CRITERIOS PARA DETERMINAR

El mejor derecho de
propiedad EN LA DOBLE
VENTA DE INMUEBLES a
nivel jurisprudencial
Integrantes
Medina Molocho, Angeli
Peña Rios, Marjhury
Quispe Ascate, José Alberto
Tejada Chang, Jensy Abigail
Vásquez Rodríguez, Christian

Docente
Roberto Maradiegue
 UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO
FACULTAD DE DERECHO Y CC.PP.
DEPARTAMENTO ACADÉMICO DE DERECHO

INFORME FINAL

CRITERIOS PARA DETERMINAR EL MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD EN

LA DOBLE VENTA DE BIENES INMUEBLES A NIVEL JURISPRUDENCIAL

AUTORES

Medina Molocho, Angeli Romina (ORCID: 0000-0002-1944-1477)

Peña Rios, Marjhury (ORCID: 0000-0002-5748-3846)

Quispe Ascate, José Alberto (ORCID 0000-0002-0375-6781)

Tejada Chang, Jensy Abigail (ORCID: 0000-0002-1332-6929)

Vásquez Rodríguez, Christian Arturo (ORCID: 0000-0002-2398-5581)

ASESOR

Dr. Maradiegue Ríos, Roberto Leopoldo Alfredo

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN

Tópicos Problemas Jurídico Civil Derechos Reales Principales

SEMESTRE ACADÉMICO: 2022 - II (IV CICLO)

Trujillo - Enero 2023

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DEDICATORIA

Con mucho respeto, admiración y aprecio; dedicamos este trabajo a nuestros padres. Ellos
que nos han apoyado con su amor, esfuerzo y sacrificio. Nos vienen inculcando valores y
formando nuestra integridad. Son nuestra guía y respaldo incondicional en este largo camino
para llegar a ser profesionales de Derecho. Les dedicamos este trabajo porque les debemos lo
que somos.
Angeli, Marjhury, José, Abigail y Christian.
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AGRADECIMIENTO

En primer lugar, agradecemos a Dios por ser nuestro guía a lo largo de nuestras vidas.
Por bendecirnos en los éxitos y ayudarnos a afrontar los obstáculos en nuestro camino.
Al profesor Roberto Leopoldo Alfredo Maradiegue Ríos, asesor y profesor de este
trabajo de investigación, por su tiempo, dedicación e incentivos a lo largo de este ciclo
académico. Su guía y asesoramiento ha sido valioso para la realización de este producto de
investigación. Siendo nuestro profesor nos ha brindado su conocimiento, su capacidad, su
generosidad y su experiencia científica y jurídica para la concreción de nuestro trabajo.
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PRESENTACIÓN

Esta guía está dirigida a los estudiantes de las carreras de Derecho y Ciencias
Políticas, y todo aquel que tenga un interés académico en el Derecho Civil. La misma tiene
como finalidad establecer los criterios jurídicos para determinar el mejor derecho de
propiedad en los casos de doble venta de bienes inmuebles. De tal modo que, con esto se
logrará aportar en la doctrina nacional y, sobre todo, esclarecer la formalidad en las
situaciones de doble venta.
Asimismo, para la finalización y revisión de este trabajo se contó con el apoyo del
Doctor Roberto Leopoldo Alfredo Maradiegue Ríos, profesor del área de Tópicos Problemas
Jurídico Civil Derechos Reales Principales del IV ciclo de la facultad de Derecho de la
Universidad Nacional de Trujillo. Con lo cual, el presente equipo conformado por Medina
Romina, Peña Marjhury, Quispe José, Tejada Abigail, Vásquez Christian, llegaron a culminar
con mucho esmero y dedicación el 13 de enero de 2023.
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TABLA DE CONTENIDOS

DEDICATORIA 2
AGRADECIMIENTO 3
PRESENTACIÓN 4
RESUMEN 7
ABSTRACT 8
I. INTRODUCCIÓN 9
1. Realidad Problemática 9
2. Antecedentes 10
3. Formulación del Problema 12
4. Hipótesis 12
5. Objetivos 12
6. Justificación 12
7. Viabilidad 13
8. Limitaciones 13
II. MARCO TEÓRICO 14
CAPÍTULO I: DERECHO DE PROPIEDAD 14
1. Desarrollo histórico en el Perú 14
1.1. El derecho de propiedad en la Constitución de 1979 14
1.2. El derecho de propiedad en la Constitución de 1993 14
1.3. El derecho de propiedad en el Código Civil de 1984 17
2. Derecho a la propiedad 17
2.1. Atributos característicos de la propiedad 18
2.2. Características esenciales del derecho de propiedad 19
2.3. Modos de adquirir de la propiedad 19
2.4. La extinción de la propiedad 20
CAPÍTULO II: LA DOBLE VENTA DE PROPIEDAD COMO CONFLICTO
JURÍDICO 20
1. Antecedentes de la doble venta 20
2. Conceptualización de la doble venta 21
3. Elementos presentes en la figura de la doble venta del bien 22
4. Teorías que recogen el conflicto de la doble venta de bien 22
5. La doble venta de la propiedad en el Derecho Comparado 24
CAPÍTULO III: EL MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD 25
1. Conceptualización 25
2. Criterios para determinar el mejor de derecho de propiedad en casos de doble venta
26
2.1. Principios registrales 26
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2.2. El Principio de Buena Fe 28

3. Títulos de propiedad 34
III. ABORDAJE METODOLÓGICO 39
1. Tipo de Investigación 39
2. Sujetos de investigación 39
3. Métodos 39
4. Técnicas e Instrumentos 39
5. Procedimiento en el análisis de la información 40
6. Consideraciones éticas y de rigor 40
IV. HALLAZGOS Y DISCUSIÓN 41
V. CONCLUSIONES 43
VI. RECOMENDACIONES 44
VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 45
VIII. ANEXOS 49
ANEXO 01: CUADRO DE ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL 50
ANEXO 02: DEFINICIÓN CONCEPTUAL Y OPERACIONAL DE VARIABLES 56
ANEXO 03: MATRIZ DE CONSISTENCIA 57
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RESUMEN

La jurisprudencia peruana tiene criterios difusos y diversos para la resolución de conflictos

entre acreedores concurrentes. Una de las cuestiones principales en este debate es la
inscripción de los bienes inmuebles en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos.
Sin embargo, la mayoría de predios no son inscritos por los propietarios. Estas situaciones
terminan en una gran cantidad de procesos civiles. Esta investigación aborda los criterios
jurídicos principales para determinar el mejor derecho de propiedad en casos de doble venta
de bienes inmuebles. Se analizó diez casaciones emitidas por la Corte Suprema de la
República que deciden sobre el mejor derecho de propiedad en bienes inmuebles. Igualmente
se hizo un análisis documental de información recopilada de doctrina y legislación. Este
acopio documental se procesó mediante la técnica de fichaje. Se contrastaron las decisiones y
fundamentos judiciales de las casaciones con el material teórico jurídico e investigaciones
previas. Los criterios empleados por la Corte Suprema para resolver y determinar sobre el
mejor derecho de propiedad es la anterioridad de la inscripción registral y el documento de
adjudicación de fecha cierta más antigua así como la aplicación de los principios de prioridad
e impenetrabilidad. Finalmente, la investigación sugiere que el criterio más resaltante es la
inscripción del derecho de propiedad en Registros Públicos para garantizar la seguridad
jurídica.
Palabras clave: Mejor derecho de propiedad, doble venta, criterios jurisprudenciales,
seguridad jurídica, jurisprudencia peruana, inmuebles.
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ABSTRACT

National jurisprudence has diffuse and diverse criteria for the resolution of conflicts between
competing creditors. One of the main issues in this debate is the registration of real estate
with the National Superintendency of Public Records. However, most properties are not
registered by the owners. These situations end up in a large number of civil lawsuits. This
research addresses the main legal criteria to determine the best property right in cases of
double sale of real estate. Ten cassations issued by the Supreme Court of the Republic that
decide on the best property right in real estate were analyzed. Likewise, a documentary
analysis of information collected from doctrine and legislation was made. This documentary
collection was processed using the transfer technique. The decisions and judicial foundations
of the appeals were contrasted with the legal theoretical material and previous investigations.
The criteria used by the Supreme Court to resolve and determine the best property right is the
prior registration and the adjudication document of the oldest certain date, as well as the
application of the principles of priority and impenetrability. Finally, the research suggests that
the most outstanding criterion is the registration of the property right in Public Registries to
guarantee legal security.
Key words: Better property right, double sale, jurisprudential criteria, legal certainty,
Peruvian jurisprudence, real estate.
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I. INTRODUCCIÓN

1. Realidad Problemática
Actualmente existen criterios antitéticos y difusos tanto a nivel de la jurisprudencia
como en la doctrina sobre la resolución de conflictos entre acreedores concurrentes. Si bien
es cierto que el Código Civil en el libro de obligaciones señala el orden de prelación en
cuanto a determinar a quién le corresponde el bien inmueble (este tipo de bienes es materia de
análisis en este estudio) cuando hay concurrencia de acreedores, reafirmamos lo que
manifiesta Hernández J. (1993) donde refiere que el tópico de concurrencia de acreedores
producen efectos más allá del problema de la entrega, pues determinan la asignación
exclusiva de derechos. (p. 187) La importancia de este estudio es proponer una serie de
criterios unificadores que permitan al juez determinar a quién le corresponde el mejor
derecho de propiedad.
En el caso de Argentina, el legislador ha optado por regular expresamente que el
conflicto de la doble venta de la propiedad, debe ser resuelta considerando la inscripción del
título con anterioridad, dando relevancia al principio de la publicidad registral, pero ¿la
realidad del Argentina se puede aplicar al Perú que es un país donde reina la informalidad?
Sin embargo, España ha optado por asumir un criterio mixto, ya que ha considerado que para
la resolución de este tipo de conflictos se debe analizar conjuntamente el elemento fáctico de
la posesión como también el de la fe pública registral. Por último, México ha optado por
incluir en su desarrollo registral el hecho de anteponer la fe pública registral antes que la
buena fe subjetiva, siendo entonces también un país que legisla y regula sobre las bases de los
principios derivados de la publicidad registral. (Rojas Salazar, 2019, pp. 57-58)
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos, en el 2019, solo hubo 685 183
inmuebles inscritos en esta institución; y según el INEI, en ese mismo año, 55.1% viviendas
particulares solo poseían títulos de propiedad. Y esto relacionándolo con el Sistema Nacional
Integrado de Información Catastral Predial, un inventario físico de todos los predios que
conforman el territorio nacional, en el año 2017, de las 1.851 municipalidades provinciales y
distritales, solo el 55,2% ha realizado alguna vez un levantamiento catastral. Por tanto, esto
significa que no todos los bienes inmuebles están inscriptos. Del mismo modo, el asunto en
cuestión también se ha evidenciado a través de la carga procesal por pretensiones de mejor
derecho de propiedad. En el año 2003, de un total de 1,182 demandas 594 de estas, eran por
pretensiones de mejor derecho de propiedad, nulidad de acto jurídico, así como también, la
inseguridad jurídica y dobles ventas, entre otros. Y aunque estas cifras sean de años
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anteriores, no cabe duda de que estas reflejan una situación no del todo resuelto, ya que las
Salas Civiles siguen emitiendo sentencias sobre el mejor derecho de propiedad.
Asimismo, los problemas sobre la transferencia de la propiedad inmueble no son
ajenos en la ciudad de Trujillo, pues muchos procesos judiciales tienen como punto de
controversia la disputa por conocer quién es el verdadero propietario respecto al mismo
inmueble. Con la finalidad de garantizar jurídica, se ha impuesto el sistema constitutivo; por
el que la transferencia de bienes inmuebles registrados debe realizarse con la inscripción en la
SUNARP. Sin embargo, esto desprotege a la manifestación de voluntad emitida en contratos
de compraventa y consensos entre la persona que transfiere y el adquirente. El primero,
actuando de forma ambiciosa, podría seguir vendiendo el bien a otras personas porque aún no
se registra el bien inmueble a su nuevo propietario.
Las consecuencias de no generar un estudio sobre reflexiones y crítica sobre la
regulación en materia de concurrencia de acreedores conllevará a que se siga determinando
de manera legalista un tema cuyo abordaje debe ser tratado de manera especial, puesto que
sus efectos no solo tienen índole privada, sino que la población podrá confiar en su
organismo jurisdiccional al tener uniformidad en sus resoluciones judiciales.
Por lo descrito anteriormente, hemos de señalar que esta investigación se enfocó en
determinar los criterios para que a una persona natural o jurídica se le adjudique el derecho de
mejor propiedad cuando exista concurrencia de acreedores.

2. Antecedentes
Sisitiaga, A. (2019) en su trabajo de investigación titulado “La doble venta: conflicto
adquisitivo y atribución de la propiedad”, presentó como objetivo analizar el régimen jurídico
de la doble venta previsto en el art. 1473 CC., cuyo sustento radica en primer lugar, por la
inmediata relación que guarda con la doble venta y, en segundo lugar, por la interesante
discusión respecto a su validez y admisibilidad tanto a nivel doctrinal como jurisprudencial.
La metodología empleada fue de enfoque cualitativo, asimismo se desarrolló la técnica de
acopio documental con su respectivo instrumento de análisis, lo cual permitió hacer una
revisión jurisprudencial. La conclusión a la que se llegó es que para adquirir los derechos
reales sobre un inmueble se requiere la existencia de un título y el modo, es así que la
inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria por ser declarativa.
Fernández, I. (2018) en su investigación titulada “La doble venta”, presenta como
objetivo analizar el régimen jurídico y los efectos derivados de la doble venta regulada en el
artículo 1.473 del Código Civil, basándose en el estudio de los criterios de preferencia para
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determinar el comprador que adquiere en los casos de doble venta y en los mecanismos de
protección del comprador no preferido. La metodología empleada fue no experimental y de
corte cualitativo. La conclusión obtenida es que la admisibilidad de formas espiritualizadas
de entrega posibilita que el vendedor enajene y entregue sucesivamente el mismo bien a
distintos compradores, tan sólo uno de los cuales adquirirá derivativamente la propiedad,
siendo este aquél al que primero se le haya entregado.
Rojas (2019) en su investigación “La Decisión Del Juez Civil en el Caso de
Conflictos de Doble Venta de la Propiedad, en la Ciudad de Huancayo, 2018”. Dicha
investigación tuvo como objetivo delimitar el cómo los jueces civiles deben solucionar los
conflictos de doble venta de la propiedad. La metodología de este trabajo posee un tipo de
enfoque cualitativo, con un diseño de investigación no experimental, empleando la técnica
análisis documental con su respectivo instrumento, ficha de observación. La conclusión a la
que llegó el trabajo es que se logró determinar que los jueces civiles deberían solucionar
dichos conflictos de doble venta primando al adquirente de que inscribe su bien inmueble.
Cachique (2021), en su investigación “La Inscripción Constitutiva de Inmuebles en la
Oficina Registral de Huánuco para Evitar la Doble Venta, Huánuco 2020”. Dicha
investigación tuvo como objetivo delimitar el nivel que supone la inscripción constitutiva de
inmuebles en la Oficina Registral de Huánuco para evitar la doble venta en Huánuco 2020.
La metodología empleada remite a un tipo de investigación aplicativa, de enfoque cualitativo,
de nivel explicativo descriptivo y con un diseño descriptivo simple. La conclusión a la que
arribó la investigación remite a la necesidad de regular la inscripción de inmuebles con un
carácter obligatorio o constitutivo ya que de esa manera se podrán reducir las situaciones de
doble venta en Huánuco.
Jara & Zavaleta (2010) en su investigación “Necesidad de implementar en la
legislación peruana un sistema dual constitutivo - declarativo en la transmisión de la
propiedad inmueble”. Tuvo como objetivo determinar cómo incide la implementación del
sistema dual constitutivo declarativo en la transmisión de la propiedad inmueble en el Perú en
la mayor seguridad jurídica. La metodología de este trabajo posee un enfoque cualitativo, un
diseño de experimentación no experimental, empleando la técnica de observación social no
participante, acopio documental y técnica de entrevista. Señaló que en el actual sistema de
transferencia de propiedad sobre bienes inmuebles es fácil defraudar a los adquirentes y
puede vender el inmueble las veces que quiera a diferentes personas. Es por ello que es
exigible la inscripción de los bienes inmuebles a los registrados para dar equilibrio a las
situaciones y garantizar la seguridad jurídica de ellos mismos.
 12

Castro (2018) en su investigación “Análisis de la problemática del sistema de

transferencia de propiedad de bienes inmuebles en el ámbito inmobiliario”. Tuvo como
objetivo identificar las problemáticas de transferencia de bienes inmuebles para determinar
problemas en lo judicial y registral. Es un estudio de enfoque cualitativo, investigación básica
y un diseño de teoría fundamentada. Las técnicas empleadas fueron la entrevista, análisis
documental, normativo y legislación comparada. Se concluyó que el sistema de transferencia
de propiedad inmobiliaria debe mejorarse e implementar la exigencia del sistema declarativo
- constitutivo. El derecho de propiedad debe estar inscrito en los registros públicos para
garantizar la certeza jurídica de la titularidad del bien inmueble. De igual forma, facilitando
su transferencia en función al principio de publicidad.
3. Formulación del Problema
¿Cuáles son los criterios jurídicos para determinar el mejor derecho de propiedad en
los casos de doble venta de bienes inmuebles?
4. Hipótesis
Los criterios para determinar el mejor derecho de propiedad en los casos de doble
venta son: la buena fe, la primacía de la inscripción del bien inmueble.
5. Objetivos
Objetivo General
Determinar los criterios jurídicos para otorgar el mejor derecho de propiedad en los
casos de doble venta de bienes inmuebles.
Objetivos Específicos
- Analizar jurisprudencia actual sobre casos de doble venta de bienes inmuebles.
- Consultar doctrina relevante sobre la concurrencia de acreedores en los casos de doble
venta de bienes inmuebles.
- Comparar legislación nacional e internacional sobre el mejor derecho de propiedad en
los casos de doble venta de bienes inmuebles.
6. Justificación
Este trabajo se justifica a nivel teórico. Se describe y profundiza sobre la concurrencia
de acreedores en caso de doble venta, ampliando el panorama doctrinario y gestando un
mayor entendimiento sobre esta figura. Además, el desarrollo teórico de esta temática se
vincula con otras instituciones, principios y valores jurídicos, generando una teoría más
completa de la concurrencia de acreedores aportando así, a la doctrina peruana.
Además, posee un sustento práctico, pues estaría contribuyendo al derecho civil
peruano. El problema de la concurrencia de acreedores en casados de doble venta tiene
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profundos matices no resueltos, por lo que este trabajo brinda criterios interpretativos y un
diagnóstico de la situación jurisprudencial respecto al cómo están resolviendo nuestros jueces
peruano.
7. Viabilidad
Este trabajo investigativo es viable en su realización. Se cuenta con un amplio acceso
a datos e información en línea necesaria y confiable para este trabajo. Además, se cuenta con
recursos humanos traducidos en una coautoría y asesoramiento constante por parte de un
especialista que domina la metodología para construir este proyecto con los requerimientos
pertinentes. Finalmente, se cuenta con recursos financieros necesarios para viabilizar la
obtención de datos, acceso a la información y demás necesidades de índole investigativa.
8. Limitaciones
Si bien este proyecto es factible de realizarse, se cuenta con impases que pueden
complicar su aplicación y sistematización. El primero de ellos es la poca experiencia de los
investigadores ya que son estudiantes en los primeros años de la carrera de derecho, por lo
que es susceptible a cometerse errores en el acopio de datos y análisis de los mismos. Se
contó con poco tiempo para realizar en integridad todo el proyecto y su aplicación debido a
que, por su misma calidad de estudiantes, se llevan otros cursos que limitan el tiempo a
emplearse en este trabajo. Finalmente, se tiene presente que toda la información requerida no
es de acceso gratuito, por lo que se presenta una limitación de recursos financieros.
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II. MARCO TEÓRICO

CAPÍTULO I: DERECHO DE PROPIEDAD

1. Desarrollo histórico en el Perú

1.1. El derecho de propiedad en la Constitución de 1979

La Constitución de 1979 en el artículo 14° señala que toda persona tiene derecho a la
propiedad y a la herencia, dentro de la Constitución y las leyes. Igualmente, declara que el
derecho de propiedad es un derecho fundamental inviolable en la sociedad que debe
ejercitarse en pro del interés y bienestar social (Artículo 125°). Este poder jurídico se debe
ejercer teniendo en cuenta los intereses generales, colectivos y sociales para que el derecho
subjetivo no se encuentre aislado y tenga una contribución social (Avendaño, 1994).
También, en la Constitución de 1979 se declara que “El Estado garantiza el derecho
de propiedad privada sobre la tierra, en forma individual, cooperativa, comunal,
autogestionaria o cualquiera otra forma asociativa directamente conducida por sus
propietarios en armonía con el interés social y dentro de las regulaciones y limitaciones que
establecen las leyes. Hay conducción directa cuando el poseedor legítimo o inmediato tiene la
dirección personal y la responsabilidad de la empresa. Las tierras abandonadas pasan al
dominio del Estado para su adjudicación a campesinos sin tierras”. Este artículo fue de
especial consideración por buscar el desarrollo del sector agrario. La naturaleza social de su
contenido hizo que empiece a darle prioridad al desarrollo integral del sector agrario y a las
comunidades campesinas y nativas (Gonzalez, 2020).

1.2. El derecho de propiedad en la Constitución de 1993

La Constitución de 1993 declara el derecho a la propiedad como un derecho que es

parte del catálogo de los derechos fundamentales. El artículo 2.16 declara lo siguiente: “Toda
persona tiene derecho a la propiedad y a la herencia”. Es fundamental porque el hombre,
dentro de su libertad económica, debe tener dominio sobre bienes para su realización y
desarrollo.
El artículo 70° de la Constitución peruana de 1993 declara textualmente lo siguiente:
“El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el
bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y
previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el
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eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad
que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.”
El derecho de propiedad, según el Tribunal Constitucional (2011), es el derecho real
que faculta a la persona a usar, gozar, explotar y disponer del bien conforme al bienestar
común además de garantizar que el propietario tenga dominio sobre una propiedad íntegra.
Huerta Sáenz (2005) define el derecho de propiedad como el ejercicio o posesión directa del
bien material que da el derecho de usarlo y aprovecharlo económicamente así como poder
reivindicarlo y disponerlo.
El derecho de propiedad es un derecho fundamental por dos razones. La primera
razón de ser un derecho fundamental de todas las personas es porque está vinculado al libre
desarrollo de la personalidad como parte de la libertad económica (Tribunal Constitucional,
2011). Por otro lado, el derecho de propiedad tiene un carácter fundamental desde un punto
de vista socio económico. El sistema liberal del Perú consagrado en la Constitución de 1993
que proclama la libre iniciativa económica tiene como uno de sus presupuestos el derecho de
propiedad (Huerta Sáenz, 2005).
Además, el derecho de propiedad no es solo el derecho al aprovechamiento del objeto
de propiedad sino que también constituye un deber: la obligación de aprovechar el bien
conforme a su naturaleza intrínseca para garantizar el bien común (finalidad social del
derecho de propiedad). El propietario dispone del poder de emplear sus bienes para la
satisfacción de intereses propios y familiares así como un uso y disfrute conjunto al bienestar
colectivo (Castillo Córdova, 2006).
Por todas lo expuesto anteriormente es que el derecho de propiedad es inviolable. Este
derecho fundamental no puede ser vulnerado ni restringido porque es parte inherente del libre
desarrollo de la personalidad de la persona en su dimensión socio-económica. Solo puede
restringirse este derecho en circunstancias muy excepcionales.
Por su carácter de inviolabilidad, el Estado tiene la obligación de tutelar y garantizar
la plenitud del goce y ejercicio de este derecho. La inviolabilidad del derecho de propiedad
motiva a que la Constitución otorgue el derecho de defensa de propiedad ante cualquier
acción que perjudique o vulnere la propiedad. Es por eso que Huerta Sáenz (2005) manifiesta
que el derecho de propiedad requiere garantías explícitas para su protección ya que dar
seguridad jurídica y garantía es una de las funciones del Estado.
Luego de analizar la doctrina y jurisprudencia del Tribunal Constitucional, los
principales carácteres vinculados a la inviolabilidad del derecho de propiedad desde una
perspectiva constitucional son las siguientes:
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Derecho pleno. El titular del derecho de propiedad tiene la libertad de ejercer todas
las facultades del derecho de propiedad de forma independiente pero sujeto a los límites del
ordenamiento jurídico.
Derecho irrevocable. Solo el propio titular del derecho puede extinguir o transmitir
su derecho de propiedad.
Legalidad de la excepcionalidad. Solo la ley expresa clara y detalladamente las
causas constitucionales por las que se priva a una persona de la propiedad bajo la figura de la
expropiación.
Protegido por la acción de amparo. El derecho a la propiedad está protegido por la
garantía constitucional de la acción de amparo.
El derecho de propiedad sólo puede verse restringido cuando el Estado hace uso de la
facultad de expropiación por los supuestos de seguridad nacional o necesidad pública. La
facultad de expropiación está fundamentada en su utilidad al Estado para realizar sus
funciones jurídicas y sociales para procurar el bienestar y progreso de la sociedad (Avendaño,
1994).
Sin embargo, el Estado está obligado a otorgar una indemnización económica en
efectivo a las personas que fueron expropiadas de su propiedad. Este pago incluye una
reparación integral a modo de compensación de posibles perjuicios producidos (Huerta
Sáenz, 2005).
También, el artículo 88° de la Constitución declara que “El Estado garantiza el
derecho de propiedad sobre la tierra, en forma privada o comunal o cualquier otra forma
asociativa. La ley puede fijar los límites y la extensión de la tierra según las peculiaridades de
cada zona. Las tierras abandonadas, según previsión legal, pasan a dominio del Estado para
su adjudicación en venta”.
Garantizar el derecho de propiedad sobre la tierra de estas comunidades es un deber
del Estado ya que este derecho es inviolable y de uso pleno (como se vio en el artículo 70° de
la Constitución). Más aún que la garantía de este derecho debe ser para asegurar la
subsistencia y progreso social de las comunidades que dependen de estas tierras. Por lo que el
Estado también debe estar comprometido en proteger su derecho ante los abusos de personas
ajenas a la zona.
Por otro lado, hablar de derecho de propiedad comunal sobre la tierra se refiere a un
derecho colectivo que corresponde a las comunidades que viven o han vivido en ese territorio
por uso o costumbre. Este derecho es transmitido entre los miembros de la comunidad según
sus reglas u otras modalidades que el Estado debe respetar.
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1.3. El derecho de propiedad en el Código Civil de 1984

Según Von Humboldt (1985), la sección sobre la propiedad en el Código Civil de

1984 tiene una mejor sistemática que su predecesora. La legislación ahora es más racional,
lógica, ordenada y específica para las instituciones jurídicas sobre la propiedad. Esto permite
una precisión mayor para el manejo e interpretación de la codificación civil.
La propiedad es el derecho real con mayor regulación en el Código Civil (Varsi
Rospigliosi, 2017). Su tratamiento legal está en el Libro V, sección tercera, Título II con 76
artículos.
La primera parte es sobre las disposiciones generales de la propiedad. Se declara la
definición del derecho de propiedad, su extensión, el uso y abuso del derecho, sus principales
atributos y la expropiación.
La segunda parte es sobre las principales formas de adquisición. Se regula la
apropiación, accesión, transferencia y la prescripción adquisitiva. Hay un énfasis especial en
la accesión y sus distintas variaciones.
La tercera parte es sobre la propiedad predial. Hay una parte completa dedicada a esta
forma importante de propiedad. Se incluyen las disposiciones generales, las restricciones, los
derechos compartidos y algunas obligaciones.
La cuarta parte es sobre la extinción de la propiedad en la que se mencionan todas las
causales por las que este derecho se termina.
La quinta parte es sobre la copropiedad. Se regulan las disposiciones generales, las
cuotas, normas de administración de dominio, derechos, obligaciones, la partición y las
causales de extinción de la copropiedad. Adicionalmente, se regula la medianería en las
propiedades prediales.

2. Derecho a la propiedad

Es el más amplio derecho de señorío que una persona tiene sobre una cosa corporal e
incorporal, de modo perpetuo y exclusivo, sometido a la acción y su voluntad dentro de los
límites de la ley.
En ese mismo sentido, según Gonzales Barrón (2009) el Código Civil de 1984
mantuvo la definición de la propiedad como conjunto de facultades individualmente
consideradas, aunque acentuó la tendencia solidarista de la propiedad, en cuanto ésta debe
ejercerse en armonía del interés social y dentro de los límites de la ley. Es así que el ejercicio
de los tres poderes inherentes a la propiedad (uso, disfrute y disposición) deben guardar
armonía con el interés social. De tal manera, el art. 923 del vigente Código regula que: “la
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propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley".
Asimismo, la Constitución de 1993 no define el derecho de propiedad, pero sí indica
que es "inviolable" (art. 70). A su vez, en su artículo 2, inciso 16, señala que toda persona
tiene derecho a “la propiedad y a la herencia”. Entonces, como se puede apreciar, la
propiedad tiene raigambre constitucional e impone límites externos muy amplios sobre los
cuales se desenvuelve la tarea del legislador; en caso contrario, la Constitución sería una
camisa de fuerza para la solución de los problemas sociales, económicos y políticos de una
sociedad.

2.1. Atributos característicos de la propiedad

Según Avendaño y Avendaño (2017), los atributos o facultades consagrados el artículo 923º
provienen del derecho romano, y los define de la siguiente manera:
El derecho a usar (ius utendi): Es en virtud del cual el propietario se sirve del bien
de conformidad con su naturaleza o destino. En otras palabras, usar es servirse del bien. Por
ejemplo usa un automóvil quien se traslada con él de un lugar a otro, usa la casa quien vive
en ella, usa un reloj quien lo lleva puesto y verifica la hora cuando desea.
El derecho de disfrutar (ius fruendi): Por el que el propietario obtiene para sí el
aprovechamiento del bien percibiendo los frutos como sus productos, beneficiándolo
económicamente. Así, los frutos son los bienes que se originan de otros, sin disminuir la
sustancia del bien original, por ejemplo son las rentas, las utilidades. Hay frutos naturales que
provienen del bien sin intervención humana, frutos industriales, en cuya percepción
interviene el hombre, y frutos civiles, que se originan como consecuencia de una relación
jurídica, es decir, de un contrato.
El derecho de disponer (ius abutendi): Es el más caracterizado de los atributos de la
propiedad, pues el uso y disfrute son actos de administración. En ese sentido, la facultad de
disposición es desprenderse del bien, material o jurídicamente a título oneroso o gratuito, es
decir, es deshacerse de la cosa, ya sea jurídica o físicamente. Por ejemplo, son actos de
disposición la enajenación del bien, hipotecarlo, abandonarlo o destruirlo. Por esto se habla
de disposición jurídica (del derecho) y de disposición física (del bien).
El derecho de reivindicar (ius vindicandi): Es el derecho por el cual el propietario
puede recuperar el bien del que tiene el título de dominio pero que no posee. Esto supone que
el bien esté en poder de un tercero y no del propietario, y esto se puede dar por causas que
van desde un desalojo o usurpación, hasta una sucesión en la que se dejó de lado al heredero
 19

legítimo y entró en posesión un tercero que enajenó a un extraño, el cual ahora posee. En
cualquier caso, el propietario está facultado, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria,
a recuperar el bien de quien lo posee ilegítimamente. Por esto se dice que la reivindicación es
la acción del propietario no poseedor contra el poseedor no propietario (poseedor ilegítimo).

2.2. Características esenciales del derecho de propiedad

La propiedad ha sido tradicionalmente un derecho real, absoluto, exclusivo y perpetuo

(Avendaño y Avendaño, 2017).
Es un derecho real, autónomo e independiente: Establece una relación directa entre
el titular y el bien, sin mediación alguna, se ejerce erga omnes. Su existencia no depende de
ningún otro derecho del cual derive, es un derecho autónomo y no accesorio.
Derecho absoluto: Por el que el propietario reúne las máximas facultades de ejercicio
sobre el bien en su empleo y disposición, sin más límites que el interés común y dentro de los
límites de la ley.
Derecho exclusivo: El propietario es el único facultado para ejercitar sobre el bien los
atributos de su dominio sin interferencias, salvo que las autorice.
Es un derecho pleno: La propiedad no se extingue por el solo no uso, lo cual hace
que la prescripción extintiva no afecte a la propiedad y que la acción reivindicatoria sea
imprescriptible. La prescripción extintiva no afecta a la propiedad porque esta no se pierde
por el solo no uso. Para que se pierda, otro debe adquirirla por la prescripción adquisitiva.

2.3. Modos de adquirir de la propiedad

Según Ortiz (2010), la propiedad se puede adquirir de dos modos:

2.3.1 Originario: La adquisición de la propiedad de un bien nace sin la intervención
de dos sujetos de derecho (transferente y adquirente), bastando el actuar, previsto
normativamente, de uno solo para hacerse propietario de un bien. Tal es el caso, por ejemplo,
de la apropiación, cuando se aprende un bien mueble que no pertenece a nadie, o de la
accesión, cuando por obra de la naturaleza se adhiere un pedazo de tierra a otro bien.
2.3.2 Derivado: La adquisición de la propiedad no se configura con la acción de un
solo sujeto de derecho, sino que se requerirá de la presencia de dos, un anterior propietario
que transfiera la titularidad de su derecho de propiedad y un adquirente que lo reciba. De
aquel se derivó para este la titularidad del derecho de propiedad. Esto ocurre, por ejemplo, en
una compraventa. Hay un titular anterior, que es el vendedor, y hay un adquirente, el
 20

comprador, que deriva su derecho del vendedor. El vendedor transfiere al comprador su

derecho de propiedad, hay la tradición del bien.

2.4. La extinción de la propiedad

De acuerdo a Coca Guzmán (2020), la propiedad se extingue por:

Adquisición del bien por otra persona: forma de adquisición derivada que se
traduce en la entrega física de un bien (tradición) para el caso de los muebles, o en la
celebración de un contrato con la obligación de transferencia del bien para el caso de los
inmuebles.
Destrucción o pérdida total o consumo del bien: la destrucción del bien es total,
cuando este deja de existir, desvaneciéndose con ello enteramente el derecho de propiedad; es
parcial, cuando parte del bien subsiste y sigue siendo valioso para su propietario y
consumible cuando luego de su utilización perece completamente asemejándose a una
destrucción total
Expropiación: es aquella forma de extinción de la propiedad privada que opera de
acuerdo a ley por razones de: seguridad nacional o necesidad pública y previa indemnización
justipreciada.
Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio
del Estado: Es aquella forma de extinción de la propiedad que requiere: alejarse del bien
(requisito objetivo), intención expresa de querer renunciar a la propiedad del bien del cual se
aleja o dimite (requisito subjetivo). Por tanto, permitiría que la propiedad de su bien sea
transferida al Estado tras su no uso por un periodo de 20 años.

CAPÍTULO II: LA DOBLE VENTA DE PROPIEDAD COMO CONFLICTO

JURÍDICO

1. Antecedentes de la doble venta

En el derecho romano no se prohibía la doble venta, aunque sí eran conscientes del

estado anormal que genera, tratan de resolver los problemas jurídicos relativos a la validez de
los contratos suscritos, y a la trasmisión del dominio de la cosa vendida, y en concreto cuál de
los distintos compradores tendrá preferencia para la adquisición de la cosa. (López Pedreira,
2021, p. 2321) En ese sentido, ilustra (Tuyume, 2016) citando a (Torres, 2014, p. 9), que el
conflicto surgía: “entre los dos compradores y aplicando el criterio de prioridad en la entrega,
la acción publiciana no prosperaba cuando el demandante no había recibido la posesión, en
 21

cambio prosperaría tal acción si, en el momento de su ejercicio, la disponibilidad física la

tuviera quien había recibido del vendedor” (p. 123).
Del mismo modo, es evidente que, el que el deudor venda dos veces un mismo bien inmueble
genera la concurrencia de acreedores. Sin embargo, los casos en la vida cotidiana superan a lo
previsto en el ordenamiento jurídico donde no solo debe analizarse solo la inscripción, sino
otros factores como la buena y mala fe, la validez de los contratos.

2. Conceptualización de la doble venta

El Código Civil peruano cuenta con el dispositivo normativo para la concurrencia de

acreedores en el caso de bienes inmuebles:
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al
acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el
título que conste de documento de fecha cierta más antigua (artículo 1135).
La doble venta supone que un mismo bien (en este caso un inmueble) haya sido vendido a
dos compradores distintos por un mismo vendedor, dueño de la cosa. Así pues, explica
(Rivas, 2014), “para que exista el supuesto de la doble venta, será necesario que se haya
vendido el mismo bien inmueble a diferentes compradores. No habrá supuesto de doble venta
cuando el mismo bien haya sido adquirido por diferentes compradores en cuotas indivisas
(iguales o diferentes), pues en estos casos surgirá una comunidad o copropiedad romana o por
cuotas”.
Podemos comprender tal y como lo indica (Esquivel Oviedo et al., 2013) La
concurrencia de acreedores está referida a aquellos supuestos en los que el deudor se ve
obligado a hacer entrega de un mismo e idéntico bien a favor de varios acreedores. En tal
sentido, los acreedores “concurren” en la pretensión de entrega del bien. Producida dicha
situación, el Derecho debe dictar las reglas para dirimir el conflicto.
La concurrencia de acreedores está referida a aquellos supuestos en los que el deudor
se ve obligado a hacer entrega de un mismo e idéntico bien a favor de varios acreedores. En
tal sentido, los acreedores “concurren” en la pretensión de entrega del bien. Producida dicha
situación, el Derecho debe dictar las reglas para dirimir el conflicto.
 22

3. Elementos presentes en la figura de la doble venta del bien

3.1. Elementos personales

Deudor. Es aquella persona que transfiere o transmite la propiedad del bien y
que ostenta por lo misma la propiedad y/o titularidad del bien materia de
trasferencia bajo título inscrito
Pluralidad de acreedores. Estos compradores pueden ser personas físicas o
jurídicas.
3.2. Elementos reales
Plena identidad del bien
Validez contractual de los negocios jurídicos.
El Código Procesal Civil prevé en su artículo 235 los tipos de documentos con fecha
cierta (poseen carácter incuestionable) que constituyen ejemplos de contratos de
compraventas.
En primer lugar establece que es documento público el otorgado por funcionario
público en ejercicio de sus atribuciones, la escritura pública y demás documentos otorgados
ante o por notario público, según la ley de la materia.
En segundo lugar, señala que es un documento privado y adquiere fecha cierta y
produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde: la muerte del otorgante; la
presentación del documento ante funcionario público, la presentación del documento ante
notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas, la difusión a través de un
medio público de fecha determinada o determinable y otros casos análogos. Lo anterior, sin
perjuicio de que, excepcionalmente, el juez pueda considerar como fecha cierta de un
documento privado la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan
convicción (Esquivel Oviedo et al., 2013, p. 221).
Existe un documento que es de carácter privado y que las partes pueden celebrarlo;
sin embargo, este mecanismo produce incertidumbre, porque carece de fecha o si la contiene,
es complejo probarla.

4. Teorías que recogen el conflicto de la doble venta de bien

a) Teoría clásica
Según esta teoría, el artículo 1473 del Código Civil “se aplica a todas las ventas sobre
una misma cosa celebradas por un vendedor con distintos compradores con independencia del
tiempo que mediase entre los distintos contratos celebrados” (Sistiaga, 2019, p. 45). Es decir,
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el artículo menciona que se admite representación para las partes del contrato para que pueda
asumir derechos y obligaciones derivados de aquel acto; entonces, asociándolo con con esta
teoría, se dispone que el vendedor que ya ha tenido como patrocinadores a distintos
compradores, este puede ser presentado por otro, y que a partir de ahí, se origina el conflicto
de determinar quién tiene el mejor derecho. Además, para esta teoría, no se toma en
consideración algún criterio cronológico.
b) La teoría de la cierta coetaneidad cronológica
Esta teoría es la contraposición de la teoría clásica, la principal diferencia radica en
que impone la necesidad de una cierta coetaneidad cronológica entre los contratos celebrados.
En otras palabras, entre la segunda y la primera venta existe un tiempo por el cual se llevó a
cabo el contrato, no fue instantáneo. Por ejemplo, si en la primera venta se dio el pago y el
inmueble, entonces si se quiere realizar nuevamente una venta, ya no no sería una doble
venta, sino una venta que de cosa ajena, es decir, de quien ya si tiene dueño.
c) La posición actual
En el año 2007, el artículo 1473 CC pasa por un cambio, pues la doctrina
jurisprudencial muestra otra dirección a las anteriores posiciones. Se considera de que si se
carece de una constancia registral, esto no puede obstruir a que la otra persona que si
inscribió pueda poseer su bien, mejor dicho, si uno de los compradores inscribió su bien
puede ejercer con normalidad su derecho de usar, ya que al inscribir no encontró a nadie más
registrado con ese bien (principio de confianza). Y de acuerdo a Sistiaga (VV), esto
constituye “un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral
que sacrifican el derecho real de quien no inscribió” (P. 47), haciendo énfasis que se prefiere
a aquel que sí inscribió el bien y dejando en claro que si es posible la venta de cosa ajena.
Asimismo, los cambios también se dieron con respecto a la venta de cosa ajena. En ella se
considera que no hay una venta nula solo porque no hay objeto y si es que lo hubiera, la
segunda venta se habrá realizado con la entrega de una propiedad inmueble.
Ahora bien, desde esta nueva perspectiva, ya no se requiere de una coetaneidad
cronológica entre la primera y segunda venta. Porque en la primera venta ya se consumó al
tomar posesión del bien antes que el segundo; no obstante, si el supuesto propietario de la
segunda venta ya inscribió el bien, la propiedad le pertenece a este último.
 24

5. La doble venta de la propiedad en el Derecho Comparado

En el presente apartado se desarrollará el sistema registral que aborda algunos de los

sistemas jurídicos a nivel internacional, entre estos están los más importantes, como por
ejemplo, Alemania y España. Denotando en cada uno de estos, los principios que aplican y,
sobre todo, las consecuencia jurídicas al no preverlas.

CRITERIO SISTEMA JURÍDICO ALEMÁN SISTEMA JURÍDICO ESPAÑOL

- Sistema de folio real: el Hay dos libros para el Registro de la

Grundbuch es el modelo que adapta Propiedad: libro de Inscripciones y el
el derecho germánico. Folio está Diario.
referido a aquello que posee doce
Base legal
páginas, indica la identificación del
inmueble y está dividido en tres
partes.
- Sistema personal.

- Principio de separación: Principio - Principio del tracto sucesivo.

dominante en todo su ordenamiento - Principio de la fe pública: asegura
civil. Se refleja en la separación la confianza para el adquirente.
entre el negocio jurídico - Principio de legitimación registral:
obligacional (contrato sin efectos el cual permite la relevancia o
Principios
vinculantes) y el negocio jurídico predominancia de la situación
real (transmisión del bien y dinero). registral que de la situación jurídica
- Principio de abstracción: real.
importancia centrada en la
trasmisión del bien.

- El § 873 del Codigo Civil Aleman - A través de un “título” se transmite

(BGB) es el que dispone la
regulación de un bien inmueble, en
este se establece dos requisitos para
transferir o adquirir un derecho
relacionado con un bien inmueble:
el acuerdo y la inscripción.
- El § 929 regula la transmisión de
cualquier derecho real: acuerdo y
Formalidad entrega.
- El § 873 expone explícitamente el
ámbito de los bienes inmuebles:
acuerdo e inscripción.
- El § 925 BGB establece la
formalización del acuerdo para
cuando se transmita la transmisión
de la propiedad de un inmueble.
- Para el sistema alemán es
necesario que la voluntad de las
una cosa, este debe ser existente y
válido. Pero este acuerdo tiene que
ser complementado con la tradición
de la cosa transmitida. Es decir, lo
referido a “tradición” es el corpus y
el animus, o sea, las partes deben
poseer voluntad, exteriorizar el deseo
de transferir y aceptar la
transferencia. Además, cabe resaltar
que para transferir la propiedad, se
debe formalizar la compraventa en
escritura pública, y a partir de ello,
se entregará el bien.
Y esto a comparación con el sistema
alena, es que si hay una relación
causal.
 25

partes se efectúe mediante la

inscripción, que a su vez, permitirá
dar inicio al principio de publicidad.
No obstante, lo curioso radica en
que si bien hay una esfera
obligatoria, en el sentido de
inscripción, no está ligada con la
esfera real.

- Una de las partes debe solicitar la - El Registro de Propiedad se puede

inscripción.
- Una de las partes debe autorizar su
inscripción ante la oficina. “Esta
autorización no equivale a la
Requisitos declaración de voluntad en el
para la acuerdo real”.
inscripción - A su vez, el transmitente debe
estar legitimado y ser titular
registral para transferir su derecho.
- Finalmente, el Registrador será
quien verifiqué si se cumple con
todos los requisitos.
realizar solo por una persona. Este
debe acreditar su posesión con un
título.
- Luego, el Registrador da lugar al
asiento registral, es decir, se presenta
un documento con día y hora.
Documentos que solo la ley permite.
- Finalmente, comprobar los
requisitos y si alguno de estos
faltará, se comunica al solicitante.

A través de la inscripción del bien, Si el bien no se inscribe, se presume

se obtiene el derecho de propiedad.
También, a partir de este, se genera
Fe pública el principio de la presunción de
registral exactitud. Esto con la finalidad de
dar a conocer el registro del bien a
los demás y, sobre todo, mostrar
buena fe al adquirente.
que no existe derecho alguno sobre
él, y también, esto como
consecuencia produciría un error en
un tercero, es decir, el tercero o
“beneficiario” es protegido cuando
no hay inscripción del bien, siempre
y cuando actúe de buena fe.

- Para transferir la propiedad, - El registro de propiedad se realiza

Principales primero se debe registrar. después de la adquisición del bien.
diferencias - La inscripción es obligatoria. - La inscripción depende de la
voluntad de las partes.
Fuente: Alena Veronica Horvath y Juan Pablo Pérez Velázquez (2021).

CAPÍTULO III: EL MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

1. Conceptualización

Según Coca Guzman (2020) el mejor derecho de propiedad debería denominarse

acción declarativa de dominio y puede probarse dentro del proceso de reivindicación y la
 26

concurrencia de acreedores de bienes inmuebles. Así, esta se presenta en casos donde dos
partes disputan la titularidad de un mismo bien alegando por diversas razones, ante lo cual el
juez deberá declararlo en base a las pruebas que las partes esgriman en defensa de su
pretensión.
Por otro lado, según la Corte Suprema de la República (2016), en la Casación
4148-2015-Apurímac, señalan que el mejor derecho de propiedad es una pretensión que
solicita el demandante. Esto como parte de su defensa de la propiedad en cuestión. La acción
de mejor derecho de propiedad tiene por objeto la oposición del derecho de propiedad frente
a otro que también alega ser propietario sobre el mismo bien. Es una acción declarativa
porque en casos de esta clase de incertidumbre, se resuelven mediante una sentencia de
reconocimiento. También señalan que si el derecho de propiedad es imprescriptible, la
pretensión de la acción declarativa de dominio también lo es. Lo natural es que si el derecho
prescribe, la acción también.
Asimismo, de acuerdo a Torres (2021), para determinar el mejor derecho de
propiedad, primero debe haber un conflicto entre un poseedor ilegítimo y el verdadero titular,
por lo que a través de la acción de declaración se determinará quién posee la cualidad de este
último. En este, el propietario desea que se declare su propiedad como parte de él y tenga
efecto erga omnes. A lo cual, también trae a colación la exclusividad, es decir que, un bien
debe corresponder solo a un propietario, situación que en cualquier caso de derecho de
propiedad ambas partes alegan ser los titulares, pues hay una concurrencia de acreedores. Tal
es así que, para solucionar ello, conforme a la Casación Nro. 983-2006/Ica, se debe establecer
la declaración judicial de mejor derecho de dominio.

2. Criterios para determinar el mejor de derecho de propiedad en casos de doble

venta

2.1. Principios registrales

Los principios que rigen el procedimiento registral se encuentran consagrados en el

Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y en el Título I del Libro
IX del Código Civil (a excepción del Principio de Especialidad), además se encuentran
principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades.
Asimismo, según Zevallos (2020) los principios registrales serán aquellas reglas importantes
para el sistema registral, que surgirán de una síntesis del derecho positivo del ordenamiento
 27

jurídico de cada país, donde se manifiestan distintos preceptos sobre los cuáles se
desempeñará el Registro. En ese mismo sentido, se pasará a describir cada uno de ellos:

a. Principio de Legalidad. Se efectúa un examen previo de legalidad a los Títulos en

sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), además comprende la
revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los obstáculos, la partida o partidas registrales
con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que
obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.

b. Principio de Rogación. Este no es igual que el petitorio del derecho procesal civil,
ya que éste debe ser expreso, es así que en el derecho registral la rogatoria se contrae a los
documentos presentados que serán materia de calificación registral, por tanto, si se presenta
un parte notarial al registro que contiene una compra venta la rogatoria es el pedido de la
inscripción de ésta, y no es necesario indicar expresamente que se desea que se inscriba una
traslación de dominio por compraventa.

c. Principio de Especialidad. En mérito a este principio, para cada bien o persona

jurídica se abrirá una partida independiente. En cada partida, se extenderá la primera
inscripción, además de los distintos derechos posteriores. En el caso de personas naturales, se
abrirá una sola partida por cada persona, en la cual se inscribirán los distintos actos.

d. Principio de Titulación Auténtica. Las inscripciones se extienden en mérito a

Instrumentos Públicos, y sólo por excepción se pueden extender inscripciones en mérito a
Instrumentos privados, para lo cual es necesario norma legal que lo autorice. Los
Instrumentos Públicos son los siguientes: Judiciales, Notariales, Administrativos y
Consulares.

d. Principio de Publicidad. Este principio nos indica que todos conocen el contenido
de las inscripciones, es una presunción que no admite prueba en contrario, juris et de jure, por
ello ninguna persona podría alegar el desconocimiento de lo contenido en el Registro. Por
imperio de la ley, existe una presunción de conocimiento de la inscripción. Existen dos clases
de publicidad: publicidad material, la cual se refiere básicamente a que el Registro es quien
otorga publicidad jurídica a lo que se encuentra ya inscrito; y publicidad formal, la cual se
manifiesta con la obligación que tienen los funcionarios de los Registros Públicos de
informar a quien lo pida, el contenido de la inscripción.

e. Principio de Legitimación. Según este principio, el contenido de la inscripción se

presumirá cierto y producirá todos sus efectos, mientras dicha inscripción no sea anulada o
 28

rectificada. Las inscripciones prima facie deben ser consideradas como ciertas, salvo exista
prueba en contrario. Cada inscripción acredita que la titularidad ha existido en algún
momento o que quizás fue cancelada por cualquier motivo, se indica que esta eficacia
probatoria perdurará siempre.

f. Principio de Fe Pública Registral. Consiste en asumir la buena voluntad del

ciudadano así como la inexistencia de intención de defraudar a la administración pública.
Esto tiene como objeto proteger la propiedad adquirida con buena fe. Significa que uno puede
conservar la propiedad de un inmueble, incluso si se descubre que aquel que se la transfirió
no era el verdadero propietario o poseedor del bien.

g. Principio de Tracto Sucesivo. Se le conoce también con el nombre de Principio de

Continuidad y también con el nombre de Tracto Continuo. Este principio registral implica el
encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por ejemplo la segunda transferencia no puede
inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el Registro, salvo que se inscriba
aplicando el tracto abreviado.

h. Principio de Prioridad. Por este principio, los derechos otorgados por el Registro,
se encuentran determinados por la fecha de su inscripción, y ésta por el día y hora de la
presentación. Este a su vez se divide en: prioridad preferente, la cual señala una
jerarquización en relación a la antigüedad de cada inscripción; y la prioridad excluyente, en
donde no podrá inscribirse un título que resulte incompatible con otro título que ya se
encuentra inscripción o en proceso de inscribirse, aunque sea de igual o anterior fecha (pp.
25-33).

2.2. El Principio de Buena Fe

2.2.1. Concepto

Según el Diccionario panhipánico del español jurídico (2022), la buena fe es el

“Estándar de conducta ética que debe presidir el ejercicio de los derechos subjetivos y los
procedimientos y prácticas administrativas y procesales”. Esta definición remite a un estado
del sujeto que se desempeña dentro de una relación o situación de orden jurídico. Emite a la
ética, por lo que se entiende que dicho comportamiento debe estar sujeto a un modelo
abstracto que delimita lo que es mejor, lo correcto, lo justo. No obstante, ética y moral son
cosas distintas, por lo que un comportamiento ético será superior a un comportamiento moral.
El primero remite a ceñir el comportamiento de manera consciente a la mejor moral entre
 29

tantas, según la comunidad donde se geste. La segunda alude a un comportamiento acorde a

los valores de una comunidad en específico. Lo que para una comunidad es correcto y justo,
para otra no necesariamente sea de ese modo. Además, se afirma que esta conducta debe
presidir toda actuación en el derecho, por lo que presupone estándares que el derecho valora.
Por ejemplo, antes de comprar un bien inmueble, una actuación precontractual que refleje la
buena fe del sujeto será no divulgar la información adquirida entre el vendedor y el posible
comprador.
El Diccionario Jurídico del Poder Judicial (2012) señala sustantivos definidos por
separado. En primer lugar, entiende por buena fe a la “convicción de que se participa en una
relación jurídica conforme a Derecho, es decir, respetando el derecho de los demás”
(Diccionario Jurídico, 2012). En esta definición se resalta la seguridad del sujeto sobre su
comportamiento acorde a los valores, principios y normas establecidas por el ordenamiento
jurídico. Se aprecia una valoración de orden subjetivo, propio del sujeto que considera su
actuar como correcto. En segundo lugar, se entiende por buena fe objetiva o probidad al
“actuar con lealtad en una relación jurídica determinada” (Diccionario Jurídico, 2012). El
mismo nombre indica un aspecto objetivo, expresado en la realidad fáctica y apreciable por
otros. Refiere un actuar, a diferencia de la primera definición que es una valoración del
sujeto, esta última es fáctica.
Podemos deducir que el concepto de buena fe es complejo. La doctrina comenta que
“la buena fe reviste tantos matices que puede ser entendida como la convicción del proceder
correcto, regular y permitido, pero también como confianza en la apariencia (…), como
criterio de conducta” (Vásquez, 2020). En ese sentido, puede aparecer como un principio
general del derecho, pero también como un conjunto de reglas a seguir requeridas en toda
acción relacionada al espectro normativo, particularmente en las relaciones contractuales. Al
recepto, Monsalve (2008) complementa esta idea afirmando “que los acuerdos a los que
llegan los sujetos contractuales, son reglas si bien autónomas, son incompletas”, necesitan de
este principio, de sus manifestaciones y exigencias porque en nuestro sistema jurídico no se
permite el abuso del Derecho.
2.2.2. Manifestaciones

Un sector de la doctrina critica esa polifuncionalidad de este concepto pues no es

orgánico ni tiene una base segura en la cual se fundamente. Muchas de las complicaciones se
dan por la “importación mecánica de problemas foráneos que no nos conciernen” (León,
2004). No obstante, es indiscutible que la buena fe ha ido manifestándose en ciertas formas
 30

que son importantes repasar. Nos pareció adecuado tomar el trabajo de Vladimir Monsalve
(2008), titulado La Buena Fe como Fundamento de los Deberes Precontractuales de
Conducta: Una Doctrina Europea en Construcción.
La primera manifestación de la buena fe se da como ignorancia de lesión. Como
repasamos párrafos atrás, es hablar del desconocimiento que tiene un sujeto que su
comportamiento o ausencia del mismo afecta el interés de otro sujeto legitimado por el
derecho. Como menciona el autor, hablamos de una causa de exclusión de la culpabilidad
porque evidentemente la lesión causada va contra derecho, en tanto antijurídica. Pierde efecto
una sanción contra dicho comportamiento porque el sujeto desconocía de que ello va contra
derecho. Respecto a esta analogía con las instituciones del derecho penal, consideramos
inoportuna ya que se debe mantener una diferencia entre la buena fe en el derecho civil y los
presupuestos que eximen de responsabilidad penal.
Una segunda manifestación de este principio rector en el derecho es su capacidad
creadora de deberes. Exige un determinado comportamiento en la manera de proceder de los
sujetos que manifiestan su voluntad y desarrollan de manera autónoma y privada actos
jurídicos. Pero no basta solo dicha autonomía privada y el cumplimiento de lo que los sujetos
establezcan, sino que la buena fe determina nuevas exigencias que nutren lo ya estipulado. A
decir de Monsalve (2008), es “una manera de proceder a la cual las partes deben atenerse en
el desenvolvimiento de las relaciones jurídicas y en la celebración, interpretación y ejecución
de los negocios jurídicos”.
Finalmente, una tercera manifestación de la buena fe es de límite en el ejercicio de
derechos o facultades. Si se actúa por encima de lo estipulado, desatendiendo al propósito
económico social por el cual se gesta un negocio jurídico, hablamos de mala fe. También
cuando se actúa de forma desleal, contraviniendo las normas de la conciencia social, el
contexto cultural valorativo de la sociedad.
No cabe duda, la buena fe es un fenómeno complejo y hasta criticado por dicha
característica. Sus manifestaciones son variadas y son tres, buena fe como desconocimiento
de lesión, buena fe como creadora de deberes secundarios y buena fe como límite ante un
posible ejercicio desleal en el derecho.

2.2.3. Regulación

La buena principalmente está regulada en los artículos 168 y 1362 del Código Civil
Peruano de 1984. Al respecto, dictan los siguiente:
 31

- Artículo 168.- Interpretación objetiva. El acto jurídico debe ser interpretado de

acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe.

En el artículo 168 se introduce la buena fe como un criterio para la interpretación de

actos jurídicos. Por eso, es entendido en la doctrina como el principio de la buena fe como
criterio hermenéutico (Vásquez, 2020). Menciona el mismo autor, los contratos contienen
dispositivos diversos y su interpretación debe de ser realizada según parámetros de conducta,
por lo que supone un actuar honesto por parte de los sujetos integrantes de dicha relación
jurídica.

- Artículo 1362.- Buena Fe. Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse
según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.

En este artículo, se deslinda del término “principio” ya que pierde su generalidad y

pasa a especializarse a través de obligaciones que revisten y complementan lo ya instaurado
contractualmente por las partes. Se diferencia del primero porque ya no solo será entendido
como la creencia del sujeto de que su actuar es conforme a derecho, sino que este artículo
exige un modo de actuar por lo que establece deberes que deben ser gestados antes, durante y
después del negocio jurídico.

2.2.4. Dimensiones

La buena fe entraña dos dimensiones que es deducible de los acápites anteriormente

descritos. La influencia que tuvo nuestro Código Civil, a decir de algunos, es inconsistente
en cuanto a delimitar de manera certera y operativa la buena fe. A decir de León (2004) la
expresión “buena fe” se emplea de manera tan irregular que resulta imposible identificar una
clara perspectiva de nuestro legislador respecto de ella. Incluso podemos clarificar doctrinas
particulares que defienden como absoluta las dos dimensiones a mencionar.
La dimensión subjetiva, según Bessone (1988) es un estado interno del sujeto, supone
una convicción (por eso se el atribuye el sustantivo “fe”) errónea de que lo actuado es
legítimo y no contraviene lo establecido por el derecho, desconocer la lesión del derecho
ajeno, confianza en la situación jurídica aparente. La buena fe se enfoca en la creencia o
certeza de lo actuado, por eso es propia del sujeto que lesiona sin saber. Las complicaciones a
nivel probatorio surgen cuando se tiene que demostrar dicha creencia errónea. No obstante,
 32

de ser verificada, el ordenamiento mantiene la situación en la que el sujeto creía, exime su

responsabilidad o bien, la atenúa.
No obstante, consideramos que no basta una creencia errónea de la no lesión a
terceros si esta ha sido generada por la negligencia del sujeto. Aquí no basta la inocencia si el
sujeto que pretende ampararse como actor de buena fe ha incumplido deberes que le eran
exigidos por su sociedad y que el derecho considera. Nótese que se hace presente la
dimensión objetiva, pues resultaría insuficiente absolutizar la dimensión subjetiva. A decir de
Vázquez (2020), “se exige un patrón de conducta, manifestada en la dimensión objetiva de la
buena fe”.
La dimensión objetiva será comprendida el principio de buena fe en un sentido más
técnico que “introduce en el contenido de las obligaciones deberes coherentes con un modelo
de comportamiento objetivo, el del bonus vir” (Neme, 2009). Es decir, la buena fe objetiva
serán reglas que imprimen y complementan las relaciones contractuales en todo su desarrollo
determinado un comportamiento honesto y correcto. No obstante, esta definición es muy
sectorizada y solo se emplea para situaciones donde tenga como objeto, la celebración de
contratos. Es como si la buena fe subjetiva sea propia de la posesión y la objetiva propia de
relaciones contractuales. Creemos que esta dimensión de la buena fe obedece a determinar
reglas de comportamiento, según sea el tipo y situación de los sujetos que entablan algún acto
o negocio jurídico.
Mientras que en la dimensión subjetiva es la creencia particular del sujeto que,
erróneamente, actúa bajo ley no lesionando a nadie; la buena fe objetiva se traslada del plano
del sujeto hacia “aprobación de una conducta o proceder, según el parecer unánime de
personas razonables y honradas con base en los usos sociales imperantes en una determinada
circunstancia” (Neme, 2009).

2.2.5. Los Deberes Secundarios de Conducta

Pues bien, aclarados los puntos correspondientes a la definición, manifestaciones y

dimensiones de la buena fe, explicaremos de manera breve los deberes que son de interés en
este trabajo. Hablamos de los deberes objetivos que los sujetos atribuidos por la intención que
tienen de celebrar un contrato, para nuestro interés, el de compraventa. Entonces, en las
siguientes líneas prospectan algunos deberes que surgen de la buena fe objetiva.
 33

Ahora, entendiendo una de las manifestaciones de la buena como fuente generadora

de obligaciones que van más allá de lo pactado por las partes, su “incumplimiento habilita el
uso de un mecanismo resolutorio” (Vázquez, 2020).
Deber de Protección. Tiene el deber de proteger los intereses de cada una de las partes
en un contrato. Contraponiendo la idea, en el deber de protección la parte debe evitar la lesión
de los intereses de la contraparte. No se debe primar el interés propio en desmedro del interés
ajeno. Eso permite abstraer que actuar bajo las reglas de la buena fe implica no estar en una
posición de superioridad respecto al otro, dentro de un contrato. La no lesión de los intereses
pueden ser en relación a la contraparte, y pueden ser de tipo personal o patrimonial.
Deber de Información. Supone brindar la información fundamental que encaminan
al otro una posible toma de decisión. La relevancia de la información se evalúa según el caso
concreto, dependiendo de los alcances del contrato y su naturaleza. Este deber es mutuo en
las partes, informando en un grado suficiente, objetivo, claro y oportuno Vázquez (2020).
Para Monsalve (2008), este deber es el más protegido y tutelado por el ordenamiento jurídico.
Con justa razón, se aprecia un desenvolvimiento más común en las relaciones comerciales,
por ejemplo; o también en la protección al consumidor, esto último es fundamental por lo que
este deber eleva su importancia.
Deber de Consejo. Se entiende por consejo sincero dar a conocer a la contraparte lo
más favorable o desfavorable ante una situación que pueda mejorar o afectar sus intereses,
brindando sugerencias de cómo proceder ante una situación concreta. La finalidad será
aportar a la toma de decisiones acertadas por parte de la contraparte. Un ejemplo claro puede
ser la relación contractual que puede darse en el consejo de un abogado hacia su cliente;
también puede acontecer en el ámbito financiero.
Deber de Fidelidad. Este deber se despliega cuando la relación entre los sujetos
contractuales es más cercana, teniendo a la confianza como característica fundamental de este
deber. Según Solarte (2004), este deber se manifiesta de forma positiva y negativa. Será una
manifestación positiva cuando se realicen acciones encaminadas a beneficiar a la contraparte,
por ejemplo: realzar el interés por el cual se actúa, cumplir a cabalidad el encargo, etc. Será
una manifestación negativa cuando el sujeto se abstiene de realizar acciones que puedan
perjudicar el interés de la contraparte, por ejemplo: no establecer una relación jurídica con un
tercero que pueda mermar el interés por el cual se actúa, no realizar una compraventa a
nombre de otro porque se sabe que el precio pactado es insuficiente.
Deber de Secreto. Es un deber negativo que supone no difundir la información
obtenida a lo largo de todo el proceso contractual. Monsalve (2004) encuentra dos
 34

manifestaciones claras al respecto y son de vital importancia porque suponen derechos

fundamentales y de relevancia económica. El primero alude al derecho a la intimidad
personal, no pueden divulgarse datos que puedan mermar la dignidad de la persona humana.
Pero también es importante proteger la información muy especial, la empresarial; pero todo
tipo de información obtenida no puede divulgarse con la finalidad de “obtener una ventaja
injusta frente a la otra” (Vázquez, 2020).

3. Títulos de propiedad

3.1 Definición

Calabresi y Melamed señalaban que el primer tema que debe ser abordado por
cualquier sistema legal es la "titularidad", porque si se presentan conflictos de intereses entre
dos o más personas o dos o más grupos, entonces el rol fundamental del Derecho consiste en
decidir cuál de las partes en conflicto prevalecerá (1992, pp. 63-64).
El título de propiedad es una acreditación que nombra como dueño de un inmueble a
una persona y sirve de reconocimiento ante las autoridades y la ley. Es decir, es un
documento que contiene los aspectos más esenciales de la adquisición de bien, tal como sus
características o la fecha de este mismo (Euroinnova, 2022). Y de acuerdo a este mismo
autor, hay una diferencia entre título de propiedad y escritura de propiedad. Esta última
consiste en un documento que presenta las obligaciones y derechos de las personas, además,
es emitido por un notario público y el bien no necesariamente tiene que estar inscrito. En
cambio, un título es el elemento esencial de la escrituración de una propiedad, por lo que será
obligatorio inscribirse y recibir un certificado en el Registro Público de la Propiedad.
3.2. Manifestaciones

● Escritura pública

Una escritura pública o también llamada Testimonio de Sociedad o Constitución

Social “es el documento que da fe de que el Acto Constitutivo es legal, lo cual debe estar
firmado y sellado por el notario tener la firma de todos los participantes de la sociedad”
(Gob.pe, 2018, párr. 2). Asimismo, también representa una formalización de todos los bienes
que una persona puede poseer o de una persona jurídica, que a su vez, implica que estos estén
legalizados en un documento sellado por el notario indicando la compraventa u otro acto
jurídico (compraventa, sucesión, hipoteca, donación, etc.). De tal manera, si se pierde este
 35

documento, se puede solicitar una copia a la misma notaría que se recurrió inicialmente, e
inclusive, también se comprueba la legalidad del documento.
Por otra parte, conforme a Firma Virtual (2022), cualquier escritura pública cumple
con estas características: evidencia la declaración de voluntad de una persona interesada en el
bien, el documento lleva la forma y el sello del notario, posibilita otorgar poderes,
testamentos o herencias y hacer el reconocimiento de hijos, etc., también sirve de testimonio
de sociedad o constitución social sobre acuerdos que se logran sobre una propiedad.
Asimismo, la finalidad esencial con la que se efectúa una escritura pública es para proteger
los bienes y, sobre todo, con ello asegurar a otra persona la legalidad de este mismo, puesto
que se puede transmitir derechos, tal como lo es en el caso de la compraventa, o simplemente
dar a conocer a otro sobre el verdadero propietario y así evitar actos fraudulentos.
Los requisitos generales para darse por sentado las escrituras públicas, según el Diario
La República (2021), son:
a) DNI, pasaporte o carné de extranjería vigente (original y copia simple) de los
contratantes.
b) Depósito o voucher de abono en dinero.
c) Minuta (acto constitutivo) suscrita por todos los contratantes y autorizada por
un abogado colegiado. Sin embargo, hay excepciones, estas son: cuando hay
otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del poder,
renuncia de nacionalidad, nombramiento de tutor y curador en las situaciones
que se puede ejercer la escritura pública, reconocimiento de hijos, autorización
para el matrimonio de menores de edad otorgada por quienes ejercen la patria
potestad, aceptación expresa o renuncia de herencia, declaración jurada de
bienes y rentas, declaración de voluntad de constitución de pequeña o
microempresa, entre otros.
d) Si se actúa por representación, o en representación de una persona jurídica, se
debe poseer el certificado de vigencia de poder emitido por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).
e) Si en la minuta se solicita transcribir los acuerdos adoptados por una persona
jurídica, acompañar con los libros de actas donde conste el acuerdo
correspondiente.
f) Si se solicita constancia o fe de entrega notarial de un cheque, acompañar con
la copia de la boleta a ser entregada.
 36

g) Solo para algunos actos y/o contratos es necesario acreditar el pago de tributos
ante el notario, esto se debe realizar previamente a la elevación de la escritura
pública.
Por otro lado, al igual que existen requisitos, también es imprescindible seguir ciertos
pasos para llevar a cabo una escritura pública: Primero, acudir a una notaría con el DNI y
tramitar un poder por escritura pública, la solicitud se puede realizar con minuta o sin ella.
Segundo, registrar el poder, que lo hará el notario ante la Sunarp. Tercero, cancelar los
derechos registrales, si el poder se otorga a una sola persona es necesario pagar 20 soles para
su inscripción en esta entidad. Cuarto, se debe esperar 48 horas como plazo máximo para que
este poder se inscriba en los Registros Públicos. Y por último, conservar el número de
partida, que servirá para pedir una vigencia de poder o un certificado literal de poder.
● Documentos de fecha cierta
La base legal que sustenta este documento es el previsto en el artículo 245° del
Código Procesal Civil donde se establecen los supuestos que configuran que a un documento
se le declare de fecha cierta. Asimismo, hemos de recalcar que el ordenamiento ha
establecido el criterio de numerus apertus, puesto que expresamente señala en el último
párrafo que también se consideran aquellos medios técnicos que produzcan convicción.
Armella (2009) señala que para definir a la expresión “fecha cierta” recurre a la definición
que brinda la Enciclopedia Jurídica Omeba “La fecha cierta es la designación del día, mes y
año que determina la existencia legal del acto o hecho jurídico sin que pueda ser cuestionado
por terceros.
Del mismo modo Berrospi C. (2016)destaca que la importancia de la fecha cierta de
los instrumentos privados radica en que se pruebe el contenido de dichos instrumentos
respecto de terceros y sucesores singulares y la finalidad consiste en evitar que las partes se
pongan de acuerdo para antedatar un documento y, de este modo, perjudicar a terceros.
3.3. La inscripción en RR.PP.

Los Registros Públicos buscan garantizar la seguridad jurídica sobre la propiedad de

inmuebles. Así lo establece el Código Civil peruano en el artículo 2008° “Los registros
públicos que se regulan son los siguientes: registro de la propiedad inmueble, [...]”.
Los funcionarios en materia de registros públicos tienen una gran responsabilidad
para la inscripción registral de actos jurídicos. Son garantes de seguridad jurídica. De tal
forma que con la inscripción en RR. PP. se busca que todas las personas conozcan quién es el
propietario, según el artículo 2012°.
 37

La seguridad jurídica es la esencia de las inscripciones registrales. Es por ello que en

la transferencia inmobiliaria, la regla que se establece es que todo título de propiedad u otro
derecho real debe estar inscrito. De esta forma se podrían evitar o resolver rápidamente
problemas jurídicos y socio-económicos (Sánchez López, 2016).
Por el principio de publicidad se considera que todo ciudadano conoce todas las
inscripciones y registros que realizan los Registros Públicos (Hidalgo, 2019).
En el Derecho Registral peruano hay dos conceptos importantes y fundamentales que
se deben conocer en la transmisión de la propiedad predial: el tracto sucesivo y la
inmatriculación.
3.3.1.Tracto sucesivo
Es uno de los principios consagrados en el Título Preliminar del Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos y en el artículo 2015° del
Código Civil peruano vigente. Mediante este principio se declara que ninguna inscripción se
extiende sin que esté inscrito el derecho del que proviene o el acto previo necesario para su
extensión. La excepción a esta regla es la primera inscripción. Esta regla aplica a todos los
casos, salvo disposición legal en contrario.
El principio del tracto sucesivo señala que los asientos registrales están fundados en
otros anteriores. Los predios que no cumplen con este principio son los de asiento de
inmatriculación. Esto porque son la primera inscripción o asiento (Gil Nuñez, 2014).
Mediante este principio se consagra que los inmuebles que se transmitirán deben estar
inscritos. Toda transmisión de propiedad se funda de una forma de adquisición del
transfiriente. Es por ello que este principio consagra que la inscripción de inmuebles es un
sistema de adquisiciones y transferencias.
Garrone propone el siguiente ejemplo para entender el encadenamiento de adquisición
y transferencia. Si Juan decide vender su casa de campo a Marcos, es importante que Juan
como vendedor figure como propietario en la matrícula registral. La transferencia de
propiedad a Marcos encuentra respaldo en la adquisición de Juan (Gil Nuñez, 2014).
El tracto sucesivo es un presupuesto esencial para el registro de inscripción,
transmisión, modificación o extinción de la propiedad y otros derechos reales. El derecho del
transferente debe estar registrado para que el derecho del adquirente pueda ser válido
registralmente. Así, se garantiza la seguridad jurídica.
En cambio, si el transfiriente no tiene el derecho inscrito; el adquirente no podrá
inscribir su título ni anotarlo en los Registros Públicos según el artículo 66° del Reglamento
General de los Registros Públicos.
 38

Según Nuñez Lagos, hay tres clases de tractos sucesivos. El formal es el tracto
sucesivo registral que se realiza sobre el archivo registral por los títulos registrados. En este
sistema, todos los títulos en el Registro producen un asiento registral.
Por otro lado, el tracto sucesivo material o sustantivo es la cadena de titulares
registrales. Se atribuyen los derechos inscritos a los titulares. Todo asiento tiene un titular.
Por último, el tracto abreviado se presenta cuando un mismo asiento registral comprende
varios actos de transmisión. Solo se permite en los supuestos que la ley establece.
3.3.2. Inmatriculación
La inmatriculación es el acto registral por el que se incorpora por primera vez un
predio en Registros Públicos. Es la primera inscripción registral de dominio. Mediante este
acto, el inmueble ahora tiene un asiento de inscripción y se abre su partida registral
(Montoya, 2017).
En la inmatriculación, se inscribe el derecho del titular del predio en el Registro
Público como propietario. Con esta inscripción registral, el propietario va a poder ejercer con
mayor seguridad jurídica y plenamente todas las facultades que le corresponden: uso,
disfrute, disposición y reivindicación del inmueble.
El acto registral de inmatriculación no genera el derecho de propiedad. Es un acto
declarativo para otorgar seguridad jurídica al propietario y a los futuros adquirentes en el
sistema de adquisición y transferencia. El principio aplicable en estos casos futuros es el
tracto sucesivo, que se describió anteriormente.
El artículo 22° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala como
requisitos la presentación de documentos para la inmatriculación de predios rurales de
dominio privado del Estado. Estos documentos son: títulos que otorguen la propiedad al
Estado, según la situación; copia del certificado de información catastral, certificado negativo
de zona catastrada, el plano y memoria descriptiva.
 39

III. ABORDAJE METODOLÓGICO

1. Tipo de Investigación

El tipo de investigación es no experimental porque no realizamos manipulación

alguna de variables.
El diseño de la presente investigación es cualitativo. Seleccionamos este diseño de
investigación porque vamos a estudiar y relacionar múltiples conceptos y teorías de Derecho
Civil: Derechos Reales como derecho de propiedad, derecho de posesión, buena fe, mala fe,
inscripción en registros públicos, etc.
2. Sujetos de investigación

Población

De acuerdo a Gómez, Keever, & Novales (2016) la población de estudio es un grupo

de casos o personas determinadas, reducidas y asequibles que servirán de referente para
seleccionar la muestra de la investigación. Partiendo de dicha definición, la población estará
conformada por todas las casaciones referidas a la doble venta y mejor derecho de propiedad.
Muestra

De acuerdo con Espinoza (2016), la muestra es la pieza representativa y adecuada de

la población. La muestra estará comprendida por diez casaciones emitidas en los últimos diez
años, las cuales evidencian de manera más específica el problema de estudio.
3. Métodos

Se usaron cuatro métodos. El analítico, para revisar en forma separada todo el

material para la investigación. El sintético, para analizar y sintetizar la información
recopilada para poder estructurar las ideas. El deductivo, para obtener conclusiones
particulares a partir de la información recopilada. Y, por último, el inductivo, para concluir en
razonamientos particulares en base a los objetivos planteados en nuestro trabajo de
investigación. De esta manera realizamos una constante indagación para comprender distintos
datos explorando un problema social y jurídico como lo es la doble venta de bienes
inmuebles, ello acorde con un análisis de documentos e información recopilada a partir de la
doctrina, legislación y jurisprudencia.

4. Técnicas e Instrumentos

Técnica de análisis y acopio documental

 40

En la investigación, revisaremos distintos documentos bibliográficos como: libros,

revistas, legislación, doctrina jurídica, jurisprudencia, tesis, etc. Vamos a criticar y analizar
los documentos en su significado, importancia y relevancia en su contexto determinado.
Técnica de Fichaje
Para esta investigación, vamos a analizar y sintetizar la información utilizando fichas
de registro bibliográfico para plasmar los contenidos principales de los libros, revistas,
jurisprudencia y legislación.

5. Procedimiento en el análisis de la información

Se recopiló la información jurisprudencial relacionada al tema de investigación

mediante el instrumento de observación para su posterior análisis y comparación con el
material teórico y las investigaciones previas. Se profundizó en la problemática y los puntos
de controversia y se desarrolló el análisis en base a los objetivos específicos y al objetivo
general.

6. Consideraciones éticas y de rigor

La investigación se realizará respetando la autoría de las fuentes de información,

asimismo no se incidirá en la similitud alguna con otras investigaciones, de la misma manera
se evidenciará la información recogida por el propio investigador.
 41

IV. HALLAZGOS Y DISCUSIÓN

Partiendo del objetivo general, que consiste en determinar los criterios jurídicos para
otorgar el mejor derecho de propiedad en los casos de doble venta de bienes inmuebles, de
acuerdo a la Casación N° 1675-2017 - Lima, la cual fue analizada en nuestra guía de
observación, evidenciamos que el criterio prevaleciente para el otorgamiento de dicho
derecho es la inscripción en Registros Públicos, asimismo, otro criterio que no debemos de
perder de vista es lo estipulado en la Casación N° 3805-2015 Lima Este, la cual deja
establecido que si no hay inscripción del derecho en Registros Públicos, la búsqueda de fecha
cierta es imprescindible para determinar el derecho justo de las partes y los documentos que
ofrecen. En ese sentido, notamos que en el mejor derecho de propiedad también juega un
papel relevante el contar con un documento de fecha cierta que acredite la acción declarativa
de dominio. Del mismo modo, Jara y Zavaleta (2010) concluyeron en su trabajo de
investigación que en el actual sistema de transferencia de propiedad sobre bienes inmuebles
es fácil defraudar a los adquirentes y puede vender el inmueble las veces que quiera a
diferentes personas, es por ello que es exigible la inscripción de los bienes inmuebles a los
registrados para dar equilibrio a las situaciones y garantizar la seguridad jurídica de ellos
mismos. En esa misma línea, según Sánchez (2016), la seguridad jurídica es la esencia de las
inscripciones registrales, por tanto en la transferencia inmobiliaria, la regla que se establece
es que todo título de propiedad u otro derecho real debe estar inscrito. De esta forma se
podrían evitar o resolver rápidamente problemas jurídicos y socio-económicos.
Asimismo, de acuerdo al primer objetivo específico, en el que establece analizar
jurisprudencia actual sobre casos de doble venta de bienes inmuebles, encontramos que según
la Casación N° 2187-2019 procederá la nulidad de la Escritura Pública de compraventa de un
bien inmueble en el caso de doble venta cuando hay mala fe del comprador, además señala
que la firma de las vendedoras o comprador deber ser auténticas para acreditar una doble
venta, haciendo así referencia que los medios probatorios son indispensables para indicar los
documentos que carecen de fecha cierta o si éstos son falsos. Así, conforme a la tesis de
Castro (2020), se concluyó que el comprador debe revisar la partida registral que inscribe al
bien inmueble de sus interés y realizar un diagnóstico técnico y si fuera un caso de posesión
en donde ambos posesionarios se encuentren en igual condición, se favorece a quien está
ejerciendo la posesión actual. Al respecto, Mendoza (2016), el cual analiza la Casación N°
3464-2013 Lima Norte, establece que el artículo 194 del Código Civil se aplica para casos
con existencia de simulación, por lo que no se aplica para situaciones de doble venta,
 42

asimismo, menciona que el artículo 2014, que refiere sobre la buena fe del tercero adquirente,
tampoco se aplica al caso en concreto al igual que el artículo 2016. De ello, se determina que
se prevalece la inscripción frente a quien no inscribe el bien, y en casos excepcionales se
debe priorizar el derecho de propiedad.
Respecto al segundo objetivo específico, que consiste en consultar doctrina relevante
sobre la concurrencia de acreedores en los casos de doble venta de bienes inmuebles; todas
las casaciones estudiadas y analizadas mantuvieron como criterios uniformes la preferencia
por la inscripción del derecho en Registros Públicos y los documentos de propiedad de fecha
cierta más antigua, registrales o no. La doctrina jurisprudencial se apoya en los principios de
primacía y antigüedad, buena fe y publicidad. Esto se da en conformidad con la investigación
de Rojas (2019) “La Decisión del Juez Civil en el Caso de Conflictos de Doble Venta de la
Propiedad en la ciudad de Huancayo, 2018”. Se concluyó que los jueces civiles deben
determinar sobre conflictos de esta naturaleza primando al adquirente que ha inscrito su
derecho de propiedad sobre el inmueble en los Registros Públicos. Sin embargo, el criterio de
inscripción registral se contrasta con la investigación de Sisitiaga (2019) que concluye que el
derecho de propiedad es pleno sobre un inmueble con la existencia de un título. Por lo que la
inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria porque es declarativa. Por otro
lado, la doctrina respalda la primera postura sobre la primacía del derecho registral al señalar
que en casos de doble venta de inmuebles se deben aplicar los artículos 1135°, 2014° y 2016°
sobre la fe pública registral, oponibilidad registral, legitimación y prioridad. Existe necesidad
de orden público, económico y social de dar seguridad jurídica a las transferencias
inmobiliarias (Mendoza del Maestro, 2016).
En cuanto al tercer objetivo específico, que consiste en comparar legislación
nacional e internacional sobre el mejor derecho de propiedad en los casos de doble venta de
bienes inmuebles, partiendo del ámbito nacional, de acuerdo a la Casación N° 4519-2017
Lambayeque, prevalece el principio de primacía y antigüedad mediante la acreditación
prioritaria del bien en Registros Públicos, por otro lado, en cuanto al ordenamiento jurídico
alemán, notamos que este se diferencia del nuestro en cuanto al proceso de inscripción, pues
en este, tal como lo menciona Horvath y Pérez (2021) para transferir la propiedad, primero se
debe registrar, asimismo esta es obligatoria. A partir de esto último, siguiendo a Rojas (2019),
la conclusión a la que llegó en su trabajo de investigación es que los jueces civiles deberían
solucionar dichos conflictos de doble venta primando al adquirente de que inscribe su bien
inmueble.
 43

V. CONCLUSIONES
Para otorgar el mejor derecho de propiedad en los casos de doble venta de bienes
inmuebles debemos tener en cuenta que según el análisis jurisprudencial realizado y material
doctrinal revisado notamos que el criterio más resaltante es la inscripción en Registros
Públicos, pues su importancia se sustenta en garantizar la seguridad jurídica sobre la
propiedad de inmuebles, de tal manera que se pueda evitar la existencia de una concurrencia
de acreedores, pues dicha inscripción implica que por el principio de publicidad se considere
que todo ciudadano conoce todas las inscripciones y registros que se realizan.
En relación con el primer objetivo, se concluye que como criterio primario para
determinar mejor derecho de propiedad en casos de doble venta, el adquirente debe inscribir
su derecho en Registros Públicos. Que en su defecto, pasa a valorarse documentos con fecha
cierta y de esta forma hasta tomar en cuenta los contratos más antiguos. Cabe resaltar que en
los casos concretos, la buena fe debe ir impregnada en cada uno de ellos, y se expresa no
como imprudencia de desconocimiento, sino como la diligencia de los sujetos al adquirir un
bien inmueble. Entonces, se aprecia que la jurisprudencia no se aleja de los dispuesto por el
artículo 1135 del Código Civil, pero no no toma como absolutos los principios registrales.
Desde el segundo objetivo específico, concluimos que la doctrina relevante sobre
concurrencia de acreedores tiene posturas contrastables sobre los criterios en los casos de
doble venta de bienes inmuebles. Un sector sostiene que solo basta un título para otorgar el
derecho de propiedad pleno. Por otro lado, hay un sector que considera que la preferencia por
la inscripción del derecho de propiedad en Registros Públicos tiene primacía ante otros. Este
es el criterio que más desarrollo tiene en la doctrina jurisprudencial. Esto en conjunto a los
principios de legitimación, prioridad, fe pública registral y oponibilidad registral, en atención
de garantizar la seguridad pública.
A partir del tercer objetivo específico, se concluye que la diferencia entre nuestra
legislación y la internacional radica en que esta última es necesario primero inscribir el bien
inmueble y a partir de esta se adquiere los derechos que corresponden como propietario, por
lo que es muy poco probable que existan situaciones de doble venta; no obstante, esto puede
variar, ya que, por ejemplo en el sistema español, primero se adquiere el bien y luego
registrarlo. En cambio, en nuestro ámbito nacional, es muy posible que ocurra una doble
venta de un mismo bien inmueble, debido a que este no se inscribe en Registros Públicos, o si
es que se hace, se produce una doble venta a causa de una mala fe u otro factor.
 44

VI. RECOMENDACIONES

Desde la perspectiva jurídica, recomendamos profundizar en el estudio jurisprudencial

sobre los procesos de mejor derecho de propiedad en situaciones de doble venta. Con más
cantidad de tiempo y recursos, sería posible la realización de un estudio de investigación con
un enfoque cualitativo y cuyos métodos principales sean las entrevistas y el análisis de
documentos (sentencias). Las entrevistas serán dirigidas a jueces de Juzgados Especializados
en lo Civil. Estas deben estructurarse para conseguir información sobre los criterios utilizados
por los jueces para resolver distintos casos de doble venta. Por otro lado, el análisis de las
sentencias podría contrastarse con las sentencias de este producto y ver si hay similitudes o
diferencias respecto a las formas de resolver estos casos.
En esa misma línea, recomendamos que pueda estudiarse siguiendo el mismo
enfoque, metodología y métodos sobre las desventajas que tiene el actual sistema de
transmisión de la propiedad inmueble. En un punto más específico, las desventajas y riesgos
para los adquirentes que no realizan la inscripción de sus títulos de propiedad.
Desde una perspectiva práctica, recomendamos que todas las personas que adquieran
un bien inmueble lleguen a inscribirlo en los Registros Públicos correspondientes. De esta
forma, logran seguridad jurídica para sí mismos haciendo su derecho de propiedad oponible a
terceros. De esta forma, en caso llegar a instancias judiciales, podrán disminuir la carga
procesal y tener un medio probatorio más sólido: el derecho de propiedad inscrito.
En una perspectiva legislativa jurídica, recomendamos que se haga una regulación
más apropiada sobre el sistema registral actual peruano sobre transmisión de propiedad. Esto
con la finalidad de que los adquirentes estén protegidos de fraudes inmobiliarios y haya
disminución de procesos en situaciones de doble venta. Lo que se debe buscar es generar un
beneficio jurídico y económico para resolver problemas de tal índole.
 45

VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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 49

VIII. ANEXOS
 50

ANEXO 01: CUADRO DE ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL

Sentencia Sujetos procesales Puntos controvertidos Fundamentos principales Criterio adoptado

- Mejor derecho de -Duplicidad de compraventa de Frente al contrato privado

propiedad ante la bien inmueble realizada por el de compraventa del 2006
concurrencia de dos demandado Pablo Pino. y su perfeccionamiento
acreedoras: Santa Paucar - A la fecha (29 de marzo de fuera de registro en el
Talavera y Sebastiana Lazo 2010) en que Pablo Pino 2010 se contrapone la
Contreras. celebró la Escritura Pública de Escritura Pública de
- Nulidad del acto jurídico Venta con Santa Paucar, ya no compraventa del 2007
CASACIÓN
- Demandante: de compraventa celebrado tenía la titularidad del derecho otorgada a favor de
N° 3298-2020 - Junín
Sebastiana Lazo entre Santa Paucar de propiedad, puesto que antes Sebastiana Lazo, la cual sí
Contreras. Talavera y Pablo Pino (9 de agosto de 2007) había tiene fecha cierta desde
URL:
- Demandado: Rojas. transferido el mismo inmueble esa data, siendo así esta
https://app.vlex.com/#/se
Pablo Pino Rojas y a favor de Sebastiana Lazo. última la que prevalece.Es
arch/jurisdiction:PE/dobl
Santa Paucar - Ante la demanda de nulidad por ello que finalmente se
e+venta+de+inmueble/
Talavera. del Acto Jurídico, Santa Paucar declaró infundado el
WW/vid/900063295
manifiesta que tiene un contrato recurso de casación
privado de compraventa con interpuesto por Santa
fecha del 10 de junio de 2006, Paucar, quedando como
pero cuyo documento adquiere propietaria la señora
fecha cierta en el 2010 Sebastiana Lazo.
(perfeccionamiento de la
compraventa).

CASACIÓN - Demandantes:
N° 1675-2017 - Lima Lucio Ortiz y María
Ruiz.
URL: - Demandados:
https://app.vlex.com/#/se Sergio Medina y
arch/jurisdiction:PE/dobl Leticia Huamán.
- La doble venta realizada - Si bien los demandados El título que adjuntan los
por la Constructora G.K refieren haber adquirido de demandados no resulta
Omega Sociedad Anónima buena fe y que los demandantes oponible al de los
ante los acreedores: sabían de su adquisición; es de demandantes en tanto que
Constructora Franma señalar que si bien pueden el derecho de estos
Sociedad Anónima, y haber adquirido el inmueble últimos se encuentra
 51

e+venta+de+inmueble/p Sergio Medina y Leticia
3/WW/vid/900083399 Huamán.
- La reivindicación del
inmueble a Lucio Ortiz y
María Ruiz.
materia de litis; sin embargo, el inscrito en Registros
contrato de compraventa en el Públicos; en ese sentido,
que los demandados sustentan enfrentados los títulos de
su derecho fue suscrito con propiedad de ambas
posterioridad al acto de partes, el título de
transferencia del inmueble en propiedad de la parte
su conjunto a favor de demandante debe
Constructora Franma Sociedad prevalecer. Por tanto, el
Anónima. recurso de casación
- El derecho de los emplazados interpuesto por Sergio
no puede ser opuesto al derecho Medina y Leticia Huamán
de los demandantes, pues el se declaró infundado.
derecho de éstos sí cuenta con
inscripción registral.
- Cuando los demandados
supuestamente adquirieron el
inmueble, este ya no pertenecía
al inmediato transferente
Constructora G.K. Omega
Sociedad Anónima sino a
Constructora Franma Sociedad
Anónima quien a dicha fecha ya
figuraba como titular registral;
por lo que no pueden alegar que
adquirieron de buena fe.

CASACIÓN N° - Demandante: - La doble transferencia de - Las vendedoras (Luisa Se declara fundado el

2187-2019 Del Santa Magna Alicia Reyes un inmueble por Maximina y Teodelina Reyes y recurso de casación por
Bedón Viuda de compraventa. su madre Carmen Ninfa Bedón) las siguientes razones:
URL: Reyes - Nulidad de escritura transfirieron el inmueble N°01 - Hay nulidad de la
https://app.vlex.com/#/se - Demandados: pública sobre la del 3°piso del Edificio en Jr. Escritura Pública de
sociedad conyugal compraventa del inmueble Ladislao Espinar Mz. por compraventa del inmueble
 52

arch/jurisdiction:PE/dobl conformada por José ubicado en Chimbote, escritura pública a Elizabeth y también nulo el acto
Zafra Mendoza y como también el acto Reyes y a su esposo José Zafra jurídico que la contiene.
e+venta+de+inmueble/
Elizabeth Reyes de jurídico que la contiene. por el precio de 4,500.00, - Asimismo, se declaró
WW/vid/900053295 Zafra; Angélica También se solicita la inmueble que además se puso fundada la pretensión
Alegre Chauca; nulidad del asiento en garantía por el préstamo del accesoria de nulidad del
Carmen Ninfa Bedón registral de esta Banco. Sin embargo, ellos asiento registral de la
viuda de Reyes; y, compraventa. tenían conocimiento que el compraventa de la
Augusto Carbajal - Levantamiento de departamento era de la nulidad, que fue inscrita
Reyes. hipoteca del departamento demandante y que fue vendido en la Partida Electrónica
de la demandante a favor a su esposo. N° 11014257.
del Banco Continental o se - Por otra parte, la sociedad - Del mismo modo, se
le indemnice por los daños conyugal responde que el bien exhorta a que en cada
y perjuicios ocasionados nunca fue transferido mediante juzgado se valore los
con el remate o un contrato de compraventa, ya medios probatorios, la
adjudicación. que nunca se formalizó y que la debida motivación de la
demandante ha falsificado sentencia y respetar el
documentos. debido proceso y la tutela
- También se solicita que el efectiva jurisdiccional.
inmueble puesto en hipoteca
sea objeto de nulidad.

- Evaluar el artículo 388 - La recurrente fundamenta que Se declaró improcedente

- Demandante:
del Código Civil: inciso 1 se debió valorar las pruebas el recurso de casación
CASACIÓN Nº Elena Estelita Pineda
y 4, sobre el tema de los objetivas, en el que la otra parte interpuesto por la
3759-2016 - Ica Martínez.
requisitos de la casación. debió mostrar el demandada contra la
- Demandados:
De lo cual también es contradocumento que acredite sentencia de vista de fecha
URL: Sociedad conyugal
necesario centrarse en el la simulación absoluta del acto 13 de julio de 2016, dado
https://app.vlex.com/#/se conformada por
artículo 392 del Código jurídico. que las pruebas
arch/jurisdiction:PE/dobl Pedro Juan Antonio
Procesal Civil - Los demandantes en varias presentadas en la Sala
e+venta+de+inmueble/ Ortíz Matías y
- Infracción normativa de oportunidades celebraron Suprema no son de
WW/vid/900071708 Carolina Pineda
los artículos II del Título transferencias sobre el inmueble posible revisión ya que ya
Martínez.
Preliminar y 219 del de la propiedad de la no es posible una tercera
 53

Código Civil. demandante. instancia. Además de que

El acto jurídico de la
compraventa del bien inmueble
deviene en nulo por simulación
absoluta debido a lo siguiente:
la compradora nunca tuvo
posesión del inmueble, tampoco
se acreditó el pago del precio y
el inmueble tiene una
valoración de cinco veces
mayor al precio que se vendió.
la sentencia de vista ha
sido fundamentada
razonablemente. Y de
acuerdo al artículo 392, el
recurso de casación no es
procedente.

¿Quién posee el título La matriz de los títulos de Usando el principio de

original y válido para la propiedad de las partes en primacía y antigüedad
transferencia de propiedad conflicto, es única. COFOPRI mediante la acreditación
del inmueble: la tiene el derecho de propiedad prioritaria del bien en
-Demandantes de la
Municipalidad Distrital de en escritura pública el 22 de Registros Públicos, se
casación:
Reque o el COFOPRI Febrero de 1972 y su declara infundada la
Casación N° 4519-2017 Asociación de
(Organismo de inscripción registral el 28 de casación y no se da el
Lambayeque Trabajadores
Formalización de la Febrero de 1972. mejor derecho de
Mayoristas y
Propiedad Registral)? La Asociación de Trabajadores propiedad a la Asociación
URL: Minoristas del
¿Es válido el título de tiene el título de propiedad de de Trabajadores.
https://www.peruweek.p Mercado El Inca - La
propiedad de la Asociación adquisición del predio a la El predio es propiedad de
e/wp-content/uploads/20 Victoria.
de Trabajadores Municipalidad Distrital de COFOPRI.
21/02/Casacion-N%C2% -Demandados de la
Mayoristas y Minoristas Reque con escritura pública del La fecha cierta de
B0-4519-2017-Lambaye casación: COFOPRI
del Mercado El Inca de La 4 de julio de 1986. La inscripción registral
que.pdf (Organismo de
Victoria? inscripción registral de esta favorece a COFOPRI
Formalización de la
escritura es del 10 de julio de porque inscribió primero
Propiedad Informal)
1986. su derecho de propiedad.
Su título de propiedad es
preferente y oponible a
terceros.
 54

¿Quiénes tienen el mejor Marcelino Mendoza y Angélica Si no hay inscripción del

Casación N° 3805-2015
-Demandantes de la
Lima Este
casación: Yuri Joel
Ccora y Dina Alva.
URL:
-Demandados de la
https://static.legis.pe/wp-
casación: Marcelino
content/uploads/2018/09/
Mendoza y Angélica
Casacion-3805-2015-Li
Chávez.
ma-Este-Legis.pe_.pdf
derecho de propiedad Chávez celebraron un contrato
sobre el mismo inmueble de compraventa de un predio en
cuando hay dos litigio a la Asociación de
documentos de Vivienda San Hildebrando el 29
adjudicación que no han de septiembre de 1997. La
sido inscritos en los fecha cierta del documento se
Registros Públicos? declara del 16 de marzo de
2006.
Joel Ccora y Dina Alva señalan
estar en posesión del bien desde
1997, lo adquieren el 9 de
septiembre de 1999 y dominio.
obtuvieron la escritura pública
de compraventa el 5 de junio de
2000. Sin embargo, su fecha
cierta se declara el 21 de
septiembre de 2012.
derecho en Registros
Públicos, la búsqueda de
fecha cierta es
imprescindible para
determinar el derecho
justo de las partes y los
documentos que ofrecen.
El mejor derecho de
propiedad se discute por
el que tiene fecha cierta en
la acción declarativa de
Tal criterio favorece a
Marcelino y Angélica y se
les adjudica el mejor
derecho de propiedad.
Por ello se declara
infundado el recurso de
casación por Joel y Dina.

Determinar qué inscripción Décimo Séptimo: En aplicación del artículo

Casación N° 1988-2018 fue inscrita con cuando 1135 del Código Civil, no
San Martín anterioridad en los establece a quién debe hacerse puede oponerse al derecho
-Demandante: Registros Públicos entrega del inmueble, entre de propiedad del
URL: Hilder Pérez Tenorio varios propietarios, está demandado adquirido
-Demandados: definiendo también cuál de los mediante la ejecución de
https://www.gacetajuridi
BBVA y Leonor derechos de propiedad una hipoteca, el derecho
ca.com.pe/docs/Descarga Peña prevalece sobre el otro, esto es, de propiedad del
r-resolucion-completa-1_ determina quién tiene el mejor demandante inscrito con
unlocked.pdf derecho de propiedad posterioridad a la
inscripción de dicha
 55

garantía real, pues

tratándose de derechos
reales, debe prevalecer el
derecho primeramente
inscrito de buena fe, que
en este caso es la
hipoteca, la cual otorga
derechos de persecución,
preferencia y venta.

Si el acto jurídico Existe prueba idónea que ha Al existir un conjunto de

contenido en la Escritura generado certeza de que la pruebas e indicios
Pública de compra venta esposa del vendedor no ha relevantes que acrediten la
de acciones y derechos de participado al momento de la mala fe de la compradora
fecha veinte de febrero de celebración del acto y la connivencia de las
Casación N° 4304-2017 -Demandante: dos mil catorce y Escritura Fundamento 5.7 La partes en la celebración
Lima Norte Hipólito Salvador Pública de aclaración de compradora no ocupó el del contrato de
-Demandados: fecha treinta de abril de inmueble de manera fáctica, compraventa, corresponde
URL: Jacinto Malvaceda, dos mil catorce, se sino esperó 14 años y esto declarar la nulidad del
Rosa Mora, Ario encuentra inmersa en las demuestra su mala fe, es decir, acto jurídico por la causal
https://app.vlex.com/#/se
Pantoja, Zenón causales de objeto no ejerció los atributos propios de fin ilícito.
arch/jurisdiction:PE/dobl Cadillo, Alipio jurídicamente imposible y del derecho de propiedad, lo Ausencia de ocupación
e+venta+de+inmueble/ Leiva, Wilintón Ortiz fin ilícito que es contrario a la diligencia fáctica.
WW/vid/900002232 y Lulio Cadillo. ordinaria de cualquier Falta de diligencia,
comprador; además, en la
audiencia de pruebas declaró
que no puede precisar los
tiempos desde cuándo
aparentemente ingresó y salió
 56

Determinar si corresponde Acreditado el acto jurídico de Se asume el criterio de

declarar el mejor derecho compraventa por documento de seguridad jurídica
de propiedad a favor de los fecha cierta y registros registral, pues valora al
demandantes. públicos, se debe aplicar otro adquirente primero en
criterios para diferenciar el inscribir su derecho.
derecho de propiedad de ambos
sujetos.
-Demandantes: E..Y.
Se debe aplicar el principio de
Casación N° 1585-2020 M. O. de Otani y su
buena fe pública registral,
Lima cónyuge J.S.O..a.M
siendo ausente para los
-Demandados: G. &
demandados, al no ser
URL: Asalde Asociados
diligentes ante un posible
S.A.C.,
https://vlex.com.pe/tags/j representada por el derecho por parte de los
urisprudencia-mejor-dere letrado W..E.. R..V demandantes que se
cho-propiedad-470747 encontraban poseyendo.
La inscripción en registros
públicos, ante un caso de doble
venta, no es garantía alguna.
Debe primar la realidad extra
registral, al comprobarse la
ausencia de buena fe, validando
los documentos de fecha cierta
de los demandantes.

-Demandantes: Determinar si corresponde Este tribunal asume con peso la Se asume el criterio de
Casación N° 899-2017 Carlos Gregorio declarar el mejor derecho buena fe de los sujetos, siendo seguridad jurídica
Lima Rosemberg de la de propiedad a favor de los insuficiente la aplicación del registral, pues valora al
URL: Torre demandantes. artículo 949. adquirente primero en
http://www.dialogoconlaj -Demandado: Erwin Basándose en la los inscribir su derecho.
urisprudencia.com/boleti Walter Baumann documentos de FECHA
Samanez Ocampo CIERTA, el
 57

nes-dialogo/ar-boletin/R demandante fue el primero en

es.15072021.4.pdf inscribir su derecho.
Se comprobó que el demandado
tenía conocimiento de que
el demandado era el primero en
inscribir su derecho por lo
que no posee buena fe.
Es correcto aplicar el art. 1135
al caso en concreto ante el
insuficiente y aislado art. 949.

ANEXO 02: DEFINICIÓN CONCEPTUAL Y OPERACIONAL DE VARIABLES

VARIABLES DEFINICIÓN CONCEPTUAL DIMENSIONES DEFINICIÓN OPERACIONAL

Son aquellos que dirimen la Es uno de los principios o condiciones para que una persona
controversia entre dos títulos de pueda reclamar el reconocimiento de sus derechos. Asimismo,
propiedad inscritos o no, los cuales ello implica la realización de un acto jurídico de acuerdo a las
exigencias morales y éticas que rigen el sistema normativo, de
son presentados por las partes Buena fe tal manera que su aplicación es imperativa, es decir, no debe
Criterios para (acreedores) ante juicio, ser probada, pues se presume en tanto no se declare
determinar el demandando que se les reconozca judicialmente su inexistencia.
mejor derecho de su derecho de propiedad sobre
propiedad determinado bien inmueble. Es un procedimiento que permite que un acto o contrato que
conste en un documento emitido por un servidor público o un
Inscripción en notario sea evaluado por un registrador público, a fin de
registros públicos verificar que este cumpla con las normas vigentes y pueda ser
incluido o inscrito en los registros públicos.
 58

Es cuando el propietario vende el Consiste en que las partes cuando presentan títulos con el fin
mismo bien a diferentes de demostrar su derecho sobre el bien controvertido no basta
compradores, lo cual con que los alleguen oportunamente al debate si no que se
posteriormente origina una disputa Identidad del bien debe haber efectuado la identificación de dichos títulos con
entre estos al alegar tener la referencia al bien pretendido, es decir que se acredita o
preferencia en la adquisición de corrobora la concurrencia dual en un mismo bien.
La doble venta de dicho bien inmueble, y que por
ende una de las compraventas Un contrato es válido cuando existe correspondencia entre el
bienes inmuebles hecho jurídico concreto y la previsión normativa, esto es, el
realizadas devendría en ineficaz.
cumplimiento de los requisitos estipulados en nuestro
Validez ordenamiento jurídico acorde para la celebración de un
contractual determinado acto jurídico, en el cual se encuentran fijadas sus
características o elementos.

ANEXO 03: MATRIZ DE CONSISTENCIA

Metodología, técnicas e
Problema Objetivos Hipótesis Variables
instrumentos

Objetivo General: Los criterios para Variable dependiente: El tipo de investigación es no

¿Cuáles son los Determinar los criterios determinar el mejor Criterios jurídicos delexperimental porque no se
criterios jurídicos para jurídicos para otorgar el derecho de mejor derecho de realizan manipulación de
determinar el mejor mejor derecho de propiedad propiedad en los propiedad. variables y también es de tipo
derecho de propiedad en los casos de doble venta casos de doble venta cualitativo. Además, se usaron
en los casos de doble de bienes inmuebles. son: la buena fe, la Variable cuatro tipos de métodos: el
venta de bienes Objetivos específicos: primacía de la independiente: analítico, para analizar y sintetizar
inmuebles? inscripción del bien El mejor derecho de información; el deductivo, para
inmueble. propiedad en los casos obtener las conclusiones

-Analizar jurisprudencia
actual sobre casos de doble
venta de bienes inmuebles.
-Consultar doctrina relevante
sobre la concurrencia de
acreedores en los casos de
doble venta de bienes
inmuebles.
- Comparar legislación
nacional e internacional
sobre el mejor derecho de
propiedad en los casos de
doble venta de bienes
inmuebles.
59
de doble venta de particulares; y el inductivo, para
bienes inmuebles. cumplir con lo planteado en este
proyecto. Por otro lado, también
se utilizó la técnica de análisis y
acopio documental con la
finalidad de conseguir
información de distintos medios
académicos; y, por último, la
técnica de fichaje, que a partir de
esta se llevó a cabo la síntesis de
toda la jurisprudencia.
 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE
SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas
SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:TICONA POSTIGO Victor Lucas FAU
20159981216 soft
Fecha: 15/01/2021 08:49:31,Razón: RESOLUCIÓN
Corte Suprema de Justicia de la República JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL
Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones SENTENCIA
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
CASACIÓN N° 3298-2020
Vocal Supremo:PARIONA
PASTRANA JOSUE /Servicio
JUNÍN
Digital - Poder Judicial del Perú
Fecha: 16/01/2021 12:01:01,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL SUMILLA: Nuestro ordenamiento civil no prohíbe
que pueda venderse un bien que no pertenece al
vendedor, es decir, un bien ajeno, pues así lo deja
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA claro el legislador al regular su existencia en
- Sistema de Notificaciones los artículos 1409 inciso 2 y 1539 del Código Civil;
Electronicas SINOE sin embargo, solo concibe su existencia relativa
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:TOLEDO TORIBIO siempre que el comprador no hubiera conocido que
OMAR /Servicio Digital - Poder
Judicial del Perú
el bien fuera ajeno -es decir, solo en caso de
Fecha: 17/01/2021 23:19:52,Razón: ausencia de dolo-, ni impide que el verdadero
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE propietario -tercero en dicha transferencia y cuya
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL participación no se contempla en ninguno de los
supuestos de los artículos mencionados- pueda
CORTE SUPREMA DE ejercitar las acciones pertinentes para obtener la
JUSTICIA CORTE SUPREMA nulidad del acto jurídico celebrado sin su
- Sistema de Notificaciones conocimiento y en detrimento de su patrimonio.
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:YAYA ZUMAETA
ULISES AUGUSTO /Servicio Digital
- Poder Judicial del Perú
Fecha: 15/01/2021 23:20:36,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL Lima, quince de diciembre
de dos mil veinte.
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA, LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE
Vocal Supremo:BUSTAMANTE
ZEGARRA RAMIRO ANTONIO
/Servicio Digital - Poder Judicial del
Perú
LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA.--------------------------
Fecha: 15/01/2021 09:18:32,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL
VISTA, la causa número tres mil doscientos noventa y ocho – dos mil veinte;
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones con los acompañados; en Audiencia Virtual llevada a cabo en la fecha;
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA, integrada por los señores Jueces Supremos Ticona Postigo – Presidente,
Secretario De Sala -
Suprema:MAYAUTE SUAREZ
MARLENE DEL CARMEN /Servicio
Digital - Poder Judicial del Perú
Pariona Pastrana, Toledo Toribio, Yaya Zumaeta y Bustamante Zegarra; luego
Fecha: 27/01/2021 15:20:15,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
de verificada la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia:
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL

I. OBJETO DEL RECURSO DE CASACIÓN

Se trata del recurso de casación interpuesto por Santa Paucar Talavera, de
fecha veinticinco de junio de dos mil diecinueve, obrante a fojas doscientos
ochenta y cuatro del expediente principal, contra la sentencia de vista contenida
en la resolución número treinta y ocho, de fecha veintisiete de mayo de dos mil
diecinueve, obrante a fojas doscientos setenta, emitida por la Sala Civil
Permanente de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que
resolvió confirmar la sentencia apelada, contenida en la resolución treinta y
cinco, de fecha diecisiete de enero de dos mil diecinueve, obrante a fojas

1
 Corte Suprema de Justicia de la República
Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente

SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

doscientos treinta y cinco, en el extremo que declaró fundada la demanda

sobre nulidad de acto jurídico y, en consecuencia, nulo y sin efectos legales la
Escritura Pública de fecha veintinueve de marzo de dos mil diez celebrada
entre Pablo Pino Rojas en su condición de vendedor con Santa Paucar
Talavera en condición de compradora; revocándola en el extremo que
resuelve declarando fundada la pretensión accesoria de mejor derecho de
propiedad solicitada por la demandante en el expediente acumulado, con lo
demás que contiene, y reformándola, declara improcedente aquella
pretensión.

II. CAUSALES POR LAS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL

RECURSO DE CASACIÓN
Mediante auto calificatorio de fecha catorce de julio de dos mil veinte, obrante a
fojas ciento setenta y cinco del cuaderno de casación, formado en esta Sala
Suprema, se declaró procedente el recurso de casación interpuesto por Santa
Paucar Talavera, por las siguientes causales:

a) Infracción normativa de los artículos 219 y 1409 del Código Civil, toda
vez que en el decurso del proceso no se ha acreditado la connivencia o
fraude entre la recurrente y el vendedor Pablo Pino Rojas al perfeccionar la
Escritura Pública de fecha veintinueve de marzo de dos mil diez, pues más
bien este último se encontraba obligado a formalizar el contrato primigenio,
además los casos de venta de bien ajeno se sancionan con ineficacia y no
con nulidad del acto.
b) Infracción normativa del artículo 197 del Código Procesal Civil, toda
vez que la valoración de la prueba exige la obligación de expresar los
elementos y las razones que justifican la importancia de determinada
prueba en el juicio, lo que no ha ocurrido en autos.

III. CONSIDERANDOS

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Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente

SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

PRIMERO: ANTECEDENTES
Previo al análisis y evaluación de las causales expuestas en el recurso de
casación, resulta menester tener presente que mediante resolución número
ocho, obrante a fojas setenta y ocho del cuadernillo acompañado, se declaró
fundada la solicitud de acumulación de los procesos N° 00005-2016-0-1502-
JME-CI-01 y N° 00099-2015-0-1502-JM-CI-01 seguidos entre las mismas
partes, sobre nulidad de acto jurídico y mejor derecho de propiedad, respecto
de los cuales se procede a realizar un breve recuento de las principales
actuaciones procesales en ambos procesos acumulados:

1.1. EXPEDIENTE N° 00099-2015-0-1502-JM-CI-01

DEMANDA: Mediante escrito de fecha tres de junio de dos mil quince, obrante
a fojas tres, Sebastiana Lazo Contreras interpone demanda de nulidad de acto
jurídico, solicitando se declare la nulidad del acto jurídico de compraventa
celebrado ante Notario Público Juvenal Efraín Ávila Breña el veintinueve de
marzo de dos mil diez, sobre el inmueble ubicado en el Fundo Cotabamba del
Anexo de Chacas, distrito de Colcabamba, provincia de Pampas Tayacaja,
departamento de Huancavelica, signado como Lote 42-B con un área de 7.82
hectáreas, por existir duplicidad en la venta y haberse suscrito de forma ilícita
cuando el transferente ya no era propietario del bien a esa fecha, al haberlo
transferido con anterioridad a la demandante mediante Escritura Pública del
nueve de agosto de dos mil siete celebrada ante el Notario Público Salvador
Lezama Saldaña, invocando como fundamento jurídico de su nulidad el artículo
219 inciso 4 del Código Civil.

CONTESTACIÓN DE DEMANDA: Con escrito de fecha tres de noviembre de

dos mil quince, obrante a fojas veintinueve, Santa Paucar Talavera contesta la
demanda en sentido negativo, señalando ser propietaria del bien sub litis con
anterioridad a la demandante en mérito al Contrato de Compraventa Fuera de
Registro que suscribió con Pablo Pino Rojas el diez de junio de dos mil seis,

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Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente

SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

siendo que la Escritura Pública de Venta de fecha veintinueve de marzo de dos

mil diez contiene el perfeccionamiento de la compraventa fuera de registro. A
su turno, por escrito de fojas ciento ocho, su fecha veintiuno de noviembre de
dos mil diecisiete, el curador procesal de la sucesión de Pablo Pino Rojas
contesta la demanda, señalando que el acto jurídico del veintinueve de marzo
de dos mil diez es válido mientras no existan sentencias o documentos que
acrediten lo contrario.

DECLARACIÓN DE REBELDÍA: Mediante resolución número quince, de fecha

veintiocho de marzo de dos mil dieciocho, obrante a fojas ciento veintitrés, se
declaró rebelde a Edy Quichca Ñahui.

1.2. EXPEDIENTE N° 00005-2016-0-1502-JM-CI-01

DEMANDA: Mediante escrito de fecha quince de enero de dos mil dieciséis,

obrante a fojas tres del expediente acompañado, Sebastiana Lazo Contreras
interpone demanda de nulidad de acto jurídico, solicitando como pretensión
principal: se declare la nulidad del acto jurídico de compraventa y del
documento que lo contiene, Escritura Pública de Venta de fecha veintinueve de
marzo de dos mil diez, por las causales de objeto física o jurídicamente
imposible y por contener fin ilícito, al amparo de lo normado en el artículo 219
incisos 3 y 4 del Código Civil; y como pretensión accesoria: se declare el mejor
derecho de propiedad a su favor; toda vez que el señor Pablo Pino Rojas había
perdido su derecho de libre disponibilidad sobre el bien sub litis al haberlo
vendido antes a la actora, inclusive con participación de su esposa Primitiva
Toribia Velásquez Huaranca, por lo que al transferirlo tres años después a la
demandada, y sin participación de su cónyuge, incurrió en delito de estelionato.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: La demandada Santa Paucar Talavera,

con escrito obrante a fojas dieciocho del acompañado, contesta la demanda en
sentido negativo, reiterando ser propietaria del bien sub litis con anterioridad a

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

la demandante en mérito al Contrato de Compraventa Fuera de Registro que

suscribió con Pablo Pino Rojas el diez de junio de dos mil seis, siendo que la
Escritura Pública de Venta de fecha veintinueve de marzo de dos mil diez
contiene el perfeccionamiento de la compraventa fuera de registro. Agrega, que
la compra venta es un contrato que se perfecciona con el solo consentimiento o
aceptación de las partes, y dada su autonomía, no depende de otros contratos
para su existencia, siendo que la escritura pública, e inicialmente la minuta, es
un medio probatorio de que uno es propietario del inmueble.

DECLARACIÓN DE REBELDÍA: Mediante resolución número cinco, de fecha

dieciséis de enero de dos mil dieciocho, obrante a fojas sesenta y dos del
expediente acompañado, se declaró rebelde a Pablo Pino Rojas.

AUTO DE ACUMULACIÓN DE PROCESOS: Mediante resolución número

ocho, de fecha veintiuno de febrero de dos mil dieciocho, obrante a fojas
setenta y ocho del acompañado, se declaró fundada la acumulación de
procesos solicitada por la demandada Santa Paucar Talavera, y acumúlese el
Expediente N° 00005-2016-0-1502-JM-CI-01 al Expedie nte N° 00099-2015-0-
1502-JM-CI-01 que se tramitan ante la misma Secretaría.

1.3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: Emitida por el Juzgado Civil

Transitorio – Sede Pampas de la Corte Superior de Justicia de Junín, contenida
en la resolución número treinta y cinco, de fecha diecisiete de enero de dos mil
diecinueve, obrante a fojas doscientos treinta y cinco, que declaró fundada la
demanda interpuesta y nulo y sin efectos legales la Escritura Pública del
veintinueve de marzo de dos mil diez, y fundada la pretensión accesoria,
declarándose el mejor derecho de propiedad a favor de Sebastiana Lazo
Contreras sobre el predio sub litis, con costas y costos.

1.4. SENTENCIA DE VISTA: Emitida por la Sala Civil Permanente de

Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, contenida en la resolución

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

número treinta y ocho, de fecha veintisiete de mayo dos mil diecinueve, obrante
a fojas doscientos setenta que resolvió confirmar la sentencia apelada
contenida en la resolución número treinta y cinco, de fecha diecisiete de enero
de dos mil diecinueve, en el extremo que declaró fundada la demanda
interpuesta y nulo y sin efectos legales la Escritura Pública de fecha veintinueve
de marzo de dos mil diez; revocándola en el extremo que declaró fundada la
pretensión accesoria de mejor derecho de propiedad, y reformándola, declara
improcedente la citada pretensión.

SEGUNDO: Atendiendo a que se han denunciado infracciones a normas

materiales y procesales se emitirá pronunciamiento, en primer término, sobre la
segunda causal (procesal), pues resulta evidente que de estimarse la misma,
carecería de objeto pronunciarse sobre la causal material, al encontrarse
perjudicada la validez de los actos procesales, caso contrario, de no ser
estimada dicha causal, recién correspondería emitir pronunciamiento sobre la
infracción normativa material.

TERCERO: DE LA INFRACCIÓN NORMATIVA DEL ARTÍCULO 197 DEL

CÓDIGO PROCESAL CIVIL
3.1. En cuanto a la infracción normativa procesal, tenemos que el artículo 197
del Código Procesal Civil establece como norma que todos los medios
probatorios son valorados por el Juez en forma conjunta, utilizando su
apreciación razonada. Valorar la prueba implica realizar un trabajo cognitivo,
racional, inductivo y deductivo por parte del juez respecto de los hechos del
proceso. Con el trabajo de valoración de la prueba se llega a determinar la
verdad o falsedad de los hechos importantes del proceso a partir de la actividad
desplegada por las partes en el mismo.
3.2. La valoración de los medios de prueba se encuentra relacionada con la
motivación de las resoluciones judiciales, que a su vez constituye un principio y
derecho de la función jurisdiccional. La motivación es esencial en los fallos, ya
que los justiciables deben saber las razones por las cuales se ampara o

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

desestima una demanda, pues a través de su aplicación efectiva se llega a una

recta impartición de justicia, evitándose con ello arbitrariedades y permitiendo a
las partes ejercer adecuadamente su derecho de impugnación, planteando al
superior jerárquico las razones jurídicas que sean capaces de poner de
manifiesto los errores que pueda haber cometido el juzgador. La verificación de
una debida motivación solo es posible si de las consideraciones de la sentencia
se expresan las razones suficientes que sustentan la decisión, las cuales deben
ser objetivas y completas; y, para la presentación de tales consideraciones se
debe atender a lo previsto en el artículo 197 del Código Procesal Civil, pues las
consideraciones deben ser extraídas de la evaluación de los hechos
debidamente probados, lo cual supone una adecuada valoración de la prueba.
Por consiguiente, la motivación debe ser coherente con la valoración de la
prueba.
3.3. Conforme se tiene establecido en autos por las instancias de mérito, existe
duplicidad de compraventa respecto del mismo bien inmueble, o doble venta,
realizada en ambos casos por el demandado Pablo Pino Rojas, siendo que a la
fecha que celebró la Escritura Pública de Venta con Santa Paucar Talavera, el
veintinueve de marzo de dos mil diez, ya no detentaba la titularidad del derecho
de propiedad, puesto que había transferido antes el citado inmueble a favor de
Sebastiana Lazo Contreras, según Escritura Pública del nueve de agosto de
dos mil siete; y si bien es cierto que la demandada Santa Paucar Talavera
detenta un contrato privado de compraventa fechado el diez de junio de dos mil
seis, no sería hasta el dieciséis de febrero de dos mil diez que legalizó las
firmas allí consignadas, por lo que recién a partir de esa fecha adquiere certeza
y eficacia jurídica para el proceso, de conformidad con lo normado en el artículo
245 inciso 3 del Código Procesal Civil. Frente a ello, se contrapone la Escritura
Pública de compraventa del nueve de agosto de dos mil siete otorgada a favor
de la demandante, la cual tiene fecha cierta desde esa data y, por tanto, es
oponible al título de la demandada, máxime si en aquel documento se indica
que se trataría de un bien conyugal, ya que participó la cónyuge del vendedor
Pablo Pino Rojas, Primitiva Toribia Velásquez Huarancca. Existe, por tanto,

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
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nulidad en la venta celebrada con Santa Paucar Talavera, por ser el objeto de
la transferencia física y jurídicamente imposible, ya que al año dos mil diez
Pablo Pino Rojas ya no era propietario del inmueble, al haberlo transferido a la
demandante Sebastiana Lazo Contreras el año dos mil siete.
3.4. De lo expuesto, no se configura la infracción normativa del artículo 197 del
Código Procesal Civil, puesto que las instancias de mérito han valorado de
forma conjunta las principales pruebas incorporadas al proceso, y sobre la base
de ese trabajo cognitivo han concluido que las pruebas aportadas por la
demandada Santa Paucar Talavera son insuficientes para contrarrestar la
validez de la compraventa celebrada por Pablo Pino Rojas a favor de la
demandante Sebastiana Lazo Contreras y, por el contrario, las pruebas
aportadas por esta última, de fecha cierta más antigua, acreditan que estamos
ante una segunda venta operada por el mismo vendedor Pablo Pino Rojas a
favor de la demandada Santa Paucar Talavera sobre un bien inmueble que ya
no le pertenecía, lo que conlleva a declarar la nulidad de esa segunda venta.
3.5. Siendo así, y advirtiendo que las conclusiones arribadas por las instancias
de mérito se sujetan a los elementos de prueba actuados e incorporados al
proceso, no corresponde amparar la causal de naturaleza procesal, por lo que
corresponde emitir pronunciamiento sobre la infracción normativa material.

CUARTO: DE LA INFRACCIÓN NORMATIVA DE LOS ARTÍCULOS 219 Y

1409 DEL CÓDIGO CIVIL
4.1. Respecto de la infracción normativa del artículo 219 del Código Civil, es
pertinente señalar que los actos jurídicos como creadores de situaciones o
relaciones jurídicas determinadas entre sus celebrantes pueden ser objeto de
invalidación cuando falta a los mismos alguno de los requisitos esenciales que
prescribe el artículo 140 de Código Civil. Al respecto, el artículo 219 del
acotado Código establece entre otros que, el acto jurídico es nulo, cuando falta
la manifestación de voluntad del agente, se haya practicado por persona
absolutamente incapaz, su objeto es física y jurídicamente imposible o cuando
sea indeterminable, cuando su fin sea ilícito, entre otros supuestos. Si ello es

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

así, estamos frente a una acción personal y constitutiva: “(…) La falta de

manifestación de voluntad supone en principio no la nulidad del negocio sino la
inexistencia del mismo (…). El inciso materia de comentario, sin embargo
considera que el negocio es nulo cuando no está presente el componente
volitivo”1. “(…) la finalidad ilícita de un acto jurídico se evidencia cuando las
partes persiguen mediante su celebración una finalidad contraria a la ley, es
decir cuando se persigue un propósito que ella prohíbe o cuando es contraria al
orden público, entendida éste como el conjunto de principios éticos,
económicos y jurídicos que la sociedad considera esenciales para mantener la
organización social (…)”2. “[…] Que, la imposibilidad física es la imposibilidad
material de la existencia del objeto o su no factibilidad de realización, la
imposibilidad jurídica, que el objeto sea contrario a la ley y el orden público
(…)”3.
4.2. El argumento medular de la demanda es que el predio rural sub litis
perteneció a Pablo Pino Rojas, quien lo transfirió a la demandante Sebastiana
Lazo Contreras en el año dos mil siete mediante documento de fecha cierta; y
estando a que el mismo vendedor, al haber dispuesto del citado predio en el
año dos mil diez a favor de la demandada Santa Paucar Talavera, ha
configurado un acto jurídico nulo, al haber transferido un bien que no le
pertenecía.
4.3. En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el objeto de un acto jurídico
es posible o viable cuando no es repudiado por el ordenamiento jurídico, o
dicho de otra forma, cuando la ley ampara su celebración. Tratándose de la
celebración de una compraventa, se entiende que la parte que actúa como
vendedor de un bien interviene en su calidad de propietario del mismo; esto es,
vendemos lo que se encuentra incorporado a nuestra esfera de dominio o lo
que estamos en posibilidad de transferir, en razón de lo cual nos obligamos
frente al comprador, eso es lo legal; tal es así que la venta de un bien ajeno

1 Comentario de Freddy Escobar Rosas. “Código Civil comentado por los cien mejores especialistas Tomo I. Gaceta
Jurídica, primera edición. 2003. Pág. 916.
2 Cas. 1718-2006/Santa. Sala Civil Transitoria. Publicada en “El Peruano” el 02-07-2007 pp. 19705-19706.
3 Cas. 1233-2007/Lambayeque. Sala Civil Permanente. Publicada en “El peruano” el 30-10-2007 pp. 20829-20830.

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

está tipificada como delito de estelionato en el inciso cuarto del artículo 197
del Código Penal, lo que determina la nulidad del acto jurídico conforme a lo
normado en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, en razón a que
el acto celebrado está prohibido por las leyes o porque es contrario al orden
público o a las buenas costumbres, lo que equivale a la ilicitud del acto, de allí
que la distinción entre fin ilícito y objeto jurídicamente imposible sea falsa y no
tiene ninguna utilidad práctica4. En igual sentido, se ha pronunciado
reiteradamente la Corte Suprema, en especial la Sala Civil Transitoria, en las
Casaciones N° 1376-1999 Huánuco, N° 4410-2006-La Li bertad, N° 1748-2009-
Cusco y N° 468-2010-La Libertad, entre otras, en la s que ha dejado claramente
establecido que la venta de un bien ajeno constituye un objeto jurídicamente
imposible por ser contrario al ordenamiento jurídico.
4.4. Es cierto que nuestro ordenamiento civil no prohíbe que pueda venderse
un bien que no pertenece al vendedor, es decir, un bien ajeno, pues así lo deja
claro el legislador al regular su existencia en los artículos 1409 inciso segundo
y 1539 del Código Civil; sin embargo, tampoco puede afirmarse que
abiertamente lo autorice o permita, desde que solo concibe su existencia
relativa siempre que el comprador no hubiera conocido que el bien fuera ajeno -
es decir, solo en caso de ausencia de dolo-, ni impide que el verdadero
propietario -tercero en dicha transferencia y cuya participación no se contempla
en ninguno de los supuestos de los artículos mencionados- pueda ejercitar las
acciones pertinentes para obtener la nulidad del acto jurídico celebrado sin su
conocimiento y en detrimento de su patrimonio. En esa línea se ha pronunciado
también la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casación N° 3098-
2011 Lima, al señalar: “Que, en relación a la venta de bien ajeno conviene
hacer presente que conforme ha sostenido esta Sala Suprema en reiteradas
ocasiones en la denominada venta de bien ajeno deben distinguirse claramente
dos situaciones específicas: a) cuando el vendedor hace presente que se trata
de cosa ajena lo que es lícito e importa la obligación del vendedor de procurar
la transferencia del bien a favor del comprador como prescribe el artículo 1537

4 Cfr. Torres Vásquez., Aníbal.. Acto Jurídico. Tercera Edición, Lima, IDEMSA, dos mil ocho; p. 274 y ss.

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

del Código Civil concordante con el artículo 1409 inciso 2 del mencionado
Código; y, b) cuando se vende como propio lo que es ajeno. En este último
caso el acto no puede reputarse válido y eficaz puesto que nadie puede
disponer sobre mayor derecho del que realmente tiene además porque la venta
de bien ajeno está tipificada como delito perseguible de oficio en el artículo 197
inciso 4 del Código Penal por tanto en este último caso estamos ante un acto o
negocio jurídico con causa ilícita por ser contrario a las normas que interesan al
orden público”.
4.5. Entonces, de conformidad con lo normado en el artículo 1409 inciso 2 del
Código Civil, y teniendo en cuenta que los actos jurídicos deben celebrarse
principalmente teniendo en cuenta la buena fe y común intención de las partes,
podemos afirmar que es válido el contrato donde la prestación de una de las
partes consiste en obligarse a entregar o transferir un bien ajeno, siempre que
no se oculte su condición al adquiriente, es decir, el contrato cuyo objeto versa
sobre un bien ajeno debe ser de conocimiento de ambas partes y su sola
celebración no modifica su condición, pues sigue siendo ajeno y el tercero
adquiriente del bien ajeno sufrirá las consecuencias de su libertad contractual al
aceptar tal objeto en la contratación; así señala Torres Vásquez al afirmar que:
“Conforme al artículo 1409.2, la venta de bien ajeno es válida, pero hay que
entenderlo siempre que el enajenante esté legitimado para hacerlo y el
adquirente esté informado de tal situación” 5
4.6. En el caso concreto, el tercero no participante en el contrato, alegando
interés y legitimidad para obrar, demanda la nulidad del acto jurídico mediante
el cual se transfirió un bien que no era de propiedad del vendedor y que, por el
contrario, pertenecía al citado tercero por efecto de la venta operada con
anterioridad a su favor. El motivo determinante de las partes contratantes en
dicho acto jurídico, fue el conseguir un resultado o efecto práctico contrario a
derecho, el cual es configurar una venta de bien ajeno y con ello desconocer al
legítimo propietario, de donde resulta que el fin pretendido por los demandados
es ilícito, pues se obtiene un resultado que el ordenamiento jurídico reprocha,

5 Torres Vásquez, Aníbal. Código Civil, Tomo II, Séptima edición, IDEMSA, Lima,

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SENTENCIA
CASACIÓN N° 3298-2020
JUNÍN

como es el despojo de la propiedad, por lo que la causal de infracción

normativa de los artículos 219 y 1409 del Código Civil carece de asidero y este
extremo del recurso tampoco puede prosperar.

IV. DECISIÓN
Por tales consideraciones; y en atención a lo dispuesto en el artículo 397 del
Código Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casación
interpuesto por Santa Paucar Talavera mediante escrito de fecha veinticinco de
junio de dos mil diecinueve, obrante a fojas doscientos ochenta y cuatro; en
consecuencia NO CASARON la sentencia de vista contenida en la resolución
número treinta y ocho, de fecha veintisiete de mayo de dos mil diecinueve,
obrante a fojas doscientos setenta; en los seguidos por Sebastiana Lazo
Contreras contra Santa Paucar Talavera y otros, sobre nulidad de acto jurídico
y otro; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario
oficial “El Peruano”, conforme a ley; y los devolvieron. Interviene como Juez
Supremo Ponente: Ticona Postigo.
S.S.

TICONA POSTIGO

PARIONA PASTRANA

TOLEDO TORIBIO

YAYA ZUMAETA

BUSTAMANTE ZEGARRA

Rry/spa

12
CASACIÓN N° 3298-2020 JUNÍN Sebastiana Lazo interpone

Primera instancia
DEMANDA DE NULIDAD
Casación
Escritura pública. DEL A.J.
FUNDADA LA DEMANDA

Sebastiana Lazo interpone

DE NULIDAD DEL A.J. INFUNDADO EL

Pretensiones RECURSO DE

DEMANDA DE NULIDAD

Principal: Nulidad. Pretensiones CASACIÓN

DEL A.J. de fecha 29 DE

Accesoria: Mejor
Principal: Nulidad. INTERPUESTO

MARZO DE 2010.
derecho de propiedad. Accesoria: Mejor
POR SANTA

Sebastiana Lazo y PABLO

derecho de propiedad. PAUCAR.

PINO con su esposa.

10 DE
9 DE
29 DE
3 de
3 de
15 de
21 de
17 de
27 de
25 de

JUNIO DE
AGOSTO
MARZO
junio de
noviembre
enero de
enero de
enero de
mayo de
junio de

2006 DE 2007 DE 2010 2015 de 2015 2016 2018 2019 2019 2019
Santa Paucar
Santa Paucar
Segunda instancia
y PABLO PINO y PABLO PINO Santa Paucar
FUNDADA LA DEMANDA

contesta la
Se declaró fundada la
DE NULIDAD DEL A.J.
solicitud de acumulación
Pretensiones
DEMANDA DE

de los procesos. Principal: Nulidad.

NULIDAD DEL A.J.
Contrato de
Perfeccionamiento de
Accesoria: Mejor

Compraventa Fuera
la compraventa fuera
derecho de

de Registro de registro. PROCESO DE

propiedad.
PROCESO DE NULIDAD

MEJOR DERECHO

DEL ACTO JURÍDICO

DOBLE VENTA DE PROPIEDAD
 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE
SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas
SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:CACERES PRADO
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Alvaro Efrain FAU 20159981216 soft
Fecha: 15/07/2019 09:46:32,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
SALA CIVIL TRANSITORIA LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO
CASACIÓN 1675-2017
LIMA
REIVINDICACIÓN

SUMILLA.- Uno de los atributos del derecho de propiedad es la reivindicación,

entendida inicialmente como la pretensión real destinada a conseguir la restitución
de la posesión del bien, de la que se encuentra privado el propietario, de persona
que solo tiene la calidad de poseedor; sin embargo, en virtud a que por su propia
naturaleza el derecho de propiedad excluye la posibilidad de que otra persona
alegue idéntico derecho sobre el mismo bien, el ejercicio del atributo reivindicativo
comprende también la posibilidad de recuperar la posesión del bien de persona
que incluso se atribuye derecho de propiedad, para cuya dilucidación serán
aplicables las reglas contempladas en el Código Civil sobre concurso de
acreedores, prioridad registral, oponibilidad derechos reales y fe pública registral.

Lima, cinco de setiembre de dos mil dieciocho.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA; Vista la causa número mil seiscientos setenta y cinco - dos
mil diecisiete, en Audiencia Pública de la fecha, y luego de verificada la
votación con arreglo a ley emite la siguiente sentencia:

I. RECURSO DE CASACION:
Se trata del recurso de casación interpuesto por Sergio Medina Herrera y
Leticia Huamán Huacchillo (fojas 2210), contra la sentencia de vista
contenida en la Resolución número catorce - II, de fecha tres de marzo de dos
mil diecisiete (fojas 2192), expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, la cual confirma la sentencia contenida en la
Resolución número noventa y cuatro, de fecha siete de marzo de dos mil
dieciséis (fojas 2026), la cual declaró fundada la demanda y ordena a la parte
demandada cumpla con restituir el bien a la parte demandante.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha once de julio de dos mil
diecisiete (folios 45 del cuadernillo de casación), ha declarado procedente el
recurso de casación por las siguientes causales:
a) Infracción normativa material de los artículos 1135, 1136, 1362, 2014, y
2022 del Código Civil, concordante con el inciso 4 del artículo 219, inciso

1
 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 1675-2017
LIMA
REIVINDICACIÓN

3 del artículo 140, artículos 193, 220, incisos 2,3 y 4 del artículo 221 del
artículo del Código Civil en razón que: i) No se puede vender dos veces el
mismo inmueble, en este caso, Constructora Franma Sociedad Anónima vende
a los demandantes por segunda vez el predio sub litis mediante Escritura
Pública de fecha veintiuno de setiembre de dos mil nueve cuando en primera
venta mediante Escritura Pública de fecha veinte de agosto de mil novecientos
noventa y nueve la citada empresa había vendido a Constructora GK Omega
Sociedad Anónima el mismo bien; ii) No existe buena fe de parte de los
demandantes por tener un fin ilícito, además de no haberse emitido
pronunciamiento respecto de la doble venta efectuado sobre un mismo bien;
b) Contravención de las normas que garantizan el derecho al debido
proceso, toda vez que: i) No se ha tenido en cuenta que los recurrentes han
comprado el predio sub litis el uno de marzo de mil novecientos noventa y
nueve mediante documento de fecha cierta según se acredita con la constancia
de no adeudo al Banco de Comercio al haber cancelado las letras de cambio
por la compra al crédito del referido predio; ii) Los demandantes han obrado de
mala fe pues sabían que estaban ocupados y vendidos los stand habiendo
actuado en contubernio con la empresa Constructora Franma Sociedad
Anónima; iii) No se ha tenido en cuenta que entre Constructora Franma
Sociedad Anónima y Constructora GK Omega Sociedad Anónima había una
conjunta y estrecha relación administrativa ya que ambas empresas incluso
nombran como apoderado común al doctor Juan Carlos Cornejo García,
existiendo en consecuencia un concierto de voluntades entre ambas empresas
y el demandante; iv) No se ha tenido en cuenta que los recurrentes están
solicitando la nulidad del Acto Jurídico celebrado entre los demandantes con
Constructora Franma Sociedad Anónima respecto del predio sub materia
amparado en los incisos 4, 5, 6 y 7 del artículo 219 del Código Civil toda vez
que su fin es ilícito ya que si bien vendió el bien en el año mil novecientos
noventa y ocho no puede vender otra vez la misma propiedad por segunda vez
en el año dos mil nueve.

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 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 1675-2017
LIMA
REIVINDICACIÓN

III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Antes de absolver las denuncias postuladas por el recurrente
conviene hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso. En tal
sentido, es de apreciar que Lucio Ortiz Boza y María Zulema Ruiz Barboza
(fojas 29), interponen como pretensión principal demanda de reivindicación
contra Sergio Medina Herrera y Leticia Huaman Huacchillo respecto del
inmueble ubicado en el primer nivel del primer piso del Jirón Francisco Moreno
número 946, Tienda 01, Distrito de Surquillo, Lima, de un área de once punto
cincuenta metros cuadrados (11.50 m2), inscrita en la Partida número
49056170 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima; como pretensión
accesoria que los demandados cumplan con restituir el referido inmueble.
Como fundamentos facticos de su demanda alegan lo siguiente: a) Resultan
ser propietarios exclusivos del inmueble sublitis al haberlo adquirido de su
anterior propietaria Constructora Franma Sociedad Anónima mediante escritura
pública de fecha veintiuno de setiembre de dos mil nueve, encontrándose
inscrito en la Partida Registral número 49056170, Asiento C0001, así como la
fabrica en el Asiento B0002 de la misma partida; b) Los demandados
mantienen la posesión de la tienda materia de demanda sin consentimiento
alguno y pese a habérseles requerido e invitado a conciliar en forma
extrajudicial, a fin que les restituyan la propiedad, éstos han hecho caso omiso,
motivo por el cual acuden judicialmente a fin de obtener el amparo de su
derecho; c) Conforme al Acta número 433-2009 expedido por el Centro de
Conciliación "Echevarría & Jiménez", se concluyó el procedimiento conciliatorio
sin la asistencia de los demandados, con lo que sostienen que estos últimos no
tienen el mínimo interés de resolver sus diferencias, encontrándose renuentes
a entender la calidad de propietarios que detentan los accionantes.

SEGUNDO.- Admitida a trámite mediante Resolución número uno, de fecha

veintinueve de marzo de dos mil diez (fojas 35) y luego de haberse corrido
traslado a la parte demandada, se apersona al proceso Sergio Medina
Herrera y Leticia Huaman Huacchillo (fojas 833), contestan la demanda
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argumentando lo siguiente: a) Refieren ser los verdaderos propietarios del

inmueble submateria, al haberlo adquirido de la Constructora G.K Omega
Sociedad Anónima quien a su vez lo adquirió de la Constructora Franma
Sociedad Anónima, conforme a la escritura pública de compraventa celebrado
ante notaria publica, por lo que es la persona jurídica quien tiene el dominio
legal y no la persona jurídica que vendió a los demandantes, motivo por el cual
han planteado la nulidad del acto jurídico respecto del citado inmueble; b) En
cuanto a la fábrica, sostienen que quienes efectuaron la construcción fueron los
recurrentes a través de la empresa que les vendió el inmueble, Constructora
G.K. Omega Sociedad Anónima quien lejos de efectuar la independización y
escritura pública respectiva, cometió el delito de estafa, puesto que conocía
que los recurrentes habían adquirido el referido inmueble hace más de doce
años y por tanto les correspondía la prescripción adquisitiva de dominio; c) Su
contrato de compraventa fue celebrado el uno de marzo de mil novecientos
noventa y nueve, concordante con la escritura de compraventa celebrada entre
Constructora Franma Sociedad Anónima como vendedora y Constructora G.K
Omega Sociedad Anónima como compradora, quien a su vez les vendió el
referido inmueble, no logrando inscribirse dicho acto jurídico por lo que
habiendo fallecido el accionista titular, los herederos conjuntamente con los
demandantes han pretendido estafarlos patrimonialmente cuando en realidad lo
que corresponde era que se les otorgue la escritura pública correspondiente.

TERCERO.- Valoradas las pruebas y compulsados los hechos expuestos por

las partes, por sentencia de primera instancia contenida en la Resolución
número noventa y cuatro, de fecha siete de marzo de dos mil dieciséis, el Juez
del Décimo Sexto Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima (fojas 2026) declaró fundada la demanda de reivindicación y
en consecuencia se ordena reivindicar a la parte demandante el predio sub
materia, ordenándose asimismo la restitución del citado bien. De los
fundamentos de dicha resolución se extrae básicamente que el A quo ha
establecido lo siguiente: a) De la Partida Registral número 49056170
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correspondiente al inmueble materia de litigio, se verifica que el primigenio

propietario fue Constructora G.K Omega Sociedad Anónima quien lo adquirió
mediante escritura pública de fecha veinticuatro de noviembre de mil
novecientos noventa y siete, conforme consta en el asiento C.1 de la Ficha
número 1631971; luego el inmueble fue adquirido por Constructora Franma
Sociedad Anónima, según escritura pública de fecha catorce de agosto de mil
novecientos noventa y ocho, según se observa en el asiento C.2 de la Ficha
número 1631971; b) Conforme al asiento B00002 de la actual Partida Registral
número 49056170, se aprecia que la declaración de fábrica sobre el terreno
inscrito, ha sido realizada por Constructora Franma Sociedad Anónima, entidad
en ese entonces propietaria registral; c) Posteriormente, el inmueble es
adquirido por los demandantes Lucio Ortiz Boza y María Zulema Ruiz Barboza,
mediante escritura pública del veintiuno de setiembre de dos mil nueve y
presentado al registro el día veintidós del citado mes y año, tal como consta en
el asiento C00001 de la mencionada partida registral; por consiguiente, la parte
demandante tiene la calidad de propietaria encontrándose por tanto legitimada
para ejercer su derecho a reivindicar el bien; d) En cuanto a los demandados,
si bien estos presentan un contrato de compraventa celebrado con
Constructora GK Omega Sociedad Anónima, en el cual se aprecia la
individualización del inmueble, así como el precio de venta y la forma de pago;
sin embargo, pese a ser de fecha uno de marzo de mil novecientos noventa y
nueve, no cuenta con legalización de firma o "fecha cierta" que permita inferir la
existencia de un acto celebrado con suma anterioridad a la escritura pública a
favor de la parte demandante en que adquiere el inmueble en su conjunto,
pues el medio probatorio aportado por los demandados resulta ser una copia
legalizada con fecha diecinueve de abril de dos mil doce; por lo que resulta
evidente que este documento no detenta mayor derecho respecto de una
escritura pública, debidamente inscrita en el Registro por la parte demandante;
e) Del asiento B00002 de la Partida Registral número 49056170 se verifica que
la fábrica ha sido declarada por quien en esa fecha era propietaria registral del
bien, es decir, Constructora Franma Sociedad Anónima quien ya detentaba la
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propiedad desde el catorce de setiembre de mil novecientos noventa y ocho

(fecha de inscripción registral); en todo caso no existe medio probatorio alguno
en autos que acredite que la parte demandada edificara con su peculio, a lo
que se añade que cuando la parte demandada adquiere el inmueble (uno de
marzo de mil novecientos noventa y nueve), este ya no pertenecía a
Constructora G.K. Omega Sociedad Anónima sino a Constructora Franma
Sociedad Anónima (catorce de setiembre de mil novecientos noventa y ocho);
f) Si bien los demandados señalan haber adquirido el bien por prescripción, sin
embargo tal derecho no ha sido efectivizado ni declarado a favor de la parte
demandada; g) Si bien los demandados refieren haber adquirido de buena fe y
que los demandantes sabían de su adquisición; es de señalar que si bien
pueden haber adquirido el inmueble materia de litis; sin embargo, el contrato de
compraventa en el que los demandados sustentan su derecho fue suscrito con
posterioridad al acto de transferencia del inmueble en su conjunto a favor de
Constructora Franma Sociedad Anónima; además, si bien los demandados
adjuntan pagos de autoavalúo y arbitrios estos en modo alguno contrarrestan el
derecho de los demandantes quienes figuran como propietarios en el Registro,
además que los mismos datan del año dos mil once, esto es, posterior incluso
al acto de interposición de la demanda, no existiendo siquiera una secuencia
cronológica desde el año en que según refieren los demandados han adquirido
la propiedad del inmueble sublitis; h) Si bien se adjunta una constancia de
contribuyente expedida por la Municipalidad de Surquillo en el que se hace
mención que los demandados son propietarios en sociedad conyugal; sin
embargo, tal documento en modo alguno puede acreditar el derecho de
propiedad, dado que, únicamente se trata de una constancia que acredita la
condición de contribuyente respecto del pago de tributos municipales.

CUARTO.- Apelada la sentencia de primera instancia, la Tercera Sala Civil de

la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante sentencia de vista contenida
en la Resolución número catorce-II, de fecha tres de marzo de dos mil
diecisiete (fojas 2192) confirmó la sentencia apelada la cual declaró fundada la
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demanda en los extremos referidos a la reivindicación y restitución del

inmueble sublitis. De los fundamentos de dicha sentencia se extrae en concreto
que el Ad quem ha establecido lo siguiente: a) Se advierte que los
demandantes han adquirido la propiedad del inmueble sublitis, conforme se
advierte del Asiento C0001, Rubro Títulos de Dominio, Partida número
49056170, Registro de Propiedad Inmueble de Lima, en consecuencia en
aplicación del artículo 2013 del Código Civil, la parte demandante cumple con
acreditar tener la propiedad del bien reclamado; b) Los demandados alegan
que se encuentran ocupando el bien inmueble de manera legítima, sosteniendo
que son los verdaderos propietarios del mismo, oponiendo a la parte
demandante su título de propiedad, en ese sentido evaluando el Mejor Derecho
de Propiedad de ambas partes la Sala Superior llega a la conclusión que la
parte demandante acredita tener el título de propiedad del inmueble materia del
proceso, en mérito del contrato de compraventa elevado a Escritura Pública
con fecha veintiuno de setiembre de dos mil nueve e inscrito en el asiento
C00001 del Rubro Títulos de Dominio de la Partida número 49056170. Por su
parte, si bien los demandados alegan haber adquirido la propiedad del
inmueble materia de proceso de la Constructora GK Omega Sociedad
Anónima, mediante Contrato de Compraventa de fecha uno de marzo de mil
novecientos noventa y nueve; sin embargo, dicho contrato de compraventa,
resulta ser un documento privado que requiere contar con fecha cierta a fin de
adquirir eficacia jurídica en el presente proceso, conforme lo establece el
artículo 245 del Código Procesal Civil. En ese sentido, el contrato de
compraventa de fecha uno de marzo de mil novecientos noventa y nueve ha
sido presentado al proceso en copia legalizada con fecha diecinueve de abril
de dos mil doce; por lo que mínimamente a partir de dicha data adquirió
eficacia jurídica en el presente proceso, coligiéndose que el contrato de
compraventa en que los demandados sustentan su propiedad sobre el
inmueble en litigio adquirió eficacia jurídica (a efecto de definir el Mejor
Derecho de Propiedad en el presente proceso) a partir del diecinueve de abril
de dos mil doce; además, dicha adquisición no obra inscrita en la Partida
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Registral correspondiente; c) Del documento denominado “Constancia de No

Adeudo” no se señala que los demandados hubieran mantenido una deuda con
el Banco por la adquisición del inmueble materia del proceso y que la
compraventa se celebró en dicha fecha, en tanto que únicamente se establece
que el ahora demandado, no mantiene obligación alguna con la Administradora
del Comercio Sociedad Anónima; d) Se declara el Mejor Derecho de Propiedad
de la parte demandante sobre el bien inmueble materia del proceso, en tanto
que no solo se ha acreditado que el título de los actores (contrato de
compraventa de fecha veintiuno de setiembre de dos mil nueve) es de fecha
anterior al de la parte demandada (Contrato de compraventa con fecha cierta
de fecha diecinueve de abril de dos mil doce), sino además porque el derecho
de los emplazados no puede ser opuesto al derecho de los demandantes, pues
el derecho de éstos sí cuenta con inscripción registral, por lo que resulta de
aplicación el artículo 2022 del Código Civil; e) No resulta posible analizar la
validez o ineficacia de la transferencia efectuada por Constructora Franma
Sociedad Anónima a favor de Constructora GK Omega Sociedad Anónima en
mérito del contrato de compraventa que fue elevado a Escritura Pública que no
fue inscrita, pues, no es materia del proceso determinar la simulación de la
compraventa realizada entre dichas empresas, más aún, si no existe medio
probatorio que acredite que los demandantes se hayan coludido con estas
empresas con dicho fin, ni se ha acreditado que los demandantes conocían la
inexactitud del registro a efecto de desvirtuar la presunción de la buena fe
pública registral del adquirente conforme lo establece el artículo 2014 del
Código Civil; f) Cuando los demandados supuestamente adquirieron el
inmueble, esto es, al uno de marzo de mil novecientos noventa y nueve, este
ya no pertenecía al inmediato transferente Constructora G.K. Omega Sociedad
Anónima sino a Constructora Franma Sociedad Anónima quien a dicha fecha
ya figuraba como titular registral (desde el catorce de setiembre de mil
novecientos noventa y ocho); por lo que no pueden alegar que adquirieron el
inmueble en base a la buena fe, en tanto que de conformidad con el Principio
de Publicidad Registral contenido en el artículo 2012 del Código Civil se
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presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene

conocimiento del contenido de las inscripciones; g) Además, los demandados
no acreditan haber adquirido el bien por prescripción al no haberse declarado
dicho derecho a su favor, pues el Contrato de Compraventa en el que
sustentan su derecho tiene fecha cierta a partir del diecinueve de abril de dos
mil doce; y, los pagos de autoavalúo, arbitrios y del documento denominado
“Constancia de Contribuyente” expedida por la Municipalidad de Surquillo datan
del año dos mil once, estos es, tienen fecha posterior a la interposición de la
demanda; h) En cuanto al argumento de que se encuentra en trámite la
demanda de Nulidad de Acto Jurídico signado con Expediente número 47226-
2009, seguido contra los ahora demandantes ante el Vigésimo Primer Juzgado
Civil de Lima, se verifica que existe pronunciamiento firme en este proceso que
declaró la improcedencia de la suspensión del presente proceso ante la
existencia del referido proceso de Nulidad de Acto Jurídico, pues mediante
Resolución número veintidós de fecha uno de abril de dos mil once se declaró
improcedente la suspensión del proceso, al no existir normatividad que
disponga suspender el proceso por la existencia de un proceso de Nulidad de
Acto Jurídico, siendo confirmada mediante Resolución de Vista número uno del
catorce de marzo de dos mil doce y por sentencia de Vista número ocho de
fecha uno de abril de dos mil doce se precisó además que dicha resolución de
vista se mantenía vigente, pues el proceso de Nulidad de Acto Jurídico no
amerita la suspensión del trámite de la presente causa.

QUINTO.- Existiendo denuncias por infracción normativa material y procesal,

corresponde verificar primero si se ha configurado o no esta última causal,
pues en caso de ser estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadio
procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas
materiales en las que se sustenta la resolución recurrida.

SEXTO.- Existe afectación al debido proceso cuando se transgrede el derecho

a la tutela jurisdiccional efectiva; hay inobservancia de la jurisdicción y de la
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competencia predeterminada por ley; se evidencia error o deficiencia en la

apreciación y valoración de las pruebas, falta de logicidad y razonabilidad en la
fundamentación de las sentencias y se limita la pluralidad de instancia;
debiendo relievarse que para que exista un pronunciamiento motivado, los
jueces deben precisar los argumentos o razones suficientes en los que
sustentan su decisión, así como la subsunción de los hechos determinados en
la norma apropiada para la solución del conflicto intersubjetivo de intereses, lo
que garantizará a los justiciables el respeto al derecho de defensa y por ende al
debido proceso.

SÉTIMO.- Examinada la decisión de la Sala Superior impugnada en casación,

se aprecia en cuanto al apartado b), que el documento de fecha cierta que
alegan los demandados para acreditar el contrato de compraventa resulta ser
un medio probatorio inidóneo para el caso de autos en tanto que de la
“Constancia de No Adeudo” no se evidencia que los demandados hubiesen
mantenido una deuda con el Banco de Comercio con la finalidad de adquirir el
inmueble sub materia, toda vez que en ella se consigna solamente que el
demandado no mantiene obligación alguna con la Administradora del Comercio
Sociedad Anónima, sin que se evidencie a partir de dicho medio probatorio la
existencia de un documento de fecha cierta a favor de los demandados.
Asimismo, no se verifica de lo actuado en sede de instancia, la existencia de
mala fe en los demandantes, en tanto que no se aprecia que los accionantes
hubiesen obrado en colusión o contubernio con las empresas en la adquisición
del referido inmueble al no obrar en autos medio probatorio tendiente a
acreditar dicha denuncia, tanto más, cuando a la data en que los demandantes
adquieren el predio sub materia, este pertenecía a la Empresa Constructora
Franma Sociedad Anónima quien aparecía por lo demás como titular registral
del referido predio. De otro lado, en relación a que las empresas Constructora
Franma Sociedad Anónima y Constructora GK Omega Sociedad Anónima
habrían nombrado un apoderado en común; se advierte que los recurrentes no
demuestran la relación entre dicho nombramiento y el asunto materia de autos
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ni de qué manera se habría perjudicado los derechos de los demandados como

producto de dicha designación. Finalmente, en cuanto a la existencia de un
proceso sobre nulidad de acto jurídico entre las mismas partes sobre estos
mismos hechos, cabe señalar que los procesos sobre reivindicación y nulidad
de acto jurídico resultan ser procesos con distinta finalidad y de diferente
naturaleza, en tanto que el proceso de reivindicación se encuentra destinado a
conseguir la restitución del bien al encontrarse privado de ella el verdadero
propietario, de persona que no tiene derecho alguno a su favor, mientras que
en el proceso de nulidad de acto jurídico se discute si el contrato de
compraventa ha cumplido con los requisitos para su validez; por cuyas
razones, la causal denunciada en este apartado deviene en desestimable por
infundada.

OCTAVO.- Antes de ingresar al análisis sobre la infracción normativa material

denunciada en el apartado a), corresponde precisar primero que, conforme a
reiteradas y uniformes sentencias casatorias de esta Sala de Casación, el
derecho de propiedad es el derecho real por excelencia, consagrado en el
artículo 70 de la Constitución Política del Perú, en virtud del cual el titular puede
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, conforme al artículo 923 del
Código Civil; siendo que este derecho solo se realiza o desarrolla de manera
plena cuando excluye a otras personas en la participación del mismo derecho
sobre determinado bien; dado que es imposible que sobre un mismo bien
concurran dos idénticos derechos de propiedad.

NOVENO.- Uno de los atributos del derecho de propiedad es la reivindicación,

entendida inicialmente como la pretensión real destinada a conseguir la
restitución de la posesión del bien, de la que se encuentra privado el
propietario, de persona que solo tiene la calidad de poseedor; sin embargo, en
virtud a que por su propia naturaleza el derecho de propiedad excluye la
posibilidad de que otra persona alegue idéntico derecho sobre el mismo bien, el
ejercicio del atributo reivindicativo comprende también la posibilidad de
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recuperar la posesión del bien de persona que incluso se atribuye derecho de

propiedad, para cuya dilucidación serán aplicables las reglas contempladas en
el Código Civil sobre concurso de acreedores, prioridad registral, oponibilidad
de derechos reales y fe pública registral.

DÉCIMO.- En ese sentido, de acuerdo al artículo 1135 del Código Civil cuando
el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo
título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor
cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que
conste de documento de fecha cierta más antigua.

DÉCIMO PRIMERO.- Dicha disposición igualmente encuentra concordancia

con el primer párrafo del artículo 2022 de la referida norma material, en cuanto
establece que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

DÉCIMO SEGUNDO.- En el caso de autos, se advierte que las instancias de

merito han determinado que la propiedad del bien inmueble ubicado en el
primer nivel del primer piso del Jirón Francisco Moreno número 946, Tienda 01
del Distrito de Surquillo, Lima, corresponde a los demandantes Lucio Ortiz
Boza y María Zulema Ruiz Barboza al haberlo adquirido mediante escritura
pública de compraventa de fecha veintiuno de setiembre de dos mil nueve
(fojas 728 a 731), encontrándose inscrito en registros públicos desde el
veintiocho del mismo mes y año, según se verifica del asiento C00001 de la
Partida Electrónica número 492561706 (fojas 720); en tanto que los
demandados, por su parte, acreditan tener a su favor un contrato de
compraventa de fecha uno de marzo de mil novecientos noventa y nueve, el
mismo que solo resulta ser un documento privado que en todo caso adquirió
fecha cierta a partir del diecinueve de abril de dos mil doce, al haber sido
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presentado en copia legalizada; por consiguiente, el titulo que adjuntan los

demandados no resulta oponible al de los demandantes en tanto que el
derecho de estos últimos se encuentra inscrito en Registros Públicos; en ese
sentido, enfrentados los títulos de propiedad de ambas partes, el título de
propiedad de la parte demandante debe prevalecer sobre el de la parte
demandada.

DÉCIMO TERCERO.- En ese sentido absolviendo, las denuncias materiales

denunciadas señaladas en el apartado a), se aprecia que estas devienen en
desestimables habida cuenta que es un hecho debidamente acreditado en
sede de instancia que la doble venta que denuncian los recurrentes respecto
del inmueble sub materia no se connota en modo alguno pues no se advierte
que la escritura pública de compraventa otorgado por Constructora Franma
Sociedad Anónima a favor de Constructora GK Omega Sociedad Anónima
hubiese sido inscrita en registros públicos, además de no corresponder a la
naturaleza y fines del presente proceso de reivindicación establecer la
existencia o no de actos simulatorios en la compraventa del predio submateria,
tanto más cuando no se ha logrado aportar medio probatorio alguno tendiente a
demostrar de manera palmaria alguna conducta colusiva entre tales empresas
y los accionantes, con la finalidad de perjudicar a los recurrentes; por
consiguiente, la buena fe registral a favor de los accionantes resulta incólume
al no verificarse por lo demás algún acto ilícito en la compraventa efectuado al
haber adquirido el inmueble submateria de quien resultaba ser en su momento
el titular registral; de lo que se concluye que la causal material denunciada en
este extremo deviene también en desestimable por improbada.

IV. DECISIÓN:
Siendo así, al no verificarse los fundamentos de las causales por infracción
normativa denunciadas, el recurso resulta infundado debiendo procederse
conforme a lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil.

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REIVINDICACIÓN

4.1. Declararon INFUNDADO los recursos de casación interpuestos por Sergio

Medina Herrera y Leticia Huamán Huacchillo (fojas 2210); en consecuencia
NO CASARON la sentencia impugnada contenida en la Resolución número
catorce - II, de fecha tres de marzo de dos mil diecisiete (fojas 2192), expedida
por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima.

4.2. DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial "El

Peruano", bajo responsabilidad; en los seguidos por Lucio Ortiz Boza y otra
contra Sergio Medina Herrera y otra, sobre Reivindicación; notificándose.
Interviene el Señor Juez Supremo Salazar Lizárraga por impedimento del
Señor Juez Supremo Ordóñez Alcántara; Ponente Señor Romero Díaz, Juez
Supremo.-
S.S.

ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

SALAZAR LIZÁRRAGA

DE LA BARRA BARRERA

CÉSPEDES CABALA
UCC / MMS / CSC

14
 Escritura
Escritura
Segunda instancia:

pública. pública. Confirma FUNDADA

Constructora G.K Omega

Constructora Franma
Pretensión
Sociedad Anónima Sociedad Anónima Principal: Reivindicación y

CASACIÓN 1675-2017 LIMA

y y Accesoria: restitución del

Constructora Franma Sociedad

Lucio Ortiz y María Ruiz inmueble sublitis.

Anónima

24 de
14 de
1 de
21 de
7 de
3 de
5 de

noviembre agosto de
marzo de
setiembre
marzo de
marzo de
setiembre

de 1997 1998 1999 de 2009 2016 2017 de 2018

Constructora G.K Omega

Constructora G.K Omega
Lucio Ortiz y

Lucio Ortiz y María Ruiz

Sociedad Anónima Sociedad Anónima María Ruiz

y interponen DEMANDA de

REIVINDICACIÓN. interponen

Sergio Medina y Leticia

recurso de

Huamán
Primera instancia:
casación.
Sin legalizción
FUNDADA
de firma o
Casación: INFUNDADA
fecha cierta.

DOBLE VENTA

Simulación de compraventa
de bien inmueble
(vendedores)
hermanas
Carolina Pineda Martinez
Elena Estelita Pineda Martínez
Casación N° 3759-2016
Absueltos por el delito de
causas
defraudación por realizar una
Se transfirió el inmueble para compensar la deuda.
doble venta de inmueble
La agraviada no presentó ninguna prueba en favor el bien.
(compradora) La agraviada, al celebrarse el contrato, sabía que los
acusados habían contraído una serie de deudas
Codemandada
Expedida por la Sala
Superior: segunda instancia

Pedro J. A. Ortíz Matías

contra
Recurso de casación Sentencia

Causal:
cumple con los Confirma la sentencia apelada simulación
que declara fundada la demanda absoluta
Requisitos de admisibilidad Causales de nulidad de acto jurídico.
y procedencia
Infracción normativa:
Inciso 1: No sé consintió la Nunca existió la real
Se declara improcedente
sentencia de primera instancia intensión de transferir
el recurso de casación el inmueble.
Artículo 388 CPC Artículo 219 del CC.

Inciso 4: El pedido casatorio es

Artículos 387 CPC Artículos II del Título
revocatorio
Preliminar del CC
 Casación N° 2187-2019
29/11/2017
Recurso de apelación revocó
Sentencia de Primera Instancia

La Primera Sala Civil de la Corte Fundamentos de la Sala Suprema

Superior de Justicia del Santa del porqué se declaró porcedente:

1. Infracción de las normas de derecho procesal y

(codemandados) normas de derecho material.
expedida por
José Zafra Mendoza y (demandante)
Elizabeth Reyes de Zafra 2. Se debe valorar el caudal probatorio

Magna Alicia Reyes Bedón Sentencia de 24/01/2019

en favor de 3. No se cuestionó la falta de valoración de los
medios probatorios, así como la indebida
Teodolina Reyes, Carmen Bedón Demanda de nulidad Recurso de motivación, afectado el debido proceso y la tutela
y Luisa Maximina Reyes de acto jurídico casación jurisdiccional efectiva.

Revocó la sentencia apelada que declaró

otorgado por
Departamento uno del
tercer piso del edificio
ubicado en el Jr. Ladislao
Espinar N° 617 de la
cuidad de Chimbote
RESUMEN
fundada la demanda y reformándola, la
declaró infundada A) Los demandados
Puntos controvertidos:
B)
¿Resulta procedente declarar la nulidad de la Se declaró procedente Niega haber vendido Transfirieron el inmueble sub
Escritura Pública de compraventa del inmueble y del 25/10/2019 el inmueble materia por segunda vez.
acto jurídico que la contiene?
C)
¿Resulta procedente declarar la nulidad del asiento Infracción normativa del artículo 197 del CPC

causales
Carmen Bedón afirmó Sabían que el inmueble era
registral de la escritura pública y el levantamiento de que la compraventa si propiedad de
Infracción del artículo 139, inciso 3 y 5, de la
hipoteca del inmueble y/o indemnización en que caso fue realizada
CPP
que no se presente tal hecho? Inaplicación de los artículos 219 y 220 del CC
por recomendación de Magna Reyes
RECORDAR:
José Zafra para (demandandte)
Este proceso se limita a la declaración de nulidad del acto jurídico contenido en la
escritura pública de fecha 04/05/1982, mas no respecto del contrato de solucionar un problema
compraventa de 12/06/1982 ´ Estamos ante la doble transferencia de un inmueble por compra de liquidez por una
El inmueble fue adquirido
Declararon fundado el recurso de casación de Magna Reyes Bedón, en
venta, supuesto de la causal de fin ilícito prevista en el inciso 4 deuda con la
de este artículo.
por su fallecido esposo
consecuencia casaron la sentencia de vista de fecha 24/01/2019. municipalidad
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SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas
SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:CACERES PRADO
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
ALVARO EFRAIN /Servicio Digital - Poder Judicial del
Perú
SALA CIVIL TRANSITORIA Fecha: 20/01/2020 12:52:34,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CASACIÓN
CONTENIDO 4519-2017

LAMBAYEQUE
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

SUMILLA.- El derecho de propiedad se ejerce de

manera plena solo cuando excluye a otras personas en
la participación sobre determinado bien, dado que es
imposible que sobre un mismo bien concurran pluralidad
de idénticos derechos de propiedad.

Lima, diecisiete de mayo

de dos mil diecinueve.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA; vista la causa número cuatro mil quinientos diecinueve – dos mil
diecisiete; en audiencia pública de la fecha; y producida la votación de acuerdo a
ley emite la siguiente sentencia. -------------------------------------------------------------------

I. ASUNTO: ----------------------------------------------------------------------------------------------
Se trata del recurso de casación interpuesto por la Asociación de Trabajadores
Mayoristas y Minoristas del Mercado El Inca - La Victoria, obrante a fojas mil
novecientos noventa y cinco, contra la sentencia de vista contenida en la
Resolución número 115 de fecha dos de junio de dos mil diecisiete, expedida por
la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque, que revocó
la sentencia de primera instancia contenida en la Resolución número 94, de fecha
veintiocho de septiembre de dos mil trece, que declaró fundada en parte la
demanda interpuesta por la recurrente Asociación de Trabajadores Mayoristas y
Minoristas del Mercado El Inca - La Victoria contra el Organismo de Formalización
de la Propiedad Informal - Cofopri (en adelante Cofopri), sobre mejor derecho a la
propiedad respecto al predio lote número 1 de la manzana LL-4, de un área de
quince mil cuatrocientos veintiún metros cuadrados (15,421 m2) del Barrio La
Victoria, Pueblo Joven La Victoria, distrito de La Victoria, provincia de Chiclayo del
departamento de Lambayeque; fundado el extremo referido a la pretensión de
reabrir la Partida Registral número 02241303 y el cierre de la Partida Registral
número P10013774 e infundado el extremo de la pretensión de indemnización por
daños y perjuicios; y reformándola declaró infundada la demanda en todos sus
extremos. -------------------------------------------------------------------------------------------------
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II. ANTECEDENTES: --------------------------------------------------------------------------------

2.1. DEMANDA. ---------------------------------------------------------------------------------------
La Asociación de Trabajadores Mayoristas y Minoristas del Mercado El Inca -
La Victoria, interpone demanda de mejor derecho a la propiedad respecto del
inmueble constituido por el lote número 1 de la manzana LL- 4 ubicado en el Barrio
de La Victoria, lado sur de la ciudad de Chiclayo o también denominado lote 1-B de
la manzana ME del Primer Sector del distrito de La Victoria, provincia de Chiclayo,
departamento de Lambayeque, por haberlo adquirido mediante contrato de
compraventa de su anterior propietaria la Municipalidad Distrital de Reque,
mediante escritura pública del cuatro de julio del año mil novecientos ochenta y
seis, otorgada ante la Notaria Pública Isabel Alvarado Quijano, cuyo dominio se
inscribió el diez de julio del mismo año en el asiento 1 de fojas ciento noventa y
tres del tomo trescientos cuarenta y seis de la Oficina Registral de Chiclayo
(Partida Registral número 02241303). Señala como fundamentos fácticos de su
demanda, el haber adquirido el inmueble en controversia en virtud al principio de la
buena fe pública registral de quien aparecía como titular en el registro con
facultades y además legitimado como propietario; siendo el registrador público
quien previa calificación y en cumplimiento de los requisitos que exigía la ley,
procedió a inscribir la propiedad independizándolo de su antecedente registral el
predio matriz inscrito a favor de la Municipalidad Distrital de Reque desde el año
mil novecientos catorce, tal como se puede verificar del tomo diecisiete fojas ciento
cuarenta y cuatro actualmente Partida Electrónica número 11005243. Agrega que
desde mil novecientos ochenta y seis hasta la actualidad, ha venido ejerciendo
actos inherentes a su derecho de propiedad y dominio del bien de manera
ininterrumpida, así refiere que el predio sub litis fue hipotecado en el año de mil
novecientos noventa y cuatro, habiéndose cancelado dicha hipoteca en el año mil
novecientos noventa y siete, vendiéndose una parte del predio a favor de un
tercero en el mismo año, siendo actualmente que el citado predio tiene como titular
registral a la demandante y no a Cofopri. Asimismo señala que en el año mil
novecientos noventa y uno, la Municipalidad de Chiclayo interpuso en su contra
una demanda de nulidad de acto jurídico contenido en la escritura pública de
compraventa, por cuanto esta se consideraba con titularidad sobre el bien sub litis,
basada en la Partida Registral del asiento 1 fojas quinientos nueve del tomo ciento
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noventa y nueve – Partida Registral número 02228587 (asiento que corresponde al

Plano Perimétrico del Pueblo Joven La Victoria), generada por Resolución
Suprema número 096-72-DB-VI; proceso que se tramitó mediante el expediente
número 106-91 ante el Primer Juzgado Civil de Chiclayo, y que concluyó por
sentencia de vista de fecha nueve de abril de mil novecientos noventa y uno,
donde la Sala Especializada Civil, confirmando la sentencia de primera instancia
declaró infundada en todos sus extremos la incoada, y en la que a su turno la
Corte Suprema de la República declaró no haber nulidad en la citada sentencia de
vista, reafirmando de este modo el derecho de propiedad adquirido por la
demandante respecto de su vendedora la Municipalidad Distrital de Reque. Añade
haber iniciado un proceso contra la Municipalidad Provincial de Chiclayo sobre
prescripción adquisitiva de dominio, en el que por Resolución número 21 de fecha
dieciséis de junio del año dos mil cinco, la Segunda Sala Civil de Lambayeque
estableció que con dicha acción lo que se pretendía era que se le reconozca un
derecho que ya ostentaba. No obstante, en el año mil novecientos noventa y
nueve, mediante un erróneo procedimiento administrativo registral, se ordenó el
cierre de la Partida Registral número 02241303 en la cual corre inscrito su derecho
de propiedad, con el argumento de la existencia de una duplicidad de partidas,
esto es, entre la Partida Registral número 02241303 de su propiedad adquirida
desde el año mil novecientos ochenta y seis y la Partida Registral número
02228587, donde consta el asiento de inscripción del Plano Perimétrico del Pueblo
Joven La Victoria, a favor del Estado Peruano, desde el año mil novecientos
setenta y dos, procediéndose a cerrar su partida registral, en el entendido de que
era la más reciente, no considerándose que su partida no es el resultado de una
inmatriculación, sino de una independización de la partida matriz (número
11005243) inscrita en el año de mil novecientos catorce, siendo esta cincuenta y
ocho años más antigua a la del año mil novecientos setenta y dos. De manera
accesoria solicita se reabra la Partida Registral número 02241303 y se cierre la
Partida Registral número P10013774; o se inscriba su derecho de propiedad en la
Partida Registral número 10013774 a su favor; así mismo accesoriamente
demanda indemnización por daños y perjuicios hasta por la suma de cincuenta mil
soles (S/ 50,000.00), por los perjuicios irrogados en su contra. ---------------------------

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2.2. ADMITIDA a trámite la demanda, la misma se corre traslado a la emplazada,

siendo absuelta por Cofopri mediante escrito de fojas ciento ochenta y cinco quien
refiere que: (i) El bien inmueble submateria tiene como partida matriz al inmueble
denominado Fundo Chacupe, el cual se encuentra inscrito a nombre del Concejo
Distrital de Reque con un área de cuarenta y cinco millones quinientos cuatro mil
trescientos sesenta y tres metros cuadrados (45’504,363 m2) en el tomo diecisiete
folio ciento diecisiete, Partida Registral número 11005243 del Registro de la
Propiedad Inmueble de Chiclayo; (ii) De la historia registral del Fundo Chacupe, se
advierte que de dicho fundo se independiza un área de dos millones doscientos
dieciocho mil ochocientos noventa y cuatro metros cuadrados (2’218,894 m2) a
nombre del Estado, en virtud a la Resolución Suprema número 096-72-DB-VI del
nueve de febrero de mil novecientos setenta y dos, la cual aprobó el Plano
Perimétrico del Pueblo Joven La Victoria, inscribiéndose dicha independización en
el tomo ciento noventa y nueve, folio quinientos nueve del Registro de la Propiedad
Inmueble de Chiclayo; (iii) Después de varias independizaciones del área total del
Plano Perimétrico del Pueblo Joven La Victoria, quedó un área remanente de
seiscientos veintiséis mil doscientos punto sesenta metros cuadrados (626,200.60
m2), sobre el cual por Resolución Municipal número 2986-86-CPCH/A de fecha
catorce de octubre de mil novecientos ochenta y seis, la Municipalidad Provincial
de Chiclayo inscribió el Plano de Trazado y Lotización del Pueblo Joven La
Victoria, Primer Sector, según el asiento 2, tomo trescientos cincuenta y cuatro,
folio setenta y uno, que es continuación del tomo ciento noventa y nueve, folio
quinientos nueve del Registro de la Propiedad Inmueble de Chiclayo,
encontrándose comprendido el lote materia de este proceso dentro del área del
citado Pueblo Joven; (iv) Habiéndose determinado que el área materia de litis se
encuentra comprendido dentro del área que adquirió el Estado en mil novecientos
setenta y dos, concluye que la escritura pública de fecha cuatro de julio de mil
novecientos ochenta y seis, carece de efectos jurídicos; (v) La escritura pública de
fecha cuatro de julio de mil novecientos ochenta y seis, inscrita con fecha diez de
julio de mil novecientos ochenta y seis, se encuentra completamente superpuesta
con el área perimétrica del Pueblo Joven La Victoria, Primer Sector, adquirida por
el Estado en mil novecientos setenta y dos, e inscrita con fecha veintidós de
febrero de mil novecientos setenta y dos; por lo que refiere que el derecho de
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propiedad que adquirió el Estado fue anterior a la compraventa de la demandante,

en consecuencia, la antigüedad de la inscripción registral favorece al Estado; (vi)
en lo que respecta a los pronunciamientos judiciales en los procesos de nulidad de
acto jurídico y de prescripción adquisitiva de dominio, sostienen que estos no
pueden servir como mecanismos de protección de la propiedad alegada por la
actora, al no ser las vías idóneas para determinar el mejor derecho de la
propiedad; (vii) que el procedimiento de cierre de partidas registrales por
duplicidad de inscripciones realizada por la Oficina Registral Regional Nor Oriental
del Marañón, se realizó de acuerdo al ordenamiento legal vigente a la fecha; y,
(viii) en cuanto a la indemnización por daños y perjuicios solicitada por la
demandante, sostiene que la accionante no ha cumplido con sustentar ni acreditar
el daño que le habría ocasionado Cofopri. ------------------------------------------------------

2.3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.- Culminado el trámite

correspondiente, el Juez del Quinto Juzgado Civil de Chiclayo de la Corte
Superior de Justicia de Lambayeque, expide sentencia mediante resolución de
fecha veintiocho de setiembre de dos mil trece, obrante a fojas mil trescientos
setenta y uno, declarando: 1. Fundada la demanda de mejor derecho de
propiedad; 2. Fundado el extremo referido a la pretensión de reabrir la Partida
Registral número 02241303 y se proceda al cierre de la Partida Registral número
P10013774; y, 3. Infundado el extremo que contiene la pretensión sobre
indemnización por daños y perjuicios.------------------------------------------------------------
De los fundamentos de dicha resolución se verifica que el A quo ha establecido
que: i) La demandante Asociación de Trabajadores Mayoristas y Minoristas del
Mercado El Inca - La Victoria, resulta ser propietaria del inmueble sub litis al
haberlo adquirido de su anterior propietaria la Municipalidad Distrital de Reque,
mediante escritura pública de fecha cuatro de julio de mil novecientos ochenta y
seis, cuyo dominio se inscribió en el asiento 1, folio ciento noventa y tres del tomo
trescientos cuarenta y seis, actualmente Partida Registral número 02241303; ii) El
referido predio transferido tenía como antecedente registral el predio matriz inscrito
a favor de su transferente la Municipalidad Distrital de Reque desde el año mil
novecientos catorce, como se verifica del tomo diecisiete, folio ciento diecisiete,
actual Partida Electrónica número 11005243, que hasta la actualidad se encuentra
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vigente; iii) Del expediente número 106-91 tramitado ante el Primer Juzgado Civil
de Chiclayo, sobre nulidad de acto jurídico, se corrobora que la Municipalidad
Provincial de Chiclayo interpuso dicha acción contra la ahora demandante en el
que se reconoció la calidad de propietaria de esta; asimismo, en el expediente
número 3232-2000 sobre prescripción adquisitiva de dominio que fue planteada
por la demandante, se emitió pronunciamiento en el sentido que era jurídicamente
imposible debido a la condición de propietaria de la demandante; iv) El bien
inmueble submateria se encuentra debidamente individualizado, habiéndose
realizado una independización de un área de dos mil dieciséis metros cuadrados
(2,016 m2), quedando un remanente actual de quince mil cuatrocientos veintiún
metros cuadrados (15,421 m2); v) Que al haberse cerrado la Partida Registral
número 02241303, actualmente el inmueble aparece identificado como lote 1B
manzana ME del asentamiento humano La Victoria del Sector 1 del distrito de La
Victoria, provincia de Chiclayo del departamento de Lambayeque, inscrito en el
tomo trescientos cincuenta y cuatro foja setenta y uno; consecuentemente el
predio materia de litigio ha pertenecido a un predio mayor inscrito a favor de la
Municipalidad Distrital de Reque desde mil novecientos catorce; vi) En relación al
cierre de la partida registral por duplicidad de inscripciones, el juez de la causa
establece que esta no se presenta en el caso de autos al no existir doble
inmatriculación, toda vez que el predio de la demandante proviene de la
independización del predio matriz de la Municipalidad Distrital de Reque, y en
cuanto al derecho que corresponde a la demandada Cofopri, este proviene de una
inmatriculación de su antecesora Municipalidad Provincial de Chiclayo que obra en
el tomo ciento noventa y nueve, folio quinientos nueve del Registro de Propiedad
Inmueble de Chiclayo, mediante el cual se inscribió la Resolución Suprema
número 096-72-DB-VI del nueve de febrero de mil novecientos setenta y dos, por
el cual se aprobó el Plano Perimétrico del Pueblo Joven La Victoria. En tal sentido,
teniendo en cuenta la antigüedad de las inscripciones, para efecto del cierre de
partidas, el de mayor antigüedad le corresponde a la demandante, por lo que no
existe ninguna razón para que se haya ordenado el cierre de la partida registral;
vii) Asimismo, si bien el Decreto Supremo número 014-68-JC (Ley número 17044),
que dispuso que las resoluciones supremas que aprueban los planos perimétricos
ocupados por barrios marginales serán títulos suficientes para la inscripción en el
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Registro de la Propiedad a favor de la Junta Nacional de la Vivienda,

posteriormente a favor del Estado, en el presente caso al emitirse la Resolución
Suprema número 096-72-DB-VI no observó una norma anterior, por cuanto debió
verificar que sobre el predio ya existía una partida registral como fue la del tomo
diecisiete, folio ciento diecisiete y ciento cuarenta y cuatro de la Partida Registral
número 11005243 a nombre de la Municipalidad Distrital de Reque, por lo que no
correspondía crear una nueva partida registral, sin embargo, al hacerlo así, ello
generó la duplicidad de partidas; y viii) La demandante ha realizado actos jurídicos
de hipoteca y subdivisión, en tal sentido debe reconocerse el mejor derecho de
propiedad a su favor en aplicación de lo dispuesto en el artículo 2022 del Código
Civil. -------------------------------------------------------------------------------------------------------

2.4. SENTENCIA DE VISTA.- Recurrida que fuere la sentencia de primera

instancia, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lambayeque, mediante la Resolución número 115 de fecha dos de junio de dos
mil diecisiete, obrante a fojas mil ochocientos noventa y seis, revocó la sentencia
apelada y reformándola declaró infundada la demanda en todos sus extremos,
bajo los siguientes fundamentos: i) La demandante, Asociación de Trabajadores
Mayoristas y Minoristas del Mercado El Inca - La Victoria, acredita haber adquirido
el bien inmueble materia sub litis de su anterior propietaria Municipalidad Distrital
de Reque, mediante escritura pública de fecha cuatro de julio de mil novecientos
ochenta y seis, la misma que procedió a presentarla para su inscripción el diez de
julio de ese mismo año, quedando registrado con fecha veintidós de julio de mil
novecientos ochenta y seis, en el asiento 1 foja ciento noventa y tres del tomo
trescientos cuarenta y seis del Registro de Predios de la Oficina Registral de
Chiclayo, dando lugar a la Partida Registral número 02241303; apareciendo
además que quien transfiere es titular en el Registro, con facultades para transferir,
como es la Municipalidad Distrital de Reque, cuyo predio se encuentra inscrito en
la partida matriz en el tomo diecisiete, foja ciento diecisiete desde el año mil
novecientos catorce, correspondiéndole la Partida Registral número 11005243; ii)
La condición de propietaria de la Municipalidad Distrital de Reque, se demuestra a
través de actos jurídicos como haber realizado actos de gravamen como hipotecas
el año mil novecientos noventa y cuatro, y cancelando el mismo en mil novecientos
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noventa y siete, habiendo inclusive transferido mediante compraventa una parte

del bien a favor de un tercero e independizándolo con la Ficha Registral número
10295, quedando como remanente el área de quince mil cuatrocientos veintiún
metros cuadrados (15,421 m2), denominada como sublote 1-B; iii) En cuanto al
ejercicio del derecho de propiedad de la Asociación demandante se aprecia que en
el año mil novecientos noventa y uno, fue demandada por la Municipalidad
Provincial de Chiclayo sobre nulidad de la escritura pública de compraventa,
refiriendo ser la titular del bien en mérito a la Partida Registral número 02228587
generada por la Resolución Suprema número 096-72-DB-VI, tramitándose tal
conflicto con el expediente número 106-91, habiendo concluido con una sentencia
de vista de fecha nueve de abril de mil novecientos noventa y uno, que confirmó la
sentencia de primera instancia que declaró infundada la demanda y ante el recurso
impugnatorio, la Corte Suprema se pronunció por no haber nulidad en la sentencia
de vista. Asimismo, con el expediente número 3232-2000, la Asociación
demandante demandó la prescripción adquisitiva de dominio del bien inmueble,
siendo que mediante sentencia de vista se determinó que la pretensión era
improcedente, toda vez que la Asociación demandante tenía la condición de
propietaria; iv) En cuanto a la propiedad de la demandada Cofopri, los
antecedentes registrales se sustentan en el predio matriz, inmueble denominado
Fundo Chacupe de cuarenta y cinco millones quinientos cuatro mil trescientos
sesenta y tres metros cuadrados (45’504,363 m2), inscrito a nombre del Concejo
Distrital de Reque en el tomo diecisiete, folio ciento diecisiete del Registro de la
Propiedad Inmueble de Chiclayo; de dicha extensión total por disposición de la
Resolución Suprema número 096-72-DB-VI de fecha nueve de febrero de mil
novecientos setenta y dos, se aprueba el Plano Perimétrico del Pueblo Joven La
Victoria, inscribiéndose dicha independización en el tomo ciento noventa y nueve,
folio quinientos nueve del Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de
Chiclayo, el veintiocho de febrero de mil novecientos setenta y dos; v) Luego de
varias independizaciones efectuadas en el área de dos millones doscientos
dieciocho mil ochocientos noventa y cuatro punto sesenta metros cuadrados
(2’218,894.60 m2), inscrito a nombre del Estado, Municipalidad Provincial de
Chiclayo, a partir del Decreto Supremo número 009-99-MTC asume la titularidad
Cofopri, quedando un remanente de seiscientos veintiséis mil doscientos punto
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sesenta metros cuadrados (626,200.60 m2), en el cual la Municipalidad Provincial

de Chiclayo inscribió el Plano de Trazado y Lotización del Pueblo Joven La
Victoria, primer sector, a mérito de lo establecido por la Resolución Municipal
número 2986-86-CPCH/A, de fecha catorce de octubre de mil novecientos ochenta
y seis, y que fue inscrito en el asiento 2, tomo trescientos cincuenta y cuatro, folio
setenta y uno que es la continuación de la inscripción anterior del tomo ciento
noventa y nueve, folio quinientos nueve, habiéndose derivado al Registro Predial
Urbano con la Partida Registral número P10006135 que en la actualidad
corresponde a Cofopri con la Partida Registral número P10013774;
determinándose de esta manera que el lote materia de la litis se encuentra
comprendido dentro del área perimétrica del Pueblo Joven La Victoria- Primer
Sector; vi) De este modo, se aprecia que la matriz es única, lo que ha dado lugar a
los títulos de propiedad tanto de la parte demandante como de la demandada, y
cuya inscripción original ha pertenecido a la Municipalidad Distrital de Reque
desde mil novecientos catorce en el tomo diecisiete foja ciento diecisiete, Partida
Electrónica número 11005243, cuya inscripción de dominio a favor del Estado
mediante Resolución Suprema número 096-72-DB-VI del nueve de febrero de mil
novecientos setenta y dos aparece en el folio quinientos nueve del tomo ciento
noventa y nueve, copia literal que obra en el folio quince. Respecto a la
demandante su adquisición se ha producido mediante un contrato de compraventa
celebrado entre la Municipalidad Distrital de Reque a favor de la Asociación de
Trabajadores Mayoristas y Minoristas del Mercado El Inca - La Victoria, de fecha
cuatro de julio de mil novecientos ochenta y seis, respecto a una extensión de
diecisiete mil cuatrocientos treinta y siete metros cuadrados, los que han sido
independizados en la Partida Electrónica número 02241303 en el asiento 1, folio
ciento noventa y tres del tomo trescientos cuarenta y seis, que inclusive se ha
independizado la extensión de dos mil punto dieciséis metros cuadrados (2,016
m2), habiendo quedado un restante de quince mil cuatrocientos veintiún metros
cuadrados (15,421 m2). En cuanto a la demandada, se aprecia que mediante
Decreto Supremo número 014-68-JC, se dispuso la afectación de predios a favor
del Estado, aprobándose los planos perimétricos en que se asientan los barrios
marginales y agrupamientos similares, los que constituyen títulos suficientes; en
dicho escenario se emite la Resolución Suprema número 096-72-DB-VI de fecha
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nueve de febrero de mil novecientos setenta y dos, mediante el cual se dispone

que se inscriba el Plano Perimétrico del Pueblo Joven La Victoria, y que
comprendía dos millones doscientos dieciocho mil ochocientos noventa y cuatro
metros cuadrados (2’218,894 m2) que posteriormente fueron independizados y
solo quedó un área remanente de seiscientos veintiséis mil doscientos con sesenta
metros cuadrados (626,200.60 m2), sobre el cual se constituyó el Pueblo Joven La
Victoria, independización que en la actualidad corresponde a favor de Cofopri, es
decir, desde la fecha de la resolución suprema ya se había afectado a favor del
Pueblo Joven La Victoria el área mencionada y que comprendía un área mayor al
predio materia de litis. En ese sentido, afirma la Sala Superior, que no existen
matrices diferentes en las cadenas de transmisión a favor de la demandante como
de la demandada, sino que ambas han sido derivadas de una única matriz como
es el Fundo Chacupe de propiedad de la Municipalidad Distrital de Reque; vii) En
el caso de la Asociación demandante, si bien podría aducirse que al haber
adquirido el predio el año mil novecientos ochenta y seis, con posterioridad al que
corresponde a la demandada que lo obtuvo el año mil novecientos setenta y dos,
el transferente se encontraba impedido de realizar la transferencia de un bien que
ya lo había realizado en fecha anterior, sin embargo, en el presente caso, se
trataron de grandes extensiones, cuyas dimensiones y precisiones no aparecían
plenamente identificadas en el predio original; y por otro lado, al momento de la
realización de las transferencias registralmente se generaron partidas
independientes que no han permitido inicialmente verificar que se estaba
comprendiendo la parte de un bien inmueble. En tal sentido, ambas partes han
venido comportándose como propietarios; por lo que en aplicación de los artículos
2016 y 2017 del Código Civil, en relación a los principios de preferencia e
impenetrabilidad, se debe preferir no solamente al que actuó de buena fe, sino que
su inscripción fue primera en el tiempo; siendo así, teniéndose en cuenta la fecha
de inscripción, corresponde a Cofopri como entidad del Estado la prioridad en el
tiempo, por lo que la demanda debe ser declarada infundada; y, viii) Por lo demás
habiendo sido desestimada la pretensión principal, las pretensiones accesorias
sobre el cierre de la Partida Registral número 10013774 y reapertura de la Partida
Registral número 02241303, o la inscripción del derecho de propiedad en la
Partida Registral número 10013774, así como la solicitud de indemnización, deben
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seguir la misma suerte del principal, por lo que dichas pretensiones igualmente se
desestiman. ----------------------------------------------------------------------------------------------

2.5. RECURSO DE CASACIÓN.- Esta Sala Suprema mediante resolución de

fecha tres de agosto del dos mil dieciocho, obrante a fojas ochenta y cuatro del
cuadernillo de casación, declaró procedente el recurso de casación por las
siguientes causales: Infracción normativa material de los artículos 2013, 2014,
2015, 2016 y 2022 del Código Civil y 70 de la Constitución Política del Perú,
señalando la casante que respecto a la inaplicación del artículo 70 de la Carta
Magna, la Sala no ha tenido en cuenta las resoluciones con calidad de cosa
juzgada, recaídas en el proceso de nulidad de acto jurídico que interpusiera la
Municipalidad Provincial de Chiclayo (hoy Cofopri) contra la asociación recurrente.
En cuanto a la inaplicación al artículo 2013 del Código Civil, sobre el principio de
legitimación, manifiesta que no se ha tomado en cuenta que sigue vigente la
Partida Registral número 11005243 mediante la cual se establece que el Concejo
Distrital de Reque puede seguir celebrando actos jurídicos hasta la actualidad.
Respecto a la inaplicación del artículo 2014 del Código Civil, referido al principio de
buena fe pública registral, indica que la recurrente adquirió el inmueble materia sub
litis en base a la información consignada en los Registros Públicos, por lo cual su
derecho se torna en intachable, tal como ha quedado establecido en el Expediente
número 106-91 tramitado ante el Primer Juzgado Civil de Chiclayo sobre nulidad
de acto jurídico que interpusiera la Municipalidad Provincial de Chiclayo contra la
recurrente. En referencia a la inaplicación al artículo 2015 del Código Civil acerca
del principio de tracto sucesivo, señala que conforme a la Casación número 3851-
2014 nos encontramos frente a una cadena de transmisiones independientes que
no provienen de un mismo deudor, por lo que correspondería analizar la cadena de
transmisión en forma independiente hasta llegar a la inscripción más antigua.
Respecto a la interpretación errónea del artículo 2016 del Código Civil, sobre el
principio de prioridad de rango, en el sentido que dicha norma otorga la prioridad
en el tiempo al derecho de propiedad de la actora, por cuanto en rigor a tal
prioridad vía cadena de transmisiones se habría llegado a la conclusión que el
derecho de propiedad de la recurrente es el más antiguo, el cual data desde mil
novecientos catorce, toda vez que se retrotrae sus efectos a la fecha de la primera
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inscripción con el título que fue presentado en Registros Púbicos. En cuanto a la

inaplicación del artículo 2022 del Código Civil, referida a la oposición de los
derechos reales, señala que en caso existan dos personas jurídicas que aleguen
tener derechos reales sobre un mismo bien inmueble, debe en el presente caso
tutelarse el tracto sucesivo, en el sentido que su derecho proviene de su
antecesora la Municipalidad Distrital de Reque. Asimismo, en aplicación de lo
dispuesto en el artículo 392-A del Código Procesal Civil, modificado por la Ley
número 29364, se incorpora en forma excepcional la causal de infracción
normativa procesal del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del
Perú, a efectos de evaluar si las sentencias de mérito han vulnerado el debido
proceso y el derecho a la motivación de las resoluciones judiciales. -----------

III. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE: ----------------------------------------------------------

Constituye materia del presente recurso de casación determinar si la sentencia de
vista ha incurrido en afectación del principio del debido proceso y motivación de las
resoluciones judiciales que estatuye el artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución
Política del Perú y, de ser el caso, establecer si se ha incurrido en infracción
normativa material de las normas contenidas en los artículos 2013, 2014, 2015,
2016 y 2022 del Código Civil y 70 de la Constitución Política del Perú. -----------------

IV. FUNDAMENTOS -----------------------------------------------------------------------------

PRIMERO: Que, en el presente caso, se ha declarado procedente el recurso de
casación por las causales de infracción de normas de derecho material y procesal
excepcional, teniendo en cuenta ello, es de advertir que conforme lo dispone el
artículo 396 del Código Procesal Civil, cuando se declara fundado el recurso de
casación por la causal de infracción normativa de orden procesal se debe devolver
el proceso a la instancia inferior para que emita un nuevo fallo, mientras que si se
declara fundado el recurso por la causal de infracción normativa material, la Sala
Suprema actuando en sede de instancia deberá resolver el conflicto según su
naturaleza. Es por ello, que la revisión de las causales por las que ha sido
declarado procedente el recurso de casación debe comenzar por el análisis de la
infracción normativa de naturaleza procesal. ---------------------------------------------------

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SEGUNDO: El debido proceso o proceso justo, a que alude el artículo 139 inciso 3
de la Constitución Política del Perú, se ha conceptuado como un derecho humano
o fundamental que tiene toda persona por el solo hecho de serlo y que le faculta a
exigir al Estado un juzgamiento imparcial y justo, ante un juez responsable
competente e independiente, toda vez que el Estado no solo está en el deber de
proveer la prestación jurisdiccional a las partes y terceros legitimados, sino a
proveerla bajo determinadas garantías mínimas que le aseguren tal juzgamiento
imparcial y justo; por lo tanto, aquel derecho no solo tiene un contenido procesal y
constitucional sino también un contenido humano de acceder libre y
permanentemente a un sistema judicial imparcial y justo. ----------------------------------
TERCERO: Que, de otro lado, a fin de determinar si un pronunciamiento específico
ha cumplido con el deber de motivación en los términos del artículo 139 inciso 5 de
la Constitución Política del Perú, se debe considerar que ello no se satisface con la
sola expresión escrita de las razones de hecho y de derecho que han inclinado al
juzgador a decidir la controversia de un modo determinado, sin importar cuales
sean estas, sino que, por el contrario, exige necesariamente la existencia de una
exposición clara y coherente en la sentencia que no solo explique, sino que
justifique lógicamente la decisión adoptada, en base a las pruebas y demás
hechos acontecidos en el proceso, y en atención a las normas aplicables al caso. -
CUARTO: Que, analizando el recurso de casación por la causal de infracción
normativa procesal de los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política
del Perú, se advierte que el presente caso ha sido tramitado respetándose el
debido proceso, garantizando con ello la actuación de las partes, quienes han
hecho uso de los mecanismos procesales que franquea la ley, obteniendo
pronunciamientos que dilucidan así la controversia, habiendo el Ad quem
desarrollado ampliamente su razonamiento respecto a las pretensiones
demandadas, en mérito a lo actuado en el proceso, exponiendo de manera clara y
suficiente los fundamentos de hecho y de derecho en que sustenta su decisión,
dejando establecido de manera concluyente que los títulos de propiedad de las
partes en conflicto derivan de una única matriz y, en ese sentido, confrontando
ambos títulos de propiedad, verifica que la fecha de inscripción registral favorece a
la demandada Cofopri, al haber inscrito primero su derecho de propiedad en
relación a la propiedad de la Asociación demandante; por ello, advirtiéndose que la
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sentencia de vista no contraviene las normas del debido proceso ni el principio de

motivación suficiente, este extremo del recurso debe desestimarse. Siendo esto
así, corresponde a continuación, examinar la causal por infracción normativa de las
normas de derecho material denunciadas. ------------------------------------------------------
QUINTO: Que, conforme a reiterada y uniforme jurisprudencia de la Corte
Suprema, como las Casaciones 1409-2009 LIMA, de fecha tres de noviembre de
dos mil nueve y 20230-2015 SAN MARTÍN, de fecha veintidós de noviembre de
dos mil dieciséis, el derecho de propiedad es un derecho fundamental de la
persona, reconocido en los artículos 2 numeral 16 y artículo 70 de la Constitución
Política del Perú, en virtud del cual el titular puede usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien, conforme al artículo 923 del Código Civil; siendo que este
derecho se ejerce de manera plena solo cuando excluye a otras personas en la
participación sobre determinado bien, dado que es imposible que sobre un mismo
bien concurran pluralidad de idénticos derechos de propiedad. ---------------------------
SEXTO: De otro lado, es de considerar que la presente causa versa sobre mejor
derecho de propiedad, lo que implica en su dilucidación determinar quién de las
partes en conflicto reúne las condiciones establecidas por la ley respecto de este
derecho, con carácter excluyente del otro, lo que significa en buena cuenta que la
labor primordial del órgano jurisdiccional es determinar, sobre la base de los títulos
de propiedad que detentan las partes, cuál de los derechos de propiedad
invocados resulta preferente y oponible, en aras de dar solución al conflicto de
intereses planteado. -----------------------------------------------------------------------------------
SÉPTIMO: Que, examinada la decisión de la Sala Superior impugnada en
casación, se aprecia en primer término que se ha decidido revocar la sentencia de
primera instancia y declarar infundada la demanda sobre mejor derecho de
propiedad, promovida por la Asociación de Trabajadores Mayoristas y Minoristas
del Mercado El Inca – La Victoria, con el sustento principal que los predios de las
partes en conflicto derivan de una misma partida matriz a nombre de la
Municipalidad Distrital de Reque, inscrita en el tomo diecisiete, folio ciento
diecisiete del Registro de Propiedad Inmueble de Chiclayo desde el año mil
novecientos catorce, correspondiéndole la Partida Registral número 11005243,
resultando que a partir de dicha partida matriz se ha producido una

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independización que ha dado origen a los títulos de propiedad de la Asociación

demandante como de la demandada Cofopri.--------------------------------------------------
OCTAVO: Que, a partir de dicho razonamiento, la Sala Superior ha procedido a
establecer a quien corresponde declarar el mejor derecho de propiedad sobre el
predio submateria, habiendo determinado en ese sentido que el derecho de
propiedad de la Asociación demandante no resulta oponible al de la demandada
Cofopri, al encontrarse el derecho de propiedad de esta última inscrito con
anterioridad en Registros Públicos el veintiocho de febrero de mil novecientos
setenta y dos, a diferencia de la demandante cuyo título de propiedad se encuentra
inscrito en Registros Públicos el veintidós de julio de mil novecientos ochenta y
seis.--------------------------------------------------------------------------------------------------------
NOVENO: En ese contexto, se advierte que la Sala Superior ha determinado que
la demandada Cofopri tiene mejor derecho de propiedad frente a la parte
demandante Asociación de Trabajadores Mayoristas y Minoristas del Mercado El
Inca - La Victoria, debido a que su título de propiedad se encuentra previamente
registrado en la Partida número 02228587, prevaleciendo así el derecho inscrito en
los Registros Públicos, en armonía con los principios de prioridad e
impenetrabilidad registrales previstos en los artículos 20161 y 20172 del Código
Civil. A mayor abundamiento, es de precisar que el registro no pretende garantizar
de modo absoluto la existencia de un derecho, sino otorgar preeminencia al título
en virtud del cual se ha inscrito un derecho, y reconocer un rango o preferencia al
derecho inscrito, tal como lo establece el artículo 2022 del Código Civil3,
demostrando la demandada Cofopri tener mejor derecho de propiedad mediante la
acreditación prioritaria de la inscripción del inmueble en los Registros Públicos.-----
DÉCIMO: Siendo así, la infracción normativa material de los artículos 20134, 20145
y 20156 del Código Civil, en sus textos pertinentes, relacionados con los principios

1 Artículo 2016 del Código Civil. Principio de prioridad.- La prioridad en el tiempo de la inscripción

determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.

2 Artículo 2017 del Código Civil. Principio de impenetrabilidad.- No puede inscribirse un título incompatible

con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

3 Artículo 2022 del Código Civil. Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos.- Para oponer

derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
4 Artículo 2013 del Código Civil. Principio de legitimación.- El contenido del asiento registral se presume

cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su
invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
(…)
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de legitimación, buena fe pública registral y de tracto sucesivo invocados por la

recurrente no resultan de aplicación al caso de autos, habida cuenta que la
Asociación recurrente no demuestra la ilicitud de la vigencia de la partida matriz
registral 11005243; asimismo, se advierte que existiendo dos títulos de propiedad
adquiridos en un contexto de legitimidad, se razona que la buena fe pública
registral, favorece en todo caso a ambas partes, por lo que no resulta factible su
aplicación al caso de autos, razón por la cual la Sala Superior procedió a declarar
el mejor derecho de propiedad en atención a la prioridad en la inscripción registral
recogiendo así la regla de: primero en el tiempo, mejor en el derecho; asimismo,
en relación al principio de tracto sucesivo, conforme a lo explicado ampliamente
por el Ad quem, la cadena de transmisiones deriva de un mismo y originario
propietario, en este caso la Municipalidad Distrital de Reque. En ese sentido, las
infracciones denunciadas devienen en desestimables por improbadas, debiendo
resaltar que del análisis efectuado por la Sala Superior, se ha llegado a desestimar
la declaración del mejor derecho de propiedad solicitada por la demandante, sobre
la base formal de confrontar los títulos de propiedad registrales de las partes en
conflicto, en atención a la naturaleza y fines del proceso. ----------------------------------
DÉCIMO PRIMERO: Finalmente, la recurrente denuncia la infracción normativa del
artículo 70 de la Constitución Política del Perú, aduciendo que la Sala Revisora no
habría tenido en cuenta el proceso sobre nulidad de acto jurídico seguido por la
Municipalidad Provincial de Chiclayo contra la Asociación recurrente. Sobre el
particular, debe señalarse que contrario a lo señalado por la recurrente, la Sala
Superior ha analizado dicho proceso judicial con la finalidad de establecer el mejor
derecho de propiedad alegado por la asociación demandante, concluyendo en
virtud de la valoración conjunta y razonada de los medios probatorios aportados al
proceso, acorde al artículo 197 del Código Procesal Civil, que no le corresponde el
mejor derecho de propiedad sobre el predio sub litis; por lo que dicho agravio
deviene también en desestimable. ----------------------------------------------------------------

5 Artículo 2014 del Código Civil. Principio de buena fe pública registral.- El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
6 Artículo 2015 del Código Civil. Principio de tracto sucesivo.- Ninguna inscripción, salvo la primera, se

hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

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Siendo así, al no verificarse las causales por infracción normativa procesal y

material denunciadas, se debe proceder conforme a lo dispuesto en el artículo 397
del Código Procesal Civil; por cuyos fundamentos, declararon: INFUNDADO el
recurso de casación interpuesto por la Asociación de Trabajadores Mayoristas y
Minoristas del Mercado El Inca - La Victoria, obrante a fojas mil novecientos
noventa y cinco; en consecuencia NO CASARON la sentencia impugnada de fojas
mil ochocientos noventa y seis, de fecha dos de junio de dos mil diecisiete, emitida
por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque;
DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano,
en los seguidos por la Asociación de Trabajadores Mayoristas y Minoristas del
Mercado El Inca - La Victoria contra el Organismo de Formalización de la
Propiedad Informal - Cofopri, sobre Mejor Derecho de Propiedad; y los devolvieron.
Ponente Señor Lévano Vergara, Juez Supremo.
S.S.

ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

CALDERÓN PUERTAS

AMPUDIA HERRERA

LÉVANO VERGARA

Ksj/Fdc/Cma/Eev

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 Casación 4519-2017-Lambayeque
Hechos Decisión judicial
Casación
Primera Instancia Demanda Infundado el recurso de
Asociación de Municipalidad Partida
Fundada casación. No casaron la
Trabajadores Distrital de Registral
Mayoristas y Reque 02241303 sentencia de segunda
Minoristas (vende) (1914) Demanda instancia.
Segunda Instancia
Infundada
Escritura Pública
4 de Julio de 1986 Tiene el derecho de
Inscripción Registral propiedad sobre el predio
Cuestión Central
10 de Julio de 1986
¿Le corresponde a la
Asociación de Fundamentos
Trabajadores Mayoristas y
Minoristas el derecho de
propiedad sobre el predio Criterio de
(Lote 1 M-LL-4 de La prioridad e
Escritura Pública
Victoria-Chiclayo)?
22 de Febrero de 1972 impenetrabilidad.
Inscripción Registral Acreditación
Inscripción registral prioritaria. Inscripción registral
28 de Febrero de 1972
28 de Febrero de 1972 18 de Julio de 1986

Título de propiedad preferente

 Casación 3805-2015-Lima Este
Hechos Cuestión Central Fundamentos
Marcelino
Mendoza Asociación de ¿Quiénes tienen el mejor
SE DEBE DETERMINAR LA
Vivienda San derecho de propiedad sobre
Angélica el mismo bien inmueble si FECHA CIERTA DE LOS ACTOS
Chávez Hildebrando las partes solo tienen
(demandantes) documentos de
Contrato de Compraventa adjudicación que no han Marcelino y Angélica tienen su
sido inscritos en los
29 de Setiembre de 1997 Registros Públicos? documento con certificación notarial
y con declaración jurada de
DOBLE VENTA impuesto predial.
Joel Decisión judicial Fecha Cierta: 16 de Marzo de 2006
Ccora Asociación de
Vivienda San El Archivo General muestra que no
Dina Primera Instancia
Hildebrando hay escritura pública de compraventa
Alva
entre la Asociación con Joel y Dina.
(demandados)
Contrato de Compraventa Fecha Cierta: 21 de Setiembre de
9 de Setiembre de 1999 2012
Segunda Instancia

NO HAY El mejor derecho

APLICACIÓN DEL
INSCRIPCIÓN de propiedad es
ARTÍCULO 1135° DEL
REGISTRAL de los
CÓDIGO CIVIL
demandantes CASACIÓN
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SENTENCIA
CASACIÓN 1988-2018
SAN MARTÍN
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

SUMILLA: En aplicación del artículo 1135 del Código Civil, no puede oponerse al derecho de
propiedad del demandado adquirido mediante la ejecución de una hipoteca, el derecho de
propiedad del demandante inscrito con posterioridad a la inscripción de dicha garantía real,
pues tratándose de derechos reales, debe prevalecer el derecho primeramente inscrito de
buena fe, que en este caso es la hipoteca, la cual otorga derechos de persecución, preferencia
y venta.

Lima, veintisiete de mayo de dos mil veinte.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA: Vista la causa el día de la fecha y producida la votación
correspondiente de acuerdo a ley, expide la siguiente sentencia.

MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por el

demandante Hilder Pérez Tenorio (folios 329) contra la sentencia de vista
contenida en la Resolución número dieciséis, de fecha dieciséis de marzo de
dos mil dieciocho (folios 320) expedida por la Sala Mixta y Penal Liquidadora de
Moyobamba, perteneciente a la Corte Superior de Justicia de San Martín, que
confirmó la sentencia apelada contenida en la resolución número nueve de
fecha once de setiembre de dos mil diecisiete (folios 255), que declaró
infundada la demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta por Hilder
Pérez Tenorio contra el BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba y
Leonor Peña Domínguez.

FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE

EL RECURSO: Esta Sala Suprema mediante resolución emitida con fecha
veintiséis de setiembre de dos mil dieciocho [folios 55 del cuadernillo de casación],
ha declarado procedente el recurso de casación, por las siguientes causales:
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SENTENCIA
CASACIÓN 1988-2018
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a) Infracción normativa procesal del artículo 139 inciso 5 de la

Constitución Política del Perú; se alega que las instancias de mérito no han
valorado los medios de prueba ofrecidos, en donde se establece que la
propiedad sub litis no se encuentra con gravamen ni carga, desviándose el
debate procesal.

b) Infracción normativa material del artículo 2014 del Código Civil; se

sustenta que se ha infringido dicha norma según la cual la buena fe del tercero
se presume mientras no se pruebe que conocía de la inexactitud del registro,
toda vez que adquirió el predio sub litis el doce de octubre de dos mil trece
(estando previamente independizado el bien) cuando no existía gravamen que
limite su transferencia; por lo tanto se debe tener en cuenta que la inscripción
del derecho de propiedad en Registros Públicos es el medio a través del cual el
derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía
constitucional para la creación de riqueza y por ende, para el desarrollo
económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo.

c) Infracción normativa material del artículo 1135 del Código Civil; se

señala que no se ha tenido en cuenta que dicha norma establece que cuando
concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a
entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior,
como es el caso del recurrente.

CONSIDERANDO:

PRIMERO.- Que, previamente a la absolución del recurso de casación

examinado, es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el
presente proceso, a fin de poder evaluar si efectivamente se incurrieron en las
infracciones normativas señaladas. ----------------------------------------------------------
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SENTENCIA
CASACIÓN 1988-2018
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A) DEMANDA:

Hilder Pérez Tenorio ha interpuesto demanda de mejor derecho de

propiedad contra el BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba
y Leonor Peña Domínguez a fin de que se declare a su favor el mejor
derecho de propiedad respecto del predio urbano inscrito en la Partida
número 11054541 de la Oficina Registral de Moyobamba, identificado
como lote uno, manzana B, ubicado frente al jirón Veinte de Abril, sin
número, Barrio Calvario, distrito y provincia de Moyobamba, con una
extensión de doscientos ochenta y un punto cincuenta y cinco metros
cuadrados (281.55 m2), restituyéndose su derecho de propietario y que
se declare la prioridad registral respecto del predio inscrito en la Partida
Matriz número 11000710, de propiedad del demandado BBVA Banco
Continental – Sucursal de Moyobamba (folios 35 y 46). El demandante
sustenta su pretensión señalando: 1) que, el doce de octubre de dos mil
trece suscribió el testimonio de escritura pública de compraventa
celebrada a su favor por Leonor Peña Domínguez respecto del predio
materia de demanda, inscrito en la Partida número 11054541, el cual
antes formaba parte del predio matriz inscrito en la Partida número
11000710, que fue independizado en varios lotes mediante Resolución
Gerencial número 224-2013.MPM/GDUR; 2) que, a la fecha de
adquisición del predio, éste no contaba con ninguna medida o acto que
limite su libre disposición; 3) que, el veintidós de octubre de dos mil
trece, en el rubro de gravámenes y cargas de la Partida número
11054541, se inscribió una rectificación de error material, trasladando la
hipoteca inscrita en el asiento D00009 y su ampliación inscrita en el
asiento D 00011, ambas de la Partida Matriz número 11000710,
hipoteca constituida a favor del BBVA Banco Continental – Sucursal de
Moyobamba; 4) que, frente a la falta de pago de la deuda, el BBVA
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SENTENCIA
CASACIÓN 1988-2018
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Banco Continental – Sucursal de Moyobamba inició el proceso judicial

de ejecución de garantías ante el Juzgado Mixto de Moyobamba,
Expediente número 00201-2014, solicitando la ejecución y remate de
varios predios, entre ellos, el predio matriz inscrito en la Partida número
11000710, adjudicándoselo ante la falta de postores; y, 5) que, habiendo
el demandante adquirido el predio independizado en base a los
principios de publicidad y buena fe registral, debe mantenerse su
adquisición.

B) CONTESTACIÓN DEL BBVA BANCO CONTINENTAL:

El demandado BBVA Banco Continental absuelve el traslado de la

demanda solicitando que sea declarada infundada (folios 180 y 219)
señalando concretamente: 1) que, la inscripción del derecho del
demandante no es más antigua que la del derecho del banco, pues esta
entidad suscribió una minuta y la escritura pública de fecha veintidós de
julio de dos mi diez con Leonor Peña Domínguez, constituyendo una
primera y preferente hipoteca por un crédito de ciento cuarenta mil
dólares (US$140,000.00) sobre el inmueble inscrito en la Partida número
11000710, y posteriormente suscribieron el contrato de ampliación de
garantía hipotecaria de fecha quince de junio de dos mil doce, por la
suma de cuatrocientos mil dólares (US$400,000.00); 2) que, ante el
incumplimiento el banco promovió la ejecución de garantía, llegándose
al remate y adjudicándose el predio ante la falta de postor, pero que no
pudo inscribir la adquisición debido a articulaciones procesales de los
ejecutados; 3) que, con relación a la adquisición por parte del
demandante respecto del lote de terreno inscrito en la Partida número
11054541 en base a que dicho lote no presentaba ninguna afectación, el
referido banco señala que en efecto así fue pero no es verdad que la
inscripción de su adquisición sea más antigua que la inscripción de la
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SENTENCIA
CASACIÓN 1988-2018
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hipoteca, pues la primera hipoteca data del tres de agosto de dos mil
diez y la ampliación del dieciocho de junio de dos mil doce.

C) CONTESTACIÓN DE LEONOR PEÑA DOMÍNGUEZ:

Leonor Peña Domínguez contesta la demanda señalando que

corresponde a la judicatura emitir la sentencia en la cual determine cuál
de los títulos tiene mayor valor jurídico, para darle prioridad respecto del
otro (folios 199).

D) SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: ----------------------------------------

Por resolución número nueve de fecha once de setiembre de dos mil

diecisiete, se emitió sentencia que declaró infundada la demanda de
mejor derecho de propiedad (folios 255). Se sustentó la decisión
indicando concretamente: 1) que, tanto el demandante como el banco
demandado admiten que en la Partida número 11054541 no existía la
inscripción de la hipoteca que afectaba el predio matriz inscrito en la
Partida número 11000710, y que el banco adquirió la propiedad del lote
uno de la manzana B inscrito en la Partida número 11054541 mediante
remate judicial convocado por el Juzgado Mixto de Moyobamba,
conforme a la resolución número diecisiete del veintidós de diciembre de
dos mil quince, recaída en el Expediente número 00201-2014-CI sobre
ejecución de garantías; 2) que, de acuerdo al artículo 2014 del Código
Civil, la buena fe asiste al adquiriente a título oneroso siempre que no se
pruebe que conocía de la inexactitud del registro, advirtiéndose que el
demandante sí conocía de dicha inexactitud pues de los propios
asientos registrales y la secuencia del tracto sucesivo se desprendía con
claridad que la Partida número 11054541 informa que tiene como
antecedente dominial a la Partida número 11000710, por lo que de
acuerdo al principio de publicidad previsto por el artículo 2012 del
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SENTENCIA
CASACIÓN 1988-2018
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Código Civil, se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda

persona tiene conocimiento del contenido de la inscripción, en
consecuencia, el demandante al momento que celebró la compraventa
del predio inscrito en la Partida número 11054541, sí tenía conocimiento
de los gravámenes y cargas que afectaban al predio matriz inscrito en la
Partida número 11000710 del que se independizó (hipoteca y ampliación
de hipoteca); 3) que, tal situación no podía ser ignorada por un
comprador diligente en aplicación de los principios de publicidad registral
y de tracto sucesivo a que se refieren los artículos 2012 y 2015 del
Código Civil, razón por la cual al demandante no le asiste la presunción
de buena fe registral; 4) que, la protección del artículo 2014 del Código
Civil a favor del tercero registral no alcanza a quien adquiere un bien
registrado a título oneroso y sin buena fe, es decir, no protege al
demandante en este proceso; 5) que, si bien el demandante alega que la
inexactitud del registro pudo ser advertida después de celebrado el
contrato de compraventa, esto es, cuando el veintidós de octubre de dos
mil trece se inscribe en el rubro de Gravámenes y Cargas de la Partida
número 11054541 la rectificación del error material y se traslada la
hipoteca y su ampliación inscritas en los asientos D 00009 y D 00011 de
la Partida Matriz número 11000710, sin embargo, la rectificación del
error material, no quiere decir que la causal de nulidad, rescisión o
resolución que afectaba al predio inscrito en la Partida número
11054541 no constara desde antes en los Registros Públicos,
especialmente en la Partida Matriz número 11000710; todo lo contrario,
la situación de predio no libre de gravámenes y cargas que afectaban el
derecho de Leonor Peña Domínguez se evidenciaba de la simple
revisión del tracto sucesivo del cual fluye precisamente la inexactitud del
registro; y, 6) que, si bien resulta evidente que el derecho de propiedad
del demandante se encuentra inscrito en los Registros Públicos (Partida
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SENTENCIA
CASACIÓN 1988-2018
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número 11054541) con anterioridad a la adquisición por el banco

demandado del derecho de propiedad mediante remate judicial, y este
último derecho no se encuentra inscrito hasta el momento, también
resulta cierto que para dar prevalencia al derecho primigeniamente
inscrito, resulta necesario que se acredite la buena fe de la inscripción,
lo cual no se verifica en el caso de autos, toda vez que el derecho de
propiedad de su transferente Leonor Peña Domínguez se encontraba
afectado por gravámenes y cargas de hipoteca y su ampliación que se
habían otorgado a favor del BBVA Banco Continental – Sucursal de
Moyobamba, desde el tres de agosto de dos mil diez y dieciocho de
junio de dos mil doce, respectivamente, afectando al predio matriz del
cual se desprendió el lote adquirido por el demandante, hecho que se
presume tenía conocimiento el comprador y siendo que la hipoteca se
extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado y a sus
accesorios, como prevé el artículo 1101 del Código Civil, las
pretensiones demandadas carecen de mérito.

E) SENTENCIA DE VISTA:

Por sentencia de vista contenida en la resolución número dieciséis de

fecha dieciséis de marzo de dos mil dieciocho, se confirmó la sentencia
apelada que declaró infundada la demanda (folios 320). Se fundamentó
la decisión señalando principalmente: 1) que, la hipoteca y su ampliación
estuvieron inscritas en la Partida Matriz número 11000710 desde el tres
de agosto de dos mil diez y el dieciocho de junio de dos mil doce,
respectivamente, por lo que su vigencia es desde fecha anterior a la
adquisición de la parte demandante realizada el doce de octubre de dos
mil trece; 2) que, si bien el traslado de la hipoteca y de la ampliación de
la Partida Matriz número 11000710 se realizó el veintitrés de octubre de
dos mil trece hacia la Partida número 11054541, ello no significa que
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recién a partir de la fecha del traslado quedaba gravado el lote uno de la

manzana B adquirido por el demandante, puesto que la hipoteca
prexistía desde mucho antes; 3) que, al haberse mencionado en la
Partida número 11054541, la independización del citado lote de la
Partida Matriz número 11000710, por diligencia mínima le correspondió
al demandante, antes de la adquisición, revisar los títulos archivados de
la partida matriz, de conformidad con la exigencia establecida en la parte
final del primer párrafo del artículo 2014 del Código Civil; 4) que, de lo
expuesto se puede concluir que el demandante adquirió un lote de
terreno gravado con hipoteca y como tal tenía que sujetarse a las
consecuencias derivadas de una adquisición con gravamen, siendo una
de esas consecuencias, el derecho de persecución según el cual el
acreedor puede ejecutar el bien hipotecado en caso de incumplimiento
cuando está en poder de tercero, porque esa persecutoriedad es
consecuencia de la oponibilidad del mencionado derecho real; 5) que,
fue consecuencia de la persecutoriedad que la entidad bancaria
acreedora inició el proceso de ejecución de garantías por incumplimiento
del deudor, aun cuando ya estaba vendido a favor del demandante,
concluyendo con la adjudicación del mencionado bien a favor de la
entidad bancaria demandada, y si bien la propiedad de esta última
surgió recién en el mes de diciembre de dos mil quince, al derivar de la
titularidad de la hipoteca inscrita con anterioridad a la adquisición del
demandante, es oponible a la compra venta conforme al primer párrafo
del artículo 2022 del Código Civil; 6) que, si la compra venta del
demandante fue el doce de octubre de dos mil trece y la inscripción de la
hipoteca y de su ampliación fue el tres de agosto de dos mil diez y el
dieciocho de junio de dos mil doce, respectivamente, es evidente que
aquel no puede oponer su derecho de propiedad adquirido en fecha
posterior respecto del derecho real de garantía hipoteca constituido en
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fecha muy anterior, y por lo tanto, no puede declararse que tenga mejor
derecho que la entidad bancaria, pues ello implicaría, por un lado, vaciar
de contenido el artículo 1097 del Código Civil y que carecería de objeto
la información archivada en los registros públicos, y por otro lado, no
tendría sentido declarar la prioridad registral del predio inscrito en la
Partida número 11054541 sobre el predio inscrito en la Partida número
11000710; y, 7) que de lo expuesto cabe resaltar que no favorece al
demandante el artículo 2022 del Código Civil sobre oponibilidad de
derechos reales sobre inmuebles, puesto que la compra que realizó a
Leonor Peña Domínguez, se inscribió recién el nueve de enero de dos
mil catorce en la Partida número 11054541 de la Oficina Registral de
Moyobamba, esto es, con posterioridad a las inscripciones realizadas a
favor del BBVA Banco Continental del Perú – Sucursal de Moyobamba,
de tal manera que conforme se señala en la recurrida, el banco
demandado ostenta mejor derecho de propiedad.

SEGUNDO.- Habiéndose declarado la procedencia de la casación por

infracción normativa de carácter procesal que de ampararse, de acuerdo al
artículo 396 del Código Procesal Civil modificado por Ley número 29364,
impediría emitir un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia,
corresponde resolverse, en primer término, la alegada causal, y en caso de ser
desestimada, recién procedería resolver las causales correspondientes a las
infracciones de carácter material.

TERCERO.- Se ha denunciado la infracción normativa del artículo 139 inciso 5

de la Constitución Política del Perú indicándose concretamente que las
instancias inferiores no se habrían pronunciado sobre todos los hechos
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alegados y menos se habrían valorado los medios de prueba ofrecidos en los

cuales se establecería que la propiedad sub litis no se encuentra con gravamen
(ningún gravamen), desviándose el debate procesal.

CUARTO.- El artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú

contempla expresamente como principio y derecho de la función jurisdiccional,
al derecho a «La motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las
instancias, excepto los decretos de mero trámite, con mención expresa de la
ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan». Conforme
lo ha señalado el Tribunal Constitucional en el Fundamento número 7 de la
Sentencia del Expediente número 00728-2008-PHC/TC, «El derecho a la
debida motivación de las resoluciones judiciales es una garantía del justiciable
frente a la arbitrariedad judicial y garantiza que las resoluciones no se
encuentren justificadas en el mero capricho de los magistrados, sino en datos
objetivos que proporciona el ordenamiento jurídico o los que se derivan del
caso.».

QUINTO.- En ese sentido, el artículo 50 numeral 6 del Código Procesal Civil

establece que constituyen deberes de los jueces en el proceso «Fundamentar
los autos y las sentencias, bajo sanción de nulidad, respetando los principios
de jerarquía de las normas y el de congruencia», y a su vez, el artículo VII de
su Título Preliminar dispone que el juez, «[…] no puede ir más allá del petitorio
ni fundar su decisión en hechos diversos de los que han sido alegados por las
partes.». Así también, en la Sentencia del caso Llamoja Flores, Expediente
número 0072-2008-PHC/TC (Fundamento Jurídico número 7 literal e), el
Tribunal Constitucional ha identificado entre los supuestos vicios que afectan la
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motivación, uno que precisamente guarda relación con lo argumentado en el

recurso de casación:

«La motivación sustancialmente incongruente. El derecho a la debida

motivación de las resoluciones obliga a los órganos judiciales a resolver
las pretensiones de las partes de manera congruente con los términos
en que vengan planteadas, sin cometer, por lo tanto, desviaciones que
supongan modificación o alteración del debate procesal (incongruencia
activa). Desde luego, no cualquier nivel en que se produzca tal
incumplimiento genera de inmediato la posibilidad de su control. El
incumplimiento total de dicha obligación, es decir, el dejar incontestadas
las pretensiones, o el desviar la decisión del marco del debate judicial
generando indefensión, constituye vulneración del derecho a la tutela
judicial y también del derecho a la motivación de la sentencia
(incongruencia omisiva). Y es que, partiendo de una concepción
democratizadora del proceso como la que se expresa en nuestro texto
fundamental (artículo 139°, incisos 3 y 5), resulta un imperativo
constitucional que los justiciables obtengan de los órganos ·judiciales
una respuesta razonada, motivada y congruente de las pretensiones
efectuadas; pues precisamente el principio de congruencia procesal
exige que el juez, al momento de pronunciarse sobre una causa
determinada, no omita, altere o se exceda en las peticiones ante él
formuladas.».

SEXTO.- De la revisión de las sentencias emitidas por el Juzgado y la Sala

Superior se observa que los magistrados judiciales que anteriormente
conocieron de la presente causa sí han emitido pronunciamiento con relación a
los hechos concretos invocados por el demandante recurrente, los cuales
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sustentaron su demanda de mejor derecho de propiedad y también sobre los

medios probatorios ofrecidos a fin de demostrar que había adquirido el
inmueble inscrito en la Partida número 11054541 del Registro de Predios de la
Oficina Registral de Moyobamba, y que a la fecha de adquisición, en dicha
partida registral específica no constaba la inscripción de la hipoteca y de su
ampliación, las cuales se habían constituido a favor del demandado BBVA
Banco Continental; argumento que precisamente fue dado por acreditado por
los jueces que han emitido las sentencias de primera y segunda instancia,
quienes además consideraron la concurrencia de otros hechos adicionales y,
consecuentemente, de razones para declarar infundada la demanda en ambas
instancias. Así observamos que la demanda fue desestimada al considerar que
la hipoteca y su ampliación se encontraban inscritas en la Partida Matriz
número 11000710 del Registro de Predios de la Oficina Registral de
Moyobamba, de la cual se independizó la referida Partida número 11054541
donde obra inscrito el inmueble adquirido por el demandante, y que la
inscripción de dicha hipoteca y su ampliación en la partida matriz se efectuó
antes de que se realice la transferencia del inmueble a favor del demandante;
asimismo, se advirtió que el demandante inscribió su derecho de propiedad
cuando en la partida registral independizada (Partida número 11054541) ya
había sido inscrita la hipoteca y su ampliación, y que no podía considerarse
que el demandante había actuado de buena fe, puesto que al comprar el
inmueble conocía de la inexactitud registral dado que los gravámenes sí habían
estado inscritos en la partida matriz desde antes de la transferencia realizada a
su favor.

SÉTIMO.- En efecto, revisada la Sentencia de primera instancia observamos

que el A quo sí analizó los hechos y medios probatorios sustanciales invocados
por el demandante como sustento de su pretensión de mejor derecho de
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propiedad, específicamente los planteados en torno a que a la fecha de

adquisición del inmueble no se encontraba inscrito en la partida registral
independizada, la hipoteca y su ampliación; así tenemos que:

7.1 En el cuarto considerando de su sentencia, el juez dio por acreditado que

en la partida independizada, a la fecha de adquisición de la propiedad por el
demandante, no se había inscrito la hipoteca y su ampliación, señalando:
«Que, entrando al análisis del fundamento relacionado con la adquisición de[l]
lote N°01, inscrito en la Partida N° 11054541, real izado en base a la fe registral
previsto por el artículo 2014 del Código Civil. Previamente a este estudio, debe
quedar claro que tanto demandante como el Banco demandado admiten que
en dicha partida no existía la inscripción de la hipoteca que afectaba al predio
matriz inscrito en la Partida 11000710».

7.2 En el sexto considerando evalúa que a pesar de la inexactitud registral

que afectaba la partida independizada (porque ya se habían constituido la
hipoteca y su ampliación que estaban inscritas en la partida matriz a la fecha
de adquisición), el demandante conocía de dicha inexactitud, por lo que no
actuó de buena fe y que incluso el derecho de propiedad adquirido fue inscrito
cuando en la referida partida independizada ya se había registrado el
gravamen: (: «[…] entendiendo que la presunción de buena fe asiste al
adquiriente a título oneroso siempre que no se pruebe que conocía de la
inexactitud del registro, es de advertirse que resulta demostrado que el
demandante conocía de la inexactitud del registro, pues de los propios asientos
registrales y la secuencia del tracto sucesivo se desprendía con claridad que la
Partida 11054541, obrante a fojas 7/10, informa [que] tiene como antecedente
dominial: independizado de la Partida 11000710 inscrito el 05 de setiembre del
2013, por lo que conforme al principio de publicidad previsto por el artículo
2012 del Código Civil se presume, sin admitir en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripcion[es], en consecuencia el
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demandante, al momento que celebró la compraventa del predio inscrito en la

Partida 11054541 tenía conocimiento de los gravámenes y cargas que
afectaban al predio matriz inscrito en la Partida 11000710 del que se
independizó, como son la hipoteca inscrit[a] en el asiento D00009 y su
ampliación inscrit[a] en el asiento D00011 de la Partida Matriz N°11000710 a
favor del Banco demandado, inscripción realizada el 03 de agosto del 2010 y
18 de junio 2012, respectivamente, como aparece a fojas 64/86; el derecho del
transferente […] fue adquirido de persona que no detentaba un predio libre de
gravamen y cargas, pues la omisión del traslado de los gravámenes y cargas
del predio matriz al predio independizado no enerva la presunción antes citada,
por lo que tal situación no podía ser ignorada por un comprador diligente, en
aplicación de los principios de Publicidad Registral y de Tracto Sucesivo a que
se refieren los artículos 2012 y 2015 del Código Civil, razón por la cual al
demandante no le asiste la presunción de la buena fe registral. […] el
demandante adquirió el derecho de propiedad de aquella persona que aparecía
en el registro como titular del bien inmueble independizado (Asiento C00001 de
la Partida 11054541), habiendo inscrito el suyo (Asiento C00002) después de la
rectificación del error material con la cual se procede a trasladar la Hipoteca
inscrita en el asiento D00009 y su Ampliación inscrita en el Asiento D00011 de
la Partida Matriz N° 11000710, otorgadas por el cod emandado a favor del
Banco demandado (Asiento D00002), no obstante conocer la inexactitud del
registro. […] al tiempo de la inscripción del derecho del demandante, éste
conocía que existían circunstancias que afectaban la inscripción del título en el
que se sustentaba el derecho de propiedad de su otorgante, consistente en que
el predio transferido no se encontraba libre de gravámenes y cargas.».

7.3. En el sétimo considerando el juez civil expone por qué no es aplicable al

caso el artículo 2014 del Código Civil conforme al cual el demandante pretende
que se haga prevalecer su derecho de propiedad: «Siendo así, verificándose
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en los hechos que el acto jurídico de transferencia de dominio suscrito por el

codemandado Leonor Peña Domínguez con el demandante Hilder Pérez
Tenorio, no reúne los requisitos para ampararse en la buena fe registral –esto
es, en la presunción de desconocimiento de la existencia de las razones de
nulidad, rescisión o resolución que afectaban al acto jurídico– por lo que los
efectos del artículo 2014 del Código Civil –protección al tercero registral– no
alcanzan a quien adquiere un bien registrado a título oneroso y sin buena fe, en
consecuencia no protege al demandante en este proceso.».

OCTAVO.- De modo similar, en la Sentencia de vista también se analizaron los

hechos que según el demandante no habrían sido evaluados, así como los
medios probatorios ofrecidos conforme a los cuales ha insistido en que debe
prevalecer su mejor derecho de propiedad respecto al derecho de propiedad
adquirido por el banco demandado porque a la fecha en que el accionante
adquirió, en la partida independizada correspondiente a su inmueble, no
aparecía inscrita la hipoteca y su ampliación; sobre ello, la Sala Superior se ha
pronunciado:

8.1 Así en el numeral 7 del acápite IV se evaluó que en la partida

independizada inicialmente no se consignó la existencia de la hipoteca lo cual
constituía una inexactitud registral: «El lote N°01, Manzana “B”, ubicado en el
Jr. 20 de abril fue independizado de la Partida Matriz N°11000710 a la Partida
N° 11054541, el cinco de setiembre de dos mil trece , precisándose que la
independización se hacía a favor del propietario Leonor Peña Domínguez,
aunque se consignó en dicho documento que no estaba inscrito gravamen
alguno, obviamente sin que ello respondiera a la realidad, pues la hipoteca y su
ampliación ya estaban inscritas en la mencionada Partida Matriz.».
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8.2 En el numeral 8 del acápite IV se identifica el documento conforme al cual

el demandante adquirió su derecho de propiedad y la fecha de adquisición:
«Por Escritura Pública de fecha doce de octubre del dos mil trece otorgada
ante la notaria de esta ciudad, don Leonor Peña Domínguez vende a favor del
hoy demandante, Hilder Pérez Tenorio, el lote 01 de la Manzana B inscrito en
la Partida N°11054541. ».

8.3 En el numeral 9 del acápite IV se observa la fecha en la cual la hipoteca y

su ampliación fueron trasladadas de la partida matriz a la partida
independizada, exponiendo el motivo por el cual ya al momento de la
independización correspondía haberse realizado dicho traslado: «La Oficina
Registral procedió a trasladar la Hipoteca inscrita en el Asiento D00009 y su
ampliación inscrita en el Asiento D00011 de la Partida Matriz N°11000710 a la
Partida N°11054541, el veintitrés de octubre de dos mil trece, pues la hipoteca
afectó la totalidad del predio inscrito en el Predio Matriz, por lo que al
producirse la independización de cada lote, debía de trasladarse también la
hipoteca, conforme lo dispone el artículo 1102 del Código Civil, pues la
hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre el bien hipotecado, salvo que
se haya pactado lo contrario; que no es el caso de autos».

8.4 En el numeral 10 del acápite IV la Sala Superior, siguiendo la secuencia

temporal, deja constancia de la fecha en la cual que el demandante inscribió su
derecho de propiedad en la partida independizada, esto es, con posterioridad a
la inscripción de la hipoteca y de su ampliación en la misma partida, según lo
descrito en el acápite anterior: «El demandante inscribió su compra venta en el
Asiento C 0002 de la citada Partida N° 11054541, re cién el nueve de enero del
dos mil catorce.».

8.5 En el numeral 12 del acápite IV se advierte que la hipoteca y su

ampliación también estuvieron inscritas en la partida matriz desde antes de la
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adquisición del demandante: «Si la hipoteca y su ampliación estuvieron

inscritas en la Partida Matriz N° 11000710 desde el tres de agosto de dos mil
diez y dieciocho de junio del dos mil doce, respectivamente, llegamos a la
conclusión que su vigencia es desde fecha anterior a la adquisición por parte
de los demandante, la que recién se celebró el doce de octubre de dos mil
trece, por un lado.».

8.6 En el numeral 13 del acápite IV la Sala Superior señala por qué considera
que a pesar de que el traslado de la hipoteca y la ampliación a la partida
independizada se produjo con posterioridad a su inscripción en la partida
matriz, ello no significa que le inmueble no estuviere gravado: «Por otro lado, si
bien es verdad que el traslado de la hipoteca y de la ampliación de la Partida
Matriz N° 11000710 se realizó el veintitrés de octu bre de dos mil trece hacia la
Partida N°11054541, ello no significa que recién qu edaba gravado el Lote 01
de la Manzana B adquirido por el demandante a partir de la fecha del traslado,
porque la hipoteca pre existía desde mucho antes.».

8.7 En el numeral 15 del acápite IV– ya se señala que el demandante adquirió

un inmueble gravado y que el gravamen estaba registralmente inscrito (en la
partida matriz): «De lo antes expuesto podemos concluir que el demandante
adquirió un lote de terreno gravado con hipoteca (inscrita en el año 2010), y
como tal tenía que sujetarse a las consecuencias derivadas de una adquisición
con gravamen.».

8.8 Finalmente, en el numeral 18 del acápite IV el Colegiado Superior expone,

a modo de conclusión, las razones por las cuales el demandante no puede
oponer su derecho de propiedad: «Si la compra venta del demandante fue el
doce de octubre de dos mil trece y la inscripción de la hipoteca fue el tres de
agosto de dos mil diez y la ampliación el dieciocho de junio del dos mil doce, es
evidente que aquél no puede oponer su derecho de propiedad adquirido en
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fecha posterior respecto del derecho real de garantía de la hipoteca constituido

en fecha muy anterior; por lo tanto, no podrá ser declarado que tiene mejor
derecho de propiedad que la entidad bancaria […]».

NOVENO.- De todo lo analizado precedentemente se puede concluir que no se

ha incurrido en la infracción normativa de carácter procesal del artículo 139
inciso 5 de la Constitución Política del Perú, puesto que se observa que las
instancias de mérito se han pronunciado respecto a los hechos alegados y los
medios probatorios que había ofrecido el demandante como sustento de su
pretensión, habiendo expuesto con claridad las razones por las cuales se
desestimaba la pretensión planteada, sin desviarse del debate procesal, sino
que se ha realizado evaluando también los argumentos esgrimidos por la parte
demandada.

DÉCIMO.- Habiéndose desvirtuado la infracción normativa procesal

denunciada corresponden evaluarse las infracciones normativas de carácter
material; así observamos que la parte recurrente alega la infracción del artículo
2014 del Código Civil, disposición que en su texto primigenio –cuyo contenido
es invocado en el recurso de casación1– y vigente a la fecha en que el
demandante adquirió su derecho de propiedad (por escritura pública del doce
de octubre de dos mil trece) e inscribió registralmente dicho derecho (nueve de
enero de dos mil catorce), establecía que:

«Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso

algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades

1
El análisis se realiza respecto al originario artículo 2014 del Código Civil, a pesar de que
actualmente ha sido modificado, toda vez que el contenido normativo que se describe en el recurso de
casación se observa que esa es la norma cuya infracción ha sido denunciada.
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para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,

aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía

la inexactitud del registro.».

UNDÉCIMO.- Conforme se puede observar del tenor del trascrito artículo 2014
del Código Civil, el mismo brinda tutela al tercero adquiriente cuando el título de
quien le transfirió dicho derecho –el título de su transferente– es perjudicado,
siempre que concurran ciertas circunstancias. Así pues, de acuerdo al artículo
2014 del Código Civil, en su texto primigenio, si el derecho de propiedad del
transferente que se encontraba inscrito es anulado, rescindido o resuelto,
por virtud de causas que no constaban en los registros públicos, el tercero que
adquirió su derecho de propiedad de él, mantendría la adquisición, siempre que
haya adquirido a título oneroso, de buena fe e inscrito el derecho adquirido;
esto es, la protección del citado artículo se brinda a favor del tercero en
principio y en razón de que el derecho de quien adquirió –el vendedor en este
caso– hubiera sido anulado, rescindido o resuelto por causas que no constaban
en el registro.

DUODÉCIMO.- En ese mismo sentido, los catedráticos Jorge Avendaño Valdez

y Luis Felipe del Risco Sotil2 se han pronunciado al comentar la aplicación del
principio de fe pública registral del artículo 2014 del Código Civil, estableciendo
como uno de los requisitos para su aplicación, que el título del transferente

2
AVENDAÑO, Jorge y otro
2012 “Pautas para la aplicación del Principio de Fe Pública Registral”. Ius et Veritas. Lima, diciembre
2012, N°45, p. 193.
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debe presentar un defecto que determine que no es el propietario del bien; así
sostienen:

« […] un presupuesto para la aplicación de la institución comentada es

que el otorgante no sea el dueño del bien por defectos en su título
adquisitivo. Si el título no presenta anomalías de ningún tipo y el
otorgante fuera propietario, no habría necesidad de recurrir al artículo
2014 del Código Civil, pues el tercero sería titular por vía convencional.

Entonces, como primer presupuesto, deben existir causas que anulen,

rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Estas causas pueden
ser de distinta índole: el contrato por el que adquirió la propiedad el
otorgante puede estar afectado por alguna causal de nulidad o
anulabilidad del acto jurídico (artículo 219 y 221 del Código Civil,
respectivamente), el derecho del otorgante podría estar sujeto a una
condición resolutoria que se haya verificado el contrato podría haber sido
resuelto por incumplimiento, entre otros. Las circunstancias pueden ser
múltiples y variadas, lo importante es identificar que existe un defecto en
el título (originario o sobreviniente, estructural o funcional) que determina
que el otorgante no sea dueño del bien, a pesar que en Registros
Públicos se publicite una situación contraria.».

DÉCIMO TERCERO.- Es en ese sentido que deben entenderse los

pronunciamientos jurisprudenciales que siguiendo lo legalmente estipulado,
exigen como uno de los requisitos para la aplicación del principio de buena fe
registral del artículo 2014 del Código Civil, que de los asientos registrales ni de
los títulos inscritos en los registros públicos deben resultar causas que anulen,
rescindan o resuelvan el derecho del otorgante, puesto que precisamente el
citado artículo está orientado a tutelar la adquisición del tercero de buena fe y a
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título oneroso, a pesar de que el título de quien le otorgó el derecho resultó

perjudicado por causas que no constaban en los registros.

DÉCIMO CUARTO.- En el caso de autos, de los hechos determinados por las

instancias de mérito tenemos que el demandado Leonor Peña Domínguez, en
su condición de propietario con derecho registralmente inscrito, transfirió su
derecho de propiedad a favor del demandante Hilder Pérez Tenorio, quien
posteriormente lo inscribió; no observándose de la situación fáctica
determinada por las instancias de mérito, que el acto jurídico a mérito del cual
Leonor Peña Domínguez adquirió la propiedad e inscribió registralmente su
titularidad, haya sido anulado, rescindido o resuelto, por lo que no nos
encontramos ante alguno de los supuestos establecidos en el artículo 2014 del
Código Civil, conforme al cual, en aplicación de la buena fe pública registral se
mantiene el derecho adquirido por un tercero de buena fe y a título oneroso,
cuando el derecho de quien le transfirió después se anule, rescinda o cancele.
En consecuencia, dicho artículo no puede ser aplicado para hacer prevalecer el
derecho de propiedad del demandante.

DÉCIMO QUINTO.- El demandante en su recurso de casación también ha

invocado la infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil señalando
que no se ha tenido en cuenta que dicha norma establece que cuando
concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a
entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior.
Al respecto tenemos que el citado artículo 1135 del Código Civil estipula que:

«Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos

acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se
prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito
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o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha

anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de
documento de fecha cierta más antigua.»

DÉCIMO SEXTO.- El supuesto fáctico central que sustenta el artículo 1135 del
Código Civil se presenta cuando respecto a un mismo inmueble, su titular se
obliga a entregarlo a diversas personas; dicha obligación puede derivar de
diferentes actos jurídicos: arrendamiento, usufructo, compraventa, permuta,
dación en pago, entre otros; es decir, la obligación de dar puede generarse
también –esta disposición no lo restringe– de la transferencia del inmueble,
conforme a la cual el nuevo propietario puede exigirle al transferente su
entrega, y en caso de que este último lo haya transferido en más de una
oportunidad –con la consecuente obligación de dar (entregar) generada en
cada caso–, la citada disposición establece las reglas para determinar a quién
debe preferirse.

DÉCIMO SÉTIMO.- El artículo 1135 del Código Civil no puede ser entendido en
el sentido de que encontrándonos ante varias personas que acreditan que se
les efectuó la transferencia del inmueble a su favor –acreditan ser propietarios–
dicha disposición sólo determine a quien le será entregado el bien con
independencia de a quien le corresponda el mejor derecho de propiedad,
puesto que resultaría ilógico y hasta contradictorio que, por un lado, una norma
señale quién tiene el mejor derecho de propiedad, y que por otro lado y al
mismo tiempo, otra norma determine que el inmueble deba ser entregado a
alguien diferente de quien tendría el mejor de propiedad; por el contrario, una
correcta interpretación del citado artículo nos obliga a asumir que cuando
establece a quién debe hacerse entrega del inmueble, entre varios propietarios,
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está definiendo también cuál de los derechos de propiedad prevalece sobre el

otro, esto es, determina quién tiene el mejor derecho de propiedad. En este de
orden de ideas, si el titular originario del inmueble además de transferirlo en
varias ocasiones, ha hecho entrega del mismo a alguno de los adquirentes,
nada obsta para que este último, que ya se encuentra en posesión, o los
adquirentes no poseedores, en aplicación del artículo 1135 del Código Civil,
exijan judicialmente que se declare a quién le corresponde el mejor derecho de
propiedad.

DÉCIMO OCTAVO.- En ese sentido, coincidimos con el catedrático Alan Pasco

Arauco3, quien a propósito del análisis que realizó de una sentencia casatoria
emitida por el Colegiado que anteriormente conformaba este supremo tribunal
en el año dos mil catorce (Casación número 3312-2013 Junín), consideró que
el artículo 1135 del Código Civil tiene una doble fase: obligacional y real; fase
obligacional en tanto resuelve el conflicto entre el acreedor que pretende la
entrega y el deudor que debe cumplir con la misma, y fase real en tanto permite
solucionar el conflicto de titularidad (quién tiene mejor derecho de propiedad)
entre todos los adquirentes luego de que el deudor haya entregado el bien a
uno de ellos.

DÉCIMO NOVENO.- Para determinar la preferencia, el artículo 1135 del

Código Civil prevé una serie de reglas en razón de tres supuestos concretos: 1)
si hay derecho inscrito sobre el inmueble, se prefiere al acreedor de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito; 2) en defecto de inscripción se
prefiere al acreedor que tenga documento fecha cierta más antigua; y, 3) en
3
PASCO, Alan.
2016 “¿Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor
derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca”. Revista Advocatus. Lima, 2016, N°33, p. 115.
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defecto de inscripción y de documento de fecha cierta, se prefiere a quien

tenga el título de fecha más antigua. En ese sentido, la interpretación de dicho
artículo no debe efectuarse en el sentido de que primero debe preferirse al
acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, como lo sostiene el
demandante en su recurso de casación, sino que, en principio, ante la
existencia de inscripción registral de algún derecho sobre el inmueble, se
prefiere a quien de buena fe inscribió primero su derecho; en defecto de
inscripción corresponderá preferirse al que ostenta documento de fecha cierta
más antigua, y sólo en última instancia corresponderá optarse por el que tenga
documento de fecha anterior.

VIGÉSIMO.- Tratándose de derechos inscritos respecto a inmuebles, el artículo

1135 del Código Civil resulta concordante con el primer párrafo de su artículo
2022, en tanto dispone que para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se
opone. Nótese que las soluciones que brinda el citado artículo 1135 del Código
Civil resultan más amplias, en el sentido de que no sólo contempla la situación
del derecho real inscrito sobre un inmueble, sino también la que aquellos casos
en los cuales no exista inscripción registral.

VIGÉSIMO PRIMERO.- Establecido el contenido normativo del artículo 1135

del Código Civil, corresponderá efectuar el respectivo análisis de subsunción, a
efectos de determinar en cuál de los supuestos que contempla nos
encontramos; para ello tenemos que remitirnos a la situación fáctica concreta
que las instancias de mérito ha dado por acreditada: 1) que el propietario
originario Leonor Peña Domínguez constituye hipoteca y ampliación de
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hipoteca sobre el inmueble, las cuales se inscribieron en la partida matriz; 2)

que de dicha partida matriz se independizó el inmueble materia de demanda, el
cual fue inscrito en su propia partida registral (Partida número 11054541 del
Registro de Predios de la Oficina Registral de Moyobamba); 3) que
independizado el inmueble, fue adquirido por el demandante Hilder Pérez
Tenorio, cuando aún no constaba algún gravamen inscrito en la partida registral
independizada; 4) que con posterioridad a la adquisición de Hilder Pérez
Tenorio, se efectuó el traslado de la inscripción de la hipoteca y su ampliación a
la partida independizada; 5) que Hilder Pérez Tenorio inscribió su derecho de
propiedad cuando ya estaba inscrita en la misma la hipoteca y su ampliación; y,
6) que, el referido inmueble ha sido adjudicado a favor del demandado BBVA
Banco Continental – Sucursal de Moyobamba, en un proceso de ejecución de
garantías en el cual se ha ejecutado la referida hipoteca y su ampliación, no
habiéndose inscrito dicho derecho de propiedad.

VIGÉSIMO SEGUNDO.- Conforme al citado artículo 1135 del Código Civil,

cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito; es decir, frente a la existencia de
título o títulos inscritos que se habrían adquirido de buena fe, para resolver la
controversia resulta irrelevante la fecha en que se celebraron las respectivas
escrituras públicas o las fechas de contratación misma, sino que, la
controversia debe ser resuelta a favor de quien tiene título primeramente
inscrito y de buena fe. Al respecto, las instancias de mérito han establecido que
primero se inscribió la hipoteca y su ampliación en la partida matriz, y que
posteriormente, dichas inscripciones fueron trasladas a la partida
independizada, todo ello antes de que el demandante inscriba registralmente
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su derecho de propiedad; es decir, primero se inscribieron la hipoteca y su

ampliación y después se inscribió la propiedad del demandante.

VIGÉSIMO TERCERO.- Frente a esta situación correspondería dilucidar las

implicancias de la inscripción registral del gravamen (de la hipoteca y su
ampliación), cuya ejecución ha derivado en la adjudicación a favor del banco
demandado, y consecuentemente su calidad de propietario; sobre esta
situación, en la sentencia de vista se ha considerado que la hipoteca otorga al
acreedor derechos de persecución, preferencia y venta del bien hipotecado
conforme al artículo 1097 del Código Civil. Por el derecho de persecución, si el
inmueble hipotecado es enajenado a tercero, el acreedor tiene derecho de
perseguirlo, cualquiera sea su adquiriente, para hacerse pago; y, por el
derecho de venta, la hipoteca autoriza al acreedor a que judicialmente solicite
la pago de la obligación garantizada con la hipoteca, pudiendo ejecutarse el
inmueble a fin de hacer efectivo el pago. Nótese que en el caso de autos, la
aplicación del citado artículo 1097 del Código Civil, no ha sido cuestionada en
el recurso de casación.

VIGÉSIMO CUARTO.- En este de orden de ideas, siendo materia de discusión

la preferencia entre derechos reales tenemos que en primer lugar se inscribió la
hipoteca y su ampliación, cuya ejecución ha dado lugar –conforme al derecho
de persecución y de venta– al derecho de propiedad del demandado BBVA
Banco Continental – Sucursal de Moyobamba, el cual si bien no ha podido
inscribirse registralmente, tiene sustento y deriva de la hipoteca ya inscrita,
antes de la inscripción del derecho de propiedad del demandante, por lo que,
no puede ampararse la demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta
por este último, dado que en aplicación del artículo 1135 del Código Civil en
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concordancia con lo dispuesto en el primer párrafo de su artículo 2022,

prevalece el derecho que fue inscrito primero de buena fe, esto es la hipoteca y
su ampliación, de la cual derivó el derecho de propiedad del banco
demandado; en este punto, este Colegiado Supremo también observa que
habiéndose invocado en la sentencia de vista la aplicación del citado artículo
2022 del Código Civil, a efectos de hacer prevalecer la inscripción registral más
antigua, esta disposición legal no ha sido cuestionada en el recurso de
casación.

VIGÉSIMO QUINTO.- A mayor abundamiento, sobre la base del análisis de la

partida independizada donde obra inscrito el derecho de propiedad invocado
por el demandante, en la sentencia de vista se ha establecido que él no
adquirió de buena fe, sino que conocía de la inexactitud registral, esto es, de la
hipoteca y su ampliación previamente constituida e inscrita en la partida matriz,
a la cual se aludía expresamente en la partida independizada; y, en ese
sentido, tampoco podría hacer prevalecer la inscripción de su propiedad,
respecto a la cual se ha desvirtuado la buena fe, y que en todo caso, siempre
es posterior a la hipoteca y ampliación constituidas por escritura pública de
fecha anterior.

VIGÉSIMO SEXTO.- La infundabilidad de la pretensión de mejor derecho de

propiedad planteada por el demandante, frente al derecho de propiedad del
demandado BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba, no significa
que se haya vulnerado el artículo 70 de la Constitución Política del Perú,
referido al derecho a la propiedad, que lo considera inviolable y que debe ser
ejercido en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley, puesto
que, en principio, conforme lo ha señalado el propio Tribunal Constitucional, no
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se trata de un derecho absoluto sino que el mismo admite limitaciones que

tienen como sustento a la propia Constitución4, siendo que en el caso de autos
nos encontramos ante dos derechos de propiedad, que tienen el mismo
respaldo constitucional, y frente a tal situación debemos considerar que el
derecho de propiedad se ejerce dentro de los límites de ley, y que en este caso
es la propia ley, la cual ha permitido que las instancias de mérito resuelvan la
controversia a través de los artículos 1097, 1135 y 2022, primer párrafo, del
Código Civil.

VIGÉSIMO SÉTIMO.- Si bien en el informe oral llevado a cabo de manera

virtual, las partes coincidieron en señalar que la adjudicación a favor del Banco
demandado había quedado sin efecto en el proceso de ejecución mencionado
en la demanda; ésta situación procesal en nada altera los alcances de la
presente resolución, habida cuenta que conforme lo establece el artículo 386
del Código Procesal Civil en sede casatoria el análisis de la sentencia de vista
está referida a la existencia o no de una infracción normativa o el apartamiento
irrazonable de un precedente judicial, vale decir la casación realiza una suerte
de “juicio”, dentro de esos parámetros, de la resolución dictada en segunda
instancia; tanto más que lo resuelto se encuentra vinculado a hechos ocurridos
con anterioridad a la interposición de la demanda, estableciéndose así una
relación procesal inamovible en cuanto a sujetos, causa y objeto.

VIGÉSIMO OCTAVO.- Por lo anterior, habiéndose desvirtuado que la sentencia

recurrida haya incurrido en alguna de las infracciones normativas denunciadas,
deberá declararse infundado el recurso de casación planteado en aplicación del
artículo 397 del Código Procesal Civil.

4
De acuerdo al Fundamento Jurídico N°22 de la Sentencia del Expediente N°00864-2009-PA/TC,
«Así como cualquier otro derecho fundamental, el derecho de propiedad no es absoluto, toda vez que
se encuentra limitado por disposiciones constitucionales expresas o tácitas. […}.».
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DECISIÓN:

Fundamentos por los cuales: Declararon INFUNDADO el recurso de casación

interpuesto por el demandante Hilder Pérez Tenorio (folios 329), en
consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista contenida en la Resolución
número dieciséis, de fecha dieciséis de marzo de dos mil dieciocho (folios 320)
expedida por la Sala Mixta y Penal Liquidadora de Moyobamba, perteneciente
a la Corte Superior de Justicia de San Martín; DISPUSIERON la publicación de
la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad;
en los seguidos por Hilder Pérez Tenorio contra el BBVA Banco Continental –
Sucursal de Moyobamba y otro, sobre mejor derecho de propiedad; y los
devolvieron. Ponente Señor Romero Díaz, Juez Supremo.-
S.S.

ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

AMPUDIA HERRERA

LÉVANO VERGARA

RUIDÍAS FARFÁN

CFT
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HECHOS FÁCTICOS
La inscripción del derecho del demandante no es más antigua
que la del derecho del banco.
DEMANDANTE Pretensión: DEMANDADOS Ante el incumplimiento el banco promovió la ejecución de garantía
Contestación
Mejor derecho de propiedad
Acepta que dicho lote no presentaba ninguna afectación,
HILDER PÉREZ TENORIO BBVA LEONOR PEÑA pero BBVA lo inscribió antes.

BBVA
PRIMERA INSTANCIA
El demandante al momento que celebró la compraventa del predio sí
tenía conocimiento de los gravámenes y cargas.
Mz B, Jr. 20 de Abril - Barrio El banco adquirió la propiedad mediante remate judicial.
Argumentos
Calvario, distrito y provincia de
La rectificación del error material, no quiere decir que la causal de
12/10/2013 compraventa Moyobamba,(281.55 m2) nulidad, rescisión o resolución que afectaba al predio inscrito en la
Recurso de casación
con Leonor Peña. Partida número 11054541
Cuando adquirió el bien no tenía límites en cuanto a su disposición.
contra Resolución número 16, de
Sentencia
23/10/2013 rectificó error material en partida. fecha 16/03/2018
Infundada la demanda de mejor
BBVA inició remate ante falta de postores
Confirmó la sentencia apelada derecho de propiedad
Predio independizado -> Infracción contenida en la resolución número interpuesta por Hilder
Infracción
procesal Pérez Tenorio contra el BBVA
publicidad y buena fe registral. material 09 de fecha 11/ 09/2017
Banco Continental.

Art 2014: No se aplica al caso

Sí se han valorado los medios
Artículo 396 del Se declara infundado el
de prueba ofrecidos. Art 1135 CC: ART 1135: prevalece el
Código Procesal recurso de casación derecho que fue inscrito
Civil. Ante la existencia de inscripción primero de buena fe, esto es
El A quo sí analizó los hechos sustanciales registral de algún derecho sobre el la hipoteca y su ampliación
invocados por el demandante inmueble, se prefiere a quien de buena
fe inscribió primero su derecho..."
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Sistema de Notificaciones Electronicas SINOE

SEDE PALACIO DE JUSTICIA,

Secretario De Sala - Suprema:FAJARDO
JULCA Jacinto Manuel (FAU20159981216)
Fecha: 20/03/2017 10:03:19,Razón:
RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL -
CERTIFICACIÓN DEL CONTENIDO
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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 4842 - 2015

TUMBES
Nulidad de Acto Jurídico

Nulidad de Acto Jurídico por Causal de Fin Ilícito.- Al

existir un conjunto de pruebas e indicios relevantes que
acreditan la mala fe de la compradora y la connivencia
de las partes en la celebración del contrato de compra
venta, corresponde declarar la nulidad del acto jurídico
por la causal de fin ilícito, conforme a lo previsto en el
artículo 219 inciso 4) del Código Civil.

Lima, uno de setiembre de dos mil dieciséis.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

DE LA REPÚBLICA; con el acompañado, vista la causa número cuatro mil
ochocientos cuarenta y dos - dos mil quince, en audiencia pública realizada
en la fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente
sentencia:

I. ASUNTO:
En el presente proceso de nulidad de acto jurídico, se ha interpuesto recurso
de casación mediante escrito a folios ciento ochenta y cinco, por María Josefina
Rodríguez Bartet contra la sentencia de vista a folios ciento setenta y uno de
fecha 17 de julio de 2015, que confirma la sentencia apelada que declara
fundada la demanda.

II. ANTECEDENTES:
DEMANDA:
Hannia María Paz de Noboa Figueroa en representación de su madre María
Angélica Figueroa Cáceres, interpone demanda1 de nulidad de acto jurídico
contenido en la escritura pública de compra venta de fecha 03 de julio de 2000;
y la nulidad de asiento registral número C00003 correspondiente a la partida
registral 02005160. Argumenta que: i) Sus padres Pedro Ignacio Paz de Noboa
Nidal y María Angélica Figueroa Cáceres, contrajeron matrimonio ante el
Concejo Provincial de Islay – Mollendo con fecha 29 de abril de 1976; ii) Su

1
De fecha 13 de mayo de 2014, y obrante a folios veinticinco.

1
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CASACIÓN N° 4842 - 2015

TUMBES
Nulidad de Acto Jurídico

padre adquirió el inmueble ubicado en avenida Arica 142, barrio San José -
Tumbes, habiéndose inscrito en el asiento C-2 de la Ficha 008117 - Partida
02005160, producto de una adjudicación judicial con fecha 03 de enero de
1995; iii) Su padre aprovechándose que el inmueble se encontraba registrado
a su nombre, lo vendió a través de la escritura pública de fecha 03 de julio de
2000 a la demandada María Josefina Rodríguez Bartet, por el precio de diez
mil dólares americanos (US$10,000.00), habiéndose inscrito dicha
transferencia en la Partida 02005160 asiento C00003 con fecha 30 de mayo de
2011; iv) Señala que tomó conocimiento de dicha transferencia el día 20 de
marzo de 2014, porque la demandada le comunicó vía telefónica que
desocupara el inmueble, situación que le causó indignación, pues, el inmueble
lo vendió su padre siendo casado; v) Indica que su madre no intervino ni prestó
su consentimiento para que su padre venda el inmueble de la sociedad
conyugal; y vi) Su padre falleció en un accidente de tránsito con fecha 05 de
marzo de 2011, habiéndose declarado como herederos a su esposa María
Angélica Figueroa Cáceres, Hannia María Paz de Noboa Figueroa, Areus León
Paz de Noboa Ortiz, Jakelyn Susan Paz de Noboa Ortiz, Misael Piero Paz de
Noboa Nores y Agatha Paola Paz de Noboa Nores.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
María Josefina Rodríguez Bartet, contesta2 la demanda, argumenta que: i) El
ahora causante Pedro Ignacio Paz de Noboa Nidal adquirió el predio materia
de controversia el 30 de noviembre de 1993, mediante adjudicación judicial
dispuesta por el Segundo Juzgado Civil de Tumbes, derivado del Expediente
número 1576-93 sobre pago de dólares, y en dicho proceso se determinó que
el adquiriente era soltero, conforme a la libreta electoral que obra en autos y es
en ese estado civil que se adjudicó el bien en el año 1995, siendo estos
instrumentos judiciales emitidos por funcionario público en el ejercicio de sus

2
De fecha 21 de julio de 2014 de folios cuarenta y siete.

2
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TUMBES
Nulidad de Acto Jurídico

funciones, por tanto, merecen fe los datos y actos que en ellos se mencionan y
que son válidos en tanto no se declare su nulidad; ii) En su condición de
compradora adquirió de buena fe el inmueble, en base a la documentación
presentada por el vendedor y verificada por el notario; además, no le
correspondía determinar en ese momento si el vendedor era casado o no,
habida cuenta que los documentos públicos referentes al bien y los
documentos personales del vendedor fueron verificados por el Notario; y iii)
Arguye que la presente acción se encuentra prescrita al haber transcurrido
catorce años desde la celebración del acto jurídico materia de nulidad, de
conformidad con el artículo 2001 del Código Civil.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

El Juez del Juzgado Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de
Tumbes, emitió sentencia a folios ciento once, de fecha 20 de enero de 2015,
que declara fundada la demanda de nulidad de acto jurídico y la cancelación
de inscripción registral; al considerar que: i) El padre causante de la actora
transfirió el predio mediante escritura pública de compra venta de fecha 03 de
julio de 2000, en la cual el vendedor declaró ser soltero y único propietario del
inmueble; sin embargo, de la partida de matrimonio se advierte que se
encontraba casado con María Angélica Figueroa Cáceres desde el 29 de abril
de 1976, lo que es concordante con la anotación preventiva de sucesión
intestada del causante quien falleció el 05 de marzo de 2011 y la inscripción
definitiva de la sucesión intestada, que declara como herederos a su esposa
María Angélica Figueroa Cáceres y a sus hijos Hannia Paría Paz de Noboa
Figueroa y otros; documentos que no han sido cuestionados ni tachados, por
consiguiente, la declaración que ha efectuado el vendedor del bien cuando
estuvo en vida (soy soltero) ha sido falsa; ii) Del Expediente 1576-1993, se
infiere que Pedro Ignacio Paz de Noboa Nidal canceló en forma íntegra el
capital más los intereses de la obligación contraída por Pedro Crisanto Pérez
y otra, por el valor de quince mil dólares americanos (US$15,000.00), por

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tanto, subrogó al acreedor hipotecario en ese proceso y luego se adjudicó el

bien a su favor, y al ser esto así, se trata de un ciudadano que adquirió una
deuda judicial para hacerse del bien, lo que es perfectamente viable de
acuerdo al marco legal; iii) Al haberse acreditado que en este acto de
disposición patrimonial no manifestó su voluntad la cónyuge, no se puede
oponer su eficacia a esta ni a sus herederos; iv) La buena fe sostenida por la
demandada, no se condice con la diligencia ordinaria que se espera debe
tener el comprador, pues, desde que compró el predio hasta que lo inscribe
en Registros Públicos, transcurrieron cerca de 10 años, por lo que no es
convincente la alegación a la buena fe, si resulta que se hace el registro en el
contexto que ya se había anotado preventivamente la sucesión del causante
Pedro Ignacio Paz de Noboa Nidal, fallecido el 05 de marzo de 2011; v)
Además, no se acredita en modo alguno que la compradora haya ocupado el
bien, en el sentido físico de usar y gozar de este, porque la parte emplazada
en el acto de audiencia de pruebas no pudo precisar los tiempos desde
cuando aparentemente ingresó y salió Luz Mondragón, a quien refiere haberla
dejado encargada del bien por razones de humanidad; y vi) En atención al
principio que reza que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, debe
también anularse el registro del negocio.

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:

La Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Tumbes a
folios ciento setenta y uno, emitió sentencia de vista que confirma la sentencia
apelada que declara fundada la demanda de nulidad de acto jurídico.
Fundamenta su decisión en lo siguiente: i) El inmueble transferido mediante
contrato de compra venta por parte de Pedro Ignacio Paz de Noboa Nidal (ya
fallecido) a favor de la demandada, tiene carácter social, empero, fue dispuesto
unilateralmente por el esposo, acto jurídico que resulta viciado de nulidad
absoluta, conforme al artículo 219 inciso 1) del Código Civil concordante con el
artículo 315 del citado texto legal, por cuanto, no interviene la cónyuge; y ii) La

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CASACIÓN N° 4842 - 2015

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demandante ha probado los argumentos fácticos que sustentan su pretensión,

es decir, existe prueba idónea que ha generado certeza de que la esposa del
vendedor no ha participado al momento de la celebración del acto cuya nulidad
se pretende, siendo así, también debe anularse el asiento registral, de acuerdo
al principio de lo accesorio sigue la suerte del principal.

III. RECURSO DE CASACIÓN:

Contra la decisión adoptada por la Sala Superior, María Josefina Rodríguez
Bartet interpone recurso de casación mediante escrito a folios ciento ochenta y
cinco. Este Tribunal de Casación por resolución a folios cuarenta y tres, que
obra en el cuadernillo formado en esta Sala Suprema, declaró procedente el
recurso por lo siguiente:
i) Infracción normativa del artículo 139 incisos 3) y 5) de la Constitución
Política del Perú y de los artículos I del Título Preliminar, 50 inciso 6) y
122 del Código Procesal Civil.
Sostiene que en su contestación de demanda alegó que la acción había
prescrito; sin embargo, las instancias de mérito en sus sentencias expedidas no
se han pronunciado al respecto.
ii) Infracción normativa del artículo 50 inciso 6) del Código Procesal Civil.
Alega que los puntos controvertidos señalados en la sentencia de primera
instancia son diferentes a los establecidos en la audiencia de conciliación,
hecho que pese a advertirlo en su recurso de apelación no fue considerado por
la Sala Superior en la recurrida.
iii) Infracción normativa de los artículos 1362 y 2011 del Código Civil.
Señala que el artículo 2011 del Código Civil debió aplicarse al caso concreto,
ya que según el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos es el que se materializa a nuestro sistema registral; en
su exposición de motivos define el principio de fe pública registral como el que
protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien
aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro,

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contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en

causas no inscritas antes.

IV. MATERÍA JURÍDICA EN DEBATE:

En este caso, la cuestión jurídica objeto de control en sede casatoria, es

verificar si la resolución recurrida ha infringido las normas contenidas en el
numeral III de la presente resolución; en tal sentido, se deberá verificar si la
emplazada adquirió el inmueble en estricta observancia de la buena fe.

V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:

5.1. Que, según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal Civil
modificado por el artículo 1 de la Ley número 29364, el recurso de casación
tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso
concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema
de Justicia (finalidad nomofiláctica y uniformizadora, respectivamente);
propósito que se ha precisado en la Casación número 4197-2007/La
Libertad3; por tanto, esta Sala Casatoria sin constituirse en una tercera
instancia procesal, debe cumplir con su deber de pronunciarse acerca de los
fundamentos del recurso, por las causales declaradas procedentes.
5.2. Que, de lo actuado en autos, se tiene que, don Pedro Ignacio Paz de
Novoa Vidal contrajo matrimonio con doña María Angélica Figueroa Cáceres
con fecha 29 de abril de 1976, ante la Municipalidad Provincial de Islay -
Mollendo.
5.3. Que, don Pedro Ignacio Paz de Novoa Vidal adquirió en calidad de soltero
el inmueble ubicado en la Av. Arica número 142, barrio San José - Tumbes,
con fecha 03 de enero de 1995, mediante adjudicación ordenada por el Juez

3
Diario Oficial El Peruano: Sentencia en Casación, lunes 31 de marzo de 2008, páginas 21689 a 21690.

6
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CASACIÓN N° 4842 - 2015

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del Segundo Juzgado Civil de Tumbes, la cual fue inscrita en Registros

Públicos con fecha 10 de octubre de 1996.
5.4. Que, posteriormente, don Pedro Ignacio Paz de Novoa Vidal transfirió
también en calidad de soltero el citado inmueble a doña María Josefina
Rodríguez Bartet, mediante escritura pública de fecha 03 de julio de 2000, la
cual fue inscrita en los Registros Públicos con fecha 30 de mayo de 2011, esto
es, once años después de celebrada la compra venta, por el precio de diez mil
dólares (U$ 10,000.00) que el vendedor declaró haber recibido; así como, la
compradora declaró haber recibido las llaves del inmueble y la correspondiente
toma de posesión del predio.
5.5. Que, don Pedro Ignacio Paz de Novoa Vidal falleció con fecha 05 de marzo
de 2011, ante lo cual, los sucesores del causante comprendidos por: a) María
Angélica Figueroa Cáceres (cónyuge supérstite); b) Hannia María Paz de
Noboa Figueroa (hija - actora); c) Areus León Paz de Noboa Ortiz (hijo); d)
Jakelyn Susan Paz de Noboa Ortiz (hija); e) Misael Piero Paz de Noboa Nores
(hijo); y f) Agatha Paola Paz de Noboa Nores (hija); inscribieron una anotación
preventiva de sucesión intestada en los Registros Públicos con fecha 29 de
abril de 2011; y luego su inscripción definitiva con fecha 07 de junio de 2011.
5.6. Que, en la audiencia de pruebas de fecha 04 de noviembre de 2014, a
folios noventa y tres, la parte demandada ante la pregunta ¿Diga usted si es
cierto que actualmente no se encuentra usufructando el inmueble sub litis, el
mismo que después de la cuestionada transferencia a su persona siguió
ocupado por el vendedor y actualmente por su hija Hannia María Paz de Noboa
Figueroa?, declaró que ese inmueble estaba ocupado por la señora Luz
Mondragón a quien se lo dejó encargado por una cuestión de humanidad y
luego fue expulsada de dicho inmueble por la demandante; además, ante la
pregunta ¿Puede usted precisar qué tiempo ha ocupado el inmueble la señora
Luz Mondragón?, declaró que no puede precisar los tiempos desde cuándo
ingresó y salió.

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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 4842 - 2015

TUMBES
Nulidad de Acto Jurídico

5.7. Que, de lo antes expuesto, si bien la demandada adquirió el inmueble sub

materia del ahora causante don Pedro Ignacio Paz de Novoa Vidal con fecha
03 de julio del año 2000, se advierte que esta nunca ocupó el inmueble, esto
es, no ejerció los atributos propios del derecho de propiedad, lo que es
contrario a la diligencia ordinaria de cualquier comprador; además, en la
audiencia de pruebas declaró que no puede precisar los tiempos desde cuándo
aparentemente ingresó y salió la supuesta señora Luz Mondragón a quien
refiere haberle dejado encargado el predio por razones de humanidad, por lo
que al no existir pruebas al respecto, dicha aseveración no ha sido acreditada.
5.8. Que, aunado a ello, debe añadirse que la emplazada recién inscribió el
bien en los Registros Públicos con fecha 30 de mayo de 2011; después del
fallecimiento del vendedor ocurrido el 05 de marzo del mismo año, y con
posterioridad a la anotación preventiva de la sucesión intestada realizada el 29
de abril de 2011, esto es, aproximadamente después de once años de ocurrida
la compra venta.
5.9. Que, por último, debe señalarse que el Notario Público no dejó constancia
del pago del precio del bien en la escritura pública de compra venta materia de
nulidad, sino solo refiere que el vendedor declara haberlo recibido; además, no
se cumplió con la toma de posesión física del inmueble que pactaron en la
cláusula quinta de dicho contrato, situación que nunca se verificó como se
indicó anteriormente.
5.10. Que, en tal virtud, existe un cúmulo de pruebas e indicios relevantes que
nos permiten concluir que el acto jurídico materia de controversia adolece de
nulidad absoluta, pues, ha quedado acreditada la mala fe de la compradora y la
connivencia entre ambas partes en la celebración del contrato, por lo que
corresponde declarar la nulidad de dicho acto por la causal de fin ilícito,
alegada en la fundamentación fáctica de la demanda, que se encuentra
prevista en el artículo 219 inciso 4) del Código Civil.

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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 4842 - 2015

TUMBES
Nulidad de Acto Jurídico

5.11. Que, esta Sala Suprema no puede pasar por alto, que si bien el conflicto
está relacionado a un acto de disposición de un bien social por uno de los
cónyuges, no ha sido necesario debatir si nos encontramos ante un caso de
ineficacia o nulidad, pues, en virtud de los fundamentos expuestos en los
considerandos precedentes, se aprecia que se trata de un supuesto de nulidad
de acto jurídico.
5.12. Que, en cuanto al agravio i), debe señalarse que si bien las instancias de
mérito no han emitido pronunciamiento respecto a la prescripción extintiva,
expuesta por la ahora casante como argumento de defensa en la contestación
de demanda y apelación de sentencia, debe precisarse que la emplazada fue
notificada con la demanda con fecha 10 de junio de 2014, tal como se acredita
con el cargo corriente a folios treinta y cinco, empero, esta contestó el día 21
de julio de 2014, esto es, a los treinta días hábiles; en tal sentido, siendo que el
plazo para deducir excepción en el proceso de conocimiento es de diez días,
tal como lo dispone el artículo 478 inciso 3) del Código Procesal Civil, se
advierte que el término para interponerla precluyó, por tanto, dicha omisión no
resulta ser trascendente.
5.13. Que, con relación al agravio ii), es de indicar que la actora precisó como
pretensión principal la nulidad de acto jurídico por falta de manifestación de
voluntad en la escritura pública de compra venta de fecha 03 de julio de 2000,
empero, en su argumentación fáctica señala que la compradora nunca tomó
posesión del inmueble y actuó de mala fe, posteriormente, el Juez fijó como
punto controvertido determinar si concurre en autos la causal de nulidad que
invoca la actora; siendo ello así, al emitirse sentencia el Juez basó su decisión
justamente en el quebrantamiento de la buena fe por parte de la emplazada,
confirmándose dicha decisión por el Tribunal de Alzada, motivo por el cual, no
resulta atendible este extremo del recurso casatorio.

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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 4842 - 2015

TUMBES
Nulidad de Acto Jurídico

5.14. Que, respecto al agravio iii), es menester precisar que dicho

cuestionamiento ya ha sido absuelto en los considerandos 5.7 y 5.8 de la
presente resolución, por lo que no resulta amparable el citado agravio.
5.15. Que, en consecuencia, no resultan de recibo los agravios de la
recurrente, por tal motivo, debe desestimarse el recurso de casación
interpuesto, de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil.

VI. DECISIÓN:
Por estos fundamentos, declararon: INFUNDADO el recurso de casación
interpuesto por María Josefina Rodríguez Bartet a folios ciento ochenta y
cinco, de fecha 28 de octubre de 2015; en consecuencia: NO CASARON la
sentencia de vista a folios ciento setenta y uno de fecha 17 de julio de 2015;
DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El
Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por María Angélica Figueroa
Cáceres con María Josefina Rodríguez Bartet, sobre Nulidad de Acto Jurídico
y otro; y, los devolvieron. Interviene como ponente la Jueza Suprema señora
Tello Gilardi.-
SS.
TELLO GILARDI

DEL CARPIO RODRÍGUEZ

RODRÍGUEZ CHÁVEZ

CALDERÓN PUERTAS

DE LA BARRA BARRERA

Jah./Lrr.

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 Casación N° 899-2017 Lima
SUJETOS MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

Demandantes C. Rosemberg Pretensión Se les declare DEMANDADO Recurso de Casación

Supuesta infracción normativa y
INTERPONE motivación insuficiente
Mejor derecho
Demandado E. Baumann de propiedad

Departamento N° 302 Primero en inscribir su derecho

CONTEXTUALIZACIÓN
Demanda
C. Rosemberg
Compraventa 2005
No quiso formalizar
Ferpo Lima SA
Solicitando Mejor
derecho de propiedad
PRIMERA INSTANCIA
Estacionamiento N° 02 No se debió aplicar el Art. 1135
Depósito N° 02 Se debió aplicar el Art. 2020 y 949
Otorgamiento de FUNDAMENTOS
INFUNDADA
escritura pública
Este tribunal asume con peso la buena fe de los sujetos, siendo
E. Baumann insuficiente la aplicación del artículo 949.
contrato
Basándose en la los documentos FECHA CIERTA, el
Rosemberg Alega ser propietario
demandante fue el primero en inscribir su derecho.
lo demanda de los bienes
03
Ferpo Lima SA 20 Compraventa Se comprobó que el demandado tenía conocimiento de que
el demandado era el primero en inscribir su derecho por lo
SEGUNDA INSTANCIA que no posee buena fe.

La parte demandada posee: Demanda La parte demandada Demanda Es correcto aplicar el art. 1135 al caso en concreto ante el
infundada fundada insuficiente y aislado art. 949.
Primera en adquirir No posee buena fe
su derecho La fecha cierta de su derecho es
posterior a la del demandado
Buena fe DESICIÓN Declarar INFUNDADO el recurso de casación.

SUJETOS
Demandantes Elsa O. y Juan O.
Demandado García y Asalde SAC.
CONTEXTUALIZACIÓN
Elsa O. y Juan O.
Compra Bienes 1996 Compra Bienes
Consorcio Inmobiliario
Latinoamericano SA
¿DOBLE VENTA?
Sentencia Nulidad Acto Jurídico
El demandado Alfredo y Maruja
adquirieron los bienes de manera
lícita.
Existe un transferente común:
Roasa Contratistas Generales SA,
anteriormente llamado Consorcio
Inmobiliario
Casación N° 1585-2020 Lima
DEMANDADO Supuesta infracción
Recurso de Casación
normativa y motivación
Pretensión Se les declare INTERPONE insuficiente
Mejor derecho de
propiedad No hay doble venta porque no hay un único
Departamento N° 203 transferente.
Estacionamiento N° 141 Vulneración principio prioridad registral
Alfredo U. y Maruja N.
FUNDAMENTOS
Tra
2004 Acreditado el acto jurídico de compraventa por documento
nsfiere bienes
de fecha cierta y registros públicos, se debe aplicar otro
2007
Roasa Contratistas
Generales SA criterios para diferenciar la el derecho de propiedad de
ambos sujetos.
García y Asalde SAC. Se debe aplicar el principio de buena fe pública registral,
siendo ausente para los demandados, al no ser diligentes
ante un posible derecho por parte de los demandantes que
Primera Instancia Ratificada se encontraban poseyendo.
por la Segunda La inscripción en registros públicos, ante un caso de doble
venta, no es garantía alguna. Sebe primar la realidad extra
Declarado en favor del demandante.
registral, al comprobarse la ausencia de buena fe, validando
Los demandados fueron los primeros en
los documentos de fecha cierta de los demandantes.
registrar los bienes.
No basta el registro, también se debe comprobar
la buena fe, criterio que los demandados no DESICIÓN Declarar IMPROCEDENTE el recurso de casación.
poseen.
 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE
SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas
SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:FAJARDO JULCA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA
Jacinto Manuel FAU 20159981216 soft
Fecha: 22/01/2019 13:16:14,Razón: RESOLUCIÓN
SALA CIVIL PERMANENTE JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO

CASACIÓN 889-2017
LIMA
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

SUMILLA: El derecho de propiedad inscrito obtenido de

mala fe no puede tener prevalencia sobre el contrato de
compra venta con fecha cierta y que se encuentra
investido de buena fe, más aún, cuando ha quedado
demostrado que el demandado, conocía que sobre el
bien en disputa se realizó una doble venta, hecho que
genera el quebrantamiento de la buena fe registral
alegada.

Lima, treinta y uno de julio de dos mil dieciocho.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA; vista la causa, en audiencia pública realizada en la fecha y
producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO:

Viene a conocimiento de esta Suprema Sala el recurso de casación interpuesto

por el demandado Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo, en contra de la
sentencia contenida en la resolución número ocho de fecha veinticuatro de
octubre de dos mil dieciséis, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, sólo en el extremo que revoca la sentencia
apelada que declaró infundada la demanda; y reformándola, la declaran
fundada.

II. ANTECEDENTES:

2.1.- DE LA DEMANDA:
Mediante escrito de fojas siete y siguientes, Carlos Gregorio Rosemberg de la
Torre interpone demanda acumulativa de mejor derecho de propiedad, a fin
que se declare tal derecho en relación de a los siguientes inmuebles:
departamento N° 302, estacionamiento N° 02 y depósi to N° 02 ubicados en
Calle Monte Flor N° 661 de la Urbanización Chacaril la del Estanque, Distrito de

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Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima y, como pretensiones

accesorias se otorgue la escritura pública del contrato de compra venta de
fecha veintiocho de noviembre de dos mil tres y, se oficie a la Oficina de
Propiedad Inmueble de los Registros Públicos a fin que inscriba la sentencia
dando preferencia en el derecho a la parte demandante.

Fundamenta su demanda alegando que el trece de julio de dos mil cinco, Ferpo
Lima S.A. le vendió los bienes materia de litis, ingresando dicha minuta de
compraventa a la notaria el diecinueve de abril de dos mil seis.

Sin embargo, pasadas unas semanas desde que se suscribiera la minuta de

compraventa, el representante de Ferpo Lima S.A. se negó a formalizar la
compraventa, alegando varias excusas.

Ante dicha negación de Ferpo Lima S.A. de formalizar la minuta, el accionante

se vio obligado a iniciar un proceso de otorgamiento de escritura pública contra
éste ante el vigésimo sexto Juzgado Civil de Lima, sin embargo en dicho
proceso se presentó el ahora demandado Edwin Walter Baumann Samanez
Ocampo como tercero coadyuvante de Ferpo Lima S.A. y señaló que tenía un
derecho de propiedad sobre los mismos inmuebles, lo que motivó que el
juzgado resolviera declara infundada la demanda sobre otorgamiento de
escritura pública, señalando que al existir dos derechos de propiedad vigentes
sobre el mismo bien, dicha controversia debe dilucidarse en otro proceso sobre
mejor derecho de propiedad.

2.2.- DE LA CONTESTACIÓN:
Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echevarría
Domínguez, contestan la demanda alegando que suscribieron un contrato de
compraventa con Ferpo S.A. el veintiocho de noviembre de dos mil tres, esto
es, dos años antes del contrato que presenta la parte demandante.

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Por otro lado, manifiesta que según lo alegado por el demandante respecto al
proceso de otorgamiento de escritura pública presentado por éste último, es
correcto que dicho proceso se declaró infundado.

Asimismo, adjunta las partidas electrónicas de los inmuebles materia del

proceso, las cuales se registraron en virtud a un proceso de otorgamiento de
escritura pública entre los demandados y Ferpo Lima S.A. el cual fue declarado
fundado sobre la base de la minuta de compraventa del veintiocho de
noviembre de dos mil tres.

Los demandados aducen que en todo momento han actuado de buena fe,
máxime si se tiene en cuenta que el contrato que éstos adjuntan es de fecha
anterior a la de los demandantes y ha sido reconocida mediante sentencia
judicial que acompañan como anexos.

2.3.- PUNTOS CONTROVERTIDOS:

De los extremos de la resolución número trece de fecha dieciséis de diciembre
de dos mil catorce que obra a fojas doscientos sesenta y nueve a doscientos
setenta, se fijó como puntos controvertidos los siguientes:

a) Determinar si corresponde declarar el mejor derecho de propiedad a

favor de los demandantes, de los siguientes bienes inmuebles: Departamento
N° 302, ubicado en la calle Monte Flor 661, Urbaniz ación Chacarilla del
Estanque – Surco, inscrito en la Partida Electrónica N° 12059912;
estacionamiento Nº 02, ubicado en la Calle Monte Flor Nº 661, inscrito en la
Partida Electrónica Nº 12059889 y el Depósito Nº 02, ubicado en la calle Monte
Flor Nº 661 inscrito en la Partida Electrónica Nº 12059899 del Registro de
Propiedad Inmueble.

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2.4.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

En la sentencia se expone que nos encontramos ante un supuesto de
concurrencia de acreedores de un bien inmueble, el primero con minuta de
compra venta de fecha trece de julio de dos mil cinco y el segundo con la
escritura pública de fecha nueve de noviembre de dos mil nueve, por lo que, de
conformidad a lo dispuesto en el artículo 1135°, y considerando que la parte
demandada fue la primera en efectuar la inscripción del título que se
contrapone al del demandante, se debe preferir a aquella, pues dicha
inscripción deja sin eficacia a cualquier otro título que se le oponga, quedando
como única acreedora y propietaria la parte demandada.

Asimismo, sostiene que la copia de la minuta de compra venta celebrada entre

la parte demandada y la empresa FERPO Lima S.A. respecto de los bienes sub
litis, data del veintiocho de noviembre de dos mil tres, esto es con fecha
anterior a la minuta de compra venta celebrada por la parte demandante, que
data del trece de julio de dos mil cinco, concluyendo que la parte demandada
no ha actuado de mala fe al momento de adquirir el título de propiedad que se
opone al demandante.

Además, señala que el hecho que en sede judicial se haya declarado infundada
la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por el
demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, y que la sentencia le
fuera adversa, la parte demandante tendría que haber interpuesto el recurso de
apelación en contra de ella, lo cual no hizo.

Concluye, en el sentido que la parte demandada ha actuado de buena fe y su

conducta se ha subsumido en lo dispuesto en el artículo 1135° del Código Civil,
donde el mejor y único derecho de propiedad se determina por la primera
inscripción, razones por las cuales se declara infundada la demanda.

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2.5.- SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:

Se aprecia de la sentencia de vista, que esta sostiene que tanto el demandante
como el demandado refieren ser propietarios del bien sub litis, sin embargo,
queda acreditado de autos que mediante contrato de compra venta de fecha
trece de julio de dos mil cinco el demandante adquirió de la empresa FERPO
LIMA S.A. los bienes en litigio, los mismos que no fueron elevados a escritura
pública, ingresando a la Notaria Pública Lorena Cáceres Otoya el diecinueve
de abril de dos mil seis.

Además, se aprecia de autos que los demandados tienen el dominio del bien y
que en las partidas registrales se dejó constancia que la escritura pública de
fecha nueve de noviembre de dos mil nueve, que originó la inscripción, fue
otorgada por el Vigésimo Juzgado Civil de Lima, en rebeldía de FERPO Lima
S.A.

Señala que, bajo dicho contexto, el demandado Erwin Baumann Samanez-

Ocampo intervino en el proceso de otorgamiento de escritura pública que
entabló el demandante en el año dos mil seis contra FERPO S.A., empero de
dicha referencia se aprecia que los codemandados constituyen una sociedad
conyugal y conocían que el demandante había suscrito un contrato de compra
venta con la Inmobiliaria FERPO Lima S.A., lo que implica que no ignoraban la
existencia de una doble compra venta, además, que el demandante entabló un
proceso de otorgamiento de escritura pública a fin de formalizar la compra
venta, circunstancias que valoradas bajo el principio de la buena fe, son
tomadas en cuenta y revocando la sentencia de primera instancia declaran
fundada la demanda.

III. RECURSO DE CASACIÓN:

El demandado promueve recurso de casación, el cual ha sido declarado
procedente por esta Sala Suprema a través del auto calificatorio de fecha dos
de noviembre de dos mil diecisiete, en virtud a las siguientes causales:

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a) Infracción normativa del artículo 139, incisos 3 y 5, de la

Constitución Política del Estado. Alega que, conforme a los
pronunciamientos del Tribunal Constitucional existe un criterio uniforme
respecto a que la motivación de las resoluciones forman parte del derecho
constitucional al debido proceso. Sostiene que la sentencia de vista incurre en
indebida motivación al sustentarse sobre la base del artículo 1135 del Código
Civil que no correspondía aplicar en el presente caso, al ser irrelevante. Arguye
que la Sala Civil no tomó en cuenta que la transferencia de dominio a favor del
señor Baumann se perfeccionó en fecha anterior (veintiocho de noviembre de
dos mil tres) al contrato celebrado entre el demandante y Ferpo Lima (trece de
julio de dos mil cinco), esto de acuerdo al artículo 949 del Código Civil que
tampoco fue tomado en cuenta al tratarse de un inmueble, con lo cual el señor
Baumann ya era propietario a partir del veintiocho de noviembre de dos mil
tres. Indica que el señor Baumann actuó a sabiendas de la existencia de dos
contratos de compra venta que se pretendía formalizar, reiteran que la sola
celebración del contrato ya lo hizo propietario de los inmuebles, lo que no ha
sido advertido por la Sala Superior, más bien se imputa de manera errónea y
no probada la mala fe.

b) Infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil. Alega que lo
único que importaba verificar eran las fechas de celebración de los contratos: el
veintiocho de noviembre de dos mil tres se celebró el contrato de compra venta
entre el señor Baumann y Ferpo Lima S.A.A, mientras que el trece de julio de
dos mil cinco lo celebró el demandante, es decir, la Sala Civil no tomó en
cuenta que el señor Baumann ya era propietario de los inmuebles desde la
fecha de celebración de su contrato, esto es el veintiocho de noviembre de dos
mil tres, el que fue perfeccionado antes del contrato del demandante. Sostiene
que no es aplicable al presente caso el artículo 1135º del Código Civil ya que
se trata de mejor derecho de propiedad, pues los conflictos son reales y no
obligaciones personales (crediticias), por tanto la norma que corresponde
aplicar es el artículo 2022, inciso 1, del Código Civil que determina que en caso

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de colisión de dos derechos reales inmobiliarios, prima quien opone un derecho

inscrito con anterioridad.

c) Infracción normativa del artículo 949 del Código Civil. Sostiene que
cuando se dio la celebración del contrato de compra venta entre Ferpo Lima y
el señor Baumann el veintiocho de noviembre de dos mil trece, en ese
momento ya se había perfeccionado el contrato (artículo 1352 del Código Civil)
y también se dio la transferencia.

IV. MATERIA JURIDICA EN DEBATE:

La materia jurídica en discusión se centra en examinar si las sentencias

dictadas por las instancias de mérito han incurrido en infracción normativa del
artículo 139, incisos 3 y 5, de la Constitución Política del Estado, así como los
artículos 949 y 1135 del Código Civil.

V. FUNDAMENTO DE ESTA SALA SUPREMA:

PRIMERO.- Es menester precisar que el recurso de casación es un medio de

impugnación extraordinario que permite ejercer el control de las decisiones
jurisdiccionales, con la finalidad de garantizar la correcta aplicación e
interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional
de la Corte Suprema de Justicia; así como, determinar si en dichas decisiones
se ha infringido o no las normas que garantizan el debido proceso, traducido en
el respeto de los principios que lo regulan.

SEGUNDO.- En principio, el derecho fundamental al debido proceso, tal como

lo ha señalado el Tribunal Constitucional, es un derecho continente pues
comprende, a su vez, diversos derechos fundamentales de orden procesal.

”En la doctrina y la jurisprudencia nacionales han convenido en que el debido

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proceso es un derecho fundamental de toda persona -peruana o extranjera,

natural o jurídica- y no sólo un principio o derecho de quienes ejercen la función
jurisdiccional. En esa medida, el debido proceso comparte el doble carácter de
los derechos fundamentales: es un derecho subjetivo y particular exigible por
una persona y, es un derecho objetivo en tanto asume una dimensión
institucional a ser respetado por todos, debido a que lleva implícito los fines
sociales y colectivos de justicia (…)”1.

Este derecho, “por su naturaleza misma, se trata de un derecho muy

complejamente estructurado, que a la vez está conformado por un numeroso
grupo de pequeños derechos que constituyen sus componentes o elementos
integradores, y que se refieren a las estructuras, características del Tribunal o
instancias de decisión, al procedimiento que debe seguirse y a sus principios
orientadores, y a las garantías con que debe contar la defensa”2.

TERCERO.- “El derecho al debido proceso supone el cumplimiento de las

diferentes garantías y normas de orden público que deben aplicarse a todos los
procesos o procedimientos, a fin de que las personas estén en condiciones de
defender adecuadamente sus derechos ante cualquier acto estatal o privado
que pueda afectarlos. Su contenido presenta dos expresiones: la formal y la
sustantiva. En la de carácter formal, los principios y reglas que lo integran
tienen que ver con formalidades estatuidas, tales como las que establecen el
procedimiento preestablecido, el derecho de defensa y la motivación, etcétera.
En las de carácter sustantiva están básicamente relacionadas con los
estándares de razonabilidad y proporcionalidad que toda decisión judicial debe
suponer.
A través de esto último se garantiza el derecho que tienen las partes en un

1 Landa, César. Derecho fundamental al debido proceso y a la tutela jurisdiccional efectiva. En:
http://www2.congreso.gob.pe/sicr/cendocbib/con4_uibd.nsf/C0C8578C81370C4005257BA6007
24852/$FILE/con_art12.pdf
2 Faúndez Ledesma, Héctor. “El Derecho a un Juicio Justo”. En: Las Garantías del Debido

Proceso (Materiales de Enseñanza). Lima: Instituto de Estudios Internacionales de la Pontificia

Universidad Católica del Perú y Embajada Real de los Países Bajos, pág. 17.

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proceso o procedimiento a que la resolución se sustente en la interpretación y

aplicación adecuada de las disposiciones vigentes, válidas y pertinentes del
orden jurídico para la solución razonable del caso, de modo que la decisión en
ella contenida sea una conclusión coherente y razonable de tales normas”3.

CUARTO.- En ese sentido, cabe precisar que el derecho al debido proceso y la

tutela jurisdiccional efectiva constituyen principios consagrados en el inciso 3
del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, los cuales comprenden a
su vez, el deber de los jueces de observar los derechos procesales de las
partes y el derecho de los justiciables a obtener una resolución fundada en
derecho ante su pedido de tutela en cualquiera etapa del proceso. De ahí que
dichos principios se encuentren ligados a la exigencia de la motivación de las
resoluciones judiciales, prevista en el inciso 5 del referido artículo
constitucional, esto es, que los jueces y tribunales expliciten en forma suficiente
las razones de sus fallos, con mención expresa de los elementos fácticos y
jurídicos que los determinaron.

QUINTO.- De igual manera, el Tribunal Constitucional estableció que “El

derecho a la debida motivación de las resoluciones importa pues que los
órganos judiciales expresen las razones o justificaciones objetivas que la llevan
a tomar una determinada decisión. Esas razones, por lo demás, pueden y
deben provenir no sólo del ordenamiento jurídico vigente y aplicable al caso,
sino de los propios hechos debidamente acreditados en el trámite del
proceso“.

A mayor abundamiento, el Tribunal, en distintos pronunciamientos, ha

establecido “que el derecho a la debida motivación de las resoluciones
judiciales es una garantía del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y
garantiza que las resoluciones judiciales no se encuentren justificadas en el

3 EXP. N.° 02467-2012-PA/TC

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mero capricho de los magistrados, sino en datos objetivos que proporciona el

ordenamiento jurídico o los que se deriven del caso”4.

SEXTO.- Así, el Tribunal Constitucional en el Expediente Nº 3943-2006-PA/TC,

ha precisado que el contenido constitucionalmente garantizado de este derecho
queda delimitado, entre otros, en los siguientes supuestos: “a) Inexistencia de
motivación o motivación aparente. Está fuera de toda duda que se viola el
derecho a una decisión debidamente motivada cuando la motivación es
inexistente o cuando la misma es solo aparente, en el sentido de que no da
cuenta de las razones mínimas que sustentan la decisión o de que no responde
a las alegaciones de las partes del proceso, o porque solo intenta dar un
cumplimiento formal al mandato, amparándose en frases sin ningún sustento
fáctico o jurídico. b) Falta de motivación interna del razonamiento. La falta de
motivación interna del razonamiento [defectos internos de la motivación] se
presenta en una doble dimensión; por un lado, cuando existe invalidez de una
inferencia a partir de las premisas que establece previamente el Juez en su
decisión; y, por otro lado, cuando existe incoherencia narrativa, que a la postre
se presenta como un discurso absolutamente confuso incapaz de transmitir, de
modo coherente, las razones en las que se apoya la decisión. Se trata, en
ambos casos, de identificar el ámbito constitucional de la debida motivación
mediante el control de los argumentos utilizados en la decisión asumida por el
Juez o Tribunal; sea desde la perspectiva de su corrección lógica o desde su
coherencia narrativa5. c) La motivación sustancialmente incongruente. El
derecho a la debida motivación de las resoluciones obliga a los órganos
judiciales a resolver las pretensiones de las partes de manera congruente con
los términos en que vengan planteadas, sin cometer, por lo tanto, desviaciones
que supongan modificación o alteración del debate procesal (incongruencia
activa). Desde luego, no cualquier nivel en que se produzca tal incumplimiento

4 EXP. N.° 03433-2013-PA/TC LIMA SERVICIOS POSTALES DEL PERÚ S.A. - SERPOST S.A.
Representado(a) por MARIELA ROXANA OJEDA CISNEROS - ABOGADA Y APODERADA JUDICIAL

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genera de inmediato la posibilidad de su control. El incumplimiento total de

dicha obligación, es decir, el dejar incontestadas las pretensiones, o el
desviar la decisión del marco del debate judicial generando indefensión,
constituye vulneración del derecho a la tutela judicial y también del
derecho a la motivación de la sentencia (incongruencia omisiva)”6.
(Resaltado agregado).

SÉTIMO.- Entonces, tenemos que dentro de la esfera de la debida motivación,

se halla el principio de congruencia, ”cuya transgresión la constituye el llamado
"vicio de incongruencia", que ha sido entendido como "desajuste" entre el fallo
judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones o sus
argumentos de defensa, pudiendo clasificarse en incongruencia omisiva,
cuando el órgano judicial no se pronuncia sobre alegaciones sustanciales
formuladas oportunamente, la incongruencia por exceso, cuando el órgano
jurisdiccional concede algo no planteado o se pronuncia sobre una alegación
no expresada y la incongruencia por error, en la que concurren ambos tipos de
incongruencia, dado que en este caso el pronunciamiento judicial recae sobre
un aspecto que es ajeno a lo planteado por la parte, dejando sin respuesta lo
que fue formulado como pretensión o motivo de impugnación”7.

OCTAVO: Dicho ello, e ingresando al fondo del análisis, es necesario indicar

que se encuentra en discusión el mejor derecho de propiedad sobre
determinado bien inmueble, pretensión que tiene como fin oponer un derecho
real de propiedad frente a otro sujeto que también sostiene tener el mismo
derecho sobre el bien; así, en el proceso sobre mejor derecho de propiedad,
existiría la contraposición de posiciones entre dos o más sujetos que alegan de
forma común ser titulares del derecho de propiedad respecto de determinado
bien, por lo cual en este tipo de procesos debe incorporarse las pruebas

6 EXP. N.° 00728-2008-PHC/TC- LIMA GIULIANA LLAMOJA HILARES

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necesarias y suficientes que servirán para demostrar cuál de ellos tiene el

mejor derecho de propiedad por antigüedad, rango o inscripción registral, o
cualquier otra información relevante contenida en determinada fuente de
prueba, lo cual se encuentra dirigido a eliminar la incertidumbre jurídica que no
permite saber quién es el mejor propietario, para descartar como titulares de
este derecho real a los demás sujetos que alegan el mismo derecho.

NOVENO: En mérito a lo dicho, y avocándonos a las infracciones contenidas

en los numerales A) y B), es pertinente recordar que el caso sub litis, es
relativo a determinar el mejor de derecho de propiedad, el cual tiene directa
vinculación con derechos reales, entendido ello como el poder inmediato sobre
una cosa que su titular puede hacer valer frente a cualquiera. Ubicados en
dicho contexto, resulta imperativo indicar que los jueces de mérito, al momento
de resolver un conflicto de intereses, que atañe a un derecho real, deben
utilizar las normas que a dicho derecho le corresponde; sin embargo, se
aprecia de los fundamentos de la sentencia de vista, que esta se sustenta en la
aplicación del artículo 1135 del Código Civil, no obstante, dicha norma
sustantiva -en principio- está contenida en el libro de obligaciones y está
claramente, referida al caso de una pluralidad de acreedores que reciben un
bien inmueble de un mismo deudor, prefiriéndose al acreedor de buena fe que
ha inscrito en primer lugar su derecho en los Registros Públicos, interpretación
que ya fue definida por la Corte Suprema, en la Casación Nº 3312-2013
Junín8, que en el considerando sexto ha hecho referencia a lo siguiente: “…
advirtiéndose en el presente caso que se ha determinado bajo la interpretación
errónea del artículo 1135 del Código Civil que el emplazado ostenta un “mejor
derecho de propiedad” que la parte demandante en virtud a que la minuta de
compraventa celebrada a favor de la demandada es oponible a la Escritura
Pública de la actora toda vez que las firmas que en ella se consignan han sido
legalizadas el quince de enero de mil novecientos noventa y uno mientras la

8 Casación 3312-2013 Junín, de fecha 06 de octubre de 2014.

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Escritura Pública de la demandante con la que sustenta su titularidad ha sido

otorgada el veinte de mayo de mil novecientos noventa y dos, no obstante que
la aplicación de la norma en mención resulta impertinente al caso
concreto pues la misma está orientada a regular los actos jurídicos que
contiene obligaciones de dar en el caso de concurrencia de acreedores de
bienes inmuebles y no las situaciones que atañen a los derechos reales
como en el caso de autos las cuales se encuentran reguladas en los artículos
923 y siguientes así como en el artículo 2014 del Código Civil y en los artículos
2 numeral 16 y 70 de la Constitución Política del Perú …” (negrilla nuestra),
razón por la cual, el mencionado artículo 1135 del Código Civil, no se subsume
al caso sub litis, debiendo realizarse el análisis pertinente en base a normas
jurídicas que versen sobre derechos reales, que constitucionalmente se
encuentra contenido en el artículo 709 de la Constitución, referido al derecho a
la propiedad, entendida como un derecho fundamental e inviolable garantizado
por el Estado, por lo que, no puede privarse a nadie de la misma sino
exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pública y debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley; en
ese sentido, el Código Civil en los artículos 881, 885 inciso 1 y 923 del Libro V
Sección Tercera Título II del Código Civil vigente lo regula como un derecho
real principal teniendo estos un número limitado (numerus clausus)
estableciendo que los mismos sólo pueden ser creados por ley constituyendo
bienes inmuebles, el suelo, subsuelo y sobresuelo.

DÉCIMO: Estando al marco normativo antedicho, y con la finalidad de dilucidar

el tema de fondo, y absolviendo las denuncias A) y B) del recurso de casación
interpuesta por el demandado, resulta indispensable la revisión de los

9 Artículo 70.- Inviolabilidad del derecho de propiedad

El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de
los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o
necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad
que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.

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fundamentos fácticos, siendo así, se tiene que con fecha trece de julio de dos
mil cinco, la empresa FERPO LIMA S.A., mediante contrato privado, vende los
bienes sub litis al demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre,
suscribiendo una minuta de compraventa, y ante el incumplimiento de dicha
empresa en formalizar la compraventa, recurrió a la instancia judicial,
demandando el otorgamiento de la escritura pública, la cual fue declarada
infundada, por cuanto en el mencionado proceso se apersonó el ahora
demandado, Edwin Walter Baumann Samanez Ocampo, como tercero
coadyuvante de la empresa Ferpo Lima S.A., indicando que ostentaba derecho
de propiedad sobre los bienes inmuebles materia de litis, en razón de una
minuta de compraventa de fecha veintitrés de noviembre de dos mil tres y con
escritura de compraventa ante la Notaría María Soledad Pérez Tello, de fecha
veintiuno de abril de dos mil seis, razones por las cuales, la demanda de
otorgamiento de escritura pública aludida fue declarada infundada, sin que el
demandante interpusiera recurso de apelación.

Siendo este el contexto fáctico, este Supremo Tribunal considera necesario

evaluar si la compraventa de los bienes sub litis, alegada por los demandados y
respecto de los cuales refieren tener derecho inscrito, están investidos de la
buena fe, elemento que constituye un componente transversal en todo negocio
jurídico. En realidad la buena fe es un principio rector de todo el
ordenamiento jurídico, ya que este nos exige en toda circunstancia actuar
siempre como ciudadanos ejemplares, capaces de provocar con nuestra
autonomía privada efectos jurídicos asentidos como socialmente aceptables y
que deben ser asumidos siempre bajo los parámetros de la buena fe, bajo este
contexto los derechos se deben ejercer y los deberes se deben cumplir siempre
teniendo como norte, la buena fe.

En el plano de un conflicto intersubjetivo es importante verificar que las partes

actúen siempre bajo el principio de la buena fe, más allá de lo que arrojen
formalmente los documentos, debe evaluarse la conducta que muestran las

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partes durante el desarrollo de los acontecimientos y verificar allí qué conducta

asumieron, pues a partir de ellas se pueden obtener conclusiones muy
importantes para resolver el conflicto.

Ahora bien, para analizar la buena fe, es pertinente hacer ciertas anotaciones
doctrinales, así, desde la propuesta de Juan Espinoza Espinoza10, es
entendida desde dos perspectivas:

“El principio de buena fe puede ser afrontado desde dos

perspectivas: una subjetiva, en la cual se considera como la
convicción interna que se está actuando correctamente, conforme a
derecho (llamada también buena fe creencia); y otra objetiva,
caracterizada por el comportamiento correcto del sujeto que es
percibido por la contraparte o por los demás (buena fe lealtad,
probidad, confianza o comportamiento). (…)
Se ha advertido que existen tres vías de concreción del principio de
la buena fe:
a) Como un canon o criterio hermenéutico. Es importante tener
en cuenta que “la regla de la buena fe en la interpretación quiere ser
una medida razonable de lo justo, representando también un límite a
la discrecionalidad del intérprete.”
b) Como un criterio de conducta conforme al cual deben ser
cumplidas las obligaciones. en el ámbito de la relación contractual, la
buena fe obliga a cada una de las partes a contraparte “de manera
tal de no perjudicar y más bien, de salvaguardar el razonable interés
de la contraparte, cuando ello no importe ningún apreciable e injusto
sacrificio a cargo suyo”.
c) Como un canon o criterio al que debe someterse el ejercicio
de los derechos subjetivos.

10 Juan Espinoza Espinoza, ACTO JURÍDICO NEGOCIAL. Edit. GACETA JURÍDICA. Páginas 232-234.

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Nótese que mientras el art. 168 c.c. entiende al principio de la buena

fe en el primer sentido (a), el art. 1362 le da una doble connotación a
este principio: sea como criterio hermenéutico y como regla de
conducta (a y b). no debe olvidarse que, al ser de un alcance tan
general el principio de buena fe, este se irradia a través de otro
grupo de principios, como es el caso del abuso del derecho, fraude
a la ley, actos propios, entre otros. Otro sector de la doctrina prefiere
calificar estos principios como “extralimitaciones contrarias a la
buena fe.”

Acotando a lo antedicho, resulta pertinente consignar la definición que ofrece

el autor Aníbal Torres Vásquez11, en relación a la buena fe:

“… La buena fe consiste en un modelo de conducta ético y social

que tiene un aspecto negativo o de veto en cuanto rechaza una
conducta deshonesta (ejemplo, no defraudar); y otro dispositivo en
cuanto impone una conducta de colaboración con los demás para
que puedan alcanzar los fines que persiguen (ejemplo, obrar con
diligencia, con previsión). El principio de la buena fe, a veces, está
mencionado expresamente en las normas como regulador de ciertas
situaciones (art.168); otras veces lo está en las normas de reenvío,
por ejemplo, cuando se dice que “cada uno está obligado a ejercer
sus derechos y ejecutar sus obligaciones según las reglas de la
buena fe” (Código suizo de 1912, art. 2); y aun cuando no viene
explicitado en normas, constituye el fundamento de todo
ordenamiento jurídico, con la salvedad de que en ocasiones es
excluido en salvaguarda de otros principios que en determinadas
circunstancias se consideran superiores (ejemplo, art. 950, primer
párrafo). (…). La buena fe de las partes es el principio rector base

11Aníbal Torres Vásquez. ACTO JURÍDICO. Edit. IDEMSA Lima Perú. 3ra. Edición. Pág. 487-
488.

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para la interpretación de los actos jurídicos, “el que necesariamente

debe considerar el intérprete en la valoración de la conducta de los
manifestantes de la voluntad y de sus destinatarios”. La buena fe
lealtad se debe no sólo durante el periodo de formalización del acto
jurídico, sino también en el de negociación, ejecución, o en su caso,
en el de solución, para evitar que se frustre el bien perseguido o que
se perjudique indebidamente a la otra parte”.

A mayor abundamiento, se tiene las anotaciones efectuadas por Alan Pasco

Arauco12, en relación a la buena fe, quien ha indicado:

“… Sin perjuicio de ello, basta por ahora dejar anotado que la buena
fe consiste en la creencia de que el transmitente es el verdadero
titular del derecho que se transfiere, lo cual se perturba cuando el
tercero conoce de la existencia de un titular distinto extra
registro, o por lo menos tiene fundadas dudas respecto del
título de su transferente. Con este requisito se busca mantener un
estándar de moralidad en las relaciones sociales y económicas,
pues de lo contrario en el Registro podría ser utilizado en forma
desviada para consumar fraudes y engaños…”.

La legislación comparada también ha emitido pronunciamiento en relación a

este tópico de la buena fe, así, en cuanto a la primacía de la doble venta y el
requisito de la buena fe, podemos hacer referencia a la jurisprudencia
española, que señala:

“Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21-11-199613, que

establece en cuanto a la primacía de la doble venta la preferencia

12
Alan Pasco Arauco: FRAUDE INMOBILIARIO: ANÀLISIS PARA UNA ESPECÌFICA
DEFENSA DE LA PROPIEDAD. Gaceta Jurídica. Pàg. 65.
13 Sentencia del Tribunal Supremo de 12-7-1996 (ED 5775).
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registral exige la concurrencia del requisito de la buena fe en los

compradores que tengan inscrito a su favor el derecho (...) Esa
carencia de buena fe impide al segundo adquiriente ampararse en el
beneficio de protección del art. 34 LH". Pero si "en la fecha de dicha
compraventa se desconocía la existencia de la venta anterior, la
buena fe con la que actuó debe llevar aparejada la cualidad
preferencial de que se le considere tercero hipotecario, reuniendo su
actuación jurídica todos y cada uno de los requisitos del art. 34 LH."

Sentencia del Tribunal Supremo de 12-7-199614: "La buena fe en

materia de derechos reales no es un estado de conducta como
ocurre en las obligaciones y contratos (arts. 1269 y concordantes del
CC) sino de conocimiento". Requisito de ignorancia o no
conocimiento de las circunstancias del caso, creer o ignorar si la
situación registral es o no exacta. Partiendo de esta concepción
negativa de la buena fe, la mala fe, que requiere una declaración
expresa, será la ausencia o carencia de tal ignorancia, es decir, un
estado de conocimiento, de maquinación o engaño. Cuestión de
hecho que debe ser apreciada por el Tribunal de instancia, en la
medida en que es un concepto jurídico que se apoya y resulta de la
valoración y comportamientos deducidos de unos hechos
ampliamente examinados en la instancia. "La buena fe, a la que se
refieren los arts. 1473 y 34 LH, precisa conforme a los arts. 433 y
1950 del citado código, en el segundo comprador ignorancia de que
la cosa adquirida haya sido objeto de una venta anterior".

DÉCIMO PRIMERO: Dicho lo anterior, corresponde ahora analizar la existencia

de la buena fe en relación a las compra ventas realizadas por el demandado,
para lo cual es imperativo realizar un análisis detallado de la secuencia de

14 Sentencia del Tribunal Supremo de 12-7-1996 (ED 5775).

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hechos en relación a la compraventa efectuada entre los demandados y la

empresa FERPO Lima S.A, así tenemos:

1. El demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, demandó

judicialmente el otorgamiento de escritura pública a la empresa FERPO Lima
S.A., en el año dos mil seis, lo cual se encuentra probado en autos, máxime si
a fojas ciento dieciocho a ciento veintiuno de autos, se aprecia la sentencia
expedida por el Vigésimo Sexto Juzgado Especializado de Lima, en el
expediente Nº 17830-2006, sobre otorgamiento de escritura pública, donde en
el séptimo considerando se hace referencia expresa a que Erwin
Baumann Samanez-Ocampo, intervino en el proceso como tercero
coadyuvante.

2. A razón de dicha intervención coadyuvante, en el proceso de

otorgamiento de escritura pública antes mencionado, se pone en evidencia
que los demandados tenían pleno conocimiento de la compraventa
realizada entre el demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre con
la empresa FERPO Lima S.A. respecto de los bienes sub litis, proceso donde
expresamente el demandante refirió que los inmuebles sub litis, fueron
adquiridos mediante contrato de compra venta de fecha trece de julio de dos
mil cinco.

3. Posteriormente, y pese a que los actuales demandados tenían pleno

conocimiento de la venta efectuada a favor del demandante, ellos iniciaron -
también- un proceso de otorgamiento de escritura pública en el año dos mil
siete, lo cual implica, que recurrieron a la instancia judicial, a fin de lograr la
respectiva escritura pública y ulterior inscripción en los Registros Públicos, lo
cual ciertamente se concretó, tal como se aprecia de la Partida Registral N°
12059912, que obra a fojas doscientos ocho.

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Establecida la secuencia, corresponde valorar la minuta de compraventa,

presentada como prueba por el demandante, analizándola desde la perspectiva
de la buena fe, siendo así, es indispensable determinar si la actuación del
demandado al momento de la adquisición de los bienes sub litis, se ha ceñido a
los parámetros de dicho principio, para ello, es necesario determinar la fecha
cierta, respecto de la minuta de compraventa efectuada por el demandante
Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, en relación de los bienes sub litis,
conforme a las reglas contenidas en el artículo 245º del Código Procesal Civil15,
advirtiéndose que, si bien, el contrato de compraventa que presentó el
demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, data del trece de julio
de dos mil cinco, este fue ingresado a la Notaría Cáceres Otoya el
diecinueve de julio de dos mil seis, constituyendo ésta la fecha cierta del
referido documento.

Y, por otro lado, tenemos que la minuta de compra venta suscrita por los
demandados Edwin Baumann Samanez-Ocampo y esposa María Irene
Echevarría Domínguez con la empresa FERPO Lima S.A. que tiene como
fecha de suscripción el veintiocho de noviembre de dos mil tres, sin embargo,
dicho documento adquirió fecha cierta el siete de junio de dos mil siete, (data
en la cual es presentado el contrato como anexo a la demanda de otorgamiento
de escritura pública seguida por el demandado ante el Juzgado Civil de Lima),
siendo así, y confrontadas las fechas ciertas de ambos documentos, se tiene
como resultado, en primer orden, que el documento que contiene la
compraventa celebrada por el demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la
Torre con FERPO S. A. tiene fecha cierta de mayor antigüedad confrontada

15Artículo 245 del Código Procesal Civil: Fecha cierta.

Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
1. La muerte del otorgante.
2. La presentación del documento ante funcionario público.
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifíquela fecha o legalice las firmas.
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios
técnicos que le produzca convicción.

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con la del demandado y -además- que las actuaciones desplegadas por los
demandados no se han ceñido a la buena fe, por lo que, queda plenamente
demostrado que los demandados procedieron a adquirir los bienes sub
litis a sabiendas de la existencia de una primera compraventa, lo cual
indudablemente quiebra la buena fe con que debieron actuar los
demandados, y en efecto podemos lanzar como premisa central en este caso
que: no hay buena fe si el comprador tiene conocimiento previo de que el bien
que adquiere fue vendido con anterioridad a tercera persona.

DÉCIMO SEGUNDO: Dicho lo anterior, y si bien el artículo 1135 del Código

Civil no resulta aplicable para resolver el caso, corresponde -en primer orden-
indicar que el conflicto se soluciona aplicando un principio rector del
ordenamiento jurídico como es la buena fe, es así, que el análisis de fondo y la
argumentación lógica jurídica efectuada por la Sala Superior es correcta al
revocar la sentencia de primera instancia y declarar fundada la demanda, por
cuanto el sustento de la misma está basado en que los demandados tenían
pleno conocimiento que los bienes materia de litis adquiridos ya habían sido
objeto de venta; siendo ello así, y atendiendo a los extremos de la casación
interpuesta por el recurrente, resulta pertinente la aplicación del principio de
trascendencia, el mismo que exige que el acto tildado de nulo ocasione
perjuicio cierto e irreparable, perjuicio que no se evidencia en el caso de la
sentencia de vista, en la cual, si bien, se invocó una norma jurídica
impertinente, ello no la hace susceptible de ser nulificada, considerando que la
regla de este principio de trascendencia es: no hay nulidad sin daño o perjuicio,
a lo cual se aúna que, el artículo 172º del Código Procesal Civil, señala en el
tercer parágrafo que: “… No hay nulidad si la subsanación del vicio no ha de
influir en el sentido de la resolución o en las consecuencias del acto procesal.”,
a lo cual converge lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil,
que hace referencia en el segundo párrafo que “… La Sala no casará la
sentencia por el solo hecho de estar erróneamente motivada, si su parte

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resolutiva se ajusta a derecho. Sin embargo, debe hacer la correspondiente

rectificación”.

Dicho ello, este Supremo Tribunal, dando cumplimiento a lo dispuesto en el

referido artículo 397 del Código Procesal Civil, considera necesario destacar
que nuestro Código Civil define la propiedad, por su contenido jurídico, como
"… El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la
ley"16. La propiedad es el derecho civil patrimonial más importante y el cual
reviste una serie de garantías de su protección y su transferencia, siendo un
poder jurídico que contiene cuatro atributos clásicos tradicionales o derechos
que confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar disponer y reivindicar.

Así, dentro de nuestra legislación en relación a la transferencia, se sigue la

regla del solo consensus, para el caso de los bienes inmuebles, precepto que
se encuentra recogido en el artículo 1352 del Código Civil17, que señala que el
contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes. Bajo la premisa
antedicha, en el presente caso, se pone en evidencia que el demandante
Carlos Gregorio Rosemberg de la Torres, se convirtió en propietario de primer
orden con la minuta de compra venta de fecha cierta que data del diecinueve
de julio de dos mil seis, tal como ha quedado plenamente establecido en el
considerando décimo primero de la presente resolución, norma que encuentra
correlato en el artículo 949 del Código Civil18, según la cual el consentimiento
tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente y no requiere la
inscripción registral, por cuanto esta es potestativa, criterio asumido por la

16 Artículo 923 del Código Civil.

17 Artículo 1352 del Código Civil. Perfección de los contratos:
Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que,
además, deben observar la forma señalada por ley bajo sanción de nulidad.
18 Artículo 949 del Código Civil. Transferencia de bien inmueble:

La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,

salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

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Corte Suprema, véase así la Casación Nº 1617-99-Lima19, que señala: ”El

Artículo 949º del Código Civil recoge la teoría francesa según la cual el mero
consentimiento tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente, con
arreglo a la norma invocada, el solo intercambio de voluntades, o “solo
consensus”, perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria; en tal
sentido, el referido acuerdo de voluntades basta para transmitir el dominio de
los bienes inmuebles. El sistema de transferencia de la propiedad en nuestro
ordenamiento jurídico descarta como elemento constitutivo la inscripción de un
inmueble en el Registro Público”.

Siguiendo la línea de análisis antedicho, se aprecia que los demandados Edwin

Walter Baumann Samanez-Ocampo y María Irene Echevarría Domínguez, se
convierten en propietarios cuando ya existía un propietario anterior y el registro
de su compra venta no sanea o convalida la transferencia efectuada, siendo
además, un comprador de mala fe porque tuvo pleno conocimiento de que ya
existía un propietario; y finalmente, la información registral del inmueble a partir
del artículo 2014 del Código Civil20 (buena fe registral), no era suficiente para
considerarlo como mejor propietario, ya que obtuvo ese derecho de mala fe,
porque la información extra-registral señala que Edwin Walter Baumann
Samanez-Ocampo y su esposa María Irene Echevarría Domínguez, estaban
informados que la empresa FERPO Lima S.A. (pese a aparecer en los
Registros Públicos como propietarios) ya no lo eran, en razón a la primera
venta de fecha cierta a favor de los demandantes.

Por las consideraciones expuestas, este Supremo Tribunal decide emitir

pronunciamiento, en el sentido que, el análisis de la Sala Superior es correcto,
al haber sustentado su decisión en relación a la buena fe y a la fecha cierta de
los documentos, decisión que se encuentra complementada con las

19 Casación Nº 1617-99-Lima. El Peruano 01-09-2000, pg. 6192.

20 Artículo 2014 del Código Civil: Principio de Buena Fe Pública Registral:

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anotaciones normativas antedichas, determinando que el demandante tiene

preferencia en relación a su compra.

Sin perjuicio de lo expresado, se aprecia que la argumentación fáctica

esbozada por el Ad quem, ha desarrollado dichos fundamentos de manera
ordenada y de conformidad a los medios probatorios incorporados al proceso,
los mismos que han sido analizados con argumentos lógico que se ajustan al
debido proceso, razón por la cual estos extremos de los agravios no son
acogidos por este Supremo Tribunal.

DÉCIMO TERCERO: Por otro lado, en relación a la denuncia contenida en el

punto C), referente a que se habría infringido el artículo 949 del Código Civil,
este Supremo Tribunal, considera necesario mencionar una vez más que, una
de las formas para adquirir la propiedad en nuestro sistema jurídico es el
intercambio de voluntades o solus consensus perfeccionándose la propiedad
inmueble con su transferencia, de suerte que el contrato de compraventa de un
inmueble -su forma más caracterizada- es al mismo tiempo el título de
adquisición (que crea la obligación de dar) y el modo de adquisición (que
perfecciona la adquisición del comprador) coincidiendo título y modo en
términos generales, precepto legal que concuerda con la contenida en el
artículo 135221, del acotado Código el cual prescribe que los contratos se
perfeccionan por el consentimiento de las partes excepto aquellos que además
deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad,
coligiéndose que el comprador pasa a ser propietario del bien al mismo tiempo
que el acreedor del mismo y sin tradición alguna, además, que es un acto
jurídico caracterizado como la manifestación más importante del fenómeno
jurídico denominado “autonomía privada”, entendida como el poder que tienen

21 Artículo 1352 del Código Civil.

Perfección de contratos:
Los contratos se perfecccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar
la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad.

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los particulares, para autorregular sus intereses privados vinculándose con los
demás con el fin de satisfacer sus más variadas y múltiples necesidades.

Sin embargo, no se debe perder de vista –una vez más- que este Colegiado
Supremo efectúa el análisis pertinente tomando como pauta, la buena fe,
siendo así, en el caso sub examine, no resulta suficiente para resolver el
conflicto la aislada aplicación del artículo 949º del Código Civil, por cuanto en el
caso en concreto, se analizan los hechos partiendo de la buena fe,
advirtiéndose de la sentencia de vista que dicho principio ha sido merituado de
manera debida por el Ad quem, donde motivadamente han dado un alto peso
valorativo a la buena fe, concluyendo que dicho principio se ha visto afectado
por cuanto, en el proceso sobre otorgamiento de escritura pública, signado en
el expediente civil Nº 17830-2006, seguido por Carlos Gregorio Rosemberg de
la Torre, el demandado Walter Baumann Samanez fue incorporado al proceso
en calidad de tercero coadyuvante de la empresa Ferpo Lima S,.A., lo cual
quedó acreditado no solo de los extremos de la demanda del recurrente, sino
que el propio demandado así lo ha referido en su escrito de contestación de
demanda (fojas doscientos cuarenta), cuando señaló “4. En cuanto a la
mención del proceso iniciado por su parte ante el 26º Juzgado Civil de Lima
sobre “Otorgamiento de Escritura Pública” – Exp. Nº 17830-2006, es correcto
que la misma se declaró INFUNDADA”, lo cual implica que -ciertamente- el
demandado fue incorporado al proceso de otorgamiento de escritura pública, y
evidentemente tomó conocimiento que Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre,
demandaba el otorgamiento de escritura pública, en mérito al contrato de
compraventa de fecha trece de julio de dos mil cinco, respecto de los bienes
sub litis, demostrándose de esa manera que la conducta del demandado, al
celebrar dicho contrato de compraventa respecto de los bienes sub litis, fue con
pleno conocimiento que sobre estos pesaba una primera venta, hecho que a
todas luces quiebra la buena fe de su compra y la deslegitima, pese a que se
encuentra inscrita registralmente, razón por la cual, la infracción denunciada no
es amparada.

25
 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN 889-2017
LIMA
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

VI. DECISIÓN:

Por estas razones, declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto

por el demandado ERWIN WALTER BAUMANN SAMANEZ OCAMPO, en
contra de la sentencia expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte superior de
Justicia de Lima, que revoca la sentencia contenida en la resolución número
veintitrés de fecha treinta de setiembre de dos mil quince, que declaró
infundada la demanda; y reformándola, la declara fundada la demanda sobre
mejor derecho de propiedad. DISPUSIERON la publicación de la presente
resolución en el Diario Oficial "El Peruano"; en los seguidos por Carlos
Gregorio Rosemberg de la Torre. Interviniendo como ponente el señor Juez
Supremo Hurtado Reyes.
SS.

TÁVARA CÓRDOVA

HURTADO REYES

HUAMANÍ LLAMAS

SALAZAR LIZÁRRAGA

CALDERÓN PUERTAS

MHR/Ychp/Lva

26
 Casación N° 899-2017 Lima
SUJETOS MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

Demandantes C. Rosemberg Pretensión Se les declare DEMANDADO Recurso de Casación

Supuesta infracción normativa y
INTERPONE motivación insuficiente
Mejor derecho
Demandado E. Baumann de propiedad

Departamento N° 302 Primero en inscribir su derecho

CONTEXTUALIZACIÓN
Demanda
C. Rosemberg
Compraventa 2005
No quiso formalizar
Ferpo Lima SA
Solicitando Mejor
derecho de propiedad
PRIMERA INSTANCIA
Estacionamiento N° 02 No se debió aplicar el Art. 1135
Depósito N° 02 Se debió aplicar el Art. 2020 y 949
Otorgamiento de FUNDAMENTOS
INFUNDADA
escritura pública
Este tribunal asume con peso la buena fe de los sujetos, siendo
E. Baumann insuficiente la aplicación del artículo 949.
contrato
Basándose en la los documentos FECHA CIERTA, el
Rosemberg Alega ser propietario
demandante fue el primero en inscribir su derecho.
lo demanda de los bienes
03
Ferpo Lima SA 20 Compraventa Se comprobó que el demandado tenía conocimiento de que
el demandado era el primero en inscribir su derecho por lo
SEGUNDA INSTANCIA que no posee buena fe.

La parte demandada posee: Demanda La parte demandada Demanda Es correcto aplicar el art. 1135 al caso en concreto ante el
infundada fundada insuficiente y aislado art. 949.
Primera en adquirir No posee buena fe
su derecho La fecha cierta de su derecho es
posterior a la del demandado
Buena fe DESICIÓN Declarar INFUNDADO el recurso de casación.