MODALIDADES DE LA COMPRA – VENTA

COMPRAVENTA CONDICIONAL

COMPRAVENTA A TERMINO

CLAUSULA DE NO ENAJENAR

En los actos a título oneroso es nula la cláusula de:

-no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada

-de no constituir sobre ella otros DR.

Son válidas si se refieren a perona/s determinadas

Plazo de vigencia: 10 años

Si comprador ha enajenado el bien a la persona q le estaba prohibido -> D al vendedor a

perseguir la devolución de la cosa del 3ro q la adquirió sabiendo de la prohibición. Solo jugara
en materia de bienes registrables

VENTA CON PACTO DE RETROVENTA

El VENDEDOR se reserva la FACULTAD DE RECUPERAR la cosa vendida y entregada al

comprador, DEVOLVIENDO EL PRECIO con el exceso o disminución convenido (puede ser
menor, igual o mayor q el de la venta) y si nada se dijera se estipula q es el mismo de la venta

Venta hecha bajo condición resolutoria

Opera retroactivamente

No sería indispensable una nueva escritura traslativa de dominio

Condiciones de validez:

- Debe recaer sobre bienes inmuebles y muebles

Si se trata de un bien mueble no registrable el pacto no es oponible al 3ro adquirente de bf y a

titulo oneroso

- Debe estipulare en el mismo acto de la venta

Derecho de rescate

Valido cuando es hecho por quien tiene cap p disponer o por el representante legal/voluntario

- Titulares:

El vendedor

Sus cesionarios
Los herederos

Los acreedores

- Legitimados pasivos

El comprador o compradores

Herederos

3ros interesados de la cosa

- Extinción

Expiración del término

Renuncia

Perdida de la cosa

Plazos

Inmuebles: 5 años

Muebles: 2 años

A partir de la fecha de celebración del C

Perentorio e improrrogable

Si no se estipula plazo-> es el legal

Efectos

- Comprador

Puede realizar toda clase de actos de disposición pero estos Ds quedan extinguidos si el
vendedor rescata la cosa

También los actos de administración

Si se deterioran o pierden, al vendedor le basta con no ejercer su D p hacerlos pesar sobre el

comprador

Puede ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio

- Vendedor

No tiene sobre la cosa ninguna DR sino personal: el de readquirir la propiedad

Efectos del ejercicio del rescate

- Rescatante
 Restituir el precio

Reembolsas lo q hubiere gastado el comprador en la entrega de la cosa y el pago de

honorarios y gastos del C

Mejoras nec o útiles

- Comprador

Devolver la cosa con todos sus accesorios (mejoras , aumentos y tesoros)

Frutos los pendientes

- Terceros

Todos los ds q hayan adquirido terceros quedan sin efecto

Cosas muebles no registrables es oponible si lo conocía o es gratuito

PACTO DE REVENTA

Clausula q permite dejar sin efecto la enajenación

Es el adquirente de la cosa el q toma la iniciativa, el deberá devolver la cosa libre de

gravámenes

La declaración no puede tener efectos sobre los ds q el mismo haya transmitido a 3rtos sobre
la cosa. Si quiere exigir la devolución del precio tendrá q acordar con ellos la extinción de los
ds. No se trata de la resolución de estos ds sino de un acuerdo entre el comprados y los 3ros q
permita devolver la cosa en el estado en q la recibió

Mismos plazos q la retroventa

PACTO DE PREFERENCIA – D de tanteo

Clausula en virtud de la cual el VENDEDOR se reserva el DERECHO DE RECOMPRAR la cosa, SI

EL COMPRADOR DECIDE ENAJENARLA, ofreciendo las MISMAS CONDICOONES que hubiera
recibido del 3ro

Es oponible al 3ro interesado sui resulta de los docs inscriptos en el registro correspondiente

Si fuera un mueble no registrable el pacto es oponible al 3ro adquirente de ml y a título

gratuito

Una vez q el comprador comunica ya no podrá retractarse de su voluntad pues ha nacido el d

del vendedor

Es INTRABNSMISIBLE, pq es personal

Es INDIVISIBLE:
 - Si la cosa hubiera sido vendida por varios condóminos c uno podrá exigir q se le venda
toda la cosa pero ninguno podrá pretender q se le revendiera solo la parte q el tenía
en la cosa salvo q eso fuera reconocido en el C

Vendedor está obligado a ejercer su d de prefe dentro de los 10 días de serle notificada la
oferta, a menos q otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso

Plazo de vigencia:

- Inmuebles: 5 años
- Muebles: 2 años

Desde la celebración del C

Caso en q el comprador no haya dado aviso:

- es inoponible la venta al vendedor si se tratase de una cosa registrable

- si es una cosa mueble no registrable no será oponible si el 3ro es de bf y a titulo
onerosos

Venta hecha en pública subasta:

- el titular del d debe entrar en competencia con los demás interesados

- si se omite la notificación y es una cosa registrable se debe declarar nula la subasta

VENTA CON PACTO DE MEJOR COMPRADOR

Es la ESTIPULACION de QUEDAR DESHECHA LA VENTA SDI SE P`RESENTASE OTRO COMPRADOR

QUE OFRECIESE UN PRECIO MAS VENTAJOSO

Puede funcionar como condición resolutoria o suspensiva

Obligaciones del vendedor:

- hacer saber:

Quien sea el mejor comprador

En qué consisten las mejores ventajas

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

El VENDEDOR con el OBJETO DE SEGURARSE EL PAGO TOTAL de la cosa vendida, se reserva el

DOMINIO HASTA QUE el precio haya sido PAGADO TOTALMENTE

Si lo adeudado es una ínfima parte, es un abuso del D

Venta hecha bajo condición suspensiva

 VENTA AD GUSTUM

COMPRADOR se reserva la FACULTAD DE PROBAR Y DE RECHAZAR la cosa si no le satisface

Compraventa sujeta a la condi suspensiva

No da derecho al vendedor a exigir el pago del precio -> d del comprador es absoluto

La cláusula es innecesaria cuando está incorporada a las costumbres del comercio

Plazo: 10 días a menos q se haya pactado otro -> vencido se tendrá x aceptada y el c
perfeccionado

El comprador puede renunciar a su d de prueba y el c queda perfeccionado

VENTA A SATISFACCION DEL COMPRADOR

Confiere al ADQUIRENTE una FACULTAD DE APRECIACION pero que debe ser ejercida DENTRO
D ELOS LIMITES RAZONABLES Y DE BF; si el vendedor prueba q la cosa tenia las cualidades
prometidas el comprador no puede rechazarla

D de repudiar la cosa no puede ser ejercido abusivamente

El comprador no puede rechazarla antes de haberla sometido a ensayo

Si la rechaza, el tribunal puede decidir q la cosa tenía las cualidades prometidas

C sujeto a condición suspensiva

Plazo: 10 días

VENTA DE COSA DE CALIDAD DETERMINADA

El VENDEDOR CUMPLE ENTREGANDO COSAS DE IGUAL CALIDAD a la prometida y el

COMPRADOR NO PODRA REHUSARSE A RECIBIRLA

Discusión si tiene o no las calidades prometidas se resuelve mediante el dictamen de expertos

Si no las tuviese, el comprador puede:

- resolución
- entrega de otra
- Reducción del precio + indemnización

Venta según muestra

Se considera la calidad q tiene la muestra por eso el comprador no puede rehusar la recepción
de la cosa si ella es de igual calidad, no impide q puedan admitirse diferencias insignificantes o
ligeras

No es venta obre muestra la q se hace sobre la base de muestrarios q el vendedor conserva

consigno y q no se entrega al comprador en garantía de la operación
Si la muestra se pierde es solo un problema probatorio

No se establece un plazo, habrá q estar a las características de la cosa, usos comerciales y el

plazo de 10 días. A partir del momento en q el comprador haya recibido la cosa

La determinación de si la cosa es o no adecuada la realizan peritos, el juez solo interviene p

designarlo si las partes no se ponen de acuerdo

El pedido de designación debe hacerse dentro del plazo de 30 días de caducidad

VENTA POR JUNTO

Cuando las cosas son VENDIDAS EN MASA, formando un SOLO TODO y por un SOLO PRECIO

VENTA APESO, CUENTA O MEDIDA

Cuándo las cosas no se venden en masa o por un solo precio

Aunque el precio sea uno no hubiese unidad en el objeto

Cuando no hay unidad en el precio aunque la cosas sean indicadas en masa

MODALIDADES DE LA VENTA DE INMUEBLES

Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo
sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene
una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según
los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia.

El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la
compra.

Venta ad corpus

Es la q se hace sin indicación del área, las medidas no juegan ningún papel en la operación

No puede formularse reclamaciones reciprocas fundadas en q el inmueble tiene mayor o

menor superficie/ enla diferencia de superficie

Lo que se ha valorado es lo edificado no la fracción de tierra

PRECIO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIA

Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta
en función de la superficie real del inmueble.

Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por
ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.