LA PUBLICIDAD REGISTRAL

1. Publicidad Registral:
Es aquella realizada por las instituciones especializadas (como los
Registros y Notarías) mediante un mecanismo o procedimiento regulador al
igual que las instituciones, por el ordenamiento jurídico, con normas
especiales.
2. Finalidad de la Publicidad Registral:
Hacer posible que cualquier persona interesada, pueda corresponder a
través de los asientos elaborados al efecto, (asientos registrales, que en sentido
lato comprende a las notarías), la situación jurídica de las personas y bienes
sujetos a ese régimen de publicidad.
3. Clases de Publicidad Registral:
1. Publicidad Registral Inmobiliaria: se refiere a bienes inmuebles.
a. Publicidad Inmobiliaria Notificatoria:
Es aquella que se refiere a las formas de tener el carácter de una
comunicación que puede ser oral como el pregón (anuncio del acto de remate
de un inmueble por ejemplo) o escrita (edicto, cartel, citación).
Su efecto: Es poner en conocimiento a la persona o personas interesadas
acerca de un hecho o relación jurídica sobre los bienes inmuebles para que
puedan hacer uso de los derechos que le corresponden.
b. Publicidad Inmobiliaria Declarativa:
Es aquella que tiene como efecto hacer oponible a los terceros el
convenio, el hecho o relación jurídica referente a un bien inmueble.
c. Publicidad Inmobiliaria Constitutiva:
Es aquella cuyo efecto es la creación o establecimiento del hecho o
relación jurídica a través de la publicidad y por lo tanto favorece al desarrollo
del crédito territorial, promueve la circulación de los capitales y de los bienes
inmuebles, previenen contra gravámenes ocultos y ventas dobles, brinda
seguridad para la constitución de garantías. Se caracteriza por la Publicidad
Registral si ésta se considera como actividad, Si se considera como disciplina
la publicidad registral estudiará los procedimientos para hacerlo. La
Publicidad Registral es el concepto básico en esta materia como actividad. Se
caracteriza por la interacción de un funcionario público. Pero hay tantos
sistemas jurídicos como derechos positivos. El sistema jurídico asigna su lugar
a cada institución. En el sistema registral el principio fundamental es la
Publicidad.
Agrupa a los sistemas en dos categorías:
·Sistema Inmobiliario no Registral:
a. Sistema sin solemnidad constitutiva ni protección al adquiriente
(Derecho Romano).
b. Sistema con solemnidad constitutiva y protección a terceros
adquirientes (Derecho Germánico)
·Sistema Inmobiliario Registral.
4. PUBLICIDAD- IMPORTANCIA:
Por medio de la Publicidad Registral se facilita el acceso a cualquier
persona para consultar e investigar el dato que interesa en la negociación que
se propone llevar a cabo, evita la ocultación maliciosa de gravámenes, de
doble venta, amplía y fomenta el ahorro de los inversionistas grandes o
pequeños que ven su propiedad garantizada, cuando figura inscrita en un tipo
de Registro exacto y seguro.
5. DOCTRINA SOBRE EL TERMINO JURIDICO PARTES.
Las dos personas que normalmente constituyen el contrato (comprador-
vendedor), agotan el concepto de partes en el Derecho Civil, pero no excluyen
las demás personas o sujetos de derechos, los cuales reciben la denominación
de terceros, en virtud de que no son ni una ni otra parte del contrato, las
personas entre quienes se polariza la relación jurídica, son las partes, los
demás son terceros.
¿Son los testigos que intervienen en el Documento Partes?
 La respuesta es negativa, debido a que sólo lo son las personas que tienen
un interés en el acto, por ejemplo, el comprador y el vendedor. En este sentido
tampoco serán partes el Registrador, el Notario, los Testigos traídos al acto
por las partes o el Firmante a ruego.
LOS TERCEROS.-
El concepto de terceros es propio del Derecho Civil, por ello a los efectos
registrales se acepta el concepto de Derecho Civil, pero dejando establecido
que en materia de Registro lo que importa no es en si tal concepto, sino la
situación jurídica del tercero.
Para el Derecho Sustantivo Civil es tercero el que no es parte del contrato
y partes son las personas de los contratantes.
6. EL TERCERO REGISTRAL. CONCEPTO.-
El Tercero Registral es un Tercer Adquiriente que ha inscrito sus
derechos y por esa razón no puede afectarle los actos o contratos no inscritos,
así como tampoco el derrumbe de la titularidad de su causante por virtud de
causa que no constaba en el Registro al inscribirse su adquisición.
En el Derecho Registral Venezolano para el Tercer Adquiriente, lo
inscrito y únicamente inscrito existe, lo no inscrito no puede perjudicarle, es
decir, el Tercero es mantenido en su adquisición, ya que al mismo no se le
puede oponer lo no registrado.
El Tercero Registral, para el Dr. Ángel Cristóbal Montes es «el
destinatario de la protección de la Fe Pública Registral, o aquel Tercer
Adquiriente que, habiendo inscrito su derecho, resulta protegido por la Fe
Pública Registral y ello con indiferencia de cual sea la extensión e intensidad
con que juegue el referido principio en uno u otro concreto ordenamiento».
7. EFECTOS DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL AL TERCERO:
Los efectos que procura el Principio de la Fe Pública Registral provoca
una legitimación de disposición en cuya virtud el titular puede actuar como si
fuera titular real del Derecho Registrado, pero no alcanza a convalidad los
otros presupuestos y elementos del Título Adquisitivo. En consecuencia, si el
acto adquisitivo es inválido, el acto podrá ser impugnado por el verdadero
titular, porque éste no ha perdido el derecho enajenado por el titular registral
por acto dispositivo inválido, así como tampoco como resultado de esto, el
causahabiente lo ha adquirido.
Los efectos de la protección registral, que en el Principio de la Fe Pública
Registral proporciona al Tercer Adquiriente que inscribe, tiene lugar cuando el
Título Adquisitivo del mismo sea intrínsecamente válido, y cuando el Tercer
Adquiriente llene los siguientes requisitos:
a.-Que el tercero haya registrado su título adquisitivo.
b.-Que exista una previa registración a favor del transferente del derecho
transmitido o gravado.
c.-Que la adquisición sea a Título Oneroso.
d.-Que el Tercero haya adquirido de buena fe.
Estas características debe poseerlas el Tercero conjuntamente.