Proyecto Final

UNIVERSIDAD DE COSTA RICA
FUNDEPOS
ADMINISTRACIÓN DE RECURSOS FINANCIEROS

SP-2913
Prof. Sergio Mata
PROYECTO FINAL
PERFIL EDIFICIO DE OFICINAS EN ZONA FRANCA
Gerardo Alfaro Soto

Roger González
Luis de Ezpeleta
Setiembre del 2000

INDICE
ASPECTOS GENERALES.........................................................................................................................3
1. VIABILIDAD TÉCNICA.......................................................................................................................4
1.1 Estudio de Suelos..........................................................................................................................................................4

1.2 Estudio de Impacto Ambiental......................................................................................................................................5
1.3 Estudio de Arqueología.................................................................................................................................................5
1.4 Estudio Hídrico.............................................................................................................................................................6
1.5 Estudio de Riesgo Geológico........................................................................................................................................6
1.6 Estudio del Uso del Suelo.............................................................................................................................................7
2. VIABILIDAD LEGAL............................................................................................................................7
3. VIABILIDAD ECONOMICA.................................................................................................................8
4. VIABILIDAD FINANCIERA...............................................................................................................10
4.1 Hechos Relevantes......................................................................................................................................................10

COSTO DEL PROYECTO.................................................................................................................................................10
PRÉSTAMO........................................................................................................................................................................10
FLUJO DE CAJA (Proyecto – Inversionista).....................................................................................................................10
4.2 Análisis de Sensibilidad..............................................................................................................................................11

4.3 Interpretaciones...........................................................................................................................................................12
FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA.......................................................................................................................13
4.4 Análisis de Riesgo en la TIR.......................................................................................................................................16

4.5 Análisis de Riesgo incorporado a los CFi....................................................................................................................17
5. VIABILIDAD INSTITUCIONAL........................................................................................................18
BIBLIOGRAFÍA.......................................................................................................................................19
ASPECTOS GENERALES
El siguiente documento consta de un análisis de perfil del Proyecto para la construcción

de un Edificio de Oficinas en Régimen de Zona Franca.
La modalidad de inversión, se basa en el arrendamiento del bien por medio de un

contrato anticipado a plazo de siete años.
Los recursos para el financiamiento del proyecto provienen de un crédito bancario del
60% del valor total de la inversión y el 40% restante, será cubierto con recursos propios.
El propietario del edificio arrancará la construcción al momento en que se asegure el

arrendamiento de al menos el 50% de la totalidad del edificio, por un periodo mínimo de
dos años.
El proyecto tiene un total de 4,000.00 m 2, distribuidos en cuatro plantas de 1,000.00 m 2

cada una. El edificio estará conceptualizado bajo la modalidad de condominio, por lo cual
cada piso puede ser arrendado por inquilinos diferentes.
El área de alquiler se entrega en obra gris, pero con todos los servicios comunes en
perfectas condiciones. El arrendatario tiene derecho al uso de servicios públicos como
los parqueos, aceras, jardines, parques, sistema de alcantarillado pluvial y sistema de
tratamiento de aguas servidas. Toda la red eléctrica es de tipo subterránea.
La vida útil del proyecto que se ha estipulado en libros es de 50 años, para lo cual se
depreciará en línea recta a lo largo del periodo de su vida.
1. VIABILIDAD TÉCNICA
1.1 Estudio de Suelos
La empresa “ MONTMORILLONITA CONSULTORES ASOCIADOS ”, fue la contratada

para analizar las los lineamientos preliminares del perfil estratigráfico del sub-suelo para
la construcción del proyecto.
Dentro del lote a construir, se realizaron 6 perforaciones de 2.5 m de profundidad con el

sistema de SPT ( Sistema de Penetración Estándar). Se llevó un registro continuo del
valor de “N”, tomando muestras cada 45 cm para pruebas de laboratorio.
De acuerdo a los resultados obtenidos, se concluye que superficialmente existe de 0.30 a

0.80 metros de espesor de suelo orgánico negro “CAPA A” de mala calidad. Luego
continúa un perfil estratigráfico de suelos cohesivos (Arcillas Limósas y Limos Plásticos
de color café) de muy irregular consistencia, variando de baja a regular y buena hasta los
3.0 m de profundidad máxima investigada.
Con lo anterior, se concluye que el terreno presenta una capacidad soportante admisible
de 10 Ton/m2 y una capacidad a la falla última de 30 Ton/m 2, por lo que en términos
generales dicho terreno puede ser apto para construir naves de tipo industrial y obras
menores de urbanización sin mayores contratiempos, ya que éste terreno es
característico al resto de la región.
Se deben hacer perforaciones puntuales para definir los niveles de desplante de las
placas al momento de comenzar la construcción
1.2 Estudio de Impacto Ambiental
El Estudio de Impacto Ambiental (EsIA), pretende reducir los impactos negativos del
proyecto sobre el medio ambiente, a partir de la aplicación y seguimiento de normas de
protección ambiental. Así mismo maximizar y mantener los impactos positivos.
1.3 Estudio de Arqueología
Con la información que se solicitó ante el Museo Nacional de Costa Rica (MNCR) para
determinar la posible existencia de áreas de interés arqueológico o de patrimonio
histórico y cultural, se determinó que el proyecto forma parte del desarrollo “ PROYECTO
ZONA FRANCA EL EXENTO”. Para este proyecto, ya existe el respectivo Estudio de
Impacto Ambiental (EsIA) por lo que se continuará con el trámite de resolución del
Formulario de Evaluación Ambiental Preliminar (FEAP) del proyecto.
En caso de que a raíz de cualquier actividad conexa al proyecto, se hallen restos

arqueológicos, es obligatorio informar al Museo Nacional de Costa Rica, tal y como lo
establecen los artículos 11 y 13 de la Ley 6703 del Patrimonio Arqueológico Nacional.
Artículo 11: “ Cuando se descubran monumentos, ruinas, inscripciones o cualquier otro

objeto de interés arqueológico, en terrenos públicos o particulares, deberá darse cuenta a
las autoridades locales de manera inmediata para que se tomen las medidas precautorias
que se estimen convenientes. Estas autoridades deberán notificar el hecho
inmediatamente a la Dirección del Museo Nacional. ”
Artículo 13: “ Si al practicar excavaciones para ejecutar obras públicas o privadas, fueran
descubiertos objetos arqueológicos por el propio dueño o terceros, los trabajos deberán
ser suspendidos de inmediato y los objetos puestos a disposición de la Dirección del
Museo Nacional. El Museo Nacional tendrá un plazo de 15 días para definir la forma en
que se organizarán las labores de rescate arqueológico. ”
En la inspección de personeros del Museo Nacional, se realizaron recorridos por los
diferentes caminos internos de la propiedad, lo cual permitió tener una idea general de
ésta. Fue posible observar en superficie la presencia de fragmentos de vasijas cerámicas
“tiestos”, éstos por lo general fueron de tamaño pequeño y se encontraron dispersos. Las
limpiezas del terreno no mostraron depósitos significativos de material, de hecho la
densidad fue muy baja. No fue posible establecer con claridad la profundidad de los
depósitos ni tampoco se observaron restos líticos o de otro tipo de material
1.4 Estudio Hídrico
El Instituto de Acueductos y Alcantarillados, establece en su informe que en los

alrededores inmediatos al área de consulta, no existe ningún sitio de toma de aguas
superficiales con fines de abastecimiento público. Sin embargo, se hace notar que la
zona se encuentra inmersa dentro del área de recarga regional del Acuífero Volcánico del
Valle Central, que abastece de agua potable aproximadamente al 45% de la población de
la Gran Área Metropolitana (GAM).
Según SENARA; en la zona del proyecto se ha reportado una serie de acuíferos lávicos
(Acuífero Barba, Colima Superior y Colima Inferior). La profundidad del nivel freático se
encuentra a más de 10.0 m de profundidad en algunos pozos alrededor del proyecto éste
se encuentra a 86.0m en el Acuífero Colima Inferior. Sin embargo en el Acuífero Barba,
aparece un nivel pero no es reportado en las perforaciones.
1.5 Estudio de Riesgo Geológico
Según la Comisión Nacional de Emergencias (CNE) para determinar si el área del

proyecto se encuentra dentro de una zona calificada geológicamente como de alto riesgo
desde el punto de vista de vulnerabilidad a sismos, erupciones volcánicas, tsunamis,
inundaciones, potencial de licuefacción, ruptura de falla en superficie dentro del límite de
la propiedad, se indica que el proyecto forma parte del desarrollo “Proyecto ZONA
FRANCA EL EXENTO” al cual se le realizó el respectivo Estudio de Impacto Ambiental
(EsIA), por lo que en dicho EsIA, ya se consideraron los aspectos antes mencionados.
1.6 Estudio del Uso del Suelo
La regulación en cuanto al uso del suelo y delimitación de zonas industriales fue

establecida por el INVU a través del “ Reglamento de Zonificación de Áreas Industriales
en el Área Metropolitana”. Uno de los alcances de ésta revisión fue el hecho de que se
ha dado una sustitución de zonas agrícolas para dar paso a los usos mencionados, entre
los que se destacan la construcción y operación de zonas industriales.
Otro alcance fue el establecimiento de uno de los límites para la ZONA FRANCA EL
EXENTO, catalogada en éste momento como área industrial en desarrollo, la cual se
encuentra inmediata al los terrenos en los que se propone el desarrollo del proyecto. Es
posible dentro de los límites de ésta zona, el establecimiento de industrias de tipo I-1,
categoría que involucra una variedad de 49 tipos de procesos industriales. Otras
condicionantes para la instalación de industrias como son, área mínima de lote, retiros,
ubicación de viviendas, alturas, estacionamientos y dimensiones de las vías de
comunicación, forman parte también de los lineamientos aquí establecidos.
2. VIABILIDAD LEGAL
Partiendo de las actividades y las obras que involucra la fase del proyecto de perfil, la
legislación que regula este proceso corresponde a las siguientes leyes:
 Ley de Planificación Urbana
 Ley de Fraccionamientos y Urbanizaciones
 Ley de Construcciones
 Reglamento a la Ley de Construcciones
 Código Sísmico
 Ley General de Caminos Públicos
 Ley de Seguridad e Higiene en construcciones
 Ley de Régimen de Zonas Francas
 Ley de Reforma a la ley del Régimen de Zonas Francas
Por su parte, las leyes, reglamentos y decretos que regulan el espacio geográfico en el
cual se propone el desarrollo del proyecto, corresponde a:
 Ley Orgánica del Ambiente
 Ley Forestal
 Reglamento a la Ley Forestal
 Reglamento sobre Vertido y Rehuso de Aguas Residuales
 Decreto sobre ubicación de Plantas de Tratamiento
 Reglamento de Recolección y Manejo de Desechos
 Reglamento de Procedimientos de la Setena
 Plan de Ordenamiento Metropolitano (GAM)
 Ley del Patrimonio Arqueológico Nacional
 Ley General de Salud
 Revisión del Reglamento de Zonas Industriales en la Región Metropolitana
3. VIABILIDAD ECONOMICA
Como parte de la política de comercio exterior y de apertura de Costa Rica, el Gobierno esta
apoyando nuevos incentivos para la instalación de empresas bajo el Régimen de Zonas
Francas, por lo que se espera una alta demanda de locales para las nuevas empresas. El
país cuenta con una excelente valoración en el mercado internacional lo cual hace un buen
destino de las empresas de alta tecnología, esto como consecuencia del elevado nivel
educativo de la mano de obra nacional. La instalación de estas empresas beneficia al país con
nuevas tecnologías y prácticas de negocios. En congruencia con el desarrollo económico y
social del país, el proyecto vendrá a aumentar las fuentes de empleo y crecimiento
económico.
Ventajas competitivas de Costa Rica

1. La calificación de la fuerza de trabajo
2. Oferta educacional flexible y diversificada
3. Posición geográfica
4. Su acceso al mercado para exportadores con EEUU, Centroamérica, México y Unión
Europea
5. Gran diversidad de recursos en la naturaleza aún no explotados
6. Infraestructura política, social y cultural favoreciendo la residencia de inversionistas
extranjeros en el país
Las Inversión Extranjera Directa ha venido creciendo dentro de la economía nacional. Medida
como porcentaje del PIB, ha incrementado de un 2.8% en 1990 a un 5.1% en 1998.
Sectores prioritarios para atracción de inversiones:
1. Alta Tecnología
2. Turismo
3. Fijación de Carbono
4. Exploración y explotación de hidrocarburos
5. Minería
Instrumentos para la atracción de la IED
1. Acuerdos para la promoción y protección reciproca de inversiones

2. Incentivos para comercio e inversión
3. Régimen de perfeccionamiento de activos
4. Régimen de Zona Franca
5. Régimen Devolutivo de Derechos
6. Incentivos para la infraestructura turística, ley 6990
4. VIABILIDAD FINANCIERA
4.1 Hechos Relevantes
COSTO DEL PROYECTO
o Total Costos Directos $ 1.683.899.00

o Total Costos Indirectos $ 220.059.77
o Total Costo del Proyecto $ 1.904.489.77
PRÉSTAMO
o Plazo 7 años
o Tasa de Interés 11.5%
o Estructura de Financiamiento:
- 60% Préstamo Bancario $ 1.142.694.00
- 40% Recursos Propios $ 761.796.00
o
Anualidad: $ 246.428.00
FLUJO DE CAJA (Proyecto – Inversionista)

o
Área de alquiler 4000 m2
o
Porcentaje de Ocupación (x) 75%
o
Alquiler mensual / m2 $15
o
Mantenimiento mensual / m2 $0,25
o
Deprecación anual 2%
o
Tasa de Inflación 2,5%
o Impuesto sobre la Renta 0,00% (Régimen de Zona Franca)
o
Tasa de Corte Sin Inflación 12%
o
Tasa de Corte Con inflación 9,27%
* Tasa de certificados del BCCR en dólares (10%) + 2 puntos porcentuales
4.2 Premisas Financieras para la Evaluación
TIPO DE CAMBIO
Los contratos de arrendamiento estarán denominados en dólares. Por la naturaleza de las

operaciones que realizan las empresas instaladas en un régimen de zona franca, el 100% de
sus ingresos son en ésa moneda por lo que cuentan con cobertura total ante variaciones en
el tipo de cambio.
INFLACION
Se estima que durante el periodo de vida del proyecto la inflación anual será de un 2.5%
tomando como referencia la inflación de los Estados Unidos de América.
TASAS DE INTERES
La estabilidad de las tasas internacionales de interés, en los últimos años hacen suponer que
no habrá cambios bruscos en ésta variable en los próximos años.
POLITICA
La estabilidad política del país y su compromiso a nivel internacional, hacen del país un lugar
idóneo para la inversión, esto junto con la necesidad del país de aumentar la oferta de empleo
y el crecimiento económico hacen prever una estabilidad en las políticas de comercio exterior,
lo cual da una mayor seguridad a la comunidad internacional o a los inversionistas.
4.3 Análisis de Sensibilidad
Para dicho análisis se realizaron tres escenarios, de acuerdo al porcentaje esperado de

ocupación, según se muestra;
o Auge: Porcentaje de Ocupación 100%

o Normal: Porcentaje de Ocupación 75%
o Recesión: Porcentaje de Ocupación 50%
De acuerdo al análisis de sensibilidad, se pueda rescatar que el proyecto es

extremadamente sensible ante cambios en el porcentaje de ocupación, pues es la única
fuente de ingresos de la inversión. Se puede determinar que al menos dos de las plantas
del edificio (50%), debe estar ocupado para poder lograr la rentabilidad mínima esperada.
4.4 Interpretaciones
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO
VAN (Nominal) $1.259.750.00

- El monto en que el inversionista se va a hacer más rico si lleva a cabo el proyecto del
“Edificio de Oficinas para Alquiler en Régimen de Zona Franca” va a ser de $1.259.750
respecto a la opción alternativa de colocar los recursos en certificados en dólares en el
Ministerio de Hacienda a una tasa del 12%.
TIR (Nominal) 27,01%

- La capacidad que tiene el proyecto del “Edificio de Oficinas para Alquiler en Régimen de
Zona Franca” es de generar rendimiento es de un 27,01%.
VAN (Constante) $1.259.750.00

“Edificio de Oficinas para Alquiler en Régimen de Zona Franca” va a ser de $1.259.750
Ministerio de Hacienda a una tasa del 9,27%.

FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA
VAN (Nominal) $1.277.808.00

“Edificio de Oficinas para Alquiler en Régimen de Zona Franca” va a ser de $1.277.808.00
Ministerio de Hacienda a una tasa del 12%.


“Edificio de Oficinas para Alquiler en Régimen de Zona Franca” va a ser de $1.277.808.00
Ministerio de Hacienda a una tasa del 9,27%.

ESCENARIO DE AUGE (100% Porcentaje de Ocupación)
VAN (Nominal) $2.085.593.00

“Edificio de Oficinas para Alquiler en Régimen de Zona Franca”, siempre y cuando su
ocupación alcance el 100%, va a ser de $2.085.093.00 respecto a la opción alternativa de
colocar los recursos en certificados en dólares en el Ministerio de Hacienda a una tasa del
12%.
Zona Franca”, siempre y cuando su ocupación alcance el 100%, de generar rendimiento es
de un 63.04%.

9,27%.

de un 59.06%.
ESCENARIO NORMAL (75% Porcentaje de Ocupación)
VAN (Nominal) $1.277.808.00

12%.
de un 41,91%.

9,27%.

de un 38,45%.
ESCENARIO DE RECESIÓN (50% Porcentaje de Ocupación)
VAN (Nominal) $470.023.00

ocupación alcance el 50%, va a ser de $470.023.00 respecto a la opción alternativa de
12%.

de un 22,39%.
VAN (Constante) $470.023.00
ocupación alcance el 50%, va a ser de $470.023.00 respecto a la opción alternativa de
9,27%.

de un 19,41%.
4.5 Análisis de Riesgo en la TIR
TIR (E)
La capacidad que tiene el proyecto de generar rendimiento es de un 46.29%; debido a
esto, se puede deducir que el proyecto es financieramente bueno al compararlo con la opción
alternativa que equivale al 12%.
TIR
Al ser la desviación estándar 12.36% que a su vez es mayor a cero, se deduce que
existe riesgo en el proyecto. Con esta magnitud, no sabemos si es mucho o es poco, eso es
algo que no se sabe pero indica que existe el riesgo como tal.
Z
Una vez obtenido el valor de Z= -2.77, e interpolado en la tabla de la normal, se
determina que la probabilidad de error de obtener la TIR (E) es de un 0.28%, lo que a su vez
nos indica que la probabilidad de éxito de alcanzar la TIR (E) es un 99.72%.
CV
Por cada punto porcentual que tiene el proyecto de generar rendimiento, hay un nivel
de riesgo involucrado de 0.2670.
= f(CV)
Por cada punto porcentual que tiene el proyecto de generar rendimiento, hay un nivel
de riesgo involucrado de 0.2670.
K’= +S
Donde S=12%, que proviene de la tasa de los Bonos del Estado en Dólares y al
sumarla con = 21.70%, se obtiene un resultado de 33.1%, el cual se puede interpretar como
el rendimiento mínimo que le exige el inversionista al proyecto
Concluyendo una vez hechos los cálculos matemáticos, se observa que TIR(E)>K’, lo
cual nos dice que el proyecto es viable.
4.6 Análisis de Riesgo incorporado a los CFi
Al incorporarle el i a los flujos netos de efectivo, se obtiene un VAN (E) = $1,946,652,

que significa que el proyecto le incrementaría su patrimonio al inversionista en dicha cantidad,
incorporando el riesgo de la inversión, en contraposición si lo invirtiese con la opción
alternativa.
5. VIABILIDAD INSTITUCIONAL
Este punto ya se revisó en la viabilidad técnica, por lo que se determinó que no existe ningún
tipo de problema para llevar adelante el proyecto y continuar con la siguiente etapa de
prefactibilidad.
BIBLIOGRAFÍA
PROCOMER, Compendio de Leyes de Comercio Exterior de Costa Rica. Setiembre

de 1999. Editorial Mundo Gráfico.
FUNDEPOS, Curso de Administración de Recursos Financieros, Antología.

Setiembre del 2000. Fundepos.

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UNIVERSIDAD DE COSTA RICA

ADMINISTRACIÓN DE RECURSOS FINANCIEROS

Prof. Sergio Mata

Gerardo Alfaro Soto

Setiembre del 2000

1.1 Estudio de Suelos..........................................................................................................................................................4

4.1 Hechos Relevantes......................................................................................................................................................10

FLUJO DE CAJA (Proyecto – Inversionista).....................................................................................................................10

4.2 Análisis de Sensibilidad..............................................................................................................................................11

4.4 Análisis de Riesgo en la TIR.......................................................................................................................................16

El siguiente documento consta de un análisis de perfil del Proyecto para la construcción

La modalidad de inversión, se basa en el arrendamiento del bien por medio de un

El propietario del edificio arrancará la construcción al momento en que se asegure el

El proyecto tiene un total de 4,000.00 m 2, distribuidos en cuatro plantas de 1,000.00 m 2

1.1 Estudio de Suelos

La empresa “ MONTMORILLONITA CONSULTORES ASOCIADOS ”, fue la contratada

Dentro del lote a construir, se realizaron 6 perforaciones de 2.5 m de profundidad con el

De acuerdo a los resultados obtenidos, se concluye que superficialmente existe de 0.30 a

1.3 Estudio de Arqueología

En caso de que a raíz de cualquier actividad conexa al proyecto, se hallen restos

Artículo 11: “ Cuando se descubran monumentos, ruinas, inscripciones o cualquier otro

1.4 Estudio Hídrico

El Instituto de Acueductos y Alcantarillados, establece en su informe que en los

1.5 Estudio de Riesgo Geológico

Según la Comisión Nacional de Emergencias (CNE) para determinar si el área del

La regulación en cuanto al uso del suelo y delimitación de zonas industriales fue

Ventajas competitivas de Costa Rica

Sectores prioritarios para atracción de inversiones:

Instrumentos para la atracción de la IED

1. Acuerdos para la promoción y protección reciproca de inversiones

4.1 Hechos Relevantes

COSTO DEL PROYECTO

o Total Costos Directos $ 1.683.899.00

FLUJO DE CAJA (Proyecto – Inversionista)

Los contratos de arrendamiento estarán denominados en dólares. Por la naturaleza de las

4.3 Análisis de Sensibilidad

Para dicho análisis se realizaron tres escenarios, de acuerdo al porcentaje esperado de

o Auge: Porcentaje de Ocupación 100%

De acuerdo al análisis de sensibilidad, se pueda rescatar que el proyecto es

FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO

VAN (Nominal) $1.259.750.00

TIR (Nominal) 27,01%

VAN (Constante) $1.259.750.00

TIR (Nominal) 23,91%

VAN (Nominal) $1.277.808.00

TIR (Nominal) 41,91%

VAN (Constante) $1.277.808.00

TIR (Nominal) 38,45%

ESCENARIO DE AUGE (100% Porcentaje de Ocupación)

VAN (Nominal) $2.085.593.00

VAN (Constante) $2.085.593.00

TIR (Nominal) 59,06%

ESCENARIO NORMAL (75% Porcentaje de Ocupación)

VAN (Nominal) $1.277.808.00

VAN (Constante) $1.277.808.00

TIR (Nominal) 38,45%

ESCENARIO DE RECESIÓN (50% Porcentaje de Ocupación)

VAN (Nominal) $470.023.00

TIR (Nominal) 22,39%

TIR (Nominal) 19,41%

4.5 Análisis de Riesgo en la TIR

4.6 Análisis de Riesgo incorporado a los CFi

Al incorporarle el i a los flujos netos de efectivo, se obtiene un VAN (E) = $1,946,652,