TEMA 19.

- INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL

SUELO (II). EL DEBER DE CONSERVACIÓN. ÓRDENES DE EJECUCIÓN. LA
DECLARACIÓN DE RUINA.

Normativa aplicable.

Son de aplicación a esta materia las siguientes normas:

a) La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, Ley 9/2001, de 17 de julio.

b) Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto

refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

c) Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones

(En adelante, OCRERE) del Ayuntamiento de Madrid, de 30 de noviembre de 2011.

d) Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de

Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana (en adelante, RDU).

e) Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de

la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en adelante, LS76).

Deber de conservación y rehabilitación.

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de

mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando
los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en
todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

El deber de los propietarios de construcciones y edificios alcanza hasta el importe

de los trabajos y obras que no rebase el límite del contenido normal de aquél,
representado por la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con
similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que
la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea
autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le
sea propio.

Cuando el Ayuntamiento ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de

conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de
aquel que sufrague el exceso.

Los Ayuntamientos facilitarán la ejecución de las obras de rehabilitación. Las

modificaciones de la normativa urbanística que tengan por objeto la realización de obras
de rehabilitación, adecuación o mejora funcional de los edificios podrán tramitarse
conforme al procedimiento previsto en el artículo 57.f) de la Ley del Suelo de la
Comunidad de Madrid (modificaciones puntuales).

En todo caso, el Ayuntamiento podrá establecer:

a) Ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio,

en el que podrá disponerse la explotación conjunta del inmueble.

b) Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias.

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Inspección periódica de edificios y construcciones.

Los propietarios de construcciones y edificios de antigüedad superior a treinta

años deberán encomendar a un técnico facultativo competente o, en su caso, a entidades
de inspección técnica homologadas y registradas por la Consejería competente en materia
de ordenación urbanística, cada diez años, la realización de una inspección dirigida a
determinar el estado de conservación y las obras de conservación o, en su caso,
rehabilitación que fueran precisas. Estos plazos podrán revisarse por Decreto del Gobierno
de la Comunidad de Madrid.

Los informes de las entidades de inspección técnica mencionados deberán estar

autorizados por técnico legalmente habilitado para ello.

Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán

consignar el resultado de la inspección, con descripción de:

a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas
recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la
estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las
condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción
o edificación.

b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y

obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o, en su caso,
los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

La eficacia, a efectos administrativos, de los informes técnicos requerirá la

presentación de copia de los mismos en el Ayuntamiento dentro del mes siguiente al
vencimiento del periodo decenal correspondiente.

Los Ayuntamientos podrán requerir de los propietarios la exhibición de los

informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, caso de comprobar que
éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los
obligados.

Los informes técnicos referidos podrán servir de base para el dictado de órdenes
de ejecución de obras. No obstante, los obligados podrán durante el plazo de dos meses,
solicitar la correspondiente licencia urbanística para subsanar las deficiencias descritas en
el acta de inspección.

El Ayuntamiento de Madrid elaborará anualmente un padrón de los bienes

inmuebles sujetos a inspección técnica, que se someterá a exposición pública durante un
plazo de treinta días en el último trimestre del año en el Tablón de Edictos del
Ayuntamiento de Madrid, en el BOCM, en el BOAM y en uno de los periódicos de mayor
difusión.

Órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación.

Los Ayuntamientos deberán dictar órdenes de ejecución de obras de reparación o

conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas o en condiciones
deficientes para su uso efectivo legítimo.

En los supuestos de edificios o construcciones catalogados o declarados de interés

histórico artístico, el órgano de la Comunidad de Madrid competente en materia de
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patrimonio histórico artístico también deberá dictar órdenes de ejecución de obras de
reparación, conservación o rehabilitación de estas edificaciones o construcciones.

Los Ayuntamientos estarán habilitados, además, para dictar órdenes de ejecución

de obras de mejora en toda clase de edificios para su adaptación al ambiente. Los
trabajos y las obras ordenados deberán referirse a elementos ornamentales y secundarios
del inmueble de que se trate, pretender la restitución de su aspecto originario o
coadyuvar a su mejor conservación. Si la orden de ejecución afecta a bienes regulados en
la legislación de patrimonio histórico artístico, deberán ser autorizadas las obras por la
Consejería competente en esta materia.

El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará a la

Administración actuante para adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de
conservación.

b) Imposición de las sanciones previstas en la presente Ley.

c) Expropiación forzosa.

El deber de conservación según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

Los propietarios de edificaciones, urbanizaciones, terrenos, carteles e

instalaciones deberán conservarlas en buen estado de seguridad, salubridad y ornato
público.

Forma parte del deber de conservación:

a) Las actuaciones que tengan por objeto mantener los terrenos, urbanizaciones,
edificios, carteles e instalaciones en estado de seguridad, salubridad y ornato público. En
tales actuaciones se incluirán, en todo caso, las necesarias para asegurar el correcto uso y
funcionamiento de los servicios y elementos propios de las construcciones y la reposición
habitual de los componentes de tales elementos o instalaciones.

b) Las obras que, sin exceder en su coste de ejecución del cincuenta por ciento del
valor actual del inmueble, y siempre que el mismo no se encuentre en situación de fuera
de ordenación absoluta, repongan las construcciones e instalaciones a sus condiciones
preexistentes de seguridad y/o salubridad, e igualmente aquellas que tengan por objeto
dotar al inmueble de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato.

Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato

En urbanizaciones cuyo mantenimiento y conservación corresponda a los

propietarios, éstos serán responsables del mantenimiento de las acometidas de redes de
servicio en correcto estado de funcionamiento, así como de las calzadas, aceras, redes de
distribución y servicio, del alumbrado y de los restantes elementos que configuren la
urbanización.

En construcciones:

a) Condiciones de seguridad: Las edificaciones deberán mantenerse, en sus

cerramientos y cubiertas estancas, al paso del agua, contar con la protección de su
estructura frente a la acción del fuego y mantener en buen estado los elementos de
protección contra caídas. Los elementos de su estructura deberán conservarse de modo
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que garanticen el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de
la corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las
cimentaciones. Deberán conservarse, asimismo, los materiales de revestimiento de
fachadas, cubiertas y cerramientos de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los
bienes.

b) Condiciones de salubridad: Deberá mantenerse el buen estado de las redes de

servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación de modo que
se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización.
Mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que
impida la presencia de insectos, parásitos, roedores o animales vagabundos que puedan
ser causa de infecciones o peligro para las personas. Conservarán en buen estado de
funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y partículas.

c) Condiciones de ornato: La fachada de las construcciones deberá mantenerse

adecentada, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de
revestimiento.

En los solares:

a) Vallado: Todo solar deberá estar cerrado mediante una valla de las
determinadas en la Normas Urbanísticas del PGOUM.

b) Tratamiento de la superficie: Se protegerán o eliminarán los pozos, desniveles,

así como todo tipo de elementos que puedan ser causa de accidentes.

c) Limpieza y salubridad: El solar deberá estar permanentemente limpio.

Desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea o cultivada. Sin ningún resto
orgánico o mineral que pueda alimentar o albergar animales o plantas portadoras o
transmisoras de enfermedades o producir malos olores.

No podrá ejercerse en los solares ningún tipo de uso, ni provisional ni permanente

-a excepción de lo señalado a continuación- ni realizarse ninguna construcción, en tanto
no se otorgue la licencia correspondiente.

Destino provisional de solares

En todos los terrenos que tengan la consideración de solar, hasta el momento en

que para el mismo se otorgue licencia de edificación, podrá autorizarse, con carácter
provisional, los usos de carácter público que se indican a continuación:

a) De descanso y estancia de personas.

b) De recreo para la infancia.
c) De esparcimiento con instalaciones provisionales de carácter desmontable.

Excepcionalmente, el Ayuntamiento podrá igualmente autorizar al propietario a

destinar el solar a aparcamiento de vehículos, previa su preparación para tal uso.

Tales usos e instalaciones habrán de demolerse cuando lo acordase el

Ayuntamiento sin derecho a indemnización, y la autorización provisional aceptada por el
propietario deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

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El deber de conservación en la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado
Ruinoso de las Edificaciones (OCRERE) de 30 de noviembre de 2011.

La regulación del deber de conservación en la OCRERE aporta pocas novedades

respecto de lo ya expuesto:

a) Es obligación de los propietarios de los terrenos, edificios y construcciones

mantenerlos en las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato
público y decoro.

b) Las actuaciones de conservación en los terrenos y solares tendrán por objeto el

vallado, el tratamiento de la superficie y la limpieza y salubridad.

c) El deber de conservación alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y

obras cuyo importe no rebase la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva
planta, con similares características.

d) El coste de los trabajos y obras a realizar en los edificios y construcciones se

determinará por aplicación del Cuadro de Precios Oficial de Edificación del Ayuntamiento
de Madrid, aunque con carácter complementario, se podrán aplicar otros cuadros de
precios emitidos oficialmente por los órganos competentes de la Comunidad de Madrid.

e) La vigilancia y control del cumplimiento de los deberes de conservación y

rehabilitación corresponde a los servicios de inspección municipales competentes. El
órgano municipal que tenga atribuida la competencia tramitará los procedimientos
incoados de oficio o a solicitud de persona interesada.

Actuaciones de rehabilitación.

Las actuaciones de rehabilitación tendrán por objeto procurar el

acondicionamiento de los edificios y construcciones para recuperar o mejorar las
condiciones de:

a) Seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro en los términos

señalados en la OCRERE y además los relativos a la seguridad contra incendios.

b) Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, mediante la renovación o

nueva instalación de ascensor o colocación de otros medios mecánicos para que el
itinerario sea accesible y permita su utilización autónoma por personas con discapacidad,
posibilitando el acceso desde la vía pública.

c) Las instalaciones comunitarias del edificio (energía eléctrica, abastecimiento de

agua, evacuación de agua, saneamiento, gas, telecomunicaciones, etc.) por presentar
unos materiales obsoletos o que carezcan del dimensionado suficiente para su adaptación
a la normativa técnica vigente o que mejoren de forma eficaz la eficiencia energética del
edificio (paneles solares u otros sistemas alternativos que fomenten el ahorro energético
o reduzcan la emisión de CO2).

d) Comportamiento térmico del edificio, disminuyendo su demanda energética

mediante actuaciones de mejora del aislamiento, inercia, permeabilidad al aire y
exposición a la radiación solar de su envolvente.

e) Ventilación e iluminación: Las viviendas deberán tener huecos de iluminación

natural con superficie no inferior al doce por ciento de la superficie útil de la pieza
habitable y una superficie practicable de ventilación natural directa no inferior al ocho
por ciento de la superficie útil de la pieza.
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 f) Vivienda mínima.

g) Vivienda exterior.

h) Altura mínima.

Órdenes de ejecución de obras de conservación y rehabilitación

Son competentes para dictar tales órdenes:

a) La Comunidad de Madrid en el caso de edificios o construcciones

catalogados o declarados de interés histórico-artístico.

b) La Administración Municipal en los demás casos.

Los aspectos más relevantes del procedimiento administrativo para su dictado es

el siguiente:

i) La iniciación del procedimiento podrá ser de oficio o a instancia de interesado.

ii) Los servicios municipales de inspección visitarán los inmuebles objeto del
procedimiento para comprobar los desperfectos y medidas de seguridad adoptadas. De
cada visita se dejará constancia en el acta correspondiente.

iii) Los servicios de inspección emitirán un informe técnico sobre el estado del
inmueble.

iv) En el plazo máximo de seis meses, el órgano competente dictará, mediante

resolución, la mencionada orden de ejecución.

v) Los obligados por las órdenes de ejecución son los propietarios de los bienes
inmuebles y habrán de cumplirlas en sus propios términos, abonándose la Tasa por
Prestación de Servicios Urbanísticos y, en su caso, la Tasa por Utilización Privativa o
Aprovechamiento Especial del Dominio Público Local.

vi) Los obligados podrán solicitar una prórroga de los plazos de inicio o de
ejecución de las obras objeto de la orden de ejecución establecidos en la notificación de
la misma. El acuerdo de ampliación deberá ser expreso y notificado al interesado.

vii) En caso de incumplimiento de la orden de ejecución, el órgano competente

mediante resolución reiterará tal orden e impondrá, como medio de ejecución forzosa,
hasta tres multas coercitivas por importe de mil, dos mil y tres mil euros
respectivamente, otorgando en cada caso unos nuevos plazos para el cumplimiento. Así
mismo podrá incoarse el oportuno procedimiento sancionador.

viii) Si los trabajos no alcanzan el mínimo del deber de conservación se adoptará la

ejecución subsidiaria a costa del propietario y bajo la dirección de los técnicos
municipales. Tal ejecución se llevará a cabo por el contratista que haya resultado
adjudicatario del contrato municipal, previa aprobación por el órgano competente y
trámite de audiencia al interesado por plazo no inferior a diez días ni superior a quince.

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RUINA LEGAL Y RUINA FÍSICA

Introducción

Son características generales de la ruina:

-Se verifica o constata en un momento temporal determinado.

-Es objetiva, independiente de la causa que la motiva.

-Es el límite al deber legal de conservación, cesando este deber con

relación al conjunto del inmueble, no solo a la parte específicamente declarada en
ruina, aunque excepcionalmente cabe la ruina parcial.

-Es un acto reglado, por cuanto viene regulado en todos sus elementos por
el ordenamiento jurídico. Tal actuación se llevó a cabo para evitar el mal uso de
esta institución que se realizó en el pasado con el fin de extinguir contratos de
arrendamiento.

Situación legal de ruina.

Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una

construcción o edificación en los siguientes supuestos:

a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o

edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para
restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo,
supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares
características e igual superficie útil que la existente, excluido el valor del suelo.

b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las

recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes a las dos últimas
inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de
esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos señalados en
la letra anterior, supere el límite del deber normal de conservación, con comprobación de
una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones
precisas para la conservación del edificio o la construcción.

Corresponderá al Alcalde la declaración de la situación legal de ruina, previo

procedimiento en el que, en todo caso, deberá darse audiencia al propietario o
propietarios interesados y los demás titulares de derechos afectados.

La declaración de la situación legal de ruina urbanística:

a) Deberá incluir las medidas necesarias para evitar daños a personas y

bienes y pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de
la construcción o el edificio.

b) En ningún caso cabrá la apreciación de dicho incumplimiento, cuando la

ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, así como
cuando el propietario o propietarios hayan sido diligentes en el mantenimiento y
uso del inmueble.

c) Constituirá al propietario o propietarios en la obligación:

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 1.º De proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la
demolición, cuando se trate de una construcción o un edificio no
catalogado, ni protegido, ni sujeto a procedimiento alguno dirigido a la
catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.

2.º De adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las

obras necesarios para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la
seguridad, en los restantes supuestos. En este caso, el Ayuntamiento podrá
convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva. De
no alcanzarse acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar entre ordenar las
obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda
económica adecuada, o proceder a la sustitución del propietario
incumplidor aplicando el régimen establecido en el artículo 162 y siguientes
de la Ley del Suelo de la C.M., sin necesidad de que la finca afectada esté
incluida en área delimitada a tal fin.

Es conveniente señalar que como efecto de la declaración legal de ruina se

produce la extinción de los contratos de arrendamiento (art. 28 de la L.A.U.).

En los artículos 64 y siguientes de la OCRERE se recoge un procedimiento

contradictorio para la declaración de la situación legal de ruina.

Ruina física inminente.

No es un supuesto sustantivo de estado ruinoso, sino una circunstancia que influye

para arbitrar un procedimiento preventivo, sin prejuzgar el propio procedimiento de
declaración de ruina.

Así, cuando una construcción o un edificio amenace ruina inminente, con peligro
para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o
declarado de interés histórico o artístico, el Alcalde estará habilitado para disponer todas
las medidas que sean precisas, incluido el apuntalamiento de la construcción o el edificio
y su desalojo.

Dichas medidas podrán extenderse, excepcionalmente, a la demolición que sea

estrictamente indispensable para proteger adecuadamente valores superiores y, desde
luego, la integridad física de las personas.

La adopción de las medidas previstas en este artículo no presupondrá, ni implicará

la declaración de la situación legal de ruina urbanística.

Todos los gastos en que incurra el Ayuntamiento por razón de las medidas
adoptadas serán repercutibles en el propietario o propietarios, en vía administrativa y
hasta el límite del deber normal de conservación.

Ruina Parcial

Se contempla en los artículos 183.1 de la Ley del Suelo de 1976 y 23.1.b) del
Reglamento de Disciplina Urbanística.

Según la ruina afecte a toda la construcción o a parte de ella, se distingue entre

ruina total o parcial.

Es preciso partir del concepto de unidad predial que supone la necesidad de que
todos los elementos integrantes de una edificación estén dispuestos de tal forma que en
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ella concurran las circunstancias de ser cuerpos de edificación física y
arquitectónicamente dependientes, por no permitir la segregación, sopena de detrimento
de las demás, ni ser susceptible de utilización autónoma.

La unidad predial solo se rompe cuando el edificio presenta cuerpos distintos con
una suficiencia estructural que permite una demolición parcial autónoma sin mengua de
la funcionalidad del resto de la edificación, siendo posible, entonces, la ruina parcial.

Ruina por circunstancias de salubridad.

Según el art.183 de la Ley del Suleo de 1976, después de referirse a los diferentes
supuestos de ruina, dice: “Las anteriores circunstancias se apreciarán también cuando las
deficiencias de la construcción afectaren a la salubridad del edificio”. Por tanto, no es
un supuesto concreto de ruina, porque para que se declare la ruina por circunstancias de
salubridad es preciso que también se produzca la ruina técnica o económica.

En cuanto a las deficiencias que ha de tener un edificio para que exista ruina por
razones de salubridad, son:

-Existencia de piezas habitables de dimensiones inferiores a las mínimas

establecidas por las normas u ordenanzas.

-La falta de ventilación directa.

-La existencia de ventilación directa inferior a la mínima.

-La carencia de instalaciones higiénicas.

-La existencia de humedades que puedan ser perjudiciales.

-La defectuosa disposición de las redes interiores de suministros de aguas y

desagües.

-Cualesquiera otras que produzcan daño o riesgo para la salud de los

moradores del inmueble.