comunes:
existentes para servicios de beneficio a) el terreno;
común.
b) los pasillos, vías o elementos que
Esta enumeración no tiene carácter comunican unidades entre sí y a éstas
taxativo. con el exterior;
Los sótanos y azoteas revestirán el
c) los techos, azoteas, terrazas y patios
carácter de comunes, salvo convención
solares;
en contrario.
d) los cimientos, columnas, vigas
portantes, muros maestros y demás
estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la
seguridad;
e) los locales e instalaciones de los
servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o
energía en toda su extensión, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;
g) la vivienda para alojamiento del
encargado;
h) los ascensores, montacargas y
escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de
unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el
acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a
la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones
existentes para servicios de beneficio
común;
l) los locales destinados a sanitarios o
vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeración tiene carácter
enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes
comunes no indispensables. Son cosas y
partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter
enunciativo.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes
propias. Son necesariamente
propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado
por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes
que, susceptibles de un derecho
exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin
perjuicio de las restricciones que impone
la convivencia ordenada.
Art. 3°- Cada propietario podrá usar ARTICULO 2045.- Facultades. Cada
de los bienes comunes conforme a su propietariopuede, sin necesidad de
destino, sin perjudicar o restringir el consentimiento de los demás, enajenar la
legítimo derecho de los demás. unidad funcional que le pertenece, o
El derecho de cada propietario sobre sobre ella constituir derechos reales o
los bienes comunes, será proporcional personales. La constitución, transmisión
al valor del departamento o piso de su o extinción de un derecho real, gravamen
propiedad, el que se fijará por acuerdo o embargo sobre la unidad funcional,

de las partes o en su defecto por el comprende a las cosas y partes comunes
aforo inmobiliario, a los efectos del y a la unidad complementaria, y no
impuesto o contribución fiscal. puede realizarse separadamente de éstas.
Los derechos de cada propietario en
los bienes comunes son inseparables
del dominio uso y goce de su
respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de
un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no
podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente
del piso o departamento a que accedan.
Art. 4°- Cada propietario puede, sin
necesidad de consentimiento de los
demás, enajenar el piso o
departamento que le pertenece, o
constituir derechos reales o personales
sobre el mismo.
Art. 5° - Cada propietario atenderá los
gastos de conservación y reparación de
su propio piso o departamento estando
prohibida toda innovación o
modificación que pueda afectar la
seguridad del edificio o los servicios
comunes.
Está prohibido cambiar la forma
externa del frente o decorar las
paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del
conjunto.
Art. 6°- Queda prohibido a cada ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está

propietario y ocupante de los prohibido a los propietarios y
departamentos o pisos: ocupantes:
a) Destinarlos a usos contrarios a la a) destinar las unidades funcionales a
moral o buenas costumbres o a fines usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el distintos a los previstos en el reglamento
reglamento de copropiedad y de propiedad horizontal;
administración;
b) perturbar la tranquilidad de los demás
b) Perturbar con ruidos o de cualquier de cualquier manera que exceda la

otra manera la tranquilidad de los normal tolerancia;
vecinos ejercer actividades que
c) ejercer actividades que comprometan
comprometan la seguridad del
la seguridad del inmueble;
inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el d) depositar cosas peligrosas o
edificio. perjudiciales.
Art.2618 Código Civil Las molestias Art.1973 Código Civil y Comercial-
queocasionen el humo, calor, olores, Inmisiones.Las molestias que
luminosidad, ruidos, vibraciones o ocasionan el humo, calor, olores,
daños similares por el ejercicio de luminosidad, ruidos, vibraciones o
actividades en inmuebles vecinos, no inmisiones similares por el ejercicio de
deben exceder la normal tolerancia actividades en inmuebles vecinos, no
teniendo en cuenta las condiciones del deben exceder la normal tolerancia
lugar y aunque mediare autorización teniendo en cuenta las condiciones del
administrativa para aquéllas. lugar y aunque medie autorización
Según las circunstancias del caso, los administrativa para aquéllas.
jueces pueden disponer la Según las circunstancias del caso, los
indemnización de los daños o la jueces pueden disponer la remoción de la
cesación de tales molestias. causa de la molestia o su cesación y la
En la aplicación de esta disposición el indemnización de los daños. Para
juez debe contemporizar las exigencias disponer el cese de la inmisión, el juez
de la producción y el respeto debido al debe ponderar especialmente el respeto
uso regular de la propiedad; asimismo debido al uso regular de la propiedad, la
tendrá en cuenta la prioridad en el uso. prioridad en el uso, el interés general y
las exigencias de la producción.
El juicio tramitará sumariamente.
Art. 7°- El propietario del último piso ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva
no puede elevar nuevos pisos o realizar que requiere mayoría. Para realizar
construcciones sin el consentimiento mejoras u obras nuevas sobre cosas y
de los propietarios de los otros partes comunes, los propietarios o el
departamentos o pisos al de la planta consorcio requieren consentimiento de
baja o subsuelo le está prohibido hacer la mayoría de los propietarios, previo
obras que perjudiquen la solidez de la informe técnico de un profesional
casa, como excavaciones, sótanos, etc. autorizado.
Toda obra nueva que afecte el Quien solicita la autorización si le es
inmueble común no puede realizarse denegada, o la minoría afectada en su
sin la autorización de todos los interés particular que se opone a la
propietarios. autorización si se concede, tienen acción
para que el juez deje sin efecto la
decisión de la asamblea.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su El juez debe evaluar si la mejora u obra
cargo en proporción al valor de sus nueva es de costo excesivo, contraria al
pisos o departamentos, salvo reglamento o a la ley, y si afecta la
convención en contrario, las expensas seguridad, solidez, salubridad, destino y
de administración y reparación de las aspecto arquitectónico exterior o interior
partes y bienes comunes del edificio, del inmueble. La resolución de la
indispensables para mantener en buen mayoría no se suspende sin una orden
estado sus condiciones de seguridad judicial expresa.
comodidad y decoro. Están obligados ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva
en la misma forma, a contribuir al que requiere unanimidad. Si la mejora u
pago de las primas de seguro del obra nueva, realizada por un propietario
edificio común y a las expensas o por el consorciosobre cosas y partes
debidas a innovaciones dispuestas en comunes, aun cuando no importe elevar
dichas partes y bienes comunes por nuevos pisos o hacer excavaciones,
resolución de los propietarios, en mira gravita o modifica la estructura del
de obtener su mejoramiento o de uso y inmueble de una manera sustancial, debe
goce mas cómodo o de mayor renta. realizarse con el acuerdo unánime de los
Cuando las innovaciones ordenadas propietarios.
por los propietarios fueren, a juicio de También requiere unanimidad la mejora
cualquiera de ellos, de costo excesivo, u obra nueva sobre cosas y partes
o contrarias al reglamento o a la ley, o comunes en interés particular que sólo
perjudiciales para la seguridad, beneficia a un propietario.
solidez, salubridad, destino o aspecto
ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva
arquitectónico exterior o interior del
en interés particular. Si la mejora u obra
edificio, pueden ser objeto
nueva autorizada sobre cosas y partes
de reclamación formulada ante la
comunes es en interés particular, el
autoridad judicial, y resuelta por el
beneficiario debe efectuarla a su costa y
trámite correspondiente al interdicto
soportar los gastos de la modificación del
de obra nueva, pero la resolución de la
reglamento de propiedad horizontal y de
mayoría no será por eso suspendida
su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
sin una expresa orden de dicha
autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en
ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás,
previamente advertidos, puede
realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o
bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios realizar
las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos

mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que
resultaren útiles. En su caso, podrá
ordenarse restituir a su costa las cosas
a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de
contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del
piso o departamento que le pertenece.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su ARTICULO 2054.- Reparaciones

cargo en proporción al valor de sus urgentes.Cualquier propietario, en
pisos o departamentos, salvo ausencia del administrador y de los
convención en contrario, las expensas integrantes del consejo de propietarios
de administración y reparación de las puede realizar reparaciones urgentes en
partes y bienes comunes del edificio, las cosas y partes comunes, con carácter
indispensables para mantener en buen de gestor de negocios. Si el gasto resulta
estado sus condiciones de seguridad injustificado, el consorcio puede negar el
comodidad y decoro. Están obligados reintegro total o parcial y exigir, si
en la misma forma, a contribuir al corresponde, la restitución de los bienes
pago de las primas de seguro del a su estado anterior, a costa del
edificio común y a las expensas propietario.
debidas a innovaciones dispuestas en
dichas partes y bienes comunes por
resolución de los propietarios, en mira
de obtener su mejoramiento o de uso y
goce mas cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas
por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo,
o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad,
solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el
trámite correspondiente al interdicto
de obra nueva, pero la resolución de la
mayoría no será por eso suspendida
sin una expresa orden de dicha

autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en
ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás,
previamente advertidos, puede
realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o
bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios realizar
las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos
mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que
resultaren útiles. En su caso, podrá
ordenarse restituir a su costa las cosas
a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de
contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del
piso o departamento que le pertenece.
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de ARTICULO 2038.- Constitución. A los

propietarios, deberá acordar y redactar fines de la división jurídica del edificio, el
unreglamento de copropiedad y titular de dominio o los condóminos
administración por acto de escritura deben redactar, por escritura pública, el
pública que se inscribirá en el Registro reglamento de propiedad horizontal,
de la Propiedad. Dicho reglamento que debe inscribirse en el registro
solo podrámodificarse por resolución inmobiliario.
de los propietarios, mediante una El reglamento de propiedad horizontal se
mayoría no menor de dos tercios. Esta integra al título suficiente sobre la
modificación deberá también unidad funcional.
consignarse en escritura pública e
ARTICULO 2057.- Modificación del
inscribirse en el Registro de la
reglamento. El reglamento sólo
Propiedad.
puede modificarse por resolución de los
El reglamento debe
propietarios, mediante una mayoría de
proveerobligatoriamente, por lo
dos tercios de la totalidad de los
menos a los siguientes puntos:
propietarios.
a) Designación de un representante de
ARTICULO 2056.- Contenido. El
los propietarios, que puede ser uno de
ellos o un extraño, que tendrá reglamento de propiedad horizontal

facultades, para administrar las cosas debe contener:
de aprovechamiento común y proveer a) determinación del terreno;
a la recaudación y empleo de los
b) determinación de las unidades
fondos necesarios para tal fin. Dicho
funcionales y complementarias;
representante podrá elegir el personal
de servicio de la casa y despedirlo; c) enumeración de los bienes propios;
b) Determinar las bases de d) enumeración de las cosas y partes
remuneración del representante y la comunes;
forma de su remoción; debiendo e) composición del patrimonio del
nombrarse, en su caso, el consorcio;
reemplazante por acto de escritura
pública; f) determinación de la parte proporcional
indivisa de cada unidad;
c) La forma y proporción de la
contribución de los propietarios a los g) determinación de la proporción en el
gastos o expensas comunes; pago de las expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de h) uso y goce de las cosas y partes

propietarios en caso necesario, la comunes;
persona que presidirá la reunión, las i) uso y goce de los bienes del consorcio;
mayorías necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras j) destino de las unidades funcionales;
resoluciones, no tratándose de los k) destino de las partes comunes;
casos en que en esta ley se exige una
l) facultades especiales de las asambleas
mayoría especial.
de propietarios;
m) determinación de la forma de
convocar la reunión de propietarios, su
periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la
cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional
para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías
necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías
necesarias para modificar el reglamento
de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales
prohibiciones para la disposición o

locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones
especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de
administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del
consorcio;
u) facultades especiales del consejo de
propietarios.
ARTICULO 2065.- Representación
legal. El administrador es representante
legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o
un tercero, persona humana o jurídica.
ARTICULO 2066.- Designación y
remoción. El administrador designado
en el reglamento de propiedad horizontal
cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro
de los noventa días de cumplidos los dos
años del otorgamiento del reglamento o
del momento en que se encuentren
ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra
primero.
Los administradores sucesivos deben ser
nombrados y removidos por la asamblea,
sin que ello importe la reforma del
reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de
causa.
Art. 10. - Los asuntos de interés común ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si
que no se encuentren comprendidos el administrador o el consejo de
dentro de las atribuciones conferidas propietarios, en subsidio, omiten
al representante de los condominios, convocar a la asamblea, los propietarios
serán resueltos, previa deliberación de que representan el diez por ciento del
los propietarios, por mayoría de votos. total pueden solicitar al juez la

Estos se computarán; en la forma que convocatoria de una asamblea judicial. El
prevea el reglamento y, en su defecto, juez debe fijar una audiencia a realizarse
se presumirá que cada propietario en su presencia a la que debe convocar a
tiene un voto. Si un piso o los propietarios. La asamblea judicial
departamento perteneciera a mas de puede resolver con mayoría simple de
un propietario, se unificará la presentes. Si no llega a una decisión,
representación. Cuando no fuere decide el juez en forma sumarísima.
posible lograr la reunión de la mayoría Asimismo, y si corresponde, el juez
necesaria de propietarios, se solicitará puede disponer medidas cautelares para
al juez que convoque a la reunión, que regularizar la situación del consorcio.
se llevará a cabo en presencia suya y
quedará autorizado a tomar medidas
urgentes. El juez deberá resolver en
forma sumarísima, sin mas
procedimiento que una audiencia y
deberá citar a los propietarios en la
forma que procesalmente corresponda
a fin de escucharlos.
Art. 11. –El representante de los ARTICULO 2067.- Derechos y

propietarios actuará en todas obligaciones. El administrador tiene los
las gestiones ante las autoridades derechos y obligaciones impuestos por la
administrativas de cualquier clase, ley, el reglamento y la asamblea de
como mandatario legal y exclusivo de propietarios. En especial debe:
aquellos. a) convocar a la asamblea y redactar el
Esta, además, obligado a asegurar el orden del día;
edificio contra incendio.
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas
y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de
seguridad y verificaciones impuestas por
las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y
recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del
consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de
los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del
consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas
de la legislación laboral, previsional y
tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con
un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y
demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea
resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de
actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe
archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar
todos los antecedentes documentales de
la constitución del consorcio y de las
sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro
de los quince días hábiles debe entregar
al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del
consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k) notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso
después de las cuarenta y ocho horas
hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten
al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir
dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del
consorcio por todo concepto con
constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las
gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su
carácter de representante legal.
Art. 12. - En caso de destrucción total ARTICULO 2055.- Grave deterioro o

o parcial de más de dos terceras partes destrucción del edificio. En caso de grave
del valor, cualquiera de los deterioro o destrucción del edificio, la
propietarios puede pedir la venta del asamblea por mayoría que represente
terreno y materiales. Si la mayoría no más de la mitad del valor, puede resolver
lo resolviera así, podrá recurrirse a la su demolición y la venta del terreno y de
autoridad judicial. Si la destrucción los materiales, la reparación o la
fuere menor, la mayoría puede obligar reconstrucción.
a la minoría a contribuir a la Si resuelve la reconstrucción, la minoría
reconstrucción, quedando autorizada, no puede ser obligada a contribuir a ella,
en caso de negarse a ello dicha y puede liberarse por transmisión de sus
minoría, a adquirir la parte de esta, derechos a terceros dispuestos a
según valuación judicial. emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la
parte de los disconformes, según
valuación judicial.
Art. 13. - Los impuestos, tasas o

contribuciones de mejoras se cobrarán
a cada propietario
independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma
individual, computándose a la vez la
parte proporcional indivisa de los
bienes comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el

terrenosobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la

hipoteca no comprende a este y si no
cuenta con la conformidad de todos los
propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse
separadamente, y el conjunto de los
pisos o departamentos, por voluntad
de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por parte Infracciones

de cualquiera de los propietarios u
ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de
ocupantes, de las normas del art. 6°, el
violación por un propietario u ocupante
representante o los propietarios
de las prohibiciones establecidas en este
afectados formularan ladenuncia
Código o en el reglamento de propiedad
correspondiente ante el juez
horizontal, y sin perjuicio de las demás
competente y acreditada en juicio
acciones que corresponden, el consorcio
sumarísino la transgresión, se
o cualquier propietario afectado tienen
impondrá al culpable pena de arresto
acción para hacer cesar la infracción, la
hasta veinte días o multa en beneficio
que debe sustanciarse por la vía procesal
del Fisco, de doscientos a cinco mil
más breve de que dispone el
pesos.
ordenamiento local. Si el infractor es un
El juez adoptará además las
ocupante no propietario, puede ser
disposiciones necesarias para que cese
desalojado en caso de reiteración de
la infracción, pudiendo ordenar el
infracciones.
allanamiento del domicilio o el uso de
la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto
precedentemente, si el infractor fuese,
un ocupante no propietario, podrá ser
desalojado en caso de reincidencia. La
acción respectiva podrá ser ejercida
por el representante de los
propietarios o por el propietario
afectado.La aplicación de estas penas
no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario
o propietarios afectados.
Art. 16.- En caso de vetustez del ARTICULO 2055.- Grave deterioro o

edificio, la mayoría que represente destrucción del edificio. En caso de grave
más de la mitad del valor podrá deterioro o destrucción del edificio, la
resolver la demolición y venta del asamblea por mayoría que represente
terreno y materiales. Si resolviera la más de la mitad del valor, puede resolver

reconstrucción, la minoría no podrá su demolición y la venta del terreno y de
ser obligada a contribuir a ella, pero la los materiales, la reparación o la
mayoría podrá adquirir la parte de los reconstrucción.
disconformes, según valuación Si resuelve la reconstrucción, la minoría
judicial. no puede ser obligada a contribuir a ella,
y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la
parte de los disconformes, según
valuación judicial.
Art. 17. - La obligación que tienen los ARTICULO 2046.- Obligaciones. El

propietarios de contribuir al pago de propietario está obligado a:
las expensas y primas de seguro total a) cumplir con las disposiciones del
del edificio, sigue siempre al dominio reglamento de propiedad horizontal, y
de sus respectivos pisos o del reglamento interno, si lo hay;
departamentos en la extensión del art.
b) conservar en buen estado su unidad
3266 del Código civil, aun con respecto
funcional;
a las devengadas antes de su
adquisición; y el crédito respectivo c) pagar expensas comunes ordinarias y
goza del privilegio y derechos extraordinarias en la proporción de su
previstos en los arts. 3901 y 2686 del parte indivisa;
Código civil. d) contribuir a la integración del fondo
Art. 18. - A los efectos de la presente de reserva, si lo hay;
ley,quedan derogados los arts. 2617,
2685 "in fine" y 2693 del Código e) permitir el acceso a su unidad
civil, así como toda otra disposición funcional para realizar reparaciones de
que se oponga a lo estatuido en esta cosas y partes comunes y de bienes del
ley. consorcio, como asimismo para verificar
el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al
administrador su domicilio especial si
opta por constituir uno diferente del de
la unidad funcional.
ARTICULO 2048.- Gastos y
contribuciones. Cada propietario debe
atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad

funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas
comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado
las condiciones de seguridad, comodidad
y decoro del inmueble y las resultantes
de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes
ordinariaslas requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las
vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas
comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el
administrador y aprobado por el consejo
de propietarios, si éste existe, es título
ejecutivo para el cobro a los propietarios
de las expensas y demás contribuciones.
ARTICULO 2049.- Defensas. Los
propietarios no pueden liberarse del
pago de ninguna expensa o contribución
a su cargo aun con respecto a
lasdevengadas antes de su
adquisición, por renuncia al uso y goce
de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de
expensas o contribuciones ni oponer
defensas por cualquier causa, fundadas
en derechos que ellos invoquen contra el
consorcio, excepto compensación, sin
perjuicio de su articulación por la vía
correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal
puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen
acceso a determinados servicios o
sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de
expensas. Además del propietario, y sin
implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por
cualquier título.
SUBCONSORCIOS Subconsorcios
ARTICULO 2068.- Sectores con
independencia.En edificios cuya
estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad
horizontal puede prever la existencia de
sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no
gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y
atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la
asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el
consorcio sin tener en cuenta los
diversos sectores que lo integran.
CONSEJO DE PROPIETARIOS Consejo de propietarios

ARTICULO 2064.- Atribuciones. La
asamblea puede designar un consejo
integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el
orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para
disponer del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio
en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea
si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este
artículo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.
ASAMBLEAS ART.9º INCISO D) Asambleas

ACTAS ARTICULO 2058.- Facultades de la
asamblea. La asamblea es la reunión de
propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas
especialmente por la ley o por el
reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al
administrador o al consejo de
propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien
representa el cinco por ciento de las
partes proporcionales indivisas con
relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad
con el nombramiento y despido del
personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como
atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y
quórum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden
del día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el
tratamiento de otros temas, excepto si
están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para
deliberar. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el
temario a tratar se aprueban por una
mayoría de dos tercios de la totalidad de
los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones
tomadas por voluntad unánime del total
de los propietarios aunque no lo hagan
en asamblea.
ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las
decisiones de la asamblea se adoptan por
mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la
doble exigencia del número de unidades
y de las partes proporcionales indivisas
de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede
proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince días de
notificados, excepto que éstos se
opongan antes por igual medio, con
mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de
nulidad de la asamblea caduca a los
treinta días contados desde la fecha de la
asamblea.
ARTICULO 2061.- Conformidad expresa
del titular. Para la supresión o limitación
de derechos acordados a las unidades que
excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría
debe integrarse con la conformidad
expresa de sus titulares.
ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de
los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de
firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el
libro respectivo, en el que los presentes
deben firmar como constancia de su
asistencia. Las firmas que suscriben cada
asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales
registradas.
Las actas deben confeccionarse por un
secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones
adoptadas o, en su caso, propuestas por
la mayoría de los presentes, y ser
firmadas por el presidente de la
asamblea y dos propietarios. Al pie de
cada acta, el administrador debe dejar
constancia de las comunicaciones
enviadas a los ausentes, de las
oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.
Un detalle a tomar en cuenta: para el CCC la reparación de un balcón puede

corresponder al consorcio o al propietario.
En efecto, por ser el balcón cosa común - aunque de uso exclusivo - su reparación
le cabe al consorcio si se daña la estructura del mismo (“ARTICULO 2041.- Cosas y
partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:……..
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;….”).
En cambio, si se daña el revestimiento del balcón debe repararlo el propietario de
esa unidad funcional, por el uso exclusivo que tiene del mismo (“ARTICULO
2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la
unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas,
artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las
cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales
en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada.”).-
Autor
Dr. Osvaldo Loisi

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Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal – www.ligadelconsorcista.org

DEFINICIÓN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal es, desde el punto de vista legal, un entramado de dos

Al sistema de la propiedad horizontal se ingresa, pues, mediante la firma de dos

El primero es un contrato concertado libremente entre las partes. El segundo es un

Para abordar el estudio histórico de la Ley 13.512 hemos adoptado la siguiente

TEXTO DE LA LEY 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL vigente hasta el 31-7-

ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo

ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y

ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su

ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición

ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos

quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de

ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada

ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de

ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u

ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) ha derogado la ley

-Más adelante haremos un cuadro comparativo para que se observen las

ANÁLISIS HISTÒRICO DE LA LEY 13.512, NO VIGENTE DESDE EL 1-8-2015

PERMISO DE DIVISIÓN HORIZONTAL

separadamente. Esas condiciones deben garantizar la independencia de las

En el CCC redacción semejante está en el ARTICULO 2039.- "Unidad funcional. El

El nuevo CCC ( ley 26994) establece:

COEXISTENCIA DE DOMINIO Y CONDOMINIO

Debiéramos reconocer que los martilleros y escribanos que intervienen en la

que en lo futuro, estará ligado por un contrato de adhesión a un conjunto de

En resumen: quien compra una unidad en Propiedad Horizontal será a la vez

Esta coexistencia, que hemos entendido claramente delineada en el régimen

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

d) los conjuntos inmobiliarios;

PARTES COMUNES DEL EDIFICIO

El Art. 2 de la ley establecía que las partes comunes de un edificio de propiedad

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y

El nuevo CCC( ley 26994) establece:

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

El tema de qué es propio y qué es común en un edificio de Propiedad Horizontal

Los respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy Reglamentos

En el CCC surge esta determinación del ARTICULO 2045.- "Facultades. Cada

Esta proporcionalidad o porcentual fijado en el Reglamento es lo que obliga al

En el CCC está previsto este tema cuando se establece el contenido del

“ARTICULO 2056.- Contenido.

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

Los artículos 5, 6 y 7 disponían una serie de límites al dominio de cada propietario

Notemos que el artículo no impone a cada propietario la obligación de conservar y

El Art. 6- por su parte, prohibe a cada propietario y ocupante de los

Con respecto al inciso a), lamentablemente el concepto tradicional de "moral y

Acerca de estas últimas actividades lucrativas, cierta jurisprudencia ha sentado sin

El inciso b) contiene tres prohibiciones. La primera es "perturbar con ruidos, o de

En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la

Esto quiere decir que cuando el Administrador se encuentre en la obligación de

Esta normativa de prohibiciones se ve en el CCC en el ARTICULO 2047.-