CAPITULO I CONTRATOS PREPARATORIOS: EL CONTRATO DE PROMESA Y OPCION I. DEFINICION DEL CONTRATO DE PROMESA La Exposicién de Motivos del Cédigo Civil guatemalteco, indica: “Se acepta que la promesa de celebrar un contrato futuro constituye un contrato de promesa y puede referirse a cualquier contrato cuya naturaleza lo permita. Casi todos los contratos, dice De Castro, citado por Castdn pueden ser objeto de la promesa; y en la practica, los mds corrientes son la venta, el arrendamiento, la constitucién de derechos reales, el compromiso y la constitucién de sociedad (Castdn, tomo IV, pag. 29)”. El contrato de promesa se refiere a un contrato preparatorio 0 es decir, un contrato perfecto en si mismo, pero que no sino aquel cuyo contenido obligatorio consiste ce en una adquisicién preferente. — precontrato, es la compraventa, celebrarla ex post, lo que se tradu El articulo 1674 del Cédigo Civil proclama: “Se puede as por contrato la obligacion de celebrar un contrato futuro. La pror contrato debe otorgarse en la forma exigida por Ia ley para el conti promete celebrar.” yak La promesa de contrato tiene, pues, la sefialé 7 vi. mo perfeccionado y exigible si alguna de las Partes iene ea eanisn: en su auténtica intencionalidad de obj; aun cuando no llegar a producirse efectivamente su formalizag La promesa de contrato responde a la imposi dificultad material 0 juridica de las partes para concluir 0 q ese momento el contrato definitivo. Los promitentes estén in en contratar, pero no lo pueden hacer en la actualidad Porque, o estan ligados por un vinculo contractual incompatible, o bien carecen de posibilidades econdémicas, o porque necesitan realizar ciertas ciones de aproximacién (por ejemplo, estudiar la viabilidad urbanist, y como quieren asegurarse de que la otra parte no esté vinculada con otra persona una vez superados los obstdculos se comprometen ahora a contratar en el futuro. II. CARACTERES 1, Se trata de un contrato preliminar o Ppreparatorio El contrato de promesa es sélo una etapa preparatoria, uniter negocial, y como tal debe ser valorado. Este contrato, tiene por finalidad la celebracién de un contrato futuro. Esto es, el objeto y fin del contrato de promesa, es la celebracidn en el futuro de un nuevo contrato, de i naturaleza diferente o de cualquier clase. En este sentido, el articild 1679 del Cédigo Civil Ppreceptia: “La promesa bilateral de contrato ong = @ambas partes y les da derecho a exigir la celebracién del contrato pro de entero acuerdo con lo estipulado,” Precisame: virtud de nte la promesa presenta una importancia P Su utilidad para preparar y asegurar situaciones J4 i © en proyecto un contrato; compromiso 4 es inmediata de entregar a uno o ambos contratantes 6lt 'a conversion de lo Proyectado en contrato, y haoe) ete CONTRATOS PREPARATORIOS; EL Co momento eficaz. Cuando por ejemplo, se quiere asegurr de la cosa que resulta de una divisién, pero no se quiere cuota; las cosas que adquiera una persona, pero sin que é de mediador, ni haya venta de cosa futura; sin que Ia ver siquiera ya sometida a plazo o condicién. Por medio del contrato de promesa se sientan las Ifneas de un contrato especifico y contraen la obligacién de desenvolvet © desarrollarlas en un futuro, a fin de que aquel tiltimo quede definitiva completo y concluso. Por esa razén, se considera que funcién esencial del precontrato o pactum de contrahendo consiste ligar a las partes para la conclusién de un contrato futuro, de manera que no ofrece elementos suficientes para vincular sin nuevo convenio- u originar, por sf mismo, la efectividad de lo estipulado. Zz. Es un contrato formal El articulo 1575 del Cédigo Civil requiere que consten por escrito los contratos que tengan un valor mayor de Q300.00 y que contratos que deban inscribirse 0 anotarse en los registros, i que sea su valor, deberan formalizarse en escritura publica, segtin los artfculos 1576 y 1577 CC.! El segundo parrafo del artfculo 1674 del Cédigo Civil ordena que: “La promesa de contrato debe otorgarse en Ia forma exigida por la ley para el contrato que se promete celebrar”; y ademas, el articulo 1680, de que cuando la promesa se refiere a la enajenaci6n de inmui derechos reales sobre los mismos, el contrato debe inscribirse er Registro de la Propiedad, lo que guarda una estrecha‘estipulado en la parte final del inciso 2" del articulo 1195, cuerpo legal.” . 3. _ Laaceptacién del contrato de promesa debe ser ey, En efecto, el artfculo 1678 establece: “La aceptacién del debe ser expresa y no puede ceder a otro su derecho de opcién, si no estan: expresamente facultado por el promitente.” Stuer De la lectura del articulo antes descrito, se desprende Ig intencién del legislador, de proteger la posicién de las Partes, og decir, de quien ofrece en venta al indicar que la aceptacién debe ser expresa por parte del optante, y la facultad del promitente de vender el bien a la persona con quien realizé los tratos Previos y no a otra, salvo facultad expresa otorgada al optante. Con ello, se persigue que quede perfeccionado el contrato de promesa, y por consiguiente se convierte en una prueba preconstituida, en caso de incumplimiento por una de las partes. 4. El plazo del contrato de promesa si se trata de inmuebles no puede exceder de dos aiios, y si se trata de otros bienes un afio Nuestro Cédigo Civil sefala que el plazo del contrato de promesa si se trata de bienes inmuebles 0 derechos reales sobre los mismos no puede exceder de dos afios y que si el objeto del contrato definitivo lo son otros bienes, el plazo no puede exceder de un afo, (art. 1681), bajo ningun punto de vista las partes pueden pactar plazos més largos de los sefialados. 2 En materia tributaria, la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel seta at en su articulo 5, inciso 16, regula que el testimonio de la escritura x é _compraventa de inmuebles, esté afecto al impuesto tinico de Q.50.00. +CONTRATOS PREPARATORIOS: EL. CONTRATO DE PROMESA Y OPcion De acuerdo a lo estipulado en el articulo 1682 CC, a falta de estipulacién contractual expresa en cuanto a plazo del contrato de promesa, se aplican los méximos establecidos por el artfculo 1681 CC3 os En el contrato de promesa es frecuente fijar una clausula de indemnizacién Por la misma naturaleza de este contrato, en el trafico juridico es normal que se fije o pacte una cléusula de indemnizaci6n, clausula penal o pena convencional* con el objeto de hacerla efectiva en caso de incumplimiento de la obligacién, También suele pactarse arras de retractaci6n.* El artfculo 1685 CC dispone: “Cuando en la promesa se conviene en el pago de una multa sin expresar que este pago es sin perjuicio del cumplimiento del contrato, pagada la multa cesa la obligacién de celebrar el contrato prometido.” De la lectura de esta norma se deduce que el pago de la multa no substituye el cumplimiento del contrato, ni libera a la parte que incumplié la obligacién de realizar la prestaci6n a que se oblig6 (celebrar el contrato definitivo), por lo que el acreedor podria exigir a En el Derecho mercantil los plazos en este contrato operan de forma distinta a lo el Cédigo Civil. En efecto, el articulo 706 del Cédigo de Comercio constituye una a la norma mencionada, pues regula que en la promesa o la opcién de con ‘mercantiles, las partes son libres de fijar el plazo, sin Ifmite alguno. Fara estudiar esta figura, consulta, GUZMAN PAIZ, La elds penal Abogados y Notarios de Guatemala, ntimero 56, Guatemala, 2009. En is reponse et eg afines, como las arras y la f= : ——— b vertimos que la norma que contiene el articulo ee tiesanie de los principios y caracterfsticas que de indemnizacién y las arras, que estén contenj a articulos 1436 al 1441 CC, pues precisamente uno de los objet; estas garantias, es servir de refuerzo a la obligacién Principal, ya jerce una presion sobre el deudor, apartandolo del incumplimi la obligacién adquirida.° Ill. MODALIDADES DEL CONTRATO DE PROMESA De acuerdo al art. 1675 de nuestro Codigo Civil el contra de promesa puede ser bilateral 0 unilateral, asignéndole caracters | distintos a cada modalidad. 1. _ Elcontrato de promesa bilateral Es bilateral, si ambas partes se obligan recfprocamente ( 1587 CC). Respecto del contrato de promesa bilateral, la expo de motivos de nuestro Cédigo Civil enuncia: “Siendo la promest# contrato perfecto, obliga a ambas partes cuando es bilateral, de manett Jos contratantes se obligan reciprocamente a la celebracién del comm turo y cualquiera de ellos puede requerir al otro el debido cumplimi izacion de darios Y perjuicios.”CONTRATOS PREPARATORIOS: EL CONTRATO DE PROMESA ¥ El contrato de promesa unilateral ola opciéndel contrato a ay De acuerdo con la exposicién de motivos del Cédigo Civil guatemalteco: “La promesa unilateral, que es la estipulaci6n que una persona hace a favor de otra, sin que ésta contraiga ningun compromiso, otorgdndole la facultad de adquirir una cosa o un derecho, establece el contrato de opcion, aunque también puede constituirse la opcién como pacto accesorio de otro contrato. La aceptacién del optante debe ser expresa y, por tratarse de un derecho personal, no se admite la cesién, a no ser que la acepte el promitente.” De consiguiente hemos de subrayar que el contrato de promesa es unilateral, cuando la obligacién recae inicamente sobre una de las partes contratantes. El contrato de promesa unilateral se denomina “opei6n” y en él, una sola parte (el beneficiario u optante), puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo, en tanto que la otra (el promitente), no tiene derechos y s6lo la obligacién de otorgar el contrato definitivo, cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder revocar la promesa que ha hecho. El derecho de opci6n se ejercita mediante un acto unilateral del optante, de cardcter recepticio. Ese acto no tiene el carécter de oferta, sino de aceptacin, pues no precisa ya, de ninguna declaracién de voluntad del concedente-optatario para que se perfeccione el contrato. 2 La opcidn del contrato es, a su vez, un convenio en virtud cual una persona concede a otra, durante un tiempo detern la posibilidad de celebrar un contrato en el futuro, requisitos indispensables para su existencia, como serian, p la cosa y el precio cuando se trata de una opcié 1 La opcién se traduce en unaccesorio’ de otro contrato 0 un contrato principal.® Asf, @ establece: “La opcién puede ser contrato independiente 9 ce - pacto accesorio de otro y, en ambos casos, debe contener las condiciones, ha de realizarse el convenio.” De ello se infiere, que este convenio p estipularse de forma auténoma o figurar incluido en otro Contato poe ejemplo, arrendamiento con opcién de compra. ‘i La opeién requiere para su validez la aceptacion expresa del beneficiario y establece una relaci6n de cardcter personal, de ello deriva que el beneficiario no puede ceder sus derechos a ella, si no ha sido facultado por el promitente (art. 1678 CC). A la luz de lo considerado, podemos afirmar que el contrato de promesa y la opci6n son figuras distintas: la Opci6n es un contrat perfecto, en el que el beneficiario tiene la libertad de exigir 0 no la produccién de efectos, mientras que el concedente no puede exigir la realizacién del contrato futuro, elemento claramente diferenciadot respecto al precontrato. En la opcién, la iniciativa corresponde siempre al beneficiario. No obstante, el contrato de promesa Y opcién coineiden en el dato de que es necesario que contengan los elementos esenciales del contrato proyectado, matiz en el que se diferencian de los tras preliminares. Y difieren entre sf en que la opcién tiene efectos sila a una oferta de contrato de caracter temporal, por lo que ya® emitido anticipadamente una de las dos declaraciones de v0! 7 que se precisan para que exista el contrato, mientras que en la a &s preciso que se emitan nuevamente las dos declaraciones. £50 PU 7 Este supuesto se configura cuando depende de otro contrato, por ejemplo, ene at de compra (arts. 1589 y 1677 CC). unilateral puede ser principal cuando subsiste por sf sola ¥ €°explicar que, en la practica, la opcién suele tener desarrollado que la promesa, ya que en éste siempre cal de que las partes, que estan obligadas a contratar, p detalles en el momento del contrato definitivo. Iv. EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA Dentro de una unidad funcional, el contrato de promesa caracteriza por tener dos momentos claramente diferenciados: a) El contrato de promesa o acuerdo sobre futuro contrato: atin no se han originado los derechos y deberes que van a constituir el contenido tipico de la relacién contractual en su fase definitiva. S6lo existe el compromiso de contratar en el futuro y un acuerdo sobre los elementos basicos, como sucede, por ejemplo, con la promesa de compra o venta, en que debe existir conformidad en la cosa y en el precio. Si los elementos basicos no estan determinados, no estaremos en presencia de un contrato de promesa o precontrato, sino de unos tratos preliminares. b) Exigencia del cumplimiento, para la celebracién del contrato definitivo. El acuerdo precontractual se caracteriza por conceder a una 0 ambas partes la posibilidad de determinar a su voluntad el momento en que se va a exigir la celebracién del contrato. Aunque es ldgico que exista un perfodo temporal en el que deba lle efecto el contrato proyectado. UE En caso de cumplimiento El efecto del contrato de promesa es obligar a la: celebracién del contrato definitivo, en virtud de ello, al c contrato prometido, se cumplen con las obligaciones acor contrato de promesa y, por ende, ne: 2. Enel supuesto de incumplimiento del contrato : La exposicién de motivos de nuestro Cédigo Civil nos ing: “Vencido el plazo convencional o el legal de dos arios, cualquiera dy & partes puede requerir el otorgamiento del contrato o demandar Judicial mente ‘al remiso para que el juez proceda, en su rebeldia, o el otorgamiento de Ig escritura en su caso; pero si la naturaleza del contrato ofrecido no lo permite, o si el demandante lo prefiere, podrd pedirse el pago de dajios y perjuicios,” Es necesario puntualizar que si el optante o beneficiario Je solicita al promitente el otorgamiento del contrato prometido y éste incumple su obligacién y se niega a celebrar el contrato prometido, el optante puede: a) en el caso de haber pactado la multa, exigirle el pago de dafios y perjuicios derivados del incumplimiento contractual; b) exigir la devoluci6n de las arras;’ 0 c) exigir el cumplimiento dela obligaci6n, es decir, la celebracién del contrato proyectado, por lo tanto se debe acudir al 6rganojurisdiccional competente en un procedimiento ejecutivo, el otorgamiento del contrato prometido, como obligacién especial de escriturar de conformidad con lo que establece el articulo 338 del Cédigo Procesal Civil y Mercantil, mas la multa contractual si asf lo hubieran pactado las partes, y en el momento procesal oportund el Juez otorgaré el contrato definitivo prometido, en rebeldia del omitente que incumpla, de acuerdo con lo que estipula esta norm articulo 1683 del CC. Esta accién de cumplimiento especifico, ce en una ejecucién forzosa, siempre que se haya exigido dent? 0 pactado, cci6n para demandar la obligacién de escriturar, caduca et del vencimiento del plazo de la promes@Creemos que no proceden solu bera atenderse en cada caso a la inter « la solucién més justa, exigiendo el cumplin indemnizaci6n.