Sistema Registral y el

Registro de Predios
Abog. Jesús David Vásquez Vidal
Registrador Público
EL SISTEMA REGISTRAL
EN EL PERÚ
¿Cómo se soluciona el problema de la seguridad jurídica
del tráfico de bienes?
Base normativa básica:
• Código Civil, Libro IX, artículos 2008º al 2025º.
• Ley de Creación de los Registros Públicos, LEY Nº 26366.
• TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por
Resolución SUNARP Nº 126-2012-SUNARP-SN.
• Ley de creación del Registro de Predios a cargo de la SUNARP, Ley
Nº 27755.
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado
mediante Resolución SUNARP Nº 097-2013-SUNARP -SN
DEFINICIÓN DE SISTEMA REGISTRAL:
•Es el complejo de mecanismos
predispuestos por el ordenamiento
positivo con la finalidad de hacer
posible, con bastante facilidad y con
suficiente grado de certeza, el
conocimiento de actos o eventos
productivos de consecuencias jurídicas,
a cualquier persona que lo desee.
TÉCNOLOGÍA: ¿COMO SE REALIZA LA PUBLICIDAD
REGISTRAL?
EXTERIORIZACIÓN
• Sistematiza la información y se
ORDENADA Y
CONTINUA: publicita permanentemente.

COGNOSCIBILIDAD • Mecanismos que permitan la

LEGAL: posibilidad del conocimiento efectivo.

EXTERIORIZACIÓN DE
• Certeza respecto a la titularidad y
SITUACIONES
JURÍDICAS: otras situaciones que la afecten.

EFICACIA SUSTANTIVA • Oponibilidad frente a terceros y

DEL DERECHO INSCRITO: protección del tercer adquirente.
¿QUE ENTIDADES REGULAN EL SISTEMA DE
REGISTROS PÚBLICOS?

• Principal ente regulador de los más

SUNARP importantes Registros Públicos (propiedad
mueble e inmueble, personas jurídicas, etc.)

• Existen algunos registros públicos de

Otras especiales clases de bienes que están a
cargo de otras instituciones (p.e. Registro de
instituciones la Propiedad Industrial a cargo de INDECOPI)
¿Qué clases de registros públicos existen?
 REGISTROS JURÍDICOS (SUNARP):
De bienes: Publicitan las titularidades sobre los derechos. La
inscripción genera efectos sustantivos.
De personas jurídicas: Publicitan el acto constitutivo de la PJ, sus
modificaciones estructurales y la legitimidad de sus órganos y
representantes legales.
De personas naturales: Publicitan algunos actos de relevancia
jurídica registral (mandatos, sucesiones, estatus jurídicos)

 REGISTROS ADMINISTRATIVOS (otras instituciones):

Publicitan información con respecto a diferentes hechos (archivos) y
no generan efectos sustantivos propios de la publicidad registral
¿Qué tipos de publicidad existen?

P. Legal
• Se da por imperio de la
(normas ley a partir de su vigencia.
legales)

P. Registral • Fenómeno complejo

(Reg. denominado
Públicos) “cognoscibilidad registral”
Publicidad registral vs. publicidad posesoria.

• Exterioriza una situación

POSESIÓN de hecho y una apariencia
relativa de derechos.

• Informa una situación

INSCRIPCIÓN
jurídica perfecta con
REGISTRAL respecto a una entidad.
¿Qué son los principios registrales?

Sanz • “Son las reglas fundamentales que sirven de base al

sistema registral de un país determinado, y que
pueden especificarse por inducción o abstracción de
Fernández los diversos preceptos de su derecho positivo.”

• “Es el resultado conseguido mediante la sintetización

Roca técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la
materia manifestada en una serie de criterios
Sastre fundamentales, orientaciones esenciales o líneas
directrices del sistema registral”
¿Qué principios regulan a los Registros
Públicos a cargo de la SUNARP?
Los principios registrales que reconoce nuestro
sistema registral se encuentran básicamente en:

1. Libro IX del 2. Título Preliminar

Código Civil de del Reglamento
1984 (artículos General de los
2010 a 2017). Registros Públicos.
Clasificación de los Principios Registrales (I)

• Principio de rogación o instancia,

• Principio de titulación auténtica,
Referidos • Principio de legalidad, Principio de
a la tracto sucesivo,
• Principio de especialidad o
inscripción determinación,
• Principio de prioridad preferente.
Clasificación de los Principios Registrales (II)

• Principio de Publicidad Registral

(material y formal).
Referidos • Principio de legitimación
a los registral,
• Principio de fe pública registral,
efectos • Principio de prioridad
excluyente (impenetrabilidad).
 I. Principios
registrales
referidos a la
calificación
registral.
Principio de rogación o instancia
(TP del RGRP: Art. III)
Los asientos registra les se extienden a instancia de los otorgantes
del acto o derecho, (…).La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.

Excepciones:
Aplicaciones:
Desistimiento parcial - Inscripciones de
de la rogatoria (art. oficio (hipotecas
13° del RGRP) legales artículos
1118° y 1119° CC)
Principio de titulación auténtica
“el acto o hecho que pretende ser publicitado debe constar en un
instrumento público, esto significa que la forma documental exigida al
acto es un requisito esencial para el inicio del procedimiento registral”

"Artículo 2010° del CC.- Art. III. TP del TUO del

La inscripción se hace en RGRP: “Los asientos
virtud de título que registra les se extienden
conste en instrumento (…) en virtud de título
público, salvo disposición que conste en
contraria." instrumento público, (…)”
Principio de legalidad (art. 2011 CC)

• Capacidad
Sujeto • Legitimidad

• Validez sustancial
Acto • Formalidad

• Carácter inscribible
Registro • Obstáculos registrales
 Principio de legalidad (art. 2011 CC y art. 31° y
32° de RGRP)
Art. 2011 CC Arts. 31 y 32 del TUO del RGRP
 Los registradores califican la legalidad de los “La calificación registral es la evaluación
documentos en cuya virtud se solicita la integral de los títulos presentados al registro
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la que tiene por objeto determinar la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de procedencia de su inscripción. Está a cargo del
sus antecedentes y de los asientos de los Registrador y Tribunal Registral, en primera y
registros públicos. en segunda instancia respectivamente, quienes
 "Lo dispuesto en el párrafo anterior no se
actúan de manera independiente, personal e
aplica, bajo responsabilidad del Registrador,
indelegable, en los términos y con los límites
cuando se trate de parte que contenga una
establecidos en este Reglamento y en las
resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al demás normas registrales.”
Juez las aclaraciones o información
complementarias que precise, o requerir se
acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro."
Principio de tracto sucesivo (conexión histórica
de adquisiciones)
Permite controlar la secuencia lógica y
cronológica de las diversas adquisiciones inscritas
“Art. VI. TP del TUO del RGRP:
Ninguna inscripción, salvo la
” Artículo 2015 CC.- Ninguna
primera se extiende sin que esté
inscripción, salvo la primera, se
inscrito o se inscriba el derecho
hace sin que esté inscrito o se
de donde emana o el acto previo
inscriba el derecho de donde
necesario o adecuado para su
emane.”
extensión, salvo disposición en
contrario
Principio de prioridad preferente

“se configura cuando ingresan dos o más títulos que contienen derechos
COMPATIBLES entre sí, tal como sucede en el caso de dos hipotecas referidas al
mismo inmueble; en la que ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa
primero tendrá prioridad en relación al rango sobre el que ingresó posteriormente”

IX. TP del TUO del RGRP: PRINCIPIO

DE PRIORIDAD PREFERENTE: Los
Artículo 2016.- Principio de
efectos de los asientos registrales,
prioridad: La prioridad en el tiempo
así como la preferencia de los
de la inscripción determina la
derechos que de estos emanan, se
preferencia de los derechos que
retrotraen a la fecha y hora del
otorga el registro.
respectivo asiento de presentación,
salvo disposición en contrario.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: forma cómo
se organiza el registro.
Por cada bien, persona jurídica o acto se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas
así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

FOLIO REAL: Una FOLIO PERSONAL: FOLIO

partida por cada CONTRACTUAL:
bien (Propiedad Una partida por Una partida por
Inmueble y cada persona cada contrato
Registros (Registro de (Registro
Jurídicos de personas Mobiliario de
Bienes). jurídicas). Contratos)
 II. PRINCIPIOS
REGISTRALES
REFERIDOS A LOS
EFECTOS DE LA
INSCRIPCIÓN
REGISTRAL
Principio de publicidad (formal y material)

Permite la COGNOSCIBILIDAD y presume sin

admitir prueba en contrario EL CONOCIMIENTO.
Artículo 2012 CC.- Principio de publicidad:
II. TP del TUO del RGRP: PUBLICIDAD Se presume, sin admitirse prueba en
FORMAL: El Registro es público. La contrario, que toda persona tiene
publicidad registral formal garantiza que conocimiento del contenido de las
toda persona acceda al conocimiento inscripciones.
efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga I. TP del TUO del RGRP: PUBLICIDAD
información del archivo Registral. El MATERIAL: (…) El contenido de las partidas
personal responsable del Registro no podrá registrales afecta a los terceros aun cuando
mantener en reserva. éstos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.

“Presunción de exactitud de las

inscripciones registrales”
“Artículo 2013 CC. Principio de legitimación
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por
el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos
con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes”
CONSECUENCIA JURÍDICA DE LA PUBLICIDAD:
Oponibilidad.
El derecho del titular AL ESTAR inscrito PUEDE hacerlo
prevalecer ante eventuales conflictos con otros
derechos.
“Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles
inscritos
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho
que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se
opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho común.”
 Caso: VII Pleno Casatorio Civil (propiedad no inscrita
vs. embargo inscrito)
 HECHOS: Mirian Hermina interpone Demanda de tercería de propiedad
contra la acreedora embargante Jesús Tambini y la propietaria aparente
Desarrollos Siglo XXI SAA.
Mirian Hermina compró el inmueble X a la empresa Desarrollos Siglo XXI
SAA en el año 2004, pero este contrato recién se formalizó por Escritura
Pública el 26/10/2011, pero no llegó a inscribirse, por lo que en el Registro
de Predios la sociedad vendedora Desarrollos Siglo XXI SAA sigue figurando
como propietaria.
Jesús Tambini , en calidad de acreedora de la sociedad Desarrollos Siglo XXI
SAA, inicia un proceso de ODS para cobrar su deuda y obtiene una medida
de embargo en forma inscripción sobre el Inmueble X, mediante Resolución
Judicial del 22/12/2011 presentada en el Registro de Predios el 03 de mayo
de 2012.
Finalmente, la propietaria Mirian Hermina solicita que se levante el embargo
y se excluya su inmueble del proceso ODS.
Caso: VII Pleno Casatorio (continuación)
• PREGUNTA: ¿Qué derecho debe prevalecer, el del acreedor
embargante inscrito o la del propietario no inscrito pero con título
con fecha cierta?
• RESOLUCIÓN (criterios vinculantes):
• “(…) el derecho de propiedad del tercerista es oponible al derecho
del acreedor embargante, siempre que dicho derecho real quede
acreditado mediante documento de fecha cierta más antigua que
la inscripción del embargo respectivo.” (normas CC: 2022° 949° y
1219, inc. 1)
• “El juez (…) deberá velar por la legalidad de la certificación de la
fecha cierta del documento que presente el tercerista.” ( normas
CPC: 235, 245, 533, 535 y 539)
CONSECUENCIA JURÍDICA DE LA PUBLICIDAD:
Fe pública registral
Protección del tercer adquirente de buena fe
a título oneroso por causas extraregistrales
“Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
(impenetrabilidad)

Impide el ingreso al registro de actos

INCOMPATIBLES
X. TP del TUO del RGRP:
Artículo 2017.- Principio de Principio De Prioridad
impenetrabilidad No puede Excluyente: No puede inscribirse
inscribirse un título incompatible un título incompatible con otro
con otro ya inscrito, aunque sea ya inscrito o pendiente de
de fecha anterior. inscripción, aunque sea de igual
o anterior fecha.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Y CLASIFICACIÓN DE
ASIENTOS
Procedimiento no contencioso, las inscripciones y las anotaciones.
Naturaleza del procedimiento registral:
• TUO RGRP
• Artículo 1.- Naturaleza del procedimiento
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y
tiene por finalidad la inscripción de un título.
No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya
iniciado, ni oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas con
tal objeto no formarán parte del procedimiento registral y el
Registrador las rechazará de plano, en decisión irrecurrible.
Posibles resultados:
• Solamente anulable en la vía judicial o administrativa (caso de
Inscripción falsedad)
• Inapelable (concluye el proceso)

• Defecto subsanable en título

Observación • Apelable

• Falta de pago de derechos Registrales

Liquidación • Apelable

• Defecto insubsanable u obstáculo registral insalvable

Tacha • Apelable
Plazos ordinarios para la calificación registral

• Ingreso: 7 días hábiles

Para calificación • Reingreso y/o pago: 5 días hábiles

Vigencia del
• Ordinario: 35 días hábiles
Asiento de • Prórroga automática: 25 días más
presentación

• 60 días hábiles adicionales, por

Extraordinario resolución motivada de Gerencia de la
Unidad Registral (art. 27, 2do párrafo)
Instancias registrales

TRIBUNAL REGISTRAL
Segunda instancia registral (conoce apelaciones de observaciones, tachas
y liquidaciones) y aprueban Precedentes De Observancia Obligatoria.

REGISTRADOR PÚBLICO
(Calificación registral y realización de inscripciones y anotaciones en la
partidas registrales)
Importancia de los precedentes de
observancia obligatoria y los plenos
Precedentes • Aprobados con las 2/3 de los
concurrentes al Pleno del TR.
(mayoría • Obligatorias para todas las
calificada) instancias.

Acuerdos
Plenarios • Aprobados por mayoría simple de
los concurrentes
(mayoría • Obligatorio solo para las sales del TR
simple)
CLASIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS

• Naturaleza definitiva, expresa el acto

Inscripciones jurídico que produce la mutación registral
(46º y ss. TUO RGRP)

• Naturaleza provisional y transitoria, reserva

la prioridad y advertir la existencia de una
Anotaciones eventual causa de modificación del acto o
derecho inscrito (art. 64º y ss. TUO RGRP).
¿Qué actos pueden anotarse? (Art . 65 TUO
RGRP)

 a) Las demandas y demás medidas cautelares;

 b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción
definitiva;
 c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar
inscrito el derecho de donde emane; (sólo en el Registro de
Predios)
 d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque
adolecen de defecto subsanable; (sólo en el Registro de Predios)
 e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme
a disposiciones especiales.
CARACTERÍSTICAS

• Plazo general de 1 año, salvo que

Temporales tenga un plazo especial.

A solicitud de • Solicitadas expresamente por el

parte interesado.

Cancelables por • En algunos casos pueden cancelarse

el titular registral a solicitud del titular registral.
ANOTACIONES EN EL REGISTRO DE PREDIOS
• La anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del
artículo 65 procede únicamente en el Registro de Propiedad
Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6
del artículo 2019 del Código Civil.
• Se debe acreditar que el solicitante adquirió el derecho antes del
asiento de presentación (contrato con firmas legalizadas, contrato en
copia legalizada o declaración jurada).
• Se notifica al titular registral, este puede cancelar la anotación
mediante escrito con firma legalizada.
EL REGISTRO DE PREDIOS
Registro históricamente más importante y el registro jurídico
arquetípico
ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE
PREDIOS
 Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia
donde esté ubicado cada inmueble:
 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
 2.- Los contratos de opción.
 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales
dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
 5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
 6.- Los contratos de arrendamiento.
 7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a
actos o contratos inscribibles.
 9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles
sobre inmuebles.
Derechos no reales que ingresan al registro

• Derecho obligacional
• Artículo 1708.- (…) 1.- Si el arrendamiento estuviese
Arrendamiento inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato,
inmobiliario quedando sustituido desde el momento de su
adquisición en todos los derechos y obligaciones del
arrendador.

• Derecho potestativo
Opción • “Artículo 2023.- La inscripción de los contratos de
opción otorga durante su vigencia derecho
inmobiliaria preferente sobre todo derecho real o personal que
se inscriba con posterioridad.”
Limitaciones legales y convencionales al
derecho de propiedad
Legales • Artículo 925.- Las restricciones legales de la
propiedad establecidas por causa de
(no necesitan necesidad y utilidad públicas o de interés
publicidad social no pueden modificarse ni suprimirse
por acto jurídico.
registral)

Convencionales
• Artículo 926.- Las restricciones de la
(requieren propiedad establecidas por pacto para que
surtan efecto respecto a terceros, deben
publicidad inscribirse en el registro respectivo.
registral)
Prohibición de establecer restricciones convencionales
a las facultades de disposición

• Artículo 882.- No se puede

establecer contractualmente la
CC 882º prohibición de enajenar o gravar,
salvo que la ley lo permita.

CC • Artículo 1113.- No se puede

renunciar a la facultad de gravar el
bien con segunda y ulteriores
1113ª hipotecas.
Precedentes de observancia obligatoria sobre
la materia
“Sólo son inscribibles en el registro de predios las limitaciones
convencionales relativas a las facultades de uso y disfrute, más no a las
facultades de disposición, sea de manera absoluta, relativa o temporal”

XCIV POO, del 10 de agosto de 2012: XCIX POO, 15 y 16 de noviembre de 2014:

"Las restricciones convencionales de la
"Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no
propiedad establecidas por pacto no pueden comprender- de manera absoluta,
pueden comprender los atributos de relativa ni temporal-, los atributos de
enajenación o gravamen del bien, salvo enajenación o gravamen del bien, salvo
que la Ley lo permita, conforme con lo que la Ley lo permita, conforme con lo
previsto por el artículo 882 del Código Civil, previsto por el artículo 882 del Código Civil,
pues existe un interés superior de que los pues existe un interés superior de que los
bienes circulen libremente en el mercado." bienes circulen libremente en el mercado."
Análisis de casos
Desarrollo en clase