TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 707 -2023-SUNARP-TR

Lima, 17 de febrero del 2023.

APELANTE : VÍCTOR FÉLIX BLAS ARIAS

TÍTULO : N° 3026385 del 11/10/2022
RECURSO : H.T.D. N° 90569 del 27/12/2022
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (S) : Compraventa e independización.
SUMILLA :

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES

Para inscribir la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada o zona
no catastrada, se requiere la asignación del código de referencia catastral y la
expedición del certificado de información catastral a partir de la entrada en vigencia del
reglamento de la Ley 31145, aprobado por el D. S. N.° 014-2022- MIDAGRI.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

la compraventa e independización de un área de 10.00 Ha. denominada
“León Obispo I” ubicada en el sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo
Domingo de Los Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima,
que forman parte del inmueble de mayor extensión inscrito en la partida
electrónica Nº 11069102 del Registro de Predios de Lima, que corresponde
a la Comunidad Campesina de Cucuya, en aplicación del inciso b) del
artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.1

Para tal efecto, el título está compuesto de los siguientes documentos:

- Solicitud de inscripción de título.

- Parte notarial de la escritura pública del 27/11/2014 otorgado ante
notaria de Lima Rebeca Lizbet Marín Portocarrero.
- Memoria descriptiva del área matriz suscrita por el verificador catastral
Ing. Rober Maza Ramos.
- Memoria descriptiva del área a independizar suscrita por el verificador
catastral Ing. Rober Maza Ramos.
- Plano perimétrico (PP-01) de agosto de 2022, suscrito por el verificador
catastral Ing. Rober Maza Ramos.

1
Revisado el ítem 4 de la solicitud de inscripción, se advierte claramente que el acto rogado
corresponde a la compraventa e independización de acuerdo al artículo 64 inciso b) del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios.
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- Plano ubicación y localización (PU-01) de agosto de 2022, suscrito por

el verificador catastral Ing. Rober Maza Ramos.
- Plano de conjunto de las tierras de la Comunidad Campesina de Cucuya
de diciembre de 1978, suscrito por el verificador catastral Ing. Rober
Maza Ramos.
Asimismo, forma parte del título el informe técnico N° 026548-2022-Z.R.N°
IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 24.11.2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Jessy Isabel

Martínez Calderón observó el título en los siguientes términos:

(Se reenumera para un mejor resolver)

Señor(es):
En virtud del Artículo 2011 del Código Civil que consagra el principio de
legalidad en concordancia con el Artículo V del título preliminar del
Reglamento general de Los registros Públicos y de conformidad con lo
establecido por Los Artículos 31 y Ss, y Art. 40 T.U.O del Reglamento
General de Los Registros Públicos.

INDEPENDIZACIÓN: Área de 10.00 HAS Denominado: "León Obispo 1"

Sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo Domingo de los Olleros,
Provincia de Huarochirí y Departamento de Lima.

Vendedor: Comunidad Campesina de Cucuya

Comprador: Edgar Armando León Obispo
Escritura Pública de fecha 27/12/2014 - Kardex 6159
Notario de Lima Rebeca Lizbet Marín Portocarrero

El Registrador que suscribe, conforme a lo prescrito por el artículo 11° del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, procedió a remitir el
título, al área de catastro, quien emite el Informe Técnico N° 026548-2022-
Z.R. N° IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT de fecha 24/11/2022, sujeto a solicitud
de ampliación con reingreso.

1. RESPECTO A LA INDEPENDIZACIÓN
Siendo materia de independización de un área de 10.00 HAS Denominado:
"León Obispo 1" Sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo Domingo de
los 0lleros, Provincia de Huarochirí y Departamento de Lima (área que forma
parte de una mayor extensión inscrito en la Partida N° 11069102 del Registro
de Predios, según señala Catastro, cuyo propietario registral es la
Comunidad Campesina de Collanac); previamente deberá procederse con
la independización de dichas áreas conforme establece el artículo 115° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, artículo 2015° del
Código Civil y Principio IV del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos, por lo que sírvase presentar la Resolución que
autoriza la independización del predio materia del presente título.
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Ahora bien, en tanto y cuanto no se ha determinado la calidad del predio,

sea este rústico o rural; es de advertir que deberá cumplirse con la
presentación de los documentos previstos en el artículo 62° del Reglamento
de lnscripciones del Registro de Predios siempre que se trate de predio
rústico, en su defecto si se trata de rural deberá adjuntarse los documentos
requeridos en el artículo 64° del Reglamento de lnscripciones del Registro
de Predios. En tal sentido, se deja constancia que una vez presentados
dichos documentos serán enviados al área de catastro a efectos de que se
emita informe técnico que es vinculante para el registrador sobre aspectos
técnicos, en caso corresponda.

El acto administrativo correspondiente deberá tener fecha anterior a la

generación del asiento de presentación, asimismo, los planos y documentos
técnicos a presentar deberán estar georeferenciados a la Red Geodésica
Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales y visados
por Ia entidad generadora de Catastro respectiva.

Se informa también, que debe haber uniformidad en la descripción del predio

(área, linderos y medidas perimétricas) entre escritura pública, memoria
descriptiva, planos y poderes otorgados.

2. UBICACIÓN DEL PREDIO Y LA COMPETENCIA DE LA

MUNICIPALIDAD PARA EXPEDIR LOS DOCUMENTOS QUE
SUSTENTAN LA INDEPENDIZACIÓN
Revisada la documentación presentada, alude a un área de 10.00 HAS
Denominado: "León Obispo I" Sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo
Domingo de los Olleros, Provincia de Huarochirí y Departamento de Lima, a
fin de tener certeza respecto de la ubicación del predio materia de
independización, y de conformidad con lo previsto en la Ley 27795 y su
Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 019-2003-PCM, en la cual
se precisa que los límites tienen naturaleza distinta a los límites que otorgan
derechos de propiedad y de acuerdo a lo informado por Ia Municipalidad
Metropolitana de Lima, que indica que el IMP es el ente competente sobre
jurisdicción, a fin de establecer plenamente la municipalidad competente, se
informa al interesado que se ha oficiado al INSTITUTO METROPOLITANO
DE PLANIFICACION (I.M.P.) copia de la documentación técnica, a fin de
que nos informe acerca de la jurisdicción territorial en que se encuentra el
predio materia de transferencia. art. 167.1 de la Ley del Procedimiento
Administrativo General, art. 32 del RGRP; Resolución del TR 2050-2014 y
2321-2014.

Se deja constancia que la municipalidad competente, es aquella donde se

ubica el predio, en consecuencia todos los documentos para
independización deberán provenir de dicha municipalidad, que sería la
competente para aprobar independizaciones, calificar la naturaleza del
predio, visar planos y demás requisitos requeridos para la independización,
lo que deberá ser tomado en cuenta por el interesado al subsanar.

FORMALIDAD: Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse

siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento
original.
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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos:

- La primera instancia registral persiste en aplicar la Ley N° 31145 y su

reglamento a nuestro procedimiento, a sabiendas que dichos cuerpos
normativos son excluidos para el ámbito de los territorios de las
comunidades campesinas.

- En efecto, el inciso 1 del artículo 3 del Reglamento de la Ley N° 31145,

excluye de su aplicación a los territorios de las comunidades campesinas,
por lo que mi rogatoria al ser una independización del territorio de la
Comunidad Campesina de Cucuya, inscrita en la partida N° 11069102 del
Registro de Predios, no estaría bajo los alcances de lo solicitado por la
registradora en la esquela de observación.

- Por otro lado, la primera instancia registral hace uso subjetivo al calificar
mi rogatoria pues da entender que debemos utilizar los servicios que
brindan los gobiernos regionales para predios ubicados en zonas
catastradas o no catastradas.

- Por otra parte, si asumiéramos que es de aplicación al acto rogado la Ley

31145, estaría comprendida dentro de la instancia del Gobierno Regional
de Lima, por cuanto el área matriz está inscrita en el distrito de Santo
Domingo de los Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima.
Por tanto, los procedimientos de la expedición de los servicios de
expedición ya sea del Certificado de Información Catastral o sea el
Certificado Negativo de Catastro, tendrían que validarse en un Texto Único
de Procedimientos Administrativos sobre la base de dicha Ley 31145 y su
reglamento, lo que no ocurre hasta hoy en dicho gobierno regional.

Si ello fuera así, se nos condenaría a la indefensión, al no poder registrar

nuestra independización planteada en la rogatoria, pese a la existencia de
reglas para calificación en el TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos o los principios de la Ley 27444. Sobre este aspecto ya el Tribunal
Registral se ha pronunciado en la Resolución N° 2285-2020 señalando
entre otros argumentos, que no se generen costos que dificulten
innecesariamente el procedimiento registral.

- Asimismo, se debe tener en consideración que la Directiva N° 2010-2012-

SN-SUNARP, establece que debe propenderse a la inscripción del territorio
de las comunidades campesinas. En ese sentido, como el acto rogado es
uno de independización del área matriz de la Comunidad Campesina de
Cucuya y se ha presentado los documentos señalados por el inciso b del
artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
debidamente suscritos por el verificador catastral competente, no
corresponde a las instancias registrales cuestionar la actuación de las
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autoridades que actúan de acuerdo a las normas de sistema jurídico

registral.

- Por todo lo expuesto, solicito que se revoque la decisión de la primera

instancia registral y se disponga la inscripción del título.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº 11069102 del Registro de Predios de Lima

A fojas 695 y siguientes del tomo 11 que ahora continúa en la precitada

partida electrónica se encuentra inscrito el terreno rústico ubicado en el
distrito de Santo Domingo de Los Olleros, provincia de Huarochirí y
departamento de Lima, de propiedad de la Comunidad Campesina de
Cucuya.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente la vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

- Si para inscribir la independización de un predio rural ubicado en zona

catastrada o zona no catastrada se requiere la asignación del código de
referencia catastral y la expedición del certificado de información catastral
a partir de la entrada en vigencia del reglamento de la Ley 31145.

- Si corresponde a las instancias registrales verificar la competencia de la

institución que emite un documento con el que se determina la jurisdicción
de un predio.

VI. ANÁLISIS

1. Con el título venido en apelación, se solicita la inscripción de la

compraventa e independización de un área de 10.00 Ha. denominada
“León Obispo I” ubicada en el sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo
Domingo de Los Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima,
que forma parte del inmueble de mayor extensión inscrito en la partida
electrónica Nº 11069102 del Registro de Predios de Lima, que corresponde
a la Comunidad Campesina de Cucuya, en aplicación del artículo 64 inciso
b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

La registradora observó el título señalando en resumen lo siguiente: (i) si el

predio se encuentra en zona urbana o expansión urbana, se deberá
presentar la resolución que autoriza la independización del predio emitida
por la municipalidad distrital correspondiente, si por el contrario el predio es
rústico o rural, debe cumplirse con presentar la documentación requerida
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por el artículo 62 y 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios y (ii) con la finalidad de tener certeza sobre la ubicación del predio
y establecer plenamente la municipalidad competente, se ha oficiado al
Instituto Metropolitano de Planificación (I.M.P) copia de la documentación
técnica, a fin de que nos informe acerca de la jurisdicción territorial en que
se encuentra el predio materia de transferencia.

El apelante cuestiona la decisión de la registradora en los términos

descritos en el rubro III de esta resolución, interponiendo el recurso de
apelación venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia
determinar la procedencia de la inscripción solicitada.

De acuerdo a la rogatoria señalada por el administrado, esta instancia

procederá a analizar si se ha cumplido con presentar la documentación
pertinente a efectos de que proceda la compraventa e independización del
predio materia de rogatoria, ello en aplicación del artículo 64 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. La independización es el acto registral consistente en la apertura de una

nueva partida registral como consecuencia de la desmembración de una
porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se realiza
en mérito al Principio de Especialidad, recogido en el artículo IV2 del Título
Preliminar del RGRP y ahora también por el artículo 2017-A3 del Código
Civil.

Dicho principio, que se sustenta en el sistema de folio real, nos informa que
por cada predio se debe abrir una partida registral, en la que se deben
plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las
titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

3. Asimismo, la independización se encuentra regulada en el Capítulo V del

Título II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (ahora en
adelante RIRP).

2
IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá
la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.
3
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.
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En este capítulo se contemplan diversos supuestos de independización, así

como los requisitos exigibles, dichos supuestos se encuentran en relación
a la naturaleza del predio, es decir, atendiendo a si se trata de predios
urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión urbana o rurales, si la
desmembración se produce por regularización de edificaciones o si la
independización es de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y
copropiedad contemplados en la Ley Nº 27157.

El artículo 59 del RIRP establece que todo título que da mérito a la

independización debe contener el área de cada uno de los predios que se
desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos
para cada tipo de predio.

Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de manera completa las

dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de propiedad y otros
derechos reales, de manera que tanto el titular como los propietarios de los
predios colindantes, así como los terceros tengan conocimiento de la
extensión material de los predios.

4. Cuando se trata de la independización de un predio rural, el artículo 64

del RIRP prescribía lo siguiente:

Artículo 64.- Independización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el
que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 59,
en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos según los
casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 -
Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente,
tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido
por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se
indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área
independizada como del área remanente.
(Resaltado nuestro).

Cabe indicar que el mencionado artículo 64 del RIRP hace referencia a la

expedición del certificado de información catastral o certificado negativo de
zona catastrada por las autoridades competentes. Asimismo, los requisitos
a que se refiere el artículo antes citado, se establecieron en mérito a los
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artículos 884 y 895 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089,

aprobado por D.S. N° 032-2008-VIVIENDA, que reguló los requisitos para
la modificación física de predios inscritos ubicados en zonas catastradas y
zonas no catastradas, respectivamente.

5. No obstante, el 27/3/2021 se publicó en el diario oficial “El Peruano” la

Ley N° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de
Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, cuyo objeto es
establecer el marco legal para la ejecución de los procedimientos de
saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras
eriazas habilitadas a nivel nacional.

Este procedimiento de saneamiento se encuentra a cargo del Ministerio de

Desarrollo Agrario y Riego, como ente rector de las funciones técnicas y
normativas en materia de saneamiento físico-legal y de los Gobiernos
Regionales como entes competentes y responsables para ejecutar los
procedimientos de saneamiento físico- legal y la formalización de predios
rústicos y de tierras eriazas habilitadas existentes en su jurisdicción.

De acuerdo al artículo 2 su ámbito de aplicación es de alcance nacional y

su implementación está a cargo de los gobiernos regionales.

4
Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas catastradas
Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al órgano competente la
asignación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de información
catastral correspondientes, para sus trámites de fraccionamiento e independización, acumulación u
otro que importe modificación física del predio. Para este efecto, el propietario debe presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del área remanente, cuando
corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado. Se
admiten estos planos y memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo Nº 667 y por el presente Reglamento,
los planos deben elaborarse sobre la base gráfica digital que ha servido para la formalización,
debiendo el propietario presentarlos en formato digital.
5
Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no catastradas Los
propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en tanto el órgano competente
no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, pueden solicitar la inscripción de las
modificaciones físicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse asignación de Código de
Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto, además de los requisitos que
solicite la Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y la memoria descriptiva del área inscrita
materia de la modificación física, elaborados y visados por verificador catastral inscrito en el Índice
de Verificadores de la SUNARP y el certificado negativo de zona catastrada expedido por el órgano
competente, en el cual se deja constancia que dicho documento en ningún caso constituye una
visación o evaluación físico - legal del predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante debe adjuntar a su
solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del área inscrita objeto de la
certificación, en coordenadas UTM, con su respectivo cuadro de datos técnicos a escala,
consignando el sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por verificador catastral
inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en formato DWG .
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Esta norma establece procedimientos6 para el saneamiento físico-legal y

formalización de predios rústicos como son la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio, la rectificación de áreas,
linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios
inscritos. Así también se contempla la regularización de derechos
posesorios en predios de propiedad del Estado y en predios rústicos de
propiedad particular y procedimientos de regularización de tracto sucesivo
de transferencia en predios rústicos.

A tal efecto se utilizan los formatos de títulos de propiedad y otros

instrumentos aprobados por el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego
mediante resolución ministerial y, una vez suscritos por el órgano del
gobierno regional competente, tienen mérito inscribible ante el Registro de
Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP).

6. En su Única Disposición Complementaria Derogatoria, la citada ley

contempla lo siguiente:

ÚNICA. Norma derogatoria

Derogase la Décima Disposición Transitoria, Complementaria y Final de la
Ley 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales; el Decreto Legislativo
1089, Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales; y el
Decreto Legislativo 667, Ley del Registro de Predios Rurales.
(Lo resaltado es nuestro)

Conforme a esta norma queda derogado el Decreto Legislativo N° 1089,

Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales a cargo de El Organismo de
Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, ente que asumió de
manera temporal y excepcional, las competencias para la formalización y
titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas; y en cuyo
Reglamento aprobado por D.S. N° 032-2008-Vivienda se contemplaron los
procedimientos a seguir y requisitos que presentar para la modificación
física de los predios inscritos según su ubicación en zona catastrada
(artículo 88) o en zona no catastrada (artículo 89).

7. De esta forma, la Ley N° 31145 establece en su artículo 5.2 lo siguiente:

Artículo 5. Inicio de las acciones de saneamiento físico-legal

[…]
5.2 Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento
proceden a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de
tramitación, en el caso de que se pretenda regularizar sus derechos
posesorios o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio y la rectificación de áreas,

6
Iniciados de oficio por los Gobiernos Regionales o a iniciativa de los particulares.
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linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus

predios inscritos y de sus títulos archivados. El reglamento de la presente
ley especifica los requisitos para el inicio y la tramitación de los
procedimientos administrativos señalados.
(Resaltado nuestro).

Entonces, podemos afirmar que hasta la dación del Reglamento de la Ley

N° 31145 no estaba definido el procedimiento de independización de
predios rurales, lo cual de acuerdo con el artículo 5.2 de la citada ley se
hará en el Reglamento.

El referido Reglamento de la Ley N° 31145 fue aprobado por Decreto

Supremo N° 014-2022-MIDAGRI publicado el 27/7/2022 en el diario oficial
“El Peruano”.

8. Ahora bien, respecto de los conceptos de zona catastrada y no

catastrada, el Reglamento de la Ley N° 31145 brinda una definición en los
términos que se reproducen a continuación:

Artículo 4.- Definiciones

Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se entiende por: […]
33. Zona Catastrada: Para efectos del presente reglamento es el ámbito
geográfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento y cartografía
catastral ha sido elaborado por el ex Proyecto Especial Titulación de Tierras
y Catastro Rural – PETT, el COFOPRI y los Gobiernos Regionales, según
corresponda, dentro de los alcances de la función específica prevista en el
literal n) del artículo 51 de la Ley N° 27867. Dicha información se encuentra
georreferenciada, en formato digital ingresada a la Base de Datos del
Catastro Rural. Toda extensión o ámbito geográfico, dentro del territorio
nacional, que no cumpla con los requisitos señalados en el párrafo
precedente del presente numeral, es Zona No Catastrada.

Bajo esta definición, para que un ámbito geográfico determinado tenga la

condición de zona catastrada debe cumplir los siguientes requisitos:

● Ámbito geográfico cuyo levantamiento y cartografía catastral fue

elaborado por el ex PETT, Cofopri y los Gobiernos Regionales;
● Este levantamiento y cartografía debe haberse elaborado en el marco
de la función contenida en el literal n) del artículo 51 de la Ley N° 27867;
y,
● Dicha información debe encontrarse georreferenciada e ingresada en
formato digital a la Base de Datos del Catastro Rural7.

De no cumplirse alguno de dichos requisitos, señala la definición transcrita,

el ámbito o extensión tiene la condición de zona no catastrada.

7
La definición que acoge el mismo reglamento sobre Base de Datos del Catastro Rural se encuentra en el
numeral 2 del artículo 4 siendo “Base de datos que integra información gráfica y alfanumérica de predios
rurales.
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9. En el Capítulo III del Título V del Reglamento de la Ley N° 31145 se

regulan los servicios catastrales prestados en exclusividad8 por los
Gobiernos Regionales, cuyo resultado, según el artículo 104, es la entrega
de –entre otros- certificaciones catastrales para fines de inscripción registral
que involucren predios rurales catastrados o no catastrados.

Dentro de los servicios catastrales prestados en exclusividad se tiene –

entre otros- los siguientes:

Artículo 106.- Relación de servicios catastrales prestados en exclusividad

Los servicios catastrales prestados en exclusividad previstos en el presente
Reglamento, son los siguientes:
a) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de
referencia catastral y expedición de certificado de información
catastral con fines de inmatriculación de predios rurales o para la
modificación física de predios rurales inscritos o para la actualización de
información catastral predios rurales inscritos, ubicados en zonas no
catastradas;
b) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de
referencia catastral y expedición de certificado de información
catastral para la modificación física de predios rurales inscritos en zonas
catastradas;
c) Servicio prestado en exclusividad de expedición de certificado de
información catastral para la inmatriculación de predios rurales en zonas
catastradas; y,
(…) (Lo resaltado es nuestro).

Como es posible advertir, los servicios señalados pueden clasificarse de la

siguiente manera: (i) En zonas catastradas; y, (ii) En zonas no catastradas.

10. En zonas catastradas (literales b y c) los servicios se pueden

subclasificar dependiendo del tipo de acto para el cual se requiera, es decir,
(i.1) para la modificación física de predios rurales el servicio consiste en la
asignación del código de referencia catastral y expedición del certificado de
información catastral; mientras que, (i.2) para la inmatriculación,
únicamente, la expedición del certificado de información catastral.

En zonas no catastradas para ambos actos (inmatriculación y modificación

física) el servicio consiste en la asignación de código de referencia catastral
y expedición de certificado de información catastral.

Los aspectos procedimentales de estos servicios se encuentran regulados

en el artículo 108 del Reglamento de la Ley N° 31145 que contempla sus
etapas, cuyo inicio se determina con la solicitud del administrado ante el
Ente de Formalización Regional acompañando los documentos requeridos

8
Una definición de ello puede encontrarse en el numeral 43.2 del artículo 43 del TUO de la Ley N°
27444 que entiende por ellos a las prestaciones que las entidades se encuentran facultadas a brindar
en forma exclusiva en el marco de su competencia, no pudiendo ser realizadas por otra entidad o
terceros.
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para cada tipo de servicio exclusivo, luego se verifica el cumplimiento de

los requisitos establecidos y se programa la inspección de campo del predio
con participación del administrado y personal del Ente de Formalización
Regional, levantándose el acta de inspección correspondiente.

Al finalizar esta inspección se emite el informe técnico y legal que determina

la procedencia de lo solicitado, emitiéndose el Certificado de
Información Catastral para la modificación física de predios rurales
ubicados tanto en zona catastrada como no catastrada.

11. Las diferencias entre estos servicios pueden encontrarse en los

requisitos que debe cumplir cada solicitud. En el artículo 109 del
Reglamento se regulan los requisitos para la asignación del código de
referencia catastral y la expedición de certificado de información catastral
de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, y, en el artículo 110
del Reglamento se regulan los requisitos para la asignación del código de
referencia catastral y la expedición de certificados de información catastral
en zonas catastradas. Por ejemplo, para los servicios en zonas catastradas
para la modificación física de predios rurales debe indicarse en la solicitud
la ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral9, lo cual no se
requiere para las zonas no catastradas10.

Asimismo, para los servicios en zonas no catastradas debe acompañarse

la ficha catastral rural, además que esta ficha, así como los planos y
memoria descriptiva deben ser suscritos por verificador catastral del
SNCP11, lo cual no se requiere en zonas catastradas, pues en estos casos
basta la intervención de un ingeniero colegiado y habilitado12.

Como puede verse, no existe habilitación en la norma especial para que se

puedan efectuar modificaciones físicas de predios rurales inscritos sin
requerirse la asignación de Código de Referencia Catastral y emisión de
Certificado de Información Catastral, como antes sí era permitido
expresamente por el derogado artículo 89 del Reglamento del Decreto
Legislativo N° 1089.

Entonces, si tomamos en cuenta que el título venido en apelación fue

presentado al Registro para los fines de su inscripción con fecha
11/10/2022, mientras que el D. S. N.° 014-2022-MIDAGRI (Reglamento de
la Ley N.° 31145) entró en vigencia al día siguiente de su publicación, es
decir, el 28/07/2022, en aplicación de la teoría de los hechos cumplidos
contenida en el artículo 103 de la Constitución Política, que refiere que
resulta aplicable a aquellos títulos presentados a partir de su entrada en
vigor, entonces debe presentarse la asignación del código de referencia

9
Numeral 1 del artículo 110 del Reglamento de la Ley N° 31145.
10
Numeral 1 del artículo 109 del Reglamento de la Ley N° 31145.
11
Numeral 2.4 del artículo 109 del Reglamento de la Ley N° 31145.
12
Numeral 2.4 del artículo 110 del Reglamento de la Ley N° 31145.
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RESOLUCIÓN No. 707 - 2023-SUNARP-TR

catastral y el certificado de información catastral correspondiente para

proceder con la independización de un predio rural ubicado en zona
catastrada o no, según corresponda.

12. De otro lado, el referido reglamento estipula en su artículo 3 los ámbitos

de exclusión de la aplicación de los procedimientos de saneamiento físico
legal y formalización, señalando lo siguiente:

“Artículo 3.- Ámbitos de exclusión de la aplicación de los procedimientos de

saneamiento físico legal y formalización

Los procedimientos de saneamiento físico legal y formalización de predios

rurales establecidos en el presente Reglamento, no son aplicables en:

1. Los territorios de propiedad o posesión de Comunidades

Campesinas y Nativas.
2. Los predios destinados para fines de vivienda y/o aquellos que se ubican
en zona urbana o de expansión urbana y/o contengan una configuración
urbana y/o proyección de vías y/o lotización que denote una habilitación
urbana informal.
3. Las áreas de uso o dominio público, zona de playa protegida; ríos,
lagunas, u otro similar incluidas las fajas marginales zonas de riesgo; áreas
forestales o de protección o aquellas que se encuentren incluidas en alguna
de las categorías y/o unidades del ordenamiento forestal; áreas naturales
protegidas por el Estado; las tierras que constituyen sitios o zonas
arqueológicas o declaradas como parte integrante del patrimonio cultural de
la nación.
4. Las tierras eriazas comprendidas en procesos de inversión privada, las
declaradas de interés nacional y las reservadas por el Estado para fines de
defensa nacional.
5. Las tierras destinadas a la ejecución de proyectos hidroenergéticos y de
irrigación.
6. Las tierras destinadas a obras de infraestructura y las tierras destinadas
a la ejecución e implementación del Plan Integral de Reconstrucción con
Cambios.” (Lo resaltado es nuestro)

De lo expuesto, podemos apreciar que los procedimientos de saneamiento

físico legal y formalización de predios rurales establecidos en el
Reglamento de la Ley N° 31145 no son aplicables en los territorios de
propiedad o posesión de Comunidades Campesinas y Nativas.

13. Sobre el tema, el recurrente solicita la aplicación del inciso 1 del artículo
3 del Reglamento de la Ley N.° 31145 (transcrito en el numeral que
antecede), indicando que la citada norma excluye de su ámbito de
aplicación a «los territorios de propiedad o posesión de Comunidades
Campesinas y Nativas». Al respecto, corresponde señalar que en este
caso, el predio a independizar fue transferido a favor del señor Edgar
Armando León Obispo, por lo que dejó de ser de propiedad de la
Comunidad Campesina de Cucuya para ser de dominio del comprador; en
consecuencia, dicho argumento no resulta aplicable al presente caso.
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RESOLUCIÓN No. 707 - 2023-SUNARP-TR

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la observación

formulada por la primera instancia, pero por los distintos fundamentos
vertidos en esta resolución.

En el mismo sentido, se ha pronunciado esta instancia mediante

Resolución N° 592-2023-SUNARP-TR del 10/2/2023, Resolución N° 578-
2023-SUNARP-TR del 10/2/2023, Resolución N° 341-2023-SUNARP-TR
del 27/1/2023, Resolución N° 4885-2022-SUNARP-TR del 7/12/2022, entre
otras.

14. Continuando con el análisis, se advierte que la registradora con la

finalidad de tener certeza sobre la ubicación del predio submateria y
establecer plenamente la municipalidad competente, ha oficiado al Instituto
Metropolitano de Planificación (I.M.P) con la finalidad de que informe
acerca de la jurisdicción territorial en que se encuentra el predio materia de
transferencia e independización.

Respecto a la calificación y acreditación de la jurisdicción de un predio,

cabe señalar que se llevó a cabo el CLXXXII Pleno en su modalidad no
presencial los días 30 y 31 de enero de 2018, en el cual se debatió sobre
la acreditación de la jurisdicción del predio y en el que por mayoría se
adoptó el siguiente acuerdo:

DETERMINACIÓN DE JURISDICCIÓN
Las instancias registrales deben verificar la competencia de la institución
que emite un documento con el que se determina la jurisdicción de un
predio por lo que de existir discrepancias en relación al ámbito geográfico
sobre el que se ubica podrán -de conformidad con el artículo 176.1 del
T.U.O de la Ley N° 27444- solicitar información al organismo
competente relacionado con el catastro. Las instancias registrales
estarán a lo resuelto por la mencionada entidad.

El referido acuerdo se sustenta en los siguientes fundamentos:

- El artículo 79 de la Ley Orgánica de Municipalidades – Ley Nº 27972

contiene diversas prescripciones en materia de urbanismo y control
urbano, estableciendo una serie de facultades y atribuciones en materia
de planificación territorial.
- El certificado de jurisdicción es un acto administrativo mediante el cual
la autoridad municipal certifica la jurisdicción o circunscripción distrital o
provincial a la que corresponde o pertenece un predio.

En tal sentido, si bien en el presente caso no se está solicitando la

inscripción de la jurisdicción del predio, cabe señalar que en el citado
acuerdo este colegiado concluyó que de existir discrepancias en relación
al ámbito geográfico sobre el que se ubica el predio, se podrá solicitar
información al organismo competente relacionado con el catastro a
efectos de verificar la competencia de la institución que emite un
documento que determina la jurisdicción de un predio. Por ende, de no
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RESOLUCIÓN No. 707 - 2023-SUNARP-TR

existir discrepancias en relación al ámbito geográfico, no será necesario

solicitar información.

En la misma línea, el citado criterio fue precisado en el CCXXXV Pleno en

su modalidad semipresencial realizado los días 14 y 15 de diciembre de
2020, adoptándose el siguiente acuerdo:
Precisión al acuerdo del Pleno CLXXXII sobre determinación de
jurisdicción
El acuerdo no resulta aplicable cuando toda la documentación proviene
de la misma municipalidad distrital y esta se adecua a una de las
provincias consignadas en el antecedente registral.

De lo expuesto se desprende que si existe discrepancia respecto al ámbito

geográfico del predio, pero la documentación que conforma el título
proviene de una misma municipalidad distrital y esta se adecúa a una de
las provincias que consta en el antecedente registral de la partida
involucrada, no será necesario solicitar información al organismo
competente relacionado con el catastro a efectos de verificar la
competencia de la institución que emite un documento que determina la
jurisdicción de un predio.

Así, de los antecedentes registrales reseñados en el acápite IV de esta

resolución, se tiene que conforme al asiento de inmatriculación el predio
inscrito en la partida Nº 1106102 se encuentra ubicado en el distrito de
Santo Domingo de Los Olleros de la provincia de Huarochirí y
departamento de Lima. En asientos posteriores por las independizaciones
realizadas consta que el predio también se ubica en otros distritos (predio
multidistrito) pero no se ha cambiado la jurisdicción del predio matriz.
Adicionalmente, en el informe técnico se informa que el predio en consulta
se encuentra en ámbito de la Partida 11069102.

Siendo que el área materia de la presente compraventa se ubica según la

documentación presentada en el distrito de Santo Domingo de los Olleros,
concordante con los antecedentes registrales, no correspondía cuestionar
la jurisdicción distrital y provincial del predio, haciendo la consulta al
Instituto Metropolitano de Lima, que además no tiene competencia en la
provincia de Huarochirí.

En tal sentido, aplicando el criterio aprobado en el CLXXXII Pleno,

precisado en el CCXXXV Pleno del Tribunal Registral, tenemos que, no
se justifica el oficio de consulta efectuado por la registradora pública, pues
la información proporcionada por el IMP de la MML no puede dar mérito
para denegar la inscripción cuando no ha sido objeto de rogatoria el
cambio de jurisdicción.

Así se ha pronunciado esta instancia en la Resolución Nº 147-2021-

SUNARP-TR-L del 22/1/2021.
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RESOLUCIÓN No. 707 - 2023-SUNARP-TR

En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el numeral 2 de la

observación formulada por la primera instancia.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 1 y DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 de la

observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima,
al título señalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos
expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal de la Tercera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal de la Tercera Sala del Tribunal Registral