ÁREA

NO DESCRIPCIÓN
TERRENO HA

LOTE 7 HECTÁREAS con 200 árboles de aguacate

1 en producción, aproximadamente 3000 de café. A 3 7
km del parque de Urrao. Con agua y luz

Finca cafetera ubicada en el municipio de Urrao,

2 cuenta ocn cultivo de café en producción, nacimientos 32
de agua, vías internas, 3 bodegas y 2 casas.

Finca Aguacatera para venta en Urrao, 73 hectáreas

con 14 mil árboles de aguacate en producción y
4 73
exportación, cuenta con licencia, anualmente exportan
350 toneladas, árboles entre 3 y 4 años
Se vende lote en el municipio de Urrao , ubicado entre
el municipio de Betulia y Urrao, con un area de 37
hectareas especial para cultivo de aguacate, con
5 37
buenas aguas, con carretera desde la via principal,
sus vecinos son aguacateros. Son tierras muy
Finca para la venta en Urrao ubicada en la vereda
descansadas.
San José, entrada principal a Urrao a cuatro
kilómetros del casco urbano, carretera pavimentada,
cuenta con un área de 9.3 cuadras. La casa: tiene 3
6 habitaciones, 2 baños , sala comedor, cocina integral , 59.5
patio interno, biblioteca, estudio y amplios corredores.
Contenido Finca: cultivo de aguacate hass, bodega
para insumos, 2 potreros aptos para ganadería y
agricultura
 ÁREA FACTOR
CONSTRUIDA OFERTA NEGOCIACIÓ VALOR DEPURADO
M2 N

120 $ 500,000,000 10% $ 450,000,000

450 $ 1,600,000,000 10% $ 1,440,000,000

100 $ 7,000,000,000 10% $ 6,300,000,000

100 $ 1,110,000,000 10% $ 999,000,000

100 $ 1,250,000,000 10% $ 1,125,000,000

 VALOR
CONSTRUCCIÓN VALOR CONSTRUCCIÓN VALOR CULTIVOS
M2

$ 900,000 $ 108,000,000 $ 50,000,000

$ 900,000 $ 405,000,000 $ 179,200,000

$ 1,000,000 $ 100,000,000 $ 4,480,000,000

$ 1,000,000 $ 100,000,000

$ 1,000,000 $ 100,000,000 $ 100,000,000

 VALOR INTEGRAL
VALOR HA
VALOR LOTE SOBRE ÁREA
TERRENO
TERRENO

$ 292,000,000 $ 64,285,714 $ 41,714,286

$ 855,800,000 $ 45,000,000 $ 26,743,750

$ 1,720,000,000 $ 86,301,370 $ 23,561,644

$ 899,000,000 $ 27,000,000 $ 24,297,297

$ 925,000,000 $ 18,907,563 $ 15,546,218

PROMEDIO
DESV. ESTÁNDAR
COEF. VARIACIÓN
LÍMITE SUPERIOR
LÍMITE INFERIOR
VALOR ADOPTADO
 FACTOR DE VALOR HA LOTE
FUENTE
HOMOGENIZACIÓN HOMOGENIZADO

0.81 $ 33,788,571 https://www.espaciourbano.com/BR_fichaDetalle_Viviend

1.20 $ 32,092,500 https://www.puntopropiedad.com/inmueble/1958265

1.20 $ 28,273,973 https://www.puntopropiedad.com/inmueble/2075042

1.20 $ 29,156,757 https://inmuebles.wasi.co/finca-vender-urrao-antioquia/2

http://viviendo.la/inmueble/
1.20 $ 18,655,462 1390457/13/viviendo/

PROMEDIO $ 30,827,950
DESV. ESTÁNDAR $ 2,561,253
COEF. VARIACIÓN 8.31%
LÍMITE SUPERIOR $ 33,389,203
LÍMITE INFERIOR $ 28,266,697
VALOR ADOPTADO $ 30,800,000
RECORTE
 ÁREA UBICACIÓN
MAS DEL DOBLE MD 1.2 PEOR P 1.2
CASI EL DOBLE CD 1.1 NOTABLEMENTE PEOR NP 1.1
SIMILAR S 1 SIMILAR S 1
CERCA A LA MITAD CM 0.9 NOTABLEMENTE MEJOR NM 0.9
MENOS DE LA MITAD MM 0.8 MEJOR M 0.9

LOS FACTORES DE HOMOGENIZACIÓN NO SON IGUALES PARA TODOS LOS TIP

DEBE REALIZAR SOBRE VALORES DE TERRENO SIN HOMOGENIZAR CON EL FIN
LAS CARACTERÍSTICAS QUE SON FACTOR DEL VALOR. POR EJEMPLO DEDUC
UBICACIÓN , ÁREA O FACTORES ADICIONALES. ASÍ MISMO EL GRADO DE AJUST
DEL FACTOR. ES IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE LA HOMOGENIZACIÓN
VALORADO, SI LAS OFERTAS SON MEJORES QUE EL BIEN EN ESTUDIO ESTAS SE
POSEE CARACTERÍSTICAS INFERIORES SE AJUSTA

SE DEBE SIEMPRE MIRAR EL FACTOR TOTAL DE AJUSTE. SI EL AJUSTE ES MU

 TERRENO FACTOR H
PEOR P 1.2 1.728
NOTABLEMENTE PEOR NP 1.1 1.3
SIMILAR S 1 1.0
NOTABLEMENTE MEJOR NM 0.92 0.7
MEJOR M 0.9 0.6

ES PARA TODOS LOS TIPOS DE INMUEBLES. EL ANÁLISIS INICIAL SE

OGENIZAR CON EL FIN DE DEDUCIR A PARTIR DE ESTE CUALES SON
. POR EJEMPLO DEDUCIR SI EL MERCADO VARIA CONFORME A LA
MO EL GRADO DE AJUSTE DEPENDE DE EL GRADO DE IMPORTANCIA
E LA HOMOGENIZACIÓN SE HACE EN RELACIÓN CON EL INMUEBLE
N EN ESTUDIO ESTAS SE AJUSTAN HACIA ABAJO, DE IGUAL FORMA SI
NFERIORES SE AJUSTAN HACIA ARRIBA.

TE. SI EL AJUSTE ES MUY ALTO LA MUESTRA NO ES COMPARABLE

 AREA / EDAD EDAD EN ESTADO DE
VIDA
TIPO PREDIO VOLUM UND ESTIMA % DE CONSERVA
ÚTIL
EN DA VIDA CIÓN

Casa principal 86.11 M2 40 100 40.00% 2

VALOR TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES
 VALOR
DEPRECI VALOR VALOR VALOR
DEPRECIA VALOR TOTAL
ACIÓN REPOSICIÓN FINAL ADOPTADO
DO

29.82% $ 1,700,000 $507,020 $1,192,980 $ 1,193,000 $ 102,729,230

CONSTRUCCIONES $ 102,729,230
VALOR M2 DE CONSTRUCCIÓN $ 1,700,000
TIPO Media
CAPITULO INCIDENCIA POR M2
PRELIMINARES 1.0%
DESAGÜES 1.0%
MUROS 8.7%
PAÑETES 6.0%
ESTRUCTURA Y CIMENTACIÓN 39.1%
CUBIERTAS 1.5%
CIELORRASOS 2.0%
PISOS 2.4%
ENCHAPES, ACCESORIOS 0.7%
HIDRÁULICA Y SANITARIA 6.6%
ELÉCTRICA 6.4%
APARATOS SANITARIOS 1.3%
CARPINTERÍA MADERA 1.2%
CARPINTERÍA METÁLICA 4.2%
EQUIPOS ESPECIALES 1.5%
CERRAJERÍA 0.5%
VIDRIOS 0.2%
PINTURA 5.5%
VARIOS 1.0%
EQ Y HERRAMIENTAS 2.5%
ADMINISTRACIÓN DE OBRA 6.7%
TOTAL
VALOR M2
 ÁREA CONSTRUIDA VALOR
86.11 APROXIMADO POR
VALOR INCIDENCIA POR M2 CAPITULO
$ 17,000 $ 1,463,870
$ 17,000 $ 1,463,870
$ 147,900 $ 12,735,669
$ 102,000 $ 8,783,220
$ 664,700 $ 57,237,317
$ 25,500 $ 2,195,805
$ 34,000 $ 2,927,740
$ 40,800 $ 3,513,288
$ 11,900 $ 1,024,709
$ 112,200 $ 9,661,542
$ 108,800 $ 9,368,768
$ 22,100 $ 1,903,031
$ 20,400 $ 1,756,644
$ 71,400 $ 6,148,254
$ 25,500 $ 2,195,805
$ 8,500 $ 731,935
$ 3,400 $ 292,774
$ 93,500 $ 8,051,285
$ 17,000 $ 1,463,870
$ 42,500 $ 3,659,675
$ 113,900 $ 9,807,929
$ 146,387,000
2 $ 1,700,000
 CULTIVO UND VALOR UNIDAD VALOR FINAL
Aguacate Hass Produccion 300 $ 350,000 $ 105,000,000
Aguacate Hass Resiembra 120 $ 150,000 $ 18,000,000
VALOR TOTAL $ 123,000,000
 CULTIVO ETAPA UNIDADES
Aguacate Hass Produccion 300
Aguacate Hass Resiembra 120

49
204.081632653061
 DENSIDAD DE
HA
SIEMBRA UND/HA
204 1.47
204 0.02

36
277.777777777778

1.95
5128.205128
 V= (P*A)+(F*P*R) / (A+R)

AREA TOTAL 14
A 10.6750
R 3.3250
P $ 30,800,000
F 0.5

V $ 27,142,540
V aprox $ 27,143,000
VALOR RONDA $ 15,402,000

VALOR TOTAL $ 380,002,000

VALOR SIN RONDA $ 328,791,109
VALOR RONDA $ 51,210,891
VALOR HA DE RONDA $ 15,401,939
 A Área no afectada por la ronda
R Área afectada por la ronda de río
JURIDICO P Precio medio de las fincas en la region (luego de efectuar la homogenizac
14 100 F Factor aplicable de la ronda 10% 30% 50% 80%
3.324964 23.7497429 V Valor terreno

METODOLOGIA SACADA DE "AVALUOS DE TERRENOS DE PROTECCION

AMBIENTAL Y USO INSTITUCIONAL" POR OSCAR BORRETO OCHOA 2007
PAGINA 89 - METODOLOGIA PARA LA VALORIZACION DE RONDAS EN TIERRAS
RURALES.
uego de efectuar la homogenizacion) Valor comparativo de mercado.

NOS DE PROTECCION
ORRETO OCHOA 2007
DE RONDAS EN TIERRAS
 V= (P*A)+(F*P*R) / (A+R)

AREA TOTAL 14
A 11.0000
R 3.0000
P $ 30,800,000
F 0.3

V $ 26,180,000
V aprox $ 26,180,000
VALOR RESERVA $ 9,240,000

VALOR TOTAL $ 366,520,000

VALOR SIN RESERVA $ 338,800,000
VALOR RESERVA $ 27,720,000
VALOR HA DE RESERVA $ 9,240,000
 A Área no afectada por la reserva
R Área afectada por la zona de reserva
JURIDICO P Precio medio de las fincas en la region (luego de efectuar la homogenizac
14 100 F Factor aplicable de la reserva 20%
3 21.4285714 V Valor terreno

METODOLOGIA SACADA DE "AVALUOS DE TERRENOS DE PROTECCION

AMBIENTAL Y USO INSTITUCIONAL" POR OSCAR BORRETO OCHOA 2007
PAGINA 89 - METODOLOGIA PARA LA VALORIZACION DE RONDAS EN TIERRAS
RURALES.
uego de efectuar la homogenizacion) Valor comparativo de mercado.

NOS DE PROTECCION
ORRETO OCHOA 2007
DE RONDAS EN TIERRAS
 VALORACIÓN POLÍTICAS DAVIVIENDA
VALOR
NO TIPO PREDIO ÁREA/UND UND
UNITARIO
TERRENO
1 Terreno productivo 14.00 Ha $ 30,800,000
2 Terreno en Ronda 3.32 Ha $ 15,402,000
3 Terreno en Reserva 3.00 Ha $ 9,240,000
TOTAL TERRENO
CULTIVOS
1 Aguacate Hass Produccion 300.00 UND $ 350,000
2 Aguacate Hass Resiembra 120.00 UND $ 150,000
TOTAL CULTIVOS
VALOR TOTAL
NDA
VALOR TOTAL

$ 431,200,000
$ 51,211,096
$ 27,720,000
$ 510,131,096

$ 105,000,000
$ 18,000,000
$ 123,000,000
$ 633,131,096