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El nebuloso
 mundo de los loteos rurales
reset biblioteca

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“Basta considerar que en esta materia todavía persisten las consecuencias del
proceso de reforma agraria, y también comparece la protección de las tierras
artículos relacionados
indígenas, sin contar con los problemas derivados de la evaluación de impacto
Indemnización de pólizas de
ambiental, las zonas de interés turístico y los requerimientos de derechos de
garantía a 1er requerimiento:
aprovechamiento de aguas”.
nueva jurisprudencia
 Jaime Alcalde Silva (https://idealex.press/autor/jaime-alcalde-silva/) - 30 septiembre, 2022 (https://idealex.press/indemnizacion-
de-polizas-de-garantia-a-1o-
requerimiento-nueva-
Durante 2022 han aparecido distintos textos
jurisprudencia/)
que inciden sobre el difuso régimen de los
4 días atrás
loteos rurales en Chile, los que han
"Las pólizas de garantía son muy
experimentado un notable aumento en los utilizadas en la industria de la
últimos años. Ellos se suman a la Circular construcción, la cual desde un tiempo a
Ord. 12 (DDU 445), dictada por el Ministerio esta...
de Vivienda y Urbanismo el 18 de enero de
2021.
Finanzas abiertas para Chile
El resultado es un panorama que dista de ser (https://idealex.press/finanzas-
claro y que deja más dudas que certezas, abiertas-para-chile/)
pese a los buenos propósitos que ha habido 6 días atrás
detrás de estas nuevas normas. La razón es “Lo que parece muy claro para el éxito
del SFA es que existan instancias de
que se trata de una normativa enrevesada
diálogo entre el mundo público...
que presenta distintos grados y que no se Jaime Alcalde Silva

halla vinculada entre sí.

La censura en la era de las
Basta considerar que en esta materia todavía persisten las consecuencias del proceso de
redes sociales
reforma agraria, y también comparece la protección de las tierras indígenas, sin contar con los
(https://idealex.press/censura-
problemas derivados de la evaluación de impacto ambiental, las zonas de interés turístico y los
en-la-era-de-las-redes-
requerimientos de derechos de aprovechamiento de aguas.
sociales/)
El primero de esos textos es la Circular DDU 445, que recapitula los criterios del ministerio 2 semanas atrás
"¿Está Instagram censurando a un artista
respecto del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y del Decreto
a través de sus algoritmos? La respuesta
Ley 3516, de 1980, sobre subdivisión de predios rústicos. En gran medida, los problemas que se
es sí, y no es la primera...
ocasionan en este ámbito derivan de la superficie mínima (media hectárea) para la subdivisión
predial del suelo agrícola que exige este decreto ley. Distinto era el criterio del Decreto Ley 752,
de 1974, que exigía que los lotes debían tener una superficie igual o superior a 20 hectáreas de
riego básicas.

El 12 de julio de 2022, el Ministerio de Agricultura emitió el Ordinario 637, donde instruye al

Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) para suspender la certificación de proyectos de subdivisión
de predios rústicos cuando se advierta un eventual cambio del destino de los lotes
provenientes de esas subdivisiones. El objetivo es evitar las externalidades negativas de una
urbanización no planificada, para así preservar el suelo rural y permitir que éste siga
cumpliendo la finalidad agrícola que le corresponde. Si el SAG advierte que ello puede ocurrir,
podcast Idealex.press
debe suspender la tramitación de la subdivisión y requerir la documentación que compruebe
que no se está alterando la aptitud agrícola del predio dividido.
FORMACIÓN: Cómo
Seis días después de este Ordinario, la directora nacional (s) del SAG dictó la Circular 475. Ella E Jul 21 · Idealex.pres
establece criterios complementarios de revisión y examen de los proyectos de subdivisión de Save on Spotify

predios rústicos, los que provienen de una sistematización de los casos observados en la
42:28
práctica a través de una tipología de infracciones a la normativa aplicable. Para cada uno de
los casos, se enumeran las acciones que debe adoptar el SAG.

Pero también ha habido novedades legislativas. El 20 de julio fue publicada la Ley 21.458, que
modificó el Decreto Ley 3516. En adelante, los procesos de subdivisión de predios rústicos
deben considerar que los lotes resultantes tengan acceso a un camino público o a un camino
resultante de un proceso de parcelación de la reforma agraria. Ese acceso se efectúa mediante
una servidumbre de tránsito, que debe ser mantenida por los propietarios de los lotes a
prorrata y estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
De mayor importancia es la Ley 21.477, publicada el 10 de agosto. Ella modifica en varios
aspectos la Ley 20.234, que establece un procedimiento de saneamiento y regularización de
loteos irregulares, comenzando por extender su vigencia hasta el 31 de diciembre de 2030. La
reforma de mayor calado es el nuevo artículo 15, que establece una obligación para los
notarios y conservadores.

Este artículo dispone que los notarios no podrán autorizar las escrituras y los conservadores de
bienes raíces deberán denegar la inscripción de aquellos títulos que directa o indirectamente
pudieren implicar la formación de un asentamiento que no cumpla con los requisitos de los
artículos 55, 136 y 137 LGUC. De estas tres normas, las dos primeras son las más importantes,
pues la tercera se refiere a las enajenaciones de predios que realiza una cooperativa de
vivienda. El artículo 55 LGUC prohíbe abrir calles, subdividir para formar poblaciones, y
levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del
inmueble, o para las viviendas del propietario y sus trabajadores, o para la construcción de
conjuntos habitacionales de viviendas sociales, fuera de los límites urbanos, sin contar con
ciertas autorizaciones administrativas. Por su parte, el artículo 136 LGUC impide la celebración
de una serie de actos que inciden sobre una población, apertura de calles o formación de un
nuevo asentamiento, antes de haberse realizado todos los trabajos de urbanización que exige
el derecho urbanístico.

El artículo 15 presenta un sesgo que proviene del origen de la norma. La indicación

parlamentaria original sólo contemplaba a los conservadores y más tarde se extendió también
a los notarios, pero sin hacer un ajuste general en la redacción. De ahí que los criterios
mencionados se refieran exclusivamente a los conservadores. Son ellos los que deben rechazar
la inscripción si detectan algún indicio de que el acto que se solicita inscribir tiene como
finalidad la formación de un asentamiento irregular mediante la transferencia parcial del
dominio sobre un predio no urbanizado o la conformación de una comunidad sobre él. Para
ese efecto se enumeran una serie de indicios a título ejemplar, como la mención a una
determinada superficie o ubicación específica en el interior del predio que difiera de los
deslindes de la inscripción. Cuando se verifica alguno de ellos, se presume que el acto tiene
por objeto la subdivisión del terreno sin la necesaria urbanización y no puede ser inscrito. Por
coherencia y analogía, los notarios pueden recurrir a los mismos indicios.

El nuevo artículo 15 ha suscitado muchas dudas en cuanto a su aplicación, también desde el

punto de vista temporal, sobre todo respecto de la posibilidad de inscribir predios agrícolas a
nombre de comunidades o las facultades de revisión respecto de las subdivisiones que han
sido autorizadas conforme con el Decreto Ley 3516. De esos problemas se trató en el segundo
conversatorio del ciclo de actualización en derecho registral e inmobiliario organizado por
la Fundación Fernando Fueyo (https://www.youtube.com/watch?v=ta-n_yaG8CI).

* Jaime Alcalde Silva (https://www.linkedin.com/in/jaime-alcalde-silva-30063536/) es

profesor de derecho privado en la Pontificia Universidad Católica de Chile, socio de Alcalde
Goldenberg Abogados (https://estudioag.cl/) y Doctor en Derecho por la Universidad de
Valencia.

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aprovechamiento de aguas (https://idealex.press/etiqueta/derechos-de-aprovechamiento-de-
aguas/), evaluación de impacto ambiental (https://idealex.press/etiqueta/evaluacion-de-
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