UNIDAD 2. ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE DERECHOS REALES.

 ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

Los derechos reales son derechos patrimoniales y por su naturaleza son derechos alienables (son enajenables y pueden ser
trasmitidos). Sin embargo hay otros derechos como los personalísimos que no son susceptibles de trasmisión.

Todos los derechos reales en principio son enajenables. Y respecto de esas trasmisiones rige una norma similar a la del CC (en
el 3270) establecido en el CCYC en el ART 399 (NEMO PLUS IURIS). En virtud de este principio todos los derechos son
susceptibles de ser trasmitidos, y nadie puede trasmitir a otra sobre una cosa un derecho mejor ni más extenso del que tiene.

A su vez el art 3270 del CC disponía “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el
que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel
de quien lo adquiere”.

Después se puedo advertir que esta máxima sufrió excepciones y quedo acotado, respecto fundamente de las cosas muebles,
dado que la posesión vale titulo, y consecuentemente el poseedor de buena fe ha adquirido la propiedad de ella. Respecto del
poseedor de mala fe, o respecto de aquel que adquirió por título gratuito el principio sigue vigente.

TRANSMISIBILIDAD. Establece el artículo 1906 que “todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario”. Se sienta claramente una regla general, con el fin de evitar la casuística. Al tratarse de un principio, se puede concluir
que, en caso de duda, debe estarse por la transmisibilidad. En el mismo sentido, surge del artículo 398 que “todos los derechos
son transmisibles excepto estipulación válida de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe transgresión
a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres”.

Entendemos que esta norma se relaciona con los arts. 2586 (ex 2612) Cód. Civil que decía: El propietario de un inmueble no
puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto
puede constituir contra él; y el art. 2587 (ex 2613) Cód. Civil Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o
sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor
término que el de diez (10) años.

La actual disposición coincide con la regla del artículo 1972, que veda en los actos a título oneroso las cláusulas de no
enajenar. Se trata de favorecer la circulación de los bienes, de evitar que queden estancados. Claro que esto es así “excepto
disposición legal en contrario”, dice el propio artículo 1906. Así, entonces, el derecho de habitación no lo es. El usufructo sí es
transmisible, pero no se extiende más allá de la vida del usufructuario cedente, art. 2142.

El condominio sobre un muro, o una servidumbre, no puede ser transmitido con independencia del inmueble al que accede. En
ocasiones la ley autoriza pactos de no enajenar, como sucede, por ejemplo, en el ámbito del fideicomiso, art. 1688. Además,
cabe recordar que por regla el fiduciario puede disponer o gravar en tanto lo requieran los fines del fideicomiso. Otro límite
encuentran ciertos actos de disposición que requieren la conformidad de otra persona, verbigracia, del cónyuge, art. 250.

El código aclara en el artículo 234 cuándo los bienes están fuera del comercio: “están fuera del comercio, los bienes cuya
transmisión está expresamente prohibida: a) por la ley, b) por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales
prohibiciones”.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

En el Título I, Capítulo 2, del Libro Cuarto, el Código trata la adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad de los derechos
reales. Se trata de un acierto dedicar una parte general, especialmente a las causas de adquisición y de extinción, lo que no
estaba previsto en el CÓDIGO ANTERIOR. Los modos de adquirir derechos reales son los siguientes: título y modo; voluntad de
la ley, prescripción adquisitiva y sucesión. Éstos son generales, aplicables a la mayoría de los derechos reales, verbigracia: no
todos se pueden adquirir por prescripción, pero cabe aclarar que existen modos especiales de adquisición de algunos
derechos reales. Así, por ejemplo, el dominio tiene otros medios regulados especialmente al tratar este derecho real, arts.
1947 y ss.

Cabe advertir que el Código prohíbe la constitución judicial, esto es, que el derecho real sea constituido o impuesto por un juez,
art. 1896. Esto es así salvo alguna norma que disponga lo contrario.

ARTÍCULO 1896.-‘Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución,
excepto disposición legal en contrario.’ Establece en forma general, y para todos los derechos reales, la prohibición de ser
constituidos por voluntad del juez.
CLASIFICACIÓN. Atendiendo a distintas circunstancias, los modos de adquirir son clasificados así: 1) por actos entre vivos y
mortis causa; 2) a título universal y a título singular; 3) originarios y derivados, siendo esta última clasificación la que reviste
mayor interés. Para Mariani de Vidal, la adquisición por actos entre vivos puede ser originaria o derivada.

1. Por acto entre vivos o mortis causa: el primero, está representado por el título y el modo, art. 1892; del segundo, es
ejemplo el legado de cosa cierta;
2. A título universal y a título singular: según si lo adquirido fuera la totalidad o una parte de los bienes que constituyen
un patrimonio, o si fuese una cosa determinada; verificándose el primer caso en la sucesión por causa de muerte o la
transmisión fiduciaria de una universalidad, y el segundo cuando la cosa es adquirida por medio de un acto jurídico
eficaz para transmitir el derecho. Claro que cuando se transmite una universalidad, el derecho real recae sobre cada
una de las cosas que la componen, y
3. Originario se llama el modo cuando la cosa se adquiere independientemente y a pesar del derecho que tenía el
propietario anterior, o cuando la cosa no tenía dueño – res nullius -, o había sido abandonada – res derelictae -, como
sucede con la atribución legal de la cosa mueble al tercero de buena fe y a título oneroso – art. 1895-, la apropiación,
la transformación, la accesión y la prescripción adquisitiva o usucapión – aunque la doctrina no es pacífica en este
último punto. Para Mariani de Vidal, por ejemplo, el modo de adquisición originaria es la prescripción adquisitiva, la
apropiación – artículos 1947 al 1950 -, y en ciertos casos de transformación y accesión de cosas muebles – artículos
1957 al 1958 – y de construcción, siembra y plantación, artículo 1962.
Otra fuente: Originario son las que nacen a partir del derecho que se constituye de manera originaria y no reconocen
un antecesor, ni un derecho anterior. Es originaria porque la persona llega a ser titular de un derecho en virtud de la ley
(adquisición legal, ministerio legis o ex lege).
En cambio, cuando se adquiere de un titular anterior se dice que es derivado, y eso trae como consecuencia que el
adquirente tendrá la cosa con todas las cargas, gravámenes y limitaciones que pesaban sobre aquel, además de los que
la ley le imponga, porque le es de aplicación la regla del derecho romano “nadie puede transferir a otro más derechos
que el que él mismo tenga”, porque el derecho reconoce o se apoya en la entidad del derecho del antecesor, y este a
su vez en el de su antecesor, de modo tal, que para conocer la virtualidad del derecho y sus peculiaridades se debe
acudir al derecho del transmitente. Cuando es derivado se llama sucesor a quien la recibió. Es derivada la TRADICION.

En cambio, cuando se adquiere de un titular anterior se dice que el modo de adquirir es “derivado”, y eso trae como
consecuencia que el adquirente – en principio – tendrá la cosa con todas las cargas, gravámenes y limitaciones que pesaban
sobre aquél, además de los que la ley le imponga, porque le es de aplicación la regla del Derecho Romano que “nadie puede
transferir a otro más derecho que el que él mismo tenga”, incorporado por nuestro Código al artículo 399.

Cuando el modo de adquirir ha sido derivado, el Código llama “sucesor” – singular o universal – a quien la recibió, art. 400.

Modos de adquisición derivados son la tradición, la inscripción registral constitutiva y la sucesión en los derechos del dueño,
arts. 2277 y ss.

a. Adquisición derivada por actos entre vivos. El título y el modo.

EVOLUCIÓN.

El derecho romano primitivo, el derecho civil romano era el derecho que se dedicaba solo a los ciudadanos romanos. Dentro
de esas normas, los derechos reales se trasmitían a través de dos formas:
a) Mancipatio. Era un acto sacramental. Estaban el tradens, el accipiens y un señor que sostenía una balanza con un cobre
en un platillo que representaba en valor de la cosa que se transmitía. Había 5 ciudadanos romanos de testigos. Se pronunciaba
una fórmula sacramental.
El dominium estaba sustentado y defendido por la una acción: reivindicatio (posibilidad de recuperar la cosa de manos de
quien la tuviere en cualquier momento).
b) In iure cessio. Era un juicio simulado, simulaban pleito entre adquirente y enajenante, y finalmente se la adjudicaba al
adquirente. Los romanos usaban muchos los actos simulados (ej. en el matrimonio se simulaba un rapto).
En ambos casos los romanos reconocían tres aspectos esenciales:
- el acto
- la forma sacramental
- y la prueba del acto. Cuanto más formal es el acto, más fácil o contundente es la prueba.
Con el tiempo roma dejo de ser una pequeña villa y comenzó a ser la metrópoli de Occidente. Cuando nace el imperio roma
tenía un millón de habitantes, y no todos eran ciudadanos romanos. Allí las compraventas se complementaban no a través de
estas formas, sino a través de la simple entrega de la cosa, allí apareció la TRADITIO.
La traditio no daba lugar al nacimiento del dominuim, sino al nacimiento de una propiedad basada en la buena fe, por eso se
la denominaba propiedad bonitaria, porque no tenía la defensa del dominio que era la reivindicación. Se les fue dando
distintos remedios a los propietarios y finalmente lograban adquirir la propiedad a través de la prescripción adquisitiva.
 - Jurisconsultos romanos:
Gallos sostenía que la tradición era bastante para trasmitir la propiedad y que no importaba en todo caso cual era la causa por
la cual esa cosa se había entregado. Ni siquiera importaba si esa causa era o no valida.
Paulo sostenía que para que fuere idónea la transmisión necesariamente debía reconocer como antecedente una justa causa
(un título).
Cuando el CC consagra a la tradición como modo de adquirir el dominio le dedica tres artículos:
-El art 2601 exigía la plena capacidad de ambas partes para intervenir en el acto, que debía ser de enajenar en el transmitente
y de adquirir en el adquirente.
-El art 2602 se establecía la necesidad de que la tradición fuera hecha por título suficiente para trasmitir el dominio. La
necesidad de la justa causa quedo reformada en el titulo suficiente que sirva de causa para la trasmisión (entrega de la cosa).
-El art 2603 era el que se refería a la legitimación, y era una aplicación puntal de la regla nemo ius pluris en la tradición,
porque decía que los únicos derechos que se trasmitían por la tradición eran propios de quien la hace.
De esta manera, en el CC se vieron estos dos elementos (título y modo) que eran los indispensables y únicos para adquirir los
derechos reales que se ejercen por la posesión; la ley 17711 le incorporo un nuevo requisito, que fue, en materia inmobiliaria la
inscripción registral. De esta manera se modificó el 2505 del CC y quedo consagrado un tercer requisito: título, modo e
inscripción para los inmuebles.
El 2505 en el primer párrafo decía que la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda.
Pero el segundo párrafo decía que estas adquisiciones no serán oponibles a terceros hasta tanto no estén registradas. Con lo
cual quedó plasmada la eficacia de esta inscripción como medio de publicidad y factor de oponibilidad a terceros.

ACTUALMENTE EL CCYC DISPONE:

“Artículo 1892. Título y modos suficientes.

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la
poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.”

La adquisición derivada – no originaria – por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión requieren la
concurrencia del título y del modo suficientes. La tradición por sí sola no sirve para transmitir el derecho real, si no va
precedida de un negocio jurídico antecedente que justifique la transmisión. Pero como nadie está obligado a respetar un
derecho que no conoce, es necesaria además la publicidad del derecho real para la oponibilidad a terceros. Se considera
publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso (artículo 1893). Al tiempo de la sanción del Código Civil
de Vélez, y desde la época de la Colonia, existían en nuestro país registros de hipotecas y aún de otros derechos reales sobre
inmuebles; pero llevados en forma bastante defectuosa, por lo que el principal medio de publicidad lo constituía la tradición.
Vélez adopta como medio de publicidad a la tradición – salvo para la hipoteca, porque a su respecto no concurre la tradición-.
Empero, pronto se hizo sentir la insuficiencia de la tradición como medio de publicidad y las Provincias fueron adoptando a
través de sus leyes el sistema de registro. La ley 17.711 y la ley 17801 – Ley Nacional de Registro de la Propiedad Inmueble-,
pusieron fin a esta anomalía, pues se incorporó la publicidad registral para los derechos reales inmobiliarios que,
afortunadamente, se cumplía casi desde la sanción del Código con sustento en las normas provinciales. La inscripción
constitutiva solamente se incluye en el nuevo Código como excepción para la adquisición, transmisión, modificación y
extinción de ciertos objetos – por ejemplo, automotores, caballos de carrera, etcétera-. Para los demás bienes registrables –
los inmuebles, buques y aeronaves, entre otros – se mantiene la tradición posesoria. Dice el artículo 1892: “La adquisición
derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. La tradición posesoria es
modo suficiente para constituir o transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión. La inscripción registral es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos y sobre cosas no
registrables cuando el tipo de derecho así lo requiera”.
O sea que, tratándose de inmuebles, buques y aeronaves, se recepta el criterio del título y modo suficientes para que se
adquiera el derecho real por actos entre vivos en forma derivada. Hace excepción la hipoteca, respecto de la cual basta sólo el
título, dado que sus características excluyen la tradición.
Resumiendo: para la adquisición derivada de derechos reales por actos entre vivos deben concurrir ineludiblemente título
suficiente más modo suficiente – tradición-. Y para que la tradición posesoria sea modo suficiente adquirir un derecho real en
forma derivada debe estar acompañada del titulo suficiente; y viceversa.
El título suficiente, art. 1892, es un acto jurídico en los términos del artículo 259, apto para transmisión de un derecho real
propio del disponente capaz y legitimado al efecto, art. 399, y que debe ser formalizado de acuerdo a los requisitos legales
para alcanzar el fin perseguido. Por ejemplo, el contrato de compraventa, el contrato de donación, de hipoteca, el aporte en
sociedad, serían títulos suficientes, porque, según la ley, son aptos para transmitir o constituir el derecho real. Obviamente
deberán reunir los requisitos de capacidad y titularidad de las partes y cumplir con las correspondientes formalidades. En
cambio, un contrato de locación, o de depósito, o de comodato no lo serían, porque su finalidad y aptitud es la de constituir o
transmitir derechos personales y no reales. La importancia del título suficiente es grande, pues se trata del acto jurídico que
sirve de causa a la tradición. Es en este sentido que se habla de título-causa, o de título en sentido sustancial, o sea el acto
causal de adquisición, modificación, o transmisión del derecho real. Para ser considerado titulo suficiente, debe hallarse
revestido de las formalidades que exige la ley. Por ejemplo, si se trata de una compraventa de inmuebles, el contrato deberá
instrumentarse por escritura pública, de acuerdo al artículo 1016, inciso a. La compraventa de una aeronave deberá
instrumentarse por instrumento público o privado debidamente autenticado, artículos 45 y 49 del Código Aeronáutico. La
compraventa de un chocolatín no requiere de formalidad alguna. Además, para ser considerado título suficiente, el acto jurídico
debe satisfacer las pertinentes condiciones de fondo: capacidad – según el acto de que se trate – y legitimación de los
otorgantes (en primer término, el transmitente debe ser titular del derecho que transmite: arg. artículo 399) referirse al objeto
que las partes quieren contratar. Hay que tener bien presente que, si el acto jurídico constitutivo o transmisivo cumple con los
requisitos de forma, pero carece de los requisitos de fondo, el título no será suficiente sino “justo título”, que – aunque no
será hábil para adquirir el derecho real- posibilitará la usucapión breve que conducirá a su adquisición – si además concurre la
buena fe. En el lenguaje común se suele denominar “título” al instrumento que formaliza el título suficiente; así, la escritura
pública en caso de inmuebles. No obstante, este denominado “título” no sería el “título suficiente” del que nos estamos
ocupando, sino el instrumento que formaliza el título suficiente.

El titulo tiene dos acepciones. En sentido sustancial es el acto o negocio jurídico generador de la trasmisión, que debe ser
idóneo para trasmitir ese derecho (por ejemplo, la locación no es idónea para trasmitir o constituir derechos reales); es la
causa generadora de la trasmisión. Y el título en sentido formal es el instrumento portante del acto generador de la
trasmisión. De esta manera, el titulo suficiente es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, otorgado por
persona capaz y legitimada al efecto.

En el anterior CC se habla también de TITULO PUTATIVO (art. 2357 “El título putativo equivale a un título realmente existente,
cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la
cosa poseída”). Aquel título que existe en la creencia del poseedor: • O no hay título; pero la persona cree que lo hay. • Cuando
hay título; pero éste no coincide con el objeto poseído.

El modo es el acto a través del cual la adquisición tiene lugar para la materialización de la mencionada posibilidad, es la
entrega material de la cosa. Es en la tradición donde se concreta la adquisición misma del derecho real. El art 577 del CC decía
que antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere ningún derecho real. Este principio sigue vigente y esa sostenido
por la nueva legislación. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión.
Si el otorgante es incapaz o no estaba legitimado para tal fin, sólo se está en presencia de un “justo título” para usucapir, art.
1902. En cuanto a la capacidad, de acuerdo a lo que surge de los artículos 22 y siguientes, es necesario contar con más de 18
años de edad, salvo emancipación, y no haber sido declarado incapaz. Por otro lado, cuando se trata de cosas inmuebles, la
forma requerida es la escritura pública, art. 1017.
La palabra “título” responde al concepto de “causa”, es decir, el acto jurídico que sirve de causa a la tradición; así, por
ejemplo, la venta, donación, permuta, aporte en sociedad, pago por entrega de bienes, etcétera. El título sería la causa
mediata, y la tradición la causa inmediata.
Concretemos con un ejemplo: Pedro le vende a Juan un cuadro por la suma de un millón de pesos. Ese contrato de compraventa
queda perfecto el día en que Pedro y Juan – vendedor y comprador – se ponen de acuerdo sobre el precio y la cosa. En esta
primera etapa, que termina con el perfeccionamiento del contrato, nos encontramos con dos obligaciones que tienen como
fuente el contrato mismo. Una obligación para Pedro de entregar el cuadro y una obligación para Juan de entregar el precio. Por
la misma razón nos encontramos frente a dos derechos personales: uno para Pedro, que consiste en poder exigirle a Juan el
cumplimiento de la prestación de dar – pagar el millón de pesos-, obligación frente a la cual Pedro es acreedor o titular del
derecho personal. El otro derecho personal, para Juan, cuyo objeto es la prestación u obligación, en cabeza de Pedro, de
entregar la pintura. Juan es acreedor del cuadro. Ahora desarrollemos el ejemplo hasta convertir a Juan en dueño de la obra
artística. En el momento en que Pedro cumple con su obligación de vendedor, esto es, en el momento en que Pedro le entrega
el cuadro a Juan, esa entrega equivale a tradición, que es uno de los modos de adquirir el dominio. Ésta es la segunda etapa. La
que tiene que ver con el modo. La primera se agota en el título, y la segunda, en el modo. Sumadas las dos, surge el derecho
real. La primera sola origina el derecho personal. Se concluye, entonces, que el derecho personal surge de las fuentes de las
obligaciones, en tanto que el derecho real surge de la unión del título y el modo, y pasa a ser el modo la causa próxima del
derecho real – por estar más cerca del derecho real – y el título la causa remota del derecho real.

En cuanto a la tradición en sí misma, es menester la realización de actos materiales en los términos de los artículos 1924 y
siguientes. Asimismo, es necesario que quien transmite la cosa sea su propietario y que tradens y accipiens sean capaces.
La tradición no es y tampoco fue un medio de publicidad. En todo caso es el acto que permite que salga de la esfera
patrimonial del tradens e ingresa en la esfera patrimonio del accipiens, el derecho y el poder sobre la cosa. Esa investidura de
poder y despliegue de energía del tradens al accipines es lo que permite no solo el nacimiento del derecho real, sino de la
publicidad natural de los derechos reales, que no es un acto aislado como la tradición sino que es un estado maso menos
permanente que nace con la posesión.

ARTICULO 1924.-Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no
se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.
En consecuencia, de los distintos modos de adquisición de los derechos reales, sólo resulta factible referirse al título y al
modo con relación a la tradición; quedando excluidos los modos originarios como: la apropiación, la accesión y la prescripción
adquisitiva. La tradición es constitutiva del derecho real. Este requisito de raigambre romanista constituye un principio con
muy pocas excepciones en el CCyC; la traditio brevi manu y el constituto possesorio – arts. 1892, segundo párrafo y 1923.
En el caso de las servidumbres positivas, el primer uso equivale a la tradición.

Sin perjuicio de lo expuesto, cabe advertir que en ciertos casos especiales, como señala el artículo 1892, el modo no es la
tradición sino la inscripción registral. Es el caso, por ejemplo, de los automotores y de los caballos de pura sangre de carrera, en
el que la inscripción en el Registro es constitutiva. Queda fuera de este sistema el derecho real de hipoteca, el que no se ejerce
por la posesión y, por lo tanto, no hay tradición; se constituye con el título. La inscripción registral es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

La tradición es constitutiva del derecho real. El art. 750 sostiene que ‘el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la
cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.’ Este requisito de raigambre romanista sienta una regla,
pero admite que la ley, por excepción, disponga lo contrario. Esto es lo que sucede en los casos de traditio brevi manu y
constituto posesorio, en los que la tradición ‘no es necesaria’ (1892).

A) Traditio brevi manu. Art. 1892 tercer párrafo, segunda oración. Este art. prevé las dos situaciones en que opera la traditio
brevi manu:
 Tenedor que pasa a ser poseedor . Quien detenta una cosa con calidad de tenedor, pasa a poseerla como consecuencia de
un acto jurídico en el cual las partes han volcado sus voluntades en tal sentido. Ej. locatario adquiere el dominio del
inmueble alquilado, muta su relación con la cosa, contrato mediante, pasando de ser tenedor (locatario) a ser poseedor
(dueño).
En este caso, a diferencia de lo que ocurre en el constituto posesorio, el tenedor mejora su relación con la cosa, la que se eleva
a la categoría de posesión.
Por una cuestión de economía y practicidad, para evitar innecesarios desplazamientos de la cosa, la ley prescinde de la
realización de actos exteriores, resultando suficiente el acuerdo de voluntades.
 Tenedor que, poseyendo una cosa a nombre de una persona, pasa a poseerla a nombre de otra . El tenedor sigue siendo el
mismo, pero se produce una mutación subjetiva en la relación posesoria: cambia la persona que posee la cosa. Ej. el dueño
de un inmueble que, luego de darlo en locación (tenencia actual y permanente), lo vende a un tercero.
Si bien se requiere que el tenedor sea notificado del cambio de poseedor para que príncipe a poseer la cosa a nombre del
nuevo poseedor, no es necesario su consentimiento, pues el tenedor es ajeno al acto jurídico que fundamenta la traditio brevi
manu.
B) Constituto posesorio. Art. 1892 tercer párrafo, última oración. Esta figura permite que quien está poseyendo por sí,
transmita la posesión, pero conserve la cosa en su poder en calidad de tenedor, es decir, constituyéndose en poseedor a nombre
del adquirente.
El transmitente, no obstante mantener la relación material con la cosa, desciende a la figura de tenedor. Ej. El vendedor
transmite la posesión al comprador, y luego, contrato de locación mediante, deviene en locatario del inmueble que poseía.
 A fin de evitar maniobras ocultas en perjuicio de los derechos de terceros, toda vez que éstos puedan ignorar los cambios
operados, en razón de la ausencia de publicidad, la doctrina y jurisprudencia mayoritarias requieren, para el reconocimiento del
constituto posesorio, la concurrencia de dos actos jurídicos distintos e independientes: uno por el cual se transmita la posesión al
adquirente (ej. contrato de compraventa), y otro que justifique la tenencia de quien se ha desprendido de la posesión (ej.
contrato de locación). Por esta exigencia, el constituto posesorio solo será oponible a terceros si los actos jurídicos constan en
escritura pública o instrumento privado con fecha cierta y, los derechos de terceros frente a actos fraudulentos quedan
resguardados.

TRADICIÓN SEGÚN MARIANI DE VIDAL. Así como el título suficiente es la causa mediata de la adquisición del derecho real por
actos entre vivos, la tradición es su causa inmediata – artículos 1892, 1924, 1926, 1927 y concordantes del CCyC) y configura el
“modo suficiente”. La tradición tiene función constitutiva del derecho real, ya que “el acreedor no adquiere ningún derecho real
sobre la cosa antes de la tradición, salvo disposición legal en contrario”, art. 750. Pero el requisito de la tradición no juega
cuando se trata de la adquisición de derechos reales que no se ejercen por la posesión, como la servidumbre y la hipoteca.
Respecto de las servidumbres positivas, dispone el artículo 1892, último párrafo, que “el primer uso es modo suficiente de
adquisición”. Para que la tradición dé lugar a la transmisión del derecho real debe reunir tres condiciones, a saber: 1) ser
hecha por el propietario de la cosa; 2) las partes deben tener la capacidad legal necesaria; 3) la tradición debe ser por título
suficiente para transferir el dominio. Ya hemos dicho que la tradición debe cumplirse por la entrega material o a través de actos
materiales – de ambas partes, del que entrega con asentimiento del que la recibe, o del que la recibe con asentimiento del que
la entrega, o ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia del transmitente y sin oposición alguna. Es
lo que resulta de los artículos 1924 al 1928.

La “declaración” de las partes de haberse hecho la tradición – que usualmente consta en las escrituras públicas que
formalizan compraventas de inmuebles-, vale para ellas como si fuera una confesión; pero carece de efecto frente a terceros,
que estarán habilitados para controvertir la existencia de la tradición: podrán aducir la falta de actos materiales de entrega a
pesar de aquella “declaración”, porque las solas declaraciones no suplen la realización de los actos materiales requeridos para
tener por operada la tradición, artículo 1924.

Resta señalar que, además de su función constitutiva, la tradición tiene una función publicitaria, sobre todo porque engendra a
la posesión, a la que el artículo 1893 otorga efectos publicitarios – publicidad posesoria-.

Reiteramos aquí que la sola declaración del tradens – el que entrega la cosa – de darse por desposeído, sólo vale, en efecto,
como manifestación de su consentimiento para que el accipiens – el que recibe la cosa – tome la posesión y entre a ocupar el
bien; pero éste debe efectuar realmente actos posesorios – que son actos materiales sobre el objeto, artículo 1928-, para que la
tradición se juzgue operada.

EXCEPCIONES A LA TRADICIÓN. Son los supuestos de traditio brevi manu y constituto posesorio, tratados en el Capítulo
relativo a posesión y tenencia.

OPONIBILIDAD A TERCEROS. Los derechos reales son oponibles erga omnes. Por lo tanto, requieren de publicidad para ser
conocidos y oponibles a ciertos terceros. Dice el artículo 1893: “la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos
de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente. “Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.” “si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es un presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real. “No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real”.

La oponibilidad del derecho real se activa en la colisión con otros derechos – reales o personales – o intereses que terceros
invoquen sobre la misma cosa – por ejemplo, el de un acreedor embargante -, en la cual el titular del derecho real constituido
y publicitado primero en el tiempo tiene, por regla, el poder de seguir a la cosa – ius persequendi – con efectos de exclusión o
prioridad, según el caso – ius preferendi -, respecto de esos “terceros en conflicto” – prior in tempore potior in iure-.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción
constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse
de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título
del derecho real. Por ejemplo, una escritura de compraventa inmobiliaria no inscripta. Es inoponible a terceros en principio;
pero hay algunos terceros que intervinieron en el acto como escribano, testigos, la protocolistas, etc, que conocían o debían
conocer la existencia de la escritura pública de compraventa. Para esas personas ese acto se considera inscripto aunque no lo
esté, y no podrán valerse de la falta de inscripción. Si dicen que no está inscripta obrarían de mala fe porque le consta que esa
compraventa está inscripta con la escritura pública.
FORMAS DE CONCRETAR LA PUBLICIDAD. En términos generales, la publicidad consiste en llevar a conocimiento de los
interesados actos o hechos jurídicos reconocidos y apoyados por la ley. El artículo 1893 prevé dos formas de hacer públicos
los derechos reales. Una es la tradición, la que, además de su función constitutiva del derecho real, cumple un rol publicitario
cuando se trata de cosas muebles no registrables, verbigracia: un reloj.

Cuando se trata de cosas registrables, sean muebles o inmuebles, sea la inscripción declarativa o constitutiva, la publicidad se
concreta a través de la inscripción en el Registro que corresponda. Respecto de los inmuebles, se requerirá la inscripción en el
Registro de Propiedad Inmueble para la oponibilidad al tercero interesado de buena fe. Si bien el segundo párrafo del artículo
1893 dice, de manera poco feliz, “se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso”, cabe
limitar la publicidad posesoria a aquellas adquisiciones o mutaciones de derechos reales sobre cosas no registrables.

ARTÍCULO 1893. Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción
constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de
la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real.

La oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que no participan de ella.

- Naturaleza de la inscripción registral:

La inscripción es constitutiva cuando se la impone aun con referencia a las partes del acto jurídico fuente de la transmisión,
como para la oponibilidad a los terceros.
En cambio, es declarativa si la exigencia no alcanza ni a las partes del negocio jurídico, ni a los terceros desinteresados y se
concreta a obrar como presupuesto de la oponibilidad a los terceros interesados.

Siendo este el principio y satisfaciendo los requisitos de título y modo suficientes para la adquisición del derecho real, se tiene
que el primer efecto del cumplimiento de estos presupuestos es alcanzar la oponibilidad del derecho frente a la comunidad
en general o sujeto pasivo universal. Esta publicidad se completa mediante la tradición que pone en posesión de la cosa a
quien adquiere con título suficiente el derecho de propiedad sobre ella. El mismo efecto se produce respecto de las cosas que
como los automotores requieren de la registración de los títulos, sustituyendo la inscripción a la posesión que exige para los
otros bienes. Cabe recordar que la inoponibilidad constituye un grado de ineficacia del acto jurídico en cuya virtud se impide,
por disposición expresa de la ley, la realización de sus efectos respecto de determinados terceros (arts. 382 y 396 CCyC). En
estricto sentido, la declaración siempre judicial de esta ineficacia, no juzga sobre la legalidad del acto jurídico que se presenta
contra un tercero, sino que lo limita respecto de este.

Dicho lo anterior, el artículo hace una distinción dentro de aquellos que genéricamente se agrupan como integrantes de la
comunidad. Ellos, que son los “terceros”, pueden tener un interés jurídicamente tutelable, como lo serían quienes van a
contratar con el propietario y necesitan la certeza de la estabilidad de su derecho, o quienes, como acreedores del
propietario, pretenden inmovilizar algún bien a través de un embargo o medida cautelar. Unos y otros, no quieren verse
sorprendidos por un cambio en la situación jurídica que una persona registra respecto a determinado bien. Visto así es que se
comprende que la ley imponga en primer término que la transmisión y adquisición del derecho de propiedad deba hacerse
conforme sus disposiciones. A su vez, si ello no acontece de tal manera, el derecho no es oponible a los terceros interesados
(sujetos de interés tutelable jurídicamente) y de buena fe (que no pueden prevalerse de una situación registral determinada, si
conocen extrarregistralmente que ella mutó).

Pero lo cierto es que la publicidad registral, no resulta ineludible —salvo los casos de registraciones con efectos constitutivos
— cuando como lo expresa el precepto, los terceros interesados conocen o debieron conocer la existencia del título del
derecho real. Ello por cuanto a los terceros interesados a los que la normativa apunta y respecto de los cuales impone la
registración, son los terceros interesados de buena fe. Es que son terceros en tales condiciones quienes ignoran que una
transmisión ha operado respecto de otro que no sea el propietario. Mas como la inscripción se propone a tal fin, si operada
aquella no se inscribe, como propone el artículo, es inoponible. Resulta conteste esta interpretación con lo decidido por el
Máximo Tribunal que estimó “No se pierde la oponibilidad ‘erga omnes’ de los derechos reales por la ausencia de asiento en el
registro pertinente, atento su carácter declarativo, solo se debilita en relación a ciertos terceros”.

INSCRIPCIÓN Y PUBLICIDAD. En materia de cosas registrables, la inscripción del título en el Registro le otorga oponibilidad
frente a terceros interesados de buena fe.

NATURALEZA DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL. La inscripción es constitutiva cuando se la impone aun con referencia a las
partes del negocio jurídico fuente de la transmisión, como también para la oponibilidad a los terceros, y declarativa – no
constitutiva -, si la exigencia no alcanza ni a las partes del negocio jurídico, ni a los terceros desinteresados y se concreta a
obrar como presupuesto de la oponibilidad a los terceros interesados. Según Mariani de Vidal, la registración es constitutiva
cuando la inscripción es condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe – para nadie, ni siquiera para las partes
intervinientes en el acto de creación, ni para los terceros – si no media inscripción. Así, nuestro Registro de la Propiedad del
Automotor. En el Derecho Comparado, encontramos registros constitutivos respecto de inmuebles en el derecho alemán y en el
denominado “Sistema Torrens”.

La ley 17801 dispone una inscripción de definidos rasgos declarativos en sus artículos 2, 20 y 22, dejando aclarado que el registro
tiene por finalidad la publicidad y oponibilidad de terceros, y que las partes, sus herederos y los que han intervenido en la
formalización del documento no podrán prevalerse de la falta de inscripción y respecto de ellos el derecho documentado se
considera registrado. En nuestro sistema hay registros diversos y con efectos diferentes. Así para los inmuebles la inscripción
registral tiene efectos declarativos, esto es, al solo efecto de que el acto jurídico inscripto sea oponible a terceros. Lo mismo
acontece con los buques y las aeronaves. En cambio, para los automotores, la inscripción registral es constitutiva, de modo que
surte efectos no sólo para los terceros sino también para las partes del negocio. Lo mismo sucede con los caballos de pura
sangre de carrera.

La registración es declarativa cuando la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros interesados,
para hacerles conocer a éstos un derecho real que ya existe, porque se han conjugado el título suficiente y el modo suficiente –
es un medio de publicidad-. Por ejemplo, nuestro Registro de la Propiedad Inmueble, artículo 2, ley 17801.

LOS TERCEROS FRENTE A LA REGISTRACIÓN. El tercero es una persona ajena o distinta de dos o más que intervienen en un
negocio jurídico, es decir, aquella que no es parte en el acto y por tanto no puede, en principio, verse perjudicada por los
efectos de las relaciones jurídicas vinculantes para otros, art. 1021. El derecho real exige de la publicidad frente a terceros ya
que, como dijimos, nadie está obligado a respetar un derecho que no conoce.

Cabe advertir, en principio, que si el modo consiste en una inscripción constitutiva – ejemplo, caso de los automotores o de
los caballos de sangre pura de carrera-, la registración “es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real”, artículo 1893. Aquí no cuadra la distinción entre terceros interesados y desinteresados: la inscripción es necesaria frente a
todos los terceros – y hasta respecto de las partes – sencillamente porque, en defecto de la inscripción, no existirá el derecho
real.

Algunos han sostenido que los derechos reales que no cuentan con publicidad suficiente – derivada de la inscripción o de la
posesión – son inoponibles a cualquier tercero. Pero ha terminado por prevalecer el criterio – que recoge el artículo 1893 –
que distingue entre los simples terceros, respecto de los cuales el derecho real no publicitado sería inoponible – se los
denomina “poenitus extrenei o “terceros no legitimados”) y los terceros interesados, que serían quienes ostentan un interés
legítimo. Tales, por ejemplo, los titulares de otros derechos reales, los sucesores particulares, la masa del concurso, los
acreedores privilegiados, retenedor, acreedores quirografarios; o sea, en general, titulares de derechos subjetivos. Se concluye
en que parece apropiado negar la oponibilidad del derecho a los terceros interesados en defecto de inscripción, toda vez que
frente a dos intereses legítimos impresiona como justo sacrificar a quien no lo publicitó, y por lo tanto, incurrió en negligencia.
En cambio, no resultaría razonable que entre quien invoca el interés legítimo de titular de un derecho – aún no diligentemente
publicitado (por ejemplo, a través de la inscripción)- y quien no invoca ningún interés legítimo – por ejemplo, un usurpador – se
opte por este último.

Los terceros que menciona el artículo 1021 son los poenitus extranei, simples terceros o terceros desinteresados. Por el
contrario, los terceros interesados son los que tienen un interés legítimo, y se hallan facultados para invocar la inoponibilidad
del derecho real no inscripto. Los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del concurso – civil o
comercial-, los acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios, entre otros, son los que revisten este carácter,
genéricamente podemos señalar que son terceros interesados los titulares de derechos subjetivos.

Los terceros interesados son todos los que tengan un interés jurídico por ser titulares de un derecho subjetivo, para cuyo
ejercicio no sea indiferente la registración del derecho real. Y la publicidad del derecho o de la situación jurídica registrada
puede no ser indiferente en dos sentidos: bien por no hallarse registrado un derecho real impidiéndole ejercer el suyo propio;
bien por haberse registrad alguna mutación que impida o perjudique su ejercicio.

ANOTACIÓN: En nuestro registro no existe la fe pública registral; por el art. 4 de la ley 17801, dice que la inscripción no
convalida los vicios ni subsana los defectos del título, por lo tanto puede haber un título inscripto que sea susceptible de ser
atacado, porque contenga causales de cuestionamiento, es decir, que sea un título claudicante y sin embargo está registrado.

En el registro, cuando analiza el título, solo califica las formas intrínsecas del instrumento, y no en la profundidad del negocio.
Solo desestima aquellos títulos que tengan imperfecciones importantes relativas a las formas (falta de firma en la escritura
pública del escribano, o la falta de sello, etc.), y solo rechaza o desestiman los titulo que adolecen de vicios susceptibles de
nulidades manifiestas (en el CCYC son las de los actos nulos coincidentes con la nulidad absoluta; antes en el CC había actos
nulos y anulables, nulidad absoluta y nulidad relativa y estas categorías a su vez se entrecruzaban). En nuestro sistema
entonces se inscriben documentos y el derecho real nace fuera del registro y del documento. Es un acto material.

ADQUISICIÓN POR CAUSA DE MUERTE. Tanto el Derecho Romano como el Español exigían para la adquisición de los derechos
reales, fuera por actos entre vivos como por causa de muerte, un acto de aprehensión por parte del adquirente o del
heredero, y el derecho real se consolidaba en el momento en que éste entraba en posesión de la cosa. El CCCN, así como lo
hacía el Código Civil de Vélez Sarsfield, siguen este principio para las transmisiones entre vivos – artículo 750 CCCN y artículo
577 Código Civil de Vélez Sarsfield-, no así respecto de las mortis causa. Relativamente a estas últimas se debe tener en cuenta
el artículo 2277, según el cual “la muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su
herencia a la persona llamada a sucederle por testamento o por la ley. La herencia comprende todos los derechos y obligaciones
del causante que no se extinguen por su fallecimiento”. En la transmisión de los derechos reales por causa de muerte – es decir,
por vía sucesoria-, el requisito de la tradición del tradens al accipiens no es aplicable. No es necesaria la tradición, ya que
dispone el artículo 2280: “Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera
indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era
poseedor…”.

Los artículos 2337 y 2338 regulan la investidura de la calidad de heredero. Dice el artículo 2337:

- Investidura de pleno derecho. Si la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuges, el heredero
queda investido de su calidad de tal desde el día de la muerte del causante, sin ninguna formalidad o intervención de
los jueces, aunque ignore la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia. Puede ejercer todas las acciones
transmisibles que correspondían al causante. No obstante, a los fines de la transferencia de los bienes registrables de
su investidura debe ser reconocida mediante la declaratoria judicial de heredero.

El artículo 2338 se refiere a la investidura respecto de los parientes colaterales y de los herederos testamentarios: “en la
sucesión de los colaterales, corresponde al juez del juicio sucesorio investir a los herederos de su carácter de tales, previa
justificación del fallecimiento del causante y del título hereditario invocado. En la sucesión testamentaria, la investidura resulta
de la declaración de validez formal del testamento, excepto para los herederos enumerados en el primer párrafo del artículo
2337.

ARTÍCULO 2280. Situación de los herederos. Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones
de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que
el causante era poseedor. Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir del cumplimiento de
la condición, sin perjuicio de las medidas conservatorias que corresponden. En principio, responden por las deudas del
causante con los bienes que reciben, o con su valor en caso de haber sido enajenados.

En general todos los derechos patrimoniales que tenía el causante se transmiten a sus herederos ello es claro en materia
contractual donde los sucesores continúan con la posición jurídica del causante, ya que específicamente el art. 1024 CCyC dice
que los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a los sucesores universales, a no ser que las obligaciones que de
él nacen sean inherentes a la persona, o que la transmisión sea incompatible con la naturaleza de la obligación, o esté prohibida
por una cláusula del contrato o la ley.

Principio general: los derechos reales y la posesión se transmiten por sucesión. Los derechos y acciones cuya titularidad
correspondía al causante se transmiten a los herederos de manera indivisa. La posesión se transmite con iguales
características que tenía para el causante (art. 2280 CCyC). Cabe aclarar que debe distinguirse a aquellos que tienen la
investidura de la calidad de heredero —que no es lo mismo que la posesión—. Los descendientes, ascendientes y cónyuge,
tienen la investidura de pleno derecho para ejercer las acciones pertinentes, mientras que los herederos colaterales requieren la
investidura de los jueces (art. 2338 CCyC), y los herederos testamentarios no legitimarios requieren la validez del testamento
(art. 2338 CCyC) para ejercer las acciones conectadas a las titularidades que se transmiten.

ADQUISICIÓN LEGAL. Dice el artículo 1894: “Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge
y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe”. La ley es otro modo de adquirir
derechos reales. Además de los casos aquí enumerados hay otros, como sucede con el artículo 2166 que prevé casos de
servidumbres forzosas, esto es, impuestas por la ley. A ellos cabe agregar el derecho real de habitación del cónyuge supérstite,
artículo 2383.

El CCyC suprimió el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores, que era de origen legal. A su vez, existen
nuevos casos de adquisición legal: el condominio que origina la accesión de cosas muebles inseparables y el derecho real de
habitación de conviviente (CCV preveía solo para el cónyuge).
En lo que respecta a los subadquirentes de buena fe, esta norma es consecuencia de lo previsto en materia de ineficacias, por
el ARTÍCULO 392.- ‘Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a
terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo,
quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales
o personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto
se ha realizado sin intervención del titular del derecho.’

Habrá adquisición legal cuando la atribución de un derecho de propiedad acaezca por imperativo legal. Ello acontece frente a
distintas hipótesis “sobrevinientes” que esta norma contempla, las que han sido admitidas en beneficio del titular o titulares.
Veamos los casos: los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles, cuanto el condominio de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, traducen supuestos en los que al
verificarse las condiciones fácticas a las que aluden los arts. 2004 y 2006 CCyC, el beneficio que encuentra la ley para su
establecimiento justifica per se la imposición legal. Otro tanto ocurre con el supuesto de accesión que contempla el art. 1962
CCyC, en el que el texto legal —o la intención del legislador, si se quiere—, es evitar la destrucción de valores. Por último,
hallamos al derecho de habitación del cónyuge o conviviente supérstite, que ante la concurrencia de otros a recibir la
herencia, se instituye automáticamente a su favor (art. 2383 CCyC).

Concluye el precepto con el supuesto de protección legal a adquirentes y subadquirentes de buena fe, que se verifica en el caso
de transmisiones en que, con intervención del legitimado, el acto jurídico de transmisión adolece de algún vicio que lo torne
nulo. Cuando, en cambio, se trata de una adquisición non domino (se transmite o se grava un derecho que no se tiene), la
cuestión no se encuentra amparada por este precepto, dado que el art. 392 CCyC proscribe la solución, quedando únicamente a
resguardo del derecho del adquirente a las normas que prescriben la prescripción adquisitiva breve.

ARTÍCULO 1895. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del
subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos
reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas muebles
registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a
favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.

Con esta redacción se reparan ciertos aspectos que podían señalarse al texto de Vélez, ya que el 2386 (ex 2412) Cód. Civil no
mencionaba la necesidad de adquisición a título oneroso, que contemplaba el art. 2740 (ex 2767) Cód. Civil, lo que requería
remitir a este último. También debe señalarse que mientras el Cód. Civil se refiere al "poseedor de buena fe", el Cód. Civ. y Com.
agrega el carácter de "subadquirente", para diferenciar la situación del despojante del que adquiere la posesión de una cosa
mueble y lo realiza convencido de la legitimidad de su adquisición. La otra cuestión a destacar en el art. 1895 Cód. Civ. y Com. es
la aclaración sobre el carácter de cosa mueble no registrable, ya que éstas tienen un régimen distinto, donde la adquisición legal
que introduce el art. 1894 Cód. Civ. y Com. no rige.

Esta norma se aplica a los subadquirentes de cosas muebles no registrables. Esto no aplica a los bienes inmuebles, porque
están sujetos a los requisitos de titulo y modo; tampoco a los bienes muebles registrables, porque tienen un régimen especial.

Ampliando esta diferencia, se dispone que respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a
favor de quien la invoca. Es decir que la posesión no es suficiente, aunque sea de buena fe, ya que ésta no puede invocarse si
no existe inscripción registral, como se profundizará al analizar el régimen jurídico de los automotores. Y cerrando la necesaria
actualización de la legislación civil en esta materia, el artículo en comentario agrega que tampoco existe buena fe, aunque haya
inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la
cosa registrable y éstos no son coincidentes.

Como lo describe el título de la norma, el presente versa sobre otro modo de adquisición legal, esta vez, cuando se adquiere
una cosa mueble no registrable, ni robada ni perdida. En rigor, se trata de una protección que dispensa la ley en favor de
aquel que la adquiere creyendo en la titularidad del derecho de parte de aquel que lo transmite. Para ello deben cumplirse
distintos presupuestos que traducen el principio de seguridad dinámica. En efecto, si bien existe un principio en cuya virtud
nadie puede transmitir sobre una cosa un derecho ni mejor ni más extenso que el que se tiene (art. 399 CCyC), casos como el
que trata este artículo son una clara muestra de la protección de aquel que obra de buena fe y paga (título oneroso). La
plataforma fáctica que autoriza este modo de adquisición legal refiere a cosas no registrables, puesto que, con un registro que
anuncie la titularidad del bien, mal podría alegarse buena fe comprándola de quien no figura como su propietario. Por último,
cabe subrayar que el precepto autoriza la prueba, de parte del verdadero propietario, de que la adquisición de parte del
subadquirente ha sido gratuita. En otras palabras, solo tiene por beneficiario de la adquisición legal a aquellos que adquieran la
cosa mueble a título oneroso.
Esta norma se aplica a los subadquirentes de cosas muebles no registrables. Esto no aplica a los bienes inmuebles, porque
están sujetos a los requisitos de titulo y modo; tampoco a los bienes muebles registrables, porque tienen un régimen especial.
Cabe inferir que se aplica este precepto a los casos de desprendimiento voluntario, esto es, cuando el propietario de la cosa
intervino. Si el titular del derecho real ni siquiera participó, el acto le sería inoponible. Ej. A es dueño de un libro, se lo presta a B.
Éste, en un lugar de devolverlo, se lo vende a Cm quien ignora que el libro era de A. Planteado el conflicto entre A y C, el Código
protege a C, para garantizar la seguridad dinámica.

Es claro que el verdadero propietario podía intentar una acción de carácter personal que surge del contrato contra aquel a quien
le confió la tenencia de la cosa muebles (acciones civiles correspondientes por haberla enajenado indebidamente). Pero cuando
la cosa es transmitida por quien estaba obligado a restituir (abuso de confianza) a un tercero de buena fe, se plantea un conflicto
entre dos intereses incompatibles entre sí, y ambos dignos de protección. Frente a este problema, la ley debe optar por proteger
al verdadero propietario o al tercero de buena fe, atribuyéndole la propiedad de la cosa muebles y sacrificando el derecho del
anterior propietario. El CCyC opta por esto último, favoreciendo la situación del tercero adquirente de buena fe.

>> Naturaleza jurídica de la adquisición legal:

Se trata de una adquisición legal. Es la ley la que hace que el adquirente de buena fe, que se encuentra en posesión de la
cosa, adquiera la propiedad de ella y pueda repeler las acciones de reivindicación del antiguo propietario, aunque la haya
recibido de quien no era el dueño. La adquisición que realiza el tercero es originaria, porque no se basa en el contrato que lo
liga con el enajenante que no es el dueño, sino en la voluntad de la ley. No existe vínculo jurídico entre el tercero y el anterior
dueño, por el contrario, el tercero adquiere a pesar de la voluntad del anterior dueño. Como consecuencia de ser adquisición
originaria, el tercero no adquiere el derecho del anterior propietario, sino uno nuevo y distintito, por eso, en principio, no debe
cargar con los derechos reales que pudiese haber constituido el anterior propietario sobre la cosa.
>> Cosa hurtada o perdida. No puede imputársele culpa al propietario por haber perdido o haber sufrido el hurto de la cosa,
dado que el no intervino en la transmisión, no hubo un desprendimiento voluntario sino forzoso. Las cosas robadas salen del
poder del dueño contra su voluntad. Las cosas perdidas, son las que se extravían por caso fortuito/fuerza mayor o
negligencia, y salen del poder del dueño sin su voluntad. Además, quien halla una cosa perdida está obligado a restituirla.
La ley asume esta postura es por los siguientes fundamentos:
- La necesidad de que las transacciones circulen velozmente llevan a que la ley proteja ese subadquirente; es la necesidad de
facilitar el tráfico de las cosas muebles.
- Dificultad que ofrece el bien mueble para probar la titularidad.
- El fácil desplazamiento que tienen las cosas muebles contribuyen a este estado de situación.
• Presupuestos para la adquisición legal en el caso del subadquirente (adquisición non domino):
>> Posesión. El tercero, para poder invocar la regla del art. 1895 debe ser poseedor de la cosa muebles, no tenedor.
>> Buena fe. Habrá buena fe cuando el poseedor, persuadido de su legitimidad, no haya sabido, después de una conducta
diligente, que quien le transmitió la cosa mueble no estaba legitimado para hacerlo. La buena fe se presume (1919), por eso
quien alegue la existencia de mala fe en el poseedor deberá demostrarlo.
>> Título oneroso. Además de la posesión y la buena fe, se exige el título oneroso en cabeza del subadquirente, para escapar a la
acción reivindicatoria del anterior propietario. Así, el poseedor de buena fe que haya adquirido a título oneroso, aun cuando
haya recibido la cosa de quien no estaba legitimado para transmitirla, adquirió por voluntad de la ley el derecho real y puede
repeler cualquier acción real que se intente en su contra.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. Éste es el otro modo general de adquirir derechos reales.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS. La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir los derechos reales. Su origen no es reciente. La
primera manifestación de esta particular forma de adquirir un derecho real se remonta a las Leyes de Manú, las que fueron
recopiladas entre los años 1280 y 880 a.C. Entre los antecedentes de la usucapión, no puede soslayarse el tratamiento que
recibió en el Derecho Romano, y cabe destacar que a través del paso del tiempo, el criterio sobre la materia ha evolucionado
desde la ley de las XII Tablas, año 451 a.C.

Sobre la usucapio se decía: “es la agregación del dominio mediante la continuación de la posesión por el tiempo determinado en
la ley”. En la época clásica, se encontraban dos casos en los que no era necesaria ni la buena fe ni el justo título. Se trataba de la
usucapio pro herede lucrativa y de la usureceptio.

Con Justiniano, desaparecida la distinción entre las cosas manici y nec mancipi, y entre los dominios quiritario y bonitario, se
funden la antigua usucapio del ius civile y longi temporis prescripto de las provincias. Se da el nombre de usucapio a la vinculada
a las cosas muebles, para las cuales se exigía una posesión de tres años, mientras que la longi temporis prescriptio, para los
inmuebles, requería diez años entre presentes y veinte entre ausentes; ambas con título y buena fe. Más tarde se contempló la
prescriptio longissimi temporis, para la cual se requería posesión por treinta o cuarenta años, aunque fuere de mala fe.
Cuando el CC regulaba la prescripción adquisitiva no lo hacía como un modo entre adquirir el dominio (solo lo anunciaba). La
prescripción y la sucesión en los derechos por causa de muerte las traba al final del código, en las disposiciones comunes a los
derechos reales y personales, siguiendo el criterio de Freitas. El CC a su vez decía que los derechos reales y personales se
adquieren y se pierden por la prescripción.
Disponía que la prescripción para adquirir es el medio por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad por
la continuación de la posesión por el tiempo establecido por la ley. En la nota se decía que era la prescripción de inmuebles,
porque la prescripción de muebles por el CC no tenía lugar, dado que en estas últimas la posesión vale título. Pero ello fue un
error de Vélez, porque esa regla solo tutelaba al poseedor de buena fe, de una cosa ni hurtada ni perdida, adquirida por título
oneroso; quedaban fuera de ella entonces el poseedor de mala fe, y el adquirente por título gratuito, de cosas hurtadas o
perdidas. Ellos estaban frente a la acción reivindicatoria del verdadero propietario.
Hoy la prescripción adquisitiva de cosas muebles está reconocida tanto por la ley 17711 que incorporo el art 4016 bis en el CC y
el CCYC.

El Código Civil y Comercial dice en el artículo 1897: “la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”. Se conoce a este modo de
adquirir también con el nombre de usucapión, que significa adquirir algo – capere- por el uso – usus-, la posesión. Es un modo
originario – no derivado – de adquirir, por actos entre vivos y de manera gratuita. Es un acierto regular la prescripción
adquisitiva entre los modos de adquisición de los derechos reales y en la Parte general, a diferencia del Código de Vélez que la
reguló al final, junto con la prescripción liberatoria. Por su propia definición, quedan excluidos de su campo de aplicación los
derechos reales que no se ejercen por la posesión ni por actos posesorios como la hipoteca o servidumbres negativas. Además,
el Código prohíbe que la superficie pueda ser adquirida por usucapión larga – art. 2119-. El código regula dos clases de
prescripción adquisitiva: larga y breve.

La prescripción larga requiere la posesión durante el plazo de diez o de veinte años, art. 1899; la breve, en la que el plazo es de
diez o de dos años – art. 1898-, y además se necesita contar con justo título y buena fe. Los plazos más breves, en cada una, sólo
se aplican en la adquisición de cosas muebles, cumplidos ciertos recaudos. Las normas que regulan la prescripción son de orden
público, no pueden ser modificadas por una convención, art. 2533.

Por intermedio de la prescripción adquisitiva la ley atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de ella. Probados sus
presupuestos, el poseedor se convierte en titular del derecho real que se ejerce por la posesión, contra la voluntad de
propietario. Trátase de una adquisición originaria, que así cabe distinguirla de la derivada, que resulta anunciada por el art. 1892
CCyC. La regulación anterior consideraba que la prescripción para adquirir era un derecho por el cual el poseedor de una cosa
inmueble adquiría la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley. Los términos
concedidos en el artículo en comentario no parecen responder a ese paradigma, desde que en lugar de considerarlo un derecho
del poseedor, refiere de manera más precisa que se trata de un “modo” para adquirir el derecho de propiedad por la posesión.

Es claro para nosotros el interés social comprometido en la cuestión, desde que al exigirse la posesión de la cosa como
fundamento fáctico para acceder a ella por esta vía, supone la actuación útil de quien no tiene la propiedad y que, sin embargo,
la conserva frente a la inactividad de su dueño. Debe recordarse en este punto que los derechos de propiedad no son derechos
absolutos, en razón de lo cual la ley no ampara a quien demuestra desinterés sobre ellos.

Como lo señala el precepto, la prescripción para adquirir es el modo por el cual un poseedor adquiere un derecho real. A tal fin,
se aprecia evidente que solo pueden ser adquiridos por esta vía los derechos reales que se ejercen por la posesión.
Descartamos, sin embargo, que puedan ser objeto de ello los derechos reales de garantía que se ejercen por la posesión, como
lo son la prenda y la anticresis, habida cuenta la inexistencia de crédito principal del cual ellas son su garantía.

Son objeto de adquisición por esta vía las cosas muebles e inmuebles, con independencia de la condición de resultar
registrables, sean estos constitutivos o declarativos del derecho de propiedad. Una lectura de los arts. 1898 y 1899 CCyC, a cuya
revisión remitimos, permite observar que los plazos establecidos por la ley para tener por cumplido el término mínimo que
ponga al poseedor en la posibilidad de lograr el reconocimiento del derecho real, han sido impuestos según la clase de cosa que
corresponda.

Se desprenden del artículo los elementos para que funcione este instituto. Ellos son la posesión y el tiempo. El primero requiere
la efectividad de la posesión en los términos que el propio Código juzga reconocida, de conformidad con la previsión del art.
1909 CCyC. A su vez, el art. 1900 CCyC exige para lograrla que la relación de poder de que se trata sea ostensible (pública,
exteriorizada, no clandestina) y continua (no alcanzada por planteos posesorios).

Ambas cualidades de la posesión para prescribir pueden verificarse en distintos sujetos, tal como lo autoriza el art. 1901 CCyC
que permite al sucesor particular unir su posesión a la de los antecesores, siempre que una derive inmediatamente de las otras.
OTRA FUENTE: La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo.
Los derechos reales y personales pueden adquirirse y perderse por la prescripción. De acuerdo a la CSJN la prescripción es una
institución de orden público que responde a la necesidad social de no mantener pendientes las relaciones jurídicas
indefinidamente, y consolidar las situaciones creadas por el transcurso del tiempo, disipando incertidumbres.
La prescripción adquisitiva tiene fundamento sanear una situación que jurídicamente era irregular, desde el punto de vista de la
titularidad.
La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir los derechos reales, especialmente el domino, originario, esto
es, el adquirente no deriva su derecho del propietario anterior, porque no adquirió la cosa de él. La cosa se adquiere con
independencia y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior.
Para asegurar la plena virtualidad del derecho (de la verdadera naturaleza), y corroborarla, se debe buscar el derecho en el
antecesor y a su vez el que transmito se apoya en el de su causante, y así sucesivamente hacia atrás. Entonces la prueba del
dominio se transformaba en la diabólica probatiub. Pero el remedio para ello era la prescripción.
Cierto número de años basta para ponerle freno a esa búsqueda hacia atrás y ese número de años es la prescripción.
Picart y Yoseram sostenían que la prescripción no solo es un modo de adquirir, sino que es un medio de prueba, porque ciertos
números de años bastan para limitar esa prueba diabólica, es decir, la prueba para atrás.

Existen dos modalidades en esta materia. Encontramos la prescripción adquisitiva “breve” (art. 1898 CCyC) y la prescripción
adquisitiva “larga” (art. 1899 CCyC), especificando en cada caso los presupuestos puntuales de cada una. En ambas hipótesis
varían los presupuestos y sobre la base de ellos, también los plazos.

ARTÍCULO 1898. Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se
produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la
cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
Una primera cuestión que cabe destacar es que, si lo que se pretende es adquirir la propiedad por la posesión continua de 10
años, la exigencia de que el poseedor tenga a su favor “justo título”, como lo manda el artículo, pone en evidencia que en el caso
ya existe un derecho del poseedor en la cosa. Este derecho preexistente hace ver a la prescripción breve no como un modo de
adquirir un derecho que no se tiene, sino como una manera de consolidar frente al verdadero propietario el derecho ya
adquirido.

No lo expresa este artículo, pero por justo título se entiende aquel que reúne las condiciones del título suficiente que referimos
al explicar el artículo 1892 CCyC, pero sin consideración de la persona de la que emana. Esto es, un acto jurídico con aptitud para
la transmisión de un derecho de propiedad que cumple con las formas asignadas por la ley para ese acto, con omisión en su
facción de la intervención del titular o, habiendo participado, obstando el título suficiente la ausencia de capacidad para la
realización del acto (art. 1902 CCyC). Ello así, se aprecia claro que para sanear ese déficit es preciso de un remedio que, en el
caso, la ley acuerda a través de la prescripción breve.

Para hacerse acreedor de dicha posibilidad, el poseedor con justo título, debe reunir, en los casos que su derecho real repose en
un inmueble, el término de 10 años en el ejercicio de la posesión y buena fe para impedir el progreso de cualquier acción del
verdadero titular que intente reivindicar la cosa adquirida. También dice el precepto que si la cosa fuera mueble, hurtada o
perdida, el plazo es de dos años. Cabe aquí memorar que si la cosa no es hurtada ni perdida se aplica el artículo 1895 CCyC, que
importa un modo de adquisición legal de la propiedad. El plazo es el mismo si la cosa fuera mueble registrable, computándose el
término desde la registración del título. Respecto del requisito de la buena fe, cabe consignar la previsión contenida por el
artículo 1902 CCyC, al establecer que cuando se trata de una relación posesoria, ella consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella; y cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen preciso de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en los
respectivo régimen especial.

A ello cabe agregar la que dimana del artículo 1918 CCyC, que señala que el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no
conoce o no puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por mero error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad.

Por último el artículo 1919 CCyC fija los casos en que la mala fe se presume, que son: a) cuando el título es de nulidad
manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

De esta manera, la prescripción adquisitiva breve es la que exige una posesión pública, continua, e ininterrumpida a título de
dueño. Para que esta posesión de 10 años (inmueble) o de 2 años (cosa mueble hurtada o perdida) pueda operar, se
necesitan dos elementos indispensables. El justo título, y la buena fe. Esta modalidad de prescripción estaba consagrada el art
3999 del CC; en la nota Vélez decía que el justo título y la buena fe si bien son dos elementos distintos no son independientes,
porque acreditado el justo título, la buena fe se va a presumir.
 El fundamento de la prescripción corta coincide con los propios de la larga (dar seguridad jurídica, paz social, etc.) pero,
además, aquí se procura proteger la buena fe de quien adquirió a la persona que aparentaba ser el propietario de la cosa, ya
que en la prescripción breve el beneficiario obtuvo la cosa por transmisión, nunca por ocupación. Algo falla en esa
transmisión (a título singular o universal) que impide que quien recibe la cosa adquiera el derecho real que se pretende
transmitido y, dado que nadie puede adquirir un derecho mejor o más extenso que el que tenía el transmisor, la única forma
de sanear la irregularidad del título es por medio de la usucapión, y por contar el poseedor con justo título y buena fe, se le
permite hacerlo en un plazo más corto (10 años).

ARTÍCULO 1902.-‘Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así
como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.’

>> Situación del sucesor singular del adquirente con justo título. El adquirente con justo título y buena fe está expuesto a la
acción reivindicatoria hasta tanto se consolide su situación. Es posible que antes de cumplirse el plazo, aquél le enajene la cosa a
un tercero. El subadquirente queda en la misma posición que su antecesor.

>> Situación del subadquirente de cosa mueble con título gratuito. El subadquirente de buena fe y a título oneroso de una cosa
no hurtada ni perdida puede repeler la acción reivindicatoria del verdadero propietario. Si el reivindicante prueba que la
adquisición fue a título gratuito, puede recuperar la cosa (1895).

Asimismo, el art. 1898 contempla el caso del poseedor de buena fe de cosas hurtadas o perdidas, con lo que surgen dudas
respecto al poseedor de cosas no hurtadas ni perdidas. En esta situación, cabe inferir que el subadquirente a título gratuito está
incluido aquí. El art. 1898 no hace ninguna distinción entre adquirentes a título oneroso y a título gratuito.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA. ARTÍCULO 1899. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede
invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el
derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre
pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes.

La prescripción adquisitiva “larga”, o extraordinaria, como la anterior, es un modo de adquirir derechos reales por medio de la
posesión continuada en el tiempo de cosas que, en este caso, no le pertenecen al poseedor. Piénsese en el supuesto de aquel
que se comporta como propietario de una cosa durante el término expresado mientras su propietario real y verdadero se
abstuvo de promover acciones de recupero de la posesión perdida (art. 1913 CCyC).

Fundamento.
1) Por un lado, se considera la presunción de abandono de la cosa por parte de su propietario. Aunque el dominio es perpetuo y
no se extingue por el no uso, la ley le adjudica la propiedad al nuevo poseedor cuando el dueño permanece inactivo y deja que
otro aproveche la cosa con la intención de adquirirla.
2) Razones económicas. La ley se inclina por aquel que durante un tiempo importante la explotó económicamente, la hizo
rendir. Esto interesa a toda la sociedad, ya que la propiedad tiene una función social.
En la propiedad, no utilizar la cosa o no ocuparse de ella es una muestra más del señorío que corresponde al dueño, quien tiene
el derecho de usar la cosa, o bien no hacerlo, a diferencia de lo que ocurre en otros derechos reales, como el usufructo, en el
que el no uso es una causa de extinción.
Si la cosa no se usa porque la tiene otro, el dueño puede recuperarla a través de la acción reivindicatoria, pero si transcurre el
plazo legal sin que lo haga, el nuevo poseedor se convertirá en el dueño.

Expresa el precepto que esta prescripción para adquirir no requiere ni justo título ni buena fe. De manera que basta el carácter
de poseedor para peticionar el reconocimiento de la adquisición operada. Recordamos que habrá posesión siempre que una
persona, por sí o por medio de otra, ejerza un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real
sin serlo (art. 1909 CCyC). Ello supone que a la ley no le interesa qué clase de poseedor se es, ya que se contenta con que
simplemente lo sea. Es más, hállese verificado este extremo, sea que el poseedor sea vicioso respecto del propietario, sea que
hubiere usurpado el bien —despojando al propietario de su posesión—, sea que la hubiere recibido de un tercero que dijo ser
propietario. Para todos los casos se interpreta que la extensión del plazo acordado es suficiente para inferir el abandono de la
propiedad de parte de su titular, como el interés de conservar la cosa por parte del pretenso propietario.
No dejamos de observar, también, que sin constituirse en una herramienta saneatoria del derecho de propiedad, el plazo de
prescripción supone la extinción de pretensiones posesorias de terceros, desde que si el verdadero propietario pierde la
reivindicatoria, con mayor razón la acción posesoria que el Código sujeta a un plazo de vigencia menor. Tampoco parece dudoso
que, conformando la del caso un modo de adquisición originario, resultaría improcedente extenderle al usucapiente, los efectos
reipersecutorios de acciones originarias contra el propietario o propietarios anteriores.

También vale afirmar que la pretensión de adquirir por prescripción adquisitiva constituye un derecho nacido del cumplimiento
de los presupuestos legales (posesión y tiempo), que pueden esgrimirse contra cualquiera que resulte el propietario, o terceros
que pretendan ejecutar el bien por deudas del dueño, extremo este último que habrá de materializarse mediante la pertinente
acción procesal denominada tercería.

Volviendo a los requisitos que debe cumplir quien pretenda acceder a la adquisición de un derecho real por esta vía,
observamos que la posesión del sujeto debe ser ejercida ostensible y continuamente (art. 1900 CCyC) durante el término de
veinte años —para el caso de cosas inmuebles— y diez años para el caso de cosas muebles registrables no hurtados ni robados.
Resulta inconducente que el propietario contra quien la prescripción adquisitiva corre, alegue y pruebe la mala fe del poseedor,
pues, siguiendo el segundo párrafo de la norma, no puede invocársele la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala
fe de su posesión. El mayor tiempo exigido en la posesión, insistimos, compensa que la ley se desentienda de las razones por las
que la cosa se posee o del modo en que se la adquirió.

>> Caso especial del adquirente de cosa muebles registrable (3º párrafo). Es poseedor de mala fe, ya que la ignorancia del
derecho no es excusable. Para ser de buena fe hay que estar persuadido de la legitimidad de la adquisición. El CCyC pone un
plazo de 10 años. Ej. automotores: el comprador recibe la posesión y paga el precio, pero no inscribe en el Registro. Para que
este plazo especial sea aplicable hay dos condiciones: a) el poseedor debe haber recibido la cosa del titular registral o de su
cesionario sucesivo; b) los elementos identificatorios deben ser coincidentes (por ej. que no haya diferencias entre la
numeración del chasis y del motor).
Aunque la norma no lo dice, su aplicación se limita a los casos en que la inscripción registral es constitutiva, porque si fuera
declarativa el derecho real ya estaría adquirido.
En cualquier otro caso (ej. cosa hurtada o perdida), solo queda el plazo de 20 años.

 Disposiciones comunes con la prescripción liberatoria.

• Carácter imperativo: no pueden ser modificadas por convención.
• Sujetos: opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en contrario. Acreedores pueden oponerse.
• Renuncia: puede ser renunciada, la de uno de los coposeedores o codeudores no surte efecto respecto de los demás. No
procede acción de regreso.
• Invocación: en todos los casos, excepto los previstos por la ley.

ARTÍCULO 1900. Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

La posesión se compone de corpus y animus domini. Esta posesión, a los efectos de la usucapión, debe ser pública, continua e
ininterrumpida. A diferencia del CC, ya no se exige que la posesión sea pacífica, sino solamente continua y pública.
- Ostensible (pública): cuando no es clandestina. El titular del derecho real debe tener la posibilidad de conocer la posesión que
se ejerce en su contra.
- Continua e ininterrumpida: realización de actos posesorios en forma sucesiva, continuada.
- La posesión si bien la ley no lo dice, la posesión debe ser inequívoca: Algunos autores dicen que una posesión es equivoca
cuando una situación puede ser explicada de dos maneras; si hay más de una manera para explicar una misma situación quiere
decir que la situación genera equívocos porque puede haber más de una interpretación.
Por ejemplo, en la situación del condómino y de la coposesión; se puede ver a uno de los condóminos poseyendo la cosa
común. Y esa posesión que se ve de afuera se puede explicar de dos maneras, o está ejerciendo su uso y goce como condómino,
o ha intervertido el título de su posesión y posee el todo de manera excluyente. Es en este caso equivoca, porque da lugar a dos
o más interpretaciones.
La posesión para dar lugar a la prescripción debe ser inequívoca, el carácter exclusivo y excluyente debe ser categórico,
manifiesto.

En punto a la posesión, como poder fáctico que el señorío exige, se define en el art. 1909 CCyC y traduce, por parte del
poseedor, el desarrollo de una conducta propia del titular de un derecho real. Este señorío para conceder la posibilidad de
adquirir por prescripción exige que sea pública, para poder juzgarla “ostensible”, y permanente en el tiempo para poder ser
juzgada “continua”. Lo público tiene que ver en tanto se juzga ínsito en la abstención del propietario un claro desinterés de la
cosa poseída por otro. De manera que debió poder ver o saber que la cosa estaba en poder de un poseedor extraño, que
sucesivamente excluiría al propietario de la posesión ejercida, y luego del mismísimo derecho. Queda resuelto para la regulación
actual la condición de que no sea clandestina u oculta ya que, contrario sensu, una posesión asumida a espaldas del propietario
constituiría una sanción inadmisible contra este. No dudamos que la publicidad de la posesión que debe ser meritada, y se
vincula con la posibilidad que ella sea conocida por la comunidad en general. No es necesario que el poseedor deba realizar
actos frente al propietario a quien excluirá merced a la adquisición por prescripción. Solo basta que esa alternativa no le sea
restringida por un obrar malicioso que le prive de su conocimiento. A su vez, debe ser continua, y ella lo es en tanto no esté
alcanzada por causales de suspensión o interrupción.

ARTÍCULO 1901. Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su
posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

La unión de posesiones implica la posibilidad de acceder al plazo necesario para la prescripción por la unión de posesiones,
mediando sucesión por título universal o singular. La accesión, o suma de dos o más posesiones, tiene importancia para
completar los años necesarios para adquirir por usucapión. Se da tanto en la prescripción breve y larga.
• Las exigencias del CC para que ello se pueda implementar era:
- Que sean dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, es decir, no puede anexarse una posesión a título de dueño una
tenencia.
- Que provengan la una de la otra.
- Que estén unidas por un vínculo jurídico, es decir, que esas posesiones sean legales y estén unidas por un nexo jurídico, que
acrediten que hubo una trasmisión.
En la larga no era posible que las posesiones sean viciosas. Porque es no es apta para prescribir, si la posesión de mala fe
simple.

>> Sucesión universal. Los herederos continúan la persona del difunto, es decir, continúan la posesión de su autor, y la
conservan con las mismas condiciones y calidades (ej. buena fe). Acaecida la muerte del poseedor, el heredero continúa la
persona del causante, y la posesión se le transmite con todas las ventajas y vicios. La buena o mala fe de la posesión se
determina por la condición del causante, sin importar la posesión del sucesor (sucesión de la posesión).

>> Sucesión particular: sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente
de las otras.

Esta posibilidad, no es obligatoria sino facultativa. Ej. a quien poseyó el inmueble por quince años, puede convenirle sumar su
posesión a la de su antecesor para completar los veinte años, sin importar la buena o mala fe de su autor. El tema reviste interés
cuando se trata de usucapión breve, donde es necesario para la unión de dos posesiones, que ambas sean de buena fe.

>> Requisitos de la unión de posesiones:

Que proceda la una de la otra inmediatamente. Se permite más de una unión ya que el art. usa el plural, pero debe haber un
encadenamiento sucesivo. En la prescripción breve, deben estar ligadas por un vínculo jurídico (el justo título).

En el plano del tiempo que debe satisfacerse para usucapir (adquirir por prescripción), es posible que el interesado no reúna el
total exigido en cada hipótesis por la ley. Ello puede obedecer a causas naturales (muerte del poseedor) o por el interés de
desentenderse de la posesión ejercida y transmitirla. Ante tales hipótesis, el precepto regula la “unión de posesión” que no es
sino sumar la posesión útil cumplida para prescribir a la del anterior poseedor que la hubo con la misma finalidad, ello para
alcanzar el plazo necesario para prescribir adquisitivamente la cosa poseída.

Debe quedar aclarado que, en tanto el artículo autoriza la sumatoria del plazo en la posesión de distintos sujetos, el mecanismo
autoriza su empleo tanto para la prescripción larga o extraordinaria como para la breve. Pues bien, en tanto se verifique un
encadenamiento en virtud del cual el poseedor y pretenso adquirente por usucapión haya tenido la posesión del anterior y así
sucesivamente, es posible unir a la —entonces— posesión común, el tiempo de cada una de las antecedentes, todo ello para
reunir el plazo que exige la ley.

En tanto la transmisión de la posesión, puede operarse por causa de muerte. La norma admite el supuesto afirmando que “el
heredero continúa la posesión de su causante”. En rigor, ello no es sino consecuencia del traspaso sin interrupción del acervo de
una persona muerta a sus herederos. Estos ocupan el lugar del fallecido, de ahí que deba interpretarse ajustada la previsión en
concordancia con lo prescripto por el art. 2277 CCyC: “… la muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su
sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por testamento o por ley (…) La herencia
comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento”.

De tal manera, parece claro que la unión de posesiones se verifica en el caso de sucesión universal autorizando la accesión de
ellas como términos que se suman de una misma causa. Agregamos que, a nuestro entender, se encuentra implícita la
derivación de una a otra de la posesión por el enlace que supone la transmisión por sucesión. Para que la accesión pueda
juzgarse cumplida en los casos de sucesión particular, la ley impone que una derive inmediatamente de las otras. Este plural que
indica, supone que pueden ser varios los antecesores, constituyendo el vínculo legal entre ellos un presupuesto ineludible para
tener por verificado el instituto.

En último término, y conociendo específicamente en el supuesto de la prescripción breve, en tanto ella requiere buena fe, cabe
hacer el siguiente distingo: si la unión es por causa de muerte existe una sola mala o buena fe y ella está determinada por la que
fuera atribuible al causante. En la regulación anterior, con idéntica solución, se afirmaba que la posesión en tales casos se
continuaba con todas sus ventajas y vicios por el heredero. En cambio, cuando de sucesión particular se trata, expresamente
revela el supuesto que “las posesiones unidas debe ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”, lo que es igual que
exigir la buena fe de ambos poseedores.

ARTÍCULO 1902. Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así
como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
El artículo define al justo título y establece el alcance de la buena fe requerida para usucapir, sea que se trate de cosas no
registrables o registrables. Como se expresó, el justo título debe tratarse de uno que contenga un acto jurídico con aptitud
traslativa de derechos de propiedad. Por tal motivo, ni el boleto de compraventa, ni los actos jurídicos por medio de los cuales
se reconocen derechos de propiedad pueden ser justo título.
Como acontece a lo largo del Código, la buena fe no se agota en la creencia del adquirente en la legitimidad del derecho que
recibe, sino en la diligencia mínima que debe haber realizado, toda vez que le es requerida esa indagación. La ignorancia solo
puede basarse en el error de hecho excusable. Sobre la base de ella, el adquirente no debió tener dudas de la legitimación de
aquel que le transmitía el derecho real o desconocer las causas de su incapacidad.
Cuando se trata de bienes registrables, también se le exige actos de verificación entre las constancias registrales y las
características de la cosa y persona del disponente. Respecto de los primeros, tratase del estudio de títulos ineludible para quien
participa de actos de la entidad a la que venimos refiriéndonos. Con mayor precisión, podemos apuntar que el estudio de títulos
no se agota con la consulta del estado registral informado por el registro de la propiedad, sino con el conocimiento puntual de
los títulos que fueron registrados y causaron dichos asientos, en mérito a que en definitiva la inscripción es consecuencia de
aquellos. Esta última cuestión interesa en materia inmobiliaria, si se observa que la inscripción de títulos no convalida los
defectos que estos pudieran contener.

ARTÍCULO 1903. Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo
título, o de su registración si ésta es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

 Sentencia.
La sentencia que declara la prescripción breve (no ocurre en la larga), tiene efecto retroactivo al momento que comenzó la
posesión, que será el de la fecha del justo título o de la registración, según el caso. La retroactividad aniquila todos los
eventuales derechos que se hubieran constituidos durante esos diez años respecto de la cosa, porque solo así produce efectos
saneatorios.
Sin embargo, en el caso de la prescripción larga, que se basa en la pura posesión, la sentencia que se dicta no tiene carácter
retroactivo sino que opera nada más para el fututo. Al no darle efecto restrictivo no se aniquilan los derechos del anterior
propietario. El único medio de publicidad que tiene este derecho del precribente es la posesión, porque no hay justo título
inscripto. A partir de la regulación actual no se prevé qué va a pasar con las relaciones que se constituyeron con terceros
durante esos 20 años y con los frutos.

En tanto la prescripción adquisitiva tiene como causa la posesión, más allá de los restantes presupuestos, el término de diez
años —véase que la norma habla de justo título, o sea que se refiere a la prescripción breve—, siempre debe computarse desde
que la relación de poder comenzó. Por tal motivo, ha de entenderse que la presunción de que trata el artículo se aplica a falta de
la prueba de la posesión. En rigor, es por virtud de un título aplicado a la cosa que la ley impone la presunción de posesión desde
la fecha en la que ha sido emitido el título (art. 1914 CCyC), rigiendo para lo demás el hecho fundante de toda prescripción
adquisitiva que es la posesión.

Pero el artículo va más allá e insiste en que el inicio el plazo puede ser incluso, la fecha en la que el título se registró, si se tratare
de una inscripción constitutiva. Pues bien, esto último se entiende en la inteligencia de que, tratándose de una inscripción
registral constitutiva del derecho que se transmite, el justo título solo existe entonces, pues —fue explicado—, los efectos del
contrato nacen incluso para las partes, ingresado el documento a la órbita del registro de la propiedad (por ejemplo, Registro de
la Propiedad Automotor).
El efecto retroactivo al inicio de la posesión tiene que ver, en la prescripción breve, con que el derecho a adquirir respecto del
verdadero dueño, nace del justo título, pues precisamente es el derecho emanado del instrumento el que se perfecciona. La
sentencia es declarativa y tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, aunque ello lo es sin perjuicio de los
derechos de terceros interesados —titulares de derechos contra el usucapido o registrados en el bien— y de buena fe, dado
que, como ya se explicó, el régimen de inoponibilidad no puede prescindir de un obrar ajustado a derecho y sin soslayo de lo
que debió saber en su procura quién pretende hacer valer dicha clase de ineficacia.

Precisadas las pautas generales, queda claro que la oponibilidad de la sentencia desde la fecha en que el texto legal señala
alcanza a terceros interesados de fecha posterior. Aun así, la cuestión exige una precisión mayor. En efecto, entre las distintas
variantes que la normativa podía admitir se encontraban las siguientes: que los efectos de la retroactividad se extiendan al día
en que comenzó la posesión; que lo sean a la fecha del dictado de la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; a la de la
inscripción del testimonio de ella en el Registro de la Propiedad; o a la fecha en que se cumplió el plazo de la prescripción.

ARTÍCULO 1905. Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en
proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del
derecho real respectivo. La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión. La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de
oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

El proceso que se analiza tiene como objeto la pretensión consistente en obtener, mediante el pronunciamiento de una
sentencia declarativa, un título supletorio de dominio a favor de quien ha poseído un bien inmueble durante el plazo y en las
condiciones previstas por el art. 1899 CC.

- Mariani de Vidal y Kiper: la sentencia que declara la adquisición del dominio por usucapión es oponible desde la fecha de su
inscripción en el RPI, pero, puede suceder que la adquisición se consuma por haber operado el plazo de prescripción, y la
registración de la sentencia se haga mucho después. En ese caso, el prescribiente, no obstante su adquisición, puede verse
desprotegido por no contar con la inscripción del dominio a su nombre. Por ello, estos autores sostienen que el interesado debe
solicitar judicialmente al promover la demanda o antes, alguna medida cautelar que advierta a los terceros de la situación, para
que puedan conocer registralmente el estado jurídico real del inmueble.

Con anterioridad a la vigencia de la ley 14.159, promulgada el 3 de octubre de 1952, cabía la posibilidad de obtener la
declaración de posesión treintañal (actualmente veinteañal) a través de sencillo trámite, pues no requería la previa
individualización registral del propietario del inmueble y se sustanciaba, mediante la citación del representante del fisco o de la
municipalidad si se trataba de inmuebles que pudieren pertenecerles, o bien, citándose a dichos representantes y, por medio de
edictos, a las personas consideradas con derecho al inmueble. Solo de mediar oposición de los citados, la controversia debía
ventilarse en juicio declarativo; y, en defecto de oposición, tras la producción de la prueba correspondiente, el juez se hallaba
habilitado para aprobar la información mediante sentencia que no tenía eficacia de cosa juzgada, por cuanto el propietario
podía interponer la pretensión reivindicatoria, aunque debía asumir la carga de acreditar los defectos atribuibles a la posesión
anteriormente invocada. Los abusos cometidos al amparo de ese tipo de procedimientos, virtualmente unilaterales y exentos de
verdaderas garantías, determinaron la promulgación de la referida ley 14.159, la cual instituyó un proceso contencioso y un
régimen probatorio excesivamente estricto, de modo tal que, de las rudimentarias informaciones posesorias, se pasó de pronto
a un sistema legal que, en razón de aquella estrictez, vedó prácticamente la tutela judicial a los legítimos poseedores de
inmuebles.

Por ello se procedió al dictado del decreto-ley 5756/1958 que —si bien mantuvo el carácter contencioso del proceso de
adquisición del dominio por usucapión— modificó el art. 24 (ver exigencias en materia de prueba y perfección del trámite del
juicio en la ley 14.159), no pudiendo dejar de mencionar la ley 20.440. La jurisprudencia se pronunció por la validez
constitucional de la ley 14.159 y de su posterior reforma en el aspecto procesal, fundada en la vieja doctrina de que si bien las
provincias tienen la facultad constitucional de darse sus propias instituciones locales y, por ende, para legislar sobre
procedimientos, ello es sin perjuicio de las disposiciones reglamentarias que dicte el Congreso, cuando considere el caso de
prescribir formalidades especiales para el ejercicio de determinados derechos establecidos en los códigos fundamentales que le
incumbe dictar.

No obstante, algunos códigos procesales provinciales —como los de Buenos Aires, Entre Ríos, La Rioja, Mendoza y Río Negro—,
han reglamentado expresamente el proceso de adquisición del dominio por usucapión, aunque a título meramente
complementario de las normas procesales contenidas en la ley nacional y sin desvirtuar, por ende, sus directivas esenciales. Por
último, mientras los mencionados códigos procesales provinciales encuadraron el proceso que nos ocupa dentro del ámbito de
los denominados “procesos sumarios” (plenarios normalmente abreviados), la ley nacional guarda silencio sobre el punto y
corresponde interpretar, en consecuencia, que —por aplicación de la regla general contenida en el art. 319 CPCCN (y
disposiciones provinciales concordantes)— los procesos exclusivamente sometidos al régimen instituido por dicha ley deben
tramitarse, sin perjuicio de sus peculiaridades, de conformidad con las normas establecidas por el juicio ordinario.
Competencia. Es competente para conocer en el proceso objeto de análisis el juez del lugar en que se encuentra la cosa cuyo
dominio se intenta obtener (art. 5°, inc. 1, párr. 2, CPCCN). Por tratarse de una pretensión real no se halla alcanzada por el fuero
de atracción del proceso sucesorio. Los arts. 2336 y 2643 CCyC se inscriben en el mismo sentido al no contemplar la atracción al
sucesorio de los procesos que tengan por objeto bienes del sucesorio.

LEGITIMACIÓN. La legitimación activa para interponer la prestación que constituye objeto del proceso que se analiza está en
cabeza del poseedor, sin perjuicio de que aquella sea eventualmente rechazada por carecer la posesión de los requisitos legales.
Asimismo, se halla activamente legitimado el condómino que ha realizado actos posesorios exclusivos en la totalidad o en parte
del inmueble, porque en tal hipótesis aquel, por interversión del título, deja de ser copropietario para convertirse en dueño
único del sector que posee.

La legitimación pasiva corresponde, en primer lugar, a quien resulte titular del dominio de conformidad con las
correspondientes constancias registrales (art. 24, ley 14.159 modificado por decreto-ley 5756/1958 y disposiciones provinciales
concordantes), y a quien eventualmente acredite de modo fehaciente su calidad de propietario del inmueble (norma citada).
Con posterioridad a la reforma introducida al art. 24 (ley 14.159 modificada por el decreto-ley 5756/1958), la legitimación pasiva
del Estado (nacional, provincial o municipal) se halla circunscripta al caso de que exista “interés fiscal comprometido”.

REQUISITOS DE LA DEMANDA. Además de cumplir con los requisitos comunes a toda demanda, en el proceso de adquisición del
dominio por usucapión el actor tiene la carga de acompañar, con aquella, una certificación de la que resulte la persona titular
del dominio acorde “con las constancias del Catastro, Registro de Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del
inmueble” (art. 24, inc. a, ley 14.159 modificado por decreto-ley 5756/1958).

Asimismo, debe el demandante adjuntar “plano de mensura, suscrito por profesional autorizado y aprobado por la oficina
técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción” (art. 24, inc. b, ley 14.159 modificado por decreto-ley 5756/1958).
Corresponde destacar, finalmente que —de acuerdo con los códigos que imprimen al proceso el trámite sumario y también en el
ordinario en el orden nacional— constituye carga del actor, además, ofrecer toda la prueba de que intenta valerse en el mismo
escrito de demanda, aunque tal carga no surge del decreto-ley 5756/1958, sino que es de índole procesal local.

Anotación de litis y prescripción adquisitiva. Dice el último párrafo del art. 1905 CC: “La resolución que confiere traslado de la
demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a
fin de dar a conocer la pretensión”. La anotación de litis es la medida cautelar que tiene por objeto asegurar la publicidad de los
procesos relativos a bienes inmuebles o muebles registrables, con la finalidad de posibilitar la oponibilidad a terceros de la
sentencia que en ellos se dicte en relación al bien litigioso, evitando la alegación de buena fe frente a la modificación de una
inscripción registral. La medida dispuesta por la norma es acertada, ya que como consecuencia de la decisión que se adopte
respecto de la pretensión expuesta en la demanda, la titularidad del dominio puede cambiar, razón harto suficiente para que la
comunidad toda conozca su existencia y el trámite; en especial, los terceros que pretendan contratar con el titular dominial del
bien. En cuanto a la prescripción adquisitiva opuesta como excepción, cabe aclarar que la medida cautelar será viable en tanto
se deduzca reconvención, dado que solo en ese caso constituirá una pretensión que deberá ser materia de decisión por el juez
en la sentencia. La medida en análisis no impide ni restringe la disponibilidad del bien; solo tiene por objeto la publicidad de la
existencia del proceso.

Asimismo, dado que la norma no distingue, cabe considerar que habilita la anotación preventiva no solo respecto de los bienes
inmuebles, sino con relación a cualquier bien registrable (automotores, buques, artefactos navales, aeronaves, caballos de
carrera, etc.), alcanzando los efectos de la medida solo al bien objeto de la anotación, dada la necesaria vinculación que debe
existir entre la cautelar y lo que constituye el objeto de la pretensión.

Efectos. La anotación de litis surte efectos a partir de su inscripción en el registro respectivo y consiste en imprimir publicidad al
litigio, a fin de que los terceros adquirentes del bien objeto de la controversia no puedan ampararse en la presunción de buena
fe. Así, en función de la publicidad que brinda al litigio, el Registro de la Propiedad puede modificar la inscripción para que cese
la presunción de buena fe de quien contratase sobre el bien. De ahí que en la jurisdicción nacional —y sin perjuicio de cuanto
pueda contener la regulación procesal provincial— el art. 229 CPCCN exige que se trate de una pretensión que pudiere producir
la modificación de una inscripción en el registro.

Procedimiento. Una vez acreditada la verosimilitud del derecho y prestada la contracautela, la anotación de litis se efectiviza
mediante el libramiento del correspondiente instrumento (oficio/testimonio) al respectivo registro de acuerdo a la naturaleza
del bien afectado por la medida.

Levantamiento y extinción. La anotación de litis —al igual que las demás medidas cautelares— puede ser levantada en cualquier
etapa del proceso, a partir de que se acredite la cesación de las circunstancias de hecho que la determinaron (arg. art. 202
CPCCN). Sin perjuicio de ello, sobre el particular dispone el art. 229, segunda parte, CPCCN que “cuando la demanda hubiere
sido desestimada, esta medida se extinguirá con la terminación del juicio. Si la demanda hubiese sido admitida, se mantendrá
hasta que la sentencia haya sido cumplida”. De este modo, si la demandada resulta vencedora en el juicio, puede solicitar el
levantamiento de la anotación de litis. Igual solución resulta cuando el proceso se extingue por caducidad de la instancia,
desistimiento, transacción o conciliación.

El art. 229 CPCCN establece en su tercera parte que “si la demanda hubiese sido admitida se mantendrá hasta que la sentencia
haya sido cumplida”. Es decir que la anotación de litis solo puede levantarse cuando adquiere carácter firme el fallo que ordena
la respectiva modificación registral y esta se ha hecho efectiva. Esta cuestión, sin perjuicio de una distinta regulación procesal
local, en rigor, no constituye el único criterio. También se razona, en este punto, que la anotación de litis caduca como las
restantes medidas cautelares, a los cinco años de su dictado.

Por último, debe señalarse que conforme lo prescripto por el art. 37, inc. b, de la ley 17.801, las medidas cautelares que
dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (art. 2°, inc. b), caducan a los cinco años de su toma de
razón, salvo lo que dispongan las leyes en contrario. Conforme Palacio, que considera incluida a la anotación de litis en dicha
preceptiva, si el proceso no concluyó en dicho plazo, el actor deberá requerir la renovación (reinscripción) de la medida y el juez
acceder a ese pedido sin más trámite.

NOTIFICACIONES Y EVENTUAL INTERVENCIÓN DEL ESTADO. En la hipótesis de que el nombre del titular del dominio resulte
fehacientemente individualizado en la certificación expedida por la oficina competente, corresponde conferirle traslado de la
demanda y notificárselo personalmente en su domicilio, aunque algunos códigos provinciales requieren la citación por edictos
de “quienes se consideren con derecho sobre el inmueble” (Buenos Aires, art. 681; Entre Ríos, art. 669, inc. 2; Formosa, art. 681;
La Rioja, art. 409, inc. 2).

Cuando “no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda [prescribe al art.
24, inc. a, ley 14.159 modificado por decreto-ley 5756/1958] se debe proceder en la forma que los código de procedimientos
señalan para la citación de personas desconocidas”. En tal hipótesis corresponde, por lo tanto, la citación por medio de edictos
en la forma prescripta, (por ejemplo, por el art. 343 CPCCN) de modo que vencido el plazo de publicación de los edictos sin que
comparezca la persona citada debe designarse al defensor oficial para que la represente en el proceso, constituyendo la falta de
intervención de dicho funcionario causal de nulidad, no subsanable por la circunstancia de haber participado en la sustanciación
del juicio el representante de la Nación, Provincia o Municipalidad pues implica la defensa de intereses jurídicos diversos.

Prescribe el art. 24, inc. d, ley 14.159 modificado por decreto-ley 5756/1958 que “en caso de haber interés fiscal comprometido,
el juicio se entender con el representante legal de la nación, de la Provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda”. La
intervención del representante estatal en el proceso de usucapión —necesaria durante la vigencia del art. 24 de la ley 14.159 en
su primitiva versión— se halla circunscripta al supuesto de mediar “interés fiscal comprometido”, situación que resulta
descartada, en principio, cuando aparece debidamente individualizado el dueño del inmueble contra quien se invoca la
prescripción.

Prueba. La particularidad del proceso de adquisición del dominio por usucapión en materia probatoria es que el art. 24, ley
14.159 modificado por decreto-ley 5756/1958 dispone, en su inc. c, párr. 1, que “se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo
no podrá basarse exclusivamente en la testimonial”.

La norma transcripta no importa una descalificación de la prueba testimonial. Solo requiere que aquella resulte corroborada por
otros medios de prueba idóneos para engendrar la convicción judicial acerca de los caracteres de la posesión invocada por el
actor. El precepto agrega, en su párr. 2, que debe “ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos
o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión”. A diferencia del art. 24 de
la ley 14.159 en su primitiva versión —que erigía el requisito de la pretensión la prueba del pago de los impuestos a nombre del
actor durante todo el lapso de la posesión— la norma transcripta no solo prescinde de estas exigencias, sino que considera a
dicho pago como un simple medio demostrativo del animus domini, susceptible, por una parte, de complementar la prueba
testimonial y no revistiendo, por otra parte, el carácter de prueba insustituible.

No es necesario que la prueba corroborante de la testimonial verse sobre la totalidad del plazo establecido por el art. 1899
CCyC, o que comprenda una fracción determinada de ese plazo, siendo suficiente que la prueba producida, en su conjunto,
depare el pleno convencimiento de que el actor ha poseído el inmueble de que se trate en forma efectiva, quieta, pública,
pacífica e ininterrumpida y con ánimo de dueño. De tal modo, no existen limitaciones referidas al tipo de medios de prueba
concurrentes que cabe producir, razón por la cual son admisibles todos aquellos que las leyes prevén expresa o virtualmente, sin
perjuicio de la mayor estrictez con que debe valorarse su resultado en el supuesto de desconocerse el nombre del titular del
dominio.

En ese orden de ideas son atendibles, como prueba documental, el boleto de compraventa que sirvió de base para el comienzo
de la prescripción adquisitiva, aunque el actor lo haya considerado erróneamente como “justo título”; la presentación de
declaraciones juradas o de planillas de revalúo con la declaración de realizar el acto a título de poseedor; los recibos de pago de
impuestos, o de pavimentos; etc.
La confesión obtenida a través de la absolución de posiciones es asimismo, prueba idónea en el proceso que nos ocupa, no
siendo a nuestro juicio necesario, como alguna vez se ha resuelto, que el demandado haya comparecido a estar a derecho. Y, si
bien resulta excesivo acordar valor probatorio a la confesión ficta en el supuesto de desconocerse el nombre del demandado, no
existe razón válida para desconocer la eficacia de ese tipo de confesión cuando, dictado aquel personalmente, se abstiene de
comparecer al proceso. La prueba pericial puede también computarse en la sentencia como elemento corroborante de las
declaraciones testimoniales acerca de la antigüedad de mejoras o plantaciones realizadas por quien pretende prescribir,
siempre, desde luego, que las conclusiones de los expertos tengan fuerza asertiva y fundamentos objetivos y no sean
meramente estimativas.

El reconocimiento judicial, en cambio, si bien constituye un medio probatorio admisible en la clase de proceso que se analiza, no
siempre puede computarse como único elemento corroborante de la prueba testimonial, ya que por sí mismo solo acredita el
estado del inmueble y el hecho de su ocupación actual, careciendo de la posibilidad de proyectarse con respecto a la posesión
ejercida durante el plazo requerido por el citado art. 1899 CCyC.

En cuanto a la prueba de informes, es atendible si se funda en constancias documentales archivadas o registradas en oficinas
públicas, escribanías o entidades privadas y no tiende a sustituir otro medio de prueba apropiado a la naturaleza de los hechos
que se intenta acreditar. De allí que carezca de eficacia, por ejemplo, el informe policial que solo refleja el resultado de
averiguaciones practicadas acerca de la existencia de actos posesorios.

Las presunciones, finalmente, son susceptibles de invocarse con argumentos probatorios de la posesión ejercida. Tal el caso, por
ejemplo, del nacimiento de hijos del actor en el inmueble que se trata de usucapir o en propiedades vecinas, la posesión de
titularidad del dominio por partes de aquel respecto de un fundo lindero; etc. Son presunciones que, como es obvio, deben
surgir de indicios no acreditados exclusivamente a través de las declaraciones testimoniales. Estas últimas, a su turno, deben
valorarse con una estrictez excepcional que reviste la prescripción como modo de adquisición del dominio, de modo que solo
corresponde considerar atendibles las declaraciones que trasunten con toda exactitud y precisión la realización de actos
posesorios, desechando aquellas que incurren en generalizaciones o que carecen de aptitud para llevar al ánimo del juez el
convencimiento de la existencia de la posesión prolongada con ánimo de dueño.

En cuanto al pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble ya se ha anticipado que si bien configura prueba corroborante
de la posesión, no es elemento de juicio insustituible en el tipo de proceso analizado. Debe agregarse que no constituyen
exigencias que se opongan al progreso de la pretensión la necesidad de que dichos pagos se hayan realizado durante todo el
tiempo de la posesión o dentro de los plazos fijados por la autoridad competente, aunque carece de valor probatorio el pago
simultáneo de impuestos atrasados poco tiempo antes de interponerse la demanda y con mayor razón una vez iniciado el
proceso, pues tal conducta autoriza a suponer que medió la intención de llenar una formalidad para colocarse bajo el amparo
del régimen legal. Por último, no es necesario —según la ley— que los recibos por pago de impuestos o tasas figuren a nombre
del actor, ya que la circunstancia de tenerlos en su poder permite presumir, salvo prueba en contrario, que fue él quien los pagó.

Sentencia. No hay ninguna disposición que determine la necesidad de un juicio para adquirir el dominio por usucapión. El
derecho nace en cabeza del usucapiente porque ha poseído la cosa durante el tiempo establecido por la ley. Sin embargo, como
el tráfico jurídico requiere que quien ha usucapido tenga un título en sentido instrumental que le permita disponer
jurídicamente del inmueble, es por ello que debe acudir al proceso de usucapión en busca de una sentencia que declare
adquirido el dominio y en adelante, cumpla las veces de ese título.

Es decir, que el dominio se adquiere por la prescripción, no por la sentencia. Correlativamente, el anterior propietario pierde su
derecho, porque otra persona ha poseído el inmueble durante el término y bajo las condiciones legales, y no simplemente
porque ha dejado de ejercerlo, ya que el dominio es perpetuo y consiguientemente, inextinguible por el no uso (art. 1942 CCyC).

En resumen, en el supuesto de estimar reunidos los requisitos de admisibilidad y fundabilidad de la pretensión, el juez debe
dictar sentencia declarando adquirido el dominio por el actor respecto del inmueble de que se trate y rodeando la
correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la cancelación del anterior si existiere.

Dicha sentencia, en razón de configurar el acto conclusivo de un proceso contradictorio y plenario, posee eficacia de cosa
juzgada en sentido material, importando un obstáculo a la admisibilidad de la eventual pretensión relativa al dominio del
inmueble que pudiere interponer el anterior propietario. Asimismo, a partir de la fecha de su inscripción en el Registro de la
Propiedad, la sentencia tiene efectos erga omnes.

Puede ocurrir, además, que el plazo legal de prescripción venza durante la sustanciación del proceso, en cuyo caso,
debidamente probada esa circunstancia, el fallo puede hacer mérito de ella para acoger la pretensión (art. 163, inc. 6, apartado
segundo, CPCCN). Inclusive, si el vencimiento del plazo opera con posterioridad al tiempo de dictarse la sentencia de primera
instancia, debe computarse como hecho sobreviniente en el fallo correspondiente a la instancia ulterior. De todos modos, aún
mediando sentencia firme que rechazó la pretensión por no concurrir el requisito referente al transcurso del tiempo requerido
para usucapir, no media obstáculo para que, operado ese hecho con posterioridad, el poseedor inicie un nuevo proceso, ya que
en tal supuesto existe un cambio de circunstancias que altera el alcance de la cosa juzgada atribuible a la sentencia anterior.

En consecuencia, se trata de una sentencia declarativa, ya que no modifica la situación jurídica preexistente o, si se quiere, es
una sentencia de mera declaración, no constitutiva, porque al cumplirse el plazo veinteañal de la posesión, el poseedor, de
pleno derecho, sin necesidad de investidura alguna, se transforma en dueño.

Efecto del decisorio. En el Código Civil, la opinión mayoritaria de la doctrina consideraba que la sentencia declaraba adquirido el
dominio con efecto retroactivo al día en que comenzó la posesión. Y, si bien no había ninguna disposición expresa que
consagrara dicha retroactividad, se estimaba ínsita en la propia naturaleza de este modo de adquisición del dominio.

El art. 1905, párr. 2, CCyC dispone que “La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en
que comienza la posesión”, siguiendo, en ese sentido, parte de la doctrina que —en la anterior regulación del Código Civil—
sostenía que, de existir tal ficción legal, debería tener consagración expresa.

En la inteligencia de que el decisorio no puede obviar las pruebas obrantes en la causa y de que los actos posesorios a que alude
el art. 1928 CCyC importan una exteriorización de la voluntad del poseedor de desconocer en otro el poder de hecho sobre la
cosa que posee, ello importa que, al fijar la fecha en que aquel ejerce la posesión sobre la cosa objeto del proceso, la
retroactividad pueda operar, y por tanto inferirse, desde que se materializa tal ejercicio. En tal sentido cabe recordar que, de
conformidad con el art. 464, inc. a, CC “los bienes de los cuales los cónyuges tienen la posesión al tiempo de la iniciación de la
comunidad” son bienes propios y no pertenecen a la sociedad conyugal. Dicha solución implica el reconocimiento del efecto
retroactivo de la prescripción cumplida, pues de no ser así, el inmueble adquirido durante la vigencia de la sociedad conyugal,
debería ser ganancial y no propio del cónyuge que lo poseía desde antes de la celebración del matrimonio.

INSCRIPCIÓN REGISTRAL. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar inscribir el dominio en el Registro de la
Propiedad Inmueble a nombre del usucapiente y correlativamente, disponer la extinción de la inscripción anterior. El título
acordado por la sentencia se proyecta estrictamente sobre el inmueble usucapido, en base a las constancias que emergen del
plano de mensura. En consecuencia, si la posesión hubiera abarcado una extensión mayor a la comprendida en la sentencia,
respecto del excedente, no habrá título, y al interesado no le quedará otra alternativa que promover una nueva acción. Por ello
la ley exige acompañar el plano de mensura y el informe de dominio con el inicio de la demanda, para verificar tempranamente
este tipo de desajustes y peticionar en consecuencia. El título en sentido instrumental estará dado por el testimonio de la
sentencia, el que deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Costas. En materia de costas, en principio, se aplicarán los principios generales, estando a cargo de la parte vencida, dado que
rige el principio objetivo de la derrota (art. 68 CPCCN). Sin embargo, en el supuesto de prosperar la pretensión, no corresponde
condenar en costas al defensor oficial que intervino en representación del propietario ausente o desconocido, salvo que hubiese
formulado una oposición manifiestamente infundada e irrazonable. Ello es así, por cuanto en virtud de la función que ejerce,
debe adoptar una actitud de expectativa en los términos del art. 356, inc. 1, CPCCN, ateniéndose —en definitiva— al resultado
de la prueba a rendirse en la causa, por lo que en tal caso se han impuesto las costas en el orden causado. En tal sentido, el juez
está facultado a eximir total o parcialmente de las costas al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, con tal
que lo exprese en su pronunciamiento bajo pena de nulidad (art. 68 CPCCN).

Honorarios. En relación al monto de los honorarios, en el orden nacional la Ley 21.839 de Aranceles y Honorarios de Abogados y
Procuradores no regula específicamente este tipo de proceso, por lo cual serán fijados de acuerdo con las pautas establecidas
por los arts. 6° a 9° y 14 de dicha normativa. Sin embargo, como el monto del proceso estará dado por el valor del inmueble
usucapido, rige el art. 23 de la ley mencionada y, si no existe conformidad entre el profesional y el obligado al pago acerca de
aquel valor, será determinado por un perito tasador de oficio, designado a tal efecto.

Recursos. De acuerdo a las normas procesales, la sentencia podrá ser objeto del recurso de apelación, que se concederá
libremente y con efecto suspensivo (art. 243 CPCCN), aclarándo que “el recurso de apelación comprende el de nulidad por
defectos de la sentencia” (art. 253 CPCCN). Si en el juicio el demandado es representado por el defensor de ausentes, éste no
está obligado a recurrir la sentencia ya que el art. 343 establece que debe hacerlo “en su caso”, lo que se interpreta en el
sentido de que la apelación queda librada a su criterio. Y, de darse los supuestos previstos por el art. 14 de la ley 48, podrá
interponerse recurso extraordinario ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación (art. 256 CPCCN).

La usucapión como defensa. Los requisitos establecidos por el art. 24, ley 14.159 modificado por decreto-ley 5756/1958,
referentes —como se ha visto— a la documentación que corresponde acompañar a la demanda, a la eventual intervención del
Estado y a las modalidades de la prueba, no son exigibles, según lo dispone el inc. d, apartado segundo del mencionado precepto
“cuando la adquisición del dominio por prescripción treintañal (hoy veinteañal) no se plantea en juicio como acción, sino como
defensa”.
La diferencia se explica en razón de que, en el proceso reivindicatorio, el objeto de la pretensión consiste en la recuperación de
una posesión perdida, y el objeto de la defensa estriba en la conservación de aquella y no en la formación de un título supletorio
de dominio. Además, en dicho proceso interviene un propietario cierto provisto de obvio interés en controlar la seriedad de la
prueba que se produzca.

Debe decirse que el progreso de la defensa de usucapión, en modo alguno implica que la sentencia que rechaza la reivindicación
sirva —al mismo tiempo— de título para el demandado vencedor. Si este pretende lograr tal finalidad, debe deducir
reconvención —o demandar separadamente la prescripción liberatoria y solicitar la acumulación de ambos procesos— y no
limitarse a oponer la usucapión como defensa.

SUBASTA JUDICIAL. Se discute si la adquisición en subasta importa un modo originario o derivado de adquirir. En mi opinión, se
trata de una venta, forzada pero venta al fin. Por ende, es un modo derivado.

• Punto 6 - Transmisibilidad de los derechos reales.

De acuerdo al ARTÍCULO 1906 “Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario”.

Aquí rige el principio “nemo plus iuris” en virtud del cual nadie es capaz de traspasar a otros más derechos (ni más extensos ni
mejor) de los derechos con los que cuenta. Es una regla indiscutible por su lógica, tiene excepciones (legales).

Sin embargo, como se establece, el derecho real es trasmisible, siempre que no exista disposición legal en contrario. Así,
entonces, el derecho de habitación no lo es. El usufructo si es transmisible, pero no se extiende más allá de la vida del
usufructuario cedente.

El condominio no puede sobre un muro, o una servidumbre, no puede ser transmitido con independencia del inmueble al que
accede.

MODOS DE EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES. El Código enumera causas generales de extinción de los derechos reales.
Dice el artículo 1907: “Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción,
por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”.

A. Destrucción. En cuanto a la destrucción de la cosa, es lógico ya que el derecho real carecería de objeto. La destrucción
debe ser total, pues si es parcial, el derecho real continuaría sobre la parte restante. Dice el artículo 1907: “si la ley no
autoriza su reconstrucción”. Claro ejemplo de ello es el derecho de superficie, que no se extingue si el superficiario
reconstruye o reforesta, art. 2122.
En algún caso la extinción de la cosa puede ser jurídica, en lugar de física. Ello ocurriría, por ejemplo, si pasa al dominio
público del Estado, en cuyo caos no puede ser objeto de un derecho real.
B. Abandono. El abandono del derecho real, no de la posesión, debe ser categórico. Según el artículo 948, la voluntad de
renunciar no se presume y la interpretación de los actos que permiten inducirla es restrictiva. Si se trata de inmuebles,
debe ser formalizado por escritura pública, ya que según el artículo 1017, inciso a, deben ser otorgados por escritura
pública los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles. Si se trata de cosas registrables, el abandono deberá ser registrado, ya sea la inscripción declarativa o
constitutiva. Los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado, art. 236, inc. a. las cosas muebles
abandonadas pueden ser adquiridas por apropiación. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos, art. 1989. El abandono, si se trata de obligaciones propter rem, art. 1937, libera a quien lo hizo; caso
contrario no hay liberación, ejemplo, art. 2123 para la superficie.
C. Consolidación. La consolidación se produce en los derechos reales sobre cosa ajena cuando una misma persona reúne
la titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es dueño no tendría sentido que mantenga un derecho real sobre su
propia cosa – verbigracia, un usufructuario que compra el inmueble -. Cabe advertir que también en el derecho de
superficie se prevé la consolidación, art. 2124. La consolidación no puede operar en perjuicio de terceros, cuyos
derechos reales deben subsistir.
D. Otros modos. Como bien aclara el artículo 1907, se trata de causas generales que en principio abarcan a todos los
derechos reales, pero no son las únicas. En la regulación de los distintos derechos reales se encuentran causas
especiales de muchos de ellos. Así, por ejemplo, el usufructo se extingue por el no uso, lo que no es aplicable al
dominio.

El Cód. Civil, en el capítulo V del Título V, dedicado al dominio de las cosas y los modos de adquirirlo, dedicaba los arts. 2578 (ex
2604) a 2584 (ex 2610) regulaba la extinción del dominio. Con una redacción distinta, y refiriéndose al derecho de propiedad, el
art. 2578 (ex 2604) Cód. Civil rezaba: El derecho de propiedad se extingue de una manera absoluta por la destrucción o consumo
total de la cosa que estaba sometida a él, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio. El Cód. Civ. y Com. establece que los
derechos reales se extinguen por la destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción. La doctrina que se ocupó
del tema en relación al Cód. Civil, era frecuente que clasificara las causas de extinción del dominio en absolutas y relativas.
Absolutas serían aquellas que implican la extinción del dominio no sólo para el propietario, sino también para cualquiera,
porque hacen a la cosa objeto del derecho en sí misma que son los supuestos contemplados por los arts. 2578 (ex 2604) y 2579
(ex 2605) Cód. Civil. Relativas serían aquellas en las cuales el derecho se extingue para el propietario porque lo adquiere otra
persona, que comprende las restantes hipótesis contempladas en el Capítulo: arts. 2580 (ex 2606) al 2594 (ex 2610) Cód. Civil.
Con relación al abandono, se dudaba sobre ubicarlo dentro de las causales absolutas o relativas, ya que si bien es cierto que el
derecho se extingue para el propietario, la cosa queda sin titular, y es posible que otro adquiera el dominio de ella. El supuesto
de destrucción o consumo total de la cosa al que se refería el art. 2578 (art. 2604) Cód. Civil parecía relacionarse con la nota a
dicho artículo. En cambio, si la destrucción era parcial, el derecho continuaba sobre los restos. La redacción del Cód. Civ. y Com.
confirma esta solución.

Cuando la cosa es puesta fuera de comercio, el Cód. Civil daba un ejemplo en la nota al art. 2578 (ex 2604): "Cuando un río
forma un nuevo lecho en un terreno de propiedad privada".

Los animales salvajes domesticados que recuperan su antigua libertad, se transforman en res nullius susceptibles de
apropiación. En el caso de que pierdan la costumbre de volver a la residencia de sus dueños, si recuperan su anterior libertad, la
extinción es absoluta; pero si se acogen en predios ajenos y contraen la costumbre de vivir en ellos, su propietario los adquiere
por accesión (arts. 2566 (ex 2592) y 2567 (ex 2593) Cód. Civil, y nos encontraríamos frente a una extinción relativa del dominio.

El abandono que se menciona en el art. 1907 Cód. Civ. y Com., se contemplaba en el art. 2581 (ex 2607) Cód. Civil, norma que
puede referirse tanto a cosas muebles como a inmuebles. Respecto de los muebles, el abandono los convierte en res nullius
susceptibles de apropiación, conforme al 1947 Cód. Civ. y Com.

El abandono que se menciona en el art. 1907 Cód. Civ. y Com., se contemplaba en el art. 2581 (ex 2607) Cód. Civil, norma que
puede referirse tanto a cosas muebles como a inmuebles. Respecto de los muebles, el abandono los convierte en res nullius
susceptibles de apropiación, conforme al 1947 Cód. Civ. y Com.

Los inmuebles que carecen de dueños pasan al dominio privado del Estado, según lo establecen tanto el art. 2316 (ex 2342), inc.
1º, Cód. Civil, como el art. 236, inc. 1º, Cód. Civ. y Com. Se ha sostenido, sin embargo, que el hecho de carecer de otro dueño
exigiría una prueba más contundente que la sola manifestación del titular registral, habida cuenta del efecto meramente
declarativo de la inscripción y el principio de "no convalidación" de nuestra ley registral. Y como en la hipótesis de inscribirse
aquella manifestación de voluntad el Registro debería cancelar el asiento dominial del abdicante y colocar al Estado en su lugar,
dicho Registro estaría obligado a sustanciar un proceso administrativo de investigación, de dudoso valor jurídico, para descartar
otros posibles titulares (por error en la registración o por adquisición por usucapión). Por ello, esta doctrina concluye en que en
el actual derecho vigente, en materia de inmuebles, será necesaria —a los fines de instrumentar un abandono— la intervención
judicial que declare producido el abandono y ordene al mismo tiempo la cancelación del asiento registral y la consignación de
quien resulta el nuevo titular dominial del inmueble abandonado (arg. art. 12, ley 17.801).

ANOTACIÓN DE CLASE:

Mecanismos para publicitar una relación jurídica:

a) Publicidad registral.
b) Publicidad posesoria.
Si ellos no coinciden, entonces estaremos frente a un problema. Así, puede suceder que quien figura como propietario en un
registro, no es el real poseedor de la cosa. Entonces, ¿Cuál publicidad prevalece frente a terceros? Lo cierto es que el Código no
dice nada. Ejemplos:
- A compra una casa, y luego se muda a otra provincia. B usurpa la casa, y pasa a poseer la cosa. A publicita
registralmente, B publicita con su posesión.
- A vende una casa a B, a través de un boleto de compraventa, pero sin escriturar. A publicita registralmente, B publicita
con su posesión (así, por ejemplo, A todavía podría hipotecar su ya vendida casa).
Entonces, lo que sucederá, es que se aplicará la máxima prior in tempo potior in iure, pero con un ingrediente: la buena fe.
Siempre tendrá mejor derecho quien haya llegado primero en el tiempo, siempre que fuera de buena fe.
El Código de Vélez decía que “la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas
diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y
del lugar.” Así, en el segundo ejemplo, el banco que otorgaría el crédito a A, podría haber practicado una diligencia de
constatación, a través de un escribano. Nadie puede alegar su propia torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
Si todos los vendedores fueran realmente propietarios de las cosas que venden, fueran realmente capaces de venderlas, si
aquellos que dicen ser únicos herederos realmente lo fueren, entonces el derecho podría circular de manera muy aceitada sobre
los carriles de la lógica. Pero por no ser así, es que el derecho no siempre puede abarcar todas las soluciones posibles, y es en
esos casos en que está la figura del intérprete, de la doctrina y de la jurisprudencia. Por ello, no basta con saber el texto de la
ley.