Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario.

SEMINARIO DE PRÁCTICA PROFESIONAL

ACTIVIDAD 3 (TP3)

 ALONSO, FERNANDO LUIS - DNI 14.781.210 - TMCI033609

 BOCALANDRO, PABLO EZEQUIEL - DNI 31.567.415 - TMCI035216

 GARCIA, PAULO EFRAÍN - DNI 16.891.492 – TMCI031900

 KECLACH, IVAN GABRIEL - DNI 41.646.852 - TMCI036512

FECHA DE ENTREGA: 23/10/2022

TUTOR: ALEJANDRO BARILARI BUSTOS

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CONSIGNA DE LA ACTIVIDAD:

Habiendo logrado identificar la situación problemática presentada y logrado

brindar una exposición clara y precisa de la misma al cliente, respaldado por su

labor profesional y de acuerdo al objetivo principal de su empresa, la cual

busca ayudar a los proyectos de inversión crediticios y de evolución

permanente.

Resulta necesario que realice las gestiones necesarias ante las instituciones

provinciales esenciales para llevar adelante la búsqueda de documentación

requerida para respaldar el informe brindado, y que de manera adecuada

pueda justificar las decisiones que, a consecuencia de las mismas va a llevar

adelante para poder elaborar una toma de decisión acertada del cliente

respecto a la inversión.

Tenga en cuenta que puede resultar útil tener presente los siguientes tips:

 Para el caso de la valuación de un inmueble, debemos conocer

materiales de construcción, costo del valor del metro cuadrado, para

realizar una descripción conforme a la inspección in situ.

 Conocer las distintas reparticiones y que información nos brinda cada

una, para facilitar nuestra tarea profesional. - Ejemplo si necesito

realizar un estudio de título de un inmueble, el Registro General de la

Propiedad Inmueble, nos brinda a través de la fotocopia de la

matricula o adrema del mismo, si posee algún gravamen (embargo,

hipoteca) que pudiera incidir en nuestro estudio específico de ese

inmueble.- 

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  Recurrir también a bibliografía electrónica o de soporte papel, para

justificar, refrescar nuestros conocimientos y en su momento citarlos

como fuente.

 Enriquecer nuestro vocabulario, nuestra oratoria, haciendo cursos y

actualizando en nuevos métodos, ya que, para nuestra actividad

profesional, el uso del lenguaje ya sea corporal u oral es

fundamental.

A partir de los datos obtenidos elabore un listado de los organismos

consultados, explicando el propósito de los mismos en la tarea encomendada y

la finalidad de su intervención. Detalle qué tipo de documentos es obtenido y

explique el trámite necesario ante la institución para obtenerlo. ¿Si estuviese

hipotecado, podría realizar igual un contrato de locación sobre ese inmueble?

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INFORME PARA EL SR JUAN WASMERY, GERENTE DE LA EMPRESA

INER S.A.

Córdoba, 20 de octubre 2022

Sr.

Gerente de INER S.A.

Juan Wasmery

S / D

Asunto: Apertura de Sucursal en la ciudad de Ushuaia

Nos dirigimos a Ud. en relación a su consulta relacionada con la expansión de

las actividades de INER S.A. a la ciudad de Ushuaia y ampliando la información

brindada en nuestro anterior informe de fecha 21 de septiembre de 2022.

Con el objetivo de continuar con nuestro asesoramiento y teniendo en cuenta

que una de las competencias de los Corredores Inmobiliarios es recabar de las

oficinas públicas, entes oficiales, o de servicios y bancos oficiales o

particulares, los informes o certificados sobre las condiciones de las cosas o

derechos que les hayan sido entregados para la venta y/o administración, le

informamos los trámites que deberán llevarse a cabo a fin de concretar dicha

expansión.

Analizamos también la razonabilidad del valor de los inmuebles objeto del

presente informe, Alternativas 1 y 3, estimados a partir del valor del metro

cuadrado en la ciudad de Ushuaia y los costos de reparación necesarios para

el inmueble identificado como “Alternativa 3”.

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A. Organismos a consultar:

1. Registro de la Propiedad Inmueble de Tierra del Fuego:

El Registro tiene a su cargo la registración y publicidad jurídica de los

inmuebles ubicados en la provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del

Atlántico Sur, conforme a las disposiciones contenidas en la Ley Nacional

N°17.801 y la Ley Provincial N°532 que reglamenta sus funciones. Dicha

publicidad brindará la oponibilidad frente a terceros exigida por el art. 2505 del

Código Civil y Comercial de la Nación para la adquisición o transmisión de

derechos reales.

Ante este organismo tramitaremos toda la información referida a inscripción del

dominio, gravámenes, restricciones, inhibiciones que afecten al inmueble y

cualquier otra anotación que tenga el mismo.

A tal fin se solicitarán los siguientes informes:

A) Informe de dominio: será necesario conocer la nomenclatura catastral

y/o matrícula. Se expide copia del Folio Real con titularidades,

restricciones, gravámenes y cancelaciones.

B) Informe de anotaciones personales: Se informan las Inhibiciones

Generales de Bienes, interdicciones e inhabilitaciones de las personas

físicas o jurídicas

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Fuente:

https://www.justierradelfuego.gov.ar/registro-propiedad-inmueble/#1474896255

484-2fb6ad2f-c3de

La copia del Folio Real nos permitirá tener información certificada referida a:

● Número de matrícula del inmueble y nomenclatura catastral

● Nombre y número de orden del Departamento que le corresponde según

la ubicación del inmueble.

● Antecedentes de dominio o matrícula en caso de subdivisión o de unión.

● Nombres del o de los titular/es del dominio. En el caso de personas

jurídicas se consignará el nombre o razón social, domicilio e inscripción

en el registro correspondiente, siempre que la ley lo exija. En el folio real

se indica también el porcentaje que le corresponde al o a los titulares del

dominio (por ejemplo, si se trata de cónyuges el 50% a cada uno o si es

un único titular el 100%).

● Descripción del inmueble según escritura la cual debe ser coincidente

con la condición catastral y, obviamente, con la realidad in situ de la

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 propiedad. Ello incluye superficie, medidas perimetrales y otros detalles

que permitan individualizar el inmueble, los que siempre deben estar

contenidos en el titulo o plano.

● Anotaciones de gravámenes e inhibiciones. En el caso de embargos se

indican los montos y el nombre del juez que emitió la orden. Si hay

hipoteca, se identifican los sujetos beneficiarios, el monto y en qué grado

se constituye. También se indica si el inmueble se ha afectado como

bien de familia o si hay un usufructo, o cualquier otro derecho real

constituido sobre el mismo.

● Las cancelaciones o extinciones que correspondan a los derechos

inscriptos anteriormente.

● Si existe alguna certificación notarial que no haya sido empleada.

2. Dirección Provincial de Catastro

En este organismo se solicitará la “plancheta catastral” del inmueble la que nos

permitirá contar con la información referida a:

● Ubicación geo-referencial del inmueble.

● Límites del inmueble,

● Superficie del inmueble, medidas lineales y angulares.

● Valuación fiscal.

● Linderos.

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 Fuente: https://www.aref.gob.ar/gerencia-de-catastro-provincial/

Asimismo, a partir del sistema de información geográfica podrá obtenerse el

correspondiente mapa.

Fuente: https://www.aref.gob.ar/sistema-de-informacion-geografica/

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Fuente: http://catastro.aref.gob.ar/Web_TDF_catastro_ush/

3. Municipalidad de Ushuaia

Los trámites para obtener la información catastral, además de en la Agencia de

Recaudación Fueguina AREF, pueden realizarse en la Municipalidad de

Ushuaia, más específicamente en la Oficina de Datos Catastrales. Allí se

solicitará la plancheta catastral online y el mapa a través del Sistema de

información Geográfica. La información obtenida será la que se mencionó

previamente en el punto 2 del presente informe.

Por otro lado, en la Municipalidad deberán realizarse los trámites necesarios

para obtener las habilitaciones comerciales de los inmuebles y la habilitación

para el transporte de bienes.

También se obtendrá información sobre deudas por tasas municipales de los

inmuebles y otras tasas que corresponda pagar.

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 Anotación del inmueble con destino a comercio

La Ordenanza Municipal N°3867 del Consejo Deliberante de la Ciudad de

Ushuaia se ha expedido sobre la inscripción en el Registro de los inmuebles

destinados al uso comercial. Al respecto se expresa que todo titular de un

inmueble que se encuentre bajo la modalidad de uso comercial debe inscribirse

en el Registro. El titular deberá completar un formulario y presentarlo a la

Dirección General de Renta Municipal. A su vez, el inmueble debe estar libre

de deudas.

● Libre Deuda

El informe impositivo del inmueble, también conocido como “Libre Deuda”, se

obtiene realizando el trámite de manera presencial u “online”, en el Juzgado

Administrativo Municipal del Faltas.

https://www.ushuaia.gob.ar/juzgado-faltas/tramites-jamf

● Habilitación para el transporte de bienes

Con respecto al transporte de bienes, se debe gestionar la habilitación para

transporte de bienes que está regulada por la Ordenanza Municipal N°1293 y

sus modificatorias. Se requiere presentar original y copia de toda la

documentación exigida por la misma la cual se indica más abajo. El costo del

trámite se estima dependiendo los kilos de la mercancía a transportar.

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La habilitación que otorga el municipio es de carácter provisorio, por el término

de hasta un año, previo pago de tasa a las Actividades Comerciales

correspondiente a la categoría.

Fuente: https://tramites.ushuaia.gob.ar/tramite/solicitud-habilitacion-servicio-

transporte-cargas-generales

Formulario de solicitud:

Documentación a presentar (original y copia)

● Título del Automotor

● R.T.O. como transporte de Cargas en General

● Contrato de Comodato (en caso de ser necesario)

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 ● Póliza de Seguro y último recibo actualizado (como transporte de

Cargas en General)

● Inscripciones A.F.I.P., A.R.E.F., e Industria y Comercio de Gobierno

● Libre deuda de Rentas, tasa de actividad comercial y patente (del

lugar de origen)

● Habilitación de Transporte de la Provincia (si circula fuera del ejido

urbano)

● Fotocopia de D.N.I. con domicilio actualizado (si es empresa no

considerar)

● 1 foto 4x4 (si es empresa no considerar)

● Inspección ocular municipal

● Pago de arancel por habilitación (se emite en la Oficina)

Observaciones:

● El trámite está dirigido a toda Empresa o Particular que quiera habilitar

un vehículo para la explotación en el Servicio de Transporte de

Cargas Generales. 

● Se deberán dar cumplimiento a los artículos 2-4-5-8 de la ordenanza

municipal Nº 1293 y sus modificatorias 1732 y 2181.

● Al momento de habilitar, se deberá contar con un chofer habilitado por

esta Dirección. 

● La Primera revisión del RTO deberá realizarse al año contando a partir

de la fecha de patentamiento previo a la habilitación como tal.

● En el caso de que el móvil quiera ser utilizado fuera del ejido urbano

deberá contar con la habilitación de Transporte Provincial.

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Formularios: https://www.ushuaia.gob.ar/documento/3d8629d9-a9d3-4eb8-

9891-2c9d51274044

B. Valuación de los inmuebles y costo de materiales y mano de obra

necesarios para las reparaciones

Partiendo del valor del metro cuadrado en la ciudad de Ushuaia y teniendo en

cuenta el costo de materiales y mano de obra necesarios para las reparaciones

a realizar en el inmueble “Alternativa 3”, aproximamos el valor de los inmuebles

objeto del presente informe (Alternativas 1 y 3).

Consultando a distintas inmobiliarias de la zona, Caiken Propiedades, Bugatti

Propiedades e Inmobiliaria Valdés S.R.L. y aplicando el método comparativo

concluimos que el valor del metro cuadrado en la ciudad de Ushuaia oscilaría

entre U$S600 (dólares seiscientos) y U$S1.200 (dólares mil doscientos),

dependiendo ello de la localización, materiales utilizados y estado de

conservación del inmueble.

El valor de los materiales de construcción y mano de obra necesarios para las

reparaciones en el inmueble identificado como “Alternativa 3”, según consulta

realizada a la empresa Friolatina, especializada en este tipo de tareas, se

ubicaría en torno a los a U$S 400.000 (dólares cuatrocientos mil).

En virtud de todo lo anterior podemos concluir que los valores consignados en

nuestro informe de fecha 21 de septiembre de 2022 para los inmuebles

referidos son razonables y se ajustan al mercado. A saber:

“Alternativa 1” - Valor U$S 1.800.000 (dólares un millón ochocientos mil).

“Alternativa 3” - Valor U$S 1.000.000 (dólares un millón). Dicho monto incluye

el valor de las reparaciones antes referidas.

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Para finalizar el informe, se da respuesta al siguiente interrogante de la

actividad:

¿Si estuviese hipotecado, podría realizar igual un contrato de locación

sobre ese inmueble?

La respuesta es sí, ya que la única acción que no podría realizarse seria

vender la propiedad sin haber cancelado el crédito hipotecario solicitado en su

momento para la adquisición del inmueble. La HIPOTECA solo afecta el

derecho del titular registral de transferir el inmueble, no el derecho de usar y

usufructuar el mismo.

No obstante, al alquilar el inmueble el deudor hipotecario podría estar

incumpliendo cláusulas de la hipoteca. Por ello, antes de alquilar sería

conveniente tener la conformidad del acreedor.

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