Servicio

Canario de la Salud
DIRECCIÓN GENERAL DE SALUD PÚBLICA

ORIENTACIONES SOBRE ELABORACIÓN DE UN PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE

INSTALACIONES CON MAYOR Y MENOR PROBABILIDAD DE PROLIFERACIÓN Y
DISPERSIÓN DE LEGIONELLA

Lo que se pretende es dar una idea de lo que nos tenemos que encontrar en un programa de man-
tenimiento, especialmente de cara a los detalles de desarrollo del mismo, no establecer un modelo
de programa de mantenimiento a exigir.

Base legal

Art. 5 y 8 del Real Decreto 865/2003, de 4 de julio

a) Plano de cada instalación que contemple todos los componentes, que se actualizará
cada vez que se realice una modificación.
b) Revisión y examen de todas las partes de la instalación para asegurar funciona-
miento correcto, estableciendo puntos críticos, parámetros a medir y los procedimientos
a seguir, y periodicidad de cada actividad.
c) Programa de tratamiento del agua que asegure su calidad. Incluirá productos, dosis
y procedimientos, y parámetros de control físicos, químicos y biológicos, los métodos de
medición y la periodicidad del análisis.
d) Programa de limpieza y desinfección de toda la instalación para garantizar un
funcionamiento seguro, estableciendo claramente procedimientos, productos a utilizar y
dosis, precauciones a tener en cuenta, y la periodicidad de cada actividad.
e) Registro de operaciones de mantenimiento que recoja todas las incidencias, activi-
dades realizadas, resultados obtenidos y las fechas de paradas y puestas en marcha téc-
nicas de la instalación, incluyendo su motivo.
− Art. 5: El titular de la instalación podrá delegar la gestión del Registro en personas
físicas o jurídicas designadas al efecto, que realizarán las siguientes anotaciones:
a) Fecha de realización de las tareas de revisión, limpieza y desinfección general,
protocolo seguido, productos utilizados, dosis y tiempo de actuación. Cuando
sean efectuadas por una empresa contratada, está extenderá un certificado, se-
gún el modelo que figura en el anexo 2.
b) Fecha de realización de cualquier otra operación de mantenimiento (limpiezas
parciales, reparaciones, verificaciones, engrases) y especificaciones de las mis-
mas, así como cualquier tipo de incidencia y medidas adoptadas.
c) Fecha y resultados analíticos de los diferentes análisis del agua.
d) Firma del responsable técnico de las tareas realizadas y del responsable de la
instalación de la instalación.

El programa deberá estar escrito y será individualizado para cada instalación de

riesgo de que disponga el establecimiento.

C/ Alfonso XIII, 4 Rambla de Santa Cruz, 53

35003 – Las Palmas de Gran Canaria 38006 – Santa Cruz de Tenerife
Telf.: 928 45 22 29 Telf.: 922 47 42 71
ORIENTACIONES SOBRE ELABORACIÓN DE UN PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE
INSTALACIONES CON MAYOR Y MENOR PROBABILIDAD DE PROLIFERACIÓN Y
DISPERSIÓN DE LEGIONELLA

“Lo que no está escrito, no se hace”

DESCRIPCIÓN DEL ESTABLECIMIENTO

Es conveniente que se incluya la siguiente información:

− Una descripción detallada del tipo de establecimiento: hotel, hotel apartamentos, número
de habitaciones, número de camas, régimen de explotación, etc.
− Se identificará con nombre y apellidos, NIF o CIF, dirección completa, teléfono y fax, el ti-
tular o responsable del establecimiento y por lo tanto de las instalaciones de riesgo.
− Se relacionarán las instalaciones con mayor y menor probabilidad de proliferación y disper-
sión de Legionella, y las instalaciones de riesgo en terapia respiratoria (art. 2 del Real De-
creto 865/2003) que se encuentran en el establecimiento.

1. Instalaciones con mayor probabilidad de proliferación y dispersión de Legionella:

a. Torres de refrigeración y condensadores evaporativos.
b. Sistemas de agua caliente sanitaria con acumulador y circuito de retorno.
c. Sistemas de agua climatizada con agitación constante y recirculación a través de
chorros de alta velocidad o la inyección de aire (spas, jakuzzis, piscinas, vasos o bañe-
ras terapéuticas, bañeras de hidromasaje, tratamientos con chorros a presión, otras).
d. Centrales humidificadoras industriales.

2. Instalaciones con menor probabilidad de proliferación y dispersión de Legionella:

a. Sistemas de instalación interior de agua fría de consumo humano (tuberías, depósi-
tos, aljibes), cisternas y agua caliente sanitaria sin circuito de retorno.
b. Equipos de enfriamiento evaporativo que pulvericen agua (no incluidos en los apar-
tados a, b, c y d).
c. Humectadores.
d. Fuentes ornamentales.
e. Sistemas de riego por aspersión en el medio urbano.
f. Sistemas de agua contra incendios.
g. Elementos de refrigeración por aerosolización, al aire libre.
h. Otros aparatos que acumulen agua y puedan producir aerosoles.
Indicar: __________________________________________.

3. Instalaciones de riesgo en terapia respiratoria:

a. Equipos de terapia respiratoria.
b. Respiradores.
c. Nebulizadores.
d. Otros equipos que entren en contacto con las vías respiratorias.

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bilidad de proliferación y dispersión de Legionella. SA-v2.

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EJECUCIÓN – REALIZACIÓN DEL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO

− Se indicará la forma de realización del mantenimiento: personal propio, empresa externa

contratada. Dentro de este apartado se relacionarán con nombre y apellidos, DNI, forma-
ción, etc., los integrantes del servicio de mantenimiento y cargo de cada uno. En caso de
empresa externa, se indicarán todos los datos de interés: nombre, dirección completa, te-
léfono y fax, y datos del responsable técnico, etc.
− Se especificarán los datos de identificación del laboratorio encargado de la realización de
los análisis que se incluyan o contemplen en el programa de mantenimiento: nombre, di-
rección, responsable técnico, método analítico, certificación o acreditación del laboratorio,
etc.

Para cada instalación de riesgo, el titular o responsable dispondrá de un programa de manteni-

miento que incluya:

a) Plano y esquema de funcionamiento o esquema hidráulico de la instalación.

Plano
El programa de mantenimiento contará con un plano individualizado para cada instalación de
riesgo o circuito. En este último caso, por ejemplo, para varias piscinas climatizadas con mo-
vimiento de agua o bañeras de hidromasaje, o torres de refrigeración o condensadores evapo-
rativos, se enumerará cada equipo para su correcta identificación.

Preferiblemente se presentará en folios tamaño DIN A4 o DIN A3. Abarcará todo el circuito re-
corrido por el agua desde su entrada en el establecimiento e instalación de riesgo, hasta los
puntos finales y el retorno, incluyendo aljibes, fuentes de calor (calderas, colectores solares)
conducciones, acumuladores, calentadores, cualquier equipo instalado como filtros, descalcifi-
cadores, etc.

Ejemplo de plano de instalación de agua caliente sanitaria (parte del circuito):

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 Esquema de funcionamiento o esquema de principio
También preferiblemente se presentará en folios tamaño DIN A4 o DIN A3. Se trata de una
esquematización de la información contenida en el plano anterior. Se diferenciará cada etapa,
entendiendo como tal situaciones distintas que afecten al agua de la instalación (almacena-
miento, tratamiento, calentamiento…)
Ejemplo para un sistema de agua caliente sanitaria centralizada, en el plano y en el esquema
tiene que figurar:
Fuente de producción de calor: caldera, colectores solares, calentador eléctrico, bomba de
calor, intercambiadores de calor, etc.
Acumulación del agua caliente: acumuladores, acumuladores con resistencia eléctrica, etc.
Circuitos.
Distribución del agua caliente: redes, recorrido, puntos finales, retornos, etc.

Ejemplo de esquema de principio o de funcionamiento:

Red interna de agua caliente

Red interna
Entrada de agua de agua fría

Grifos Duchas
Caldera
Intercambiador Acumulador

Retorno

Asimismo, es conveniente que se disponga de un diagrama de flujo, para que el personal pueda
diferenciar fácilmente las etapas del circuito recorrido por el agua de la instalación. A continuación
se presenta un ejemplo de diagrama de flujo para un sistema de agua caliente sanitaria.

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Ejemplo de un diagrama de flujo:

Calentamiento
2
en caldera

Entrada de Almacenamiento
1 Instalación interior 3
agua fría en acumulador

4 Distribución

6 Grifos 7 Duchas

5 Retorno de agua

Los esquemas de principio y diagramas de flujo, así como los planos de instalaciones, irán
acompañados de la siguiente información:

a. Descripción de cada etapa indicando el número que le corresponde: almacenamiento,

calentamiento, tratamiento…
b. Origen del agua de la instalación: red de suministro público u otro.
c. Descripción de todos los elementos del circuito, con indicación de las zonas muertas, si
las hay, y aquellas zonas de mayor riesgo: fuente de calor, acumuladores, bombas, gri-
fos, alcachofas de duchas, dosificadores… o en el taso de torres de refrigeración o con-
densadores evaporativos: separador de gotas, relleno, etc.
d. Dispositivos productores de aerosoles
e. Puntos de toma de muestras
f. Materiales de construcción o de fabricación de cada una de las partes de la instalación:
acero inoxidable, acero galvanizado, PVC, hierro, etc.
g. En el caso de las torres y condensadores, ubicación respecto a tomas de aire, ventanas
y zonas de paso de personas.
h. Tratamientos a los que se somete el agua.
i. Temperatura del agua en cada parte de la instalación
j. Usos a los que se destina el agua de la instalación: consumo, duchas, limpieza, riego,
baño, climatización, etc.

Asimismo, en el programa se harán constar, haciendo referencia al esquema, los puntos de

riesgo del sistema, en los que se van a efectuar las revisiones, y demás controles, para evitar
la propagación de la legionelosis.

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 Todas las operaciones a realizar dentro de los programas de revisión y examen,
tratamiento del agua y limpieza y desinfección, deberán estar resumidas e indica-
das en un cronograma de mantenimiento de la instalación, global o para cada uno
de estos programas individualmente. Se hará constar las fechas de realización de
cada operación, el lugar de realización de la misma, y la persona que la realiza
(por ejemplo: revisión de las incrustaciones del relleno de la torre 1, semestral,
24 de noviembre de 2005, Jefe de mantenimiento).

b) Programa de revisión y examen de la instalación.

Puntos de revisión
Se relacionarán para cada instalación de riesgo los puntos en los que se realizará la revisión:
entrada de agua, aljibe, salida del aljibe, producción de calor, grifo de la habitación número x,
ducha de la habitación x, bandeja de la torre de refrigeración, desagüe de la bandeja, etc.,
que tienen que coincidir con los puntos más desfavorables, más problemáticos, los que puedan
encontrarse en peores condiciones.

Parámetros a medir y procedimiento a seguir para la medición

Se relacionarán los parámetros a medir: existencia de incrustaciones, temperatura, cloro resi-
dual libre, cloro residual combinado, y los puntos en los que se realizará cada uno.
Ejemplo:
Parámetro: Incrustaciones.
Procedimiento: Examen visual para comprobar la existencia de incrustaciones:
1. Aljibe: Abrir, examinar paredes para verificar la existencia o no de incrustacio-
nes. Anotar el resultado en el Registro. En caso de que se observaran, indicar
las medidas correctoras a efectuar (por ejemplo, inmersión en solución del pro-
ducto antiincrustante X durante 20 minutos).
2. Duchas: desmontar la alcachofa, revisar la existencia o no de incrustaciones,
anotar el resultado del examen. En caso necesario, anotar también las medidas
correctoras a realizar o la sustitución del accesorio.
Ejemplo:
Parámetro: Cloro residual libre.
Procedimiento: Kit DPD.
1. Grifo habitación x: Abrir el grifo, dejar correr el agua 30 segundos, tomar la
cantidad necesaria para la determinación… (seguir las especificaciones del Kit).
Anotar el resultado. Indicar las medidas correctoras en su caso: por ejemplo,
bajar la dosificación, o subirla, etc.

Periodicidad de realización
En el cronograma, que puede ser específico o general de todo el programa de mantenimiento.

c) Programa de tratamiento y control de calidad del agua de la instalación.

Tratamiento: productos, dosis y procedimientos

Se describirá el tratamiento o tratamientos a los que se somete el agua desde su entrada
en el establecimiento o circuito. Ejemplo: filtración por arena (marca, modelo de filtro, ve-
locidad de filtración, etc.) a la entrada al depósito de reserva. Cloración mediante bomba
(marca, modelo y régimen de funcionamiento) que adiciona hipoclorito sódico (marca co-
mercial, riqueza en cloro activo), etc.

Productos a utilizar: Se indicará el nombre comercial, principio activo, ficha de seguridad

(que deberá suministrar el proveedor), fotocopia de la etiqueta, etc. En el caso de aguas de

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 consumo humano, los productos utilizados deben cumplir con lo que establezca la legisla-
ción para esta agua (normas UNE-EN que le afecten). En el caso de piscinas, los productos
contarán con la homologación del Ministerio de Sanidad y Consumo. En el caso de las to-
rres de refrigeración y análogos, la situación variará dependiendo de la utilización o no del
agua con fines exclusivos, no obstante, los desinfectantes tendrán la autorización corres-
pondiente del Ministerio de Sanidad y Consumo, y el resto de los productos cumplirán con
los requisitos estipulados por la legislación de aplicación a preparados y sustancias.
Dosis de los productos a utilizar: Se indicará la dosis de cada producto y la forma de
utilización, directa o con dilución previa. Se adjuntará copia de las instrucciones del fabri-
cante.
Procedimientos a seguir: se detallarán los procedimientos a seguir para el tratamiento.
Por ejemplo: Regulación del pH
El pH debe encontrarse entre 7’2 a 7’8. Para pH superiores, añadir tal cantidad del
producto x por litro o m3 de agua, homogeneizar o mezclar adecuadamente para
conseguir una buena distribución del producto, esperar tanto tiempo, y proceder a
la comprobación del valor de pH.

Control de calidad: parámetros a medir, métodos de medición y periodicidades

Parámetros a medir: Se relacionar los parámetros a medir o controlar. Por ejemplo:
Físicos: temperatura
Químicos: cloro residual libre, turbidez, conductividad, hierro total, materia orgáni-
ca (oxidabilidad)…
Biológicos: aerobios totales, Legionella, …
Métodos de medición: El programa deberá contener información sobre qué técnicas ana-
líticas utiliza el laboratorio en el que se realicen los análisis para aquellos parámetros que
no se midan in situ. Para los que sí, se especificarán los procedimientos a seguir detallada-
mente, por ejemplo en el caso del cloro y de la temperatura.
Se encontrará detallado también el punto y procedimiento de toma de las muestras para
cada parámetro o grupo de parámetros. Por ejemplo, bandeja de la torre de refrigeración
núm. 2, o retorno del acumulador 3.
En el caso de muestras para la determinación de Legionella el programa debe indicar el
procedimiento a seguir según el anexo 6 del Real Decreto 865/2003.
Periodicidades: Se indicará la periodicidad de toma de muestras para cada parámetro y la
frecuencia de análisis. En las distintas instalaciones especificadas en el Real Decreto
865/2003, se cumplirá como mínimo con lo reflejado en el mismo.
Como para el resto de las actividades, también se dispondrá un cronograma con fechas
concretas y puntos de realización, semestral o anual, específico o integrado en un crono-
grama conjunto para todas las acciones de mantenimiento.

En el caso de sistema de agua caliente sanitaria o agua fría de consumo humano, y

cuando el suministro de agua no provenga de la red de distribución municipal, se in-
cluirá toda la información relativa al origen y control sanitario del agua.

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d) Programa de limpieza y desinfección de la instalación.

No hay desinfección sin limpieza previa

Procedimientos, productos y dosis, precauciones y periodicidades.

Procedimientos: Se detallarán los pasos a seguir tanto para la limpieza como para la desin-
fección de cada parte de la instalación.
Ejemplo para duchas: Desmontar la ducha, lavar con agua retirando las sales depositadas
sueltas (arenillas), rascar las incrustaciones con un cepillo de cerda dura, sumergir en tal
cantidad de desincrustante (indicar nombre) directamente o diluido, que se preparará se-
gún las indicaciones que figuran en el apartado destinado a productos, durante x tiempo.
Enjuagar con agua de consumo humano, y sumergir en una disolución desinfectante (indi-
car nombre, por ejemplo, hipoclorito sódico) preparada según se indica en el siguiente
apartado, durante x tiempo (por ejemplo, en el caso del cloro serán 30 minutos). Enjuagar
con agua de consumo humano y montar.
Productos: Para cada producto se indicará el nombre comercial, el principio activo, el uso o
función, copia de la etiqueta y ficha de seguridad, dosis a utilizar, tiempo de actuación, prepa-
ración de las diluciones en su caso (por ejemplo a 20 ml del producto añadir 1 litro de agua po-
table), copia de las instrucciones de uso del fabricante, procedimiento de neutralización y pro-
ductos a utilizar (por ejemplo, para cloro: tiosulfato sódico al x%) (que se incluirán también en
este apartado destinado a los productos). Se tendrán las mismas consideraciones realizadas
para los productos en el apartado anterior.
Precauciones a tener en cuenta: Se indicarán las correspondientes a los productos y a la
instalación.
Productos: Se seguirán las indicaciones de la ficha de seguridad del producto. Identificación
del peligro (quemadura por contacto con la piel, por ejemplo); primeros auxilios; precau-
ciones en la manipulación y el almacenamiento; medidas de protección individual (guantes,
mascarilla).
Instalaciones: Existencia de recodos de difícil acceso, que deben tenerse especialmente en
cuenta para asegurar la eficacia del tratamiento, por ejemplo. Se incluirá una descripción
detallada.
Periodicidad de las actividades: Se indicará la frecuencia de ejecución de limpieza y de des-
infección, para cada parte de la instalación, en su caso, en un cronograma semestral o anual,
con indicación de operaciones, lugares donde y fechas de realización. Este cronograma como
ya se ha indicado puede ser específico para uno de los programas o general para el programa
de mantenimiento.

Cada actividad tendrá un responsable asignado (operario, jefe de mantenimien-

to). El Programa de Mantenimiento deberá estar firmado por el responsable del
establecimiento y/o instalación y por el responsable de mantenimiento, o por la
empresa externa en su caso.

e) Registro de operaciones de mantenimiento.

Todas las operaciones realizadas tendrán que asentarse en el Registro de Operaciones de Man-
tenimiento, sean de limpieza, de desinfección, de revisión, o de control o tratamiento del agua.
Asimismo, se anotará cualquier operación realizada por poca importancia que tenga, cumpli-
miento con los mínimos requeridos en el artículo 5 del Real Decreto 865/2003, reparación de
redes de distribución, cambio del separador de gotas, etc.

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 Si existe una empresa externa, en el Registro figurarán los certificados correspondientes a las
operaciones de limpieza y desinfección.
Igualmente, estará firmado por el responsable técnico de la realización de las tareas contem-
pladas y por el responsable de la instalación.

Cada establecimiento contará con un Registro de Operaciones de Mantenimiento

por instalación que se encuentre ubicada en el mismo.

En el texto del programa de mantenimiento figurará el lugar de localización del

Registro de Operaciones de Mantenimiento, y el lugar de almacenamiento de los
productos utilizados.

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