MODELO DE ESCRITO DE DEMANDA

I. OBJETO

Por el presente, vengo a interponer formal demanda de daños y

perjuicios en contra de: DATOS DEL VENDEDOR solicitando se
resuelva judicialmente el contrato de compraventa de fecha
__________ y se me indemnicen los daños sufridos por el
incumplimiento.

Sin perjuicio de lo que resulte probado en la etapa procesal

oportuna, reclamo la suma de Pesos _________ con más intereses
correspondientes y costas.

II. ANTECEDENTES

(1) Con fecha ________, celebré con __________ un contrato de

compraventa correspondiente al departamento _____________,
correspondiente a un edificio sito en _____. El precio de compra
fue de pesos _______, abonados íntegramente a la celebración del
contrato.

El contrato fue celebrado por boleto privado de compraventa,

asumiendo las partes los costos de sellado y certificación notarial
de firma, totalizando tales gastos la suma de pesos ________.

La vendedora asumió la obligación de otorgar escritura traslativa

de dominio dentro del plazo de ciento ochenta días desde la
celebración del contrato.

Asimismo, se obligó a entregar el departamento dentro de los

treinta días de su celebración. Esta última obligación fue cumplida,
procediendo el vendedor a la entrega del departamento en tiempo
y forma. En oportunidad de la entrega, mi parte abonó la suma de
pesos _____ en concepto de gastos de posesión.

Sin embargo, al vencimiento del plazo de escrituración, el

vendedor no citó a mi parte para el otorgamiento del instrumento
respectivo.

Luego de una prudencial espera de un par de meses, me

comuniqué con la vendedora, quien me respondió con evasivas.

Posteriormente, le envié una carta documento emplazándola

también a los fines de la escrituración, con el mismo efecto. En ese
estado, me respondió informando que la escritura no podría
otorgarse en lo inmediato, solicitando una prórroga para hacerlo en
los siguientes trescientos sesenta y cinco días, esgrimiendo razones
insustanciales para defenderse atinentes a la no obtención de
autorizaciones administrativas y finales de obra.

(2) De este modo, se configuró el incumplimiento de la

demandada.

Tal como se expuso con anterioridad, el plazo de 365 días

previsto para la escrituración se encuentra vencido a la actualidad,
por lo que esta obligación fue incumplida por el accionado.

El accionado manifiesta en una misiva enviada a esta parte que

existieron inconvenientes en la obtención de los finales de obra por
parte de la Municipalidad.

Al respecto, manifiesto: (i) Que no le consta a esta parte la

existencia de tales inconvenientes, por lo que bien podría tratarse
de meras excusas para pretender excusarse de su incumplimiento.
(ii) Que, en caso de haber existido dichos inconvenientes, sólo
exonerarían de responsabilidad a la demandada por su mora en la
escrituración si se dieran, de manera concurrente y acumulativa,
todas las siguientes condiciones debe existir imposibilidad de
escriturar derivada de esos inconvenientes, pues de lo contrario, si
el vendedor pudiera escriturar o realizar los actos tendientes a
lograr primero las aprobaciones, no existiría caso fortuito ni fuerza
mayor, pues no existiría imposibilidad de cumplimiento; los
inconvenientes no deben ser imputables al vendedor ni a la
empresa constructora contratada por él ni a dependientes o
profesionales contratados por él, pues de lo contrario no se trataría
de un hecho externo e inimputable para el deudor, requisito
fundamental del caso fortuito; en consecuencia, la imposibilidad de
escriturar debería obedecer exclusivamente al hecho de un tercero
y no guardar ninguna relación con la conducta del vendedor; los
inconvenientes deben resultar imprevisibles, es decir que no hayan
podido ser previstos con anterioridad (y, por ende, computados
para fijar un plazo más extenso). Si se trata de meras demoras
administrativas o de óbices legales o burocráticos que hubieran
podido preverse o que fueran habituales según el curso natural y
ordinario de las cosas, no existiría caso fortuito ni fuerza mayor; los
inconvenientes deben resultar inevitables, es decir que no debería
existir conducta viable por parte del vendedor que permita
sortearlos. Si se trata en cambio de inconvenientes susceptibles de
ser superados mediante la conducta diligente del vendedor, no
existiría inevitabilidad, ni caso fortuito, ni fuerza mayor; los
inconvenientes deberían haberse manifestado sin que el vendedor
haya incurrido precedente en mora o haya realizado alguna
conducta culposa, pues de lo contrario todos los riesgos (incluso de
caso fortuito o fuerza mayor) le habrían sido trasladados. (iii) Niego
categóricamente que de existir inconvenientes (que no me
constan), reúnan todas las condiciones precedentemente
enunciadas, cuestión que deberá acreditar la demandada por pesar
sobre ella la carga de la prueba a los fines de la demostración de
eximentes de responsabilidad.

III. RESOLUCIÓN - RESTITUCIÓN DEL PRECIO

La presente acción persigue la resolución judicial del contrato.

La posibilidad de demandar judicialmente la resolución surge del

art. 1078 inc. b CCyC, siendo el único requisito la situación de mora
o incumplimiento del demandado (Cornet, Manuel, “Efectos de la
resolución de los contratos por incumplimiento”, Lerner, Córdoba
1993, p. 87).

La jurisprudencia ha determinado que en estos casos no es

necesario seguir el proceso de resolución extrajudicial por
autoridad del acreedor, por lo que no hace falta ninguna intimación
previa de cumplimiento ni el otorgamiento de un plazo a esos
efectos (C. Civ. y Com. Morón, sala 2 a, 6/4/1995, - Holovesky,
Adolfo y otro c. Tarraubella y otro (JA 1999 - III - síntesis); C. Ap.
Concepción del Uruguay, sala Civ. y Com., 5/7/1996, - Rodríguez,
Salvador c. Tejera, Abel E. (JA 1999 - III - síntesis).

La resolución es procedente porque el incumplimiento ha sido

anunciado por una manifestación seria del vendedor y, además,
queda en claro que no dispondré de escritura durante un plazo
superior a un año desde la fecha de la mora, por lo que he perdido
interés en la operación (arg. art. 1084 CCyC).
 (2) Como consecuencia de la resolución, la parte demandada
deberá reintegrar a mi parte el precio abonado, quedando
compensados los intereses con el uso y goce que he realizado del
inmueble hasta la actualidad.

Ofrezco asimismo, simultáneamente a la percepción del precio y

pago de las indemnizaciones reclamadas, proceder a la restitución
del inmueble.

IV. RESARCIMIENTO RECLAMADO

Fundamento de la responsabilidad

En términos generales, la compradora está facultada a reclamar

indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento
del contrato y de su resolución. Esta facultad es una consecuencia
natural del incumplimiento (art. 1082 CCyC).

Reclamo la reparación de los siguientes daños:

(1) Pérdida de poder adquisitivo de la suma abonada como precio

Este rubro es una consecuencia directa e inmediata de la

resolución contractual, en la medida que, al resolverse el contrato,
esta parte debería quedar en la misma e idéntica situación en que
se encontraba al momento de contratar.

Ello implica que esta parte debería recibir una suma de dinero
suficiente como para adquirir un inmueble de características
similares al que compró en su momento, y cuya adquisición queda
sin efecto como consecuencia del incumplimiento de la vendedora
y de la resolución contractual.

De lo contrario, se estaría produciendo un empobrecimiento

injustificado de esta parte, ya que recibiría como consecuencia de
la resolución una suma de dinero insuficiente para adquirir un
inmueble de similares características.

En este sentido se señala que cabe dejar “en cero” a la víctima

que optó por resolver, siendo que “Dejarla en cero implica
repararle todo gasto y asimismo darle la posibilidad de celebrar un
contrato similar, ya que de lo contrario no se lo dejaría en la misma
situación que tenía al celebrar el contrato, sino en bajo cero, es
decir, con menos de lo que tenía en oportunidad de contratar”
(Cornet, Manuel, “Efectos de la resolución de los contratos por
incumplimiento”, Lerner, Córdoba 1993, p. 206). En consecuencia,
“Se debe devolver a la víctima la posibilidad de realizar un contrato
como el resuelto en la actualidad, pues esa posibilidad estaba en
sus manos cuando contrató con el incumplidor” (Cornet, op. cit.,
p. 211, con cita en igual sentido de Llambías, Mosset Iturraspe,
Morello, Cazeaux - Trigo Represas, Busso, Zanonni, entre otros).

Existe daño en la medida que la suma pagada oportunamente por

la actora no me alcanzaría hoy para adquirir un inmueble de
características y ubicación similares al que se compró por el
contrato resuelto.

A los fines de la promoción de la demanda se han realizado

consultas en diferentes empresas inmobiliarias, tomando como
referencia los costos correspondientes a inmuebles de similares
características en cuanto a superficie, habitaciones, jerarquía, etc.,
de zonas próximas al del inmueble oportunamente adquirido.

Teniendo en cuenta esa información, un inmueble de

carácterísticas similares al de esta parte, en la zona en que este se
encuentra o emprendimientos inmobiliarios cercanos, a estrenar,
presenta hoy un valor de mercado de pesos ___________, es decir,
_____________pesos más que los que recibiré como consecuencia
del reintegro del precio por la resolución del contrato. Reclamo
esta diferencia como uno de los daños derivados de la resolución.

(2) Indemnización por aportes realizados al inmueble

Durante el tiempo que estuve en ocupación del inmueble, realicé

numerosas mejoras útiles (arts. 751 CCyC), que resultan de
manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella, a saber:
_________.

Por ende, el propietario del inmueble deberá indemnizarlas, de

acuerdo al valor que tuvieran al tiempo de la restitución. En este
sentido enseña la jurisprudencia que en el marco de una resolución
el vendedor debe indemnizar las mejoras introducidas por el
comprador en beneficio del inmueble pues “de lo contrario, se
producirá un enriquecimiento indebido, contrariando las normas de
los arts. 589, 2427 y 2440 del C.C.” (LA LEY, 1986-B, 50), debiendo
indemnizarse las mejoras necesarias y útiles (ED 21-485).
 Las mejoras serán valuadas al tiempo de la restitución de la cosa.
No obstante, como valor referencial a los fines de demandar, se
establece la suma de pesos _________ con más intereses.

(3) Gastos de celebración del contrato y toma de posesión

En los términos del art. 1082 inc. b CCyC, reclamo se me

indemnice por los gastos generados por la celebración del contrato,
a saber:

El 50% de la certificación notarial de firmas e impuesto a los sellos

pagados por el boleto de compraventa, por un valor de pesos
_______.

El 100% de los gastos de toma de posesión del inmueble, por un

valor de pesos ________.

Comentario: La demanda podría haberse interpuesto invocando

asimismo la ley 24.240 de Defensa del Consumidor. No lo hacemos
a fin de exponer específicamente la normativa contractual general.

V. PRUEBA

Ofrezco la siguiente prueba:

1. Contrato de compraventa del _______.

2. Acta de entrega y recepción de tenencia y recibo de pago de

gastos de posesión

3. Cartas documento: _______

Comentario: Habiendo un plazo cierto convenido (art. 886, CCyC),

es el deudor quien debe probar el cumplimiento o la
inimputabilidad de la demora (art. 888, CCyC), lo que justifica la
parquedad en el ofrecimiento de prueba de la actora.

4. Recibos y facturas correspondientes a las mejoras introducidas

en el inmueble.

5. Solicitamos se designe perito tasador a fin de que establezca:

(a) el valor de mercado en el estado en que se encuentra del
Departamento __________ del edificio _______________; (b) el
incremento del valor de dicho departamento en función de las
siguientes mejoras: ___________; (c) el valor de mercado de un
departamiento de similares características en cuanto a superficie
cubierta y cantidad de dormitorios, en zonas próximas al inmueble
mencionado en los puntos anteriores de pericia, nuevo y a
estrenar.

(…)

VI. MANIFESTACIONES Y RESERVAS

(…)

VII. PETITORIO

(…)