GRANDES PRVECTOS UREANOS Dero Pagina 12, Suplemente Cash, 208/200. ‘BARA, A ZOD. Acerca de la gestion de proyectos urbana: las ene anzas de Pusro Wadero, Trabajo presentad para una publicocin de la Escuela de Argutectura de Harvard, USA ‘GARCIA, C. 2007. “Los habtantes de Puerto Madero son invsibles” en Diavia Perf 1/02/2007 HARVEY, D. 12%, reprint "Social justin, postmmagerism and he eye FAINSTEIN, S. y CAMPBELL, 5,, eons, Readings im urban theory. [Massachusetts Blackwell Publishers). 615-135, HARVEY, 0, 2008, "The right to the ciy’, en New Ceft Review, 5, Disponible en hth newtetteview org Infoseand Digital, setae le 2008, JARAMILLO, S. 200, Las Fundementos condmicos de fa Particpactin dé Plusraies, (ogots y Cambridge: Unwersiad de los Andes y Lincoln Insttte of Land Pic) LUNGS, M, 2006, Grandes eroyectes urbaras. Una vein general, En LUNGO, M. KCompieder! Grandes proyectos urbanos, El Salvador, UCA editeres-LILP ‘LUNGD, M.¥ SMOLKA, M2005. 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La experiencia de Puerto Norte, en Rosario Beatriz Cuenya, Eduardo Gonzalez, Gustavo Mosto y silvia Pupareti Inteoduectén Este capitulo recoge los principales hallazgos de une investiga- «iin realizada por los autores durante 2008, con el apoye del Lincoln fnstitute of Land Policy [Concur internacional de pro- yectos 2008), Se analiza una experiencia de movilizacin de plus- valas generadas en torno al proyecto Puerto Norte, de Ia ciudad {de Rosario, un gran proyecto urbane que se desarrallS por etapas y que se encontraba en sus instanciasiniciales de ejecucin al momento de reaizarse al estudio, Se entiende por mavilizacién de plusvalias la generacién, captacién y distribucién de la valori- zacién del suela por parte de los agentes piiblicos y privados involucrados en un gran proyecto. Mediante este andlisis se busca contribuir al conocimiente sobre los grandes proyectos urbanos, en un doble sentido, Por un lado, se intraducen algunos conceptos claves que permiten comprender esta abjto de estudio, sobre el cual todavia no existen definiciones icas ni acabadas Por otro lado, se aborda la cuestidn esencialmente comgleja de como medir la valorizacibn del susle que generan les grandes proyectos y céme estimar el impacto de las actuaciones regula- torias municipales en dieha valorizacién, Con ello se procura contribuir @ perfeccionar los macanismos que cispone el Municipio de Rosario para la geslién del suelo, arientendo to capture de plusvaliss en benefice de lo ciudadants,ee ‘RANDES PROVECTOS URBAN Puerto Norte es uno de las lntervenciones urbanisticas mis importantes de la ciudad de Rosario en toda su historia, Consiste ten [a reurbanizacién progresiva de unas 100 has, de propiedad pblica y privade, esratégicamente ubicacas en una zona prima al area céntrica oe le ciudad. El area se caracteriza por haber sido un nudo critica de transporte ferraviaria y portuarie, y por poster un axtense frente soare ol Rlo Parend, que le otorga un valor paisajstico excepcional. EL proyecto constituye la segunda fase de una operacién de renovacién urbana més amplia -la ‘operacién Scalabrini Griz cua primers etapa ya ha producide algunos cambios en los usos y en la configuracién espacial de los prodioe aledatins a Puerto Norte Los objetivas que ha fijado el Municipio para el proyecto Puerta [Norte apuntan a erear una nueva centratidad. Esto es, un espe cio urbano destinada a albergar servicios dotados de una alta calidad edilicia y del entorno: vivienda colectiva, hotelerta, comercio minorista, oficinas, sedes institucionales, quberna- Imentales, consulares, servicios administrativos y empresarins, servicios de cardcter cultural, recreativa y turistco, El proyecto también pretende consolidar el sistema recreati del frente riberefo y favorecer la canectivided entre el centra y las zonas arte yoeste de [s ciudad. Finalmente, el prayecto apunta 2 res catar un conjunto arouitecténice de valor patrimonial, através de medidas especticas de preservacién y rehabiltacién. Una brove resefia de este emprendimiento muestra que los pri ‘eras acuerdos oficiales para ponerio en marcha se establecen hacis mediados de la década del noventa, Pero recién en 2005 se dicta la ordenanza bésica para toda el area, que define seis Unidades de gestién, Ceda una de estas unidades administral- vamente definidas tenia un avance desigual cuando se realisé este estudio. En algunos sectores todavia existlan actividades ferroviarias en funcionamiento; otros predios permanectan ain Ss es ae RE SS reer cerca vacantes, mientras que el sector més avanzado fla Unidad de Gestisn 5) ragistraba un Al % de nuevas obras. Para fines de 2008 (techs de conctusién dela imvestigacién) se habian aprobada proouesias de desarrollo y se habian asignado indicadores urbanisticos a tres unidades de gestidn, Con anteriaridad a estes medidas, los predios figuraban en al cédigo urbane vigente como distritos transitoios sin indices de edificabilidad, FL estudio se contra en dos sectores de interés. El primero es la Unidad de Gestién 5 IUGEI, que incluye los primeros predios urbanizades y con obras en marcha cuando se realzé ol estudin, el segundo remite a tada ol area comarendida dentro del pert. metro del proyecto y en el cual se habla producido un proceso gradual de compra-venta de lates y presentacién de propuestas urbanisticas at Municipio. En la UGS, el andlisis se orienta 3 responder las siguientes preguntas: il cuél es et monta de las plusvaliss movlizadas que pueden atribuirse a las actuaciones egulatorias o normativas del Municipio; i) como se han dist buido esas plusvalias entre el Municipio y el desorrollador- ropietario; iil qué mecanismos ha utilizada el Municipio para capturar (as plusvalias y cuil fue la aplicacién de les fondos piblicamente recuperados en esta etaps del proyecto, si es ue tatrecuperacin se produjo. En todo e perimetra del proyec- (6, el andlisis se orienta a conocer el impacto de este proceso en |a economia del suelo y apreciar en qué medide las plusval= ‘85 generadas fueron aprovechadas de dlstinta forma por los propietaries originarias de los predios, los nuevos desarvollade- res-propietarios y el Municipio.—— Comatigs PROYECTOS URESBIOS ‘Aspectos conceptuales. ~ La nocién de grandes proyectos urbanos Ne hay una definicién Gnica yacabada sobre el cancepto de gran. des proyectos urbanas Pars algunos analisias este término tiene Una connotacion genérica que dasigna cualquier intervencién piblica © privada de gran eseala; que puede abarcar desde un Conjunto residenciat a la transfarmacién de un centro histérco 0 la construccién de una infrsestructura de transparta. (Lingo 20041, Desde esa dptica, se considera que las grandes proyectos: Urbanos no son fenémenos nuevos, puesto que grandes interven- ciones ya existan a comienzos del siglo XX e ineluse antes. En todo case, de le gran escala se deriva como particulariad el hecho de que los grandes proyoctos preducen fuertes.impactos, len los alrededores e incluso an le ciudad como un tod. Guiados por la preocupacién de encontrar cuales 2on las singula ridades de estos grandes proyectas en Américe Latina, algunos pocos autores han avanzade cies definicianes que coinciden en Aistinguir los grades proyectos urbanos contemparsnens de cual ‘quierotraintervencién monumental del presente o del pasado, Jorguensen Jr, (2001), en un afin de conceptuar las Operacio- nes Urbanas en Brasil las define como un tipe especial de inter- vencién urbanistica, ee iniciatva publica @ privada, pero regida preferentemente por criterias de interés plblico, dingida a l2 transformacién estructural del ambiente urbana existente y que incluye, simulténea ¢ alternativamente, los siguientes ranges: i cambinacién de capital de invorsiGn piblice y privado, i) rediseno de la estructura catasiral-parcelara, i apropiscign y manejo de los derechos de uso y de exificabilidad del suelo y de las obliga- clones privaas de urbanizacién yi] aprepiacién y manejo de las ‘exlornalidades positives 0 negativas dele intervencién Nunez y Ruiz de Gopegui [2001], en su andiisis sobre tas estrax tegins publicas en ol area costera de la ciudad de Buenos Aires, pestulan quo los grandes proyectos urbanes contemporéneos onstituyen Una nuewe manera de gestién-y administracién del ‘espacie urbano. Su pecularided radica en que el sector publica utiliza ciertas lagicas propias del sector privado, en relacién con la rentabilidad del suelo, las que pueden ser apravechadas en pos de generar beneficios para el conjunto de los ciudadanos ‘Trivelli (2002) observa que, con frecuencia, las iniciativas de grandes proyectos urbanos impulsades por instituciones del Estado en América Latina se articulan en torne a la propiedad piblica de terranos. Pera que también sungen a partic de desatios que enfrentan ls funciones piblicas de desarrollo urbano, ya seaen términos funcionales o terrioriales:recuperacién de bar- des costeros y bordes de ria; recuperaci6n de zonas urbanas delerioradas, reciclaje de estaciones lertaviarias, aeroportua~ rias, bases militares, marcados, entre oires. Desde el punto de vista de la gestin, para este autor, las grandes intervencianes, urbanas pretender constituirse en ejemplos de una nueva politica de hacer \a ciudad que integra mecanismos y herramientas, novedosas de disefo y gestién Carmons [2003] destaca como objetive de los grandes proyec= tos la necesided de revitaizer los centros de la ciudad y el sig- nificado de los distritos centrales de negocios, a partir del cambio de una economia manufacturers hacia una economia de servicios. Para Carmona, dado el incremento de es niveles de competencia internacional, los grandes proyectos son un intento pare posicionar La ciudad en el contexto glabal. Deben, por tanto, proporcicnar los espacios para nuevas iniraestruc- turas y servicios requeridos por inversionistas nacionales @ internacionales. Siendo su propésito cambiar la condicién degradeda de la ciudad para desencadenar nuavas fuerze nerect ete eeteeete eet eet eeceetceet ces GRANDES PROYECTOS UROANOS rransformaderas, los grandes proyectas son detonadores de Una ciudad competitive, Lungo (2004) cancive a las grandes proyectos urbanos como grandes obras emblematicas y también como un conjunto de acciones urbanas de nivel intermedio que por su integracién tienen un profunde impacto en lo cudad. Sestiene que, mas alld de sus diferencias tuncionales, los eles centrales de la cis. cusién que plartean estes proyectos son: la gestin de La tierra, los marcos regulatorios y sus instrumentas, las relaciones que ‘se esteblecen entre la intervencién publica y las privadas, et financiamiento y sus impactos econémicos, culturales ambieontales y urbanisticas. ‘Smolka, en su introduccién al trabajo de Lungo, sostione que estos proyectos presentan nuevas rasgas que los diferencian de las grandes intervenciones de otras époces: “Tienen, en ‘muchos casos, una gestién pablice-privada, nacional e interna ional; requieren de un financiamiento que exige eomplejas, vinculaciones entre les diferentes actors; se conciben como Gesencadenadores de procesos urbianos, que transiorman 0 recrientan su entorno cuando no al crecimiento de las ciuda- es como un todo; tienden @ acentuar Is polarizacién socio espacial existente; y se cobrepenen a las normas vigentes, 10 cual contribuye at cuestionamianta ce la planificacién urbana tradicionat” [Smolks 2004:12] Garay [2004), después de analizar las peculiaridades que pre: somtan las grandes intervencienes de urbanisme en dilerentes paises (Estados Unidos, Francia y Espaia) concluye que no 9s ta scala el rasgo que las distingue de otras del pasada, La innova- cin, de acuercio a este autor, se encuentra en los mecanism de gestidn, especialmente la articulacién piblico-privada y cvordinacién intersectoral. | | | + El tipe de grandes proyectos urbanos bajo estudio En este trabajo analizamis un tipo de gran prayecto urbarie que se caractsriza por presentar atributos novedosos, tanto desde el punio de vista de le centralidad urbana como de la gastién det espacio urbano por parte del sector publica, Siguiendo un trabajo anterior [Cuenya, 2007] podemos decir ue entre estos atributos ~dentificables en grands proyectos que ge desarrallan en varias rmetrépolis latineamericanas- se incluyen os siguientes: (1) Crean lo que se ha dado en lamar nuevas centralidades; es decir, antarnos construidos, dotados de gran calidad edilcia, y destinados 2 albergar infraestructuras y servicios de alto nivel: edificios de ofcinas para empresas lideres, viviendas de lio, hoteles internacionsles, centros comerciales y restaurantes exclusivas, Lo que puede englobarse baje el rotul del terciario superior: actividades. que van a satisfacer una demanda de alto poder adquisitwo, que usualmente excede el Ambito local pars incluir 2 usuarios e inversores nacionales e internacionales. Estos rasgos son una de las formas en que se expresa en elteri- torio lo transformacién de una economia de base industrial en transicién hacia ung de servicios progresivamente globalizeda, (21 Se localizan en areas estratégicas desde el punto de vista de su accesibilidad y posibilidad de transformacién urean‘stica y ‘alorizacién: il son predios (pablicos y/o prvades) situados dentro el perimetro urbano, que han quedada relegadae por el declve 4e los us0s industriales y de servicios que alborgaban y/o bien por le presencia de asentamientes irreguleres: il poseen una gran extensién, con indicadores urbanisticas muy bajos y que, por lo tanto, tienen una considerable capacidad ociosa para albergar nuevos usos; il} son llamadas dreae de oportunidad, reas que tienen un valor de partida muy bajo pero que pueden alcanzar altos valores a partir de su refuncianalizacién, %i unnes PROVECTOS URBANOS (9) Generan una velorizacién extraordinaria del suels, no sola- mente en los preios aledafios sino también de los predios en donde se localizan. Como ha sefialado Smolka [2004), a diferencia de los lotes de tamaho regular cuyo valor est determinado esen- Galmente por fectores externos al lote~factores que ccurren en el vecindario y en a ciudad~ estos grandes proyectos (que muchas veces implican la construccién de porciones de ciudad) ejercen externalidades aulicienterente fuertes que impactan su propio, valor. Los hechos generadores de la valorizacin soni asinyer- siones en infraestructura que se realizan para acondicionar el rea lobras viles yredes de servicios publcos| usualmente a cargo del ‘sector piblico; i Las inversianes reaizadas por los actores pve dos que desarrallan los emprendimientes inmobiliarios y cons ‘ruyen edficios de alta calidad y ill tas actuaciones rogulatorias 28 carga del municipio, que avtorizan 2 modilicar los usos del ‘suelo y les densidades edlicias contempladas en ta zonificacién \igente para permitir La mplantacién de ruevos usos y un mayor _aprovechamiento del suelo en edificacién [él Un componente esencial en ta ingenieria urbanistica y financiera de tos grandes proyectos uroanos es el re-parcela- miento de suelo y su venta a constructores/desarroliadores que edilican sobre los predios bajo un nuev régimen de usos. El diseho del manejo del suelo antecede la ejecucién de las obras. Por eso, en muchas experiencias, los estudios de factibilidad que realiza el agente que toma la iniciativa de poner en marcha el proyecto no se cirigen tanto a irvestigar si hay demands de epartamentos u oficinas sino si hay patenciales compradores de predios donde construir edificies. (5) La gestisn.de este tipo de proyectos involuere no séle los lorganismos y pracedimientos tradicionales de la admiristracisn pliblica municipal, sine que require también nuevas instancias de eyeciaciones y acuerdos entre los distintos actores publicos y privades involucrados: municipalidad, Estado nacional, propictaros de los terenas, urbanizadores a dessrroladores, alos aczores. Estos acuerdos sen fundamentales para establecer cémo deben ser feparldos los beneficios producto de la valorizacién inmoti liatia, Dal alcance de los acuerdes y de los mecanismos que cis- ponga el municipio va @ depender que hays una apropiacién exclusiva o mayortariamente privade de los beneficios «también tuna captura de plusval’as por parte del sector piblico, que puede ser usada en beneficio de ls comunidad, «= La nacién de plusvalias urbanas En forma genérica ge entiende por plusvalias urbanas el inere- rmenta en el valor de Sueld que experimentan los terrenos en el proceso de urtanizacién, Conceptual mente, el valor del suetoes equivalente a la ronta econdmica del suelo yasifigura en ta lite- ratura especializada [Furtado, 2005) La ranta det suelo, segiin los modelos tebricos clasicos -més allé de las controversias sobre la teor's dels renta del suelo en ‘su aplicacin al magia urbane-, surge de un proceso competitvo por un bien relativamente escaso y sujeta a monopolizacién, coma ee la tierra urbana; © caplada por los duofos deta tierra yyconstituye un excedente generado por el conjunta de a sociedad, excedente que ne tiene relacién con el esluerzo productive que pueden haber hecho los propictaros, en tanto tales. 1 Lauesidn de imo un bien de uso na pri poral tretjo human Ue {erly ut por oartona gear lo ene st emargoun prion elmer cava es elias ene more dl ea el yalr aba, oe otra tmacin de gananca erraordnarieigseeraga pur a sett captalita en (a maa ets dl ilea CGkanes PRoveCTos unBAlos "Si bien genéricarente tas plusvalias urbana son renta del suelo, luna acepeién mas restringida establece una distincién entre ‘ambos conceptos. A ciferencia de toda (a renta que soperta un 2 determinado terreno (la acumullads en el pasada y ta fuural, tas plusrelss rbanas se refleren sito 2 (os ncramentos en to rota de fa terra fo incrementos en of valor de to terral posteriores at momento de acquisicén als irs por un determinado propiotara. Es decir que las plusvaias urbanas, desde (a acepeién que adop- lamas en este trabajo ~en coincicencia con la que proponen otros ‘aulores-conisten en una valorizacién territorial ocurrida durante {a tenencia dea propiedad de determinado suelo Furtado, 20051 2 En la misma direccién, Linietz define a plusvalia Urbana como la citerencia entre el precio de compra del terreng y la renta del sueto correspondiente a su uso fina (Linietz, 1985: 131. De acuerdo 2 esas definiciones, las plusvalias urbanas que recaen sobre determinado suelo tienen una referencia temporal yuna condicién dominial precisas, a la vez que remiten a un ‘agente social que esté en condiciones de captaris consisten en los incrementos que experimenta el suelo durante el tiempe que est5 Bajo et dominio juris de un determinade propetarie, CConsisten en un valor que es susceptibie de ser capturado por un propietario en tanto fal To acepcién tiene uno derivacién importante en términas de las polices eal suelo, como afirme Furtado. ¥ esa siguiente: mien tras que el valor original de la terra leontenigo o expresado en al precio de compl fue pagado por un determinade propetaio lo propieteri anterior u originaro) el incramenta del valor de la tierra dese su adquisicién por este deterrninado propietario es recbide de forma mayarmente gratuita por él. Esto le otorga 2 Ea defricn deel deta que afoptamss, late a as pumas ge se gereran en eterminado tren, sn alc ud propane pee = un catdcter de beneficio iadebido o velorizacin inmerscida que justifies yLegtima su recuperacién por parte del sector pUblico en tanto representante de la sociedad en general? Caro que, cuando se estudia la produccibn de fragmentos de ‘dad madiante grandes proyectos urbanos, es muy importante _advertr que las plusvalias pueden ser objeto de una apropiacién pasiva 0 activa por parte del propietario dol suelo. En el caso de una apropiacién pasiva, el propietario puede ser un especulador ‘9 un promater que recbe en forma talal © mayeritariamente gratuits as plusvaliss que derivan de (a produccién del nuevs fentorne, En el case de una apropiacién activa, el propietario es también un constructor 9 desarrallador ~que adguiris la propie- ad del suela para construir sobre él- y que provaca con sus inversiones le varicidn local del valor del suelo, Esta dictincién testd explicada en estudios teéricos sobre reata urbana, come Lipietz (1985) y Jaramillo [2003}, Este aspecte del tema es relevante en los grandes proyactas, on los cuales (a comerciatizsciin de suelo hajo nuevas condiciones {de uso ¥ edificaciin es un componente esencial. Una ver que se toma la iriciativa de poner en marcha un gran proyecto, s® pone también en marcha un proceso de compra-venta de las percelas, ‘parece entones una variedad de stuaciones en cuanto ala figura de los propietarios: propiataios originarios del suelo (que pueden ser promatores, en el sentido de que crean tas condiciones para los nueves Uses 0 simplemente especuladores que mentienen sus precios vacantes a la espera de una mayor valorizacin); constructores-propietarioe que compran los precios para cons- truir en ellos los nuevas entornos; propietarios-usvarios finales de los inmuebles construides. 3. Came se deride ot de Furtado 05) dete seta pie, na rdaen {ue toda to rena plus, cuaguer pate lar dea era ala ‘sta one ren trv une oregon ee Meazacin d plains ont gr roc wn ”(GRANDES PROVECTOS URBANOS La iemficocién de una capiacién pasiva 9 activa de plusvalias por parte de dstintos tipos de propietarios es de interés para el disefo de insirumentos publicas que pretenden capturar una parte de dicho valorizacién, ~ Tipo de rentas del suelo y tipo de agentes en grandes proyectos urbanos Come se ha dicho, los grandes proyectos urbanos del tip de los que acd se estudian implican la refuncionalizacién de tierras estratégicss rolagadas y parcialmente vacantes, en las que se preducen nuevos entornos construidas dirigidos a usuarios de alle poser adquisiive Conceptualments, podria decirse que las rentas del suelo valor del suelo! que aparecen en estas tierras, son de dos tpes, siguionds la clasificacién que adopta Jaramillo [2003): a} rentas pprimarias, que surgen de la conexién del syeio con el proceso productivo en a construccidn del espacio construido, yl rentas secundarias, que derivan del consumo del praducte espacio nnstruide segin las potencialidades que les atorgan sus vari~ dds us0s tvvienda, comercio, industria 0 servicios, Ambo tipos de rentas estén articuladas de medo queos terrenas spartan tuna combinacién de ellas Fnlos grandes proyectos urban, ls rentas grimarias dependen fen buena medida de las condiciones excepcionales de vbice cin y edifcabilidad que adquieren los terrenos y que supanen veniajas destacables en relacidn al resto de la ciudad. Estas tierras no silo se Localizan en lugares tinicas (en cuante & psi saje y accesibilidad] sina que ademas adquieren una eapacidad 4 Nonosdetedtemas nal aris armed ue han aril dee sit tyes de reta der de ad tip forecast Ty 2 rennabal eonstructiva que_no_tenian (lanto en tipo de usos como en alluras 42 edificecién} {cector pi es un tiga de agente que cumple un ro clave en ib mosilzacin ce rents primarias, no solamente paniando en al Farzad extensa erras que muchos veces 90nde ou propiedad Torocorrles, putrtos, ec) sina ademds sprando gare el rea to musta normativa sobre die ids y sos, Pare esae cond Eanes excepciorales también explican que heya. consiric {eresltecarelaores que ispanen de un aprecabie cpitaly ave getin nteresadcsy dspuestos 2 comprar exe suelo ~que ademas fe toner entnas tene precs de partia bojos por tstarse ce Sheu rlogoias~ para poner on roarna un proces constructive he terminaré en un entoro eostrido relumbrente Desde el punta de vista conceptual, como explica Jaramilla, ta renta que ese capitaliste constructor paga cuando compre el suelo al propictario criginaro (ranta capitalizadal no es nada mds que una anticipacién de las sobreganancias que surgirin ‘nel proceso constructive ® Cabe natar que una parte dela renta primaria capitalizada que paga et copitalista constructor cuando compra el suelo es la lamada plusvalla urban que recibe el propistaria ariginario cuando vende su tierra. Pero ademés, dado que el capitalista constructor es también un propietario (al menos mientras dura el praceso de produccisn dela obral, acurre que, "en la Uigica de accién del constructor se combinan dos obje- tvos: la bisquada de la ganancie capitalista y la captura de los incrementos del suelo” aramillo 2008: 4él; increments que suelen darse precisamante durante al periodo de produccisn, 5 ELmecasisne de i captlizacisn pone en jutgpun ingeante importante fn las mereados del sul, cua es a epectatua Eso pute tener conse- honcas poe lo operacin yo que lcaptalie debe diponar ro eile a3 Captatongnei para produce no gue ademas debe contr con una uns gars aur a terre ”aT REP Recere ces Sects ts ttt onandes PROvECTOS URBANOS Yale decie que las plusvalias urbanas que se generan durante el proceso de construccién de un gran prayecte ~y que son una anticioaeidn de las ganancias extraordinarias que surgirin en el, proceso constructive se reparten entre el propietario orignal y el consiructor/dessrroliador-propietaric, en ta transaccién de compraventa del suelo 2Y de dénde viene esa sobre-ganancia que se genera en el pro- ‘eso de construccién del gran proyecto? Ante esa prequata, un tedrico de {a renta urbana como Lipietz expone: “El precio de venta que puede ser afrontado por el usuario en un mercado es lo que impone ts sobreganancia teérica del promotor. ¥ la dife- rencia entre ests sobreganancia y la gananeia radia impone et tributo que el promotor aceplars pagar al propietario a cambio del acceso al torranc,”(Lipietz 1985:120). Se produce asiel men- cionado encadenamiento enire las rentas primarias vinculadas al proceso producti yes rentas secundaria ligadas al consumo del espacio construido, ‘hora bien, cuando el usuario final compra el inueble también <= corwirie en propetarioy en tant tal también puada benefciarse de los incremento del sueto durante el tiampe que esté bajo su dominio |uriico. La expectativa de valorizacién del inmueble adquirido es otra de las razones per las cuales ciertas usuarins estén dspuestos a pagar un sobreprecio por el bien adquirido. En realidad, come los comradares oe inuctles son diversas en correspondencia con los variados sos que albergan los inmmuebles consiruidas Ihotles, viviendas,oficinas, comercios, etc] pueden encontarse rezones iferentes por las cuales se pagan sobreprecies: auto-segregacién por motives de status, especulacin, garantia de éxito en el nego- cio digi a ciros usuarios solventes, entre otras razones. 1 Naturaimente quo al pressure de una nespcaciin, en ou to Ia abi del contractor consist en ecitar al propitare ae reales pler ‘alder ao arene, + Precio del suelo, plusvalias y grandes proyectos urbanos #t precio de cada terreno es la combinacién especifica de las madalidades de renta que soporta cada lote. Es uns especie de onta orbana ‘otal, que no dopende estrictamente de le que scontece en cada tote individual sino de ta interaccién de muchos agentes que operan en la ciudad como hecho colectva Dado que la renta del suelo es plusvaia en una acepcién amptia del términol, el precio det suelo es esencialmente plusualia. El precio del suelo se compone de los incrementos de valor acunvu- {aos en al tiempo pasado. Pero también incorpore las capital zaciones en el presente del potencial de plusvalias anticipadas or us0s futuras. Las expectatives, que determinan el llamada precio de anticipacin dependen de la informacién de los agentes inveluerados |Smolka, 2005) Como, ademés, las rentas del suelo en las ciudades cambien sontiquamente en sus magnitudes, los precias del suelo tienen una dimensién sumamente dinémica, Jaramillo distingue tres tipos de movimientos que inciden en fa magnitud de los precios {21 sualo, en el largo y corte plazo: i. los movimientos estructurales generates determinan une tendencia de largo plazo generalmente craciente en los precios del suelo, alimentada por el crecimiente demoaratic, el erec ‘miento econémico y una demanda creciente de espacio urbaro; i. los mavirnientes coyunturales generates generan fluctuacio- nes en los precios de los torranos, através de aceleraciones © desaceleraciones en la demanda de suela, cegdn la dindmica financiers y la dines en le actividad constructora: i los movimientos estructurales particulares producen bruscas ateraciones en los precios de deterrinados terrenos por efecto de las transformaciones inherentes a ls estructura urbana etea Loran PROYECTOS URBANOS. En los grandes proyectos urban0s, los movimientos estructurales particulares son relevantes, ya que ellos €@ asocian a cembing de usos y de densidedes en los terrenos que alteran de manera. brusca sus precios Los estusies sobre mercados del suelo muestran que, cuanto cen. tos terrenos pasan de un tipo use a otra superior © aurmentan si apicidad! de edifcacin, inerementan sus precios en un tiempo relativamente corto, porque comienzan a captar renias 6@ mayor ‘agnitud y de una naturaleza distinta Uaramillo 2003) Es tipica, ‘mente el caso de suslo peri-urbano que pasa a ser incerporad en |e ciudad. ¥ también el de terranos en los cuales se construye ung altura mayor que la anteriormente admitida, Seguin Jaramila, estos Incrementos en los valores del suelo suelen darse precisamenie an elfiempo en el que fienen tugarlos cambios urbanistices; probable ‘mente desputs los incrementos siguen la tendencia general de los Precios del conjunto de terrenas de la ciudad. - Modalidades de especulacién en grandes proyectos nls grandes proyectos urbanos, los movimiento sibios de Eisen os terrors cream is condiciones propiis par rke- {Fs especlatias orentodasscaptarlas plusaliasurbanas que | Fe manifistan durante proceso contrutie. Es psi ent © figar dos tipos de practicas especulativas de acuerdo al agente que lar eee: a lamada especulaciénpasia ya induct, . La especulacion pasiva corre por cuenta de agentes que se lmitan 4 compraventa de suelo: compran el suelo antes que se generen tgs aumentos de precios y los venden luego, apropidndose de las plusvalias. No realzen ninguna accién productiva sobre el suelo, “ayes incrementos de precio se verificarian atin sin su presencia, Pare que esta operacién sea extasa [compraventa en el momento justo] debe disponerse de informaciéa claves La especulacién inductva es tpicomente ejercida por las cone tructores/desarralladores que tienen una considerable capacidad de inversién de capital. Fllos pueden afrontar el desarrolla de grandes fragmentos del espacio urbano, generando externalida~ ides que inciden en el precio del suelo dentro de ese espacio. Compran el suelo a precios bajos en correspondencia con su uso dagradado y luege de refuncionalizarlo lo wenden con las plusve liss que corresponden a los usos jerarquizados. Come ya se dijo, en a medida que el agente productive es también tun propietario mientras dura el procese de produccién, sigue tuna dable légica: la obtencién de una ganancia por la actividad constructora y la captura de las valoriazciones del suelo, En esta clesificacién extraida de Jaramillo hay que agregar que, en los grandes proyectos de iniciatva piblica, et Estado, en tanto propietario de grandas extensiones de suelo, también puede ejercitar una especutacién inductiva, Ell ocurre en ta ‘medida que este agente es el que crea las condiciones para la 2ee gg ‘oRaHIDES PROVECTOS UREANOS, refuncionalizacién del suelo y recién vende sus terrens cuando tiene precios superiores.” Descripeién del Proyecto Puerto Norte + Elorigen del proyecto urbano Come en tada gran operacién urbana pilblico-privada, en Puerta Norte san maltiples las razanes explictas y no explicitas que le dieron origen.® El peso de los argumentos fue variando atendien- {doa los distintes mementos historiens en los que el prayecto fue ‘objeto deatencién por parte de los actares diractamenta invelu= crados y con intereses en el Srea: el Estado Nacional, en tanto propietario mayoritario de los predios, que administra a través ‘dol ADIF; el Municipio, en su ral de ente planiticadar y regulador de los us0s del suelo; y los agentes individuales y empresas, en ‘su rol ya sea de propietarios del suelo, desarrolladores inmobi liarios, propetarias y/o concesionarios de tas empresas con fun- ciones en el érea La primera cause que explica ls ejecucién del proyecto tiene que ver con la poitica sjecutada por el. Estado Nacional desde camienzos de la década dol noventa, Esta politica estédiigida a laventa y urbanizacién y de tados les presios e inmucbles fiscs les que quedaron desafectados par la concesisn de los servicing ferraviarias y portuarios, luego de su privatizacién, Une segunda razén ramite a la politica que ejecuta el gobierne municipal 7 Lava de sul bap asa Lica puede consist en un proceso sues, cas tra de Pore Mates ea sds de Surge Ares eer pbiea ‘ei a rivers mmuetle a precio my Bo pare atraeriersres, Las ‘iis prcores de evelo se veciren dsp gue Ee ya nab a precios ‘muchos més svador on vid dl cesar de aoa 1 Cats secin a tan aun era prove sobr Pus Nore Cuans By Pups 2008) r socialsta desde mediados de la década del naventa en relacién al area, Esta poltica apunta @ desarvollar el area mediante inversiones privadas, aunque diseRando y gestionand el proyecto ‘desde ol sector piblica. Finalmente, deben. mencionarse las condiciones dei mercado inmobliario, entre las cuales se destaca ol interds de desarrolladores locales, necionalese internacionales pra comprar al sueto a los propitarios originsles, prasionando ‘al Municipio pars que ctorgue indicadores urbanisticos a los pre dios parcialmante vacantes y/o con uses an franco declve;justi- Ficando la centabilidad de las propuestas a desarrollar. Imagen 1 Puerto Norte plano de ubiacin Fuerte: Secretaria ce Planes, Muricipld se Rosie 85BRANDES PROYECFOS URBANOS En a década det dos mil, Puerto Norte forma parte de una poltica ‘municipal, cuyos lineamientas generales ~expuestos en el. Plan ide Gest’in 2006/2007 dela Secretaria de Planeamiento- sonal la tjecucién de proyectos disefados desde la gestion publica, pero destinados a generar las condiciones y las normativas adecusdes para promover la inversiin privada en distintas parte de la ciudad, bila intencién de copitalzar las riquezas generadas por el desa- rrolle urbanistica para praducir un derrame de los benefcios, sobre las Sraas més pobres: y c) el propdsito de evitar qye los dserrellos inmabilirics prvados corviertan al rio en un espacio ‘evasi prvado 4. por el contrario exigir la donacién de terras frente als costa para parques plblics y avenidas, adems de constrvir ramblas y paseas costeros frente al rio Imagen 2. Emplazamiont estratégico de Puerta Norte Fuente: Sectlariade Plneamrt, Municipals de Resare «= Puerto Norte y las condiciones det mercado inmobiliario centre 2000 y 2008 EL desarrotio de Puerto Norte, al igual que el de muchos otros proyectos inmobillarios en auge en Argentina, se fundamenté no silo £7 la politica nacional de manejo de suelo y en la politica urbana local para el drea, sino también en las condiciones det inercado inmobillaio vigentes desde principios de la décads det dos mil, Luego dela crisis econdrnica de 2001/2002," la inversisn ‘en propiedades resuilé ser fa més atractive en materia de segu- rided para las clases medias y atas en todo el pais, La tendencia 2 las inversiones inmobillarias se basé especal- mente en las rentas extraordinerias generadas por commodities agricolas, como la soja, cuyo precio internacional slcanzé dimensiones nunca vistas en el pasado. Pero so apoyé también en [a alia rentabilidad de la industria, generada por un dolar revalorizado en términos de la moneda local, que parmitiécon- dicianes exportadoras muy ventsjosas y proteccién cambiaris a industrias que habian sido dafiadas por un délar subvaluado en la década anterior Los sectores sociales que sacaron provecho del plan econémico Impulsado a partir de 2002/2003 salieron a acoplar propiedades, como alternativa de ahorra a futuro, Tanto las sectores tigades al campo como a la industria demandaran departamentos estén- ar para invert, como también propiedades Lujosas para vivir Asi, en Rosaria al igual que en el resto del pais, el impulso a la construccin ng estuvo stado al sector financiers sine que se bbas6 en recursos genuinos ofiginados en las condiciones de alt= sima rentabilidad en el campo y en la industria, Eso contribuyé a © Em esoe aes, stem tonenio no eeu on conned stant os fampramsor en dslaes genersdot en Ip fara ee Io eanwart baad (O9FTP00T cuanes aratcin pea dar era 16 USS ee 8“i ida ia aaa ‘onannes PROYECTS URBANOS Un crecinento sostenide de la construceiéin, que ocurrié, sin fembargo, en un marco de costos crecientes, tanto en moneda local como en délares 19 En el primer bimestre de 2008 los per- mmisos de construccion se habian incrementado en Rosaria, ‘superando los 600 mil metros cvadradas, de los cuales ol 60% statin radicadas en el érea macrocentro. Ademés de los excedentes sojeros, un segundo atractive que influyé en el proceso de resctivacién inmobitaria en Rosario fue el puente que une esta cludad con la vecina ciudad de Victoria, en la Provincia de Entre Ries, cruzando el Rio Parana, La mejora en el marcado de propiedades no fue sélo cuantitatia sino cualitatva: el aumento en el poder adguisitve de los nuevos invergores fovorecé la incorporacién de mejores caracteristices Ge confort a la oferts inmebiliaria, con edificias con piscina, ampli estacionamientos, variedad de servicios centrales yrs, Durante el periedo 2000-7008 se verificé un cambio sustancial cen la operatoria de comercializacion y construccién de los editi- ios, Se pasé del armado de figeicamisos al costo, abiertos a un Institute of Land Palicy | JOROENSEN Jc, P. 2008, "La captura de plusiaias en proyectos de ‘sccesblidad urcana’, en CARMONA, M. ed. a Dimensin Regional y | Grondes Proyectos Urbaros, Walparatso, Chie: Universidad 40 Valparaiso y Technische Universitet Delt) 189-198 LIPIETZ, A. 1982."A marvistappraacn to urban ground rent” Seminair® | eernationale Ge ls Rene et de Flanicalion, Florence, Decembre de compra da suelo con anit mativayy venia de suelo inmediatarnente después de ap norma al inicio de ts obre “El Municipio ha recbide en concepto de obligaciones del urban ador [oanternpladas en erdenanza} terrenos para calles y @5P3> ‘los verdes publicos, asi como trazados viales. Esto no debe onno capiura de plusvaliss, puesto que la cesidn aaa fin esté contenida en de terrenos y ejecucié de obras con ta i tade normativa que regula la urbanizacién de nuevos emprend srientas en Rosario. En cambio, las obras publices oxras que ilebe ejecutar el desarvolladar-propietario consituyen una cap- tins oe unvaie, Aunau re Hen como base de tl ia 5 valorizacign del suelo generada.por las normas sobre Us0S ¥ ddensidades, sino el costo de tas obras, ek mecanisma tiene sim Titudes con une contribucién por mejoras © contribucién por valorizacén, consideradas herramientas de captura de plusvals 1A partir de ta experiencia conerata de gestiin de la UGS, et Municipio ha ideado un nugve mecanisme més ajustade para at nae ta campensacién por requlaciones: ta relacién de eafeabil- dad, que exige al urbanizadr el 10 por ciente de lo que construye por encima de un valor base equivalante al que establece a Cédigo urbano para la zona aledafia, Ek nuevo mecanisme repre senta un avance en relacbn al criterio de obras extras puesto dt ‘sta basado en uncAeulo mis preciso yo e una negacioén hc. Al estar basa ena costed tas obras, ane» 53 cl embargo, lo que si puede ate simplicidad de ls estimacién. Sin embora rar ta logica del mecanisma es la variailidad en los castos de 2 ‘construccidn:si estén elevadas y se mantienan en alza el beneficd que recibe el municipio seré también elevads,yviceversa,Pe makDESs PROVECTOS URBANOS LLUNG0,: comeedor). 2004, Grandes proyectos urbana, El Salvador LUCA esitores-Lincaln nitute of Land Pali. LUNGG, M, 2004 “Brandes proyectos urbsnos. Una vsién generat” an LUNGO, M. comp. Grandes prayectos urbanos, (EL Sabador: UCA fetores-Lineln insu of Land Pali) (957 LONGO, My SMOLKA, M2005. Lana Value and Large Uren Project; The Lavindrnercan Experience, Land Lines ewsieter fhe Linctn iste sf Lond Poi, January 2006, Yl17,N> 1, CamBndge, USA. pes, Municipaliad ae Rosario, Direccién de Oaras Gives. Regstos de per mises de obras. 2004/2007 Municipalidad ce Rosaria, Ordenanzas 7892/2005 y 7699/2005, Municialdad de Rosaria, Decreto 0189/2005 Acta Acuerda Municipaldad de Rosario, 1993, Codigo Urbane NUNEZ, T-y RUIZ DE GOPEGUI, G. 2009, “La ereacién de valer an el ‘espacio urbeno", Botetn de Tacha 36, abi-junie, 7-32 SSANDRON,P, 20M. “Pusvalas urbanas en Bras crear, ecupers- ‘ny aprepiaein an la cuudad de Sao Paul’, SMOLKA, My FURTADO, Fed. Recuperacn de plusralas en América Latina, Eureiyos — Linesln Institue of Land Policy LOM Exiciones, 37-70 SSANORGNI, P 2004. Financiamiente de grandes proyectos urban fen: LUNGO, M. comp. Grandes proyectos urbanos, (El Sahador: UCA, eitores-Lincln Insitute of Land Policy 147-160 SANTORO, P; F FURTADO, F; LEW, M. 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Proyectos urbanos y gestién entre Argentina y Espafia Guillermo Jajamovich Introduecién Fl presente trabajo analiza algunas caractertsticas de la circula- cidn internacional de easy politicas urbanias desde el punta de vista de su aplicacin transculturada en las ciudades de Buenos Aires y Rosario entre 1979 y 1993.1 Investigadores como Pierre Bourdieu sefalan ciertas earacteristicas de los procesas de cir- culacién internacional de ideas, Seytn el soci6logo francés, las intercarmbias internacionales estan sorvetides @ un cierta nirme ro de factores estructurales que son generadores de malenten- idos: *.el hecho de que los textos circulen sin su contexto [1 ‘que ne imparten con elins el campo de produecin [1 del cual son el producto, y de que los recepiores, estande ellos misrmos, insertes en un campo de produccién diferente, les reinterpreten fn funcién dela estructura del campo de recepcién, es generadcr de forridables malentendids... Bourdieu, 2000: 161) Sélo algunas de las numerosas ideas, politcas y estrategias del debate internacional flegan a Buenos Aires y Rosario, y lo hacen de una manera desarticulada. En esta ocasién, abordaré algunos 1 Etpresete rots fue pbc acsente nla Reta Cuero Urbane fot2, 2012. Una wri ected dol preserte taba fue smarts ‘xqucta en Son Pada. 200 58 Irteratonal Sociol Assit FRED Research Coit 2. So Paulo Confrence navy, nclsienand ko ‘Sense of Seanging, eof marco dl grupo de trate Large scale wn projets inpractow poration anther soa an8 spat mpcee