1.

PRESENTACIÓN
1.1.SOLICITANTE: Agropecuaria Vista Hermosa, C.A.
1.2.BIEN OBJETO DE AVALÚO: Terreno (Vocación Agrícola) y Bienhechurías.
1.3.FINALIDAD AVALÚO: Actualizar Valor de Terreno y Bienhechuría.
1.4.UBICACIÓN: Taguay estado Aragua.
1.5.VALOR AVALUADO: 5.232.661.487,11 Bs.f.
1.6.FECHA DEL AVALÚO: 03 de Junio 2017

2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE AVALUADO

2.1.UBICACIÓN: Lote No. 10, Sector Paso de los Conucos, Municipio Taguay, Estado Aragua.
2.2.SUPERFICIE TERRENO: 13,5 Ha.
2.3.LINDEROS:
2.3.1. NORTE: línea quebrada 610 mts, con carretera nacional Altagracia de Orituco.
2.3.2. SUR: Lote No. 11 perteneciente a los Sucesión Hermanos Arias.
2.3.3. ESTE: Lote No. 09 perteneciente a Don Pedro Adrián Pérez
2.3.4. OESTE: Lote No. 11 perteneciente a los Sucesión Hermanos Arias.
2.4.ZONIFICACIÓN: Declarada por el Municipio como “Zona Agrícola”

3. DESCRIPCIÓN DE LA ZONA
3.1.ENTORNO: Zona de vocación agropecuaria, en la cual vida empresas agrícolas y factorías
de diversas categorías.
3.2.SERVICIOS PÚBLICOS: Cuenta con sistema de agua potable y acueductos, electricidad,
aseo, telefonía y transporte público.
3.3.ACCESIBILIDAD VEHICULAR: Moderado, acceso por carreta de tierra, requiere utilización
de vehículo rústico 4x4.
3.4.ACCESIBILIDAD PEATONAL: Escaso.

4. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

4.1.ESTRUCTURA:
4.2.CONFORMACIÓN: Consta de Tres (03) Galpones Avícolas de 2.990 m2 cada una; Una (01)
Vivienda para Personal de Mtto Galpones de 120 m2; Dos (02) Vivienda para Obreros, una
de 200 m2 y otra de 80 m2, Una (01) Vivienda para Supervisor de la Granja de 88 m2 y Un
(01) Galpón el cual se utiliza para almacenar materiales, maquinarias e insumos de 600
m2.
4.3.DESCRIPCIÓN DE LOS GALPONES

ESTRUCTURA MATERIALES
TECHO ZINC
PAREDES CONCRETO ARMADO RÚSTICAS Y VIGAS
DOBLE T
PISO RÚSTICO CEMENTO
PUERTAS PORTONES METALICOS DOS HOJAS
VENTANAS HIERRO
 BAÑOS N/A
ELECTRICIDAD CABLEADO THW No. 10, 110v,
ILUMINACIÓN INCANDECENTE.
4.4.VIVIENDAS PERSONAL DE MANTENIENTO Y OBRERO

ESTRUCTURA CANTIDAD MATERIALES

TECHO 1 ACEROLIT
PAREDES 7 BLOQUE DE CEMENTO, FRISADAS.
PISO 1 CEMENTO PULIDO.
PUERTAS 3 METALICAS 1,20 X 0,80MTS, CON
CERRADURA.
VENTANAS 5 HIERRO Y VIDRIO.
BAÑOS 2 LAVAMANO, W.C. Y DUCHA.
ELECTRICIDAD N/A CABLEADO THW No. 10, 110v,
ILUMINACIÓN LÁMPARAS ANTIPOLVO.
4.5.VIVIENDA SUPERVISOR

ESTRUCTURA CANTIDAD MATERIALES

TECHO 1 ACEROLIT
PAREDES 7 BLOQUE DE CEMENTO, FRISADAS.
PISO 1 CEMENTO PULIDO
PUERTAS 3 PPAL: METALICA 1,20 X 0,80MTS, CON
CERRADURA.
SEC: MADERA ENTAMBORADA 1,20 X
0,80MTS Y POMO.
VENTANAS 3 HIERRO Y VIDRIO.
BAÑOS 1 LAVAMANO, W.C. Y DUCHA.
ELECTRICIDAD N/A CABLEADO THW No. 10, 110v,
ILUMINACIÓN LÁMPARAS ANTIPOLVO.

5. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE: Luego de la inspección

in situ, se corroboró que el estado de conservación de las bienhechurías es “BUENO,
REQUIERE REPARACIONES DE POCO VALOR”, según la tabla de Ross-Heidecker ECM 3,
reparaciones como pintura, cambio de cerraduras, ajuste de puertas metálicas.

6. ASPECTOS LEGALES:
6.1.DOCUMENTO PROPIEDAD: Registro Inmobiliario No. 1, del Municipio Camatagua del
Estado Aragua, Documento No.: 3.456; Folio No.: 3; Protocolo: Primero; Tomo: 5; Fecha:08
de Marzo de 2006.
6.2.SOLVENCIA MUNICIPAL: No. 23.456
6.3.OCUPACIÓN: PROPIETARIO Agropecuaria Vista Hermosa, C.A.

7. VALORACIÓN:
7.1.ENFOQUE Y METODOLOGÍA APLICADA: Para la valoración del terreno se aplicó el “Sistema
Conjunto de Ajuste” y para la valoración de la bienhechuría a través del “Método de
 Costo”, siguiendo con los principios básicos, procedimientos y metodologías y criterios de
aceptación general admitidos por entes públicos y privados en Venezuela.
7.2.DESARROLLO DEL MÉTODO: Se recabo la información necesaria que comprendió doce
aspectos:
a) Inspección in situ.
b) Verificación de mejoras realizadas.
c) Verificación de datos contenidos en el documento de propiedad.
d) Verificación del estado actual.
e) Visita a la zona y sus alrededores.
f) Visita a la Alcaldía.
g) Visita al Registro Inmobiliario.
h) Corrección y Actualización de la data técnica.
i) Obtención de Valores de reposición.
j) Cálculos.
k) Informe fotográfico.
7.3.FUENTE DE INFORMACIÓN:
a) Registro Mobiliario correspondiente y Alcaldía.
7.4.PROCEDIMIENTO RECOPILACIÓN DE DATOS:
a) Página web oficial BCV (Índice Precio Consumidor Sector Construcción)-
b) Página web de APV Obras (Costo Construcción Vivienda)
7.5.ANÁLISIS DE DATOS REFERENCIALES: De elaboración propia, según datos referenciales
obtenidos del Registro Inmobiliario.

8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE:

8.1.TERRENO: Se realizó ajuste por Tiempo, Localización y Superficie.
8.2.BIENHECHURÍA: Ajuste por Depreciación.

9. VALOR DEL BIEN:

BIEN VALOR (BS)

TERRENO 608.558.429,07
BIENHECHURIA 4.624.103.058,04
TOTAL 5.232.661.487,11