DERECHO CIVIL 3: REALES

ASPECTOS
PRELIMINARES
DE LA PROPIEDAD
MÓDULO

07
 DERECHO CIVIL 3: REALES

1 BASE LEGAL
El derecho de propiedad es considerado un derecho fundamental de la persona, por lo que su
protección legal se encuentra sustentada en la Constitución. El artículo 2 de la Constitución
Política del Perú indica que «Toda persona tiene derecho: 16.º A la propiedad y a la herencia».
Asimismo, en el artículo 70 indica lo siguiente:

El derecho de propiedad es inviolable. El estado lo garantiza. Se ejerce en

armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. A nadie puede
privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional
o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago efectivo de indemnización
justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.

2 CONCEPTO DE PROPIEDAD

Etimológicamente, se sostiene que propiedad deriva de la voz latina propietas, que deriva de
propium, y que significa ‘lo que pertenece a una persona’ o ‘lo que es propio de ella’. Avendaño
& Avendaño (2017) indica que la propiedad es lo siguiente:

Es un poder jurídico, el más amplio y completo que las personas pueden tener,
en virtud del cual un bien o conjunto de bienes, ya sean corporales —cosas— o
incorporales —derechos—, quedan sometidos de manera absoluta al señorío de
la persona. Este señorío pleno se ve reflejado en las facultades que tiene la
persona sobre sus bienes, que son todas las posibles (p. 57).

Por otro lado, Planiot y Ripert, citado por Arias (1998, p. 181), sostienen que la propiedad «es el
derecho en virtud del cual una cosa se halla sometida, de modo perpetuo y exclusivo, a la acción
y a la voluntad de una persona». Por otro lado, Ramírez (2004) precisa que es el

Poder jurídico pleno sobre un bien, en cuya virtud este queda sometido directa,
inmediata y totalmente (con todas las utilidades que proporciona: uti, frui, abuti)
a nuestro señorío exclusivo. Obviamente poder pleno significa amplio en sus
atributos; es poder jurídico pleno dentro de los límites de la ley (p. 86).

Sin perjuicio de ello, el Código Civil no define un concepto para el derecho de propiedad, sino que
nos da una noción de la misma mediante la descripción de sus principales características o
atributos, indicando que «la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer
y reivindicar un bien. Debe de ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de
la ley» (artículo 923).

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 3

 DERECHO CIVIL 3: REALES

Se puede sostener entonces que la importancia de este derecho radica en (i) que consolida la
titularidad de la posesión y la propiedad, (ii) que es el derecho que permite dinamizar la
economía de la sociedad a través del ejercicio de sus atributos, y (iii) que permite que las
personas reconozcan a los titulares de los bienes, respetando la propiedad sobre los mismos.

3 ELEMENTOS

3.1 Sujeto
Puede ser la persona natural o jurídica que tiene capacidad
de goce para adquirir derechos, pues sin esta capacidad no
se puede ser titular de derechos. Sin embargo, la ley prevé
algunos casos en los cuales determinados sujetos no
pueden adquirir derechos de propiedad, como ocurre con
los extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, que no
pueden adquirir propiedades dentro de los 50 kilómetros
de las fronteras (art. 71 de la Constitución Política del
Estado), así como también las prohibiciones contenidas en
el artículo 1366 del Código Civil.

3.2 Objeto
Al respecto, se debe tener en cuenta que objeto no
siempre ha sido lo mismo. Este elemento ha venido
cambiando con el transcurso de tiempo. Cabe recordar
que en un tiempo el mismo ser humano fue objeto de
propiedad (época de la esclavitud). Actualmente se
considera que pueden ser objeto del derecho de propiedad
aquellos bienes que pueden ser apropiables y estar
sometidos al tráfico económico, y sobre todo que estén
permitidos por el ordenamiento jurídico, y que asimismo
sirvan para satisfacer las necesidades del hombre.

4 CARACTERÍSTICAS

a. Es un derecho real. En contraposición con los derechos personales, la propiedad es

un derecho real, pues es un poder jurídico que una persona ejerce sobre las cosas.
Dentro de los derechos reales, la propiedad es el más perfecto, el más absoluto, el más
completo, aunque cronológicamente fue primero la posesión, se considera hoy que es
el derecho real por excelencia, el único que está premunido de la acción real, llamada
también reivindicatoria (Maisch, 2015, p. 40).

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 4

 DERECHO CIVIL 3: REALES

b. Es un derecho absoluto. Significa que la propiedad confiere al titular todas las

facultades, esto es, las de usar, disfrutar y disponer del bien objeto del derecho
(Avendaño y Avendaño, 2017, p. 64). Sin embargo, hay doctrinas que cuestionan esta
característica, por eso sostienen que la propiedad es relativa, dado que existen
limitaciones impuestas por ley; sin embargo, estas limitaciones deben de entenderse
como una forma de ejercicio del derecho de propiedad, que de ninguna manera
invalida su carácter absoluto, el mismo que debe entenderse como el ejercicio
absoluto que dentro del ordenamiento jurídico se le permite a una persona.

c. Es un derecho exclusivo. Tiene tal carácter porque solo el domine, el señor, puede
disponer del bien, y es excluyente en el sentido que nadie más que él puede usar de
todos los atributos de la propiedad y servirse de las acciones que la ley le franquea
(Maisch, 2015, p. 41).

d. Es un derecho perpetuo. . Porque no se extingue por el solo no uso, lo cual hace que
la prescripción extintiva no afecte a la propiedad y que la acción reivindicatoria sea
imprescriptible. La prescripción extintiva no afecta a la propiedad porque esta no se
pierde por el solo no uso. Para que se pierda, otro debe adquirirla por la prescripción
adquisitiva (Avendaño y Avendaño, 2017, p. 65).

5 ATRIBUTOS

El artículo 923 del Código Civil dispone que los atributos del derecho de propiedad son los
siguientes:

a. Usar (ius utendi). Es servirse del bien. Usa un automóvil quien se traslada con él de un
lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella. Usa un reloj quien lo lleva puesto y verifica
la hora cuando desea.

b. Disfrutar (ius fruendi). Es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo
económicamente. Los frutos son los bienes que se originan de otros bienes, sin
disminuir la sustancia del bien original. De esta forma, podrían ser: (i) rentas en un
arrendamiento, o (ii) utilidades anuales por ser accionista.

c. Disponer (ius abutendi). Es prescindir del bien (mejor aún, del derecho), deshacerse
de la cosa, ya sea jurídica o físicamente. Un acto de disposición o la enajenación del
bien; otro es hipotecarlo, otro, finalmente, es abandonarlo o destruirlo.

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 5

 DERECHO CIVIL 3: REALES

d. Reivindicar (ius vindicandi). Debemos entender por reivindicar a la acción que puede
ejercer el propietario de un bien para que se le restituya la posesión del mismo. Es la
posibilidad que tiene todo propietario para demandar judicialmente la devolución o
restitución del bien usurpado.

6 CLASES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

a. En cuanto a la extensión del dominio. La propiedad puede ser plena, es decir, que no
ha perdido ninguna de sus facultades.

b. En cuanto a los bienes. La propiedad puede ser mueble o inmueble, siendo legislada
en diferentes títulos del Código. Existen diferentes leyes especiales que regulan la
propiedad de algunos bienes específicos, por ejemplo, concesiones mineras, la
propiedad agraria, industria, propiedad intelectual, etc.

c. Respecto al titular. La propiedad puede ser pública, privada o mixta. Igualmente

puede ser individual, cooperativa y, recientemente, propiedad social, donde, de
acuerdo a la ley específica, el titular del derecho de propiedad es la sociedad y no los
trabajadores que en ella laboran, como es el caso de la propiedad cooperativa.
También hay que mencionar, por sus especiales características, a la propiedad
comunal ejercida por las comunidades campesinas o indígenas (Maisch, 2015, p. 43).

7 TÍTULO Y MODO

En los sistemas de título y modo, es necesario distinguir el título de la adquisición y el modo

como se adquiere. Por título debemos entender al acto sustantivo de la adquisición del
derecho; es el acto que comprende la manifestación de voluntad en transferir o adquirir el
derecho. Y por modo se entiende como la forma por la que se efectiviza la transferencia de
ese derecho transferido o adquirido en el título.

El título y el modo ejercidos independientemente resultan ser insuficientes para adquirir el

derecho propiedad, ambos deben ser complementarios y ejecutarse en conjunto. Por
ejemplo, en una adquisición de un bien mueble, celebrado el contrato de compraventa, sin
que se haya hecho la tradición del bien, no habrá operado la transferencia de la propiedad
del bien, porque para que opere la transferencia de bien mueble no basta el contrato de
compraventa (título), sino que se requiere de la entrega física del bien (modo).

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 6

 DERECHO CIVIL 3: REALES

8 MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

En la doctrina existen diversos modos de adquirir el

derecho de propiedad. Al respecto Guillermo Borda
nos da la siguiente clasificación:

a) Originarios y derivados. En los originarios, la adquisición se hace por un acto exclusivo

del adquirente o bien por un hecho natural (no existe o existe de manera mínima la
intervención del anterior propietario). En los derivados, la transmisión del dominio
resulta de un acto del titular a favor del nuevo dueño, como ocurre en un contrato de
compraventa, por ejemplo

b) Onerosos y gratuitos. En los onerosos, la adquisición se realiza con

contraprestaciones recíprocas. Este tipo de adquisición va acompañada de la buena fe
(se genera un costo para ambas partes). En los gratuitos, una de las partes no recibe
contraprestación.

c) Transmisión a título singular o universal Es singular cuando la adquisición se realiza

de una sola cosa o de un determinado número de cosas (por ejemplo, la adquisición de
parte de un patrimonio, como ocurre al celebrarse cualquier contrato de compraventa).
Es universal cuando se adquiere la totalidad del patrimonio de una persona (transferencia
por herencia).

Nuestro Código Civil dispone otras formas de adquisición, entre las cuales se encuentran:

Forma Características

Consiste en un modo originario de adquirir la propiedad.

Se efectiviza a través de la aprehensión o la toma de posesión
de los mismos.
Según el artículo 929 del Código Civil, «las cosas que no
pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras
análogas que se hallen en el mar o en los ríos o en sus playas u
Apropiación orillas, se adquieren por la persona que las aprehenda, salvo las
previsiones de las leyes y reglamentos».
Como formas de apropiación en el Código Civil, tenemos las
siguientes: (i) las cosas muebles que no pertenecen a nadie
(artículo 929), (ii) los animales de caza y pesca (artículos 930 y
931), (iii) los objetos perdidos (artículos 932 y 933), y (iv) el
tesoro (artículos 934 a 936), (Avendaño & Avendaño, 2017, p.
71).

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 7

 DERECHO CIVIL 3: REALES

Forma Características

La especificación y mezcla están previstas en el artículo 937

del Código Civil. La especificación se produce cuando, de la
materia perteneciente a una persona, otra persona hace un
Especificación objeto. Esto ocurre, por ejemplo, cuando de la uva añeja se
y mezcla elabora vino. Se trata de la transformación de un bien en otro
mediante el trabajo del hombre.
La mezcla, por su lado, es la especie que resulta de la unión de
dos cosas de diferentes dueños, como cuando el diamante de
una persona se engasta en el anillo de otra (Avendaño &
Avendaño, 2017, p. 72).

Es un medio originario de adquirir, en virtud del cual se obtiene

lo que se une o adhiere materialmente a él (artículo 938 del
Código Civil). Existen dos casos de accesión: natural e
industrial. La accesión natural, o por obra de la naturaleza, se
presenta en dos casos: aluvión y avulsión.
Se entiende por aluvión las uniones de tierra y los incrementos
que se forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos
situados a lo largo de los ríos o torrentes (artículo 939 del
Código Civil).
Por avulsión se entiende la porción considerable y reconocible
Accesión en un campo ribereño que es arrancada por la fuerza de un río
y llevada a otro campo (artículo 940 del Código Civil).
La accesión industrial, o por obra del hombre, ocurre en los
casos de edificaciones en terreno ajeno. Los artículos del 941 a
944 del Código Civil regulan cuatro supuestos: cuando el que
edifica en terreno ajeno obra de buena o de mala fe y cuando el
dueño del suelo sobre el que se edifica actúa de buena o de
mala fe. El Código Civil también contempla el caso de
edificación con materiales ajenos o a quien siembra con
plantas o semillas ajenas (artículo 946), y el supuesto de crías
de un animal (artículo 946), (Avendaño y Avendaño, 2017, p.
72).

9 TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD

Es el modo derivado de adquisición de la propiedad, basado en la voluntad de las personas. Así

tenemos el artículo 1352 del CC, que regula el principio de consensualidad, mediante el cual los
contratos se perfeccionan con el solo consentimiento de las partes, salvo que la ley señale
alguna forma en especial, bajo sanción de nulidad.

Respecto a los bienes muebles, la transferencia se efectúa con la tradición a un acreedor, salvo
disposición legal diferente (art. 947 del CC). Por el contrario, respecto a los bienes inmuebles, la
sola obligación de enajenar un inmueble transfiere el derecho de propiedad, salvo disposición
legal diferente o pacto en contrario (art. 949 del CC).

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 8

 DERECHO CIVIL 3: REALES

10 LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD

En nuestro ordenamiento jurídico existen dos clases de límites al derecho de propiedad: (i) las
impuestas por ley y (ii) las que emanan de la voluntad a través de los contratos. Las restricciones
legales al derecho de propiedad son cargas o prohibiciones que se imponen a este derecho para
limitar su ejercicio. Se produce una disminución o recorte del poder jurídico que impide al
propietario actuar con total libertad sobre el bien, pero no se pierde la propiedad misma ni la
posibilidad de ejercer los atributos del dominio (Avendaño & Avendaño, 2017, p. 66). Este tipo
de restricciones las tenemos reguladas en el artículo 925 del CC. Asimismo, existen restricciones
legales respecto a los inmuebles por razones de vecindad que se encuentran reguladas por los
artículos del 959 al 964 del CC. Existen también restricciones que emanan de la voluntad de las
personas a través de los contratos, sin embargo, para que este pacto surta efecto en terceros,
se necesita que se inscriban en los registros públicos, tal como lo prevé el artículo 926 del CC.

11 ACCIÓN REIVINDICATORIA

Es la acción judicial que tiene el propietario no poseedor para reclamar la entrega de la posesión
a cualquier poseedor que no tenga título de propietario (artículo 927 del CC).

12 EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

Conforme al artículo 968 del Código Civil, la propiedad se extingue por (i) adquisición del bien
por otra persona, que implica la transferencia del bien y mediante el cual el bien pasa de un
dueño a otro; (ii) destrucción, pérdida total o consumo del bien, en este caso la destrucción
implica la desaparición del bien, respecto al consumo su uso genera la desaparición del bien, es
propio de los bienes consumibles; (iii) expropiación, lo cual implica una enajenación forzosa a
favor del Estado por disposición legal a cambio del pago de un justiprecio; y (iv) abandono del
bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado. El abandono es la
manifestación voluntaria de desprenderse del derecho de propiedad que ejerce respecto a
determinados bienes.

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 9

 DERECHO CIVIL 3: REALES

13 CONCLUSIONES

El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia, posee un carácter absoluto,

exclusivo y perpetuo, y sus atributos están configurados por el uso, disfrute, disposición y
reivindicación.

Existen varios modos de adquirir el derecho de propiedad, entre los cuales la doctrina
mayoritaria admite los siguientes: (i) originarios y derivados, (ii) onerosos y gratuitos, y (ii)
título singular o universal. Asimismo, el Código Civil regula algunas formas específicas para
adquirir el derecho de propiedad, entre las cuales se encuentran (i) la apropiación, (ii) la
especificación y mezcla, y (iii) la accesión.

El sistema de transferencias del derecho de propiedad, en nuestro ordenamiento jurídico,

permite transferir bienes muebles, para lo cual se requiere el consentimiento y la tradición o
entrega física del bien; así como bienes inmuebles, donde solo se necesita manifestación de
voluntad entre las partes (consentimiento).

En la acción reivindicatoria, lo que se busca es que el propietario recupere la posesión del

bien de su propiedad de aquel que, no siendo propietario, lo viene poseyendo.

14 BIBLIOGRAFÍA

Arias-Schreiber, M. (1998). Exégesis del Código Civil peruano de 1984, Tomo IV: derechos reales.
Gaceta Jurídica.

Avendaño, J. & Avendaño, F. (2017). Derechos reales. Pontificia Universidad Católica del Perú.

Borda, G. (1994). Manual de derechos reales. Editorial Perrot.

Maisch, L. (2015). Derechos reales. Instituto Pacífico.

Ramírez, E. (2004). Tratado de derechos reales. Tomo II: derechos de propiedad y copropiedad.
Editorial Rodhas.

Vásquez, A. (2005). Derechos reales. Los bienes. La posesión. Editorial San Marcos.

Módulo 07: Aspectos preliminares de la propiedad pág. 10