Ercolano,

Agustín c/
Lanteri de
Renshaw, Julieta
28 de Abril de 1922

Torales Sol
Valencia Fiorella
 Contexto
AÑO 1921 - presidencia de
Hipólito Yrigoyen
Primera guerra mundial (1914-
1918).
2 cuestiones:
a) una gran necesidad habitacional,
b) y una crisis habitacional/
aumento excesivo en el precio
de los alquileres.
 Antecedentes
Se dicta en sept. de 1921 la ley 11.157,
que establece que “Desde la
promulgación de la presente ley y
durante dos años, no podrá cobrarse por
la locación de las casas, piezas y
departamentos, destinados a habitación,
comercio o industria, un precio mayor
que el que se pagaba por los mismos el
1° de enero de 1920”.
 Antecedentes
Julieta Lanteri tenía un acuerdo de palabra con
Agustín Ercolano.
Julieta pretendió aumentar el alquiler a Agustín,
éste se amparó en la 11.157.
Ante la falta de acuerdo, Ercolano decidió consignar
(depositar judicialmente) el monto que creía
adeudar.
Lanteri impugnó: la ley 11.157 era “violatoria de los
principios constitucionales”:

Art. 14 CN - libre uso y disposición de la propiedad privada

Art. 17 CN - la inviolabilidad de la propiedad privada
Art. 28 CN - y la prohibición de alterar las garantías
fundamentales con leyes que reglamenten su ejercicio.
 Primera instancia
En noviembre de 1921 rechazó la posición de
Julieta.
La ley 11.157 fue dictada para atemperar una
situación de emergencia.
No se trataría de un ataque a la propiedad
privada sino una reglamentación al ejercicio de
los derechos derivados del dominio.
Y a su vez la reglamentación de los derechos
fundamentales es una facultad legislativa (Art.
67 inciso 11 CN).
Los contratos de locación deben ajustarse a los
términos de la nueva ley ya que “ninguna
persona puede tener derechos
irrevocablemente adquiridos contra una ley de
orden público”.
Atentaría contra los principios básicos si el
usar y disponer de una propiedad tuviera una
amplitud tal que vulnerara derechos a los
demás individuos.
El Preámbulo de la CN establece el “procurar
el bienestar general”.
Las leyes no permanecen inmutables sino que
según las necesidades del momento.
 Primera instancia rechaza el recurso de apelación.
Por lo que Julieta presentó entonces un recurso extraordinario federal
ante la Corte Suprema de Justicia, que le fue concedido.
Dictamen del procurador
El procurador general suplente, Horacio
Rodríguez Larreta, señaló que Lanteri no
había fundado debidamente el recurso
extraordinario ya que no se especificaban
los Arts. de la CN o ley del Congreso que
hubieran sido violados.
Pero que si se remediase esto, entonces sí
sería analizable por cuanto aparece
cuestionada una Ley del Congreso bajo la
pretensión de ser violatoria de una garantía
constitucional.
 Dictamen de la Corte
Ni el derecho de usar y disponer de la
propiedad, ni ningún otro derecho reconocido
por la CN, reviste el carácter de absoluto.
La reglamentación o limitación del ejercicio de
los derechos individuales es una necesidad
derivada de la convivencia social: reglamentar
un derecho es hacerlo compatible con el
derecho de los demás.
 Dictamen de la Corte
En principio, la determinación del precio es una
facultad privativa del propietario, un atributo del
derecho de usar y disponer de sus bienes. El
Estado no tiene el poder de fijar o limitar el precio
de las cosas del dominio particular.
Existen, sin embargo, circunstancias muy
especiales en que por la dedicación de la propiedad
privada a objetos de intenso interés público y por
las condiciones en que ella es explotada, justifican
y hacen necesaria la intervención del estado en los
precios.
 Dictamen de la Corte
La crisis de la habitación trae como consecuencia el
encarecimiento y la especulación en el precio de los
alquileres. Al haber pocas viviendas el precio que
impone el propietario se elevaba (derecho de usar y
disponer de su vivienda). Y la mayoría de la
población, con recursos limitados se angustiaba por
conseguir alquiler y poder pagarlo (es decir, afectaba
su derecho de contratar).
La única solución compatible era circunscribir el
ejercicio del derecho de propiedad dentro de límites
razonables.
 Dictamen de la Corte
Se argumenta que el negocio de la locación de
inmuebles no implicaría un interés público.
Esto sería así en las condiciones normales. Pero
en estas condiciones excepcionales, la locación
de habitaciones había adquirido para el público
un interés extraordinario. La reglamentación de
los alquileres estaba más que justificada porque
estaba en juego el bienestar general.
 Dictamen de la Corte
Se objeta que en este caso no estaba de por medio el interés
o el bienestar general y que la ley sólo tiende a favorecer a los
inquilinos en detrimento de los propietarios.
En este caso se trataba de la suerte de la mayoría de la
población que se entiende va a repercutir desfavorablemente
sobre la economía general.
Si para justificar el ejercicio del poder de policía fuera
menester que en c/caso estuviese comprometido el bienestar
de todos y c/u de los habitantes del Estado, no sería posible
su aplicación, toda vez que c/ ley u ordenanza sobre un
derecho no afecta de igual forma a todos.
La finalidad de la ley no es favorecer a un grupo, sino impedir
que el uso legítimo de la propiedad se convierta en un abuso
perjudicial en alto grado.
 Dictamen de la Corte
No es de la incumbencia del Poder Judicial
decidir el acierto de los otros poderes públicos en
la elección del medio empleado para subsanar
una situación de crisis económica.
Únicamente le incumbe pronunciarse acerca de
los poderes del Congreso para establecer la
restricción al derecho de usar y disponer de la
propiedad, teniendo en cuenta para ello la
naturaleza, las causas y la extensión de la
medida restrictiva adoptada.
 Dictamen de la Corte
Queda aún por considerar si la reglamentación no
ha ido demasiado lejos. El poder para limitar el
derecho del propietario en las circunstancias
excepcionales que justificaron el dictado de la ley
11.157 no implica que ese poder sea “omnímodo”
a los efectos de reglamentar el precio de los
alquileres, pues el Congreso no podría fijar un
precio arbitrario que no correspondiese al valor
locativo de la habitación en condiciones normales,
porque ello importaría confiscatoriedad.
 Dictamen de la Corte
No se acreditó en el juicio que el alquiler
devengado el 1º de enero de 1920 por la
habitación de que se trata, no fuese razonable
en el momento de la promulgación de la ley y
dado el corto tiempo transcurrido entre esas
dos fechas, cabe presumir que el límite fijado
por la ley 11.157 satisface en el caso las
condiciones necesarias de razonabilidad y por
consiguiente, no ha sido vulnerada la garantía
del art. 17 CN.
 Dictamen de la Corte
Por otro lado el hecho de que esta ley
11.157 tuviera aplicación retroactiva
(retrotraia el precio de los alquileres al 1 de
enero de 1920), no es cuestión de carácter
federal, pues la retroactividad de las leyes en
materia civil se rige por el derecho común.
 Dictamen de la Corte
Finalmente al tratarse de una locación por
simple convenio verbal y sin término, la
aplicación de la ley 11.157 no altera
derechos adquiridos, pues no se trata de un
contrato de cumplimiento exigible en el
futuro, sino de una relación de derecho
precaria e inestable que no crea más
obligaciones ni más derechos que los
derivados de cada período de alquiler que
fuere devengando por reconducciones
sucesivas
En virtud de estos fundamentos se declara que el artículo primero de la
ley 11.157, de la manera que ha sido aplicado en la sentencia, no es
repugnante a lo dispuesto en los arts. 14, 17 y 28 de la CN.
 En la Corte se establece el criterio
amplio del poder de policía que se
refiere a que los derechos y garantías de
la CN pueden ser limitados por el
bienestar general.
 Disidencia Dr. Bermejo
La ley 11.157 no encuadra en las garantías que consagra nuestra CN
inspirada en el propósito de fomentar la iniciativa y la actividad
individual. El preámbulo dice: promover el bienestar general y
asegurar los beneficios de la libertad para todos los habitantes.
La ley 11.157 contrariaba la garantía constitucional de la propiedad
(arts. 14 y 17 C.N.) pues no puede decirse que todos los habitantes
de la Nación tienen el derecho de usar y disponer de la propiedad, si
otro habitante que no es el dueño puede fijar por sí y ante sí el
precio de ese uso o de esa disposición.
El poder de policía puede pervertirse fácilmente hasta ser
extremadamente peligroso para los derechos y la libertad del ciudadano.
Debe limitarse a leyes que sean necesarias para la preservación del
estado mismo, a la preservación de la paz y el orden público, a la
preservación y promoción de la seguridad, moralidad y salud públicas.
Horta, José c/
Harguindeguy,
Ernesto
21 de Agosto de 1922

Torales Sol
Valencia Fiorella
 Contexto
El fallo se da cuatro meses
después del precedente Ercolano.
Las condiciones con las mismas:
rige la ley 11.157 en la cual se
establece que para las locaciones
durante dos años a partir de la
publicación de la nueva ley se fija
un precio máximo.
 Contexto
En Horta se trataba de un contrato con plazo
determinado.
Horta era el locatario de Harguindeguy.
En 1919 había firmado contrato para pagar
$220 mensuales, y luego en mayo de 1921 su
alquiler fue aumentado a $300.
Se sanciona la 11.157 y Horta entiende que
debe pagar $220 por su alquiler.
Horta consigna el pago del alquiler; a lo que
Harguindeguy la impugna basándose en la
existencia de un contrato de locación con
vencimiento en 1923 y que el mismo fue
anterior a la promulgación de la ley en
cuestión.
 Contexto
Por lo tanto, Harguindeguy demanda la
inconstitucionalidad del Art. 1 de la ley de
emergencia 11.157 que establece un precio
máximo para las locaciones durante dos años
a partir de la publicación de la ley.
Antecedentes
Se dicta en sept. de 1921 la ley 11.157, que establece que “Desde la promulgación
de la presente ley y durante dos años, no podrá cobrarse por la locación de las
casas, piezas y departamentos, destinados a habitación, comercio o industria, un
precio mayor que el que se pagaba por los mismos el 1° de enero de 1920”.
 Juez de Paz
Sostiene la constitucionalidad de la citada ley. Se
ampara en casos anteriores donde se reconoce la
legalidad de la ley 11.157. Lo que hace esta ley es
reglamentar el derecho de propiedad.
Las referidas leyes "no privan, ni turban en su
posesión y dominio al propietario", tampoco
conculca ni vulnera dicha ley el derecho, uso y
disposición de la propiedad, dado que el propietario
puede seguir usando y disponiendo de la vivienda, y
sólo introduce una leve restricción en el ejercicio del
derecho de disposición de la propiedad fijando un
límite al precio máximo.
Por lo tanto declara bien hecha las consignaciones.
El juez civil de primera instancia confirma lo
dictaminado por el juez de paz.
Entonces llega a la Corte.
Dictamen del procurador
En esta causa se ha cuestionado la
inteligencia de una ley del Congreso bajo la
pretensión de ser violatoria de un privilegio
prevista en una o varias cláusulas CN, por
eso procede el recurso extraordinario.
Vuelve a decir que en nuestra CN no
existen derechos absolutos. Que los Arts.
67 y 14 CN le dan al Poder Legislativo la
facultad de reglamentar los derechos
garantizados por la CN.
Dictamen del procurador
En cuanto al fondo del asunto, el procurador Horacio
R. Larreta se ampara en lo dicho en el fallo Ercolano:
"ninguna persona puede tener derechos
irrevocablemente adquiridos contra una ley de orden
público", conforme el artículo 5º del Código Civil
siendo indiscutible que ese carácter reviste la ley
1.157, atento a las razones de economía social, de
premiosa necesidad pública y de bienestar general
que provocaron e impusieron su sanción "como una
medida transitoria y de emergencia".
Por lo tanto, igual que en su predecesora Ercolano,
entiende que el artículo 1º de la ley 11.157 no es
contrario a las disposiciones de los artículos 14 y 17
de la CN.
 Dictamen de la Corte
La Corte dice que no puede basar su sentencia en
decisiones anteriores como Ercolano porque ahí se
impugnó la constitucionalidad de la ley 11.157 con
relación a locaciones sin término.
En Ercolano la Corte entendió que la reglamentación
del alquiler podía aplicarse a los arrendamientos
vigentes que no tuvieren un término de duración
prefijado, sin vulnerarse por ello la garantía de la
inviolabilidad de la propiedad desde que tales
contratos, que no eran exigibles en el futuro, no
habían incorporado al patrimonio del locador derecho
alguno que pudiera resultar perjudicado por la
aplicación de la nueva ley.
 Dictamen de la Corte
En este caso la reglamentación del alquiler se ha
hecho efectiva en un caso en que las partes se
hallaban vinculadas por un contrato de término
definido, celebrado con anterioridad a la
promulgación de la ley cuestionada, y la
aplicación de ésta ha tenido por consecuencia
inmediata disminuir el derecho contractual del
locador, pues la sentencia traída a revisión
declara cumplidas las obligaciones del locatario
mediante el pago de un precio inferior al
estipulado.
 Dictamen de la Corte
La sentencia recurrida ha hecho retrotraer los efectos
de la ley haciéndola regir hechos anteriores a su
promulgación.
El principio de la no retroactividad no es de la CN,
sino de la ley. Está facultad de legislar hacia el
pasado no es, sin embargo, ilimitada. El legislador no
puede en virtud de una ley nueva arrebatar o alterar
un derecho patrimonial adquirido al amparo de una
legislación anterior.
En ese caso, el principio de la no retroactividad deja
de ser una simple norma legal para confundirse con el
principio constitucional de la inviolabilidad de la
propiedad.
 Dictamen de la Corte
Al celebrar el contrato con arreglo a la ley en vigencia,
que no limitaba el precio del alquiler, el locador se
había asegurado, lícitamente, el derecho de exigir el
precio convenido durante todo el plazo de la locación.
Ese derecho había sido adquirido por él antes de
sancionarse la ley impugnada. Era un bien incorporado
a su patrimonio, en una palabra, era una propiedad, en
el sentido de la CN.
Por lo tanto, la ley 11.157 que congelaba los alquiler
era incompatible con la cláusula 17 de la CN, que
establece que la propiedad es inviolable y que nadie
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley, o por expropiación previamente
indemnizada.
 Dictamen de la Corte
Aqui no hay dudas acerca de si la restricción al uso de la
propiedad ha ido o no demasiado lejos. Desde el momento
en que la aplicación de la ley da por resultado una
privación, sin compensación alguna, de un bien adquirido
en virtud del uso legítimo de sus facultades, se ha violado
una garantía fundamental de la CN. Sea poco o mucho
aquello que se quita al propietario, ya no es posible
conciliar la ley con el Art. 17 CN
El acto de privar al locador de una parte del alquiler que
tiene derecho a exigir con arreglo al contrato, para
beneficiar con ello al locatario, constituye una violación
tan grave que sería como despojar al propietario de una
fracción del inmueble arrendado, para donarlo al
inquilino.
 Dictamen de la Corte
Llámense leyes de policía, de interés general o
de orden público, el poder para dictarlas se halla
siempre sometido a la restricción que importa la
garantía constitucional, de suerte que no es
permitido aplicarlas o interpretarlas de tal
manera que destruyan o alteren el derecho
adquirido, ni que produzcan el efecto de privar
de algo que constituya una propiedad.
 Dictamen de la Corte
No es concebible por otra parte, que el orden
público pueda exigir o pueda hallarse interesado
en que los contratos sean alterados sin el
consentimiento de las partes, pues si algo interesa
a una sociedad basada en el reconocimiento y
respeto de la propiedad privada, y en el
afianzamiento de la justicia, es la estabilidad de
los derechos patrimoniales; es que los contratos
sean lealmente cumplidos; y que no haya leyes
excepcionales que limiten esto.
 Dictamen de la Corte
El poder de policía sólo se justifica si se trata de una
reglamentación transitoria y por circunstancias
excepcionalmente anormales, pero no puede legislar
el pasado, anulando o alterando contratos existentes,
porque es sólo a la justicia a la que incumbe
pronunciarse sobre la validez y eficacia de esos actos.
Únicamente así se respeta el ppio. de que nadie puede ser
privado de su propiedad, sino en virtud de sentencia fundada
en ley, porque como dijimos el derecho que confiere el
contrato de locación al locador constituye una propiedad en
el sentido de la CN.
El Poder Legislativo no está autorizado para dictar leyes
que importarían verdaderas sentencias desde que
modificarían derechos preexistentes.
 Dictamen de la Corte
La doctrina de la omnipotencia legislativa que se
pretende fundar en una presunta voluntad de la
mayoría del pueblo, es insostenible dentro de un
sistema de gobierno cuya esencia es la limitación de
los poderes de los distintos órganos y la supremacía
de la CN.
Ni el Legislativo ni ningún otro poder puede acordar
atribuciones más extensas que las que el pueblo
mediante la CN le ha confiado.
Por lo tanto, el principio de que "ninguna persona
puede tener derechos irrevocablemente adquiridos
contra una ley de orden público" sería una falacia.
 En resumen
El fallo recurrido al aplicar la ley impugnada en un
caso en el cual existía contrato de locación anterior a
la promulgación de la ley, y de término obligatorio, ha
alterado, con perjuicio del recurrente, los derechos que
ese contrato le confería.
Ha privado al locador de su propiedad por efecto de la
aplicación de la ley, atribuyendo a ésta un alcance que
el legislador no hubiera podido darle porque vulneraría
una garantía constitucional y porque no habría estado
investido en este caso de los poderes necesarios para
hacer producir legítimamente ese resultado, pues ni
siquiera se podría invocar la situación excepcional del
estado de guerra con que se ha justificado en otros
países la legislación de emergencia.
La Corte concluye que la ley es inconciliable con lo dispuesto
en el artículo 17 de la Constitución y, en consecuencia, se
revoca dicha sentencia.
 Disidencia Dr. Bermejo
El juez Bermejo hace referencia a su disidencia del fallo
Ercolano. Y entiende que en ese voto no se hacía distinción
entre los arrendamientos verbales o escritos, con término
de duración convenido expresamente o de una manera
implícita, porque todos están regidos por los mismos
principios constitucionales y legales.
Las locaciones son siempre de plazo determinado, ya sea
explícitamente por estipulación de los contratantes, ya
implícitamente por disposiciones de la ley que determinan
el pago del alquiler, y tanto en unos como en otros podría
decirse que la ley nueva arrebata o altera un derecho
patrimonial, adquirido al amparo de la legislación anterior.
 Disidencia Dr. Bermejo
La determinación del precio del alquiler de dominio privado
por parte del Estado contra la voluntad del propietario,
cuando no se trata de cuestiones de uso público o amparadas
por privilegios o concesiones especiales, no entra en las
facultades constitucionales de los Poderes Públicos, ni por vía
de reglamentación del ejercicio de los derechos individuales
que les está prohibido alterar, ni en uso del poder de policía
que sólo autoriza a impedir que la libertad Civil de uno
perjudique la de a los demás.
Se altera la garantía constitucional de usar y disponer de la
propiedad, al fijar por ley el precio del alquiler sin la voluntad
del dueño y para beneficiar a otro, privándole de un elemento
esencial de la propiedad, sin sentencia que lo autorice y sin
previa indemnización.
Gracias