Simón García Méndez

UNIDAD 2: ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD

DE LOS DERECHOS REALES.
• Puntos 1 y 2 - Adquisición de los derechos reales en general. Adquisición derivada
de derechos reales.

 ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

Los derechos reales son derechos patrimoniales y por su naturaleza son derechos
alienables (son enajenables y pueden ser trasmitidos). Sin embargo hay otros
derechos como los personalísimos que no son susceptibles de trasmisión.

Todos los derechos reales en principio son enajenables. Y respecto de esas

trasmisiones rige una norma similar a la del CC (en el 3270) establecido en el CCYC en
el ART 399 (NEMO PLUS IURIS). En virtud de este principio todos los derechos son
susceptibles de ser trasmitidos, y nadie puede trasmitir a otra sobre una cosa un
derecho mejor ni más extenso del que tiene.

A su vez el art 3270 del CC disponía “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto,
un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede
adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de
quien lo adquiere”.

Después se puedo advertir que esta máxima sufrió excepciones y quedo acotado,
respecto fundamente de las cosas muebles, dado que la posesión vale titulo, y
consecuentemente el poseedor de buena fe ha adquirido la propiedad de ella.
Respecto del poseedor de mala fe, o respecto de aquel que adquirió por título gratuito
el principio sigue vigente.

 CLASIFICACIÓN.

Los modos de adquirir los derechos reales son los siguientes:

- Título y modo;
- voluntad de las partes;
- prescripción adquisitiva; y
- sucesión.

Estos son generales, aplicables a la mayoría de los derechos reales. El CCYC prohíbe la
constitución judicial, es decir, que el derecho real sea constituido o impuesto por un
juez.

ARTÍCULO 1896.-‘Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un

derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.’
Establece en forma general, y para todos los derechos reales, la prohibición de ser
constituidos por voluntad del juez.

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A su vez, los modos de adquirir se clasifican de la siguiente manera:

A- Por actos entre vivos o mortis cause : El primero está representado por el titulo
y modo, el segundo, es ejemplo el legado de una cosa cierta.
B- A título universal y a titulo singular: Según si lo adquirido fuera de la totalidad
o una parte de los bienes que constituye un patrimonio, o si fuese una cosa
determinada. En el primer caso se trata de la sucesión, y en el segundo caso la
cosa es adquirida por medio de un acto jurídico eficaz para trasmitir el derecho.
C- Originarios y derivados: Originario son las que nacen a partir del derecho que
se constituye de manera originaria y no reconocen un antecesor, ni un derecho
anterior. Es originaria porque la persona llega a ser titular de un derecho en
virtud de la ley (adquisición legal, ministerio legis o ex lege).
En cambio, cuando se adquiere de un titular anterior se dice que es derivado,
y eso trae como consecuencia que el adquirente tendrá la cosa con todas las
cargas, gravámenes y limitaciones que pesaban sobre aquel, además de los que
la ley le imponga, porque le es de aplicación la regla del derecho romano
“nadie puede transferir a otro más derechos que el que él mismo tenga”,
porque el derecho reconoce o se apoya en la entidad del derecho del
antecesor, y este a su vez en el de su antecesor, de modo tal, que para conocer
la virtualidad del derecho y sus peculiaridades se debe acudir al derecho del
transmitente. Cuando es derivado se llama sucesor a quien la recibió. Es
derivada la TRADICION.

 ADQUISICIÓN DERIVADA POR ACTOS ENTRE VIVOS: EL TÍTULO Y MODO.

- En cuanto a su evolución se puede mencionar:

El derecho romano primitivo, el derecho civil romano era el derecho que se dedicaba
solo a los ciudadanos romanos. Dentro de esas normas, los derechos reales se
trasmitían a través de dos formas:

a) Mancipatio. Era un acto sacramental. Estaban el tradens, el accipiens y un

señor que sostenía una balanza con un cobre en un platillo que representaba en valor
de la cosa que se transmitía. Había 5 ciudadanos romanos de testigos. Se pronunciaba
una fórmula sacramental.

El dominium estaba sustentado y defendido por la una acción: reivindicatio

(posibilidad de recuperar la cosa de manos de quien la tuviere en cualquier momento).

b) In iure cessio. Era un juicio simulado, simulaban pleito entre adquirente y

enajenante, y finalmente se la adjudicaba al adquirente. Los romanos usaban muchos
los actos simulados (ej. en el matrimonio se simulaba un rapto).

En ambos casos los romanos reconocían tres aspectos esenciales:

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- el acto

- la forma sacramental

- y la prueba del acto. Cuanto más formal es el acto, más fácil o contundente es la
prueba.

Con el tiempo roma dejo de ser una pequeña villa y comenzó a ser la metrópoli de
Occidente. Cuando nace el imperio roma tenía un millón de habitantes, y no todos
eran ciudadanos romanos. Allí las compraventas se complementaban no a través de
estas formas, sino a través de la simple entrega de la cosa, allí apareció la TRADITIO.

La traditio no daba lugar al nacimiento del dominuim, sino al nacimiento de una

propiedad basada en la buena fe, por eso se la denominaba propiedad bonitaria,
porque no tenía la defensa del dominio que era la reivindicación. Se les fue dando
distintos remedios a los propietarios y finalmente lograban adquirir la propiedad a
través de la prescripción adquisitiva.

- Jurisconsultos romanos:

Gallos sostenía que la tradición era bastante para trasmitir la propiedad y que no
importaba en todo caso cual era la causa por la cual esa cosa se había entregado. Ni
siquiera importaba si esa causa era o no valida.

Paulo sostenía que para que fuere idónea la transmisión necesariamente debía
reconocer como antecedente una justa causa (un título).

Cuando el CC consagra a la tradición como modo de adquirir el dominio le dedica tres

artículos:

-El art 2601 exigía la plena capacidad de ambas partes para intervenir en el acto, que
debía ser de enajenar en el transmitente y de adquirir en el adquirente.

-El art 2602 se establecía la necesidad de que la tradición fuera hecha por título
suficiente para trasmitir el dominio. La necesidad de la justa causa quedo reformada
en el titulo suficiente que sirva de causa para la trasmisión (entrega de la cosa).

-El art 2603 era el que se refería a la legitimación, y era una aplicación puntal de la
regla nemo ius pluris en la tradición, porque decía que los únicos derechos que se
trasmitían por la tradición eran propios de quien la hace.

De esta manera, en el CC se vieron estos dos elementos (título y modo) que eran los
indispensables y únicos para adquirir los derechos reales que se ejercen por la
posesión; la ley 17711 le incorporo un nuevo requisito, que fue, en materia
inmobiliaria la inscripción registral. De esta manera se modificó el 2505 del CC y quedo
consagrado un tercer requisito: título, modo e inscripción para los inmuebles.

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El 2505 en el primer párrafo decía que la adquisición o transmisión de derechos

reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de
los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.

Pero el segundo párrafo decía que estas adquisiciones no serán oponibles a terceros
hasta tanto no estén registradas. Con lo cual quedó plasmada la eficacia de esta
inscripción como medio de publicidad y factor de oponibilidad a terceros.

ACTUALMENTE, el CCYC dispone:

ARTÍCULO 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales

que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales

sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente
de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes
para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados
al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro
Quinto.

Este artículo sienta reglas generales de adquisición de los derechos reales. La

adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la
posesión requiere la concurrencia del título y del modo suficiente. La tradición por sí
sola no sirve para transmitir el derecho real, si no va precedida de un negocio jurídico
antecedente que justifique la trasmisión.

El titulo tiene dos acepciones. En sentido sustancial es el acto o negocio jurídico

generador de la trasmisión, que debe ser idóneo para trasmitir ese derecho (por
ejemplo, la locación no es idónea para trasmitir o constituir derechos reales); es la
causa generadora de la trasmisión. Y el título en sentido formal es el instrumento
portante del acto generador de la trasmisión. De esta manera, el titulo suficiente es el
acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, otorgado por persona
capaz y legitimada al efecto.

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El modo es el acto a través del cual la adquisición tiene lugar para la materialización
de la mencionada posibilidad; es la entrega material de la cosa. Es la tradición donde
se concretiza la adquisición misma del derecho real. El art 577 del CC decía que antes
de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere ningún derecho real. Este principio
sigue vigente y esa sostenido por la nueva legislación. La tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.

La tradición no es y tampoco fue un medio de publicidad. En todo caso es el acto que

permite que salga de la esfera patrimonial del tradens e ingresa en la esfera
patrimonio del accipiens, el derecho y el poder sobre la cosa. Esa investidura de poder
y despliegue de energía del tradens al accipines es lo que permite no solo el
nacimiento del derecho real, sino de la publicidad natural de los derechos reales, que
no es un acto aislado como la tradición sino que es un estado maso menos
permanente que nace con la posesión.

Por otro lado, en ciertos casos especiales (art. 1892), el modo no es la tradición sino la
inscripción registral. Ej. automotores, caballos de pura sangre de carrera. La inscripción
registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la
servidumbre positiva.

La tradición es constitutiva del derecho real. El art. 750 sostiene que ‘el acreedor no
adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición
legal en contrario.’ Este requisito de raigambre romanista sienta una regla, pero
admite que la ley, por excepción, disponga lo contrario. Esto es lo que sucede en los
casos de traditio brevi manu y constituto posesorio, en los que la tradición ‘no es
necesaria’ (1892).

A) Traditio brevi manu. Art. 1892 tercer párrafo, segunda oración. Este art. prevé las
dos situaciones en que opera la traditio brevi manu:

 Tenedor que pasa a ser poseedor. Quien detenta una cosa con calidad de tenedor,
pasa a poseerla como consecuencia de un acto jurídico en el cual las partes han
volcado sus voluntades en tal sentido. Ej. locatario adquiere el dominio del
inmueble alquilado, muta su relación con la cosa, contrato mediante, pasando de
ser tenedor (locatario) a ser poseedor (dueño).

En este caso, a diferencia de lo que ocurre en el constituto posesorio, el tenedor

mejora su relación con la cosa, la que se eleva a la categoría de posesión.

Por una cuestión de economía y practicidad, para evitar innecesarios desplazamientos

de la cosa, la ley prescinde de la realización de actos exteriores, resultando suficiente
el acuerdo de voluntades.

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 Tenedor que, poseyendo una cosa a nombre de una persona, pasa a poseerla a
nombre de otra. El tenedor sigue siendo el mismo, pero se produce una mutación
subjetiva en la relación posesoria: cambia la persona que posee la cosa. Ej. el
dueño de un inmueble que, luego de darlo en locación (tenencia actual y
permanente), lo vende a un tercero.

Si bien se requiere que el tenedor sea notificado del cambio de poseedor para que
príncipe a poseer la cosa a nombre del nuevo poseedor, no es necesario su
consentimiento, pues el tenedor es ajeno al acto jurídico que fundamenta la traditio
brevi manu.

B) Constituto posesorio. Art. 1892 tercer párrafo, última oración. Esta figura permite
que quien está poseyendo por sí, transmita la posesión, pero conserve la cosa en su
poder en calidad de tenedor, es decir, constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.

El transmitente, no obstante mantener la relación material con la cosa, desciende a la

figura de tenedor. Ej. El vendedor transmite la posesión al comprador, y luego,
contrato de locación mediante, deviene en locatario del inmueble que poseía.

A fin de evitar maniobras ocultas en perjuicio de los derechos de terceros, toda vez
que éstos puedan ignorar los cambios operados, en razón de la ausencia de publicidad,
la doctrina y jurisprudencia mayoritarias requieren, para el reconocimiento del
constituto posesorio, la concurrencia de dos actos jurídicos distintos e independientes:
uno por el cual se transmita la posesión al adquirente (ej. contrato de compraventa), y
otro que justifique la tenencia de quien se ha desprendido de la posesión (ej. contrato
de locación). Por esta exigencia, el constituto posesorio solo será oponible a terceros si
los actos jurídicos constan en escritura pública o instrumento privado con fecha cierta
y, los derechos de terceros frente a actos fraudulentos quedan resguardados.

 INOPONIBILIDAD: CONCEPTO. EL TERCERO INTERESADO. PUBLICIDAD

SUFICIENTE.

Los derechos reales son derechos erga omnes, por lo tanto, requieren de publicidad
para ser conocidos y oponibles a ciertos terceros.

De esta manera, de acuerdo al ARTÍCULO 1893, la adquisición o transmisión de

derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente (la buena fe consiste en no haber conocido o podido conocer que el título
fue otorgado por persona que no era capaz o por alguien que no estaba legitimado).

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

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Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto

necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni

aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. Por
ejemplo, una escritura de compraventa inmobiliaria no inscripta. Es inoponible a
terceros en principio; pero hay algunos terceros que intervinieron en el acto como
escribano, testigos, la protocolistas, etc, que conocían o debían conocer la existencia
de la escritura pública de compraventa. Para esas personas ese acto se considera
inscripto aunque no lo esté, y no podrán valerse de la falta de inscripción. Si dicen que
no está inscripta obrarían de mala fe porque le consta que esa compraventa está
inscripta con la escritura pública.

En términos generales, la publicidad consiste en llevar a conocimiento de los

interesados ciertos actos jurídicos apoyados por la ley. A veces la publicidad equivale a
un mero anuncio, su finalidad es simplemente tuitiva y su violación no tiene
consecuencias o si las tiene, solo importan la obligación de reparar el daño causado.
Otras veces la publicidad equivale a notificaciones hechas a sujetos determinados y, en
caso de ausencia, se produce una ineficacia relativa frente al tercero al que estaba
destinada. Finalmente, en otras ocasiones la publicidad se eleva de rango y asume la
categoría de forma esencial del acto mismo, o sea que, si falta la publicidad, no existe
el acto. Publicidad meramente publicitaria – publicidad en protección a terceros –
publicidad con valor constitutivo.

Los sujetos pasivos de la relación (la sociedad) tienen el deber de respetar los
derechos reales, y es a ese fin que se los da a publicidad.

El art. 1893 prevé dos formas de publicitar los derechos reales:

- Posesión.

- Inscripción en el registro que corresponda. Cuando se trata de cosas muebles o

inmuebles registrables y sea la inscripción declarativa o constitutiva. En materia de
cosas registrables, la inscripción del título en el Registro le otorga oponibilidad frente a
terceros interesados de buena fe. La función de la inscripción registral cuando se trata
de inmuebles tiene carácter declarativo. Se procura garantizar la agilidad del tráfico
jurídico y del intercambio de bienes y servicios.

La oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los

terceros que no participan de ella.

- Naturaleza de la inscripción registral:

La inscripción es constitutiva cuando se la impone aun con referencia a las partes del
acto jurídico fuente de la transmisión, como para la oponibilidad a los terceros.

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Simón García Méndez

En cambio, es declarativa si la exigencia no alcanza ni a las partes del negocio jurídico,

ni a los terceros desinteresados y se concreta a obrar como presupuesto de la
oponibilidad a los terceros interesados.

- Los terceros frente a la registración:

Dentro del marco registral, tercero es cualquier persona ajena a los que intervienen
en un negocio jurídico, es decir, aquella que no es parte en el acto y no puede, en
principio, verse perjudicada por los efectos de las relaciones jurídicas de otros (el
contrato solo tiene efecto entre las partes contratantes, excepto disposición legal).
Estos son los terceros desinteresados.

En cambio, son terceros interesados los que tienen un interés legítimo y pueden
invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto (ej. los titulares de otros
derechos reales, la masa del concurso, acreedores privilegiados); genéricamente, son
terceros interesados los titulares de derechos subjetivos, para cuyo ejercicio no sea
indiferente la registración del derecho real.

Por último, el art. en cuestión exige la registración para los terceros interesados que
además sean de buena fe. Serán de buena fe los terceros que obren con cuidado y
previsión, siendo diligentes y agotando los medios que la ley pone a su disposición
para actuar seguros.

 COMPARACIÓN ENTRE NUESTRO SISTEMA Y EL SISTEMA ALEMÁN.

Hay muchos autores que reclamar un sistema constitutivo (nazca el derecho con la
inscripción) similar al del Alemania, y no meramente declarativo como es el nuestro (la
inscripción es al solo efecto de hacer oponibles a terceros la adquisición).

 Sistema alemán:

En Alemania, el título en sentido sustancial lo llaman negocio jurídico obligacional.

Como es un contrato o un negocio, el mismo solo produce efectos entre las partes o
sus sucesores y no produce efectos respecto de terceros a quienes no puede
perjudicar. Es obligacional porque genera efectos entre las partes (y no respecto de
terceros). Los conflictos que se presentan entre las partes los tienen que resolver los
mismos en el marco de ese negocio jurídico que celebraron y no expande sus efectos
respecto de ese negocio que celebraron.

En el derecho germano, hay una especie de tradición, que lo llaman “negocio

abstracto de enajenación”. Toman la idea del jurisconsulto Gallo, porque solo se
necesita la tradición, y es abstracto porque ese negocio se basta sí mismo, es
incausado. Lo que haya pasado en el ceno del contrato es un problema de las partes.

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Simón García Méndez

Este acto abstracto toma de la tradición romana aquel sentido espiritualizado, es

decir, deja de ser un acto material para ser un acto meramente formal; un simple
acuerdo para trasmitir, o para inscribir.

Ellos también tienen una inscripción registral, pero esa misma es CONSTITUTIVA del
derecho. El derecho real nace con la inscripción. En cambio en nuestro sistema el
derecho real nace con el título y modo.

El sistema germano se basa en los dos principios:

>> Acto de enajenación: El acto abstracto de enajenación protege al adquirente, una

vez que el adquirente inscribió, esta reguardado, y su derecho real no puede ser
cuestionado.

>> El registro tiene un principio que se llama fe pública registral. Es un concepto

alemán que quiere decir que el registros se presumen exactos, es decir, las constancias
del registro se presumen exactas y lo que está en el registro es la verdad jurídica. Estas
constancias protegen a los terceros interesados, y como hacen plena fe pública quien
confié en las constancias del registro portan la buena fe. Hay una presunción iure de
iure de la exactitud.

 Nuestro sistema:

En nuestro sistema el dominio de adquiere por el título y el modo suficiente. El modo,

a diferencia del acto abrastacto es una entrega material de la cosa, y además el
registro no inscribe la tradición, incluso puede no hacerse cumplido la tradición aun
cuando el titulo está inscripto, porque nuestro registro no inscribe derechos reales,
sino instrumentos.

No solo en nuestro registro no existe la fe pública registral; por el art 4 de la ley

17801, dice que la inscripción no convalida los vicios ni subsana los defectos del título,
por lo tanto puede haber un título inscripto que sea susceptible de ser atacado, porque
contenga causales de cuestionamiento, es decir, que sea un título claudicante y sin
embargo esta registrado.

En el registro, cuando analiza el título, solo califica las formas intrínsecas del
instrumento, y no en la profundidad del negocio. Solo desestima aquellos títulos que
tengan imperfecciones importantes relativas a las formas (falta de firma en la escritura
pública del escribano, o la falta de sello, etc.), y solo rechaza o desestiman los titulo
que adolecen de vicios susceptibles de nulidades manifiestas (en el CCYC son las de los
actos nulos coincidentes con la nulidad absoluta; antes en el CC había actos nulos y
anulables, nulidad absoluta y nulidad relativa y estas categorías a su vez se
entrecruzaban)

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Simón García Méndez

En nuestro sistema entonces se inscriben documentos y el derecho real nace fuera

del registro y del documento. Es un acto material.

 ADQUISICIÓN POR CAUSA DE MUERTE (por vía sucesoria)

El art. 2280 dispone que ‘Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los
derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son
transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era
poseedor…’

• Punto 3 – Adquisición legal.

ARTÍCULO 1894.-‘Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los

condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso
común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y
subadquirentes de buena fe.’

Hay varios modos de adquirir los derechos reales; uno de ellos es la voluntad de la
ley, lo que esta norma afirma y enumera diversos supuestos de adquisición legal.

El CCyC suprimió el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores, que
era de origen legal. A su vez, existen nuevos casos de adquisición legal: el condominio
que origina la accesión de cosas muebles inseparables y el derecho real de habitación
de conviviente (CCV preveía solo para el cónyuge).

En lo que respecta a los subadquirentes de buena fe, esta norma es consecuencia de

lo previsto en materia de ineficacias, por el ARTÍCULO 392.- ‘Efectos respecto de
terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a
terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado
adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se

ha realizado sin intervención del titular del derecho.’

Además de los casos enumerados en el art. 1894, hay otros, por ej. art. 2166 que
prevé servidumbres forzadas, es decir, impuestas por la ley. Ej2. Art. 1895.

- ADQUISICION LEGAL DE DERECHOS REALES SOBRE MUEBLES POR

SUBADQUIRENTE:

De acuerdo al ARTÍCULO 1895 la posesión de buena fe del subadquirente de cosas

muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los

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Simón García Méndez

derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la

adquisición fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor
de quien la invoca. Tampoco existe buena fe, aunque haya inscripción a favor de quien
la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos
identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.’

Esta norma se aplica a los subadquirentes de cosas muebles no registrables. Esto no

aplica a los bienes inmuebles, porque están sujetos a los requisitos de titulo y modo;
tampoco a los bienes muebles registrables, porque tienen un régimen especial.

Cabe inferir que se aplica este precepto a los casos de desprendimiento voluntario,
esto es, cuando el propietario de la cosa intervino. Si el titular del derecho real ni
siquiera participó, el acto le sería inoponible.

Ej. A es dueño de un libro, se lo presta a B. Éste, en un lugar de devolverlo, se lo

vende a Cm quien ignora que el libro era de A. Planteado el conflicto entre A y C, el
Código protege a C, para garantizar la seguridad dinámica.

Es claro que el verdadero propietario podía intentar una acción de carácter personal
que surge del contrato contra aquel a quien le confió la tenencia de la cosa muebles
(acciones civiles correspondientes por haberla enajenado indebidamente). Pero
cuando la cosa es transmitida por quien estaba obligado a restituir (abuso de
confianza) a un tercero de buena fe, se plantea un conflicto entre dos intereses
incompatibles entre sí, y ambos dignos de protección. Frente a este problema, la ley
debe optar por proteger al verdadero propietario o al tercero de buena fe,
atribuyéndole la propiedad de la cosa muebles y sacrificando el derecho del anterior
propietario. El CCyC opta por esto último, favoreciendo la situación del tercero
adquirente de buena fe.

El art. procura proteger a los subadquirentes que obtienen la cosa mueble de quien
no tenía derecho a transmitirla, en tanto no haya habido hurto o pérdida.

Si se trata de cosas muebles robadas, hurtadas o perdidas, el subadquirente de buena

fe puede adquirirlas por prescripción breve al cabo de 2 años. Si carece de buena fe,
podrá adquirirlas luego de 10 o 20 años según el caso.

>> Naturaleza jurídica de la adquisición legal:

Se trata de una adquisición legal. Es la ley la que hace que el adquirente de buena fe,
que se encuentra en posesión de la cosa, adquiera la propiedad de ella y pueda repeler
las acciones de reivindicación del antiguo propietario, aunque la haya recibido de
quien no era el dueño. La adquisición que realiza el tercero es originaria, porque no se
basa en el contrato que lo liga con el enajenante que no es el dueño, sino en la

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Simón García Méndez

voluntad de la ley. No existe vínculo jurídico entre el tercero y el anterior dueño, por el
contrario, el tercero adquiere a pesar de la voluntad del anterior dueño. Como
consecuencia de ser adquisición originaria, el tercero no adquiere el derecho del
anterior propietario, sino uno nuevo y distintito, por eso, en principio, no debe cargar
con los derechos reales que pudiese haber constituido el anterior propietario sobre la
cosa.

>> Cosa hurtada o perdida. No puede imputársele culpa al propietario por haber
perdido o haber sufrido el hurto de la cosa, dado que el no intervino en la transmisión,
no hubo un desprendimiento voluntario sino forzoso. Las cosas robadas salen del
poder del dueño contra su voluntad. Las cosas perdidas, son las que se extravían por
caso fortuito/fuerza mayor o negligencia, y salen del poder del dueño sin su voluntad.
Además, quien halla una cosa perdida está obligado a restituirla.

La ley asume esta postura es por los siguientes fundamentos:

- La necesidad de que las transacciones circulen velozmente llevan a que la ley proteja
ese subadquirente; es la necesidad de facilitar el tráfico de las cosas muebles.

- Dificultad que ofrece el bien mueble para probar la titularidad.

- El fácil desplazamiento que tienen las cosas muebles contribuyen a este estado de
situación.

• Presupuestos para la adquisición legal en el caso del subadquirente (adquisición

non domino):

>> Posesión. El tercero, para poder invocar la regla del art. 1895 debe ser poseedor de
la cosa muebles, no tenedor.

>> Buena fe. Habrá buena fe cuando el poseedor, persuadido de su legitimidad, no

haya sabido, después de una conducta diligente, que quien le transmitió la cosa
mueble no estaba legitimado para hacerlo. La buena fe se presume (1919), por eso
quien alegue la existencia de mala fe en el poseedor deberá demostrarlo.

>> Título oneroso. Además de la posesión y la buena fe, se exige el título oneroso en
cabeza del subadquirente, para escapar a la acción reivindicatoria del anterior
propietario. Así, el poseedor de buena fe que haya adquirido a título oneroso, aun
cuando haya recibido la cosa de quien no estaba legitimado para transmitirla, adquirió
por voluntad de la ley el derecho real y puede repeler cualquier acción real que se
intente en su contra.

• Punto 4 - Prescripción adquisitiva.

La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación

por el transcurso del tiempo. Los derechos reales y personales pueden adquirirse y

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Simón García Méndez

perderse por la prescripción. De acuerdo a la CSJN la prescripción es una institución de

orden público que responde a la necesidad social de no mantener pendientes las
relaciones jurídicas indefinidamente, y consolidar las situaciones creadas por el
transcurso del tiempo, disipando incertidumbres.

La prescripción adquisitiva tiene fundamento sanear una situación que

jurídicamente era irregular, desde el punto de vista de la titularidad.

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir los derechos reales,

especialmente el domino, originario, esto es, el adquirente no deriva su derecho del
propietario anterior, porque no adquirió la cosa de él. La cosa se adquiere con
independencia y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior.

Para asegurar la plena virtualidad del derecho (de la verdadera naturaleza), y

corroborarla, se debe buscar el derecho en el antecesor y a su vez el que transmito se
apoya en el de su causante, y así sucesivamente hacia atrás. Entonces la prueba del
dominio se transformaba en la diabólica probatiub. Pero el remedio para ello era la
prescripción.

Cierto número de años basta para ponerle freno a esa búsqueda hacia atrás y ese
número de años es la prescripción.

Picart y Yoseram sostenían que la prescripción no solo es un modo de adquirir, sino

que es un medio de prueba, porque ciertos números de años bastan para limitar esa
prueba diabólica, es decir, la prueba para atrás.

 Regulación en el CC.

Cuando el CC regulaba la prescripción adquisitiva no lo hacía como un modo entre

adquirir el dominio (solo lo anunciaba). La prescripción y la sucesión en los derechos
por causa de muerte las traba al final del código, en las disposiciones comunes a los
derechos reales y personales, siguiendo el criterio de Freitas. El CC a su vez decía que
los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción.

Disponía que la prescripción para adquirir es el medio por el cual el poseedor de una
cosa inmueble adquiere la propiedad por la continuación de la posesión por el
tiempo establecido por la ley. En la nota se decía que era la prescripción de
inmuebles, porque la prescripción de muebles por el CC no tenía lugar, dado que en
estas últimas la posesión vale título. Pero ello fue un error de Vélez, porque esa regla
solo tutelaba al poseedor de buena fe, de una cosa ni hurtada ni perdida, adquirida por
título oneroso; quedaban fuera de ella entonces el poseedor de mala fe, y el
adquirente por título gratuito, de cosas hurtadas o perdidas. Ellos estaban frente a la
acción reivindicatoria del verdadero propietario.

13
Simón García Méndez

Hoy la prescripción adquisitiva de cosas muebles está reconocida tanto por la ley
17711 que incorporo el art 4016 bis en el CC y el CCYC.

 Tratamiento en el CCYC.

ARTÍCULO 1897.- ‘Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo

por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley.’ Se vincula con el art. 2565.

Por su propia definición, quedan excluidos de su campo de aplicación los derechos

reales que no se ejercen por la posesión ni por actos posesorios como la hipoteca o las
servidumbres negativas. El CCyC prohíbe que la superficie pueda ser adquirida por
usucapión.

También se encuentran excluidas la prenda y la anticresis porque, al ser derechos

reales de garantía, el CCyC impone el requisito de la convencionalidad como única
fuente de origen; además, son accesorios.

 Disposiciones comunes con la prescripción liberatoria.

• Carácter imperativo: no pueden ser modificadas por convención.

• Sujetos: opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en
contrario. Acreedores pueden oponerse.

• Renuncia: puede ser renunciada, la de uno de los coposeedores o codeudores no

surte efecto respecto de los demás. No procede acción de regreso.

• Invocación: en todos los casos, excepto los previstos por la ley.

• Punto 5 - Clases y categorías. Prescripción adquisitiva breve y larga.

El Código regula dos clases de prescripción adquisitiva: larga y breve.

 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE

>> ARTÍCULO 1898.- ‘Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de

derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la

registración del justo título.’

De esta manera, la prescripción adquisitiva breve es la que exige una posesión

pública, continua, e ininterrumpida a título de dueño. Para que esta posesión de 10
años (inmueble) o de 2 años (cosa mueble hurtada o perdida) pueda operar, se
necesitan dos elementos indispensables. El justo título, y la buena fe. Esta modalidad

14
Simón García Méndez

de prescripción estaba consagrada el art 3999 del CC; en la nota Vélez decía que el
justo título y la buena fe si bien son dos elementos distintos no son independientes,
porque acreditado el justo título, la buena fe se va a presumir.

El fundamento de la prescripción corta coincide con los propios de la larga (dar

seguridad jurídica, paz social, etc.) pero, además, aquí se procura proteger la buena fe
de quien adquirió a la persona que aparentaba ser el propietario de la cosa, ya que en
la prescripción breve el beneficiario obtuvo la cosa por transmisión, nunca por
ocupación. Algo falla en esa transmisión (a título singular o universal) que impide que
quien recibe la cosa adquiera el derecho real que se pretende transmitido y, dado que
nadie puede adquirir un derecho mejor o más extenso que el que tenía el transmisor,
la única forma de sanear la irregularidad del título es por medio de la usucapión, y por
contar el poseedor con justo título y buena fe, se le permite hacerlo en un plazo más
corto (10 años).

• Requisitos:

- Justo título: Es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesión, que reviste de todas las solemnidades que la ley establece pero
emana de quien no era capaz o no era el propietario (no tenía legitimación). Este
título está viciado en las circunstancias personales del transmitente. Por ello Vélez dice
que esta prescripción breve no es en rigor una prescripción para adquirir sino para
consolidar una adquisición que ya fue hecha con justo título y buena fe.

En cambio, el título suficiente es el título idóneo para trasmitir la propiedad, que

reviste de las solemnidades establecidas por ley y emana de persona capaz y
legitimada al efecto.

- Buena fe: La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber

conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas
registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias
registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial.

El CC en el art 4006 decía que la buena fe era la creencia sin duda alguna del
poseedor de ser el dueño de la cosa. Y en la nota de decía la buena fe consiste en creer
que se adquiere de quien es dueño y podía enajenar, es decir, quién estaban
legitimado y era capaz.

ARTÍCULO 1902.-‘Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva
es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto.

15
Simón García Méndez

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni

podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la

documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.’

- Posesión durante 10 o 2 años. Si el titular con justo título se mantiene en posesión de

la cosa durante al menos diez años, podrá consolidar su situación y repeler dicha
acción real.

- Tiempo. El plazo corre desde que se inicia la posesión. Sin embargo, si se trata de
cosas registrables, comienza su cómputo desde la inscripción del justo título en el
Registro que corresponda. Esta última es una presunción iuris tantum, esto es, que la
posesión comenzó antes o después.

>> Situación del sucesor singular del adquirente con justo título. El adquirente con
justo título y buena fe está expuesto a la acción reivindicatoria hasta tanto se consolide
su situación. Es posible que antes de cumplirse el plazo, aquél le enajene la cosa a un
tercero. El subadquirente queda en la misma posición que su antecesor.

>> Situación del subadquirente de cosa mueble con título gratuito. El subadquirente
de buena fe y a título oneroso de una cosa no hurtada ni perdida puede repeler la
acción reivindicatoria del verdadero propietario. Si el reivindicante prueba que la
adquisición fue a título gratuito, puede recuperar la cosa (1895).

Asimismo, el art. 1898 contempla el caso del poseedor de buena fe de cosas hurtadas
o perdidas, con lo que surgen dudas respecto al poseedor de cosas no hurtadas ni
perdidas. En esta situación, cabe inferir que el subadquirente a título gratuito está
incluido aquí. El art. 1898 no hace ninguna distinción entre adquirentes a título
oneroso y a título gratuito.

 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA:

La prescripción adquisitiva larga tiene su origen en el derecho romano. No requiere

justo título ni buena fe, bastando la posesión y el tiempo, en cuyo caso su plazo es de
20 años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que
posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no
inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen
especial sean coincidentes.

ARTÍCULO 1899.- ‘Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el
plazo es de veinte años.

16
Simón García Méndez

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción,

ni la mala fe de su posesión.

También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios
que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.’

Fundamento.

1) Por un lado, se considera la presunción de abandono de la cosa por parte de su

propietario. Aunque el dominio es perpetuo y no se extingue por el no uso, la ley le
adjudica la propiedad al nuevo poseedor cuando el dueño permanece inactivo y deja
que otro aproveche la cosa con la intención de adquirirla.

2) Razones económicas. La ley se inclina por aquel que durante un tiempo importante
la explotó económicamente, la hizo rendir. Esto interesa a toda la sociedad, ya que la
propiedad tiene una función social.

En la propiedad, no utilizar la cosa o no ocuparse de ella es una muestra más del

señorío que corresponde al dueño, quien tiene el derecho de usar la cosa, o bien no
hacerlo, a diferencia de lo que ocurre en otros derechos reales, como el usufructo, en
el que el no uso es una causa de extinción.

Si la cosa no se usa porque la tiene otro, el dueño puede recuperarla a través de la

acción reivindicatoria, pero si transcurre el plazo legal sin que lo haga, el nuevo
poseedor se convertirá en el dueño.

>> Caso especial del adquirente de cosa muebles registrable (3º párrafo). Es poseedor
de mala fe, ya que la ignorancia del derecho no es excusable. Para ser de buena fe hay
que estar persuadido de la legitimidad de la adquisición. El CCyC pone un plazo de 10
años. Ej. automotores: el comprador recibe la posesión y paga el precio, pero no
inscribe en el Registro. Para que este plazo especial sea aplicable hay dos condiciones:
a) el poseedor debe haber recibido la cosa del titular registral o de su cesionario
sucesivo; b) los elementos identificatorios deben ser coincidentes (por ej. que no haya
diferencias entre la numeración del chasis y del motor).

Aunque la norma no lo dice, su aplicación se limita a los casos en que la inscripción

registral es constitutiva, porque si fuera declarativa el derecho real ya estaría
adquirido.

En cualquier otro caso (ej. cosa hurtada o perdida), solo queda el plazo de 20 años.

 Posesión exigible:

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Simón García Méndez

ARTÍCULO 1900.- ‘Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y
continua.’

La posesión se compone de corpus y animus domini. Esta posesión, a los efectos de la

usucapión, debe ser pública, continua e ininterrumpida. A diferencia del CC, ya no se
exige que la posesión sea pacífica, sino solamente continua y pública.

- Ostensible (pública): cuando no es clandestina. El titular del derecho real debe tener
la posibilidad de conocer la posesión que se ejerce en su contra.

- Continua e ininterrumpida: realización de actos posesorios en forma sucesiva,

continuada.

- La posesión si bien la ley no lo dice, la posesión debe ser inequívoca: Algunos autores
dicen que una posesión es equivoca cuando una situación puede ser explicada de dos
maneras; si hay más de una manera para explicar una misma situación quiere decir
que la situación genera equívocos porque puede haber más de una interpretación.

Por ejemplo, en la situación del condómino y de la coposesión; se puede ver a uno de

los condóminos poseyendo la cosa común. Y esa posesión que se ve de afuera se
puede explicar de dos maneras, o está ejerciendo su uso y goce como condómino, o ha
intervertido el título de su posesión y posee el todo de manera excluyente. Es en este
caso equivoca, porque da lugar a dos o más interpretaciones.

La posesión para dar lugar a la prescripción debe ser inequívoca, el carácter exclusivo
y excluyente debe ser categórico, manifiesto.

 Unión de posesiones:

La unión de posesiones implica la posibilidad de acceder al plazo necesario para la

prescripción por la unión de posesiones, mediando sucesión por título universal o
singular. La accesión, o suma de dos o más posesiones, tiene importancia para
completar los años necesarios para adquirir por usucapión. Se da tanto en la
prescripción breve y larga.

• Las exigencias del CC para que ello se pueda implementar era:

- Que sean dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, es decir, no puede

anexarse una posesión a título de dueño una tenencia.

- Que provengan la una de la otra.

- Que estén unidas por un vínculo jurídico, es decir, que esas posesiones sean legales y
estén unidas por un nexo jurídico, que acrediten que hubo una trasmisión.

En la larga no era posible que las posesiones sean viciosas. Porque es no es apta para
prescribir, si la posesión de mala fe simple.
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Simón García Méndez

• Ahora el CCYC regula:

ARTÍCULO 1901.- ‘Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su

causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que

derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas
deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.’

Sin embargo de la prescripción larga nada no dice nada. Kipper dice que en la
prescripción larga basta que le dé tradición de la cosa.

>> Sucesión universal. Los herederos continúan la persona del difunto, es decir,
continúan la posesión de su autor, y la conservan con las mismas condiciones y
calidades (ej. buena fe). Acaecida la muerte del poseedor, el heredero continúa la
persona del causante, y la posesión se le transmite con todas las ventajas y vicios. La
buena o mala fe de la posesión se determina por la condición del causante, sin
importar la posesión del sucesor (sucesión de la posesión).

>> Sucesión particular: sucesor particular puede unir su posesión a la de sus

antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras.

Esta posibilidad, no es obligatoria sino facultativa. Ej. a quien poseyó el inmueble por
quince años, puede convenirle sumar su posesión a la de su antecesor para completar
los veinte años, sin importar la buena o mala fe de su autor. El tema reviste interés
cuando se trata de usucapión breve, donde es necesario para la unión de dos
posesiones, que ambas sean de buena fe.

>> Requisitos de la unión de posesiones:

Que proceda la una de la otra inmediatamente. Se permite más de una unión ya que
el art. usa el plural, pero debe haber un encadenamiento sucesivo. En la prescripción
breve, deben estar ligadas por un vínculo jurídico (el justo título).

 Comienzo de la posesión.

ARTÍCULO 1903.- ‘Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario,

que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es
constitutiva.

La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que

comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena
fe.’

Según este art., si el poseedor actual presenta en apoyo de su posesión justo título, se
presume que ha poseído desde la fecha del título. Para evitar dificultades probatorias,

19
Simón García Méndez

presume que ambas cosas sucedieron al mismo tiempo. Es una presunción iuris
tantum, ya que el poseedor puede haber comenzado su posesión antes o después de
la fecha consignada en el título. En definitiva, el interesado tendrá la carga de la
prueba contra la presunción.

 Sentencia.

La sentencia que declara la prescripción breve (no ocurre en la larga), tiene efecto
retroactivo al momento que comenzó la posesión, que será el de la fecha del justo
título o de la registración, según el caso. La retroactividad aniquila todos los eventuales
derechos que se hubieran constituidos durante esos diez años respecto de la cosa,
porque solo así produce efectos saneatorios.

Sin embargo, en el caso de la prescripción larga, que se basa en la pura posesión, la

sentencia que se dicta no tiene carácter retroactivo sino que opera nada más para el
fututo. Al no darle efecto restrictivo no se aniquilan los derechos del anterior
propietario. El único medio de publicidad que tiene este derecho del precribente es la
posesión, porque no hay justo título inscripto. A partir de la regulación actual no se
prevé qué va a pasar con las relaciones que se constituyeron con terceros durante esos
20 años y con los frutos.

ARTÍCULO 1904.- ‘Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las

normas del Título I del Libro Sexto de este Código.’ Ej. suspensión, interrupción, etc.

ARTÍCULO 1905.- ‘Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en

los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar
la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del
derecho real respectivo.

La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en

que comienza la posesión.

La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción

adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin
de dar a conocer la pretensión.’

El proceso de prescripción adquisitiva debe ser contencioso, esto es, que debe
garantizarse el derecho de defensa del posible perjudicado. La demanda se dirige
contra quien figure como titular del dominio en el Registro de Propiedad del Inmueble.
Los jueces, además del certificado de dominio, suelen pedir la minuta de inscripción,
que es un extracto del acto que consta en la escritura pública (este documento se
acompaña al presentar la demanda).

La sentencia dictada en el juicio de usucapión, seguido conforme a las previsiones del

art. 24 de la ley 14.159, hace cosa juzgada en sentido material. En consecuencia, el

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Simón García Méndez

propietario anterior pierde su derecho de dominio ante el usucapiente. Por eso, el juez
dispone la inscripción de la sentencia en el Registro de Propiedad Inmueble, y la
cancelación de la inscripción anterior.

- Mariani de Vidal y Kiper: la sentencia que declara la adquisición del dominio por
usucapión es oponible desde la fecha de su inscripción en el RPI, pero, puede suceder
que la adquisición se consuma por haber operado el plazo de prescripción, y la
registración de la sentencia se haga mucho después. En ese caso, el prescribiente, no
obstante su adquisición, puede verse desprotegido por no contar con la inscripción del
dominio a su nombre. Por ello, estos autores sostienen que el interesado debe solicitar
judicialmente al promover la demanda o antes, alguna medida cautelar que advierta a
los terceros de la situación, para que puedan conocer registralmente el estado jurídico
real del inmueble.

• Punto 6 - Transmisibilidad de los derechos reales.

De acuerdo al ARTÍCULO 1906 “Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario”.

Aquí rige el principio “nemo plus iuris” en virtud del cual nadie es capaz de traspasar
a otros más derechos (ni más extensos ni mejor) de los derechos con los que cuenta. Es
una regla indiscutible por su lógica, tiene excepciones (legales).

Sin embargo, como se establece, el derecho real es trasmisible, siempre que no exista
disposición legal en contrario. Así, entonces, el derecho de habitación no lo es. El
usufructo si es transmisible, pero no se extiende más allá de la vida del usufructuario
cedente.

El condominio no puede sobre un muro, o una servidumbre, no puede ser transmitido

con independencia del inmueble al que accede.

• Punto 7 - Extinción de los derechos reales.

ARTÍCULO 1907.-‘Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los

derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen,
por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su
abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.’

Se enumeran causales generales de extinción de los derechos reales:

 Destrucción de la cosa: La destrucción debe ser total, pues si es parcial, el derecho

real continuaría sobre la parte restante. ‘Si la ley no autoriza su reconstrucción’, ej.
el derecho de superficie no se extingue si el superficiario reconstruye o reforesta.

En algún caso la extinción de la cosa puede ser jurídica, no física. Ej. si pasa al dominio
público del Estado, en cuyo caso no puede ser objeto de un derecho real.

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Simón García Méndez

El CC se refería al consumo total, lo que aquí no aparece.

 Abandono: El abandono del derecho real, no de la posesión, debe ser categórico.

Según el art. 948 la voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de los

actos que permiten inducirla es restrictiva.

Si se trata de inmuebles, debe ser formalizado por escritura pública, a excepción de

los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución
judicial o administrativa. Si se trata de cosas registrables y la inscripción es constitutiva,
el abandono debe ser registrado. Los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio
privado del Estado.

El abandono de cosa mueble no registrable es una causal de extinción absoluta, pues

la cosa deja de tener dueño.

El abandono si se trata de obligaciones propter rem libera a quien lo hizo.

 Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena : Se produce cuando una
misma persona reúne la titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es dueño
no tendría sentido que mantenga un derecho real sobre su propia casa. Ej.
usufructuario que compra el inmueble. También en el derecho de superficie se
prevé la consolidación.

 Otros modos: Este art. menciona causales generales que en principio abarcan a
todos los derechos reales, pero no son las únicas. En la regulación de los distintos
derechos reales se encuentran causas especiales de muchos de ellos. Ej. el
usufructo se extingue por el no uso.

Además, aquí se prevén causas de extinción absolutas (el derecho real se extingue
para todas las personas). Hay otras relativas, ej. persona vende un inmueble,
extinguiéndose el derecho real para el vendedor, pero continúa en cabeza del sucesor
particular. La enajenación, transformación, accesión y prescripción adquisitiva son
formas relativas de extinción del derecho, porque la cosa sigue existiendo en cabeza de
otro.

Otra causal a tener en cuenta es la expropiación.

Ni el abandono, ni la consolidación pueden afectar derechos adquiridos por terceros.

Como vemos, el art. 1907 del CCYC establece que, sin perjuicio de los medios de
extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos
reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
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Simón García Méndez

reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre

cosa ajena. Es decir que para el nuevo código se reconocen tres modos de extinción
que sirven para todos los derechos patrimoniales, y los especiales de los derechos
reales, que se analizarán en cada caso, éstos se extinguen por tres causas:

a) Destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción.

En cuanto a la destrucción de la cosa, es lógico ya que el derecho real carecería de

objeto. La destrucción debe ser total, pues si es parcial, el derecho continuaría sobre la
parte restante. Dice el articulo 1907: ‘’si la ley no autoriza su reconstrucción’’. Claro
ejemplo de ello es el derecho de superficie, que no se extingue si el superficiario
reconstruye o reforesta (art. 2122).

En algún caso la extinción de la cosa puede ser jurídica, en lugar de física. Ello
ocurriría, por ejemplo, si pasa al dominio público del Estado, en cuyo caso no puede
ser objeto de un derecho real.

b) Abandono.

El abandono, del derecho real no de la posesión, debe ser categórico.

Según el artículo 948, la voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de

los actos que permiten inducirla es restrictiva.

Si se trata de inmuebles, debe ser formalizado por escritura pública, ya que según el
artículo 1017, inc. a, deben ser otorgados por escritura pública los contratos que
tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles. Si se trata de cosas registrables, el abandono deberá ser registrado, ya sea
la inscripción declarativa o constitutiva. Los inmuebles sin dueño pertenecen al
dominio privado del Estado (art. 236, inc. a). Las cosas muebles abandonadas pueden
ser adquiridas por apropiación.

La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos (art. 1989).

El abandono, si se trata de obligaciones propter rem (art. 1937) libera a quien lo hizo;
caso contrario no hay liberación.

c) Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

La consolidación se produce en los derechos reales sobre cosa ajena cuando una
misma persona reúne la titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es dueño no
tendría sentido que mantenga un derecho real sobre su propia cosa (ej. usufructuario
que compra el inmueble). Cabe advertir que también en el derecho de superficie se
prevé la consolidación (art. 2124). La consolidación no puede operar en perjuicio de
terceros, cuyos derechos reales deben subsistir.

23
Simón García Méndez

Otros modos: como bien aclara el artículo 1907, se trata de causas generales que en
principio abarcan a todos los derechos reales, pero no son las únicas. En la regulación
de los distintos derechos reales se encuentran causas especiales de muchos de ellos.
Así, por ejemplo, el usufructo se extingue por el no uso, lo que no es aplicable al
dominio.

El Cód. Civil, en el capítulo V del Título V, dedicado al dominio de las cosas y los
modos de adquirirlo, dedicaba los arts. 2578 (ex 2604) a 2584 (ex 2610) regulaba la
extinción del dominio. Con una redacción distinta, y refiriéndose al derecho de
propiedad, el art. 2578 (ex 2604) Cód. Civil rezaba: ‘’El derecho de propiedad se
extingue de una manera absoluta por la destrucción o consumo total de la cosa que
estaba sometida a él, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio’’.

El Cód. Civ. y Com. establece que los derechos reales se extinguen por la destrucción
total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción.

La doctrina que se ocupó del tema en relación al Cód. Civil, era frecuente que
clasificara las causas de extinción del dominio en absolutas y relativas. Absolutas serían
aquellas que implican la extinción del dominio no sólo para el propietario, sino
también para cualquiera, porque hacen a la cosa objeto del derecho en sí misma que
son los supuestos contemplados por los arts. 2578 (ex 2604) y 2579 (ex 2605(46)) Cód.
Civil. Relativas serían aquellas en las cuales el derecho se extingue para el propietario
porque lo adquiere otra persona, que comprende las restantes hipótesis contempladas
en el Capítulo: arts. 2580 (ex 2606) al 2594 (ex 2610) Cód. Civil.

Con relación al abandono, se dudaba sobre ubicarlo dentro de las causales absolutas
o relativas, ya que, si bien es cierto que el derecho se extingue para el propietario, la
cosa queda sin titular, y es posible que otro adquiera el dominio de ella.

El supuesto de destrucción o consumo total de la cosa al que se refería el art. 2578

(art. 2604) Cód. Civil parecía relacionarse con la nota a dicho artículo. En cambio, si la
destrucción era parcial, el derecho continuaba sobre los restos. La redacción del Cód.
Civ. y Com. confirma esta solución. Cuando la cosa es puesta fuera de comercio, el
Cód. Civil daba un ejemplo en la nota al art. 2578 (ex 2604): "Cuando un río forma un
nuevo lecho en un terreno de propiedad privada". Los animales salvajes domesticados
que recuperan su antigua libertad, se transforman en res nullius susceptibles de
apropiación. En el caso de que pierdan la costumbre de volver a la residencia de sus
dueños, si recuperan su anterior libertad, la extinción es absoluta; pero si se acogen en
predios ajenos y contraen la costumbre de vivir en ellos, su propietario los adquiere
por accesión (arts. 2566 (ex 2592) y 2567 (ex 2593) Cód. Civil, y nos encontraríamos
frente a una extinción relativa del dominio.

El abandono que se menciona en el art. 1907 Cód. Civ. y Com., se contemplaba en el

art. 2581 (ex 2607) Cód. Civil, norma que puede referirse tanto a cosas muebles como

24
Simón García Méndez

a inmuebles. Respecto de los muebles, el abandono los convierte en res nullius

susceptibles de apropiación, conforme al 1947 Cód. Civ. y Com. En cambio, el
abandono de un inmueble sólo puede realizarse mediante manifestación de voluntad
expresa vertida en escritura pública que deberá inscribirse en el Registro de la
Propiedad. Recién en ese momento se operaría la extinción del dominio por abandono.
El hecho de no usar y gozar de la cosa no acarrea pérdida del derecho. Los inmuebles
que carecen de dueños pasan al dominio privado del Estado, según lo establecen tanto
el art. 2316 (ex 2342), inc. 1º, Cód. Civil, como el art. 236, inc. 1º, Cód. Civ. y Com.

Se ha sostenido, sin embargo, que el hecho de carecer de otro dueño exigiría una
prueba más contundente que la sola manifestación del titular registral, habida cuenta
del efecto meramente declarativo de la inscripción y el principio de "no convalidación"
de nuestra ley registral. Y como en la hipótesis de inscribirse aquella manifestación de
voluntad el Registro debería cancelar el asiento dominial del abdicante y colocar al
Estado en su lugar, dicho Registro estaría obligado a sustanciar un proceso
administrativo de investigación, de dudoso valor jurídico, para descartar otros posibles
titulares (por error en la registración o por adquisición por usucapión).

Por ello, esta doctrina concluye en que en el actual derecho vigente, en materia de
inmuebles, será necesaria —a los fines de instrumentar un abandono— la intervención
judicial que declare producido el abandono y ordene al mismo tiempo la cancelación
del asiento registral y la consignación de quien resulta el nuevo titular dominial del
inmueble abandonado (arg. art. 12, ley 17.801).

• APUNTES DE CLASE – 31/3 DE ROSA

ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES EN GENERAL

Modos de adquisición de los derechos reales:

- Originarios: Aquí, la adquisición es, como decían los romanos, ex novo, lo que
quiere decir que es nueva. Si yo voy por la playa, y veo una piedra que no es de
nadie, me la puedo apropiar, y adquirir el dominio de la misma, al no reconocer
otro derecho anterior.

- Derivados: Este caso se da cuando se reconoce un derecho anterior. Así, por

ejemplo, yo puedo adquirir un inmueble si el propietario me entrega el dominio
del mismo. Deriva de otro derecho.

Como principio, nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el
que tiene. Esta regla es solo aplicable en materia de adquisiciones derivadas.

En el Derecho Romano primitivo, aplicable solamente a los ciudadanos, lo que se

transmitía era un derecho solo para romanos. Solo se podía acceder a un derecho real
de 2 maneras:

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Simón García Méndez

- Mancipatio  significa “soltarle la mano, entregar” aquello que se encuentra

en nuestro poder.

- In iure cessio  lo que implicaba una suerte de cesión de derechos, simulando

un juicio en el que había un conflicto ficticio entre el tradens (transmitente) y el
accipiens (adquirente). Finalmente, el juez le otorgaba la cosa al adquirente.

Con el tiempo, Roma se fue expandiendo, territorial y demográficamente, al punto de

convertirse en la metrópolis del mundo occidental antiguo. Cuando nace el Imperio,
Roma ya tenía un millón de habitantes, que, obviamente, no eran solo romanos. Los
que eran romanos, manejaban la adquisición de derechos reales de las formas ya
explicadas, pero el resto, solo lo hacían a través de la entrega de la cosa, algo que
presentaba un problema, pues la simple tradición (traditio) no otorgaba el dominio de
la misma (hoy en día tampoco), por lo que finalmente, todos tales habitantes
adquirieron la ciudadanía romana.

La tradición no era siempre traslativa del derecho real (ej. podía tratarse de un
préstamo). Para que lo fuera, necesitaba de una causa antecedente que fuera idónea,
una iusta causa.

Había una gran discusión entre 2 sectores de los jurisconsultos romanos:

- Un sector sostenía que la tradición bastaba para trasladar la propiedad (Gayo).

- El otro sector, en cambio, sostenía que para trasladar la misma, se necesitaba

una causa justa y lícita (Paulo). Esta es la postura que prevaleció con el tiempo.

Hoy en día, con el Código Civil y Comercial, las adquisiciones derivadas, para ser
válidas, deben contar con título y modo.

Cuando hablamos de título, en sentido sustancial, hablamos de causa, de negocio

jurídico, esto es, un acto que sirva de causa para la transmisión (ej. contrato de
compraventa). En cambio, cuando hablamos de título en sentido formal, hablamos de
él como instrumento portante del acto (ej. papeles en los que se plasma el contrato de
compraventa). Existe una interdependencia entre estos 2 aspectos del título
(continente  instrumento; contenido  acto jurídico).

Tal título debe ser idóneo para poder transmitir el derecho real en cuestión. A veces,
el título, en sentido sustancial, carece de idoneidad para ello (ej. locación, comodato,
depósito), por lo que, si bien hay una entrega de la cosa, no hay transmisión de

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Simón García Méndez

derecho real. Se diferencian así, entonces, los títulos traslativos de derechos reales, de
los no traslativos.

Además del título, se requiere del modo, esto es, de la tradición, que, en simples
palabras, implica la entrega de la cosa, el desplazamiento de la misma de la esfera de
poder de un sujeto hacia la esfera de poder de otro sujeto.

El derecho real solo se configura cuando, habiendo título idóneo antecedente, se

hace entrega de la cosa.

Indica la primera parte del artículo 1892 del CCyC: “La adquisición derivada por actos
entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes…”.

¿Qué es la suficiencia del título y qué es la suficiencia del modo? Continúa el mismo
artículo: “… Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.”
Entonces, es el conjunto del aspecto sustancial con el aspecto formal de los títulos,
sumado a su idoneidad para transmitir o constituir derechos reales (ej. compraventa,
permuta, donación, dación en pago).

“… La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos

reales que se ejercen por la posesión...”. Artículo 1924. Tradición. “Hay tradición
cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización
de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de
hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.”

Decía Allende que la tradición es un acto jurídico bilateral y real, algo que da a
entender la noción de materialidad física, de desplazo de la cosa. Importa un
despliegue de energía que posibilita ello.

Fernández León decía que la tradición es como un envase vacío, cuyo contenido lo
llena el acto antecedente. Díez-Picazo sostenía que ello era un acto incoloro, cuyo
color era aportado por tal acto mencionado.

No obstante, hay casos en los que la tradición implica la entrega de una cuota ideal
(ej. 33% de la propiedad de un barco). En tales casos, no hay un desplazamiento físico,
pues ello es imposible. Allí, tal tradición se encuentra circunscripta en el acto jurídico
(ej. contrato de compraventa).

Gatti decía que la tradición es una verdadera investidura de poder. El tradens se

desprende de la cosa, y con ella misma, lo está invistiendo al accipiens del mismo
poder jurídico que gozaba.

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Simón García Méndez

Espiritualización de la tradición  excepciones que dejan de lado la entrega material

de la cosa. Tales excepciones son:

- Tradición simbólica (ej. entrega de llaves).

- Tradictio longa manu.

- Tradictio brevi manu.

- Constituto previsorio.

Leer arts. 1892 y 1923.

• APUNTES DE CLASE – 7/4 DE ROSA

ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES EN GENERAL

A veces se firma un boleto que no es título suficiente para transmitir el derecho real
por no cumplir las solemnidades requeridas por la ley para ello. En sentido formal, no
habría título (algunos autores dicen que tampoco lo habría en sentido sustancial, pues
se trataría de una promesa de celebrar un contrato).

Pero en tales casos, puede suceder que la entrega de la cosa ya se haya realizado. No
obstante, no se configura todavía la transmisión del derecho real de dominio.

En el período posclásico del Derecho Romano, surgió un fenómeno llamado

“espiritualización de la tradición”. Ello implicó una innovación, pues se incorporó un
sistema a través del cual, en determinados casos, ya no era necesario el
desplazamiento físico de la cosa para transmitir el derecho real.

• Excepciones a la tradición material:

- Traditio brevi manu.

2 supuestos:

a) “Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico
pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre”.

Ej. locatario compra el inmueble que alquila, al locador, quien era el propietario. No es
necesario restituir la cosa, para luego volver a tenerla.

b) “Cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a

nombre de otro”.

Ej. Locador, como propietario del inmueble, le vende el mismo a un tercero. Este
adquirente, no tendrá la cosa, hasta que finalice el contrato de locación que se
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Simón García Méndez

encontraba vigente con anterioridad (se deberá notificar fehacientemente el cambio

de propietario al locatario).

- Constituto previsorio.

“Cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en

poseedor a nombre del adquirente.”

Ejemplo: propietario le vende su inmueble a una persona, pero sin entregársela, ya

que se queda en el mismo como mero tenedor de la cosa, reconociendo el derecho de
propiedad del adquirente.

Deberá haber un acto que justifique esta tenencia actual sobre la cosa del antiguo
poseedor. Sino, podría tratarse este acto de una simulación o un fraude.

Debe tener el acto fecha cierta. Ejemplos: certificación de firmas, firma de persona
fallecida (escuchar bien esta parte).

Artículo 1926. Relación de poder vacua. “Para adquirir por tradición la posesión o la
tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar
oposición alguna.”

“La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las

disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.  PRINCIPIO DE PUBLICIDAD DE LOS
DERECHOS REALES

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso”.

Con el antiguo Código de Vélez (antes de la reforma de la ley 17.711), no había

inscripción registral de los derechos reales, salvo por la HIPOTECA, la cual siempre
integró este sistema de inscripción. En Roma, se ponían carteles frente a los
inmuebles, para dar a conocer que estaban hipotecados o embargados.

En el resto de los derechos reales que se ejercen por la posesión, si se cumplía con la
tradición, entonces ella permitía un nacimiento de una nueva publicidad en cabeza del
adquirente. A ello se llama publicidad posesoria.

En fin, la inscripción registral (sistema recogido por el Código vigente) tiene como fin
la publicidad, y así, la oponibilidad a terceros. Esta inscripción es declarativa (solo en
muy pocos casos es constitutiva, ej. transferencia de automotores  “Si el modo

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Simón García Méndez

consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real”).

“No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni

aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.”

Quien participó de un acto, aun sin ser parte, no puede desconocerlo por aun éste no
estar inscripto en el registro correspondiente. No obstante, De Rosa entiende que la
segunda parte del artículo, la que hace referencia al conocimiento sobre el título, es
errónea, al no incluir un posible conocimiento sobre el modo. Obviamente que no
siempre la tradición implica la transferencia de un derecho real, pero la persona que
conoció su existencia, entonces tendrá cierto conocimiento sobre ello, por lo que ya no
podría invocar la buena fe para defenderse. Sería ilógico pensar que conocer el título
genera una obligación de respeto, pero que conocer el modo no genera lo mismo.

“La oponibilidad no recae sobre la validez o invalidez de los actos, sino sobre sus
efectos” (Japiot, autor francés). Oponer implica la posibilidad de hacer valer un acto
ante terceros, pudiendo así, en el marco de un proceso judicial, utilizarlo para
defenderse. Es por ello que, para poder oponer un derecho real, es necesario que
todas las personas tengan la posibilidad de conocerlo, de forma que lo conocerán (o
tendrán la posibilidad de hacerlo) con su publicidad registral.

Mecanismos para publicitar una relación jurídica:

a) Publicidad registral.

b) Publicidad posesoria.

Si ellos no coinciden, entonces estaremos frente a un problema. Así, puede suceder

que quien figura como propietario en un registro, no es el real poseedor de la cosa.
Entonces, ¿Cuál publicidad prevalece frente a terceros? Lo cierto es que el Código no
dice nada. Ejemplos:

- A compra una casa, y luego se muda a otra provincia. B usurpa la casa, y pasa a
poseer la cosa. A publicita registralmente, B publicita con su posesión.

- A vende una casa a B, a través de un boleto de compraventa, pero sin

escriturar. A publicita registralmente, B publicita con su posesión (así, por
ejemplo, A todavía podría hipotecar su ya vendida casa).

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Simón García Méndez

Entonces, lo que sucederá, es que se aplicará la máxima prior in tempo potior in iure,
pero con un ingrediente: la buena fe. Siempre tendrá mejor derecho quien haya
llegado primero en el tiempo, siempre que fuera de buena fe.

El Código de Vélez decía que “la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación
consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la
obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del
lugar.” Así, en el segundo ejemplo, el banco que otorgaría el crédito a A, podría haber
practicado una diligencia de constatación, a través de un escribano. Nadie puede
alegar su propia torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Si todos los vendedores fueran realmente propietarios de las cosas que venden,
fueran realmente capaces de venderlas, si aquellos que dicen ser únicos herederos
realmente lo fueren, entonces el derecho podría circular de manera muy aceitada
sobre los carriles de la lógica. Pero por no ser así, es que el derecho no siempre puede
abarcar todas las soluciones posibles, y es en esos casos en que está la figura del
intérprete, de la doctrina y de la jurisprudencia. Por ello, no basta con saber el texto de
la ley.

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