Fabio Naranjo Ochoa

Contrato de Arrendamiento
Proceso de Restitución del Inmueble
Proceso de Regulación de la Renta

•Normas generales contrato de arrendamiento

•Contrato de arrendamiento mercantil
•Contrato de arrendamiento habitacional
•Contrato de arrendamiento sobre bienes no habitacionales, ni comerciales.
•Contrato de arrendamiento agrario
•Contrato de arrendamiento administrativo
•Regulación de la renta en el contrato de arrendamiento mercantil

1 3 a . E d ic ió n 2 0 0 8

LIBRERIA JURIDICA
SANCHEZ R. LTDA.
© Fabio N aran jo O choa
C O NTRATO DE A R REN D A M IEN TO
PR O C ESO DE R E ST IT U C IÓ N DE IN M U EB LE
PR O C ESO DE R EG U LA C IÓ N D E LA RENTA
13a. edición - Enero de 2008
ISBN: 958-8336-20-6

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 índice General

Pág.

C apítulo I
N o rm ativ id ad G eneral

1. Características del contrato:........................................................................................17

2. El bien arrendado..........................................................................................................17
3. El P recio........................................................................................................................18
4. Término del contrato.................................................................................................. 18
5. Obligaciones del arrendador........................................................................................19
5.1. Entregar el inmueble............................................................................................19
5.2. Mantener el inmueble, los servicios, cosas y usos
conexos y adicionales en buen estado, para el fin convenido.......................20
5.3. Librar al arrendatario de toda turbación
o embarazo en el goce del b ie n ......................................................................... 21
5.4. Rembolsar al arrendatario el valor de las reparaciones
que éste haya sufragado por su cuen ta............................................................ 22
5.5. Pagar el costo de los servicios públicos
cuando a ello se ha comprometido....................................................................23
5.6. Suministrar copia del contrato......................................................................... 23
5.7. Suministrar copia de la parte normativa del reglamente de la propiedad
horizontal, cuando el inmueble está sometido a este régim en .......................23
5.8. Expedir comprobante de p a g o .......................................................................... 23
6. Obligaciones del arrendatario..................................................................................... 23
6.1. Pagar el precio dentro del término pactado y en el lugar convenido.......... 23
6.2. Hacer del bien una utilización apropiada....................................................... 24
6.3. Cuidar y conservar el bien y las cosas recibidas en arrendamiento............25
6.4. Pagar a tiempo los servicios, cosa o usos conexos y adicionales,
así como las expensas comunes, de conformidad con lo pactado..................25
6.5. Abstenerse de ceder a terceros el uso de la cosa y de sub-arrendarla.......... 25
7. Restituir el inmueble en su debido tiempo (2005).................................................... 26
8. Expiración del arrendamiento......................................................................................26
8.1. Destrucción de la cosa arrendada...................................................................26
6 C ontrato d e A r rend am iento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta

8.2. Por expiración del término estipulado............................................................. 27

8.3. Por sentencia judicial......................................................................................... 27

9. Cláusula de no enajenar el bien arrendado.................................................................27

Capítulo II
Contrato de Arrendamiento Habitacional

1. Comentarios preliminares........................................................................................... 31
1. 1. Falta de unificación de la legislación
en relación con el contrato de arrendamiento..................................................31
1.2. La ley 820 de 2.003, en cuanto a sus disposiciones sustanciales................... 31
1.3. Son inconsistentes y contrarias a nuestra legendaria
normatividad jurídica algunas de sus normatividades....................................32
1.4. Objeto de la ley....................................................................................................33
2. A qué inmuebles de refiere ..........................................................................................33
2.1. La cosa arrendada.............................................................................................. 34
2.2. Precio....................................................................................................................34
2.3. Pueden incluirse en el contrato......................................................................... 35
3. Formalidades del contrato..........................................................................35
4. Clasificación del contrato de viviendaurbana.......................................... 38
4.1. El contrato de arrendamiento esindividual.......................................................38
4.2. El contrato es mancomunado............................................................................. 38
4.3. Compartida..........................................................................................................40
4.4. P ensión................................................................................................................ 40
5. Normatividad Jurídica........................................... 40
6. Término del C ontrato..............................,...................................................................41
7. Obligaciones de las p artes..........................................................................................42
8. Obligaciones del arrendador.......................................................................................42
8.1. Entregar al arrendatario, en la fecha convenida, el inmueble dado
en arrendamiento, en buen estado de servicio, seguridad y sanidad............43
8.2. Mantener en el inmueble, los servicios, cosas y usos conexos
y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido
en el contrato, durante el término de su vigencia...........................................45
8.3. Suministrar tanto al arrendatario como al codeudor copia del contrato 45
8.4. Suministrar al arrendatario una copia de la parte normativa del
reglamente de la propiedad horizontal, cuando el contrato se refiere
a inmuebles urbanos destinados a vivienda, sometidos a este régimen 45
8.5. Expedir comprobante de p a g o ...........................................................................46
9. Obligaciones del arrendatario..................................................................................... 48
9.1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del término pactado en el
contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido (1.9)...............48
 Ín d ic e G e n e r a l 7

9.2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento...........................53

9.3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales,
así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar,
de conformidad con lo pactado......................................................................... 54
9.4. Cumplir las normas del reglamento de copropiedad.......................................55
9.5. Restituir el inmueble...........................................................................................55
9.6. No ceder el goce del bien arrendado, ni darlo
en arrendamiento, ni cambiar su destinación...................................................56
10. Causales de Terminación del Contrato
por parte del arrendador. - Art. 2 2 .-........................................................................... 56
10. ¡.Falta de pago de la renta y reajustes dentro
del término estipulado en el contrato................................................................57
10.2. La no cancelación de los servicios públicos que cause la desconexión
o pérdida del servicio o el pago de las expensas comunes, cuando
ello estuviere a cargo del arrendatario............................................................. 62
10.3.Sub-arriendo total o parcial del inmueble; la cesión del contrato
o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo
por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador. 63
11. Incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten
la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble
para actos delictivos o que implique contravención, debidamente
comprobados ante autoridad policiva......................................................................... 69
12. Realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble,
sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o
parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario............................ 70
12.1. La destrucción total o parcial.............................................................................70
12.2. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble
por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador............70
12.3. Cambios o ampliaciones en el inm ueble.......................................................... 72
13. Violación por el arrendatario a las normas del respectivo
reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas
sometidas a este régimen............................................................................................. 72
14. Preaviso durante la prórroga.- El arrendador podrá dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento durante la prórroga,
previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses
y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres
(3) meses de arrendamiento (No 7, Art. 2 2 )............................................................. 73
15. Preaviso con tres meses de antelación a la finalización del término
inicial o su prórroga, sin indemnización, en los siguientes casos: .......................... 75
15.1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo
para su propia habitación, por un término no inferior a un (1) a ñ o .......... 75
8 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta I

15.2 Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar

una nueva construcción, o cuando se requiere su desocupación
para ejecutar obras indispensables para su reparación..................................81
15.3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones
originadas en un contrato de compraventa.......................................................83
16. Extinción del derecho del arrendador por expropiación de la cosa
por entidades de derecho público y por causa de utilidad pública.......................... 84
17. No garantizar el pago de los servicios públicos domiciliarios................................. 85
18. Terminación por mutuo acuerdo............................................................................... .85
19. Causales de terminación del contrato por el arrendatario. (Art. 2 4 ).......................86
19.1. Por suspensión......................................................... 86
19.2. Incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten
gravemente el disfrute cabal p o r el arrendatario del inmueble
arrendado, debidamente comprobado ante autoridadpoliciva......................86
19.3. Desconocimiento por el arrendador de los derechos
reconocidos por la ley o el contractualmente...................................................87
19.4. Por decisión unilateral, mediante preaviso postal,
con tres meses de antelación, dentro del término inicial o
su prórroea. y el pago de una indemnización equivalente
a tres (3) meses de renta, vigente entonces....................................................... 87
19.5. Por decisión unilateral para la fecha de vencimiento del término
inicial o de su prórroga, mediante preaviso escrito con tres meses
de antelación, remitido por vía postal, sin indemnización............................. 89
20. Normas relativas a la inspección, vigilancia y control
sobre actividades de arrendadores de bienes raíces .................. 90
20.1. Término para solicitar la m atrícula...................................... 91
20.2. Funcionarios competentes..................................................................................91
20.3. Suspensión o revocatoria de la matrícula de arrendador.............................. 91
20.4. De la inspección, vigilancia y control sobre las personas que ejercen
actividades de arrendamiento de bienes raíces para vivienda urb a n a 92
2 0.5. Sanciones............................................................................................................. 94

Capítulo III
Contrato de Arrendamiento Comercial

1. Regulación del contrato.............................................................................................. 96

2. Definición del contrato de arrendamiento
de local con destinación comercial............................................................................. 97
3. Precio o ren ta.............................................................................................................. 97
3.1. Reajuste del precio............................................................................................ 97
 In d ic e G e n e r a l 9

4. Término del contrato...................................................................................................... 97

5. Derechos del arrendatario...........................................................................................98
5.1. E l derecho a la renovación contractual ..............................................................98
5.2. Derecho de preferencia de ocupación ............................................................... 98
5.3. Derecho a indemnización si son violados
sus derechos a la ren ovación ..............................................................................99
5.4. Derecho a sub-arrendar ..................................................................................100
5.5. Derecho a cam biar la destinación del inmueble .............................................100
5.6. Derecho a la cesión del c o n tra to .................................................................... 101
5 .7. Cesión del contrato p o r p a rte del arren dador ............................................... 105
5.8. Causales de terminación d el contrato.- Específicas y taxativas .................. 105
6. Enajenación del inmueble...........................................................................................112
7. Obligatoriedad e irrenunciabilidad de las normas
contenidas en los Arts 518 a 524 del C. de C o ....................................................... 112
8. Control de arrendamientos....................................................................................... 113
9. Locales comerciales arrendados por entidades dederecho público...................... 113
10. Prima Comercial.- C oncepto......................................................................................114

C ap ítu lo IV
R enovación del C o n tra to de A rren d am ien to
de L ocales con D estinación C om ercial

1. Principios generales....................................................................................................117
2. Diferencias entre prórroga y renovación................................................................ 117
3. Elementos axiomáticos de la acción.........................................................................119
4. Contrato de arrendamiento a término indefinido.................................................... 121
5. Se producirá novación en el contrato cuando uno solo de los coarrendatarios
acepta expresamente la modificación del plazo y delprecio pactados?.................122
6. Revisión del contrato por circunstancias imprevisibles........................................ 123
7. Podrá plantearse la renovación del contrato y, al mismo
tiempo la terminación del mismo por una de las causales
señaladas en el Art. 518 del C. de Comercio?.......................................................... 124
8. Desde cuando debe regir el nuevo p re c io ............................................................... 124
9. Competencia............................................................................................................... 125
9.1. D em anda .............................................................................................................127
9.2. Inadmisión o rechazo de la dem an da ..............................................................127
9.3. Notificación y tra sla d o ..................................................................................... 127
10 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c eso d e R estitución de In m u eb le y d e R egulación d e la R enta I

10. Contestación............................................................................................................... 131

11. Citación a audiencia....................................................................................................132
11.1. A udiencia.......................................................................................................... 132
11.2. Fijación de hechos, pretensiones y excepciones de mérito........................... 133
12. Pruebas........................................................................................................................ 133
13. Alegaciones..................................................................................................................134
14. C ostas.......................................................................................................................... 135
15. R ecursos......................................................................................................................136
16. Incidente......................................................................................................................137

Capítulo V
Contrato de Arrendamiento Referentes a Inm uebles Urbanos
no Destinados a Actividades Comerciales, ni a Vivienda

1. La renta........................................................................................................................ 140
1.1. Qué ocurre cuando se fija un precio superior al señalado en las
normas reguladoras?.-Podrá alegarse la nulidad del contrato?................143
1.2. Sanciones administrativas............................................................................... 143
2. Término del contrato..................................................................................................144
3. Causales de terminación del contrato....................................................................... 144
3.1. Falta de pago de la renta................................................................................ 144
3.2. Cesión a terceros del goce del bien..................................................................147
3.3. Sub-arriendo del bien arrendado.....................................................................148
3.4. Cambio de destinación..................................................................................... 148
3.5. Necesidad de ocupación.................................................................................. 148
3.6. Reconstrucción, reparación, dem olición........................................................ 150
3 .7. Serán causales de restitución las señaladas
en los Arts 1.996, 1.997, 2024, 2026?........................................................... 151
3.8. Extinción del derecho del arrendador por expropiación
de la-cosa arrendada por entidades de derecho público
y por causa de utilidad p ública....................................................................... 153

Capítulo VI
Contrato de Arrendamiento Administrativo

Bienes de dominio p úblico............................................................................................... 155

Renta de los bienes inmuebles dados en arrendamiento
a entidades de derecho público........................................................................................156
Naturaleza de este contrato.............................................................................................. 157
 Ín dice G e n e r a l 11

C apítu lo V II
C o n tra to de A rren d am ien to de P redios R u rales

1. Predios rurales no destinados a explotación agrícola............................................ 162

2. Predios rurales o urbanos destinados a laexplitación agrícola............................. 162
3. Solemnidad del contrato............................................................................................ 163
4. Término de duración..................................................................................................163
5. Causales de terminación del contrato........................................................................164
6. Competencia................................................................................................................165
7. Demanda y anexos..................................................................................................... 166
8. Correción de la demanda y citaciones deoficio........................................................166
9. Mejoras y otras obligaciones..................................................................................... 167
10. Retención de bienes del demandado......................................................................... 167
11. Sentencia..................................................................................................................... 168
12. E ntrega.........................................................................................................................168
13. Oposición de terceros a la entrega............................................................................168
14. Actuaciones inadmisibles........................................................................................... 169

C apítu lo V III
A sp ecto s P ro c e s a le s

1. Partes en el proceso.................................................................................................. 171

1.1 Personas naturales .............................................................................................171
1.2. Personas ju ríd ica s ............................................................................................... 173
1.3. Patrimonios autónom os ..................................................................................... 174
4. La dem anda................................................................................................................ 178
3. Admisión.......................................................................................................................178
3.1. Requisitos de f o n d o ............................................................................................178
3.2. Requisitos de fo r m a ............................................................................................179
3.3. Anexos de la dem an da ........................................................................................181
4. Imposibilidad de obtener la prueba de larepresentación....................................... 182
5. Otros anexos...................................................... 183
6. Acumulación de pretensiones en la dem anda...........................................................184
6.1. Acumulación subjetiva ........................................................................................184
6.2. Acumulación o b jetiva .........................................................................................188
12 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y o e R egulación d e la R enta |

7. Inadmisión de la dem anda......................................................................................... 189

7.1. Se producirá la inadmisión................................................................................ 189
8. Competencia................................................................................................................192
9. Admisión de la demanda............................................................................................ 193
10. Notificación.................................................................................................................193
11. Requisitos para la admisión de la dem anda..............................................................198
12. Traslado....................................................................................................................... 198
13. Derechos procesales del dem andado....................................................................... 199
13.1. Reposición del auto adm isorio....................................................................... 199
13.2. Contestación de la demanda........................................................................... 200
13.3. Medidas previas- ejecución dentro del proceso..........................................201
14. Llamamiento en garantía........................................................................................... 206
15. Allanamiento............................................................................................................... 207
16. Intervención adhesiva o ad.adjuvendum..................................................................208
17. Laudario o nominatio autoris.....................................................................................211
18. Excepciones previas...................................................................................................211
18.1. Falta de jurisdicción....................................................................................212
18.2. Falta de competencia.................................................................................. 212
18.3. El compromiso o cláusula compromisoria................................................. 212
18.4. Inexistencia del demandante o del demandado.........................................213
18.5. Incapacidad del demandante o demandado.............................................. 214
18.6. Indebida representación................................................................................214
18.7. Ineptitud de la demanda.............................................................................. 215
18.8. Trámite inadecuado...................................................................................... 216
18.9. No comprender la demanda a todos los litis consortes necesarios..........216
18.10. Pleito pendiente entre las mismas partes y sobre el mismo a su n to .........219
18.11. Trámite de las excepciones previas.............................................................. 222
19. Reforma de la demanda............................................................................................. 223
20. Llamamiento ex o ficio ............................................................................................... 224
21. Término probatorio................................................................................................... 225
22. Traslado para aleg a r.................................................................................................. 227
23. Exigencia de pago de la renta para ser oído en
la oposición y en el curso del proceso.....................................................................227
24. Sentencia..................................................................................................................... 231
25. Reconocimiento de mejoras - Derecho de retención.............................................231
25.1. Clasificación..................................................................................................232
 In d c e G e n er a l 13

26. Condenación en abstracto......................................................................................... 235

26.1. Trámite...............................................................................................................237
27. Adición de la sentencia............................................................................................... 237
28. Cumplimiento de la sentencia....................................................................................237
29. Oposición a la en trega............................................................................................... 238
29.1. Incidente sobre la oposición admitida.......................................................... 241
29.2. Situación del tercero poseedor con derecho a oponerse,
que no estuvo presente en la diligencia de entrega.....................................241
29.3. Oposición por enfermedad de un morador...................................................242
30. Recursos de la sentencia........................................................................................... 242
30.1. La apelación..................................................................................................... 242
30.2. La consulta........................................................................................................ 245
31. Restitución provisional del bien arrendado.............................................................. 246
32. Suspensión del proceso............................................................................................. 247
33. Prelación en el trámite del proceso de restitución...................................................248

Parte Legislativa
DECRETO 453 DE 1956 (marzo 2)
Por el cual se suprimen los depósitos y cauciones reales en los
contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos........................................................ 253
RESOLUCIÓN 226 DE 1956 (junio 15)
Por la cual se reglamenta el decreto número 453 de 1956........................................... 253
DECRETO 1849 DE 1956 (agosto 1)
Por el cual se consagra una excepción al Decreto 1070 de 1956............................... 254
DECRETO 1943 DE 1956 (agosto 17)
Por el cual se dicta una disposición complementaria
al decreto número 1070 de 1956......................................................................................254
DECRETO 151 DE 1957 (julio 27)
Por el cual se dictan normas de protección a la industria hotelera............................255
DECRETO 1798 DE 1963 (agosto 14)
Por el cual se reglamenta el artículo 4o. de la ley 2a. de 1963 ................................ 257
DECRETO 1148 DE 1964 (mayo 16)
Por el cual se dicta una disposición relacionada
con la congelación de arrendamientos........................................................................... 259
DECRETO 344 DE 1965 (febrero 19)
Por el cual se reglamenta el decreto extraordinario número 1070 de
1976, para evitar la especulación con el precio de los arrendamientos.....................259
14 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

DECRETO 2770 DE 1976 (diciembre 27)

Por el cual se dictan disposiciones sobre control
de precios de arrendamientos en las áreas urbanas....................................................... 260
DECRETO 63 DE 1977 (enero 14)
Por el cual se reglamenta el decreto 2270
de 1976y se expiden otras disposiciones........................................................................ 261
DECRETO 2923 DE 1977 (noviembre 28)
Por el cual se prorroga la vigencia y se complementan
los decretos 2770 de 1976y 63 de 1977 sobre control
de precios de arrendamientos en las áreas urbanas........................... 266
DECRETO 2813 DE 1978 (diciembre 22)
Por el cual se prorroga la vigencia y se modifican los decretos
2770 de 1976. 063 y 2923 de 1977, y 2813 de 1978, sobre
congelación de arrendamientos en áreas urbanas......................................................... 270
DECRETO 3209 DE 1979 (diciembre 29)
Por el cual se prorroga la vigencia y se notifican los decretos
2770 de 1976, 063 y 2923 de 1977, y 2813 de 1978, sobre
congelación de arrendamientos en áreas urbanas ....................................................... 272
DECRETO 3450 DE 1980 (diciembre 22)
Por el cual se fijan normas sobre control de arrendamientos......................................272
DECRETO 237 DE 1981 (febrero 2)
Por el cual se adiciona un decreto..................................................................................273
DECRETO 3817 DE 1982 (diciembre 30)
Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos
de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas............................................................ 273
DECRETO 2221 DE 1983 (agosto 3)
Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos
de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas............................................................ 276
DECRETO 1376 DE 1986 (abril 30)
Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos
de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas...................... 279
DECRETO 444 DE 1988
Por el cual se subroga el numeral 2o. del artículo 6o.
del decreto 1376 de 1986..................................................................................................282
DECRETO 2131 DE 1990 (septiembre 13)
Por el cual se adiciona el decreto 1376 de 1986 en cuanto
se refiere a arrendamientos de bienes inmuebles destinados
a despachos judiciales y otras oficinas públicas........................................................... 282
 In d ic e G e n e r a l 15

DECRETO 1657 DE 1985 Gunio 18)

Por el cual se dictan disposiciones sobre el control de cánones de
arrendamiento de algunos inmuebles urbanos destinados a vivienda......................... 283
LEY 56 DE 1985
Por el cual se dictan las normas sobre arrendamientos
de vivienda urbana, y se dictan otras disposiciones.....................................................284
DECRETO 1919 DE 1986 (junio 12)
Por el cual se determina el sistema de estimación del límite máximo del valor
comercial de los inmuebles a que se refiere el parágrafo del art. 9o. de la ley
56 de 1985 y se establece el régimen de procedimiento administrativo,
de sanciones y de recursos aplicables en desarrollo de la misma................................ 295
DECRETO 1816 DE 1990 (agosto 06)
Por el cual se reglamenta la Ley 56 de 1 9 8 5.................................................................300
RESOLUCIÓN NÚMERO 1941 DE 1990 (septiembre 17)
SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO
Por el cual se dictan algunas disposiciones en aplicación a lo ordenado
en los artículos 11 y 12 del decreto reglamentario 1816 de 1990................................304
RESOLUCIÓN 2186 DE 1992 (diciembre 18)
SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO
Por el cual se delegan unas funciones............................................................................305
LEY 820 DE 2003 ......................................................................................... 307

Arrendadores de Inmuebles de Vivienda Urbana: Matrícula

DECRETO 51 DE 2004 (enero 8)
Por el cual se reglamentan los artículos 28, 29, 30 y 33 de la Ley 820 de 2 0 0 3 ..... 329
 Capítulo I
Normatividad General

1. Características del contrato:

A . Bilateral, por cuanto ambas partes se obligan recíprocamente.

B . Oneroso, por cuanto cada una de las partes se grava en beneficio de la otra; el
arrendador debe conceder el goce de la cosa arrendada y el arrendatario, como
contraprestación pagar el precio correspondiente.

C . Conmutativo, por cuanto existe una equivalencia en las prestaciones mutuas de

las partes.- Sin embargo, se hace aleatorio cuando el precio consiste en un porcentaje
de los frutos de la cosa alquilada.

D . Principal, por cuanto subsiste por sí solo.

E . Consensual, por cuanto su celebración no está sujeta a formalidades especiales.

Sólo para fines probatorios se considera necesaria la existencia de algún escrito o
documento.- Cuando se celebra por escritura pública se producen efectos especiales
de oponibilidad a terceros.

E. De tracto sucesivo, por cuanto no se cumple en un solo momento, pues tanto el

uso del bien, como el pago del precio, se prolongan en el tiempo.

F. De administración, por cuanto quien arrienda no se sustrae de la pertenencia de

la cosa arrendada, pues con él se pretende la conservación de ésta y la obtención
de una productividad sobre la misma.

2. El bien arrendado
Puede ser objeto del contrato cualquier bien corporal, como un bien inmueble,
mueble, o semoviente, o un bien incorporal, como una marca de fábrica, o una patente
de invención, siempre que se reúnan los siguientes requisitos.

2.1. - Que pueda usarse sin consumirse, pues el consumo implica un acto dispositivo
y, en razón de ello, sólo puede ser conferido por quien tiene el poder de disposición,
esto es, por el dueño.
18 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución de In m u eb le y d e R egulación d e la R enta I

Precisa anotar que la inconsumibilidad no emana propiam ente de la naturaleza de

los bienes, pues ello puede depender de su destinación, perm itiendo que cosas
ordinariamente consumibles sean susceptibles de este contrato.

Ahora bien, una cosa es el consumo de un objeto como manera de utilizarlo y otra
es el agotam iento producido por su explotación, com o ocurre con las m inas y
yacimientos petroleros-

2.2.- Que el arrendamiento no esté prohibido por la ley y no se trate de derechos

estrictamente personales, como el derecho de usufructo que tienen los padres sobre
los bienes del pupilo, pues ellos son inseparables de su titular (Art. 1741 C.C.).

3. El Precio
El precio es la contraprestación que el arrendatario debe cancelar por el uso o
goce del bien arrendado.- O rdinariam ente se determ ina en dinero, pero puede
establecerse, así mismo, en frutos naturales de la cosa alquilada, o en frutos civiles
obtenidos de ella, sin que por ello se desnaturalice este contrato

El precio debe ser determinado o, al menos, determinable mediante bases señaladas

contractuálmente. Pero también puede dejarse su determinación a un tercero (Art.
2001 C.C.).- Ya veremos que dentro del criterio proteccionista al arrendatario, que el
legislador ha pretendido imprimirle a este contrato desde el año de 1.943, no es arbitraria
la determinación de la renta o precio en relación con los inmuebles destinados a vivienda
urbana y actividades diferentes al comercio.

Precisa señalar que la ley 820 de 2.003, que reguló el contrato de arrendamiento
sobre inmuebles urbanos con destinación habitacional, determinó que el precio debe
concretarse al momento de la celebración del contrato, sin que sea viable, para esta
clase de contrato, su señalamiento por un tercero, o por el procedimiento a que alude
elA rt. 2.001 del Código Civil.

4. Término del contraía

E l legislador no determina limitación alguna sobre este aspecto, pero de su
regulación se colige que la relación que genera este contrato tiene una vigencia
limitada.- Se trata de un negocio jurídico cuya finalidad es permitir, a un tercero, la
utilización de la cosa, con obligación de devolverla al arrendador una vez haya cesado
el aprovechamiento concedido.- Resulta, por tanto, que el llamado arrendamiento
perpetuo, término que suele usarse para la cesión de los osarios construidos en
cementerios o templos, y otros bienes, no tiene de tal sino el nombre, pues en el fondo
se trata de un acto en que la intención de las partes es la enajenación del bien materia
del contrato.
 N ormativioad G e n e r a l 19

Ahora bien, si las partes no pactan término de vigencia del contrato, al momento de
su_celebración. éste se entenderá celebrado a término indefinido, salvo que se trate de
inmuebles urbanos con destinación habitacional que, de conformidad con el Art. 5 de
la lev 820 de 2.003. a falta de estipulación sobre término de duración, el contrato se
entenderá celebrado por el término de un (1) año. Norma ésta que no se aplica al
contrato de pensión, pues según el literal d) del Art. 4 sólo puede pactarse p or períodos
inferiores a un (1) año.

5. Obligaciones del arrendador

5.1.- E n tr e g a r e l in m u e b le arrendado en el término convenido, o al momento
de la celebración del contrato, pues, como se ha visto, éste impone al arrendador la
obligación de conceder al arrendatario el uso o goce de la cosa arrendada

Las partes podrán determinar contractualmente las condiciones o modalidades de

la entrega, esto es, las circunstancias de tiempo y lugar para efectuarla. E n caso de
silencio se aplicarán las normas legales supletorias establecidas sobre la materia.

Según nuestro estatuto sustantivo, la entrega “podrá hacerse bajo cualquiera de las
formas de tradición reconocidas por la ley”, esto es, por uno de los medios señalados
en el Art. 754 del C.C.(Art. 1.978).- Es evidente que las circunstancias de entrega,
referentes a tiempo y lugar, deben enmarcarse dentro de las normas consignadas en
la teoría de las obligaciones.- En caso de un doble arrendamiento del m ism o bien, por
ejemplo, prevalece el derecho del arrendatario que ha recibido el bien, dado el contexto
del Art. 1.980, que expresa “si se ha arrendado separadamente una m ism a cosa
a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será
preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a
ninguno, el título anterior prevalecerá”

El incumplimiento de esta obligación, permite al arrendatario desistir d el contrato,

pues al fin y al cabo se trata de una obligación nacida de una relación jurídica bilateral.-
Pero si la entrega se hace imposible por hecho o culpa del arrendador, o de sus agentes
o dependientes, el arrendatario no sólo podrá desistir del contrato, sino, además, exigir
indemnización de perjuicios. Y tal indemnización es pertinente aun cuando el arrendador
haya creído, erróneamente, o de buena fe, que podía arrendar la cosa, salvo que esa
imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza m ayor o caso
fortuito.(1.983 C.C.)

Si lo que se presenta es la mora en la entrega del bien y ello obedece a un hecho

o culpa del arrendador o de sus agentes o dependientes, tendrá el arrendatario acción
para exigir la indemnización de los perjuicios causados; y si el retardo dism inuye para
éste la utilidad del contrato, por el deterioro que experimentó el bien, o p o r cesar las
circunstancias que lo motivaron, podrá desistir de éste y exigir la indem nización de
peij uicios, salvo que el retardo provenga de fuerza m ayor o caso fortuito (1.9 84 C .C .)
20 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estitución d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta |

5.2. M a n te n e r e l in m u e b le , lo s servicios, c o sa s y u so s c o n e x o s
y a d icio n a les en b u e n estado, p a ra e l f i n c o n v e n id o

En otros términos, es obligado a efectuar en el bien las reparaciones requeridas

para mantener su integridad y su aptitud para el fin que fue arrendado

Es entendido que las partes pueden pactar el régimen que m ás les convenga en
relación con las reparaciones que exija la cosa alquilada, bien asignándolas a cargo del
arrendador o del arrendatario, o de ambos.- A falta de estipulación, la materia se
gobierna por las reglas supletivas del Código Civil..

5.2.1.-E1 arrendador debe hacer, durante el arriendo “todas las reparaciones

necesarias” para que el inmueble pueda prestar el servicio para el cual fue arrendado,
a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario,
pero las cuales también corren a cargo del arrendador, si los deterioros que las han
hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de
la cosa arrendada (Art. 1.985).

5.2.2.- Las reparaciones locativas que, como se dijo, en principio, corresponden

al arrendatario, de conformidad con el deber elemental de mantener el bien arrendado
en el estado en que lo recibió, son las que se hacen precisas por aquellos deterioros
que, por lo común, obedecen a hecho o culpa del arrendatario o de las personas que
con él conviven.- Ejem plos de ellas las señala el Art. 2029 del C.C.: la reposición de
piedras y ladrillos y tejas que se quiebren o desencajen; el reem plazo de cristales
que se rom pen y la conservación, en estado de servir, de las puertas, ventanas y
cerraduras.-

Empero, el arrendatario puede exonerarse de esta obligación, como se dijo antes,

demostrando que los defectos se debieron a fuerza mayor o caso fortuito, o a la mala
calidad de la edificación, o son determinados por el uso normal.

5.2.3.- El arrendatario puede dar p o r term inado el contrato y aún exigir

indemnización de perjuicios, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de
ella el uso para que hubiere sido arrendada, sea que el arrendador conozca o no el mal
estado o calidad del bien al tiempo del contrato (Art. 1.990 C.C.)

De manera que la existencia de un vicio en la cosa arrendada, anterior al contrato,

determina su terminación y la exigencia de indemnización de perjuicios, pero si el
vicio era conocido por el arrendatario, o no podía ignorarlo sin grave negligencia de su
parte, o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio,
designándolo, no surge la obligación de saneamiento (Art. 1992).

Si se trata de vivienda compartida, el arrendador debe mantener las< adecuadas

condiciones de funcionamiento, seguridad y sanidad en las zonas comunes.
 N ormatividad G e n e r a l 21

5.3. L ib r a r a l a rr e n d a ta rio d e to d a tu rb a c ió n
o e m b a ra zo en e l g o c e d e l bien.

Ellas pueden provenir del arrendador o de terceros.

5.3.1.- El arrendador debe librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en

el uso del bien. En prim er lugar, debe abstenerse de cualquier acto perturbador del
goce del arrendatario, entendiéndose que ello se produce no sólo por la conducta
propia del arrendador, sino también de cualquiera de las personas que de él dependan
(1..987)

En virtud de este deber, el arrendador no puede, sin consentimiento del arrendatario,

mudar la forma del bien arrendado, ni realizar en ella obras no indispensables, que
puedan turbarle o embarazarle el goce del mismo. Si ello ocurre, éste puede impedirlo,
salvo que por su no-ejecución se cause grave perjuicio a aquél, pues en tal caso el
inquilino debe soportarlas, con derecho a la rebaja del precio.— Y si estas obras urgentes
embarazan el goce de la cosa alquilada, en forma que el arrendatario no pueda sacar
provecho del contrato, éste puede ponerle fin y exigir indemnización de perjuicios,
dentro de las condiciones del inciso 3o del Art. 1.986.— En otros términos, si las
reparaciones recaen sobre parte considerable de la cosa y el resto es insuficiente para
el objeto del arriendo, puede el arrendatario dar por terminado el contrato, con
indemnización de perjuicios..

5.3.2.-SÍ las perturbaciones provienen de terceros, ellas pueden ser de

hecho y de derecho.

A. Son de hecho cuando el arrendatario es perturbado en el goce de la cosa por vías

de hecho de terceros que no pretenden derecho sobre el bien. En este caso, el
arrendatario tiene personería para hacerla cesar y exigir la reparación por el daño
causado. (1.988, inc. lo.).

B . La perturbación o molestia proviene de terceros que alegan un derecho sobre

la cosa arrendada.- Si el tercero justifica su derecho por causa anterior al contrato
y, en razón de ello se viere privado del bien o de parte de él, que hace presum ir
que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir la terminación del contrato e
indemnización de perjuicios. (Art. 1988 C.C.).

Tal indemnización puede exigirla el arrendatario cuando la causa del derecho

justificado por el tercero fue o debió ser conocida por el arrendador al tiempo del
contrato, y no lo fue por aquél, o conociéndola éste, se estipuló el saneamiento con
respecto a ella.- Pero si esa causal no era, o no debía ser conocida por el arrendador,
al momento de contratar, debe exonerársele de la indemnización

C . Si la turbación se fundamenta en un derecho nacido con posterioridad a la

celebración del contrato, como la que proviene de una persona que ha adquirido la
cosa arrendada, se presentará una responsabilidad por incumplimiento del contrato,
sometida a las norm as respectivas.
22 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

D . Si la evicción es parcial, “podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada

de la renta para el tiempo restante”, salvo, como ya se dijo, que sin la parte evicta
el arrendatario no habría contratado, pues, en este caso, podrá solicitar la terminación
del vinculo tenencial

5.4. R e m b o lsa r a l a rren d a ta rio e l va lo r d e la s rep a ra c io n e s

q u e éste h a y a su fra g a d o p o r su c u e n ta
Se dijo que el arrendador debe mantener el bien arrendado en estado de servir
para el fin que fue arrendado y, en atención a ello debe realizar las reparaciones
necesarias, y si no lo hace y el inquilino se viere precisado a efectuarlas, debe hacer
los reembolsos pertinentes.- La reparación es una obra que se ejecuta para restablecer
un estado de cosas que se ha deteriorado, sin que con ello se incorporen elementos
nuevos que aumenten el valor de la cosa arrendada.

El estado del bien es conocido por las partes a la fecha de la celebración del
contrato; cuando esas condiciones se desmejoran, todo trabajo que se realice para
mejorarlo o restablecerlo constituye una reparación. -En contraposición a este
concepto, la mejora consiste en incorporar al bien elem entos nuevos, ajenos a su
estado normal de conservación, dándole con ello un mayor valor.- Quien repone los
vidrios quebrados de una ventana efectúa una reparación, pero quien instala en el
inmueble una plata eléctrica, introduce una mejora.

Se han clasificado las mejoras, para los efectos de su reem bolso, en necesarias,
útiles y voluptuarias.

1. Son necesarias las que deben efectuarse para preservar la integridad física o
económica del bien, como ocurre con la construcción de un muro de contención
para evitar un deslizamiento de tierra. Ellas son de cargo del arrendador, como
parte de su obligación de mantener la cosa en estado de servir, a menos que se
hayan hecho precisas por culpa del arrendatario. - Este debe de dar cuenta oportuna
de la necesidad de su realización, so pena de hacerse responsable de los perjuicios
consiguientes.

2. Son útiles las que sin ser indispensables para la preservación de la cosa, tienen
por fin aumentar el valor venal de la misma.- Si el arrendatario las hiciere, no
tendrá derecho al reembolso de su valor, sino cuando así se disponga expresamente.-
A falta de pacto sobre el particular, el inquilino tendrá derecho a separar y llevarse
los materiales, sin detrimento del bien arrendado, a menos que el arrendador esté
dispuesto a abonar lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

3. Son voluptuarias las que se realizan para adorno o recreación, como ocurre con
la construcción de una piscina, una fuente luminosa, un campo de deporte.- Ellas
obviamente inciden en el valor de la cosa arrendada y el reem bolso de su importe
sólo es pertinente cuando el arrendador adquirió expresamente tal obligación.
 N ormattvidad G e n e r a l 23

El régim en sobre este cam po sigue b asán d o se en los cad u co s p rin cip io s
individualistas de la libre libertad contractual, aceptando con ello m anifiestos
enriquecimientos sin causa de los arrendadores.

5.5. P a g a r e l costo d e los servic io s p ú b lic o s

c u a n d o a ello se h a c o m p ro m e tid o

5.6. S u m in is tr a r copia d el c o n tra to

Cuando de inmuebles urbanos con destino habitacional se trata, el arrendador debe

suministrar al arrendatario y codeudor, cuando el contrato consta por escrito,
copia de éste, con firmas originales de quienes lo suscriben, dentro de los diez
días siguientes a su celebración, so pena de una sanción equivalente al valor de tres
mensualidades (Ley 820 de 2.003).

5.7. S u m in is tr a r co p ia de la p a r te n o rm a tiv a d e l re g la m e n te d e la
p ro p ied a d horizontal, cu a n d o el in m u e b le está som etido a e ste régim en
Esta obligación consignada en el numeral 4° del Art. 8 de la ley 820 d e 2.003, es
concordante con el numeral 4 del Art. 9o de la misma ley, que exige al inquilino el
cumplimiento de tales normas, so pena de que se constituya en causal de terminación
del contrato.- (No 6 Art. 22).

5.8. E x p e d ir co m p ro b a n te d e p a g o de la renta, en el que se indique la fecha de

expedición, cuantía y período pagado.- E n caso de renuencia, se podrá solicitar la
intervención de la autoridad competente. (Art. 11 Ley 820/03).

6. Obligaciones del arrendatario

6.1.- P a g a r e l p re c io d en tro d e l té r m in o p a c ta d o y en el lu g a r c o n v e n id o

Representa la obligación esencial del arrendatario- Su violación determ ina el

incumplimiento del contrato y surge para el arrendador el derecho alternativo de exigir
la terminación del arriendo o la ejecución de la prestación omitida

Cuando y dónde debe pagarse la renta son aspectos que las partes deben establecer
en el respectivo contrato. A falta de estipulación, surgen las normas supletivas que
estudia la teoría de las obligaciones, sin olvidar el contenido del Art. 2002 del C.C., en
cuanto establece:

“El pago de la renta se hará en los períodos estipulados, o a falta d e ella,

conforme la costumbre del país, y no habiendo estipulación, ni costumbre
fija, se pagará por meses si de predios urbanos se trata, y por años, si se habla
de predios rústicos.- Y si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto
número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá
inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.
24 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e s o d e R esttrición d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta

Es pertinente dejar establecido que dentro del contexto del Art. 2.003 del C.C,
cuando el arrendatario pone término, por su culpa, al arrendamiento, será obligado a la
indemnización de perjuicios y especialmente “a lpago de la renta p o r el tiem po que
fa lta re hasta el día en que desahuciando hubiere podido hacer cesar el arriendo
o en que el arriendo hubiere term inado sin desahucio. Podrá, con todo, exim irse
de este pago p ropo n ien d o , bajo su responsabilidad, p e rso n a id ó n ea q u e lo
sustituya p o r el tiempo que fa lte , y prestando, al efecto, fia n za u otra seguridad
com petente”. - El valor de la renta por el tiempo que debería subsistir el arriendo,
representa para el arrendador el lucro cesante originado por la culpa del arrendatario.

6.1.2.- Lugar convenido.- Si las partes se abstienen de señalar el lugar en donde

debe efectuarse el pago de la renta, se entenderá que debe hacerse en el sitio del bien
arrendado.- Y en este último evento, si el arrendador no se presenta a recibir la renta,
debe entenderse que ha desaparecido el incumplimiento por parte del arrendatario.-
Deberá el arrendador, por tanto, probar la exigibilidad de la renta para tal fin. Si el
arrendador se niega a recibir, se debe recurrir al pago por consignación bancaria.
Debe tenerse en consideración que las normas que han regulado esta forma de pago
de la renta se refieren a la consignación cuando el arrendador rehúsa a recibir,
nó cuando se limita a no presentarse a exigir el pago.-

Esta consignación bancaria, cuando es pertinente, debe remitirse al arrendador por

via postal certificada. A la comunicación en que se anuncia dicha consignación, se
anexará el título que la acredita, en el cual debe indicarse la causa de ella, el nombre
del arrendatario, la dirección precisa del inmueble y el nom bre y dirección del
arrendador.— Adpostal cotejará el contenido y sellará la cubierta

E n todo caso, la consignación tiene p o r objeto pagar, no evitar la m ora.- Esta

implica el retardo en el cum plim iento de la prestación, contraria a derecho, p o r
una causa im putable al deudor.

6.2. H a c e r d el bien u n a u tiliza c ió n a p ro p ia d a

Si bien el arrendatario está facultado para utilizar en su beneficio el bien arrendado,
ello no lo autoriza para un uso arbitrario o abusivo.- Su utilización debe ajustarse a
ciertas pautas, teniendo en cuenta elementos tales como las cláusulas contractualmente
establecidas, la destinación económica de la cosa, la costumbre del lugar y la buena
fe.- En otros términos, el arrendatario debe hacer del bien un “uso apropiado”,
determinando que esta expresión, uso apropiado, equivale, realmente, a utilización
apropiada. - Y ello sin perder de vista que, en algunos casos, puede el inquilino
aprovecharse de los frutos o rendimientos que la cosa produce

Si las partes no establecen los términos de utilización de la cosa arrendada, será

preciso tener en cuenta factores tales como la natural destinación económica del ella
y la costumbre del lugar.
 N ormativioad G e n e r a l 25

El uso indebido o inapropiado del bien por parte del arrendatario implica una violación
del contrato, determinante para que el arrendador exija su terminación con indemnización
de perjuicios.

6.3. C u id a r y c o n se rv a r e l b ie n y la s co sa s recib id a s en a rr e n d a m ie n to

Esta obligación implica la de mantener la cosa arrendada en el estado en que fue

entregada a la celebración del contrato.- De manera que el arrendatario no sólo debe
cuidar el bien, sino que, además, debe ejecutar las medidas conducentes a restablecer
su desmejoramiento, o a contrarrestar los ataques perturbadores de terceros. - Esta
obligación de custodia y conservación por parte del arrendatario se cumple no sólo
efectuando las reparaciones a su cargo y dando aviso oportuno al arrendador sobre la
necesidad de las reparaciones que deben realizarse y sobre las perturbaciones de
terceros, cuya defensa corresponde a éste, sino conservando una conducta que pueda
considerarse diligente según la naturaleza de la cosa arrendada.

El incum plim iento de esta obligación de conservación y custodia hacen al

arrendatario responsable de los perjuicios causados y, cuando es grave, constituye
una infracción suficiente para que el arrendador de por finalizado el vínculo contractual,
con la advertencia de que el “arrendatario responde no sólo de su propia culpa, sino de
la de su familia, huéspedes y dependientes”

6.4. P a g a r a tie m p o lo s servicios, co sa o u so s c o n e x o s y a d icio n a les,

a s í c o m o la s e x p e n sa s c o m u n e s, d e c o n fo r m id a d co n lo p a c ta d o

6.5. A b ste n e r se d e ced er a tercero s e l u so d e la co sa y d e su b -a rre n d a rla

Es preciso diferenciar entre cesión del goce de la cosa arrendada y la cesión del
contrato.- En la cesión del contrato el arrendatario queda desplazado, sustituido por
el cesionario, pues implica la transmisión que el arrendatario hace a otra persona de
su interés en la relación arrendaticia, es decir, de su calidad de arrendatario, con todos
los derechos y obligaciones que le son inherentes. Con éste el arrendador configura
una nueva relación jurídica.- Si la cesión se produce sin autorización del arrendador,
éste debe dirigir la acción contra su arrendatario, pues dicha cesión no le es oponible.
— La cesión del goce del bien arrendado implica el desplazamiento del uso del bien
en un tercero, sin alterarse la vigencia del vínculo tenencial constituido. Cuando ella se
produce sin autorización, el arrendador puede dar por terminado el contrato

En el sub-arriendo se establecen dos relaciones jurídicas contractuales diferentes.

La primera entre el arrendador y el arrendatario inicial; la segunda, entre éste y el
sub-arrendatario. De ellas pueden surgir dos acciones de restitución diferentes, de
manera que el arrendador carece de esta acción contra el sub-arrendatario, pues la
que plantea contra su arrendatario vincula en sus efectos a este último, sin que pueda
formular oposición a las pretensiones de la demanda y a la sentencia de entrega..
26 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb l e y d e R egulació n pe la R enta |

Esta prohibición, empero, no es absoluta, pues puede presentarse por autorización

expresa del arrendador o por mandato legal, como ocurre frente al contrato de local
con destinación comercial en que se autoriza el sub-arriendo de la mitad del área del
bien alquilado, sin autorización del arrendador, y la cesión del contrato en el evento de
enajenación del establecimiento de comercio.

Además, los Arts 2023 y 2026 del C.C. consagran casos de transmisión del contrato
de arrendamiento.- De conformidad con el primero, cuando el acreedor embarga la
cosa arrendada, en una acción compulsiva, y obtiene su adjudicación, “subsistirá el
arriendo y el acreedor se sustituirá en los derechos y obligaciones del arrendador”.-
Y al tenor de la segunda normatividad, si el arrendatario es declarado insolvente, los
acreedores “podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a favor del arrendador”.

7. Restituir el inmueble en su debido tiempo (2005)

en el estado en Que lo recibió
El arrendatario debe restituir la cosa arrendada a la terminación del arriendo, en
las circunstancias de tiempo, lugar y modo pactadas o consagradas por el legislador.

Para determinar el estado en que debe restituirse el bien alquilado, precisa establecer
en qué condiciones se encontraba al momento de conformarse la relación contractual,
qué deterioros se han producido, de responsabilidad del arrendatario, y qué debe reparar
para la restitución.- Sobre este particular el parágrafo tercero del Art. 2005 del C.C.
consigna que si no constare el estado en que fue entregado el bien, se entenderá que
el arrendatario “lo recibió en regular estado de servicio, a m enos que se p ruebe lo
contrario”, a tiem po que el parágrafo cuarto de la misma norm a expresa que “los
daños o pérd id a s so b revivie n tes d u ra n te su goce, deberá p ro b a rse q u e no
sobrevinieron p o r su culpa, n i p o r culpa de sus huéspedes, dependientes y sub­
arrendatarios, p u es a fa lta de esta prueba será responsable.

La mora en la restitución del bien hace responsable al arrendatario de todos los

perjuicios que le causen a su arrendador y ella hace presu m ir culpa para la
determinación de los: deterioros o pérdidas causados (Art. 1730 del C.C.).

8. Expiración del arrendamiento

Sin peijuicio de las normas generales sobre extinción de las obligaciones, como
cuando el arrendatario pasa a ser propietario del bien arrendado en que, por confusión,
se extingue el contrato, señalaremos los casos específicos que determina nuestra
legislación.

8.1. D e stru c c ió n de la co sa a rre n d a d a

Con 1a destrucción del bien arrendado el contrato pierde su razón de ser.- La

obligación del arrendador se hace imposible, pues no puede garantizar el goce de algo
 N ormativioao G e n e r a l 27

que no existe.— Si la destrucción obedece a un hecho o culpa de alguna de las partes,

hay lugar a las correspondientes indemnizaciones.

Es pertinente establecer que se entiende por destrucción total, dentro de los términos
que consigna el Art. 2.008, numeral 1, del Código Civil.- Sobre el particular la doctrina
y la jurisprudencia señalan que para precisar tal concepto se requiere tener en
consideración la destinación y funcionalidad del bien, para concluir que ella se produce
cuando desaparece el fin para el cual estaba destinado.- En otros términos, cuando la
cosa arrendada no sirva en absoluto para el uso y goce que el arrendatario se propuso,
debe entenderse que se produjo una destrucción total de la misma. No se exige que el
bien desaparezca totalmente, es suficiente que no se pueda hacer uso norm al del
mismo.

Cuando el hecho acaecido im posibilita al arrendatario para realizar en la cosa

arrendada el fin para la cual la arrendó, debe entenderse que ella se h a perdido
materialmente, pof la imposibilidad de darle la destinación deseada, de conform idad
con el móvil que se tuvo en mientes para la celebración del contrato-

Cuando se da esta situación el contrato de arrendamiento termina ope legis, sin

que sea preciso una declaración judicial al respecto.

8.2. P o r e x p ira ció n d el té rm in o estip u la d o

Si bien el contrato de arrendam iento usualm ente se celebra por un plazo
determinado, que, una vez, cumplido, determina su expiración, las normatividades que
vienen regulándolo a partir de 1.956 impiden que el mero transcurso del tiem po sea
causal determinante para ello.

8.3. P o r se n te n c ia ju d ic ia l

9 .Cláusula de no enajenar el bien arrendado

El artículo 2.022 del C.Civil prevé el caso de que se incluya en el contrato la
cláusula de prohibición de la enajenación del bien arrendado, mientras éste se encuentre
vigente, para disponer que “ella no dará derecho al arrendatario sino para perm anecer
en el arriendo hasta su terminación natural”.- Principio éste acorde con la ley de libre
circulación de los bienes

A n te c e d e n te s d e la lim ita c ió n d e la lib e rta d c o n tr a c tu a l en esta m a te ria

El decreto 1.070 de 1.956, dictado con base en el Art. 121 de la C.N., determ inó
la congelación del precio de todas las propiedades urbanas ubicadas en capitales de
departamento y ciudades de más de 50.000 habitantes, y para su efectividad dispuso,
igualmente, que por vencimiento del término del contrato no podía solicitarse la
restitución del inm ueble arrendado, sino por las causales que se en u n cia ro n
28 C o n tra to de Arrendamiento • P ro c e s o de Restitución pe Inmueble y de Regulación de la Renta |

taxativamente en el mismo estatuto, previa licencia administrativa. - Este decreto fue

prohijado por la ley 140 de 1.961.

Vino posteriormente el decreto 410 de 1.971, contentivo del Código de Comercio,

con fundamento en las facultades extraordinarias que se confirieron al Presidente de
la República por la ley 16 de 1.968, el cual modificó, en sus Arts 517 a 524, el decreto
1070 de 1.956, en lo referente a inmuebles destinados a actividades comerciales,
ubicados en el territorio nacional; al perm itir la exigibilidad de estos bienes por las
causales indicadas en el Art. 518, sin necesidad de licencia administrativa; y al establecer
la prórroga y renovación del contrato; permitiendo, en este último caso, la fijación de
la renta por el procedimiento verbal que señala el Art. 519.

Se expide posteriormente el decreto 2.770 de 1.976, dictado de conformidad con

las atribuciones otorgadas en la ley 7 de 1.946, en el cual se dijo en su Art. 1 que “a
p a rtir de la fe c h a qu edan co ngelados los a rren d a m ien to s de b ien es raíces
urbanos" - Y para los efectos de esta congelación se dispuso que el precio del
arrendamiento será el que efectivamente debe cubrir el arrendatario por concepto de
su obligación de pago correspondiente al últim o periodo que haya vencido con
anterioridad a la fecha de expedición de ese decreto.— . En el Art. 2 se expresó:”Los
contratos de arrendamiento que se celebren con posterioridad a la fecha de vigencia
de este decreto, quedarán sujetos a la congelación establecida en el Art. anterior. En
consecuencia, no podrá modificarse el precio de arrendamiento inicialmente pactado”.
— Estas normas modifican las contenidas en el decreto 1070 de 1.956, dado que la
congelación del precio se produce para todos los bienes urbanos del país y no para los
de capitales de departamento y ciudades de más de 50.000 habitantes.

No se escapó a la modificación el Código de Comercio, expedido cuatro años

antes, pues los Arts 1 y 2 del decreto 2770 impedían aspirar a la renovación del
contrato a precio diferente al pactado inicialmente; las partes quedaban indefinidamente
sujetas a la renta inicialmente convenida, sin que el arrendador pudiera solicitar aumento
alguno.

Vino finalmente el decreto 063 de 1.977, donde el Ejecutivo utilizó la potestad

reglamentaria prevista en el Art. 120, ord. 3o de la Constitución. Nacional., y la especial
que le había otorgado la ley 7 de 1.943, en su Art. 3o, con el cual modificó no solamente
el decreto 1070, ya citado, sino, además, el C. de Comercio y el mismo decreto que
estaba reglamentando.- El Art. 1, en su primer inciso, deja las cosas como lo había
dispuesto el decreto 2770, pero en su inc. 2 dispuso que “el precio del arrendamiento
de los locales comerciales queda congelado durante la vigencia del contrato respectivo
al nivel al cual hubiese sido legalmente exigible la obligación de pago en el período
inmediatamente anterior al 27 de diciembre de 1.976, o al que se pacte por primera
vez entre las partes”.— Esta norm atividad modifica el propio decreto 2770 d e l .976,
pues conforme a él, tratándose de “locales com erciales” opera la congelación
únicamente “durante la vigencia del contrato respectivo”, pues si el inquilino
 N o r m a tm d a d G e n e r a l 29

restituye el bien, ya el propietario podrá entregarlo a otro con un precio diferente, lo

cual no perm itía el decreto reglamentado. Por otra parte, el Art. 2 permite elevar
la renta cuando “ el valor de los servicios públicos estu vieren a cargo del
arrendador y las tarifas de ellos se reajustaren”. .

Los Arts 15, 16 y 17 de dicho decreto 2770 consagraron para el arrendatario el

derecho a solicitar la devolución de los excedentes pagados, el trámite para obtenerlo
y el mérito ejecutivo de las resoluciones administrativas que lo disponía.— El Art. 22,
por su parte, señalaba una serie de sanciones para los arrendadores que infringieren
las normas congeladoras.- Eventos estos que no estaban consagrados en la legislación
y que, por tanto, rebasaban la facultad reglamentaria.- El Art. 24 daba como límite de
vigencia de los decretos 2770 y 063 hasta el 31 de diciembre de 1.977. Al llegar esta
fecha se produciría un vacío grave en esta materia, dado que el decreto 1.070 de
1.956 y el Código de Comercio fueron parcialmente derogados y tales disposiciones,
ya insubsistentes, no podían revivir por el hecho de que finalizara la vigencia de las
disposiciones derogatorias, dado que el Art. 14 de la ley 153 de 1.887 dispone que
“u n a ley derogada no revivirá p o r las solas referencias que a ella se hagan, m i
p o r haber sido la ley abolida que la derogó. U na disposición derogada sólo
recobrará su fu e r za en la fo r m a en que aparezca reproducida en una ley n u ev a ”.

A hora bien, si en esa parte utilizó el ejecutivo la potestad reglam entaria,

evidentemente se extralimitó y, por tanto, el decreto 063 de 1.977 es ilegal, pero si se
valió de la facultad de la ley 7a de 1.943, ya la cuestión es discutible, aun cuando la
promiscuidad creaba confusiones.

En desarrollo de las atribuciones constitucionales consignadas en el Art. 32 y del

Art. 3 de la ley 7a de 11943, se profiere el decreto 3.817 de diciembre 30 de 1.982 que
reitera la congelación de la renta en un porcentaje, según el avalúo catastral del inmueble
urbano arrendado, en forma ascendente en relación con dicho avalúo, salvo cuando se
trata de inmuebles destinados a oficinas, consultorios, locales de trabajo de profesionales
y similares, y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $3.000.000, en cuyo
caso la renta seria el 1.5% del avalúo.- Se excluyeron de la congelación los inmuebles
regulados por el código de comercio, los destinados a vivienda con un avalúo superior
a $4.300.000, y los destinados a oficina o consultorio, locales de trabajo de profesionales
y parqueaderos, con un avalúo superior a $ 3.000.000, sobre los cuales la renta podía
pactarse libremente.- Reiteró esta norm atividad que por vencimiento del término del
contrato, ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble, si
éste hubiere cubierto los precios del arrendamiento en su oportunidad.

Sobre el mismo presupuesto enunciado, se dictó el decreto 2.221 de agosto 3 de

1.983, modificatorio del decreto 3.817 de 1.982, al determinar como límite de la renta
el 1.3% del avalúo catastral, respecto de inmuebles urbanos destinados a vivienda, y
el 1.5% del avalúo catastral si el inmueble se destinaba a fines diferentes a vivienda y
actividades comerciales.- Esta limitación, según el Art. 2o, no se aplicaría: 1.- A los
30 C ontrato d e A rrendamiento » P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

contratos regulados por el C. de Comercio - 2.- A los contratos en los cuales el

arrendatario sub-arriende todo o parte del inmueble, o cambie su destinación, sin
autorización expresa del arrendador.— 3.- Los contratos relativos a inmuebles de
propiedad de los establecimientos de beneficencia pública legalmente establecidos.—
4.- Los contratos relativos a inmuebles certificados por autoridad competente como
patrimonio histórico o artístico - 5.- Contratos sobre inmuebles cuyo avalúo catastral
sea superior a $5.000.000.

Finalmente se promulgó la ley 56 de 1.985, relativa a inmuebles urbanos destinados

a vivienda, la cual, a su vez, es sustituida p or la ley 820 de 2.003.

E s u n d e re ch o rea l e l d e l a rre n d a ta rio so b re la co sa a rren d a d a ? .

Sabido es que el derecho real se caracteriza por su eficacia erga omnes, en cuanto
debe ser respetado por todas las personas, de manera que su titular tiene la facultad
de persecución, es decir, puede hacerlo valer contra quien, en un momento dado, lo
detenta.

Ahora bien, el derecho al uso que tiene el arrendatario sobre el bien arrendado,
que puede hacerlo valer contra cualesquiera persona que pretenda afectarlo y que le
permite que el adquirente del mismo lo respete, ha perm itido a algunos doctrinantes
afirmar que el legislador ha tratado de establecer un derecho real, Empero, no puede
perderse de vista que el arrendamiento tiene siempre una estructura de relación
personal. El respeto que frente a ese derecho debe merecer de terceros adquirentes,
se explica por la necesidad de darle seguridad al interés del arrendatario frente a
cualquier acto de cesión del derecho del arrendador sobre el bien.
 Capitulo II
Contrato de Arrendamiento Habitacional

I . Comentarios preliminares
Varias críticas m e resultan pertinentes al estatuto que vino a regular, en su totalidad
el contrato de arrendamiento de bienes urbanos con destinación habitacional:

1.1. F a lta d e u n ific a c ió n d e la leg isla ció n

en rela ció n con e l c o n tra to d e a rr e n d a m ie n to
Es de lamentar que el legislador no haya podido estructurar una norm atividad
unificada sobre esta materia y se continúe regulando er forma diferente los contratos
de arrendamiento según la destinación del bien a que él se refiere.- De allí que:

A . Si se trata de inm uebles con destinación comercial, ellos estarán regulados

por el C. de Comercio y por el Código Civil. -

B . Si de inm uebles no habitacionales, ni con destinación com ercial se trata,

están regulados por los decretos 3817 de 1.982 y 2221 de 1.983 y supletivamente
por el código civil —

C . Los Inmuebles urbanos con destinación habitacional se encuentran regulados

por las leyes 56 de 1.985 y 820 de 2.003, no obstante aquélla encontrarse derogada.—

D. Inmuebles rurales, dentro del régimen de aparcería o porambería, regulados por

el decreto 2303 de 1.989. —

E . Inmuebles rurales con destinación habitacional, regulados por el C ódigo Civil.

G Inmuebles arrendados a entidades de derecho público, regulados p o r las normas

estatales vigentes.

1.2. L a le y 8 2 0 d e 2.003, en c u a n to a s u s d is p o sic io n e s su s ta n c ia le s

Sólo se aplica a los contratos celebrados con posterioridad al 10 de ju lio de ese año,
fecha de vigencia de la misma, pues los celebrados con anterioridad se rigen por la
legislación derogada, ley 56 de 1.985.- Sobre el particular expresa el A rt. 42 que “los
contratos que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la
32 C ontrato d e A rrend am iento • P r o c e s o d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta

presente ley, se regirán p o r las disposiciones sustanciales vigentes al m om ento

de su celebración.- P arágrafo.- Para todos los efectos legales, las norm as
relacionadas con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en
especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador
son de carácter sustancial y, por ende, sólo se aplicarán a los contratos que se celebren
con posterioridad a la vigencia de esta ley”.— Criterio que lo reitera el Art. 43 de la
m ism a ley, al señalar que “la p re se n te ley en c u a n to a su s d isp o sicio n es
sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su
entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los Arts 12 -y 35 a
40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha
en que se celebró el contrato”.

1.3. S o n in c o n s iste n te s y co n tra ria s a n u e stra le g e n d a ria

n o rm a tiv id a d ju r íd ic a a lg u n a s d e su s n o rm a tiv id a d e s
E lA rt.7 , sólo aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al lO dejulio
de 2.003, sobre inmuebles con destinación habitacional, dado el contexto del Art. 43
ya trascrito, consigna la solidaridad con respecto a los derechos y obligaciones derivados
de dicho contrato, tanto respecto de arrendadores como de arrendatarios, y no sólo
con relación a las obligaciones de carácter económico derivados del mismo, sino con
relación a la restitución del inmueble.

Esta normatividad va en contravia con la filosofía jurídica de nuestro ordenamiento

jurídico. Dentro del criterio clásico del D. Romano, recogido por el C. Francés y
trasladado al nuestro a través del C. Chileno, la solidaridad pasiva es unidad de
prestación, exigible a cualquiera de los deudores. Quien arrienda en un mismo
acto una cosa a varias personas espera, que al vencimiento del término pactado, se le
restituya la misma cosa entregada, sin divisiones materiales o de cuota, salvo acuerdo
en contrario.— El arrendatario adquiere dos obligaciones principales: 1.- Pagar el
precio (2000), la cual es divisible (1574).- 2.- Restituir el bien arrendado (2005),
indivisible, no admite solidaridad; y la cual sólo surge al fin del contrato, como
consecuencia de la declaración de su terminación. Y esta última obligación tiene que
producirse frente a todos los obligados. M ientras ésta no se produzca, el arrendatario
tiene derecho a gozar del bien pacificamente.- De manera que la acción de restitución
es dependiente de la acción extintiva de la relación contractual. Si se demanda a
Pedro, no puede pretenderse que entregue Juan.

A hora bien, el proceso de lanzamiento no se encamina a dar por terminada

relación sustancial, sino la mera entrega del bien, por se entiende que dicha
finalización se produjo por el preaviso, desahucio, mora en el pago de la renta.
etc.- El contrato, por tanto, finaliza ope legis y surge la obligación de restituir. Por ello
la acción se encamina a este solo fin.- De ahí que el Art. 424 del C. de P.C. se limite
a señalar el trámite para que el arrendatario restituya el bien arrendado. Cualquiera
otra pretensión tiene vía procedimental diferente.
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 33

Lo precedente nos lleva a la conclusión de que la acción de restitución del bien

arrendado debe dirigirse contra el contratante que tiene el bien en su poder, pues es el
único con capacidad para cumplir la obligación. A que alude el Art. 2005 del C.C.-

Si se le diere vigencia a la comentada norma y la restitución se ordenare frente a

uno de los co-arrendatarios, dejando vigente el contrato frente a quien realm ente lo
tiene en su poder, podría éste plantear oposición a la entrega, con resultados exitosos
para éste.

1.4. O bjeto d e la ley

N adie discute que la vivienda constituye una necesidad esencial de la persona y de
la familia. El asiento de las relaciones domésticas, como el alimento y el vestido, la
salud y la instrucción, constituye un elemento esencial para el bienestar del individuo y
de la familia, fundamento de la sociedad.- Por ello, la reglamentación del contrato de
arrendamiento de inmueble con destinación habitacional sobrepasa los límites de un
interés meramente personal, para convertirse en un asunto de interés general.- Dentro
de este ámbito se explica la intervención perm anente del legislador frente a las
relaciones contractuales sobre vivienda.

Pero afirmar, en relación con la presente ley, que la regulación que allí se hace
del contrato de arrendamiento habitacional, va encaminada al “desarrollo de los
derechos de los colom b ian os a una v ivien d a d ig n a , den tro del p rin c ip io
constitucional de la función social de la propiedad, constituye un verdadero canto de
sirenas y una fraseología sin sentido y contenido serio, pues con ella lo que se pretendió
fue facilitarle al arrendador la restitución del bien arrendado y garantizarle la efectividad
de las obligaciones económicas establecidas a su favor.- - Contrariam ente a su
enunciado, se le arrebatan a los arrendatarios derechos fundamentales consagrados
desde tiempos inmemoriales, como el recurso de apelación en el proceso de restitución,
cuando la causal invocada es la falta de pago de la renta; la eliminación del recurso de
consulta y del derecho a los requerim ientos a que aludía el Art. 2.035 del C.C., para
su constitución en mora; la reducción de la indemnización por terminación unilateral
del contrato de arrendamiento con vigencia superior a cuatro años, etc.

2. A Qué inmuebles de refiere

Tanto la ley 56 de 1.985, como la que la sustituye, se refieren indudablemente a los
inmuebles urbanos destinados a vivienda. Así se deduce de la normatividad transcrita
sobre el objeto de ella y de la definición que este contrato nos da el Art. 2, siguiendo
la dirección del Art. 1.973 del C.C., al expresar

"El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos

partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble
urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este
goce un precio determinado "
34 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

El contenido de la norma trascrita es exactamente igual al Art. 2 de la ley 56

de 1.985, salvo en cuanto a la precisión que se hace de los términos “total o
parcial” en el goce del inmueble. Se modifica, por tanto, la expresión “conceder
el goce total o parcial de un inmueble destinado a vivienda” por la de “conceder
el goce de un inm ueble destinado a vivienda, total o parcialm ente.- Con
lo cual permite concluir que cuando la destinación del inmueble urbano es
parcialmente para vivienda, el contrato se rige por la ley 820 de 2.003..

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que se beneficia

de tal goce y paga un precio compensatorio, se denomina arrendatario.

Ahora bien, de la definición enunciada se colige que son elem entos esenciales del
contrato de arrendamiento: la cosa arrendada y el precio:

2.1. L a co sa a rre n d a d a
Debe ser corporal, inmueble, urbano, con destinación habitacional. Recuérdese
que el inciso 2o del Art. 1.974 del C. Civil autoriza el arrendamiento de cosa ajena, en
igualdad de circunstancias con la cosa propia. Es evidente que si la cosa es de un
tercero y se arrienda con su autorización, no puede hablarse de arrendamiento de
cosa ajena, pues el arrendador obra como mandatario del propietario para los efectos
del respectivo contrato. Para que pueda hablarse de arrendamiento de cosa ajena se
requiere que el arrendador obre sin autorización del propietario.

Esto es, lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. Elemento
esencial del contrato, pues sin él éste degenera en un contrato de comodato. En lenguaje
ordinario se llama canon, término que adquirió categoría jurídica con la ley 56 de
1.985, ahora derogada.

Si bien el Código Civil en sus Arts. 1.976, 1.864 e inc. 2o del Art. 2.001, autorizan
que el precio se determine con posterioridad a la celebración del contrato, por las
mismas partes, por un tercero, o por peritos, debe entenderse que dentro del contexto
de la normatividad que se comenta, tal elemento debe determinarse al momento de la
celebración del contrato. En efecto, EL Art. 3, al señalar sobre qué aspectos deben
ponerse de acuerdo las partes al celebrar este contrato, determina que uno de ellos es
“precio y form a de pago, ( letra d), y el Art. 18 señala que el precio mensual del
arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal, pero no podrá exceder del
uno por ciento (1% ) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se da en
arriendo”

Si bien el precio mensual de arrendamiento debe fijarse en moneda legal, sin que
pueda exceder del uno por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte de él
que se dé en arriendo, estimándose como valor comercial el equivalente a dos veces
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H asitacional 35

el avalúo catastral vigente., el Art. 19, contrariando tal normatividad, consigna que
dicho precio mensual puede ser fijado en cualquiera moneda o divisa extrajera,
pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado
en la fecha en que fue contraída la obligación - Dos normas contradictorias, un poco
inocua esta última, pues qué importancia tiene la determinación de la renta en moneda
o divisa extranjera, si la conversión debe ser en moneda legal, a la tasa de cambio
vigente para la fecha en que se pactó, conservando la limitación enunciada, en cuanto
al máximo del monto exigible?.

El Art. 20 establece la congelación de la renta por el período de un año,

pues los reajustes sólo podrán producirse cada 12 meses de ejecución del contrato
bajo el mismo precio y ello en un porcentaje equivalente al índice de precios al
consum idor en el año inm ediatamente anterior a la fecha en que debe efectuarse el
reajuste y siempre que con ello no se exceda el límite a que alude el Art. 18.

En la ley 56 se toma para el reajuste el índice vigente en el año anterior, que para
el efecto señale el gobierno; o la ley 820 de 2.003, por su parte, lo autoriza tomando en
c o n sid eració n el ín d ice de p recio s al co n su m id o r en el año c a le n d a r io
inm ediatam ente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste.

Este reajuste es optativo del arrendador, pues la norma señala que “el arrendador
podrá” y más adelante: “el arrendador que opte por el increm ento deberá
informarlo ai arrendatario, indicando el monto del incremento y la fecha en
que se hace efectivo, a través del servicio postal autorizado o m ediante el
mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena
de ser inoponible al arrendatario. Ello quiere decir que si se omite esta exigencia, el
arrendatario puede continuar cancelando la renta vigente para la fecha en que podría
producirse el reajuste. (Art. 20)

2.3. P u e d e n in c lu ir se en e l c o n tra to :
1.- Servicios, cosas o usos conexos: esto es, servicios públicos dom iciliarios y
los inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la
habitación.—

2.- Servicios, cosas o usos adicionales, esto es, los suministrados eventualm ente
por el arrendador, no inherentes al goce del inmueble.

3. Formalidades del contrato

De conformidad con el A rt 3, este contrato es por esencia consensual, optativamente
puede consignarse por escrito.- En este último evento, el documento escrito juega un
papel meramente ad-probationem- Si se otorga documento privado, éste sólo requiere
que lo suscriba el arrendatario, no se requiere que lo firme el arrendador, pues éste al
aducirlo está aceptando el contenido del mismo.- Ya el decreto 2282 de 1.989 había
36 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución oe In m u eble y d e R egulació n d e la R enta |

eliminado la firma en él de testigos, que, por cierto, sólo había servido para dilatar las
acciones judiciales de restitución, pues se había convertido en recurso usual de
investigaciones penales por falsedad de documento privado, en consideración a que
quienes aparecían suscribiéndolo como testigos nunca lo habían presenciado, y ello
con la finalidad de obtener una suspensión del proceso por la causal de prejudicialidad.
Puede acreditarse, así mismo; con interrogatorio de parte, o con declaraciones
extraproceso de terceros, siempre que de estas actuaciones suijan los aspectos
básicos: precio y cosa.

S i trata de establecerse el contrato mediante pruebas testim onial, se precisa:

recordar: 1.- Que tal prueba puede solicitarse ante el funcionario judicial de la residencia
del testigo, cuando se trata de personas gravemente enfermas, siempre que se impetre
con citación de la parte contraria.- Ello con advertencia, bajo juramento, que el exponente
se encuentra en dichas circunstancias, e indicando el lugar en donde se encuentra la
persona contra quien se va hacer valer dicha prueba, para perm itir la notificación del
proveído que la autoriza. Como ella fue, o pudo ser, controvertida, tiene pleno valor
para los fines indicados.- 2.-Se impetra ante Notario, sin citación de la parte contraria,
afirmando bajo juram ento que está destinada a servir de prueba sumaria en fines
judiciales. En este caso, el proceso debe abrirse a prueba para su ratificación (Art.
229 C. de P.C.)

Si se trata de un establecim iento de comercio se requiere escritura pública o

documento privado reconocido ante funcionario para que produzca efectos entre las
partes (Arts 515, 516, 526 y 533).

Bien sea verbal o escrito, las partes deben ponerse de acuerdo sobre los siguientes,
como mínimo:

a. Nombre e identificación de los contratantes.

b. Identificación del inmueble objeto del contrato.

c. Identificación de parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así
como de las zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.

d. Precio y forma de pago.

e. Relación de los servicios, cosas y usos conexos y adicionales.

f. Término de duración del contrato.

g. Designación de las partes contratantes a cuyo cargo esté el pago de los servicios
públicos del inmueble objeto del contrato.

Según tal norma debe determ inarse el precio y la forma de pago, el cual,
según el Art. 19 de esta normatividad legal, como se anotó antes, se autoriza determinarlo
en moneda o divisa extranjera, convertible a moneda legal, a la tasa de cambio
 C ontrato d e A r ren d a m ien t o H abitacional 37

representativa en el m ercado en la fecha de celebración del contrato, no obstante que

el Art. 18 expresa que “el precio mensual será fijado en moneda legal, el cual no
podrá exceder del 2% del avalúo catastral.

8.1.- Si bien no se trata de un requisito esencial para la configuración del contrato,

es conveniente señalar en él las direcciones en donde el arrendador, arrendatario,
codeudores y fiadores recibirán notificaciones judiciales y extrajudiciales, relacionadas
directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento, dado el contenido del Art.
12, En ellas se efectuarán válidamente las notificaciones que sean pertinentes, las
cuales conservará plena validez para todos los efectos legales, mientras no se comunique
su cambio, por vía postal. -

Si bien la norm a señalaba que no podía alegarse “in eficacia o ind eb id a

notificación, ni nulidad por conocimiento de otra dirección, frente a la señalada
contractualmente, la Corte Constitucional declaró inexequible este inciso, esto es, lo
que se resalta, por estim arla violatoria del debido proceso. (Sent. C670 de ju lio 13 de
2.004), pero declaró exequible el inciso cuarto de la misma normatividad, en cuanto
expresa que no podrá alegarse nulidad por conocimiento que tenga la contraparte
de cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada
contractualmente.

8.2.- Si bien la mism a norm a dispone que si no se reporta ninguna dirección en el

contrato, se presum e de derecho que el arrendador deberá ser notificado en el
lugar en donde recibe el pago de la renta y los arrendatarios, codeudores y fiadores en
la dirección del inmueble arrendado, sin que sea viable el emplazamiento del Art.
318, la Corte Constitucional, en sentencia C-731 de 2.005 declara inexequible
dicha normatividad, por estimar que el legislador no puede diseñar instrum entos
procesales que resulten ilusorios y configuren “un cuadro de denegación de justicia al
impedir a las personas lesionadas el acceso a la justicia. Esto iría en contravía de la
protección que se le confiere al derecho al debido proceso, tanto en el ám bito
constitucional como a nivel internacional” .—

Era evidente que si no se pacta el lugar de las notificaciones, y el pago de la renta

se realiza en un establecimiento de crédito o se e establece que ésta se efectué e en
el bien arrendado, cómo se entendería que debía efectuarse la notificación que el
arrendatario se vea precisado a efectuar a su arrendador ?..- Cómo era posible que el
arrendatario remitiera comunicaciones de preaviso de entrega del bien arrendado, o
avisos de consignación de la renta en el banco Agrario, a su misma dirección o a la
entidad de crédito en donde venía realizando el pago?.

Es inconsistente nuestro legislador al no generalizar el Art. 12 para los demás

contratos de arrendamiento

Es pertinente señalar que no es posible exigir al arrendatario, ni directa, ni

indirectamente, depósitos o cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las
38 CoiTRATQ DE A r RENOAMENTQ • PROCESO 06 RESTITUCIÓN DE INMUEBLE Y 0E REGULACIÓN DE LA R e NTA [

obligaciones por él asumidas. Esta prohibición consignada en el Art. 4 de la ley 56 de

1.985 es reproducida textualmente en el Art., 16 de la ley 820 de 2.003, en los siguientes
términos:

Art. 16.- En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán

exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar
el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya
asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta

persona, o pactarse en documentos distintos de aquél en que se haya consignado
el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones
diferentes a las indicadas en el inciso anterior.

4. Clasificación del contrato de vivienda urbana

La clasificación de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, en las
modalidades de individual, mancomunada, compartida y de pensión, presenta algunas
imprecisiones. (Art. 4)

4 .1 .- E l co n tra to d e a rr e n d a m ie n to es in d iv id u a l

Cuando versa sobre una unidad de vivienda independiente, o debidamente

individualizada, con o sin servicios, usos o cosas adicionales.-

Sólo puede celebrarse por personas naturales para su propio albergue o el de su

familia, o por persona jurídica para albergue de terceros.- Así que no le es permitido a
una persona natural arrendar para un tercero, sólo pueden hacerlo las personas morales.

No tiene justificación, ni explicación, que una persona natural no pueda arrendar

un apartamento para la residencia de sus padres o de su excónyuge, por ejemplo.

4.2.- E l co n tra to es m a n c o m u n a d o

Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble, o parte de

él, y se comprometen solidariamente al pago de su precio.—

Si bien en cualquier contrato las personas a él vinculadas pueden obligarse in-

solidum, ha pretendido el legislador perm itir que en un contrato de esta naturaleza
personas diferentes al verdadero arrendatario se obliguen solidariamente al pago de la
renta, sin que tal solidaridad se extienda a las demás obligaciones contractuales, tales
como pago de los servicios públicos, cuotas de administración en inmuebles sometidos
al régimen de propiedad horizontal, etc.

Dada la terminología de tal definición, este contrato no puede celebrarlo una

persona moral. - Y surge la pregunta de qué importancia tiene este contrato frente
a la solidaridad que consagra el Art. 7.?
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 39

Si se tiene en cuenta que, al consignar el Art. 7 de la ley 820 de 2.003 que “...la
restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden
ser exigidas o cum plidas por todos o cualquiera de los arrendadores o todos o
cualquiera de los arrendatarios”, establece una solidaridad legal para quienes se
vinculan a él, perm itiendo con ello que la acción de restitución del bien arrendado
pueda plantearse por cualquiera de los arrendadores o dirigirse contra cualquiera de
los arrendatarios. .

Si bien tal normatividad, consignada exclusivamente para esta clase de relaciones

tenenciales, quiebra la estructura del Art. 83 del C. de P,C., en cuanto establece la
necesidad de intervención en el proceso de todos los que se encuentran vinculados a
una relación o acto jurídico, respecto de los cuales, por su naturaleza o disposición
legal, no puede decidirse sin su comparecencia, la efectividad de la sentencia que se
profiera dentro de este marco resulta inocua, cuando en el inmueble que se pretende
restituir no se encuentra en poder de la persona demandada, sino en quien está vinculada
a la relación contractual, no demandada, en razón que la sentencia no e s oponible a
ésta.

C om o se establece m ás adelante, al com entar el contenido de la referida

normatividad, si se demanda a Pedro, el fallo no puede afectar a Juan, dado que éste
es un tercero en el proceso.- Sería contrario a derecho pretender vincular a Juan
como causahabiente de aquél, para hacer extensivos los efectos de la acción ejercitada,
a sabiendas de que su derecho tenencial no proviene de Pedro, sino del arrendador. -
E l vinculo tenencial queda vigente entre el arrendador y Juan, porque la sentencia no
puede afectarlo, por no haber sido parte en el proceso de restitución.

En el contrato de arrendamiento mancomunado sólo existe un arrendatario que

se obliga al cumplimiento de las obligaciones consignadas contractualmente, por tener
realmente la calidad de arrendatario, ocupante del inmueble alquilado, y otra u otras
personas que sólo se obligan a “pagar el precio o renta, en forma solidaria con aquél.-
Ello quiere decir que a la acción de restitución sólo debe comparecer el arrendatario
principal, pues los co-arrendatarios, como se les denomina,, sólo están comprometidos
frente a la renta insoluta.

Si al momento de la restitución del bien arrendado, uno de los co-arrendatarios

pretende oponerse a ella, su actitud no es de recibo, dado que su tenencia, si es que la
tiene, se deriva del arrendatario principal, pues contractualmente sólo se obligó a cancelar
la renta, en el evento de que aquél no lo hiciere.- No debe perderse de vista que el
arrendador no entregó al pretendido opositor el inmueble en arrendamiento, éste sólo
adquirió con relación a aquél una obligación económica subsidiaria.

Dadas las definiciones de estos contratos individuales y mancomunados se descarta

la presencia en ellos de los co-arrendatarios solidarios, tan estilado en nuestro medio
para simular al fiador con tal denominación.
40 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e s o o e R estitución d e In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta I

4.3. C om partida

Cuando verse sobre el goce de una parte, no independiente, del inmueble que se
arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el
arrendador o con otros arrendatarios.- En él se entienden incluidos los servicios, cosas
o usos conexas, entre las cuales se mencionan en los literales a y b del Art. I o:

1. Servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía, aseo, alcantarillado y teléfono.

2. Los inherentes al goce del inmueble que no son otros que los necesarios para la
utilización apropiada de éste, como el ascensor, Esto es, inherentes a la satisfacción
de las necesidades propias de la habitación en el mismo inmueble, como los servicios,
cosas o usos necesarios para cocinar, aseam os, etc.

4.4. P e n sió n

Cuando versa sobre parte de un inmueble que no sea independiente, incluyendo

necesariamente dotación de muebles, servicios, cosas o usos adicionales y se pacte
por un término inferior a un (1) año.-

Este contrato puede darse por finalizado con un simple preaviso de diez días de
antelación a la fecha de su vencimiento, sin indemnización alguna; su rentabilidad
puede aumentarse en un cincuenta p or ciento (50%), por los servicios, usos o cosas
adicionales suministrados.

Se adiciona este artículo con dos parágrafos. En el primero precisa que se considera
como parte de un inmueble cualquiera porción del mismo que no sea independiente y
que por sí sola no constituya una unidad de vivienda, esto es, las partes que integran
los bienes de uso común, dentro del régimen de propiedad horizontal. Y en el segundo,
se autoriza al Gobierno Nacional la reglamentación de las condiciones particulares a
que deben sujetarse los arrendatarios de que tratan los literales c y d, esto es, los
contratos de arrendamiento compartido y de pensión.

5. Normatividad jurídica
Como quedó anotado inicialmente, la ley 820 de 2.003 sólo tendrá aplicación para
los contratos de arrendamiento que versen sobre el goce, total o parcial, de inmuebles
urbanos, destinados a habitación. Así que no tiene vigencia:

5.1.- Para los inmuebles de uso estrictamente profesional; dados en goce para
temporadas de estación, parqueaderos, garajes o sitios de estacionamiento; colegios,
jardines, etc.

5.2.- Para los inmuebles arrendados a las entidades de derecho público, regulados
por las normas de contratación administrativa, previstas por el decreto 222 de 1.983.
 C o ntrato d e A r r e n d a m ien t o H a sitacional 41

5.3.- Para los inm uebles con destinación a actividades comerciales e industriales.

5.4.- Para inm uebles rurales destinados a vivienda.

Si un inmueble está completamente destinado a una industria o actividad diferente,

con exclusión de pequeñas áreas, utilizadas para habitación del empresario o arrendatario,
no podría afirmarse que la relación tenencial existente se regula por la ley que se
comenta, pues no podría sostenerse válidamente que el inmueble está destinado a
vivienda, o que fue arrendado para este fin.

Esta apreciación nos conduce al análisis de propiedades que aparentemente tienen

una destinación mixta, parte mercantil y parte habitacional, o parte destinada a colegio
y un área dada a vivienda. Es frecuente que quien arrienda una casa para su residencia
familiar, destine el garaje o una de las alcobas para una actividad mercantil, o quien
alquila un inmueble para colegio o enseñanza, destina un sector del mismo para su
residencia familiar. Dentro de qué órbita jurídica se regulará el respectivo contrato de
arrendamiento?.

La respuesta está en el texto del Art. 2 que, al definir el contrato establece que en
virtud de él las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce total o
parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar un precio
d e te rm in a d o p o r ta l g o c e .- D e m an e ra q u e es la d e stin a c ió n d el b ie n ,
convencionalmente establecido, lo que determina su normatividad jurídica. La alteración
unilateral de esta destinación, por parte del arrendatario, sin consentimiento expreso o
tácito del arrendador, no modifica la naturaleza del contrato. Si se arrienda un inmueble
para una fábrica u otra actividad comercial, el vínculo tenencial continuará regulándose
por el decreto 1.400 de 1.971, Código de Comercio, así el inquilino haya organizado en
él su vivienda y la de su familia. Si se alquila para una actividad profesional o artesanal,
el contrato se regulará por los decretos 3 8 1 7 d e l.9 8 2 y 2 2 2 1 d e l.9 8 3 ,a s ís e comparta
la actividad laboral con la vivienda.

Ahora bien, si el contrato está determinado dentro del contexto de la norm atividad
transcrita, se regirá:

Io. Por la ley 820 de julio 10 de 2.003, si fue celebrado con posterioridad a esta fecha,
o por la ley 56 de 1.985 si es anterior a ella.—

2. En lo no contemplado en ellas, por las disposiciones del código civil. Así que las
situaciones ju ríd icas resultantes de un contrato de vivienda urbana d eben
considerarse dentro de la órbita de las normatividades enunciadas y, sólo en forma
supletiva, por la legislación ordinaria.

6. Término del contrato

La normatividad del Art. 5o de la ley 820 de 2.003, idéntica a la del Art. 7o de la ley
56 de 1.985, establece que las partes deben ponerse de acuerdo sobre el término de
42 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

duración del contrato y que, a falta de estipulación sobre el particular, la norm a suple
su voluntad, al entender que se celebró por un término de un (1) año. Norma que no se
aplica al contrato de pensión, pues según el literal d) del Art. 4o sólo puede pactarse
por períodos inferiores a un año (Art. 5)..

De manera que las partes pueden libremente determinar el término de vigencia del
contrato, pero sin que puedan pactar un contrato a término indefinido, pues si omiten
pronunciamiento sobre él se entenderá celebrado por el término de un (1) año.

Se prorroga en iguales condiciones por el mismo término inicial, siempre que cada
una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario
se avenga a los reajustes de la renta dentro de los términos legalmente autorizados
(Art. 6 idéntico al Art. 8 de la ley 56 de 1.985).-

Se reitera la prórroga autom ática del contrato, es decir, que si alguna de las
partes no m anifiesta su intención de darlo por term inado, se entenderá prorrogado
en iguales condiciones y por el mismo térm ino inicial.— De m anera que si las
partes pactan un término de vigencia del contrato de tres (3) años, señalando en él
que, si al vencimiento de este período, ninguna de ellas ha m anifestado su interés de
darlo por terminado, se entenderá prorrogado por un (1) año y así sucesivam ente,
deberá entenderse que esta últim a estipulación va en contravía de la referida
n o rm ativ id ad , p u es, según e lla , la p ró rro g a se p r o d u cirá por el térm in o
inicialm ente pactado?.

7. Obligaciones de las partes

8. Obligaciones del arrendador

El Art. 8 de la ley 820 de 2.003 regula la materia que estaba prevista en el Art. 11
de la ley 56 de 1.985, con la adición de consagrar, entre las obligaciones del arrendador
la entrega a los arrendatarios y codeudores copia del contrato, así como la sanción
prevista para el incumplimiento de dicha obligación, situaciones consignadas igualmente
en los Arts 3° del decreto 2923 de 1.977 y 2o del decreto 1.816de 1.990.

De manera que la ley 820 de 2.003 se limitó a darle contenido legal a normas
establecidas desde el año de 1.977 y que, en la práctica, han tenido correcta aplicación.
La única novedad es la de introducir un plazo prudencial dentro del cual el arrendador
debe cumplir con su obligación de sum inistrar a sus arrendatarios y codeudores copia
del contrato de arrendamiento, esto es, a más tardar dentro de los diez (10) días
siguientes a la fecha de celebración del contrato.

Fuera de las obligaciones consignadas en el Capítulo n , Título XXVI, Libro 4o. Del
C.C., se consagran los siguientes:
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 43

8.1. E n treg a r a l arren d a ta rio , en la fe c h a con ven ida, e l in m u e b le da d o

en a rren d a m ien to , en bu en e sta d o d e servicio, se g u rid a d y sa n id a d
y p o n e r a su d isp o sició n , si f u e r e e l caso, lo s servicios, c o sa s y u so s
con ex o s y lo s a d icio n a les con ven idos.
Según el Artículo 1.978 del C.C. “la entrega de la cosa que se da en arriendo podrá
hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley” .- Si bien
dentro del contexto literal de la norma podía pensarse que cuando el contrato consta
en escritura pública, la entrega se efectuará con el solo registro de ésta, ello no es así,
por cuanto el registro se exige cuando se trata de una verdadera tradición del inmueble,
no de una simple entrega, como es la que debe efectuar el arrendador a la celebración
del contrato, o en la fecha convenida.- La entrega debe ser real, pues el arrendador
debe poner al inquilino en contacto físico con el inmueble.

Esta obligación de entregar la cosa arrendada la consigna el num eral 1 del Art.
1.982 del C.C. y los Arts 1.983 y 1.984 del mismo estatuto señalan las consecuencias
jurídicas que se derivan del incumplimiento de la obligación, cuando ello se debe a
hecho o culpa del arrendador, de sus agentes y dependientes.- Así que el numeral 1
del Art. 8 de la ley está reiterando lo consignado con propiedad en tal estatuto.

Lo novedoso de la materia es que se exige que la entrega del inm ueble se haga
sobre la base de que se encuentre en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, sin
determinar las consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento de tal normatividad.
Según ella, no podrá darse en arrendamiento, por ejemplo, un inmueble co n pisos en
tierra o en obra negra, sin servicios públicos y, en general, en estado q u e no dé las
garantías necesarias de seguridad y salubridad. Y si ello ocurre, ¿qué consecuencia
jurídica se deriva de ello?. -

11.1.1..- Im posibilidad de entregar la cosa por hecho o culpa del arrendador.

El Art. 1.983 del C.C. contempla el evento de que el arrendador por hecho o culpa
suya, o de sus dependientes, o de sus agentes, se haya colocado en im posibilidad de
entregar la cosa arrendada, el arrendatano tendrá derecho para desistir del contrato,
con indemnización, aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena
fe que podía arrendar la cosa, salvo que la im posibilidad haya sido conocida por el
arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Este derecho del arrendatario de desistir del contrato, cuando el arrendador por
hecho o culpa suya no requiere pronunciamiento alguno; puede desistir d e él, por sí y
ante sí, y exigir la indemnización que tal norma le reconoce.

La responsabilidad del arrendador no se aminora por el hecho de presum ir, de

buena fe, que podía arrendar. Una persona, por ejemplo, entrega un inm ueble de su
pertenencia a una agencia de arrendamientos para su administración; sin dar por
44 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so de R estitución d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta |

terminado este contrato de mandato, la arrienda directamente, pero, al efectuar la

entrega, se encuentra con que la agencia comisionada ya había alquilado y entregado
a un tercero. Existe error de buena fe, pero una conducta negligente, la cual conlleva
responsabilidad para el arrendador.

Pero para que el arrendatario pueda ponerle fin al contrato, unilateralmente, se

requiere la concurrencia de las circunstancias previstas en el inc. 2o del Art. 1.984, el
cual expresa:

“ Si por el retardo se disminuyere notoriamente para el arrendatario la utilidad del

contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias
que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedando a salvo
la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza
mayor o caso fortuito”.

11.1.2. — Si la mora o retardo en la entrega se debe a fuerza m ayor o caso

fortuito, no habrá lugar a la responsabilidad indemnizatoria allí enunciada, pero si al
derecho de desistir del contrato, pues ha desaparecido la causa o razón que tuvo el
arrendatario para contratar, o porque durante la mora la cosa alquilada sufrió daños
considerables que no permiten su aprovechamiento.

Es pertinente anotar que el Art. 1.983 del C.C. alude al evento de im posibilidad de
entrega y el Art. 1.984 al caso de que, si ser imposible la entrega, el arrendador se
constituye en mora en efectuarla.

El Art. 1.985 del C.C. consigna para el arrendador de m antener la cosa arrendada
en buen estado, esto es, hacer durante el arriendo las reparaciones necesarias, a
excepción de las locativas, las cuales corresponden al arrendatario, so pena de que
éste obtenga la terminación del contrato. Si la existencia del vicio se pone de manifiesto
antes de la iniciación del contrato, cabrá la resolución del mismo o la exigencia de
indemnización de peijuicios (Arts 1.990 y 1.991 del C.C.).- Pero si el arrendatario
contrató a sabiendas del vicio y el arrendador no se obligó a sanearlo, o si tal vicio no
podía ignorarlo aquél sin grave negligencia de su parte, no será pertinente no será
pertinente dicha acción indemnizatoria. (Art. 1.992 C.C.).

Como puede deducirse de los contextos precedentes, habría sido mas lógico omitir
obligaciones de la naturaleza antes mencionadas, ante la claridad y precisión de nuestro
estatuto sustantivo, cuya vigencia persiste. Y si lo que el legislador pretende es impedir
la celebración de contratos de arrendamiento sobre inmuebles que se encuentran en
mal estado de seguridad e higiene, está arrojando por la borda el principio regulador de
la libertad contractual y complicando la solución de la de la problemática habitacional
para las capas empobrecidas de las ciudades.
 C o n tr a to de Arrendam iento Habitacional 45

8.2. M a n te n e r e n e l in m u e b le , lo s se rv ic io s, c o sa s y u so s c o n e x o s y
a d ic io n a le s e n b u e n e sta d o d e se rv ir p a r a e l f i n c o n v e n id o e n el
co n tra to , d u r a n te e l té r m in o d e su vig e n c ia
Si se trata de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de
mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, seguridad y sanidad, las zonas
o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones
necesarias, cuando no sean atribuidas a los arrendatarios, y de garan tizar el
mantenimiento del orden interno de la vivienda.

Esta obligación no es más que una reiteración de lo que aparece consignado y

debidamente reglamentado en los Arts 1.986,1.987,1988 del C.C.

11.2.1..- La existencia del vicio, anterior al contrato, determina su terminación e

indemnización.

11.2.2.-- Si el vicio era conocido por el arrendatario, o no podía ignorarlo sin grave
negligencia de su parte, no surge la obligación de saneamiento (Art. 1992 C.C.).

Precisa anotar que cuando el arrendador ha exigido a su arrendatario la prestación

de garantías o fianzas, con el fin de garantizar a la empresa prestataria de los servicios
públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes, podrá abstenerse de
cumplir con esta obligación de entrega del bien arrendado hasta la fecha en que se
haga entrega de tales garantías. Y si el arrendatario no cumple esta obligación dentro
de los quince (15) días siguientes a la celebración del contrato, el arrendador podrá
dar por terminado, de pleno derecho, el contrato de arrendamiento.

8.3. S u m in is tr a r ta n to a l a rre n d a ta rio c o m o a l c o d e u d o r co p ia d e l

c o n tra to
El arrendador debe sum inistrar copia del contrato de arrendamiento, cuando éste
conste por escrito, con las firmas originales de quienes lo suscriben. Esta obligación
deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez días, contados a partir de la fecha
de celebración del contrato, so pena de una sanción equivalente al valor de tres
mensualidades, a petición de parte (Parágrafo, Art. 8).

Las autoridades administrativas a que alude el Art. 32 de la ley, Alcalde M ayor de

Bogotá, G obernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, y A lcaldes
Municipales de los demás entes territoriales de la República, tienen facultades para
conocer de las controversias surgidas por violación de esta obligación. (No 1, Art. 33).

8.4. S u m in is tr a r a l a rr e n d a ta rio u n a copia d e la p a r te n o rm a tiv a d e l

re g la m en to d e la p r o p ie d a d h o rizo n ta l, c u a n d o e l co n tra to se re fie re
a in m u e b le s u rb a n o s d e stin a d o s a vivienda, so m etid o s a este ré g im e n
Ello es concordante con el No 4 del Art. 9 que exige al inquilino cumplir tales
normas, pues su violación es una de las causales que determinan la exigibilidad de
46 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb l e y de R egulació n d e la R enta [

restitución del bien arrendado, según lo expresa el numeral 6 del Art. 22.- Se pretende,
por tanto, que el arrendatario conozca las obligaciones y prohibiciones establecidas
para los usuarios de los bienes sometidos a este régimen de propiedad horizontal, para
evitar que pueda producirse una violación de las mismas por desconocimiento de
ellas.

8 .5.- E x p e d ir c o m p ro b a n te d e p a g o de la renta, en el cual conste la fecha de

su expedición, cuantía de lo pagado y el período al cual corresponde.- En caso de
renuencia para su expedición y entrega, se podrá solicitar la intervención de las
autoridades administrativas antes enunciadas (Art. 11)

De conformidad con el numeral 6 del Art. 34 de la ley 820 de 2.003, la autoridad

competente puede imponer al arrendador que incumpla con esta obligación, esté
sometido o nó a matrícula, multas hasta por cien salarios mínimos legales mensuales
vigentes, mediante resolución motivada. (No 4, art. 34).

8.6.-Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo n ,

Título XXVI, Libro 4o del C.C., entre ellas, librar al arrendatario de toda turbación
o embarazo en el goce del bien arrendado

En desarrollo del contrato pueden presentarse acontecimientos que afectan el

equilibrio contractual, como cuando se reduce cuantitativamente el bien arrendado,
con la consiguiente disminución del goce del mismo.

Es preciso establecer si las perturbaciones provienen del arrendador o de terceros:

8.6.1..-Perturbaciones provenientes del arrendador. - Si se parte de la base

de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, el arrendador es el primer obligado
a abstenerse de actos perturbadores en el goce del bien alquilado. Por ello, el Art.
1.986, inciso primero, del C.C., dispone:

“El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda

perturbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar
la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos que puedan
turbarle o embarazarle el goce de ella”.

A sí que si el arrendador pretender realizar obras que no constituyen reparaciones

indispensables, deberá obtener autorización de su inquilino. Pero si la no-ejecución
causa grave peijuicio al arrendador, el arrendatario debe soportarlas, con derecho a
que se le rebaje la renta, según lo indicado en el inc. 3° de la citada norma.

Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden, sin grave inconveniente,

diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando lo priven del goce de
una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el
precio o renta, en proporción a la parte en que fuere privado.
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 47

Aliora bien, si las obrar urgentes embarazan el goce de la cosa alquilada, en forma
tal que el arrendatario ya no puede sacar provecho del contrato, éste puede ponerle
fin y exigir indemnización de perjuicios, dentro de las condiciones del inciso 3o de la
misma norma.

Y si estas reparaciones recaen sobre una parte tan considerable de la cosa que el
resto no aparezca suficiente para el objeto que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario
dar por terminado el contrato. El arrendatario tendrá, además, derecho p ara que se le
abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieron de causa que existía al tiempo
del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era para el
arrendador, o era tal que éste tuviere antecedentes para temerla, o debiese por su
profesión conocerla.

8.6.2.- Perturbaciones provienen de terceros, precisa .- Ellas pueden ser de

hecho o de derecho.

8.6.2.1. - Existen perturbaciones de hecho, según el inciso I o del Art. 1.988,

cuando el arrendatario es perturbado en el goce de la cosa arrendada por vías de
hecho de terceros, que no pretenden derecho sobre ella. Se trata de sim ples atentados,
no fundamentados en ningún pretendido derecho, ante los cuales el arrendatario tiene
personería para hacerlas cesar y exigir la reparación por el daño causado. (1.988, inc.
lo.C .C .).-

8.6.2.2.— Si la perturbación o molestia proviene de terceros que demuestran

algún derecho sobre la cosa arrendada, precisa diferenciar si el tercero justifica su
derecho por causa anterior al contrato, o por causas posteriores al m ism o.

a. Si el tercero justifica algún derecho por causa anterior al contrato, podrá el

arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o ren ta para el
tiempo restante (inciso 2o).

b. Si el arrendatario como consecuencia de los derechos justificados p o r el tercero

se viere privado de una parte del bien arrendado, que hace presum ir que sin esa
parte no habría contratado, podrá exigir la terminación del contrato y, además,
pedir la indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el
tercero fue o debía ser conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no
por el arrendatario, o siendo conocida por éste, intervino estipulación especial de
saneamiento con respecto a ella (incisos 3o y 4o).

c. Si la causa del derecho del tercero no era conocida del arrendador a l tiempo del
contrato, la obligación de indemnización que le cabe a éste queda restringida al
daño emergente, es decir, no será obligado a abonar el lucro cesante (inciso 5o).

El arrendatario carece de legitimación para afrontar pretensiones de terceros sobre

dominio o sobre derechos reales en el inmueble arrendado, pues es só lo un mero
tenedor beneficiario de éste en ejercicio de un derecho personal. P o t ello, es e!
48 C ontrato de A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estitución oe In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta |

arrendador quien debe afrontar el debate, defenderse de las pretensiones del tercero
(Art. 1.989 del C.C.).

Ahora bien, es cierto que la acción del tercero no puede iniciarse contra el
arrendatario, pero ello no quiere decir que a éste no le incum ba obligación alguna
frente a la perturbación o embarazo causado, pues debe comunicarle el hecho al
arrendador, so pena de que su omisión o retardo culposo de tal notificación le haga
responsable de los perjuicios causados.

9. Obligaciones del arrendatario

El Art. 9 transcribe el contenido del Art. 12 de la ley 56 de 1.985, anexando como
nuevo numeral la obligación de “pagar a tiempo los servicios, cosas y usos conexos y
adicionales, así como las expensas comunes, en los casos en que haya lugar, de
conformidad con lo establecido en el contrato”.-Además, suprime del numeral primero
la forma como debe proceder el arrendatario en el evento de que el arrendador rehúse
recibir el canon de arrendamiento, por considerar que se trata de un aspecto que debía
estar consagrado en el artículo subsiguiente.

De conformidad con dicha norm a son obligaciones del arrendatario:

9. /. P a g a r e l p re c io d e l a rr e n d a m ie n to d e n tro d e l té r m in o p a c ta d o en el
contrato , en el in m u e b le a rren d a d o o en e l lu g a r c o n v en id o .-(1 .9 )
Esto quiere decir que el pago de la renta debe efectuarse en el mismo bien arrendado,
salvo que las partes estipulen en el respectivo contrato otro lugar diferente para hacerlo.
De manera que en el arrendador va a recaer la prueba sobre la exigibilidad del pago
de la renta en el inmueble alquilado, cuando no se ha pactado otro lugar para que ello
ocurra, pues al inquilino no puede considerársele en mora en el pago de la renta
cuando aquél se abstuvo de presentarse a exigir el importe de la misma.- En otros
términos, si se ha determinado como 1ugar para efectuar el pago el de la ubicación
del bien arrendado y el arrendador no se presenta a recibir, el inquilino no podrá ser
tildado de moroso, mientras el arrendador no pruebe que ha requerido a su arrendatario
para el pago.

Si el arrendador se niega a recibir la renta que se le ofrece, el arrendatario debe

recurrir al pago por consignación bancaria, en los establecimientos autorizados por el
Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble. Pero debe entenderse que el
Art. 10 se refiere a la consignación cuando el arrendador rehúsa a recibir, no cuando
se limita a no presentarse a exigir el pago.-

Cuando es pertinente consignar la renta en una de las entidades bancarias autorizadas

por el gobierno, para que ello tenga mérito liberatorio se requiere:

a . Que la consignación se haya producido ante la negativa del arrendador a recibir el

pago del “precio en las condiciones y en el lugar acordados” .
| _________________________C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 49

j' i*
b. Que dicha consignación se haga en las oficinas de bancos oficiales o instituciones
autorizadas por decreto 1.816 de 1.990, esto es, en el Banco Agrario del lugar de
ubicación del inmueble, o en la Institución de Crédito que llegare a determ inar el
Gobierno.

Cuando en el lugar de ubicación del bien arrendado no existe entidad autorizada

por el Gobierno Nacional, el pago se hará en el lugar más cercano en donde exista
dicha Entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.

c. Que la consignación se efectúe dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.

d. Que la consignación se realice a favor del arrendador o de la persona que legalmente

lo represente.

e . La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realiza

dos (2) duplicados del título, uno con destino al arrendador y el otro para el
arrendatario. En él se indicará la causa de la consignación, el nombre del arrendatario,
la dirección precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador
o de su representante, según el caso.

f. Que se dé aviso de la consignación al arrendador por com unicación postal,

acompañada del título respectivo, dentro de un término no mayor de cinco (5) días,
contados a partir de la fecha de la consignación.

Para este efecto la empresa postal debe sellar y cotejar los documentos rem itidos,
con el objeto de poder probar que el contenido del sobre es el que corresponde. El
incumplimiento de esta obligación determinará para dicha empresa de servicio postal
autorizado las sanciones a que hubiere lugar, que en la actualidad son las previstas en
el decreto 229 de 1.995.

El Tribunal Superior de Bogotá, en forma equivocada, ha sostenido que para que el

arrendatano pueda acudir al pago por consignación bancaria se requiere que proceda
negativa del arrendador a recibir, circunstancia que debe demostrarse en el proceso,
so pena de considerarse que el pago no se ha efectuado.-

E1 pago por consignación procede, como se dijo, cuando el arrendador se niega a

recibir, pero se hace para pagar, no para evitar la mora. No puede existir mora del
arrendatano cuando el arrendador se ha negado a recibir. El pago forzado se impone,
no tiene por objeto combatir la mora, sino extinguir la obligación. Se puede estar en
mora sin haber pagado, pero no se puede afirmar que se esté en mora después de
haber pagado. Por ello el Art. T del decreto 2813 de 1.978 expresaba que "para los
efectos ju d icia les a que haya lu gar se considerará que el p a g o ha quedado
plenam ente demostrado cuando el interesado presente el recibo de consignación,
efectuada en la form a indicada en los artículos anteriores, ju n to con la copia
del aviso dado al arrendador”. Aspecto que ratifica el parágrafo 2 del Artículo 2o
50 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta J

del decreto 1816 de 1.990 (derogado por el Art. 43 de la ley 820 de 2.003), cuando
expresaba: ’’S e considera que el pago queda plenam ente dem ostrado cuando el
interesado presente el recibo de la consignación efectuada en la form a indicada
anteriormente, ju n to con la copia certificada del aviso dado al arrendador”-

En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora de cumplir lo

pactado, mientras el otro no cumpla, por su parte, o no se allane a cumplir, en la forma
y términos debidos (Art. 1.609 del C.C.). Si el arrendador se niega a recibir, el
arrendatario no está facultado para obligarlo a ello. Si no-paga porque el acreedor se
niega a recibir, mal puede éste acusarlo de tardanza, de mala fe en el pago. No debe
perderse de vista que los contratos deben ejecutarse de buena fe y, por consiguiente,
obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la obligación o que por ley pertenecen a ella.. Exprésese o no en el
documento de arriendo, es indudable que el arrendador está obligado a recibir el pago
de la renta por el lapso convenido en el contrato y si no la recibe, a pesar de haber sido
ofrecida en este espacio contractual, no es justo que se acuse de mora al inquilino.

Casi todos los expositores, Alexandri y Somamva, Planiol y Ripert, Arturo Valencia
Zea, Alvaro Pérez Vives, entre otros, señalan que “el deudor que ofrece el pago
para evitar la mora, para que le sea aplicable el p rin cipio de excepción que
consagra el A r t 1.609”, no tiene p o r qué ser inculpado de ella con el pretexto de
que debió realizar la consignación, a sabiendas de que ésta no tiene por objeto combatir
la mora sino extinguir la obligación, es decir, cesar de deber.

Se define la mora del deudor como “retraso en el cum plim iento de la prestación,
contraria a derecho p o r una causa imputable a aqu él”. Si el arrendador se niega
a recibir los pagos que trata de hacerle el arrendatario, quebrantan un derecho cierto
de éste y de su conducta desleal no puede derivar situaciones beneficiosas a sus
pretensiones. De ahí que sea necesario analizar el motivo o causa de la insatisfacción
de la respectiva obligación, pues, de no ser así, se caería en extremos inacogibles, que
conducirían al desconocimiento de la igualdad y el equilibrio contractuales.

El pago por consignación es indispensable para el cumplimiento de la obligación,

pero no para establecer el allanamiento del deudor a cumplirla, porque una cosa es el
cumplimiento y otra el allanamiento a él. Por ello se dice que la oferta basta para
impedir la mora, pero no para extinguir la obligación.

El decreto 1.943 de 1.956 sobre el cual se estructuraron las normas que sobre el
particular consagró el derecho 2.813 de 1.978, y que, a su vez, se trasladaron a la ley
820 de 2.003, expresó en su parte normativa, como su fundamento:

Es frecuente el caso de que los arrendadores, so pretexto de hacer incurrir en

m ora a los arrendatarios, se abstienen de recib ir los cánones que realm ente
corresponden...” para concluir en su Art. 1 que se autoriza a éstos para consignar en
el Banco de la República, hoy en el Banco Agrario u otras entidades, los respectivos
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 51

valores, con el lleno de ciertas formalidades, sin perjuicio del procedimiento ordinario
que consagra la legislación adjetiva. Este decreto consagró, por tanto, en su letra y en
su finalidad, una opción discrecional para los arrendatarios

Precisa señalar que la ley 820 de julio 10 de 2.003 se limitó a recoger en un cuerpo
normativo las disposiciones vigentes en los decretos 2813 de 1.978 y 1816 de 1.990
sobre esta materia, con pequeñas modificaciones de forma, siempre dentro del criterio
de darle validez al pago efectuado por consignación, sobre el supuesto que el arrendador
se niegue a recibir el importe del mismo. De m anera que esta norma es una simple
recopilación legal, mejor estructurada, de lo existente en dichos decretos, con la novedad
de consagrar la utilización del servicio postal autorizado por el M inisterio de
Comunicaciones (servicio de correo y mensajería especializada) para la remisión de
la comunicación por medio de la cual se da aviso al arrendador de la consignación,
junto con el duplicado del título correspondiente. Innovación acorde con las últimas
tendencias legislativas, como ocurre con la reciente ley 794 de 2.003, “p o r m edio de
la cual se m o d ifica el código de P ro ced im ien to Civil, se regula en proceso
ejecutivo y se dictan otras disposiciones”- Tradicionalm ente, la rem isión de la
comunicación y del duplicado del título al arrendador se debía efectuar por correo
certific a d o , se rv ic io m o n o p o lizad o p o r A d p o stal. L a ex p resió n “c o rre o ” ,
tradicionalmente utilizada, circunscribe las remisiones al “servicio de correo”, que no
es mas que una de las dos modalidades a través de las cuales se dispensa el servicio
postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones.

Por consiguiente, las apreciaciones que se han venido sustentando continúan teniendo
vigencia frente a la nueva normatividad legal. El hecho de que los arrendatarios no
acudan a la consignación autorizada es algo que por sí carece de consecuencias en su
contra. En parte alguna se dijo que por el solo hecho de no consignar el arrendatario
se constituirá en mora, o que tal consignación sea el único medio para que éste pudiera
exonerarse de tal situación jurídica.

La Corte Suprema de Justicia, en fallo de marzo 23 de 1.943, que aparece en el T.

IV, pag. 71, explica y acoge con deslumbrante luminosidad esta situación:

“Es inaceptable la tesis de que para que pueda oponerse eficazm ente la
excepción de contrato no cumplido, se requiere que el excepcionante haya
cum plido o se allane a cum plir p o r su p a rte las obligaciones q u e le
corresponden. Este principio asi expresado, en form a absoluta, es la negación
jurídica de la excepción non adimplenti contractus, reconocida por el A rt
1.609 del C. C. y con la cual el resultado que precisamente se busca que es que
cada uno de los contratantes pueda negarse a ejecutar sus pretensiones mientras
no reciba la respectiva contraprestación, para llegar de esta suerte a obtener
que la convención se ejecute. El pago por consignación es indispensable
para el cumplimiento de la obligación, pero no para establecer el allanamiento
del deudor a cumplirla
52 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e so d e R estitución de In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta J

Es pertinente anotar que para que el pago por consignación tenga valor liberatorio
debe ajustarse a las formalidades consignada en el referido Art. 10 y las cuales se
concretaron inicialmente, dado que el numeral 5 de esta disposición señala tajantemente
que "el incum plimiento de lo previsto en ella hará incurrir al arrendatario en
mora en el pago del canon de arrendam iento”.- No puede olvidarse que este pago
por consignación es un m ecanism o para proteger a los arrendatarios de ciertas
conductas ilícitas de los arrendadores, al pretender colocar a aquéllos en mora en el
cumplimiento de su obligación de pagar la renta y así facilitar, en esta forma, la
terminación del contrato. Por ello, para que este mecanismo tenga validez, debe aj ustarse
a los mecanismos y exigibilidades ya enunciadas.

Es del caso poner de presente que el numeral 7 de esta norma - Art. 10 - señala
que “las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo
estipulado, mediante la consignación de que trata este artículo, rem itida por vía postal
autorizada o entregada directamente al arrendador, a elección del arrendatario” -
De manera que la primera consignación, ante la renuencia del arrendador a recibir,
deberá efectuarse en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de
ubicación del inmueble, dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento
d el p lazo o p erío d o p a cta d o en el co n tra to de a rr e n d a m ie n to ”, p ero las
consignaciones subsiguientes, si bien deben efectuarse necesariam ente dentro del
plazo contractualmente pactado, pueden entregarse directamente al arrendador, sin
necesidad de utilizar la via postal..

Dentro del contexto literal de la disposición que se viene comentando, si las partes
pactaron en el contrato de arrendamiento que la renta se cancelaría dentro de los
cinco primeros días del mes, el arrendatario podrá efectuar válidamente su pago, ante
la renuencia del arrendador a recibir, mediante consignación en las entidades de crédito
facultadas por el Gobierno Nacional, dentro de los cinco días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo acordado, cuando de la primera consignación se trata, pues las
posteriores a ella deben efectuarse dentro de los cinco primeros días del mes, para
que dicho pago tenga alcance liberatorio, si nos atenemos al tenor literal de la norma..

Es oportuno señalar que desde la expedición del decreto 1.943 de 1.956 se facultó
al arrendatario para que, en los casos en que el arrendador se negare a recibir el pago
de la renta que legalmente le correspondiere, procediera a consignarlo en las oficinas
del Bamco de la República (posteriormente en el Banco Popular) del lugar de ubicación
del inmueble arrendado o se hubiere pactado el pago, sin hacer distinción para ello a la
naturaleza de la relación tenencial. - El decreto 63 de 1.977, sin hacer distinción entre
las diferentes modalidades del contrato, reprodujo la misma normad vidad precedente.—
El decreto 2813 de 1.978 prorrogó la vigencia del decreto 63 de 1.977, pero sólo con
respecto a la congelación de arrendamientos en áreas urbanas, pues con relación a la
consignación extrajudicial para el pago de la renta hizo una regulación más precias y
detallada (Ars 4 ,5 ,6 y 7).- Ello quiere decir que este último decreto subrogó el Art. 19
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 53

del decreto 63 de 1.977, máxime que consagró de manera expresa en su Art. 10 la

derogatoria de todas las disposiciones que le fueren contrarias.— Finalmente, el decreto
2813 de 1.978 aparece derogado expresamente por el Art. 43 de la ley 820 de 2.003.

Lo precedente quiere d ecir que este m ecanism o de pago por consignación

extrajudicial a través de la entidades bancadas legalmente autorizadas para ello, no
está consagrado para los contratos de arrendamiento diferentes al habitacional urbano,
salvo que se acepte la analogía, como criterio orientador de la materia.

12.1.2.-. E l pago debe hacerse en el térm in o estip u lad o.- Es frecu en te

encontrar cláusulas contractuales en donde se estipula el pago anticipado de la renta,
dentro de los tres o cinco primeros días del período. Vencidos los tres o cinco días del
ejemplo, sin pago, se acude a la demanda de lanzamiento del inquilino, presuntamente
moroso, sin parar en mientes que son varios los preceptos legales que exigen la mora
de un período entero. Hasta tanto se complete un período entero, el arrendatario se
encontrará dentro del simple retardo, pero no en mora. Ello es consecuente con el Art.
1.524 del C.C. y los principios generales de la causalidad de las obligaciones, que
enseñan que no puede haber obligación sin causa real y lícita, entendiéndose por
causa “el motivo que induce al acto o contrato” y que en “los contratos bilaterales la
obligación de una parte es la causa de la obligación de la otra”.

La obligación que tiene el arrendatario de pagar el precio convenido está

condicionado a que el arrendador le permita el uso y goce pacífico de la cosa arrendada
Así que mientras ésta no haya prestado el servicio a que fue destinado, la obligación
de pagar el precio carece de causa. Es evidente que para que pueda pedirse la
terminación del contrato se requiere, por una parte, que uno de los contratantes no
haya cumplido su obligación por su culpa, y, por la otra, que el otro contratante haya
cumplido la suya. En otros términos, para que la acción prospere es indispensable que
uno de los contratantes esté en mora y el otro haya cumplido su obligación correlativa.
Si no es así, aquél no está en mora, en virtud de lo dispuesto por el Art. 1609 del C.C.

9.2. C u id a r e l in m u e b le y la s co sa s recib id a s e n a rre n d a m ie n to

En caso de daños o deterioros distintos de los derivados del uso normal o de la

acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa,
efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias
(Art. 9.No 2)

Por tanto, corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones imputables al mal

uso que él, sus dependientes o usuarios, hicieren de los bienes entregados en
arrendamiento. Norma esta trasladada textualmente de la ley 56 de 1.985 (N o 3, Art.
12) establece una obligación de conservación del bien arrendado, lo que implica para
el arrendatario efectuar las reparaciones locativas que se hagan necesarias durante el
desarrollo del contrato.
54 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so o e R estitución o e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

El arrendatario se obliga a efectuar las reparaciones locativas, establece el Art.

1.998 del C.C. Y se entiende por reparaciones locativas las que según la costumbre
del pais son de cargo del arrendatario y, en general, aquellos deterioros que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario, o de sus dependientes, tales
como descalabros de paredes o cercas, albaftales y acequias, rotura de cristales, etc.

Esta obligación, como puede verse, no era necesario consignarlo en la nueva ley,
pues ella no es más que una reiteración de los principios generales consignados en los
Arts 1.997 y 1.998 del Código Civil.

9.3. P a g a r a tie m p o lo s servicios, c o sa s o u so s c o n e x o s y a d icio n a les, a s í

c o m o la s e x p e n sa s c o m u n e s, e n lo s ca so s en q u e h a y a lugar, d e
c o n fo r m id a d con lo p a c ta d o
Esta obligación se complementa con la exigencia de prestación de garantías o
cauciones a favor de las empresas prestatarias de los servicios públicos domiciliarios
que les asegure el pago de las facturas correspondientes, cuando el arrendador así lo
exigiere al momento de la celebración del contrato.

De conformidad con el Art. 15 d é la ley 820 de ju lio 10 de 2.003, si un inmueble se

entrega en arrendamiento, bien en forma verbal o por escrito, y el pago de los servicios
públicos corresponden al arrendatario, el arrendador podrá exigir a éste, al momento
de la celebración del contrato, la prestación de garantías, fianzas o depósitos, en cuantía
que no podrá exceder al valor de los servicios públicos correspondientes a cargo fijo,
cargo por aportes de conexión y cargos por unidades de consumo, con el fin de asegurar
a la em presa o em presa p re stata rias de los m ism os el p ago de las facturas
correspondientes.

Esta obligación, de conformidad con la terminología del legislador, surge si el

arrendador la exigiere al momento de la celebración del contrato y su cuantía se
establecerá por el prom edio de facturación de los tres (3) últim os períodos de
facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).— El arrendador podrá
abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta
tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. Y
podrá darlo por terminado, de pleno derecho, si el arrendatario no cumple con esta
obligación dentro de un plazo de quince (15) dias hábiles, contados a partir de la
celebración del contrato.

Se pretende con esta norma exonerar al propietario del inmueble arrendado de la

solidaridad que se había establecido con el arrendatario, respecto del pago de las
obligaciones adquiridas con las entidades prestadoras de los servicios públicos
domiciliarios. Por ello se establece que prestadas las garantías o depósitos exigidos, el
arrendador denunciará ante la respectiva em presa la existencia del contrato de
arrendamiento y le remitirá la garantía o depósitos constituidos. A partir de entonces el
inmueble dejará de estar afecto al pago de tales servicios.
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o H abitacional 55

Notificada la empresa prestataria de los servicios públicos domiciliarios, dentro de

los términos antes señalados, la responsabilidad sobre el pago de los m ism os recaerá
única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la em presa podrá
hacer efectivas las garantías o depósitos constituidos, y si éstos no fueren suficientes.
Podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.

Es pertinente anotar que esta norm a sólo entró a regir el 10 de julio de 2.004, dado
que la norma así lo dispuso

En cada vencimiento del contrato debe actualizarse la garantía, so pena de que

se dé por term inado el contrato.

Esta obligación es potestativa del arrendador, pues el numeral Io emplea el

término “podrá” el arrendador exigir al arrendatario dicha prestación Y más adelante:”el
arrendador deberá informar al arrendatario el monto y la fecha de efectividad, por vía
postal”

Se autoriza que la garantía se otorgue como depósito en dinero, alterando

con ello el contenido del Art. 16, que prohíbe los depósitos en dinero y cauciones
reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que haya d e asumir el
arrendatario.

9.4. C u m p lir la s n o r m a s d e l re g la m e n to d e c o p ro p ied a d

So pena de dar por terminado el contrato (No 6, art. 22). - En caso d e vivienda
compartida y de pensión, el arrendatario está obligado, además, a cuidar las zonas y
servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones
necesarias, cuando sean atribuibles a su culpa o, a la de sus dependientes.

Esta obligación, en relación con las viviendas compartidas y pensiones, es reiterada

en el Art. 13, al señalar que será de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el
reglamento que sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno expida el
gobierno nacional, y el de las normas complementarias que adopte la respectiva
asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los códigos de policía.

9.5. R e s titu ir e l in m u e b le
En el estado en que lo recibió para la fecha de terminación del contrato.- (Art.
2.005 C.C.)

Reiteradamente hemos anotado que el arrendatario es un mero tenedor de lo

entregado por el arrendador.

Al finalizar el vínculo contractual el arrendatario está obligado a restituir lo alquilado

en el estado en que le fue entregado, tomando en consideración el deterioro causado
por el uso y goce legítimos (Art. 2005).
56 C ontrato de A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

Es importante precisar en el contrato el estado en que se entrega el inmueble al

arrendatario, para evitar situaciones conflictivas posteriores, empero que en el inciso
4o del comentado artículo se expresa “sí no constare el estado en que fu e entregado,
se entenderá haberlo recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe
lo contrario”.

Al arrendatario, en cuanto a la obligación que adquiere de restitución del bien

arrendado, le es aplicable el Art. 1.730 del C.C., según el cual “cuando la cosa
perece en poder del deudor se presum e que ha sido p o r el hecho o culpa su ya ”-
Asi que si el bien se destruye en un incendio, por ejemplo, o se menoscaba o deteriora,
el legislador entra a considerar que ello ha ocurrido por culpa del inquilino. Para
exonerarse de toda responsabilidad, frente a su arrendador, debe demostrar que la
pérdida o deterioro no sobrevino por su culpa, ni por hechos culposos de sus huéspedes,
dependientes o sub-arrendatarios.

La restitución se efectuará desocupando enteramente el inmueble y poniéndolo a

disposición del arrendador, entregándole las llaves, si las tuviere (Art. 2.006 C.C.) Y
ello debe ocurrir a la terminación del contrato por cualquiera de las causales que el
legislador consagra. Empero, precisa señalar que la terminación del contrato no genera
automáticamente la mora del arrendatario. Su constitución en mora exige requerimiento
de restitución. Así lo expresa textualmente el Art. 2.007 del C. Civil: "’’Para que el
arren datario sea co n stitu ido en m ora de restitu ir la cosa arrendada, será
necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio;
y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcim iento de los
perjuicios de la m o ra y a los demás que contra él competa como injusto detentor”.

9.6. N o ced er e l g o c e d e l b ie n a rren d a d o , n i d a rlo en a rre n d a m ie n to , n i

c a m b ia r su d e stin a ció n

10. Causales de Terminación del Contrato

por parte del arrendador. - Art. 22.-
En el Art. 22 de la ley 820 de julio 10 de 2.003 se refunden en una sola norma las
causales de terminación del contrato de arrendamiento, por parte del arrendador,
indicadas en los Arts 16 y 18 de la ley 56 de 1.887, terminando con ello la discusión
doctrinal sobre las causales que requerían una declaración judicial de terminación del
contrato y las que sólo requerían la exigibilidad del inmueble, por considerarse terminado
el contrato de pleno derecho. En otros términos, se afirmaba que cuando el arrendador
aducía una de las causales del Art. 16, debía solicitar la terminación del contrato y
consecuencialmente la entrega del bien, pero si la causal planteada era una de las
consignadas en el Art. 18, le bastaba requerir la entrega, por cuanto el contrato estaba
finalizado de pleno derecho. En esta forma se entiende que cuando se produce una de
las causales de terminación del contrato de arrendamiento, cualquiera que ella sea,
 C ontrato d e A r ren d a m ien t o H abítacio nal 57

bastará impetrar la restitución de la cosa arrendada, por cuanto ella es consecuencia

de la finalización del vínculo tenencial.

Así que de conform idad con el Art. 22 son causales para que el arrendador pueda
exigir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

10.1. F a lta d e p a g o d e la ren ta y re a ju ste s d e n tro d e l té r m in o e stip u la d o

en e l c o n tra to

El no pago es un hecho negativo e indefinido, que no exige demostración por quien

lo alega. Si el arrendatario quiere exonerarse de tal imputación, debe acompañar la
prueba de ello. Es obvio que éste puede hacer vale en su favor la presunción de que
trata el Art. 1.628 del C.C., en cuanto establece que con la presentación de tres (3)
recibos de pago, sucesivos, hace presumir el pago de los períodos precedentes.

Este pago puede acreditarse no sólo con los recibos expedidos por el arrendador a
favor del arrendatario, sino, además, mediante las cartas de pago extendidas por
subordinados o mandatarios de aquél, sin que se requiera demostrar la vinculación del
otorgante de los recibos con el arrendador.

10.1.1.- Término para efectuar el pago

Debe efectuarse dentro de los términos estipulados. Así se desprende del num eral
1 del Art. 9, ya comentado, al expresar que “Son obligaciones del arrendatario: I o.-
Pagar el precio del arrendamiento dentro del término estipulado en el contrato,
en el inmueble arrendado o en el lugar convenido”.- Y así lo ratifica el num eral 1
del Art. 10: “Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones
y lugar acordados, se aplicarán las siguientes reglas: E l arrendatario deberá
cu m p lir su s o b lig a cio n e s co n sign an do las re sp e ctiv a s su m a s a fa v o r d el
arrendador en las entidades autorizadas p o r el Gobierno Nacional, en el lugar
de ubicación del inm u eble, dentro de los cinco días hábiles sigu ien tes al
vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendam iento”

Conforme a esta norm a es frecuente encontrar cláusulas contractuales en donde

se estipula el pago anticipado de la renta, dentro de los tres o cinco primeros días del
período. Vencidos estos términos sin pago, se acude a la demanda de lanzamiento del
inquilino, presuntamente moroso, sin parar en mientes que son varios los preceptos
legales que exigen la mora de un período entero, como quedó ampliamente reseñado
al hablar de la obligación del arrendatario en este aspecto. Hasta tanto se complete
éste, el arrendatario se encuentra dentro del simple retardo, pero no en mora. Ello es
consecuente con el Art. 1.524 del C.C. y los principios generales de la causa de las
obligaciones, que enseña que no puede haber obligación sin una causa lícita y real,
entendiéndose por causa el “motivo que induce al acto o contrato” y que en los
contratos bilaterales la obligación de una parte es la causa de la obligación de la otra.
58 C ontrato o e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n re In m u eble y d e R egu la c ió n o e la R enta |

La obligación que tiene el arrendatario de pagar el p recio convenido está

condicionado a que el arrendador le permita el goce pacifico de la cosa arrendada. Así
que mientras ésta no haya prestado el servicio a que fue destinada, la obligación de
pagar el precio carece de causa. Si, en tales condiciones, el arrendador plantea la
term inación del contrato de arren d am ien to , el arren d a tario p o d rá enervarla
estableciendo que su obligación no es exigible, por cuanto aquél no ha cumplido con la
suya, esto es, permitirle el uso efectivo de la cosa dada en arrendamiento por el
periodo reclamado. Es evidente que para que pueda pedirse la term inación del un
contrato se requiere, por una parte, que uno de los contratantes no haya cumplido su
obligación por su culpa y, por la otra, que el otro contratante haya cumplido la suya. En
otros términos, para que la acción prospere es indispensable que uno de los contratantes
esté en mora y el otro haya cumplido su obligación correlativa. Si no es así, aquél no
está en mora, en virtud de lo dispuesto por el Art. 1.609 del C.C.

De lo dicho se colige que sólo cuando se ha producido la falta de pago de un

período entero en la renta, es posible concretar la terminación del contrato, pues
estipulaciones de las partes que controvierten esta norma carecen de valor, a mi modo
de ver. Si bien es cierto que se han presentado puntos de vista opuestos, con base en
el principio de la autonomía de la voluntad, ello implica desconocimiento de las normas
sustantivas y de los principios general de derecho, someramente analizados.

Estos principios jurídicos reguladores de las obligaciones subsisten, no obstante

que las normas transcritas establecen como causal para exigir la terminación del
Gontrato la no cancelación por parte del arrendatario de los cánones y reajustes dentro
del término estipulado, pues si bien se pretendió crear puntos de vista divergentes
sobre este particular, ellas no pueden analizarse sino dentro del contexto general de la
institución jurídica precedente. .

10.1.2. Alteración de la forma de pago en el desarrollo del contrato

Siendo el contrato de arrendamiento esencialmente consensual, lo estipulado por

escrito puede mutarse verbalmente, máxime que en nuestra legislación opera el elemento
subjetivo en la interpretación de los contratos, al señalar que vale más la intención de
los contratantes que el tenor literal del documento que lo contiene (1.618).- Así que si
el arrendatario, en forma periódica, paga la renta por m esadas vencidas, con el
asentimiento tácito del arrendador, puede afirmarse que se alteró el contenido de lo
consignado por escrito, que establecía pagos anticipados de dicha renta.

10.1.3.- Alteración de la cuantía del precio en el desarrollo del contrato-

igual apreciación se hace sobre la posibilidad de alterar el monto de la renta en el
término del contrato, siempre que no se viole el límite que el legislador señala.

10.1.4.- Renuncia de los requerim ientos de pago. -C o n anterioridad a la

vigencia de la ley 820 de 2.003 se exigía como requisito para la constitución en mora
del arrendatario, los requerimientos a que aludían los Arts 2.035 del C.C. y 424 del C.
 C ontrato d e A r ren d a m ien t o H abita c ió n al 59

de P.C., cuando éste no había renunciado expresamente a ellos. Al derogarse la primera

de dichas normas, desaparece la obligación de requerir al arrendatario por dos ocasiones
y con intervalos de cuatro días entre una y otra, para plantear la acción d e restitución
del bien arrendado, El legislador considera que el inquilino, al celebrar el respectivo
contrato de arrendamiento, entendía cuáles eran sus obligaciones sobre el pago de la
renta y, por ello, no tenía sentido tal exigencia.

Así que a partir de la fecha de la vigencia de la aludida ley, desaparece esta

formalidad procesal, como requisito previo a la admisión de la demanda

10.1.5. Regulación de la renta

El precio será fijado por las partes, sin que pueda exceder del uno por ciento (1 %)
del valor comercial del inmueble o de la parte que de él se da en arriendo. Este valor
comercial será fijado de conformidad con el valor catastral, tomando en consideración
el Art. 18 de la ley 820 de 2.003, que señala: -

“A rt 18.- E l precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en
moneda legal, pero no podrá exceder del uno por ciento (1%) del valor
comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo”

La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder

el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente”.

Esta normatividad corresponde al Art. 9 de la ley 56 de 1.985, eliminando e ella las

referencias que se hacían de la ley 14 de 1.983, dada la improcedencia actual de la
misma.

10.1.6.- Reajuste de la renta.- El precio convenido queda congelado durante los

doce (12) prim eros meses, dados los términos del Art. 20:

“Art. 20.- Cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio,
el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción qu e no
sea superior al cien por cien (100% ) del incremento que haya tenido el índice
de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a
aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el
nuevo canon no exceda lo previsto en el Art. 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento deberá

informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará
efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de
notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser
inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste
de tal canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando fa lta de la
comunicación.

Esta disposición legal que reproduce el Art. 10 de la ley 56 de 1.985, modificado

por el Art. 7 de la ley 242 de 1.995, suprime el parágrafo de dicho A rtículo 10 y lo
60 C ontrato o e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta |

adiciona con la obligación del arrendador de informar al arrendatario sobre el incremento

de la renta y la fecha en que ésta debe entrar a regir. Adición que resulta superflua,
pues así lo venía entendiendo la jurisprudencia y la doctrina, dada la terminología de la
norma que, al emplear el verbo poder en futuro condicional (podrá), im plicaba para el
arrendador la facultad optativa para exigir o no el reajuste del canon de arrendamiento.
Luego el legislador no hizo otra cosa que plasmar lo que ya era expresión conceptual
unánime.

Finalmente, se permite fijar el canon de arrendamiento en cualquier moneda o

divisa extranjera, no obstante, que como se señaló antes, la renta es fija, determinable
de conformidad con el valor asignado por la oficina de catastro m unicipal. Y si es así,
no se entiende la finalidad de esta norma, si el precio tiene que ajustarse al límite
autorizado y, al efectuarse el pago, éste debe hacerse en moneda legal colombiana a
la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que se contrajo la obligación
(Art. 19).

10.1.7.-Situación Jurídica por violación de las normas reguladoras del canon

de arrendamiento.

Qué ocurre cuando se fija un precio superior al señalado en las norm as reguladoras
del canon de arrendamiento?.- Podrá alegarse la nulidad del contrato?.

El legislador no limita los medios de defensas que puede invocar el arrendatario-

demandado. Puede, por tanto, plantear las excepciones que estim e configuradas en
su beneficien.- En general, el m edio procedimental más adecuado para debatir la
nulidad de determinada relación contractual es el proceso ordinario, pero aunque ello
es así, sería una posición equivocada rechazar de plano, en un proceso de restitución
de inmueble, el estudio sobre la legalidad de un vínculo tenencial, a menos de se
quiera dejar de lado el principio tradicional y trascendental de la igualdad de los litigantes..
No se com padece con los m ás elem entales principios ju ríd ico s sustanciales y
procedimentales, desconocer la obligatoriedad del juzgador de calificar la juridicidad
de la acción deducida enjuicio, al resolver el fondo de las pretensiones, si lo alegado
en respaldo de una pretensión del arrendador está o no conform e a los hechos
demostrados por las partes.

Si la cláusula que fija el precio del arrendamiento adolece de legalidad, contradice

disposiciones imperativas vigentes, debe desestimársele eficacia jurídica. Cabe observar
que dentro de la teoría de la nulidad e ineficacia de los actos jurídicos, procede la
desestimación de una cláusula de los mismos, aunque las demás cláusulas no encuentren
igual vicio.

Cuando el contrato atenta contra el orden público y el interés social no es ley para
las partes, ésta no autoriza al deudor al cumplimiento de una prestación ilícita. Como
lo anota el tratadista A rturo Valencia Zea, en su obra Curso de D erecho Civil
Colombiano, “todo deudor al ser competido al cum plim iento de sus obligaciones
 C ontrato d e A r r en d a m ien t o H abitacio n au 61

pu ede esgrim ir la excepción de con trato ilegalm en te celebrado, cuando su

prestación es ilícita” De manera que si en un contrato de arrendamiento se señala
un precio mensual dado, desatendiendo imperativas normas vigentes, ello tiene
consecuencias concretas en el plano jurídico, las cuales no pueden desaparecer por la
sola voluntad de las partes. En tales condiciones es viable calificar la situación dentro
del proceso de tenencia, pues un criterio diverso implicaría dar arbitrariamente eficacia
a actos vedados, a estipulaciones contrarias a la ley.

Se concluye que si la cláusula contractual sobre el precio del bien alquilado

co ntradice d isp o sicio n e s im p erativ as vig en tes, es p ertin en te d esestim arlas,
desconocerles eficacia dentro del proceso, pues, se repite, ello es consecuencia de la
ilegalidad que dicha cláusula conlleva.

Sanciones adm inistrativas

A lo anterior debemos agregar la existencia de sanciones gubernamentales por

violación de las normas reguladoras de la renta.

Ni la ley 56 de 1.985, ni los decretos que la reglamenta, ni la ley 820 de 2.003,

consignaron la devolución de los excedentes de arrendamiento, indebidamente cobrados,
por considerar que se encuentra vigente el Art. 5 del decreto 3209 de diciembre 29 de
1.979, en cuanto establece que “de la devolución de excedentes de que tratan los A rts
15, 16, 17 y 18 del decreto 063 de enero 14 de 1.977, conocerán en la ciudad de
Bogotá, las alcaldías menores, y en segunda instancia el Alcalde Mayor, en el resto del
país las respectivas alcaldías m unicipales y en segunda instancia el correspondiente
Gobernador.- Y las norm as a que se alude son, en lo pertinente, del siguiente tenor:

Art. 15.- Los arrendatarios de bienes raíces urbanos que hubieren pagado un
precio o renta superior al de la congelación de arrendamientos establecida en el decreto
2770 de 1.976 y norm as concordantes, tendrán derecho a la devolución de los
excedentes pagados.- Si la devolución no se hiciere voluntariamente, podrá exigirse
orden expedida por las autoridades contempladas en el Art. 9 del presente decreto.

Art. 16.- Para solicitar la orden de devolución de excedentes, el arrendatario

deberá llenar los siguientes requisitos: 1.- Memorial petitorio, en original y copia, dirigido
a la autoridad competente, en el cual se indique el nombre y dirección del arrendador. -
2.- Probar por los medios legales pertinentes la existencia del contrato de arrendamiento,
el precio pactado y el precio pagado.

A rt. 17.- La autoridad competente notificará al arrendador la solicitud de devolución

de excedentes, dentro de los cinco días siguientes a su presentación, con el fin de que
dentro del término de quince días, éste presente los descargos correspondientes. Si
vencido este término no se hubiere presentado los descargos, se expedirá la providencia
respectiva.
62 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta I

A rt. 18.- Con base en las pruebas presentadas, la autoridad competente resolverá
la petición mediante providencia motivada, contra la cual proceden los recursos de
reposición ante el mismo funcionario y el de apelación ante la Superintendencia de
Industria y Comercio. La resolución que ordena la devolución presta mérito ejecutivo.

Ahora bien, de conformidad con el Art. 32 de la ley 820 de 2.003 la inspección,

control y vigilancia en materia de arrendamiento estarán a cargo del Alcalde Mayor
de Bogotá D.C., de la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y de
las alcaldías municipales del país y las decisiones que ellas adopten en relación con el
pago de multas, suspensión y cancelación de la matrícula de los intermediarios de
propiedad raíz sólo son susceptibles del recurso de reposición.(Parag. 2 Art. 34)

Si bien el No 5 del Art. 33 da competencia a las alcaldías y a la gobernación de

San Andrés, Providencia y Santa Catalina para conocer de las controversias sobre
inadecuada aplicación de la regulación de la renta de los inmuebles destinados a vivienda
urbana, permitiendo aplicar la sanción a que alude el Art. 34., nada dijo sobre el reembolso
de los mayores valores exigidos por el arrendador.- Esta norm a se lim ita a expresar
que “la autoridad competente podrá imponer multas hasta por 100 salarios
m ínim os legales m ensuales vigentes, m ediante resolución m otivada, “ por
incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como
por la inobservancia de las órdenes e instrucciones im partidas por la autoridad
competente” (No 4, Art. 34, Ley 820 de 2.003).

De manera que de considerarse vigentes las normas transcritas del decreto 063 de
1.977, en concordancia con el Art. 5o del decreto 3209 de 1.979, la competencia para
obtener el reembolso de los mayores valores pagados por renta, en contravención a lo
consignado en el Art. 18, 19 y 20 de la ley 820 de 2.003, está radicada, de manera
exclusiva, en la Alcaldía M ayor de Bogotá, con facultad para éste de delegarla en la
Subsecretaría de Control de Vivienda, la Secretaría General y las Alcaldías locales, en
la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales
de los demás municipios del país.

10.2. L a no cancelación d e los servicios p ú b lic o s q u e ca u se la desconexión

o p é rd id a d e l servicio , o el p a g o d e las e x p en sa s co m u n es, cu an do
su p a g o estu v ie re a ca rg o d el a rren d a ta rio

Esta causal tiene plena justificación, pues si se ha producido una suspensión o

pérdida de los servicios públicos de energía, acueducto, teléfono, se ha incumplido el
contrato de arrendamiento, con posibilidades de que esa conducta cause graves
perjuicios al arrendador.

Para que sea viable esta causal de term inación u nilateral del contrato de
arrendamiento es necesario que se produzca la desconexión o pérdida del servicio
público y que ello se deba a la falta de pago por parte del inquilino.
 C ontrato d e A r r en d a m ien t o H a bita c io n al 63

Hace relación esta causal, por tanto, a la pérdida de los servicios, no a la suspensión
de los mismos. D entro de la reglam entación de las empresas encargadas de la
prestación de los servicios domiciliarios la falta de pago de dos o tres mensualidades
determina la suspensión de estos servicios y, si transcurridos tres meses, a partir de
tal suspensión, no se ha cubierto lo adeudado, se procede a la desconexión definitiva
de ellos. Sólo cuando esto último ocurra surge la facultad del arrendador p ara dar por
terminado el contrato. Esto se explica porque sólo en esta oportunidad se concreta un
real perjuicio para el arrendador.

Como estos servicios pueden ser pagados por los inquilinos de las diferentes áreas
de la edificación, por tener contadores comunes a ellas, y diluirse la responsabilidad
del no pago de los mismos, el legislador autoriza a las autoridades que lo prestan para
individualizar la medición y cobro de las tasas de los mismos, para cada vivienda,
cuando así lo soliciten el propietario o el usuario.

1 0 .3 .S u b -a rrie n d o to ta l o p a rc ia l d e l in m u eb le; la cesión d e l c o n tra to o

d e l g o c e d el in m u eb le o el ca m b io d e d estin a ció n del m ism o p o r p a rte
d e l arrendatario, sin expresa a u to riza ció n d e l a rren d a d or
10.3.1.- C esión del contrato o del goce del inm ueble.- Las o b lig acio n es
derivadas del contrato de arrendamiento son de carácter personal y, p o r tanto, las
acciones encam inadas a obtener declaraciones en relación con él deben se r incoadas
por los sujetos vinculados al mismo.

El arrendatario tiene como obligaciones la de abstenerse, salvo autorización legal o

convencional, de ceder a terceros el uso de la cosa arrendada. En virtud de esta
obligación, el arrendatario no puede, a menos que cuente con autorización legal o
convencional, conferir o desplazar a terceros el derecho que tiene a la utilización del
bien alquilado

La. cesión del goce se produce cuando el arrendatario deja de ocupar el inmueble,
lo entrega a un tercero, pero continúa atendiendo las obligaciones contractuales, esto
es, sigue como titular del contrato celebrado con su arrendador.

Cuando el inquilino, con violación de la norma transcrita cede el goce del bien
arrendado, tal situación tenencial es inoponible al arrendador, pues éste continúa
vinculado, para todos los efectos legales, con el arrendatario inicial. Este principio sólo
se altera cuando la cesión expresamente la autoriza el arrendador. La ley, e n el numeral
3o del Art. 22 señala al respecto:

“Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralm ente la

terminación del contrato de vivienda urbana,... 3".- El sub-arriendo total o
parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización 4el arrendador”
64 C o n tra to pe Arrendam iento • P ro c e s o de R estitución de Inmueble y de R egu lació n de la R en ta |

La cesión del contrato es la transferencia que el arrendatario hace a otra persona

de la totalidad de su interés en la relación arrendaticia, es decir, de la calidad de
arrendatario, con todos los derechos y obligaciones que le son inherentes. En este
caso, el cedente desaparece de la escena contractual y su lugar es ocupado por el
cesionario, el cual queda, en consecuencia, directamente vinculado con el arrendador.
Se produce una modificación de la relación tenencial existente, por cuanto cambia una
de las partes ligadas a la misma. La cesión del contrato debe necesariam ente que ser
autorizada por el arrendador para que el arrendatario deje de tener vinculación en la
relación tenencial para dar lugar a una nueva entre arrendador y cesionario.- Si no es
así, puede hablarse de una cesión del goce del inmueble alquilado, pero en forma
alguna de la cesión del contrato, pues cualquiera negociación del arrendatario en este
aspecto es inoponible al arrendador, así se le notifique.

Esta norma le dio mejor contenido y alcance al Art. 2004 del C.C., al diferenciar
la cesión del contrato de la cesión del goce del inmueble y exigir para la exoneración
del arrendatario la “autorización expresa del arrendador”, eliminando en esta forma la
autorización tácita o de mera tolerancia. No se exige que tal autorización sea escrita,
pero sí que no exista duda sobre ella.

E sta prohibición, com o se vio en otro acápite de este estudio, había sido
expresamente señalada en el Art. 17 de la ley de la ley 820 de 2.003, que, por su parte,
la reprodujo del Art. 6 de la ley 56 de 1.985.

Articulo 17.- Sub-arriendo y Cesión.-El arrendatario no tiene la facultad de

ceder el arriendo ni subarrendar, a menos que medie autorización expresa
del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato

de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo
contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará
sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendador.

Parágrafo.- En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa

del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en
cuenta como interviniente litisconsoconsoricial del arrendatario, en los
términos del inciso tercero del Art. 52 del C. de P.C.

Cuando exista cesión autorizada expresam ente p o r el arrendador, la

restitución y demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento
deben ser exigidas por el arrendador al cesionario.

Cuando la cesión del contrato no haya sido notificada al arrendador, el

cesionario no será considerado dentro del proceso como parte, ni como
interviniente litisconsorciaL

De conformidad con la distinción que se hace sobre la cesión del goce del inmueble
arrendado y la cesión del contrato, tiene que concluirse que el legislador se refiere en
 C o n trato o e A r ren d a m ien t o H abita c io n al 65

el parágrafo trascrito a la cesión del contrato, en forma alguna a la cesión del goce del
inm ueble, pues en este evento continúan vigentes los derechos y obligaciones
inicialmente pactadas entre el arrendador y el arrendatario-cesionario.- No tiene
presentación que sub-arrendatario, cuando adquiere tal calidad por autorización expresa
del arrendador tenga facultad para intervenir en el proceso de restitución, en su calidad
de interviniente adhesivo y se niegue, en las mismas circunstancias, al cesionario del
goce del bien arrendado.

Es pertinente agregar que la ley 794 de 2.003, al reformar el Art. 424 del C. de
P.C., prohibió en el proceso de restitución del bien arrendado la intervención
coadyuvante, para admitirla, pocos meses después, en la ley 820 de 2.003, con lo cual
se pone de manifiesto una carencia de congruencia jurídica por parte de nuestro
legislador.

10.3.2.- El sub-arriendo., Concepto sobre él .

El Art. 17, ya trascrito, como ya se anotó, reprodujo el Art. 6o de la ley 56 de

1.985, agregando que si se opta por la celebración de un nuevo contrato con el sub­
arrendatario o el cesionario del goce del inmueble, en caso de la violación de las
prohibiciones en él contenidas, el “ anterior contrato quedará sin efectos”, y de
ello debe noticiarse al arrendatario inicial. Por otra parte, se anexa un parágrafo, a fin
de precisar la diferencia entre sub-arriendo del inmueble y la cesión del contrato, dado
que en este último evento se establece una nueva relación contractual con el cesionario.

En virtud del sub-arriendo se establecen dos relaciones jurídicas contractuales

diferentes. La primera entre el arrendador y el arrendatario, la segunda, entre el
arrendatario y el sub-arrendatario. De ellas pueden surgir dos acciones de restitución
diferentes, de m anera que el arrendador carece de acción de restitución contra el
subarrendatario y si la plantea contra su arrendatario, vincula en sus efectos a aquél,
de manera que el subarrendatario carece de legitimación para plantear oposición a las
pretensiones de la demanda y a la diligencia de entrega.

El sub-arriendo tiene lugar en virtud de un nuevo contrato entre el prim er

arren d atario quien tom a el n om bre de su b a rren d ad o r y un terce ro llam ad o
subarrendatario, en que aquél concede a éste el uso de la cosa, o parte de ella, recibida
por él en arrendamiento. Este contrato genera un nuevo vínculo tenencial, un ligamento
jurídico entre quienes lo celebran. Este nuevo contrato es ajeno al arrendador inicial,
pues se ha originado, de hecho, una relación arrendaticia de segundo grado.

10.3.3.- C onsecuencias del sub-arriendo.

Según la norma antes transcrita, numeral 3o del Art. 22 de la ley 820 de 2.003,
antes numeral 3o del Art. 16 de la ley 56 de 1.985, el arrendatario no tiene facultad
para subarrendar el bien alquilado, a menos que se le haya expresamente autorizado.
Ello es consecuencia de la naturaleza intuito personae del contrato de arrendamiento.
66 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta [

Dentro del contexto de dicha norma, el arrendador pueda unilateralmente declarar

la terminación del contrato ante el subarriendo total o parcial del bien alquilado,
salvo que hubiere habido expresa autorización de aquél para ello. En otros términos,
esta causal surge ante el sub-arriendo total o parcial. No ocurre lo mismo con respecto
a la cesión del goce del inmueble arrendado, pues éste debe ser total para que
válidamente pueda exigirse su restitución. - Ello se deduce del contenido literal de la
norma ya trascrita, la cual habla de sub-arriendo total o parcial, no empleando la
misma terminología cuando se refiere a la cesión del goce-

En estos eventos, el sub-arriendo y la cesión del goce del bien arrendado, sin
autorización expresa del arrendador, permite a éste dar por terminado el contrato o
celebrar uno nuevo con el sub-arrendatario o cesionario. - Así lo señala el mencionado
Art. 17, que reproduce el Art. 6o de la ley 56 de 1.985, al expresar que ante tal
violación contractual el arrendador puede exigir la terminación del contrato y la
consiguiente restitución del inmueble o declararlo fin alizado unilateralmente, a
mutuo propio, de pleno derecho, y celebrar un nuevo contrato con el usuario
real, es decir, con el subarrendatario o cesionario.

Esta última solución no deja de tener consecuencias jurídicas, si frente al contrato

inicial el arrendatario acredita la autorización expresa del arrendador para el subarriendo
efectuado y el cual éste, por sí y ante sí, dejo sin vigencia. Precisa anotar que ante la
decisión de celebrar un nuevo contrato con el verdadero usuario del bien arrendado, el
contrato precedente se considera terminado de pleno derecho, por ministerio de la
ley, y así se hará saber al sub-arrendador o cedente del goce- Si el subarrendatario o
cesionario decide firmar un nuevo contrato con el arrendador, este nuevo contrato
adquiere plena vigencia y es oponible al sub-arrendador o cedente del goce.

Si el subarrendatario celebra un nuevo contrato con el arrendador, desconociendo

el que había concretado con el subarrendador y éste decide plantearle a aquél proceso
de restitución del inmueble por falta de pago de la renta acordada, el subarrendatario
podrá aducir, como medio de defensa, la terminación, de pleno derecho, del contrato
inicial, dentro de los parámetros de la disposición que se viene analizando.

Si la mencionada sustitución contractual se efectúa, no obstante haberse dado

autorización expresa para el sub-arriendo o la cesión, el arrendador estará incurso en
un acto de mala fe, determinante de indemnización de perjuicios, exigibles por los
trámites de un proceso ordinario.

Artículo 17.- El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de

subarrendar, a menos de que medie autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato

y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios
reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones
éstas que se comunicaránpor escrito al arrendatario. ”
 C ontrato d e A rren d a m ien t o H a bttacio n ai 67

Art. 5, Decreto 1.816 de 1.990.- Conforme a lo dispuesto en e lA r t 5 de la ley

S6 de 1.985, cuando exista subarriendo o cesión sin autorización expresa del
arrendador. Este podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y
exigir la restitución del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los
usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efecto,
situación que se comunicará por escrito al arrendatario”

10.3.4.- Cambio de destinación.- El arrendatario está obligado a usar la cosa

según los términos del contrato, y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros
objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa
es naturalmente destinada, o que deban presumirse de la circunstancias del contrato
o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviniere a esta norma, podrá el arrendador reclam ar la

term inación del arriend o con indem nización de perjuicios, o lim itarse a esa
indemnización, dejando subsistir el arriendo. El numeral 3o del Art. 22 de la ley 820 de
2.003 dice, por su parte: "Son causales p a ra que el arrendador p u ed a p e d ir
unilateralm ente la terminación del contrato de arrendamiento....3‘.- E l cambio
de destinación del inm ueble p o r parte del arrendatario, sin expresa autorización
del arren dador”.

Conforme a las disposiciones precedentes, el arrendador puede dar p o r finalizado

el contrato de arrendam iento cuando se ha producido una alteración total de la
destinación del bien arrendado, y ello por cuanto el legislador habló de subarriendo
total o parcial del inmueble, sin emplear la misma terminología cuando se refirió a la
cesión o cambio de destinación del mismo. Si bien el Código Civil da esta facultad de
finalización de la relación tenencial cuando el cambio de destinación del inm ueble es
total o parcial y no la ha autorizado el arrendador, en forma expresa o tácita, tales
aspectos de la norm a deben considerarse sustituidos por la ley 820 de 2.003, y antes
por la ley 56 de 1.985, en cuanto ésta última sólo da esta acción cuando el cambio de
destinación del inmueble es total y no ha habido autorización expresa, verbal o escrita,
del arrendador.

Podrá pensarse que cuando la alteración del uso del bien es parcial, com o cuando
el inquilino decide convertir el garaje o una de las alcobas del inmueble para actividades
comerciales, o de otra índole, diferentes a vivienda, el arrendador, que no h a autorizado
tal alteración, puede exigir indemnización de perjuicios, sin alterar la vinculación
tenencial, pero ello no parece ser así, dentro del texto de la norma transcrita.

10.3.5.- Destinación para Fines ilícitos

Existen principios de legislación universal que nuestro estatuto sustantivo recoge y

reitera en forma persistente, tales como la moral, las buenas costumbres, el orden
público, que no pueden ser derogados por los particulares.
68 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta I

Resulta pertinente transcribir algunas disposiciones relativas a la materia:

No puede haber obligación sin una causa real y licita, pero es necesario
expresarla... Se entiende por causa ilícita la prohibida por la ley y contraria
a las buenas costumbres o al orden pú blico” (Art. 1.524 del C.C.).- “La
costumbre siendo general y conforme a la moral cristiana constituye derecho,
a falta de legislacipón positiva (A rt 13, Ley 153 de 1.887).

En armonía con las normas precedentes, merecen citarse los A rts 1,740, 1.741 y
1.603 del C.; Art. 2o de la ley 50 de 1.936, Arts 871, 822, 899, numeral 2o, del C. de
Co., que han permitido a la doctrina y a la jurisprudencia establecer cómo, además del
elemento patrimonial, es necesario en el acto jurídico su razón moral.

Sobre el particu lar el p ro feso r E udoro G onzález G óm ez , anota que “La

Jurisprudencia de las naciones en que rige la m oral cristiana, ha elaborado
una teoría sobre las convenciones ilícitas, teniendo en cuenta la ilicitu d del
objeto y de la causa a la luz del concepto no inmutable de las buenas costumbres.
La época moderna, agrega, citando a Ripert, se caracteriza p o r la irrupción de
la m oral en el campo del derecho. Se han considerado como convenciones ilícitas
las relativas a relaciones sexu ales fu e r a del m atrim onio, la referen te a la
explotación de casas de tolerancia, de establecimientos de ju egos, de tráfico de
in flu en cias y otras m arcadam en te desh o n esta s o co n tra ria s a las buenas
costumbres.

Así que aun cuando esta situación no haya sido expresamente consignada por el
legislador en los diferentes estatutos que han consagrado las causales de terminación
del contrato de arrendamiento, ella surge como consecuencia de la concepción de la
nulidad absoluta, declarable oficiosamente, de conformidad con el contexto del Art. 2o
de la ley 50 de 1.936. Y si bien el contrato nació nulo, por objeto ilícito, la decisión sólo
tendrá efectos hacia el futuro, por tratarse de la cesación de un contrato de tracto
sucesivo. Para una mejor claridad conviene transcribir la interpretación que sobre el
particular da la Corte, en casación de noviembre 26 de 1.935, XLII, 391 y abril 26 de
1.955, L. 55:

“Por la terminación o cesación judicial pierde el contrato su fuerza para el

futuro, mas quedan en pie los efectos hasta entonces surgidos. Existió desde
que fu e concertado y hasta que tuvo fin, y mientras existió nacieron de él
obligaciones y derechos que se respetan. He aquí el sentido de la terminación
aplicable de preferencia a los contratos llam ados de tracto sucesivo,
ejecutorios por oposición a ejecutados, cuyo cum plim iento se hace en
prestaciones periódicas o paulatinas”.
 C o n trato d e A r ren d a m ien t o H a bita c io n al 69

1 1. Incursión reiterada del arrendatario en procederes Que afecten la

tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del
inmueble para actos delictivos o Que implique contravención,
debidamente comprobados ante autoridad policiva
Resulta un poco gaseosa esta causal y corresponderá al ju ez apreciar en qué
forma la conducta del arrendatario afecta el sosiego de los vecinos y qué presupuestos
se adoptan para considerar el concepto de “incursión reiterada”.

Además, si se trata de concretar una disciplina social, normas de comportamiento

hum ano en la com unidad, debió incluirse a las personas que conviven con el
arrendatario, que dependen de él, pues puede resultar que quien da lugar a esta
conducta atentatoria de la tranquilidad y el sosiego ciudadano no sea titular de la
relación contractual, sino que sus parientes, allegados, subarrendatarios o cesionarios.
Una m úsica estrepitosa a altas horas de la noche, escándalos, riñas fam iliares, la
existencia de anim ales furiosos sueltos que representa peligro para.la com unidad,
son conductas que afectan el sosiego del vecindario, cualquiera que sea la condición
del ocupante del bien arrendado

Las incursiones deb en se r re ite rad a s, de manera que será al Juez quien, dentro
de un criterio meramente subjetivo, establezca la peridiocidad de dichos actos como
lesivos del sosiego y tranquilidad de los vecinos del inmueble arrendado.

La destinación del inmueble para fines ilícitos cabe dentro de la causal que se
analiza. No es necesario establecerla, pues ella incide sobre el objeto del contrato.-

Actos delictivos o que im pliquen contravención, esto es, cuando se utiliza como
medio idóneo para la consum ación de un delito, aunque éste no tenga realización,
como ocurre con el almacenamiento de materiales para la falsificación. Si la propiedad
se destina para fines delictivos, como instalación de laboratorios de estupefacientes,
garito, trata de blancas, etc., el contrato está viciado de nulidad, se señaló en párrafos
precedentes, De allí que resulte absurdo que se exija, como requisito previo para
alegar esta causal, la comprobación del hecho ante las autoridades de policía, máxime
que éstas carecen de competencia para conocer de los mismos y, por tanto, no está
en capacidad de certificar sobre lo que no es de su incumbencia. Finalmente, surge la
pregunta sobre el concepto de contravención para los fines propuestos.

Sin embargo, se ha dicho que si la destinación ilícita del bien arrendado se determinó
para la fecha de celebración del contrato, éste adolece de nulidad por objeto ilícito,
pero si esa destinación se produce con posterioridad a su otorgamiento, sólo resulta
viable la declaración de terminación, dentro del criterio señalado por la norma, dado q
ue el vínculo tenencial surgió a la vida jurídica con plena validez.
70 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta |

12. Realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble,

sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o
parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario
Se contemplan varias hipótesis en esta causal:

12.1. L a d estru c c ió n to ta l o p a r c ia l del bien arrendado com o causal de

restitución aparece expresamente consagrada en la parte inicial del Art. 2008 del
C.C. Lo que resulta novedoso es considerar la destrucción parcial del inmueble como
causal de term inación del contrato, así resulte para el inquilino beneficioso la
conservación, para su vivienda, de la parte no afectada. - Pero resulta lógica esta
causal, pues el legislador parte del supuesto de que tal destrucción se produjo por
hechos imputables al arrendatario

Como se dijo en el capítulo precedente, con la destrucción del bien arrendado el

contrato pierde su razón de ser.- La obligación del arrendador se hace imposible, pues
no puede garantizar el goce de algo que no existe.— Si la destrucción obedece a un
hecho o culpa de alg u n a de las p artes, h a b rá lu g ar a las co rre sp o n d ien tes
indemnizaciones.

Es pertinente establecer qué se entiende por destrucción total, dentro de los términos
que consigna el Art. 2.008, numeral 1, del Código Civil.- Sobre el particular la doctrina
y la jurisprudencia señalan que para precisar tal concepto se requiere tener en
consideración la destinación y funcionalidad del bien, para concluir que ella se produce
cuando desaparece el fin para el cual estaba destinado.- En otros términos, cuando la
cosa arrendada no sirva en absoluto para el uso y goce que el arrendatario se propuso,
debe entenderse que se produjo una destrucción total de la misma. No se exige que el
bien desaparezca totalmente, es suficiente que no se pueda hacer uso normal del
mismo.

Cuando el hecho acaecido imposibilita al arrendatario para realizar en la cosa

arrendada el fin para la cual la arrendó, debe entenderse que ella se ha perdido
materialmente, por la imposibilidad de darle la destinación deseada, de conformidad
con el móvil que se tuvo en mientes para la celebración del contrato-

Debe entenderse que, cuando se da esta situación, el contrato de arrendamiento

debe considerarse terminado ope legis, sin que sea preciso una declaración judicial al
respecto, pues no tiene sentido que se adelante una gestión procesal para declarar la
restitución de un bien que ha desaparecido.

12.2. L a realización de m ejoras, ca m b io s o a m p lia cio n es d e l in m u e b le

p o r p a rte d e l arren d a ta rio , sin ex p resa a u to riza ció n d e l a rren d a d o r
No hace relación esta normatividad a las reparaciones indispensables, esto es,
las necesarias para impedir la pérdida o deterioro de la cosa, como la construcción de
 C ontrato d e A r r en d a m ien t o H a bita c io n al 71

un muro que amenaza ruina, un talud para prevenir un deslizamiento, una calzada para
conservar el inmueble de la rapidez de un torrente, etc., las cuales deben ser efectuadas
por el arrendador y si, en razón de la negativa de éste a realizarlas, el arrendatario se
viere precisado a efectuarlas, tendrá derecho que se le rembolse su im porte, dentro
de los términos del Art. 27, esto es, descontando su costo del monto de la renta, salvo
pacto en contrario.- Estos descuentos están limitados al treinta por ciento (30%) del
valor de la renta vigente mensual, hasta recuperar el valor total de tales reparaciones.
(Art. 1993 C.C.).

Las anteriores reparaciones son las meramente conservativas de la cosa alquilada

y su reem bolso está basado en el principio de que el arrendador debe garantizar al
arrendatario el uso y goce del bien arrendado (Art. 1982 C.C.). Consecuente con ello,
el legislador autorizó al arrendatario, cuando se viere precisado a efectuar tales
reparaciones, después de haber noticiado al arrendador sobre su existencia, sin haberlas
ejecutado, para deducir su importe de la renta, en forma periódica, en un porcentaje
del 30% sobre el monto del respectivo canon de arrendamiento. Así lo consagra el
Art 27:

Art. 27.- En el caso previsto en el A rt 1.993 del Código Civil, salvo pacto en
contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las
reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán
exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma: si el costo d e tales
reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el
arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el 30% del valor de
la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas
reparaciones.

En el evento que los descuentos periódicos efectuados, de conform idad con lo

previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el
derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto
no fuere satisfecho íntegramente por el arrendador.

De manera que esta normatividad establece la autorización al arrendatario que ha

efectuado reparaciones indispensables en el bien arrendado, para deducir su importe
de la renta pactada, mediante descuentos periódicos del treinta por ciento (30%), con
la advertencia de que si éstos resultaren insuficientes para cubrir la totalidad de los
dineros invertidos, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retención.

El Art. 26 de la ley 820 de 2.003, al reproducir el Art. 19 de la ley 56 de 1.885

autoriza este derecho de retención en los siguientes términos:

Art. 26.- Derecho de retención.- En todos los casos en los cuales el arrendador
debe indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble
arren dado, sin haber recibido el p a g o p revio de la in dem n ización
correspondiente o sin que se te hubiere asegurado debidamente el importe de
ella por parte del arrendador.
72 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R enta

Tampoco hace relación la norma a las reparaciones locativas, esto es, aquellas
reparaciones a cargo del inquilino, cuya om isión de ejercicio debe acarrearle
responsabilidad, pues su conducta afecta la adecuada conservación del bien. Sin
embargo, el legislador no consagró tal omisión como causal de terminación del contrato,
como si lo establece el código civil, lo que permite sostener que ello sólo dará base
para una acción de responsabilidad porpeijuicios.

El legislador se ha referido a mejoras, entendiendo como tales aquellas que se han

efectuado en un edificio o heredad para “ponerlas en m ejor estado ”, esto es, para
ponerle una calidad que antes no tenía y que, por tanto, aumentarán su valor o
beneficiarán su integridad. Estas mejoras pueden realizarse por parte del arrendatario,
y mediante pacto con el arrendador deducir su importe de la renta, pero sin que pueda
unilateralmente efectuar tal deducción, pues tal facultad sólo se autoriza en relación
con las reparaciones indispensables. Y si el arrendatario efectúa dicha deducción sin
tal autorización del arrendador, es pertinente la terminación de la relación tenencial
por falta de pago de la renta, pues la consignada no corresponde al importe convenido,
y por haber efectuado mejoras sin autorización.

Pero precisa reflexionar sobre la motivación y fundamentación jurídica de esta

causal, pues si el arrendador se beneficia de las mejoras efectuadas, si con ellas se ha
obtenido un aumento del valor venal de la cosa arrendada, que sentido tiene que el
arrendatario sea privado del bien arrendado?.- No parece, a mi modo de ver, ni jurídica,
ni lógica, esta causal. - Otra cosa es que se realicen cambios o ampliaciones en ella,
pues en esta forma se altera su integridad y distribución.

12.3. C am bio s o a m p lia cio n es en e l in m u eb le

Es obvio que determine la terminación del contrato, pues con ello se está alterando
la integridad y distribución del bien arrendado y tal situación puede no ser beneficiosa
para el arrendador, así no se altere la estructura de la edificación.

Sólo son viables estas causales, se repite, cuando la ejecución de las mejoras o los
cambios o ampliaciones del inmueble se efectúan sin autorización del arrendador y las
realiza el arrendatario. Pero qué ocurre si quien las efectúa es el sub-arrendatario,
huésped o dependiente?.- Debe entenderse que dada la dependencia de éstos frente
al arrendatario, tales actos afectan igualmente a éste.

13. Violación por el arrendatario a las normas del respectivo

reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas
sometidas a este régimen.-
Es natural que si el propietario está obligado a cumplir el reglamento de la propiedad
horizontal de la cual forma parte el inmueble arrendado, igual obligación debe recaer
sobre el inquilino, con la sanción de terminación del vínculo contractual, en caso de
renuencia al cumplimiento de sus estipulaciones.
 C o n trato o e A r ren d a m ien t o H a bita c io n al 73

Se ha dicho que la violación tiene que producirse en materia grave, sobre el

presupuesto de que la ley siempre pugna por la firmeza de las convenciones y no
permite destruirlas sin la presencia de motivos graves.- Pero, ¿ será posible hacer
una distinción en la serie de obligaciones y de prohibiciones consignadas en la parte
normativa del reglamento de propiedad horizontal, o en el reglamento interno, aprobado
por los copropietarios, con una finalidad de convivencia?.- M antener un perro en el
interior de un apartamento, utilizar las áreas comunes con juegos infantiles, consignados
ambos supuestos como prohibiciones en tales estatutos ¿ no serán ellas causales graves
para determinar la finalización contractual?.- Podrá admitirse una diferencia caprichosa
en las prohibiciones consignadas en tales reglamentos para desnaturalizar el alcance y
contenido de esta causal, máxime si se tiene en cuenta que el legislador no hace
ninguna distinción al respecto?.

14. Preaviso durante la prórroga.- El arrendador podrá dar por

terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante
la prórroga, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través
del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de
tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al
precio de tres (3) meses de arrendamiento (No 7. Art. 22)
Esta causal sólo es viable durante la prórroga del contrato, en forma alguna durante
el término inicial del mismo.-

Se requiere: 1.- Preavisar al arrendatario la terminación del contrato por vía postal
autorizada.— 2.- Este preaviso debe producirse con tres m eses de antelación al
vencimiento del término de prórroga contractual.- 3.- Cancelar, o poner a disposición
del arrendatario, a título de indemnización, un valor equivalente a la renta de tres (3)
mensualidades, vigentes para la fecha del requerimiento. Cumplidas estas condiciones,
el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.. -

Como se anotó en otra oportunidad, si las partes no pactan término de vigencia del
contrato, se entenderá celebrado por el término de un (1) año. Desaparece el término
indefinido del contrato, pues deben establecerlo expresamente las partes y si guardan
silencio sobre él, la ley entra a suplir su voluntad, entendiendo que han pactado una
vigencia de un (1) año, con prórrogas automáticas por el mismo período.

E l contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado

en iguales condiciones y p o r el mismo término inicial, siem pre que cada una de
las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario
se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley, expresa el Art. 6.

Dentro de cualquiera de las prórrogas del contrato puede el arrendador darlo por
terminado, mediante preaviso con tres (3) meses de antelación a su vencimiento y el
74 C ontrato o e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta I

pago de una indemnización equivalente al valor de la renta de tres (3) mensualidades

(Art. 22, No 7).

Si el contrato se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término inicialmente

pactado, debe entenderse que si el arrendador pretende darlo por terminado, de
conformidad con la modalidad expuesta, el preaviso tiene que producirse antes de que
se adquiera el derecho a la prórroga, pues, de no ser así, el contrato debe considerarse
prorrogado por un período igual al pactado. Preavisada la finalización del contrato
dentro de la prórroga, la exigencia de entrega no puede plantearse sino al vencimiento
de ésta y, en forma alguna, al vencimiento del término del preaviso. Si un contrato, por
ejemplo, aparece celebrado el 1° de enero de 2.005, por el término de un año, sólo
puede darse por terminado por el arrendador a partir del Io de enero de 2.007. Si se
desea evitar una segunda prórroga, a partir del Io de enero de 2.007, será necesario
preavisar su terminación con tres (3) meses de anticipación a esta fecha, pues, de no
ocurrir así, surge para el inquilinoel derecho a una segunda prórroga. Esta es la
interpretación correcta de los Arts 7, 8 y 22 (7).

El decreto 1816 de 1.990, reglamentario de la ley 56 de 1.985, reproducido en el

Art. 23 de la ley 820 de 2.003, acoge el criterio precedente, al señalar que el preaviso
de terminación unilateral del contrato, evacuado por vía postal, debe producirse con
una antelación no inferior a tres (3) meses a la fecha señalada para la terminación de
la prórroga del contrato, esto es, con tres (3) meses de anticipación a la fecha de
finalización de la respectiva prórroga contractual.

“Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralm ente el contrato de
arrendamiento en este evento, deberá cumplir con los siguientes requisitos, anota el
Art. 23 de la ley 820 de 2.003:

1. Com unicar, a través del servicio postal autorizado, al arrendatario o a su

representante legal, con la antelación prevista en el numeral 7 del Art. 22, la fecha
de terminación del contrato, manifestando que pagará la indemnización legalmente
establecida.-

2. Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la

indemnización ya referida, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada
para la terminación unilateral del contrato. Ella se efectuará en las entidades
autorizadas por el Gobierno Nacional y se allegará copia del título respectivo al
arrendatario, o se le enviará comunicación en que haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma. -

El monto de la indemnización se determinará con base en la renta vigente para la

fecha del preaviso. Y al momento de efectuar la consignación se dejará constancia
en el respectivo título de las causas que la motivan, así como el nombre y dirección
precisa del arrendatario o su representante.
 C ontrato d e A r ren d a m ien t o H a bita c io n al 75

3.- Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha

señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización
que expida la autoridad competente. - Si el arrendatario se abstuviere de efectuar
la entrega, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indem nización
consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de
restitución del inmueble.

Ahora bien, si el arrendatario, con la aceptación del arrendador, desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar, a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.

El legislador del 2.003 entra a restarle estabilidad al contrato de arrendam iento de

inmuebles urbanos con destinación a vivienda, al adicionar esta causal con la autorización
al arrendador para darlo por terminado, de manera unilateral, durante el térm ino inicial
o de su prórroga, con preaviso de un (1) mes antes de su vencim iento, dirigido al
arrendatario, por vía postal, y una indemnización equivalente a la renta de mes y
medio, cuando dicha relación contractual tuviere una vigencia superior a cuatro (4)
años.- De suerte que cuando el contrato de arrendamiento cumpliere, com o mínimo,
cuatro años de ejecución, la indemnización sólo será una suma equivalente al precio
de un punto cinco (1.5) meses de arrendamiento, eliminando de contera el preaviso de
los tres meses de antelación a la fecha de vencimiento del término pactado o de su
prórroga, (letra d) Art. 22)

Si bien el legislador se abstuvo de establecer para el evento precedente el término

del preaviso, anterior a la fecha de vencimiento del contrato, debe entenderse que él
debe efectuarse con un (1) mes de antelación, dentro de los parám etros de los Arts
2.009 y 2.034 del Código Civil.

Lo precedente quiere decir que si el contrato de arrendamiento tiene u n a vigencia

inferior a cuatro (4) años, el arrendador, para darlo por finalizado, deberá preavisar
con tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento de la prórroga contractual y
cancelar una indemnización equivalente a la renta de tres mensualidades; pero si el
contrato ha tenido una duración superior a cuatro (4) años, le bastará darlo p o r finalizado,
antes de la fecha de vencimiento, con un mes de antelación y cancelar, a título de
indemnización, una suma equivalente a mes y medio de la renta vigente.

15. Preaviso con tres meses de antelación a la finalización del término

inicial o su prórroga, sin indemnización, en los siguientes casos:
15.1. C u an do e l p ro p ie ta rio o p o se e d o r d e l in m u e b le n e c e sita re o cu p a rlo
p a ra su p ro p ia h abitación , p o r un térm in o n o in fe rio r a u n (1) añ o
15.1.1.- N ecesidad de ocupación. C onsideraciones generales
E l numeral 8 del Art. 22 consagra que el arrendador podrá dar p o r term inado
unilateralm ente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término
76 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso o e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n o e la R enta |

inicial o de sus prórrogas, previo aviso escrito al arrendatario, a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no m enor de tres (3) meses a la referida fecha
de vencim iento, invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de
restitución: 1.- Cuando el propietario o poseed o r del inm ueble lo necesitare
para ocuparlo p a ra su propia habitación, p o r un térm ino no m enor de un (1)
año....

Es este evento, el arrendador acompañará al aviso escrito del preaviso, la constancia

de haber constituido caución, en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros
legalmente reconocida, a favor del arrendatario, por un valor equivalente a seis (6)
meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la
causal invocada, dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución”

Esta norma, que sigue los delineamientos del Art. 5 del decreto 2.221 de 1.983,
sustitutivo del Art. 6 del decreto 3817 de 1.982, presenta las siguientes características:

1. No puede plantearse la restitución del inmueble sino cuando se requiere éste para
la habitacional o residencia del propietario o poseedor.- Así que lo que se destinó
para habitación no se puede alterar mientras el arrendatario persista en la vigencia
del contrato.

2. Debe establecerse que la pretendida ocupación es para el propietario o poseedor,

en forma alguna para habitación de otra persona, así se trate de aquellas a quienes
se deben alimentos legales.

3. La acción puede plantearse no sólo por el propietario sino también por el poseedor,
regular o irregular, pues el legislador no distingue.- Algunos estim an que esta
innovación es afortunada, por cuanto éste se encontraba huérfano frente al tenedor,
carecía de titulo para establecer su derecho de dominio, que era el único que podía
hacerse valer y continúa exigiéndose en los casos en que se trate de la terminación
del contrato de arrendamiento regulado por el código de comercio y por los decretos
3817 de 1.982 y 2221 de 1.983.-

4. La posesión puede acreditarse sumariamente, esto es, mediante simple declaración

de dos personas idóneas. Y si bien es cierto que el poseedor se reputa dueño y que
a él deben concedérsele los derechos de éste, mientras otra persona no justifique
serlo, no deja de ser problemático que tal calidad pueda establecerse por meras
consideraciones personales de los relacionados o amigos del presunto poseedor. -
Empero, dentro del proceso debe establecerse el derecho de dominio, con el título
de adquisición y la certificación registratorial sobre la vigencia del mismo, cuando
el titular de la acción es el propietario, pues se trata de uno de los elementos
estructurales de la misma; y si es el poseedor el titular de la acción, debe probarse,
igualmente, dentro del proceso, tal calidad, de manera irrefragable, pues con su
conducta pretende reafirmar su calidad de tal, con perspectivas a convertirse en
titular del derecho de dominio.
 C o n trato d e A r ren d a m ien t o H a bita c io n al 77

5. A la demanda debe acompañarse la prueba de la remisión al inquilino del prea viso

de terminación del contrato, con tres (3) meses de antelación al vencimiento del
término inicial de su vigencia, o de su prórroga, via postal, y de la constancia de la
caución o garantía a que alude la norma ya transcrita, otorgada a favor del inquilino,
por el valor de seis (6) meses de renta vigente para la fecha del preaviso, para
garantizar la ocupación del inmueble por el término de un año, dentro de los seis
(6) meses siguientes a la entrega.-

Esta caución, como se dijo antes, puede ser en dinero, bancaria o de compañía de
seguros y constituye un requisito de la demanda

En este aspecto se modificó la reglamentación que consignaba el Art. 18 de la ley

56 de 1.985, pues en ella la caución se otorgaba órdenes del Juzgado de conocimiento
del proceso, no a favor del arrendatario, como ahora se establece; esta caución era
por el equivalente al valor de los arrendamientos de un (1) año, no de seis (6) meses,
como ahora se establece. Si bien dicha normatividad no establecía término para la
ocupación del inmueble, ahora la ley 820 de 2.003 señala el de seis (6) meses, contados
a partir de la fecha de entrega del inmueble. El desahucio de terminación de la relación
tenencial no exigía término de antelación al vencimiento del contrato o de sus prórrogas,
ahora exige un preaviso de tres (3) meses de antelación a dicho vencimiento.

Debe entenderse que este últim o requisito es esencial para la formulación de la

demanda, pues no es posible exigir la entrega de la propiedad arrendada sin que
previamente se haya dado por terminado el vínculo sobre el cual se fundamenta la
tenencia del arrendatario. La necesidad de ocupación habitacional es la causal
determinante para evitar una prórroga automática del contrato de arrendamiento y,
por ello, el inquilino debe tener conocimiento sobre la declaración del arrendador,
propietario o poseedor, de terminación del mismo, para la fecha de vencimiento del
término pactado o de una de sus prórrogas. Por otra parte, no debe perderse de vista
que, por un mandato expreso, quedan vigentes las normas pertinentes del código civil,
entre ellas las consignadas en los Arts 2.008, 2009 y 2.034.

En resumen, a la demanda debe anexarse:

1. Comprobación del derecho de dominio o de la posesión que se tenga sobre el

inmueble arrendado.

2. Caución, prendaria, bancaria o de compañía de seguros, a favor del arrendatario,

por el equivalente al monto de seis (6) meses de renta, vigente para la fecha del
preaviso, con la finalidad de garantizar que el arrendador ocupará el bien reclamado
con su propia habitación, por un término de un (1) año, dentro de los seis meses
siguientes a la entrega del mismo.

3. Contrato de arrendamiento que vincule a las partes contendientes, el cual debe

establecerse tomando en consideración las exigencias a que alude el Art. 3o de la
ley, esto es:
78 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta I

a. Nombre e identificación de los contratantes.

b. Identificación del inmueble o de la parte del inmueble que se da en arrendamiento.

c. Identificación de las zonas y de los servicios com partidos con los demás
ocupantes del bien.

d. Precio y forma de pago.

e. Relación de los servicios, cosas o usos conexos o adicionales.

f. Término de duración del contrato.

g. Designación de la parte contratante a cuyo cargo está el pago de los servicios

públicos del inmueble objeto del contrato.

15.1.2.- Quien debe evacuar el preaviso

Los Artículos 2.008 y ss. del C.Civil, después de haber establecido que para el
perfeccionamiento del contrato de arrendamiento se requiere el consentimiento de los
contratantes, regulan la terminación del mismo. El Art. 2.009 del mismo estatuto trata
del evento de haberse fijado término de duración, para señalar que “ninguna de las
dos partes p o d rá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra p a rte, esto es,
notificándoselo anticipadam ente.-El Art. 2.011, al indicar que si el término fijado es
forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, debe observarse lo estipulado
y la parte que pueda hacer cesar el arriendo a su voluntad, debe dar, sin embargo,
noticia anticipada de la finalización del vínculo tenencial. En igual sentido aparecen las
demás disposiciones reguladoras de la materia, para establecer que los contratantes
son los extremos de la relación sustancial y que, por tanto, sólo ellos están facultados
para concretar su terminación.

Esto quiere decir que sólo el arrendador está facultado para notificar al arrendatario
la terminación de la relación tenencial, entendiéndose, como lo anota la Corte, que
aquél obra como mandatario del propietario, cuando éste y el arrendador son personas
diferentes.

De suerte que sólo el arrendador está legitimado para obrar frente al arrendatario,
dado el carácter personal de esta relación contractual. Tanto es así que el numeral 8
del Art. 22 empieza por manifestar que “el arrendador podrá dar p o r terminado
unilateralm ente el contrato de arrendam iento.... a.- Cuando el propietario o
poseedor lo requiera para su propia habitación...b.- cuando haya de demolerse
para nueva edificación o para ejecutar obras independientes p ara su reparación ”

Esta apreciación cabe en esta oportunidad, por cuanto el legislador, con frecuencia,
alude al propietario como sujeto de la declaración de terminación del contrato, con
desconocimiento de los principios que gobiernan las obligaciones, al situarse éste frente
 C o ntrato d e A r r en d a m ien t o H a bita c io n al 79

al arrendatario, en la relación contractual. - Ante la falta de coincidencia entre el

propietario o poseedor y el arrendador, es pertinente acudir, para aclarar la desarmonía,
a las normas reguladoras del contrato de arrendamiento, máxime que las disposiciones
de la legitimación civil son supletivas de ésta.

15.1.3.- Cóm o debe evacuarse el preaviso

Cuando no fuere posible la notificación del preaviso al arrendatario, en forma

personal o por aviso escrito, a través del servicio postal autorizado, por ignorarse su
sitio de trabajo o de habitación, o por encontrarse ausente, o por ocultam íento, ¿ será
posible evacuarlo por otro medio procesal?.

Se ha dicho que requerimiento es intimación, aviso o noticia que se da a una persona,

haciéndola sabedora de alguna cosa con autoridad pública. Como lo anota el diccionario
jurídico de Ignacio Casso “el requerimiento ju d icia l es una especie de intimación
o amonestación que el secretario ju d icia l hace a una persona, sea o no litigante,
para que en cum plim iento de una resolución del ju ez, haga o se abstenga de
hacer lo que se le haya ordenado en dicha resolución.. El desahucio, siguiendo el
concepto de Fem ando Vélez, es “la noticia que hace el arrendador al arrendatario
sobre su intención de dar p o r term inado el con trato de arren dam ien to. E l
desahucio puede hacerse judicialm ente, con el objeto de constituir en mora, con
m ejor precisión p robatoria”.

Las precedentes divagaciones permiten concluir que es equivalente el concepto

de requerimiento y de desahucio, así el legislador hubiere empleado el prim er término
para la constitución en mora en el pago de la renta y el segundo para la exigencia de
entrega del bien, por expiración del término, pues en uno y otro evento se intimida, se
avisa, se noticia, sobre una decisión del arrendador frente al arrendatario. Consecuente
con este criterio , el A rt. 6 del decreto 2.221 de 1.983 em plea la ex p resió n
“requerim iento escrito previo” como condición previa a la instauración de la
acción de lanzamiento por las causales allí previstas; el numeral 6o, inciso final, del
Art. 1 6 d e la le y 5 6 d e 1.985 emplea el término “preaviso escrito” parala declaración
de terminación del contrato por decisión unilateral del arrendador; y la ley 820 de
2.003, por su parte, emplea el término “aviso escrito dirigido al arrendatario a
través del servicio postal autorizado”.

Si bien el legislador de 2.003 establece como forma de desahuciar e l aviso por

escrito, remitido por medio del servicio postal autorizado, a la dirección señalada por el
arrendatario en el contrato y, a falta de ésta, a la del inmueble arrendado, será viable
realizarlo por vía judicial?- Será que el legislador estableció dicha m odalidad de
notificación como exclusiva para esta relación tenencial?.- Y se evacúa la notificación
por otro medio diferente a la de la remisión postal, tendrá ello alguna incidencia sobre
su validez procesal?.
80 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta |

Es cierto que en relación con los inmuebles con destinación habitacional el Art. 12
de la ley 820 de 2,003, establece que toda actuación judicial y extrajudicial se notificará
por medio de comunicación rem itida a través del servicio postal autorizado, así se
desconozca la residencia o sitio de trabajo del arrendatario, o que éste se encuentre
ausente y se desconozca su paradero, o se oculte, a la dirección indicada en el contrato
o la del inmueble arrendado, según el caso, pues ellas conservarán plena validez para
todos los efectos legales,, relacionadas directa o indirectamente con el contrato de
arrendamiento.-

De manera que, en relación con el preaviso a que aluden estas normatividades de

la ley 820 de 2.003, éste se producirá válidamente mediante comunicación escrita
remitida por vía postal a la dirección señalada en el contrato, o a la dirección del
inmueble arrendado, máxime que en el evento de no reportar ninguna dirección en el
contrato o en un momento posterior, se presumirá de derecho que el arrendatario,
codeudor y fiador fueron notificados válidamente en la dirección del inm ueble
arrendado. Pero ello no quiere decir que sea la única forma de notificación, pues lo
que interesa es que el arrendatario tenga conocimiento, con la antelación debida, que
el arrendador no desea prorrogar el término del contrato de arrendamiento, por una de
las causales que señala este numeral 8o del comentado Art. 22.

P ru eba de la n ece sid a d d e ocu pación

Cuando el propietario o poseedor declaran la term inación del contrato de
arrendamiento por necesidad de ocupar el inmueble a que él alude con su propia
vivienda, por un término de un (1) año, indica con ello la aspiración, el interés actual
para la efectividad de tal ocupación - Lo que se necesita, lo necesario para un fin
adecuado, hace surgir para el sujeto un concepto abstracto de interés, a través del de
utilidad, tal como lo explica magistralmente el profesor Ugo Rocco, en su obra Tratado
de Derecho Procesal Civil, Parte General, Volumen I:

Del concepto del bien se pasa al concepto de interés a través de la utilidad, la

cual puede definirse como la idoneidad de una cosa (bien) para satisfacer una
necesidad humana. La utilidad no es más que el producto de una relación entre
el sujeto que tiene una necesidad y el objeto que satisface esa necesidad. La
utilidad, en este sentido, es siempre utilidad subjetiva, pero puede darse una
utilidad objetiva cuando el juicio de utilidad o de valor procede de la valoración
media de las valoraciones individuales o subjetivas”.

De conformidad con lo precedente, constituye el interés, el motivo, la causa

sicológica que mueve y orienta la voluntad, para imprimirle a ésta una finalidad, que es
lo que se predica bajo la aceptación de interés, exigiendo que resulte serio y actual.
No se trata de que esa necesidad no ofrezca posibilidad de alternativa o tenga el
carácter de imprescindible, basta que sea seria y actual. De manera que la necesidad
de ocupación debe ser manifiesta y consistir en un hecho serio, lo cual no es otra que
la posibilidad del propietario o poseedor de satisfacer sus propias necesidades de
habitación.
 C ontrato d e A r ren d a m ien t o H abitació n a l 81

Contrariando criterios jurisprudenciales, se ha venido exigiendo al demandante la

prueba de tal aspecto subjetivo de la pretensión, considerando que la necesidad de
ocupación es un presupuesto de la acción, demostrable dentro de los presupuestos del
Art. 177 del Código de Procedimiento Civil, pues, se afirma, que en tales casos no se
está consignando en la demanda una afirmación indefinida, ni se trata de aquella
afirmación cuya demostración resulta imposible. Por el contrario, ella depende de
circunstancias concretas de lugar, tiempo y modo, las cuales pueden establecerse o
acreditarse fehacientemente. - En contraposición a esta tesis se dice que resulta más
lógico que la carga de la prueba se traslade al demandado, para que desvirtúe la
presunción de necesidad.

Esta discusión doctrinal y jurisprudencial desaparece, a mi modo de ver, con la

nueva reglamentación legislativa, al exigir al arrendador-propietario o poseedor, que
para garantizar el hecho de la ocupación, se constituya a favor del arrendatario ana
garantía bancaria o de una compañía de seguros, por un valor equivalente a la renta
de seis (6) meses, vigente para la fecha en que se notifica la terminación del contrato,
la cual, por cierto, debe estar en poder de éste al recibo del preaviso postal..

Ahora bien, conviene señalar que esta prueba de la necesidad de ocupación, en el

evento de que persistiere el criterio de su exigibilidad, es un presupuesto de la acción
y, en forma alguna, de la demanda.

15.2. C u an do e l in m u e b le h aya d e d em o lerse p a ra efe c tu a r u n a n u e v a

co n stru cción , o cu a n d o se req u iere su d eso cu p a ció n p a r a e je c u ta r
obras in d isp en sa b le s p a r a su reparación
Según el literal b) del numeral 7 Art. 22 de la ley 820 de 2.003 podrá solicitarse la
restitución del inmueble cuando éste haya de “dem olerse para efectuar u n a nueva
construcción ” o cuando se requiera “desocuparlo con el fi n de ejecutar obras
indispensables para su separación. Se configuran, por tanto, dos hipótesis: en relación
con esta causal.

1. Demolición para construcción para construcción.- Demoler es echar a tierra

el inmueble para levantar una obra nueva.

2. Reparar el inmueble con obras necesarias, no ejecutables sin desocupación.- Esto

es, necesidad de introducir al bien existente las reformas, mejoras y reparaciones
autorizadas, siempre que ellas sean necesarias, es decir, precisas, indispensables
para su habitabilidad y que no puedan realizarse sin la desocupación y entrega del
inmueble. - Las refacciones contingentes y las que pueden adelantarse sin necesidad
de desocupación, no determinan la finalización del contrato.

En todos estos casos la norm a señalada busca proteger al máximo el derecho

habitacional del inquilino. Ni el arrendador, ni el propietario, gozan de absoluta libertad
para reconstruir, reparar, demoler la vivienda y lograr, por este medio, la restitución.
82 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R en ta |

Aquellas obras que sólo buscan remodelar o embellecer los inmuebles o proporcionar
al arrendador un incremento en la rentabilidad, recurriendo, por ejemplo, a la partición
o a otras formas de utilización de las áreas arrendadas, no darán base para una pretensión
de terminación del contrato de arrendamiento. Tampoco podría plantearla sobre la
base de una mera demolición, pues ella sólo se autoriza cuando es un medio para una
nueva edificación, no para dejar la superficie vacía. El legislador pretende darle una
solución al problema habitacional y de allí que no pueda estar interesado en la formación
de lotes vacíos, ni autorizar que el arrendatario sea privado de su vivienda para la
ejecución de reformas sustanciales u obras indispensables, ejecutables sin necesidad
de que se produzca la desocupación del inmueble.

Precisa advertir que la intención de introducir reformas sustanciales al predio no

cabría dentro de esta causal, por cuanto estamos hablando de “obras independientes
para su reparación, es decir, de mejoras indispensables.

18.2.1.-Anexos de la demanda.- En estos eventos, a la demanda deben anexarse:

a . Prueba del derecho de dominio o de la posesión sobre el inmueble cuya entrega se

pretende, no obstante que este requisito no es propiamente de la demanda, sino de
la acción, esto es, requisito que debe incorporarse al expediente para lograr una
sentencia favorable..

En este evento, como en el anterior, debe establecerse el derecho de dominio en

cabeza del actor, con el titulo de adquisición y la certificación registratorial sobre
vigencia de la inscripción en el demandante, pues se trata de uno de los elementos
estructurales de la acción.

b. Prueba del contrato de arrendamiento, ajustado a las formalidades de que trata el

Art. 3o.

c. Contrato de obra de reparación o demolición que se va a ejecutar, junto con la

licencia que autoriza la realización de las obras proyectadas.

d. Caución prendaria, bancaria o de compañía de seguros, a favor del arrendatario,

por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente,
para garantizar que el arrendador cumplirá con sus obligaciones. Reitero que esta
caución equivale a la indemnización que se cancelará al arrendatario en caso de
incumplimiento, pero sin que se haya concretado en qué momento podrá hacerse
efectiva, ni por cual procedimiento.- Para lograr la efectividad de tal garantía tendrá
el arrendatario que recurrir a un proceso ordinario, a fin de probar el incumplimiento
por parte del propietario o poseedor de sus obligaciones, ante la inexistencia de un
trámite específico sobre el particular?.

e . Copia del preaviso efectuado, dentro del término inicial o de la prórroga del contrato,
con tres (3) meses de antelación a su vencimiento, remitido por via postal, anexando
a él la copia de la garantía mencionada.
 C ontrato d e A r ren d a m ien t o H a bita c io n al 83

Precisa anotar que la ley 56 de 1.985 legitimaba para acción no sólo al propietario,
sino también al poseedor y al administrador, lo cual no tenía justificación jurídica en
relación con este últim o, dado que se trata de un sim ple m andatario para la
administración del bien arrendado. Por ello, debe interpretarse tal expresión como si
se tratara del mandatario del propietario o poseedor, en relación con el inmueble cuya
entrega se pretende. - El titular de la acción es realmente el arrendador. - Por ello, se
reitera, cuando el arrendador y el propietario del inmueble no son la misma persona, se
debe configurar una litis consorcial, por cuanto el primero es titular de la regulación
contractual cuya terminación se pretende y el segundo es quien asume las obligaciones
inherentes a tal exigencia de entrega.

15.3. C u an do h a ya d e e n treg a rse en c u m p lim ien to d e la s o b lig a c io n e s

o rig in a d a s en un co n tra to de co m p ra ven ta
El comentado Art. 22 de la ley 820 de 2.003, reproducción de los Arts 16 y 18 de la
ley 56 de 1.985, autoriza la exigencia de restitución del inmueble, por el trám ite que
consigna el Art. 424 del C. de Procedimiento Civil, al vencimiento del término pactado
o de sus prórrogas, cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones
originadas en un contrato de compraventa.

Es pertinente anotar, finalmente, que la obligación de entrega debe constar en la

escritura de compra-venta, pues si en ella se expresa, por el contrario, que el adquirente
da por recibido el bien objeto de ella, no será posible establecer la vigencia de la
obligación aducida.

Lo precedente indica que la enajenación del derecho de dominio no autoriza, por sí

solo, la terminación del contrato. El adquirente está obligado a respetar la vigencia del
mismo, por el término faltante para su vencimiento, del plazo inicial o de sus prórrogas.
Al vencimiento de estos períodos, el arrendador podrá plantear la entrega del bien,
aduciendo como causal el cumplimiento de su obligación derivada del contrato de
com praventa, esto es, de la estipulación consignada en el acto escriturario de
enajenación.

Es del caso recordar que el Código Civil, vigente para las situaciones n o reguladas
en la ley 820 de 2.003, expresa que cuando se extingue el derecho del arrendador por
hecho o culpa suya, como cuando vende la cosa arrendada de que e s dueño, el
arrendatario está obligado a soportar las contingencias del hecho, siempre y cuando la
persona que suceda en el derecho al arrendador no esté obligado a respetar el arriendo
(Art. 2.019). Esta norm a debe considerarse sin vigencia para el caso analizado, dentro
de la reglamentación que sobre la materia hizo la ley 56 de 1.985 y ahora la ley 820,
que se comenta, por cuanto la exigencia de terminación del contrato sólo surge al
vencimiento del plazo pactado inícialmente, o de su prórroga (Art. 22).

Cuando el citado Art. 22, idéntico al Art. 18 de la ley 56 de 1.985, derogado,

consigna que a la dem anda debe ir anexa la constancia de haberse rem itido al
 84 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c e so d e R estitu c ió n p e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R en ta |

arrendatario una garantía o caución, para garantizar que el arrendador cumplirá con
su obligación de entregar el bien arrendado al adquirente, está indicando que aquél, al
obtener la desocupación, de dicho bien, debe proceder a ponerlo a disposición del
adquirente.

Cabe preguntarse ¿ por qué sólo se consagra la compraventa y no otras formas de

enajenación, como la permuta, dación en pago, la anticresis, la constitución de la
renta vitalicia, etc., esto es, todos aquellos eventos en que el arrendador se desprende
del derecho de dominio, a título oneroso?.-

En los eventos señalados en los literales a), b) y c) del com entado Art. 22, esto es,
cuando unilateralmente se da por terminado el contrato de arrendam iento para la
ocupación personal del propietario o poseedor del bien arrendado, o para su demolición
y ejecución de una nueva edificación, o para someterlo a obras independientes para
su reparación, o cuando haya de entregarse en cumplimiento de la obligación originada
en el contrato de compraventa, el arrendador debe obtener una caución en dinero,
bancaria u otorgada por una compañía de seguros legalmente reconocida, constituida
a favor del arrendatario, por un valor equivalente a seis (6) m eses del precio del
arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro
de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

De m anera que, para darle seriedad a la obligación alegada com o causal de

term inación de la relación tenencial, el legislador le im pone al arrendador el
cumplimiento de la causal aducida dentro de los seis (6) meses siguientes a la entrega
del bien arrendado, so pena de que se le haga efectiva la caución otorgada.

Ahora bien, el propietario o poseedor cumple con su obligación de ocupar, iniciar la

demolición o reparación de éste, o entregar al adquirente el bien arrendado, dentro de
los seis meses siguientes a la entrega del mismo, cómo logrará la devolución de la
garantía en poder del arrendatario?. ¿Tendrá que recurrir a un proceso ordinario, a fin
de probar el cumplimiento de sus obligaciones, ante la inexistencia de un trámite
específico sobre el particular?.

16. Extinción del derecho del arrendador por expropiación de la cosa

por entidades de derecho público y por causa de utilidad pública
En este caso el contrato termina por la extinción del derecho del arrendador sobre
el bien arrendado y por la prevalencia del interés público sobre el privado.

Si el contrato se celebró con un plazo determinado, no vencido, para la fecha de la

expropiación, y si, además, consta en escritura pública, la entidad expropiante debe
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados. Para este efecto, el inquilino será
parte en el respectivo proceso de expropiación (reglas 1 y 2 del Art. 2.018 del C.C.).-
Luego, si el contrato no consta en acto escriturario no será exigible indemnización
alguna, ni el arrendatario tendrá legitimación para intervenir en la acción.

k.
 C o n trato d e A r r en d a m ien t o H abita c io n al 85

17. No garantizar el pago de los servicios públicos domiciliarios

Se omitió en esta oportunidad señalar como causal de terminación del contrato de
arrendamiento por parte del arrendador, el incumplimiento de la obligación señalada
en el numeral 3 del Art. 15, esto es, la obligación que tiene el arrendatario de garantizar
mediante el otorgamiento de una póliza bancaria o de compañía aseguradora autorizada,
o mediante depósito, el pago de los servicios públicos domiciliarios de energía, acueducto,
aseo, alcantarillado y teléfono, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha de
la celebración del contrato.

Esta obligación persiste en las prórrogas contractuales, de manera que el inquilino

está obligado a rem itir a su arrendador comunicación sobre el interés de persistir en la
vigencia del contrato, al vencimiento del término pactado o de sus prórrogas, anexando
a ella la renovación de dicha garantía o depósito.

De suerte que si el arrendador, al momento de la celebración del contrato, exige al

arrendatario la prestación de cauciones o depósito para garantizar a cada empresa
p restad o ra de lo s serv ic io s p ú b lic o s d o m ic ilia rio s el pago de las fa c tu ra s
correspondientes, éste debe otorgarlas dentro de los quince (15) días siguientes a la
suscripción de dicha relación contractual, en una cuantía equivalente a dos períodos
consecutivos de facturación. Si lo omite, el arrendador podrá abstenerse de cumplir
las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, como, por ejemplo, abstenerse
de hacer entrega del inmueble, dando por terminado, de pleno derecho, dicho contrato.
Así se desprende del numeral 3 del Art. 15 cuando señala que “el arrendador podrá
abstenerse de cum plir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento
hasta tanto el arrendatario no haya entregado las garantías o fianzas constituidas
y podrá darlo p o r terminado de pleno derecho si el arrendatario no cumple con
esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles, contados a p a rtir
de la celebración del contrato”.- ; Y si el arrendador ha efectuado la entrega del
inmueble sin que se le hubieren puesto a su disposición dichas garantías o fianzas,
podrá aducir esta causal como fundamento para obtener la finalización del contrato. -

Es pertinente anotar que la garantía o depósito no podrá exceder el valor de los

servicios públicos correspondientes al cargo fijo, aportes de conexión y al cargo por
unidad de consumo, correspondiente a dos períodos consecutivos de facturación (Art.
15 Ley 820 de 2.003).

18. Terminación por mutuo acuerdo

Al consignar el legislador en el Art. 21, reproduciendo el Art. 15 de la ley 56 de
1.985, que las partes, en cualquier tiempo, de común acuerdo, podrán dar por terminado
el contrato de arrendamiento sobre vivienda urbana, implica un desconocimiento de la
materia, pues, para cualquier neófito en las disciplinas jurídicas es de su conocimiento
que el mutuo disenso está consagrado en el Art. 1.625 del Código Civil, como medio
86 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta |

para dar por terminadas las obligaciones de las partes. Así que esta norma resulta
simplemente inocua, pues las cosas se deshacen como se hacen, según usual aforismo
jurídico. Tal norma sobraba en la ley 56 de 1.985 y vuelve a resultar insulsa en esta
nueva reglamentación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

19. Causales de terminación del contrato por el arrendatario.

(Art. 24)
El Art. 24, que reproduce el Art. 17 de la ley 56 de 1.985, con algunas pequeñas
adiciones, señala las causales que perm iten al arrendatario d ar p o r term inado
unilateralmente el contrato de arrendamiento, y aun cuando, en este caso, se está en
presencia de una sentencia declarativa de incumplimiento, el procedimiento a seguir
es el abreviado de restitución de inmueble arrendado, por disposición del Art. 424 del
C. de P.C.

19.1.- P o r su sp en sió n de la prestación de servicios públicos al inmueble, por

acciÓD premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que
estuvieren a su cargo.-

Tal ocurre en los casos de vivienda compartida en que el arrendador corta el

servicio de energía o teléfono, o suspende el suministro de agua, para dificultarle al
inquilino el goce del inmueble y provocar, en esta forma, la desocupación del inmueble.
- Es obvio que esta causal no implica m ayor adelanto legislativo, pues con tal actitud
el arrendador afecta el goce pacífico del bien arrendado, y ello, de por sí, es causal de
terminación del contrato, dentro de las directrices clásicas de nuestro estatuto sustantivo.
Lo que si tiene im portancia es que si la suspensión de los servicios públicos se debe
a la falta de pago, el arren d ata rio p od rá op tar por a su m ir el costo del
restablecim iento del servicio y descontar su im porte de la renta, o dar por
terminado el contrato.

19.2. In c u r sió n re ite ra d a d e l a r r e n d a d o r en p r o c e d e r e s q u e a fe cte n

g r a v e m e n te e l d is fru te c a b a l p o r e l a rr e n d a ta rio d e l in m u e b le
arren dado, d eb id a m e n te co m p ro b a d o a n te a u to rid a d p o lic iv a
Esto quiere decir que previamente a la demanda debe incursionarse ante las
autoridades de policía para que éstas se pronuncien sobre la conducta del arrendador
frente a su arrendatario.- No parece que tenga justificación esta exigencia como
requisito previo a la iniciación del proceso de terminación del contrato de arrendamiento,
por cuanto una de las obligaciones del arrendador es mantener a su inquilino en el
goce pacífico del bien arrendado, evitando toda perturbación o embarazo, situaciones
que podrían acreditarse dentro del proceso de restitución (Arts 1987/88 C.C.).

Esta norma permite la finalización de la relación contractual sobre tres presupuestos,

debidamente acreditados procesalmente:
L C ontrato d e A r r en d a m ien t o H a bita c io n al 87

22.2.1.- Que los actos de perturbación en el goce de la cosa arrendada sean

reiterados, es decir, repetidos en un lapso de tiempo dado.-

22.2.2- Que esos actos sean graves, pues la seriedad en el cumplimiento de los
contratos no permite que por nimiedades, actos sin trascendencia e importancia, puedan
darse por finalizados.

22.2.3.- Que esos actos se acrediten ante autoridades policivas

Es pertinente anotar que el Código Civil sólo autoriza, frente a esta conducta dolosa
del arrendador, la reparación del daño, mediante la indemnización de perj uicios.- Y si
bien este derecho indemnizatorio debe tenerse como vigente en este caso, la ley le
permite, además, dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento.

19.3. D esco n o cim ien to p o r e l a rren d a d o r d e lo s derech o s re co n o c id o s p o r

la le y o co n tra ctu a lm e n te
Es obvio que la alteración de las obligaciones concretadas por las partes, que no
sean contrarias a los principios reglamentarios de las mismas, tienen que tener la
consecuencia de la finalización de la relación tenencial. Asi que esto no es más que
una repetición de los principios generales de derecho, con la im portancia de que tal
actitud ilícita determina la declaración de finalización del vínculo contractual dentro
de los parámetros del Art. 424, evitando con ello disquisiciones sobre el procedimiento
a seguir.

/ 9.4. P o r d ecisión u n ilateral, m e d ia n te p r e a v iso p o sta l, con tr e s m eses d e

an telación , d en tro d e l térm in o in ic ia l o su p ró rrog a, y e l p a g o d e
u n a in d em n iza c ió n eq u iv a le n te a tre s (3) m eses d e re n ta , vigen te
e n to n ces
E l arren d atario p o d rá d ar p o r term in ad o u n ila te ralm e n te el c o n tra to de
arrendamiento, en cualquier tiempo, dentro del término inicial o durante sus prórrogas,
previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con
una antelación no m enor de tres meses, indicando en él la fecha en que h ará entrega
del inmueble y anunciando el pago de una indemnización equivalente al precio de tres
(3) meses de arrendamiento, vigente para la fecha del preaviso.- -

La consignación de la indemnización debe efectuarse a favor del arrendador, dentro

del término del preaviso, a órdenes de la alcaldía Municipal del lugar de ubicación del
bien arrendado

Cumplidas estas formalidades, el arrendador estará obligado a recibir e l inmueble

y, si se negare a hacerlo, el arrendatario podrá hacer entrega provisional del mismo,
mediante la intervención de la autoridad competente, sin perjuicio de acudir a la acción
ju d ic ia l co rresp o n d ien te.- E n tal caso, el arren d ad o r p ierd e el m o n to de la
indemnización.-
88 C ontrato d e A rren d a m ien to » P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R en ta |

Previa solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado el preaviso y pago de
la indemnización, el funcionario competente señalará fecha y hora para llevar a cabo
la en treg a provisional del inmueble. Este señalamiento se notificará al arrendador
y al arrendatario, por medio del servicio postal autorizado, para que comparezcan al
lugar de ubicación del inmueble para tal fin. - S i el arrendador no acudiere a recibir el
inmueble el día previamente determinado para la diligencia, el funcionario hará entrega
de él a un secuestre para su custodia, seleccionado de la lista oficial de auxiliares de la
justicia, hasta la entrega al arrendador, a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantará una acta que suscribirán las personas que
intervienen en la diligencia. (Art. 24, que reproduce el Art. 23 del decreto 1.919 de
1.986).

De conformidad con el Art. 32 de la ley 820 de 2.003, el Alcalde M ayor de Bogotá,

la Gobernación del Departamento de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y los
alcaldes municipales de los demás municipios del país, quedan investidos de las
facultades de inspección, control y vigilancia, en relación con los contratos de
arrendamiento, entre ellos los de asum ir las funciones que se deducen de los Arts. 22
a 25, en relación con la terminación unilateral del contrato. Así que serán estos
funcionarios los competentes para darle efectividad a lo establecido en esta normatividad.

19.4.1.- Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario

mediante preaviso con indemnización.

De conformidad con el Art. 25 de la ley 820 de 2.003, que se viene comentando,

para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralm ente el contrato de
arrendamiento en este evento (No 4, art. 24)), se requiere:

a. Com unicación, a través del servicio postal autorizado, al arrendador, o a su

representante legal, con la antelación ya mencionada, indicando la fecha de
term inación del contrato y de la consiguiente entrega del bien arrendado y
manifestando en ella que pagará la indemnización, igualmente relacionada.

b. Consignación a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, de la

indemnización, dentro de los tres meses anteriores a la fecha indicada para la
terminación del contrato. Esta consignación se efectuará en las entidades autorizadas
por el gobierno nacional para tal efecto y esta autoridad allegará copia del título
respectivo al arrendador o le entregará comunicación en que hará constar tal
circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos

títulos de las causas de la misma, como también el nombre y dirección precisa del
arrendador o de su representante.
 C o n trato d e A r r en d a m ien t o H abita c io n al 89

Si el arrendador cum ple con la obligación de recibir el inm ueble en la fecha

señalada, percibirá el pago de la indemnización, mediante autorización que expida la
autoridad com petente.- En caso contrario, el arrendatario tendrá derecho a que se
le restituya el monto de la indemnización consignada y solicitar la entrega provisional
del inmueble.

19.5. P o r decisión u n ila te ra l p a r a la fe c h a d e ven cim ien to d e l té rm in o

in ic ia l o d e su p ró rro g a , m e d ia n te p r e a v iso escrito con tres m eses d e
an telación , rem itid o p o r vía p o sta l, sin in d em n iza ció n
El a rren d atario p o d rá d ar p o r term in ad o u n ila te ra lm e n te el c o n tra to de
arrendamiento, sin que esté obligado a invocar causal alguna diferente a la de su
plena voluntad, para la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas,
siempre y cuando dé previo aviso al arrendador, a través del servicio postal autorizado,
con una antelación no m enor de tres (3) meses a la respectiva fecha de vencimiento.

En el fondo, lo que pretende el legislador es evitar que el arrendatario pueda dar

por finalizado el contrato de arrendamiento en forma sorpresiva, exigiéndole que
preavise tal determinación con tres (3) meses de antelación a la fecha de su vencimiento,
pues, en caso de omitirse el “contrato se entenderá renovado autom áticam ente
por un térm ino igual al inicialm ente p acta d o ’’.- El legislador emplea el término
renovación, en lugar de prórroga, no obstante que se trata de dos figuras jurídicas
diferentes.

En este evento no se exige indemnización, pues, al fin y al cabo el arrendatario está

dando por terminado el contrato de arrendamiento para la fecha de su vencimiento.
Sólo que se le ha impuesto la carga de avisarlo con tres meses de anticipación, situación
que no se configuraba con anterioridad, pues el aviso se podía producir con la antelación
pactada y, a falta de convenio, dentro del contenido de los Arts 2.009 y 2.034 del C.C.

De lo expuesto se colige que existen precisas diferencias entre las causales de

restitución consignadas en los numerales 4 y 5 del Art. 24, ya comentadas, pues de
conformidad con el numeral 4, el arrendatario puede dar por finalizada la relación
tenencial, unilateralmente, dentro del término inicial del contrato, o durante su prórroga,
es decir, en cualquier tiempo, preavisando el hecho a su arrendador, con una antelación
de tres (3) m eses e indicando en él la fecha de restitución, y ofreciendo una
indemnización por el valor de tres (3) meses de renta, vigente para la fecha del
preaviso.-. Si un inquilino, por ejemplo, celebra un contrato sobre vivienda urbana por
el término de cinco (5) años y un mes después de su celebración estima pertinente
darlo por terminado, puede hacerlo, siempre que cumpla con los dos requisitos anotados.
— En tanto que el evento del numeral 5 (Art. 24), se refiere a la terminación del
contrato para la fecha de vencimiento del término pactado, o de alguna de sus prórrogas,
evento en el cual le basta prea visar dicha finalización, por vía postal, con tres (3)
meses de antelación a tales vencimientos.
90 C o n tra to de Arrendam iento • P ro c e s o pe R estitució n de Inmueble y de R egu lació n de la R en ta |

En el No 4 del Art. 24 opera la entrega provisional, en tanto que ella no es viable

en el caso del numeral 5 de la mism a disposición (22-5). A esta conclusión se llega,
por cuanto: a).- El parágrafo del Art. 24: dispone que, “Para efectos de la entrega
provisional de que trata este artículo la autoridad competente, á solicitud escrita del
arrendatario....”; la cual está consignada en el numeral 4, no en el numeral 5.- b).- En
el encabezamiento del Art. 25, se dice que son “Requisitos para la terminación unilateral
por parte del arrendatario, mediante preaviso con indemnización”, evento que sólo se
da en el numeral 4.- c). En el parágrafo del Art. 25: se consigna que sin peijuicio
de que el arrendatario pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad
con lo previsto en el Art. anterior.”, esto es, en el evento señalado en el numeral 4.

Es Inconsistente el legislador en este aspecto, pues donde existe la misma razón

debe existir la misma disposición. Cuál es la fundamentación para que la entrega
provisional sea viable en el evento del Numeral 4 y nó en el caso del numeral
5o?.

20. Normas relativas a la inspección, vigilancia y control sobre

actividades de arrendadores de bienes raíces
Las personas naturales o jurídicas, cuyas actividades principales sean arrendar
bienes raíces, destinadas a vivienda urbana, de su propiedad o de terceros, o sea
intermediaria entre arrendadores y arrendatarios, en municipios de más de 15.000
habitantes, deben matricularse ante las autoridades administrativas.

La ley 56 obligaba a obtener licencia para tales actividades en ciudades de más de

50.000 habitantes; pero la ley 820 de 2.003, Art. 28, la exige para poblaciones de más
de 15.000 habitantes.— La primera aludía a toda clase de bienes raíces; la 820 la
limita a inmuebles destinados a vivienda urbana. - La ley 56 sólo aludía a la inspección
y vigilancia, la 820 habla igualmente de control.

La ley 56 presumía que quien aparecía arrendando en el mismo municipio más de

5 inmuebles de su propiedad o de terceros, quedaba sometido al registro;, el Art. 28 de
la nueva ley im pone este reg istro a quien tenga com o activ id ad principal el
arrendamiento de bienes raíces destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de
terceros, o realice labores de interm ediación com ercial entre arrendadores y
arrendatarios, en los municipios de más de 15.000 habitantes.

Y se presum en que la persona que arriende o su b-arriende más de 10

inmuebles, suyos o de terceros, está comprendida en la situación precedente y,
por tanto, debe matricularse.

El decreto 051 de enero 8 de 2.004 entró a reglamentar los Arts 28 a 33 de la ley

820 de 2.003, estableciendo que las autoridades señaladas en esta última normatividad,
Alcalde M ayor de Bogotá, G obernación del Departamento del Archipiélago de San
 C o n trato d e A r r en d a m ien t o H a bitacio n al 91

Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías de los municipios y distritos del
país, deberán llevar un registro consolidado de las personas naturales o jurídicas
obligadas a matricularse como arrendadores.

Para obtener el registro se requiere anexar a la solicitud los siguientes documentos.

1. Prueba sobre la existencia y representación de la persona jurídica o registro

mercantil de la persona natural, según el caso...

2. Copia de los modelos de contrato de arrendamiento y de administración que utiliza..

3. Demás que señalen autoridades públicas.

Surtido el trámite de matrícula, la autoridad competente deberá expedir un documento

en que se indique como mínimo la identificación de la persona autorizada p ara ejercer
las actividades de intermediación de propiedad raíz, su domicilio y dirección y el número
de la matrícula asignado..

La matrícula se otorgará por una sola vez, tendrá vigencia por el térm ino de un (1)
año y se renovará de manera automática cada año por la autoridad competente, sin
necesidad de solicitud de parte interesada.- En todo caso, el documento que se expida
acreditará el cumplimiento de la obligación de matricularse como arrendador.

20.1. T érm in o p a r a so lic ita r la m a tricu la :

1. Tres (3) meses siguientes a la vigencia de la ley.- Los inscritos deben actualizarla
en el mismo término.

2. Los nuevos intermediarios dentro de los 10 días a la iniciación de operaciones.

3. El matriculado no puede anunciarse al público sin indicar el número de la matrícula

asignada.

20.2. F u n cio n a rio s co m p eten tes:

1. Alcalde mayor de Bogotá, quien puede delegar sus funciones en la subsecretaría
de control de vivienda y en la secretaría general y alcaldías locales..

2. Gobernador de San Andrés, Providencia y Santa Catalina.

3. Alcaldes, en los demás municipios y distritos del país.

20.3. S u sp en sió n o revo ca to ria d e la m a trícu la d e arren dador.

Sin perjuicio de la sanción pecuniaria que puede imponerse al tenor d el Art. 34 de
la ley 820 de 2.003, las autoridades competentes podrán suspender o revocar la matrícula
de arrendador, cuando se incurra, de manera reiterada, en las conductas descritas en
los numerales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo antes citado (Art. 5, decreto 51 d e 2.004).
92 C ontrato d e A r ren d a m ien t o * P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R en ta I

La información que repose en el registro de arrendadores, relativa al otorgamiento,

suspensión o revocación de la matrícula de arrendador, es pública y cualquier ciudadano
tendrá acceso a ella de manera gratuita, en los términos y condiciones que definan las
autoridades competentes.

20.4. D e la in sp ecció n , vig ila n cia y c o n tro l so b re la s p e rs o n a s q u e ejercen

a ctivid a d es d e a rren d a m ien to d e b ien es raíces p a r a vivien d a u rb a n a
La ley 820 de 2.003 consignó que la Alcaldía de Bogotá, la Gobernación de San
Andrés, Providencia y Santa Catalina y demás alcaldías municipales tienen las siguientes
funciones:

1. Investigar, sancionar e imponer medidas correctivas a quienes tengan la calidad de

intermediarios o de arrendadores.

2. Controlar la actividad inmobiliaria de vivienda urbana y en especial lo referente a

los contratos de administración.

3. Vigilar el cumplimiento de la obligación de señalar la matrícula para anunciarse al

público; o hacerlo sin haber obtenido la matrícula.

En desarrollo de esta normatividad el Art. 8 del decreto 51 de enero 8 de 2.004,

consignó: que las entidades ya indicadas deberán emplear la debida diligencia en la
prestación de los servicios a sus usuarios, a fin de que éstos reciban la atención debida
en el desarrollo de las relaciones contractuales que se establezcan con aquéllas y, en
general, en el desenvolvimiento normal de sus operaciones. Para ello, podrán establecer
sistemas de inspección, vigilancia y control dirigidos a:

1. Adelantar con prontitud y celeridad las averiguaciones e investigaciones que, de

oficio o a petición de parte, fuere necesario llevar a cabo con el fin de verificar
posibles irregularidades en el ejercicio de las actividades relacionadas con el
arrendamiento de vivienda urbana o el incumplimiento de las obligaciones adquiridas
en virtud de las mismas.-

Para este efecto podrán realizar visitas de inspección que les perm ita recabar la
información necesaria para desarrollar las funciones a su cargo.

2. Velar porque las personas objeto de inspección, vigilancia y control suministren a

los usuarios de sus servicios y/ o a sus contratantes, en forma clara y transparente,
la información que les permita escoger las mejores alternativas y condiciones del
mercado, y les facilite el conocimiento permanente de la ejecución de los contratos
que suscriba.

3. Efectuar un permanente y efectivo control del contenido de la publicidad de los

bienes y servicios que prestan las personas señaladas en el Art. 28 de la ley 820 de
2.003, y de aquella que utilicen los demás oferentes de inmuebles para arrendamiento
en el mercado, a fin de que la misma se ajuste a la realidad técnica, financiera y
 C o n trato d e A r r en d a m ien t o H a bita c io n al 93

jurídica del servicio y bienes promovidos y a la normatividad vigente aplicable a la

materia. El número de la matrícula de arrendador deberá figurar en todos los
anuncios, avisos o cualquier material publicitario que, para anunciar sus servicios
publiquen en cualquier medio de comunicación, así como también en la totalidad de
la documentación relacionada con las actividades precontractuales y contractuales
que se utilice en desarrollo de las mismas.

4. Garantizar que los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda

urbana se celebren bajo las condiciones señaladas por la ley 820 de 2.003 y demás
normas que la adicionen o desarrollen.

5. Velar por que los contratos de administración de inmuebles para arrendamiento de

vivienda urbana, suscritos entre los propietarios y las personas dedicadas a la
administración de los bienes, contemplen con precisión y claridad las obligaciones
de las partes, en especial en lo relacionado con la remuneración por los servicios
prestados, forma de pago de éstos, conservación de los inm uebles y la verificación
sobre el cumplimiento de las estipulaciones contenidas en los reglamentos de
propiedad horizontal, cuando fuere el caso, actividades a cargo del administrador
frente a las personas con quien se celebren contratos de arrendamientos de los
bienes respectivos.

6. Establecer esquemas de divulgación que permitan conocer de manera clara y

oportuna las sanciones establecidas a las personas sujetas a la inspección, vigilancia
y control por parte de las autoridades competentes.

7. Establecer y divulgar los procedimientos necesarios para presentar reclamaciones

relacionadas con lo dispuesto en los numerales 1,2,3,4,6 y 6 del literal c) del Art. 33
de la ley 820 de 2.003, esto es, en relación con las siguientes funciones:

7.1.- Conocer de las controversias originadas por no expedir al arrendatario,

codeudores y fiadores copia del contrato de arrendamiento e imponer, en caso de
violación, multa por el valor de tres mensualidades (Par. Art. 8)..

7.2.- Asumir actuaciones en relación con la terminación unilateral del contrato

(facilitar las garantía y admitir la entrega provisional).

7.3.- C onocer sobre las controversias sobre exigencias de depósitos ilegales y

sobre la devolución de los mismos.

7.4.- C onocer de las controversias originadas p or la no expedición de los

comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación
como comprobante de pago.

7.5.- Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la

regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana y
sobre sus incrementos.
94 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso o s R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta |

7.6.- Conocer sobre cumplimiento de normas sobre mantenimiento, conservación;

uso y orden interno contratos de vivienda compartida.

20.5. S a n cio n es
20.5.1.- M ultas de 100 salarios mínimos legales mensuales:

a. Cuando el intermediario en propiedad raíz no se matricula dentro del término

señalado -

b. Cuando éste incumple las obligaciones del contrato de administración suscrito con
los propietarios. -

c. Cuando se anuncia al público sin mencionar el número de su matrícula.

d. Por inobservancia de las órdenes e instrucciones im partidas por la autoridad

competente.

20.5.2.- Suspensión o cancelación de la m atrícula ante el incum plim iento

reiterado de las precedentes conductas.

La decisión sobre estas sanciones sólo es susceptible de reposición.

 Capítulo III
Contrato de Arrendamiento Comercial

Empresa - Es toda actividad económica organizada para la producción, distribución,

transformación, administración o custodia de bienes o para la prestación de servicios
(Art. 25 C. de Co).— La empresa es, por tanto, una actividad económ ica. El
establecimiento de com ercio:, por su parte, es un conjunto de bienes organizados
por el empresario para realizar los fines de la empresa.— El establecimiento de comercio
es, por tanto, un instrumento y, por ello, no sujeto de derecho.- Es un objeto complejo
en que los elem entos que lo integran pueden ser tratados individualmente, sin que él
desaparezca.

Forma parte del establecimiento de comercio, salvo estipulación en contrario,

el contrato de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento
de los locales en donde funciona, si son propiedad del empresario (Art. 516 idem). -
De manera que el local resalta como el principal elemento material del establecimiento
de comercio. Si bien en éste se reúnen una serie de elementos materiales e inmateriales,
como la clientela, patentes, prim a comercial, enseñas mercantiles, marcas de fábrica,
etc., el inmueble aparece como su parte esencial. De allí la actitud del legislador al
establecer una serie de normas protectoras sobre el mismo.

Y comerciante es, de conformidad con el Art. 10 del C. de Comercio, “lapersona

que profesionalm ente se ocupa en alguna de las actividades que la ley considera
como m ercantiles”, bien que tal actividad se realice directamente o p o r medio de
apoderado, intermediario o interpuesta persona; y cuando esa persona, natural o jurídica,
desarrolla alguna de las actividades concretadas en la clasificación general que, a
título enunciativo consagra el Art. 20 de dicho estatuto, realiza actos de comercio

Así que la persona que realiza actos de comercio es comerciante y el arrendamiento

del inmueble, necesario para el desenvolvimiento de los mismos, queda sometido a las
normas del estatuto mercantil vigente.

De lo dicho se concluye que para que un inquilino pueda beneficiarse d e las normas
protectoras que se analizarán subsiguientemente, debe tener la calidad de comerciante,
96 C ontrato d e A rren d a m ien t o * P r o c eso d e R estitu c ió n o s In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta |

así el código de comercio, dentro de un erróneo criterio conceptual, lo llame empresario.

Ahora bien, por el sólo hecho de tener establecimiento de comercio se le presume
comerciante (No 2-13) y los actos relacionados con actividades o empresas de comercio,
se tienen como comerciales (21)

I . Regulación del contrato

N uestro legislador presenta una total inconsistencia y falta de técnica en la
reglamentación de este contrato, pues se abstuvo de regularlo totalmente en el Código
de Comercio. Posiblemente consideró suficientes las norm ativídades que sobre él
contiene el Código Civil.

Este contrato estaba instituido como de carácter típicamente civil, sometido a los
estatutos legales que allí se consignaban. A partir de la expedición del decreto 410 de
marzo 27 de 1.971, actual código de comercio, éste consagró norm as que lo colocan
en la esfera del derecho mercantil y lo tipifican frente a los dem ás contratos de
arrendamiento.

Si bien en los artículos 513 a 533 del Código de comercio se reguló la materia
relativa a los establecimientos de comercio, en particular se reglam entó lo atinente
al arrendamiento de los inmuebles con destinación mercantil. Como se anotó antes,
no realizó una reglamentación completa sobre la materia y, por ello, debemos remitimos
supletivamente a las normativídades consignadas en el Código Civil, máxime que el
Art. 822 del estatuto primeramente m encionado señala que “los principios que
gobiernan la form a ció n de los actos, contratos y obligaciones del derecho civil,
sus efectos, interpretación, m odos de extinguirse, anularse, rescindirse, serán
aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos m ercantiles”.-

No obstante, al hablar el legislador del establecimiento de comercio, incluye entre

los bienes que lo integran “el contrato de arrendam iento ”y dentro de la concepción
de proteger la empresa comercial establece una serie de norm as que le dan una
fisonomía propia a este vínculo tenencial.

Es pertinente precisar que no obstante el criterio del legislador de defender al

empresario que acredita un establecimiento, que atrae una clientela a él, que crea una
organización, con esfuerzos y erogaciones, su derecho de arrendatario es netamente
personal frente al arrendador, aun cuando con características propias, que lo hace
diferente dentro de la categoría tradicional del derecho personal, pues adquiere la
facultad de conservar la ten en cia sobre la cosa alquilada, d en tro de ciertas
circunstancias.

Así que las normas aplicables a estos inmuebles son las que señalan los Arts 51 5 a
524 del C. de Co y 1.973 y ss. del C.C.- Las primeras de imperativo cumplimiento,
pues el legislador las considera como afectas al orden público y al interés social (524);
las segundas son supletivas, pues se aplican ante los vacíos de aquéllas.
 C o n tra to o e A r r e n d a m ie n t o C o m e r c ia l 97

2. Definición del contrato de arrendamiento

de local con destinación comercial
Es un contrato por el cual una parte concede a otra el goce y disfrute de un
inmueble con destinación comercial y ésta, a su vez, se obliga a cancelar como
contraprestación un precio o renta.-

Así que cuando una persona natural o jurídica ocupa un inmueble con actividades
comerciales, a cambio de una suma determinada periódica, está frente a este contrato.-
De allí que afirmemos que las actividades mercantiles que se desarrollan en el inmueble
son las que permiten establecer la naturaleza de este contrato.

3. Precio o renta
Este es uno de los elementos estructurales del contrato de arrendamiento, pues, a
falta de él, el contrato degeneraría en otro diferente.- Con relación a él existe completa
libertad contractual para determinarlo; sometido al juego de la oferta y la demanda.-
No existen cánones ilegales, aun cuando sí exiguos o costosos.

Como la renta no está sujeta a limitación alguna, dada la libertad contractual

existente para determinarla, ella puede pactarse en m oneda o divisa extranjera.

3.1. R ea ju ste d e l p re c io
No existe norm a reguladora de dicho reajuste. De allí que las partes pueden
convenirlo con base en I.P.C del ario inm ediatamente anterior, sobre la base de la
pérdida del valor adquisitivo de la m oneda nacional, con fundamento en el salario
mínimo legal mensual, o con base en un porcentaje determinado.

Se ha preguntado si transcurridos dos (2) años de vigencia del contrato, las partes
pueden marginarse de este acuerdo y recobrar la libertad para fijar un canon o un
reajustes diferente?.- Interrogante que no tiene sentido si se tiene en cuenta que, para
entonces, surge el derecho a la renovación del contrato, lo que implica la exigencia
sobre la vigencia o existencia de una nueva relación tenencial.

4. Término del contrato

Las partes pueden determinar libremente la vigencia del contrato, y celebrarlo en
días, meses, años, o a término indefinido.- Obviamente que el arrendatario comerciante
procurará un contrato de larga duración, que le permita su estabilidad, en su actividad
mercantil.

Entrando al análisis del criterio proteccionista del arrendatario, orientado a darle

estabilidad a la relación tenencial, ésta adquiere una fisonomía propia, con situaciones
jurídicas que son exclusivas de ella y que la tipifican.
98 C o n t ra to de A r r e n d a m ien t o • P r o c e s o de R est it u c ió n oe In m u e b l e y de R eg u la c ió n p e la R en t a |

S. Derechos del arrendatario

5.1. E l d erech o a la ren ovación co n tra ctu a l

Establecida a favor del empresario (arrendatario) que hubiere ocupado, a título de

arrendamiento, el mismo inmueble, con el mismo establecimiento de comercio, por
un lapso no inferior a dos (2) años.- Este comerciante o empresario tiene derecho a
conservarlo, en las mismas condiciones vigentes, o sobre bases diferentes, pero, en
todo caso, con la facultad de continuar ocupándolo, sin que el arrendador pueda
exigir la su entrega, sino por las causales específicamente señaladas y dentro de las
limitaciones concretadas por el legislador.

De manera que el derecho de renovación es el que tiene el arrendatario para

continuar ocupando el inmueble arrendado, en las mismas condiciones existentes, o
bajo nuevas condiciones de plazo y precio, acordados con el arrendador.- Derecho
establecido a favor del arrendatario que haya ocupado el inm ueble, a título de
arrendamiento, por un período superior a dos (2) años y con la misma actividad comercial.

Este tema se analiza con más propiedad en capítulo separado, al cual remito
a quien esté interesado en este fundam ental derecho del arrendatario.

5.2.- D erech o d e p refe ren cia d e o cu p a ció n

Tiene preferencia sobre el local resultante de la nueva edificación o de la
remodelación del edificio, cuando una de éstas causales hubiere sido el motivo de la
restitución.- De conformidad con este derecho:

5.2.1.- El arrendador no podrá exigir primas e indemnizaciones especiales al futuro

arrendatario.

5.2.2.- El precio del nuevo local debe determinarse de común acuerdo y, si ello no
fuere posible, debe recurrirse a un dictam en pericial, de conform idad con el
procedimiento verbal sumario a que alude el No 8 del Art. 435 del C. de Procedimiento
Civil, en concordancia con el Art. 2026 del C. de Co (521).

5.2.3..- El propietario deberá informar al antiguo inquilino la disponibilidad del nuevo

local, con sesenta (60) días de anticipación.. Recibido el aviso, el arrendatario deberá,
a su vez, comunicar si hace uso del derecho de preferencia, dentro de los treinta (30)
días siguientes.

5.2.4. - Si los locales resultantes de la construcción o rem odelación son inferiores

en número a los que existían, los arrendatarios mas antiguos, que ejerciten el derecho
de preferencia, excluyen a los demás. A todos los inquilinos se les debe dar la
oportunidad de ejercer este derecho y de conformidad con su aceptación se realizarán
las adjudicaciones dentro del presupuesto de antigüedad.
 C o ntrato o e A r r en d a m ien t o C o m er c ia l 99

A hora bien, si el propietario edifica o reconstruye para enajenar, no para arrendar,

estimo que debe dársele preferencia, así mismo, a los arrendatarios, dentro del concepto
de la antigüedad antes reseñado. Si éstos no están interesados en la compra, o no
están en posibilidad de adquirirlo, desaparece todo derecho indem nizatorio para el
arrendatario, así el adquirente se aproveche de los intangibles de éste.

5.3. D erech o a indem n ización si son violados su s derech os a la ren ovación

S i el propietario utiliza abusivamente la facultad que se le dio para lograr la

terminación del contrato, dentro de los parámetros de los numerales 2 y 3 del Art. 518
del C. de Co., se le sanciona con el pago de indemnizaciones a favor del arrendatario.-
Ello ocurre.

5.3.1.- Cuando no se ocupa el inmueble dentro de los treinta (30) días siguientes
a la restitución del inmueble arrendado.

5.3.2.— Cuando se ocupa el inm ueble con actividades com erciales iguales o
similares a las que tenía el arrendatario.

5 3 .3 .- Cuando no se da principio a los trabajos de demolición, construcción,

rem odelación del inmueble, dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de su
restitución (Nos 2 y 3, 520).-

5 3 .4 .- Cuando el arrendador no prefiere al inquilino en el arrendam iento de los

locales reparados, reconstruidos o resultantes de la nueva edificación

Este derecho del arrendatario a exigir el pago de las indem nizaciones por los
perjuicios causados con la actividad fraudulenta del arrendador-propietario, comprende,
según el Art. 522 del Código de Comercio::

1. Al lucro cesante sufrido por el comerciante.-

2. A los gastos indispensables para la nueva instalación, esto es, para la adecuación
de su nuevo establecimiento de comercio.

3. Al reem bolso de las indemnizaciones canceladas a los trabajadores despedidos

con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento de comercio.

4. Al valor de las mejoras necesarias y útiles que hubiere efectuado en el local

restituido.

Como esta enumeración no es taxativa, bien pueden incluirse en ella los demás
perjuicios que el arrendatario demuestre haber sufrido a consecuencia de la clausura
o del traslado de su negocio.- Así se deduce del contexto del inciso 2o del A rt. 522, que
al emplear la expresión “incluir”, da a entender que la enumeración enunciada no es
limitativa.
100 C o n tra to de A r r e n d a m ien t o • P r o c e s o de R estituciún de In m u e b l e y oe R egulación de la R en t a |

Si bien el fundamento ético de dicha responsabilidad está enmarcada dentro de los

principios del abuso del derecho y del enriquecimiento sin causa, ello está condicionado
a que los perjuicios alegados sean ciertos, esto es, que verdaderamente se hayan
causado. - De esta responsabilidad sólo se libera el arrendador dem ostrando el
acaecimiento de un acontecimiento imprevisto e irresistible que le im pide utilizar el
inmueble para su propio negocio o residencia, o para iniciar oportunamente las obras
de remodelación y construcción, según el caso..

Para garantizar el pago de estas indemnizaciones, el mismo Art. 522 consagra la

afectación del inmueble a ellas, perm itiendo que la demanda se inscriba en el folio de
la matrícula inmobiliaria. Ahora bien, si el propietario enajena el inmueble antes de
que se formule demanda sobre la exigibilidad de los perjuicios causados, desaparece
la afectación que el legislador establece. Ello quiere decir que esta afectación sólo se
produce cuando el bien permanece en cabeza del propietario obligado, pues la acción
es esencialmente personal.- Cuando el inciso final del Art. 521 del C. de Comercio
señala que el inmueble queda afecto al pago de perjuicios, debe entenderse que así
será mientras éste mantenga su calidad de dueño.

5.4. D erech o a su b -a rren d a r

Tiene lugar el sub-arriendo cuando se celeb ra un nuevo contrato entre el
arrendatario, quien toma el nombre de sub-arrendador, y un tercero, llamado sub­
arrendatario, en que aquél concede a éste el goce de la cosa, o parte de ella, que había
recibido en arrendamiento. Se genera, en esta forma, un nuevo vínculo tenencial, un
ligamen jurídico entre quienes lo celebran. Este nuevo contrato es ajeno al arrendador
inicial, le es moponible, pues se ha originado, de hecho, una relación arrendaticia de
segundo grado.

Empero lo precedente, el Art. 523 del C. de Comercio perm ite sub-arrendar hasta
la mitad del área del inmueble, sin necesidad de autorización del arrendador, aún
contra su voluntad, o contraviniendo los términos pactados, siempre que no se lesionen
los intereses de éste y no se le de al sector del inmueble sub-arrendado una destinación
diferente a la prevista en el contrato, lesiva a los intereses del arrendador (inc. final
Art. 523, 524).- De manera que en este contrato de arrendamiento mercantil sólo
surge para el arrendador la facultad de darlo por terminado cuando el sub-arriendo ha
sido total, o de una área superior al cincuenta por ciento (50%) de la misma, sin su
expresa autorización, o cuando siendo inferior a la mitad del área se lesionen sus
derechos.

5.5. D erech o a c a m b ia r la d estin a ció n d e l in m u eb le

El arrendatario es obligado a usar de la cosa arrendada según los términos pactados
o el espíritu del contrato, al tenor del Art. 1.996 del C.C. Si el arrendatario adquirió la
tenencia del inmueble, desde su inicio, para una actividad mercantil dada, pero lo
 C o n trato d e A r ren d a m ien t o C o m er c ia l 101

utiliza, por ejemplo, como vivienda, debe entenderse que violó la obligación de gozarlo
y usarlo de conform idad con lo pactado, determinando con ello la facultad para el
arrendador de dar por finalizada la relación tenencial, con indemnización de perjuicios,
o de exigir la simple indemnización de perjuicios, dejando subsistente el arriendo.

Ahora bien, el Art. 523 del C. de Comercio alteró el contenido del principio
precedente, al señalar que el arrendatario no podrá, sin autorización expresa o tácita
del arrendador, darle al bien arrendado una destinación diferente, si con ello lesionen
los intereses de éste. En otros términos, se autoriza el cambio de destinación cuando
con ello no se lesionan los intereses del arrendador, o cuando, no obstante producirse
esta lesión de intereses, existe autorización expresa o tácita del arrendador.

Dado que esta normatividad no señala en qué términos pueden afectarse los intereses
del arrendador, corresponderá al criterio del juezjustipreciar los elementos de convicción
aportados, dentro de una sana lógica crítica.

Cuando el arrendador y el arrendatario no han establecido la destinación del bien

alquilado, se debe considerar que ella está determinada por el uso a que está naturalmente
destinado, o que deba presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre.

5.6. D erech o a la cesió n d e l con trato.

Las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, se reitera, son de carácter
personal y, por tanto, las acciones encaminadas a obtener declaraciones en relación
con él, deben ser incoadas por los sujetos vinculados al mismo.

El arrendatario tiene como obligaciones esenciales, la de pagar el precio del arriendo,

hacer uso apropiado del bien y conservarlo en el estado en que lo recibió; abstenerse,
salvo autorización legal o convencional, de ceder a terceros el uso del mismo y,
finalmente, efectuar la restitución a su debido tiempo. - En atención a la obligación de
abstenerse de ceder a terceros el uso del bien alquilado, el arrendatario no puede, a
menos que cuente con autorización legal o convencional, desplazar en terceros el
derecho que tiene a su utilización.

De manera que una de las formas de violación del contrato de arrendamiento de

inmueble con destinación comercial es la cesión del contrato o del goce del bien
- La cesión del contrato es la transmisión que el arrendatario hace a favor de otra
persona de la totalidad de su interés en la relación arrendaticia, es decir, de su calidad
de arrendatario, con todos los derechos y obligaciones que le son inherentes. En este
caso, el cedente desaparece de la escena contractual y su lugar es ocupado por el
cesionario, quien queda, en consecuencia, directamente vinculado con el arrendador.
Se produce una modificación subjetiva en la relación tenencial existente, por cuanto
cambia una de las partes ligadas a la misma.

Si la cesión del contrato fue autorizada y notificada al arrendador, el arrendatario

deja de tener vinculación en la relación tenencial, para dar lugar a una nueva entre el
102 C o n tra to oe A r r e n d a m ien t o • P r o c eso d e R est it u c ió n d e In m u e b l e y de R eg u la c ió n d e l a R en t a |

arrendador y el cesionario. Si no hubo autorización, tal situación es inoponible al

arrendador, así se le notifique, y el acto resulta ilícito, permitiéndole a éste la terminación
del respectivo contrato.

El anterior principio se altera cuando la cesión del contrato la autoriza el arrendador

o es consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.
De conformidad con el Art. 887 del C. de Co, “en los contratos m ercantiles de
ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes podrá hacerse sustituir
por un tercero en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato,
sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si p o r ley o p o r
estip u la ció n de las m ism a s p a r te s no se ha p ro h ib id o o lim ita d o dich a
sustitución. Y al tenor del Art. 521, inciso 3o del mis Estatuto, “la cesión es válida
cuando la autorice el arren dador o es consecuencia de la enajenación del
respectivo establecimiento de com ercio”.- De esta manera la enajenación por parte
del empresario de su establecimiento de comercio es un acto conlleva la transferencia
de los derechos y obligaciones surgidos del contrato de locación, sin que se requiera
autorización o aceptación del arrendador. Basta que el empresario se desprenda de
su establecimiento de comercio, del cual forma parte el bien arrendado, para que la
cesión de éste produzca plenos efectos entre el cesionario y el arrendador, siempre
que se cumplan las formalidades y exigencias que sobre el particular establecen los
Arts 526, numeral 6o del Art. 28. y 887 del Estatuto mercantil..— Esto es:

5.6.1.- Que la enajenación del establecimiento de comercio conste en escritura

pública o en documento privado reconocido por los otorgantes ante funcionario
competente, para que produzca efectos entre las partes (526).- La omisión de esta
formalidad lo hace ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial,
si nos atenemos al contenido del Art. 898, inciso 2o, del Código de Comercio, que
expresa: "será inexistente el negocio jurídico cuando se haya celebrado sin las
form alidades sustanciales que la ley exija para su form ación en razón del acto
o contrato y cuando fa lta alguno de los elementos sustanciales” (A rt 2-898)

5.6.2.— La enajenación del establecimiento de comercio debe inscribirse en el

registro mercantil de la Cámara de Comercio, en los términos del numeral 6 del Art.
28 del C. de Co, para que sea oponible a terceros, pues con ella se le está dando
publicidad a tal negociación.- Es pertinente anotar que, según el Art. 29 del C. de
Comercio, el registro puede efectuarse en cualquier tiempo, pero sólo a partir de la
fecha en que se realice produce efectos para con terceros. ..

5.6.3.- Debe notificarse al arrendador la enajenación del establecim iento de

comercio, indicándole el lugar en donde el cesionario recibirá notificaciones para lo
relacionado con el contrato de arrendamiento que implícitamente se cede, en virtud
ella (887).
 C o ntrato d e A r ren d a m ien t o C o m er c ia l 103

De manera que cuando la cesión del contrato de arrendamiento del inmueble

arrendado no se produce dentro de los parámetros indicados, ella carece de fuerza
vinculante frente al arrendador y permite a éste plantear la terminación del mismo. -

Resulta un poco contraproducente que la cesión de un contrato produzca plenos

efectos sin la aceptación del arrendador, obligándolo a admitir a un deudor que ni
siquiera conoce y sin miramiento de las condiciones personales de éste. No se conceden
a los arrendadores! defensas adecuadas frente a la sustitución de su inquilino, pues el
cesionario adquiere su condición de parte, entra en relación directa con el contratante
cedido, sin que éste hubiere participado en esa alteración contractual.

A hora bien, se han presentado algunas imprecisiones sobre el alcance y contenido

de las normas que regulan la cesión del contrato de arrendamiento de inmueble con
destinación comercial, como consecuencia de la enajenación del establecimiento de
comercio que en él funciona, dado que no han faltado conceptos sobre la posibilidad
de que el arrendador pueda oponerse a tal situación jurídica.

Dentro de este criterio se ha preguntado sobre el alcance que tienen los Arts 528
y 530 del C. de Co frente a la validez y eficacia de la cesión del contrato de
arrendamiento por enajenación del establecimiento de comercio.- Será posible, con
base en ellos, que el arrendador deje sin efecto tal cesión, consignando por escrito su
oposición y registrándola en la Cámara de Comercio del lugar de ubicación del inmueble
arrendado?.

A mi modo de ver, ninguna::

El Art. 528 hace relación a una responsabilidad solidaria entre enajenante y

adquirente, en relación con obligaciones pecuniarias que se hayan contraído hasta el
momento de la enajenación, en desarrollo de las actividades a que se encuentra destinado
el establecimiento, siempre que ellas consten en los libros de contabilidad. Para este
solo efecto, el legislador crea la solidaridad entre las partes contratantes y permite al
acreedor exigir al adquirente las garantías necesarias para el pago de sus créditos. Si
éstas no se prestan oportunamente, podrán hacerse exigibles tales obligaciones, aún
las de plazo no vencido, frente al tradente y al adquirente.

De suerte que las mencionadas normatividades regulan situaciones diferentes:

El Art. 528 establece una solidaridad para el tradente y el adquirente, en relación

con las siguientes obligaciones:

1. Las contraídas hasta el momento de la enajenación.

2. Las que se hayan adquirido en desarrollo de la actividad mercantil, desarrollada e n

el establecimiento de comercio objeto de la enajenación.

3. Que consten en los libros de contabilidad.

104 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n p e la R en ta |

Esta solidaridad opera sobre los siguientes supuestos:

a. Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores, por cualquier medio
idóneo.

b. Que se haya dado aviso de la enajenación en un diario de la Capital de la República

o en un diario local.

c . Que dentro de los dos meses siguientes a la inscripción del contrato de enajenación
en el registro mercantil, se produzca la declaración de oposición a ella.

Esta oposición a la compraventa del establecimiento de comercio tiene como fin

perm itir que el nuevo deudor dé las garantías adicionales para la satisfacción de su
crédito y establecer la solidaridad entre éste y el cedente.

Que lo anterior es así se colige del Art. 527, que le impone al enajenante la obligación
de entregar al “adqu iren te un b alance general acom pañado de una relación
discriminada del pasivo, certificados por un contador público”.

Si se leen los mencionados dispositivos legales, se concluye que, en este caso, se

regula una situación j urídica totalmente diferente a la consignada en el numeral 3o del
Art. 523.- Si el arrendatario-enajenante del establecim iento de com ercio tuviere
obligaciones pendientes con el arrendador, al momento de la cesión, éste podrá hacer
constar su oposición, en los términos y formalidades señalados en el Art. 528, pero
sólo para hacerlas exigibles solidariam ente frente al cedente y al cesionario,
solidariamente.

En conclusión, la cesión del contrato de arrendamiento, como consecuencia de la

enajenación del establecimiento de comercio, cuando ella se produce p o r documento
público o privado, debidam ente reconocido por los otorgantes ante funcionario
competente, debidamente inscrito en el registro mercantil y notificada al arrendador,
produce efectos de pleno derecho, aún contra la voluntad del arrendador. - Su oposición
a dicha enajenación sólo puede concretarse en relación con las obligaciones
pecuniarias existentes al momento de la cesión, bien exigibles para entonces o
sometidas a plazo o condición, y ello para el sólo efecto de exigir garantías o para
hacerlas efectivas frente al enajenante y al adquirente, en forma solidaria.

Como se acaba de indicar, cuando la cesión del contrato es consecuencia de la

enajenación del respectivo establecimiento de comercio, ella tiene plena vigencia
frente al arrendador, de conformidad con los Arts. 887 y 521 del C. de Co, ya
transcritos. . Basta que el em presario transfiera el derecho de dom inio sobre el
establecimiento de comercio, del cual forma parte el bien arrendado, para que la
cesión del contrato de arrendamiento produzca plenos efectos entre el cesionario y el
arrendador, siempre que se cumplan las formalidades y exigencias antes enunciadas.
 C o n trato p e A r r en d a m ien t o C o m er c ia l 1 05

N o puede perderse de vista que el Art. 524 del C. de Co establece que “contra las
normas previstas en los A rts 518 a 523, no producirá efecto ninguna disposición
en contrario”.-Ello quiere decir que el legislador le da a dichas normas, entre ellas la
que consagra la cesió n del co n trato de arren d am ien to p o r e n ajen ació n del
establecimiento de comercio, un alcance de interés general, de orden público.

5.7. C esión d el c o n tra to p o r p a rte d e l a rren d a d o r

Por otro aspecto, podrá el arrendador ceder el contrato de arrendamiento sin
asentimiento del arrendatario?. Al no consignar el Art. 523 ninguna limitación o
prohibición al arrendador, éste puede disponer, total o parcialm ente, de los derechos y
obligaciones derivados del contrato, sin estar sometido a la aquiescencia del inquilino
y sólo debe ajustarse a los términos que sobre la cesión imponen los Arts 887 y 896 del
C. de Co.

5.8. C au sales d e term in a ció n d e l co n tra to .- E sp e c ífic a s y ta x a tiva s:

Otra de las garantías consignadas a favor del arrendatario es la relativa a las
limitaciones del arrendador para recuperar la tenencia del bien adquirido

El Art. 518 del C. de Comercio señala tres causales para que el arrendador pueda
plantear la terminación del contrato de arrendamiento, con la recuperación del bien a
que él se refiere: a.- Incumplimiento del contrato.- b. N ecesidad de ocupación para
habitación o establecimiento sustancialmente diferente al que tiene el inquilino.— c.-
Necesidad de reconstrucción, reparación o demolición del inmueble.

5.8.1.- Incum plim iento de las obligaciones contractuales

El arrendatario incumple el contrato cuando no paga la renta dentro de los términos

pactados, cambia la destinación del inmueble, causando con ello peijuicios al arrendador,
sub-arrienda totalmente el inmueble o un área superior al cincuenta por ciento del
mismo, o un área inferior cuando con ello causa peijuicios al arrendador, o cede el
goce del inmueble sin autorización.

5.8.1.1.- Falta o mora en el pago de la renta

Sobre el particular me rem ito a los criterios expuestos en relación con los demás
contratos de arrendamiento.- Bata reiterar que el no pago de la renta es un hecho
negativo, de carácter indefinido; que no exige demostración. Si el arrendatario quiere
exonerarse debe acompañar la prueba del pago de la renta que se afirma com o no
cancelada..

Alteración forma de pago.- Dado que se trata de un contrato esencialmente

consensual, lo estipulado escriturariamente puede mutarse verbalmente, máxime que
en nuestra legislación opera el elemento subjetivo en la interpretación de los contratos,
al afirmarse en el Art. 1.618 del C.C. que: más vale la intención de las partes que el
tenor literal del contrato.
1 06 C o n tra to de Arrendam iento • P ro c e so de R estitució n de In m u e b l e y de R egu lació n de la R en ta |

5.8.1.2.- El sub-arriendo, igualmente analizado antes, al señalar que el Art. 523

del C. de Co autoriza al arrendatario a sub-arrendar, sin autorización del arrendador,
hasta el cincuenta por ciento (50%) del área del bien arrendado. De manera que sólo
surge la facultad de terminación del contrato cuando se sub-arrienda, sin autorización
expresa del arrendador, la totalidad del bien o una área superior al 50%, o cuando
siendo inferior a esta área se lesionan los derechos de éste.

5.8.1.3.- Cambio de destinación, tam bién analizada en acápite anterior, al

establecer que el arrendatario puede alterar el cambio de destinación del bien arrendado,
siempre que con ello no se lesionen los intereses del arrendador.

5.8.I.2.- Cuando el propietario necesite el inm ueble para su propia vivienda

o para un negocio su sta n cia lm en te d iferen te al que tien e esta b lecid o el
arrendatario.-

Qué se entiende por empresa sustancialmente diferente?.- La interpretación no

debe ser restrictiva, es decir,, no debe considerarse únicamente en relación con la
empresa que explota el inquilino, sino en relación con otras actividades que le son
afínes, conexas, o íntimamente relacionadas con ellas. Un local, por ejemplo, ocupado
con la contabilidad de una empresa de tejidos, puede reclamarse para establecer allí
una sección semejante, de otra empresa de actividades sustancialmente diferentes,
como fabricación de pinturas, por ejemplo.

La necesidad de ocupación debe ser m anifiesta y consistir en un hecho serio, la

cual no es otra que la posibilidad del propietario de satisfacer sus propias necesidades
de habitación o de instalación de sus negocios. La expresión “necesite el inm ueble”
no indica un tiempo futuro, sino que expresa la aspiración, el interés actual del sujeto
para la realización de una acción. Esta expresión debe considerarse como sinónima
de “necesite ocupar”. Lo que es necesario para un fin adecuado. Empero, no falta
quienes sostengan que debe exigirse al demandante la prueba sobre este aspecto
subjetivo de la pretensión, sobre la base de que “la necesidad de ocupación” es un
presupuesto de la misma, demostrable dentro de los términos del Art. 177 del C. de
P.C., pues se afirma que, en tal caso, no se está determinando en la demanda una
afirmación indefinida, ya que ésta es aquella cuya demostración es imposible, y la
consignada depende de circunstancias concretas de lugar, tiempo y modo, a través de
las cuales puede establecerse o acreditarse. - Empero, resulta más lógico que, con la
afirmación referida, la carga de la prueba se traslade al demandado, para desvirtuar la
presunción de necesidad; la cual, obviamente, no se ha pretendido demostrar de manera
absoluta, dada la imposibilidad jurídica de hacerlo, sino tratar de constatar situaciones
indiciarías encaminadas a tal f in ..

Acorde con este último punto de vista, el Tribunal Superior de Medellín, en diversas
oportunidades, ha dicho que “cuando el arrendador invoca como causal la del
numeral 2 del Art. 518 del C. de Co. le basta alegar que necesita el inm ueble
L C ontrato d e A r r en d a m ien t o C o m er c ia l 107

p a ra su p ro p ia h a b ita c ió n o p a ra d e stin a rlo a una em p resa c o m e r c ia l

sustancialm ente distinta a la que tuviere establecida el arrendatario, o para
reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la
entrega o desocupación, sin requerir pru eba al respecto, porque el control lo
establece el Art. 522 con indem nizaciones”.- En concepto de este despacho, las
causales de terminación del contrato de arrendamiento previstas en los num erales 2 y
3 del Art. 518 del C. de Comercio, han de interpretarse en el sentido de que la parte
demandante sólo debe indicar la situación que lo lleva a exigir la terminación del
contrato, sin que esté en el deber de probar la necesidad, y esto si se tiene en cuenta
la sanción prefijada por el legislador en el Art. 522 ya citado.

5.8.1.2.1.- Término de ocupación.- No lo indica el Código de Comercio, aun

q u esí el Art. 6 del decreto 3817de 1.982, que señala el término de un (1) año. Ante
la ausencia de disposición expresa, debe aplicarse analógicamente tal norma.

5.8.1.2.2.- Desahucio previo y forma de efectuarlo.

Como se anotó antes, para darse por terminado el contrato de arrendamiento por
esta causal se precisa que el arrendador desahucie al arrendatario su finalización, con
seis (6) meses de antelación a la fecha del término inicial o de sus prórrogas,

Si bien este desahucio debe hacerse personalmente, cuando ello no fuere posible,
por ignorarse el sitio de residencia o de trabajo de arrendatario, o por encontrarse
ausente, o por ocultamiento, será posible evacuarlo por cualquier otro medio procesal.

Se ha dicho que requerim iento es intimación, aviso o noticia que se hace a una
persona haciéndola sabedora de alguna cosa con autoridad pública. C om o lo anota el
diccionario jurídico de Ignacio de Casio “el requerim iento es una especie de
intimidación o amonestación que el secretario ju d icia l hace a una persona, sea
o no litigante, para que en cumplimiento de una resolución del Juez, haga o se
abstenga de hacer lo que se haya ordenado en dicha resolución”.- El desahucio,
siguiendo el concepto de Femando Vélez (Tomo VEH, pag 414) es ”la noticia que
hace el arrendador al arrendatario sobre su intención de dar p o r term inado un
contrato de arrendam iento.” - S i bien el legislador no establece form as especiales
de desahucio, pues emplea la expresión “notificación” en el Art. 2.009 del C. Civil, el
medio mas seguro es por vía judicial, a fin de evitar que el arrendatario pretenda
desconocer la existencia de esta formalidad, en la acciónjudicial a que se vea sometido.
De manera que el desahucio por vía judicial, se recomienda con el objeto d e constituir
en mora al inquilino, con mejor precisión, probatoria, sin que se desconozca que
igualmente puede realizarse por comunicación privada (carta, telegrama, fax, correo
electrónico, etc.), verbalmente

Estas apreciaciones nos lleva a la conclusión que es equivalente el concepto de

requerimiento y desahucio, así el legislador haya empleado el primer térm ino para la
constitución en mora en el pago de la renta, y el segundo para la exigencia de entrega
108 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y p e R egu la c ió n d e la R en ta |

del bien, por expiración del término, pues, en uno y otro caso, se intim ida, se avisa, se
noticia sobre una decisión del arrendador frente al arrendatario.

Ahora bien, cuando la actuación se realiza por intermedio del Juez y no fuere
posible la comparecencia del arrendatario, es lógico que podrá ser enterado de la
decisión del arrendador de dar por terminado el contrato de arrendam iento mediante
el aviso que se entrega a la persona que se encuentra en el lugar en donde se pretende
efectuar la notificación y quien manifiesta que el arrendatario habita o trabaja en ese
lugar, de conformidad con el Art. 320 del C. de P.C.. Si se parte de la base de que el
desahucio puede ponerse de presente por carta, telegrama, verbalmente, con mayor
razón tiene que aceptarse la forma fidedigna de constatación judicial, en que el
funcionario da fe de haber entregado la referida declaración de term inación unilateral
de la relación contractual. Las norm as procesales - señala M íchelli - son normas
esencialmente instrumentales, cuya finalidad es hacer posible la actuación de la
normatividadjurídica.

De conformidad con el Art. 320 del C. de P.C., si no fuere posible la notificación

personal del arrendatario, el notificador entregará un aviso a cualquiera persona que
se encuentre en la dirección indicada en la solicitud de requerim iento, siempre que
éste hubiere manifestado que realmente aquél habita o trabaja allí, en el cual se expresará
el contenido de la causal de exigencia de restitución. Aviso que se rem itirá por vía
postal autorizada y en cuya copia se dejará constancia de quien lo recibe - Es obvio
que en tales condiciones no es posible afirmar que el arrendatario no está debidamente
enterado de la decisión del arrendador de finalizar el contrato de tenencia, en una
fecha determinada.

5.8.1.2.3.- Quien puede evacuar el desahucio

Los Arts 2.008 y ss. del Código Civil, después de haber establecido que para el
perfeccionamiento del contrato se requiere el consentimiento de los contratantes, regula
la terminación del mismo. El Art. 2.009 trata el evento de no haberse fijado término de
duración, para señalar que “ninguna de las p a rtes p o d rá h acerlo cesar sino
desahuciando a la otra, esto es, notificándoselo anticipadam ente”.- El Art. 2.001
anota que si el término indicado es forzoso para una de las partes y voluntario para la
otra, debe observarse lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su
voluntad, debe dar, sin embargo, noticia anticipada de finalización del vínculo contractual,
y en igual sentido aparecen las demás disposiciones reguladoras de la materia, para
establecer que los contratantes son los extremos de la relación sustancial y que, por
tanto, sólo ellos están facultados para la terminación.

Lo precedente quiere decir que sólo el arrendador está facultado para notificar al
arrendatario la terminación de la relación tenencial, entendiéndose, como lo anota la
Corte, que aquél obra como mandatario del propietario, cuando éste y el arrendador
son personas distintas.
 C ontrato d e A r r en d a m ien t o C o m er c ia l 1 09

De manera que no obstante que el Art. 520 del C. de Comercio, habla del propietario
y arrendador en términos similares, estos dos conceptos tienen diferente sentido en el
tratamiento que él les da y para los fines consiguientes a la terminación de la relación
contractual. Puede suceder que el arrendador sea el mismo propietario, o que aquél
sea un simple mandatario de éste en la administración del inmueble, eventos en los
que no habría prroblema alguno, pues se trata de una integración de la situación jurídica
de arrendador-propietario. En este caso el desahucio que da el propietario es como si
lo diera el arrendador, Pero si estos dos conceptos corresponden a personas diferentes
no podemos llegar a la misma conclusión, y de ahí las apreciaciones consignadas en
los párrafos precedentes.

Así que sólo el arrendador tiene legitimación para obrar en la restitución del bien,
pues es quien tiene la titularidad de la relación tenencial, y de no ser así, habría un
desconocimiento de los principios que gobiernan las obligaciones

Al situarse el propietario de un inmueble frente al arrendatario, en la relación

contractual, sin aclarar la falta de coincidencia entre aquél y el arrendador, es pertinente
acudir, para aclarar tal desarm onía, a las norm as reguladoras del contrato de
arrendamiento, máxime que el Art. 2 del C. de Comercio señala que las disposiciones
de la legislación civil son supletivas de la mercantil.

Es acertado el Tribunal Superior de Bogotá cuando en auto de enero 30 de 1.978,

al analizar esta problemática, señaló que “cuando el Art. 520 del C. de Co dispone
que será el propietario quien desahuciará al arrendatario, se está refiriendo al
sujeto de la relación m aterial sustancial y que si el propietario no tiene la calidad
de arrendador, no está fa c u lta d o p o r s í a dar p o r term in ado el co n tra to ,
efectuando el desahucio, pues es persona ajena aquella relación Si ¡a causal
invocada prevé la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, éste debe
ser hecho que motive la terminación, pero, se repite, el desahucio debe hacerlo
quien es sujeto de la relación contractual”.

5.8.2.- Demolición del edificio por amenazar ruina o para la construcción

de obra nueva, reconstrucción o reparación, no realizable sin desocupación.-

E1 ordinal 3 del Art. 518 consagra tres situaciones: reconstrucción del inmueble,
reparación con obras necesarias y demolición:

5.8.2.I.- Reconstruir, volver a construir, erigir, edificar de nuevo un inmueble. -

La disposición no cualifica la reconstrucción, entendiéndose que el legislador deja al
prudente juicio del fallador determinar cuándo las obras que se pretenden ejecutar
implican realmente una reconstrucción del local, no ejecutable sin desocupación. Sería
el caso de volver a edificar para reponer los deterioros ocasionados por un terrem oto,
un incendio u otra conflagración. Aquellas obras que sólo buscan remodelar o embellecer
el inmueble o proporcionar un mayor incremento en la rentabilidad de éste, no puede
ubicarse en esta causal, pues el propietario podría obtener un incremento de la
rentabilidad mediante el planteamiento de la renovación del contrato.
110 C ontrato o e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta I

En la parte general de este estudio expresamos que con la destrucción total del
bien arrendado el contrato de arrendamiento pierde su razón de ser y la obligación del
arrendador se hace imposible, pues no puede garantizar el goce de algo que no existe.
- Y en tal oportunidad establecimos que hay destrucción total, dentro de los términos
que consigna el Art. 2.008, numeral 1, del Código Civil, cuando desaparece el fin para
el cual fue destinada la cosa arrendada, es decir que conceptualmente se precisa
tener en consideración la destinación y funcionalidad del bien-

Cuando el hecho acaecido imposibilita al arrendatario para realizar en la cosa

arrendada el fin para la cual la arrendó, debe entenderse que ella se ha perdido
materialmente, por la imposibilidad de darle la destinación deseada, de conformidad
con el móvil que se tuvo en mientes para la celebración del contrato-

Ahora bien, será aplicable esta causal a los contratos de arrendamiento de inmuebles
con destinación comercial, teniendo en consideración que el Art. 518 del C. de Co
regula íntegramente las causales de terminación de los mismos y por tanto no cabría la
aplicación de las normatividades consignadas en los Arts 2 y 822 del mismo Estatuto.

Analizada la problemática desde el punto de vista de que el Código de Comercio

agotó el tema de las causales de terminación del contrato y que, por ello no cabe la
aplicación residual prevista en los citados Arts 2 y 822 del mismo estatuto, llegaríamos
a la conclusión que la causal señalada en el numeral Io del Art. 2008 del C.C. no es
pertinente en esta clase de relaciones tenenciales.

Es cierto que la legislación mercantil no consagró expresamente la destrucción de

la cosa arrendada como causal de terminación del contrato de arrendamiento, pero si
señaló como tal la reconstrucción de la m ism a (No 3, Art. 518).- Es evidente que la
causal de reconstrucción implica como antecedente la destrucción de la cosa, pues
sólo se puede reconstruir lo que ha sido destruido - De manera que si se produce la
destrucción del bien arrendado, el contrato se entiende terminado ope legis, de pleno
derecho, sin necesidad de declaración judicial.

Cuando se da esta situación el contrato de arrendam iento term ina ope

legis, sin que sea preciso una declaración judicial al respecto.

S.8.2.2-,Reparar, esto es necesidad de introducir al bien existente reformas,

mejoras, reparaciones autorizadas, siempre que sean necesarias, indispensables a la
actividad comercial y no realizables sin desocupación. - Si bien no existe una definición
legal sobre este concepto, habrá de asimilarse con el de mejoras necesarias a que
aluden los Arts 965 y 1.983 del Código Civil y las cuales la doctrina y la jurisprudencia
concretan como las que tienden a evitar la pérdida o deterioro del inmueble. En otros
términos, se trata de obras preventivas de daños y deterioros, bajo el presupuesto de
que ellas sean necesarias, es decir, indispensables a la actividad comercial, y que no
puedan realizarse sin la desocupación del inmueble. Las refacciones contingentes o
L C ontrato o e A r r en d a m ien t o C o m er c ia l 111

que puedan efectuarse sin alterar el funcionamiento de la actividad comercial, no

ocasionan la terminación del contrato

De manera que si las mejoras a realizarse exigen la desocupación y entrega del

inmueble, pero no tienen la calidad de necesarias, sino que caen bajo el concepto de
mejoras útiles o suntuarias (Arts 965 y 966 C.C.), no es pertinente la exigibilidad del
inmueble arrendado. Para que esta causal se configure, en síntesis, se requiere: 1.-
Que las obras sean necesarias, es decir, indispensables a la actividad comercial.- 2.-
Que ellas no puedan realizarse sin la desocupación del bien.

5.8.2.3.-D em olición, esto es, echar a tierra un inmueble para levantar una
nueva construcción. No es viable demoler con la sola finalidad de dejar la superficie
vacía definitivam ente. El legislador no podría proteger este interés egoísta del
arrendador.

Como el legislador busca en todos estos eventos proteger el establecimiento de

comercio. O, en otros términos, la actividad económica que el empresario desarrolla
en el bien alquilado, impone restricciones específicas a las pretensiones del arrendador
a la terminación del contrato frente a una de tales hipótesis.

Cuando se invoca esta causal deben establecerse dentro del proceso los siguientes
requisitos:

1. El desahucio con seis (6) meses de antelación, dentro de los términos del Art. 520
del Código de Comercio, ya comentado.

2. Prueba de las obras de construcción o reparación, de conformidad con las exigencias

de las autoridades adm inistrativas com petentes, o del estado ruinoso de las
edificaciones existentes.

3. Prueba sumaria sobre la existencia del contrato de arrendamiento.

4. Prueba sobre el derecho de dominio del bien arrendado, radicado en cabeza del
demandante.

En estos casos, la norm a mercantil busca proteger al máximo el ejercicio de la

actividad mercantil y de allí que el propietario no goce de absoluta libertad para construir
o reparar los locales, con la única finalidad de lograr su restitución.- Las obras que
sólo buscan remodelar o embellecer los inmuebles destinados a actividades comerciales,
o proporcionar al arrendador un incremento de la rentabilidad, recurriendo, p o r ejemplo,
a una mejor distribución de las áreas o a otras formas de mejor utilización de éstas, no
darían base para una pretensión de terminación del contrato de arrendamiento.

Recordemos que en estos procesos, determinados por tales causales, n o se requiere

caución para la admisión de la demanda, como si es pertinente con respecto a otra
clase de contratos de arrendamiento.
 112 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n oe la R en ta |

6. Enajenación del inmueble

¿La transferencia del derecho de dominio determ ina la term inación del
contrato de arrendamiento?.

Este aspecto ha sido suficientemente debatido y ha dado lugar a encontradas tesis

jurisprudenciales y doctrinarias. Algunos sostienen que la extinción del derecho del
arrendador produce la terminación del contrato de arrendamiento, de conformidad
con el inciso 3o del Art. 2.008 del C. Civil, pues las normas reguladoras de estos
contratos no han derogado tal causal de terminación, y se estaría desvirtuando algo
tan esencial al contrato de arrendamiento, como es el de crear un derecho personal,
un vínculo jurídico exclusivo entre el arrendador y el arrendatario, sólo respetable por
ellos, no vinculante a terceros. Sería viable sostener lo contrario si el contrato diera
nacimiento a un derecho real, pero, por definición legal, sólo genera un derecho personal.
De allí se deduce que si el contrato no consta en escritura pública, no obliga a terceros
adquirentes del bien que fue materia de él y, por lo mismo, la extinción del derecho del
arrendador se consagra como una de las causales de terminación del contrato, pues
las disposiciones del código de comercio se refieren concretamente al arrendador y al
arrendatario, relación de tipo personal que no compromete al causahabiente, comprador
del inmueble, que es un tercero. De conformidad con esta tesis, la compraventa del
bien arrendado permitiría radicar en el adquirente la capacidad procesal para dar por
terminado el respectivo contrato de arrendamiento celebrado entre el vendedor y el
inquilino.

Esta tesis resulta insostenible, por cuanto el adquirente del bien es, frente al
inquilino, parte v inculada a la relac ió n ten en cial vigente. Si el co n trato de
arrendamiento term inara por com praventa, estaríamos frente a las circunstancias
limitativas de las leyes de emergencia, que establecen como requisito para la viabilidad
de la acción, no sólo que el contrato haya vencido, sino que el propietario requiera el
bien para su habitación o su negocio, para construirlo o reform arlo. Por otra parte,
el vendedor no puede transferir un derecho que no tiene. Si no tiene la facultad para
exigir la restitución del inmueble, sin las exigencias enunciadas, es obvio que no
puede transferirlas al adquirente.

7. Obligatoriedad e irrenunciabilidad de las normas contenidas en

los Arts 518 a 524 del C. de Co
Las normas reguladoras de este contrato de arrendamiento son de orden público y,
por tanto, irrenunciables e inmodificables, esto es, no pueden renunciarse, ni alterarse,
por convenio de las partes contratantes Estas no pueden ampliar las causales de
terminación del contrato, ni restringir su alcance, ni limitar la facultad remuneratoria,
ni renunciar a los derechos de preferencia, etc. - Cualquiera estipulación sobre el
particular adolece de nulidad absoluta por objeto ilícito.

L
 C o n trato o e A r ren d a m ien t o C o m er c ia l 113

8. Control de arrendamientos
No existe limitación sobre el monto de la rentabilidad en esta clase de inmuebles,
durante los dos (2) primeros años de vigencia del contrato Al vencimiento de este
término, como se anotó antes, surge para el arrendatario el derecho de renovación y la
facultad para el arrendador de modificar las condiciones del mismo, de conformidad
con las situaciones económicas imperantes, de común acuerdo, o por intermedio del
Juez, a falta de solución amistosa.

9. Locales comerciales arrendados por entidades de derecho público

Los contratos que celebren las entidades estatales, entre ellas, o con particulares,
se rigen por las disposiciones com erciales y civiles pertinentes.

No obstante, en la práctica, ocurre que los reajustes en el canon de arrendamiento

al vencimiento de las prórrogas o de la renovación, no se negocian libremente entre la
administración y el particular, lo cual celebramos como saludable, sino que en el texto
del contrato se pacta previamente la forma como se tasará el aumento. Por lo general,
se tiene como referencia el índice de precios al consumidor, I.P.C., ponderado nacional
del año inmediatamente anterior. Además, en la mayoría de los casos, los contratos de
arrendamiento con entidades estatales terminan siendo típicos contratos de adhesión,
puesto que es la administración la que fija todas las condiciones y presenta el texto del
contrato al particular para que éste defina si lo suscribe o no, sin que sea dable entrar
en discusiones para m odificar su contenido

Es necesario precisar que, no obstante el régimen de derecho privado que rige

para este tipo de contratos, la jurisdicción competente para conocer de los litigios
originados con ocasión de ellos, cuando se incorporan al contrato cláusulas exorbitantes,
es la contencioso-administrativa, en virtud de lo preceptuado en el Art. 82 del Código
Contencioso Administrativo.

El auto admisorio en estos procesos se notificará personalmente a los representantes

de la respectiva entidad pública, o a quines éstos hayan delegado la facultad de recibir
notificaciones. Si la persona a quien debe notificarse no se encuentra, o por cualquier
motivo no fuere posible realizar tal notificación, ella se practicará mediante entrega
que el notificador haga al empleado que lo reciba de la copia auténtica de la demanda
y de sus anexos, del auto admisorio y del aviso. En el expediente se dejará constancia
de estos hechos, en diligencia que deberán suscribir el notificador y el empleado que
lo reciba y la notificación se entiende surtida después de cinco (5) días de la fecha de
la diligencia.

Y si se trata de un asunto de orden nacional que se tramita en lugar diferente al de

la sede de la entidad demandada, la notificación al representante legal debe hacerse
por conducto del correspondiente funcionario de m ayor categoría de la entidad
114 C o n tra to oe A rrenoam ento • P ro c e s o oe Restitución de Inmueble y oe Regulación oe ua Renta i

demandada que desempeñe funciones a nivel seccional o, en su defecto, por medio

del Gobernador o el Alcalde correspondiente, quien deberá, al día siguiente de la
notificación, comunicar lo ocurrido al representante de la entidad demandada (Art.
23, Ley 446 de 1.998).

10. Prima Comercial.- Concepto

Nuestra legislación no la conceptualiza, como si lo hacen las legislaciones
mexicana y española. En Italia se le conoce com o aviam ento y en EE.UU e
Inglaterra como good-will (buen nombre).

Se viene tratando como crédito m ercantil form ado, como derecho en cabeza
del propietario del establecimiento de comercio y crédito mercantil adquirido cuando
se incluye dentro de los activos de una empresa, adquirido por un tercero que no ha
participado en la construcción de dicho crédito m ercantil. Este crédito mercantil
constituye un verdadero patrimonio para el titular.Por ello, cuando se negocia o enajena
una prima comercial se está frente a un crédito mercantil adquirido por quien adquiere
el negocio.

El Art. 521 del C. de Co consagra el derecho de preferencia, el cual implica que

el arrendatario tiene derecho a ocupar el local una vez reparado o el resultante de la
nueva construcción, sin necesidad de pagar prim as o sim ilares. Fuera de esta
referencia, nuestro legislador no se ha preocupado por reglamentar esta clara realidad.
El comerciante aspira a posesionar adecuadamente su negocio, pues se parte de la
base de que un buen punto genera adecuado movimiento comercial, que le permita
negociar las primas.

La prima no está determinada propiamente por el tipo de negocio que funciona en

el local, sino, por el inm ueble intrínsecam ente considerado. El negocio vale
fundamentalmente por su ubicación. El mismo negocio situado en otro lugar tendría
diferente valor. El esfuerzo acumulado e ininterrumpido del comerciante, en busca
de un lucro lícito, determinado por el buen servicio y atención a la clientela, va generando
un crédito mercantil, un buen nombre comercial, un prestigio en la plaza, apreciable
económicamente.

Se habla específicamente de esta prima indemnizatoria en el sentido de que el

propietario debe indemnizar al arrendatario comerciante de todos los perjuicios causados
con la violación del derecho de renovación o el derecho de preferencia. Dentro de
esos perjuicios indemnizatorios se debe considerar el lucro cesante representado en la
imposibilidad que tuvo el comerciante de enajenar el negocio, cobrando al adquirente
un valor por el crédito mercantil formado con su establecimiento, o lo que es lo mismo,
la prima comercial dejada de percibir al habérsele privado injustamente de continuar
ocupando el inmueble.
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o C o m er c ia l 115

Para el cobro de esta prim a com ercial es pertinente acreditar la costum bre
comercial, tomando en consideración que el Art. 3 del C. de Co señala que “la costumbre
mercantil tendrá la misma autoridad que la ley comercial, siempre que no la contrarié
manifiesta o tácitamente y siempre que los hechos sean públicos, uniformes y reiterados
en el lugar”

Prima de colocación.- Al suscribir el contrato de arrendamiento se exige el pago

de una prima, cuya cuantificación está en relación con las condiciones de dicho contrato.
Si tal exigencia la impone el arrendador a su arrendatario, éste tendrá derecho a exigir,
a la terminación del contrato de arrendamiento, por cualquiera causa, la devolución
del importe de dicha prima, debidamente indexada,.- Este criterio tiene su fundamento
en principios de equidad y de equilibrio en la relación tenencial, pues no resulta aceptable
que el arrendador perciba beneficios diferentes a los normales en el mom ento de la
celebración del contrato, sin miramientos a que, al recuperar dicha tenencia, reconozca
igual prima de locación, viable para esta última fecha.

De manera que si bien es cierto que la exigibilidad de esta prima no está prohibida
por el legislador, también es cierto que su reconocimiento puede plantearse contra el
arrendador, beneficiaria de ella, al momento en que éste recupere, por exigencias
propias, tal tenencia.

CONTRATO DE CONCESION MERCANTIL

El acuerdo de un supermercado que le permite a un comerciante el bodegaje,

exhibición y com ercialización de sus productos dentro de su establecim iento,
entregándole, para ello, un espacio del mismo, implica contrato de arrendam iento?.-

El contrato de concesión mercantil consiste en la concesión de un espacio de

un establecimiento de comercio, en que el concedente es propietario de uno o varios
establecimientos de comercio, que generalmente operan en cadenas acreditadas ante
el público.- Este decide ceder espacios físicos de su establecimiento a personas que
se denominan concesionarios, que son comerciantes o fabricantes de productos, que
desean mercadearlos en establecimientos acreditados, ello como una m anera de
mejorar sus rendimientos, racionalizando los costos, — El concesionario debe ajustarse
a las normas de presentación y administración que imperan en los establecim ientos
del concedente, utilizando personal propio o del concedente. El concedente no adquiere
las mercancías que se mantienen en la propiedad del concesionario; por tanto, no
toma para sí el riesgo de obsolescencia.

En el arrendamiento sólo se cede el goce del inmueble. En la concesión m ercantil

el empresario tiene plena autonomía para abrir o cerrar el establecimiento de com ercio
cuando le provoque, señalar horanos de atención al público; aceptar previam ente el
personal contratado por el cesionario.- Estas estipulaciones son exóticas en el contrato
de arrendamiento mercantil .-Además, el supermercado no sólo concede al comerciante
116 C o n tra to pe A rre n d am ie n to • P r o c e s o oe R e s titu c ió n ce Inm ueble y de R e g u la c ió n o e la R e n ta |

el uso del local dentro del almacén, sino también el derecho de aprovechar su clientela,
sus instalaciones, sus bienes y, en general su infraestructura No serían iguales las
ventas si el concesionario tuviera su expendio en un local por fuera de las instalaciones
del concedente. .

Dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad pueden las partes celebrar contratos
no previstos en la legislación y, sin embargo, generan derechos y obligaciones entre
los contratantes, siempre que no se vulnere la ley, el orden público o las buenas
costumbres.- Pero, tal convención no puede enmarcarse dentro de los límites del
contrato de arrendamiento mercantil.
 Capítulo IV
Renovación del Contrato de Arrendamiento
de Locales con Destinación Comercial

I. Principios generales
A p a rtir del Io de enero de 1972, fecha en que entró a regir el actual estatuto
mercantil, se alteró lo relativo a la prórroga automática del contrato de arrendamiento,
impuesta por las normas sobre control de arrendamientos, en relación con inmuebles
destinados a actividades comerciales, y surgió para el arrendador el pleno derecho a
considerar vencido el contrato a la expiración del término de arrendamiento, a menos
que haya surgido para el arrendatario el derecho de renovación, pues en tal caso
puede plantear tal prerrogativa sobre bases convencionales, o judiciales, en caso de
desacuerdo.

Es pertinente recordar que el Código de Comercio reglamenta las relaciones

contractuales, surgidas del contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a una
actividad mercantil, sobre dos presupuestos:

1. Cuando el inquilino no tiene término superior a dos (2) años de ocupación del bien,
con una misma actividad comercial, no adquiere derecho a la renovación del contrato
de arrendamiento.

2. Cuando el término de ocupación es superior a dos (2) años, con la misma actividad
comercial, el arrendatario tiene derecho a la renovación del contrato y el arrendador
está obligado a aceptarla. Si se presentaren diferencias sobre la modalidad o
condiciones de tal renovación, se puede recurrir al proceso verbal, con intervención
de un perito, según el caso.

2. Diferencias entre prórroga y renovación

No debe confundirse la prórroga del contrato, al vencimiento del término pactado,
en las mismas condiciones y por el mismo término señalado, cuando no se declara su
finalización por una de las causales establecidas en los numerales 2 y 3 del Art. 518
del C. de Co., con la renovación del mismo.- Se renueva cuando se celebra un nuevo
118 C ontrato d e A r r e n o a m e n t o • P r o c e s o d e R estituciún pe In m u eb le y d e R egulació n p e l a R enta |

contrato, con posterioridad al vencimiento del término pactado.- Si el inmueble se

requiere para los eventos previstos en los numerales 2 y 3 del Art. 518 del C. de
Comercio, será preciso desahuciar su finalización con la antelación legalmente señalada.
Si ello no ocurre así, el arrendatario adquiere el derecho de renovación, como quedó
dicho.

Según lo precedente, para el legislador son diferentes los términos renovación y

prórroga del contrato. Se prorroga en las mismas condiciones y por el mismo término
señalado, cuando éste no se declara terminado en la forma prevista por el art. 520 del
Código de Comercio. Se renueva el contrato cuando las partes convienen en celebrar
un nuevo contrato, con posterioridad al término en que el arrendador tiene derecho a
exigirlo. De m anera que la renovación im plica un nuevo contrato, que puede
estructurarse sobre las mismas bases del anterior, o sobre bases completam ente
diferentes.

De conformidad con el art. 520, ya citado, si el propietario necesita el predio alquilado

para ocuparlo, demolerlo, reformarlo, o para alguna de las demás causales indicadas
en los numerales 2 y 3 del art. 518 del mismo estatuto, tiene que desahuciar, con una
antelación mínima de seis (6) meses al vencimiento del contrato, so pena de que éste
se considere prorrogado, en las mismas condiciones y por el mismo término inicialmente
pactado. Pero si el arrendador no requiere el inmueble para los fines señalados en
dichos numerales, vencido el término pactado, el arrendatario tiene derecho a la
renovación del contrato, por encontrarse ocupándolo con la misma actividad comercial
durante más de dos (2) años.- Si pudiera éste afirmar que la facultad de renovación no
tiene vigencia, por cuanto su contrato se prorrogó o renovó en las mismas condiciones,
al vencimiento del plazo pactado, por falta de desahucio, con seis (6) meses de
antelación, quedaría írrito, inoperante, el derecho de renovación y sin vigencia el
contenido del Art. 519..

Evidentemente que graves dudas ofrecen los A rts 518 y 520 del C. de Co, ya
citados, sobre el momento en que una de las partes puede prom over la renovación del
contrato, pues el primero señala el vencimiento de éste como punto de partida; el
segundo parece indicar cosa diferente, ya que según él, si el arrendador no ha
desahuciado con seis (6) meses de antelación la terminación del contrato, éste se
entiende prorrogado o renovado en las mismas condiciones y por el mismo término
inicial. - De allí que estas disposiciones deben armonizarse, en forma tal que si el
arrendador, conforme al Art. 520, no ha desahuciado la terminación del contrato, en
los términos en él previstos, no podrá solicitar la restitución para los fines indicados en
los numerales 2 y 3 del Art. 518, pero si podrá exigir la renovación contractual.- Esta
se ofrece al vencim iento del térm ino contractualm ente establecido, cuando el
arrendatario ha permanecido en poder del inmueble, con la misma actividad mercantil,
por un lapso no inferior a dos (2) años y el arrendador no lo ha solicitado para su
ocupación o para edificación o reforma sustancial...
 R en ovación o e l C ontrato d e A r r e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D est in a c ió n C o m e r c ia l 119

En síntesis, cuando el propietario-arrendador requiere el inmueble arrendado para

uno de los fines señalados en los citados numerales 2 y 3 del Art. 518, solicitará la
terminación del respectivo contrato de arrendamiento, con la antelación pertinente,
evitando con ello que se produzca una nueva prórroga contractual. - Pero si el arrendador
no precisa la restitución del bien, podrá ofrecer la renovación del contrato de
arrendam iento para la fecha de vencimiento del térm ino pactado, sobre nuevas
modalidades de precio, término, etc., siempre y cuando el arrendatario lo haya ocupado
con una mism a actividad económica durante un lapso no inferior a dos (2) años.

Ahora bien, si las partes no se ponen de acuerdo sobre las bases de la renovación
del contrato de arrendamiento, ya vencido, y cuya entrega no puede exigirse, pueden
recurrir a la justicia ordinaria, para que dentro de los trámites de un proceso verbal,
regulado en los arts. 427 y ss. del C. de P.C., el juez dirima la diferencia, tal como lo
autoriza el art. 519 del C. de Co.

Acorde con lo precedente, La Corte Suprema de Justicia, al decidir una demanda

de inexequibilidad en relación con el Art. 518 y otros, planteada por el doctor César
Castro Perdomo, asentó la siguiente doctrina que ha tenido, por cierto, aceptación
general:

“La renovación implica la terminación del contrato anterior, en base d e que

éste está vencido. En cambio la prórroga de un contrato significa que al
vencimiento de éste, el mismo contrato, bajo las mismas condiciones deprecio,
tiempo, destinación, modo, lugar, situación, etc., se prolonga por igual período.
En caso de prórroga no se produce la terminación del contrato, éste se
prolonga, es decir, no hay situación de continuidad jurídica entre el contrato
a prorrogar y el contrato prorrogado, por cuanto la prórroga implica la
continuidad en el precio y en el tiempo del mismo contrato, bajo las m ismas
condiciones y efectos jurídicos y materiales.------------------- Renovación no es
sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de
condiciones para el arrendatario. En sentido jurídico es una variación del
contrato en condiciones de plazo y precio, que pueden ser iguales o distintas
a las presentes, a voluntad de los contratantes (Sent. De nov. 29 de 1.971).

De suerte que el derecho de renovación, como se ha reiterado, surge para el

arrendatario cuando el contrato está vencido. Cuando el arrendador aduce uno de los
eventos de los numerales 2 y 3 del Art. 518 del C. de Comercio, el arrendatario no
puede exigir la renovación del contrato de arrendamiento, por cuanto aquél ya ha
planteado la terminación del mismo.

3. Elementos axiomáticos de la acción

Las apreciaciones precedentes nos permiten concluir que, para que pueda plantearse
la mencionada acción, son necesarios los siguientes requisitos:
120 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R e s titu c ió n d e In m u eb le y d e R egulació n d e la R e n ta [

3.1.- Que se trate de un empresario-comerciante. Para precisar este concepto es

pertinente tener en consideración el que sobre empresa comercial consigna el art. 25
del C. de Co., al señalar que lo es “toda actividad económica organizada para la
producción, transformación, circulación, adm inistración o custodia de bienes o
para prestación de servicios y el art. 13 del mismo estatuto que presume el ejercicio
del comercio para quien, aparezca inscrito en el registro mercantil, o tenga abierto al
público establecimiento de comercio, o anuncie al público, por cualquier medio, su
calidad de comerciante.

3.2.- Que, por lapso no inferior a dos (2) años, el empresario haya ocupado, a título
de arrendamiento, el mismo inmueble, con un mismo establecimiento de comercio. Y
ello por cuanto, como antes se anotó, ese derecho a renovación sólo se adquiere
después de dos años de ocupación con la misma actividad mercantil.

En otros términos, que el inmueble aparezca ocupado con la mism a actividad

comercial, por el mismo empresario por un término no inferior a dos (2) años. Si éste
cambia la destinación pactada en el contrato, perderá este derecho y deberá comenzar
a configurarla con el nuevo negocio.

Que tal ocupación resalte por un lapso no inferior a dos años, término que se
considera suficiente para que el inquilino se dé a conocer al público, acredite su
establecimiento y forme a su alrededor una clientela. Este término debe ser consecutivo,
ininterrumpido, es decir, no podrá acumular diversos períodos. .

No se entiende por qué el legislador no otorgó este derecho a favor del arrendatario
desde la iniciación del contrato, si precisamente en los primeros años es que se requiere
la protección adecuada para que éste pueda consolidar sus esfuerzos y compensar las
erogaciones efectuadas en la conform ación de los intangibles constitutivos del
establecimiento de comercio. No parece lógico que pueda ser privado del bien arrendado
por el solo vencimiento del término pactado, cuando éste es inferior a dos (2) años,
dado que en este período inicial es que se han realizado esfuerzos para crear los
elementos necesarios para el desarrollo de la actividad mercantil. Cuando precisamente
se requiere protección del comerciante, el legislador lo abandona al arbitrio del
arrendador, quien puede privarlo del inmueble y, si lo desea, aprovecharse de la actividad
que aquél ha desarrollado, pues nada le impide establecer un negocio comercial igual
o similar al que existía.

Y si bien tal es la interpretación que debe dársele al contexto de las normas

mercantiles que regulan esta situación, no puede desconocerse el contenido del Art. 5
del decreto 3817 de 1.982 que señala expresamente que por vencimiento del término
del contrato ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble, si
éste hubiere cubierto la renta en su oportunidad.

Si el contrato de arrendamiento perdura por dos (2) años, el arrendatario adquiere

el derecho a la renovación. El arrendador, por su parte, tiene que acceder a ella, Pero
 R en ovación o e l C ontrato d e A rr e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D e st in a c ió n C o m e r c ia l 121

esto no quiere decir que el arrendador tenga que aceptar las mismas condiciones
imperantes; .puede exigir otras y si aquél no las considera aceptables, se som eterán a
una decisión judicial.

S i el em presario enajena el establecimiento de comercio a un tercero, este

nuevo adqu iren te p o d rá acu m u lar el térm ino de duración del con trato del
enajenante al suyo, para efectos de la renovación, como lo ha sostenido el Tribunal
Superior de Medellín?.-

Es desacertada, a mi modo de ver, la tesis enunciada, basada en el presupuesto de

que se trata del mismo contrato. Y ello por cuanto el legislador establece como requisito
esencial para que se adquiera tal derecho que se trate del mismo em presario y que
éste ocupe el inmueble con la misma actividad comercial, por un lapso no inferior a
dos (2) años.- Quien adquiere el establecimiento de comercio por enajenación, y como
tal entra a sustituir al arrendatario inicial en la relación contractual, no es el mismo
empresario y su término de ocupación se inicia a partir del momento de su adquisición.

3.3.- Que el término contractualmente pactado esté vencido. Debe quedar claro
que la renovación se ofrece al vencimiento del plazo pactado, cuando el arrendatario
ha permanecido por dos años consecutivos ocupando el inmueble con la misma actividad
mercantil y el arrendador no lo ha solicitado para su propia habitación o para un
establecimiento suyo sustancialmente distinto, o para someterlo a construcción o
reparación, no realizable sin entrega.

3.4.- Q ue existan diferencias sobre las bases o condiciones que perm iten la
renovación del contrato.

4. Contrato de arrendamiento a término indefinido

Ahora bien, si el contrato de arrendamiento se encuentra celebrado a término
indefinido, por haberse pactado así, es necesario declararlo terminado, mediante
desahucio, evacuando con un término no inferior al período que regula el pago de la
renta, esto es, dentro de los términos indicados en los Arts. 2008 y 2034 del C.C., por
cuanto la renovación contractual sólo puede tener lugar para la fecha de terminación
de la relación tenencial que se pretende renovar.

El desahucio, en este caso, tiene como fin anunciar al arrendatario la terminación

del contrato, no su renovación, pues esta exigencia sólo puede concretarse con
posterioridad a la fecha de finalización de la relación tenencial vigente, según se dijo
en el acápite precedente.

Si un contrato se celebró, por ejemplo, en forma verbal, sin término fijo, hace más
de dos (2) años, el arrendatario adquirió el derecho a la renovación y el arrendador,
ante este derecho, puede plantear las bases de la misma.- Ahora bien, como el contrato
122 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución p e In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta |

se ha venido prorrogando por el mismo periodo que regula el pago de la renta, es

preciso dar por terminado este vínculo tenencial para que surja el nuevo, pues como
se dijo antes el término contractualmente pactado debe estar vencido..- Un ejemplo
ilustrará esta problemática:

Si un empresario cancela el arrendamiento mes por mes, por el período comprendido

entre el Io y el últim o día del mes, y en septiembre del respectivo año desea ofrecerse
la renovación, ello debe plantearse para el Io de noviembre siguiente, pues como el
contrato se viene prorrogando mes por mes, cuando se plantea dicho ofrecimiento de
renovación, ya el contrato se entiende prorrogado hasta el 31 de octubre siguiente.

5 . Se producirá novación en el contrato cuando uno solo de los

coarrendatarios acepta expresamente la modificación del plazo y
del precio pactados?
De conformidad con el Art. 1687 del C.C. la “novación es la sustitución de una
nueva obligación a otra anterior, la cual queda, por tanto, extinguida.” - Es, por tanto,
un modo de extinción de las obligaciones, pues la obligación novada se extingue y es
reemplazada por la nueva, la cual debe ser diferente a aquélla. No puede haber novación
sin dos obligaciones diversas, una de las cuales desaparece para que surja la otra, así
se hallen íntimamente relacionadas. — En esta forma el deudor consiente en obligar­
se de nuevo, mediante un vínculo que sustituye al anterior; el acreedor, por su parte,
abandona el crédito inicial para que el deudor contraiga uno diferente.

La novación es objetiva si se mantienen los sujetos de la obligación, pero se produce

un cambio del objeto; es subjetiva cuando cambian los sujetos de la obligación, pero
persiste el objeto de la misma..- Pero no puede hablarse de novación cuando no ha
habido una transformación de la obligación. Sobre el particular expresa el Art. 1.705
del C.C: “Si la segunda obligación consiste simplemente en añadir o quitar una especie,
género o cantidad a la primera, los codeudores subsidiarios y solidarios podrán ser
obligados hasta concurrencia de aquellos en que en ambas obligaciones convienen “ :

El tratadista chileno Arturo Alessandri Rodríguez en su “Curso de Derecho Civil,

Teoría de las obligaciones, pag. 271, determina los efectos de la extinción de la
obligación primitiva, en los siguientes términos: ”De manera que producida la novación
cesarán de correr los intereses de la primitiva obligación, como lo dice el Art. 1640
(equivalente al 1.699 nuestro); se extinguen los privilegios inherentes al crédito, como
lo establece el Art. 1.641 (1.700); cesará la responsabilidad de los codeudores solidarios
y subsidiarios, que quedan libres de la primera obligación; se extinguirán las prendas y
las hipotecas que se habían constituido para garantizarla; cesará la responsabilidad del
deudor por los riesgos; cesará su estado de mora si en él incurrió; y, en general,
cesarán todos los efectos anexos a la primitiva obligación que se ha extinguido por la
novación”.
 R enovación d e l C on trato d e A r r e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D e st in a c ió n C o m e r c ia l 123

Debe entenderse que para que exista novación es “necesario que lo declaren las
partes o que aparezca indudablemente que su intención ha sido novar, porque la nueva
obligación envuelve la extinción de la antigua. Si no aparece la intención de novar, se
mirarán las dos obligaciones como coexistente y valdrá la obligación prim itiva en todo
aquello en que la posterior no se opusiere a ella, subsistiendo en esa parte los privilegios
y cauciones de la primera” (Art. 1693 C.C.).- Determinar si las partes h an tenido la
intención de novar o no es cuestión de hecho, que los jueces deben determ inar frente
a los antecedentes y circunstancias presentadas, pero en caso de duda deberán inclinarse
por la inexistencia de este modo de extinción de las obligaciones,

Los referidos principios legales permiten responder la pregunta inicial, esto es, si
uno de los coarrendatarios solidarios suscriben con el arrendador una cláusula en
virtud de la cual se prorroga el plazo del contrato y se determina la variación en la
renta, se está frente a una novación de las obligaciones consignadas en el contrato
primitivo.- Se anota que ninguna de las partes expresa con ello la intención de novar
y que las modificaciones enunciadas no son estructurales, dado que el contrato de
arrendamiento sigue siendo de tal naturaleza, en relación con el mismo inmueble, pues
la segunda obligación consiste simplemente en añadir género a la prim era, esto es, el
aumento del monto de la renta y la prórroga del término pactado inicialmente.

Si bien es cierto que no se configura novación, también es v erdad que los

coarrendatarios solidarios que no suscribieron la cláusula adicional, sólo pueden ser
obligados hasta la concurrencia de lo aceptado en ambas obligaciones, es decir, no se
les “podrá exigir mas de aquello a que primitivamente se obligaron, el canon inicialmente
pactado “

Lo precedente permite dilucidar la problemática del coarrendatario demandado en

proceso de restitución y afectado en él, o posteriormente, en un proceso ejecutivo, en
relación con los cánones adeudados, en el sentido de que éste co- arrendatarios sólo
pueden ser compelidos al pago de lo adeudado con base en la renta inicialm ente
pactada.

6. Revisión del contrato por circunstancias imprevisibles

Resulta prudente recordar que el art. 868 del C. de Co. permite la revisión del
contrato frente a circunstancias imprevisibles, postenores a su celebración. En este
caso, tal exigencia debe plantearse por los trámites de un proceso ordinario, pues el
legislador sólo consagró el proceso verbal para los fines de la renovación, frente a las
divergencias que se presentan entre las partes contratantes al momento d e concretar
el nuevo contrato.

Es bien cierto que el juez puede, frente a “ las circunstancias extraordinarias,

imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración del contrato”, q u e alteren o
124 C ontrato p e A r r e n d a m ien t o - P r o c e s o d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulació n p e l a R enta ¡

agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, dentro de

un criterio de equidad, cuando se establece que resulta exageradam ente oneroso para
una de ellas, ello entra en campo diferente al que es materia de este estudio.

7. Podrá plantearse la renovación del contrato y, al mismo tiempo la

terminación del mismo por una de las causales señaladas en el
Art. 518 del C. de Comercio?.
Resulta contradictorio plantear la terminación de un contrato de arrendamiento y
al mismo tiempo exigir la celebración de un nuevo contrato, sobre el mismo inmueble.-
En este error incurrió el Tribunal Superior de M edellín al aceptar la renovación de un
contrato de arrendamiento, por el término de dos (2) años, en relación con un mismo
inmueble, a sabiendas de que se tramitaba otro proceso de restitución del mismo.- De
manera que al evacuarse la diligencia de restitución del bien arrendado, en cumplimiento
de una sentencia debidamente ejecutoriada, el arrendatario se opuso a ella, con éxito,
aduciendo la vigencia de un nuevo contrato, concretado por el Tribunal, con posterioridad
a aquélla actuación., y el cual se encontraba vigente.

8. Desde cuando debe regir el nuevo precio

Sobre este particular resulta pertinente transcribir los comentarios que hizo el Doctor
Arturo Gómez Duque, Magistrado del Tribunal Superior de Medellín, ante el Colegio
de Abogados de Medellín:

“A mi juicio el nuevo contrato rige desde cuando las partes discutieron y fijaron las
diferencias, y para demostrarlo acudiremos a estos argumentos:

“ l.L a conveniencia: C uando el arrendador com unica su aspiración a que el

arrendatario exprese su intención renovatoria sobre nuevos presupuestos de precio
y término, desde entonces deben ajustarse entre las partes tales modalidades
convencionales. Si ello no fuere posible, el j uez, una vez oído el concepto de peritos,
adecúa el contrato en los aspectos sobre los cuales no fue posible el acuerdo. Por
ello, la sentencia tiene que perfilarse con efectos ex-tunc, tomando como referencia
la fecha en que surgieron las diferencias entre las partes, pues sobre ellas va a
decidir el juez. Y esto es lo justo, porque en nuestro medio los pleitos pueden durar
meses y hasta años y resulta que el inquilino se está beneficiando de ese tiempo,
muchas veces dilatando el proceso para pagar, mientras tanto, un precio ridículo.

“2. Indole jurídica: El art. 1864 del C. C. dice que el precio de la compraventa se
puede someter a la fijación de un tercero. Ese tercero se puede quedar varios
meses para fijar el precio, pero cuando lo fija, el contrato se perfecciona, no desde
cuando se realizó tal fijación, sino desde cuando las partes se pusieron de acuerdo.
Así lo señala expresamente la norma. Y esa norma se aplica al arrendatario, de
 R enovación d e l C on trato d e A r r e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D estin a c ió n C o m e r c ia l 125

acuerdo con el artículo 1976, al señalar que el precio se podrá fij ar en ese contrato
de la misma manera que se determina en la compra-venta. Luego si lo señala un
tercero, o lo señala el juez con el auxilio de peritos, el contrato queda perfecto
desde cuando las partes discutieron las bases del mismo. Además, el art. 2001 del
mismo estatuto sustantivo trae el caso de que las partes discutan sobre el precio
del arrendamiento, después de entregado el predio, y termine por ser fijado por
peritos. Desde luego que ese contrato, después de concretado el precio, está perfecto,
no desde cuando se entregó el predio, pues desde entonces debió concretarse tal
elemento esencial del contrato”

Esta tesis es, a mi modo de ver, la que más se ajusta a la equidad y a la lógica
jurídica, pues la contraria, sostenida antes por algunos funcionarios judiciales, siguiendo
para ello las opiniones de Couture y Antonio J. Pardo (de que la sentencia no puede
producir efectos retroactivos, dado su carácter de constitutiva-modificativa), no merece
aceptación plausible, por cuanto el j uez no se limita a declarar el deber de una prestación
ya existente, ni a constituir una nueva relación jurídica, sino a fijar o m odificar el
contenido de una relación ya existente. La actividad del juez, en este caso, es análoga
a la del árbitro, a la de un amigable componedor.

La anterior conclusión, por otra parte, es la más acorde con la equidad, según se
dijo, pues evita que al momento de regularse una renta dada, ella quede sujeta a la
habilidad de las partes en la dilación de los resultados del proceso, con el agravante de
que cuando se decide el litigio, los factores que la determinaban, se han alterado en
forma ostensible, por razones m onetarias, desarrollo urbano, m o d ificaciones
estructurales de éste, etc., creando con la sentencia un nuevo desequilibrio contractual.

Y desde el punto de vista doctrinario, si bien es cierto que las sentencias de

conocimiento se clasifican en dispositivas y declarativas, en ellas se encuentran las
llamadas “sentencias determinativas”, o sea aquellas en que se determina la prestación
debida por una de las partes a la otra, como ocurre con la que se profiere en esta clase
de procesos. Por ello sus efectos necesariam ente deben ser ex-tunc, esto es, hacia el
pasado.

9. Competencia
A falta de norma expresa en la codificación mercantil se debe recurrir a las
disposiciones del Código de Procedimiento Civil y cualquier vacío que se presente en
éstas, se debe subsanar con normas que regulen casos semejantes o análogos (Art.
5). De conformidad con ellas, se trata de un proceso contencioso, cuya competencia
corresponderá al juez civil del circuito o juez civil municipal, según se trate de proceso
de mayor, menor o mínima cuantía.

Si se considera que la competencia es la capacidad o aptitud que la ley reconoce a

cada órgano o conjunto de órganos judiciales para ejercer funciones con respecto de
126 C ontrato o e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estttución oe In m u eble y d e R egulació n d e la R enta

una determinada categoría de asuntos, durante una determinada etapa del proceso,
ella está delimitada en forma precisa por el legislador, sin que sea viable asignarla por
razones de mera conveniencia. La competencia está circunscrita a la jurisdicción
ordinaria y determinada por el factor objetivo de la cuantía, -Por mandato del numeral
12 del art. 427 del C. de P.C. el proceso a seguir es el verbal y la competencia se
regula tomando en consideración la cuantía.

Ahora bien, el numeral 12 del Art. 427 del C. de P.C. señala que el trám ite a seguir
es el verbal, tal como lo consigna el Art. 519 del C. de Comercio, el parágrafo 2° del
Art. 435 de este último estatuto, determina que, por razón de la cuantía, se sujetan al
proceso verbal sumario los asuntos de mínima cuantía determinados en el parágrafo
2° del Art. 427, entre los cuales están los que aparecen en el numeral 12..

Factor territorial. Por este factor se radica en el juez del domicilio del demandado
(No. 1, art. 23), pues el fuero real que consagra el numeral 10 del art. 23 del C. de
P.C., sólo está establecido para los procesos de restitución de la tenencia, y, en forma
alguna, para los que tienen un ámbito diferente.

Factor Objetivo de la cuantía.- Tres criterios se han perfilado sobre este

aspecto, cada uno de ellos con plausibles fundamentos jurídicos.

1. Se aplica, por analogía, la regla 7a del art. 20 de nuestro estatuto adjetivo, esto es,
se toma en consideración el contrato de arrendamiento vigente, el que se trata de
renovar. Recordemos que con anterioridad a la aclaración de la normatividad
anotada, por parte de la ley 820 de 2.003, dos tesis divergentes se presentaban
para determinar el alcance de dicha disposiciones, pues, para algunos, se debía
considerar la renta y el término inicíalmente pactados en el contrato, en tanto que
para otros, la frase “inicialmente pactado” sólo se refería únicam ente al término,
no así a la renta, y por ello ésta debía considerarse como la vigente al momento de
la demanda. Este doble criterio hacía que la tesis que se viene enunciando
presentara, a su vez, una doble apreciación o enfoque. - La precisión que hace la
ley 820 de 2.003 permite concretar la cuantía con base en la renta actualmente
vigente multiplicada por el término inicialmente pactado.

2. Se toma como punto de referencia la renta o precio que se exige para la renovación,
y el término sobre el cual trata de concretarse el nuevo contrato, o el indicado en el
contrato primitivo, dando por terminado el anterior. Luego la nueva renta y el término
contractual son el interés jurídico de la acción, y él es el que debe considerarse
determinante para concretar ese factor objetivo de la competencia, de conformidad
con la regla primera del art. 20 de la citada obra. Otra cosa sería que estuviéramos
concretando una prórroga del contrato, el cual simplemente se dilata o continúa, y
con él la renta y el plazo, pues en tal evento no podríamos desconocerlo para este
fin.
 R en ovación d e l C ontrato d e A rr e n d a m ien t o o e L o c a l e s c on D estin a c ió n C o m e r c ia l 127

3. Sobre el mismo presupuesto del interés jurídico, pero tomando éste de la diferencia
entre la renta exigible para la renovación y la vigente al momento de plantearla, en
consideración a que sobre ella es que el juez adquiere la competencia de decisión.

Como se dijo inicialmente, cualquiera de las tres tesis analizadas tiene basam entos
jurídicos defensables y sólo razones de conveniencia han permitido a lajurisprudencia
de esta sección del país unificarse sobre la primera hipótesis.

9.1. D em a n d a
El proceso, como quedó señalado inicialmente, está regulado por el procedimiento
verbal a que aluden los Arts. 427 y ss. del C. de P.C., si nos atenemos al contenido de
los Arts 519 del Co de Comercio y el numeral 12 del Art. 427 del C. de P.C. - Sin
embargo, el parágrafo 2o del Art. 435 de este últim o estatuto, determ ina que, por
razón de la cuantía, se sujetan al proceso verbal sumario los asuntos de mínima
cuantía determinados en el parágrafo 2o del Art. 427, entre los cuales están los que se
reseñan en el numeral 12. - De suerte que si el proceso de mínima cuantía, el
trámite a seguir es el del proceso verbal sumario y si es de menor o m ayor cuantía el
verbal a que alude los Arts. 427 y ss. de nuestro estatuto adjetivo

La demanda debe reunir los requisitos de forma a que aluden los Arts. 7 5 ,7 6 y 77
del C. de P.C.. pero cuando se trata de procesos de mínima cuantía se autoriza formularla
verbalm ente.-. En estos casos, el secretario del juzgado extenderá un acta que contenga
los requisitos esenciales, de conformidad con las normas antes enunciadas, la que
será firmada por éste y el demandante. En caso de inadmisión de la dem anda, el
término para reformarla es para el secretario del juzgado, quien no supo elaborarla.

9.2. In a d m isió n o rech a zo de la d em an da

Si la demanda no reúne los requisitos antes señalados, se inadmitirá o rechazará,
según el caso.

9.2.1.- Admisión de la demanda

Admitida la demanda, por reunir los requisitos de forma legalmente exigidos, o por
haber sido subsanados los defectos señalados por el juez, dentro del térm ino de rigor
legal, se dispondrá notificarla al demandado y darle traslado de ella y de su s anexos,
por el término de diez (10) o cuatro (4) días, según se tramite por el procedim iento
verbal o verbal sumario, según la cuantía.

9.3. N o tifica ció n y tra sla d o

Para la notificación del auto admisorio de la demanda precisa recurrir al contenido
del Art. 29 de la ley 794 de 2.003, reformatorio del Art. 315 del C. de P.C., el cual,
analizado conjuntamente con el acuerdo No 1772 del Consejo Superior de la Judicatura,
se realiza así:
128 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación o e la R enta

9.3.1.- El interesado debe cancelar en la oficina de crédito señalada en el referido

acuerdo, el valor señalado en él, como arancel de la notificación, salvo que se trate de
un proceso de mínima cuantía, el cual está exento de tal arancel.

9.3.2.- Con la presentación de dicha constancia de pago, la parte interesada

solicitará al secretario del Juzgado, verbalmente o por escrito, la entrega de la citación
para quien deba comparecer a recibir notificación personal del auto admisorio de la
demanda, la cual debe contener los datos generales del proceso y el requerim iento
para su comparecencia dentro del término de cinco (5), diez (10) o quince (15) días
siguientes al recibo de la misma, según que la persona requerida se localice en el lugar
en donde se encuentra ubicado el Juzgado, en lugar diferente dentro del territorio
nacional, o en el extranjero.

9.3.3.- Esta citación debe remitirse, por el interesado, y por intermedio del servicio
postal autorizado, a la dirección señalada en el contrato de arrendamiento o a la de
ubicación del bien arrendado, según el caso.

Si el Juzgado no hace entrega oportuna al interesado de esta comunicación citatoria,

la parte interesada está facultada para elaborarla y efectuar su remisión.

9.3.4.- El interesado acudirá a la oficina postal con una copia de la citación

para que sea cotejada con el original, sellada y remitida, de lo cual dejará constancia,
y ello con el fin de probar ante el Juzgado que lo remitido es efectivamente el citatorio.-
Aun cuando la ley no lo diga, el interesado puede solicitar que la comunicación se
remita simultáneamente a varias direcciones, si con ello se asegura la com parecencia
de quien se trata de notificar.

9.3.5.- Entregada esta citación en “su lugar de destino”, la oficina postal debe
expedir constancia de ello.- Del documento sellado y cotejado y la constancia del
servicio postal sobre entrega de la comunicación que contiene el citatorio, deberán ser
entregados en la secretaría del Juzgado.

9.3.6.- Si la persona que debe notificarse personalmente comparece al despacho

judicial, se practicará la diligencia de notificación, poniéndole en conocimiento la
providencia objeto de la misma, previa su identificación mediante cualquier documento
idóneo. Para el efecto, se extenderá una acta en la que se expresará la fecha en que
se practica la notificación, el nombre del notificado y la providencia objeto de ella, acta
que suscribirán el compareciente y el empleado que la realiza.-

Ahora bien, puede suceder que la correspondencia enunciada sea devuelta por la
oficina de servicio postal, bien porque la dirección es deficiente o no existe, por
encontrarse cerrado el inmueble y no encontrarse en él persona alguna, o por estar
desocupado, o porque el destinatario no reside o trabaja allí, o porque se niega a recibir
la correspondencia, o porque se ha informado al empleado de la empresa postal que la
persona que trata de citar o notificar ha fallecido o se encuentra secuestrada. -
 R enovación d e l C o n trato d e A r r e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D est in a c ió n C o m e r c ia l 1 29

Recuérdese que el empleado de dicha oficina postal sólo puede dejar la correspondencia
cuando se le informa que allí vive o trabaja la persona destinataria de la misma.

De lo dicho se colige que si la citación de comparecencia es devuelta por alguna de

las motivaciones enunciadas, no resulta pertinente la notificación por aviso que en
forma supletoria establece el Art. 320 del mencionado estatuto adjetivo, pues, de
antemano, se tiene la certeza de que la persona que trata de notificarse no se localiza
en la dirección suministrada.

La consagración de la presunción de derecho en cuanto al lugar para efectuar

notificaciones al arrendatario, codeudor o fiador y de la prohibición de emplazamiento
dentro de los términos del Art. 318 del C. de P.C., resultan meras prédicas literarias
ante el contenido y alcance de la reforma procesal consignada en la ley 794 de 2.003.
Si la notificación personal fracasa, necesariam ente deben buscarse otras formas de
notificación, entre ellas la del emplazamiento a que alude el Art. 318, pues no ser así
se estaría desconociendo el derecho de defensa y el debido proceso.-

9.3.7.- Si el citado se abstuviere de comparecer dentro de los términos antes

señalados, el secretario, sin necesidad de auto que lo ordene, procederá a notificarlo
por medio de aviso, en la forma prevista en el Art. 320 del C. de RC. - Esto es, se le
enviará un aviso, elaborado por el secretario del Juzgado, conjuntamente con una
copia informal del auto objeto de la notificación y una copia informal del libelo de
demanda, sin incluir los anexos. En este aviso se dejará clara advertencia de que la
notificación se considerará surtida al fin alizar el día siguiente de la entrega del
aviso, en el lugar de su destino.

9.3.8.- Al finalizar el día siguiente de la entrega del aviso y documentos adjuntos,

se entenderá surtida la notificación personal (notificación personal indirecta).- Si lo
que se está notificando es el auto admisorio de la demanda, el demandado tiene tres
(3) días para retirar las copias del traslado, vencidos los cuales empieza a correr el
término del traslado o término para proponer excepciones.

La parte interesada podrá reclam ar el aviso en el Juzgado, quien lo rem itirá a

través del servicio postal, a la misma dirección a la cual se envió la comunicación
citatoria ya referida.

Remitido el aviso, de entregará copia del mismo al secretario, con las constancias
del servicio postal.

Precisa anotar que la reforma consignada en la ley 794 de 2.003 deroga el Art. 316
del C. de P.C. que regulaba las notificaciones por comisionado, tanto para las que
debían realizarse en municipios diferentes a la sede del Juzgado, como para las que
han de efectuarse en el extranjero, pues para ellas debe utilizarse el mismo sistema
antes analizado, con la advertencia de que los términos de comparecencia son de diez
(10) y treinta (30) días, según se trate de notificaciones en el territorio nacional o en el
extranjero.
1 30 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so oe R e s titu c ió n pe In m u eb le y d e R e g u la c ió n o e la R enta |

Se precisa reiterar que el Art. 318 del C. de P.C. tiene necesaria aplicación cuando
la notificación personal no puede realizarse: a.- Por ser la dirección suministrada
deficiente o no existir.— b.- Por encontrarse cerrado el inmueble y no haber en él
persona alguna.- c.- Por encontrarse desocupado el inmueble arrendado.- d.- Por no
residir, ni trabajar el destinatario en dicho inmueble, o por negarse éste a recibir la
correspondencia.- e.- Por haberse informado al empleado de la empresa postal que la
persona que trata de citar o notificar ha fallecido o se encuentra secuestrada. — f.-
Por encontrarse éste ausente y desconocerse su paradero.-

En estos casos el emplazamiento se surtirá mediante la inclusión del nombre del

sujeto emplazado, las partes del proceso, la naturaleza de éste y el Juzgado que lo
requiere.- Se elimina de él la advertencia de que si el em plazado no concurre
oportunamente se le nombraría curador-ad-litem, así como el señalamiento de término
para comparecer. - Esta información se publicará en un periódico de amplia circulación,
o en cualquier otro medio masivo de comunicación (televisión o radio), determinado
por el Juez, por una sola vez. Este, en el respectivo auto, debe indicar el nombre de,
por lo menos, dos medios de comunicación de amplia circulación nacional en los cuales
debe efectuarse la publicación. . Si se ordena ésta en medio escrito, se hará en día
domingo; en los demás casos, en cualquier día de la semana entre las 6 a.m. y las 11
p.m., ello con la finalidad de dar mayor posibilidad de información.

El emplazamiento se entenderá surtido quince (15) días después de su publicación.

Con este sistema se exonera al Secretario de la obligación de fijar el edicto en la

secretaría y de otras actuaciones que se consideran innecesarias, y se libera al
interesado de la molestia de estar averiguando si el edicto se encuentra o no elaborado.
Además, se elimina el requisito de juramento sobre la ignorancia del lugar de residencia
o de trabajo del emplazado y sobre su registro en el directorio telefónico.- Sin embargo,
si faltare a la verdad se expone a las sanciones a que alude el Art. 319 del C. de P.C.
- El actual Art. 318 no ordena que la publicación o aviso emplazatorio lo firme el
secretario, como sí lo exigía la norma derogada. Ello está acorde con el principio de
que es el mismo interesado quien debe encargarse de la publicación.

Acreditada la publicación, el Juez deberá proceder a la designación de un curador

ad-litem, para lo cual debe tenerse en cuenta lo señalado en el Art. 9o.- A manera de
estímulo se establece que si el curador logra gestionar la com parecencia de su
representado y en razón de ello cesare en sus funciones, el Juez incrementará sus
honorarios en un 50%.- Empero, el legislador no le impone la obligación de localizarlo,
ni determina sanciones por no realizar gestiones en tal sentido, como si sucede en el
caso del curador ad-litem del acreedor hipotecario, citado al proceso ejecutivo con
garantía real (Art. 539,inc. 4o).- Dos situaciones idénticas, con consecuencias jurídicas
diferentes, violatorias del principio de la igualdad.

Por otra parte, la notificación del auto admisorio de la demanda puede producirse
por conducta concluyente, esto es, mediante manifestación escrita del demandado de
 R enovación d e l C o ntrato d e A rr e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D estin a c ió n C o m e r c ia l 131

que conoce el auto admisorio (art. 330). En este caso se estima que se h a producido
la notificación desde la fecha de presentación de tal escrito. Algunos h an afirmado
que el juzgado debe proferir auto que declara debidamente notificado dicho proveído,
para darle certeza al acto personal, pero no parece acertado tal criterio, pues el mismo
escrito, con fecha cierta de presentación, perm ite concretar al m om ento de la
notificación, máxime que el demandado goza de los tres días siguientes para retirar las
copias de la secretaría, a partir de los cuales comienza el término del traslado de la
demanda.

Es pertinente anotar que las personas jurídicas de derecho privado domiciliadas en

el territorio nacional, están obligadas a registrarse en la oficina respectiva del lugar
donde funcione su sede principal, sucursal o agencia, la dirección en donde recibirán
notificaciones judiciales y en ellas se surtirán las notificaciones del auto admisorio de
la demanda

Es del caso dejar en claro que la notificación se produce con respecto al auto
admisorio de la demanda. El traslado implica la notificación de este auto y la entrega
de la demanda y de sus anexos.

10. Contestación
Este libelo que delimita el contenido del proceso, debe aceptar o negar los hechos
de la demanda, de m anera precisa, concretar las excepciones de mérito que estime
pertinentes hacer valer y reseñar los elementos de prueba que sean pertinentes a su
defensa.

Es obvio que el demandado puede o no contestar la demanda. G oza de plena

libertad para ello, pero si guarda silencio el legislador presupone un indicio grave en su
contra. Y si la contesta, debe adecuar el ejercicio de este derecho de contradicción a
los requisitos del Art. 92. Empero, si ello no ocurre así, ninguna consecuencia se
deriva contra él, pues ni no está obligado a contestar la demanda, m ucho menos a
ajustarse a tales formalidades, salvo que se abstenga de pronunciarse sobre los hechos
y las pretensiones contenidas en dicho libelo, o las eluda, o pretenda crear situaciones
evasivas, pues, en tal caso, su conducta será apreciada indiciariamente e n su contra.

El demandado, dentro del término del traslado, puede proponer excepciones

previas, en cuaderno separado, expresando las razones y hechos en que se
fundamentan. A este libelo deben anexarse los documentos y las pruebas anticipadas
que se encuentren en su poder y que quiera hacer valer. De ellas se d a rá traslado al
dem andante por el térm ino de tres (3) días, al cabo de los cuales el Ju ez decidirá lo
que estim e pertinente, teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 98 del C . de P.C.. El
auto que declare probadas las excepciones por falta de jurisdicción, de com prom iso,
cláusula compromisoria y de trámite por proceso diferente, será apelable en el efecto
suspensivo; el que declare probada la falta de com petencia carece d e apelación,
132 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta I

pues debe precederse dentro de los términos del num eral 8 del art. 99; y el que
declare probadas las demás, o declare no establecidas unas u otras, será apelable
en el efecto devolutivo.

Si el demandado propone excepciones de mérito, su escrito se m antendrá en la

secretaría por el término de tres (3) días a disposición del demandante, a fin de que
éste pueda solicitar pruebas sobre los hechos en que se fundamentan.

11. Citación a audiencia

Decididas las excepciones previas, si se propusieron, o finalizado el término de
traslado de las excepciones de mérito, o precluído el término del traslado de la demanda,
el juez señalará fecha y hora para que tenga lugar la audiencia, por auto que no tendrá
recursos, y en el cual se provendrá a las partes para que en ella presenten los
documentos y testigos aducidos, comparezcan a responder los interrogatorios solicitados
o que el ju ez decrete de oficio (430-431). Además, en el mismo proveído designará
perito, con la prevención de que tome posesión dentro de los cinco (5) días siguientes
a la comunicación telegráfica de su nombramiento.

Es pertinente tener presente que la negación de pruebas es susceptible de apelación,

pero ésta sólo se tramitará con la interpuesta a la sentencia.

Este proveído se notificará por estado y en esta forma las partes quedan notificadas
de su comparecencia a absolver el interrogatorio decretado, para los fines de la confesión
ficta o presunta a que laude el art. 210 del C. de P.C.

11.1. A u d ie n c ia

Si antes de la hora señalada para la celebración de la audiencia, alguna de las

partes presenta prueba siquiera sumaria de una justa causa para no com parecer a
ella, el juez señalará el quinto día siguiente para su celebración, por medio de auto que
carece de recursos, y sin que pueda haber otro aplazamiento.

Si en esta segunda oportunidad se presenta prueba de que existe fuerza mayor

para que una de las partes pueda comparecer a la audiencia, o de que ésa se encuentra
domiciliada en el exterior, se celebrará con su apoderado, quien tendrá facultad para
conciliar, admitir hechos y desistir.

Es entendido que si el dem andante o dem andado es incapaz, concurrirá su

representante legal y si hubiere conciliación el auto que la aprueba implicará autorización
para efectuarla, cuando ello fuere necesario por mandato legal. Y si una de las partes
estuviera representada por curador ad-litem, éste deberá concurrir para efectos
diferentes a la conciliación y admisión de hechos perjudiciales a quien representa,
pues si deja de hacerlo se la sancionará con multa de cinco (5) a diez (10) salarios
mínimos mensuales.
 R en ovación d e l C ontrato d e A r r e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D estin a c ió n C o m er c ia l 1 33

Si alguna de las partes no concurre a la audiencia, su conducta se considerará

como indicio grave en contra de sus pretensiones o de sus excepciones de mérito,
según fuere el caso, a m enos que no lo hiciere por las razones de excepción antes
enunciadas. Tanto a la parte como al apoderado que no concurren a la audiencia, o se
retiran de ella antes de su finalización, se les impondrá una multa de cinco a diez
salarios mínimos mensuales, excepto en los casos de justificación ya mencionados.

Si las partes y sus apoderados no concurren a la audiencia, ésta de todas maneras

se celebrará, con la finalidad de adoptar las medidas de saneamiento que fueren
necesarias, tendientes a evitar nulidades y sentencia inhibitoria.

Eljuez, en primer lugar, instará a las partes a que concillen sus diferencias, pudiendo
presentar, fórmulas para ello, sin que signifique prejuzgamiento. En esta etapa de la
audiencia sólo se perm itirá diálogo entre el juez y las partes y entre éstas y sus
apoderados, con el fin de asesorarlas para proponer fórmulas de conciliación. Si se
llegare a un acuerdo, y el ju ez estimare que está conforme a la ley, lo aprobará, por
auto que tendrá efectos de cosa juzgada. Si el acuerdo recae sobre la totalidad del
litigio, en el mismo auto declarará terminado el proceso; si fuere parcial, éste continuará
con respecto de lo no conciliado.

E ljuez, si lo estima necesario, podrá interrogar a las partes, bajo juramento, sobre
el litigio objeto del proceso, con la finalidad de precisar el contenido del mismo y
obtener elementos de juicio para una mejor presentación de fórmulas de conciliación.

11.2. F ijación d e h ech o s, p re te n sio n e s y ex cep cio n es d e m érito

Fracasada la conciliación, o producida ésta en forma parcial, el juez requerirá a las
partes y a sus apoderados para que determinen los hechos en que están de acuerdo y
fueren susceptibles de prueba de confesión, los que declarará probados por medio de
auto. Como consecuencia de ello, determinará las pruebas pedidas que quedan excluidas,
por versar sobre los mismos hechos, así como las pretensiones y excepciones excluidas
como resultado de la conciliación parcial.

Puede eljuez, en esta oportunidad, requerir a las partes para que aclaren y precisen
las pretensiones de la demanda y las excepciones de mérito.

12. Pruebas
Acto seguido el juez decretará las pruebas solicitadas por las partes y las que
estime pertinentes, y que sean conducentes a la situación debatida. Para su práctica
procederá así:

12.1.- Recibirá los documentos que se aduzcan y los testimonios de las personas
que se encuentren presentes, prescindiendo de los demás.
134 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estitución ce In m u eble y de R egulació n d e la R enta |

12.2.-Oirá el dictamen del perito. Conforme al art. 519 del C. de Co. e lju e z oirá
el concepto de peritos, empleando el término en plural, y el ordinal b del parágrafo 4o
del art. 432 del C. de P.C. reitera que se oirá el dictamen de peritos, quienes, en caso
de no concurrir a la audiencia, serán reemplazados y posesionados. Empero, el Art.
234 del mismo estatuto procesal indica que en los procesos cualquiera que fuere su
cuantía sólo intervendrá un solo perito.

Es obvio que deben aplicarse las normas de carácter procesal, por regular, con
criterio de orden público, la actuación del proceso. Y ante la divergencia que se presenta
entre las normas transcritas, debe tener vigencia la de carácter especial, esto es, la
consignada en el art. 234.

En la práctica ha resultado difícil que en la misma audiencia se designe perito, se le

posesione y que éste rinda su experticia. Por ello, se ha optado por designarlos en la
primera providencia que señala fecha y hora para la audiencia, a fin que, para entonces,
haya realizado las inspecciones y averiguaciones pertinentes al dictamen que debe
rendir en ella.

Rendido el dictamen, el juez dará traslado de él a las partes, quienes podrán pedir
o aclaraciones o adiciones, que se resolverán inmediatamente si fuere posible, o en
audiencia que se señalará para el décimo día siguiente. Si las partes m anifiestan que
objetan el dictamen por error grave, debe suspenderse la audiencia, pues el objetante
tiene el término de tres (3) días para fundamentar la objeción mediante escrito en que
se debe precisar el error y determinar las pruebas que permitan demostrarlo. De este
escrito se dará traslado a las demás partes por el término de tres días, a fin de que
soliciten las pruebas que estim en necesarias para desvirtuarlo.

Si durante el traslado se pide complementación o aclaración del dictamen y, además,

se le objeta, no se dará curso a la objeción sino después de aquéllas, si fueren ordenadas.
En este caso, se v o lv erá a d ar tra sla d o a las p a rte s de d ic h a a c la ra ció n o
complementación, quienes pueden formular objeción por error grave que haya sido
determinante de las conclusiones a que hubieren llegado los peritos o porque el error
se haya originado en éstas.

Eljuez decretará las pruebas que considere necesarias para decidir sobre la objeción.
Si se hubiere practicado un nuevo dictamen, este es inobjetable, pero sí susceptible de
aclaración o complementación. Esta objeción se decidirá en la sentencia, en la cual el
juez puede acoger como definitivo el practicado para probarla, o decretar oficiosamente
uno nuevo con distintos peritos, el cual es inobjetable, pero sí objeto de aclaración o
complementación.

13. Alegaciones
Concluida la instrucción, el ju ez oirá hasta por veinte m inutos a cada parte,
demandante y demandado, en su orden, para que sustenten los puntos de vista aducidos
en el curso del proceso.
I R enovación d e l C o ntrato d e A r r e n d a m ien t o d e L o c a l e s c on D e s tinación C o m e r c ia l 135

Evacuadas las alegaciones, se dictará sentencia, de inmediato, si fuere posible. En

caso contrario, señalará para ese efecto una nueva audiencia, la que se efectuará
dentro de los cinco días siguientes, aún sin la asistencia de las partes.

El juez, dentro de la tutela jurisdiccional invocada, dirime las divergencias planteadas

por las partes contratantes, después de oír el concepto pericial, como se ha venido
anotando. Es cierto que el funcionario judicial tiene libertad para concretar las bases
de la renovación contractual, aducida por las partes, sin estar ligado para ello en forma
absoluta a la experticia, pero siempre que dentro del proceso aparezcan otros elementos
de convicción que permitan modificar o alterar el contenido de éste, pues no puede
perderse de vista que la sentencia se profiere en derecho y no en equidad.

14. Costas
Sabido es que nuestro legislador no basó la condenación en costas al factor subjetivo
de la tem eridad de las partes, sino que las concretó sobre el factor objetivo del
vencimiento. El Art. 392 del C. de P.C., en efecto, señala que la parte vencida en el
proceso, o la que pierda el incidente o el recurso de apelación, casación o revisión que
haya propuesto, será condenada al pago de las costas a favor de la contraria, aunque
no haya mediado solicitud. Y la regla 5a del mismo articulo expresa que en caso de que
prospere parcialm ente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas, o
pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de la decisión.

Es evidente que el legislador fue impreciso con esa disposición, pu es no debió

m irarse con el mismo rasero la sentencia de condena y la puramente declarativa o
constitutiva. Los redactores del Código no debieron apartarse de las fuentes que los
inspiraronm Código de Procedimiento Civil de los Estados M exicanos de Sonora,
Zapateca y Morelos, Proyecto de Couture para el Uruguay y el Código Procesal para
la Argentina, de 1968, que consignaban que "si ninguna de las p a rtes hubiere
procedido con tem eridad o m ala fe , no habrá condena en costas, n i gastos y
cada una reportará los que hubiere erogado"

La sentencia en esta clase de procesos no es de condena y no puede afirmarse

que, cuando la parte demandada no se ha opuesto a la fijación de la renta, se está
frente a una pane vencida. No podría, en este evento, para ser lógicos, considerarse
aplicable el Art. 392, No. 1.

Dentro de una interpretación equitativa y acorde con los principios generales que
gobiernan la teoría del proceso, no debe producirse condenación en costas cuando la
parte demandada se ha limitado a discutir las bases de la renovación, sin plantear
oposición a los demás presupuestos de la acción, pues en tal evento no pueden afirmarse,
como ya se dijo, que haya parte vencedora y parte vencida.
136 C o n tra to de Arrendamiento • P ro c e s o de Restitución pe Inmueble y de Regulación de la Renta |

15. Recursos
El recurso de reposición procede contra los autos que dicte el ju e z y deberá
interponerse, con expresión de las razones que lo asisten, verbalmente, en la audiencia
en que se profiera. En ella misma se resolverá sobre el recurso, previo traslado a la
parte contraria, si estuviera presente.

La apelación procede sólo en los procesos de mayor y de m enor cuantía y ellas

quedan sometidas al régimen consagrado en el art. 354, en cuanto se conceden a
medida que se interpongan, pero el expediente sólo se rem itirá al superior cuando
haya concluido la oportunidad para practicar pruebas, para alegar de conclusión, esto
es, en estado de proferir sentencia, salvo cuando las apelaciones se refieren a situaciones
incidentales, pues con respecto a éstas se sigue la regla general (art. 354).

Las providencias dictadas en el curso de las audiencias o diligencias se consideran

notificadas el día en que se celebren, aunque no hayan concurrido las partes (325), y
dichas providencias quedan ejecutoriadas tres días después de su notificación, cuando
carecen de recursos o cuando hayan vencido los términos sin interponer los que fueren
procedentes (331). Estas disposiciones llevaron a la jurisprudencia y a la doctrina a
precisar la oportunidad para interponer el recurso de apelación con respecto a las
providencias susceptibles de él, proferidas, como es de rigor, en audiencia.

Con respecto a la reposición no había discusión alguna, pues el inciso segundo del
art. 348 del C. de P.C. es claro al afirmar que el recurso deberá interponerse, con
expresión de las razones que lo sustenten, verbalmente en la audiencia o diligencia en
que se profiera, y el Art. 349, inciso 2o, al consignar que “la reposición interpuesta
en audiencia y diligencia se decidirá allí mismo, una vez oída la parte contraría
si estuviere presente. P ara ese fin cada p a rte podrá hacer uso de la palabra
hasta por quince m inutos ".

La problemática surgía en relación con el recurso de apelación, pues el legislador

no fue afortunado en la redacción del Art. 352 del mencionado estatuto adjetivo.
Empero esta situación desapareció con la reforma que el decreto 2282 de 1989 introdujo
al art. 352 del C. de P.C., al consignar que si la providencia se dicta en el curso de una
audiencia o diligencia, el recurso deberá proponerse en forma verbal inm ediatamente
se profiera, so pena de que precluya para el agraviado la posibilidad de impugnación.

En tratándose de proceso verbal, la razón para que la parte afectada con una
decisión esté compelida a interponer el recurso dentro de la misma audiencia en que
se profirió, estriba no sólo en las premisas ya expuestas, sino, además, en los principios
de celeridad y concentración procesal que informan esta clase de debates. Es pertinente
reiterar, por tanto, que la reposición como la apelación deben interponerse en el acto
de notificación, dentro de la audiencia en que se profiera la respectiva resolución.
 R enovación d e l C o ntrato d e A r r e n d a m ien t o d e L o c a l e s con D e st in a c ió n C o m er c ia l 1 37

16. Incidente
En este proceso, por mandato expreso del art. 433 del C. de P.C., no es admisible
la dem anda de reconvención. En cuanto a incidentes, son pertinente todos los
autorizados para los demás procesos, excepto el de acumulación de autos, que no es
viable por disposición expresa del mismo articulo.

Los incidentes se plantearán oralmente, en cualquier estado de la audiencia, salvo

los de recusación y amparo de pobreza, los cuales deben alegarse antes de vencerse
el término del traslado de la demanda. Si bien la recusación sólo puede plantearse en
esta oportunidad, según lo dispone el No. 2 del comentado art. 433, ello peca contra la
competencia subjetiva del juez, la cual debe resaltar a través de todo el proceso. ¿No
resulta acaso absurdo negar la recusación del funcionario judicial que se encuentra en
una de las situaciones de impedimento a que alude el art. 150 del C. de P.C., por el
hecho de no haberse aducido dentro del traslado de la demanda?

Finalmente, empero los términos de la norma, debe entenderse que el incidente de

nulidad puede considerarse saneado por el hecho de no haberse alegado en su
oportunidad, de conformidad con el art. 144.

Las pruebas solicitadas por razón de los incidentes propuestos se practicarán en la

misma audiencia, pero la decisión se reserva para la sentencia, salvo el de tacha de
perito, que se resolverá de inmediato.-
 Capítulo V
Contrato de Arrendamiento Referentes
a Inmuebles Urbanos no Destinados
a Actividades Comerciales, ni a Vivienda

Los decretos 3 8 1 7 d e l.9 8 2 y 2221 de 1.983 regulan los contratos de arrendamiento

referentes a inmuebles urbanos que no tienen una destinación habitacional o comercial,
tales como garajes o sitios de estacionamiento, oficinas de profesionales, jardines,
colegios, residencias para temporadas vacacionales, etc.- Estos bienes están regulados
por los decretos de emergencia vigentes y, en lo no previsto en ellos, p o r las normas
del Código Civil.

Surge el interrogante de si la legislación de emergencia anterior al decreto 3817, ya

citado, quedó derogada, al no producirse la prórroga de la misma, como venía ocurriendo
hasta entonces. Recuérdese que el decreto 2770 de 1.976 y 063 de 1.977 entraron a
regir desde la fecha de su promulgación y hasta el 31 de diciembre de este último año.
El decreto 2923 de noviembre 28 de 1.977 prorrogó la vigencia de los anteriores
decretos hasta el 31 de diciembre de 1.978, los cuales, conjuntamente con el anterior,
fueron prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1.979, por el decreto 2.813 d e diciembre
22 de aquél año.- El decreto 3209 de diciembre 29 de 1.979 prorroga la vigencia de los
ya enunciados hasta el 31 de diciembre de 1.980, los cuales, a su vez, vuelven a ser
prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1.981 por el decreto 3.450 de diciembre 22 de
1.980, para ser prorrogados, todos ellos, por el decreto 3.746 de diciem bre 29 de
1.981, hasta el 31 de diciembre de 1.982.

El Artículo Io del decreto últim am ente citado, al expresar literalm ente que se
prorroga hasta el 31 de diciembre de 1.982 la congelación de los arrendam ientos
establecida por medio de los decretos 2770 de 1.976, 063 de 1.977, 2923 de 1.977,
2813 de 1.978,3.209 de 1.979, 3.450 de 1 .9 8 0 y 2 3 7 d e 1.981, i n d i c ó l a vigencia de
los mismos hasta las doce de la noche del 31 de diciembre de 1.982, dejando de regir
a partir de entonces, pues un instante más tarde, al dejar de sonar la cam panada de
dicha hora, entraba en vigencia el estatuto consignado en el decreto 3 817 d e diciembre
30 de 1.982, dado los términos del Art. 9 del mismo. Si bien es cierto que allí se
indica que “continúan vigentes todas las n o rm a s contenidas en lo s decretos
140 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estitución d e In m u eble y d e R egulación d e la R en ta [

sobre congelación de los arrendam ientos, en cuanto no contraríen m anifiesta

o tácitam ente, lo dispuesto en este decreto, tal afirm ación carece de sentido
jurídico, ya que, como lo indica el A rt. 14 de la ley 153 de 1887, “una ley derogada
no revivirá con las solas referen cia s que a ella se haga. Una disp o sició n
derogada sólo recobrará su fu erza en la fo rm a en que aparezca reproducida
en una nueva le y ”.

Así que dentro de una sana herm enéutica jurídica tenemos que concluir que sólo
los decretos 3.817 de 1.982 y 2.221 de 1.983, y las normas del Código Civil, en cuanto
no contraríen a aquéllos, son los reguladores de los contratos de arrendam iento sobre
predios urbanos que no tengan una destinación habitacional o comercial.

Y se presenta aún el interrogante sobre las incidencias que las referidas norm as
tienen sobre las disposiciones del código civil, en cuanto a las causales que dan lugar
a la terminación del contrato, pues, como ellas no han sido derogadas, es posible
pensar que las consignadas en este último estatuto, en cuanto no sean contrarias a las
concretadas en los decretos ya citados, tienen plena vigencia.

1. La renta
El Art. 1 del decreto 3.817 de diciembre 30 de 1.982 consignó que, a partir de su
vigencia, el precio mensual del arrendamiento en contratos que se celebren sobre
inmuebles ubicados en áreas urbanas, no podían ser superiores a los porcentajes allí
establecidos, calculados sobre el avalúo catastral del correspondiente bien arrendado,
según certificación de autoridad competente - Por su parte el decreto 2221 d el .983,
reformatorio del anterior, consignó las siguientes normas, en relación con este aspecto.

Art. 1°.- A partir de la vigencia del presente decreto los porcentajes a que se
refiere el Art. Io del decreto 3817 de 1.982, para establecer el precio mensual de
arrendamiento permitido, serán los siguientes:

En contratos de arrendamiento escritos o verbales, que se celebren respecto a

inmuebles urbanos destinados a fines distintos de vivienda, y que no estén
regulados por el Código de Comercio, hasta el 1.5% del avalúo catastral del
inmueble arrendado.

P arágrafo.- Los porcentajes previstos en este artículo se calcularán

proporcionalmente sobre el área arrendada, si el contrato de arrendamiento no
se refiere a la totalidad del inmueble avaluado catastralmente.

De conformidad con la norma transcrita, el arrendador está facultado para exigir a

su arrendatario la modificación del canon de arrendamiento pactado, cuando no se
ajusta al porcentaje allí señalado, tomado sobre los avalúos catastrales vigentes, cuando
se trata de inmuebles ubicados en áreas urbanas y cuando el contrato de arrendamiento
se encuentra vencido.
 C ontrato d e a rr e n d a m ie n t o r e f e r e n t e s a in m u e b l e s u r b a n o s no d e st in a d o s .. 141

Lo precedente quiere decir que al vencimiento del término del contrato o de su

prórroga, el arrendador puede exigir el reajuste de la renta, tomando en consideración
el avalúo catastral vigente para esa fecha.

Lo anterior surge del contexto del parágrafo del Art. 4 del decreto 2221 de 1.983,
en cuanto determina que los contratos de arrendamiento celebrados antes de su
vigencia, en los cuales se hubiere pactado un precio que resulte inferior a los
porcentajes establecidos en el A r t 1", continuarán ejecutándose en los mism os
términos pactados hasta su vencimiento o de sus prórrogas, de a llí en adelante
la renta podrá reajustarse hasta el tope máximo establecido en dicho artículo.

Si vencido el término del contrato o de su prórroga y al aplicar la tarifa máxima

indicada en el Art. Io resultare que el precio del arrendamiento es inferior al que se
venía causando, éste no sufrirá modificación alguna.

Si al vencerse el término del contrato o de su prórroga, el arrendatario no se aviene

a pagar el precio del arrendam iento de conformidad con el presente decreto, el
arrendador podrá dar por terminado el contrato”.

Si el arriendo versa sobre una parte del inmueble, independiente, incorporado al

catastro, el precio se determina de acuerdo con el valor asignado en éste, tal como lo
señala el decreto 3817 de 1.982. En una edificación de tres plantas, por ejem plo, no
sometida al régimen de propiedad horizontal, que tiene un avalúo global, se concreta la
renta tomando en consideración el área total y el avalúo, para establecer el valor
catastral de cada metro cuadrado y, en esta forma, establecer el que corresponde a
cada piso, pues bastará establecer el área de éste para multiplicarlo por el precio
unitario del metro cuadrado asignado por tal entidad administrativa.

No se requiere un exagerado análisis conceptual para establecer que la norma

precedente alude a la transición que se presentaba en relación con los contratos de
arrendamiento celebrados con anterioridad al 3 de agosto de 1.983, fecha en que
entró en vigencia el referido decreto 2221 de ese año. El legislador buscó que nlos
contratos vigentes para dicha fecha se reajustaran al porcentaje máximo señalado,
q l.5 % del avalúo c a ta stra l, a la fecha de vencimiento del término pactado o de su
prórroga, con la advertencia de que si los porcentajes aplicables era inferior al precio
que se venía cancelando, continuaría vigente la renta pactada inicialmente.

Pero, a qué inmuebles se les aplicaba el aumento de la rentabilidad, en el porcentaje

reseñado?.- Obviamente que a los bienes urbanos no destinados a vivienda y actividades
comerciales. En forma alguna a aquellos que se excluían del Art. 1° del aludido decreto,
esto es:

1. A los inmuebles regulados por la legislación mercantil. y la ley 820 de 2.003 .-

2. A los inmuebles que se encontraban sub-arrendados, en todo o en parte, o los

cuales se les había cambiado su destinación, sin expresa autorización del arrendador.
142 C ontrato d e A rrend am iento • P r o c e s o d e R estitución d e In m u e b u y d e R egulació n d e la R enta

3. A los inmuebles de propiedad de las entidades de beneficencia.

4. A los inmuebles que estában calificados por la autoridad pública como de patrimonio
histórico o artístico, según la ley 163 de 1.959.

5. A los inmuebles que garantizaban créditos individuales otorgados por el sistema de

valor constante y cuya construcción se hubiere financiado o se estuviere financiando
por el mismo sistema, siempre que se encuentren vigentes al momento de celebrarse
el contrato de arrendamiento.

6. Los que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a cinco
m illones de pesos (S5.000.000).

Analizada, en conjunto, las normas transcritas, el arrendatario puede constituirse

en mora en el pago de la renta cuando no ajustaba a los porcentajes ya indicados,
tomados sobre los avalúos catastrales vigentes, según certificación de las oficinas de
catastro municipal o tesorería del respectivo distrito, a condición de que se tratara de
bienes diferentes a los reseñados en los seis numerales precedentes, pues aquéllos
eran los únicos que podían ser objeto de reajuste en su renta.-

Con relación a los inmuebles no sujetos a reajuste de la renta sobre el porcentaje

antes señalado, están sometidos a la libre oferta y demanda y el precio es de libre
determinación de las partes al momento de celebración del respectivo contrato de
arrendamiento.- Ahora bien, cómo es posible reajustar la renta de dichos bienes, cuando
el contrato de arrendamiento es anterior al decreto 2221 de 1.983 o aparece celebrado
con posterioridad a dicha fecha?.

En el contrato de arrendam iento sobre inm uebles destinados a actividades

comerciales existe el derecho a la renovación al vencimiento del término de dos años
de su vigencia.- En el contrato de arrendamiento sobre inm uebles con destinación
habitacional es pertinente el aumento de la renta anualmente de conformidad con los
índices de precios al consumidor, de conformidad con el Art. 10 de la ley 56 de 1.985
y Art. 20 d é la ley 820 de 2.003.- P e r o en relación con inm uebles urbanos regulados
por el decreto 2221 de 1.983, esto es, los que no tienen destinación comercial, ni
habitacional, el legislador no estableció mecanismos legales para su modificación.- En
este evento, el arrendador podría obtener la conmutatibilidad del contrato dentro de la
teoría de la imprevisión, previo un trámite ordinario.

Si se parte del principio de que el contrato de arrendamiento es bilateral, sus

estipulaciones no pueden alterarse unilateralmente, no sería posible que una de las
partes impusiera una alteración caprichosa de la renta a la otra parte?.- Sobre qué
presupuestos la determinaría?.
 C o n tr a to oe arrendam iento re fe r e n te s a inmuebles urbanos no destinados. 143

1.1. Q u é o c u rr e cu a n d o se fi j a u n p re c io su p e rio r a l se ñ a la d o en la s
n o r m a s reg u la d o ra s? .- P o d rá a leg a rse la n u lid a d d el c o n tra to ?
Como se expresó en otra oportunidad, el legislador no limitó los medios de defensa
que puede invocar el arrendatario demandado, permitiéndolo plantear las excepciones
que estime configuradas en su beneficio. Es obvio que en el proceso de restitución el
Juez debe entrar a estudiar la legalidad del vínculo tenencial. No se compadecería
con los mas elementales principios j urídicos sustanciales y procedimentales, desconocer
la obligatoriedad de calificar la juridicidad de la acción deducida enjuicio, al resolver
sobre el fondo de las pretensiones, si lo aducido en respaldo de una pretensión del
arrendador está o no conforme a los hechos demostrados por las partes.

Si la cláusula que fija el precio del arrendamiento adolece de legalidad, contradice

disposición imperativa vigente, debe desestimársele, desconocérsele eficaciajurídica.
Cabe observar que dentro de la teoría de la nulidad e ineficacia de los actos y contratos
jurídicos, procede la desestimación de una cláusula de los mismos, aunque las demás
cláusulas no demuestren igual vicio.

Cuando el contrato atenta contra el orden público no es ley p ara las partes
pactantes. Esta no autoriza al deudor el cumplimiento de una prestación ilícita. Como
lo anota el profesor A rturo Valencia Zea: “Todo deudor que sea com pelido al
cumplimiento de sus obligaciones puede esgrimir la excepción de contrato ilegalmente
celebrado, cuando su prestación es ilícita.”- De m anera que si en un contrato de
arrendamiento se señala un precio mensual dado, desatendiendo im perativas normas
vigentes, ello tiene consecuencias concretas en el plano jurídico, las cuales no pueden
desaparecer por la sola voluntariedad de las partes. En tales condiciones, es dable
calificar la situación dentro del proceso de tenencia, pues un criterio diverso implicaría
dar arbitrariamente eficacia a actos vedados, a estipulaciones contractuales contrarias
a la ley.

Se concluye que la cláusula contractual sobre precio del bien alquilado conforme
disposición imperativa vigente, es pertinente desestimarla, desconocerle eficacia dentro
del proceso, pues, se repite, ello es consecuencia de la ilegalidad que dicha cláusula
conlleva.

1.2. S a n c io n e s a d m in istra tiv a s

El legislador consagró sanciones administrativas en caso de violación d e las normas
restrictivas señaladas.- El decreto 2221 de 1.983 expresa:

“La Superintendencia de Industria y Comercio en Bogotá y en la s ciudades

en donde funcionen oficinas seccionales y los alcaldes M unicipales en el resto
del territorio nacional, tendrán a su cargo la vigilancia y control necesarios
p ara garantizar la aplicación de lo dispuesto en las normas sobre control de
arrendam ientos
144 C ontrato d e A rrend am iento • P r o c e s o p e R estitución o e In m u eb le y d e R egulació n d e la R en ta |

En efecto, podrán verificar, de oficio o a solicitud de cualquiera persona, el cabal

cumplimiento de las disposiciones vigentes en la materia e im poner multas sucesivas
hasta por el doble del precio mensual del arrendamiento a quienes incurran en violación
de las normas, sin perjuicio de que, a solicitud del interesado, se disponga la devolución
de los valores cobrados en exceso.,.

“Art. 9 Decreto 2.221 de 1.983: ’’Los arrendatarios que hubieren pagado un

precio o renta superior al permitido en las normas sobre control de arrendamiento,
tendrán derecho a la devolución de los excedentes pagados. Si la devolución no
se hiciere voluntariamente, podrán exigirse mediante orden expedida por los
alcaldes municipales y alcaldes menores del Distrito Especial de Bogotá, de
conformidad con lo establecido en los Arts 16, 17 y 18 del decreto 063 de 1.977y
5o del decreto 2613 de 1.978.

Decreto 063 de 1.977: Para solicitar la orden de devolución de excedentes, el

arrendatario deberá llenar los siguientes requisitos:

1. Memorial peticionario, original y copia, dirigido a la autoridad competente,

en el cual se indique el nombre y dirección del arrendador.

2. Probar por los medios legales pertinentes la existencia del contrato de

arrendamiento, el precio pactado y el precio pagado (Art. 16).

La autoridad competente notificará al arrendador la solicitud de devolución de

excedentes, dentro de los cinco dias siguientes a su presentación, con el fin de
que dentro del término de quince días éste presente los descargos
correspondientes. Si vencido este término no se hubieren presentado los
descargos, se expedirá la providencia respectiva (Art. 17)

2. Término del contrato

Las partes pueden determinar con plena autonomía el término de vigencia del
contrato.- Pero, vencido el término señalado, se prorrogan dentro de los términos
de los Arts 2009, 2.014 y 2.034 del C .C.. Es decir, estos contratos no se prorrogan
por el mismo término pactado, a menos que se hubiere consignado expresamente.
Simplemente, vencido el plazo señalado, continúa vigente en forma indefinida.

En todo caso, vencido el plazo inicialmente pactado, si las partes no han estipulado
prórrogas subsiguientes, el contrato debe declararse terminado mediante desahucio,
dentro de los términos de los Arts 2.009 y 2.034 del Código Civil..

3. Causales de terminación del contrato

3.1. F alta de p a g o d e la ren ta

El pago puede acreditarse mediante recibos expedidos por el arrendador, o con

cartas de pago expedidas por subordinados o mandatarios suyos, sin que se requiera,
 C ontrato o e a rr e n d a m ie n t o r e f e r e n t e s a in m u e b l e s u r b a n o s n o d e st in a d o s . 1 45

en esta oportunidad, demostrar la vinculación del otorgante de los recibos o finiquitos

de pago con el arrendador.- Puede acreditarse, así m ism o, con las constancias
expedidas por las entidades de crédito enunciadas en el decreto 3817 de 1.982., siempre
que se cumplan las formalidades que allí se establecen y que son del siguiente tenor:

“En caso de que el arrendador, dentro del térm ino pactado, se niegu e a
recibir el pago del arrendamiento que legalmente debe efectuar el arrendatario,
éste podrá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas, dentro de
los cinco (5) días siguientes al vencimiento de tal período en el banco Popular
(hoy Banco Agrario) del lugar de ubicación del inmueble, o en la Institución de
Crédito que llegare a determinar el Gobierno. - Cuando en el lugar de ubicación del
bien arrendado no existe entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se hará
en el lugar más cercano en donde exista dicha Entidad, conservando la prelación
prevista por el G obiemo.(Ley 820 de 2.003)

La consignación ser realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente

lo representa, y el banco o la entidad que reciba el pago conservará el original del
título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador.— Estas entidades deberán
expedir y entregar a quien la realiza dos duplicados del título, uno con destino al
arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada duplicado.

Al momento de efectuar la consignación, se dejará constancia en el título que se

elabora sobre la causa de la misma, así como del nombre del arrendatario, la dirección
precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o de su
representante, según el caso (Art. 9, Dto 1816 de 1.990).

Parágrafo.- Para que el pago efectuado de conformidad en esta disposición

tenga plena validez, el arrendatario deberá dar aviso de la consignación
efectuada, a la dirección del arrendador o de su representante, según el caso,
mediante comunicación postal o telegráfica debidamente certificada, enviando
en ella copia del título correspondiente, dentro de los cinco días siguientes a la
consignación.

Parágrafo 2.- Se considera que el pago queda plenamente demostrado cuando

el interesado presente el recibo de consignación efectuada,en la forma indicada
anteriormente, junto con la copia certificada del aviso dado al arrendador.

Parágrafo 3.- El banco Agrario o cualquiera de las entidades autorizadas para

recibir el pago por concepto de arrendamiento, entregará al arrendador o a quien
lo represente, el valor consignado, previa presentación del título y la respectiva
identificación. (Art. 9, Decreto 1816 de 1.990)

Algunos doctrinantes, en form a equivocada, han sostenido que para que el

arrendatario pueda acudir al pago por consignación bancana, se requiere que preceda
negativa del arrendador a recibir, circunstancia que debe demostrarse en el proceso,
so pena de considerarse que el pago no se ha efectuado. -
146 C ontrato oe A rrendamiento • P r o c e s o d e R estitución p e In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta |

La consignación bancaria procede cuando el arrendatario se niega a recibir, pero

se hará para pagar, no para evitar la mora. No puede existir mora del arrendatario
cuando el arrendador se ha negado a recibir. El pago forzado, se repite, no tiene por
objeto combatir la mora, sino extinguir la obligación.. Por ello el Art. T del decreto
2813 de 1.978 expresa que “p a ra los efectos ju d icia le s a que haya lu gar se
considerará que el pago ha quedado plenam ente demostrado cuando el interesado
presente el recibo de consignación efectuado en la form a indicada en los artículos
anteriores, ju n to con la copia del aviso dado al arrendador”

Es pertinente reiterar que los contratos deben ejecutarse de buena fe y, por

consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que
emanan precisamente de la obligación o que por la ley pertenecen a ella. Exprésese o
no en el documento de arriendo, es indudable que el arrendador está obligado a recibir
el precio o renta por el lapso convenido en el contrato, y si no lo recibe, a pesar de
haberle sido ofrecido en este espacio contractual, no es justo que se acuse de mora al
inquilino.

Casi todos los expositores, Alessandri y Somarriva, Planiol y Ripert, Arturo Valencia
Zea y Alvaro Pérez Vives, entre otros, señalan que “al deudor que ofrece el pago
para evitar la mora, para que le sea aplicado el principio de la excepción que
consagra el A r t 1.609 del C.C., no tiene por qué ser inculpado de ella, con el
pretexto de que debió realizar la consignación, a sabiendas de que ésta no tiene por
objeto combatir la mora, sino extinguir la obligación, es decir, cesar de deber.

Se define la m ora del deudor com o “el retraso en el cum plim iento de la
obligación, c o n tra rio a derecho, p o r una causa im putable a a q u él” . Si el
arrendador se niega a recibir los pagos que trata de hacerle el arrendatario, quebranta
un derecho cierto de éste y de su conducta desleal no puede derivar situaciones
beneficiosas a sus pretensiones. De ahí que sea necesario analizar el motivo o causa
de la insatisfacción de la respectiva obligación, pues, de no ser así, se caería en
extremismos innacogibles, que conducirían al desconocimiento de la igualdad y equidad
contractuales.

El pago por consignación es indispensable para el cumplimiento de la obligación,

pero no para establecer el allanamiento del deudor a cumplirlo, porque una cosa es el
cumplimiento y otra el allanamiento a él. Por ello se dice que la oferta basta para
impedir la mora, pero no para extinguir la obligación.

La Corte Suprema de Justicia, en fallo de marzo 23 de 1.943, que aparece en el T.

LV, pag. 71, explica y admite con deslumbrante luminosidad esta situación:

Es inaceptable la tesis de que para que pueda oponerse eficazmente la excepción

de contrato incumplido, se requiera que el excepcionante haya cumplido o se
allane a cumplir por su parte las obligaciones que le corresponden. Este principio,
así expresado en forma absoluta, es la negación jurídica de la exceptio non
 C ontrato d e a rr e n d a m ie n t o r e f e r e n t e s a in m u e b l e s u r b a n o s n o d e s t in a d o s ... 147

adimplenti contractas, reconocida por el Art. 1.609 del C.C. y con la cual el
resultado que precisamente se busca es el de que cada uno de los contratantes
puede negarse a ejecutar su pretensión mientras no reciba la respectiva
contraprestación, para llegar de esta suerte a obtener que la convención se
ejecute. El pago por consignación es indispensable para el cumplimiento de la
obligación, pero no para establecer el allanamiento del deudor a cumplirla. Porque
una cosa es el cumplimiento y otra el allanamiento a la solución de la obligación”.

3.2. C esión a tercero s d e l g o c e d e l bien

El arrendatario tiene, entre otras obligaciones, la de abstenerse, salvo autorización
legal o convencional, ceder a terceros el uso de la cosa arrendada, es decir, desplazar
a terceros el derecho que tiene a la utilización de ésta.

Cuando el arrendatario, con violación de lo dispuesto en el Art. 2004 del C.C., cede
el bien alquilado, tal relación contractual no es oponible al arrendador, pues éste continúa
vinculado, para todos los efectos legales, con el arrendatario inicial. Este principio se
altera cuando el arrendador autoriza la cesión del contrato o del goce del inmueble..

Rige para estos inmuebles el Art. 4o del decreto 3209 de 1.979, en cuanto expresa:”El
sub-arricndo o la cesión total o parcial del contrato de arrendam iento por
parte del arrendatario, sin autorización expresa y escrita del arrendador, dará
lugar a la terminación del mismo y la entrega del inmueble, previo el trám ite del Art.
434 del C. de P.C. - hoy 424.

Según la norm a precedente se requiere el consentimiento expreso del arrendador,

consignado por escrito, para que el arrendatario pueda traspasar o ceder a otra
persona el goce del bien alquilado, en tanto que el numeral 3o de la ley 56 d e 1.985 y la
ley 820 de 2.003, que la sustituye, referentes a inmuebles con destinación habitacional,
sólo exigen el consentimiento expreso del arrendador, el cual puede m anifestarse
en formas diferentes, no necesariam ente de manera escrita - Fuera de las diferencias
contenidas en las anotadas normas, en cuanto a la forma como el arrendador debe
autorizar la cesión del goce del inmueble, tenemos que anotar, dada la redacción de las
últimas disposiciones normativas, que, para que se produzca la terminación unilateral
del contrato de arrendamiento, por esta causal, es necesario que la cesión sea total.
Ello se colige del hecho de que al referirse al sub-arriendo habla de que é ste sea total
o parcial, sin emplear la misma terminología cuando se refiere a cesión o cambio de
destinación.

En contraposición a la terminología precedente, el decreto 3209 de 1.979 autorizaba

tal acción de terminación del contrato cuando se produce el sub-arriendo o la cesión
total o parcial del contrato de arrendamiento.

No hay diferencia alguna, para los efectos de las normas transcritas, q u e la cesión
o traspaso del arrendamiento se venfique en favor de persona natural o ju ríd ica
148 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta I

3.3. S u b -a rrien d o d e l bien arren d a d o

Como lo anotamos en otra oportunidad, en el sub-arriendo subsisten dos contratos
sobre el mismo inmueble. El arrendatario inicial, que toma la denom inación de
subarrendador, con relación a un tercero que resalta como sub-arrendatario del bien
que se le había entregado en tenencia a aquél.- Este contrato genera un nuevo vínculo
contractual entre quienes lo celebran, pero el cual es ajeno al arrendador inicial.,

Según la norma consignada en el Art. 4 del decreto 3.209 de 1.979, reiterada en los
decretos 2.813 de 1.978 y 3.817 de 1.982, “el sub-arriendo total o parcial del
contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, sin autorización expresa
y escrita del arrendador, da lugar a la term inación del m ism o” . E sto es
consecuencia del carácter intuitae personae del contrato de arrendamiento, pues el
arrendador no está obligado a aceptar ocupantes del inmueble cuyas cualidades y
condiciones no ha analizado con anterioridad. - De manera que el sub-arriendo, total o
parcial, determina un incum plimiento del contrato, cuando no se ha consentido
expresamente, permitiendo al arrendador la exigencia de restitución del bien arrendado.

Así que para desvirtuar esta causal es necesario acreditar la autorización expresa
y escrita del arrendador, sin que sea suficiente la tolerancia o mera aceptación tácita
del sub-arriendo por parte del arrendador, como se venía interpretando el contenido
del Art. 2004 del C.C.

3.4. C am bio de destin a ció n

Consigna el Art. 1.996 del C.C. que “el arrendatario es obligado a usar de la cosa,
según los términos o espíritu del contrato, y no podrá, en consecuencia, hacerla servir
a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convención expresa, a aquellos que la
cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del
contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviniere a esta norma, podrá el arrendador reclam ar la

term inación del arriendo con indem nización de p erjuicios, o lim itarse a esta
indemnización, dejando subsistir el arriendo”.

Así que el Código civil autoriza la terminación del contrato cuando el cambio de
destinación del inmueble, total o parcial, no ha sido autorizada, en forma expresa o
tácita, por el arrendador; y esta autorización tácita puede consistir en la tolerancia de
la alteración de su destinación, durante un término prudencial.

Ahora bien, el arrendador puede limitar su actuación a la exigencia de indemnización

de perjuicios, dejando subsistente la relación tenencial.

3.5. N e c esid a d d e ocu pación

Según el Art. 5 del decreto 3.817 de 1.982, por vencimiento del término del contrato
ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble, si éste hubiere
 C ontrato d e a rr e n d a m ie n t o r e f e r e n t e s a in m u e b l e s u r b a n o s n o d e s t in a d o s .. 1 49

cubierto los cánones de arrendamiento en su oportunidad, salvo cuando “elpropietario

haya de ocupar el inm ueble arrendado p o r el término m ínim o de un (1) año,
para su propia habitación o negocio o haya de demolerlo.

De conformidad con esta norm a puede plantearse la restitución del inmueble

cuando se pretende establecer en él un negocio o actividad de cualquiera índole,
habitación o residencia del propietario, o actividad profesional o artesanal de éste.

La exigencia de entrega sólo puede plantearla el propietario-arrendador del inmueble,

en ningún caso el poseedor, como si se autoriza respecto de bienes habitacionales.- Si
bien el poseedor se reputa dueño y a él se le conceden todos los derechos de éste,
m ientras otra persona no justifique serlo, carece de legitimidad para plantear la
terminación del contrato de arrendamiento en los eventos de la norma antes transcrita..

El propietario debe acreditar dentro del proceso su derecho de dominio, por medio
del respectivo acto escriturario y la certificación registratorial que establezca la vigencia
de tal inscripción.-

Cuando las calidades de arrendador y propietario del bien arrendado no recaen en

la misma persona, aquél debe ceder a éste último el contrato de arrendamiento, pues,
como se ha venido insistiendo, sólo son partes en el contrato de arrendamiento el
arrendador y el arrendatario, y, por ende, los únicos legitimados para ejercitar las
acciones derivadas del mismo. Y si se tiene en cuenta que el arrendador no puede
plantear una necesidad o interés que está radicado en cabeza de otro, sobre quien
recaen las obligaciones resultantes del incumplimiento de la ocupación alegada, se
concluye sobre la necesidad de unificar en el propietario del inmueble alquilado la
calidad de arrendador del m ism o.— Em pero, es viable, a mi modo de ver, una
intervención litisconsorcial en el proceso, del propietario y arrendador, pues con ello se
cumplen las finalidades de terminación de la relación tenencial para que el propietario
entre a ocupar el bien a que ella se refiere, en los términos planteados en la demanda.

Además, debe acreditarse la relación contractual y el requerimiento escrito dirigido

al arrendatario por correo certificado, con una antelación no inferior a treinta (30) días
hábiles.-Al tenor del inciso segundo del Art. 6 del decreto 2221 de 1.983, para entablar
la dem anda “será in d isp e n sa b le req u erim ien to p re vio escrito , d irig id o a l
arrendatario p o r correo certificado, con una antelación no inferior a treinta
días hábiles. Este requerimiento es irrenunciable”- Ello quiere decir que pactos
de las partes que alteren este término previo del requerimiento, carecen de fuerza
vinculante, ante el mandato im perativo de la norma. -

Frente a esta disposición legal surge el interrogante de si con el requerimiento vía

postal se cumple el desahucio perentorio que señalan los artículos 2.009 y 2.034 del
C. Civil - Es obvio que el desahucio no está sometido a formulismo alguno, de manera
que él puede realizarse por carta, telegrama, correo electrónico, fax, etc. Lo que
im porta es que tal exigencia de restitución del bien arrendado se produzca con
150 C o n tra to de Arrendamiento • P ro c e s o de RESTmjctóN oe Inmueble y de Regulación de la Renta |

anticipación de un período entero de los designados por la convención o la

ley para el pago de la renta.- Y es obvio que, por lo general, el requerim iento vía
postal cumple la finalidad de las normas sustantivas mencionadas.

Antes de admitir la demanda, el Juez ordenará el otorgamiento de una garantía

prendaria, hipotecaria, o de una entidad bancaria o de seguros, a favor del arrendatario,
por un valor equivalente a doce meses del precio del arrendamiento vigente, para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones aducidas, esto es, que ocupará, dentro
de los términos indicados, el bien alquilado por un término no inferior a un (1) año. -

Esta caución no es requisito de la demanda, sino de su admisión, pues como debe

otorgarse a órdenes del Juzgado de conocimiento, éste es quien debe autorizarla una
vez adquiera competencia sobre la demanda y establezca que se encuentran reunidos
los demás requisitos formales para su admisión. Es ilógico que se considere como
requisito de la demanda lo que sólo es un requisito para su admisión, como lo índica el
decreto 2221 de 1.983.

3.6. R e c o n str u c c ió n , rep a ra ció n , d e m o lic ió n

Según el anotado Art. 5 del decreto 2.221 de 1.983, que sustituyó al Art. 6 del
decreto 3.817 de 1.982, se autoriza la exigencia de entrega del inmueble cuando el
propietario haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción, para reconstruirlo
o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación. No
se autoriza, como si ocurre con el contrato de bienes con destinación mercantil, la
exigibilidad de entrega cuando es necesario demolerlo por su estado ruinoso, salvo
cuando se hace para levantar una nueva edificación. La causal está concretada a la
demolición para efectuar una nueva construcción, no para dejar una superficie vacía,
pues el legislador no puede estar interesado en la formación de lotes vacíos.

Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o en parte, cuando

la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o en parte impidan el
goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas
dadas en el A r t 1986 y que reitera el Art. 2024 del C.C..

Así que dentro del contexto de la precedente norma, el propietario no goza de

absoluta libertad para reconstruir, reparar los locales, y lograr por este medio su
restitución. Aquellas obras que sólo pretenden rem odelar o embellecer el inmueble no
darían base para una acción de tal índole, como tampoco para efectuar reformas
sustanciales, por cuanto estaríamos refiriéndonos a mejoras y no a reparaciones, que
es lo indicado por el legislador.

Cuando se invoca esta causal se precisa legitimar los siguientes requisitos:

3.6.1.- Prueba de las obras de construcción, reconstrucción o reparación, de

conformidad con las exigencias de las autoridades administrativas competentes.
-Prueba ésta que no es presupuesto de la demanda, sino de la acción.—
 C ontrato d e a rr en d a m ien t o r e f e r e n t e s a in m u e b l e s u r b a n o s n o d e s t in a d o s ... 151

3.6.2.- Prueba de la relación contractual.-

3.6.3.- Prueba del derecho de dominio sobre el bien alquilado, en cabeza del
demandante.—

3.6.4.-Requerimiento previo, dirigido al arrendatario, por correo certificado, con

una antelación no inferior a treinta (30) días hábiles a la fecha de term inación del
contrato o de su prórroga, declarando éste terminado en razón de la realización de las
obras proyectadas de construcción, reconstrucción o reparación. .

3.6.5.- Caución a favor del arrendatario-demandado y a órdenes del Juzgado de

conocimiento, equivalente a doce meses de renta vigente, para garantizar que se
iniciarán las obras proyectadas de construcción, reconstrucción o reparación, dentro
de los términos afirmados en la demanda, dentro del término de treinta (30) días
hábiles, contados a partir de la entrega del inmueble.

3.7. S e rá n c a u sa le s d e re stitu c ió n la s se ñ a la d a s en lo s A r ts 1 .9 9 6 ,1 .9 9 7 ,
2024, 2026?
Ellas son del siguiente tenor:

E l arrendatario em pleará en la conservación de la cosa el cuidado de un

buen padre de fam ilia. Faltando a esta obligación responderá p o r los perjuicios;
y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso
de grave y culpable deterioro (Art. 1.997).

La insolvencia declarada del arrendatario no pon e fin necesariam ente al

arriendo. E l acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando
fia n za a satisfacción del arrendador. - N o siendo así, el arren d a d o r tendrá
derecho para dar p o r concluido el arrendamiento y le competerá la acción de
perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales (A rt 2026)

El Art. 5 del decreto 3817 de 1.982 señala que por “vencimiento del térm ino “del
con trato, ningún a rren d a d o r p o d rá ex ig ir la en treg a d el in m u e b le , si el
arrendatario hubiere cubierto los precios del arrendamiento en su oportunidad, ”
sin perjuicio de lo previsto en el parágrafo del Art. 4o, sustituido por el decreto 2221 de
1.983, esto es, cuando el inquilino no se aviene a pagar el precio del arrendamiento, de
conformidad con tal normatividad, al vencimiento del contrato o el de su prórroga.

El Art. 5 del decreto 2221 de 1.983,sustitutivodelA rt. 6 del decreto 3817 de 1.982,
establece como excepción al principio general sobre terminación del contrato de
arrendamiento, cuando el propietario haya de ocupar el bien arrendado por un término
mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio, o haya de dem olerlo para
levantar una nueva edificación, o haya de reconstruirlo o repararlo con obras necesarias
que no pueden ejecutarse sin su desocupación. En estos caos se puede exigir la
restitución del bien arrendado, planteando la terminación del contrato por vencim iento
152 C o n tra to de Arrendam ento • P ro c e s o dé Restitución de Inmueble y de Regulación de la R enta J

del térm ino pactado o de su prórroga. Tanto así, que es necesario desahuciar
previamente al inquilino para hacerle conocer la decisión de finalización de la relación
tenencial vigente, en la forma y términos que quedaron consignados en otra parte de
este estudio.- Este aspecto nos lleva a la conclusión de que lo que permite la restitución
del bien arrendado es el vencimiento del término pactado o de su prórroga y no las
causales de necesidad de ocupación, demolición, construcción o reparación, pues estas
motivaciones son las únicas que autoriza el legislador para plantear la finalización del
contrato y la consiguiente restitución del bien a que él se refiere.

El primer presupuesto que debe acreditarse para la viabilidad de la acción es la

existencia del desahucio por parte del arrendador, en la forma señalada por los Arts
2009 y 2034 del C.C. y el Art. 6 del decreto 2221 de 1.983, pues si éste no se ha
evacuado en forma, la acción estaría llamada a fracasar, sin que sea necesario analizar
las causales que fundamentan tal declaración unilateral de finalización del contrato.

Estas anotaciones me permiten concluir que no existen causales diferentes a las

señaladas en la legislación especial para obtener la recuperación del bien alquilado. Es
verdad que el Código Civil impone al arrendatario una serie de deberes, de imperativo
cumplimiento, que, con anterioridad a las normas gubernamentales enunciadas, permitían
al arrendador reclamar la terminación del arriendo, en caso de violación, pero ellas
deben considerarse tácitamente derogadas para los fines antes indicados. Podrían
considerarse vigentes para obtener la exigibilidad de perjuicios, pero, en forma alguna,
para sustentar con base en ellas la finalización de la relación tenencial vigente.

Si se parte del principio de que las normas procedimentales son de orden público,
de imperativo cumplimiento, y que el Art. 424 del C. de P.C. reglamenta el proceso
para que “el arrendatario restituya al arrendador el inmueble arrendado” , no se
encuentra explicación para que unas causales de restitución se rijan por el procedimiento
ordinario y otras por el procedimiento abreviado, como algunos doctrinantes pretenden
establecerlo, dándole vigencia a las norm atividades sustantivas antes transcritas. En
cualesquiera circunstancias en que se plan tee la term inación del contrato de
arrendamiento, el lanzamiento es la consecuencia de tal declaración, pues ello equivale
a la coerción, al uso de la fuerza, para lograr el cumplimiento de la entrega del bien a
que él se refiere, declaración consecuencial de aquélla.

La acción de lanzamiento, sea cual fuere la naturaleza de los bienes arrendados, se

regula por el Art. 424 del C. de P.C., el cual indica, de manera perentoria, que a la
demanda “para que el arrendatario restituya al arrendador el inmueble arrendado, se
aplicarán las reglas que allí se señalan. No existe justificación para que pueda afirmarse,
sin rubor alguno, que, en ciertos casos, no existe trámite especial para dar por terminado
el contrato de arrendamiento y que, por tanto, debe seguirse el procedimiento ordinario.-
Este criterio implica un desconocimiento del contenido del Art. 424, ya citado, y del
principio del Art. 6o del mismo estatuto que da a las normas procesales el carácter de
obligatorio cumplimiento, por ser de orden público.
L C o ntrato d e a rr e n d a m ie n t o r e f e r e n t e s a in m u e b l e s u r b a n o s no d e st in a d o s ... 153

Y quienes consignan la tesis de que la exigibilidad de entrega del bien arrendado es

viable por el procedim iento abreviado cuando se pretende directamente su restitución
y por el ordinario cuando ésta es consecuencia de otra declaración, sustentan, a mi
modo de ver, una tesis igualmente equivocada, pues la declaración de restitución
siem pre será c o n se c u e n c ia de d e c la ra c ió n de te rm in a ció n d el c o n tra to de
arrendamiento. N o es posible imaginar cómo puede solicitarse la entrega sin que
previamente finalice la relación contractual que legitima la tenencia. En ningún caso
será posible afirmar que la “satisfacción de la obligación de restituir pueda im plicar
una pretensión directa e in m ed ia ta ”, sin que previamente se haya consignado la
terminación de la relación contractual.. - En el proceso abreviado de restitución de
inmueble arrendado se pretende la entrega de éste, como consecuencia de la declaración
de terminación del vínculo tenencial. Por eso se ha afirmado que la demanda consagra
una acumulación de pretensiones sucesivas o subordinadas, pues la entrega sólo
procederá si se ha declarado la finalización del contrato que legitimó la tenencia en
cabeza del demandado.

Esta tesis que viene siendo aceptada por algunos estrados judiciales, sólo puede
admitirse en el evento de que la restitución no sea consecuencia del vínculo contractual
válidamente celebrado, sino consecuencia de una declaración de nulidad del contrato
de arrendamiento.. Este, como todo negocio jurídico, puede ser susceptible de nulidad
en su form ación, por falta de capacidad de uno de los contratantes, vicio del
consentimiento, objeto o causa ilícitos y, en tal evento, plantearse, como acción principal,
la nulidad absoluta o relativa del mismo, según el caso. Este trámite si sería típicamente
declarativo, pues con él se busca negar la existencia del contrato, con las declaraciones
subsiguientes a que ello daría lugar, de imposible acumulación en una demanda de
lanzamiento.

En conclusión: sólo las causales señaladas en el decreto 2221 de 1.983 legitiman

al arrendador para dar por terminado el contrato de arrendamiento, m ediante el
desahucio o requerimiento legalmente establecido, pues el Art. 5 del decreto 3.817 de
1.982 es enfático al establecer que “por vencimiento del término del contrato, ningún
arrendador podrá exigir la entrega del inmueble, si el arrendatario hubiere cubierto los
precios del arrendamiento en su oportunidad”.

3.8.. E xtin ción d e l d erech o d e l a rre n d a d o r p o r ex p ro p ia ció n d e la co sa

a rren d a d a p o r en tid a d es d e d erech o p ú b lic o y p o r cau sa d e u tilid a d
p ú b lic a
En este caso el contrato termina por la extinción del derecho de arrendador sobre
el bien alquilado y por prevalencia del interés público sobre el privado.

Si el contrato se celebró por un término dado, no vencido para la fecha de la

expropiación, y si además el contrato consta por esentura pública, la entidad expropiante
debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados. Para este efecto, el inquilino
154 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o o e R estitución d e In m u eble y d e R egulació n oh la R enta |

será parte en el respectivo proceso de expropiación (reglas 1 y 2 del Art. 2.018 del
C.C.).- Luego, si el contrato no consta en escritura pública, no será exigible
indemnización alguna y el arrendatario estará limitado para intervenir en la acción
expropiatoria.
 Capítulo VI
Contrato de Arrendamiento Administrativo

Bienes de Dominio Público

De conformidad con nuestra legislación, los bienes de dominio público son aquellos
destinados al desarrollo o cumplimiento de las funciones públicas del Estado o que se
encuentran afectados al uso común (Arts 63, 82, 102 de la C.N.). -

Al tenor del Art. 674 del C.C., dichos bienes se clasifican en bienes fiscales o
estatales y en bienes de uso público.- Los primeros, son los que pertenecen a
sujetos de derecho público y, los cuales, por lo general, se utilizan para e l giro de las
actividades inherentes a estas Entidades.- Los segundos, están destinados al al uso,
goce y disfrute de la colectividad, es decir, se encuentran al sericio de ésta, en forma
permanente, como ocurre con las plazas, calles, parques, puentes. Etc.

Los bienes de uso de uso público son inalienables. Característica que conlleva la
de ser inajenables e im precriptibles, es decir, que no pueden se r objeto de
negociación y no pueden ser materia de adquisición por el transcurso del tiempo.

Si los bienes de uso público están destinados al uso, goce y disfrute p o r parte de
todos los ciudadanos, es fácil entender que jurídicamente no es viable entregarlos en
arrendamiento, dado que es de la esencia de este contrato el uso y goce exclusivo por
parte del arrendagtario, o de sus cesionarios, sin ninguna clase de perturbación o
molestia - De allí que, como lo ha sostenido el Consejo de Estado, en forma reiterativa,
tal negocio jurídico estaría viciado de nulidad absoluta., por objeto ilícito, dentro de los
parámetros de los Arts 1.520 y 1.521 del C.C.

Lo precedente no impide que dentro del marco de nuestro ordenam iento jurídico,
las autoridades estatales reglamenten el uso de los referidos bienes, p a ra evitar una
utilización abusiva o arbitraria y para asegurar la correcta y debida utilización de los
mismos.- Para este fin, podrán establecer determinados requisitos o restricciones,
tales como horarios, actividades viables de realizar, etc.
156 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R E sm io ó N d e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

Renta de los bienes inmuebles dados en arrendamientoa entidades de

derecho público
El decreto-ley 222 de 1.983 regulaba este tipo de contratos - Arts 156-162,- entre
los cuales es pertinente transcribir el contenido de los Arts 15 8 y 162 :

A rt. 158.- D el valor del arrendamiento. - El precio se establecerá por períodos

de días, meses o años, pero si se trata de inmuebles, no podrán pagar valores superiores
a los señalados en las disposiciones vigentes.

Art. 162.- En los contratos de arrendamiento pactados por períodos mayores de

un año, o en sus prórrogas, podrán preverse reajustes del valor de la renta, con
subordinación, en todo caso, a lo que prevean las normas legales o reglamentarias
sobre el control de arrendamientos.

El decreto 2221 de 1.983 sujetó los contratos que celebren las entidades de
dereco público a la determinación del precio con base en un porcentaje sobre el avalúo
catastral del inmueble, en estos términos: el 1.3% del avalúo catastral del inmueble
arrendado, cuando éste está destinado a vivienda, y el 1.5% de dicho avalúo si su
destinación era diferentre a vivienda y a actividades mercantiles.

El decreto 3444 de 1.985. deroga el decreto 2221 de 1.983 y, en su lugar dispone

que el precio mensual de los bienes tomados en arrendamientos por dichas entidades
de derecho público, sería del 1% del avalúo del bien, que determine el Instituto
Geográfico Agustín Codazi.

El decreto 1.376 de 1.986 subroga el anterior decreto y dispone:

Art. 1.- Los contratoss de arrendamientos de bienes inm uebles ubicados en áreas
urbanas que celebren las entidades públicas, estarán sujetos al presente decreto en
cuanto a la determinación del precio del arrendamiento. En los demás aspectos se
regirán por lo dispuesto en las norm as de contratación contenidas en el decreto
extraordinario No 222 de 1.983".

Art. 2.- Cuando las entidades públicas tomen en arrendamiento bienes inmuebles
cuyo avalúo catastral sea inferior a cinco millones de pesos, el precio mensual del
arrendamiento no podrá ser infenor al 1.5% de ese avalúo.

Art. 4.- Cuando las entiodades públicas tomen en arrendamiento bienes inmuebles
urbanos cuyo avalúo catastral sea o exceda de $5.000.000.oo, el precio mensual del
arrendamiento no podrá ser superior al 1.8% de ese avalúo".

Empero, el Consejo de Estado en sentencia de abril 17 de 1.991, expediente 743,

declaró la nulidad del anterior decreto, 1376 de 1.986, sobre el presupuesto de
que el gobierno no podía dictar disposiciones en materia de arrendamientos de inmuebles
urbanos destinados a habitación o actividades diferentes al comercio, por cuanto el
 C on trato d e A r r en d a m ien t o A dministrativo 157

legislador ya había reglamentado esta materia en la ley 56 de 1.985 y en el decreto ley

2221 de 1.983.

De manera que el precio de los bienes inmuebles dados o tomados en arrendamiento

por las entidades públicas para fines de vivienda de personas vinculadas al Estado, se
ajustará al ordenamiento consagrado en la ley 56 de 1.985 (hoy ley 820 de 2.003), si
tienen una destinación habitacional; y al decreto 2221 de 1.983 si de bienes inmuebles
no destinados a vivienda o actividad comercial se trata.

El Consejo de Estado, en providencia de agosto 29 de 1.984 había expresado que

"en principio, los contratos de arrendamiento celebrados por los entes territoriales y
por los establecimientos públicos no pueden constituir, en forma alguna, actos de
comercio; con lo que se excluía la operancia en dichos convenios de las previsiones
contempladas en los Arts 518 a 524 del C. de Co.- Este criterio se altera dentro del
contexto normativo y jurisprudencial que más adelante se señala.

Naturaleza de este contrato

Los contratos celebrados con las entidades de derecho público tenían el carácter
de administrativo, por cuanto en ellos se debía consignar, de manera obligatoria, cláusulas
exhorbitantes, indicadoras, según expresión del Consejpo de Estado, de la " puissance
publique de la administration - Podía afirmarse, entonces, que la diferenciación de
estos contratos con los de derecho común está en las anotadas cláusulas exhorbitantes
que se pactaban en estos últimos..

En el derecho administrativo colombiano, como ocurría en el derecho francés, se

había abandonado el criterio del servicio público para diferenciar los contratos que
celebraban las personas de derecho público, para acoger exclusivamente su contenido.
Si ellos tenían cláusulas exhorbitantes, como la caducidad, la sanción pecuniaria, etc.,
eran administrativos y, por tanto, sometidos a la jurisdicción contencioso administrativo
en las controversias que sobre ellos surgieran.

El doctor Jaime Vidal Perdomo, luego de un amplio análisis de los contratos y de la

administración, expresaba sobre este particular:

Ya hemos visto que la legislación colombiana en materia de contratos del Estado

es pródiga en disposiciones de carácter formal y escasa y pobre en principios de
fondo que permitan trazar con nitidez una línea divisoria en la cualidad
conbtractual.. Puede pensarse que sean administrativos los contratos en los
cuales está provista la cláusula de caducidad y de mero derecho privado los
demás. Pero, en la medida que la administración es destinataria del privilegio de
la caducidad, bien porque así esté expresamente ordenado por ciertos contratos
o porque en los otros el particular contratista los consienta en su fravor; todos
los convenios estatales adquirirán la categoría de contratos administrárteos ”
(Derecho Administrativo, Temis 1.972, pag. 367).
158 C ontrato de A rrend am iento • P r o c e so 06 R estitución o e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta |

El Tribunal Superior de Medellín, siguiendo los delineamioentos del autor que se

acaba de citar y de M anuel J. Argaña, sostuvo reiteradam ente que " cuando la
administración pública se coloca en posición ded superioridad jurídica o de privilegio
en un contrato, en razón de cláusulas exhorbitantes, como la caducidad o cláusula
penal pecuniaria, rompiendo el principio del equilibrio contractual que rige los contratos
civiles, se está en presencia de un contrato administrativo (Dr. Alberto Ospina Botero,
agosto 25 de 1.966).

Ahora bien, el parágrafo del Art. 14 de la ley 80 de 1.993, expresó:

En los contratos que se celebren con personas públicas internacionales o de

cooperación, ayuda o asistencia, en las interadministrativas, en los de empréstito,
donación y ARRENDAMIENTO y en los contatos que tengan por objeto
actividades comerciales o industriales de las entidades estatales que no
corresponden a los señalados en el numeral 2° de este artículo... se prescindirá
de la utilización de las cláusulas o estipulaciones excepcionales".

De manera que el legislador s obliga la incorporación de las cláusulas excepcionales

en los casos previstos en el inciso Io, numeral 2o, del Art. 14 de la referida ley 80 de
1.993, y las autoriza para los contratos de prestación de servicios y suministro, pero
en todos los demás contratos celebrados con las entidades estatales, al no existir
norma que las autorice, debe prescindirse de la utilización de las cláusulas excepcionales,
en virtud del principio constitucional de legalidad, y de la igualdad contractual del
derecho común.

Sobre este particular diversos autores adscritos a la U niversidad Externado de

Colombia, en la obra "Regimen de Contratación Estatal", al hacer referencia a este
aspecto señalan:

"El principio de legalidad que surgió en el Estado liberal cláisico y que se conserva
en el social de derecho, como una garantía de los particulares y una limitación al
ejercicio del poder político por parte de los gobernantes, tiene aplicación en materia
contractual en el sentido de que las entidades estatales no podrán colocarse en mejores
condiciones que el particular contratista a través de la excepcionalidad, si el legislador
expresamente no las ha autorizado".

Acorde con lo precedente, el Art. 40 ley 80 de 1.993: establece que las estipulaciones
de los contratos serán las que de acuerdo con las normas civiles, comerciales y las
previstas en esta ley, corresponde a su esencia y naturaleza.- Y el Art. 8 del decreto
679 de 1.994:, agrega : "Los contratos estatales se sujetarán a la ley 80 de 1.993 y en
las materias no reguladas en dicha ley, a las disposiciones civiles y com erciales.- En
las materias no reguladas por la ley 80 de 1.993 se aplicará la legislación comercial
cuando el contrato tenga el carácter de mercantil de acuerdo con lo dispuesto
p o r los Arts 30, 21 y 22 del C. de Co. En caso contrario, se aplicará la legislación
c iv il”.
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o A dministrativo 159

Lo precedente nos lleva a la conclusión que el contrato de arrendamiento celebrado

con la adm inistración está regulado por la legislación ordinaria, som etido a las
regulaciones señaladas en la legislación mercantil, ley 820 de 2.003, decreto 221 de
1.983 y el Código Civil, según la destinación y naturaleza del bien arrendado.

Ahora bien, si el particular está interesado en la declaración de terminación del

contrato de arrendamiento celebrado con la administración, por alguna de las causales
legalmente señaladas, debe hacerlo ante la jurisdicción contencioso administrativo, en
quien recae tal competencia.
 Capítulo VII
Contrato de Arrendamiento de Predios Rurales

De conformidad con el Art. 425 del C. de P.C. cuando se trata de la restitución de

predios rurales se tendrán en cuenta las disposiciones especiales sobre la materia.

Por su parte el decreto 2303 de octubre 7 de 1.989 creó y organizó la jurisdicción

agraria para la decisión de los conflictos que se originen en las relaciones de naturaleza
agraria, especialmente los que se derivan de la propiedad, posesión y tenencia de
predios agrarios.

Es pertinente, frente a las normas precedentes, distinguir el predio rural del predio
agrario, pues ambos tienen connotaciones específicas. El predio agrario hace relación
a aquiel que está destinado a actividades agrarias de producción y las conexas de
transformación y enajenación de productos, en cuanto estos dos últimos actos no
constituyan actividades mercantiles, sometidos, como es obvio, a la legislación
comercial. Esto quiere decir que un predio puede ser rural y no estar sometido a la
jurisdicción agraria, por no estar dedicado a tales actividades agrícolas, y puede ser
urbano y estar sometido a tal jurisdicción, por su destinación. Un predio, por ejemplo,
dedicado a una actividad agro-industrial, cae dentro de las prescripciones del código
de comercio.

Es pertinente consignar que en algunos casos será necesario recurrir al Instituto

Geográfico Agustín Codazzi para concretar si un bien dado está ubicado en área rural
o urbana, pues la norm a del anterior Código de Régimen Político M unicipal que
consideraba como rural todo lo que estuviere ubicado despues de las últimas casas de
la población, no puede tener aplicación correcta en las grandes ciudades o poblaciones,
como tampoco lo puede tener el criterio del Art. lo de la ley 88 de 1.947, en cuanto
consideraba como tal la extensión no comprendida dentro de la nomenclatura establecida
por el respectivo distrito o ente municipal. Y ello por cuanto no debe olvidarse que
también se habla de área sub-urbana como la franja que rodea las ciudades y que se
extiende por las vías de acceso, en que coinciden la forma de vida rural y urbana.

Dentro de este orden de ideas es pertinente diferenciar claramente :

1. Predios urbanos con una destinación habitacional, regulados por la ley 820 de 2.003
y, en lo no previsto en ella, por el Codigo Civil.
162 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e so d e R estitución o e In m u eb le y d e R egulación d e la R enta I

2. Predios urbanos con destinación mercantil, regulados por el código de comercio y,

en lo no previsto por él, por el Código Civil.

3. Predios urbanos destinados a actividades agrícolas, regulados por el decreto 2303

de 1.989.

4. Predios rurales dedicados a actividades agrículas induistriales, como dultivos de

flores para exportación, regulados por el Código de Comercio y, en su defecto, por
el Código Civil.

5. Predios rurales con destinación habitacional regulados por el Código Civil.

6. Predios rurales destinados a producción agrícola, sometidos a la reglamentación
de la jurisdicción agraria que consagra el citado decreto 2303 de 1.989.

Es del caso indicar que para esta clase de bienes no rigen las norm as reguladoras
sobre control de arrendamientos, pues ellas fueron establecidas exclusivam ente para
predios urbanos, no regulados por la legislación mercantil. Y en relación con los contratos
de arrendamiento de tales bienes, la renta puede pactarse en una suma dada de dinero,
o mediante una participación en los productos del predio, esto es, dentro de las
modalidades conocidas como aparcería, porambería, o similares, regulados en la ley
6a de 1.975 y en su decreto reglamentario N o 2.815.

1. Predios rurales no destinados a explotación agrícola

Para los contratos de arrendamiento referentes a esta clase de inm uebles se aplican
las normas del Código Civil, en cuanto a las causales de terminación y las del Código
de Procedimiento Civil para regular su restitución. No es necesario, como se ha
pretendido, la intervención del Procurador Agrario en esta clase de procesos, pues
ella sólo está consagrada para los que surjan dentro de la reglam entación del decreto
2303 de octubre 7 de 1.989.

2. Predios rurales o urbanos destinados a la explitación agrícola

Dados en arrendamiento por un precio fijo, determado en dinero, o mediante
participación en sus beneficios, quedan sometidos a la jurisdicción agrariua. Esta
participación es prevalente, pues si en el asunto están involucrados bienes agrarios y
de otra clase, prevalecerá la índole de los primeros.

Ahora bien, cuando hubiere controversia sobre el carácter agrario de la relación o

del bien a que se refiere el proceso, se rem itirá éste, para su calificación, al
correspondiente Tribunal Superior de Distrito Judicial.

Si la discusión versa sobre la naturaleza del inmueble y las pruebas que obran en el
expediente no fueren suficientes, el Tribunal solicitará informe al Insituto Geográfico
 C ontrato d e A r r e n d a m ien t o d e P r e d io s R u r a l e s 163

Agustin Codazzi sobre la ubicación del mismo en relación con el perím etro urbano y
su destinación, a fin de decidir con conocimiento de causa.

El contrato de aparcería, según el art. 1 de la ley 6a de 1975, es aquél mediante el

cual una parte, que se denomina propietario, acuerda con otra, que se llama el aparcero,
explotar en mutua colaboración un fundo rural o una porción de éste, con el fin de
repartirse entre sí los frutos o utilidades que resulten de la explotación.

Como se observa, en este contrato se cede la tierra para cultivarla, a cam bio de un
precio o renta, que no es fija, sino que corresponde a una paeticipación en sus beneficios.
Si bien nuestro legislador reglamenta este contrato como arrendamiento, un análisis
detenido del mismo nos llevaría a la conclusión de que se está frente a la existencia de
una sociedad civil, pues el presunto arrendador participa en las eventuales utilidades,
las cuales, en algunos casos, pueden no existir.

Tomada la aparcería como contrato de locación, está som etida a la misma

normatividad que si el goce de la tierra se entregara mediante el pago de un precio
fijo.

La ley 6a de 1975 reglamenta las obligaciones del propietario y aparcero, señalando

que los gastos que demande la explotación del predio, serán de cargo del primero ; y
la ejecución de las labores de su cultivo, así como las de dirección, conservación y
manejo de las plantaciones y productos, son de cargo del aparcero.

Sólo con autorización del inspector de asuntos campesinos, o en su defecto del

alcalde, podra establecerse que el aparcero participe de los gastos de explotación, y
para ello dicho funcionario obrará con conocimeinto de causa.

3. Solemnidad del contrato

Este contrato debe constar por escrito y autenticarse ante el juez o el alcalde de la
ubicación del inmueble. La omisión de estas formalidades determina que el contrato
se entienda celebrado conforme a la reglamentación que señala la mencionada ley.

4. Término de duración
No puede ser inferior a tres (3) años, a partir de la iniciación de la explotación. Si
se trata de cultivos permanentes o semipermanentes, tal plazo se contará a partir de la
fecha en que por lo m enos el cicuenta por ciento (50%) de las plantaciones entren en
producción.

Puede producirse la prórroga del contrato:

4.1-. Cuando las partes lo acuerdan por escrito, pero sin que tal prórroga pueda
ser inferior a un año.
164 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estitución d e In m u eb le y d e R egu la c ió n d e i a R en ta |

4.2-. Cuando no se da aviso de terminación del contrato con tres meses de antelación
a la fecha de vencimiento. En ese evento se entenderá prorrogado por el término de
un (1) año, y así sucesivamente.

5. Causales de terminación del contrato

Sólo puede darse por terminado por las causales específicamente señaladas en el
art. 14 de la acotada ley, ésto es:

5.1-. Por vencimiento del plazo pactado para su duración o de sus prórrogas,
tomando en consideración que el término inicial del contrato no puede ser inferior a
tres (3) años, contados a partir de la fecha de iniciación de la explotación del predio, a
menos que se trate de cultivos perm anentes o semi-permanentes, pues, en tal caso, el
término sólo se contará a partir de la fecha de iniciación de la producción. Vencido
este plazo, el contrato se prorroga, automáticamente, por el término de un (1) año, si
ninguna de las partes, con antelación no inferior a tres meses, avisa, por escrito, a la
otra, su intención de darlo por terminado, y así sucesivamente. Esta notificación puede
darse mediante aviso que se fijará, por un término no inferior a quince (15) días, en
lugar visible de la secretaría de la alcaldía o de la Inspección de Policía de la respectiva
ubicación del predio, en el cual se señalen el nombre, linderos, ubicación del predio o
de la parcela, la indicación de las partes y el objeto de la misma. Copia de este aviso
deberá remitirse a la residencia de la contraparte.

De manera que el desahucio de terminación del contrato, dentro de los términos de

antelación señalados, puede notificarse personalmente o mediante aviso que reúna los
requisitos señalados. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que expirado el término
del contrato o de su prórroga, subsistirá por el tiempo necesario para el sólo efecto de
la recolección y beneficio de los frutos pendientes.

5.2-. Por mutuo acuerdo, el cual deberá constar por escrito y éste debe autenticarse
ante el juez o el alcalde del lugar.

5.3-. Por muerte del aparcero, a menos que las partes hayan convenido continuarlo
con sus herederos.

5.4-. Por incapacidad perm anente total o gran invalidez del aparcero, conforme a
las definiciones que para tales casos contempla el art. 203 del Código Sustantivo del
Trabajo, sin perjuicio de lo que para tales eventos hubieren estipulado las partes en el
contrato o en el pacto posterior.

5.5-. Por incumplimiento de las obligaciones legales o convencionales de cualquiera

de las partes. En este evento es necesario, como requisito previo a la demanda,
requerimiento ante el Inspector de Asuntos Campesinos, alcalde o inspector de policía
del lugar, quienes tiene la facultad de valorar los motivos de la mora en el cumplimiento
 C o ntrato d e A rr e n d a m ien t o d e P r e d io s R u r a l e s 165

de la respectiva prestación. Si a su juicio considera tal justificación, podrán otorgar un

plazo de hasta quince (15) días para que cumplan sus obligaciones, al cabo de los
cuales no será necesario nuevo requerimiento, en caso de que persista el incumplimiento,
para ejercitar la acción de terminación del contrato.

Además, el art. 77 del decreto 2303 de 1989 señala que si la causal de terminación
del contrato es la falta de pago del precio, o de la parte que corresponda en las
cosechas, o del incremento del ganado, o de las utilidades, en el auto admisorio de la
demanda el juez concederá al demandado un plazo de gracia para que cumpla con sus
obligaciones, no inferior a treinta (30) días, de manera que si en tal lapso se satisface
la prestación se dará por terminado el proceso.

5.6.- Cesión, por parte del aparcero, total o parcialmente, del bien entregado, sin
previa autorización escrita del propietario.

5.7.- Plantar o perm itir que terceros establezcan mejoras o cultivos de carácter
perm anente o sem ipermanente en el predio dado en aparcería, no previstos en el
contrato. Para la viabilidad de esta causal de terminación del contrato es necesario
que el propietario exprese el rechazo a tales cultivos, mediante notificación judicial o
por escrito, a través del inspector de asuntos campesinos, o del alcalde, o del inspector
de policía, dentro e los tres (3) meses siguientes a su incorporación, pues, de no ser
así, se presumirá autorización para ello.

6. Competencia
Radicada exclusivamente en el ju ez agrario del lugar de ubicación del inmueble,
quien conocerá en primera in stad a cuando la cuantía fuere igual a superior a quinientos
mil pesos ($500.000,oo), o en única instancia cuando la cuantía fuere inferior a dicha
suma.

El ju ez agrario debe desplazarse periódicam ente a los municipios que estén

comprendidos dentro del territorio que se le haya asignado, para lo cual debe elaborar
un adecuada programación, tomando en consideración las actuaciones judiciales
previsibles, que debe darse a conocer previamente al público, mediante aviso que se
fijará en la secretaría del juzgado y en la oficina que se disponga en cada uno de los
respectivos municipios.

Si el juez agrario ante quien se presenta la demanda carece de competencia para

conocer de ella, ordenará enviarla a quien lo fuere dentro de la misma jurisdicción.

En estos procesos agrarios no es viable el allanam iento de la dem anda, el

desistimiento de ella y la transacción cuando el demandado, en el primer caso, el
demandante en el segundo, y cualquiera de ellos en el tercero, gocen del amparo de
pobreza.
166 C ontrato d e A rrendamiento • P r o c e s o d e R estitución d e In m u eb le y d e R egulació n d e la R enta

7. Demanda y anexos
La demanda debe reunir los requisitos a que aluden los arts. 75 y ss, del C.de P.C.
y a ella debe anexarse :

a. Prueba del contrato,

b. Prueba de la causa legal aducida para su terminación y
c . Requerimiento judicial de restitución del inmueble.

Se exige en este proceso que se acredite, mediante prueba, así sea simaría, la
causal que determina la exigibilidad de entrega del bien arrendado. No basta alegarla,
así sea la falta de pago de la renta, sino que debe establecerse probatoriam ente como
anexo al libelo introductor.

Se autoriza la acumulación de pretensiones contra varios arrendatarios, aparceros

o similares, en la misma demanda, siempre que los contratos hagan relación al mismo
predio.

La admisión de la demanda se sujeta a las reglas pertinentes del Capítulo 1 del

Título VII, Libro n , del C. D. P., pero tal auto se notificará personalmente, y si ello no
fuere posible a quien habite en zona rural, dentro de los dos días siguientes a la fecha
de la providencia; se evacuará por aviso, el cual debe expresar su fecha, juzgado que
hace la citación, el objeto de ésta, los nombres de las partes y la advertencia de que el
término del traslado comenzará a partir de los dos días siguientes de su fijación.

Este aviso se fijará en la puerta de acceso del lugar en donde habita o trabaja el
demandado, o en sitio visible. Copia del mismo se entregará a la persona que manifieste
que trabaja o habita en ese lugar, quien debe firmar la copia que debe conservar el
notificador para agregar al expediente. Sumultáneamente se fijará el aviso en el sitio
que el juez considere de mayor concurrencia pública y se leerá por medio de una
radiodifusora del lugar o de la región, si la hubiere.

8. Correción de la demanda y citaciones de oficio

Si la demanda no reúne los requisitos formales exigidos por las correspondientes
disposiciones legales, el juez ordenará, por auto, que se corrijan los defectos dentro del
término de cinco (5) días, so pena de rechazo de tal libelo.

Al admitirse la demanda, se dispondrá en el mismo auto:

1. La citación de todos los que puedan resultar afectados por la sentencia, aunque no
hayan sido demandados.

2. Comunicación al Procurador General de la Nación para asegurar la oportuna

participación del correspondiente Procurador Agrario dentro del respectivo proceso.
 C ontrato d e A r r en d a m ien t o d e P r e d io s R u r a l e s 167

M ientras esta comunicación no se remita, la actuación quedará en suspenso, sin

que ello afecte la notificación del auto admisorio de la demanda y el térm ino de su
traslado.

3. El traslado al demandado, el cual será de cinco días.

9. Mejoras y otras obligaciones

Si el opositor tiviere derecho al reconocimiento de mejoras, y lo demostrare en el
curso del proceso, antes de la diligencia de entrega, o durante ésta, se le dejará el bien
en su poder hasta que el demandante le cubra el importe de ellas. Si éste no estuviere
determinado, se fijará por el mismo funcionario que practique la entrega, sobre la base
de la certificación que expedirá la Caja de Cédito Agrario Industrial y M inero, si las
partes estuvieron de acuerdo. Si no hubiere acuerdo en este sentido, se designará un
perito.

En este caso debem os hacer las mism as observaciones consignadas en otra

oportunidad : a. Si se alega la existencia de mejoras, pero se entrega el inmueble,
desaparece ese derecho de retención, pues el legislador se limita a expresar que se
« dejará la cosa en p o d e r del dem andado hasta cuando se le p a g u e el valor
reconocido», b. El crédito reconocido no podrá exigirse ejecutivamente, si se tiene en
cuenta la naturaleza del proceso, meramente declarativo, en modo alguno d e condena,
c. El derecho de retención se produce por disposición legal, así no se hubiere invocado,
pues basta que se acrediten las mejoras reconocibles en el proceso, antes de la diligencia
de entrega, o durante ésta. Así que no es necesario invocarlo con la contestación,
basta demostrar la existencia del derecho en cualquier momento del proceso, inclusive,
al momento de la entrega.

Si el demandante adeudare al demandado sumas por conceptos diferentes a mejoras,

debidamente probadas en el proceso, conservará el demandado el bien m ientras no se
le cancelen. En este caso sí se requiere que se invoque expresamente el derecho de
retención para que adquiera vigencia.

10. Retención de bienes del demandado

Si el demandante hace uso del derecho de retención sobre los bienes que el
demandado tuviere en el inmueble cuya entrega se pretende, para la segundad de lo
que se le adeudare, se le dejarán en calidad de secuestre, el cual deberá levantarse si
no promueve ejecución dentro de los cinco (5) días siguientes, ante la jurisdicción
ordinaria.

No señala el legislador a partir de qué momento se cuenta el término consignado

para incoar la acción ejecutiva, pero debe entenderse que es partir de la entrega del
168 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c e s o d e R estitución d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta ¡

inmueble, pues el derecho de retención se genera en esa oportunidad. Además,

debe partirse de la base de que el demandante tiene título ejecutivo para incoar la
acción a que se le remite, pues de no ser así, carecería de sentido el reconocim iento
del derecho de retención. Si bien el legislador expresa que tales bienes quedan en
poder del demandante en calidad de secuestre, ello no quiere decir que queden fuera
del comercio, pues lo que se quiso establecer con ello es la responsabilidad que asume
aquél con la retención reconocida.

1I . Sentencia
Si la demanda se basó en la falta de pago y se satisface la prestación en el plazo
señalado por el juez, éste, por auto, declarará terminada la actuación. Pero si no se
satisface tal prestación dentro del plazo prudencial que se indique, se decretará, de
plano, el lanzamiento, que deberá evacuarse dentro de los tres (3) días siguientes a la
ejecutoria de la providencia.

Si la causal alegada para la acción es diferente a la falta de pago, y el demandado

no se opone dentro del traslado, se dicta sentencia de plano. Si hubiere oposición, se
abre a prueba el proceso por el término de diez (10) días, al vencimiento de los cuales
se decidirá.

12. Entrega
Ordenado el lanzamiento se efectuará la entrega del inmueble dentro de los tres
(3) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, pero su hubieren frutos pendientes,
el juez suspenderá la diligencia por un término prudencial, según las circunstancias,
que permita la recolección de ellos, salvo que la causa fuere la falta de pago, pues en
tal caso sólo se suspenderá en la m edida en que el demandado hubiere pagado o
consignado a órdenes del juzgado las sumas adeudadas.

13. Oposición de terceros a la entrega

Para que resulte viable la oposición a la entrega se precisa:

1. Que el bien se encuentre en poder del tercero opositor.

2. Que dicho tercero alegue posesión material, corpus y animus.

3. Que se anexe prueba sumaria que acredite tal posesión.

4. Que la sentencia no produzca efecto respecto del opositor, esto es, que no sea
causahabiente a título universal o particular del dem andado, derivado con
posterioridad a la notificación de la demanda.
 C ontrato d e A rr e n d a m ien t o d e P r e d io s R u r a l e s 1 69

13.1-. Si el juez acepta la oposición y ella no merece objeción del actor, se consolida
el derecho del opositor y aquél tendrá que promover proceso separado para recuperar
el inmueble.

13.2-. Se acepta la oposición, pero el demandante insiste en la entrega, lo cual se

presume con la solicitud de reposición de la decisión que la reconoce, se deja el bien
en poder del opositor, en calidad de secuestre. En tal caso, si la diligencia la realiza el
juez, profiere auto para que demandante y opositor presenten pruebas dentro de los
tres (3) días siguientes ; si la evacúa funcionario comisionado, éste remitirá el expediente
al comitente, quien deberá obrar en la forma anotada.

Tramitado el incidente, esto es, decretadas y practicadas las pruebas solicitadas

por las partes, demandante y opositor, dentro del perentorio término mencionado, decidirá
por auto apelable en el efecto diferido si es favorable al opositor y en el dovolutivo en
caso contrario.

Si la decisión fuere desfavorable al opositor, se evacuará la entrega, sin que sea

posible admitir oposición alguna. Si ella fuere favorable a éste, se levantará el secuestro
si el actor no acredita la iniciación del nuevo proceso dentro de los diéz días siguientes
a la ejecutoria del auto que decida la oposición o del que ordene obedecer lo resuelto
por el superior. En este caso continuará vigente el secuestro hasta la terminación del
nuevo proceso.

13.3-. Si se rechaza la oposición, tal proveído es susceptible de los recursos de

repoosición y apelación en el efecto devolutivo, pero este último sólo se concederá
cuando termine la diligencia de entrega. Debe tenerse en cuenta que estos recursos
no están establecidos para quien no es tercero, pues en tal caso el funcionario debió
rechazar lo oposición de plano, como ocurre en el caso del sub-arrendatario o cesionario
del goce del inmueble.

14. Actuaciones inadmisibles

En este proceso no son admisibles la demanda de reconvención, la intervención
excluyente o coadyuvante, acum ulación de procesos, incidentes por hechos que
configuren excepciones previas, ni la conciliación a que alude el art. 35. En caso de
que se propongan tales actuaciones o trámites, el juez las rechazará de plano, por auto
que no tendrá recurso alguno.
 Capítulo VIII
Aspectos Procesales

1. Partes en el proceso
La calidad de parte se adquiere por el solo hecho de plantear ante la administración
de justicia la tutela jurisdiccional en contra de otro sujeto de derecho, llamado
demandado, quien, por este hecho, queda vinculado como parte.

La demanda es el elemento básico para establecer quiénes son partes en el proceso,

pues con ella puede determinarse quién o quiénes tienen la calidad, de demandantes y
quién o quiénes la de demandados, "ya que en nuestro concepto la calidad de
dem andante se adquiere p o r el hecho de demandar, bien directam ente, o bien
p o r interpuesta persona, y la de demandado, p o r el hecho de ser designado en
la demanda como ta l" (Dr. Fabio López Blanco).

Pueden ser partes demandantes o demandadas dentro del proceso, las personas
naturales, las jurídicas y los patrimonios autónomos. (Art. 44).

1.1. P erso n a s n a tu ra les

Tienen capacidad desde el momento de su nacimiento (Art. 90 del C.C.); sin

embargo, la criatura que está por nacer puede ser parte para la defensa de los derechos
que podrían corresponderle en caso de que se produzca su existencia (A rts. 92, 573,
578 del C.C.).

Pero la capacidad para comparecer por sí mismas al proceso sólo se adquiere

cuando se llega a la mayoría de edad y no se encuentra en una de las situaciones de
incapacidad que la legislación sustantiva señala.

1.1.1. El menor estará representado por sus padres o su guardador. Pero hay
casos en que el padre y la madre no llevan la representación del hijo:
a . Cuando el padre, sin perder la patria potestad, pierde la administración d e los bienes
del hijo, por haberse hecho culpable de dolo o negligencia habitual en dicha
administración (Art. 299 del C.C.).
172 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta |

b. Por prolongada demencia, entredicho de administrar sus propios bienes, o larga

ausencia que cause perjuicio a los bienes del hijo y deba suspenderse la patria
potestad por decreto judicial (Art. 311 del C.C.)

c. Con respecto de los bienes donados o legados o heredados por el hijo, con la
condición de que los padres no tengan la administración de ellos.

d. Respecto de los bienes que pasan al hijo por incapacidad o indignidad de sus padres
(Art. 296 del C.C.)

En los casos precedentes, la adm inistración de los bienes y, p o r tanto, la

representación, pasa a un curador adjunto (434 del C.C.). Esta tesis la patrocinan
Champeau, Uribe y Femando Vélez, pero la impugna Rodríguez y Piñeres, para quien,
dado el rigor de la representación del hijo, siempre su padre o su madre será la persona
que habrá de representarlo.

Ahora bien, cualquiera de los padres del menor tiene la representación judicial,
dentro del ejercicio de la patria potestad, pero si hubiere desacuerdo entre ellos sobre
tal representación judicial, el juez procederá a designarle un curador ad-litem, a solicitud
de cualquiera de ellos, o de oficio (Art. 44, inc. final, Co de P.C.).

Es bueno recordar que, con respecto de los bienes que constituyen el peculio
profesional o industrial del menor, éste es considerado mayor de edad y, en relación
con ellos, puede comparecer al proceso directamente.

1.1.2.- El demente y el sordomudo que no puede darse a entender, mayores

de edad, estarán representados por su curador.

1.1.3.- El disipador estará representado por su curador.

El incapaz que carece de representante legal debe solicitar, previamente al proceso,

la designación de un curador, tomando en consideración los siguientes presupuestos:

A . El relativamente incapaz (menor adulto, disipador) que carece de representante

legal, o éste se halle impedido o ausente, y requiera comparecer a un proceso,
expone esta circunstancia al juez, quien procede a designarle curador ad-litem o
confirma el que el interesado le indica, si fuere idóneo (No. 1, Art. 45 del C. de P.
C y Art.. 306 del C.C.).

B . El absolutamente incapaz (demente, sordomudo que no puede darse a entender,

impúber) que carece de representante legal, o éste se halla impedido o ausente,
tendrá que plantear tal hecho, para los fines anotados, por intermedio del Ministerio
Público, o de uno de sus parientes, para que se le designe curador ad-litem.

C . Si se trata de demandar a un incapaz relativo, que carezca de representante legal

o que éste se encuentre ausente, el juez, al admitir la demanda y disponer la
notificación de su auto admisorio, prevendrá a aquél para que proceda a designar
curador ad-ltem, el cual confirmará, si fuere idóneo.
 A sp e c t o s P r o c e sa les 173

D. Si se trata de dem andar al incapaz absoluto, que carezca de representante legal, o

que éste se encuentre ausente, el juez le designará, de plano, curador ad-litem para
que lo represente.

E . Si el representante legal del incapaz se encuentra impedido, el juez debe darle un

curador, dentro de los principios precedentes, relacionando para ello el Art. 45 del
C. de P.C. y los Arts. 306 y 307 del C.C., que autorizan tal designación cuando los
padres niegan al hijo autorización para la acción civil contra terceros.

F. En igual forma se procederá cuando el incapaz deba comparecer al proceso contra

su representante legal.

Los hechos que fundamentan la designación de curador ad-litem deben acreditarse,

así sea sumariamente.

El nombramiento se comunicará al designado personalmente, pero si ello no pudiere

lograrse dentro del día siguiente a la notificación del auto que lo designa, se hará por
medio de telegram a enviado a la dirección que figure en la lista oficial y en éste se
indicará el día y hora de la diligencia a la cual deban concurrir. Este deberá aceptar
por escrito la designación, dentro de los tres días siguientes al envío del telegrama, en
el cual debe manifestar, bajo juramento que se considera prestado por el hecho de su
firma, que cumplirá con imparcialidad y buena fe los deberes inherentes a su cargo.
Con esta aceptación se entiende su posesión, sin que sea necesario discernimiento del
cargo (No. 8, art. 9, C. de P.C.).

El curador ad-litem actuará en el proceso hasta cuando concurra a él la persona a

quien representa, o un apoderado o representante de ésta. Dicho curador tendrá todas
las facultades procesales reservadas a la parte misma, inclusive la de constituir
apoderado judicial bajo su responsabilidad, pero no puede realizar ningún acto dispositivo
del derecho en litigio, es decir, no podrá allanarse a la demanda, ni transigir.

1.2. P erso n a s ju r íd ic a s
Deben comparecer por medio de sus representantes constitucionales, legales o
convencionales, según el caso (art. 44 del C. de P.C.).

En tratándose de personas jurídicas de derecho público de creación constitucional

o legal, no es necesario establecer su existencia, aunque sí su representación, a menos
que se trate del Estado, Departamento o Municipio, respecto de los cuales no se exige
prueba de existencia y representación, pues una y otra surge de la Carta Constitucional.
(Art. 77, No. 4, del C. de P.C.).

Si se trata de personas jurídicas de derecho privado, tales como sociedades,

fundaciones, corporaciones, y de derecho público cuya creación no proviene de la ley,
como los establecimientos de formación ordenanzal, es necesario establecer su existencia
y representación, mediante certificación expedida por el organismo o funcionario
174 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta

competente (Cámara de Comercio, Departamento Jurídico de las Gobernaciones,

Ministerio de Trabajo, Superintendencia de Cooperativas, etc.).

Si se trata de parcelaciones o edificaciones sometidas al régimen de propiedad

horizontal, su existencia y representación se logra con certificación expedida por las
alcaldías municipales del lugar de ubicación de dichos bienes.

Las personas jurídicas extranjeras de derecho privado que tienen su domicilio en el

exterior, con negocios permanentes en Colombia, quienes deben constituir apoderados
que los representen judicialm ente en los lugares en donde han de desarrollarlos, de
conformidad con el Art. 48 del C. de P.C. acreditarán su existencia y representación
con certificación de la respectiva Cámara de Comercio.

Si la persona jurídica extranjera no tiene negocios permanentes en Colombia, debe

constituir apoderado, en la forma anotada en el mismo articulo 48 y sobre su designación
certificarán la Cámara de Comercio, presumiéndose con ello la existencia de tal ente
jurídico.

Las sucursales o agencias de sociedades domiciliadas en Colombia deben constituir

apoderados con capacidad de representación en los procesos relacionados con ellas,
en los lugares en donde establezcan sucursales o agencias, en la forma señalada
antes, y como el extracto de tales documentaciones se inscribe en la Cámara de
C om ercio del resp ectiv o dom icilio, será ella q uien acred ite su ex isten cia y
representación.

Si se om itiere la obligación precedente, esto es, no se registra en la forma

procesalm ente establecida, la representación la llevará quien tenga la dirección de
la respectiva sucursal o agencia. Esta m ism a solución se aplica, por analogía, en
relación con las personas jurídicas extranjeras que om itan el cum plim iento de tal
deber legal.

Ahora bien, cuando el demandado sea una persona jurídica que tenga varios
representantes legales o mandatarios generales, con igual facultad de representación,
o con representación conjunta, podrá citarse a cualquiera de ellos (inc. 4, Art. 44 del
C. de P.C.).

1.3. P a trim o n io s a u tó n o m o s
No existe duda de que los patrimonios autónomos constituyen una nueva especie
de sujetos de derecho, que intervienen como tales dentro del proceso, ya que quienes
representan esos patrimonios, al decir de Redenti, no actúan como representantes
legales, pero sí como gestores autónomos o autodeliberantes, en función de aquellos
intereses u objetivos previam ente establecidos, o de los intereses de un titular
desconocido o incierto.
 A sp e c t o s P r o c e sa les 175

1.3.1. La herencia yacente

Esto es, aquella que no ha sido aceptada dentro de los quince días siguientes a la
fecha de apertura de la sucesión, y en la cual no hay albacea con tenencia de bienes,
o habiéndolo no acepta el cargo, está representada por un curador, quien debe
posesionarse, otorgar caución, obtener el discernimiento del cargo y la entrega de los
bienes relictos, una vez sea declarado judicialm ente el estado de yacencia, de
conformidad con los Arts. 581 y 582 del Código de Procedimiento Civil.

O scilantes han sido las doctrinas y la jurisprudencia sobre la posibilidad de que la

herencia yacente constituya una persona jurídica. Luis Claro Solar y Arturo Alessandri
niegan tal carácter, pues estiman que se trata simplemente de una masa de bienes que
tiene dueño, aun cuando incierto e indeterminable. No puede adquirir derechos, ni
contraer obligaciones. La presencia del curador es meramente representativa, a favor
de los herederos, en cuyo nombre el curador posee. Barros Errazuri sustenta una tesis
contraria, con base en la literalidad de los Arts. 2530 y 2521, inciso 2, del Código Civil.
Jorge Guerra Rojas, dentro de un criterio ecléctico, sostiene que es necesario distinguir
si aparece el heredero o algunos de los herederos, que acepta la herencia, o si no
aparece heredero alguno y el curador vende los bienes sucesorales, dentro de la
autorización del Art. 572 del C.C., pues en el primer caso, la aceptación tardía opera
con efectos retroactivos, ya que se considera que la herencia siempre fue poseída por
el heredero aceptante; en el segundo caso, surge el interrogante sobre la persona que
poseyó esos bienes en el tiempo intermedio entre la apertura de la sucesión y la venta.
En este evento hay bases para pensar que esta posesión la tuvo la herencia yacente.

Sin dejar de reconocer mérito a estos criterios no puede considerarse la herencia

yacente como persona jurídica, pues se trata simplemente de una patrim onio afectado
a finalidades jurídicas precisas y determinadas.

1.3.2. Herencia no yacente

La sucesión no es otra cosa que una masa de bienes que forman el activo y pasivo
del causante. No es una persona jurídica y por ello no adquiere derechos, no contrae
obligaciones, ni puede ser representada. Los herederos son quienes responden por el
pasivo y adquieren el activo, mediante adjudicación. De allí que sean ellos quienes
demandan y a quienes se puede demandar; no a la sucesión.

El contrato de arrendamiento, dado su carácter bilateral, determina derechos y

obligaciones para ambas partes, de tracto sucesivo, y no finaliza con la muerte del
arrendador, pues por el contrario, sus herederos están obligados a respetarlo, y esta
afirmación se predica igualmente para después de la adjudicación de los bienes relictos
a los herederos.

Si la sucesión no es una persona jurídica, si no admite representación, si los herederos

deben respetar el contrato de arrendamiento suscrito por el causante, se concluye que
 176 C ontrato p £ A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta |

éstos son los titulares de la acción de lanzamiento. Al abrirse la sucesión se forma una
comunidad universal sobre los bienes dejados por el causante y en la com unidad el
comunero litiga a favor de ella; no asume propiamente su representación, sino que
acciona con interés propio, el cual se confunde con el de la comunidad. Por ello, cada
heredero puede intervenir a su nombre. Cuando se habla a nombre de la sucesión se
está indicando que determinadas personas son herederas del causante. Se trata de
denominaciones que representan la misma idea, el mismo concepto jurídico.

De lo dicho se colige que el heredero puede demandar a nombre de la sucesión la

terminación del contrato, sin que sea necesario que actúen todos ellos, pues, reiterando
el concepto de Redenti, el heredero no actúa como representante legal de la sucesión,
sino como gestor autónomo.

Pero, si se trata de demandar a la sucesión, es necesaria la intervención de todos

los herederos, pues cada uno de ellos tiene derechos patrimoniales sobre el contrato
de arrendamiento adquirido dentro del activo del causante. Por ello, como lo señala el
Art. 81, del C. de PC . la demanda debe dirigirse indeterminadamente contra todos los
que tengan dicha calidad, cuando el proceso de sucesión no se ha iniciado y se
desconocen sus nombres, a fin de emplazarlos en la forma y para los fines dispuestos
en el Art. 318; si se conocen algunos de los herederos, la demanda se dirigirá contra
éstos y los indeterminados; y si la sucesión aparece ya iniciada, deberá dirigirse
igualmente contra los herederos reconocidos, intestados o testados, y contra los
indeterminados.

¿Es necesario que los herederos del arrendatario acepten la herencia para
que puedan ser sujetos pasivos de la acción?

La sucesión de una persona se abre al momento de su muerte (Art. 1022 del C.C.)
y en ese momento se defiere la herencia a sus herederos (Art. 1013 idem). De manera
que desde el instante en que fallece una persona determ inada, los derechos y
obligaciones de que era titular se transfieren a sus causahabientes. Es cierto que los
terceros, para hacer efectivas las prestaciones e indem nizaciones del causante,
necesitan establecer la aceptación de la herencia por parte de lo heredero, pero esta
aceptación puede ser tácita, ejecutando actos que suponen necesariamente su intención
de aceptar y que no hubiera podido realizar sino en calidad de heredero. Si el
causahabiente, después de la muerte del causante, continúa realizando actos o hechos
a que le da derecho el contrato de arrendamiento, es decir continúa cumpliendo las
obligaciones que de él se derivan, tales como el uso de la cosa en los términos pactados
(Art. 1996 del C.C.); si emplea en la conservación de la misma el cuidado de un buen
padre de familia (1997), paga el precio señalado (2000), tácitamente ha aceptado la
herencia, frente al arrendador. De manera que la mera ocupación del bien arrendado
y el pago de la renta son suficientes para establecer esta formalidad, que la legislación
sustantiva exige, como requisito previo al planteamiento de la acción.

L
 A sp e c t o s P r o c esa les 177

Pero como puede ocurrir que alguno de los herederos concretados en la demanda
no estén interesados en la relación contractual celebrada por el causante, tienen el
derecho de expresar, dentro del término para contestar la demanda, su repudio a la
herencia, para que sean desvinculados de la acción y pueda continuar con los herederos
restantes (Art. 81, inc. 2.).

Cuando haya proceso de sucesión en curso, el demandante deberá dirigir la demanda

contra los herederos reconocidos en aquél y los demás indeterminados, contra el albacea
con tenencia de bienes y contra el cónyuge.

1.3.3. La comunidad

No es una persona jurídica y, por tanto, carece de capacidad para ser parte en el
proceso. Cuando un com unero litiga a favor de ella no asum e propiam ente su
representación, sino que actúa con interés propio, el cual se confunde con el de aquélla.

La gestión del comunero beneficia a la comunidad. Asi que cuando un bien pertenece,
en comunidad, a varias personas, cualquiera de ellas puede accionar a nombre propio
y de los demás comuneros, a quienes tácitamente representa. Como lo anota la Corte,
“el comunero tiene interés legitimo en tal representación, ya que el reconocimiento
de su derecho com o com unero presu p o n e el necesario reconocim iento d e la
propiedad privada sobre el bien respectivo en form a de condominio " (LX, 282).

1.3.4. Curaduría de los bienes ausentes

Esta curaduría procede en alguno de los siguientes eventos:

A. Cuando se desconoce su paradero y no ha constituido mandatario o sólo lo ha

constituido para cosas o negocios especiales.

B . Cuando ha dejado de estar en comunicación con los suyos y no ha dejado o

constituido mandatario o sólo lo ha constituido para negocios especiales.

Se trata de amparar una situación de abandono actual de los bienes del ausente,
mediante la designación de un curador, previos los trámites del Art. 656 del Código de
Procedimiento Civil. A éste le corresponderá el ejercicio de las acciones que tiendan
a la defensa de los bienes de su representado.

1.3.5.- Masa de la quiebra y concordato

La masa de bienes que ha sido declarada en liquidación voluntaria u obligatoria, o

en quiebra, estará representada por el liquidador designado de conformidad con la ley
222 de diciembre 20 de 1995.

Es pertinente anotar que, como lo ha consignado la jurisprudencia de la Corte, todo

deudor, sea o no comerciante, puede acceder al proceso concursal, pues esta últim a
calidad sólo tiene relev an cia para efectos de determ inar la com petencia. La
178 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n p e In m u eble y o e R eg u la c ió n d e la R en ta |

Superintendencia de Sociedades conoce, en forma privativa, de los procesos concúrsales

de personas jurídicas, sociedades comerciales, en tanto que los jueces civiles del Circuito
conocen de los procesos concúrsales de las personas naturales y de personas jurídicas
diferentes a sociedades comerciales.

Esta tesis resulta jurídica, pues no permite al deudor no comerciante acceder a

este proceso es colocarlo en una situación inaceptable, pues sabido es que ya no
puede acogerse al régimen de concurso de acreedores que regulaba el Título XXVIII
del C. de P.C., dada la derogatoria del mismo.

2. La demanda
La definía el código Procesal de 1931 como “la petición con que se inicia un
juicio ", parafraseando quizás a Camelutti, quien señalaba que es “la invitación que
la parte hace al juez, a fin de que provea

La demanda, como expresión del ejercicio del derecho de acción, es un acto jurídico
unilateral, pues con ella se pone en funcionamiento la rama jurisdiccional del Estado.

La demanda produce los siguientes efectos jurídico-procesales:

1. Determina los sujetos iniciales de la relación jurídico-procesal: ju ez y partes.

2. Radica la competencia en determinado funcionario.

3. Delimita la legitimación en la causa de las partes.

4. Determina el contenido y alcance del debate judicial, esto es, condiciona la sentencia,
pues ésta debe estar en consonancia con las pretensiones y con las excepciones
planteadas.

5. Nace para el juez la obligación de proveer.

3. Admisión
Para la admisión de una demanda deben concurrir ciertos requisitos de fondo y de
forma:

3.1. R e q u isito s de fo n d o
3.1.1. Capacidad del demandante.

3.1.2.- Capacidad del demandado, la cual se determina con la mera afirmación

contenida en el escrito de demanda y las probanzas a él anexadas.

3.1.3.- Existencia y representación del demandante, cuando de una persona jurídica

se trata, salvo cuando resultan como tal la nación, departamento, o municipio.
 A sp e c t o s P r o c esa les 179

3.1.4.- Existencia y representación del demandado, salvo cuando se trata de la

nación, departamento, o municipio.

3.1.5.- Capacidad del juez para conocer de acción.

3.1.6.- Capacidad de postulación.

3.2. R eq u isito s d e fo r m a
3.2.1.- Designación del juez a quien se dirige. La competencia está determinada
por el factor territorial, ubicación del bien arrendado, de modo privativo, y por la cuantía.
Corresponde, por tanto, al juez del lugar de la ubicación del bien, y este juez será
M unicipal o de Circuito, según sea de mayor o de m enor o de minima cuantía la
relación contractual invocada. Esta cuantía se establece por la renta durante el término
inicialmente señalado en el contrato, y si fuere a término indefinido, por el valor de la
renta de un (1) año (regla 7a, Art. 20 del C. de P.C.).

De manera que la cuantía, en este proceso, se determina multiplicando la renta

mensual, vigente a la fecha de la demanda, por el término inicialmente pactado. Ese
criterio se deducía del mismo contenido de la norma procesal referida, pues si hubiere
pretendido tomar esos dos presupuestos, precio y plazo como los inicialmente convenidos,
habría empleado esta expresión en plural. Criterio que se reforzaba al observar que
cuando el contrato de arrendamiento es a término indefinido, la cuantía se establece
por el valor de la renta de un año, sin tomar en consideración la inicialmente señalada.

Como algunos funcionarios judiciales no lo entendieron así, creando alguna confusión

sobre este factor objetivo de la competencia, el Artículo 40 de la Ley 820 de julio 20 de
2003, expresó, para que no quedara duda sobre el particular, que la cuantía en los
procesos de tenencia por arrendamiento se determina por el valor actual de la renta
durante el término pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido,
por el valor de la renta del último año.

Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, la cuantía
se determinará tomando en consideración el monto de los mismos en un año.

Cuando se ha producido la renovación de un contrato de arrendamiento, en relación

con un inmueble destinado a actividad comercial, debe entenderse que los factores de
término y precio del nuevo contrato son los que se deben tomar en consideración para
establecer la cuantía, dentro de los delineamientos de la norma procesal referida. La
renovación, en sentido jurídico, es una variación del contrato, en condiciones de plazo
y precio, que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los
contratantes.

3.2.2. Nombre de las partes o de sus representantes, si aquéllas no comparecen, o

no pueden comparecer, por sí mismas. Las personas naturales por su nom bre, según
los documentos de identificación; las personas jurídicas, por su nom bre y el de las
personas que las representan.
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3.3.3.-La edad de las partes. Esto es, si son mayores o menores de edad. Si se
trata de estos últimos, debe entenderse si se refiere a un impúber o a un m enor adulto,
en atención a que éstos últimos, cuando carecen de representante legal o éste se halla
ausente, pueden exponer tal circunstancia al juez, quien procede a designarle un curador
ad-litem, o confirmar el designado por el interesado, si fuere idóneo (No. 1, Art. 45 del
C. de P.C., Art. 306 del C.C.). En cambio, cuando se trata de un absolutam ente
incapaz, como es el impúber, que carece de representante legal o éste se halla ausente,
que requiera plantear tal hecho, para los fines anotados, debe hacerlo por intermedio
del ministerio público, o de uno de sus parientes, a fin de que el ju ez lo provea del
respectivo curador ad-litem (No. 1, Art. 45, ya citado).

3.3.4. E l domicilio del demandante y del demandado, o la residencia de este último,

si se desconocen su domicilio, o la afirmación jurada, que se considera prestada con la
presentación de la demanda, de que se ignora la residencia y el dom icilio del
demandado.

Cuando se probare que el demandante o su apoderado, o ambos, conocían el lugar

de domicilio o residencia del demandado, se les sancionará, previo un incidente, de
conformidad con lo anotado en el art. 80 del C. de P.C. y por otra parte, tal proceder
daría lugar a la nulidad de lo actuado, por falta de notificación en debida forma, e
inclusive,, a sanción penal por falsedad en testimonio (193 C.P.)

Domicilio, y a falta de éste, la residencia de los representantes o apoderados de las

partes, si no pueden comparecer éstas por sí mismas, o la afirmación de que se ignoran
uno y otra.

3.3.5.- Lo que se demanda, o sea, las pretensiones deseadas, redactadas con

claridad y precisión, esto es, que no haya lugar a duda acerca de lo que desea el
demandante.

En esta clase de procesos la demanda debe contener la solicitud de terminación

del contrato de arrendamiento por la causal o causales legalmente autorizadas, con la
consiguiente declaración de entrega del bien a que él se refiere. Al entrar en vigencia
el artículo 22 de la Ley 820 de 2003, desapareció la discusión do ctrin aria y
jurisprudencial que se presentó durante la vigencia de la Ley 56 de 1985, en el sentido
de que las causales de terminación del contrato de arrendamiento señaladas en el
artículo 16 sólo determinaban la exigencia de restitución del inmueble, por cuanto se
suponía que, al incurrirse en una de ellas, de pleno derecho, se producía la finalización
de la relación tenencial, lo que no ocurría en relación con las causales del artículo 18,
respecto de las cuales debía pronunciarse el juez sobre la existencia de la causal que
determinaba la terminación del contrato y ,consecuencialmente, sobre la restitución
del inmueble a que él aludía.

La nueva normatividad - artículo 22 de la Ley 820 de 2003 - unificó las causales

de los referidos artículos 16 y 18 de la Ley 56 de 1985 y entra a expresar que “son
 A sp e c t o s P r o c esa les 181

causales para que el arrendador p ued a p ed ir unilateralm ente la term inación

del contrato, los siguientes: . . . ” Y si se parte de la base que la sentencia tiene que
ajustarse a las pretensiones de la demanda (artículo 305 del C. de P.C.), debe concluirse
que si se impetra solamente el lanzamiento, sin hacer alusión a la terminación del
vínculo tenencial, el juzgado tendría que abstenerse de tal pronunciamiento, pues tal
medida es una mera consecuencia de la pretensión principal.

3.3.6.- Los hechos u omisiones en que se fundamentan los pedimentos, debidamente

clasificados, numerados, determinados. Los hechos de la demanda determinan las
pretensiones. Por ello se ha dicho que no es necesario denominar jurídicam ente la
petición, basta que no haya duda sobre ella. Si se usa una denominación equivocada,
pero el juez encuentra claro el sentido de lo que se pide y aparecen probados los
hechos en que se fundamenta, el fallo debe ser favorable.

3.3.7.- Los fundamentos de derecho en que se apoya. Sólo se exige la enunciación

de las normas aplicables, sin que sea necesario concretarlas en forma detallada. Se
trata de una mera formalidad, pues el ju ez debe aplicar la ley oficiosamente.

3.3.8.- La cuantía, determinada ella dentro de los términos del art. 20, regla 7a, ya
analizado.

3.3.9.-La determinación de la naturaleza del proceso. Si el demandante se equivoca

al señalar un proceso diferente al abreviado, que es el pertinente, no se podrá rechazar
o inadmitir la demanda si, por otra parte, reúne los demás requisitos formales. En este
evento el Juez debe darle el trámite que le corresponde (Art. 86).

3.3.10.- Relación de las pruebas que se pretende hacer valer, teniendo en cuenta
que a cada parte le incumbe probar el supuesto de hecho de las normas que consagran
el efecto jurídico que ellas persiguen (Art. 177 del C. de P.C.).

3.3.11.- La dirección de la oficina o habitación en donde el demandante y su

apoderado recibirán notificaciones.

3.3.12.- La dirección de la oficina o habitación en donde el demandado o su

representante han de ser notificados, o la afirmación de que se ignoran, bajo juramento,
que se considera prestado con la presentación de la demanda.

3.3.13 - Si la demanda versa sobre un inmueble, éste debe especificarse por su

ubicación, m unicipio en donde se encuentra, linderos, nom enclatura y dem ás
circunstancias que lo identifiquen. Si versa sobre muebles, se determinarán por su
cantidad, peso, medida, o se identificarán en forma que sea posible diferenciarlos
fácilmente de otros de su misma especie.

3.3. A n e x o s d e la d e m a n d a
El legislador exige, además, anexar a la demanda una serie de pruebas indispensables
para acreditar el derecho de postulación o la capacidad para comparecer al proceso:
182 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta

3.3.1.- El poder, cuando se interviene por medio de mandatario, debidam ente

autenticado. Este poder especial para un proceso puede conferirse por esentura pública
o por memorial dingido al juez del conocimiento, presentando personalmente ante el
secretario de cualquier despacho judicial, o ante notario de cualquier círculo, quienes
deberán proceder a autenticar la firma que en él aparece (Arts. 65 y 84).

3.3.2.- Prueba sobre representación del demandante o demandado, cuando se

trata de incapaces:

3.3.3.- Vínculo entre el demandante y representado, por medio de actas del estado
civil, cuando se trata de personas naturales.

3.3.4.- Existencia y representación de las personas jurídicas del derecho privado.

3.3.5 - Representación de las personas jurídicas de derecho público de creación

legal, diferentes a la Nación, Departamento y Municipio, pues para éstos no es necesario
acreditar ni siquiera la representación.

4. Imposibilidad de obtener la prueba de la representación

Cuando no se puedan obtener las pruebas que acreditan la representación legal o
la existencia del demandado, en la demanda se expresará tal circunstancia (78), y
puede ocurrir que:

4.1.- El demandante expresa que conoce la oficina en donde puede hallarse tal
prueba, pero que le ha sido posible adquirirla. En este evento, el juez, antes de admitir
la demanda, oficiará a la autoridad encargada de expedir tal prueba, para que lo haga
dentro de los cinco (5) días siguientes.

4.2 - El actor expresa que ignora en dónde se encuentra tal prueba, pero conoce el
nombre de la persona que cree representar al demandado y el lugar en donde se halla.
En este caso se admitirá la demanda y se notificará a la persona designada, con la
advertencia de que en la contestación debe presentar la prueba observada de menos,
o indicar la oficina en donde pueda obtenerse, o manifiestar. bajo juram ento, no tener
dicha representación. Si el demandado no procede en la forma ordenada, se le impondrá
una multa por valor equivalente de diez (10) a veinte (20) salarios mínimos mensuales
y se le condenará al pago de los perjuicios causados al demandante con su actitud.

4..3.- Expresa el demandante que ignora quién es el representante del demandado

o su domicilio. En este caso procederá a su emplazamiento, dentro de los términos del
Art. 318 d e lC .d e PC .

Es entendido que las afirmaciones precedentes se harán bajo juram ento, que se
considerará prestado por la presentación de la demanda, suscrita por el demandante y
su apoderado (Art. 78, No. 3).
 A sp e c t o s P r o c esa les 183

Ahora bien, ¿si la persona notificada niega su calidad de representante legal?

4.3.1.- Al citado se le adjudica la calidad de representante de una persona jurídica,

cuya existencia no se ha probado, y niega serlo. Esta afirmación debe ser aceptada,
sin necesidad de exigir prueba alguna, pues se trata de una negación indefinida. En
este caso se debe revocar el auto admisorio de la demanda. Así como al demandante
le basta señalar el nombre del representante, a éste le basta igualmente negar tal
calidad, pues no sería razonable imponerle al citado una obligación que sólo incumbe
al demandante.

4.3.2.- El citado aparece como representante de un demandado incapaz y mega

tal calidad. Antes de revocar el auto admisorio de la demanda, el ju ez debe poner en
conocimiento del demandante tal hecho, para que éste pueda impetrar el emplazamiento
del representante.

Es comprensible la distinción entre este caso y el precedente, por cuanto en el

primer evento no es posible el emplazamiento mientras no se acredite al existencia de
la persona jurídica.

4.4.- El demandante manifiesta que ignora quién es el representante del demandado,

o que ignora el lugar en donde se encuentra. Se impondrá el emplazamiento dentro de
los términos del art. 318, ya citado.

5. Otros anexos
5.1.— Prueba sumaria sobre la existencia del contrato de arrendamiento. Este
contrato, bien se trate de bienes muebles e inmuebles, es esencialmente consensual.
La formalidad escrita a que se le somete al momento de su celebración tiene una
mera finalidad “probationem ”. Por ello, tal contrato puede demostrarse por cualquier
medio probatorio: escritura pública, documento privado, confesión, testimonios.

Cuando se establece la existencia de dicha relación tenencial con prueba documental

privada, es suficiente que ésta esté suscrita por el arrendatario. El decreto 2282 de
1989 terminó con ese formulismo dominante en el campo procesal en este aspecto, en
cuanto sólo le daba validez a dicho documento privado cuando aparecía firmado por
ambos contratantes y por dos testigos. Si tal instrumento privado no tenía la firma del
arrendador, así hubiere sido aceptado como auténtico por el inquilino, en la contestación
de la demanda, el juez lo consideraba ajeno al campo probatorio, restándole mérito,
inclusive para la admisión de la demanda. Igual cosa ocurría cuando dicho instrumento
privado estaba desprovisto de testigos, así gozare de toda la confiabilidad de autenticidad.
Pues bien, el numeral 1 del art. 424 entro a señalar que bastaba que a la demanda se
acompañara “prueba docum ental del contrato de arrendam iento suscrito por el
arrendatario”.
184 C ontrato o e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d é l a R en ta I

De todas maneras la prueba aportada debe concretar la relación tenencial aducida

entre las partes contendientes, en relación con el bien o bienes cuya entrega se pretende.
Deben quedar determinados, por tanto, la identidad del arrendador y del arrendatario,
precisados los bienes arrendados y la renta pactada o vigente (76-77).

Si el contrato de arrendamiento hace relación a un establecimiento de comercio,

entendiendo como tal la definición que nos cita el Art. 515 del C. de Co., en concordancia
con el art. 516 del mismo estatuto, el contrato de arrendamiento debe constar por
escritura pública o en documento privado reconocido por los otorgantes ante el
funcionario competente, para que produzca efectos entre las partes ( Arts 526, 533
del C. de Co.). No puede perderse de vista que cuando el legislador expresa que el
acto no produce efectos, está indicando que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad
de declaración judicial (Art. 897 del C. de Co.).

5.2- Copia de la demanda para el archivo del juzgado.

5.3.- Copias de la demanda y de sus anexos para el traslado a los demandados. A

cada uno de éstos debe entregársele una copia, dejando constancia de ello al momento
de la notificación, para que se entienda evacuado el traslado.

6. Acumulación de pretensiones en la demanda

Son fundamentos de la acumulación, la economía procesal, la necesidad de evitar
sentencias contradictorias sobre las mismas cuestiones y el logro de m ayor certeza
en la decisión.

Este concepto envuelve dos apreciaciones diferentes, aunque estrecham ente

vinculadas entre sí. Ella es la reunión de varias pretensiones en una demanda para
ventilarlas, a su vez, en un solo proceso, o la agregación de dos o más procesos para
que, reunidos en uno solo, se decidan en una sentencia. Hablamos, por tanto, de
acumulación objetiva y subjetiva. La primera opera entre las mismas partes, pues se
trata de reunir objetos; en la segunda hay diversidad de personas frente a la unidad de
objeto.

6.1. A c u m u la c ió n S u b je tiv a

Cuando se está frente a un contrato de arrendamiento en el cual resaltan dos o

más arrendatarios, se ha generalizado el criterio de que tiene que producirse la
acumulación procesal subjetiva, aun cuando se haya pactado la solidaridad, por cuanto
es está frente a un litis consorcio necesario en que la relación sustancial no puede
decidirse respecto a una de las partes obligadas, con omisión de las demás. La relación
sustancial no puede declararse terminada respecto de uno de los arrendatarios, dejándola
subsistente frente a los demás. Inclusive, con un sentido práctico, es pertinente vincular
a la acción a todos los co-arrendatarios, pues la sentencia no producirá efecto contra
quien no fue vinculado a ella y, por tanto, tendrá posibilidad de oponerse a la entrega
 A sp e c t o s P r o c esa les 185

del bien arrendado, obligando con ello al arrendador a iniciar un nuevo proceso contra
el co-arrendatario no demandado.

Dentro del criterio clásico del derecho romano, recogido por el Código Civil Francés,
y trasladado de éste al nuestro, a través del Código Civil Chileno, la solidaridad pasiva
es la unidad de la presentación, la cual debe cumplir cualquiera de los deudores.

Nuestro código trató, en primer lugar, de las obligaciones solidarias, en el título 9o

del Libro IV y, en segundo lugar, de las obligaciones indivisibles, en el título subsiguiente.
Quien arrienda a varias personas y por un solo acto de voluntad una misma cosa, y
cumple con la obligación de entregar, espera, obviamente, que al término del contrato
le sea restituido el bien, en la misma forma en que lo entregó, en su integridad y
unidad, sin divisiones materiales o de cuota, salvo acuerdo expreso en contrario. En
esta hipótesis aparece la indivisibilidad relativa de la obligación de restitución del bien
alquilado, pues el demandante pide la entrega del todo, no de una parte del mismo. El
art. 1568 del C.C. empieza sentando una regla para las obligaciones conjuntas o
mancomunadas, para señalar que sólo puede exigirse la parte o cuota que corresponde
al acreedor o deudor. En el segundo inciso habla de la solidaridad, señalando que en
virtud de la convención, del testamento, o de la ley, puede exigirse a cada uno de los
deudores, o por cada uno de los acreedores, el total de la deuda, y entonces la obligación
es solidaria o insolidum, para concluir, al final, que la solidaridad debe pactarse
expresamente.

El arrendatario contrae principalmente dos obligaciones:

1. Pagar el precio del arriendo (2000).

2. Restituir la cosa a la expiración del contrato (2005).

La prim era es perfectam ente d ivisible y, por tanto, cuando son varios los
arrendatarios pueden obligarse solidariamente. La segunda obligación es, según se
anotó, esencialmente indivisible, salvo pacto en contrario y, por tanto, no admite
solidaridad, pues la conjunción adversativa con que empieza el inciso trascrito significa
excepción, esto es, que sólo cabe la solidaridad en las obligaciones divisibles.

El art. 1584, de contenido igual al 1571 del Código Civil Chileno, por su aspecto
pasivo, faculta al acreedor para exigir el cumplimiento de las obligaciones indivisibles
de cualquiera de los obligados. Pero no puede olvidarse que la obligación de entrega
está subordinada a la terminación del contrato, pues mientras éste se encuentra vigente
tiene derecho a continuar gozando de la cosa (2005) y para que la sentencia que
declara tal terminación produzca efectos de cosa juzgada contra los arrendatarios,
deben ser citados al proceso, pues “nadie puede ser condenado sin haber sido oído y
vencido enjuicio”.

El juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellin, en memorable providencia del

Dr. Abel Gallego, de septiembre 27 de 1971, ratifica los conceptos transcritos, con los
siguientes argumentos de autoridad, para casos semejantes:
186 C o n tra to de Arrendam iento • P ro c e so de R estitució n de Inmueble y de R egu lación de la R en ta |

“Cuando el acreedor persigue por la vía ejecutiva el pago de su crédito,

contra uno solo de los deudores solidarios, apenas está legitimado para lograr
su intento sobre el patrimonio del ejecutado. Como lo dice el profesor González
Gómez “sólo puede cobrar el crédito sobre los bienes de éste y no de otros; a
éstos no se les podría embargar y rematar bienes sin ser parte en el juicio”, o
proceso, como dice ahora la ley, refiriéndose a la primera excepción del citado
artículo 1583 relativa a la indivisibilidad de las acciones hipotecarias, dice
el mismo profesor, que si “el acreedor dirige la acción por el monto de la deuda
contra el que apenas posee una parte de la cosa gravada con el derecho real
accesorio, no puede rematarse, ni adjudicarse, sino la cuota del demandado; si
se rematan o adjudicaran las cuotas restantes se privaría a los demás codueños
de su bien, sin ser oídos ni vencidos enjuicio”

De manera que la obligación de pagar el precio por el goce de la cosa arrendada es

perfectamente divisible y nace desde el momento en que el arrendador cumple con su
obligación principal de entregar el bien. En consecuencia, puede, en relación con esta
prestación, pactarse la solidaridad y, en razón a ella, de conformidad con el Art. 1571
del C.C., el arrendador puede exigir el pago a todos o varios, o a uno solo de los
deudores. Pero la obligación de restituir la cosa alquilada es indivisible y ella sólo
surge al fin del arriendo (2005 del C.C.)

En los procesos de lanzamiento hay una verdadera acumulación de pretensiones:

extinción del contrato y la restitución del bien que a él se refiere, y si los contratos son
ley para las partes contratantes (1602), si deben ejecutarse de buena fe (1603), si su
cumplimiento es obligatorio mientras esas partes no convengan en aniquilarlo (1625),
se les declare nulos o extinguidos por las causas previstas en la ley sustantiva (1704 y
ss.); si los particulares, salvo acuerdo entre los mismos, no pueden hacerse justicia por
sus propias manos, y si no es lícito condenar a una persona sin haber sido oída y
vencida en ju icio (29 C.N.), se concluye que la term inación del contrato de
arrendamiento sólo es legalmente posible con la audiencia de todos los contratantes,
cada uno de los cuales ha contraído una obligación indivisible, compelido a satisfacerla,
pero sólo al terminar el contrato de tenencia. M ientras tanto, el arrendatario tiene
derecho a gozar de la cosa y el arrendador tiene la obligación de mantenerlo en le
goce pacífico de la misma (Arts 1982 y ss.).

Así que como la acción de restitución es dependiente de la acción extintiva de la

relación contractual, no es posible su acumulación sino sobre la base de que sean
citados al proceso todos los contratantes. Rota la relación tenencial, por decisión judicial,
surge la obligación de restituir y, en tal evento, serán aplicables las reglas de la
individualidad de la obligación. Y es que no parece lógico que se discuta la existencia
de una obligación solidaria con Pedro, para luego ejecutar a Juan, compeliéndole al
cumplimento de la sentencia. Discutir la terminación del contrato de arrendamiento
con aquél y posteriormente pretender que lo entregue el segundo, quien no fue
interviniente en el proceso, resulta procesalmente inconcebible.
 A sp e c t o s P r o c e sa les 187

En apoyo de la tesis precedente bien vale la pena transcribir los siguientes conceptos
j urisprudenciales:

“Constituido un acto mediante acuerdo de voluntades no cabe la posibilidad

de deshacerse sino en la misma forma, a través del contrato, espontáneo o
forzoso, de quienes comparecieron a su perfeccionamiento O habría que
aceptar que la declaración de ineficacia o invalidez que en tales condiciones
se hiciera, es susceptible de afectar la posición jurídica de quien no ha sido
vencido en juicio, con violación flagrante de la garantía consagrada en el art.
26 de la C.N. (Cas. Oct. 31 de 1951, LXX, 494).

Se acepta que la función de administrar j usticia tiene, además de su misión especifica,

otra moralizadora de las costumbres, y de no menos importancia. Es de público
conocim iento en el país que las llamadas agencias de arrendamiento, y m uchos
particulares que se sirven directa o indirectamente de modelos preimpresos, sólo
contratan con quienes aceptan incondicionalmente todas las cláusulas que se han
inventado para protección de sus derechos, y es así como a más de otros trucos,
hacen figurar a los fiadores como arrendatarios solidarios. Naturalmente, como la
situación del fiador no es nada agradable, cuando es demandado no pone resistencia.

Las apreciaciones antecedentes continúan teniendo vigencia, no obstante que el

artículo 7 de la ley 820 de julio 10 de 2.003 consagró la solidaridad frente a los
derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, señalando que la
restitu ción d e l inm ueble y las o b ligacion es econ óm icas d e riva d a s d el c o n tra to
pueden ser exigidas o cumplidas por todos o por cualquiera de los arrendadores frente
a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.

Así que según esta normatividad los derechos y las obligaciones derivadas d el
contrato de arrendam iento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre
arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inm ueble y las obligaciones
económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o p o r
cualquiera de los arrendadores frente a todos o cualquiera de los arrendatarios, o
viceversa.- Y los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no
h ayan sido dem andados, p o d rán ser ten id o s en cu en ta com o ín te rv in ie n te s
litisconsorciales, en los térm inos del inciso tercero del art. 52 del C ódigo de
Procedimiento Civil.

Esta norma de aplicación exclusiva para el contrato de arrendamiento de vivienda

urbana va en contra vía con la filosofía y estructura jurídica de nuestra organización
sustancial, según se ha tenido oportunidad de dilucidar en los parágrafos antecedentes.

El arrendatario, se repite, contrae principalmente dos obligaciones: Pagar el precio

del arriendo (Art. 2000 C.C.) y restituir la cosa a la expiración del arriendo (A rt.
2005 idem). La primera, esto es, la obligación de pagar el precio por el goce de la
cosa arrendada, es perfectam ente divisible y nace desde el momento en que el
188 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta I

arrendador entrega el bien. En consecuencia, de conform idad con el Art. 1.574 del
C.C. el arrendador puede exigir el pago a todos o varios, o a uno solo de los
arrendatarios. Pero la obligación de restituir la cosa alquilada es indivisible y ella
sólo surge al fin del arriendo (Art. 2005 C.C.), sólo es legalm ente posible con la
audiencia de todos los contratantes, cada uno de los cuales ha contraído una
obligación indivisible, compelido a satisfacerla, pero sólo al term inar el vínculo
tenencial. M ientras tanto, el arrendatario tiene derecho a gozar de la cosa y el
arrendador tiene la obligación de m antenerlo en el goce pacífico de la m ism a (Art.
1.982 C.C.). Como la acción de restitución es dependiente de la acción extintiva de
la relación contractual, no es posible su acum ulación sino sobre la base de que sean
citados al proceso todos los contratantes.

Esta norm atividad, si llegare a tener vigencia, desencadenará una serie de

oposiciones al momento de evacuarse la restitución del inmueble, pues el ocupante de
éste, no vinculado a la sentencia, con justo fundamento jurídico, puede oponerse a la
entrega, como tercero no afectado por ella..

Finalmente, resulta contraproducente que se establezca esta solidaridad de restitución

del inmueble exclusivamente para los procesos que se adelantan en relación con la
vivienda urbana y permanezca la integración del litis consorcio necesario en los demás
procesos de restitución.

6.2. A cu m u la ció n o bjetiva

Por el aspecto objetivo no parece viable la acumulación de pretensiones diferentes
a la entrega. En este proceso de carácter abreviado se plantea la terminación de la
relación contractual, y la consiguiente entrega del bien a que ella se refiere, o únicamente
la entrega, según quedó expuesto antes. Cualquiera otra exigencia, frente al inquilino,
tendría que tramitarse por vía procedimental diferente, lo que hace imposible la
acumulación, que exige, entre otros requisitos, la unidad de rito o procedimiento. Ahora
bien, surge la duda sobre la posibilidad de exigir en la demanda la declaración de
condena por arrendamientos causados, dentro de los términos del numeral 3 del Art.
424 del C. de P.C.

El arrendador está facultado, de conformidad con el artículo 35 de la Ley 820 de

2003 a solicitar, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso,
la práctica del embargo y secuestro sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar
el pago de los cánones de arrendamientos adeudados, o que se llegaren a adeudar,
servicios públicos y, en general, cualquier otra prestación económica derivada del
contrato y de las costas procesales. Estas medidas precautelativas se levantarán si el
demandante no inicia ejecución, dentro del mismo proceso, dentro de los sesenta (60)
días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, y si en ésta se condena en costas, dicho
término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe, o, desde la notificación
del auto que ordena obedecer lo dispuesto por el superior, si hubiere sido apelada.
 A sp e c t o s P r o c esa les 189

Del contenido de la norm a se concluye que el contrato de arrendamiento y la

sentencia de condena constituyen el título ejecutivo. Si el legislador está diciendo que
debe promoverse la ejecución dentro de los sesenta días siguientes a las referidas
oportunidades procesales, para el cobro del crédito ¿de dónde surge el recaudo ejecutivo?
Tiene que concluirse que es de la misma sentencia que declara la terminación de la
relación tenencial y la entrega del bien a que ella se refiere. De manera que la norma
está indicando que en la demanda se puede imperar, conjuntamente con la declaración
de restitución del bien arrendado, la condena de sumas adeudadas por razón del
respectivo vínculo tenencial.

Se podría argumentar, tomando en consideración el contenido del numeral 3 del

artículo 424 del C. de P.C. y del artículo 35 de la Ley 820 de 2003, que, cuando la
causa aducida para la terminación del contrato de arrendamiento, es la falta de pago
de la renta y dentro del proceso se solicita y obtiene el embargo y secuestro de los
bienes de propiedad del arrendatario, la prueba documental aducida para acreditar la
relación tenencial es suficiente para concretar demanda ejecutiva, en forma acumulativa
al proceso de lanzamiento, pues no de otra manera se entendería el contenido de la
norm a cuando señala que las medidas previstas se levantarán si se absuelve al
demandado, o si dentro de los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia,
o de la ejecutoria del auto que aprueba la liquidación en costas, cuando se ha producido
tal condena, o de la notificación del auto que ordena obedecer lo resuelto por el superior,
cuando aquella providencia ha sido apelada, no se formula demanda ejecutiva en el
mismo expediente. Y así debe entenderse, por otra parte, dentro del contenido del
artículo 35 de la Ley 820 de 2003.

7. Inadmisión de la demanda
Si la demanda no reúne los requisitos ya relacionados se inadmitirá o se rechazará
in limite.

7.1. S e p ro d u c irá la in a d m isió n :

7.1.1.- Cuando la demanda no reúne los requisitos formales que señalan los arts.
75, 76, 77 y 424 del C. de P.C. El ju ez no puede entrar a analizar el contenido o
alcance jurídico de la demanda en esta primera etapa del proceso. Su función se limita
a establecer si tal libelo cumple con los requisitos formales que señalan las normas
procesales.

7.1.2.- Cuando se presenta una indebida acumulación de pretensiones. El legislador

reitera este asunto, no obstante que ya había señalado que las pretensiones deben
formularse por separado, con observancia de lo dispuesto en el art. 82.

7.1.3.- Cuando no se presentan los anexos ordenados por la ley.

190 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta ¡

7.1.4.- Cuando la demanda no se presenta personalmente por el demandante o su

apoderado, o por ambos y ello por cuanto no debe quedar duda alguna sobre la identidad
de quienes aparecen suscribiendo tal libelo.- Esta presentación puede efectuarse ante
el secretario de cualquier despacho judicial, o ante notario, pero, para los efectos
procesales, sólo se considera presentada el día en que se reciba en el despacho de su
destino.

Empero, estimo que el art. 13 de la Ley 446 de 1.998 derogó parcialm ente el art.
84 del C. de P.C., en cuanto establece que los “memoriales presentados para que
formen parte del expediente se presumen auténticos, salvo aquellos que im pliquen o
comporten disposición del derecho litigioso y los poderes otorgados a los apoderados
judiciales, que, en todo caso, requerirán de presentación personal o autenticación".
Esto quiere decir que la falta de autenticación de la demanda desapareció como causal
para su inadmisión..

7.1.5. - Cuando el poder no sea suficiente, como ocurre por ejemplo, cuando se ha
dado para incoar proceso diferente o para demandar a persona distinta a la señalada
en la demanda.

7.1.6 - Cuando el actor no sea abogado y la formula él mismo, o por conducto de

apoderado general o representante que carezca de tal calidad, en aquellos asuntos
que requieren la intervención de apoderado judicial.

7.1.7.- Cuando el dem andante sea incapaz y no actúa por conducto de su

representante.

En estos eventos, subsanables por cierto, se produce la inadmisión de la demanda,

para que se hagan las correcciones concretadas por el juez en el mismo auto inadmisorio,
dentro de los cinco días siguientes, a partir de su notificación. Es pertinente anotar que
el juez, en tal proveído, debe determinar con toda claridad, los defectos de que adolece
o las omisiones en que se ha incurrido.

7.1. 8.- Caución.- Cuando se trata de restitución de inm uebles que no están
regulados por la legislación mercantil, ni por la Ley 820 de 2003, esto es, aquellos
inmuebles que se rigen por los Decretos 2813 de 1982 y 2221 de 1983, y la demanda
se fundamenta en la necesidad de ocupación del bien arrendado por parte del propietario,
para demolerlo, efectuar una nueva construcción, o para reconstruirlo o repararlo con
obras necesarias que no pueden ejecutarse sin su desocupación, se requiere, antes de
admitir la demanda, que se otorgue caución, en dinero, prendería, bancaria o de compañía
de seguros o entidades de crédito legalmente autorizadas, a favor del demandado y a
órdenes del juzgado, por el equivalente a la renta de doce (12) mensualidades, para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones concretadas en la demanda.

Como al juez le corresponde en estos casos indicar la naturaleza de la caución,

debe concretarse en auto previo a la admisión de la demanda, indicando el término de
 A sp ec t o s P r o c e sa les 191

que dispone el demandante para otorgarla, so pena de su rechazo, pues ante el falta de
término legal, le corresponde al funcionario su señalamiento

El juez sólo debe exigir la caución cuando ha llegado a la conclusión de que se

encuentran reunidos todos los requisitos formales necesarios para la admisión de la
demanda, pues sería ilógico otorgarla para ser devuelta posteriormente ante el rechazo
de dicho líbelo.

Esta exigencia se concreta igualmente con respecto a inmuebles urbanos destinados,

total o parcialmente, a vivienda, cuando se exige su entrega por las causales señaladas
en las letras a), b) y c) del numeral 8 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, esto es,
cuando se necesita para la propia habitación del propietario o poseedor, o para demolerlo
y levantar una nueva edificación, para ejecución de obras indispensables que no pueden
adelantarse sin la desocupación, o cuando haya de entregarse en cumplimiento de
obligaciones originadas en un contrato de compraventa, con la salvedad de que la
caución debe ser un anexo de la demanda, de manera que su omisión debe dar lugar
a su inadmisión y posterior rechazo. Esta caución que se constituye a favor del
arrendatario, pretende garantiza a éste el cumplimiento de la causal invocada para dar
por terminado el respectivo contrato de tenencia.

Es pertinente anotar que el artículo 42 de la aludida Ley 820 de 2003, establece

que los contratos que se encuentran en ejecución con anterioridad a su vigencia, se
regularán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración,
entendiéndose que las relacionadas con las causales de terminación de los contratos
de arrendamiento y en especial las previstas para dar terminado unilateralm ente por
parte del arrendador son de carácter sustancial y, por ende, sólo se aplicarán a los
contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de dicha ley.

Dentro del contexto precedente, el contrato de arrendamiento celebrado antes de

la vigencia de la Ley 820 de 2003, se regirá por la norm atividad derogada -L e y 56 de
1985- que determinaba que la caución debe otorgarse a favor del Juzgado, no a titulo
de indemnización, sino como sanción a favor del Estado, en caso de incumplimiento, y
por una cuantía equivalente a la renta de doce (12) meses. En tanto que si el contrato
de arrendamiento se ha celebrado con posterioridad a la vigencia de dicha normatividad,
dicha caución se otorgará a favor del arrendatario, por un valor equivalente a la renta
de seis (6) mensualidades, vigentes para la fecha en que debe preavisarse la terminación
del contrato, y se anexará con la demanda. En el primer caso el arrendador debe
preavisar la finalización de la relación tenencial al inquilino, antes del vencimiento del
término pactado de su prórroga con un mes de antelación; en el segundo evento, el
preaviso debe darse con tres (3) meses de antelación al vencimiento del término
inicial o de la prórroga, y anexarse a éste la constancia de la caución otorgada a su
favor.

De manera que si de bienes habitacionales se trata y el contrato fue celebrado con

postenoridad a la vigencia de la Ley 820 de 2003, la caución debe anexarse con la
192 C o n tra to de A rrenoam ento • P ro c e so de REsuruciáN de Inmueble y de R egu lación de la R en ta |

demanda, pero si la entrega alude a bienes regulados por los Decretos 2813 de 1982 y
2221 de 1983, o a inmuebles urbanos habitacionales cuyos contratos de arrendamiento
fueron anteriores a la referida ley, tal garantía es requisito del auto admisorio de la
demanda.

La referida caución no es pertinente cuando se trata de bienes que tienen una

destinación comercial exclusiva, por cuanto, como se dijo en otro lugar de este estudio,
el artículo 522 del C. de Co. consagra indemnización a cargo del propietario y a favor
del arrendamiento, cuando aquél no da al inmueble el destino señalado en la demanda,
aun cuando queda flotando la duda de si las normas contenidas en los referidos decretos
de emergencia sólo excluyen a los establecimientos de comercio en relación con la
congelación de la renta, dejando vigentes para ello las demás reglamentaciones, entre
ellas, como es obvio, la caución de que se viene hablando.

7.2.- Se rechaza la demanda cuando el defecto es insubsanable, como ocurre

cuando el juez es incompetente o carece de jurisdicción, se ha producido la caducidad
de la acción, y ello es deducible de la misma demanda y de sus anexos, y cuando
aparece de manifiesto la falta de interés jurídico del demandante.

Si el rechazo se debe a la falta de competencia, el juez procederá a enviar el

expediente -dem anda y anexos- al que considere competente dentro de la misma
jurisdicción. En los demás casos, esto es, cuando se debe a falta de jurisdicción o
existencia del término de caducidad, se ordenará devolver los anexos, sin necesidad
de desglose (Art. 85).

Lo precedente quiere decir que el juez debe establecer la subsanabilidad o

insubsanabilidad de los defectos de la demanda para establecer su inadm isión o su
rechazo in limite.

8. Competencia
La competencia está determinada por el factor objetivo de la ubicación del bien
arrendado.- Ello quiere decir que sólo puede conocer de esta clase de procesos el ju ez
civil de Circuito o Municipal, de acuerdo con la cuantía, del lugar en donde se encuentra
situado el bien cuya entrega se pretende.— Y el factor cuantía se determ ina
multiplicando el valor actual de la renta por el término pactado inicialmente en el
contrato, y si fuere a plazo indefinido por el valor de la renta del último año” (Art. 40
de la ley 820 de 2.003, que modifica el numeral 7o del Art. 20 del C. de P.C.).

Si bien la regla T del art. 20 del C. de P.C. fue inicialmente objeto de innumerables
controversias interpretativas, en cuanto la determinación de la competencia por el
factor objetivo de la cuantía en los procesos de restitución de inmuebles, el art. 40 de
la ley 820 de 2003 dio término a tal discusión, al consignar que "en los procesos de
tenencia p o r arrendamiento, la cuantía se determina p o r el valor actual de la
 A sp e c t o s P r o c esa les 1 93

renta durante el término pactado inicialmente en el contrato, y si fu e re a plazo

indefinido p o r el valor de la renta del último año. . E n esta forma se dio por
terminada la discusión que sobre el particular se presentaba, dada la confusa redacción
de tal norm a procesal, pues no era claro si se tomaba como base la renta vigente o la
inicialmente pactada.

En los demás procesos de tenencia, la cuantía se determinará por el valor de los

bienes”

Ahora bien, el art. 19 del C. de P.C., que determinó las cuantías, fue modificado
por la ley 2a de 1984, art. 51, que establece aumentos bianuales automáticos del 20%,
a partir del 10 de enero de 1985. norm a ésta que, a su vez, fue sustituida por el decreto
0522 de marzo 23 de 1988, la cual fue finalmente sustituida por la ley 572 de febrero
3 de 2000, al establecer que son procesos de mínim a cuantía aquellos cuyas
pretensiones patrimoniales son inferiores al equivalente de quince (15) salarios mínimos
legales mensuales; de menor cuantía, los que versen sobre pretensiones patrimoniales
comprendidos entre quince (15) salarios mínimos legales mensuales, inclusive, y el
equivalente a noventa (90) salarios mínimos legales mensuales; de mayor cuantía,
los que versen sobe pretensiones superiores a noventa (90) salarios mínimos legales
mensuales.

9. Admisión de la demanda
Si se admite la demanda bien por considerare que reúne los requisitos ya señalados,
o por haberse subsanado, dentro del término igualmente indicado, los defectos aducidos,
se dispondrá su notificación al demandado o demandados y el traslado de rigor.

Si vence el término señalado para para subsanar los defectos reseñados en el auto
inadm isorio, se rechazará la demanda, por proveído que es susceptible del recurso de
apelación (Art. 351 C. de P.C.).

El traslado consiste en poner en conocimiento del demandado el auto admisorio de

la demanda y dejar a su disposición la copia de este escrito y de sus anexos.. El
traslado decía el Art. 199 del Código de Procedimiento Civil de 1.931, consiste en un
conocimiento que se da a las partes de la demanda, del auto admisorio, expediente o
parte de él, para que expongan lo que tenga a bien.

La demanda no puede adm itirse parcialm ente. Cuando hay acum ulación de
pretensiones, por ej emplo, no pueden aceptarse unas y otras no, por cuanto la admisión
se produce sobre el escrito en sí mismo y no en relación con las pretensiones.

10. Notificación
De conformidad con el Art 12 de la ley 820 de 2.003 en todo contrato de
arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores
194 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta |

deberán indicar en el contrato de arrendamiento la dirección en donde recibirán las

notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas, directa o indirectamente, con
dicho contrato.- Esta dirección conservará plena validez para todos los efectos de las
notificaciones que deban realizarse en razón del referido contrato de arrendamiento,
mientras la otra parte no haya sido informada de alteraciones de la misma, para lo
cual se debe utilizar el servicio postal autorizado.- Los arrendadores deberán informar
de dicha modificación de dirección a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores,
mientras que éstos sólo están obligados a reportar el cambio a los arrendadores.

Si bien el inciso cuarto de dicha norm atividad consignaba que en el evento de no

reportarse ninguna dirección en el contrato de arrendamiento, o en un momento pos­
terior a su otorgamiento, se presum iría de derecho que el arrendador debe ser
notificado en el lugar en donde recibe el pago de la renta, y los arrendatarios, codeudores
y fiadores en la dirección del inmueble arrendado, sin que sea dable efectuar emplaza­
mientos, en los términos del Art. 318 del C. de P.C., tal disposición fue retirado de
nuestro ordenamiento legal, al ser declarada inconstitucional en sentencia C -731 de
julio 12 de 2.005, con ponencia del Dr. Humberto Antonio Sierra Porto, con funda­
mento en que el “legislador no pu ede diseñar instrumentos procesales que resul­
ten ilusorios y configuren un cuadro de denegación de justicia, a l im pedir a las
personas lesionadas el acceso a la justicia. Esto iría en contravía de la pro tec­
ción que se le confiere al derecho al debido proceso tanto en el ámbito constitu­
cional como a nivel internacional (Convención Interam ericana de derechos
humanos, A r t 8"). .

Lo precedente quiere decir que, a partir de la fecha de declaración de inexequibilidad

del referido inciso, la notificación del auto admisorio de la demanda deberá surtirse
en el lugar señalado en el contrato de arrendamiento y, a falta de tal designación,
deberá surtirse en el lugar de habitación o de trabajo de las personas demandadas,
como lo señalan los Arts 315 y ss. del C. de P.C., máxime que por sentencia C-674 de
2.004 se declaró igualmente inconstitucional el inciso tercero del referido Art. 12, en
cuanto señalaba que no se podía alegar nulidad por el conocimiento que tuviere la
contraparte de cualquier otra dirección de la habitación o sitio de trabajo, diferente a la
denunciada en el contrato..

Y si bien es cierto que la ley 820 de 2.003 señala los lugares en donde deben
efectuarse las notificaciones personales de las providencias judiciales y extrajudiciales
que resultare pertinente evacuar personalmente, se abstuvo de precisar el procedimiento
para realizarla. Ante esta falta de regulación, precisa recurrir al contenido del Art. 29
de la ley 794 de 2.003, reformatorio del Art. 315 del C. de P.C., el cual, analizado
conjuntamente con el acuerdo No 1772 del Consejo Superior de la Judicatura, presenta
el siguiente trámite.

10.1.- El interesado debe cancelar en la oficina de crédito señalada en el referido

acuerdo el valor que en él se indica,, como arancel de la notificación, salvo que se
trate de un proceso de mínima cuantía, el cual está exento de tal arancel.
 A sp e c t o s P r o c e sa les 195

10.2.- Con la presentación de dicha constancia de pago, la parte interesada solicitará

al secretario del Juzgado, verbalmente o por escrito, la entrega de la citación para
quien deba comparecer a recibir notificación personal del auto admisorio de la demanda,
la cual debe contener los datos generales del proceso y el requerimiento para su
comparecencia dentro del término de cinco (5), diez (10) o quince (15) días siguientes
al recibo de la misma, según que la persona requerida se localice en el lugar en donde
se encuentra ubicado el Juzgado de conocimiento del proceso, en lugar diferente
dentro del territorio nacional, o en el extranjero.

10.3.- Esta citación debe remitirse, por el interesado, por intermedio del servicio
postal autorizado, a la dirección señalada en el contrato de arrendamiento o a la de
ubicación del bien arrendado, según el caso.

Si el Juzgado no hace entrega oportuna al interesado de esta comunicación citatoria,

la parte interesada está facultada para elaborarla y efectuar su remisión.

10.4.- El interesado acudirá a la oficina postal con una copia de la citación

para que sea cotejada con el original, sellada y remitida, de lo cual dejará constancia,
y ello con el fin de probar ante el Juzgado que lo remitido es efectivamente el citatorio.-
Aun cuando la ley no lo diga, el interesado puede solicitar que la comunicación se
remita simultáneamente a varias direcciones, si con ello se asegura la comparecencia
de quien se trata de notificar.

10.5.- Entregada esta citación en “su lugar de destino”, la oficina postal debe
expedir constancia de ello.- El documento sellado y cotejado y la constancia del servicio
postal sobre entrega de la comunicación que contiene el citatorio, deberán ser entregados
en la secretaría del Juzgado.

10.6.- Si la persona que debe notificarse personalmente comparece al despacho

judicial, se practicará la diligencia de notificación, poniéndole en conocimiento la
providencia objeto de la misma, previa su identificación mediante cualquier documento
idóneo. Para el efecto, se extenderá una acta en la que se expresará la fecha en que
se practica la notificación, el nombre del notificado y la providencia objeto de ella, acta
que suscribirán el compareciente y el empleado que la realiza.-

Ahora bien, puede suceder que la correspondencia enunciada sea devuelta por la
oficina de servicio postal, bien porque la dirección es deficiente o no existe, por
encontrarse cerrado el inmueble y no encontrarse en él persona alguna, o por estar
desocupado, o porque el destinatario no reside o trabaja allí, o porque éste se mega a
recibir la correspondencia, o porque se ha informado al empleado de la em presa postal
que la persona que trata de citar o notificar ha fallecido o se encuentra secuestrada. -
Recuérdese que el empleado de dicha oficina postal sólo puede dejar la correspondencia
cuando se le informa que allí vive o trabaja la persona destinataria de la misma.

De lo dicho se colige que si la citación de comparecencia es devuelta p o r alguna de

las motivaciones enunciadas, no resulta pertinente la notificación por aviso que, en
196 C ontrato o e A rren d am ien to • P r o c eso p e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta |

forma supletoria, establece el Art. 320 del mencionado estatuto adjetivo, pues de
antemano se tiene la certeza de que la persona que trata de notificarse no se localiza
en la dirección suministrada.

Si la notificación personal fracasa, necesariamente deben buscarse otras formas

de notificación, entre ellas la del emplazamiento a que alude el Art. 318, pues, de no
ser así, se estaría desconociendo el derecho de defensa y el debido proceso

10.7.- Si el citado se abstuviere de comparecer dentro de los térm inos antes

señalados, el secretario, sin necesidad de auto que lo ordene, procederá a notificarlo
por medio de aviso, en la forma prevista en el Art. 320 del C. de P.C. - Esto es, se le
enviará un aviso, elaborado por el secretario del Juzgado, conjuntamente con una
copia informal del auto objeto de la notificación y una copia informal del libelo de
demanda, sin incluir los anexos. En este aviso se dejará clara advertencia de que la
notificación se considerará surtida al fin a liza r el día siguiente de la entrega del
aviso, en el lugar de su destino.

10.8.— Al finalizar el día siguiente de la entrega del aviso y documentos adjuntos,

se entenderá surtida la notificación personal (notificación personal indirecta).- Si lo
que se está notificando es el auto admisorio de la demanda, el demandado tiene tres
(3) días para retirar las copias del traslado, vencidos los cuales empieza a correr el
término del traslado o término para proponer excepciones.

La parte interesada podrá reclamar el aviso en el Juzgado, quien lo rem itirá a

través del servicio postal, a la misma dirección a la cual se envió la comunicación
citatoria ya referida.

Remitido el aviso, de entregará copia del mismo al secretario, con las constancias
del servicio postal.

Precisa anotar que la reforma consignada en la ley 794 de 2.003 deroga el Art.
316 del C. de P.C. que regulaba las notificaciones p o r comisionado, tanto para
las que debían realizarse en municipios diferentes a la sede del Juzgado, como para las
que han de efectuarse en el extranjero, pues para ellas debe utilizarse el mismo siste­
ma antes analizado, con la advertencia de que los términos de comparecencia son de
diez (10) y treinta (30) días, según se trate de notificaciones en el territorio nacional o
en el extranjero.

Se precisa reiterar que el Art. 318 del C. de P.C. tiene necesaria aplicación cuan­
do la notificación personal no puede realizarse: a.- Por ser la dirección suministrada
deficiente o no existir.— b.-. Por encontrarse cerrado el inmueble y no haber en él
persona alguna.- c.- Por encontrarse desocupado el inmueble arrendado.- d.- Por no
residir, ni trabajar el destinatario en dicho inmueble, o por negarse éste a recibir la
correspondencia.- e.- Por haberse informado al empleado de la empresa postal que la
persona que trata de citar o notificar ha fallecido o se encuentra secuestrada. — f.-
Por encontrarse éste ausente y desconocerse su paradero -
 A s p e c t o s P ro c e s a le s 197

En estos casos el emplazamiento se surtirá mediante la inclusión del nombre del

sujeto emplazado, las partes del proceso, la naturaleza de éste y el Juzgado que lo
requiere.- Se elimina de él la advertencia de que si el emplazado no concurre oportu­
namente se le nombraría curador-ad-litem, así como el señalamiento de término para
comparecer. - Esta información se publicará en un periódico de amplia circulación, o
en cualquier otro medio masivo de comunicación (televisión o radio), determinado por
el Juez, por una sola vez. Este, en el respectivo auto, debe indicar el nombre de, por lo
menos, dos medios de comunicación de amplia circulación nacional en los cuales debe
efectuarse la publicación.. Si se ordena ésta en medio escrito, se hará en día dom in­
go; en los demás casos, en cualquier día de la semana entre las 6 a.m. y las 11 p.m.,
ello con la finalidad de dar mayor posibilidad de información.

El emplazamiento se entenderá surtido quince (15) días después de su publicación.

Con este sistema se exonera al Secretario de la obligación de fijar el edicto en la

secretaría y de otras actuaciones que se consideran innecesarias, y se libera al intere­
sado de la molestia de estar averiguando si el edicto se encuentra o no elaborado.
Además, se elimina el requisito de juramento sobre la ignorancia del lugar de residen­
cia o de trabajo del emplazado y sobre su registro en el directorio telefónico.- Sin
embargo, si faltare a la verdad se expone a las sanciones a que alude el Art. 319 del C.
de P.C.

El actual Art. 318 no ordena que la publicación o aviso emplazatorio lo firme el

secretario, como sí lo exigía la norma derogada. Ello está acorde con el principio de
que es el mismo interesado quien debe encargarse de la elaboración de la publicación.

Acreditada la publicación, el Juez deberá proceder a la designación de un curador

ad-litem, para lo cual debe tenerse en cuenta lo señalado en el Art. 9o del C- de P.C..
- A manera de estímulo se establece que si el curador logra gestionar la com parecen­
cia de su representado y en razón de ello cesare en sus funciones, el Juez incrementará
sus honorarios en un 50%.- Empero, el legislador no le impone la obligación de locali­
zarlo, ni determina sanciones por no realizar gestiones en tal sentido, como si sucede
en el caso del curador ad-litem del acreedor hipotecario, citado al proceso ejecutivo
con garantía real (Art. 539, inc. 4o).- Dos situaciones idénticas, con consecuencias
jurídicas diferentes, violatorias del principio de la igualdad.

10.9.- Notificación a las entidades Públicas

La ley 794 de 2.003 no se refirió a ella.- El Art. 23 de la ley 446 de 1.998 consigna
que “ ¡Cuando en un proceso ante cualquierjurisdicción intervengan entidades públicas,
el auto admisorio de la demanda se debe notificar personalmente a sus representantes
legales, o a quienes éstos hayan delegado la facultad de recibir notificaciones. Sin
embargo, si la persona a quien deba hacerse la notificación, o su delegado, no se
encontrare o no pudiere, por cualquier motivo, recibir la notificación, ésta se practicará
mediante entrega de copia auténtica de la demanda, de sus anexos, del auto admisorio
y del aviso”, por parte del notificador al empleado que lo reciba.
198 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta |

Si se trata de un asunto del orden nacional que se tram ita en lugar diferente al de
la sede de la entidad demandada, la notificación se efectuará al funcionario de mayor
categoría de dicha entidad, que desempeñe funciones a nivel seccional, o, en su defecto,
al G obernador o al A lcalde correspondiente, quienes deberán com unicarle al
representante de la entidad demandada, al día siguiente, a más tardar, lo ocurrido.- En
este caso, la notificación se entiende surtida cinco días después de la fecha de la
diligencia.

En el expediente se dejará constancia de estos hechos, en diligencia que suscribirán

el notificador y el empleado notificado.

Si bien se estim a que esta normati vidad especial conserva su plena vigencia, dado
que no aparece derogada por la reforma procesal enunciada, algunos doctrinantes,
han venido sosteniendo que, dentro del contexto de la ley 153 de 1.887, debe
considerarse tácitamente derogada, pues aquélla reglamentó integramente la materia
en este campo.

Empero, si se tiene en consideración que la ley 446 de 1.998, Art. 23, es norma de
carácter especial, ella conserva su plena vigencia

11. Reouisitos para la admisión de la demanda

De conformidad con el parágrafo 1 del Art. 424 del C. de P.C., numeral primero, a
la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento
suscrito por el arrendatario, o la confesión de éste, prevista en el Art. 294 del mismo
estatuto, o prueba testimonial siquiera sumaria.

El contrato de arrendamiento en relación con bienes muebles e inm uebles es

esencialmente consensual. Obviamente que es conveniente que él se plasme en escrito,
pues ello permite establecerlo probatoriamente.- Acreditarlo por medio de prueba
testimonial resulta difícil, pues quienes deponen sobre su existencia deben haber
presenciado su celebración y determinar, si de inmuebles con destinación habitacional
se trata, los requisitos que señalan los Arts 3 y 12 de la ley 820 de 2.003, entre ellos la
identificación del inmueble objeto del contrato, no sólo por su nomenclatura, sino,
además, por sus linderos

12. Traslado
Según el inciso 2o del Art. 87 el traslado se surtirá mediante notificación del auto
admisorio y la entrega de la copia de la demanda y sus anexos. Cuando la notificación
es personal no se presenta dificultad, pues basta que en la actuación se deje constancia
sobre la entrega de la copia de la demanda y de sus anexos, para que se considere
debidamente surtido el traslado y, en tal caso, el término de éste empieza a contarse al
día siguiente de la notificación.
 A sp e c t o s P r o c esa les 199

Pero si la notificación se produce por medio de aviso, en la forma prevista en el

Art. 320 del C. de P.C., en éste, como ya se dijo, se dejará clara advertencia de que la
notificación se considerará surtida al fin alizar el día siguiente de la entrega del
aviso, en el lugar de su destino. Y si lo que se está notificando es el auto admisorio de
la demanda, el demandado tiene tres (3) días para retirar las copias del traslado,
vencidos los cuales empieza a correr el término del traslado o término para proponer
excepciones.

13. Derechos procesales del demandado

Dentro del término del traslado de la demanda, el demandado puede hacer uso de
los siguientes derechos procesales:

1. Contestar la demanda (Art. 92).

2. Llamar en garantía (Art. 54):

3. Indicar quién es el verdadero tenedor (Art. 59).

4. Plantear excepciones previas (Art. 97).

5. Tachar de falso un documento aportado con la demanda (Art. 289).

6. Aducir las excepciones de fondo relativas a compensación y nulidad relativa

(Art. 306).

13.1. R eposición d e l au to a d m iso rio

Además, dentro de los tres días siguientes, a partir de la notificación del auto
admisorio de la demanda, el demandado puede solicitar reposición de este proveído. Si
este recurso se plantea sobre la falta de competencia, el Juez, al aceptar la carencia
de ella, debe remitir la actuación al funcionario competente.- Igual decisión debe adoptar
cuando la incompetencia se debe a que el conocimiento del asunto corresponde a otra
jurisdicción, pues en donde existe la misma razón debe existir la misma disposición,
máxime que realmente se trata de falta de competencia de la rama ordinaria..- Empero,
no falta quienes señalan que en este último caso el Juez debe rechazar in límine la
demanda y disponer la devolución de los anexos, sin necesidad de desglose.

Si la reposición se fundamenta en omisiones o errores de forma subsanables, el

Juez, al acceder a ella, debe dar un término de cinco (5) días, a partir de la notificación
del auto que decide el recurso, para que el actor subsanen las deficiencias en él
señaladas, pues, en el fondo, se ha proferido un auto inadmisorio de la demanda, a
iniciativa de la parte opositora.

Si el actor corrige la demanda o subsana las omisiones indicadas, dentro del referido
término, debe dictarse un nuevo auto admisorio, pues el anterior se considera como
200 C o n tra to pe A r r e n d a m ien t o • P ro c e s o de R estitució n de Inmueble y de R eg u la c ió n de la R en ta |

inexistente, y lógicamente debe notificarse nuevamente.— Ahora bien, se pregunta si

es susceptible de una nueva reposición. Es cierto que no se adm ite im pugnar
nuevamente el auto que ya fue objeto de reposición, pero en este evento el nuevo
proveído es diferente al primero, pues está basado en nuevos elementos de convicción,
no apreciados inicialmente. Por ello se puede afirmar que es susceptible de este recurso.

Y si el nuevo auto repone, debe rechazarse la demanda, pues la facultad que se da

para subsanar este libelo sólo tiene una oportunidad, ya precluida.

Cuando se produce el rechazo de la demanda, como consecuencia de la reposición

planteada por el demandado, tal proveído es susceptible del recurso de apelación
(Art.351 del C. de P.C.).

13.2. C on testación de la d em a n d a

El demandado puede o no contestar la demanda Goza de plena libertad para ello.

Si guarda silencio, el legislador presupone allanamiento tácito a los hechos y pretensiones
del libelo introductor y debe producirse sentencia de restitución del bien arrendado,
siempre que con el escrito de demanda se haya anexado prueba sumaria, documental
o de confesión, de la relación contractual, pues en el proceso a que nos referim os no
cabe la presunción del Art. 95.

Es obvio que el Juez puede oficiosamente, dentro de la autorización que consagran

los Arts 178 y 180 del C. de P.C., decretar pruebas de oficio y hacer el llamamiento
exoficio a que nos referiremos mas adelante, cuando presume la existencia de fraude
procesal.

Si el demandado contesta la demanda, debe adecuar el ejercicio de ese derecho de

contradicción a los requisitos del Art. 92. Empero, si ello no ocurre así, ninguna
consecuencia se deriva contra él, pues si no está obligado a contestar la demanda,
mucho menos a ajustarse a formalidades específicas, a menos que se abstenga de
pronunciarse sobre los hechos y las pretensiones contenidas en dicho libelo, o las
eluda, o pretenda crear situaciones evasivas, pues en tal caso su conducta será apreciada
indiciariamente en su contra.

Los requisitos formales a que debe ajustarse el escrito de contestación de la

demanda, al tenor del citado Art. 92, son:

13.2,1- Nombre del demandado y su domicilio o residencia. En caso de que se

trate de un incapaz o de una persona jurídica, los de su representante o apoderado.

13.2.2.- Un pronunciamiento expreso sobre las pretensiones y los hechos de la

demanda, con indicación de los que se admiten y de los que se niegan. No es admisible
y deben considerarse como situaciones evasivas afirmaciones como “que se p ru e b e ”,
“m e atengo a lo que se d em uestre”, y expresiones similares.
 A sp e c t o s P r o c esa les 201

13.2.3.- Las excepciones de fondo que se consideran pertinentes, pero de manera

especial las de compensación y nulidad relativa, las cuales deben ser siempre alegadas,
sin que el Juez pueda declararlas oficiosamente.

13.2.4.- Relación de las pruebas que pretende hacer valer en el proceso.

13.2.5.- Lugar en donde el demandado recibirá notificaciones personales, so pena

de que se considere como vigente la que se señaló en la demanda.

13.3. M e d id a s p re v ia s.- ejec u ció n d en tro d e l p ro c e so

De conformidad con el Art. 2000 del C.C. el arrendador estaba facultado, para
asegurar el pago de la renta y demás indemnizaciones a que tuviere derecho, a retener
los objetos con que el arrendatario hubiere amueblado, guarnecido o provisto la cosa
arrendada y que le pertenecieren.— Esta medida no podía decretarse sino una vez
notificada la demanda, pues la norm a era clara al establecer que sólo obraba en el
proceso. Ello era lógico, pues debía dársele oportunidad al demandado para enervar la
medida, pagando o acreditando el pago, o estableciendo la falta de legitimación, por
activa o por pasiva. Criterio indiscutible, además, por cuanto tal embargo y secuestro
no se establecía como medida precautelativa, sino como garantía de pago de la renta
y demás indemnizaciones adeudadas por el arrendatario, los cuales se levantaban si el
demandante no iniciaba la ejecución, dentro del mismo expediente, dentro de los 10
días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, o ejecutoria del auto que aprueba la
liquidación en costas.

En esta forma perm itía el legislador una acumulación dentro del mismo proceso,
conforme a los términos del Art. 335 del C. de P.C.,

Al producirse la reforma procesal de 1.989, el numeral 3o del Art. 424, autorizó, en

los procesos en que la causal de restitución era la falta de pago de la renta, que se
solicitara, dentro de los mismos, el embargo y secuestro de los referidos bienes, esto
es, aquellos con que estuviere amueblada o guarnecida la cosa arrendada. Se estim aba
que la prueba documental era título compulsivo suficiente para concretar la demanda
ejecutiva,. No de otra m anera podía entenderse el contenido de la norma, si se tiene
en cuenta que el numeral 3o de la misma normatividad agregaba que las medidas
previas se levantarían si dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia,
o auto que aprobaba la condenación en costas, o auto que ordenaba cumplir lo resuelto
por el superior, no se formulaba demanda ejecutiva dentro del mismo proceso.

Dentro del contexto precedente se entendía, igualmente, el contenido del Art. 23

de la ley 56 de 1.985, derogado por la ley 820 de 2.003

“Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes

serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de
conformidad con lo dispuesto en el C.C. y C. de P.C.-.”
202 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso o e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta I

13.3.1.- La ley 794 de 2.003, al reform ar el Art. 424, numeral 3o, parágrafo 1,
señala que la ejecución para el cobro de cánones de arrendamiento, perjuicios, costas
y demás rubros a que haya lugar, puede adelantarse ante el mismo Juez y en el mismo
expediente, evitando con ello interpretaciones en contrario, que habían generado
confusión al respecto. En este caso, el título ejecutivo estaba integrado por la sentencia,
el documento contentivo del contrato de arrendamiento y, con relación a las costas
procesales, los proveídos que las ponen en conocimiento y las aprueban (Art. 392 C.
de P.C.)

Si bien esta reforma procesal permite la ejecución y la práctica de medidas

cautelares para garantizar el pago de la totalidad de los valores que estuvieren a cargo
del arrendatario, derivados del contrato de arrendamiento, tam bién es verdad que se
conservaba la limitante a los bienes muebles vinculados al inmueble alquilado, lo que,
en la mayoría de los casos, resultaba insuficiente para garantizar la satisfacción de
dichas obligaciones.

13.3.2.- La ley 820 de julio 10 de 2.003 implica un avance importante en este

aspecto, pues permite al demandante solicitar con la demanda, o posteriormente a
ella, en cualquier estado del proceso, la práctica del embargo y secuestro de los bienes
del demandado, “cualesquiera que ellos fu e r e n ”, para asegurar el pago de cualquiera
prestación económica derivada del contrato, siempre que se preste caución, en la
cuantía y oportunidad que el juez señale. -

Este embargo y secuestro podrá practicarse precautelativamente, esto es, antes

de la notificación del auto admisorio de la demanda, lo que constituye, como se acaba
de expresar, un avance legislativo, pues de conformidad con el Art. 424 del C. de
P.C., que vuelve a reformarse con la ley 820 de 2.003, no podía decretarse sino con
posterioridad a la notificación del auto admisorio de la demanda.

Esta misma normatividad le da alcance ejecutivo a las facturas por servicios públicos
domiciliarios, al establecer el Art. 14 de la ley 820 de 2.003, que las facturas,
comprobantes y órdenes de pago expedidos por las empresas prestatarias de servicios
públicos domiciliarios, que el arrendatario hubiere dejado de pagar, y se encuentren
debidamente cancelados por el arrendador y que éste manifieste, bajo juram ento, que
han sido cubiertas por él, podrá exigirse su reembolso por la vía ejecutiva.- Se eliminó,
por tanto, la exigencia de que la entidad prestataria de los servicios debía certificar, en
dicha factura o comprobante sobre la persona que realizaba el pago

Art. 14.- “/.as obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera

de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los códigos civil y de
procedimiento civiL En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por
concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de
pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la
vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos
 A spec t o s P r o c esa les 2 03

de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación

que haga el demandante bajo la gravedad del juram ento de que dichas
facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la
presentación de la demanda".

13.3.3.- Que ocurrirá cuando la prueba del vínculo tenencial se basa en testimonios
de terceros o en la confesión del arrendatario?- Frente a la confesión del inquilino no
parece que exista dificultad de considerarla como título ejecutivo, pues al fin y al cabo
se trata de una actuación que proviene del mismo ejecutado. Otra cosa se presentaría
frente a una prueba de terceros, obtenida sin intervención del demandado, pues en tal
evento faltaría el requisito que le daría fuerza coercitiva a tal prueba, esto es, que el
título provenga del ejecutado.:

13.3.4.- La ley 820 de 2.003, Art. 35, establece que en todos los procesos de
restitución, cualquiera que fuere la causa invocada, el demandante podrá pedir, con la
presentación de la demanda, o en cualquier estado del proceso, el embargo y secuestro
de los bienes del demandado, para garantizar el pago de la renta adeudada o que se
llegare a adeudar, así como cualquiera otra prestación o indemnización derivada del
contrato- Como esta medida se le da el carácter de precautelativa, dado que puede
practicarse previamente a la notificación del auto admisorio de la demanda, debe
prestarse caución en la cuantía y forma que el juez señale.

Estas medidas cautelares se levantan si se absuelve al demandado, o no se presenta

demanda dentro de los 60 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, auto que
aprueba las costas, o auto de cúmplase lo resuelto por el superior.

De suerte que la normatividad de la ley 820 de 2.003 permite que, en forma

acumulativa, dentro del proceso de restitución del bien arrendado, el demandante
solicite y obtenga la práctica de embargo y secuestro de bienes del arrendatario,
en forma precautelativa, con anterioridad a la notificación del auto admisorio de
la demanda o en cualquier estado del proceso, siempre que se preste caución en
la cuantía y forma que el funcionario de conocimiento señale.- Esta medida
cautelar no está reservada a los bienes muebles con que el arrendatario haya
provisto o guarnecido el bien arrendado, sino a cualesquiera clase de bienes
radicados en cabeza del demandado.- Dentro de los sesenta días siguientes a la
ejecutoria de la sentencia, o de la ejecutoria del auto que aprueba la liquidación
de costas, cuando hubiere lugar a ello, o del auto que ordena obedecer lo dispuesto
por el superior, si la sentencia hubiere sido apelada, debe formularse la demanda
ejecutiva en el mismo expediente. Y si en la sentencia se condena en costas, el
término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe-

Dado que la anterior normatividad vino a clarificar esta situación jurídica, resulta
pertinente transcribirla:

“Art. 35.- “En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento,
cualquiera que fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir, desde la
2 04 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R enta

presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de

embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el
pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar,
de cualquier otra p re sta c ió n económ ica derivada del con trato, del
reconocimiento de las indemnización a que hubiere lugar y de las costas
procesales.

Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la

notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada.

En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en

la oportunidad que el Juez le señale, para responder por los perjuicios que se
causen con la práctica de dichas medidas.

La parte demandada podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la

cancelación y levantamiento de las practicadas, mediante la prestación de
caución en la form a y en la cuantía que el Juez le señale, para garantizar el
cumplimiento de la sentencia.

Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado,

o si el demandante no form ula demanda ejecutiva en el mismo expediente
dentro de los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para
obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios y cualquier
otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en
costas, el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe, y si
hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordena obedecer lo
dispuesto por el superior”.

13.3.5.- Es pertinente señalar que dentro del contexto de este derecho pueden
presentarse abusos de la parte demandante frente a un arrendatario cumplidor de sus
obligaciones, pues se permite el ejercicio de medidas cautelares para asegurar el pago
de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren adeudar, así como
d e c u a lq u ie r a o tra p r e s ta c ió n e c o n ó m ic a d e riv a d a d e l c o n tr a to , d e l
reconocim iento de las in d em n iza cio n es a que h ubiere lu g a r y de las costas
procesales. En un proceso de restitución por causa diferente a la falta de pago de la
renta y de los servicios públicos domiciliarios, en relación con un arrendatario cumplido
en estas obligaciones, puede estar sometido a una acción ejecutiva acumulativa, con
medidas precautelativas, dado que con ello se busca garantizar lo que hipotéticamente
pudiere adeudarse.

El Art. 335 del C. de P.C. perm ite que el juez de la condena sea el Juez de la
ejecución, en otros términos, el mismo ju ez que condena debe conocer del proceso de
ejecución, cuando ella corresponde al pago de sumas de dinero, a la entrega de un
bien mueble que no haya sido secuestrado en el mismo proceso, o al cumplimiento de
una obligación de hacer. - En tanto que en el proceso de restitución se permite la
ejecución ante el mismo juez que conoce de ella, no sólo con relación a las sumas que
hubiere concretado a cargo del arrendatario (costas procesales), sino con respecto a
 A sp e c t o s P r o c e sa les 205

la renta adeudada, o que se presuma que pueda adeudarse, perjuicios o cualquier otro
valor derivado del contrato (cláusula penal).- Privilegio que sólo se da en el presente
proceso declarativo.

Ahora bien, cómo se notifica el auto que libra ejecución.- Si este proveído se
profiere dentro del proceso de restitución, es obvio que tal notificación puede efectuarse
por estados, tal como lo señala el Art. 335 de nuestro estatuto adjetivo, pues el
arrendatario-demandado es parte en la actuación.- Pero si la solicitud de ejecución se
produce dentro de los sesenta días siguientes a la ejecutoria de la sentencia o la
notificación del auto que ordena cumplir lo resuelto por el superior, resulta dudoso que
la notificación del referido auto pueda realizarse por anotación en estados. Parece
mas lógico que ella debe efectuarse en forma personal, dentro de los principios
reguladores de la materia.

13.3,6. - Traslado de las excepciones de mérito.

En la contestación de la demanda, ya se dijo, pueden plantearse medios de defensa

y excepciones de mérito. Estos dos conceptos son diferentes, a un cuando usualmente
tratan de confundirse. Cuando el demandado se limita a negar el derecho pretendido
por el actor o los hechos en que éste se apoya, obra en el campo de la defensa.
Cuando se dirige contra la pretensión, sin im pedir que el proceso se realice, buscando
que la sentencia no sea favorable al demandante, está cuestionando excepciones.

Las excepciones persiguen la destrucción o modificación, en forma definitiva, de

la pretensión, o el rechazo de ésta en forma temporal, bien porque el derecho no
existe, o existió y se presentó una causa extintiva, o porque se pretende exigirla
prematuramente. Estas excepciones pueden fundarse en circunstancias de hecho y
de derecho:

A.- Se fundan en circunstancias de hecho:

1. Cuando hay negación del hecho constitutivo.

2. Cuando se afirma la existencia de un hecho extintivo.

3. Cuando se alega un hecho impeditivo para que la relación jurídica produzca efectos
(vicios del consentimiento: error, fuerza, dolo).

B .- Se fundan en circunstancias de derecho:

1. Cuando se niega la norma alegada por el demandante.

2. Cuando se invoca una norma legal diferente a la aducida.

Recordemos que el tratadista Davis Echandía tiene una clasificación tripartita,

tomando en consideración las definiciones y conceptos precedentes.
206 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta I

a. Definitivas materiales, cuando niegan el nacimiento del derecho sobre el cual se

basa la pretensión, como ocurre con la nulidad absoluta del contrato.

b. Definitivas Procesales, cuando el derecho base de la pretensión pudo haber

existido, pero se extinguió posteriormente por cualquier m edio (pago, novación,
confusión).

c. Perentorias temporales, cuando el derecho base de la pretensión existe, pero

trata de hacerse efectivo antes de tiempo o de modo indebido.

Es necesario dejar en claro que estas excepciones no pueden tipificarse, pues

dependen de la posición del demandado y, por otra parte, pueden ser reconocidas
oficiosamente, así el demandado no las haya invocado, siempre que dentro del proceso
se estructure probatoriamente el hecho generador de la respectiva excepción, salvo
las de prescripción, compensación y nulidad relativa.

Si el demandado les da una denominación equivocada, ello carece de trascendencia,

puesto que los formulismos de nuestra legislación no pueden producir efectos que
tiendan a enervar su declaración.

Si el demandado formula varias excepciones perentorias y el Juez estima que una

de ellas es suficiente para enervar las pretensiones del demandante, no tendrá que
considerar las demás, pues la finalidad se ha cumplido. Empero, el Art. 306 del C. de
P.C. faculta al Juez de segunda instancia para declarar probada otra excepción, si
estima que la concretada por el a-quo no era pertinente.

Formuladas excepciones de mérito en la contestación de la demanda, se dará

traslado de ellas al actor, dentro de las directrices del Art. 399 del C. de P.C., pero sólo
por el término de tres (3) días, tal como lo indica el Art. 410 del mismo estatuto, en
aras del derecho de contradicción

14. Llamamiento en garantía

Quien tenga el derecho legal o contractual a exigir de un tercero la indemnización
de perjuicios que llegare a sufrir, o el reembolso total o parcial del pago que tuviere
que hacer como resultado de la sentencia, podrá pedir la citación de dicho tercero,
para que, en la sentencia decída sobre las pretensiones e indemnizaciones que le
correspondan. Esto es lo que se denomina llamamiento en garantía, regulado por el
Art. 57 del C. de P.C.

Dado el carácter intuitae personae del contrato de arrendamiento, no es posible al

arrendatario hacerse sustituir en las relaciones tenenciales, sin autorización expresa
del arrendador. Si la cesión se produce sin tal autorización, no hay posibilidad práctica
de llamar en garantía al cedente para que responda de los perjuicios causados, por
cuanto el ligamen jurídico lo adquirió con pleno conocimiento de sus consecuencias y
 A sp e c t o s P r o c e sa les 207

el litigio sólo podrán afrontarlo las partes iniciales del contrato, en forma directa y
personal. La sentencia que se profiera entra a afectar al cesionario, pues sus derechos
se derivan del arrendamiento y, por tanto, resalta como un causahabiente a título
particular de éste. Si la cesión se realiza con autorización del arrendador, o como
consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio, se produce
una sustitución del arrendatario y, en tal evento, para que la acción resulte favorable al
actor, tiene que encaminarse directamente contra el cesionario..

No resulta viable, en tales eventos, como puede verse, el llamamiento en garantía,

pues en el prim er caso, el cesionario está afectado por los resultados del proceso, en
el segundo caso, éste es parte directa de la situación litigiosa.

Por otra parte, como ya se anotó, no es viable en el proceso de lanzamiento hacer

declaraciones diferentes a la terminación del vínculo tenencial y la entrega del bien a
que él se refiere. Las indemnizaciones que pudieren resultar por razón de la transferencia
de la tenencia, tendrían que debatirse en un campo procesal diferente.

15. Allanamiento
El allanamiento a la demanda implica un reconocimiento expreso que el demandado
hace de la legitimidad de la pretensión del actor y una aceptación de los presupuestos
de hecho de esa pretensión.

Para que el allanamiento sea viable se requiere:

15.1.-. Q ue el demandado, de m anera expresa, acepte las pretensiones de la

demanda, por estar conforme con los hechos que en ellos se fundamentan. El art. 93
exige que se acepten no sólo aquéllas, sino, además, los hechos sobre lo s cuales se
basan.

15.2.-. Que tal allanamiento no tenga fines fraudulentos o implique una colusión,
pues si el ju ez advierte estas conductas dolosas, puede rechazarlo y ordenar,
oficiosamente, las pruebas que estime pertinentes para la comprobación de los hechos
aducidos.

15.3.-. El allanamiento debe ser puro, no sometido a condición, pues, como lo

anota Santis M olano “siendo necesario que se cumpla la condición p a ra que el
allanamiento se lleva a efecto, puede considerarse que éste se halla totalm ente
desnaturalizado, desde el momento en que el ju e z no puede d ic ta r sentencia
teniendo presente tan sólo el allanam iento, sino que ha de co n tem p la r otros
elem entos ”.

15.3. 1.- No es pertinente:

15.3.2.-. Cuando la parte demandada está integrada por una persona incapaz, así
se encuentre debidamente representada (menor, interdicto), y ello por cuanto la ley
208 C ontrato pe A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y oe R egu la c ió n d e la R en ta |

protege los intereses del incapaz y con el allanamiento podrían vulnerarse, pues éste
implica una disposición del derecho litigioso, expresamente prohibido por norm as
superiores.

15.3.3.-. Cuando el demandado es la Nación, un Departamento, un M unicipio.

Pero es viable cuando se trata de otras personas jurídicas de derecho público, tales
como los institutos descentralizados, empresas industriales y comerciales del Estado,
sociedades de economía mixta, etc.

15.3.4-, Cuando los hechos que tratan de admitirse no pueden probarse por la
confesión, como ocurre cuando se trata de establecer una relación de parentesco
(estado civil).

15.3.5. - Cuando el allanamiento afecta a terceros.

Como el allanamiento es un acto dispositivo del derecho litigioso, sólo afecta a

quien lo hace. Si hay litis consorcio necesario - varios demandados vinculados a la
misma relación - el allanamiento de uno de los demandados no produce efectos y el
proceso debe continuar. Igual sucede cuando el demandado se allana en relación con
uno o varios demandantes, pero no con respecto a todos.

15.4.- Oportunidad del allanamiento

Puede plantearse en cualquier estado del proceso, antes de la sentencia de primera

instancia. Ello quiere decir que no es pertinente en la segunda instancia.

Si el allanamiento reúne los requisitos anotados, el juez lo acepta y, en consecuencia,

dictará sentencia, con todas las formalidades que la ley señala.

Ahora bien, como las pretensiones en este proceso están subordinadas entre sí,
pues se pide la terminación del contrato de arrendamiento y, como consecuencia de
ello, la restitución del inmueble a que ella alude, así como el lanzamiento del demandado,
el allanamiento tiene que ser total.

16. Intervención adhesiva o ad.adjuvendum

El coadyuvante apoya los derechos del demandante o del demandado, pero sin
pedir que se le reconozca el suyo. Sólo tiene relación con aquél a quien coadyuva.

Para que sea pertinente se requiere:

16.1. - Que el coadyuvante tenga un interés legítimo en el éxito de la pretensión de

la parte a la cual va a coadyuvar; interés jurídico o meramente económico, jurídicamente
tutelado (ínc. Io, Art. 52). Tal ocurre con el sub-arrendatario, quien va a ser afectado
con la sentencia, ya que su derecho emana del arrendatario demandado. Esa relación
invocada debe ser actual, pues, como lo anota la Corte:
L A sp e c t o s P r o c esa les 2 09

“Admitir una coadyuvancia que se funda en el reconocimiento anticipado de los

derechos que van a ser materia de la decisión judicial, implica dar por demostrado
precisamente lo que se trata de establecer en el juicio”

16.2.- Que el litigio no haya sido fallado en definitiva, pues, de no ser así, se
atentaría contra la cosa juzgada. Puede plantearse en cualquier estado del proceso, a
partir de la admisión de la demanda, pero antes de la ejecutoria de la sentencia (Art.
52).

Debe considerarse:

16.2.1.- Que el coadyuvante tiene el carácter de parte, pero no puede ejecutar

actos que no están de acuerdo con la parte en cuyo favor interviene. Si el coadyuvante
apela y el coadyuvado guarda silencio, tal situación debe entenderse como tácitamente
autorizada, pero si expresa su inconformidad, queda sin eficacia tal recurso. Si el
coadyuvado acepta los términos de la sentencia, el coadyuvante no podrá recurriría.
Por la misma razón el coadyuvante no puede allanarse a la demanda, confesar hechos
que afecten al coadyuvado, desistir de la acción y, en general, efectuar actos dispositivos
del derecho litigioso. La actividad del coadyuvante, anota Chiovenda, puede suplir la
actividad del coadyuvado, perno no encontrarse en contravía con ella.

16.2.2.- No puede el coadyuvante corregir la demanda, ni variar el objeto del

proceso.

Empero, esta coadyuvancia no es viable frente a la reforma procesal que, en el

parágrafo 6o del Art. 424, señala que “cuando se trata de dem anda p ara que el
arrendatario restituya al arrendador el inm ueble arrendado, sólo éstas son partes
legítim as del proceso

N o se encuentra justificación para que se hubiere establecido la inadmisibilidad de

la intervención coadyuvante en este proceso de restitución de inmueble, con la
advertencia de rechazo de plano en caso de plantearse, por auto que no adm itirá
recurso alguno. Con esta posición quedan desamparadas personas que tienen interés
legítimo en el éxito de la pretensión, como ocurre, por ejemplo, con el sub-arrendatario,
quien quedaría ajeno al debate procesal, no obstante que con su intervención podría
obtener una decisión diferente a la pretendida. - El arrendador plantea su acción
contra el arrendatario por falta de pago de la renta, se le notifica el auto admisorio de
la demanda por aviso, dentro de los términos legalmente señalados, pero sin que pueda
enterarse, o sin que intervenga en el proceso, por carencia de interés. Y no obstante
que en poder del sub-arrendatario se encuentran las constancias de pago de la renta
señalada como adeudada, que alterarían el contenido del fallo que, por cierto, le va a
afectar, carecería de legitimación para intervenir. La sentencia va alterar su situación
jurídica, sin poder aducir elementos de defensa que se encuentran en su poder.

Como puede verse, no es muy acertada la posición adoptada en este campo y con
ella van a producirse injusticias y a desvertebrarse el alcance de principios sustanciales
2 10 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble v d e R egulació n o e la R en ta I

viablemente tutelables. Cómo será posible, en el futuro, defender a un arrendatario

demandado que se encuentre ausente y que no deja apoderado general o especial
para intervenir en un proceso que desconocía?. - ¿Cómo podrá el cesionario en el
goce de la cosa alquilada, tácitamente aceptada por el arrendador, establecer esta
situación, que podría enervar la pretensión de entrega, al impedírsele intervenir como
coadyuvante?.

Ahora bien, si bien es cierto que esta intervención adhesiva no es viable en este
proceso, al tenor del Parágrafo. 6° Art. 424 del C. de P.C., ya citado, .de conformidad
con el Art. 7 y el parágrafo del Art. 17 de la ley 820 de 2.003, se le admite en las
acciones que se adelanten con relación a inmuebles con destinación a vivienda, en los
eventos específicos que allí se indican., esto es, cuando se pacta la solidaridad y la
acción de restitución sólo se plantea por algunos de los arrendadores, o con respecto
a uno o algunos de los arrendatarios. - Los arrendadores que no hayan demandado y
los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como
intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del Art. 52 del C.
de Procedimiento Civil.

Como puede verse, la referida ley 820 contradice el criterio adoptado en la reforma
procesal, parágrafo 6o de la ley 894 de 2.003, en cuanto considera admisible, en el
p ro ceso de restitu ció n de in m u eb le a rren d a do , u rban o, con d e stin a ció n
habitacional, “la intervención coadyuvante”.. Empero, se conserva esta prohibición
en relación con los demás procesos sobre inmuebles que no tienen la calidad de
habitacionales. Distinción que carece de lógica y de motivación seria, pues altera el
principio de la igualdad procesal.

Por otra parte, esta situación enervativa no puede aplicarse cuando el propietario
que alega la necesidad de ocupación del bien arrendado o de requerirlo para su
reconstrucción o reforma sustancial, no tiene la calidad de arrendador. En tal caso, se
verá precisado a intervenir como parte consorcial de éste.

Es cierto que en el proceso de lanzamiento la legitimación en la causa para obrar

sólo la tiene el arrendador y el arrendatario, pero al propietario debe admitírsele como
parte consorcial, cuando alega la necesidad de ocupar el bien arrendado o de demolerlo
para levantar una nueva edificación o para someterlo a reformas sustanciales, pues,
de no ser así, sería imposible sostener la pretensión fundamentada en las causales
enunciadas. Como el propietario es quien adquiere las obligaciones subsiguientes a la
entrega del inmueble, como la de ocupar éste y responder de los perjuicios causados
al arrendatario en caso de fraude, se le debe colocar en la posición de parte, como
peticionario de lanzamiento.

De manera que el propietario del bien cuya entrega se pretende, cuando no asume
la calidad de arrendador, intervendrá como parte litis consorcial , dada la relación
sustantiva que aduce frente al arrendatario y la forma como lo puede afectar la
sentencia.
 A sp e c t o s P r o c esa les 211

En tratándose de procesos referentes a vivienda urbana, el Art. 25 de la ley 56 de

1.985 consagraba una intervención procesal de carácter necesario del sub-arrendatario
o cesionarios del inmueble, cuando el sub-arriendo o la cesión del goce de éste se
producía con expresa autorización del arrendador.- Norma insubsistente ante la
derogación que el Art. 43 de la ley 820 de 2.003 hace de la ley 56 de 1.985 y dado el
carácter procesal de la misma.

17. Laudatio o nominatio autoris

Los Arts 952, 953 y 954 del C.C., que desarrollan el Art. 59 del C. de P.C.,
señalan que la acción de dominio debe dirigirse contra el actual poseedor y que el
mero tenedor de la cosa que se reivindica está obligado a declarar el nombre y residencia
de la persona a cuyo nombre la tiene, so pena de que sea condenado a la indemnización
de todo peijuicio causado al actor con el engaño.

El inciso final de la precitada norma procesal señala que lo expuesto en ella se

aplicará igualmente a quien fuere demandado como tenedor de la cosa, si la tenencia
radica en otra persona. Y ello nos lleva a plantear la posibilidad de que el demandado,
dentro del traslado de la demanda, afirme no tener la calidad de arrendatario y denuncie
a la persona que, según él, tiene la calidad de tal, determinando que el Juez, en
presencia de esa denuncia, denominada laudatio autoris, disponga citar al proceso al
denunciado y ordene correrle traslado de la demanda.

No es posible olvidar que en el proceso de lanzamiento obra, como anexo a la

demanda, por imposición legal (Art. 424 C. de P.C.), la prueba plena o sum aria de la
existencia del contrato de arrendamiento y que de tal prueba surge, de momento, la
legitimación en la causa de las partes contendientes. Así que el demandado no puede
eliminar la prueba inicialmente aportada, con la sola manifestación de no tener la
calidad de tenedor, con la finalidad de desviar la acción frente a otro presunto tenedor.

Así que no parece viable la aplicabilidad de esta institución jurídica en el proceso

de restitución de inmueble.

18. Excepciones previas

Las excepciones previas no se dirigen contra la pretensión; se encaminan a mejorar
el procedimiento, lo que, en ciertos casos, implica la suspensión de la actuación para
reiniciarla en mejores condiciones. Con ellas se busca el saneamiento inicial del proceso.
Unas suspende transitoriamente éste, mientras se corrige la demanda; otras impiden
que el proceso continúe y obligan al actor a iniciar otro proceso (pleito pendiente,
inexistencia de la persona jurídica que obra como demandante o demandado).

Excepcionalm ente se perm ite alegar como previas tres excepciones que son
esencialmente de mérito o perentorias: transacción, cosa juzgada y caducidad de
la acción.
2 12 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso p e R estitu c ió n d e In m u eble y p e R egulació n d e la R en ta |

Estas excepciones son taxativas y tienen que formularse por escrito separado a la
contestación de la demanda, dentro del término del traslado, expresando las razones y
hechos en que se fundamentan y señalando las pruebas que se van a hacer valer.

18.1. F alta d e ju risd ic c ió n

Por no haberse adquirido legalmente, por falta de investidura judicial (la cual sólo
se adquiere con el nombramiento y la posesión); por haberse perdido o suspendido
para uno o más negocios determinados; cuando el negocio corresponde a una autoridad
judicial de rama diferente a la civil.

18.2. F alta d e co m p eten cia

Ya vimos que la falta de competencia determina el envío de la demanda y sus
anexos al funcionario competente (85), pero si el funcionario no se percata de tal
situación y admite la demanda, el demandado puede plantear tal excepción como
previa, o solicitar la reposición del auto admisorio de la demanda, dentro de los tres (3)
días siguientes a la notificación del mismo. Si se opta por este recurso y se acepta,
sobra el incidente, por sustracción de materia, pues en forma simple se logró la finalidad
buscada. Si el juez no repone, nada impide que se plantee la excepción previa, máxime
que la providencia que la resuelve puede ser revisada por el superior, mediante la
interposición del recurso de apelación, a menos que el proceso sea de única instancia..

Si resulta probada esta excepción, se ordenará el envío del proceso al juez que se
estime competente, por auto que no es apelable. El funcionario asignado com o
competente, asumirá el conocimiento o se declarará incompetente, si quién lo rem ite
no es su superior jerárquico. En el primer caso, deberá resolver en el mismo auto
sobre las demás excepciones que continúan pendientes; en el segundo evento, planteará
el conflicto de competencia dentro de los términos del art. 148 del C. de PC. (N° 8,99)

18.3. E l co m p ro m iso o clá u su la co m p ro m iso ria

En el fondo es un caso específico de incompetencia. El compromiso implica que
las partes otorgantes de un acto o contrato se obligan a someter las controversias
susceptibles de transacción que de él pudieren surgir, a la decisión arbitral. Puede
celebrarse antes de iniciado el proceso, o después de iniciado, mientras no se haya
dictado sentencia de primera instancia. La cláusula compromisoria implica igualmente
la obligación de someter a la decisión de árbitros todas o algunas de las diferencias
que se susciten en relación con el contrato, consignándola en él o en escrito separado,
antes de que surja la controversia (663).

Se ha sostenido que el compromiso o cláusula compromisoria no pueden pactarse

en el contrato de arrendamiento, por cuanto las partes sólo pueden alterar su contenido
en el campo que expresamente el legislador lo autoriza, dado el carácter de orden
público que con respecto de él se ha establecido. Acorde con este criterio se ha
 A sp e c t o s P r o c e sa les 2 13

afirmado, por ejem plo, que en los contratos de arrendamiento de inmuebles con
destinación comercial no es posible señalar la cláusula compromisoria para regular el
precio o renta, al producirse su renovación, por cuanto el art. 524 del C. de Co. señala
que cualquiera estipulación que contradiga la reglamentación señalada en tal estatuto
carece de valor, y entre ellas está el Art. 519, relativo a dirimir las divergencias sobre
las bases de renovación, el cual remite a un procedimiento verbal y un concepto
pericial.

Si bien es cierto que el contrato de arrendamiento viene siendo regulado por mormas
de imperativo cumplimiento, dado el carácter de interés social que se le ha imprimido,
me aparto del criterio precedente, pues la jurisdicción puede recaer en los particulares,
dentro del ámbito que el legislador de 1938 le imprimió, y carece de importancia si es
un tribunal ordinario o arbitral quien dirime las diferencias de las partes. En nada se
alteran los conceptos de orden público por el hecho de que las partes, dentro de la
libertad contractual, legalmente autorizada, decidan someter sus diferencias al criterio
de terceras personas. En este evento, los árbitros no podrían desconocer las normas
protectoras de los intereses de los inquilinos, dada la jerarquía que los ha dado el
legislador.

D e m anera que si en el co n trato de a rren d am ien to se pactó la c láu su la

compromisoria, el juez resulta incompetente para conocer de la acción, y así debe
declararlo, si se le plantea dicha excepción.

Esta modalidad de incompetencia no podría dar lugar a un rechazo in limite de la

demanda, por cuanto el demandante, al formular la demanda, está desistiendo de la
cláusula compromisoria y el demandado, al contestarla, sin observación alguna, expresa,
igualmente, una renuncia tácita de la misma. Si las partes pueden pactar la cláusula
compromisoria o el compromiso, con igual facultad pueden renunciar a ellos. Por esta
razón el legislador señaló, en forma separada, el compromiso o cláusula compromisoria
como excepción previa.

18.4. In ex isten cia d e l d em a n d a n te o d e l d em a n d a d o

Se presenta cuando el sujeto de derecho que demanda o es demandado no tiene la
calidad de tal, bien porque la perdió, o porque jam ás surgió a la vida jurídica (ello es
propio de las personas jurídicas): proceso contra una sociedad no constituida, o contra
una fundación no autorizada, o contra una quiebra no declarada, o contra un ente
moral que existe bajo forma diferente.

El doctor Hernando Morales Molina estima que esta causal se da igualmente cuando
« no se acompaña la prueba de la existencia del dem andante o dem andado ».
Empero, este criterio no parece aceptable, pues tal excepción sólo puede referirse a la
falta de capacidad para ser parte, esto es, cuando el pretendido sujeto de derecho no
tiene dicha calidad. Cuando falta la prueba le corresponde al juez exigirla y en última
instancia, el opositor puede plantear la excepción previa de inepta demanda, regulada
214 C ontrato p e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y p e R egulació n d e ia R en ta |

en el numeral 7 del art. 97 del C. de P.C. Tanto así, que conforme al numeral 4 del Art.
99, el juez, en auto que da traslado de esta excepción, ordenará al demandante que,
dentro del término del mismo, subsane los defectos o presente los documentos omitidos.
Si así ocurriere, el juez declarará subsanada la demanda, quedando sin m énto el medio
exceptivo propuesto.

18.5. In ca p a c id a d d e l d em a n d a n te o d em a n d a d o
Se presenta cuando quien demanda es un incapaz o, igualmente, cuando se demanda
a un incapaz, en forma directa, sin que intervenga su representante legal. Esta excepción
se refiere a la persona natural, pues la jurídica necesariamente comparece por medio
de su representante y, sí quien actúa como tal no lo es, se está frente a una indebida
representación. Esta excepción se plantea, por ejemplo, cuando el m enor demanda
directamente, o lo hace un mayor interdicto sin su curador.

Caben en este evento las m ism as apreciaciones precedentes, esto es, si el

demandante dentro del traslado de la excepción propuesta subsana los defectos
señalados, el juez así lo declarará, por auto, dando por finalizado el incidente propuesto.

18.6. In d e b id a represen tación

Ello ocurre:

a . Cuando es ilegítima la personería del apoderado o representante legal o convencional:

apoderado general a quien se le ha revocado el mandato; el gerente de una sociedad
que ha sido sustituido.
b. Cuando faltada prueba de esa representación: padre, curador, gerente, etc., que
actúan como tales sin acompañar los documentos idóneos que acreditan dicha
personería.
c . Cuando el poder es insuficiente o cuando interviene como tal una persona que no
puede desem peñar el cargo, por expresa prohibición legal, como ocurre cuando el
abogado ha sido suspendido en el ejercicio de su profesión.
d. No haberse presentado prueba de la calidad de heredero, cónyuge, curador de
bienes, administrador de comunidad, albacea, con que se cita al demandado.
e . Podrá plantearse esta excepción para que se pruebe la identidad de la persona que
se presenta como demandante, cuando se sospecha que éste no es el verdadero
titular del derecho reclamado, sino otra persona que lleva el mismo nombre.

Cabe la misma observación señalada en los dos eventos precedentes, en el sentido

de que la excepción desaparece si el demandante, dentro del término de su traslado,
subsana la deficiencia anotada por el juez.

Aceptada la excepción de incapacidad o indebida representación, por no haberse

subsanado el defecto u omisión echada de menos, dentro del traslado de la misma,
termina la actuación.
 A sp e c t o s P r o c esa les 2 15

1 8 .7. In e p titu d d e la d em a n d a
Se presenta cuando faltan los requisitos formales de la demanda o se plantea la
indebida acumulación de pretensiones. Surge en el primer caso cuando tal libelo no
reúne los requisitos de forma ya señalados, o cuando no se anexan a él las pruebas
exigibles para cada caso:

a. Prueba sumaria de la relación contractual, la cual puede consistir en un documento

privado suscrito por el arrendatario, un interrogatorio de parte, declaraciones
extraproceso, recibidas sin citación del demandado, siempre que de ellas suijan los
aspectos básicos del contrato, sujetos, precio y objeto o cosa dada en tenencia.

Es pertinente consignar que el decreto 2282 de 1989 sólo exige prueba documental,
proveniente del arrendatario, que establezca los elementos esenciales del contrato
de arrendamiento. Eliminó, por tanto, la firma de testigos al carácter de prueba
sumaria de ese instrumento que, por cierto, venía creando dilaciones del proceso,
con el pretexto de que éstos no lo habían presenciado, o que no había consonancia
con la copia del documento que tenía en poder el inquilino, etc.

Si se aporta dicha prueba sumaria, ello no priva al demandado de la facultad de

desvirtuarla. Si ésta niega su calidad de parte, su posición ya incide sobre la
legitimación en la causa.

b. El desahucio sobre terminación del contrato, dentro de los términos del decreto
2221 de 1983 y el Art. 520 del C. de Co. y ley 820 de 2.003, según se trate de
bienes destinados a oficinas de profesionales, o similares, a actividades mercantiles
o bienes con destinación habitacional.

c . La garantía de una entidad bancaria o de Compañía de Seguros, por el valor de un

(1) año de arrendamiento, tomando en consideración la renta vigente a la fecha de
la demanda, cuando se trata de un bien no sometido a la legislación mercantil ni a
la ley 820 de 2003 (decreto 2221 de 1983), para garantizar que se cum plirá la
causal que determina la exigibilídad de restitución del bien arrendado; o la constancia
de haberse remitido al arrendatario copia de la garantía otorgada a su favor, por el
valor de seis (6) meses de renta, si se trata de contratos de arrendamiento celebrados
con posterioridad a la vigencia de la Ley 820 de 2.003, sobre bienes habitacionales,
o por el valor de un (1) año de renta, si la relación tenencial es anterior a su
vigencia.

d. La titularidad del derecho de dominio sobre el bien arrendado, radicado en el

demandante, cuando la causal invocada es la necesidad de ocupación, demolición
y construcción, o reforma sustancial del mismo. Si de bien habitacional se trata, la
titularidad de la acción se puede radicar en cabeza del mero poseedor, regular o
irregular, y, por tanto, deberá anexarse a la demanda la prueba sum aria de esa
situación de hecho.

e. Planos de construcción cuando de ello se trata.

216 C o n tra to de A rrenoam ento • P ro c e so de R est it u c ió n de Inmueble y de R eg u la c ió n d e ia R en ta |

Sobre estos dos últimos anexos me remito al criterio ya planteado, en el sentido de

que no son presupuestos de la demanda, sino de la acción. Se aducen en esta oportunidad
como requisitos de anexos a la demanda, or cuanto algunos funcionarios judiciales los
exigen para la admisión de este libelo introductor, sin parar en mientes que en parte
alguna la ley se refiere a ellos como anexos de éste.

Cuando la causal de restitución se fundamentaba en la falta o mora en el pago de

la renta y el arrendatario no había renunciado expresamente a los requerim ientos a
que aludían los Artículos 2035 del C.C. y 424 del C. de P.C., se precisaba anexar a la
demanda la prueba de que a éste se le habían hecho dos requerim ientos, con una
antelación no inferior a cuatro días entre uno y otro, para el pago de lo adeudado o
para garantía de lo adeudado dentro de los treinta días siguientes. Al quedar derogada
esta norma por expresa disposición de la ley 820 de 2003 (inciso 2, artículo 43), tal
requisito desaparece. El legislador considera que el inquilino, al celebrar el contrato de
arrendamiento, conoce cuáles son sus obligaciones sobre el pago de la renta y de allí
que resulte inocua tal exigencia.

Como en los casos precedentes, en el auto se da traslado de esta excepción, se

ordenará al demandante, si ella tiene fundamento serio, que, dentro de dicho traslado
de tres días, subsane los defectos aducidos. Si así ocurre, el juez, por auto así lo
declarará, dando por terminado el incidente.

18.8. T rám ite in a d ecu a d o

Si no se menciona el trámite, puede plantearse la excepción del numeral 7 del art.

97, por falta de requisito formal de la demanda. Si se le menciona en forma errónea, el
juez puede admitir la demanda, ordenando que se le dé el trámite adecuado, de
conformidad con la facultad del Art. 86 del C. de P.C.. Si el ju ez no hace uso de esa
atribución, el demandado puede plantear esta excepción prevista ( numeral 8 del
referido art. 97).

Cuando prospera esta excepción, el ju e z le dará a la dem anda el curso que

legalmente le corresponda (N° 9,99).

18.9. N o com p ren d er la d em a n d a a to d o s lo s litis co n so rtes n ecesa rio s

Cuando el proceso versa sobre relaciones sustanciales o actos jurídicos respecto
de los cuales, por su naturaleza o disposición legal, no fúere posible resolver de mérito
sin la comparecencia de la persona o personas que son sujetos de tales relaciones o
que intervienen en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse
contra todas (83)

Alterando la normatividad procesal enunciada y nuestro ordenamiento jurídico

vigente, el Art. 7 de la ley 820 de 2.003 consigna para los contratos de arrendamiento
de inm uebles con destinación habitacional, que “los derechos y obligaciones
 A sp e c t o s P r o c e sa l es 217

derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores

como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inm ueble y las
obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas
p o r todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.—Los arrendadores
que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados,
podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en térm inos
del inciso 3 o del A r t 52 del C. de P.C.”

La anterior norma, de aplicación exclusiva para los contratos de arrendamiento

sobre vivienda urbana, va en contravía con la estructura jurídica de nuestro ordenamiento
sustancial, - Como se dijo en otra oportunidad, el arrendatario contrae principalmente
dos obligaciones: Ia.- Pagar el precio del arriendo.- 2a.- Restituir la cosa a la finalización
del contrato, por cualquiera causa legal.- La primera es perfectamente divisible y
nace desde el momento en que el arrendador entrega el bien. Con relación a ella, de
conformidad con el Art. 1.574 del C.C., puede pactarse la solidaridad y exigirla de
todos los obligados o de cualquiera de ellos.- Pero la obligación de restituir la cosa es
indivisible sólo surge a la terminación del arriendo (2.005 C.C.) y sólo es posible
lograrla con audiencia de todos los contratantes, pues mientras no se declare la
finalización de la relación tenencial con relación a todos ellos, el omitido tiene derecho
a seguir gozando de la cosa y el arrendador tiene la obligación de mantenerlo en el
goce de la misma

De conformidad con el Art. 7 de la ley 820 de 2.003 es viable promover y decidir

un proceso de restitución de bien arrendado, con destinación habitacional, sin la
presencia de todos los sujetos que integran la relación tenencial, permitiendo que la
sentencia que la dispone produzca efectos, inclusive contra los no comparecientes. -
De suerte que esta normatividad vino a crear un mecanismo para hacer efectiva una
sentencia en contra de arrendadores o arrendatarios que no estuvieron presentes en
el proceso de restitución y, por tanto, no fueron oídos y vencidos en él.

La solidaridad, como antes se expresó, es una modalidad o medio para vincular a

varias personas en una relación de crédito, en la cual se presenta una pluralidad de
sujetos y una discrecionalidad para actuar. Si la solidaridad es de acreedores, cada
uno de ellos tiene la facultad de exigir la cancelación del crédito y el deudor, por su
parte, cumple con su prestación pagándola a cualesquiera de aquéllos.- Si la solidaridad
es de deudores, el acreedor puede exigir la solución de la obligación de uno o de todos
ellos.- Esta última solidaridad es “una form a especial de garantía personal, pues
el acreedor en lugar de un solo deudor tiene varios p o r el todo, contra los cuales
puede accionar separada o conjuntam ente” (Alvaro Pérez Vives).

No obstante la vigencia de la solidaridad frente a relaciones de crédito, ella no

implica que los deudores que no fueron vinculados al proceso coercitivo y, por ende,
constreñidos a cumplir con el fallo de condena, puedan ser afectados por ésta. Sostener
que quien no fue vinculado al proceso y que, por tanto, no fue parte en él, puede ser
218 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble v d e R egulació n d e la R en ta

afectado con la decisión judicial que se profiera, es romper con el principio secular de
que “la sentencia sólo produce efectos interpartes”.- Si un acreedor decide exigir
coercitivamente su crédito frente a un solo deudor solidario, y éste, después de plantear
sus excepciones, es condenado, la sentencia que ordena seguir adelante la ejecución
sólo afecta al deudor-demandado.- No podría el acreedor, prevalido de dicha sentencia,
denunciar bienes de los codeudores solidarios no vinculados al proceso, pues ello sería
violatono del debido proceso .- Pretender afirmar que el deudor afectado con la
sentencia “estaba legitim ado, p o r razón de la solid a rid a d im pu esta p o r el
legislador, para representar plenam ente a quienes no aparecen vinculados a las
diferentes actuaciones procesales, sería desconocer el contenido del Art. 29 de la
Constitución Nacional.

Y cuando se pretende la restitución del bien arrendado frente a un sólo arrendatario

solidario, la sentencia desfavorable a éste no afecta la relación tenencial vigente frente
a los demás inquilinos.- Es obvio que la sentencia sólo declara la terminación del
vínculo contractual frente al coarrendatano demandado, dejándolo vigente frente a los
demás. Por tanto, sólo con respecto a aquél se puede exigir la restitución, pues el fallo
no produce efectos respecto de los arrendatarios no demandados,- Es evidente que
aludimos a un fallo desfavorable a la parte demandada, pues si éste fuere favorable,
de hecho les afecta, dado que continúa vigente el vínculo contractual que se pretendió
dar por finalizado.

De suerte que no puede pretenderse que dirigiendo la demanda contra un co­

arrendatario, puede ejecutarse la sentencia contra quienes no fueron citados.- Si el
inmueble se encuentra en poder de un co-arrendatario no vinculado al proceso, éste
puede válida y jurídicam ente oponerse a dicha restitución, porque frente a él no se
extienden los efectos de la sentencia.

Algunos comentaristas de esta norm atividad han sostenido que cuando existen
varios co-arrendatarios o coarrendadores, ello configura simplemente una pluralidad
de personas con carácter de litis-consorcio voluntario, en “el que el demandante goza
de la facultad de demandar discrecionalmente a uno o a todos” , con la advertencia de
que si opta por lo primero, sólo del demandado podrá lograr las consecuencias jurídicas
de la decisión.- Esta tesis es, a mi modo de ver, errada, pues la restitución del inmueble
no puede hacerse efectiva sino a condición de que se encuentre terminada la relación
tenencial. Y este vínculo contractual no puede considerarse vigente para unos
arrendatarios y finalizado para otros.- De allí que estime que el Juez, de oficio, debe
hacer la integración procesal, tal como lo dispone el Art. 83 del C. de P.C.

Y resulta esta normatividad de la ley 820 de 2.003 contraria al principio de la

generalidad procesal, al establecerse sólo para inmuebles con destinación habitacional
y en relación con los contratos de tenencia celebrados con posterioridad al 10 d eju lio
de 2.003, fecha en que entró a regir dicha disposición legal.- De m anera que no rige
 A sp e c t o s P r o c esa les 219

para inmuebles con destinación comercial, ni para inmuebles rurales, ni para aquellos
que no tienen destinación comercial, ni habitacional. Así debe entenderse frente al
Art. Io que define el objeto de dicha ley, al señalar que ella “debe servir de base para
regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda”

Lo precedente quiere decir que no tiene sentido el contenido de la norma transcrita,

dado que la acción de restitución es dependiente de la acción extintiva de la relación
contractual y resulta absurdo que se condene a Pedro para que entregue Juan,
completamente ajeno a la decisión judicial. -

18.10. P leito p e n d ie n te en tre las m ism a s p a rte s y so b re e l m ism o asu n to

Hay pleito pendiente cuando existe una doble relación jurídico procesal entre las
mismas partes, respecto de idéntica pretensión. No se presenta, por ejem plo, cuando
se adelanta un proceso por falta de pago y otro por necesidad de ocupación del bien
alquilado; o un proceso por falta de pago del mes de enero y otro por falta de pago del
mes de febrero, pues la causa en ambos procesos es diferente. Por ello se dice que
para que haya pleito pendiente es necesario que la segunda demanda quede comprendida
dentro de la primera, dada la perfecta identidad jurídica entre los sujetos y las causas
de las dos demandas.

Existe esta excepción aun cuando las demandas sean diferentes y en ellas se
planten distintas pretensiones.- Cuando se presenta esta situación, el segundo litigio se
suspende, a fin d que sólo pueda tramitarse el primeramente notificado.

Cuando se im petra la terminación del contrato de arrendamiento de un local

comercial, con base en el desahucio a que alude el art. 520 de tal estatuto, y al mismo
tiempo se plantea la renovación del mismo, estos dos procesos, no obstante su evidente
conexión, no son acumulables, por ser de diferente naturaleza y tramitarse p o r cuerdas
o trámites distintos (abreviado el uno, verbal el otro). Obtenidas nuevas modalidades
del contrato, precio y término, entre otras, como consecuencia de la decisión renovatoria,
desaparece el fundamento del desalojo y, en razón a ello, podría plantearse la excepción
de pleito pendiente, aun cuando podría, así mismo, hablarse de una prejudicialidad, que
im plicaría la suspensión del segundo proceso (No. 2, 170 C. de PC .)

Esta excepción busca, como la cosa juzgada, evitar la duplicidad inútil de la

intervención del órgano jurisdiccional.

18.10.1.- No haberse ordenado la citación de otras personas q u e la ley

dispone citar.z

18.10.2.- Haberse notificado la admisión de la demanda a persona distinta

de la que fue demandada.

Se pretende en esta forma establecer la identidad de la persona que se presenta

como demandado, cuando se sospecha que no se trata de la persona obligada a
220 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R en ta |

responder de la situación jurídica debatida, sino que corresponde a otra que lleva el
mismo nombre.

18.10,3.- Cosa Juzgada.

La jurisprudencia y la doctrina han acogido la tesis del doctor Antonio J. Pardo,

sustentada, a su vez, sobre los principios del tratadista Chiovenda, en cuanto afirma
que cuando la causa jurídica de la acción no tiene el carácter de inmutable o fija, como
sucede en la demanda de dominio o de reivindicación, en que el fundamento viene a
ser el derecho de propiedad, sino que consiste en hechos que pueden repetirse,
subordinados a condiciones de tiempo, modo y lugar, desechada una demanda con
base en determinado motivo jurídico, posteriormente se puede ejercitar la misma acción,
alegándose el mismo fundamento, si éste consiste en sucesos posteriores a la primera
sentencia, sin que se pueda alegar la excepción de cosa juzgada.

Esta situación se presenta en la acción de lanzamiento del arrendatario. Si se

ejercita la acción por el no pago de la renta del mes de enero, por ejemplo, y el
demandado acredita que la ha cubierto y, por este motivo, se le absuelve, ello no es
óbice, para que más tarde, si el inquilino no cubre lo arrendamientos de los meses
subsiguientes, pueda ser objeto de una nueva acción. Si se alega la necesidad de
ocupación del bien alquilado, como fundamento para dar por terminada la relación
tenencial, y se desconoce la pretensión del actor, por considerar el funcionario judicial
que no acreditó esa causal, aduciendo situaciones de n ecesidad surgidas con
posterioridad a la primera decisión, es posible una nueva acción. En este caso, aunque
existe identidad de causa desde el punto de vista legal, o sea, en cuanto a su
denominación, en concreto, los fundamentos son distintos, porque se basan en hechos
ocurridos en diferentes épocas.

Es pertinente agregar que no es viable instaurar, en forma reiterada, procesos de

tenencia basados en la misma causa, o fundamentados en los mismos hechos, so
pretexto de encontrar un funcionario judicial que no comparte los puntos de vista de
quien o quienes han decidido la situación jurídica planteada. Esta situación que los
procesalistas denominan reiteración procesal sucesiva, no es de recibo legal, ni puede
volverse indefinida, porque equivaldría a dejar sin valor la ejecutoría de las providencias.
No vale decir que se trata de otro juzgado, por cuanto el juzgado de una determinada
jerarquía es uno, cualquiera que sea el número de funcionarios que lo integran. Por
ejemplo, en Medellín, la competencia civil municipal la evacúan veintisiete jueces y lo
que cualquiera de ellos resuelva, en un negocio, está resuelto en todos, o sea por los
juzgados civiles municipales de Medellín. De manera que cuando un juzgado, vgr,. en
providencia debidamente ejecutoriada, niega la existencia de la mora en el pago de los
arrendamientos de ciertos y determinados meses, no es viable reiniciar la acción con
la misma argumentación.
 A sp e c t o s P r o c esa les 221

18.10.4.- Transacción

Según el art. 2469 del C.C. la transacción es un contrato en que las partes terminan
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaven un litigio eventual. Según ello, se
requiere para que se dé la transacción:

1. Existencia de un litigio o posibilidad de uno futuro.

2. Intención de las partes de ponerle término a la controversia.
3. Renuncia recíproca de las pretensiones o de modalidades de las mismas.

La falta de cualquiera de estos elementos no configura la transacción, sino que

daría lugar a otra figura jurídica, como el desistimiento, el pago de lo no debido, etc.

Si bien el art. 2483 del C.C. señala que la transacción produce el efecto de cosa
juzgada, esta expresión sólo busca hacer ostensible la fuerza vinculante que ella tiene
entre las partes, pero sin querer establecer un perfecto paralelismo entre esta figura
jurídica y la sentencia judicial, por cuanto la característica de ésta, cuando se encuentra
ya en firme, es su inmutabilidad, lo que no ocurre con la transacción, dado su carácter
contractual.

18.10.5.- Caducidad y Prescripción

Se dice que existe caducidad cuando no se ha ejercitado un derecho dentro del

término fij ado por la ley. En otros términos, la caducidad implica la extinción del derecho
o de la acción por no haberse exigido dentro del término perentorio que el legislador
señala.

La caducidad tiene de común con la prescripción en que una y otra extinguen el

derecho o la facultad de hacerlo efectivo, por el mero transcurso del tiempo, pero su
fundamento y su régimen en la actuación positiva del derecho son muy diferentes a
los que conforman la prescripción. La caducidad produce, ipso jure, la extinción de la
facultad de ejercer el derecho o el acto, en tanto que en la prescripción se paraliza el
derecho cuando el demandado alega expresamente tal medio exceptivo.- Sobre el
particular dijo la Corte en providencia que aparece publicada en el Tomo LXI, pags
589 y 590:

“Se comprenderá bien la diferencia teórica que media entre las dos instituciones si
se observa el fundamento jurídico-filosófico que explica la prescripción , o sea el
abandono, la negligencia en el titular del derecho de acción, en una palabra, el ánimo
real o presunto de no ejercerlos; en tanto que en la caducidad esa razón de índole
subjetiva no se tiene en cuenta, pues basta para que el fenómeno se produzca el hecho
objetivo que en la ley o en el negocio jurídico dado se prefije un plazo para la realización
de un acto o el ejercicio de una acción judicial para que el interesado no pueda obrar
últimamente si deja que transcurra sin haber hecho uso de él.”

Es viable la prescripción en la acción de lanzamiento en el evento del Art. 43 de la

ley 9 de 1.989, en cuanto establece que “el arrendatario se tendrá como poseedor
777 C o n tra to oe Arrendam iento • P ro c e so de R estitu ció n de Inmueble y de R egu lación de la R en ta J

cuando el propietario del inmueble los haya abandonado, entendiéndose por abandono
cuando éste ha dejado de cobrar la renta por la vía judicial durante dos años, contados
desde la fecha de pago del último canon.- Pero, conforme a la reforma procesal
contenida en el decreto 2282 de 1.989, ella no puede plantearse como excepción
previa, sino como excepción de mérito, alegable en la contestación de la demanda,
para ser considerada en la sentencia.

Obviamente que la caducidad no tiene campo de aplicación en este proceso, pues

no se da el caso en que ella pueda configurarse.

18.11. T rám ite d e la s ex cep cio n es p revia s.

Deberán promoverse dentro del término que se tiene para contestar la demanda,
en escrito separado, en el cual se determinarán los hechos que sirven de fundamento
a cada excepción, las razones en que se basa el proponente y las pruebas que se van
a hacer valer. A dicho libelo deberán acom pañarse los docum entos y pruebas
anticipadas que sean pertinentes para el fin propuesto y que se encuentren en su
poder.

Las ex cep cio n es p ro p u estas p o r d ife re n te s d em an d ad o s se su sta n c iará n

conjuntamente, una vez vencido el traslado de todos.

Si hubiere reforma de la demanda, solo se tramitará este incidente una vez haya
vencido el término de traslado de esta reforma; pero si con ella se subsanan los defectos
alegados en las excepciones, así se declarará para dar por finalizado el incidente. Es
obvio que dentro del traslado de la reforma de la demanda, el opositor podrá proponer
nuevas excepciones que versen sobre el contenido de ésta. Estas y las anteriores,
que no hubieren quedado subsanadas, se tramitarán conjuntamente, una vez vencido
dicho traslado.

Formuladas las excepciones se dará traslado de ellas al demandante por el término

de tres (3) días, dentro de los cuales éste puede desvirtuarlas y pedir las pruebas que
estime pertinentes, referentes a los hechos que las configuran. Pero cuando se trate
de las excepciones contempladas en los numerales 4 ,5 ,6 y 7 del Art. 97, en el auto en
que se dispone su traslado se ordenará al demandante que dentro de dicho término se
subsanen los defectos o se presenten los documentos omitidos. Si así ocurre, o de la
contestación de la demanda, del escrito de excepciones, o de los documentos con
estos libelos presentados, resultaren subsanados dichos defectos o aducidos tales
documentos, el Juez así lo declarará. En caso contrario, declarará probada la excepción,
pues dada la naturaleza de ellas, no se exige término probatorio.

En los demás casos, esto es, en relación con las demás excepciones, vencido el
traslado, el Juez procederá a decidir sobre ellas, si no se requiere la práctica de pruebas;
en caso contrario, se decretarán las que, a criterio judicial, fueren pertinentes, y se
practicarán dentro de los diez (10) días siguientes a la notificación del auto que las
decreta. Este proveído no tendrá recurso alguno y el que las niega sólo será susceptible
de reposición.
 A sp e c t o s P r o c e sa les 223

Vencido el término probatorio, cuando fuere pertinente, el Juez decidirá dentro de

los cinco (5) días siguientes. Cuando prosperare alguna de las excepciones consignadas
en los numerales 1,3 , 4, 5 , 6 y l 0 e inciso final del Art. 97, sobre la totalidad de las
pretensiones de la demanda, el Juez se abstendrá de decidir sobre las demás y declarará
terminado el proceso. . Pero si este auto fuere apelado y revocado por el superior,
éste deberá pronunciarse sobre las demás excepciones propuestas. Si alguna de las
excepciones anotadas sólo prosperan con respecto a uno o varios demandantes, o
sólo con relación a una o varias de las pretensiones de la demanda, de las que no
dependan de otras, el proceso continuará con los demás demandantes o con respecto
de las demás pretensiones, a menos que al resolverse sobre las faltantes se declare
probada alguna de las que ponen fin al proceso.

N o es apelable el proveído que decide sobre la falta de competencia, según quedó

anotado en otra parte de este estudio, ni el que niega las excepciones de inexistencia
del demandante o del demandado, incapacidad o indebida representación del uno o del
otro, e ineptitud de la demanda por falta de requisitos formales, o indebida acumulación
de pretensiones. En cambio, si se acepta la existencia de estas excepciones o de las
indicadas en los numerales 8 a 12 del citado artículo 97, tal proveído es apelable en el
efecto devolutivo. Pero si se admite la falta de jurisdicción o la vigencia del compromiso
o cláusula com prom isoria, el recurso debe concederse en el efecto suspensivo.
Finalmente, dentro del contenido del inciso segundo del numeral 3 del Art. 354 del C.
de P.C., y ante el silencio del legislador sobre este aspecto, tiene que concluirse que la
providencia que niega la existencia del compromiso o cláusula compromisoria y la
existencia de las excepciones consignadas en los numerales 8 a 12 de la aludida
norma, Art. 97, es apelable en el efecto devolutivo

19. Reforma de la demanda

Después de notificado el auto admisorio de la demanda a todos los demandados y
antes de decidir sobre las excepciones previas que no requieren práctica de pruebas o
antes de la notificación del auto que las decreta, cuando fueren pertinentes, el
demandante puede reform ar la demanda y, en tal evento, el Juez la adm itirá y dará
por terminado el incidente de excepciones previas, siempre que ellas hagan relación a
los aspectos que fueron motivo de tal incidente. En este caso, el actor está allanando
implícitamente la excepción y, con el propósito de ganar tiempo y evitar una decisión
adversa, corrige dicho libelo.

Sólo puede reformarse la demanda por una sola vez y únicamente se entiende tal
cuando se alteran las partes en el proceso, o las pretensiones, o los hechos en que
ellas se fundamentan, o se solicitan nuevas pruebas. Las demás aclaraciones o
correcciones no adquieren tal calidad y pueden hacerse cuantas veces se desee, en
las oportunidades y términos que se acaban de señalar (2-89).
2 24 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta

Si el auto que decreta pruebas se notifica por estado, y antes de que éste se desfije
se reforma la demanda, ¿ podrá afirmarse que esta actividad procesal se evacuó
oportunamente?.- Empero los criterios adversos, yo me inclino por la afirmativa, pues
mientras no se haya desfijado el estado, el cual debe perm anecer durante las horas
laborables del juzgado, no se puede afirmar que se ha notificado tal proveído y según
la norma procesal tal facultad puede ejercerse “antes de tal n o tifica ció n ”.

Por otra parte, ¿si el Juez revoca el auto que decreta pruebas, habrá precluido la
oportunidad para reformar la demanda?.- M e inclino por la negativa, pues tiene que
admitirse que este proveído no ha tenido existencia j urídica y revive para el demandante
tal derecho procesal.

En la reforma de la demanda se pueden incluir hechos nuevos, nuevas pretensiones,

vincular nuevos demandantes o demandados, siempre que el litigio continúe siendo el
mismo, esto es, que no se cambien los elementos estructurales de la acción: litigantes,
objeto y causa, y como en tal evento no desaparece la demanda primitiva, tam poco
desparecen sus efectos, tales como la interrupción de la prescripción, la caducidad, su
registro, etc.

N o dice el legislador si la reform a de la demanda podrá ser som etida a las

contingencias de la inadmisión o rechazo de que trata el Art. 85. Es obvio que así sea,
pues el Juez está obligado a emitir un pronunciamiento sobre la legalidad de tal libelo.

Reiteramos que la reforma de la demanda sólo procede después de notificado el

auto admisorio de la demanda, pues con antelación a ello puede ser sustituida cuantas
veces se desee, o retirarla o volverla a presentar reformada y adicionada, y ello siempre
que no se hayan practicado medidas cautelares.

Dentro del nuevo traslado de la reforma de la demanda, que se da por un término

de cinco (5) días, el demandado podrá ejercitar las mismas facultades procesales que
en el traslado inicial y, entre ellas, la de formular nuevas excepciones previas que
versen sobre el contenido de aquélla.

20. Llamamiento ex oficio

Puede ocurrir que el arrendador celebre contrato con un testaferro, de manera que
el verdadero arrendador aparece como arrendatario. El testaferro presenta demanda
de lanzamiento contra el presunto arrendatario, que en verdad es el arrendador. Como
no hay oposición, se profiere sentencia de lanzamiento, en cuyo cumplimiento no va a
ser posible oposición, por cuanto el verdadero inquilino resalta como causahabiente a
título particular del demandado.

En este evento, el juez, al advertir el fraude, motu propio, o porque el verdadero

arrendatario se lo ponga de presente, debe citar al proceso a éste. Esta intervención
 A sp e c t o s P r o c esa les 225

puede producirse en cualquier estado del proceso, inclusive en la etapa de ejecución

de la sentencia.

Debe entenderse que el llamado ex - oficio no puede plantear ninguna pretensión,

p u es su in te rv e n c ió n e s tá e s ta b le c id a p a ra e v ita r el fin fra u d u le n to y,
consecuencialmente, el resultado que demandante y demandado se han propuesto.

Ante la conducta del legislador de prohibir la intervención adjuventum en este

proceso, el juez, con sentido de equidad, para evitar situaciones dolosas frente al sub­
arrendatario o cesionario en el goce del inmueble, podría utilizar esta facultad, cuando
observara tal situación de hecho.

2 1. Término probatorio
Vencido el traslado de la demanda, si el demandado no se opone y el demandante
ha anexado a ella la prueba sumaria documental del contrato o de confesión judicial,
se dictará sentencia de lanzamiento, pues la ley presume que el silencio es una
aceptación tácita de los hechos de la demanda. Este allanam iento tácito de las
pretensiones y de los hechos del libelo de la demanda se produce cualquiera que sea
la causal invocada, pues el legislador no distingue al respecto.

Si bien el parágrafo 3o del art. 424 del C. de P.C. señala que se produce la decisión
ipso facto cuando se ha acompañado con la demanda la prueba del contrato de
arrendamiento, debe entenderse que ella debe ser documental o de confesión judicial.
Sí la prueba se reduce a declaraciones de terceros, es pertinente hacer algunas
precisiones sobre ello, frente a la legislación procesal vigente:

a. Sólo pueden solicitarse ante los funcionarios judiciales testimonios anticipados de

personas que estén gravemente enfermas, y ello con citación de la parte contra
quien se pretenden hacer valer. La solicitud se formulará ante el juez de la residencia
del testigo, con la advertencia, bajo juramento, de que el deponente se encuentra
en las circunstancias mencionadas e indicando el lugar en donde se encuentra la
persona de quien se pretende obtener dicha prueba.

b. Testimonio para fines judiciales, sin citación de la parte contraria, sólo puede rendirse
ante Notario o Alcalde, siempre que el peticionario afirme bajo juramento, que se
considera prestado con la presentación del escrito, que sólo está destinado a servir
de prueba sumaria en determinado asunto para el cual la ley autoriza esta clase de
elemento de convicción.

En este último evento es necesario la apertura a pruebas del proceso, pues el art.
229 del mismo estatuto señala que para que puedan apreciarse en él declaraciones de
testigos rendidas fuera del proceso, en los casos y con los requisitos señalados en los
Arts. 298 y 299, se requiere su ratificación.
226 C o n t ra to pe A r r e n d a m ie n t o «P ro ceso de R es t it u c ió n de In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e la R enta |

Empero, se prescindirá de la ratificación cuando las partes lo soliciten de común

acuerdo, en escrito autenticado, como se dispone para la demanda, o verbalmente en
audiencia, y siempre que el juez no estime necesaria la evacuación de tales pruebas
(229, inc. final).

Ahora bien, si la demanda se basa en la falta de pago de la renta y el demandado,

al contestar la demanda dentro del traslado de rigor, no anexa los recibos de pago o
consignación, tal como lo exige el numeral 2 del parágrafo 2o del art. 424 del C. de
P.C., el juzgado dictará de plano sentencia de lanzamiento, como si no se hubiere
presentado oposición, pues debe considerarse como “ no contestada la demanda

Se ha dicho que el n u m eral 2 del p a rá g ra fo c ita d o d isp o n e "no o ír a l

dem andado..." si no presenta los finiquitos de pago expedidos por el arrendador,
correspondientes a los tres (3) últimos meses, o constancias de consignación bancaria
que la ley autoriza; y el numeral Io del párrafo 3o ordena proferir sentencia cuando no
se plantea oposición dentro del traslado de la demanda, siempre que se haya adjuntado
la prueba documental o de confesión, ya relacionada. No existe norma legal que autorice
el rechazo in limite de la contestación de la demanda, como sí lo consigna para el
escrito introductor. Por ello considero equivocada la conducta de algunos despachos
judiciales que, ante tal evento, proceden a dictar auto en que se declara no tener por
contestada la demanda, dando oportunidad con ello al presunto opositor para
fundamentar recursos y, por ende, para dilatar las consecuencias del proceso.

El demandado debe anexar a su escrito las constancias de pago de la renta,

expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres últimos meses, dentro de la
presunción a que alude el art. 1628 del C.C., o las copias de las consignaciones bancarias
efectuadas de acuerdo con la ley, en relación con el período señalado en la demanda
como adeudado, o la consignación a órdenes del juzgado por este valor, pues su omisión
le va a acarrear la consecuencias de un fallo desfavorable, ya que el juez no puede
oírlo, por mandato expreso del legislador, y sin que tenga probabilidades de corrección
o saneamiento dentro de su formulación defectuosa.

Quienes sostienen la tesis de que el juez, antes de proferir la sentencia, debe ponerle
de presente al demandado que no va a ser oído, por cuanto no puede dejar de resolver
sobre una petición oportunamente presentada, incurre en una actitud dilatoria y en una
alteración del principio de igualdad de las partes en el proceso. El demandado tiene
que tener conciencia de su situación jurídica al no acreditar fehacientemente el pago
de la renta concretada en la demanda o no consignarla a órdenes del despacho, dentro
del término del traslado.

Por otra parte, puede haber contestación de la demanda sin formularse oposición a
las pretensiones de la misma, y en tal caso se produciría igualmente sentencia, de
plano. Obviamente que no es necesario consignar expresiones de tal índole para que
se considere concretada la oposición, pues basta que del contexto de la contestación
se infiera tal intención.
 A spec t o s P r o c esa les T il

Vencido el término del traslado de la demanda, decididas las excepciones previas,

en forma adversa al demandado, o cumplido el ordenamiento del juzgado al resolver
sobre tales excepciones, en la oportunidad procesal, se decretarán las pruebas
pertinentes, solicitadas por las partes en los libelos de demanda y de contestación y las
que de oficio considere el juez útiles, para ser evacuadas en el término de veinte (20)
días.

Es pertinente reiterar en esta oportunidad que las partes deben relacionar los medios
probatorios que les ha de perm itir demostrar los supuestos de hecho de las normas
que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen (177), en la demanda y en el
escrito de respuesta a la misma, pues, de no hacerlo así, les precluye tal facultad.
Además, las pruebas impetradas deben ceñirse al asunto materia del proceso, pues el
juez, al tenor del art. 178, está facultado para rechazar in limite las legalmente prohibidas
e ineficaces, las que versen sobre hechos notoriamente im pertinentes o superfluas.

22. Traslado para alegar

Vencido el término del traslado para alegar, el secretario pasará inmediatamente el
expediente al despacho para que se dicte sentencia, sin que puedan proponerse
incidentes, salvo el de recusación, ni surtirse actuaciones posteriores diferentes a la
expedición de copias, desgloses o certificaciones.- Este criterio resulta más imperativo
a partir de la vigencia de la ley 820 de julio 10 de 2.003, al establecer que “en todos
los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente ,
salvo respecto de las tutelas, y su inobservancia hará incurrir al Juez o funcionario
responsable en causal de mala conducta sancionable con destitución del cargo”
(Art. 39).

Desapareció de nuestro estatuto procesal la llamada citación para sentencia que

se consagraba para el proceso ordinario y que algunos funcionarios, por una incorrecta
interpretación en referencia al proceso abreviado, pretendían aplicar al proceso de
restitución del bien arrendado.

23. Exigencia de pago de la renta para ser oído en la oposición y en

el curso del proceso
El numeral 2o del parágrafo 2o del Art. 424 del C. de Procedimiento Civil, modificado
por el Art. 44 de la ley 794 de 2.003, terminó con la discusión jurisprudencial sobre la
consignación de la renta en el curso del proceso, como requisito para que el demandado
pueda ser oído en él, pues se consignó que “cualquiera que fu ere la causal invocada,
el demandado debe cum plir con el deber de consignar oportunamente a órdenes
del ju zgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones qu e se causen
durante en proceso, en ambas in stan cias”.- Ello resultaba lógico y así debió
considerarse desde el principio, pues su finalidad no es otra que la de ev itar que el
228 C o n t r a t o de A rre n d a m ie n to • P r o c e s o de R e s titu c ió n de Inmueble y d e R e g u la c ió n de l a R e n ta

arrendatario dilate un proceso, sin cumplir la obligación primaria de cancelar la renta

pactada, alterando el principio de la igualdad de las partes en el mismo- Señalaba el
numeral 5 Art. 434, sustituido por la norma aludida, que el “demandado también
deberá consignar oportunam ente a órdenes del juzgado los cánones que se
causen durante el proceso, lo que llevó a los jueces a considerar que esta obligación
procesal sólo se exigía para los procesos fundamentados en la falta de pago de la
renta, pero no en relación con aquellos que se basaban en otra causal. Era obvio que
tal normatividad no podía tener esta interpretación diferente, como se pretendía, pues
donde existe la misma razón debe existir la misma disposición. - Pero frente a tan
recortada interpretación legal fue preciso que el legislador de 1.989 hiciera la aclaración
pertinente.

Cuando la demanda se fundamenta en la falta de pago de la renta, el demandado

no será oído en el proceso sino demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el
valor total de los cánones adeudados, o que acredíte este pago con los recibos expedidos
por el arrendador, o por su representante, o presente copia de las constancias de
consignación a favor de éste. - El arrendatario puede, en este evento, invocar la
vigencia del Art. 1.628 del C.C., en cuanto establece que cuando éste presenta los
recibos de pago expedidos por el arrendador, o por la persona autorizada para ello,
correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso, los correspondientes
de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley, se presume el pago de los
períodos anteriores.

Se pregunta si esta obligación subsistirá cuando se plantea reposición del auto

admisorio de la demanda?.- Si bien algunos se inclinan por la negativa, en consideración
a que no puede dársele vigencia a las formulaciones contenidas en el libelo introductor,
mientras no se encuentre en firme dicho proveído admisorio de la demanda.- Empero,
a mi modo de ver, es claro el legislador al establecer que si el demandante afirma que
se le debe y el demandado no anexa la prueba que desmerita esta afirmación, “no
puede ser oído”. El sólo hecho de darle trámite a la reposición im plica una quiebra del
contenido de la referida norma. Si el demandado estima que los arrendamientos que
se ve obligado a consignar para ser oído no se adeudan, o se deben a persona diferente
de quien aduce la calidad de arrendador dentro del proceso, deberá exigir que no se
entreguen tales valores al demandante. Esta petición evitará que, ante una solicitud en
este sentido por parte del demandante, se realice la entrega de los valores consignados,
tal como lo autoriza el numera 5o, parágrafo 2, del Art. 424. Es pertinente recordar que
cuando se desconoce al actor su calidad de arrendador, no sólo se evitará la entrega
de lo consignado inicialmente, sino, además, de los valores que se depositen en el
curso del proceso.

Si bien se autoriza la retención de la renta consignada cuando el arrendatario

desconoce la calidad de arrendador del demandante o la existencia de valores
adeudados por renta, si estas afirmaciones no prosperan, se condenará al arrendatario
 A spec t o s P ro c esa l e s 229

a pagar a favor del demandante, una suma igual al treinta por ciento (30%) de la
cantidad depositada o debida, como sanción a la mala fe.

Ahora bien, el arrendatario no sólo debe acreditar el pago de la renta, dentro de los
términos ya comentados, sino que, además, para poder ser oído, cualquiera que fuere
la causa invocada, deberá consignar, oportunamente a órdenes del Juzgado, en la
cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso, pues, de
no hacerlo dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo o
el recibo de pago expedido directamente por el arrendador.

Empero la norm atividad enunciada en el parágrafo 2, inciso 2o, del Art. 424 del C.
de P.C., en cuanto impide que el juez pueda oír al arrendatario demandado, si no
acredita el pago de la renta adeudada al momento de la demanda y la causada dentro
del curso del proceso, la Corte Constitucional, en sentencias T838 de 2.004 y T-
162 de febrero 24 de 2.005, abre la compuerta de su desconocimiento, al autorizar
al juzgador para su inaplicabilidad cuando encuentra un motivo grave de duda sobre la
validez de la prueba que establece la relación tenencial.- Sobre el particular anota que,
en tal caso, el juez no puede aplicar automáticamente dicha disposición, pues con ello
podría restringir el derecho al debido proceso, en sus garantías de defensa y
contradicción. Al hacerlo, dice, “el derecho de acceso a la ju sticia se condiciona
al pago de una relevante sum a de dinero, a p esa r de obrar en poder del Ju e z
una prueba grave relativa a la inexistencia de tal deuda y de la causa ju ríd ica
de la m ism a, esto es, el contrato de arriendo”

E s pertinente anotar que en reiteradas oportunidades la Corte ha examinado la

constitucionalidad de la referida norma, en cuanto pueda ella limitar el derecho de
defensa del arrendatario-demandado, encontrándola ajustada a la normatividad de la
Carta Política. Al respecto ha dicho:” la solución legal consagrada en las normas
procesales civiles, que busca dar proyección norm ativa al p rin cip io de
eficiencia que debe presidir la administración de justicia, no sólo persigue la
protección de los arrendadores, sino que tiene un soporte lógico en claros
principios de derecho probatorio acuñados de vieja data”.- Así que no obstante
considerarse que la referida regulación es razonable con respecto a los fines buscados
por el legislador y que no es contraria a las garantías judiciales del debido proceso,
permite su inaplicabilidad dentro de un criterio sujetivo del j uzgador.

En la sentencia de Tutela T 162 de 2.005 el magistrado ponente, Dr. M arco

Gerardo Monroy Cabra expresó sobre el particular:”El demandado sostiene que no se
encuentra en mora porque no ostenta la calidad de arrendatario del inmueble objeto
del litigio, sino que reside allí en su condición de poseedor de buena fe, desde hace
aproximadamente cinco años, con el visto bueno de sus hermanos, mientras se tramita
la sucesión de su finado padre-Alega que el supuesto contrato verbal de arrendamiento
presentado como titulo jurídico para iniciar el proceso de restitución es falso. Sostiene
que los testimonios presentados para probar la supuesta existencia de dicho contrato
2 30 C ontrato oe A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso de R e s t it u c ió n o e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e la R en t a |

son igualmente falsos, por lo cual formuló denuncia penal por los presuntos delitos de
fraude procesal y falso testimonio ante la fiscalía Seccional de M o n te ría La
sala estima que en el caso particular que ahora se somete a su decisión, no procede
aplicar la norma que exige al arrendatario demandado cancelar la totalidad de los
cánones que se imputan en mora, como requisito para ser oído en el juicio. Empero
esta situació n no obedece a la u tiliz a c ió n de la fig u ra de la ex cep ció n de
inconstitucionalidad como lo propuso el juez de primera instancia, pues por las razones
que arriba se dejaron reseñadas, la Corte ha demostrado que no existe una contradicción
objetiva entre dicha regla legal y la Constitución La razón que en este caso impone
inaplicar la disposición estriba en que el material probatorio obrante tanto en el
proceso de tutela como en el civil de restitución arroja una duda seria respecto
de la existencia rea l de un contrato de arrien do en tre el dem an dan te y el
demandado, es decir, está en entredicho la existencia del supuesto de hecho que
regula la n orm a que se p re ten d e aplicar. - En o tras p a la b ra s, cu an do el
parágrafo 2 del numeral 2 delA rt. 424 del Código de Procedim iento Civil dispone
que no se oirá al demandado sino cancela los cánones adeudados, parte de la
base de la existencia de un contrato de arriendo incum plido, cuya prueba ha
sido aportada con la demanda. Pero, si p o r la razón que fu ere, el ju e z encuentra
un motivo grave para dudar de la validez de la prueba aportada, como sucede
en este caso, m al haría en aplicar autom áticamente la disposición”

A lo anterior, el Art. 37 de la ley 820 de 2.003, agregó que “cualquiera que fu ere
la ca u sa l in vocada, el d em an dado d eberá p re s e n ta r la p ru e b a de qu e se
encuentra al día en el pago de los servicios, cosas o usos conexos o adicionales,
siempre que en virtud del contrato haya asumido la obligación de pagarlos. En
este caso, para poder ser oído deberá presentar los docum entos correspondientes
que acrediten su pago, dentro del término de treinta (30) días contados a partir
de la fech a en que éste debía efectuarse oportunam ente”

De suerte que no sólo entró a exigir al arrendatario, para ser oído en el proceso,
acreditar el pago de la renta vigente, sino, además, acreditar el pago de los servicios,
cosas, usos conexos y adicionales, si están a su cargo., pago éste que debía acreditarse
dentro de los 30 días siguientes calendario a la fecha en que debían cancelarse.

Empero, en sentencia C-886 de septiem bre 14 de 2.004, con ponencia del

M agistrado M anuel lo s é Cepeda Espinosa, la C orte C onstitucional retiró del
ordenamiento las expresiones “Cualquiera que fuere la causal invocada”, “cosas
o usos conexos y adicionales” y “dentro del término de treinta días” calendario
contado a partir de la fecha en que éste debía efectuarse oportunam ente”
consignadas en el Art. 37, ya trascrito.- Declaró constitucional el resto del artículo,
bajo el entendido que la carga procesal, consistente en el pago de los servicios públicos
adeudados, sólo era exigible si la causal invocada para restitución del inmueble es la
establecida por el numeral 2 del Art. 22 de la mencionada ley, esto es, cuando la
 A spec t o s P r o c esa les 231

demanda se fundamenta en “la desconexión o pérdidas de los servicios públicos

domiciliarios, o por la no cancelación de las expensas comunes.

A Juicio de la Corte, aparecía en dicha norma una carga desproporcionada para el

arrendatario-demandado frente al beneficio de eficacia y celeridad de este proceso,
pues con tal exigencia se supeditaba su defensa y el debido proceso, a la demostración
del pago de conceptos, como los de “cosas o usos conexos y adicionales”, no inherentes
al contrato de arrendamiento y respecto de los cuales pueden existir controversias
acerca de la obligación de pagarlos, lo que conduce a que el demandado resultara
condenado desde el principio, sin la mas m ínim a p o sib ilid ad de defensa, e
independientemente de la causal por la que se inició el proceso de restitución.

De manera que perdió vigencia dicha normatividad frente a las causales

de restitución, diferentes a la señalada en el numeral 2 del Art. 22 de la ley
820 de 2.003.

24. Sentencia
Es pertinente señalar que los procesos sobre restitución por ten en cia son
declarativos, es decir, que se trata de procesos que tienen como componentes el
litigio y el derecho litigioso incierto. Se busca con ellos una declaración de certeza.

Es pertinente señalar que de conformidad con el parágrafo 6o, num eral 2, del Art.
424 del C. de P.C., “cu an do no p ro sp e ra la ex cepción de p a g o o la d e l
desconocim iento del carácter del arrendador, se condenará a l dem andado a
p a g a r al dem an dan te una sum a igu al a l trein ta p o r cien to de la can tidad
d e p o sita d a o d e b id a ”.- N o rm a tiv id a d q u e a lg u n o s d o c trin a n te s e stim a n
inconstitucional por ser violatoria del principio de la igualdad consagrado en el Art. 13
de la Carta, pues en la hipótesis contraria, esto es, cuando las excepciones prosperan,
por no ser el demandante arrendador, o por habérsele cancelado a éste la renta alegada,
ninguna sanción se establece frente a este actor temerario. De m anera que resulta
una norma discriminatoria.

25. Reconocimiento de mejoras - Derecho de retención

Dada la importancia de este aspecto dentro del ámbito del proceso de restitución,
resulta pertinente hacer unas breves consideraciones sobre el aspecto sustantivo de
esta prestación de mejoras

Corresponde al arrendador, entre otras cosas, la de mantener la cosa arrendada en

estado de servir para el fin ha que sido destinada (1.982 del C..C.).- E sta obligación
consiste en hacer, durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción
de las locativas, las cuales, como antes se dijo, corresponden al arrendatario.- Estas
reparaciones locativas son la conservación de las paredes, techos, pavim entos y
232 C o n t ra to de A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso d e R e s t it u c ió n oe In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e l a R en t a I

cañerías del bien alquilado; reposición de cristales, ladrillos y tejas que se quiebren o
se desencajen; reparación o reposición de cristales quebrados en las ventanas, puertas
y tabiques, conservación de las puertas, ventanas y cerraduras, paredes y demás
partes interiores del bien, etc. Se definen como aquellas que, según la costumbre del
país, son de cargo de los arrendatarios y, en general, como todo deterioro que
ordinariamente se produce por culpa del arrendatario, de su familia, huéspedes y
dependientes. Estas reparaciones llegan a ser de cargo del arrendador cuando se han
hecho necesarias por su culpa, por fuerza mayor o caso fortuito, m ala calidad de la
cosa arrendada (Arts 2020, 2.029 del C.C.)

El Art. 2029 del C.C. presume que el arrendatario ha recibido el inmueble en buen
estado, bajo todos los aspectos, a menos que se pruebe !o contrario y “si no constare
el estado en que fu e entregado, se entenderá haberse recibido en regular estado,
a menos que se pueda probar lo contrario”, anota, por su parte, el Art. 2005, inc. 3°,
del mismo estatuto.- Es obvio que la primera de las normas transcritas tiene prevalencia
sobre la segunda, dada su ubicación posterior dentro del mismo código, y de ella es
posible colegir la naturaleza locativa de las obras que dentro del desarrollo contractual
sean puestas por el inquilino, pues legalmente se presume que éste ha recibido el
inmueble en buen estado. Para desvirtuar esta presunción le corresponde acreditar
que tales deterioros existían en la cosa arrendada al celebrarse el contrato, o que
provienen del tiempo o legítimo uso, fuerza mayor, mala calidad de ésta, o de su
vetustez.

25.1. C lasifica ció n

La acepción más corriente de mejoras es la que indica que ellas son las que se han
efectuado en algún edificio o heredad para ponerlo en mejor estado. El legislador las
ha clasificado en tres especies: necesarias, útiles y voluptuarias

25.1.1. Mejoras Necesarias, son las que se hacen para im pedir la pérdida o
deterioro de la cosa arrendada, como las realizadas en un edificio que amenaza ruina
y la calzada que se hace en una heredad para conservarla de la rapidez de un torrente.
Nuestro código no habla de mejoras necesarias, sino de reparaciones indispensables,
no locativas, que el arrendatario se vieren precisado a efectuar en el bien arrendado..
Su reembolso se impone siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por
su culpa y que haya dado noticias al arrendador para que las realice por su cuenta.(l .993
del C.C.).- Estas obras son las meramente conservativas y su reem bolso está basado
en el principio de que el arrendador debe garantizar al arrendatario el uso y goce del
bien arrendado (Art. 1.982 del C.C.)

Precisa recordar que en relación con estas reparaciones indispensables, no locativas,

cuando el arrendatario se viere precisado a efectuarlas, éste podrá descontar el costo
de ellas del valor de la renta, en una cuantía que no exceda el 30% del valor de la
misma, en cada período de pago, tal como se tuvo oportunidad de comentarlo en otro
 A spec t o s P r o c esa les
2 33

acápite de este estudio. Sólo en el evento de que los descuentos periódicos efectuados
no cubran el costo total de las reparaciones indispensables, por causa de la terminación
del contrato, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retención a que alude el Art.
26 de la ley 820 de 2.003 y el Art. 339 del C. de P.C.

25.1.2.-M ejoras Útiles, Son las que aumentan el valor venal de la cosa arrendada,
aun cuando no sirvan para conservarla, como el plantío de árboles frutales, la
construcción de hornos, trapiches, garajes, caballerizas, acueductos, instalaciones de
energía, etc. Su reconocimiento está supeditado a la autorización del arrendador para
su ejecución, con la expresa obligación de rem bolsar su importe.-

25.1.3.- Voluptuarias: Son las que no contribuyen a la conservación de la cosa,

ni a aumentar su valor, y sólo sirven de adorno, lucimiento, recreo, como las pinturas,
las fuentes ornamentales u otros trabajos decorativos semejantes. Ellas no son materia
de reembolso

Empero, las condiciones que el legislador señala para que el arrendatario pueda
exigir el pago de mejoras o refacciones que realiza en el bien alquilado y el mérito que
la jurisprudencia viene dándole a la autonomía de la voluntad sobre la renuncia de
tales prestaciones, resulta pertinente reiterar las nuevas corrientes j urisprudenciales
que tienden a negar la facultad de renunciar a tal derecho, basadas en el principio de
la equidad:

“La circunstancia de que previamente el locatario hubiere renunciado a todo

derecho por concepto de mejoras, así como el derecho de retención consecuencial
no impide formular la regulación líquida de la mejora acreditada, toda vez que es
doctrina prohijada por este despacho de que la autonomía de la voluntad
contractual no consulta la verdadera lucha de intereses que se debaten en toda
convención, como el difamado estatuto es el producto jurídico del individualismo
político, cuyo actual desprestigio se acepta casi generalmente. Sucede que en el
derecho moderno no es posible seguir secundando la explotación que un
contratante económicamente saludable hace de su contraparte. El error del
liberalismo, como bien lo anota Ripert, es el haber creído que todo contrato se
forma bajo el signo de la libertad (Francis Tafur Morales, La Nueva Jurisprudencia
de la Corte”)

El Contrato es una lucha de intereses en que sucumbe el más débil es, entonces,
un medio de explotación. La igualdad contractual no pasa de ser una bella utopía,
el triunfo de la explotación del hombre por el hombre. El derecho moderno se ha
preocupado porpiasmarse al movimiento socializante que sacude nuestra época,
buscando medios técnicos de adaptación, procedimientos a favor de los débiles.
El vínculo contractual, la fuerza obligatoria de la convención ha perdido el
carácter de la inmutabilidad.. El contrato crea una situación jurídica que debe
amoldarse a la realidad económica sub-yacente.- La intervención del juez en el
contrato, la economía dirigida a la convención, señalan el aspecto más interesante
de la liquidación del individualismo jurídico contractual. A la idea de contrato ley
234 C o n t ra to de A r r e n d a m ie n t o • P ro c eso d e R e st it u c ió n d e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e l a R en t a

se opone hoy la idea de situación jurídica inestable (Noción del Orden Público
en el Derecho Privado, Juliot de la Mondiére). .

De manera que si bien es cierto que se ha venido aceptado jurisprudencialm ente,

dentro del principio de la autonomía de la voluntad, la renuncia que el arrendatario
hace en el contrato de arrendamiento a la exigibilidad de reem bolso de las mejoras
útiles vinculados a la cosa arrendada, este criterio resulta discutible dentro de los
principios de la accesión (713) y del enriquecimiento sin causa - Y ello sin entrar
a considerar, como se acaba de señalar, que el principio de la autonom ía de la
voluntad, dentro de loa nuevas directrices del derecho moderno, resulta una utopía.

No hay duda que en virtud del fenómeno de la accesión, que la ley define como
modo de adquirir; el dueño de un inmueble pasa a serlo de lo que por accesión se junta
a él, ya provenga tal accesión de la naturaleza, de la actividad del mismo dueño, o de
la actividad de un tercero. El dueño incorpora a su patrim onio lo que por accesión se
agrega al bien de que es dueño y este resultado se obtiene sin que para ello se realice
tradición alguna. Pero es natural, en virtud del principio jurídico de que nadie puede
enriquecerse sin causa, a expensa ajena, que el incremento del patrim onio, en virtud
del fenómeno de la accesión, determine obligaciones reguladas por la ley, según la
edificación se haya levantado a espaldas, sin consentimiento del dueño del terreno, o
mediante su consentimiento expreso o tácito. En el prim er caso, el dueño del terreno
está obligado a indemnizar el valor de las mejoras a quien las puso, según sea poseedor
de buena o de mala fe, o a obligar a éste a pagar el justo precio del terreno, con los
intereses legales, por el tiempo que lo haya tenido en su poder; en el segundo caso, es
decir, cuando la construcción se ha levantado a ciencia y paciencia del dueño del
terreno, éste, para recuperarlo, debe pagar el valor de la edificación.

El principio anterior tiene como base la accesión que, en arm onía con la norma de
que nadie puede enriquecerse sin causa a costa ajena, sienta principios de equidad
para la solución de diversos problemas. El dueño del terreno se hace propietario de las
edificaciones o mejoras vinculadas por el arrendatario, pero con la obligación de pagar
su importe.

Ahora bien, quien puso las mejoras tiene tan sólo un crédito personal por el valor
de las mismas contra quien es propietario del bien y éste, a su vez, tiene obligación de
pagar lo que adquirió por vía de accesión. Cuando las mejoras se encuentran en poder
de quien la puso, la ley le concede el derecho de retención en garantía de su reembolso.
El que habiendo plantado o colocado las mejoras y está poseyéndolas, las retiene,
como garantía de las indemnizaciones que debe pagarle el dueño del terreno; las
retiene, no con el ánimo de dominio, sino con la finalidad de que se le cancele su
importe. De ahí que el Art. 739 del C.C. emplee la expresión “para recobrarlo”.
Resulta que si el dueño de tales mejoras no está en posesión de ellas, no subsiste el
derecho de retención del bien, por cuanto para retener se necesita tener.
 A specto s P ro c esa les 235

Es característica de la sentencia que se profiera en este proceso el reconocimiento

del derecho de retención a favor del demandado sobre el bien alquilado, cuando lo ha
aducido, en forma expresa, en el libelo de contestación de la demanda.

Este derecho de retención, se repite, tiene que plantease en la contestación de la

demanda para que el Juez, en la sentencia, lo reconozca. Si no lo im petra en esta
oportunidad, pierde el derecho de retención, no asi la prestación o indemnización que
le corresponda, la cual podrá hacer efectiva en proceso ordinario

Ahora bien, si el arrendatario contesta la demanda y plantea el derecho de retención

y posteriormente hace entrega del inmueble y, como consecuencia de ello, el arrendador
entra a poseerlo, la sentencia que declare la restitución del bien alquilado, no va a
tener cumplimiento, por cuanto tal declaración ya tuvo efectividad por decisión de la
parte demandada, con beneplácito del actor. - Si en la sentencia se reconoce el
derecho de retención sobre el bien arrendado, en razón de las mejoras alegadas, y se
entrega el bien, se pierde aquél por sustracción de materia, pues el Art. 339, al cual se
remite el parágrafo. 5, No 1, Art. 424, establece que el ju ez se limitará a dejar la cosa
en poder del arrendatario hasta la cancelación del crédito reconocido. Y ese crédito,
así se haya reconocido en una cuantía dada, no podría ser exigible por la vía ejecutiva,
dada la naturaleza del proceso de restitución de bien arrendado, meramente declarativo,
no de condena.

En síntesis, si no se plantea el derecho de retención dentro del término de traslado

de la demanda, el juez no podrá pronunciarse sobre él, así aparezcan pruebas que
acrediten el derecho de reembolso de mejoras, y si se aduce tal derecho deben
concretarse las pruebas que lo establezcan, en el mismo escrito de demanda.

Sobre este particular expresa la ley 820 de 2.003, Art. 26:

“En todos los casos en los cuales el arrendador deba indem nizar al
arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber
recibido el pago previo de la indemnización correspondiente, o sin que se le
hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador”.

Esta disposición se reitera en el Art. 339 del C. de P.C.:

“Cuando en la sentencia se haya reconocido el derecho de retención, el

demandante sólo podrá solicitar la entrega si presenta el comprobante de
haber pagado el valor del crédito reconocido en aquélla, o de haber hecho la
consignación respectiva. Esta se retendrá hasta cuando el demandado haya
cumplido cabalmente la entrega ordenada en la sentencia ".

26. Condenación en abstracto

Es posible que en el proceso no se pueda regular el crédito correspondiente a tales
mejoras, no obstante haberse justificado el derecho de retención aducido en la demanda.
236 C o n t ra to o e A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso oe R e s t i t u c i ó n de In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e l a R en ta [

En este evento se hará una condenación en abstracto, previniéndose al opositor para

que, dentro de los veinte (20) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, o del auto
de obedecimiento a lo resuelto por el superior, en caso de que aquélla hubiere sido
apelada, presente la respectiva liquidación.

Vencido el referido término caducará el derecho reconocido m genere y el Juez

rechazará, de plano, la liquidación que se le presente. Sabido es que la caducidad es
un modo de extinguir las acciones civiles por el transcurso del tiempo. Basta, para que
ella se produzca, el hecho objetivo de cumplimiento del plazo fijado por la ley en un
negocio jurídico dado, para realizar la prestación pretendida.. Como la caducidad puede
ser declarada de oficio, opera ipso jure (85); de ahí la facultad del Juez para rechazar,
de plano, tal liquidación, si se presenta fuera del término, y ante esta caducidad, se
procederá a la entrega del bien arrendado, pues debe entenderse que se ha extinguido
el derecho al pago de las mejoras reclamadas. .

Confrontados los conceptos precedentes, resulta que si la condena se produjo en

abstracto y la liquidación no se concretó dentro del término perentoriamente señalado,
se extingue el derecho reconocido en la sentencia.- El Art. 339 del C. de P.C. alteró el
criterio que tenía esa norma en el decreto 2289 de 1.989, en el cual se consagraba la
caducidad del incidente, pero sin menoscabarse el derecho sustancial, el cual podía
hacerse efectivo por vía procedimental diferente. ¿Dentro del nuevo estatuto se perderá,
igualmente, tal derecho cuando el demandado, antes de la sentencia, procede a entregar
el bien arrendado, sin hacer uso del derecho de retención inicialmente invocado?.-
¿Y si el arrendatario opta por no hacer uso de tal derecho, absteniéndose de efectuar
reclamación sobre el particular dentro del proceso de lanzamiento, para plantearlo en
otro proceso diferente, se podría concluir en igual sentido, esto es, en la caducidad del
derecho objetivo?.

El C. de Procedimiento Civil derogado en este aspecto se limitaba a consignar que

si la liquidación no se solicitaba dentro del término de un (1) mes, a partir de la ejecutoria
de la sentencia o de la notificación del auto que ordena cumplir lo resuelto por el
superior, se procedía a la entrega del bien, pero dejando subsistente el derecho
sustantivo. El decreto 2282 de 1.989, que sustituyó aquella norma, consignó la caducidad
para la acción y el derecho sustancial, pues señaló que “vencido este término sin
que se haya form ulado la solicitud, se procederá a la entrega y se extinguirá el
derecho al pago de las mejoras ”, dejando los interrogantes enunciados sin respuesta.

En todo caso, no fue afortunada la reforma procesal en este campo, pues con ella
se patrocinó el menoscabo de legítimos intereses, debidamente reconocidos por el
legislador, y creó una posición dubitativa frente a la reclamación sobre reconocimiento
de mejoras fuera del proceso de lanzamiento, cuando dentro de él no se impetra el
derecho de retención. Y expreso que dubitativa, por cuanto se presta a afirmar que la
única oportunidad para tal exigencia es el traslado de la demanda en el proceso de
entrega, así no se hubiere formulado oposición por imposibilidad para hacerlo.
 A specto s P ro c esa les 237

Supongamos el caso de un arrendatario demandado por falta de pago de la renta de

varias mesadas que, por im posibilidad económica, no puede consignar para ser oído y,
por tanto, no puede plantear el derecho a reembolso de mejoras dentro de dicho proceso.

Si el escrito no reúne los anteriores requisitos formales, el juzgado debe poner de

presente las vaguedades observadas para su corrección dentro del término que se le
señale, so pena de su rechazo, con lo cual se tendría por no presentado, para los
efectos del término de caducidad ya analizado, el cual, como es de lógica jurídica, no
es renunciable, ni admite suspensión.

26.1. Trám ite

Si la solicitud de liquidación reúne los requisitos formales relacionados, se da traslado
a la parte demandante, por el término de tres (3) días, quien en la contestación podrá
pedir las pruebas que pretenda hacer valer, y acompañar los documentos y pruebas
anticipadas que se encontraban en su poder, en caso de que no obren en el expediente.-
Vencido el término del traslado, el Juez decretará las pruebas pedidas que considere
pertinentes para el asunto debatido, para lo cual señalará un término de diez (10) días.
Finalizado este término, resolverá lo conducente. Si no fuere posible fijar la cuantía,
por carencia de pruebas, debe declararse extinguida la obligación, sin que pueda
presentarse nuevo incidente, pues tal decisión constituye cosa juzgada y, además,
habrá precluido el plazo de caducidad ya referenciado.

Si en la diligencia de entrega no se encuentran las mejoras reconocidas en la

sentencia, se devolverá al demandante la consignación efectuada para su pago, pues
ésta debe retenerse hasta cuando el demandado haya cumplido cabalmente la entrega
ordenada en la sentencia. Si tales mejoras existieren parcialmente, se procederá a
fijar su valor por el trámite de un incidente para efectos de las restituciones pertinentes-

27. Adición de la sentencia

Se adiciona cuando se dejó de resolver sobre algún presupuesto o extremo de la
litis. Ella puede efectuarse por medio de sentencia complementaria. En este caso se
trata de dos sentencias: la primitiva y la complementaria o adicional. La primera sólo
se ejecutoria cuando está en firme la segunda (331). Ambas son susceptibles de
apelación y sobre los dos recursos se provee simultáneamente (332). De manera que
la sentencia prim itiva puede apelarse dentro del térm ino de ejecu to ría de la
complementaria.

28. Cumplimiento de la sentencia

La providencia para ser cumplida debe estar ejecutoriada (334), a menos que en
ella se hubiere fijado plazo o condición para su cumplimiento, en cuyo caso aquél solo
empezará a correr a partir de la ejecutoria de aquélla, o de la notificación del auto de
238 C o n t ra to de A rren o am en to • P ro ceso oe R es t it u c ió n de In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e la R enta j

obedecimiento a lo resuelto por el superior, según fuere el caso; y si estuviere sometido

a condición, sólo cuando se demuestre su cumplimiento.

El art. 337 contempla la posibilidad de hacer efectiva la decisión judicial dentro del
mismo proceso, sin tener en cuenta las reglas sobre competencia, si la solicitud se
plantea dentro de los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia o a la
notificación del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior, el auto que lo
ordena se notificará por estado, pero si tal petición se produce con posterioridad a tal
término, el auto que accede a ello se notificará personalmente, o dentro de los términos
de los Arts. 318 y 320.

29. Oposición a la entrega

Al momento de efectuarse la entrega del bien arrendado puede suceder que éste
se encuentre en poder de un tercero que alega posesión material sobre él. Empero,
para que prospere esta oposición se requiere:

A. Que el bien se encuentre en manos de un tercero opositor.

B. Que dicho tercero alegue posesión material.
C. Que se presente prueba sumaria de esa oposición.
D. Que la sentencia no produzca efectos respecto del opositor.

Respecto del tercero opositor debe enfatizarse que debe serlo no en sentido físico,
sino en sentido jurídico.- Por ello el sub-arrendatano del demandado, o los herederos
de éste, no tienen derecho a oponerse, por cuanto se trata de personas que derivan
sus derechos de la relación tenencial que se extingue con la sentencia. Este principio
es consecuencia directa del Art. 338, numeral 1, parágrafo Io, del C. de P. Civil que
autoriza al Juez para rechazar de plano la oposición formulada por persona contra
quien produzca efectos la sentencia..

De manera que si el opositor deriva su derecho del demandado no es, en sentido

jurídico, un tercero y, por tanto, no puede invocar la tutela del Art. 338, numeral 2,
parágrafo 1°, del C. de P C . - Ello ocurre respecto:

1. Del causahabiente a título universa! del demandado, siempre que el fenómeno

jurídico de la sucesión haya ocurrido con posterioridad a la iniciación del proceso

2. De! derecho-habiente a título singular del demandado, por legado, enajenación, con
postenoridad al registro de la demanda, si se trata de inmuebles, o a la notificación
de la misma, si de muebles se trata.

3. De quienes derivan el derecho de tenencia de la cosa objeto de la acción, después

de la inscripción o notificación de la demanda, según se trate de inmueble o mueble.

Causahabientes a título universal.- La sucesión puede presentarse durante el

curso del proceso, antes de la sentencia, o después de que ésta se encuentre en firme.
 A specto s P ro c esa les 2 39

En el prim er caso, es necesario para que la sentencia produzca efectos contra los
derechos habientes, a título universal, que se cite personalmente a éstos, previa
interrupción del proceso, como lo dispone el Art. 168 del C. de P.C., para que continúen
interviniendo a nombre de la parte extinta.- En el segundo caso, la sentencia produce
efectos contra los causa-habientes, sin necesidad de citación al proceso.

Derecho-habientes a título particular.- También los afecta la sentencia cuando

su título de adquisición ocurre con posterioridad a la notificación de la demanda, pues
el adquirente se identificajuridícam ente con el demandado.

Tenedores.- Que hubieren adquirido la tenencia con posterioridad a la iniciación

del proceso, del legítimo dueño, cuando éste hubiere intervenido en él, son igualmente
afectados con la sentencia.

Es igualmente importante precisar que el tercero debe alegar una posesión

m aterial sobre el bien cuya entrega se pretende y presentar p ru eb a sum aria
sobre esta posesión

Esto quiere decir que no basta establecer el corpus, que se acredita con el hecho
de encontrarse el opositor en el bien en el momento de la diligencia de entrega, sino
que debe existir la prueba, así sea sumaria, del elemento “aninus”.

Cuando la oposición la formula un tenedor que deriva su derecho de un tercero a

quien el fallo no lo afecta, deberá aducir la prueba, siquiera sumaria, de su tenencia y
de la posesión del tercero. El tenedor será interrogado, bajo juram ento, sobre los
hechos constitutivos de su tenencia, de la posesión alegada y sobre los lugares de
habitación y trabajo del supuesto poseedor.

De manera que si al momento de hacerse la entrega de la cosa se opone alguna

persona que no sea de aquellas a quienes el fallo perjudique, se suspende la entrega y
se procede como se dispone en el Art. 338.. Si el demandante no objeta la determinación
del Juez que acepta la oposición formulada, el tercero queda en poder del inm ueble, en
la posición jurídica aducida. En este caso el demandante tendrá que plantear contra
dicho opositor, en proceso separado, la acción pertinente.

Cuando la oposición admitida proviene del tenedor que deriva sus derechos de un
poseedor, deberá notificarse personalmente a éste, en el lugar señalado p o r el tenedor,
el respectivo auto, Si en la diligencia no pudo obtenerse información sobre la habitación
o sitio de trabajo del pretendido poseedor, se procederá a su emplazamiento dentro de
los términos del Art. 318, a menos que el demandante suministre la dirección de éste.

Ahora bien, si el demandante insiste en la entrega, lo cual se presume con la simple

solicitud de reposición de la decisión que acepta la oposición, se dejará la cosa en
poder del opositor, como secuestre. Si quien practicó la diligencia es el Juez de
conocimiento, dentro de los tres (3) días siguientes profenrá auto que otorga término
240 C o n t ra to pe A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso d e R estttu ciún de In m u e b l e y de R e g u l a c ió n pe l a R en t a |

de tres (3) días, a partir de su notificación, para que opositor y demandante impetren
las pruebas relacionadas con la oposición, las cuales se practicarán en la fecha o en la
audiencia que se señale para ello. Si la diligencia se practicó por comisionado y la
oposición se refiere a todos los bienes objeto de ella, se rem itirá inmediatamente el
despacho al comitente, quien debe proceder dentro de los términos precedentes. Si la
oposición sólo hace referencia a alguno de los bienes objeto de la comisión, ésta sólo
se remitirá al comitente cuando termine la diligencia, por cuanto la oposición sólo ha
sido parcial, respecto de algunos de los bienes, o de parte de éstos. Por ello debe
llevarse a efecto la entrega de los demás bienes, esto es, los que no fueron materia de
oposición.

Es pertinente anotar que sólo se admiten las oposiciones que se formulen el día en
que el Juez o el Comisionado identifiquen el inmueble o los bienes muebles a que se
refiere la actuación. De manera que si se suspendiere la diligencia de lanzamiento, por
cualquier causa, después de haberse realizado la identificación de los bienes objeto de
la entrega, sin que en tal oportunidad se hubiere presentado oposición alguna, no será
viable concretarla en la actuación posterior, por expresa prohibición del numeral 4 del
parágrafo 1° del Art. 338 del C. de P C .

Y debe advertirse que no es indispensable recorrer, ni establecer los linderos del

inmueble, para su identificación, cuando al Juez o al Comisionado no le queda duda de
que se trata del mismo bien que pretende entregar (Art. 337, par. 4o).

Ahora bien, si el funcionario que practica la diligencia no adm ite la oposición, el

opositor podrá solicitar reposición y subsidiariamente apelación, o meramente apelación,
de la decisión adoptada, dentro de la misma diligencia, fundamentando uno y otro
recurso. Este recurso de alzada se concederá en el efecto devolutivo, pero sólo cuando
haya terminado la diligencia. En otros términos, se evacuará el lanzamiento y se
procederá a otorgar el recurso, mediante remisión al superior de las piezas que el Juez
señale, las cuales se compulsarán a costa del apelante (Art. 354, No 2, Art. 356,
inc. 3o).

Es entendido que este recurso de apelación está establecido para quien aduce con
fundamento serio, su calidad de tercero, pues si quien se opone a la entrega es un sub­
arrendatario o alguien que derive su derecho del demandado, dentro de los principios
antes anotados, no debe admitírsele la apelación interpuesta, pues ella es claramente
dilatoria. Si al evacuarse la diligencia de lanzamiento, por ejemplo, el cónyuge del
demandado se opone, alegando únicamente su calidad de tal, la oposición es inadmisible,
pues no puede alegar, con sentido serio, su calidad de te rce ro ,, y si es así, el fallo lo
pequdica, de conformidad con el parágrafo Io del Art. 338 del C. de P C . y, por tanto,
no le es aplicable el inciso 3o del numeral 2o del mismo dispositivo, que autoriza el
recurso de apelación, pues éste, se repite, sólo está establecido para el tercero, no
para quien deriva sus derechos del demandado.
 A specto s P r o c esa les 241

Si la situación jurídica del opositor no pudiere ubicarse en forma ostensible, dentro

del contexto anotado, se concederá la apelación en el efecto devolutivo, pero una vez
haya finalizado la diligencia, según se anotó antes. Es pertinente advertir que si la
diligencia se practica por funcionario comisionado, éste obra como si fuere el comitente
y, por tanto, tiene las mismas facultades de éste en la realización de la actuación
objeto de la comisión, y de allí que pueda negar o conceder los recursos comentados.

La apelación interpuesta y concedida no puede ser decidida por el comitente, pues

ello equivaldría a que el mismo funcionario revisara sus propias decisiones.

29.1. In cid en te so b re la o p o sició n a d m itid a

Se dijo atrás que admitida la oposición, ante la insistencia de la entrega por parte
del actor, el ju ez de conocimiento dispondrá, por auto, que dentro de los tres días
siguientes a la notificación del mismo, demandante y opositor soliciten las pruebas
relacionadas con la oposición, las que se practicarán en la fecha o en la audiencia que
se señale para ello. Con base en tales pruebas y en las practicadas durante la diligencia,
se decidirá la oposición, por auto apelable en el efecto diferido si fuere favorable al
opositor, y en el devolutivo en caso contrario.

Si se rechaza la oposición la entrega se practicará sin atender ninguna otra oposición,

haciendo uso de la fuerza pública, si fuere necesario. Si, por el contrano, la decisión es
favorable al opositor, se levantará el secuestro, a menos que, dentro de los diez días
siguientes a la ejecutoria del auto que decida la oposición o del que ordene obedecer lo
resuelto por el superior, el demandante presenta prueba de haber promovido contra
dicho tercero el proceso a que hubiere lugar. Esto quiere decir que se consolida la
situación jurídica del opositor, dando por terminado el proceso abreviado de lanzamiento.
El demandante debe promover, dentro de tal término, proceso contra el opositor, si
hubiere lugar a ello, con la sola finalidad de que éste conserve, con relación a la cosa,
el carácter precario de secuestre, con las obligaciones y responsabilidades que ello
conlleva. Para este efecto, copia de la diligencia en que se consigna el secuestro se
remitirá al juez que conozca del proceso adelantado contra el opositor.

Q uien resulte vencido en el trámite del incidente de oposición será condenado en

costas y en perjuicios, estos últimos liquidables como lo dispone el inciso final del Art.
307.

29.2. Situación d el tercero p o se e d o r con d erech o a oponerse, q u e no estu vo

p re s e n te en la d ilig en cia d e en treg a
El tercero que, por cualquier circunstancia, no concurrió a la diligencia de entrega,
y por tanto, no tuvo posibilidad de hacer uso de su derecho de oposición, puede solicitarle
al juez de conocimiento, dentro de los (30) treinta días siguientes a la diligencia, que se
le restituya en su posesión. Esta solicitud se tramitará como incidente, y el opositor
debe acreditar la situación jurídica alegada.
242 C o ntrato de A r ren o am en to • P r o c eso de R e s t it u c ió n o e In m u e b l e y oe R e g u l a c ió n d e l a R en t a

Para que el incidente pueda iniciarse, el peticionario debe prestar caución, en cuantía
que el juez determinará, para garantizar el pago de las costas, de los peijuicios que
pueda causar al demandante con su actitud, así como la multa que, por diez salarios
mínimos mensuales, se le impondrá.

Si el incidente se decide favorablemente al tercero peticionario, se le restituirá la

posesión de la cual injustamente ha sido privado. En caso contrario, se le condenará al
pago de las costas, perjuicios y multas enunciados.

Lo que sí resulta exótico, a mi modo de ver, es el derecho que en este mismo

sentido le da el legislador al tercero poseedor, que concurrió a la diligencia, intervino
en ella, planteó sus recursos, pero no estuvo reprensado por apoderado judicial (Par.
4o, 338).

29.3. O posición p o r en ferm ed a d d e un m o ra d o r

El código procesal consagraba la posibilidad de suspender la diligencia de entrega
cuando se encontraba en el inmueble una persona enferma, que corría peligro de
muerte si se le desalojaba. En este evento, el Juez o el comisionado designaba un
perito médico para que la examinara y diera su concepto sobre lo alegado. Si el dictamen
era asertivo, se suspendía la diligencia por el término que él indicare como necesario.
Este dictamen no requería traslado, ni podía ser objetado.

Dicha norma, de marcado contenido humanitario, desapareció con la reforma

procesal que consagró el decreto 2282 de 1.989, pues el Art. 424, que sustituyó al Art.
434, se abstuvo de hacer referencia sobre este particular, haciendo posible el desalojo
del habitante del inmueble que se encuentre en la situación aducida, así sea evidente el
deterioro de su existencia.

30. Recursos de la sentencia

30.1. L a a pelación
La sentencia proferida en este proceso es susceptible del recurso de apelación, si
es de menor o de mayor cuantía, según la clasificación que hace el art. 19 del C. de
PC . y tal recurso se concede en el efecto suspensivo, salvo cuando la causal de
restitución sea exclusivamente la de mora o falta de pago del canon de arrendamiento,
pues, en tal caso, se tramitará como de única instancia.

De manera que los procesos de restitución por falta o mora en el pago de la renta
carecerán de doble instancia; pero si la causal es diferente, se aplicará el principio
general sobre competencia. (Art. 39, inciso 2o, ley 820 de 2003). Esta reforma procesal
no solo altera el principio de la igualdad frente a la naturaleza del proceso, sino que
resulta inequitativa y carente de sentido j urídico. Si el arrendatario, dentro del proceso
de restitución por falta o mora en el pago de la renta, acredita que el arrendador
 A specto s P r o c esa les 243

carece de legitimación para obrar, por no tener la calidad de arrendador frente a él, o
que la afirmación de falta de pago no corresponde a la veracidad, por haber sido
efectuado a persona autorizada para recibirlo, o por haberse consignado la renta en
entidad bancaria autorizada, sin remisión al arrendador de las constancias que ella
expide, por desconocimiento de su residencia o sitio de trabajo, etc., el arrendatario se
verá im posibilitado de recurrir ante el superior en apelación, en el evento de un fallo
adverso. E inversamente, el arrendador no podrá recurrir frente a una sentencia que
estima mal concebida frente a la prueba aportada.

Es pertinente anotar que la Corte Constitucional, en sentencia C-670 de 2.004 dejó

sin valor interpretaciones contrarias al criterio precedente, al consignar que si bien “
la ley 820 de 2.003 se titula “Por el se expide el régimen de arrendamientos de
vivienda urbana y se dictan otras disposiciones”, lo cierto es que ella no sólo se
plica al contrato de arrendamiento de vivienda urbana, pues a llí se dictan otras
disposiciones, entre ellas algunas de tipo p rocesal aplicables p o r supuesto a
todos los procesos de restitución de tenencia p o r arrendamiento, dado que el
legislador ha consagrado un solo procedimiento para tramitar la restitución del inmueble
arrendado, independientemente de la destinación del bien objeto del arrendam iento”

De m anera que no es acertado afirm ar que la referida norm atividad alude

exclusivamente a los procesos de restitución de inmuebles urbanos con destinación
habitacional, pues varias de sus disposiciones se refieren a todos los procesos,
cualesquiera que sea la destinación de los mismos. (V. Arts 35,38, 39).

En este orden de ideas, se reitera que los procesos de restitución de inmueble

arrendado, cualquiera que sea la naturaleza del m ism o, cuando la causal es
exclusivamente la falta o mora en el pago de la renta, son de única instancia.- Esta
tesis la reitera el Tribunal Superior de Medellín, en providencia del M agistrado Martín
Agudelo Ramírez, en proceso radicado bajo el No 2007-00088, al revisar auto del
Juzgado 12 Civil del Circuito, en los siguientes términos: “. ..p o r tratarse de una
demanda de restitución de inmueble arrendado p o r la exclusiva causal de mora
en el pago de la renta, es necesario declarar inadm isible el recurso d e apelación
con fundam ento en el Art. 39 de la ley 820 de 2.003.

La reforma procesal consignada en la ley 794 de 2003 terminó, igualmente, con la

discusión sobre la aplicabilidad de la ley 2a de 1987, art. 57, frente a las reforma
procesal de 1989, en cuanto aquella señalaba que quien interponía el recurso de apelación
debía sustentarlo, por escrito, ante el juez que hubiere proferido la declaración
correspondiente, antes del vencimiento del término asignado al Juez para resolver la
petición de apelación. Si el recurrente no sustentaba la apelación en el término anotado,
el juez, mediante auto, que sólo admitía el recurso de reposición, lo declaraba desierto.-
La ley 794 de 2.003, al sustituir el Art. 352 del C. de P.C., impone la obligación de
sustentar el recurso de apelación, so pena de que se le declare desierto, en las
oportunidades señaladas en los Arts. 359 y 360, permitiendo con ello que el superior
244 C o n t r a t o de A rre n d a m ie n to • P r o c e s o de R e s titu c ió n de Inmueble i de R e g u la c ió n 0 6 l a R e n t a |

pueda establecer el motivo de inconformidad del recurrente. Dentro de este criterio,

aún cuando la norma no lo señale expresamente, el ad-quem limitará su estudio a los
aspectos de inconformidad. Así debe entenderse la exigencia al recurrente de "expresar
en form a concreta las razones de su inconformidad". Ello está acordado con la
ponencia presentada ante la C ám ara de R epresentantes, que señ ala que "la
sustentación busca que quien deba resolver la apelación pueda establecer cual
es el motivo de la inconformidad del recurrente".

De suerte que se amplia la oportunidad para la sustentación del recurso, pues ello
puede ocurrir desde el momento de su interposición y hasta la fecha de vencimiento
del término del traslado concedido por el juez ad-quem. Esta ampliación resulta de
suma utilidad cuando la segunda instancia debe surtirse en sede distinta de la del juez
de pnm era instancia. De allí que se afirme que la sustentación puede hacerse ante el
juez de pnm era instancia, al interponerse el recurso, pues no de otra m anera puede
interpretarse este artículo, al consignar que la sustentación podrá hacerse “a más
tarde” dentro del traslado ante el ju ez de segunda instancia.

A fin de agilizar la tramitación del recurso de apelación, una vez otorgado, el

secretario tiene un término perentorio de quince (15) días para la remisión del expediente,
o de las copias, al superior jerárquico, contados a partir de la ejecutoria del auto que
lo concede, o a partir del día siguiente a aquél en que se paguen las costas de remisión
postal por el recurrente, tratando así de evitar que el expediente perm anezca en la
secretaría por meses, después de concedido el recurso, como ocurría regularmente.

El superior, al recibo del proceso, o de las copias, según el caso, procederá a

establecer si se cumplieron o no los requisitos necesarios para su concesión. Si no
fuere así, lo declarará inadmisible y devolverá el expediente al inferior. Si advierte la
existencia de causal de nulidad, la pondrá en conocimiento de la parte afectada, o la
declarará, según las circunstancias. Establecido que la providencia está suscrita por
el juez y que se han cumplido los requisitos generales para la concesión del recurso, lo
admitirá por auto. Ejecutoriado este proveído o transcurrido el término para practicar
pruebas, se dará traslado a la parte apelante, por el término de cinco días, par que
sustente su inconformidad. Este escrito se agregará al expediente y se m antendrá en
la secretaría a disposición de la parte contraria por otros cinco días, los cuales se
contarán desde el vencimiento del prim er traslado. Este término será común si ambas
partes apelaron.

Cuando la segunda instancia se tramite ante el Tribunal, a solicitud de parte, dentro

del término para alegar, u oficiosamente, señalará día y hora par audiencia, una vez
que el proyecto de sentencia haya sido repartido a los demás magistrados que integran
la respectiva sala de decisión. En esta diligencia las partes podrán hacer uso de la
palabra, por una sola vez y por el término de treinta minutos, en el mismo orden de
traslado para alegar y podrán presentar resúmenes escritos de lo alegado, dentro de
los tres días siguientes.
 A spec to s P ro cesa les 245

Si el apoderado que solicita la audiencia no concurriere a ella, se le impondrá en la

sentencia una multa de dos a cinco salarios mínimos legales mensuales, a menos que
dentro de los tres días siguientes pruebe justa causa de su inasistencia. Se prescindirá
de tal audiencia si no concurre ninguno de los apoderados.

Decidida la apelación y devuelto el expediente al inferior, éste dictará auto de

obedecimiento a lo resuelto por el superior, en el cual dispondrá lo pertinente para su
cumplimiento. Si no lo hiciere así, de oficio, o a petición de parte, ordenará lo
correspondiente a tal fin.

30.2. L a co n su lta
Consigna el Art. 386 del Código de Procedimiento Civil que cuanto la sentencia de
primera instancia es adversa a la Nación, Departamento y Municipio, o resulta adversa
a quien estuvo representado por curador ad-litem, debe ser consultada, cuando no
fuere apelada por sus representantes o apoderados de aquellas entidades, o por el
auxiliar de la justicia.

Se ha pretendido considerar que esta norma es viable en los procesos de mínima

cuantía, ubicados en los eventos enunciados. Empero, este criterio resulta equivocado,
por cuanto, para que existiera la consulta es necesario que la sentencia no haya sido
apelada por el apoderado o representante de la Entidad en cuyo favor se consagra, o
por el curador ad-litem, indicando con ello que la providencia debía ser susceptible del
recurso de alzada.- De manera que este recurso es incompatible con la apelación.- Si
no existe apelación, por no ser viable este recurso, con igual lógica tiene que concluirse
que no esa pertinente la consulta, máxime que el Juez de segundo grado no puede
conocer de negocios que le estén vedados por razón de la competencia.

Si bien es cierto que el legislador no fue muy claro sobre este particular al redactar
el Art. 386, ya citado, ello se debió a que todas las situaciones jurídicas planteadas
para este grado de jurisdicción están circunscritas al Juez de Circuito por competencia
(Art. 16 del C. de P.C.).

Al reformarse el referido Art. 386 del C. de P.C., en virtud de la ley 794 de 2.003,
se aclaró que no operaba en la consulta el principio restrictivo de la « reform atio in
pejus. De manera que cuando la sentencia se revisa por vía de consulta, el Juez
puede alterar la sentencia, haciendo mas gravosa la situación de la entidad o persona
en cuyo favor se concedió, por considerarse que aquél, en virtud de ella, obra ante
todo en interés de la ley y de su recta aplicación, secundariamente en interés de las
partes.

La consulta se ha considerado como un nuevo grado de jurisdicción, la cual tiene

efectos suspensivos.

El Art. 40 de la ley 820 de 2.003 eliminó la consulta en los procesos de restitución

de inmuebles. De manera que así la sentencia sea contraria a los intereses de una
2 46 C ontrato de A r r e n c w m ie n t o - P r o c e s o pe R es t it u c ió n de In m u e b l e y pe R e g u l a c ió n p e l a R en t a |

entidad de derecho público o de una persona representada por curador ad-litem, no

será pertinente la consulta.

A rt 40. En ningún caso, las sentencias proferidas en procesos de restitución

de inmueble arrendado serán consultadas

Y si bien la anterior norma fue demandada ante la Corte Constitucional, ésta, en

sentencia C-04, la declaró ajustada a la Carta, en atención a que el Art. 31 de la
misma establece que toda sentencia judicial podrá ser apelada o consultada, salvo las
excepciones que consagra la ley y en este caso se está frente a una de esas excepciones
autorizadas por el legislador.

31. Restitución Provisional del bien arrendado

Una de las innovaciones importantes de la ley 820 de 2.003, aun cuando en algunos
casos resultará inoperante, es la consagrada en el Art. 36, la cual permite al arrendador,
cuando el inmueble se encuentra en grave deterioro, desocupado o abandonado, solicitar
su restitución provisional. Para ello el arrendador podrá solicitar, antes de la notificación
del auto admisorio de la demanda, o en cualquier estado del proceso, una inspección
judicial para acreditar los presupuestos enunciados. Establecido alguno de ellos, el
Juez procederá a entregar provisionalmente el inmueble a un secuestre, quien, a su
vez, lo entregará al arrendador en calidad de depósito, sin que pueda arrendarlo
hasta tanto quede en fir m e la sentencia de entrega.

Según la norma, durante la restitución provisional del inmueble arrendado se

suspenden los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, tales
como el pago de la renta y de los servicios, cosas o usos conexos o adicionales a su
cargo. Las limitaciones introducidas a la norma, como la de prohibir que el arrendador
se beneficie del inmueble que se ha entregado provisionalmente a un secuestre y que
el arrendatario cesa en sus obligaciones frente al arrendador, hacen irrita la
normatividad, pues en los eventos de abandono o desocupación éste preferirá que el
bien lo conserve el arrendatario , a fin de hacerle efectivas las indemnizaciones y
prestaciones económicas derivadas del contrato, hasta la fecha de su restitución
definitiva.

A rt 36 .-Restitución provisional. - Cualquiera que fuere la causal de restitución

invocada, el demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto
admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de
inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se
encuentra.Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el
bien se encuentra en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo,
desocupado o abandonado, el Juez, a solicitud del demandante, podrá ordenar
en la misma diligencia la restitución provisional del bien, el cual se le entregará
físicamente a un secuestre. El secuestre, previa autorización del Juez, podrá
entregar el inmueble en depósito a la parte demandante, quien se abstendrá de
 A spec to s P ro c esa les 247

arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la

restitución del bien. La orden de restitución provisional no es apelable.

Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda o dentro de

los cinco (5) días siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el caso,
solicita al Juez que le fije caución a la parte demandante para garantizar los
daños y peijuicios que con la restitución provisional pueda ocasionarle, el Juez
si lo considera conveniente, ordenará la prestación de caución en la cuantía y
oportunidad que para tales efectos señale, so pena del levantamiento de la
medida.

Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y

obligaciones derivados del contrato de arrendamiento y a cargo de las partes.

Finalmente es preciso señalar que esta facultad debe utilizarse prudencialmente,

pues en el evento de no prosperar las pretensiones de la demanda, el arrendador
deberá restituir el inmueble al demandado e indemnizarle los perjuicios causados con
dicha entrega provisional.

32. Suspensión del proceso

Este proceso como todos los demás, puede ser objeto de suspensión, dentro de los
términos del art. 170 del C. de P.C., que expresa:

“El juez decretará la suspensión del proceso:

1. Cuando iniciado un proceso penal, el fallo que habrá de dictarse sea determinante
en la decisión civil, a juicio del juez que conoce de éste.

2. Cuando la sentencia que deba dictarse en un proceso, dependa de lo que deba

decidirse en otro proceso civil que verse sobe cuestión que no sea precedente
resolver en el primero, o de un acto administrativo de alcance particular cuya
nulidad esté pendiente del resultado de un proceso contencioso-administrati vo, salvo
lo dispuesto en los códigos Civil y de Comercio y en cualquiera otra ley ”.

En relación con la prim era causal de suspensión es necesario, para que ella surja,
que la controversia ju rídica que deba resolverse previamente sea determ inante,
necesaria, esencia, pues si tales cuestiones hacen relación a circunstancias accesorias,
no determinantes, no se puede hablar de prejudicialidad.

Es pertinente anotar que el art. 35 del C. de P C. consigna sobre este particular:

“Pero si las cuestiones extraprocesales que se juzguen en otro proceso, son a la

vez elementos constitutivos del hecho que se investiga y sobre ellas estuviere pendiente
decisión jurisdiccional al tiempo de cometerse, no se calificará la investigación mientras
dicha decisión no se haya producido”.
248 C o n to a to pe A rre n d am ie n to * P r o c e s o oe R e s titu c ió n de Inmueble y de R e g u la c ió n d e l a R e n t a |

Al tenor de la norma transcrita pueden presentarse dos situaciones diferentes:

1. Que el proceso civil se inicie después de cometido el delito, en cuyo caso el juez
penal adquiere competencia para decidir sobre las cuestiones esencialmente civiles,
para efectos meramente represivos. En otros términos, el proceso penal no se
suspende, por cuanto el ju ez adquiere competencia para decidir sobre materias
diferentes, que tengan relación directa o sean determinantes con la tipificación de
la infracción.

2. El proceso civil existía al momento de cometerse el ilícito penal. En este evento el

penal se adelanta hasta el cierre de la investigación, a la espera de los resultados
de aquél. Si transcurrido un año no se hubiere decidido definitivamente la cuestión
que determinó la suspensión, se reanudará la actuación procesal.

De manera que conforme a estos dos textos legales, la prejudicialidad penal, para
que sea pertinente, debe reunir los siguientes requisitos:

a. La existencia de una investigación penal.

b. Que el proceso civil se hubiere iniciado con antelación ala comisión del hecho
ilícito.

c. Que la suspensión del proceso se solicite por parte interesada, acreditando la vigencia
de la situación penal respectiva.

d. Que el fallo penal sea determinante de la decisión civil.

Si la decisión penal, aún adversa, ninguna incidencia puede tener sobre el proceso
civil, dado que los elementos de convicción operantes en el proceso son suficientes
para la decisión de la situación litigiosa, no es viable la suspensión. Si la solución en
uno y en otro sentido del asunto penal es indiferente para el negocio civil, de tal
manera que quede descartada la posible colisión de fallos, no hay razón para suspender
el proceso civil.

33. Prelación en el trámite del proceso de restitución

Los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente,
salvo respecto de los de tutela, cualquiera que sea la causa invocada. Esta prelación
es tan perentoria que su inobservancia hará m cum r al juez o funcionario responsable
en causal de mala conducta, sancionable con destitución del cargo.

El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias para el

cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia
de la mencionada ley 820 de 2.003. (Art. 39)

En la sentencia C-886 de septiembre 14 de 2.004, citada inicialmente, la Corte

declara exequible esta normatividad, bajo el supuesto de la prevalencia de las acciones
 A spec to s P ro c esa les 249

de estirpe constitucional, distintas a las de la acción de tutela a que se refiere la

norma.

Si bien el legislador, en forma perentoria, impone al Juez darle prelación en su

trámite a esta clase de procesos, precisa señalar que la decisión judicial tardía comporta
en sí misma una injusticia, pues mientras no se la adopte, los conflictos planteados
quedan cubiertos por la incertidumbre, con la natural tendencia a agravarse, sin que
sean resarcidos los perjuicios causados por tal conducta.. De allí que el Art. 228 de la
C.N. haya dispuesto como mandato perentorio que los térm inos procesales se
observarán con diligencia y su incumplimiento será sancionado”.

Los funcionarios judiciales no pueden, por vía general, esquivar la responsabilidad

que les cabe por la inobservancia de los términos, escudándose en la disculpa de la
congestión de trabajo, dado al número de procesos en curso. Y si bien con este pretexto
se viene desconociendo el contenido de la norm a transcrita, los abogados debemos
hacer operantes las sanciones que ella consigna.
Parte Legislativa
 D E C R E T O 453 D E 1956
(marzo 2)

P or el cual se suprim en los depósitos y cauciones reales

en los contratos de arrendam iento de inm uebles urbanos.

Art. lo .- En los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos no se podrá

exigir depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el
arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta

persona, o pactarse en contrato distinto de aquel en que se haya consignado el de
arrendamiento, o sustituirse por otras bajo una denominación diferente de la indicada
en el inciso antenor.

A r t 2o.- Los depósitos en dinero y demás cauciones prendarias constituidas hasta

la fecha, serán devueltos a los inquilinos al vencimiento del contrato, y su prórroga
se sujetará a las normas del presente decreto.

A rt. 3o.- El arrendador que contraviniere lo dispuesto en este decreto, incurrirá

en multa no inferior al valor de la prestación exigida al arrendatario, ni superior al
doble de ella, sin peijuicio del derecho de este último para pedir la devolución de lo
que hubiere entregado por tal concepto.

La multa será decretada por el M inisterio de Fomento de oficio o a solicitud de

parte. La resolución que la imponga, una vez ejecutoriada, presta mérito ejecutivo, y
en ella se ordenará que se entregue la mitad al arrendatario perjudicado.

A rt. 4o.- El presente decreto rige desde la fecha de su expedición, y suspende

las normas legales que le sean contrarias.

R E S O L U C IÓ N 226 D E 1956
(junio 15)
P or la cual se reglamenta el decreto número 453 de 1956

A rt. lo .- Si al vencimiento de un contrato de arrendamiento, el arrendador no

hubiere restituido los depósitos en dinero efectivo o cancelado cualquiera otra caución.
2 54 C o ntrato de A r r e n d a m ie n t o • P ro c eso de R es t it u c ió n d e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e la R en ta |

que hubiere recibido en garantía del cumplimiento del contrato; habiéndose exigido
al arrendatario, éste o quien haya constituido tales garantías podrá solicitar al
M inisterio de Fomento que ordene la devolución del dinero o la declaratoria de la
cancelación de las mismas, mediante el procedimiento contemplado en los artículos
siguientes.

A rt. 2o.- El inquilino beneficiario elevará ante el M inisterio de Fomento un

memorial en papel sellado, exponiendo, bajo la gravedad del juram ento, el hecho de
haber sido negada por parte del arrendador la devolución del depósito o cancelación
de la garantía a que tiene derecho, junto con el cual adjuntará las pruebas del caso.

A rt. 3o.- Con base en las pruebas presentadas, el M inisterio de Fomento dictará
una resolución motivada decretando o no la devolución o cancelación de los depósitos
o garantías a que hubiere lugar, resolución que una vez ejecutoriada, presta mérito
ejecutivo.

A rt. 4o.- La presente resolución rige desde la fecha de su expedición.

D E C R E T O 1849 D E 1956
(agosto 1)

Por el cual se consagra una excepción a l decreto 1070 de 1956

A rt. lo .- Decláranse excentos de la congelación de los precios de los arren­

damientos establecida por el artículo lo. del decreto 1070 de 1956, aquellas propiedades
inmuebles que en 31 de diciembre de 1955 se hallaren administradas por una entidad
de crédito, mediante contrato de anticresis legalmente celebrado, y cuyo canon de
arrendamiento se hubiere fijado al propietario en consideración exclusiva a las cuotas
de amortización que éste debe pagar a dicha entidad por razón de los créditos que
le hubieren sido otorgados.

A rt. 2o.- El presente decreto rige desde la fecha de su expedición y suspende

todas las disposiciones que le sean contrarias.

D E C R E T O 1943 D E 1956
(agosto 17)

Por el cual se dicta una disposición com plem entaria

al decreto número 1070 de 1956

A rt. lo.- Facúltase a los arrendatarios para que, en los casos en que los arren­
dadores se nieguen a recibir el pago de los cánones que legalmente corresponden
por los inmuebles que ocupan, efectúen los pagos m ediante consignación de las
 P arte L eg is l a t iv a 255

respectivas sumas en las oficinas del Banco de la República (hoy Banco Popular)
de la localidad donde estuviere ubicado el inmueble arrendado o se hubiere pactado
el pago, o en defecto de esta entidad, en las oficinas de la Caja de Crédito Agrario,
Industrial y Minero del mismo lugar.

Parágrafo.- La facultad a que se refiere el presente artículo no deja sin efecto

el procedimiento consagrado en el título XXXII del Código de Procedimiento Civil, y
por consiguiente los arrendatarios podrán acogerse a cualquiera de los sistemas exis­
tentes, a su libre elección.

Art. 2o.- La consignación de que trata el artículo anterior se hará a favor del
arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el
pago pondrá su valor a órdenes del beneficiario, previa la respectiva identificación.

Parágrafo.- El arrendatario, al efectuar la consignación, deberá explicar clara­

mente al empleado que reciba el pago, la causa del mismo, así como también el
nombre y la dirección precisa del arrendador o su representante.

Art. 3o.- Para que el pago efectuado de conformidad con las disposiciones de
los artículos anteriores tenga plena validez, se requerirá que el arrendatario de aviso
de la consignación efectuada, al arrendador o a su representante legal mediante
comunicación postal o telegráfica, debidamente certificada, dentro de un término no
mayor de cinco (5) días, contados a partir de la fecha de la consignación.

Art. 4o.- Para los efectos judiciales a que pueda haber lugar, se considerará que
el pago de los cánones de arrendamiento ha quedado plenamente demostrado cuando
el interesado presente el recibo de la consignación efectuada en la forma indicada
en el presente decreto, junto con la copia certificada del aviso dado al arrendador.

Art. 5o.- El presente decreto rige desde la fecha de su expedición y suspende

todas las disposiciones legales que le sean contrarias.

D E C R E T O 151 D E 1957
(julio 27)
Por el cual se dictan normas de protección de la Industria H otelera

A rt. lo .- Los propietarios, em presarios, gerentes o adm inistradores de e s­

tablecimientos hoteleros o similares, podrán solicitar el lanzamiento de aquellos clientes
que resultaren insolventes, o que en cualquier forma atenten contra la seguridad,
tranquilidad, salubridad y moralidad de dichos establecimientos.

Art. 2o.- A la solicitud escrita acompañará el interesado prueba sum aria de los
hechos y si de ella apareciere plenamente comprobado, el funcionario de policía dictará
la orden de lanzamiento a más tardar al día siguiente.
256 C o n t ra to de A rren d a m en t o • P r o c es o de R e s t it u c ió n d e In m u e b l e y oe R e g u l a c ió n d e la R enta |

El lanzamiento deberá practicarse dentro de las doce (12) horas subsiguientes a

la notificación de la providencia que lo ordena, sin perjuicio de las demás peticiones
de la demanda.

Art. 4o.- Las providencias de los funcionarios de policía en las actuaciones de

lanzamiento de que trata el presente decreto, son apelables de palabra en el acto de
la notificación, o por escrito dentro de las veinticuatro horas siguientes, para ante el
inmediato superior y en el efecto devolutivo, a fin de que no se suspenda la ejecución
de la providencia apelada.

Interpuesto en tiempo dicho recurso, debe concederse al día siguiente.

El superior ordenará que el negocio sea fijado en lista por dos (2) días para que
las partes presenten sus alegatos escritos, vencidos los cuales fallará dentro de los
dos días siguientes.

A rt. 5o.- Con el objeto de asegurar el pago de la deuda de cualquier cliente in­
solvente, los propietarios, empresarios, gerentes o administradores de establecimien­
tos hoteleros podrán ejercer el derecho de retención sobre el equipaje y los objetos
introducidos en el respectivo establecimiento hasta concurrencia de lo que se deba
por alojamiento, expensas o daños. En este caso y con la anuencia del funcionario
que corresponda debe confeccionarse un inventario y practicarse un avalúo por dos
peritos idóneos nombrados por él. Copias de estos inventarios y el correspondiente
avalúo deben suministrarse a la autoridad de policía que conozca del negocio.

Parágrafo.- Los mismos peritos que intervengan en el avalúo de los bienes podrán
dictar experticio en lo relativo a los daños que se denuncien.

A rt. 6o.- Si pasados treinta días, contados a partir de la fecha en que se hubiere
ejercido el derecho de retención sobre el equipaje o los objetos, el cliente no se
presentare a cancelar la obligación pendiente, los propietarios, empresarios, gerentes
o administradores de los establecimientos hoteleros podrán solicitar el remate de lo
retenido, el cual se efectuará dentro de los quince días siguientes ante la respectiva
autoridad de policía. Con el producto del rem ate se pagará el valor de la deuda. El
saldo, si lo hubiere, será depositado a favor del dueño en el Banco de la República,
la Caja de Crédito Agrario, Industrial y Minero, o en cualquier entidad bancaria del
dom icilio del establecim iento hotelero, según el caso, y en su defecto en la
administración o Recaudación de Hacienda Nacional del respectivo municipio.

A rt. 7o.- Los huéspedes de los establecimientos hoteleros que con el propósito
de obtener provecho ilícito de sus servicios o de burlar el derecho de retención con­
sagrado en este decreto, portaren consigo equipajes aparentes o ficticios o emplearen
otros sistemas lesivos de los intereses económicos de tales establecimientos, incurrirán
en arresto inconmutable de dos (2) a quince ( 1 5 ) días, que será impuesto por los
funcionarios de que trata el artículo segundo de este decreto, de acuerdo con el
 P arte L eg is l a t iv a 257

procedim iento penal ordinario, establecido en el respectivo Código de Policía

Departamental.

Art. 8o.- Los propietarios, empresarios, gerentes o administradores de hoteles,

podrán exigir a las personas que no porten equipajes, el pago anticipado de las m en­
sualidades, quincenas, décadas o diarios, según la costumbre del respectivo es­
tablecimiento.

Art. 9o.- Los establecimientos hoteleros serán responsables del daño o pérdida
de los efectos de gran valor que los huéspedes trajeren consigo, como dinero, joyas,
docum entos negociables, etc., solam ente cuando tales efectos sean entregados
directamente y bajo recibo para su guarda o depósito a sus respectivos propietarios,
empresarios, gerentes o administradores.

Art. 10.- Este decreto rige desde la fecha de su expedición y suspende las dis­
posiciones que le sean contrarias.

D E C R E T O 1798 D E 1963
(agosto 14)

P or el cual se reglamenta el artículo 4o. de la ley 2a. de 1963

Art. lo .- Las cantidades de dinero que, de conformidad con disposiciones legales,

deben consignarse en los despachos de los funcionarios de la Rama Jurisdiccional
del Poder Público, en los de las autoridades de Policía, con motivo de los juicios o
diligencias que en ellos se adelanten, se depositarán, cualquiera que sea la cuantía,
en el Banco Popular.

Art. 2o.- Si no funcionare en la respectiva localidad una agencia o sucursal del

Banco Popular las consignaciones de que trata el articulo anterior se harán en las
siguientes entidades y conforme al orden de prelación que se indica a continuación.

1. Banco de la República.
2. Caja de Crédito Agrario.
3. Caja Colombiana de Ahorros.
4. Banco Central Hipotecario.
5. Bancos Comerciales.
6. Administración de Impuestos Nacionales.
7. Recaudación de Impuestos Nacionales.
8. Tesorería Municipal.

Art. 3o.- La persona o parte obligada a hacer la consignación, depositará la can­

tidad respectiva en la entidad que corresponda, respetando el orden de prelación e s­
tablecido en los artículos anteriores, y presentará el comprobante de depósito al
funcionario que conozca del negocio.
2 58 C o n t ra to pe A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso de R e st it u c ió n d e In m u e b l e y d e R e g u l a c ió n d e la R en t a |

A r t 4o.- Los funcionarios de la Rama Jurisdiccional o de Policía mantendrán en

custodia y bajo su responsabilidad, los títulos o comprobantes de depósito, dejando
constancia en el expediente respectivo, del número del título o comprobante, de su
fecha y de los nombres de la entidad depositaría y del depositante. Cuando el depósito
se haga en una entidad bancaria, el título será devuelto al depositario, junto con la
nota donde se transcriba la providencia que ordena el pago, dejando en el expediente
la constancia de su devolución, firmada por quien lo reciba.

Art. 5o.- Los depósitos no podrán moverse sino en virtud de providencia dictada
en el expediente respectivo y comunicada al depositario por medio de oficio, que se
entregará al interesado, previa constancia de recibo. En consecuencia, las cantidades
en dinero a que se refiere el artículo lo. de este decreto, no podrán consignarse en
cuentas corrientes, ni moverse por medio del giro de cheques, sino en la forma de
depósito, previstas en las disposiciones anteriores. Esta prohibición obliga tanto a los
funcionarios ante quienes se constituyen depósitos, como a las entidades bancarias
que los reciban, las cuales no podrán aceptar los giros que se hagan en forma distinta.

Art. 6o.- Cuando una suma depositada deba entregarse en diversas cuotas, o a
varias personas, el funcionario respectivo podrá solicitar a la entidad depositaría que
se convierta la suma global en varios depósitos de m enor valor, según el número de
cuotas en que deban repartirse.

Art. 7o.- Los funcionarios de la Rama Jurisdiccional y de Policía indicarán, por

medio de carteles fijados en lugares visibles de la secretaría de su despacho, la en­
tidad encargada de recibir los depósitos en el territorio de su jurisdicción, conforme
a lo previsto en este decreto.

Art. 8o.- Cuando se trate de la consignación que haga una persona para que se
le pueda admitir como postor en un remate y por circunstancias especiales no sea
posible la consignación del dinero por medio de depósito los funcionarios que reciban
cantidades en efectivo procederán a depositarlas en la forma ordenada en los artículos
anteriores, a más tardar el día hábil siguiente previas las devoluciones que deban
efectuarse inmediatamente, según lo prescrito en las disposiciones legales de remates.

Art. 9o.- Los depósitos a los cuales se refiere el artículo lo. del presente decreto,
efectuados o que se efectúen con posterioridad a la vigencia de la ley 2a. de 1963
y antes de la del presente decreto, deberán trasladarse al Banco Popular.

El Banco Popular y las entidades bancarias u oficiales que mantengan en su poder

tales depósitos, determinarán el procedimiento que deba seguirse para efectuar el
traslado. Con el objeto de evitar inconvenientes al público, dicho procedimiento deberá
contemplar el que las entidades que hayan recibido depósitos con posterioridad a la
vigencia de la ley 2a. de 1963 y antes de la del presente decreto, deberán atender al
pago de los títulos expedidos por ellas hasta cuando se reemplacen por los que expida
el Banco Popular para sustituirlos.
 P arte L e g is l a t iv a 259

Parágrafo.- El Banco Popular y las entidades bancadas u oficiales que manten­

gan en su poder depósitos efectuados con anterioridad a la vigencia de la ley 2a. de
1963, podrán acordar su traslado a la primera de las instituciones mencionadas.

Art. 10o.- Derógase todas las disposiciones de los decretos reglam entarios
números 115 de 1940 y 1576 de 1944, que fueren contrarios a las normas del presente
decreto.

Art. lio .- Este decreto rige a partir del primero de septiembre de 1963.

D E C R E T O 1148 D E 1964
(mayo 16)
P or el cual se dicta una disposición relacionada
con la congelación de arrendam ientos

Art. lo .- A partir de la fecha del presente decreto quedan excluidas del régimen
de congelación de arrendamiento, establecido en desarrollo del parágrafo único del
artículo 3o. de la Ley 7a. de 1943, las propiedades raíces de las entidades de
beneficencia y asistencia pública.

La diferencia que resultare entre los cánones que se descongelen y los futuros
que se fijen, se dedicarán exclusivamente al sostenimiento y mejoram iento de los
servicios asistenciales de las entidades de que trata el presente artículo.

Art. 2o.- La distribución de los dineros de que trata el artículo primero del presente
decreto será sometida previamente a la aprobación del Ministerio de Salud Pública,
en concordancia con lo establecido en el decreto 3224 de 1963.

D E C R E T O 344 D E 1965
(febrero 19)
P or el cual se reglamenta el decreto extraordinario número 1070 de 1976
para evitar la especulación con el precio de los arrendam ientos

Art. lo .- C ualquier subarrendatario que sea ocupante o usuario de todo o parte

de un inmueble, que acredite que el precio por él pagado al subarrendador, o la
suma de los precios pagados por todos los subarrendatarios excede al precio tota!
pactado en el prim er contrato celebrado entre el propietario y arrendatario, tendrá
derecho a que se rebaje su precio a cifra igual a la del congelado o a la parte
proporcional.
260 C o ntrato de A rren d a m en to • P r o c es o de R e s t t r jo ó n d e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e la R en ta |

Si el subarrendador no accede, el verdadero usuario podrá celebrar el contrato

directamente con el propietario, y éste dar por terminado el que tenga celebrado con
su primer arrendatario.

Parágrafo.- Para los efectos de este artículo no se entenderá como subarren­

dador el empresario de servicios de hotelería debidamente inscrito de acuerdo con
la definición que haga de esta industria y con la reglamentación que expida el M inis­
terio de Fomento.

Art. 2o.- Las violaciones de esas disposiciones serán sancionadas por los gober­
nadores de los departamentos y por el alcalde de Bogotá, respectivamente, con multas
hasta de diez mil pesos ($ 10.000.00).

Las infracciones del presente decreto serán conocidas en apelación por el M inis­
terio de Fomento.

D E C R E T O 2770 D E 1976
(diciembre 27)
P or el cual se dictan disposiciones sobre control de precios
de arrendam ientos en las áreas urbanas

Art. lo.- A partir de la fecha quedan congelados los precios de los arrendamientos
de bienes raíces urbanos.

Para efectos de los dispuesto en este artículo, el precio de arrendamiento será el

que efectivamente deba cubrir el arrendatario por concepto de su obligación de pago
correspondiente al último período que haya vencido con anterioridad a la fecha de
expedición de este decreto.

Art. 2o.- Los contratos de arrendamiento que se celebren con posterioridad a la

fecha de vigencia de este decreto quedarán sujetos a la congelación establecida en
el artículo anterior. En consecuencia, no podrá modificarse el precio de arrendamiento
inicialmente pactado.

Art. 3o.- La Superintendencia de Industria y Comercio, dentro de las atribuciones

que le son propias, ejercerá la vigilancia necesaria para garantizar el efectivo
cumplimiento de lo dispuesto en este decreto.

Art. 4o.- Derógase el artículo 16 del decreto 677 de 1972.

Art. 5o.- El presente decreto rige a partir de la fecha de su expedición.

 P arte L e g is l a t iv a 261

D E C R E T O 63 D E 1977
(enero 14)
P or el cual se reglamenta el decreto 2270 de 1976
y se expiden otras disposiciones

A rt. lo .- D eterminación del precio de arrendamiento congelado. De confor­

midad con el decreto 2770 de 1976, ningún arrendador puede exigir un precio o renta
superior al que hubiera sido legalmente exigible en el período inmediatamente anterior
al 27 de diciembre de 1976 al que se pacte por primera vez entre las partes respecto
de inmuebles no arrendados con anterioridad a la fecha indicada.

El precio de arrendamiento de los locales comerciales queda congelado durante

la vigencia del contrato respectivo al nivel al cual hubiese sido legalmente exigible la
obligación de pago en el período inmediatamente anterior al 27 de diciembre de 1976
o al que se pacte por primera vez entre las partes. .

A rt. 2o.- Del reajuste en los servicios públicos. Cuando el valor de los servicios
públicos de energía, acueducto, alcantarillado y teléfono estuvieren a cargo

del arrendador y las tarifas de ellos se reajustaren, el precio del arrendamiento

se podrá elevar en una suma equivalente y proporcional a tal reajuste.

Como base para elevar el precio del arrendamiento, se tomará el prom edio del
consumo o valor en los últimos seis (6) meses.

Cuando se trate de viviendas multifamiliares o de conjuntos de locales u oficinas,

el reajuste se distribuirá en forma proporcional al número de arrendatarios y al precio
o renta pagada por cada uno de ellos.

A rt. 3o.- D el registro de arrendadores. Toda persona dedicará al arrendamiento

de bienes raíces urbanos ajenos o que se ocupe de tal actividad mediante comisión
o cualquier otra form a de rem uneración similar, deberá obtener el registro de
arrendador.

Las personas que tuvieren su dom icilio en Bogotá o Cundmam arca deberán
registrarse ante la Superintendencia de Industria y Comercio; quienes tuvieren su
domicilio en otras regiones del país efectuarán este registro ante la G obernación,
Intendencia o Comisaría del lugar, las personas sometidas a la inspección y vigilancia
de la Superintendencia Bancaria, lo harán ante esta entidad.

El registro establecido en este artículo se hará sin costo para el interesado.

A rt. 4o.- R equisitos p a ra obtener el registro. Para obtener el reg istro de

arrendador de que trata este decreto, el interesado deberá cumplir los siguientes
requisitos:
262 C o n t ra to oe A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso d e R es t it u c ió n d e In m u e b l e y d e R e g u l a c ió n d e la R en t a I

a) Acreditar su existencia, representación legal y registro mercantil. Cuando se trate

de personas naturales, solamente el registro mercantil.

b) Rendir el informe a que se refiere el artículo 5o. del presente decreto, si a ello
hubiere lugar.

c) Las demás que determine la Superintendencia de Industria y C om ercio o la

Superintendencia Bancaria.

d) Relación de los comprobantes de pago por todo concepto, de los cuales se pueda
deducir el precio efectivamente pagado por los arrendatarios.

Parágrafo.- Con posterioridad al informe inicial, las personas registradas, deberán

comunicar trimestralmente a la entidad que otorgó el registro, las novedades ocurridas
y las causas que les dieron origen.

A rt. 5o.- Del informe. El informe exigido en el literal b) del artículo anterior
contendrá:

a) Identificación de los inmuebles dados en arrendamiento.

b) Nombre de los propietarios.

c) Relación de los contratos vigentes el 27 de diciembre de 1976, y de los celebrados

con posterioridad a esa fecha, en la cual se indicarán los precios pactados en cada
uno de ellos y los nombres de los arrendatarios.

A rt. 6o.- Término para solicitar el registro. El registro de arrendador deberá

solicitarse por el interesado dentro del término de un mes, contado a partir de la
fecha de vigencia de este decreto.

Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a este decreto se ocupen
del arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de
los diez (10) días siguientes a la iniciación de sus operaciones.

A rt. 7o.- Condición para anunciarse com o arrendador. Para anunciarse al

público como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 3o. de este decreto,
deberán citar el número de su registro vigente. Esta obligación será exigible a partir
del vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior.

A rt. 8o.- D e la suspensión del registro. Sin peijuicio de las demás sanciones a
que hubiere lugar por parte de la Superintendencia Bancana, el registro a que se
refiere el artículo 3o. del presente decreto, será suspendido hasta por el término de
un (1) mes, mediante resolución motivada, por la autoridad que lo efectúe en los
siguientes casos:

lo.- Cuando no se rindieren los informes a que se refiere el artículo 5o. de este decreto
o cuando éstos fueren incompletos o inexactos.
 P arte L e g is l a t iv a 263

2o.- Cuando en los informes presentados se establezca la violación a lo dispuesto por

el decreto 2770 de 1976 o demás normas concordantes.

3o.- Cuando las personas contempladas en el citado artículo 3o., se anuncien al

público sin mencionar el número de registro vigente que se les hubiere asignado.

P a rá g ra fo .- C ontra la providencia que ordena la suspensión del registro de

arrendador únicamente procede el recurso de reposición.

A rt. 9o.- D e la licencia para solicitar entrega del inmueble. Por vencimiento
del contrato, ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble,
si el arrendatario hubiere cubierto los respectivos precios de arrendamiento en su
oportunidad.

Se exceptúan los casos en que el propietario haya de ocupar, por un término

mínimo de seis (6) meses, para su propia habitación o negocio el inm ueble arren­
dado, o hay a de dem olerlo p ara e fe c tu a r una n ueva re c o n stru c c ió n o para
reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin su
desocupación. En estos casos el arrendador deberá solicitar la licencia respectiva al
gobernador, intendente, comisario o A lcalde M ayor de Bogotá, quien mediante
resolución motivada autorizará ó negará la licencia. Contra esta providencia procede
el recurso de reposición ante el mismo funcionario que la expidió y el de apelación
ante el Superintendente de Industria y Comercio.

Si la causal fuere otra distinta a la del vencimiento del contrato, se aplicará lo

dispuesto en el Código de Procedimiento Civil sobre el particular.

L os arrendam iento s de lo cales co m erciales que n o se en cu e n tre n en las

condiciones previstas en el artículo 518 del Código de Comercio, quedarán amparados
por lo dispuesto en este artículo. Una vez cumplido el término de dos (2) años de
ocupación, para solicitar la entrega del inmueble se aplicará lo dispuesto en el citado
artículo 518.

A rt. 10o.- D e los requisitos para solicitar ¡a licencia. La solicitud de licencia

para exigir la entrega del inmueble con el fin de destinarlo para habitación o negocio
propios deberá formularse al Alcalde M ayor de Bogotá, Gobernador, Intendente o
Comisario, según el caso, acompañado de los siguientes documentos:

a) Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificación del registrador

respectivo sobre vigencia de ia inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario.

b) Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, a favor del Tesoro N acional, por un

término de diez y seis (16) meses, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la
resolución que concede licencia y por un valor igual al monto de doce (12) men­
sualidades de arrendamiento, tomando como base el último precio.
2 64 C ontrato oe A r r e n d a m ie n t o • P r o c e s o de R e st it u c ió n d e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e l a R enta

Esta garantía tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la causal aducida en

la solicitud de licencia.

P arág rafo .- Las solicitudes de licencia que se encuentren en trámite en la fecha

de vigencia de este decreto, se regirán por las disposiciones vigentes al momento de
formularse la solicitud.

A rt. lio .- Prueba de la ocupación y permanencia. El propietario del inmueble

que haya invocado como fundamento de su petición la necesidad de ocuparlo para
su propia habitación o negocio, deberá acreditar mediante certificaciones expedidas
por el alcalde o inspector de Policía de la localidad:

a) La ocupación propia del inmueble, dentro del término de diez (10) m eses contados
a partir de la ejecutoria de la resolución que concede la licencia respectiva, y

b) La permanencia en el inmueble por el término mínimo de seis (6) m eses, dentro de

los diez (10) meses contados a partir del día en que se inicie la ocupación.

P arág rafo .- De conformidad con lo establecido en el presente artículo y en el

anterior, quedan modificados el término y el valor de las garantías y los plazos de
que trata el decreto 210 de 1968.

A rt. 12o.- E fectividad de la garantía. Cuando el propietario no acredite la

ocupación y permanencia exigidas en el artículo 1 lo., ó la imposibilidad de cumplir­
las, la autoridad que haya conocido en primera instancia hará efectiva la garantía
prestada.

A rt. 13o.- Cancelación de la garantía. La garantía será cancelada por orden

del funcionario ante quien se formuló la solicitud de licencia en los siguientes casos.

a) Cuando el propietario demuestre, oportunamente, la ocupación y perm anencia en

el inmueble.

b) Tan pronto como quede ejecutoriada la providencia que niegue la licencia.

c) Cuando se acredite que han transcurrido más de diez (10) meses de iniciación del
juicio de lanzamiento promovido como fundamento en la licencia.

A rt. 14o.- D e la licencia p o r demolición. La solicitud de licencia para exigir

la entrega del inmueble con el fin de demolerlo para efectuar una nueva construcción
o para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no pueden efectuarse sin
su desocupación, deberá formularse al alcalde mayor de Bogotá, gobernador, inten­
dente o comisario, según el caso, acompañada de:

a) Licencia de construcción expedida por la Secretaría de O bras Públicas o la

respectiva autoridad competente.

b) Certificado o copia del contrato celebrado con la compañía constructora o con el

arquitecto constructor que ha de realizar la obra, en el cual conste que ésta se
 P arte L e g is l a t iv a 265

iniciará en un lapso no m ayor de noventa (90) días contados a partir de la fecha de

solicitud, y

c) Los demás requisitos que determine la Superintendencia de Industria y Com er­

cio.

A rt. 15o.- D e la devolución de excedentes. Los arrendatarios de bienes raíces

urbanos que hubieren pagado un precio o renta superior al de la congelación de
arrendam ientos establecida en el decreto 2770 de 1976 y normas concordantes,
tendrán derecho a la devolución de los excedentes pagados.

Si la devolución no se hiciere voluntariamente, podrá exigirse orden expedida por

las autoridades contempladas en el artículo 9o. del presente decreto.

A rt. 16o.- D e la solicitud de devolución. Para solicitar la orden de devolución

de excedentes, el arrendatario deberá llenar los siguientes requisitos:

a) M emorial petitorio en papel sellado, en original y copia, dirigido a la autoridad

competente, en el cual se indique el nombre y dirección del arrendador.

b) Probar por los medios legales pertinentes, la existencia del contrato de arren­
damiento, el precio pactado y el precio pagado.

A rt. 17o.- Notificación al arrendador. La autoridad competente notificará al

arrendador la solicitud de devolución de excedentes, dentro de los cinco (5) días
siguientes a su presentación, con el fin de que dentro del término de quince (15)
días, éste presente los descargos correspondientes. Si vencido este término no se
hubieren presentado los descargos, se expedirá la providencia respectiva.

A rt. 18o.- Pronunciamiento sobre la solicitud de excedente. Con base en las

pruebas presentadas la au toridad com petente resolverá la p etición m ed ian te
providencia motivada, contra la cual proceden los recursos de reposición ante el mismo
funcionario y el de apelación ante el Superintendente de Industria y comercio. La
resolución que ordene la devolución prestará mérito ejecutivo.

A rt. 19o.- Del pago en establecimientos bancarios. En caso de que el arren­

dador, dentro del término pactado, se niegue a recibir el pago del precio del arren­
dam iento que legalm ente debe efectuar el arrendatario, este podrá cum plir su
obligación consignando dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de dicho
término, el valor correspondiente en los establecimientos bancarios, con arreglo a
las normas contenidas en el decreto 1943 de 1966 y disposiciones que lo adicionan
o reforman.

A rt. 20o.- Estipulaciones y cláusulas ineficaces. Las estipulaciones entre las

partes y las cláusulas que en forma directa o indirecta tiendan a violar la congelación
de arrendamientos establecida en el decreto 2770 de 1976 y normas concordantes,
no producirán efecto alguno.
266 C o n t ra to oe A r r e n d a m ie n t o • P r o c e s o de R es t it u c ió n d e In m u e b l e v de R e g u l a c ió n d e la R en t a J

A rt. 21 .- E l subarriendo. En los casos autorizados por la ley o por el respectivo

contrato para subarrendar, lo que en este decreto se predica del arrendamiento, debe
entenderse aplicable también a los contratos de sub-arriendo de habitaciones y lo­
cales urbanos.

A rt. 22.- Multas. La violación a las normas sobre congelación de arrendamien­

tos, será sancionada por la Superintendencia de Industria y Comercio o por la Super­
intendencia Bancaria, según el caso, con multas a favor del Tesoro Nacional, en la
siguiente forma:

a) Por incumplimiento de las disposiciones sobre registro de arrendador, hasta de cien

mil pesos ($ 100.000.00).

b) Por cobro de un precio superior al congelado, una suma igual a tres (3) veces el
valor recibido en exceso, sin peijuicio del derecho del arrendatario a solicitar la
devolución de los excedentes que le correspondan.

c) Por violación a lo dispuesto en el decreto legislativo No. 453 de 1956, sobre

prohibición de depósitos y causaciones reales, en las cuantías en él señaladas.

Parágrafo.- En caso de reincidencia las multas se elevarán al doble de lo es­

tablecido en los literales anteriores respectivamente.

A rt. 23o.- In sp ecció n y vigilancia. La S u p erin ten d en cia de Ind u stria y

Comercio podrá practicar las visitas de inspección y vigilancia y solicitar los informes
que considere pertinentes para el efectivo control de las normas sobre congelación
de arrendamientos.

A rt. 24o.- Vigencia. Lo dispuesto en el decreto 2770 de 1976 y en el presente

decreto tendrá vigencia hasta el 31 de diciembre de 1977.

A rt. 25o.- El presente decreto rige a partir de la fecha de su expedición.

D E C R E T O 2923 D E 1977
(noviembre 28)
Por el cual se prorroga la vigencia y se complementan
los decretos 2770 de 1976 y 63 de 1977 sobre control
de precios de arrendam ientos en las áreas urbanas.

A rt. lo .- El control de precios de arrendamientos de bienes raíces en áreas ur­

banas, establecido por los decretos 2770 de 1976 y 63 de 1977, tendrá vigencia hasta
el 31 de diciembre de 1978. En consecuencia queda derogado el artículo 24 del decreto
63 de 1977.
 P akth L e g is l a t iv a 267

A rt. 2o.- Los precios de los arrendamientos congelados podrán ser elevados, a
partir de la fecha de vigencia de este decreto, en cuantía igual a los aumentos que
deban pagar los propietarios en 1978 por concepto de impuesto predial y com ­
plementarios. En la fijación del ajuste mensual del arrendamiento el m ayor valor
deberá dividirse en doce (12) cuotas partes iguales.

En los contratos cuyo término inicial pactado venza con posterioridad a la fecha
de expedición del presente decreto, los reajustes se aplicarán únicamente a los meses
restantes del año de 1978.

A rt. 3o.- Cuando el contrato de arrendamiento conste por escrito el arrendador

deberá entregar al arrendatario copia auténtica del mismo.

La violación de lo dispuesto en este artículo se sancionará con multas equivalen­

tes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

A rt. 4o.- Corresponde al Alcalde M ayor de Bogotá, a los gobernadores, inten­

dentes y comisarios respectivamente, y a los alcaldes municipales en los demás
municipios, la aplicación de lo dispuesto en el artículo anterior y de las multas por
cobro de un precio de arrendamiento superior al congelado, al tenor de 1o establecido
en el artículo 22 del decreto 63 de 1977.

A rt. 5o.- El precio de los arrendamientos podrá modificarse por m utuo acuerdo
entre las partes hasta por una suma equivalente a la del valor mensual de reposición
de inversiones efectuadas por el propietario en el inmueble respectivo, siempre que
éstas se consideren como obras indispensables no locativas a que se refiere el artículo
1993 del Código Civil.

En el caso previsto en este artículo, la cuantía del ajuste mensual n o podrá ser
superior a la que resultare de amortizar la correspondiente inversión en un periodo
de cinco (5) años.

A rt. 6o.- El propietario podrá pedir licencia para la entrega del inm ueble, en los
siguientes casos:

a) En los previstos por el artículo 9o. del decreto 63 de 1977.

b) Cuando se compruebe que el arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación

de cubrir el costo de las reparaciones locativas a que se refiere el artículo 1998 del
Código Civil.

c) Cuando se compruebe que el arrendatario se mega a que se ajuste el precio de

arrendamiento por las reparaciones indispensables no locativas.

A rt. 7o.- El propietario del inmuehle que no hubiere llegado a un acuerdo con el
arrendatario en cuanto al reajuste por concepto de las reparaciones indispensables
268 C ontrato de A r r e n d a m ie n t o • P r o c e s o de R es t it u c ió n d e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e i a R en ta

no locativas podrá solicitar licencia para exigir la entrega del inmueble. Dicha licencia
deberá formularse al Alcalde M ayor de Bogotá, gobernador, intendente o comisario,
según el caso, acompañada de los siguientes documentos:

a) Copia de la esentura de adquisición del inmueble y certificado del registrador

respectivo sobre vigencia de la inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario.

El Certificado deberá haber sido expedido con no más de noventa (90) días de
anterioridad a la fecha de presentación de la solicitud.

b) Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria en dinero efectivo o en títulos valores, o

fianza o garantía de una compañía de seguros a favor de la Tesorería Departamental,
Intendencial, Comisarial o del D istrito Especial de Bogotá, en su caso, por un
término de seis meses contados a partir de la fecha de ejecutoria de la resolución
que conceda la licencia y por un valor igual al costo de la obra. Esta garantía tiene
por objeto asegurar por parte del propietario la ejecución de las reparaciones
indispensables no locativas.

c) Constancia de la manifestación hecha por el propietario al arrendatario sobre la

necesidad de llevar a cabo las reparaciones indispensables no locativas,

d) Prueba sumaria del rechazo a la propuesta del propietario.

e) Certificación expedida por el inspector de obras o quien haga sus veces en el cual
conste la naturaleza de la reparación y su necesidad, así como la estim ación del
costo de la misma. Para la determinación de este costo se tomará como base el
índice de los precios de construcción que elabore la Cámara Colom biana de la
Construcción.

A rt. 8o.- El artículo 14 del decreto 63 de 1977 quedará así: De la licencia por
demolición. La solicitud de licencia para exigir la entrega del inmueble con el fin de
demolerlo para efectuar una nueva construcción o repararlo con obras necesarias
que no puedan ejecutarse sin su desocupación, deberá formularse al Alcalde M ayor
de Bogotá, Gobernador, Intendente o Comisario, según el caso, acompañado de:

a) Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificación del registrador

respectivo sobre vigencia de la inscripción con la cual se acredite su calidad de
propietario.

b) Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, en dinero efectivo o en títulos valores o

fianza otorgada por una compañía de seguros a favor de la Tesorería Departamental,
Intendencial, Comisarial o del Distrito Especial de Bogotá, por un término de seis
(6) meses, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la resolución que cancele
la licencia y p or un valor igual al m onto de doce (12) m ensualidades de
arrendamiento, tomando como base el último precio. Esa garantía tiene por objeto
asegurar el cumplimiento de la causal aducida en la solicitud de licencia.
 P arte L e g is l a t iv a 269

c) Licencia de construcción expedida por la Secretaría de O bras Públicas o la

respectiva autoridad competente.

d) Certificado o copia del contrato o promesa del contrato celebrados con la compañía
constructora o con el arquitecto constructor que ha de realizar la obra, en el cual
conste que ésta se iniciará en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a
partir de la fecha de ejcutoria de la resolución que concede la licencia.

Art. 9o.- La garantía a que se refiere el literal b) del artículo 10o. del decreto
No. 63 de 1977 podrá ser hipotecaria, prendaria, en dinero efectivo o en títulos valores,
bancaria o de compañía de seguros.

Esta garantía se constituirá a favor de las tesorerías Distrital, Departamental, In-

tendencial, Comisanal o de la Alcaldía Mayor de Bogotá, según sea competente para
conocer de la solicitud de licencia en primera instancia, el gobernador, intendente,
comisario o Alcalde M ayor de Bogotá.

A rt. 10o.- Cuando un inm ueble sufra deterioros que deban ser o b jeto de
reparaciones locativas, a cargo del arrendatario conforme al artículo 1998 del Código
Civil, y causen depreciación del inmueble o deterioren el ambiente del vecindario, el
propietario podrá solicitar al alcalde municipal o a quien haga sus veces, que se
requiera al arrendatario para que en término no mayor de noventa (90) días, inicie
tales reparaciones, las cuales deberán ejecutarse en un lapso no superior a treinta
(30) días.

Si el arrendatario así no lo hiciere podrá el propietario solicitar la entrega del in­

mueble mediante el trámite de licencia correspondiente.

Esta causal únicamente podrá proponerse cuando el arrendatario haya ocupado

el inmueble por un lapso superior a dos (2) años.

Art. lio .- La solicitud de licencia de que trata el artículo 10o. deberá elevarse
ante el Alcalde M ayor de Bogotá, gobernador, intendente o comisario, según el caso,
acompañada de los siguientes documentos:

a) Copia de la escritura de adquisición del inmueble y certificado del registrador

respectivo sobre vigencia de la inscripción, con la cual se acredite su calidad de
propietario. Dicho certificado deberá haber sido expedido con no más de noventa
(90) días de anterioridad a la fecha de la presentación de la solicitud.

b) Garantía bancaria, hipotecaria o prendaria, en dinero efectivo o títulos valores o

fianza o garantía de una compañía de seguros, a favor de la Tesorería Departamental,
Intendencíal, Comisanal o del Distrito Especial de Bogotá, en su caso por un término
de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la Resolución que
conceda la licencia y por un monto igual a dos veces el valor de la obra.
270 C o n t ra to de A r r e n d a m ie n t o • P r o c e s o d e R e st it u c ió n pe In m u e b l e y d e R e g u l a c ió n p e l a R en t a [

Esta garantía tendrá por objeto asegurar por parte del propietario la ejecución de
las reparaciones locativas, que de no llevarse a cabo, deterioran el ambiente del
vecindario.

c) Copia del requerimiento hecho por la autoridad de policía.

d) Certificación del Alcalde M unicipal o de quien haga sus veces sobre el in­
cumplimiento hecho al requerimiento.

A rt. 12o.- Las solicitudes de licencia que se encuentran en trámite en la fecha

de expedición de este decreto, se regirán por las disposiciones vigentes al momento
de formularse la solicitud.

A rt. 13o.- Este decreto rige desde la fecha de su expedición.

D E C R E T O 2813 D E 1978
(diciembre 22)
Por el cual se prorroga la vigencia y se modifican los decretos
2770 de 1976, 063 y 2923 de 1977, y 2813 de 1978, sobre
congelación de arrendamientos en áreas urbanas.

A rt. lo . Prorrógase hasta el 31 de diciembre de 1979, la congelación de arren­

damientos establecida por los decretos números 2770 de 1976, 63 y 2923 de 1977.

A rt. 2o.- A partir del lo. de enero de 1979, las licencias Administrativas previs­
tas en los decretos 063 y 2923 de 1977, serán concedidas en prim era instancia por
los alcaldes municipales y alcaldes menores del Distrito Especial de Bogotá de acuerdo
con la jurisdicción correspondiente a la ubicación del inmueble.

Conocerán en segunda instancia, los gobernadores, intendentes y comisarios, y

el Alcalde Mayor de Bogotá.

A rt. 3o.- Corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio, conocer

en segunda instancia, de las licencias administrativas concedidas o negadas hasta el
31 de Diciembre de 1978, por los gobernadores, intendentes, comisarios y Alcalde
Mayor de Bogotá.

A rt. 4o.- Del pago en establecimientos bancarios. En caso de que el arrendador

dentro del período pactado se niegue a recibir el pago del precio del arrendamiento
que legalmente deba efectuar el arrendatario, éste podrá cum plir su obligación, con­
signando las respectivas sumas, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimien­
to de tal período, en el Banco Popular del lugar de ubicación del inmueble.
 P arte L e g is l a t iv a 271

En los lugares donde no exista Banco Popular, la consignación se efectuará en la

C aja de C rédito A grario Industrial y M inero, o en cualquiera de lo s B ancos
Comerciales del lugar de ubicación del inmueble.

En su defecto, en el más cercano, observando el orden de prelación establecido

en este articulo.

A rt. 5o.- La consignación de que trata el artículo anterior se hará a favor del
arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba
el pago p o n d rá su v a lo r a ó rd en es del b e n e fic ia rio , p rev ia la re s p e c tiv a
identificación.

El arrendatario, al efectuar la consignación, deberá explicar claram ente al

empleado que reciba el pago, la causa del mismo, así como también el nombre y la
dirección precisa del arrendador o su representante, según el caso.

A rt. 6o.- Para que el pago efectuado de conform idad con las disposiciones
de los artículos anteriores tenga plena validez, se requerirá que el arrendatario
de aviso de la consignación efectuada, al arrendador o su representante legal
según el caso, mediante comunicación postal o telegráfica debidamente certificada,
dentro de un térm ino no m ayor de cinco (5) días contados a partir de la fecha
de la consignación.

A rt. 7o.- Para los efectos judiciales a que haya lugar, se considerará que el
pago ha quedado plenam ente demostrado, cuando el interesado presente el recibo
de consignación efectuada en la forma indicada en los artículos anteriores, junto con
la copia certificada del aviso dado al arrendador.

A rt. 8o.- De conformidad con lo previsto por el artículo 2004 del C .C., el sub­
arriendo total o parcial de inmuebles urbanos, cuando esta facultad no se haya pactado
expresamente en el respectivo contrato, dará lugar a solicitar la entrega del inmueble,
sin necesidad de licencia administrativa.

A rt. 9o.- El solicitante de licencia administrativa, podrá desistir de ésta mientras

no se haya proferido la resolución que la conceda en primera instancia.

Una vez concedida la licencia, sólo será admisible el desistimiento presentado

conjuntamente por éste y el arrendatario, siempre que en el mismo se m anifieste
expresamente la voluntad del arrendador de permitir al arrendatario su perm anencia
en el inmueble.

A rt. 10o.- Este decreto rige a partir del lo. de Enero de 1979, y deroga todas las
disposiciones que le sean contrarias.
272 C o n t ra to de A r r e n d a m ie n t o • P r o c e s o de R es t it u c ió n pe In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e l a R enta |

D E C R E T O 3209 D E 1979
(diciembre 29)
P or el cual se prorroga la vigencia y se notifican los decretos
2770 de 1976, 063 y 2923 de 1977, y 2813 de 1978, sobre
congelación de arrendam ientos en áreas urbanas.

A rt. lo .- Prorrógase hasta el 31 de diciem bre de 1980 la co ngelación de

arrendamientos establecida por los decretos Nos. 2770 de 1976, 63 y 2923 de 1977,
y 2813 de 1978, salvo los casos previstos en el artículo siguiente:

A rt. 2o.- A partir del lo . de enero de 1980 se reajustarán los precios mensuales
de los arrendamientos de la siguiente manera:
a) En un 10% de los inmuebles destinados a vivienda, cuya renta mensual sea superior
a $ 5.000,oo y que tuvieren un (1) año o más de congelación.
b) En un 20% de los inmuebles cuya destinación sea distinta a vivienda o comercio,
que tengan un precio mensual superior a $ 2.500,oo y un (1) año o más de
congelación.

A rt. 3o.- El reajuste previsto en el artículo anterior podrá hacerse exigible a partir
del lo. de enero de 1980 y su incumplimiento por parte del arrendatario constituye
causal de terminación del contrato, previos los trámites del artículo 334 del Código
de Procedimiento Civil.

A rt. 4o.- El subarriendo o la cesión total o parcial del contrato de arrendamiento

por parte del arrendatario, sin autorización expresa y escrita del arrendador, dará
lugar a la terminación del mismo y a la entrega del inmueble previos los trámites del
artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

A rt. 5o.- De la devolución de excedentes de que tratan los artículos 15, 16, 17
y 18 del decreto 63 de 1977, conocerán en la ciudad de Bogotá, las alcaldías menores
y en segunda instancia la Alcaldía Mayor, en el resto del país las respectivas Alcaldías
Municipales y en segunda instancia el correspondiente Gobernador, Intendente o
Comisario.

A rt. 6o.- Este decreto rige a partir del lo . de enero de 1980 y deroga todas las
disposiciones que le sean contrarias.

D E C R E T O 3450 D E 1980
(diciembre 22)
Por el cual se fija n normas sobre control de arrendamientos.

A rt. lo .- Para los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en

áreas urbanas, distintas a las reguladas por el Código de Comercio, celebrados con
 P arte L e g is l a t iv a 273

anterioridad a la vigencia del presente decreto, prorrógase la congelación de

arrendamientos establecida por los decretos 2770 de 1976, 63 y 2923 de 1977, 2813
de 1978 y 3209 de 1979, hasta el 31 de diciembre de 1981.

Al vencimiento del plazo pactado en tales contratos, el canon mensual respectivo

se reajustará en un diez por ciento (10%) y el incumplimiento de su pago constituirá
causal de terminación del contrato, previos los trámites del articulo 434 del Código
de Procedimiento Civil.

Art. 2o.- El presente decreto rige a partir del lo . de enero de 1981 y deroga los
artículos 2o. y 3o. del decreto 3209 de 1979.

D E C R E T O 237 de 1981
(febrero 2)
P or el cual se adiciona un decreto.

Art. lo .- El inciso 2o. del artículo lo. del decreto 3450 de 1980 quedará así:

Durante la vigencia del presente decreto y a partir de la fecha de vencimiento

del plazo pactado en tales contratos o de su prórroga, el canon de arrendamiento se
reajustará por una sola vez en diez por ciento (10%) y el incumplimiento de su pago
constituirá causal de terminación del contrato previos los trámites del artículo 434
de Código de Procedimiento Civil.

Art. 2o.- La aplicación de la multa por el cobro de un precio de arrendamiento

superior al congelado estableció el artículo 22 del decreto 063 de 1977 corresponderá
en la ciudad de Bogotá a las alcaldías menores, en el resto del país a las respectivas
alcaldías municipales.

Art. 3o.- El presente decreto rige a partir de la fecha de su expedición.

D E C R E T O 3817 D E 1982
(diciembre 30)
Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos
de bienes inm uebles ubicados en áreas urbanas.

Art. lo .- A partir de la vigencia del presente decreto, el precio mensual de

arrendamiento en contratos que se celebren sobre inmuebles ubicados en áreas
urbanas no podrá ser superior a los siguientes porcentajes, calculados sobre el avalúo
catastral del correspondiente bien arrendado, según certificación de autoridad
competente:
274 C o n t ra to de A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso d e R es t it u c ió n d e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e l a R en ta I

a. Para inmuebles cuyo avalúo catastral sea igual o inferior a $ 700.000: 0.6% del
avalúo.

b. Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 700.000 y $. 1.400.000: 0.8%
del avalúo.

c. Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 1.401.000 y $.2.800.00: 1.%
del avalúo.

d. Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 2.800.000 y $.4.300.000: 1.35
del avalúo.

e. Para inmuebles que se destinen a oficinas, consultorios, locales de trabajo de

profesionales y similares, y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $
3.000.000: 1.5% del avalúo.

Parágrafo: Los porcentajes en el presente artículo se calcularán proporcionalmente

sobre el área arrendada, si el arrendamiento no se refiere a la totalidad del bien
avaluado catastralmente.

Art. 2o.- Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará a los siguientes con­

tratos:

a. Los regulados por el decreto 410 de 1971 (Código de Comercio).

b. Los contratos en cuya ejecución el arrendatario subarriende todo o parte del bien,
o cambie su destinación, sin expresa autorización contractual, respecto de los cuales
el arrendador podrá optar entre la iniciación del correspondiente juicio de lan­
zamiento o el libre reajuste del precio mensual del arrendamiento.

c . Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $
4.300.000, si se destinan a vivienda, o $ 3.000.000, si se destinan a oficina o consul­
torio, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, en los cuales
el precio del arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes.

Art. 3o.- Para tener derecho al cobro del precio de arrendamiento en los términos
previstos en el artículo lo., el arrendador deberá encontrarse en paz y a salvo con
la correspondiente Tesorería Municipal o Distrital por concepto del pago de impuestos
predial o complementarios.

Parágrafo.- Tanto el certificado sobre avalúo catastral como el certificado de

paz y salvo formarán parte integrante del contrato de arrendamiento.

A rt. 4o.- Los contratos celebrados antes de la vigencia del presente decreto en
los cuales se hubiere estipulado un precio mensual que resultare superior o inferior
a los porcentajes previstos en el artículo lo., continuarán ejecutándose en los mismos
términos pactados hasta su vencimiento o el de su última prórroga. De allí en adelante,
se sujetarán a lo dispuesto en el presente decreto.
 P arte L e g is l a t iv a 275

Si vencido el término del contrato o su prórroga, al aplicar las tarifas indicadas

en el artículo primero, resultare que los precios del arrendamiento son inferiores a
los que se venían causando, continuarán rigiendo los precios anteriores a la vigencia
de este decreto.

Parágrafo.- Si al vencer el término del contrato o el de su última prórroga, el

arrendatario no se aviniere a pagar el precio de arrendamiento en las cuantías previstas
por el presente decreto, el contrato se dará por terminado de pleno derecho.

Art. So.- Por vencimiento del término del contrato, ningún arrendador podrá ex­
igir al arrendatario la entrega del inmueble, si el arrendatario hubiere cubierto los
precios del arrendamiento en su oportunidad, sin peijuicio de lo previsto en el parágrafo
anterior.

Art. 6o.- En los casos en que el propietario haya de ocupar el inm ueble arren­
dado por un término mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio o
haya de dem olerlo para efectuar una nueva construcción o para reconstruirlo o
repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, así
como en el evento previsto por el parágrafo del artículo 4o., el propietario podrá
solicitar la restitución del inmueble con arreglo a las normas del presente decreto,
sin necesidad de licencia o trámite administrativo previo.

Art. 7o.- Cuando el arrendador, en ejercicio del derecho consagrado en el artículo

anterior, instaure dem anda contra el arrendatario para obtener la restitu ció n del
inm ueble por cualquiera de las causas allí previstas, deberá seguirse, en lo p e r­
tinente, el trámite contemplado por el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

En todo caso, no podrá admitirse la demanda sin que el arrendador otorgue caución
a favor del demandado y a órdenes del juzgado competente, hasta concurrencia de
doce mensualidades de arrendamiento.

Parágrafo.- El trámite de esta clase de procesos se adelantará ante los jueces

competentes para conocer del juicio de lanzamiento según las normas vigentes.

Art. 8o.- Para los efectos del pago por consignación que efectúen los arren­
datarios, con arreglo a las disposiciones vigentes, autorízase al B anco C entral
Hipotecario para que en sus oficinas y sucursales se reciban válidam ente dichos
pagos, con los efectos legales consiguientes, sin peijuicio de las funciones que en el
mismo sentido cumple el Banco Popular.

Art. 9o.- El presente decreto rige a partir del primero (lo .) de enero de mil
novecientos ochenta y tres (1983) y deroga las disposiciones que le sean contrarias.
Continúan vigentes todas las normas contenidas sobre control de arrendamientos en
cuanto no contraríen manifesta o tácitamente lo dispuesto en este decreto.
276 C ontrato de A r r e n d a m ie n t o • P ro ceso d e R es t it u c ió n d e In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e l a R en t a

D E C R E T O 2221 D E 1983
(agosto 3)
Por el cual se dictan norm as sobre control de arrendam ientos
de bienes inm uebles ubicados en áreas urbanas.

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus atribuciones

constitucionales y legales, en especial de las que le confiere el artículo 32 de la
Constitución Nacional y en desarrollo del articulo 3o. de la Ley 7a. de 1943,

DECRETA:

A rt. lo .- A partir de la vigencia, del presente decreto, los porcentajes a que se

refiere el artículo lo. del decreto 3817 de 1982, para establecer el precio mensual
de arrendamiento permitido, serán los siguientes:

a. En contratos de arrendamiento, escritos o verbales, que se celebren respecto de

inmuebles ubicados en áreas urbanas y destinadas total o parcialm ente a vivienda,
hasta el 1.3% del avalúo catastral del inmueble arrendado.

b. En contratos de arrendamiento, escritos o verbales, que se celebren respecto de

inmuebles ubicados en áreas urbanas, destinados a fines distintos de vivienda y
que no estén regulados por el Código de Comercio, hasta el 1.5% del avalúo
catastral del inmueble arrendado.

P a rág rafo .- Los porcentajes previstos en este artículo se calcularán propor­

cionalmente, sobre el área arrendada, si el contrato de arrendamiento no se refiere
a la totalidad del inmueble avaluado catastralmente.

A rt. lo .- El artículo 2o. del decreto 3817 de 1982 quedará así:

“Art. 2o. Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará en los siguientes casos:

a. En los contratos regulados por el decreto 410 de 1971 (Código de Comercio).

b. En los contratos en los cuales el arrendatario subarriende todo o parte del inmueble
o cambie su destinación sin expresa autorización contractual o perm iso del
arrendador. En estos casos, el arrendador podrá optar entre la iniciación del juicio
de lanzamiento o el libre reajuste del precio mensual del arrendamiento.

c. En los contratos relativos a inmuebles que sean de propiedad de las entidades de

beneficencia pública legalmente establecidas.

d. En los contratos relativos a inmuebles calificados por autoridad competente como

patrimonio histórico o artístico según las disposiciones de la ley 163 de 1959 o las
normas que la modifiquen.
 P arte L e g is l a t iv a 277

e. En los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a
$ 5.000.000,oo.

Si se arrendare parte de un inmueble avaluado en más de S 5.000.000,oo pero el

avalúo proporcional de la parte arrendada fuere inferior a esa cantidad, se aplicará
lo dispuesto en el artículo primero del presente decreto.

f. En los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de la vigencia de este

decreto, respecto de edificaciones que garanticen uno o más créditos individuales
otorgados por el sistem a de valor constante y cuya construcción se hubiere
financiado o se financie por el mismo sistema.

Para que pueda tener efectos la excepción prevista en este literal, el crédito
individual de valor constante deberá estar vigente al momento de celebrarse el
contrato de arrendamiento.

Parágrafo lo.- En los casos de subarriendo previsto en el literal b) de este artículo,

quedarán a salvo las acciones del subarrendatario contra quien le arrendó el inmueble.

Si al arrendador decidiere reajustar el precio mensual del arrendamiento, éste no

podrá afectar el contrato del subarriendo.

Parágrafo 2o.- Los contratos de arrendamiento que celebren las entidades públicas
estarán sujetos al presente decreto en cuanto a la determ inación del precio del
arrendamiento. En los demás aspectos se regirán por lo dispuesto en las normas de
contratación administrativa previstas por el decreto 222 de 1983”.

A rt. 3o.- Para los efectos de la aplicación del artículo lo . del presente decreto,
podrá tenerse en cuenta el monto del avalúo catastral estimado por el propietario
conforme a lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley 14 de 1983.

Art. 4o.- Los contratos de arrendamiento celebrados antes de la vigencia del

presente decreto, en los cuales se hubiere pactado un precio que resulte inferior a
los porcentajes establecidos en el artículo lo., continuarán ejecutándose en los mismos
términos pactados hasta su vencimiento o el de su prórroga, de allí en adelante la
renta podrá reajustar hasta el tope máximo establecido en dicho artículo.

Si vencido el término del contrato o su prórroga y al aplicarse la tarifa máxima

indicada en el artículo lo., resultare que el precio del arrendamiento es inferior al
que se venía causando, éste no sufrirá modificación alguna.

El parágrafo del artículo 4o. del decreto 3817 de 1982 quedará así:

P arágrafo.- Si, al vencer el térm ino del contrato, o el de su prórroga, el

arrendatario no se aviniere a pagar el precio del arrendamiento de conformidad con
el presente decreto, el arrendador podrá dar por terminado el contrato”.
2 78 C o n t ra to de A rren o a m en to • P ro c eso de R e s t it u c ió n de In m u e b l e y de R e g u l a c ió n d e la R en t a |

Art. 5o.- El artículo 6o. del decreto 3817 de 1982 quedará así:

“Cuando el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término

mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio, o haya de demolerlo para
efectuar una nueva construcción, o lo requiera para construirlo o repararlo con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sm su desocupación, podrá solicitar la restitución
del inmueble sin necesidad de licencia ni trámite administrativo previo. Igual derecho
tendrá el arrendador en el evento previsto por el parágrafo del artículo cuarto”.

Art. 6o.- El art. 7o. del decreto 3817 de 1982 quedará así:

A r t 7o.- Cuando el propietario o el arrendador, en su caso, en ejercicio del derecho

consagrado en el artículo anterior, instaure demanda contra el arrendatario para
obtener la restitución del inmueble por cualquiera de las causas allí previstas, deberá
seguirse, en lo pertinente el trámite contemplado por el artículo 434 del Código de
Procedimiento Civil.

Para entablar la demanda será indispensable requerimiento escrito previo, dirigido

al arrendatario por correo certificado con una antelación no inferior a treinta (30)
días hábiles. Este requerim iento es irrenunciahle.

Salvo el evento contem plado en el parágrafo del artículo cuarto del presente
decreto, no podrá admitirse la demanda mientras el propietario no otorgue caución
como lo establece el artículo 678 del Código de Procedimiento Civil, a favor del
demandado y a órdenes del Juzgado competente, equivalente a doce (12) men­
sualidades de arrendamiento.

El propietario tendrá un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de la

entrega del inmueble, para ocuparlo o para iniciar las obras tendientes a la demolición,
reparación o reconstrucción del mismo, según lo que hubiere afirmado en la demanda.

Parágrafo.- El trámite de esta clase de procesos se adelantará ante los jueces

competentes para conocer del juicio de lanzamiento según las norm as vigentes.

Si la acción fuere ejercida por razón del evento previsto en el parágrafo del artículo
4o., el vali¿r de los cánones que el demandado debe consignar según lo señalado en
el inciso 2o. del numeral 5o. del artículo 434 del C.P.C., será aquél a cuyo pago no
se avino el arrendatario” .

Art. 7o - La caución a que se refiere el artículo 7o. del decreto 3817 de 1982 se
hará efectiva, por orden del juez competente, a solicitud del interesado, cuando se
establezca que transcurrió el plazo allí previsto sin que el inmueble hubiera sido
ocupado o sm que se hubieran iniciado las obras pertinentes, según el caso.

Para estos efectos se seguirá el trámite indicado en el inciso cuarto del artículo
508 del Código de Procedimiento Civil.
 P arte L e g is l a t iv a 2 79

P arágrafo.- La solicitu d a que se refiere este artícu lo únicam ente podrá

presentarse al año siguiente a la fecha de desocupación del inmueble. Vencido dicho
término sin que se hubiere presentado, la caución se cancelará a petición de quien
la haya prestado o de sus causahabientes.

Art. 8o.- La Superintendencia de Industria y Comercio en Bogotá y en las ciudades

donde funcionen oficinas seccionales y los Alcaldes Municipales en el resto del
territorio nacional, tendrán a su cargo la vigilancia y el control necesarios para
garantizar la aplicación de lo dispuesto en las normas sobre control de arrendamientos.

D E C R E T O 1376 D E 1986
(abril 30)
P or el cual se dictan normas sobre control de arrendam ientos
de bienes inm uebles ubicados en áreas urbanas.

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE C OLOM BIA,

en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial

de las que le confiere el artículo 32 de la Constitución P olítica
y en desarrollo del artículo 3o. de la ley 7a. de 1943:

DECRETA:

Art. lo .- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en áreas

urbanas que celebren las entidades públicas, estarán sujetos al presente decreto en
cuanto a la determinación del precio de arrendamiento. En los demás aspectos se
regirán por lo dispuesto en las normas de contratación contenidas en el decreto
extraordinario 222 de 1983.

Art. 2o.- Cuando las entidades públtcas tomen en arrendamiento bienes inmuebles
urbanos cuyo avalúo catastral sea inferior a cinco m illones de pesos, el precio
mensual del arrendamiento no podrá ser superior al uno punto cinco por ciento (1.5%)
de ese avalúo.

Art. 3o.- Sin embargo, en los eventos en los cuales la aplicación del porcentaje
previsto en el artículo anterior determinare un precio manifiestam ente inferior al
vigente en el respectivo municipio, atendiendo la ubicación y las características físicas
del inmueble, según concepto de la Lonja de Propiedad raíz o, en su defecto, del
Personero M unicipal, el arrendador o el ponente, según el caso, podrá solicitar que
a su costa y por conducto de la correspondiente entidad pública, el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, practique un avalúo especial al inmueble.

En este caso, el precio mensual del arrendamiento no podrá ser superior al uno
por ciento (1%) del valor del avalúo especial, sin perjuicio de que el arrendador o el
280 C o n t r a t o de A rre n d a m ie n to • P r o c e s o de R e s titu c ió n de Inmueble y de R e g u la c ió n de l a R e n ta I

proponente, según el caso, se acoja al precio determinado en la forma indicada en el

artículo 2o. del presente decreto, si le resultare más favorable.

Art. 4o.- Cuando las entidades públicas tomen en arrendamiento bienes in­
muebles urbanos cuyo avalúo catastral sea o exceda de cinco millones de pesos (S
5.000.000,oo), el precio mensual del arrendamiento no podrá ser superior al uno punto
ocho por ciento (1.8%) de ese avalúo.

Art. 5o.- Sin embargo, en los eventos en los cuales la aplicación del porcentaje
previsto en el artículo anterior determinare un preció m anifiestam ente inferior al
vigente en el respectivo municipio atendiendo la ubicación y las características físicas
del inmueble según concepto de la Lonja de Propiedad Raíz o, en su defecto, del
Personero Municipal, el arrendador o el proponente, según el caso, podrán solicitar
que a su costa y por conducto de la correspondiente entidad pública, el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, practique un avalúo especial al inmueble.

En este caso, el precio mensual del arrendamiento no podrá ser superior al uno
por ciento (1%) del avalúo especial, sin peijuicio de que el arrendador o el proponente,
según el caso, se acojan al precio determinado en la forma prevista en el artículo
4o. del presente decreto, si le resultare más favorable.

Art. 6o.- Las restricciones que en la determ inación del precio mensual de
arrendamiento se consagran en los artículos anteriores, no se aplicarán en los siguientes
casos:

1. En los contratos interadnúnistrativos.

2. En ¡os contratos que celebren las Empresas Industriales y Comerciales del Estado
y las Sociedad de Economía M ixta asimiladas al régimen de las Empresas In­
dustriales y Comerciales del Estado, cuando el inmueble se destine al desarrollo de
actividades bancarias o financieras.

3. En los contratos relativos a inmuebles calificados por autoridad competente como

patrimonio histórico o artístico, según disposiciones de la ley 163 de 1959 ó de las
normas que la modifiquen, sustituyan o adicionen.

4. En los contratos relativos a edificaciones que garanticen uno o más créditos in­
dividuales otorgados por el sistema de valor constante y cuya construcción se
hubiere financiado por el mismo sistema.

Para que pueda tener efectos la excepción prevista en este numeral, el crédito
individual del valor constante deberá estar vigente al momento de celebrarse el
contrato de arrendamiento.

5. Cuando el precio mensual de arrendamiento fuere inferior a quince mil pesos ($

15.000).
 P arte L e g is l a t iv a 281

Art. 7o.- Si se arrendare parte del inmueble avaluado catastralmente en más

de cinco millones de pesos ($ 5.000.000,oo), pero el avalúo proporcional de la parte
arrendada fuere inferior a esa cantidad, se aplicará lo dispuesto en los artículos 2o.
y 3o. del presente decreto.

Art. 8o.- Para los efectos de la aplicación de las normas contenidas en el presente
decreto, podrá tom arse en cuenta el monto del avalúo catastral estim ado por el
propietario conforme a lo dispuesto por el artículo 13 de la ley 14 de 1983.

Art. 9o.- Los contratos de arrendamiento celebrados antes de la vigencia del

presente decreto, en los cuales se hubiere pactado que resultare inferior a los porcen­
tajes establecidos de conformidad con las reglas contenidas en los artículos 2o. a
5o., continuarán ejecutándose en los mismos términos pactados hasta su vencimiento
o el de su prórroga; de allí en adelante la renta podrá reajustarse hasta el tope máximo
establecido en dichos artículos.

Si vencido el término del contrato o su prórroga y al aplicarse la tarifa máxima

indicada en los artículos 2o. a 5o. de este decreto, resultare que el precio del arren­
damiento es inferior al que se venía causando, éste no sufrirá modificación alguna.

Art. 10o.- Autorízase al D irectorio General del Instituto Geográfico A gustín

Codazzi, para delegar en los funcionarios encargados del catastro municipal, la práctica
del avalúo a que se refieren los artículos 3o. y 5o. del presente decreto.

Art. lio .- Para los efectos previstos en los artículos 3o. y 5o. del presente decreto,
se considera que el precio mensual del arrendamiento es manifiestamente inferior al
vigente, cuando éste excede en un 30% o más al primero, según el concepto emitido
por la Lonja de Propiedad Raíz o el Personero Municipal, según el caso.

Art. 12o.- Cuando las entidades públicas den en arrendamiento bienes inm uebles
ubicados en áreas urbanas, estarán sujetas a las mismas reglas para determ inar el
precio mensual del arrendamiento y se aplicarán las mismas excepciones previstas
en el artículo 6o. del presente decreto.

En la determinación del precio mensual del arrendamiento se entenderá que las

tarifas indicadas en los artículos 2o. a 5o. de este decreto, serán las mínimas que se
podrán pactar en los contratos de arrendamiento.

Art. 13o.- Para los efectos de este decreto se entienden por entidades públicas
la Nación, los Departamentos, las Intendencias, las Comisarías, los M unicipios, los
Establecimientos Públicos, las Empresas Industriales y Comerciales del Estado, y
las Sociedades de Economía Mixta en las que el noventa por ciento (90%) o m ás de
su capital sea de origen estatal.

Art. 14o.- Este decreto rige a partir de la fecha de su publicación, subroga el

decreto 3444 de noviembre 25 de 1985 y deroga todas las disposiciones que le sean
contrarias.
282 C o n t r a t o de A rre n d a m ie n to • P r o c e s o oe R e s titu c ió n de Inmueble y d e R e g u la c ió n de l a R e n ta I

D E C R E T O 444 D E 1988
Por el cual se subroga el numeral 2o. del artículo 6o.
del decreto 1376 de 1986.

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus atribuciones

constitucionales y legales en especial de las que le confiere el artículo 32 de la
Constitución Política y en desarrollo del artículo 3o. de la Ley 7a. de 1943,

D EC R ET A :

A rt. lo .- El numeral 2o. del artículo 6o. del decreto 1376 de 1986, quedará así:

Las restricciones que en la determinación del precio mensual de arrendamiento

se consagran en el decreto 1376 de 1986, no se aplicarán respecto de los contratos
que celebren las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedad de
economía mixta asimiladas a Empresas Industriales y Comerciales del Estado, para
el cumplimiento de sus actividades de naturaleza industrial o Comercial o cuando el
inmueble se destine al desarrollo de actividades bancarias o financieras.

A rt. 2o.- El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación en el

Diario Oficial y subroga el numeral 2o. del artículo 6o. del decreto 1376 de 1986.

D E C R E T O 2131 D E 1990
(septiembre 13)
P or el cual se adiciona el decreto 1376 de 1986 en cuanto
se refiere a arrendamientos de bienes inmuebles destinados
a los despachos ju d icia les y otras oficinas públicas.

EL P R E S ID E N T E DE LA R E P Ú B L IC A DE C O L O M B IA ,

en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial

de las que le confiere el artículo 32 de la Constitución Política
y en desarrollo del artículo 3o. de la Ley 7a. de 1947,

DECRETA:

A rt. lo .- Adiciónase el artículo 6o. del decreto 1376 de 1986 con el siguiente
numeral:

6. En los contratos que celebren los ordenadores del gasto en la rama jurisdic­
cional del poder público, cuando se trate de inmuebles destinados a los despachos
judiciales, el cuerpo técnico de Policía Judicial y las dependencias de la Dirección
Nacional de la Carrera Judicial y las direcciones seccionales de la misma.
 P a r t e L eg isla tiva 283

Art. 2o.- Antes de la celebración del contrato de arrendamiento a que se refiere

el numeral 6o. anterior, el respectivo ordenador del gasto deberá obtener un dictamen
pericial, rendido a costa de la rama jurisdiccional, en el cual conste el estimativo del
canon de arrendamiento por el inmueble de que se trate.

D icho dictamen será solicitado a las lonjas de propiedad raíz domiciliadas en el

lugar de ubicación del inmueble. A falta de éstas, a la cámara de comercio de la
misma ciudad y a falta de ésta al personero municipal.

Art. 3o.- El canon de cada uno de los arrendam ientos que celebren los o r­
denadores del gasto a quienes se refiere este decreto no podrá exceder el valor fijado
en el dictamen de que trata el artículo anterior.

Art. 4o.- El presente decreto rige a partir de la fecha de su promulgación.

D E C R E T O 1657 D E 1985
(junio 18)
P or el cual se dictan disposiciones sobre el control de cánones de
arrendam iento de algunos inm uebles urbanos destinados a vivienda.

El Presidente de la República, en ejercicio de sus facultades constitucionales

en especial de las que le confiere el art. 32 de la Constitución Política
y en desarrollo del parágrafo del art. 3o. de la ley 7a. de 1943,

DECRETA:

A rt. lo .- Congélanse los cánones de arrendamiento de los inm uebles urbanos

destinados a vivienda previstos en el parágrafo del art. 9o. de la ley 56 de 1985.

Para tal efecto, se tendrá como precio máximo el correspondiente a l valor que
fuere legalmente exigible en el último período de pago inmediatamente anterior a la
fecha de vigencia de este decreto.

La congelación aquí prevista subsistirá hasta cuando el Gobierno N acional haga

uso de las facultades extraordinarias que le confiere el numeral lo. del art. 28 de la
ley 56 de 1985.

A rt. 2o.- Este decreto rige a partir de la fecha de su expedición.

Publíquese y cúmplase.

Dado en Bogotá a 18 de junio de 1985.

284 C o n tra to de Arrendam iento • P ro c e s o de R estitución de Inmueble y de R egu lació n de la R enta

L E Y 56 D E 1985
Por la cual se dictan las normas sobre arrendamientos
de vivienda urbana, y se dictan otras disposiciones.

EL CONGRESO DE CO LO M BIA DECRETA:

C APÍTULO PRIM ERO
D ISPOSICIO NES GENERALES
O BJETO DE ESTA LEY:

Art. lo .- Inspirada en principios de equidad, reconociendo el derecho a la vivienda

para la familia colombiana como una obligación del Estado, necesario para la vida y
desarrollo económico de la comunidad y ante la necesidad de armonizar el ejercicio
del derecho a la propiedad y su utilización con el interés social, esta ley tiene por
objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de
arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda y para determinar el
valor del canon respectivo y sus reajustes.

D EFIN IC IÓ N

Art. 2o.- El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual

dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de
un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.

Parágrafo.- Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios,

cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes
al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación
en el mismo.

P arágrafo 2o.- S ervicios, cosas o usos a dicionales. Se entien d en com o

servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador
no inherentes al goce del inmueble.

En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la

inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.

En ningún caso, el precio del arrendam iento de los servicios, cosas o usos
adicionales podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo
inmueble.

FORM A DE CONTRATO

Art. 3o.- El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o
escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca
de los siguientes puntos:
 P a r t e L eg isla tiva 285

Nombre e identificación de los contratantes.

Identificación del inmueble objeto del contrato.

Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así
como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.

Precio y forma de pago.

Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.

Término de duración del contrato.

Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios

públicos del inmueble objeto del contrato.

PRO HIBICIÓ N DE D EPÓ SITO S

Art. 4o.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos no se podrá

exigir depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar
el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido
el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta per­

sona o pactarse en documentos distintos de aquel en que haya consignado el contrato
de arrendamiento o sustituirse por otras bajo una denominación diferente de la in­
dicada en el inciso anterior.

C LA SIFIC A C IÓ N

Art. 5o.- 1. H abrá contrato de arrendamiento individual para vivienda urbana,

cualquiera que sea la estipulación, siempre que una o varias personas naturales reciban
para su albergue o el de su familia, o el de terceros cuando se trate de personas
jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales.

2. Habrá contrato de arrendamiento mancomunado, cuando dos o más personas

naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidaria­
mente al pago de su precio.

3. Habrá contrato de arrendamiento compartido cuando verse sobre parte de un

inmueble que no sea independiente del mismo y cuyo goce se comparta con el arren­
dador o con otros arrendatarios.

4. Habrá contrato de pensión cuando verse sobre parte de un inmueble que no

sea independiente e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se
pacte por un término inferior a un año. En este caso, el contrato podrá darse por
cualquiera de las partes previo aviso de 10 días, sin indemnización alguna.
286 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta I

Parágrafo.- Entiéndese como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo

que no sea independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en
la forma como la definan las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.

SUBARRIENDO Y CESIÓN

Art. 6o.- El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarren­

dar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá o dar por terminado el contrato y

exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales.

T ÉR M IN O DEL CONTRATO

Art. 7o.- El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las par­
tes. A falta de estipulación expresa, se entenderá celebrado por el término de un (1)
año.

Art. 8o.- Todo contrato de arrendamiento para vivienda urbana se entenderá

prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que el
arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes
del canon autorizado por las normas legales.

C AN O N DEL ARR EN DA M IEN TO

A r t 9o.- El precio mensual de arrendamiento será fijado por las partes en moneda
legal, pero en ningún caso podrá exceder el uno por ciento (1% ) del valor comercial
del inmueble, o de la parte de él, que se dé en arriendo.

La estimación del valor comercial para efectos del presente artículo no podrá
exceder al equivalente de dos (2) veces el avalúo catastral fijado de acuerdo a lo
establecido en los arts, 4o., 5o., 6o., y 13o. de la ley 14 de 1983.

Para los demás inmuebles que figuren en el registro catastral, el valor comercial
podrá ser estimado hasta en cuatro (4) veces el avalúo catastral. A partir del 31 de
diciembre de 1987, el valor comercial estimado para estos inm uebles no podrá
exceder de dos (2) veces el avalúo catastral.

Parágrafo.- El Gobierno Nacional mediante decreto Ley que expida en uso de

las facultades extraordinarias que se le confieren en el art. 28 de esta ley, determinará
el sistema de estimación del límite máximo del valor comercial de los inmuebles que:

1. No estén incorporados en el registro catastral.

2. Sean objeto de vivienda compartida.
3. Estén arrendados por el sistema de contrato de pensión.
 P a r t e L eg isla tiva 2 87

REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAM IENTO

Art. 10.- Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mism o precio,
el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior
al 90% del incremento que haya tenido el índice de precios al consum idor en el año
calendario inm ediatamente anterior al del vencimiento del término del contrato o el
de la prórroga vigente, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el
art. 9o., de la presente ley.

Parágrafo.- En caso de contratos que estén en ejecución antes de la vigencia de

esta ley, y de acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo del art. 27 de la misma, al
vencimiento del término del contrato o de sus prórrogas, se podrán hacer reajustes
no sujetos al límite establecido en este artículo, siempre y cuando el nuevo canon no
exceda lo previsto en el art. 9o. de la presente ley.

M odificado por el artículo 7 de la ley 242 de 1995.- M odificación del Art. 10 de

la ley 56 de 1985. El artículo 10 de la ley 56 de 1985 quedará en la siguiente forma:

Cada doce (12) m eses de ejecución del contrato bajo un m ism o precio, el
arrendador podrá incrementar el canon en una proporción que no sea superior a la
meta de inflación, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el Art.
9o. de la presente ley.

Parágrafo.- Si se presentan diferencias sobre la meta de inflación registrada por

el Dañe, que acumulen más de tres puntos porcentuales en un solo año, el Gobierno
Nacional podrá autorizar un incremento adicional en los cánones de arrendamiento
el cual se llevaría a cabo en la siguiente renovación del contrato posterior a dicha
autorización.

OBLIG AC IO N ES DEL ARRENDADOR

Art. lio .- Son obligaciones del arrendador las siguientes:

1. E ntregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el m om ento de la

celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de
servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos
conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos adicionales
en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

Entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglam ento interno,
cuando se trate de vivienda en edificaciones, sometidas a este régimen.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de

mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad
las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y
288 C ontrato p e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n p e la R enta |

sustituciones necesarias, cuando no se sean atribuidas a los arrendatarios, y de

garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda ; y,

3. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II,

Título XXVI, Libro 4o. del Código Civil.

O BLIG AC IO N ES DEL ARRENDATARIO

Art. 12o.- Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar al arrendador en el inmueble arrendado o en el lugar convenido, el precio del

arrendamiento. En el evento de que el arrendador rehúse recibir el pago en las
condiciones y lugar acordados, el arrendatario podrá efectuarlo m ediante
consignación a favor del arrendador en las instituciones autorizadas por el gobierno
para tal efecto y de acuerdo con el procedimiento legal vigente.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o

deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que
fueren im putables al mal uso del inm ueble o a su p ro p ia culpa, efectu ar
oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos internos y las que expida el
gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

En el caso de vivienda compartida y de pensión el arrendatario está obligado además

a cuidar las zonas y servicios de uso común y efectuar por su cuenta las reparaciones
o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus
dependientes; y,

4. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo DI; Título
XXVI, Libro 4o. del Código Civil.

OBLIG AC IÓ N GENERAL

A rt. 13o.- En las viviendas compartidas, en las independientes que compartan

áreas o servicios comunes, y en las pensiones, será de obligatorio cumplimiento para
sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservación, uso y orden
interno expida el gobierno nacional y el de las normas que adopte la respectiva
asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios.

C O M PR O BA C IÓ N DE PAGO

A rt. 14o.- El arrendador o la persona autorizada para recib ir el pago del

arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la
fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a
expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad
competente.
 P a r t e L eg isla tiva 289

TER M IN A C IÓ N POR M U TU O ACUERDO

Art. 15o - Las partes en cualquier tiempo y de común acuerdo podrán dar por
terminado el contrato de vivienda urbana.

TER M IN A C IÓ N PO R PARTE DEL ARRENDADOR

Art. 16o.- Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralm ente la
terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de los cánones y reajustes dentro del
término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del

servicio cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El sub-arriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o goce del inmueble
o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad

ciudadana de los vecinos o la destinación de! inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa

autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área
arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento interno o de

propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

Además el arrendador podrá darlo por terminado unilateralmente durante las

prórrogas mediante preaviso dado con tres (3) meses de anticipación y el pago de
una indem nización equivalente al precio de tres (3) m eses de arrendam iento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

TERM INACIÓ N POR PARTE DEL ARRENDATARIO

Art. 17o.- Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la
terminación del contrato, las siguientes:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción

premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que es tuvieren a
su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario.
2 90 C o n tra to de A rrendam iento • P ro c e so oe R estitución oe Inmueble y de R egulación de la R en ta I

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el

disfrute cabal del arrendatario del inmuehle arrendado, debidamente comprobada
ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arren­

datario por la ley o contractualmente.

Además, el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de

arrendamiento dentro del término inicial o el de sus prórrogas previo aviso escrito al
arrendador, con un plazo no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones
el arrendador estará obligado a recibir el inmuehle; si no lo hiciere, el arrendatario
podrá hacer entrega provisional mediante intervención de la autoridad administrativa
competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

No habrá lugar a la indemnización si el aviso de terminación por parte del arren­

datario se refiere al término estipulado en el contrato.

DE LA RESTITUCIÓN ESPECIAL DEL INM UEBLE

Art. I8o.- Podrá solicitarse la restitución del inmueble arrendado, mediante los
trámites señalados en el artículo 434 del C. de P.C. al vencimiento de sus prórrogas,
en los siguientes casos:

1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia

habitación, por un término no menor de un año.

2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o

cuando se requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras indispensables para su
reparación.

3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas de un

contrato de compra-venta.

En los casos contemplados en los numerales 2o. y 3o. la restitución podrá ser solicitada
también por el administrador del inmueble.

A la demanda de restitución deberán acompañarse además de los documentos

exigidos por el C. de P.C. los siguientes, según fuere el caso:

1. Prueba siquiera sumaria de la propiedad o posesión.

2. Contrato de la obra de reparación o demolición que se va a ejecutar.

3. Caución en dinero, bancaria u otorgada por compañías de seguros, constituida a

favor del juzgado por un valor equivalente a doce (12) meses del precio del arren­
damiento vigente, para garantizar que el arrendador cumplirá con sus obligaciones.
 P a rt e L eg isla tiva 291

DERECH O DE RETENCIÓ N

Art. 19o.- En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al
arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el
pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado
debidamente el importe de ella por parte del arrendador.

M ATRÍCULA DE ARRENDADORES

Art. 20o.- Toda persona natural o jurídica entre cuyas actividades principales
esté la de arrendar bienes raíces de su propiedad o de la de terceros o labores de
intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en las ciudades de más
de 50.000 habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.

Para ejercer las actividades de arrendamiento o intermediación de que trata el

inciso anterior, será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las
personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección y vigilancia del gobierno y
estarán obligadas a llevar los registros, a rendir las informaciones y a perm itir las
visitas que la autoridad competente determine.

Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio m ás de cinco

(5) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas
y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.

Parágrafo.- Las disposiciones de este artículo se aplicarán sin perjuicio de las

contenidas en el decreto No. 063 de 1977.

A SO C IAC IO NES

Art. 21o.- Los co-propietarios, los co-arrendatanos o los arrendatarios de vivienda

compartida y los vecinos podrán constituir asociaciones con personería jurídica, con
el objeto de procurar servicios comunes asociados con la vivienda, tales como
vigilancia vecinal, aseo y mantenimiento de áreas de uso común y aquellos de la
misma índole que se deriven de los reglamentos de co-propiedad o co-arrendamiento.

Tales asociaciones no podrán tener ánimo de lucro, ni constituir reservas distintas

de aquellas necesarias para el cum plim iento de obligaciones de tip o laboral o
comunitario.

En su organización y funcionamiento estas asociaciones estarán som etidas a la

inspección y vigilancia administrativa de la entidad encargada de cum plir tales fun­
ciones en cuanto al contrato de arrendamiento.

Cuando se trate de asambleas de copropietarios los constructores no podrán ejer­

cer más de un voto, mientras no se haya hecho entrega total de los inm uebles a los
copropietarios.
292 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta |

Parágrafo.- Sin peijuicio de lo dispuesto en este artículo, las asociaciones de

consumidores cumplirán las facultades y funciones de que trata la ley 73 de 1981 y
sus decretos reglamentarios.

SERVICIOS INDEPENDIENTES

A rt. 22o.- Las entidades que presten servicio de acueducto y alcantarillado y

energía eléctrica deberán, cuando así lo solicite el propietario o el usuario, previo el
cumplimiento de los requisitos establecidos por dichas empresas, individualizar la
mediación y el cobro de tales servicios para cada hogar, en vivienda compartida o
en viviendas independientes.

E X IG IB IL ID A D

A rt. 23o.- Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de

las partes serán exigibles ejecutivam ente con base en el contrato de arrendamiento
y de conformidad con lo dispuesto en los códigos Civil y de Procedimiento Civil. En
cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos
domiciliarios dejados de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el
arren d atario por la vía e je c u tiv a m ed ian te la p re se n ta c ió n de las factu ras,
comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidam ente canceladas
y la certificación de que fueron pagadas por el arrendador.

R EQ UISITOS DE LANZAM IENTO REFERENTE

A VIVIENDA URBANA

A rt. 24o.- Cuando se inicien los procesos de lanzamiento de que trata el art.
434 del Código de Procedimiento Civil, además de los requisitos allí señalados, se
tendrá en cuenta lo siguiente:

1. Cuando no se pueda notificar personalmente el auto admisorio de la demanda al

demandado dentro los dos (2) días siguientes a su fecha, la notificación se hará por
aviso que se fijará a la entrada del inmueble en el que se transcribirá la parte
resolutiva de dicho auto e indicará el nombre del damandante y del demandado, los
linderos y la nomenclatura o en subsidio cualquier señal que identifique el inmueble;
copia de él se entregará a cualquiera persona que habite o trabaje allí si fuese
posible. El aviso será suscrito por el Secretario, quien agregará copia del mismo al
expediente y dará testimonio de la fecha en que se hizo la fijación. La notificación
quedará surtida un día después de esta.

En la misma forma se podrán notificar los requerimientos judiciales al arrendatario,

sea que se pidan con anterioridad a la demanda, sea que se soliciten con ella.
 P a r t e L eg isla tiva 293

2. Las excepciones previas de que trata el art. 97 del Código de Procedimiento Civil
para esta clase de procesos de lanzamiento, deberán proponerse dentro del término
de traslado de la demanda, en escrito separado, expresando las razones y hechos
en que se fundamentan, asi como las pruebas que se pidan. El trámite de estas
excepciones será el siguiente: una vez formuladas el juez fijará audiencia para
celebrarse dentro de los diez (10) días siguientes y en ésta se practicarán las
pruebas y se fallarán las excepciones mediante auto interlocutono que será apelable
en el efecto devolutivo, si se fallare a favor del demandante y en el suspensivo si lo
fuere en favor del demandado.

3. En los casos a que se refieren los artículos 434, numeral 10, 337 y 338 del Código
de Procedimiento Civil ambas partes deberán presentar caución dentro de los cinco
días siguientes a la diligencia, equivalente al valor de dos cánones de arrendamiento
que garantice el resarcimiento de los eventuales perjuicios que sufra la parte en
cuyo favor se decida el incidente.

En el evento de no haberse prestado oportuna caución por una de las partes, el

ju ez dictará de plano auto en que declare desierto el incidente en favor de quien
hubiere cumplido la caución. Si no la prestare ninguna de las partes, se declarará
desierto el incidente y se estará a lo resuelto en la diligencia de lanzamiento.

IN TER VEN CIÓ N PRO CESA L DEL SUB ARRENDATARIO

O DEL CESIONARIO

Art. 25o.- En caso de proceso judicial cuando medie autorización expresa del
arrendador para sub-arrendar o ceder el contrato, tanto el sub-arrendatario como el
cesionario serán tenidos como intervinientes, de conformidad con el artículo 52 del
Código de Procedimiento Civil.

CONTROL Y V IG ILANCIA DE ARRENDAM IENTOS

Art. 26o.- El control, la inspección, la vigilancia y las sanciones administrativas

establecidas en la presente ley, estarán a cargo de la Superintendencia de Industria
y Comercio, de las autoridades departamentales y municipales en quienes aquella
delegue esas funciones.

N O R M ATIV IDA D JU RÍD IC A

Art. 27o.- Para todos los efectos el contrato de arrendamiento de vivienda ur­
bana se regirá:

1. En lo especial por la presente ley.

2. En lo general por las disposiciones consagradas en el Código Civil.

294 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta I

Parágrafo.- Los contratos que se encuentran en ejecución con anterioridad a la

vigencia de la presente ley, se guiarán rigiendo en los términos pactados, hasta su
vencimiento inicial o el de sus prórrogas.

Vencido el término, en caso de renuencia de una de las partes a acogerse a lo

establecido en la presente ley, la otra parte podrá, sin indemnización, dar por terminado
el contrato de arrendamiento.

A rt. 28o.- De conformidad con el numeral 12 del art. 76 de la Constitución

Nacional, y por el término de un (1) año, contado a partir de la vigencia de la presente
ley, confiérense al señor Presidente de la República facultades extraordinarias para:

1. Establecer los procedimientos y normas para determinar la estim ación del valor
comercial en los casos y circunstancias previstos en el parágrafo del art. 9o. de la
presente ley.

2. Reestructurar la Superintendencia de Industria y Comercio en todo lo que fuere

necesario para que pueda cumplir con los objetivos y funciones señalados en la
presente ley.

3. M odificar la estructura y la planta de personal de las entidades a cuyo cargo se

encuentre adscrito en la actualidad el cumplimiento de objetivos y funciones de
que trata esta ley y que pertenezcan a distintos m inisterios y departam entos
administrativos, pudiendo para tal efecto crear, suprimir, fusionar o modificar
dependencias y secciones, crear cargos y reorganizar funciones, para que todas
ellas se ejerzan por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad
con el art. 26 de la presente ley.

4. Constituir un fondo especial con los recursos de que trata el decreto 234 de 1983, y
realizar los traslados y apropiaciones presupuéstales que fueren necesarios para el
cumplimiento de lo dispuesto en la presente ley.

5. Establecer el régimen de procedimiento administrativo, de sanciones y de recursos

aplicables en desarrollo de la intervención del gobierno nacional previsto en la
presente ley.

Parágrafo.- Dos (2) representantes de cada una de las com isiones quinta y
primera de ambas cámaras y que serán elegidos por aquéllas, asesorarán en el
ejercicio de las facultades extraordinarias conferidas por medio de la presente ley.

VIGENCIA

A rt. 29o.- Esta ley rige desde su sanción y deroga las disposiciones que le sean
contrarias.
 P a r t e L eg isla tiva 2 95

D E C R E T O No. 1919 D E 1986

(junio 12)
Por el cual se determina el sistem a de estimación del lím ite
máximo del valor comercial de los inm uebles a que se refiere
el parágrafo del art. 9o. de la ley 56 de 1985 y se establece
el régimen de procedim iento adm inistrativo, de sanciones
y de recursos aplicables en desarrollo de la misma.

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOM BIA

en ejercicio de las facultades extraordinarias conferidas por la ley 56

de 1985 y consultada la Comisión Asesora que ella estableció,

DECRETA

A rt. lo .- Para los efectos de la estimación del límite máximo del valor comercial
de los inm uebles que sean objeto de contrato de arrendam iento d e vivienda
compartida, pensión, o no incorporados a catastro, se tendrá en cuenta la clasificación
que por categorías de precios se establece en el presente decreto.

A rt. 2o.- Las categorías de precios de que trata el artículo an terior son las
siguientes:

Categoría A: Vivienda con condiciones de independencia y servicios esenciales.

Categoría B. Vivienda con servicios esenciales y áreas compartidas.
Categoría C. Vivienda por piezas o pensiones.

Dentro de cada una de estas categorías, se tendrán en cuenta igualmente como

factores determinantes de la estimación del límite máximo del valor com ercial del
inmueble: ubicación según estrato social, materiales de construcción y acabados, época
de construcción.

A rt. 3o.- Las autoridades catastrales fijarán anualmente el valor estadístico del
metro cuadrado para las diferentes categorías previstas en el presente decreto teniendo
en cuenta lo establecido en el inciso segundo del artículo precedente.

A rt. 4o.- El límite máximo del valor comercial de los inmuebles que sean objeto
de contrato de arrendamiento de vivienda compartida, pensión, o no incorporados al
catastro, será establecido de común acuerdo entre las partes contratantes teniendo
en cuenta lo establecido en los artículos lo ., 2o. y 3o. del presente decreto.

A rt. 5o.- En los contratos de arrendam iento de vivienda urbana, cuando el

arrendatario considere que el valor comercial sobre el cual se determ inó el canon
de arrendamiento supera los precios del mercado, podrá solicitar por escrito dentro
de los seis (6) meses siguientes a la celebración del contrato o a la fecha en que se
296 C ontrato de A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta I

haga exigible el incremento, la regulación del mismo por el sistem a pericial ante la
Superintendencia de Industria y Comercio o ante la autoridad en quien ella delegue
tal función.

Art. 6o.- Dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de presentación
de la solicitud de que trata el artículo anterior, la Superintendencia de Industria y
Comercio o la entidad en quien ella delegue tal función, procederá a designar por
orden alfabético, la persona que ha de practicar el experticio, de la lista de expertos
inscritos para el efecto ante tales entidades; o en su defecto, de los peritos expertos
en propiedad raíz inscritos en las listas de auxiliares de la justicia de la respectiva
jurisdicción.

Art. 7o.- El perito tomará posesión de su cargo ante quien hizo la designación
dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de notificación de su
nombramiento, expresando bajo juram ento que se com prom ete a cum plir bien,
imparcial y fielmente las funciones de su cargo.

Art. 8o.- El perito rendirá su dictamen dentro de los cinco días hábiles siguientes
a su posesión. Del mismo, se ordenará dar traslado al arrendador y al arrendatario
por el término de dos (2) días hábiles para que se presenten objeciones. Vencido
este término si no se hubieren presentado objeciones, el funcionario competente
proferirá la providencia correspondiente acogiéndose al dictamen pericial; si hubiere
objeciones éstas serán dirim idas por el funcionario com petente quien hará la
regulación del caso con base en el concepto del perito, las objeciones formuladas, la
costumbre y la equidad natural.

La decisión que en uno u otro caso se profiera será susceptible de recurso de

reposición ante el funcionario que dictó la providencia pudiendo solicitarse la
designación de un nuevo perito.

Parágrafo.- El auto mediante el cual se ordena dar traslado a las partes del
dictamen pericial se notificará por estado.

Art. 9o.- Cuando de la regulación del valor comercial del inm ueble resultante
del procedimiento descrito en los artículos 5o., 6o., 7o. y 8o. del presente decreto,
apareciere que el precio del arrendam iento legalm ente exigible es inferior al
efectivamente cobrado en la providencia respectiva se ordenará además al arrendador
que dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la ejecutoria de tal providencia,
consigne a favor del arrendatario los excedentes a que hubiere lugar, en cualquiera
de las entidades a que se refiere el artículo 22 del presente decreto.

P arágrafo.- La pro v id en cia m ediante la cual se ordena la d evolución de

excedentes presta mérito ejecutivo.

Art. 10o.- Transcurridos treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha
de ejecutoria de la providencia de que trata el artículo anterior sin que el arrendador
 P a r t e L eg isla tiva 297

haya acreditado la consignación allí prevista, la Superintendencia de Industria y

Comercio a la autoridad en quien ella delegue tal función, procederá a im ponerle
multa hasta por cinco veces el precio mensual de arrendamiento exigido en cada
caso y con destino al fondo especial de la Superintendencia de Industria y Comercio.

Art. lio .- En caso de desacuerdo de las partes contratantes respecto del precio
de arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales, se someterá a justiprecio
de peritos para lo cual deberá observarse el procedimiento establecido en los arts.
5o., 6o.,7o., 8o. y 9o. del presente decreto, e imponer la sanción establecida en el
art. 10, si a ello hubiere lugar, a favor del fondo especial de la Superintendencia de
Industria y Comercio

Parágrafo.- El arrendatario deberá detallar en la solicitud los servicios, cosas o

usos adicionales sobre los cuales ha de versar el experticio y anexar prueba siquiera
sumaria del contrato de arrendamiento.

A rt. 12o.- Cuando las asociaciones previstas en la ley 56 de 1985 incum plan
con las obligaciones señaladas por la ley, se harán acreedoras a las siguientes
sanciones que impondrá la Superintendencia de Industria y Comercio o la autoridad
en quien ella delegue tal función:

a) M ultas sucesivas hasta por el doble del valor de un salario mínimo mensual vigente
a la fecha de su imposición, con destino al fondo especial de la Superintendencia
de Industria y Comercio.

b) Cancelación definitiva de la personería j urídica en caso de reincidencia.

A rt. 13o.- La violación de las demás disposiciones sobre control de arrendamiento

de vivienda urbana será sancionada en cada caso por la Superintendencia de Industria
y Comercio o por la autoridad en quien ella delegue tal función, con multas con destino
al fondo especial de la Superintendencia de Industria y Comercio así:

a) Por violación a lo dispuesto en el art. 4o. de la ley 56 de 1985, multa hasta por
veinte (20) veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento de su
imposición en cada caso.

b) Por incumplimiento a las disposiciones sobre matrícula o registro de arrendador

multa en cuantía que no podrá ser inferior a cinco (5) veces el salario mínimo legal
mensual vigente al momento de su im posición, ni superior a diez (10) veces dicho
salario mínimo.

Parágrafo.- En la providencia mediante la cual se impone la sanción aquí prevista

se ordenará además al arrendador devolver el depósito de garantía exigida al
arrendatario.
298 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso o e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta

La providencia mediante la cual se ordena la devolución presta mérito ejecutivo.

Art. 14o.- Para imponer las sanciones aquí previstas las autoridades competentes
adelantarán por escrito la investigación correspondiente, la cual podrá iniciarse de
oficio, a petición de parte o por informes de otras entidades mediante el procedimiento
descrito en los artículos 16 y siguientes del presente decreto.

Art. 15o.- El funcionario competente se abstendrá de proseguir investigación

cuando aparezca plenamente comprobado:
a) Que el hecho investigado no ha existido.
b) Que el investigado no lo ha cometido.
c) Que el hecho investigado, no constituye contravención a las norm as sobre
arrendamientos.

d) Que la acción no podrá iniciarse o proseguirse.

Art. 16o.- El funcionario competente siempre que exista mérito para ello, dictará
auto ordenando la apertura de la investigación con el fin de esclarecer los hechos y
la responsabilidad del presunto contraventor.

Art. 17o.- Ordenada la apertura de la investigación, se citará al presunto infractor

medíante comunicación cablegráfica para que comparezca el día y la hora señalados
a rendir sus descargos.

Parágrafo.- Si el obligado a rendir descargos no compareciere en la fecha indicada

y no lo justificare dentro de los tres (3) días hábiles siguientes, el funcionario
competente adelantará las diligencias investigativas que considere pertinentes y dará
término a la actuación procesal.

Art. 18o.- Vencido el término para rendir descargos, el investigador tendrá un

término de cinco (5) días hábiles para allegar y solicitar pruebas, el cual podrá
prorrogarse por una sola vez y por un período igual al inicialmente señalado, a petición
del interesado. Vencido este término el funcionario competente ordenará practicar
las pruebas solicitadas si fueran pertinentes y las de oficio que considere necesarias.

Art. 19o.- Una vez practicadas las pruebas y sin necesidad de auto que así lo
declare, el funcionario competente deberá proferir la providencia respectiva.

Art. 20o.- Las providencias que pongan fin a la investigación correspondiente

se notificarán personalmente a los interesados o a sus representantes o apoderados,
pero si dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al envío de la citación no se
pudiere hacer la notificación personal, ésta se hará por edicto, el cual se fijará en
lugar público del respectivo despacho por el término de diez (10) días hábiles con
inserción de la parte resolutiva de la providencia.
 P a rt e L eg isla tiva 299

A rt. 21o.- Contra la providencia que ponga fin a la actuación administrativa aquí
prevista procederán los siguientes recursos previa consignación de la multa impuesta
según fuere el caso:

1. El de reposición ante el mismo funcionario que tomó la decisión para que la aclare,
modifique, revoque o adicione.

2. El de apelación, para ante el inmediato superior jerárquico con el mismo propósito.

3. El de queja cuando se rechace el de apelación.

La oportunidad y presentación de los anteriores recursos se re g irá por la

disposiciones contenidas en el Código Contencioso Administrativo.

Art. 22o.- Las consignaciones previstas en el presente decreto se harán en el

Banco Popular del lugar de ubicación del inmueble; en su defecto las consignaciones
ser harán en la Caja de Crédito Agrario, Industrial y Minero.

A rt. 23o.- Para efectos de la entrega provisional de que trata el inciso segundo
del art. 17 de la ley 56 de 1985 la Superintendencia de Industria y Com ercio o la
autoridad en quien ella delegue tal función, a solicitud escrita del arrendatario y una
vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las obligaciones allí previstas,
procederá a señalar día y hora para llevar a cabo la entrega del inmueble.

C um plido lo anterior, se citará al a rren d ad o r y al a rren d atario m ediante

comunicación cablegráfica a fin de que comparezcan el día y hora señalados al lugar
de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

Si al arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el

funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre,
que para su custodia designará de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega
al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que
intervinieron en la diligencia.

Art. 24o.- La Superintendencia de Industria y Comercio determinará el sistema

mediante el cual se liquidarán los honorarios de los peritos y secuestres y se asegurará
su pago.

Los honorarios del perito o peritos correrán por cuenta del solicitante o recurrente
según el caso.

Art. 25o.- El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga

las disposiciones que le sean contrarias.
300 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta

D E C R E T O 1816 D E 1990
(agosto 06)
P or el cual se reglamenta la Ley 56 de 1985

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE CO LO M BIA

en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial

de las que le confiere el ordinal 3o. del artículo 120 de la Constitución
Nacional y en desarrollo de la Ley 56 de 1985.

DECRETA:

Art. lo .- Para los efectos del artículo 2o. de la ley 56 de 1985, se entiende que
los calificativos de “total o parcial” se refieren exclusivamente al área, a los servicios,
los usos bien sea conexos o adicionales de un bien inmueble destinado a vivienda.

Art. 2o.- Si el contrato de arrendamiento consta por escrito, el arrendador deberá

suministrar al arrendatario copia del mismo, autenticada o con firmas originales. El
incumplimiento de lo aquí previsto se sancionará conforme a lo establecido en el
artículo 3o. del decreto 2923 de 1977.

Art. 3o.- Para los efectos del numeral 3o. del artículo 5o. de la Ley 56 de 1985,
se entiende por contrato de arrendamiento compartido, aquel que versa sobre el goce
de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte
el goce del resto del inm ueble o p arte de él con el arren d ad o r o con otros
arrendatarios.

Art. 4o.- Por inmueble independiente o parte independiente de un inmueble se

entiende aquel o aquella porción que por sí sola constituye una unidad de vivienda,
en la forma como la definen las normas de propiedad horizontal, que tenga salida a
la vía pública directamente o por pasaje común, aunque no esté constituido como
esta clase propiedad y no tenga avalúo catastral.

Art. 5o.- Conforme a lo dispuesto por el artículo 6o. de la ley 56 de 1985, cuando
exista subarriendo o cesión sin autorización expresa del arrendador, éste podrá dar
por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la restitución del inmueble o
celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior
quedará sin efecto, situación que se comunicará por escrito al arrendatario.

Art. 6o.- El precio mensual de arrendamiento que sea fijado por las partes puede
hacerse en cualquier moneda legal, limitándolo a lo establecido en el decreto 444 de
1967 , que señala en su artículo 249: “ Las obligaciones en m oneda extranjera que
no correspondan a operaciones de cambio exterior y que se originen con posterioridad
a este decreto, se pagarán en moneda legal colombiana a la tasa del mercado de
capitales vigentes en la fecha en que fueren contraídas”.
 P a r t e L eg isla tiva 301

Art. 7o.- Para efectos del reajuste del canon de arrendam iento a que hace
referencia el artículo 10 de la ley 56 de 1985, en los contratos de arrendamiento
verbales o escritos en los cuales no se haya pactado dicho reajuste, el arrendador
comunicará antes del vencimiento del término inicial del contrato de arrendamiento
o el de sus prórrogas al arrendatario, por telegrama o correo certificado o cualquier
otro medio, el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo.

Art. 8o.- En desarrollo del numeral lo . del artículo 12 de la ley 56 de 1985, si el

arrendador, dentro del período pactado para la cancelación por parte del arrendatario
del canon de arrendamiento, se niega a recibir el pago del precio que legalmente se
debe efectuar, podrá el arrendatario cumplir su obligación consignando las respectivas
sumas en el Banco Popular del lugar de ubicación del inmueble, dentro del día hábil
siguiente al vencimiento de tal período y dando aviso al arrendador dentro de los
cinco (5) días siguientes a la consignación; las consignaciones subsiguientes se
efectuarán dentro del período pactado.

En los lugares donde no exista Banco Popular, la consignación se podrá efectuar

en la Caja de Crédito Agrario Industrial y Minero. Si no existiera tampoco ésta, en
cualquiera de los Bancos comerciales del lugar del inmueble. En su defecto, en el
lugar más cercano, observando el orden de prelación aquí señalado.

Art. 9o.- La consignación de que trata el artículo anterior, se realizará a favor

del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y el banco o la entidad
que reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor quedará a disposición
del arrendador.

El banco o la entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien

la realice dos duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario,
lo cual deberá estar indicado en cada duplicado.

Al momento de efectuar la consignación, dejará constancia en el título que se

elabora la causa de la misma, así como tam bién el nombre del arrendatario, la
dirección precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador
o su representante, según el caso.

P a rá g ra fo lo .- P ara que el p ago e fe c tu a d o de co n fo rm id a d co n estas

disposiciones tenga plena validez, el arrendatario deberá dar aviso de la consignación
efectuada a la dirección del arrendador o su representante según el caso, mediante
comunicación postal o telegráfica debidam ente certificada y enviar copia del título
correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación.

Parágrafo 2o.- Se considera que el pago queda plenamente demostrado, cuando

el interesado presente el recibo de la consignación efectuada en la forma indicada
anteriormente, junto con la copia certificada del aviso dado al arrendador.
3 02 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta

Parágrafo 3o.- El Banco Popular o cualquiera otra de las entidades autorizadas

que hayan recibido pagos por concepto del arrendamiento, entregará al arrendador
o a quien lo represente, el valor consignado previa presentación del título y la
respectiva identificación.

Art. 10.- Para el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 14 de la ley 56 de

1985, la Superintendencia de Industria y Comercio o la autoridad en que se deleguen
dichas funciones, será la autoridad competente para intervenir en caso de renuencia
del arrendador a expedir al arrendatario el correspondiente comprobante de pago de
canon.

Art. lio .- Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el
contrato de arrendamiento, en el evento previsto en el inciso final del artículo 16 de
la ley 56 de 1985, deberá cumplir con los siguientes requisitos:

a) Com unicar telegráficam ente o por correo certificado al arrendatario o a su

representante legal, con una antelación no inferior a tres (3) meses a la fecha
señalada para la terminación del contrato, y asimismo, comunicar que se pagará la
indemnización de Ley. Tal comunicación, deberá ser dirigida a la dirección del
inmueble arrendado.

b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la Superintendencia de Industria

y Comercio o de la entidad en la que delegue tal función, la indemnización de que
trata el artículo 16 de la Ley 56 de 1985 dentro de los tres (3) meses anteriores a
la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se
efectuará en las entidades mencionadas en el artículo octavo del presente decreto
y la Superintendencia de Industria y Comercio allegará copia del título respectivo
al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

El valor de la indemnización se hará con base en el canon vigente a la fecha del

preaviso.

c) Al momento de efectuar la consignación, se dejará constancia en los respectivos

títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del
arrendatario o su representante.

d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha

señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la reglamentación
que para tal efecto dicte la Superintendencia de Industria y Comercio.

Parágrafo.- En caso de que el arrendatario no entregue el inm ueble, el arren­

dador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjui-cio
de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.

Si el arrendador con la aceptación del arrendatario, desiste de dar por terminado

el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la Superintendencia de Industria y
 P a rt e L eg isla tiva 303

Comercio o a la autoridad a que se deleguen dichas funciones, la autorización para

la devolución de la suma consignada.

A rt. 12.- Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralm ente el
contrato de arrendamiento en el evento previsto en el inciso 2o. del articulo 17 de la
ley 56 de 1985, deberá cumplir con los siguientes requisitos:

a) Comunicar su intención de dar por terminado el contrato, telegráficamente o por

correo certificado al arrendador o su representante legal, con una antelación no
inferior a tres (3) meses a la fecha señalada para la terminación unilateral del
contrato; asimismo, comunicar que se pagará la indemnización de ley.

Tal comunicación deberá ser dirigida a la dirección del arrendador o su representante.

b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la Superintendencia de Industria

y Comercio o de la entidad en la que delegue tal función, la indem nización de que
trata el artículo 17 de la ley 56 de 1985 dentro los tres (39 meses anteriores a la
fecha señalada para la terminación unilateral del contrato.

La consignación se efectuará en las entidades mencionadas en el artículo 8o. del

presente decreto y la Superintendencia de Industria y Comercio allegará copia del
título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que haga constar tal
circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

El valor de la indemnización se liquidará con base en el canon vigente a la fecha

del preaviso.

c) Al momento de efectuar la consignación, se dejará constancia en el respectivo

título de las causas de la misma, como también el nombre y la dirección del arrendador
o su representante.

d) Si el arrendador cumple con la obligación de recibir el inmueble en el día señalado,

tendrá derecho al pago de la indemnización, de conformidad con la reglamentación
que para tal efecto expida la Superintendencia de Industria y Comercio.

Parágrafo.- En caso de que el arrendador no reciba el inmueble se procederá

de conformidad con lo estipulado en el artículo 23 del decreto 1919 de 1986.

Art. 13.- Las personas naturales o jurídicas a que se refiere el artículo 20 de la

ley 56 de 1985, deberán obtener la matrícula de arrendador ante la Superintendencia
de Industria y Comercio en Bogotá y Cundinamarca; quienes tuvieren su domicilio
en otras regiones del país, efectuarán esta matrícula ante la gobernación, intendencia
o comisaría del lugar.

Parágrafo.- Aquellas personas naturales o jurídicas que se dediquen a arrendar

bienes raíces de su propiedad o de terceros y cuya actividad no sea considerada por
la Corporación Nacional de Turismo como hotelera y por lo tanto n o tengan la
correspondiente licencia de funcionam iento com o tal, estarán ob lig ad as a dar
304 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R enta

cumplimiento a lo ordenado en este artículo, quedando sometidas a las disposiciones

legales vigentes en materia de arrendamientos.

Art. 14.- Este decreto rige a partir de la fecha de su publicación.

PUBLÍQUESE Y CÚM PLASE.

Dado en Bogotá, D.E. agosto 6 de 1990.

R E S O L U C IÓ N N Ú M E R O 1941 D E 1990
(septiembre 179)
SU PER INTEND ENC IA DE IN DUSTRIA Y CO M ERC IO

P or el cual se dictan algunas disposiciones en aplicación

a lo ordenado en los Artículos 11 y 12 d el decreto
R eglam entario No. 1816 de 1990

LA SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COM ERCIO en uso de las

facultades legales y en especial de las conferidas por la ley 56 de 1985, el decreto
1918 de 1986 y el decreto reglamentario No. 1816 de 1990.

RESUELVE

Art. lo .- En virtud de lo preceptuado en el artículo 11 del decreto reglamentario

1816 de 1990 y con el fin de que la Superintendencia Tercera Delegada de Industria
y Comercio en la ciudad de Bogotá, D .E ., y en las Alcaldías Municipales en le resto
del país, proceda a ordenar a la entidad bancana pertinente, el pago del título
contentivo de la indemnización, el arrendatario deberá probar la entrega del respectivo
inmueble.

A rt. 2o.- C uan d o el a rre n d a ta rio se n ieg u e a re s titu ir el in m u eb le, la

Superintendencia de Industria y Comercio a través de su Tercera Delegada en la
ciudad de Bogotá, D.E., en las alcaldías municipales en el resto del país, ordenará la
devolución del dinero consignado por el arrendador, quien deberá acreditar ese hecho.

Art. 3o.- La Superintendencia de Industria y Comercio, a través de su Tercera

Delegada en Bogotá, D.E., y en las Alcaldías Municipales en resto del país, ordenará
a la entidad bancana pertinente el pago del título contentivo de la indemnización,
cuando el arrendador allegue prueba de haber recibido el inmueble.

Art. 4o.- En caso de que el arrendador se niegue a recibir el inm ueble, se

procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 23 del decreto 1919 de 1986 y la
Superintendencia de Industria y Comercio, a través de su Tercera delegada en la
ciudad de Bogotá, D.E., y en las Alcaldías Municipales en resto del país, ordenará
la devolución del dinero consignado por el arrendatario.
 P a r t e L eg isla tiva 3 05

A rt. 5o.- La orden de pago o la devolución del dinero consignado, se hará por
medio del auto, el que se pondrá en conocimiento del banco mediante oficio.

Para que se haga efectivo el pago, el beneficiario presentará ante la entidad

bancaria, previa identificación, el original del título y el oficio citado, documentos que
pondrá esta entidad a su disposición.

Art. 6o.- Las firmas de los funcionarios que ordenen la devolución o la entrega
de la indemnización, deberá estar registrada en la entidad bancaria pertinente.

A rt. 7o.- La S up erin ten d en cia de Industria y C om ercio, reasu m irá estas
funciones, en cualquier momento o una vez inicien actividades las unidades regionales.

Art. 8o.- La presente resolución rige a partir de la fecha de su publicación.

R E S O L U C IÓ N 2186 D E 1992
(Diciembre 18)
SU PER INTEND ENC IA DE INDUSTRIA Y C O M ERCIO

P or la cual se delegan unas funciones.

E l Superintendente de Industria y Comercio en ejercicio
de sus fu n cio n e s legales, en especial las conferidas
p o r la ley 56 de 1985, el Decreto 1919 de 1986
y el D ecreto 1816 de 1990, y

C O N SID E R A N D O

Primero.- Que según el preceptuado en el artículo 5o del Decreto 1919 de 1986,

la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana es
competencia de la Superintendencia de Industria y Comercio o de la autoridad en
quien ella delegue tal función.

Segundo.- Que de acuerdo con lo previsto en los artículos 11 y 12 del Decreto

1816 de 1990 y 23 del Decreto 1919 de 1986, el conocimiento de la terminación
unilateral por parte del arrendador o arrendatario de que tratan los artículos 16 inciso
final y 17 inciso segundo de la Ley 56 de 1985, le corresponde a la Superintendencia
de Industria y Comercio o a la entidad en la que delegue tal función.

Tercero.- Que de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley 56

de 1985, “El control, la inspección, la vigilancia y las sanciones adm inistrativas
establecidos en la presente ley, estarán a cargo de la Superintendencia de Industria
y Comercio o de las autoridades departamentales y municipales en quienes aquella
delegue esas funciones”.
306 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitució n de In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta |

C u arto - Que según lo preceptuado en el artículo 12 del Decreto 1919 de 1986,

“Cuando las asociaciones previstas en la Ley 56 de 1985 incum plan con las
obligaciones señaladas por la ley, se harán acreedoras a las siguientes sanciones que
impondrá la Superintendencia de Industria y Comercio o la autoridad en quien ella
delegue tal función...”.

Quinto.- La Superintendencia de Industria y Comercio entregará, debidamente

inventariados, los expedientes de las asociaciones, de las matrículas de arrendadores,
así como los referentes a las actuaciones administrativas que se encuentran en curso,
a las autoridades correspondientes a quienes se les delegan las funciones de que
trata la presente resolución.

En virtud de lo expuesto, se

RESUELVE:

A rt. lo .- D elegar en la A lcaldía M ayor de Santafé de B ogotá, D .C., en la

G obernación de San A ndrés, Providencia y Santa C atalina, y en las alcaldías
municipales las siguientes funciones:

A. El conocimiento de los procesos de regulación del valor comercial de los inmuebles

destinados a vivienda urbana de que tratan los artículos 5o y siguientes del Decreto
1919 de 1986.

B. El ordenamiento, la suspensión, la cancelación y la negación de la personeríajurídica

destinados a vivienda urbana de que tratan los artículos 5o y siguientes del Decreto
1919 de 1986.

B. El otorgamiento, la suspensión, la cancelación y la negación de la personeríajurídica

de las asociaciones de que trata el artículo 21 de la Ley 56 de 1985, así como la
inspección y vigilancia de éstas.

C. El conocimiento de la terminación unilateral del contrato de arrendamiento por

parte del arrendador o del arrendatario, de que tratan los artículos 16 inciso final,
17 inciso 2o de la Ley 56 de 1985, 11 y 12 del Decreto 1816 de 1990 y 23 del
Decreto 1919 de 1986.

D. El control, la inspección, la vigilancia y las sanciones administrativas establecidas

en la Ley 56 de 1985 y en los Decretos 1919 de 1986 y 1816 de 1990.

Art. 2o.- Delegar en la A lcaldía M ayor de Santafé de Bogotá, D.C., y en la

Gobernación de Cundinamarca, el otorgamiento de la M atrícula del Arrendador de
las personas de que tratan los artículos 20 de la Ley 56 de 1985 y 13 del Decreto
1816 de 1990.
 P a r t e L eg isla tiva 307

Art. 3o.- Delegar en la Alcaldía M ayor de Santafé de Bogotá, D .C., y en las

Gobernaciones el control, la inspección, la vigilancia y las sanciones administrativas
de las personas a que se refiere el artículo 20 de la Ley 56 de 1985.

Art. 4o.- Para los efectos previstos en la presente resolución, la Alcaldía Mayor
de Santafé de Bogotá, D.C., establecerá la distribución funcional que estime necesaria
entre las alcaldías locales.

Art. 5o.- La Superintendencia de Industria y Comercio entregará, debidamente

inventariados, los expedientes de las asociaciones, de las matrículas de arrendadores,
así como los referentes a las actuaciones administrativas que se encuentran en curso,
a las autoridades correspondientes a quienes se les delegan las funciones de que
trata la presente resolución.

Art. 6o.- La presente resolución rige a partir de la fecha de su publicación y

deroga las resoluciones números 1537 del 11 de septiembre de 1989, 511 del 4 de
abril de 1991, y las demás disposiciones que le sean contrarias.

L E Y 820 D E 2003
EL CONGRESO DE COLOMBIA

DECRETA

CAPITULO I
D isp o sicio n es G en erales

Artículo 1“.- Objeto.- La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que
deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles
urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una
vivienda digna y a la propiedad con función social.

Artículo 2.- Definicíón.-El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquél

por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un
inmueble urbano destinado a vivenda, total o parcialmente, y la otrra a p agar por este
goce un precio determinado.

a. Servicios, cosas o usos conexos.- Se entienden como servicios, cosas o usos

conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce
del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de habitación en el
mismo.

b. Servicios, cosas o usos adicionales.- Se entiende por servicios, cosas o usos

adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador, no inherentes al
308 C ontrato d e A rren d am ien to « P r o c eso d e R estitució n pe In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R en ta [

goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes

podrán pactar la mclusió o no de servicios, cosas o usos adicionales

En ningún caso el precio de arerendamiento de servicios, coas o usos adicionales

podrá exceder de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del
respectivo inmueble.

(Artículo 2o ley 56 de 1.985)

C APITULO II
F orm alidades del C ontrato
de A rrendam iento de V ivienda U rbana

Artículo 3.- Forma del contrato.- El contrato de arrendamiento para vivienda

urbana puede ser verbal o escrito En uno u otro caso, las partes deben ponerse de
acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:

A. Nombre e identificación de los contratantes.

B . Identificación del inmueble objeto del contrato.

C. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así
como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.

D. Precio y forma de pago.

E. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.

F. Término de duración del contrato.

G Designación de la parte contratante a cuyo cargo está al pago de los servicios

públicos del inmueble objeto del contrato.

(Art. 3 Ley 56 de 1.985)

Artículo 4.- Clasificación.- Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana

se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto.

A . Individu al.-Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue
o el de su familia o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, n inmueble
con o sin servicios, cosas o usos adicionales.

B . M ancom unado.-C uando dos o mas personas naturales reciben el goce de un

inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio.

C. Compartido: Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del

inmueble que se afrrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble
o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios.
 P a r t e L eg isla tiva 309

D. De pensión.-Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente,

e incluye necesariamente, servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un
término inferior a un (1) año. En este caso el contrato podrá darse por terminado
antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez
(10) días, sin indemnización alguna.

Parágrafo lo .- Entiéndese como parte de un inmueble cualquier porción del mismo

que no sea independiente y que por si sola no constituya una unidad de vivienda en la
forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.

Parágrafo 2".- El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a

las que deberán sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del
presente artículo.

(Art. 5, Ley 56 de 1.985)

Artículo 5.- Término del contrato.- El término del contrato de arrendamiento

será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el
término de un (1) año (Art. 7, Ley 56 de 1.985)

(Art. 7, Ley 56 de 1.985)

A rtículo 6.- Prórroga. El contrato de arrendam iento de vivienda urbana se

entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre
que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el
arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.

(Artículo 8 de la ley 56 de 1.985)

CAPITULO III
O b lig a cio n es d e las Partes

Artículo 7.- Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato
de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios.
En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas
del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores
a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.

Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido
demandados, podrán ser tenidos en cuenta como mtervinlentes litisconsorciales, en los
términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.

Artículo 8-. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las
siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de las celebraciones

del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad
310 C ontrato o s A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta |

y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los

adicionales convenidos. (1.978 C.C.).

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales
en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. Art. 26.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el

arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea
el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha
en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración
del contrato.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, el

arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del
mismo.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de

mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, se seguridad y de sanidad
las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y
sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de
garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo 13, Título
XXVI, Libro 4 del Código Civil.

Parágrafo-. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será

sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes
a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

(Art. 11, Ley 56 de 1.985)

Artículo 9-. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el

inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o

deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que
fueren im putables al mal uso del inm ueble o a su p ro p ia culpa, efectu ar
oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los sernos, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas
comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el
contrato.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las

que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
 P a rt e L eg isla tiva 311

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además

a cuidar las zonas y servicios de uso com ún y a efectuar por su cuenta las
reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa
o, a la de sus dependientes.

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el C apítulo III,

Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

(Artículo 12 ley 56 de 1.985)

A rtículo 10-, Procedim iento de pago por consignación extrajudicial del

canon de arrendamiento. Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las
condiciones y en el lugar acordado, se aplicarán las siguientes reglas:

1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a

favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno N acional, del
lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.

Cuando en lugar de ubicación del inmueble no exista entidad por el Gobierno

Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha
entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.

2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente

lo represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título, cuyo
valor quedará a disposición del arrendador.

3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice

dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo
cual deberá estar indicado en cada duplicado.

Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore

la causa de la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección
precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su
representante, según el caso.

4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su

representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio
postal autorizado por el M inisterio de Comunicaciones junto con el duplicado del
título correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación.

Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y
sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por
parte de la empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se
encuentren sometidas.
312 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R enta

5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el

pago del canon de arrendamiento.

6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien

lo represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva
identificación.

7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado,
mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a
elección del arrendatario.

Artículo 11-, Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada

para recibir el pago del arrendamiento estará obligada a expedir comprobante escrito
en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso
de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de
la autondad competente.

(Art. 14, ley 56 de 1.985)

A rtícu lo 12-. L ugar p ara recib ir n o tific a c io n e s. En to d o c o n tra to de

arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores,
deberán indicar en el contrato, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales
y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento.

La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales,
hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato el cambio de la misma, para
lo cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente,
lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación
extrajudícial. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todos los
arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que éstos sólo están obligados a reportar
el cambio a los arrendadores.

Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente artículo no
podrán alegar ineficacia o indebida notificación sustancial o procesal. (Declaro
inexwequible, Sen C-670 de julio 13 de 2.004)

Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte

de cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el
contrato.

En el evento en que no se reporte ninguna dirección en el contrato o en un momento

posterior, se presumirá de derecho que el arrendador deberá ser notificado en el lugar
donde recibe el pago del canon y los arrendatarios, codeudores y fiadores en la dirección
del inmueble objeto del contrato, sin que sea dable efectuar emplazamientos en los
términos del articulo 318 del Código de Procedimiento Civil. (Inexequible, Sent. C-
731 de 2.005)-
 P a r t e L eg isla tiva 3 13

Artículo 13.- O bligación General.- En las viviendas com partidas y en las

pensiones, será de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que
sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno expida el Gobierno Nacional,
y el de las normas complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos,
coarrendatarios o copropietarios, así como los códigos de Policía.

(Art. 13, ley 56 de 1.985)

Artículo 14.- Exigibilidad.- Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo

de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los códigos Civil y de Procedimiento
Civil.- En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios
públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá
repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación
de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente
canceladas y la manifestación que haga el dem andante, bajo la gravedad del juramento,
de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la
presentación de la demanda.

(Art. 23, ley 56 de 1.985).

A rtículo 15.- Reglas sobre los servicios públicos dom iciliarios y otros.-
Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o
escrito y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá
proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título
de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios-

1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario

la prestación de garantías o fianzas, con el fin de garantizar a cada empresa
p re s ta d o ra de serv ic io s p ú b lic o s d o m ic ilia rio s el p ago de las fa c tu ra s
correspondientes.

La garantía o depósito en ningún caso podrá exceder el valor de los servicios

públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo
por unidad de consum o correspondiente a dos (2) periodos consecutivos de
facturación, de conformidad con lo establecido en el Art. 18 de la ley 689 de 2.001

El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3)
últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50% ).

2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios

públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva em presa, la
existencia del contrato de arrendamiento y rem itirá las garantías o depósitos
constituidos.
314 C ontrato oe A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n de In m u eble yde R egulació n o e la R enta |

El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de

los servicios públicos, a partir del vencim iento del período de facturación
correspondiente a aquél en el que se efectúe la denuncia del contrato y se remitan
las garantías o depósitos constituidos.

3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato

de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o
fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el
contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro
de un plazo de quince (15) días hábiles, contados a partir de la fecha de celebración
del contrato.

4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación,

la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y
exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la Empresa de servicios
públicos dom icilíanos podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos,
y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar
contra el arrendatario.

5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación

del mismo, el arrendador propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá
solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los
servicios en el evento en que haya sido suspendidos. A partir de ese momento,
quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará
afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario.

La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos

durante el término de denuncia del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún
caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexión sea solicitada en
los términos del inciso anterior.

6. Cuando la empresa se servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a

un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quien solicite el
servicio. Para garantizar el pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir
directamente las garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea
el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble queda
afecto al pago, En este caso, la empresa de servicios públicos determinará la cuantía
y forma de dichas garantías o depósitos de conformidad con la reglamentación
expedida en los términos del parágrafo Io de este artículo.

Parágrafo 1.- Dentro de los tres meses siguientes a la promulgación de la presente

ley, el Gobierno Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia
del arriendo y su terminación, la prestación de garantías o depósitos, el procedimiento
correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artículo.
 P a r t e L eg isla tiva 315

Parágrafo 2.- La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velará por

el cumplimiento de lo anterior.

Parágrafo 3.- Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo
estarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la prom ulgación de
la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de servicios públicos
domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere
lugar.

(Art. 16, ley 56 de 1.985)

CAPITULO IV
P roh ib ición de G a ran tías y D epósitos

Artículo 16.- Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos

de arrendamiento para vivienda urbano no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo
u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones
que conforme a dichos contratos hayan asumido el arrendamiento.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona

o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de
arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas
en el inciso anterior.

(Art. 4, ley 56 de 1.985)

CAPÍTULO V
Su b arrien d o y C esión del C ontrato

Artículo 17-. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder

el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de

arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los
usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones
éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.

Parágrafo-. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del

arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como
interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo
52 del Código de procedimiento Civil.

Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y

demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por e!
arrendador al cesionario.
3 16 C o n tra to de Arrendam iento • P ro c e s o de R estitución de Inmueble y de R egu lación de la R enta

Cuando la cesión no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será

considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.

(Arts 6 y 25 de la ley 56 de 1.985)

CAPÍTULO VI
Renta de Arrendamiento

Artículo 18-. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento

será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento
(1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.

La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el

equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.

(Art. 9, Ley 56 de 1.985)

Artículo 19-. Fijación del canon de arrendamiento. El precio mensual del

canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extrajera,
pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado
en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido
una fecha o tasa de referencia diferente.

Artículo 20-. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses
de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el
canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del
incremento que haya tenido el índice de precios al consum idor en el año calendario
inmediatamente an ten o ra aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre
y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por increm entar el canon de arrendam iento, deberá
informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo,
a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal
expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inopinable al arrendatario. El
pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar
el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

CAPÍTULO VII
Terminación del Contrato de Arrendamiento

Artículo 21-. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo
y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.

(Art. 15, ley 56 de 1.985)

 P a rt e L eg isla tiva 317

Artículo 22-. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el
arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del
término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida

del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo
del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin
expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad

ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa

autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área
arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad

horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento

durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del
servicio postal autorizado, con una antelación no m enor de tres (3) meses y el pago
de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendatario está obligado a restituir el inmueble.

8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento

a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera
de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al
arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no m enor a
tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.

a. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su

propia habitación, por un término no menor de un (1) año.

b. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción,

o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes
para su reparación.

c. Cuando haya de entregarse un cumplimiento de las obligaciones originadas en

un contrato de compraventa.
3 18 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R enta |

d. La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato

de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El
arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio
de uno punto cmco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador
acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero,
bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, construida a
favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del
arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro
de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se

realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el Art. 23 de esta ley.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se

entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

(Art. 16 y 18, ley 56 de 1.985)

A rtículo 23.- R eq u isitos para la term in ación u nilateral por p arte del
arrendador mediante preaviso con indemnización.- Para que el arrendador pueda
dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto
en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir los siguientes requisitos:

a. Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante

legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del
contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.

b. Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la

indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de tos tres
meses anteriores a la fecha señalada Para la terminación unilateral del contrato.
La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional
para el efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al
arrendatario o le enviará comunicación en la que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del

preaviso.

c. Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos

libros de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del
arrendatario o su representante.

d. Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha

señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización
que expida la autoridad competente.
 P a r t e L eg isla tiva 319

Parágrafo 1.- En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador

tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perj uicio de que
pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.

Parágrafo 2.- Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar

por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente
la autorización para la devolución de la suma consignada.

(Art. 11, Decreto 1816 de 1.990)

Artículo 24.- Terminación por parte del arrendatario.- Son causales para
que el arrendatario pueda pedir unilateralm ente la terminación del contrato, las
siguientes:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción

prem editada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a
su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravem ente el

disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada
ante la autoridad políciva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario

por la ley o contractualmente.

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento

dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor
de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3)
meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si

no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional m ediante la
intervención de la autoridad competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial
correspondiente.

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento

a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siem pre y cuando
dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con
una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En
este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la
de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador,.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendam iento se

entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
3 20 C ontrato d e A rren d am ien to * P r o c eso d e R estitució n p e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta [

Parágrafo.- Para efectos de la entrega provisional de que trata éste artículo, la

autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por
parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar
fecha y hora para llevar a cabo la entrega del inmueble.

Cumplido lo anterior se citará al arrendadory al arrendatario mediante comunicación

enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora
señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario

competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su
custodia designará de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador
a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las partes que intervinieron
e la diligencia.

(Art. 17, ley 56 de 1.985)

A rtículo 25-. R eq u isitos para la term inación u n ila tera l por parte del
arrendatario mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendatario
pueda dar por terminado unilateralm ente el contrato de arrendamiento en el evento
previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:

A Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante

legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del
contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de Ley.

B. Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la

indemnización de que trata el artículo anterior de la presente Ley, dentro de los tres
(3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato.
La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional
para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al
arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del

preaviso.

C. Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos

títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del
arrendatario o su representante.

D . El arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada,

recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida
la autoridad competente.

Parágrafo 1-. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario

tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin peijuicio de que
 P a r t e L eg isla tiva 321

pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el

artículo anterior.

Parágrafo 2- si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por

terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.

(Art. 12, Decreto 1816 de 1.990)

A rtículo 26-. D erecho de retención. En todos los casos en los cuales el

arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inm ueble
arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin
que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.

(Art. 19, ley 56 de 1.985)

Artículo 27-. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En

el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las
partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la
renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del
valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas
excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta
el 30% del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por
dichas reparaciones.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la
renta.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la
renta.

En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo

previsto en este artículo no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el
derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto
no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.

CAPÍTULO VIH
Personas Dedicadas a Ejercer la Actividad
de Arrendam iento de Bienes Raíces

Artículo 28-, M atrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre

cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda
urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación com ercial
322 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitu c ió n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R enta I

entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000)

habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.

Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el

inciso anterior será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las
personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección, vigilancia y control de la
autoridad competente.

Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su

calidad de propietarios o subarrendador celebren m ás de cinco (5) contratos de
arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artículo
cuarto de la presente Ley.

Se presume que quién aparezca arrendado en un mismo municipio más de diez

(10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas
y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.

(Art. 20, ley 56 de 1.985)

Artículo 29-. Requisitos para obtener la matrícula. Para obtener la matrícula

de arrendador, el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos:

A. Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se

trate de personas jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil.

B. Presentar el m odelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de

administración que utilizarán en desarrollo de su actividad.

C. Las demás que determine la autoridad competente.

Artículo 30-. Término para solicitar la matrícula. Las personas a que se refiere
el artículo 28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente, deberán
hacerlo a más tardar dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la
fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, deberán
igualmente actualizar los datos señalados en el artículo anterior, dentro del mismo
término.

Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente Ley se

ocupen del arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro
de los diez (10) días siguientes a la iniciación de sus operaciones.

Artículo 31-. Condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse

al público como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente
Ley deberán indicar el número de su matrícula vigente. Esta obligación será exigible a
partir del vencim iento de los térm inos señalados en el artículo anterior, según
corresponda.
 P a r t e L eg isla tiva 323

CAPÍTULO IX
Inspección, Control y Vigilancia en Materia de Arrendamientos

Artículo 32-. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección,

control y vigilancia, estarán a cargo de la A lcaldía M ayor de B ogotá D.C., la
Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales
de lo municipios del país.

Parágrafo-. Para los efectos previstos en la presente Ley, la A lcaldía M ayor de

Bogotá D.C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la
subsecretaría de control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales.

(Art. 26, ley 56 de 1.985)

Artículo 33-. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo

antenor ejercerán las siguientes funciones:

a) Contrato de arrendamiento:

1) Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de
arrendamiento a los anendatarios, fiadores y codeudores.

2) Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad com petente en los

artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.

3) Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer

de las controversias originadas por la exigibilídad de los mismos.

4) Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes

de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como
comprobante de pago.

5) C onocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la

regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o
de los incrementos.

6) Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación,

uso y orden interno de los contrato de arrendamiento de vivienda compartida,
sometida a vigilancia y control.

b) Función de control, inspección y vigilancia:

1) Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar,
las personas a que se refiere el artículo 28 de ¡a presente Ley o a cualquier otra
persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.

2) Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente L ey y demás

normas concordantes.
324 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R e s titu c ió n d e In m u eble y de R e g u la c ió n d e la R enta |

3) C ontrolar el ejercicio de la actividad inm obiliaria de vivienda urbana,

especialmente en lo referente al contrato de administración.

4) Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público

y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello
hubiere lugar.

Parágrafo-. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades
territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a
los parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses
siguientes a la expedición de la presente ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia
será de los alcaldes.

CAPÍTULO X
S an cion es

Artículo 34-, Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere
lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien salarios mínimos
mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada por la siguientes razones:

1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el Art. 28 no cumpla con la obligación
de obtener la matrícula dentro del término señalado en la presente ley.
2. Cuando las personas a que se refiere el Art. 28 de la presente ley incumplan
cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito
con el propietario del inmueble.
3. Cuando las personas a que se refiere el Art. 28 de la presente ley se anunciaren al
público sin mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.
4. Por incumplimiento a cualquiera otra norma légala que deban sujetarse, así como
por la inobservancia de las órdenes e instrucciones im partidas por la autoridad
competente.
5. Cuando las érsonas a que se refiere el Art. 28 de la presente ley, en razón de su
actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda
compartida, incumplan las normas u órdenes a las que están obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados
a vivienda urbana, estén sometidos o no, de obtención de matrícula de arrendador,
incumplan con lo señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo
anterior.

Parágrafo 1.- La autoridad competente podrá suspender o cancelar la respectiva

matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente
artículo.

Parágrafo 2.- Contra las providencias que ordenan el pago de multas o cancelación
de la matrícula procederá únicamente recurso de resposición.
 P a r t e L eg isla tiva 325

CAPITULO XI
A sp ectos P rocesales

Artículo 35.- M edidas cautelares en procesos de restitución de ten en cia -

En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que
fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la
demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros
sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de
arrendamiento adeudados o que se llegaren adeudad, de cualquier otra prestación
económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que
hubiere lugar y de las costas procesales-

Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la

notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada-

En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la

oportunidad que el ju ez le señale, para responder de los perjuicios que se causen con
la práctica de dichas medidas.

La parte dem andada podrá im pedir la práctica de m edidas cautelares o la

cancelación o levantamiento de las practicadas, mediante la prestación de caución en
la forma y en la cuantía que el Juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la
sentencia.

Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado, o

si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismos expediente dentro de los
sesentas (60) dias siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de
los cánones adeudados, las costas, peijuicios o cualquier otra suma derivada del contrato
o de la sentencia. Si en esta se condena en costas, el término se contará desde la
ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del
auto que ordena obedecer lo dispuesto por el superior.

A rtículo 36.- R estitución provisional.- C ualquiera que fuere la causal de

restitución invocada, el demandante podrá solicitar que antes de la notificación del
auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de
inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si
durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra en
estado de grave deterioro o que pudiera llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado,
el Juez, a solicitud del demandante, podrá ordenar, en la msma diligencia, la restitución
provisional del bien, el cual se le entregará físicamente a un secuestre.- El secuestre,
prvia autorización del Juez podrá entregar el inm ueble en depósito a la parte
demandante, quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la
sentencia que ordene la restitución del bien. La orden de restitución provisional no es
apelable.
326 C ontrato d e A rren d a m ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R egulació n d e la R en ta |

Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los

cinco días siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el caso, solicita al Juez
que le fije caución a la parte demandante para garantizar los daños y perjuicios que
con la restitución provisional pueda ocasionarle, el Juez si lo considera conveniente,
ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad que para tales efectos
señale, so pena del levantamiento de la medida.

Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y

obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.

A rtículo 37.- Pago de serv icio s, cosas o usos con exos o a d icion ales.-
Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado d eb rá presentar la prueba
de que se encuentra al día en el pago de los servicios, cosas y usos conexos o
adicionales, siempre que en virtud del contrato haya asumido la obligación de pagarlos.
En este caso, para poder ser oído, deberá presentar los documentos correspondientes
que acrediten su pago, dentro del término de treinta (30) días calendario contado a
partir de la fecha en que éste debía efectuarse oportunamente

(La C orte en sen ten cia C -886 de sep tiem b re 14 de 2.004 retiró del
ordenam iento las expresiones “cualquiera que fuere la causal invocada” ,
“cosas o usos conexos y a d icion ales”, dentro del térm ino de treinta días
ca len d a rio co n ta d o a p a rtir de la fech a en qu e é ste d eb ía e fe c tu a r se
oportunam ente”. D eclaró constitucional el resto del artículo sobre el
presupuesto de que la causal sea la del numeral 2 del A rt. 22)

Artículo 38.- Consulta.- En ningún caso las sentencias proferidas en procesos

de restitución de inmueble arrendado será consultada.

Artículo 39.- Trámite preferente y única instancia.- Todos los procesos de

restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de
tutela. Su inobservancia hará incurrir al Juez o funcionario responsable en causal de
mala conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la
Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto,
dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia de la presente ley.

Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de

arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.

Artículo 40.- El numeral 7 del Art. 20 del Código de Procedimiento Civil,

quedará así:

7.- En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta
durante el término pactado inicialmente en contrato, y si fuere a plazo indefinido, por
el valor de la renta del último año. Cuando la renta deba pagarse con el fruto del bien
arrendado, por el valor de aquellos en el último año. En los demás procesos de tenencia,
la cuantía se determinará por el valor de los bienes.
 P a r t e L eg isla tiva 327

CAPITULO XII
D isp o sicio n es F inales

Artículo 41.- Fom ento a la Inversión.- Con el propósito de incentivar la

construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades
especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas
recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los
diez (10) años siguientes a su construcción.

Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo a la

reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por estos fondos
de inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los
diez (10) años siguientes a su construcción , serán renta exenta para el inversionista
que la reciba, de acuerdo a la reglamentación que expida el Gobierno Nacionalnpara
tal efecto.

El estado podrá, tanto en su nivel nacional como territorial establecer subsidios a

familias de escasos recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella.
Tendrán derecho preferencial los desplazados por la violencia, las m adres cabeza de
familia y las personas de la tercera edad. El Gobierno establecerá los requisitos,
condiciones y procedimientos para la asignación y uso de estos subsidios.

Parágrafo.- La exención de que trata este artículo sólo será aplicable a las viviendas
de interés social construidas con posterioridad a la expedición de esta ley-El Gobierno
Nacional expedirá la reglamentación de que trata los incisos primero y segundo de
este artículo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedición
de la presente ley.

Artículo 42.- Régimen aplicable a los contratos en ejecución.- Los contratos

que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se
regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración.

Parágrafo.-. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las
causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas
para dar por terminado unilateralm ente por parte del arrendador son de carácter
sustancial y por ende sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad
a la vigencia de esta ley.

Artículo 43.- Tránsito de legislación, vigencia y derogatoria.- La presente

ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban
con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas
en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de
restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos del tránsito
de legislación, deberá estarse a lo establecido en el Artículo 40 de la ley 153 de 1.887
y en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.
328 C ontrato oe A rren d am ien to • P r o c eso o e R estitució n d e In m u eble y o e R eg u la c ió n pe la R en ta |

Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la ley 56 nde 1.985,
el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3o del decreto 2923 de 1.977, el artículo 4o
del decreto 2813 de 1.978, el artículo 23 del decreto 1.919 de 1.986, los artículos 2, 5
y 8 a 12 del decreto 1816 de 1.990, como también las demás disposiciones que le sean
contrarias.
 Arrendadores de Inmuebles
de Vivienda Urbana:
Matricula

D E C R E T O 51 D E 2004
(enero 8)

Por el cual se reglamentan los artículos 28, 29, 30 y 33 de la Ley 820 de 2003.

El Presidente de la República de Colombia, en uso de las facultades constitucionales,

especialmente las que le confiere el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución
Política y conforme a lo establecido en los artículos 28, 29, 30 y el parágrafo del
artículo 22 de la Ley 820 de 2003, y considerando:

Que el artículo 28 de la Ley 820 de 2003 consagra que toda persona natural o
jurídica, cuya actividad principal comprenda el arrendamiento de inmuebles propios o
de terceros destinados a vivienda urbana, o la interm ediación com ercial entre
arrendadores y arrendatarios, en municipios con población mayor a los quince mil
habitantes, debe matricularse ante la autoridad administrativa competente;

Que la misma obligación señalada en el considerando anterior, se estableció para

las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarias o subarrendadoras,
celebren más de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o varios inm uebles en
las modalidades descritas en el artículo 4o de la Ley 820 de 2003;

Que conforme al artículo 32 de la Ley 820 de 2003, la Alcaldía M ayor de Bogotá,

D.C., la Gobernación del Departamento Archipiélago de San Andrés, Providencia y
Santa Catalina y las alcaldías de los municipios y distritos, del país, tienen la competencia
para adelantar las actividades de inspección, vigilancia y control en m ateria de
arrendamientos;

Que según el parágrafo del artículo 33 de la Ley 820 de 2003, el Gobierno Nacional
establecerá dentro del término de seis (6) meses, contados a partir de la expedición de
dicha ley, los parámetros para desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control
por parte de las autoridades territoriales, decreta:
330 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso o e R estitució n d e In m u eble y d e R egu la c ió n d e la R en ta |

C ap ítu lo I. D e la m atrícula de arren d ad or

ART.1°. De las autoridades com petentes. Para efectos de la arm ónica y

correcta aplicación de lo dispuesto en los artículos 2 8 ,2 9 ,3 0 ,3 2 y 33 de la Ley 820 de
2003, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C., la Gobernación del Departamento Archipiélago
de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías de los municipios y distritos
del país, son las autoridades administrativas competentes para ejercer las funciones
relativas a la matrícula de arrendadores de que trata el artículo 28 de la Ley 820 de
2003.

ART. 2°. Sistema de registro de la matrícula de arrendadores. Las autoridades

señaladas en el artículo 1o . del presente decreto, deberán llevar en forma sistematizada
un registro consolidado de las personas naturales o j urídicas que en cumplimiento de lo
dispuesto en el artículo 28 de la Ley 820 de 2003 están obligadas a matricularse como
arrendadores.

Surtido el trámite de matrícula e incorporada la información correspondiente en los

registros de las autoridades competentes, estas deberán expedir un documento en el
que se indique como mínimo, la identificación de la persona autorizada para ejercer las
actividades, su domicilio y dirección, y el número de matricula asignado. Dicho
documento acreditará el cumplimiento de la obligación de matricularse como arrendador,
y por ende, la habilitación de la persona natural o jurídica titular del registro para
ejercer las actividades de arrendamiento de bienes raíces propios o para ejercer las
actividades de arrendamiento de bienes raíces propios o de terceros destinados a
vivienda urbana, o de aquellas que ejerzan la interm ediación com ercial entre
arrendadores o arrendatarios de tal tipo de bienes.

Parág. 1". Los trámites relativos a la solicitud de matrícula de arrendador no

generarán costos o erogaciones a cargo de los solicitantes.

Parág. 2o. Cualquier modificación en la información suministrada para efectos de

m atricularse como arrendador ante las autoridades com petentes deberá ser
reportada por el titular del registro a más tardar dentro de los quince (15) días
hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la novedad correspondiente.

Parág. 3o. Las personas naturales o jurídicas de que trata el artículo 28 de la Ley
820 de 2003 deberán matricularse en todos los municipios del país en los que
desarrollen sus actividades.

ART. 3o. Términos para la expedición de la matrícula de arrendador. Dentro

de los ocho (8) días hábiles siguientes a la presentación por parte del interesado de la
totalidad de la documentación señalada en el artículo 29 de la Ley 820 de 2003, las
autondades competentes deberán efectuar el registro de la matrícula de arrendador.
En los eventos en que no se aporte la totalidad de los documentos requeridos para
matricularse como arrendador, la autoridad competente requerirá por una sola vez al
 P a r t e L eg isla tiva 331

interesado para que complete o aclare la información suministrada según sea el caso.
Dentro de los cinco días (5) siguientes a la entrega de la información complementaria
requerida, la autoridad competente procederá a efectuar el registro correspondiente y
a expedir la certificación a la que se hizo alusión en el inciso segundo del artículo
segundo del presente decreto, siempre que la información y documentación cumpla
con los requisitos legales necesarios para acceder favorablemente a la solicitud.

ART. 4”. Vigencia de la matrícula de arrendador. La matrícula se otorgará por

una sola vez, tendrá vigencia por el término de un aflo y se renovará de manera
automática cada año por la autoridad competente, sin necesidad de solicitud por parte
del interesado.

ART. 5°. Suspensión o revocatoria de la matrícula de arrendador. Sin petjuicio

de la imposición de la sanción de multa a la que se refiere el artículo 34 de la Ley 820
de 2003, las autoridades competentes podrán suspender o revocar la m atrícula de
arrendador, cuando las personas matriculadas incurran de manera reiterada en las
conductas descritas en los numerales 2, 3 ,4 , 5 y 6 del artículo citado y dem ás normas
que la adicionen, modifiquen o sustituyan.

ART. 6o. De la información pública. La información que repose en el registro

de arrendadores relativa al otorgamiento, suspensión y/o revocación de la matrícula
de arrendador será pública y el acceso a la misma será gratuito, en los términos y
condiciones que definan las autoridades competentes. Será obligación de las entidades
otorgantes de la matrícula de arrendador, velar por la oportuna y transparente divulgación
de la misma.

ART. 7o. Del envío de la información y del inventario. Las autoridades que
venían ejerciendo las funciones a las que se refiere el presente Capítulo, deberán
entregar a las autoridades señaladas en el artículo primero de este decreto la totalidad
de la información que reposa en sus archivos a más tardar dentro de los seis (6)
meses siguientes a la entrada en vigencia de este decreto. Para tal efecto, realizarán
un inventario detallado y completo de los expedientes relacionados con las matrículas
efectuadas, así como de las actuaciones administrativas en curso.

C ap ítu lo II. De la in sp ecció n , vig ila n cia y control so b re

las p erson as qu e ejercen a ctiv id a d es de arren d am ien to
de bienes raíces p ara v iv ien d a urbana

ART. 8o. De la inspección, vigilancia y control. Las personas señaladas en el

artículo 28 de la Ley 820 de 2003 deberán emplear la debida diligencia en la prestación
de los servicios a sus usuarios a fin de que estos reciban la atención debida en el
desarrollo de las relaciones contractuales que se establezcan con aquellas y, en general,
en el desenvolvimiento normal de sus operaciones. Para efectos de lo anterior, la
532 C ontrato d e A rren d am ien to • P r o c eso d e R estitució n d e In m u eble y d e R eg u la c ió n d e la R enta I

Mcaldía Mayor de Bogotá D.C., ta Gobernación del Departamento Archipiélago de

üan Andrés y Providencia y Santa Catalina, las alcaldías municipales y distritales
Dodrán establecer sistemas de inspección, vigilancia y control dirigidos a:

1. Adelantar con prontitud y celeridad las averiguaciones e investigaciones que, de

oficio o a petición de parte, fuere necesano llevar a cabo con el fin de verificar
posibles irregularidades en el ejercicio de las actividades relacionadas con el arren­
damiento de vivienda urbana o el incumplimiento de las obligaciones adquiridas en
virtud de las mismas.

En virtud de lo anterior, podrán realizar visitas de inspección que les permitan

recabar la información necesaria para desarrollar las funciones a su cargo.

2. Velar porque las personas objeto de la inspección, vigilancia y control sum inistren
a los usuarios de sus servicios y/o a sus contratantes, en forma clara y transparen­
te, la información que les permita escoger las mejores alternativas y condiciones
del mercado, y les facilite el conocimiento permanente de la ejecución de los con­
tratos que suscriban.

3. Efectuar un permanente y efectivo control del contenido de la publicidad de los

bienes y servicios que prestan las personas señaladas en el artículo 28 de la Ley
820 de 2003, y de aquella que utilicen los demás oferentes de inmuebles para
arrendamiento en el mercado, a fin de que la misma se ajuste a la realidad técnica,
financiera y jurídica del servicio y bienes promovidos y a la normatividad vigente
aplicable a la materia. El número de la matricula de arrendador deberá figurar en
todos los anuncios, avisos, o cualquier material publicitario que para anunciar sus
servicios publiquen las personas señaladas en el artículo 28 de la Ley 820 de 2003
en cualquier medio de comunicación, así como también en la totalidad de la docu­
mentación relacionada con las actividades precontractuales y contractuales que se
utilice en desarrollo de las mismas.

4. Garantizar que los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda

urbana, se celebren bajo condiciones que se adecúen integralmente a lo dispuesto
en la Ley 820 de 2003 y demás normas que la adicionen o desarrollen. Así mismo,
velar por que los contratos de administración de inmuebles para arrendamiento de
vivienda urbana suscritos entre los propietarios y las personas dedicadas a la adm i­
nistración de los bienes con los propósitos indicados en la citada ley contemplen
con precisión y claridad las obligaciones de las partes. Sobre el particular, deberá
hacerse especial énfasis en aspectos relacionados con las obligaciones adquiridas
en materias, tales como forma de pago y valor de la remuneración por los servicios
prestados, conservación de los inmuebles y la verificación sobre el cumplimiento
de las estipulaciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal cuan­
do fuere el caso, y actividades a cargo del administrador frente a las personas con
quien se elaboren los contratos de arrendamiento de los bienes respectivos.
 P a rt e L eg isla tiva 333

5. Establecer y divulgar los procedimientos necesarios para presentar reclamaciones

relacionadas con lo dispuesto en los numerales 1, 2, 3, 4, 5 y 6 del literal a) del
artículo 33 de la Ley 820 de 2003.

6. Establecer esquemas de divulgación que permitan conocer de manera clara y opor­

tuna las sanciones establecidas a las personas sujetas a la inspección, vigilancia, y
control por parte de autoridades competentes.

7. Recopilar con la periodicidad y en los términos que las autoridades competentes

establezcan, información proveniente de las personas señaladas en el artículo 28
de la Ley 820 de 2003 que entre otros aspectos incluya aquella atinente al tipo de
bienes, precio promedio de los cánones de arrendamiento según su estratificación
y ubicación, y número de contratos vigentes de arrendamiento y de administración
para arriendo de inmuebles de vivienda urbana.

P arág. De conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 29 de la Ley

820 de 2003, las autoridades competentes deberán verificar que las personas
señaladas en el artículo 28 de la Ley 820 de 2003 se abstengan de convenir con sus
usuarios y/o contratantes cláusulas que por su carácter exorbitante puedan afectar
el equilibrio contractual o im pliquen erogaciones excesivas para acceder a los
servicios ofrecidos.

ART. 9°. Vigencia y derogatorias. Este decreto rige a partir de la fecha de su

publicación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.

Publíquese y cúmplase
Dando en Bogotá, D.C., a 8 días del mes de enero de 2004.
Diario Oficial 45.429,13 de enero de 2004.