Un Debate Abierto - Regulación de Predios Rurales, ¿A Quiénes Afectará - Diario de Valdivia

12/10/23, 13:39 Un debate abierto: regulación de predios rurales, ¿a quiénes afectará?
- Diario de Valdivia
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Sin embargo, lo anterior no es algo nuevo, pues lo contempla la ley que rige al en Paillaco
SAG, Decreto Ley 3516 que establece normas sobre división de predios
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La diferencia radica en la rigurosidad que ahora el ministerio solicita al de cataratas en Los
servicio, tras constatar la proliferación de proyectos de loteos en áreas Ríos
rurales que vulneran la normativa vigente, simulando que continúan el 11 de octubre de 2023
destino agrícola del predio cuando en realidad cambian a destino Destacan avances en
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https://www.diariodevaldivia.cl/noticia/reportajes/2022/07/un-debate-abierto-regulacion-de-predios-rurales-a-quienes-afectara 1/11
12/10/23, 13:39 Un debate abierto: regulación de predios rurales, ¿a quiénes afectará? - Diario de Valdivia
El objetivo es, entonces, preservar el suelo rural para fines agrícolas y evitar 11 de octubre de 2023
los efectos de un desarrollo inmobiliario al margen de la planificación CONTRATA  SUSCRÍBETE 
Trasciende identidad
territorial, el que se vio notablemente incrementado a partir de la pandemia,
de montañistas
que demostró que se puede teletrabajar desde cualquier espacio, fallecidos en el Volcán
provocando la migración de muchos profesionales desde centros urbanos a Puntiagudo
espacios rurales.
La demanda por parcelas ha ido en aumento en los últimos años. Crédito: (CC).
La forma de planificar
Para Fernando Vásquez, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción
Valdivia (CChC), la complejidad del tema radica en que hasta ahora no ha
habido normas claras que definan este tema.
Junto con recordar que el precedente de lo que hoy ocurre, ya pasó en el

2020 con el caso de Bahía Panguipulli, afirma que entre estos dos eventos
debió haberse articulado una conversación que permitiera avanzar en
materia de regulación pues allí se abrió un debate que hoy debiera plasmarse
en algo concreto.
Vásquez expresa en conversación con Grupo DiarioSur que “siempre hubo

uso y costumbre para generar parcelaciones”.
"Hoy los Planes Reguladores necesitan mucho tiempo para actualizarse y hay
poco suelo urbano. Entonces mucha gente adquiere una parcela”, agrega.
Asegura que este instructivo tampoco resuelve el tema de fondo. “Desde

nuestra perspectiva la problemática es una necesidad de suelo por falta de
planificación. Una necesidad de hacer una planificación o avanzar en
planificación intercomunal y también rural”.
Y agrega: “El llamado es a poder ver la forma de planificar el territorio rural,

ver cuál es la alternativa para que se puedan materializar algunos de estos
proyectos y se puedan obtener permisos de edificación en el sector rural.
Pero tiene que ser un trabajo multisectorial”.
Por su parte, Egon Simons, gerente de la inmobiliaria Tierra Fértil, opina que
“antes de adoptar medidas extremas, como se ha hecho, se debió haber
dialogado con los actores involucrados”
“El fenómeno de las parcelaciones se origina, en parte, por la ausencia de

planificación efectiva. Es decir, ausencia de instrumentos de planificación
territorial normativos y con fiscalización adecuada. La solución comienza con
contar con dichos instrumentos”, declara en conversación con Grupo
DiarioSur.
SAG y parcelaciones
En este escenario, el seremi de Agricultura de Los Ríos, Patricio Barría, hace

algunas aclaraciones. CONTRATA  SUSCRÍBETE 
“La circular mandata al SAG a tomar ciertas provisiones en cuanto a la

certificación de subdivisiones. Por ejemplo, ahora el SAG tendrá la facultad
para suspender la tramitación y hacer las consultas a los servicios
pertinentes como Serviu y Conaf, para recabar antecedentes acerca del
proyecto en particular”, puntualiza.
"Esa es la primera barrera. Después de obtenidos los antecedentes tiene la

facultad de aprobar o rechazar el proyecto de subdivisión", detalla.
Según Vásquez, a través del decreto, el Ministerio de Agricultura "impartió

instrucciones al SAG para decirle: sabe qué, esto que se ha hecho toda la vida
mal, tenemos que pararlo”.
Y agrega: “Es algo que en términos legales nunca estuvo permitido, pero sí
permitía la subdivisión y construir”.
La circular del Ministerio de Agricultura sobre predios rurales generó gran debate. Crédito: (CC).
Benjamín Sepúlveda, abogado inmobiliario, opina de manera similar.
En conversación con Grupo DiarioSur explica que “el SAG ha sido hasta
ahora un mero aprobador de planos de loteos. Sí cumple con los 5 mil metros,
ahí está su timbre y hasta luego”.
“El SAG es un ente que se ha dedicado a aprobar estos tipos de

parcelaciones. Si cuenta con la superficie indicada, es decir, 5 hectáreas,
estaba todo perfecto”, agrega.
Precisa que “la misma ley permite construir una casa patronal y una para un
cuidador, pero todo apunta a una producción agrícola".
"Sin embargo, la gente se ha aprovechado y lo que hacen es construir su casa

de veraneo, sin producción agrícola y tienes vecinos habitacionales. Y se
produce un grave problema de agua y desechos, porque se genera un núcleo
urbano y habitacional en un lugar que no estaba pensado para eso”,
puntualiza.
El abogado detalla cuál es, bajo su mirada, la mayor complejidad en este

tema.
“Falta una regulación detallada respecto de las atribuciones efectivas del

SAG en cuanto a la aprobación de las subdivisiones de las parcelaciones
agrícolas. Falta un detalle respecto de fiscalización y sanción. Hay, pero es un
tema muy vago”, asegura.
“Impacto gigantesco”
Sobre si esta nueva normativa podría acarrear un impacto importante al

sector, Sepúlveda no duda en en su respuesta: “Sí, gigantesco". CONTRATA  SUSCRÍBETE 
"¿Por qué? Porque hay muchos desarrolladores inmobiliarios que solo se

dedican a esto. Compran parcelas, las subdividen y las venden”, sostiene.
Según el abogado, las consecuencias irían más allá del instructivo recién
emanado desde el Minagri. Explica que si lo anterior generara con
posterioridad una regulación más exhaustiva, “estas personas estarían
obligadas a solicitar cambio en el uso de suelo y eso significaría tener que
hacer varias cosas que van a provocar que ya no sea un buen negocio, porque
encarecerá el proyecto”.
Asegura que no se trata solo de grandes inmobiliarias, si no en muchos casos

de grupos de familias y de amigos que se han dedicado al rubro.
“Es una práctica que se ha dado por tanto tiempo, que es muy difícil
dimensionar cuántos serán los afectados”, expresa.
Junto con asegurar que de todas maneras este nuevo escenario va a

provocar un alza en los precios de las parcelaciones rurales, el abogado
enfatiza que se trata de una actividad que “si se llega a regular bien, ya no va
a ser negocio".
"El 1% va a querer seguir insistiendo en el tema y va a tratar de hacer el uso

de cambio de suelo, pero va a encarecer tanto el negocio, que quizás ya no lo
sea más”, opina Sepúlveda.
Las parcelas podrían subir de precio tras el decreto ministerial. Crédito: (CC).
En mirada del empresario Simons, gerente la circular del ministerio generará

efectos negativos.
“Los más afectados sin duda son los ciudadanos y los municipios. Los
primeros porque se les priva de la posibilidad de vivir en un ambiente
campestre. La detención de las subdivisiones congela la oferta de parcelas y,
en consecuencia, hace subir los precios de las parcelas disponibles”, dice con
énfasis a Grupo DiarioSur.
Pensar en una solución

El presidente de la CChC Valdivia, Fernando Vásquez, compara lo que ocurre
hoy y lo que pasó en Bahía Panguipulli, donde se estableció que un loteo de
228 parcelas estaba generando un nuevo núcleo urbano, sin que este suelo
tuviese ese uso.
"En todo este periodo no hubo una mesa de trabajo que permitiera buscar
una solución intermedia que haga compatible el modo de vida rural, con la
pérdida de cobertura de suelo agrícola, que es uno de los argumentos que ha
planteado el Ministerio de Agricultura”, asegura.
En ese sentido, manifiesta que no todos los suelos tienen la aptitud o

capacidad agrícola. CONTRATA  SUSCRÍBETE 
“Hay muchos suelos que no son productivos y que se podría llegar a un

acuerdo normativo para poder destinar parte de esos suelos a la vida en el
sector rural. Es decir, al destino habitacional, con ciertas restricciones",
puntualiza.
Y agrega: "Eso es lo que está faltando y que están pidiendo los

desarrolladores y las oficinas de arquitectos: poder sentarse con Minvu y
Minagri y ver cuál va a ser la visión para poder llegar a una solución”.
"Ahora se está haciendo un cambio de criterio en la autorización de los

permisos y lo asumimos, pero también tenemos que pensar en la solución.
Hoy hay mucha gente que le gustaría vivir la vida rural y que está quedando
en el limbo o que no sabe qué va a pasar mañana con la parcela que compró”,
dice el dirigente gremial.
Vásquez afirma que “hoy la parcela es bastante democrática".
"Hay parcelas de alto estándar con valores por parcela muy altos, que se
convierten en segunda o tercera vivienda, pero también hay parcelaciones
con estándar más bajo y a un precio mucho más accesible que adquirir un
terreno en el sector urbano”, opina.
Añade que por lo anterior “mucha gente ha accedido a la parcela como

primera vivienda, para lo que ha juntado peso a peso como una alternativa a
los precios de viviendas y terrenos en el sector urbano. Y una gran cantidad
de gente adquirió una parcela para vivir en un nodo rural”.
Actores involucrados piden medidas más concretas ante las parcelaciones. Crédito: Grupo
DiarioSur.
Por su parte, el empresario Simons, considera que “lo positivo de estas

circulares y las reacciones de los diversos actores, es que una situación
técnico-política de baja importancia hace noticia a nivel nacional y se
posiciona como “conflicto” abriendo una posibilidad de que el gobierno y el
parlamento la resuelvan”.
“Hay tendencias claras de cambios en los modos de vida de la población que

se traducen en demandas concretas, ante los cuales se les debe entregar
soluciones”, agrega.
Efecto paralizante
Aunque Vásquez tiene claro que no se trata de paralizar las solicitudes de
ingreso de subdivisiones afirma que el instructivo genera igualmente un
efecto de paralización.
“Al final del día todos los proyectos que están ingresando a certificación van a
quedar suspendidos hasta que no se haga una revisión y se vea cuáles son las CONTRATA  SUSCRÍBETE 
condiciones de entrada”, explica.
En ese sentido el seremi Barría, puntualiza que antes del instructivo del
Ministerio de Agricultura, el SAG “no pedía una serie de instructivos que hay
en cuanto a si el proyecto manifiesta alguna posibilidad de generar un loteo
inmobiliario que tenga caminos, ciertas indicaciones de que es un proyecto
habitacional”.
Fuente: Ministerio Agricultura.
“En esta oportunidad se va a suspender y se va a requerir información al

Serviu, por ejemplo, para ver si existen informes favorables de construcción
que estipula la ley”, asegura.
Para el abogado Sepúlveda, la posibilidad de que a partir de ahora se puedan

fiscalizar las parcelas ya vendidas es complejo.
“Es delicado porque si alguien compró un loteo pequeño, construyó su casa y

le dicen: usted no cumple con la ley, cambió el uso del suelo. Hay toda una
afectación de los derechos ya adquiridos, de propiedad", sostiene.
Y agrega: "Eso significaría tener que ir a juicio en caso de que quieran

quitarle un derecho ya adquirido a alguien, porque los derechos adquiridos
son tuyos y no te los pueden tocar”.
Sin embargo, sostiene que de todas formas “es hora de que se empiece a
regular el tema".
"Se va a traducir en algún cambio legal, no sé en qué sentido porque no sé si

efectivamente de “rajatabla” van a solamente a regular el tema de las
fiscalizaciones y multas o van a dejar alguna puerta abierta para estos
negocios”, se cuestiona.
Sepúlveda supone que por lo mismo se va a generar lobby: “Hay muchos

agentes en el mercado para los cuales este es su único negocio. Va a haber
harta discusión".
"No va a ser un cambio normativo fácil y probablemente será lento, pero se

empezará a discutir y ojalá dentro del tiempo intermedio tengamos una CONTRATA  SUSCRÍBETE 
regulación más completa”, espera el letrado.
Sostiene que el decreto del Minagri “quizás no fue lo mejor, pero ya marca un
precedente para que efectivamente se empiece a ver el tema y ojalá esto se
lleve a la instancia del Congreso y se pueda trabajar en una buena ley que
regule bien esta materia”.
Expertos coinciden en la protección ambiental en relación a las parcelaciónes. Crédito: Grupo

DiarioSur.
¿Y el Minvu?
Vásquez desde la CChC Valdivia tampoco tiene claridad sobre qué pasará
con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en este nuevo escenario.
“A juicio de algunos municipios se han hecho paralizaciones de algunos

proyectos entre 2020 y 2021 en Valdivia, donde no se están emitiendo
permisos de edificación en estas parcelaciones, lo que solo fue mediático en
los proyectos de la costa que se paralizaron, pero hay muchos proyectos
paralizados por esta razón”, comenta.
Adelanta que hay que estar atentos.
“Eso pudiera ser la próxima escala en todos estos proyectos que están hoy
día detenidos y en los que están ya en venta, pidiendo certificación del SAG.
¿Qué va a pasar con el Minvu y cuáles serán las instrucciones que darán
desde la División de Desarrollo Urbano (DDU) del nivel central a las DDU
regionales y a los directores de obra?", cuestiona.
Recuerda que recién el año pasado se empezaron a publicar y emitir las

resoluciones del Minvu en las distintas regiones sobre qué era un núcleo
urbano.
“Antes no estaba definido. Por lo mismo, tampoco tenía las herramientas para
fiscalizar porque no había una definición al respecto”.
Para la Región de Los Ríos fue el 18 de octubre de 2021 cuando se publicó la

Resolución 456 Exenta, que establece normas para subdivisiones rurales.
Según Vásquez, “cada región estableció sus propios parámetros. No fueron

objeto de consulta pública y son muy dispares a lo largo del país, con
parámetros más subjetivos que objetivos” .
Plano ambiental
Vásquez asume que “si hay proyectos que generan afectaciones al

medioambiente o a las comunidades son proyectos que se tienen que evaluar CONTRATA  SUSCRÍBETE 
o desechar".
"Uno no puede hacer una defensa corporativa de todos los proyectos,

porque se tienen que ir evaluando. Pero hay que ver una alternativa con las
autoridades ya que el modo de vida en el sector rural ha existido durante los
últimos 40 años y desde mucho antes”, insiste.
El dirigente gremial aclara: “A veces sobrecargar ciertos territorios con

nuevos habitantes también produce efectos negativos sobre la capacidad vial
y de agua y también hay que evaluar eso”.
Por lo que se manifiesta disponible a hacer excepciones.
"Si hay que generar zonas de restricción o zonas donde no se puede dar un
uso habitacional más intensivo, hay que evaluarlo. Hay que generar los
segmentos que permitan evaluar ese tipo de cosas y prohibir o restringir
donde haya que hacerlo”, afirma.
Más atribuciones al SAG

Para Benjamín Sepúlveda hay una conversación que va más allá de la falta de
regulaciones en materia de parcelaciones y ordenamiento territorial.
“Hay toda una discusión respecto de la legalidad que hay en el tema de las
atribuciones que tiene el Minagri respecto del SAG y el tema apunta más que
nada a la libre disposición de los bienes”, explica.
Ante este escenario, el abogado insiste que al SAG le faltan atribuciones.
“Efectivamente hoy el SAG puede hacer más, pero va a llegar a un límite en

que no podrá, porque tampoco tiene la dotación ni las capacidades
necesarias para hacer esta fiscalización completa. Por eso falta que se le
otorguen más atribuciones”.
Afirma que “hoy en día efectivamente la ley contempla multas y posibilidad

de demolición y destrucción, pero para los proyectos no aprobados, porque
estás construyendo donde no puedes”.
El abogado asegura que el SAG carece de herramientas para fiscalizar

aquellos terrenos que cuentan con permiso y que no están cumpliendo con la
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