Área práctica
Doctrina Derecho registral
DOCTRINA PRÁCTICA
RESUMEN
El autor desarrolla cómo se manifiesta las
limitaciones a la propiedad en el caso espe-
cífico de la regulación de fajas marginales
de orden hídrico y las superficies limitado-
ras de obstáculos en materia aeronáutica,
así como las limitaciones que encuentra la
legislación cuando en la práctica los entes
fiscalizadores no cumplen su rol asegura-
dor de la intangibilidad de bienes públicos.
Palabras clave: Fajas marginales / Recur-
sos hídricos / Superficies limitadoras de
obstáculos / Zonificación predial
Recibido: 10-01-21
Aprobado: 10-03-21
Publicado en línea: 01-04-21
* Profesor en la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP) y en la Universidad de Piura. Dirige
la Segunda Especialidad en Derecho Registral de la PUCP.
Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Doctrina práctica
ABSTRACT
The author develops how the limitations to
ownership are manifested in the specific case
of the regulation of marginal bands of water
order and the limiting surfaces of obstacles
in aeronautical matters, as well as the li-
mitations that the legislation finds when in
practice the supervisory entities do not they
fulfill their role in ensuring the intangibility
of public goods.
Keywords: Marginal strips / Water resou-
rces / Obstacle limiting surfaces / Property
zoning
Title: Limitations on property ownership:
marginal strips and obstacle limiting sur-
faces How do they get to the Land Registry?
Actualidad Civil 189
 Actualidad
Civil Derecho registral Jorge Ortiz Pasco
1. Razón constitucional de las limita-
ciones a la propiedad
Debemos entender que las limita- •
ciones a la propiedad no son un capricho
del Estado, sino que este, a través de una
ley, las fija.
Las limitaciones a la propiedad tie-
nen y, por lo tanto, gozan de jerarquía
constitucional. • Fajas marginales (Ley N.° 29338 y
El artículo 70 de la Constitución así
lo ha establecido y debe ser cumplido.
Miremos lo que el mencionado artículo •
describe: “El derecho de propiedad es
inviolable. El Estado lo garantiza. Se
ejerce en armonía con el bien común y
dentro de los límites de la ley” (el resaltado •
es nuestro).
Entonces, el ejercicio del derecho de
propiedad puede ser limitado por la ley.
Eso es lo que ha sucedido con las
fajas marginales de los ríos y con las
superficies limitadoras de obstáculos en
el caso de los aeropuertos.
2. Clasificación de las limitaciones a
la propiedad desde nuestro ordena-
miento legal
Me permito clasificarlas en tres
grupos:
2.1. Limitaciones públicas o por ley
• Patrimonio cultural (Ley N.° 28296
y su Reglamento aprobado por De-
creto Supremo N.° 001-2016-ED)
• Áreas naturales protegidas (Ley
N.° 26834 y su Reglamento aproba-
190 Instituto Pacífico
do por Decreto Supremo N.° 038-
2001-AG)
Playas (Ley N.° 26856 y su Re-
glamento aprobado por Decreto
Supremo N.° 050-2006-EF)
• Derecho de vía (Decreto Ley
N.° 20081, Leyes N.° 30230 y
30327)
su Reglamento aprobado por De-
creto Supremo N.° 001-2010-AG)
Superficies limitadoras de obstácu-
los (Ley N.° 27261 y su reglamento
aprobado por Decreto Supremo
N.° 050-2001-MTC)
Artículo 957 del Código Civil1 y
que se refiere a la zonificación, ha-
bilitación urbana de la tierra rústica
y la subdivisión de predios
• Artículo 3, literal f, de la hipoteca
inversa2 (Ley N.° 30741), y en el
artículo 6.2.1 de su Reglamento3
1 La propiedad predial queda sujeta a la zonifica-
ción, los procesos de habilitación y subdivisión
y a los requisitos y limitaciones que establecen
las disposiciones especiales.
2 “[L]a hipoteca inversa está sujeta también a los
siguientes requisitos: f) Que el titular o titulares
habite (n) el inmueble afectado y que única-
mente puedan(n) enajenarlo, arrendarlo, y/o
constituir cargas y gravámenes con autorización
expresa de la entidad autorizada acreedora” (el
resaltado es nuestro).
3 “Es responsabilidad de las partes: 1. Pactar
las condiciones bajo las cuales la Entidad
Autorizada concede autorización para la ena-
jenación, arrendamiento y/o constitución de
cargas y gravámenes sobre dicho inmueble,
siendo válido que se prohíba dichos actos. Los
actos que se realicen sin estas condiciones o
con inobservancia de la prohibición, no surte
Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Doctrina práctica Las limitaciones a la propiedad predial: las fajas...

aprobado por Decreto Supremo de las cuales me permito decir que las
N.° 202-2018-EF reguladas en los artículos 9617 y 9638 ya
no cuentan con una razón de vecindad,
2.2. Limitaciones privadas o por pacto
sino más bien ambientales y, por lo
• Las que puedan pactarse por un tanto, públicas, no obstante encontrarse
plazo determinado desde el artículo todavía dentro del Código Civil.
882 del Código Civil.
• Las reguladas en el artículo 9264 3. Breve introducción a las fajas mar-
del Código Civil. ginales
• Las desreguladas (tremendo error)
A manera de Introducción me per-
por el precedente de observancia
obligatoria aprobado en el Pleno mito retroceder y encontrar hace 26 años
XCIV5 y que luego fuera “precisa- el Decreto Supremo N.° 12-94-AG, por
do” (en nuestra opinión: más equi- medio del cual se declaran áreas intan-
vocado aún) por el precedente de gibles los cauces, riberas y fajas margi-
observancia obligatoria aprobado nales de los ríos, arroyos, lagos lagunas
en el Pleno XCIX6. y vasos de almacenamiento, quedando
prohibido su uso para fines agrícolas y
2.3. Limitaciones de vecindad asentamiento humano.
Las reguladas entre los artículos En el presente análisis académico,
959 y 964 del Código Civil. Dentro normativo, registral y casuístico trataré

ningún efecto, ni afecta la hipoteca inversa” 7 “El propietario, en ejercicio de su derecho y

(el resaltado es nuestro).
4 Las restricciones de la propiedad establecidas
por pacto, para que surtan efecto contra terce-
ros, deben inscribirse en el registro respectivo.
5 “Las restricciones convencionales de la pro-
piedad establecidas por pacto no pueden
comprender los atributos de enajenación o
gravamen del bien, salvo que la ley lo permita,
conforme a lo previsto en el artículo 882 del
Código Civil, pues existe un interés superior
de que los bienes circulen libremente en el
mercado”.
6 “Las restricciones convencionales de la pro-
piedad establecidas por pacto no pueden
comprender —de manera absoluta, relativa
ni temporal— los atributos de enajenación o
gravamen del bien, salvo que la ley lo permita,
conforme con lo previsto por el artículo 882
del Código Civil, pues existe un interés supe-
rior de que los bienes circulen libremente en
el mercado”.
especialmente en su trabajo de explotación
industrial, debe abstenerse de perjudicar las
propiedades contiguas o vecina, la seguridad,
el sosiego y la salud de sus habitantes. Están
prohibidos los humos, hollines, emanaciones,
ruidos, trepidaciones y molestias análogas que
excedan de la tolerancia que mutuamente se
deben los vecinos en atención a las circuns-
tancias”.
8 “Si cerca de un lindero se construye horno,
chimenea, establo u otros similares o depósito
para agua o materias húmedas, penetrantes,
explosivas o radioactivas o se instala ma-
quinaria o análogos, deben observarse las
distancias y precauciones establecidas por los
reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las
que sean necesarias para preservar la solidez o
la salubridad de los predios vecinos. La inob-
servancia de esta disposición puede dar lugar al
cierre o retiro de la obra y a la indemnización
de daños y perjuicios”.

Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201 Actualidad Civil 191

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
 Actualidad

Civil Derecho registral Jorge Ortiz Pasco

de hacer reflexionar al lector sobre dos de Recursos Hídricos11, en el cual se

cuestiones: regula una extensa lista de bienes aso-
— ¿Sirven las normas legales, cuando ciados al agua. En el numeral 1, literal
no son aplicadas? i, de dicha norma, aparecen descritas las
fajas marginales; por tanto, las mismas se
— ¿Se respetan los bienes de dominio
encuentran asociadas al recurso hídrico
público?
que, como ya hemos visto líneas arriba,
— ¿Sirve declarar la intangibilidad de cuenta con la condición de patrimonio
un bien del dominio público? de la nación.
3.1. Fajas marginales de los ríos (funda-
mento legal de su condición) IMPORTANTE
La Ley N.° 30588 incorpora a la Por lo expresado en el reglamento,
Constitución el numeral y literal 7-A, debemos entender que la faja margi-
que regula la constitucionalidad del nal es la zona adyacente al discurrir
agua9. del agua. Dicha zona, por ser de do-
minio público, no admite titularidad
La Ley de Recursos Hídricos (Ley privada de ningún tipo o forma.
N.° 29338) reguló la condición del
agua como un bien de dominio y uso
público10. Pero como la ley12 no ha querido
correr ningún tipo de riesgo en el ar-
Siguiendo con nuestro análisis, nos
tículo 7, regula quienes constituyen
encontramos con el artículo 6 de la Ley
(representan) bienes de dominio público
hidráulico. Mencionando a los bienes
naturales asociados señalados en el
numeral 1 del artículo 6 (que, como ya
9 “El Estado reconoce el derecho de toda perso- vimos, se refiere a los bienes asociados al
na a acceder de forma progresiva y universal al
agua potable. El Estado garantiza este derecho agua, y dentro de los cuales se encuen-
priorizando el consumo humano sobre otros tran las fajas marginales).
usos. El Estado promueve el manejo sostenible
del agua, el cual se reconoce como un recurso
natural esencial como tal, constituye un bien
de dominio público patrimonio de la Nación. 11 Ley de Recursos Hídricos. Artículo 6.-
Su dominio es inalienable e imprescriptible” (el Bienes asociados al agua
resaltado es nuestro). Son bienes asociados al agua los siguientes:
10 El artículo 2 de la ley se expresa lo siguiente: i.- Las fajas marginales.
“El agua constituye patrimonio de la Na- 12 Ley de Recursos Hídricos. Artículo 7.-
ción. El dominio sobre ella es inalienable e Bienes de dominio público hidráulico
imprescriptible. Es un bien d uso público y Constituyen bienes de dominio público
su administración solo puede ser otorgada y hidráulico, sujetos a las disposiciones de la
ejercida en armonía con el bien común, la presente ley, el agua enunciada en el artículo
protección ambiental y el interés de la Nación. 5 y los bienes naturales asociados a esta seña-
No hay propiedad privada sobre el agua”. lados en el numeral 1 del artículo 6.

192 Instituto Pacífico Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Doctrina práctica Las limitaciones a la propiedad predial: las fajas...
Entonces, debemos concluir que
las fajas marginales, por ser bienes na-
turales asociadas al agua, constituyen
bienes de dominio público hidráulico
y, como tales, intangibles, inalienables
e imprescriptibles.
Cabe preguntarse: ¿dónde se en-
cuentra el Estado cuando las personas
ocupan, invaden, trafican, construyen
en las fajas marginales? ¿Acaso este es
otro espacio donde el Estado es inexis-
tente? ¿La función de fiscalización del
Estado en la práctica diaria se cumple?
¿El Estado aparecerá después, cuando
ya no hay nada que hacer? ¿Aparecerá
cuando se dio una desgracia? ¿Aparecerá
para ofrecer algo, que luego tampoco
cumplirá?
La norma reglamentaria 13 dice
que las fajas marginales son bienes de
dominio público hidráulico. Están
conformadas por las áreas inmediatas
superiores a las riberas de las fuentes de
agua, naturales o artificiales.
Por lo expresado en el reglamento,
debemos entender que la faja marginal
es la zona adyacente al discurrir del agua.
Dicha zona, por ser de dominio público,
no admite titularidad privada de ningún
tipo o forma (en el Perú somos campeo-
nes para justificar lo que la ley no dice
y, es más, buscamos pretextos para crear
regulaciones externas a lo dispuesto en
cualquier norma legal).
13 Artículo 113 del Decreto Supremo N.° 001-
2010-AG.
Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Cabe preguntarse: ¿hasta dónde
llega la faja marginal? Hasta donde la
Autoridad del Agua lo fije. Ello no pue-
de ser arbitrario, porque debe hacerlo
respetando los usos y costumbres pre
existentes.
¿Y ante el poder discrecional del
Estado para fijar la dimensión de la faja
marginal, existe un criterio o criterios
mínimos para determinarla?
El Reglamento14 ha regulado cuatro
criterios que son importante mencionar:
a) La magnitud e importancia de las
estructuras hidráulicas de las presas,
reservorios, embalses, canales de
derivación, entre otros.
b) El espacio necesario para la cons-
trucción, conservación y protección
de las defensas ribereñas y de los
cauces.
c) El espacio necesario para los usos
públicos que se requieran.
d) La máxima crecida o avenida de los
ríos, lagos, lagunas y otras fuentes
naturales de agua. No se considera-
rán las máximas crecidas registradas
por causas de eventos excepcionales.
Suena muy interesante enterarse
por la norma reglamentaria que se
encuentra prohibido el “uso de la faja
marginal” para fines de asentamientos
humanos o de actividades agrícolas. Y,
más pintoresco aún, que dicha norma
establezca que la ANA, los municipios y
Defensa Civil (una trilogía del horror) se
encargarán de promover la reubicación
14 Véase el artículo 114 del Reglamento.
Actualidad Civil 193
 Actualidad

Civil Derecho registral Jorge Ortiz Pasco

de las personas asentadas en las fajas dad de dicho espacio y la condición de

marginales. La verdad —pero esa que un bien integrante del dominio público.
duele— es que dicha norma no sola- Por lo tanto, considero que no hay po-
mente no se cumple, sino que, además, sibilidad de plantear indemnización de
tiene lamentablemente en muchos (no ningún tipo.
pocos) casos como promotores del des-
Otro tema importante de la propie-
orden, como tal, el caso a dos de dichas
dad ejercida en las zonas adyacentes a
autoridades (los municipios y Defensa
las riberas lo encontramos en la pérdida
Civil, que, por ratos, por su tanta inefi-
de la propiedad cuando la fuerza de la
ciencia, debería llamarse: ataque para la
naturaleza arranca o genera el despren-
seguridad civil).
dimiento de una porción de tierra, y esta
Como dejar de lado las siguientes pasa por accesión al dominio de otro.
preguntas: ¿de dónde a dónde y hasta El propietario de la tierra arrancada o
dónde alcanza la faja marginal? Quien desprendida cuenta por Ley (art. 121 del
tiene la “obligación” de fijarlos es la Reglamento) con dos años para iniciar
Autoridad del Agua y para ello existió la acción (judicial) que le permita recu-
la Resolución de Jefatura N.° 300- perar su dominio sobre la tierra.
2011-ANA, la cual fue derogada por la
N.° 332-2016-ANA, y que cuenta con Este es el caso típico de la accesión
una modificación a través de la N.° 201- por avulsión (no aluvión).
2017-ANA. Aluvión “no implica fuerza”, sino
El ancho mínimo de las fajas margi- más bien incrementos sucesivos e “im-
nales se dará según los criterios regulados perceptibles” en los fundos situados a lo
en el artículo 12, teniendo en cuenta lo largo de los ríos (véase art. 939 del CC).
dispuesto en los artículos 6 al 11 de la Avulsión exactamente lo contrario
Resolución N.° 332-2016-ANA. del aluvión. Cuando la “fuerza” del
río arranca una porción de tierra (re-
3.2. ¿Cómo es la propiedad en los terre-
conocible) y lo lleva al predio de otro
nos aledaños a las riberas?
propietario. Nuestro Código Civil en
Cuando el predio se ubica adyacen- el artículo 940 faculta al propietario
temente a las riberas, estos mantendrán para accionar reclamando su propiedad
libre una faja marginal para la protección dentro de los años de lo acontecido. Y, a
del uso del agua, el libre tránsito, la pes- la vez, sanciona el hecho de no accionar
ca, los caminos de vigilancia y servicios con la pérdida del derecho de propiedad
públicos. y frente a la sanción (la perdida) genera
Creo que la faja marginal no es una la salvedad en el hecho concreto de que
servidumbre, sino más bien una limita- el nuevo propietario no haya tomado
ción pública que implica la intangibili- posesión de la tierra.

194 Instituto Pacífico Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Doctrina práctica Las limitaciones a la propiedad predial: las fajas...
En nuestra realidad, concurrimos a
diario a presenciar que las personas de-
nominan aluvión a la avulsión y vicever-
sa. Espero haber aclarado los conceptos.
Recuerdo y mucho al excelente profesor
de Derechos Reales, Carlos Ferdinand
Cuadros Villena, quien incidía en clases
sobre el mencionado distingo de con-
ceptos que, vuelvo a insistir, a diario, se
confunden.
Otro tema importante en un país
andino como el nuestro es aclarar que
la palabra wayqo tiene origen quechua
y significa ‘quebrada’. Por lo tanto, tam-
bién nos equivocamos cuando creemos
que la avulsión es un huayco.
3.3. Registralmente, ¿qué ha venido
sucediendo?
No existe precedente de observancia
obligatoria.
Existen distintas resoluciones del
Tribunal Registral, de las cuales he se-
leccionado las siguientes:
A. Resolución N.° 312-2008-SUNARP-
TR-A de fecha 28 de octubre del 2008
Conforme lo resuelto por el Tribunal
Constitucional en el expediente 538-
2000-AA/TC, en su considerando
tercero, “si bien el D. S 023-98-AG
tiene como sustento la Ley General
de Aguas 17752 y su Reglamento, el
D.S. 929-73-AGT, así como el D.S.
012-94-AG, los cuales declararon áreas
intangibles los cauces, las riberas y las
fajas marginales de los ríos, también lo
es que establece limitaciones a una pro-
piedad que no le pertenece al Estado,
sino a los demandantes, pues aunque
Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
las referidas resoluciones judiciales de
prescripción adquisitiva de dominio
no han tomado dichas normas, estás
jamás fueron impugnadas, quedando
todas ellas consentidas y ejecuto-
riadas”. En este orden de ideas, no
corresponde a Cofopri en ejercicio de
sus facultades saneadoras solicitar la
emisión de la delimitación de la faja
marginal del predio sub materia, ni
constituye ésta acto previo o requisito
para la rectificación de área efectuada
por esta entidad en uso de sus atribu-
ciones , sin perjuicio de la competencia
que tiene sobre ellas las entidades
señaladas por el D.S. 12-94-AG, y de
las obligaciones que la Ley General de
Aguas y su Reglamento señalan a los
propietarios de tierras aledañas a los
alvéos.
B. Resolución N.° 608-2013-SUNARP-
TR-L de fecha 12 de abril del 2013
No procede cuestionar la inscripción
de la independización de una porción
de área, cuando el área de catastro
concluye que el predio abarca parte
de la zona intangible del río, puesto
que la independización no originaría
una superposición con dicha zona
intangible, sino que el predio ya se
encuentra inscrito formando parte
del río. Esto es, sin perjuicio de las
restricciones al derecho de propiedad
que la ley establece sobre dicha zona.
C. Resolución N.° 969-2013-SUNARP-
TR-L de fecha 11 de junio del 2013
No constituye requisito para la in-
dependización y compra venta de
un predio colindante con el río la
demarcación de la faja marginal por la
autoridad competente, ya que confor-
me a las normas vigentes dicho trámite
puede efectuarse con posterioridad.
Actualidad Civil 195
 Actualidad
Civil Derecho registral Jorge Ortiz Pasco
D. Resolución N.° 454-2014-SUNARP-
TR-L de fecha 7 de marzo de 2014
No procede cuestionar la aprobación
del proyecto de habilitación urbana
de un predio, cuando el mismo abarca
parte de la faja marginal de un río,
porque previamente debería existir
pronunciamiento de la Autoridad Na-
cional del Agua, ya que ello, no forma
parte de los requisitos establecidos por
la Ley 29090 y su Reglamento y por-
que no cabe en sede registral cuestionar
los fundamentos de hecho o derecho
que ha tenido la autoridad municipal
para aprobar la habilitación urbana y la
regularidad interna del procedimiento
administrativo en el cual se ha dictado.
E. Resolución N.° 1902-2014-SUNARP-
TR-L de fecha 10 de octubre del 2014
En el numeral 19 del rubro “Análisis”
de la resolución invocada, se dice ex-
presamente lo siguiente:
[L]a determinación de la faja marginal
la realiza la Autoridad Administrativa
del Agua, siendo uno de los parámetros
para determinar la delimitación de la
faja margina, la magnitud e impor-
tancia de la obra que se construirá y la
norma no señala que ello sea requisito
para la inscripción de los actos materia
de calificación.
En consecuencia, no cabe solicitar la
demarcación de la faja marginal como
acto previo para in matricular el predio
sub materia, más aún si de los citados
artículos del Reglamento de la Ley de
Recursos Hídricos se puede concluir
que dicho trámite (demarcación de
la faja marginal) puede efectuarse con
posterioridad a la inmatriculación del
citado predio.
196 Instituto Pacífico
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
4. Casuísticamente, ¿dónde estamos?
Me permito recomendar los si-
guientes casos:
4.1 Caso Cruz de Hueso en el distrito de
San Bartolo
Informe Técnico N.° 104-2016-ANA-
AAA.CF-ALA.CHRL/JLTV de fecha 1 de
agosto del 2016.
En dicho informe se recomienda
lo siguiente:
[P]roponer la delimitación de la faja
marginal de la Quebrada Cruz de Hueso
y además se dice que […] en razón de
haberse identificado zona crítica en apro-
ximadamente 350 metros aguas arriba de
este terreno, en el cual se viene arrojando
escombros de la construcción y modifi-
cando la trayectoria del cauce, es necesario
coordinar con el gobierno local y entidades
como CENEPRED, INDECI, Municipa-
lidad de Lima Metropolitana a fin de que
se tomen las medidas de prevención ante
estos hechos, y se controle el ingreso de
camiones que transportan escombros de
la construcción.
Aquí podemos concluir que no hay
faja marginal, el cauce del río seco esta
colmatado por desmonte (escombros), y
como consecuencia de ello se está gene-
rando una variación en el cauce natural
del río seco.
Pregunto:
— ¿Qué soluciona el informe? Nada.
— ¿Por qué no se cuenta con una faja
marginal una quebrada tan conoci-
Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201
Doctrina práctica Las limitaciones a la propiedad predial: las fajas...

da en San Bartolo? Porque el Estado 5. ¿Existe alguna norma dictada últi-

(ANA) no planifica. mamente sobre el tema en comen-
— ¿Qué hacer con las personas que tario?
creen que el cauce de un río seco es La Ley N.° 3055715 ha declarado
un basurero? Sancionarlos porque de interés nacional y necesidad pública
son perfectamente identificables, la construcción de defensas ribereñas y
algunas constructoras que con la servidumbres hidráulicas.
mirada cómplice de los municipios
La finalidad de la ley la encontra-
van contra el orden que toda socie-
mos al final del artículo 1 cuando tex-
dad debe tener.
tualmente expresa lo siguiente: “proteger
4.2 Caso Río Lurín en el distrito de a los pobladores de las inundaciones y
Cieneguilla desbordes provocados por la crecida de
los ríos”.
Informe Técnico N.° 068-2017-ANA-
AAA.CF-ALA.CHRL/JLTV de fecha 24 Por lo regulado en la norma, hoy
de abril del 2017. contamos con una forma más de ser-
vidumbre administrativa (aquellas que
En dicho informe se concluye lo emana del Estado).
siguiente:
6. Superficies limitadoras de obstácu-
[A]l ingresar las coordenadas del plano so-
licitante, se puede apreciar desplazamiento los
de aproximadamente 20 metros en direc- Debo empezar expresando que son
ción noreste, sin embargo los linderos del
limitaciones a la propiedad de orden
predio sin este desplazamiento están fuera
de la faja marginal del río Lurín. público o por ley. Prueba de lo expresado
la encontramos en los artículos 30 al
Pregunto: 35 de la Ley de Aeronáutica Civil (Ley
N.° 27261) y en los artículos 51 al 55
— ¿Más allá del desplazamiento indi-
de su Reglamento aprobado por Decreto
cado, la respuesta de ANA ayuda?
Supremo N.° 050-2001-MTC.
No, porque prefiere la forma que el
fondo. Son los planos imaginarios, obli-
— ¿Si el terreno por el cual se solicitó cuos y horizontales que se extienden
la opinión de ANA es uno en el sobre los aeródromos y sus zonas adya-
que llevará adelante una inversión centes que buscan limitar la altura de
privada, como queda esta? Desalen- los obstáculos, para una mejor y segura
tada por una respuesta de orden visibilidad aérea y aeronavegabilidad al
formal que no ayuda a la inversión momento del despegue y del aterrizaje
privada. de la aeronave.

15 Publicada el 6 de mayo del 2017.

Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201 Actualidad Civil 197

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
 Actualidad

Civil Derecho registral Jorge Ortiz Pasco

Al revisar la Ley, me permito ex- Es de suma importancia que la ley

presar que es el Reglamento16 la norma haya contemplado que las superficies
que mejor ha definido a la superficie limitadoras de obstáculos se deben inscri-
limitadora de obstáculos, por lo que paso bir19 en la partida registral de cada uno
a transcribirla textualmente: de los predios afectados en el Registro de la
Propiedad Inmueble 20.
Las superficies limitadoras de obstáculos Siempre es importante acercarse a
definen el espacio aéreo que debe mante-
nerse libre de obstáculos alrededor de los la realidad y no quedarse en lo escrito,
aeródromos para que puedan llevarse a descrito y, por lo tanto, regulado en una
cabo con seguridad las operaciones aéreas. Ley. Sabemos y, a diario, que muchas
Dichas superficies marcan los límites hasta leyes carecen de aplicación práctica, por
donde los objetos pueden proyectarse en el
espacio aéreo, por lo que ningún obstáculo
ende, se vuelven en letras sin sentido.
debe sobre pasarlas. Queda claro que algunos de nues-
tros aeropuertos se encuentran dentro de
La limitación a la propiedad ha las ciudades. Miremos Chiclayo, Cusco,
sido contemplada con el fin de impedir Lima, Piura y Pucallpa. Es claro que
(limitar) que las “construcciones, plan- dichos aeropuertos hoy se encuentran
taciones, estructuras e instalaciones, ya dentro de la ciudad debido al crecimien-
sean permanentes o transitorias, tengan to desordenado, ilegal, sin ningún tipo
una altura mayor que la limitada por de planeamiento de dichas ciudades y,
dichas superficies”17 (con la palabra su- cómo no, con el silencio cómplice y en
perficies, la norma se refiere a la fijada algunos casos corrupto de la autoridad
por la Dirección de Aeronáutica Civil municipal (que, por razones obvias, deja
del Ministerio de Transportes y Comu- de ser autoridad cuando acepta ser parte
nicaciones). de la corrupción).
Posteriormente, el Reglamento18 Frente a la realidad descrita, nos
amplia la clasificación de la Ley, agre- encontramos con la siguiente norma:
gando: “instalación de líneas eléctricas,
teleféricos, telefónicas, incluyendo torres De determinar la Dirección de Aeronáutica
para servicios de radios, radar, televi- Civil que los obstáculos constituyen un
sión, telefonía inalámbrica, ferrovías, riesgo para la circulación aérea, el propieta-
carreteras”. rio del aeródromo privado tendrá derecho
a solicitar judicialmente su reducción o

19 Véase artículo 32 de la Ley.

16 Véase el artículo 52 del Reglamento. 20 Veremos más adelante cómo se han inscrito
17 Tal cual lo regula el artículo 31 de la Ley de las superficies limitadoras de obstáculos en los
Aeronáutica Civil (Ley N.° 27261). 1913 predios afectados por la construcción del
18 Véase artículo 51, segundo párrafo, del Regla- Aeropuerto Internacional de Chinchero en el
mento. Valle Sagrado de los Incas en Cusco.

198 Instituto Pacífico Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Doctrina práctica Las limitaciones a la propiedad predial: las fajas...

eliminación. La resolución judicial podrá como tal, al momento de ser calificado,

autorizar al propietario del aeródromo a el(la) registrador(a) deberá aplicarse el
reducir o eliminar los obstáculos por cuenta
y costo del infractor; sin perjuicio de la precedente de observancia obligatoria
indemnización correspondiente21. aprobado en el Pleno 93 del Tribunal
Registral.
Frente a la norma legal transcrita
podemos plantearnos las siguientes IMPORTANTE
interrogantes:
¿Las superficies limitadoras de obs- La limitación a la propiedad ha sido
táculos son limitaciones a la propiedad contemplada con el fin de impedir (li-
mitar) que las “construcciones, plan-
creadas por Ley? La respuesta es muy taciones, estructuras e instalaciones,
sencilla: sí, por lo tanto, deberían ser res- ya sean permanentes o transitorias,
petadas como cualquier Ley. Entonces: tengan una altura mayor que la limi-
¿por qué el propietario tiene que acudir tada por dichas superficies”.
al Poder Judicial para hacer cumplir
una Ley, asumiendo el costo de tiempo
y dinero que ello significa? 8. ¿Existe algún efecto municipal
¿El infractor, que me permito llamar sobre las superficies limitadoras de
“el ilegal”, tiene que demoler lo cons- obstáculos?
truido sobre la superficie limitadora de Una vez inscrita la superficie limi-
obstáculos permitida que no respetó? ¿Es tadora de obstáculos, los municipios
creíble que una persona acostumbrada a provinciales deberán incorporar la limi-
la Ilegalidad pagará la demolición? Por tación dentro de la zonificación asignada
favor, la norma no solo es irreal, sino al predio.
que, además, alienta la ilegalidad.
Como ejemplos reales de lo expre-
sado podemos encontrar:
7. ¿Quién regula y decide por las su-
perficies limitadoras de obstáculos? En el Certificado de Zonificación y
Vías 198-2016-MPC-GGDU-GPUC
La determinación se realiza a través
de fecha diciembre del 2016, Expediente
de un acto administrativo, vale decir,
N.° 2016-01-170354, encontramos
la resolución Directoral emitida por la
claramente que el predio denominado
Dirección General de Aeronáutica Civil
Lote B ubicado en el exfundo Márquez,
(DGAC).
frente a la avenida Néstor Gambetta,
Por lo expresado, el título válido al cual corresponde una zonificación
para llegar al Registro y ser calificado industria elemental liviana (IEL), se en-
es un documento administrativo y, cuentra dentro del área de influencia de
la superficie limitadora de obstáculos del
21 Artículo 34.2 de la Ley de Aeronáutica Civil. aeropuerto internacional Jorge Chávez.

Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201 Actualidad Civil 199

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
 Actualidad
Civil Derecho registral
En el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios 753-2016
de fecha diciembre del 2016, Expediente
N.° 2016-01-0000166429, encontra-
mos claramente que en el rubro “Notas”
del mencionado certificado se hace
referencia expresa a tener en cuenta:
“la Ley 27261 […] siendo la Dirección
de Aeronáutica Civil […] la entidad
que regula y autoriza las alturas para
edificaciones y/o instalaciones dentro
de las áreas cubiertas por las Superfi-
cies Limitadoras de Obstáculos de los
aeropuertos y/o aeródromos públicos
o privados”.
Encontramos en el Reglamento22
una norma referida a la ejecución de
obras dentro del área sujeta a la super-
ficie limitadora de obstáculos. Dicha
norma establece que será necesaria la
Autorización de la Dirección General
de Aeronáutica Civil. También se regula
concretamente que los gobiernos regio-
nales o municipales no pueden otorgar
(bajo su responsabilidad) licencias de
construcción o la ejecución de obras sin
contar con dicha autorización.
9. ¿Existen normas especiales sobre su-
perficies limitadoras de obstáculos?
La Ley N.° 30370 regula la gestión
del ruido generado por las aeronaves y
las zonas de protección en las áreas de
adyacentes al aeropuerto de acuerdo con
la zonificación respectiva.
22 Véase artículo 54 del Reglamento.
200 Instituto Pacífico
Jorge Ortiz Pasco
No podemos dejar de expresar que
nos encontramos frente a una norma de
corte ambiental y de limitación al uso
del suelo en la propiedad predial.
La limitación la encontramos de la
siguiente forma23:
Los gobiernos locales para la determinación
del uso de suelos de los predios urbanos,
deben establecer que las áreas adyacentes
al aeropuerto son consideradas como
zonas de protección y, en consecuencia,
no se permite la construcción de nuevas
edificaciones de viviendas, hospitales, o
colegios. Fuera de esas zonas de protección,
se autorizan licencias de construcción con
especificaciones técnicas especiales de mi-
tigación de ruidos.
La última norma publica-
da es la Resolución Directoral
N.° 914-2018MTC/1224, en cuyo capítu-
lo 4 se refiere a la restricción y eliminación
de obstáculos.
Expresamente, en la nota 1 define
lo siguiente:
La finalidad de las especificaciones del pre-
sente capítulo es definir el espacio aéreo que
debe mantenerse libre de obstáculos alrededor
de los aeródromos para que puedan llevarse
a cabo con seguridad las operaciones de
aviones previstas y evitar que los aeródromos
queden inutilizados por la multiplicidad de
obstáculos en sus alrededores. Esto se logra me-
diante una serie de superficies limitadoras de
obstáculos que marcan los límites hasta donde
los objetos pueden proyectarse en el espacio
aéreo. [El resaltado es nuestro].
23 Véase artículo 4 de la Ley N.° 30370.
24 Publicada el 15 de diciembre del 2018.
Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Doctrina práctica Las limitaciones a la propiedad predial: las fajas...
10. Casuísticamente, ¿dónde estamos?
A. Resolución Directoral N.° 632-
2013-MTC/12 de fecha 16 de di-
ciembre del 2013
Autoriza a la empresa Colliers Inversiones
del Perú SAC la altura para la construcción
de una edificación, a ubicarse en la Av. Ar-
gentina 1784-1846-1882, distrito de Ca-
llao, Provincia Constitucional del Callao,
dentro del área cubierta por las Superficies
Limitadoras de Obstáculos del Aeropuerto
Internacional Jorge Chávez. [El resaltado
es nuestro].
B. Resolución Directoral N.° 227-
2011-MTC/12 de fecha 22 de julio
del 2011
Aprobar el Expediente de Determinación de
las Superficies Limitadoras de Obstáculos del
Aeródromo Privado Las Palmas, ubicado en
el distrito de Santiago de Surco, provincia
y departamento de Lima. [El resaltado es
nuestro].
C. Oficio N.° 274-2015-MTC/10.05
de fecha 5 de marzo del 2015
A través del cual se solicita al señor
Registrador del Cusco lo siguiente:
[E]fectuar la inscripción de las superficies
limitadoras de obstáculos del Aeropuerto
Internacional de Chichero en el rubro cargas
y gravámenes de las 1913 partidas registrales
del Registro de Predios del Cusco, detalladas
en el anexo adjunto, con la finalidad que en
dichos predios no se efectúen plantaciones,
edificaciones, estructuras e instalaciones
que superen la altura permitida, según se
detalla en el mencionado expediente. [El
resaltado es nuestro].
Número 81 • Marzo 2021 • pp. 189-201
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
11. Conclusiones
Como espero haber podido descri-
bir, ambas limitaciones a la propiedad
predial han sido creadas por Ley y, como
tales, deben ser cumplidas.
El Estado también tiene una tama-
ña responsabilidad “para hacer” que se
cumplan y, por lo tanto, no puede y no
debe renunciar a su rol fiscalizador.
De las dos limitaciones públicas, la
referida a las superficies limitadoras de
obstáculos, según la norma que la regula,
se debe registrar.
El Tribunal no ha generado pre-
cedentes de observancia obligatoria en
ninguna de las dos limitaciones, pero,
en la referida a las fajas marginales, se
ha pronunciado varias veces.
La relación entre las superficies limi-
tadoras de obstáculos y los municipios
es tan clara como que estos deben de
incluir en la zonificación predial aquellos
predios afectados.
No podemos decir lo mismo con
respecto a las fajas marginales, y prueba
de lo expresado, la encontramos en
las diversas resoluciones del Tribunal
Registral que no dan prioridad a las
disposiciones de la Ley de Recursos Hí-
dricos, prefiriendo más bien a los actos
dictados por los municipios.
Creo que las leyes para ser cumpli-
das no necesitan de ningún mecanismo
paralelo a su sola fuerza desde que entran
en vigencia, pero ningún daño le hace
a la norma legal llegar al Registro y em-
plazarse en el mismo.
Actualidad Civil 201