Topc3a1lov Ganancias y Rentas Urbanas. Elementos Tec3b3ricos

Christian lopalov
Ganancias y
rentas urbanas
Elem entos teoricos
Sgto veirrtiuno
de Espana
Editores.sa
la prlmera mitad de los anos setenta surgib en Franc;a
una oleada de investigaciones de sociologia urbana que comb’
naban la utilizacion de un marco tebrico marxista con un deui-
dido enfoque empirico fruto del origen de dlchas Investigacio
nes; la necesidad del -Estado planificador- de comprender y
>rever la actuacibn de los distintos agentes en el desarro
p. La herencia del 68 — en el sentido de un marxismo re
ido al servicio de una voluntad radical de transformacibn
la sociedad— venia asi a combinarse paradbjicamente con
exigencias funcionales del Estado capitalists.
Este conjunto de obras, en buena medida vinculadas al Cen
tre de Sociologie Urbaine de Paris, han tenido influencia deci-
siva en el pensamiento sobre lo urbano, la ciudad y los movl*
mientos sociales. Sin embargo, la mayor parte de ellas no han
sido traducidas nunca al Castellano. La presente obra de Chris
tian Topalov puede permltir a! lector comenzar por el principio,
mediante un texto clasico, ci«ro y sencillo, en el que se sinte-
tizan las principals tecrias sobre la renta del suelo urbano.
>as su estuo'io, otros textos, incluyendo los del proplo Topalov,
resultaran mucho mas claros para todos los interesados en los
probSemas urbanos.
Arquitectura
y
urbanismo
B.'BLIOTECA DE LA UNIVERSIDAD
COMPLUTENSE DE MADRID
CIUDAD UN1VERSITAR1A
2 8 0 4 0 MADRID
Este libro debe'ser devuelto el dia:

MOD.
Traduction de
F abio E n riq u e V el Azquez Carrillo
GANANCIAS
Y RENTAS URBANAS
BIBLIOTECA UCM
Elementos teoricos
5304391469
por
C h r is t ia n T opalov
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MEXICO
ESPANA
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siglo veintiuno de espaAa
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Primera edicion en espanol, septiembre de 1984

© SIGLO X X I DE ESPANA EDITORES, S. A.
Plaza, 5. Madrid-33
© Christian Topalov
Titulo original: Le profit, la rente et la ville. Elements de theorie
DERECHOS RESERVADOS CO NFO RM E A IA LEY

Impreso y hecho en Espana
Prfnted and made in Spain
Diseno de la cubierta: El Cubri
ISBN: 84-323-04-94-8
Deposito legal: M. 31.274-1984
Compuesto en A. G. Fernandez, s . A.
Closas-Orcoyen, S. L. Poligono Igarsa
Paracuellos del Jarama (Madrid)
INDICE GENERAL
p r e s e n t a c io n de la e d ic io n espa n o la , por Carmen Gavira .................... v ii
INTRODUCCION ................................................................................................................................................................. 1
1, PLUSGANANCIAS Y RENTAS DEL SUELO EN EL C A PITA LISM O ...................................
I. cPor donde empezar? Lugar de una teoria de la renta del

suelo en el analisis de la urbanizacion capitalista ..............
1. La tautologia de la «ley de la oferta y la demandan, 6.—
2. cQue es la renta del suelo? Subordinacion de la renta al
capital, 10.—3. Autonomia de la renta. El «problema del
suelo», 14.
II. Plusganancias y rentas del suelo en el capitalismo ,............ 17
1. Formacion, desaparicion, fijacion de las plusganancias,
motor de la acumulacion, 17.—2. Plusganancias que pueden
ser transformadas en rentas del suelo, 24.—3. El obstaculo
de la propiedad del suelo y la transformacion de las plus
ganancias localizadas en renta, 35.
2. SOBRE LA TEORIA EE LA RENTA ABSOLUTA EN M A R X .................................... 55

I. La teoria de la renta absoluta agricola en Marx ................... 58
1. La tesis de la renta absoluta, 58.—2. Lugar de la teoria
de la renta absoluta en la economia politica de Marx, 71.
TI, Los problemas de la teoria de la renta absoluta ................... 79
1. La renta absoluta no es una renta de monopolio, 80.—
2. La renta absoluta es el resultado de la «resistencia efec-
tiva» que opone la propiedad del suelo, 95.—3. Conclusion
m e to d o lo g ic a , 112.
3. DIFERENCIACION ESPACIAL EE LOS COSTES Y RENTAS D IFE R EN C IA L ES ......... 114

I. La diferenciacion espacial de los precios individuales de pro-
duccion y de las tasas de ganancia localizadas .................... 114
1. La construccion del concepto de renta diferencial en la
teoria de la renta del suelo agricola, 117.—2. Las rentas
diferenciales urbanas, 121.
II. La diferenciacion espacial de las masas de ganancia por
unidad de superficie .................. . ................................................ 133
1. Las « d o s f o r m a s » de la renta diferencial en Marx, 135.—
2. Los intentos de transposicion del concepto de renta di
ferencial I I a l analisis de las rentas urbanas, 142.
VI Indice general
4. DIFERENCIACION ESPACIAL DE LOS PRECIOS Y RENTAS DE MONOPOLIO ........ 150
I. Precio regulador y precio de monopolio. La pluralidad de
los mercados de la vivienda ....................................................... 150
1. La distribucion de las viviendas segun su precio. Algunos
datos sobre la aglomeracion parisina, 151.—2. Precio regu
lador y precio de monopolio en los mercados de la vi
vienda. Proposiciones teoricas, 159.
II. Anotaciones sobre la division social del espacio ................... 176
1. Las interpretaciones dominantes de la diferenciacion es-
pacial de los usos y los precios del suelo urbano, 177.—2. Las
practicas sociales en el espacio urbano y la diferenciacion
espacial de los valores de uso, 192.—3. La diferenciacion del
espacio urbano como proceso social, 209.
5. RENTAS DEL SUELO Y EMVCA DE LOS IPECCS DEL SUELO EN EL fFPAT)

URBANO ............................................................................................................
219
I. Un seudoconcepto: la «renta de situacidn* .............................. 219
II. Tipologla de las rentas del suelo urbano ............................... 224
1. Diferenciacion espacial de los usos del suelo y rentas
absolutas urbanas, 226.—2. Diferenciacion espacial de los
costes y rentas diferenciales, 234.—3. Diferenciacion espa
cial de los precios y rentas de monopolio, 237.
III. De las rentas al precio del suelo: la dinamica del mercado
del suelo ............................................................................................ 240
1. De las categorias de renta a la renta total: el ejemplo
de la construccion de viviendas, 241.—2. De la tasa de renta
a la renta por unidad de superficie. La intensidad de ca
pital, 246.-3. La competencia espacial de los usos del suelo
y la dinamica del mercado del suelo, 249.
ANEXOS ESTADISTICOS ............. 259

RE FER EN C ES BIBLIOGRAFICAS 265
PRESENTACION DE LA ED ICIO N ESPANOLA
La crisis urbana que se produce en F rancia tras el proceso de

urbanizacion acelerada de la decada de los sesenta, aparece
con unas caracteristicas hasta entonces desconocidas: papel
hegem onico de los grupos inm obiliarios, proliferacion de los
m ovim ientos sociales urbanos con reivindicaciones y form as de
actuacion totalm en te nuevas. E sto provoco por p arte de la ad-
m inistracion una fu erte dem anda de investigaciones, no tanto
de produccion ideologica sobre este fenom eno como de analisis
concretos que respondiesen a la necesidad del «Estado planifi-
cador. de conocer el com portam iento real de los distintos
agentes.
Asi, en tre 1970 y 1975, aparecen cerca de un centenar de estu-
dios centrados en el m ism o objetivo: Los procesos y agentes
de la urbanizacion cap italista (la produccion inm obiliaria, la
reproduccion de la fuerza de tra b a jo y el consum o social, las
politicas urbanas, el poder central y las colectividades locales,
las politicas sectoriales: vivienda, tran sp o rte , equipam ientos,
renovacion u rb an a...). Los autores: A Lipietz, S. Magri, M. Pin-
con, E. Preteceille, F. Godard, F. Ascher, M. Freyssenet, H. Coing,
D. Duclos, M. Castells, M Cornu, J . Lojkine, Ch. Topalov.
cuyo nucleo m as im p o rtan te pertenccia al Centre de Sociologie
Urbaine (csu) de P aris, respondian tam bien a un nuevo tipo
de «investigador». Los entonces recientes acontecim ientos del
«Mayo 68» los habian m arcado personalm ente a traves de su
tom a de posicion personal y politica. Lo urbano, la ciudad y
especialm ente los m ovim ientos sociales, eran para casi todos
ellos com prendidos «desde dentro., del lado de los actores.
P or o tra parte, la fu erte influencia de la renovacion del marxis-
mo a traves de los textos de L. A lthusser y N. Poulantzas, asf
como los estudios del pcf sobre el capital m onopolista de Es-
tado, proporcionaban una base teorica tam bien nueva. El «mar-
xism o em pirico» como instrum ento de analisis de esa realidad
se descubrio como enorm em ente convincente, al constatarse una
vez m as la incapacidad del funcionalism o y del m arginalism o
V III Carmen Gavira
econom ico p a ra analizar y d ar respuesta a los nuevos problem as.

E s tam bien en esos m om entos cuando la U niversidad francesa
vive la calda de los «m andarines» rom piendose las viejas es-
tru c tu ra s que im pedlan la investigacion m as alia de las estrictas
norm as academicas.
E n un pais como E spana, donde en el ano 68 no hubo ningun
m ayo, donde no cayeron los «m andarines», sino que por el
con trario en el 64 fueron separados de la docencia y d esterrados
algunos de los profesores m as destacados, donde la crisis ur-
bana obedecia a factores m as cercanos al tercerm undism o,
donde no se habia producido ni un solo texto teorico sobre
urbanism o desde los de I. Cerca y A. Soria, y donde no se dis-
ponia siquiera de datos estadisticos fiables p ara explicar la
reciente explosion urbana, estos textos franceses tuvieron un
enorm e eco.
Sobre un desierto de textos basicos (recordem os que de las
200 obras fundam entales de urbanism o seleccionadas por Paolo
S ic c a 1 solo existen ocho traducciones al Castellano) se sembra-
ron indiscrim inadam ente traducciones, se « su p eraro n » los cla-
sicos sin conocerlos, y la asim ilacion del ultim o «ismo» se
pro dujo m as a traves del m im etism o de un cierto lenguaje que
de la reflexion teorica. C uriosam ente, los principales trab ajo s
del grupo de investigadores del csu no fueron trad u cid o s y se
difundieron en nuestro pais a traves de innum erables citas de
pie de pagina. ^Quien es este Topalov que todos citan? se pre-
guntara hoy cualquier u rb a n ista en E spana, ya que en los ulti-
m os diez anos es dificil en co n trar un libro sobre politicas de
vivienda, produccion inm obiliaria o analisis de la re n ta del suelo
en el que no se cite insistentem ente a Christian Topalov. Sor-
prendentem ente, su unico texto en castellano es un pequeno
articu lo «Desarrollo m onopolista de la produccion inm obiliaria
y planificacion urbana» que fue publicado por la U niversidad de
B arcelona en 1974 23. E n 1979 se tra d u jo en Mexico su libro La
urbanizacion capitalista. Algunos elementos para su analisis
que no ha sido d istribuido en Espana. Y, sin em bargo, sus
textos Les promoteurs irnrnobiliers. Contribution a Vanalyse de
1 P. Sicca, Antologia di urbanistica, Roma, Laterza, 1980.

2 Ch. Topalov, «Desarrollo monopolista de la produccion inmobiliaria
y planificacion urbana®, en Documents d’Analisis Urbana, Departamento de
Geografia, Universidad Autonoma de Barcelona, num. 2, diciembre de 1974.
3 Ch. Topalov, La urbanizacion capitalista. Algunos elementos para su
analisis, Mexico, e d ic o l , 1979, 186 pp.
Presentation de la edition espanola IX
la production capitaliste du logement en France 4 y Capital et

propriety fonciere. Introduction a I’etude des politiques fon-
cieres urbaines 5 se pueden considerar ya com o «clasicos», y
como tales son citados, recom endados e incluso m arcados como
libros obligatorios en varias facultades y escuelas tecnicas de
nuestro pals.
La intencion al ed itar ahora Ganancias y rentas urbanas, es
precisam ente com enzar por el principio, proporcionando, a to-
dos los que se in teresan por el estudio de los problem as urbanos,
un texto claro y sencillo en el que se sintetizan las principales
teorlas sobre la re n ta del suelo urbano. D espues de estudiar
estos cinco capltulos, la lectu ra de o tro s textos (incluso del mis-
mo Topalov) puede re su ltar m ucho m as clara. Creem os que la
riqueza del Castellano de Favio Velazquez (p ro feso r de sociolo-
gia u rb an a en Colom bia) y las anotaciones p ara la traduccion
espanola del propio au to r, han enriquecido este texto que por
su denso contenido pudiera re su ltar de dificil lectura.
Carm en G avira
4 Ch. Topalov, Les pvomoteurs irnrnobiliers. Contribution a Vanalyse de

la production capitaliste du logement en France, Paris-La Haya, Mouton,
1974, 413 pp.
5 Ch. Topalov, Capital et puopriete fonciere. Introduction a Vetude des
politiques foncieres uubaines, Paris, csu, 1973, 264 pp.
INTRODUCTION
E n tre todos los aspectos de la cuestion urbana, uno de los que

ha sido m as com unm ente senalado, a lo largo de los anos setenta,
es el alza espectacular de los precios del suelo que han sufrido
las ciudades del m undo capitalista desarrollado.
Por todas p artes aum enta la denuncia de lo que serla el origen
de todos los m a le s'd e la ciudad m oderna: la especulacion del
suelo. Capitales no productivos, encarecim iento de los alquile-
res, dism inucion creciente del gasto publico en equipam iento,
segregacion espacial de los grupos sociales, irracionalidad y des-
pilfarro. Es larga la lista de las consecuencias nefastas del enri-
quecim iento sin motivo, de los plusvalores ilegales que extraen
del crecim iento u rb an o aquellos que no contribuyen a el ni con
el trab a jo ni con el «riesgo»: los propietarios del suelo. Y como
los bienes inm uebles son aquellos cuya propiedad esta m as frac-
cionada en las sociedades capitalistas m odernas, la denuncia en-
globa a m illones de personas: al cam pesino de la periferia, al
pequeno ren tista del centro de la ciudad, al obrero que habita las
chabolas de los suburbios; todos ellos considerados com o es-
peculadores.
El concierto que se escucha, entonces, esta com puesto por
m ultiples voces. E n p rim er lugar, los planificadores, tecnocratas
que racionalizan las adm inistraciones centrales com o gestoras
de las colectividades locales; adem as, el sector m as reducido de
la ind u stria de la construccion y de la prom ocion inm obiliaria;
y, p ara ir aun m as lejos, las fuerzas sociales reform istas, princi-
palm ente en la linea socialista o socialdem ocrata, cuyos progra-
m as tradicionales de m unicipalizacion del suelo estan a la orden
del dia, asi como en tre las corrientes progresistas de los m edios
politicos de la burguesia, lo m ismo que en la corriente cornu-
nista del m ovim iento obrero. E n esta conjuncion de fuerzas hay,
sin duda, algo m as que m atices de analisis, y adem as la politica
efectiva no se aju sta siem pre a los discursos. P ero ello no im pide
en absoluto que en conjunto definan y delim iten un objeto so
cial, u n cam po de conflicto y de accion estatal: el problem a
del suelo.
2 Christian Topalov
E n esta idea, elaborada previam ente en el terreno de la prac-

tica, va a basarse la teoria: ^como explicar la form acion de los
precios del suelo y, eventualm ente, que soluciones prever ante
su excesivo aum ento?
A lo largo de los anos sesenta, en los E stados Unidos, la eco-
nom ia neoclasica elaboro u n a teo ria tipo del crecim iento urbano
que incluye, com o uno de sus elem entos, una descripcion forma-
lizada del m ercado del suelo. D esarrollando la antigua tradicion
de la teo ria de la localizacion, han sido elaborados una serie de
m odelos m icroeconom icos: centrados de m anera exclusiva en el
consum idor final del suelo urbano, o bien integrando la media-
cion de la firm a tran sfo rm ad o ra del uso del suelo, todos se
esfuerzan p or rep resen tar el establecim iento del equilibrio en el
m ercado del suelo a p a rtir de u n a form alizacion del com porta-
m iento racional de los agentes individuales. E sta teo ria del equi
librio a veces es desarrollada «dinam icam ente» m ediante los
m odelos de urbanizacion. La conclusion em pirica de este proceso
es un costoso esfuerzo p a ra m edir, en ciudades concretas, los
param etro s construidos en los modelos.
Esto, que se considera a m enudo como el «irrealism o» de
estas construcciones, conduce, sin em bargo, a o tro tipo de des-
arrollo: a la investigacion, sin supuestos, de los «factores del
valor del suelo». Con la ayuda de m etodos m as o m enos sofis-
tic a d o ~ d e analisis de la causalidad m ultivariable se enum era
y se cuantifica todo lo que puede explicar el precio de las par-
celas. E ste em pirism o de la m edida, que desarrolla en el cam po
academ ico el m etodo de la investigacion inm obiliaria, da lugar
a im p o rtan tes trab ajo s cuantitativos.
A principio de los anos seten ta se produce en este contexto
una ten tativ a concurrente de teorizacion que prolonga, en el
terren o designado por la sociedad com o «problem a urbano», la
renovacion que experim enta el m arxism o. Un conjunto im por-
tan te de trab ajo s se desarrolla a escala internacional. Analizando
la ciudad como un lugar donde se descifran y se articulan, de
form a especifica, los procesos globales de las form aciones socia-
les capitalistas, esta corriente teorica pretende rom per con las
ideas elaboradas de antem ano por las teorias dom inantes y con
la separacion academ ica en tre disciplinas: la cu ltu ra p a ra la
sociologia, los precios p ara la economia.
De ahi un desplazam iento de estos problem as en el terreno
de los fenom enos del suelo urbano: el paso del analisis de los
precios al analisis de la renta. El suelo es un bien sin valor, pero
tiene un precio; lo esencial es senalar las relaciones sociales
Introduction 3
que fundam entan esta p a r a d o ja ,^ . n o m edir o form alizar de

en trad a los fenom enos m as superficiales —a la vez que m as
complejos — : los fenom enos del m ercado.
Se establecen nuevos tem as de investigacion: las form as de
valorizacion del capital en la produccion del espacio urbano
construido (y de la produccion de las rentas); las relaciones de
propiedad que se crean y se tran sfo rm an a lo largo de la urba-
nizacion (y los cam bios en la distribucion y en las fo rm as con-
cretas de las ren tas); las relaciones en tre el sector inm obiliario,
los propietarios del suelo y la dinam ica global de la acum ulacion
(y las relaciones m acroeconom icas de la ren ta y del capital).7
Como p u n to de p artid a para estas investigaciones, la lectura
de Marx: ^hasta que punto es util la teo ria de la agricultura
inglesa del siglo xix p a ra el analisis de la urbanizacion del si-
glo xx? E n num erosos paises se entabla un debate en torno a
los propios conceptos. Como es n atu ra l, en sem ejante situacion
el bizantinism o no esta ausente; pero, en conjunto, no se tra ta
principalm ente de un esfuerzo escolastico por « s a lv a r» a Marx
«extrapolandolo» a cualquier precio, sino de la busqueda de ins
trum en to s de analisis.
Por o tra p arte, es necesario senalar que sobre ciertos puntos
esenciales —es decir, constituidos como tales por el propio m arco
teorico— , no existe siem pre acuerdo, com o verem os a conti-
nuacion.
P aralelam ente al debate analitico, tenga o no un efecto esti-
m ulante, se construye la o tra base del progreso teorico: investi
gaciones em plricas sobre la produccion de la ciudad, la vivienda,
las politicas urb an as, las fo rm as de propiedad, etc., acum ulan lo
que p o d ria p e rm itir tal vez un analisis realm ente eficaz del papel
de las contradicciones ligadas al suelo d en tro de la organizacion
capitalista.
Los textos que a continuacion vam os a leer no tienen esa
pretension, ya que una form ulacion teorica de conjunto sobre
las rentas del suelo urbano no m e parece, hoy p o r hoy, posible.
La clarificacion conceptual em prendida desde hace varios
anos ha producido resultados convergentes en ciertos puntos; en
otros la controversia se m antiene. Un intento de sintesis de los
prim eros y de posibles soluciones p a ra los segundos constituye
el m otivo principal del presente trabajo.
Pero, sobre todo, parece ser que uno de los resultados princi-
pales de este proceso analitico es haber establecido que la teoria
de la re n ta del suelo no puede, en ningun caso, quedar circuns-
crita a su propio ambito. Su estudio rem ite necesariam ente a
4 Christian Topalov
terren o s de investigacion m ucho m as am plios que el denom inado

« p ro b le m a le l suelo.. De este m odo, la cuestion de la form acion
del excedente que se distribuye b ajo la form a de re n ta conduce
especialm ente al estudio de las tasas de ganancia, sectoriales y
localizadas, de las diferentes actividades econom icas; pero tam-
bien al estudio de las practicas espaciales y de las e stru c tu ra s de
consum o de las diversas categorias sociales. Asim ism o, la cues
tion de la apropiacion de las rentas y de su relacion con la acu-
m ulacion rem ite al estudio concreto de las form as de la propie-
dad u rb an a y su articulacion con las clases sociales.
E n relacion con estos puntos esenciales, el estado de los
conocim ientos se encuentra todavia dem asiado lleno de lagunas
p ara que el analisis de las categorias ab stractas se desarrolle
como teo ria com pleta, es decir, explicativa de la realidad.
E sta apreciacion explica la estru ctu ra del presente trabajo.
Se inicia con un estudio de lo que constituye, en m i opinion,
los logros actuales de una teo ria general de la re n ta del suelo
que tom a como punto de p artid a el indicado por Marx: produc-
cion y capital (cap itu lo 1). He introducido los tres tipos de re n ta
que h an sido senalados clasicam ente en esta tradicion teorica:
re n ta absoluta, re n ta diferencial y re n ta de m onopolio. Los capi-
tulos que siguen se o cupan de cada u na de ellas con intencion
diferente, segun el caso. E n to rn o a la re n ta absoluta, el concepto
m as controvertido, p ara el que propongo una generalizacion que
debera ser objeto de discusion, desarrollo ta n solo una lectura
aten ta de M arx, que perm ite —me parece— , identificar con m as
precision las relaciones sociales en que se funda esta categoria
teo rica en su form ulacion original (capitulo 2). E n cuanto a la
re n ta diferencial —la ta re a teorica m e parecio m as sencilla—
presento un desarrollo operativo en el contexto u rb an o (capi
tulo 3). A proposito de la re n ta de m onopolio, o tra m anzana de
la discordia, abordo el analisis de la division social del espacio
por m edio de u n exam en critico de las teorias dom inantes y por
m edio de u n intento de reform ulacion a p a rtir de resultados em-
piricos recientes (capitulo 4). Asi es posible re a n u d a r la expo-
sicion sistem atica de una te o ria de las rentas urbanas, abordada
en el p rim er capitulo, y artic u la rla a un analisis de la dinam ica
de la form acion de los precios en el m ercado del suelo (ca
pitulo 5l*
1. PLUSGANANCIAS Y RENTAS DEL SUELO
EN EL CAPITAL!SMO
I. t p 0 R DONDE EMPEZAR? LUGAR DE UNA TEORIA DE LA RENTA DEL

SUELO EN EL ANALISIS DE LA URBANIZACION CAPITALISTA
A la h o ra de h ab lar de la re n ta del suelo u rb an o com o de una

cosa —el precio del suelo— , y no como de u n a relacion social,
concurren m uchos elementos.
E n p rim er lugar, la representacion espontanea que se hacen
los agentes: existe un m ercado del suelo donde parece com o si
los terren o s tuviesen un precio determ inado por sus caracteris-
ticas intrinsecas y de localizacion. E sta evidencia practica de
los agentes del m ercado refuerza aquella que se deriva de la
actuacion del E stado: hay un problem a del suelo con el que
tropiezan unos elem entos especializados del aparato de E stado
que se supone deben tratarlo. Las descripciones del m ercado
del suelo elaboradas por los expertos confirm an esa imagen: el
precio del suelo se analiza com o un equilibrio en tre la o ferta y la
dem anda en un m ercado de com petencia m uy im perfecta, y,
finalm ente, como el valor del servicio — precio de la utilidad—
proporcionado por u n facto r de produccion particular.
El fetichism o del precio del suelo esta, pues, muy enraizado
en la realidad social. S era preciso m o strar sus p aradojas y
dificultades (§ 1) antes de p roponer u n a definicion de la ren ta
del suelo, que establezca su relacion intim a con el m odo de
produccion en su conjunto (§ 2). Solo luego de h ab e r subrayado
la subordinacion del estudio de la re n ta al de la produccion,
sera posible p lan tear convenientem ente los problem as derivados
de su autonom ia (§ 3).
E stas observaciones prelim inares ten d ran por objeto delimi-
ta r m ejor la im portancia de una teo ria de la re n ta del suelo en
el analisis de la urbanizacion capitalista.
6 Christian Topalov
1. La tautologi'a de la «ley de la oferta y la demanda*
Hoy dia existe, por parte de los agentes publicos y privados que
dem andan suelo urbano, una descripcion espontanea del mer-
cado del suelo que tiene la fuerza de la evidencia. Un breve exa-
m en nos lleva a d u d ar de su eficacia explicativa, porque nos
coloca an te la p arad o ja esencial del precio del suelo, precio de
un bien sin valor l.
E l paradigm a es el sig u ien te2. E l alza de los precios del
suelo en term inos reales, que es la base de los grandes proble-
m as econom icos y sociales de la urbanizacion, es el resultado
del juego de la ley de la o ferta y la dem anda en un m ercado que
presenta caracteristicas que la desvirtuan.
E n efecto, la dem anda de suelo urbano experim enta un
aum ento n atu ral perm anente: el Crecimiento urbano concentra
en las ciudades poblacion y actividades, e induce, adem as, a un
aum ento del consum o del suelo per capita. Como contrapartida,
la o fe rta de suelo presenta u n a rigidez estructural: escasez fisica
de terren o s dotados de equipam ientos publicos, escasez unida
a la reglam entacion que lim ita los derechos de construccion,
escasez p roducida artificialm ente por la retencion especulativa
de los propietarios. A este desequilibrio perm anente de la oferta
y la dem anda se anaden factores agravantes relacionados con el
caracter im perfectam ente com petitive del m ercado. E n prim er
lugar, y sobre todo, el hecho de que los bienes no sean fungibles
y sustituibles —un terreno, en un lugar dado, es en u ltim a ins-
tan cia un bien unico— lim ita la com petencia de quienes realizan
la oferta; adem as, la escasa transparencia de las transacciones
refuerza el efecto precedente.
La aparente evidencia de este esquem a explicativo se opone,
sin em bargo, a continuas constataciones em piricas; vam os a re-
co rd ar algunas de las m as conocidas.
El aum ento de la oferta no im plica necesariam ente una baja
de precios. Toda extension de la, zona urbanizable, bien por el
desarrollo de la red viafia y de tran sp o rtes, bien por la amplia-
E1 concepto de valor utilizado en todo el texto es el de valor-trabajo.

2 Aqul recojo el discurso dominante en la tecnocracia de Estado e
Francia durante los anos 60, epoca en la que el ((problemadel suelo» estaba
considerado como uno de los principales obstaculos para una planificacion
urbana racional. Este discurso logra una expresion particularmente elabo-
rada en los informes preparatories del iv y v plan frances (iv plan: Rapport
de la comission de Vhabitation, Paris, Editions du Moniteur, 1961, pp. 71-72;
v plan: Sur Vorientation et le financement de la politique fonciere, Paris,
Documentation Frangaise, 1966, pp. 27-30).
Plusganancias y rentas del suelo 7
cion de los p erim etro s considerados ad m inistrativam ente como

edificables, produce generalm ente un efecto inverso al que debe-
ria derivarse de un aum ento de la o fe rta 3: no solo, los precias
de los terrenos recientem ente urbanizables se elevan al nivel de
los que ya lo eran con anterioridad, sino que el precio m edio
del terren o p eriferico ryp dism inuye en m odo alguno; es esta una
constatacion general que se ha podido hacer tan to en las ciuda-
des alem anas de fines del siglo xix 45com o en las ciudades ita-
lianas contem poraneas 5 o en las ciudades francesas cuando fue-
ron suprim idos los p erim etros de urbanizacion que lim itaban
las licencias de construccion en las zonas perifericas 6. Ademas,
3 Es cierto que no porque un terreno sea declarado edificable es nece-
sariamente puesto en el mercado, y esto porque el suelo no es natural-
mente una mercancla. La probabilidad de que se pongan mas terrenos en
venta cuando las zonas edificables aumentan es, no obstante, bastante
fuerte.
4 En su manual clasico de urbanismo, R. Eberstadt llega a la siguiente
conclusion, a partir del analisis del mercado del suelo en las ciudades
alemanas en la segunda mitad del siglo xix: «... A partir de una extension
urbana o una anexion de municipios, lo que casi siempre ha ocurrido es
que un aumento considerable del terreno edificable Ha ocasionado un
aumento general - y no solo parcial— de los precios de los terrenos (...).
El aumento de la oferta —mas exactamente de la provision— de terrenos
ha producido un aumento general del precio de los mismos» (Eberstadt,
1909, p. 413).
[Las referencias bibliograficas que aparecen en las notas incluyen sola-
mente el nombre del autor, la fecha de la primera edicion (en lengua ori
ginal) de la obra y la pagina del texto citado (en la edicion utilizada por el
autor). En las obras de Marx, la fecha utilizada como referencia del texto
es la de su redaccion, salvo en el caso de El capital y las Teorias de la
plusvaUa, para las que se tomo como referencia la fecha de la edicion en
espanol (N. del T.).]
5 «Por otra parte, la experiencia demuestra claramente que el mercado
del suelo urbano nunca ha registrado una influencia sustancial al redu-
cirse periodicamente su estrechez por causas espontaneas o por interven-
cion de los poderes publicos. De hecho, al introducir en el mercado grandes
cantidades de nuevo suelo edificable, los precios medios se detienen solo
momentaneamente para que el mercado se reequilibre luego rapidamente,
situandose al nivel medio precedente o incluso a un nivel superior. La adop-
cion de planes reguladores (generates) posibilitan que la edification en
superficies muy superiores a las necesidades de un largo periodo, y que
constituyen, por tanto, mercados potenciales muy importantes, nunca ha
atemperado el precio de los terrenos» (Campos Venuti, 1971, p. 23).
6 En contra de la doctrina del promotor de esta reforma, Albin Chalan-
don, ministro de Equipamiento de 1969 a 1973: «E1 perimetro de aglome-
racion, esta notion basica de nuestro urbanismo, es un instrumento ae alza
continua del precio de los terrenos, y toda la politica que se ha llevado
hasta ahora, consistente en declarar al espacio frances como no edificable
salvo derogation, es una maquina formidable para hacer subir los precios
de los terrenos porque ha engendrado, en todas partes, escasez». Y predice
8 Christian Topalov
la reduccion de los precios de una parte de las transacciones de

bienes ralces por debajo de los precios de m ercado, por m edios
adm inistrativos, no dism inuye el aum ento de las transacciones
lib res78. Prim era observacion: el nivel de los precios del suelo
apenas depende de las cantidades ofrecidas, sino m as bien de
las posibilidades de construccion.
El aum ento de la dem anda no im plica necesariam ente un in-
crem ento de los precios, ni su dism inucion los hace descender
necesariam ente. El p rim er fenom eno ha podido ser observado
en dos ocasiones. E n el periodo de entreguerras, m ientras que
la construccion capitalista experim enta una profunda decadencia,
sobreviene un boom considerable de la construccion sin prom o
to r, a lo largo de los anos veinte, y sin em bargo los precios del
suelo experim entan un descenso im portante en su valor r e a l s.
En el periodo 1965-1975, caracterizado por una fase muy cons-
ta n te de expansion de la construccion inm obiliaria (1968-1973),
se observa una estabilidad en el precio del suelo d en tro del
costo total de las viviendas co n stru id as por la prom ocion pri-
v a d a 910. Un aum ento im p ortante de la dem anda de terren o s solo
conduce a un alza de los precios reales del suelo en algunas
situaciones. P or el contrario, una dism inucion de la dem anda que
acom pana a una fase de regresion de la actividad inm obiliaria
no ocasiona necesariam ente el descenso de los precios del sue
lo i°; asi, el alza su b ita del precio de los terrenos en Paris, a p a rtir
de 1887 y h asta 1911, coincide con un largo periodo en que dis
m inuye el num ero de viviendas construidas (de 1882 a 1910)n -
E stos fenom enos san dem asiado frecuentes y eventualm ente
recu rren tes, p ara ser in terp retad o s com o excepciones: las expli-
imprudentemente: «Vamos a asistir a una baja del precio de los terrenos*.

(Conferencia en la Camara de Comercio e Industria de Paris, 7 de mayo
de 1969.)
7 Este fue el caso tanto de las ciudades de Gran Bretana, donde entre
1947 y 1959 (Town and Country Planning Act) las expropiaciones se hicieron
al precio del valor de uso existente, como de las ciudades francesas donde,
a partir de 1963, se crearon perimetros (Zones d ’Amenagement Differe),
en las que se puede ejercer el derecho de compra preferencial del ente
publico al precio del valor de uso antes de la creacion de la zona.
8 Statistique Generale, Documents sur le probleme du logement a Paris,
Etudes Economiques, n.° 1, Paris, Imprimerie Nationale, 1946.
9 Cf. los trabajos de J. J. Granelle (especialmente Granelle, 1976), y las
encuestas periodicas sobre el coste de la nueva construccion (sintetizados
y analizados en Ansidei, Carassus y Strobel, 1978).
10 Este «efecto de bloqueo» fue puesto de manifiesto por P. Lancereau
(Lancereau, 1971).
11 Cf. Topalov, trabajo en realizacion.
Plusganancias y rent as del suelo 9
caciones en term inos de o fe rta y d em an d a solo son evidentes
en apariencia. B asta p a ra convencerse analizar m as de cerca
com o p odria establecerse, en el m ercado del suelo, la ley de la
o ferta y la demanda.
Cuando se tra ta de m ercancias ord in arias producidas por el
capital con vistas a la venta y la ganancia, la ley de la o ferta y
la dem anda es ya am pliam ente una tautologia 12.N o s m u estra que
son posibles algunas desviaciones en torno al punto de equilibrio
de m ercado de u n bien dado, pero no nos dice nad a sobre el
nivel de este equilibrio, es decir sobre la relacion de intercafnbio
estable de la m ercancia estim ada y todas las dem as. Es en otro
lugar donde hay que b u scar la d eterm in atio n del precio regula
d or en torno al cual fluctuan los precios instantaneos: en las
condiciones de produccion. E stas determ inan una ley de oferta,
un precio regulador m edio que fija a su vez el nivel de la de
m anda solvente de este precio. E l precio de o ferta regula el
precio de m ercado.
Cuando se tra ta de un terreno, no tiene por que o cu rrir esto,
porque no existe u n precio de o ferta objetivam ente estipulado,
ni un a ley de o ferta autonom a de la dem anda. Y esto por una
sim ple razon: el terren o —su valor de uso— no es un producto
del trab a jo individual. Que sea necesario m ucho trab ajo social,
acum ulado a traves de la historia, p a ra hacer de una parcela de
tie rra un solar urbano, o que sea necesario eventualm ente que
el propietario invierta capital p ara h acer su parcela edificable,
no cam bia p ara n ad a el hecho de que el precio del terren o en
cuestion no esta determ inado por un costo de produccion. P or
o tra parte, este bien no Producido no es en si una mercanci'a.
C ontrariam ente a los p ro d Uctos del capital que salen de la. p ro
duccion com o capital m ercancia en vias de realization, los bienes
raices no im plican ninguna n ecesid ad social de ser vendidos. P or
tanto, en este «m ercad o » tan especial no hay m ercancia produ-
cida, ni precio regulador, ni ley de o ferta autonom a.
Se tra ta , entonces, de un m ercado en el que la fo rm a tio n de
los precios se p re sen ta a la inversa, en el que la ley de la dem anda
12 «Por ello la relacion entre oferta y demanda solo explica, por una
parte, las divergencias de los precios de mercado con respecto a los valores
de mercado, y por la otra la tendencia a la anulacion de esta divergencia,
es decir a la anulacion del efecto de la relacion entre oferta y demanda»
(Marx, 1976, vol. 6, p. 240). «Que se de una correspondencia continuada entre
los precios y la relacion entre oferta y demanda es natural, puesto que son
dos expresiones de un mismo fenomeno o de un mismo conjunto de feno-
menos; pero ique nos ensena esto sobre las causas reales de este fenomeno
y de sus variaciones?» (Halbwachs, 1909, pp. 301-2).
10 Christian Topalov
regula los precios de tran sa ctio n , m ientras que estos regulan a

su vez los precios de oferta. Todo el m undo sabe que el precio
del suelo depende de lo que se hace —e se puede hacer— en el.
E l m ercado del suelo u rbano es a la vez segm entado y heterono-
mo; depende de u n a p luralidad de m ercados inm obiliarios, di-
versificados segun el uso de las construcciones y en los que la
fo rm a tio n de los precios de dem anda sigue leyes diferentes.
E stas leyes de dem anda dom inan, pues, el m ercado. ^Como
estan ellas m ism as determ inadas? ^No hay que rem itirse sim-
plem ente a las preferencias de las fam ilias, usuarios ultim os del
suelo, dispuestas a pagar m as o m enos segun su localization?
C onsiderar las cosas de este m odo seria olvidar un punto esen-
cial. E n tre la com pra del suelo y su utilization 13, hay necesaria-
m ente u n a produccion m aterial de edificaciones, y, generalm en-
te, la in terv en tio n de un capitalista agente del cam bio de uso.
La ley de la dem anda se form a en este proceso social y no en
re la tio n directa con las fam ilias; dependera, com o verem os, de
la plusganancia co ncreta que el constructor capitalista puede
esp e rar de la operacion, cantidad que no depende solam ente del
precio de las viviendas, sino de todos los elem entos que definen
la operacion: su contenido cualitativo, su densidad, sus costes
y su fin an c iacio n 14.
P or esta razon, el precio de este bien sin valor, el suelo, no
puede ser entendido alii donde se ofrece (m ercado del suelo)
sino alii donde se form a (valorization del capital sobre el suelo).
De u n a o b serv atio n de los precios hay que pasar a una teoria
de las rentas.
2. iQue es la renta del suelo? Subordinacion de la renta

al capital
De m an era general, ta n to en la agricultura com o en la ciudad,

se produzca trigo, petroleo o viviendas, se haga com ercio con
m ercancias, servicios o dinero, las rentas del suelo que en el
m odo de produccion capitalista nacen eventualm ente de estas
actividades, tienen un fundam ento identico. Son una fijacion y
un a tran sfo rm atio n de las plusganancias concretas engendradas
13 Ademas, se dan usos propiamente capitalistas de los inmuebles por

parte de las empresas (oficinas, comercios, depositos, etc.).
14 Como lo demuestra la practica del «calculo hacia atras» por parte de
los promotores inmobiliarios (cf. C. Topalov, 1974, pp. 202-9).
por la valorizacion de un capital en una actividad y en un punto

del espacio dados, tran sform acion que se produce:
— cuando ciertas condiciones de esta valorizacion son inde-
pendientes del capital, es decir, desigualm ente preestablecidas
segun la localization, o no reproducibles por este capital consi-
derado individualm ente; y
cuando el acceso a estos aspectos im plica generalm ente
elim inar el obstaculo de una propiedad del suelo autonom a del
capital, que le opone u n a resistencia efectiva.
Desde ese in stan te, esas plusganancias se fijan, en lugar de

e n tra r en el proceso de nivelacion de la g an an ciay de estim ularlo.
Al m ism o tiem po, se transform an de distinto m odo segun las
relaciones sociales que determ inaran su d istrib u tio n entre los
agentes. A parecen com o precio o alquiler del suelo si van al pro-
pietario del m ism o, que cede el teixenQ; como alquiler del in-
m ueble si van a un ren tista inm obiliario; com o plusganancia de
p ro m o tio n si se las apropia un prom otor; incluso com o interes
si la banca esta en condiciones de apropiarse una parte de ellas,
etcetera. Vemos que, b ajo estas d istin tas form as, la re n ta del
suelo puede estar distrib uida de m anera m uy variable en la
sociedad. Lo que estas form as p articu lares, directam ente obser
vables, de la re n ta tienen en com un es el ser establecidas a p a rtir
de un a plusganancia que se fija all! donde se form a, en vez de
entrap en el m ovim iento de nivelacion de la ganancia.
De esta d efin itio n general de la renta capitalista del suelo, y
antes de desarro llar su analisis, extraem os dos consecuencias
m etodologicas.
La ren ta del suelo —o plusganancia localizada— es una cate-
goria econom ica especifica que se define p o r la re la tio n social
en la que se genera: un capital que cum ple una parte de las con
diciones de su valorizacion en form a de una propiedad autonom a
del suelo. P or tan to , no puede ser reducida a esta o a aquella
form a en la que puede ser distribuida; que se de com o un pago
recu rre n te (u n a «renta» o un alquiler), o com o un pago unico
(u n precio), no m odifica en absoluto su contenido 15; que se la
15 Este punto ha suscitado controversias durante mucho tiempo en Fran-

cia entre los investigadores que han intentado aplicar los conceptos de
Marx —que estudia una forma de renta que es, en primer lugar, un ingreso
corriente y solamente un precio por capitalization de este— en el analisis
de las rentas urbanas —que se presentan principalmente como precio del
suelo. Por no haber entendido claramente la total indiferencia del conte-
apropie un pequeno o un gran p ropietario del suelo, distinto al

cap italista que lo valoriza, o que sea conservada por este bajo
su form a inm ediata de plusganancia, no cam bia en nada su ori-
gen. Como consecuencia, la re n ta capitalista del suelo no puede
ser concebida como el ingreso especifico de una clase en p articu
lar, ni siq uiera de una fraccion distin ta de la burguesia 16. Aunque
esto sucedia en la agricultura inglesa «clasica» analizada por
M arx 17, no quiere decir que sea el caso general ni m ucho menos
el de las rentas urbanas en las sociedades capitalistas desarrolla-
das de hoy en dia.
Segunda consecuencia: s i.la re n ta del suelo m oderna es la
tran sfo rm acio n de u n a plusganancia, el punto de p a rtid a d e-su
estudio es el analisis de las condiciones de valorizacion .del
capital. Lo que equivale a decir sim plem ente 9ue Para analizar
el m ercado del suelo hay que com enzar exam inando lo que se
hace con los terrenos y como se hace. Con an terio rid ad al m er
cado esta la produccion, es decir, hoy en dia, el capital 18LEn opo-
sicion a las rentas del suelo de los modos de produccion ante-
riores, la ren ta capitalista no es la form a dom inante inm ediata
del p lu sp roducto social, sino una transform acion del plusvalor
producido en la explotacion capitalista. La renta feudal en tra-
bajo, en especie o en dinero era el p lu strab ajo del cam pesino;
la re n ta cap italista es u n a p a rte de las ganancias de la em presa
que esta debe ceder. generalm ente, a un tercero, el propietario
nido de la renta con respecto a sus formas, se ha llegado a denominar

curiosamente el precio del terreno como «renta capitalizada))— ^capitali
zation de que?— (cf. Alquier, 1971, pp. 82-87; Lojkine, 1971, pp. 89-92; Per
ceval, 1972, p. Ill); o bien a bautizar de nuevo el concepto mismo de renta
como «tributo del suelo» para «evitar la ambiguedad)) del termino renta,
pero introduciendo al mismo tiempo una connotacion a la que me referire
mas tarde (cf. Lipietz, 1974, p. 105). Veremos que la mayor familiaridad
de los autores marxistas anglosajones con el vocabulario economico neocla-
sico (donde el termino de renta del suelo no prejuzga en absoluto su forma)
les ha evitado plantearse este falso problema.
16 Esta proposition, sobre la que habra que insistir, ha sido perfecta-
mente establecida en forma teorica y empirica en el caso britanico por
D. Massey y A Catalano (Massey y Catalano, 1978, pp. 2940).
17 «Los propietarios de la mera fuerza de trabajo, los propietarios de
capital y los terratenientes... forman las tres grandes clases de la sociedad
moderna, que se funda en el modo capitalista de produccion» (Marx, 1981,
vol. 8, p. 1123).
18 Este es, sin duda, el punto a partir del cual los trabajos sobre la
problematica marxista han podido arrojar una luz verdaderamente nueva
en el campo de los estudios del suelo, y entre ellos los de A. Lipietz, el
primero que intento una sistematizacion teorica basada en la regia: «par-
tir de la production)) (Lipietz, 1974).
del suelo o el p ro m o to x i9. La re n ta no d eterm ina p o r tan to la
ganancia, form a in m ed iata y dom inante del plusvalor, sino que
se halla regulada p o r este. Si la p a rte de la ganancia que corres-
ponde al suelo afectase a la ganancia m edia, no h ab ria inversion
y, por tan to , tam poco re n ta del suelo. E ste es el efecto ^
e stru c tu ra m ism a de las relaciones de produccion: el capital es
quien controla efectivam ente el proceso de produccion y tiende
a elim inar a la propiedad autonom a del suelo de cualquier fun-
cion de organizacion de ese proceso. P ara conseguirlo, debera
apoderarse de una u o tra form a, p o r lo m enos en el m om ento
en que produce, del atrib u to esencial de la propiedad territorial:
el derecho a disp o n er del su e lo 1920. E n consecuencia, la renta del
suelo no es la que m odela a la ciudad capitalista: devuelve al
capital la im agen de su propio m ovim iento de valorizacion y de
su desarrollo desigual, im poniendo a cada capital particu lar las
leyes del capital en su conjunto. Al m ism o tiem po, b ajo la form a
de m ercado del suelo e inm obiliario apareceran p ara los usuarios
y p ara las colectividades publicas las «leyes de bronce* de la
com petencia de los capitales p ara ten er acceso al suelo urbano;
de ahi la tradicion, que se rem onta a las corrientes reform istas
y socialdem ocratas de finales del siglo xix, de los discursos que
denuncian el p arasitism o de la «especulacion» del suelo, pero
ignora p or com pleto la relacion esencial entre el capital y la
ren ta 21.
E ste es un p u nto conflictivo^ sobre el que h ab ra que insistir.
(-la ren ta del suelo es, como indico aqui, intrinseca al capita-
lism o? Pero, incluso si asi fuera, se tra ta de una categoria
especffica b asada en una relacion social particu lar y que, en
19 Por supuesto, para cada capitalista considerado individualmente las

cosas se presentan al teves: el terreno tiene un precio que debe pagar de
antemano y que disminuye sus ganancias de la misma manera que los
otros elementos del precio de coste. «Tan erroneo es todo, y asi se presenta
todo, vuelto del reves, desde el punto de vista de la competencia» (Marx,
1981, vol. 8, p. 886).
20 Para obtener este «poder de propietario» en el sentido en el que lo
define C. Bettelheim (Bettelheim, 1973, p. 72), el capitalista debera comprar
el propio terreno, o un derecho de uso del mismo durante un periodo
determinado (arrendamiento enfiteutico, building lease, etc.).
21 Una antologia de estos discursos mostraria su asombrosa continuidad
desde Henry Georges (Progress and poverty, editado en 1879 en San Fran
cisco) hasta los tecnocratas ilustrados de la Francia gaullista (sobre todo
durante la elaboration del v plan, 1965-1966), pasando por Maurice Halb-
wachs y el socialismo municipal anterior a 1914. Cf. el trabajo de M. Edel
sobre la renta del suelo y los economistas «radicales» (Edel, 1974).
consecuencia, puede p ro d u cir efectos autonom os, sujetos a va-

riaciones a lo largo de la h isto ria y denom inados generalm ente
« p ro b lem a del suelo».
3. Autonomia de la renta: el «problema del suelo»
L a subordinacion de la re n ta a la ganancia no significa la ausen-

cia de contradiccion en tre estas dos relaciones sociales y los
agentes que son sus sopoltes; indica sim plem ente que la valori-
zacion de la propiedad del suelo por la re n ta presupone la valo-
rizacion del capital m ediante la explotacion de la fu erza de
trabajo. La re n ta del suelo es u n a relacion de distribucion del
plusvalor social en tre los agentes que, en esa relacion, se situan
globalm ente del lado del c a p ita l22.
Pero de la autonom ia de la propiedad del suelo y de la ren ta
en relacion con el capital y la ganancia se deducen una serie de
efectos que pueden ocasionar au ten ticas contradicciones socia
les. D istinguirem os: la contradiccion inm ediata, local, entre ga
nancia y renta, que aparece en tre com pradores y vendedores de
terren o s en pugna por la distribucion de la plusganancia locali-
izada; la contradiccion global entre la ganancia y la renta, que
tiene su origen en el hecho de que la re n ta m odifica las relacio
nes de intercam bio en tre m ercancias e im plica tran sferen cias
de valor ajenas al m ovim iento general de la nivelacion; y, por
ultim o, la contradiccion especifica de ciertas form as de propie
dad del suelo no capitalistas que se resisten a la logica de la
m axim izacion de la plusganancia localizada y, por tanto, a la
rentabilizacion m axim a del suelq.
La contradiccion m as inm ediata, m as visible, en fren ta al ven-
dedor del suelo con el pro m o to r inm obiliario y se resuelve en
el proceso de ajuste del precio del suelo a la plusganancia locali
zada, lo que constituye precisam ente el m ercado del suelo.
M ientras que el vendedor se esforzara por obtener el precio
m axim o — que reducira la ganancia de prom ocion a la ganancia
media— , el com prador tra ta ra de conservar la m ayor p arte posi-
ble de la plusganancia del suelo. D ado que el aju ste raram ente se
establece de m anera instantanea, aparece una relacion contra-
22 Y solamente en esta relacion si el propietario inmobiliario es, ademas

un trabajador asalariado. Es necesario senalar que, en este nivel de abs-
traccion, cualquier titular de una cuenta de ahorro que recibe un tipo de
interes real positivo esta situado tambien adel lado del capital.. Esto indica
los limites del analisis abstracto.
dictoria en tre los agentes, asi como la dinam ica espacial de los
cambios,, de uso del suelo y el m ovim iento de los precios del
m ism o. Los p ro p ietario s del suelo, cuando se decidan a vender,
ten d eran p or logica a a ju sta r sus precios de o ferta al nivel de
la m axim a plusganancia localizada susceptible de obtenerse en la
zona e, incluso, por encim a de este nivel, anticipandose a una
fu tu ra transform acion de la utilizacion de ese suelo: esto es la
«espectulacion del su elo » .L os co n stru cto res capitalistas seguiran
una p au ta de co m portam iento que constituye una respuesta:
com p rar y co n stru ir alii donde la diferencia en tre la plusganancia
realizable y el precio real del suelo sea m axima: esto es la
«especulacion inm obiliaria— Hay, pues, un conflicto entre los
agentes del m ercado que se resuelve y se reproduce en la propia
dinam ica de la fo rm acio n de los precios, pero que puede a veces
to m ar un cariz desagradable a nivel social. E n particu lar, cuando
la tension coyuntural en el m ercado inm obiliario es fuerte, la
logica especulativa del m ercado del suelo puede co n stitu ir una
am enaza p ara la ganancia m edia de los constructores y, de esta
form a, los precios del suelo pueden convertirse globalm ente en
un factor de alza de los precios, e incluso en una crisis de ganan
cia y en u n a recesion: en estos perlodos, los propios capitalistas
del sector inm obiliario, y a veces tam bien el E stado, hablan del
«problem a del suelo» B.
L a re n ta no es, pues, un proceso neutro de asignacion de usos
optim os a los terren o s; es una relacion social contradictoria.
Y no solo en la dinam ica del aju ste y de las tensiones que la
acom panan, sino m as fundam entalm ente en la form a de regula-
cion que esta crea. Porque las contradicciones sociales globales
surgen del hecho de que la re n ta m odifica las relaciones de inter-
cambio, la distribucion del plusvalor social y, por tanto, las rela
ciones en tre las clases y la propia dinam ica de la acumulacion.
En efecto, la re n ta del suelo —© al m enos algunos de sus com-
ponen tes— m odifica los precios de los bienes inm obiliarios, ya
sea de m aneraf directa, anadiendose al precio de produccion so
cial de los ed ific io s2324, ya sea de form a indirecta, am inorando la
acum ulacion en el sector de la construccion y, por tanto, los
cam bios en la division del tra b a jo y en la productividad. De es-
23 Hasta el punto de hablar de municipalizacion del suelo, como lo

hicieron a finales de los anos 60 los representantes de algunos grandes
grupos inmobiliarios e incluso el entonces ministro de Equipamiento,
A. Chalandon.
24 Se trata aqui de lo que sera anabzado mas adelante como renta ab-
soluta.
tas dos m aneras, la re n ta del suelo grava los precios de las vivien-
das necesarias p ara el m antenim iento de la m ano de obra, pero
tam bien de los edificios de explotacion de las em presas indus-
triales y com erciales. Hay en consecuencia una transferencia de
plusvalor social de los sectores productivos (que buscan una
ganancia) a la propiedad del suelo, de donde resulta, en cualquier
caso, una am inoracion de la acum ulacion en los sectores afecta-
dos y, segun el uso que se haga de estos flujos de valor, even-
tualm en te, un freno to tal a la acumulacion.
A la contradiccion m as evidente, que nace en el proceso de
aju ste de los precios del suelo a la plusganancia localizada, se
anade o tra subyacente que se da tam bien cuando el aju ste esta
sup u estam en te realizado. Pero el contenido social de estas con-
tradicciones en tre categorias, abstractam ente definidas hasta
aqui —el capital y la propiedad del suelo—, dependera de los
agentes im plicados en la e stru c tu ra de clases y v aria ra conside-
rablem ente en cada situacion historica. Q uisiera reco rd ar sim-
plem ente en este punto dos figuras esenciales del «problem a
del suelo» urbano contem poraneo, p o r lo m enos en F rancia: la
retencion del suelo y la inutilizacion de los capitales. Dos nocio-
nes que designan relaciones sociales m uy concretas desde el
punto de vista del gran capital: por una parte, la resistencia de
los pequenos propietarios no capitalistas a la expropiacion y, por
otra, la sustraccion de plusvalor social que efectuan los propie
tario s no m onopolistas por m edio de la renta. Los prim eros son
«irracionales»: al qu erer continuar siendo cam pesinos, artesanos,
com erciantes, en lugar de convertirse en asalariados, al querer
perm anecer en el centro de la ciudad en lugar de vivir en la
periferia, bloquean la rentabilizacion m axim a del uso del suelo.
Los segundos entorpecen el desarrollo economico: la sustraccion
que efectuan en d etrim ento de la prom ocion inm obiliaria, ligada
al capital financiero, es desviada de la acum ulacion m onopolista
y va a n u trir el com ercio o la pequena industria, es decir, va a
financiar la «jubilacion» de categorias sociales en declive.
Asi, el «problem a del suelo» sera tan to m as sentido y denun-
ciado cuanto m as am inore las transform aciones capitalistas del
uso del suelo o m as induzca a u n a transferencia de valor opuesta
a la co rrien te principal de la acum ulacion. E stas eventualidades
son posibles gracias a la autonom ia de la relacion social que
significa la re n ta en relacion con la valorizacion del capital de
la que, sin em bargo, depende.
II. PLUSGANANCIAS Y RENTAS DEL SUELO EN EL CAPITALISMO
La re n ta del suelo solo es una categorla p artic u la r de la plusga-

nancia. P ara analizar su especificidad, es decir, las relaciones
sociales en que se basa su existencia, no es inutil reco rd ar bre-
vem ente la funcidn de la plusganancia en general en el m odo de
produccion capitalista (§ 1). S era posible, a continuacidn, definir
que tipos p articu lares de plusganancias generan rentas del sue
lo (§ 2) y com o la existencia de la propiedad del suelo hace
necesaria su fijacion (§ 3). E ste desarrollo in tro d u cira de este
m odo la tipologia de las rentas del suelo urbano expuesta en la
siguiente seccidn.
1. Form acion, desaparicion, fijacion de las plusganancias,

m o to r de la acum ulacidn 25
«jAcumulad, acumulad! jHe ahl a M oises y los p ro fe ta sU 26. Si a

escala social el capital, tornado en su conjunto, acrecienta su
acum ulacion con el plusvalor, cuya cantidad, relacionada con el
capital en activo, d eterm in a una tasa m edia de ganancia, cada
polo capitalista tornado individualm ente solo tiene una norm a:
m axim izar su propia rentabilidad apropiandose de algo m as que
la ganancia m edia, es decir, un «plusvalor extra., una plusga
nancia.
Las plusganancias se producen, pues, sin cesar. P ero el pro-
pio m ovim iento de la com petencia y de la acum ulacidn los hace
desaparecer y originarse de nuevo. De esta form a, cam biaran
com pletam ente, segun las epocas, las condiciones de produccion
—de explotacion— y las relaciones de intercam bio en tre las mer-
cancias, y se m odificaran tendencialm ente incluso el nivel de la
tasa general de ganancia y la ta sa global de acumulacidn.
E sta dinam ica es bien conocida en la fase clasica del capita-
lism o; en sus tendencias fundam entales continua regulando el
m odo de produccion en su fase m onopolista.
E n el capitalism o, el re p arto del trab a jo social entre los
diferentes sectores de la produccion esta regido por la ley del*24
35 El lector familiarizado con la teoria marxista de la ganancia encon-

trara un poco extenso este apartado, que no constituye mas que un repaso.
Sin embargo, la exposicion esta organizada de forma que sirva de intro-
duccion a la tipologia de las rentas del suelo.
24 Marx, 1975, vol. 2, p. 735.
valor, por el tiem po de trab ajo socialm ente necesario p ara pro-
ducir los valores de uso que requiere la reproduccion de la
sociedad. El intercam bio de las m ercanclas esta regulado por
sus respectivos valores de cam bio, transform ados en precios de
produccion por la nivelacion de las ganancias. Las relaciones de
intercam bio estan su jetas a una doble determ inacion: por el
valor de cada m ercancia y por la ta sa general de ganancia que
se im pone com o tasa m edia de ganancia por la com petencia de
los capitales.
E sta regulacion de las relaciones de intercam bio m ediante
la ley del valor es unicam ente tendencial. El establecim iento del
precio de m ercado al nivel del precio de produccion social es un
proceso que im plica la form acion y la desaparicion incesantes
de un desfase en tre am bos, fuente de plusganancias y m inusga-
nancias. E ste desfase puede producirse de diferentes m aneras:
po r divergencia, en un sector, en tre el precio regulador y el pre
cio de produccion social; por divergencia, en u n a em presa p ar
ticular, en tre su precio de produccion individual y el precio de
produccion social; y, en ultim o lugar, por divergencia, en una
m ercancia dada, en tre el precio de m ercado y el precio regu
lador 2728.
1.1. Las plusganancias sectoriales
\L a s em presas pertenecientes a los distintos sectores de la pro

duccion no ab o rd an la com petencia en las m ism as condiciones.
Las caracteristicas del proceso de trab ajo y la estru c tu ra del
capital en term in o s de valor difieren de un secto r a otro. P ara
un a cantidad identica de capital invertido, la cantidad de plus-
valor producido es diferente; por tan to , la ta sa in tern a sectorial
de ganancia es desig u al2 . Ecto puede ser el resultado de dos
27 Se llama precio regulador a la cantidad e s ta b le c id a por las condi

ciones de produccion— alrededor de la cual oscilan los precios instan-
taneos de mercado. En una estructura competitiva, este es el precio de
produccion social (medio) del sector, o sea el capital consumido mas la
ganancia media sobre el capital invertido por unidad de producto. Este
precio de produccion social es la resultante de la competencia entre las
mercancias producidas en cada empresa particular a distintos precios de
produccion individuates.
28 Se llama tasa interna sectorial de ganancia a la cantidad de plusvalor
producida en el sector por unidad de tiempo en relacion al capital inver
tido en el sector. Puede ser distinta de la tasa general media de ganancia
que se establece a nivel de la economia en su conjunto.
factores. E l m as im p o rtan te se relaciona con el hecho de que

la com posicion organica del capital es m as o m enas elevada segun
los s e c to re s2930; cuanto m as im p o rtan te sea la parte de capital
em pleada en salarios can respecto a la em pleada en b ie n e s de
equipo y consum os interm edios, m as plusvalor producira el capi
tal total. E l o tro facto r consiste en que la tasa interna de ganan-
cia sera tan to m as elevada cuanto m as rap id a sea la rotacion
del capital, es decir cuanto m as im p o rtan te sea la parte del
capital circulante con respecto a la de capital f ijo a en el con-
junto del capital invertido. E n cuanto a estos dos criterios,
hay que pensar en las enorm es diferencias entre la siderurgia
o la quim ica —la in d u stria pesada en general— gravadas por
gigantescas inm ovilizaciones de capital constante, y las indus-
trias que em plean m ucha m ano de obra y utilizan pocas maqui-
nas, como la textil, la electronica o la construccion.
Si las relaciones de intercam bio se establecieran segun el va
lor, las prim eras ten d ria n u n a tasa de ganancia m ucho m as baja
y las segundas m ucho m as elevada que la ta sa m edia de ganancia.
La com petencia de capitales entre los sectores llevara a la regu
lation de las relaciones de intercam bio no tan to por los valores
como p o r los precios de produccion. E n Jps,.sectores. jde fuerte
com posicion organica y largo periodo de rotacion del capital, se
observa enseguida un a fu erte co n cen tratio n de capital, la forma-
cion de em presas gigantes y de acuerdos en tre ellas que perm i-
ten elevaf la ren tab ilid ad por encim a de las tasas in tern as de
ganancia e incluso —las condiciones que perm itan lo uno per-
m itiran lo o tro — por encim a de la tasa m edia de ganancia. E sta
es la co n fo rm atio n de la base industrial del capital m onopo-
29 Se llama composicion organica del capital a la relacion, en terminos

de valor, del capital constante (empleado en la compra de los medios y
objetos de trabajo, «capital muerto» que no produce valor) con el capital
variable (empleado en la compra de fuerza de trabajo, «capital vivo» que
produce valor y plusvalor). La composicion organica expresa en terminos
de valor la composicion tecnica del capital: trabajadores, maquinas, mate-
rias primas o semielaboradas, energia, etc.
30 Se llama capital circtilante a la fraccion de capital total que recobra
la forma dinero al termino de cada periodo de produccion; comprende el
capital variable y una parte del capital constante (consumos intermedios).
El capital fijo (constituido por otra parte del capital constante, los bienes
de equipo) solo recobra la forma dinero al final de un numero variable de
periodos de produccion. La velocidad de rotacion del capital (inversa al
tiempo de rotacion) es la combinacion lineal de las velocidades de rotacion
de cada uno de los elementos (circulantes y fijos) del capital, por unidad
de tiempo.
l i s t a 31. P o r el co n trario, en los sectores con u n a tasa in tern a de

ganancia elevada, la afluencia de capitales da lugar a un doble
resultado: en p rim er lugar, el increm ento de la produccion v ^de
la o ferta produce
1 una situacion de m ercado que
a
hace desder r i,?er
nn’
el precio regulador desde el valor h asta el precio de p ro d u tecno’
pero, ql m ism o tiem po, se realizan nuevas inversiones en
logias m as productivas que im plican un aum ento de la composi-
cion organica m edia del capital en el sector y, en cpnsecuencia,
un a dism inucion de la propia tasa in tern a de ganancla'
Un p rim er tipo de plusganancia es, pues, ,1a PlusSan<]nB a
sectorial. Tiene su origen en un desfase en tre la com Poslclon
organica del capital y /o su velocidad de rotacion en el sector,
y las condiciones m edias; en tre la ta sa intern a ganancia Y â
ta sa general de ganancia; en tre el valor ôs Pr°ductos Y su
precio de produccion. E l m ovim iento esaf plusganancias
regula la com petencia de los capitales y flu 3os inversion
en tre los d istin to s sectores de la producclon-
Pero p a ra que, com o tendencia, las plu s£anaPc*as sect° r iales
se anulen tiene que h a b e r una condicion: la libre en tra d a de
capitales en el secto r que se beneficia de ellas. Ppeden interpo-
nerse algunos obstaculos estructurales. \ a configuration de em-
p resas in d u s tria ls gigantes es el m as tiP 3CO en cnP1^ 1^1] ^ e
m onopolio. L a necesidad de un im portan,te volum en m icial e
capital, de un control tecnologico comPê3°' de ^ ue fa tlp anC3a'
cion publica se encargue de las fases no re n tables del cic o e
produccion, y m uchos otros factores, Pu eden c e rra r ciertos sec
to res a c u a lq u ie r capital que no sea *os Sru Pos nionopo-
lis ta s 32. Asi se fijan — incluso, se form an *as plnsgn31^ 0135
sectoriales.
Pero tam bien puede intervenir un obstaculo a la inversion, de
natu raleza com pletam ente diferente: la propiedad p riv a d t
u n a condicion no rep roducible de la produccion —la tie rra a§r p
cola, el yacim iento, el terren o soporte de una actividad en 1 ,
zaciones en que dichas actividades son obligadas. Asi, las P
ganancias sectoriales pueden ser tam bien frjadas en form a de
re n ta del suelo; es lo que M arx llam ara re n ta absoluta en el
analisis de la agricultura.
31 La otra base de su conformacion es la centralizacion bancaria del

dinero y del capital, y la fusion del capital bancario y del gran capital
industrial. Sobre el origen de esos procesos, los analisis de Hilferding
siguen siendo muy esclarecedores (Hilferding, 1910).
32 Esos fenomenos son analizados en forma destacada por J. P. Delilez
(Delilez, 1970).
i’lusganancias y rentas del suelo 21
1.2. Las plusganancias de productividad diferencial
Dentro de un m ism o sector de la produccion, no todas las em-

presas en tra n a com petir en las m ism as condiciones. Las tecno-
loglas em pleadas son diferentes y producen la m ism a m ercancla
a costos diferentes. Por una cantidad identica de capital invertido
V consum ido, se produce un volum en desigual de m ercancias y,
por tan to , un valor y un precio de produccion individuales dife
rentes. Hay en todos los sectores com petitivos «enipp§sas margi-
nales» y «em presas de vanguardia» cuya produccion se vende
sin em bargo en el m ism o m ercado.
Al com petir en el m ercado, se fo rm a ra un precio regulador
unico de esas m ercancias producidas en condiciones diferentes.
Es su precio d e produccion (social); Se observa asi a posteriori
en que m edida el trab a jo concreto realizado en cada unidad de
produccion p artic u la r posee un valor de cam bio social. De ma-
nera general, el precio regulador estara determ inado por las
condiciones m edias de produccion, por la productividad m edia
del capital invertido en el sector. Las em presas subproductivas
o bten d ran una ta sa de ganancia individual por debajo de la tasa
m edia, m ientras que las m as productivas lograran plusganancias.
Es logico que los capitales invertidos recientem ente tiendan a
hacerlo en condiciones de productividad que les proporcionen
esa plusganancia, m ien tras que las em presas m arginales —o, por
lo m enos, las tecnologias obsoletas— p odran eventualm ente ser
elim inadas. E n ese proceso cam biaran entonces las condiciones
m edias de productividad y el precio de produccion regulador
tendera a b ajar; de ese m odo, la c a rre ra hacia la plusganancia
produce las «revoluciones del valor».
Pero, en ese caso, p ara que las plusganancias de productivi
dad diferencial tiendan a anularse, debe darse un requisito: que
los nuevos capitales invertidos puedan d isfru tar de las condi
ciones m as favorables de productividad. Y ello no ocurre siem-
pre. Cuando dentro de un sector coexisten grandes em presas
susceptibles de m an ten er perm anentem ente su avance tecnolo-
gico y em presas atrasad as, el precio regulador podra perm anecer
estable y fija r las plusganancias de las prim eras. E sta circuns-
tancia es frecuente en el capitalism o de los m onopolios.
La desigualdad de las productividades individuales no pro-
viene, sin em bargo, siem pre de las caracteristicas internas de las
em presas que com piten, sino de la diferenciacion de las condicio
nes externas de su actividad: fertilidad desigual de la tierra ,
desiguales condiciones de extraccion, costes desiguales de pro-
duccion, de explotacion, de t r a n s p o r t segun *a localizacion.

C uando se interpone una b arrera al acceso a la^ condiciones
externas m as favorables —la propiedad del suelo— las plusga-
nancias de productividad deberan fijarse com o ren tas del suela.
E s el fenom eno que M arx estudia en la agricultura o en la
in d u stria extractiva y denom ina, como R icardo, la renta dife-
rencial.
1.3. Las plusganancias de m onopolio
E n el m ercado de un producto dado, el precio regulador solo se

im pone en form a tendencial; el precio de m ercado que resulta
del equilibrio instantaneo entre la oferta y la dem anda puede
siem pre ser diferente al precio de produccion social. Si es supe
rior, las em presas o b ten d ran u n a plusganancia coyuntural que
las estim u lara a au m en tar las cantidades ofrecidas; si la dife-
rencia se produce en sentido contrario, la tasa de ganancia dis-
m in u ira coyunturalm ente y la produccion tendera a decrecer.
A s i, la sucesion de equilibrios instantaneos de m ercado se mueve
en to rn o al precio regulador, punto en el que se anulan minus-
ganancias y plusganancias.
E n esa situacion, p ara que el precio de produccion social se
im ponga como precio regulador, es preciso que no se interponga
ningun obstaculo en el cam ino del crecim iento —o la reduccion—
de las cantidades p roducidas y ofrecidas. Es necesario, por
tanto, qu e la m ercancia pueda ser reproducida sin obstaculo y
que la estru c tu ra del m ercado —tan to del lado de los compra-
dores com o del de los v endedores— sea com petitiva'. Si e**° no
sucede, el precio de m ercado puede establecerse en form a dtira-
dera p o r encim a del precio regulador. Marx llam a a este un
p recio de m onopolio; que ya no esta determ inado p o r las condi
ciones de produccion de la m ercancia, sino p o r las de su circula-
cion, es decir, p o r la dem anda A En este instante, se fija de
m anera perm anente una plusganancia de m onopolio que favo-
rece a los agentes que ofrecen la m ercancia considerada,
M uchas circunstancias pueden llevar a ese resultado. E ste
puede provenir del hecho de que una em presa o un num ero pe-3
33 «Cuando hablamos de precio monopolico, nos referimos en genera

a un precio unicamente determinado por la apetencia de compra y Is*
capacidad de pago de los compradores. independientemente del precir5
determinado por el precio general de produccion asi como por el va!or
de los productos» (Marx, 1981, vol. 8, p. 986).
Plusganancias y ventas del sueto 23
cjiieno de ellas co n centren la totalidad de la oferta. o bien de que
<|uienes ofrecen la m ercancla lleguen a un acuerdo, o de que las
finpresas diversifiquen la calidad de la m ercancla creando as!
subm ercados en los que logran una posicion dom inante. Todqs
*sos procesos, am pliam ente analizados p o r los econom istas neo-
*lasicos a nivel de las e stru c tu ras del m ercado 34) se. basan gene-
m lm ente en la p ro p ia e stru c tu ra productiva, es decir, en el grado
s form as de co n cen tratio n del capital: esta ultim a perm ite, en
' 'ortas condiciones, pollticas de em presa que lim itan la produc-
‘ !dn de un a m ercancla que pueda ser reproducida por ella m ism a.
Pero existen tam bien m ercancias qqe no pueden ser reprodu-
1idas, p o r razones que tienen que ver con las condiciones mis-
mas de la produccion, independientem ente de los esfuerzos que
pueda realizar el capital p ara su p rim ir esos llm ites. Puede tra-
i use de bienes que ya no son producidos y cuyas existencias han
Ilegado a ser fijas (las antigiiedades de todo tipo), o de bienes
producidos en fo rm a no capitalista, en cantidad lim itada o de
'-alidad unica (las obras de arte, ciertos p roductos artesanales).
I’ero puede tra ta rs e tam bien de m ercancias producidas p o r el
capital cuando las condiciones m ism as de su produccion lim itan
la posibilidad de reproducirlas: el terru n o de los grandes vinos,
la localizacion ra ra y prestigiosa de un bien inm ueble. En ese
1a.so, las cantidades producidas son lim itadas porque las condi-
*iones de su produccion no pueden ser reproducidas p o r el
i ipital. Los precios de m onopolio que se derivan de esa situacion
<<tnduccn a la fijacion de plusganancias de m onopolio; y si esas
<undiciones de la produccion son objeto de propiedad privada,
l is plusganancias se fijaran en form a de ren tas del suelo. Es la
i . nta de m onopolio que Marx evoca a proposito de los terrcnos
Mue pueden ser edificados y cuya posibilidad estudia p a ra el
case de la agricultura, *1
MCf. las teorias del monopolio, del duopolio, del oligopolio, de la com-
peLencia monopolistica, modelos que se definen por su desviacion con res-
,,ccto al modelo de mercado de competencia perfecta. Hay que anotar que
11 acepcion del termino «precio de monopolio» en Marx, recogida aqui, es
iimy general: engloba todas las situaciones que distinguen los analisis
iicoclasicos y, por tanto, no se reduce al caso particular del vendedor
imico.
2. Plusganancias que pueden ser transformadas en rentas

del suelo
La existencia de plusganancias es, pues, un fenom eno m uy gene-

ralizado en el capitalism o: plusganancias a escala del sector, de
la unidad de produccion, de la posicion en el m ercado. Estim u-
lando y orientado la acum ulacion en una e stru c tu ra com petitiva,
su destino consiste en desvanecerse en un sitio p a ra reaparecer
m as alia, indefinidam ente. E n el capitalism o de m onopolio las
plusganancias se fij an en beneficio de los polos industriales m as
poderosos. Sus relaciones de intercam bio se ven m odificadas,
llegando a ser la acum ulacion desigual un fenom eno estru c tu ral
del sistem a. H asta aqui, nada m as «normal».
Pero tam bien existe un proceso de fijaci6n.de plusganancias
de o tra naturaleza, efecto de relaciones sociales de o tr° o rden:
las que dan lugar a las rentas del suelo. Lo m ism o que las plus
ganancias m onopolistas, y antes de que estas aparezcan Pe rtu r‘
ban la dinam ica com petitiva de la acumulacion. Pero, af contra-
rio que ellas, no provienen de la concentracion del capital y no
en tran , p o r tanto, necesariam ente en la dinam ica m onopolista
de la acum ulacion desigual.
(iQue tipos p artic u la res de plusganancias pueden transfor-
m arse en ren tas del suelo? L a respuesta general h a sido dada
con la definicion de la renta: las generadas en un proceso de
del cap ital que involucra condiciones externas que
este ultim o no puede reproducir, condiciones a las que el capital
no tiene libre acceso, pues son objeto de apropiacion privada.
Veamos en fo rm a m as precisa sobre que relaciones sociales
se b asa esta p rim era condicion de la ren ta del suelo: el caracter
no reproducible de ciertas condiciones de la produccion.
2.1. La natu raleza com o producto, la ciudad com o naturaleza
La acum ulacion p riv ada es uno de los rasgos constitutivos del

capitalism o. V erem os que tam bien es, uno de los fundam entos
de la re n ta del suelo en ese m odo de produccion.
Se trata , sin duda, de u n a relacion social, enraizada en la
e stru c tu ra especifica de las relaciones de produccion. Cada capi
tal p artic u la r constituye la unidad autonom a de un proceso de
tra b a jo concreto y de un proceso de produccion de valor y d®
plusvalor. Cada uno de esos procesos es privado, en el sentido
de que cada capital es a la vez un polo autonom o de «apropiacion
25
1‘lusganancias y rent as del suelo
n al de la naturaleza» y un polo autonom o de acu m u lacio n 35,

l‘or m as socializados que esten el proceso de produccion y las
si'Iaciones ju rid icas de propiedad, las relaciones de produccion
siguen siendo privadas bajo ese doble aspecto en el capitalism o.
Cada capital privado, p a ra valorizarse, debe co n tro lar un con-
nmto com plejo de valores de uso: fuerza de trab ajo , objetos de
trabajo, m edios de tr a b a jo 36.
La m ayor p a rte de los objetos o m edios m ateriales de la p ro
duccion son, desde un comienzo, m ercancias 37. Son bienes pro-
ilucidos p o r una em presa p ara ser vendidos. R esultan de un
proceso de tra b a jo concreto controlaao p o r u n polo privado de
stpropiacion de la naturaleza, y m as com unm ente p o r una cadena
de esos polos articulados p o r el m ercado. Cada uno de esos polos
produce p ara o b ten er una ganancia; p o r tanto, produce m ercan-
u as, indisolublem ente valores de uso y valores de cambio. Por
ttm siguiente, la m ercancia —bienes de equipo, m aterias prim as,
productos sem i-acabados, energia, etc.— es susceptible de ser
reproducida de m an era indefinida. Su produccidn y su circula
tion se haLlan, pues, d eterm inadas p o r la ley del valor, y su
r.m sum o productivo tran sm ite su valor al del producto final.
Pero la v alorization del capital im plica tam bien el control de
valores de uso que no son m ercancias. Unas veces estos parecen
•-xistir «naturalm ente», independientes del trab a jo hum ano, como
<q^ropiedades» de objetos que estaban «ahi». O tras veces, son el
iv .xultado social evidente, no controlaao, de m ultiples trab ajo s
ivados, pasados y p resentes. Todos esos valores de uso poseen
un rasgo en com un: su existencia no es resultado de un proceso
til' trab ajo p articu lar dom inado p o r un polo p artic u la r de acumu-
Lidon, p o r lo cual no tienen valor de cam bio —aunque tengan
un precio— y, en consecuencia, no tran sm iten valor al producto,
uunque pueden p ro p o rcio n ar una ganancia al productor. Son con-
tliciones de la produccidn, pero solo de m anera potcncial. Existen
iom o valores de uso a condicion de que un capital privado se
aduene de ellos y los utilice com o tales en un proceso de trab a jo
roncreto.
Una p rim era categoria de esos valores de uso aparece como
35 El termino capital privado no remite aquf a una determinada forma

juridica de propiedad, sino al caracter autonomo de cada capital (cf. Bet-
tclheim, 1970).
36 Sobre esos conceptos generates del analisis del proceso de trabajo
concreto, cf. Marx, 1975, vol. 1, pp. 215-222.
37 Aqui dejare a un lado esa mercancia muy particular que se llama
fuerza de trabajo.
«propiedad del capital.: su form acion se lleva a cabo en el mo-

m erito m ism o de su apropiacion en el proceso de produccion, y
parece por ello m ism o ser un resultado del capital, es decir, de
la com binacion de fuerzas productivas que este controla. Asi,
la cooperacion de un gran num ero de trab a jad o res colocados
bajo la dom inacion de un m ism o capital aum enta la fuerza pro-
ductiva social del trabajo. Se tra ta entonces de un valor de uso
p ara cuya form acion se necesita la concentracion de los m edios
de produccion en m anos de los capitalistas privados. E stos se lo
apropian gratu itam en te, asi com o disponen gratuitam ente de las
propiedades fisicas o quim icas de los elem entos m ateriales de la
produccion 35*38. Tales efectos utiles pueden ser reproducidos de
m anera indefinida por cualquier capital privado, siem pre que
se respeten las condiciones internas del capital: nivel de acum u-
lacion, control tecnologico, etc. P or esa razon aparecen como
una propiedad del c a p ita l39.
Los efectos de esas «propiedades del cap ital» expresan clara-
m ente su n aturaleza de valores de uso sin valor de cambio:
aum entan la productividad y dism inuyen el valor de los pro-
ductos. Y si las plusganancias que proporcionan de m anera
eventual pueden ser fijadas — especialm ente en la fase m onopo-
lista del m odo de produccion— el beneficiario es siem pre el polo
privado de acum ulacion que controla su form acion.
Sucede algo diferente con una segunda categoria de valores
de uso necesarios p ara la produccion que aparecen, por el con-
trario , com o «propiedades de- la n atu raleza». Su especificidad
reside en el hecho de que su form acion no puede ser resultado
de la iniciativa de ningun capital particular. Como ningun agente
privado esta en condiciones de controlar su produccion, esos
valores de uso aparecen com o condiciones externas de la valo-
rizacion del capital, no reproducibles por este, o por lo m enos
desigualm ente preconstituidas y disponibles.
Los «recursos naturales» pertenecen tipicam ente a esta cate-
35 «Las fuerzas productivas que surgen de la cooperacion y de la divi

sion del trabajo, como hemos visto, no le cuestan nada al capital. Son fuer
zas naturales del trabajo social. Nada cuestan, tampoco, las fuerzas na-
turales como el vapor, el agua, etc., incorporadas a procesos productivos»
(Marx, 1975, vol. 2, p. 470). (Cf. tambien Marx, 1975, vol. 2, pp. 402-3.)
39 «Como la fuerza productiva social del trabajo no le cuesta nada al
capital, como, por otra parte, el obrero no la desarrolla antes que su
trabajo mismo pertenezca al capitalista, esa fuerza productiva aparece
como si el capital la poseyera por naturaleza, como su fuerza productiva
inmanente» (Marx, 1975, vol. 2, p. 405).
goria. La teo ria de la re n ta del suelo, tan to en los clasicos como

en M am , fue desarrollada a p a rtir de su estudio ’ ’
A1 co n trario de lo que se podrla creer, esos recursos de la
«naturaleza» no se diferencian de los otros valores de uso nece-
sarios p ara la produccion p o r el hecho de existir con indepen-
dencia del trab ajo hum ano: en cierta form a, todos son producto
de este. P or ejem plo, la tie rra agricola. L a cantidad global de
tie rra disponible es practicam ente ilim itada: son las roturacio-
nes, las destrucciones, la introduccion en el com ercio m undial
de nuevas zonas geograficas los factores que determ inan que
porciones del globo ten d ran o no el caracter de recursos para
la agricultura. La fertilidad m ism a del suelo no depende direc-
tam en te de sus caracteristicas flsicas, qulm icas, estructurales,
ni de las condiciones clim aticas; esos factores «naturales» inter-
vienen unicam ente cuando la tecnica de cultivo, ligada a su vez
a las relaciones de produccion, los tiene en c u e n ta a . Puede, asi,
observarse que cada cam bio del m odo de produccion en la agri
cu ltu ra produce una nueva clasificacion de las tierras desde el
punto de vista de su fertilidad re la tiv a *4142. Mas aun: las caracte
risticas fisicoquim icas del suelo, o incluso la sequedad, son el
resultado de los sistem as de cultivo. La agricultura produce el
suelo ag ric o la43. Las m ism as observaciones podrian ser hechas
* Smith, 1776, pp. 223-386; Ricardo, 1817, pp. 45-62; Von Thiinen, 1826;
Marx, 1981, vol. 8, pp. 791-1034.
41 «Parala fertilidad economica, el nivel de la fuerza productiva del tra
bajo, que en este caso es la capacidad de la agricultura de tornar inme-
diatamente explotable la fertilidad natural del suelo —capacidad que difiere
en las diversas fases de desarrollo- es un factor de lo que ha dado en
llamarse la fertilidad natural del suelo, del mismo modo en que lo es su
composicion quimica y sus otros atributos naturales» (Marx, 1981, vol. 8,
pagina 838).
42 Cf. por ejemplo Marx: «Con el desarrollo de las ciencias naturales y
de la agronomia se modifica asimismo la fertilidad del suelo (...). Asi,
muy recientemente, tipos de suelos livianos en Francia y en los condados
orientales de Inglaterra, que anteriormente se consideraban de mala cab-
dad, se han elevado a un primer rango» (Marx, 1981, vol. 8, p. 978). Asimis
mo, en el siglo xviu la lucha de los senores y de la burguesia terrateniente
en Francia para destruir los derechos colectivos de las comunidades rurales
sobre el suelo (tierras y pastos comunales), condujo al mismo tiempo a
nuevas relaciones de produccion (agricultura capitalista o campesina par-
celaria) y a una revolucion tecnologica que trajo consigo una nueva clasi
ficacion de las tierras con respecto a la anterior escala de fertilidades
(Bloch, 1931, t. 1, pp. 201-37).
43 Como lo demuestra notablemente C. Reboul mediante un analisis de
las condiciones sociales de formacion del humus: «E1 suelo, objeto de la
actividad humana, es al mismo tiempo producto de esta» (Reboul, 1977,
pagina 85).
a proposito de los yacim ientos de carbon, de petroleo o de m i

neral, de los recursos de energia h idraulica o geoterm ica, etc.
^Por que esos valores de uso aparecen, sin em bargo, como
regalos de la «naturaleza»? Precisam ente porque, de m anera
general, a u n a em presa p articu lar le es im posible co n tro lar la
creacion de esos re c u rso s44. E n ocasiones ha sido necesario el
paso de los siglos, o la actividad m ultiform e de la sociedad en
te r a p ara convertir a esa naturaleza en un valor de uso; p ara el
capital privado, esta ahi, fuera, y no es reproducible.
La disposicion de esos recursos es, en general, una condicion
sin la cual no puede h ab er produccion. Ademas, la diversificacion
de sus cualidades p roporciona al trab ajo aplicado a ellos una
productividad m aterial m ayor o m enor. Por esta razon, cada vez
que son objeto de una apropiacion privada, esos dones de la
natu raleza tienen un precio. No ocurre esto aun con el m ar
— base de la in d u stria pesquera— , no ocurria con las tierra s de
las fro n teras agricolas en los sucesivos «nuevos mundos. de la
expansion p lanetaria del capitalism o, cuando la violencia fisica
tran sfo rm ab a gratuitam ente los te rrito rie s de los indigenas en
^“bienes libres; ocurre, por el contrario, con el suelo alii donde
Areina la propiedad privada.
El caracter no reproducible y la apropiacion privada son dos
rasgos que definen perfectam ente a los valores de uso propor-
cionados por la ciudad a los capitales particulares que alii se
valorizan. t e s efecto s utiles de aglom eracion son reconocibles
tan to a escala de las unidades u rb a n as en sentido estricto como
de los sistem as de ciudades o de grandes regiones econom icas
que se organizan alrededor de grandes infraestructuras. P or ese
term ino se entendera todo v a lo r de uso que resulta de la union
en tre un proceso particular de valorizacion de un capital, por una
parte, y, por otra, una configuracion espacial determ in ad a de
objetos inm obiliarios y de flujos de fuerza de tra b a jo y mer-
cancias, flujos articulados a esos objetos y que existen indepen-
dientem ente de cada capital p a rtic u la r45.
44 Aqui no hago mas que desarrollar una indicacion teorica de A. Cot-

tereau: «A un nivel muy formal, la 'naturaleza' puede definirse, para
cualquier modo de produccion, como un medio de (re) produccion no com-
pletamente reproducido por el trabajo. En la medida en que unicamente
un medio de (re)produccion reproducido por el trabajo es plenamente
controlado (es decir, que el trabajo consigue exactamente los resultados
perseguidos), la 'naturaleza' asi definida consiste en medios de (re)produc-
cion no totalmente controlados» (Cottereau, 1971, p. 2).
45 Vease tambien en ese caso la distincion introducida por A. Cottereau
entre «objeto»y «objeto-median, El primero es el «soporte material de un
Todas las actividades capitalistas «u rb an as» se desarrollan

sobre la base de o b jetos inm obiliarios, edificaciones y productos
del tra b a jo pasado ligados a una localizacion determ inada. Cada
localizacion da acceso, de un m odo que le es especlfico, a un
conjunto de valores de uso com plejos nacidos de la ciudad. Una
parte de los inm uebles que la com ponen son, considerados indi-
vidualm ente, m ercanclas producidas que circulan com o tales;
o tra p arte, los equipam ientos publicos de in fra estru ctu ra y con-
sumo tam bien son productos del tra b a jo , pero entregados m as
o m enos g ratu itam en te com o capital desvalorizado. Si cada uno
de esos objetos h a soportado un proceso de trab ajo especifico y
controlado, no sucede lo m ism o con su configuracion espacial,
y aun m enos con los procesos sociales articulados a ellos: pro
duccion y circulacion de m ercancias, reproduccion de la fuerza
de tr a b a jo 464
7.Cada objeto inm obiliario es producido y circula por
separado, asf com o cada proceso de valorizacion que se apoya
en ellos se halla controlado por un polo independiente de acumu-
lacio n ” . Los valores de uso que virtualm ente aparecen como
resultado de su configuracion espacial no son m ercancias, y solo
son realizados de m anera efectiva cuando un capital individual
se aduena de ellos.
R esum iendo, ningun capital p articu lar puede producir los
efectos utiles de aglom eracion, condicion p ara su propia valori
zacion. A nticipem os algo que va a ser desarrollado m as adelante:
la existencia de un agente que co n tro lara efectivam ente, es decir,
com pletam ente, la form acion de esos valores de uso im plicaria
la desaparicion de la autonom ia de los polos de acum ulacion, la
cual es in h eren te al capitalism o. El hecho de que se observe en
ese m odo de produccion u n a socializacion parcial de la form a
cion de ciertos valores de uso com plejos no cam bia p ara nada
valor de uso, que forma una unidad no divisible en otros soportes de

valor de uso»; el segundo es un «valor de uso cuya unidad esta formada
por la articulacion de soportes materiales de otros valores de uso» (Cot-
tereau, 1970, p. 382). Se observara que los «efectos utiles* definidos de
esta manera muy general pueden ser igualmente —para ciertos tipos de
procesos de valorizacion— efectos negativos.
46 Por esa razon, me parece completamente inexacto afirmar que «la
ciudad es una mercancia», incluso si esta formula expresa una sana indig-
nacion ante la ciudad capitalista (cf., por ejemplo, Folin, 1972, pp. 71 ss.).
47 E. Preteceille ha ilustrado ese hecho y sus consecuencias analizando
la produccion de los agrandes conjuntos» de los anos 60 en la region
parisina, operaciones de urbanizacion periferica donde, sin embargo, el
Estado desempena realmente un papel de control social parcial de la
formacion de los efectos utiles de aglomeracion (Preteceille, 1973).
la situacion: el lim ite de su irreproducibilidad se desplaza, pero

continua existiendo.
Desde ese p u nto de vista, es m as notoria la im potencia del
capital privado en la ciudad que en la agricultural se encuentra,
en efecto, m as al alcance de un inversionista capitalista fabricar
tie rra cultivable que de un co n stru cto r de viviendas volver u rb a
nizable una zona. Elio se debe a que, p ara el segundo m as que
p ara el p rim ero , las caracteristicas de localizacion son decisivas
para h acer posible la produccion y eventualm ente la plusganan-
cia. E l agricultor puede abonar el suelo, pero no puede crear las
condiciones de salida del producto al m ercado; el co n stru cto r
puede fab ricar las vias y redes propias de la operacion inmobi-
liaria, pero no depende de el que exista una c a rre te ra o una
estacion fe rro v iaria que le p resten el servicio, y m ucho m enos
de la ciudad a la que estas conducen.
E ste analisis de las condiciones de la valorizacion que no
pueden ser reproducidas p erm ite precisar el papel del suelo en
la form acion de la renta. C ualquiera que sea la form a en que
este en tre en el proceso de tr a b a jo 48, siem pre constituye para
el una necesidad. Pero no es tan to el soporte espacial com o tal,
radicalm ente externo al capital privado, el que no puede ser
reproducido; son m as bien sus cualidades, configuradas por la
sociedad. La re n ta del suelo tiene, pues, com o fundam ento un
conjunto de relaciones sociales y no una cosa: el suelo y su
escasez. E sto es lo que ignora el analisis del suelo elaborado
por la econom ia neoclasica. P ero es tam bien un pu n to del que
no derivan todas las consecuencias aquellos analisis que desean
establecer la exterioridad radical, con respecto al capitalism o,
de la propiedad privada del suelo. E n apoyo a esta tesis se
en cu en tra a m enudo el retorno silencioso a una concepcion
«fetichizada» del suelo, es decir, el desconocim iento de las pro-
piedades concretas por las cuales aquel e n tra en la produccion
y de la configuracion social de esas p ro p ied a d es 49.
48 Marx propone la distincion entre elemento de produccion (la tierra

para la agricultura), la condicidn de la produccion —ya sea como fuerza
de produccion (saltos de agua), ya sea como factor sine qua non (solares) —
y receptaculos de valores de uso (yacimientos para las minas) (Marx, 1974,
vol. 1, p. 436). Esta clasificacion me parece mas interesante por la genera-
lizacion que sugiere a partir de los ejemplos citados que por el analisis
de lo que los distingue.
49 Asi, A Gottereau muestra que «la acumulacion caracteristica del
modo de produccion capitalista tiende a transformar la 'naturaleza' en
objetos y medios de trabajo constantemente reproducidos, es decir, en
capital, de suerte que el desarrollo de las fuerzas productivas implica en
El m ovim iento m ism o del capitalism o excluye la escasez ab-

soluta, flsica, ta n to de tie rra cultivable com o de recursos mine-
rales o de suelo urbanizable. E ste m odo de produccion no puede
desarrollarse en un a isla ya que la acum ulacion de capital es, al
m ism o tiem po, una expansion espacial indefinida. X a lp rm ac io n
de u n a re n ta del suelo de ningun m odo im plica que la condicion
de la produccion que la genera sea escasa, que fisicam ente no
este disponible. B asta con que, en un m om ento dado, el capital
no pueda p o r sus propios m edios ni reproducirla, ni ten er libre
acceso a ella, pues u n a propiedad del suelo autonom a se le opone
de m an era efectiva.
2.2. La ten dencia del capitalism o a am pliar el caracter

reproducible de las condiciones espaciales de la
valorizacion, y sus lim ites estru ctu rales
Hay, p o r tan to , en un m om ento dado, una clara ru p tu ra e n tre
las condiciones de las valorizaciones formadas en un proceso
social no controlado —y, en consecuencia, no reproducibles—
y aquellas que son producidas b ajo el control efectivo de polos
privados de acum ulacion. E sta frontera, siem pre existente, se
halla, sin em bargo, perm anentem ente desplazada. ^Que deter-
m ina ese proceso y cuales son sus form as?
P ara aclarar este doble in terro g an te, volvam os a la configu-
racion de los efectos utiles de aglom eracion, antes de exam inar
su lugar en la dinam ica de la acumulacion.
Esos valores de uso com plejos son resultado de la articula-
cion espacial de valores de uso elem entales, que son producidos
ese caso una tendencia a la abolicion de la 'naturaleza' tal y como ha sido
definida». Sin embargo, Cottereau no precisa en que sentido se trata solo
de una tendencia y nunca de un resultado realizado. Por tanto, se ve obli-
gado a hacer desaparecer las propiedades concretas del suelo («la natura
leza pasa de ser objeto o instrumento de trabajo a ser suelo soporte,
simple condicion general de la actividad productiva»; el subrayado es
mio) para concluir que «la propiedad privada del suelo no pertenece al
modo de produccion capitalista» puro (Cottereau, 1971, pp. 5-9), En forma
diferente, D. Massey y A. Catalano desarrollan el mismo razonamiento.
Afirman claramente que la renta es una relacion social: «No es la tierra
la que determina la renta, sino la propiedad del suelo»; sin embargo, la
independencia de la propiedad del suelo con respecto al capitalismo no
esta basada solamente en las relaciones de produccion especificas de este
ultimo, sino tambien en otro supuesto: «Se ha mostrado que el caracter
no reproducible del suelo le hace exterior c£ modo de produccion capita-
lista» (el subrayado es mio) (Massey y Catalano, 1978, pp. 33 y 49). Aqui
hay un desliz teorico que, en mi opinion, tiene graves consecuencias.
y circulan en fo rm a autonom a. Los soportes m ateriales de estos

ultim os son objetos inm obiliarios, productos del tra b a jo ligados
al suelo y, por tan to , a una localizacion determ inada: edificios
industriales y com erciales, viviendas, carreteras, vlas ferreas,
redes de aprovisionam iento de energla, de agua, etc. Unos son
producidos y circulan como m ercancias, a veces com o capital;
otros, com o equipam ientos publicos. Por esas dos razones, el
valor de uso com plejo resu ltan te no puede ser reproducido: un
capital p artic u la r requiere la accion del E stado, tan to com o de
la de o tro s capitales privados, y no controla a ninguno de ellos;
por su p arte, el E stad o proporciona valores de uso a una mul-
titu d de capitales privados, que tam poco controla.
Algunos bienes inm uebles se caracterizan por e n tra r nece-
sariam ente com o m edios de produccion en el conjunto de los
procesos de valorizacion de los capitales particu lares, unas veces
directam ente, o tras por interm edio de los bienes o servicios a
cuya produccion contribuyen. Sin em bargo, no es esta caracteris-
tica tecnica lo que los distingue radicalm ente del resto de los
bienes inm uebles, sino m as bien el papel que el E stado desem-
pena en su produccion y circulacion. E sto sucede por razones
que tienen que ver con las condiciones m ism as de su produc
cion 50. E l gasto publico asegura la desvalorizacion de un capital
fijo m asivo que no puede ser rentabilizado norm alm ente y, por
consiguiente, una circulacion no m ercantil —© a un precio infe
rio r al precio de produccion— de las in fraestru ctu ras o de los
bienes y servicios producidos en la explotacion de estas ultim as.
E sta desvalorizacion es to tal y la in fra estru ctu ra e n tra en los
procesos productivos que la utilizan como sim ple valor de uso
cuando el E stad o organiza y financia Integra y definitivam ente la
produccion. Es el caso, por ejem plo, de lo esencial de la red
viaria. La desvalorizacion es parcial si la in fra estru ctu ra es explo-
tada com ercialm ente p o r un servicio publico o p o r una em presa
privada: p o r ejem plo, el aprovisionam iento de agua, gas, electri-
cidad, los ferrocarriles, las autopistas de peaje. Pero, incluso en
ese caso, la desvalorizacion es necesaria, ya tom e la form a de
centralizacion del pequeno c a p ita l51, de financiacion de las inver-
50 Como lo muestra M. Folin al elaborar el concepto de «capital fijo

social® (Folin, 1978).
51 Fueron precisamente las companias ferroviarias y un poco mas tarde
las grandes companias de servicios urbanos las primeras en emitir obliga-
ciones a gran escala, en la segunda mitad del siglo xix. Esas obligaciones,
caracterizadas por la estabilidad de su remuneracion y su bajo valor uni-
tario fueron una forma privilegiada de centralizacion del pequeno capital,
siones con fondos publicos, de subvencion a la explotacion, de

nacionalizacion, etc. Incluso cuando la produccion y la explota
cion del equipam iento dependen de la em presa privada, la finan-
ciacion p ublica parcial, la utilizacion del derecho de expropiacion
p ara elim inar el obstaculo de terreno, la g aran tia del m onopolio
por p arte del E stad o , son todos ellos elem entos que p erm iten al
E stad o asegurar un m inim o de control social en la definicion
m ism a del valor de uso — generalm ente b ajo el regim en ju rid ico
de la concesion.
P era un control estatal, al m enos parcial, de la produccion de
in fra e stru c tu ra s no significa un control social de la configura-
cion de los efectos utiles de aglom eracion; p ru eb a de ello son
las zonas de ordenam iento territo ria l — terrenos in d u s tria ls u
operaciones de vivienda— que son equipadas p o r las colectivida-
des publicas y que perm anecen vaclas; las redes ferroviarias o
las au to p istas destinadas a irrig ar regiones deprim idas y que no
inducen a ninguna actividad privada; la subita subutilizacion de
los equipam ientos en las regiones industriales tradicionales afec-
tad as p o r el cam bio de localizacion de las em presas. Fenom enos
de esa indole acom panan generalm ente a las intervenciones esta-
tales en el terren o de la ordenacion. E n periodos de crecim iento
econom ico, cuando las ventajas localizadas proporcionadas al
capital por las in fraestru ctu ras publicas son insuficientes o cuan
do las decisiones publicas no corresponden a los im peratives de
rentabilidad de las em presas, el capital va a un lugar diferente;
en epocas de crisis, las politicas privadas de desinversion acaban
por tra s to rn a r todas las proyecciones de los planificadores.
Hay, pues, un m ovim iento contradictorio que tiende a esta-
blecer un m ayor co n tro l social de la configuracion de los efectos
utiles de aglom eracion y, a la vez, a lim itar de m anera perma-
nente ese control.
La necesidad de co n tro lar m ejo r la articulacion espacial de
las in fra e stru c tu ra s publicas y de las em presas no cae del cielo,
ni de u n a «voluntad planificadoras im putable al E stado. Su mo
to r inm ediato es la busqueda de una m ayor seguridad en la
form acion de las condiciones espaciales de la plusganancia pri
vada. Pero, del m ism o m odo que la busqueda de plusvalor extra-
ordin ario por p arte de cada capitalista provoca un m ovim iento
de conjunto de increm ento del plusvalor relativo y de la compo-
sicion organica del capital, la busqueda de plusganancias de lo-
mientras que las acciones se encontraban entonces fuertemente concentra-

das y permitlan el acceso a los beneficios de la especulacion bursatil.
calizacion m ediante la coordinacion puntual del E stado y del

sector privado tam bien produce efectos globales: reduccion de la
duracion y de los costes de tran sp o rte, lo que perm ite el des-
arrollo de la division espacial del trab a jo y dism inuye a escala
social el capital invertido im productivam ente en la circulacion;
form acion de reservas de m ano de o b ra cuando la sociedad tom a
a su cargo una p arte de los costes de m antenim iento de la fuerza
de trab a jo ; desvalorizacion po r el gasto publico de u na p arte de
los capitales necesarios p a ra la produccion.
tQ u e efecto prevalecera? ^Form acion de plusganancias de
localizacion en beneficio de capitales particulares y /o de los
propietarios del suelo im plicados, o bien efectos sobre las condi-
ciones generales de la acum ulacion, transm itidos al conjunto de
los capitales m ediante b ajas de precios? El analisis formal, no
puede d ar respuesta a esta pregunta: dependera de las form as
concretas del control social sobre la configuracion de las condi-
ciones espaciales de la plusganancia localizada. Tam bien depen
d era de la am p litu d de la socializacion: reducida, si solo se
planifica el nivel de la operacion sim ple —de viviendas, oficinas,
o im plantacion industrial— ; m ayor, si se tra ta de crear una
ciudad e n t e r a —las «ciudades n uevas»52—, e incluso un sistem a
de ciudades, a lo largo de un nuevo eje de tra n sp o rte por ejem-
plo. Pero intervendra igualm ente el caracter m as o m enos pri
vado o m as o m enos publico del control del proceso, bien sea
po rq u e los agentes publicos definan un p rogram a y realicen
inversiones destinadas a in teresar a agentes privados, bien sea
porque, a la inversa, los agentes privados m onten ellos m ism os
una operacion p ara la que d isfru taran de in fra estru ctu ra s pu-
blicas. L a linea divisoria entre esos dos tipos de predom inio no
siem pre esta claram ente definida. Las luchas politicas en torno
a esas vias alternativas de la planificacion capitalista son lo
suficientem ente intensas como p ara que se pueda pensar que no
se hallan separadas por u na diferencia puram ente formal.
De todos m odos, la exterioridad del E stado y del capital, la
autonom ia de unos capitales privados con respecto a otros, y las
contradicciones que pesan sobre los aparatos del E stad o lim itan
estrictam en te la extension de una socializacion capitalista de la
conform acion de los efectos utiles de aglom eracion./Quiza podria
decirse, entonces, sin que resulte dem asiado paradojico, que el
52 A condicion de que se trate de una implantacion urbana verdadera-

mente autonoma en un area rural y no de la simple extension de una aglo-
meracion preexistente.
caracter m ism o de « n aturaleza» que asum en esos efectos es un

resultado del m odo de produccion capitalista.
3. El obstaculo de la propiedad del suelo y la transformacion

de las plusganancias localizadas en rentas
No b asta con que ciertas condiciones de la valorizacion no

puedan ser reproducidas y engendren plusganancias localizadas
p ara que aparezcan rentas del suelo; es preciso tam bien que un
obstaculo im pida al capital el libre acceso a ellas, que una
propiedad del suelo autonom a oponga u n a resistencia real.
EL presu p u esto de la tran sfo rm acio n de las plusganancias
localizadas en ren tas del suelo es, pues, doble: p Qr una parte,
unas relaciones de produccion en el sector afectaa o que hagan
que la autonom ia del capital y de la propiedad del suelo sea
dom inante y reproducida en por lo m enos un punto del ciclo
de valorizacion; por. o tra p arte , u na resistencia real de la pro
piedad del suelo a l capital, lo cual supone un contenido socio-
econom ico de la relacion de propiedad que se convierta en obs
taculo efectivo. Antes de exam inar esos dos puntos, es necesario
identificar con m ayor precision las relaciones sociales com plejas
designadas p o r el term in o apropiedad del suelo».
3.1. La propiedad del suelo, u na p lu ralid ad de relaciones

sociales
La propiedad es algo muy simple: es «el derecho a gozar y dis-

poner de las cosas de la form a m as absoluta, con tal que no se
haga un uso de ella prohibido po r la ley o los reglarnentos>>53.
Incluso si la p ractica juridica real expresa de m anera suficiente
el caracter em inentem ente historico del contenido de ese dere
cho de propiedad, la ideologia continua planteandolo de m anera
unitaria, norm ativa, tran shistorica. Y, sin embargo, el vocablo
«propiedad del suelo» designa en el lenguaje del d erecho lo que
evidentem ente constituye u na pluralidad de relaciones sociales.
Distingam os esas diversas relaciones de propiedad, cuyas lineas
de evolution son sum am ente autonomaS.
53 Codigo Civil, articulo 544.

36 Chvistian Topalov
Relation ideologica, relaciones juridicopoliticas, relaciones

economicas
El derecho de propiedad que define, independientem ente del
tiem po y del espacio, el derecho inalienable de los individuos a
poseer las cosas, es una relacion ideologica. E s esa relacion,
enunciada por el Codigo Civil, la que evocaban los esclavistas
de la g u erra civil am ericana, com o actualm ente lo hacen los in-
dustriales cuando sus fabricas son ocupadas p o r huelguistas;
pero, es en esa m ism a relacion com o concibe su vivienda el habi-
tan te de las chabolas y cualquier persona su vestido. U na rela
cion ideologica constante, cualcphera que sea su o b jeto real y
las practicas que definen su contenido. E n su nom bre es legiti-
m ado por la clase dom inante el fundam ento m ism o del m odo
de produccion capitalista, es decir, la separacion en tre los traba-
j adores y los m edios de produccion; y toda accion del Estado,
incluida la expropiacion, debera e star expresada siem pre en ter-
m inos del respeto a ese derecho de propiedad.
Los derechos de propiedad, contrariam ente a los principios
eternos, son aquello que el ap a rato ju rid ico del E stad o codifica
con precision y su ap arato represivo protege eficazm ente. La pro
piedad del suelo se convierte, a ese nivel, en un conjunto de
relaciones juridicopoliticas. E stas expresan en el lenguaje del
derecho, es decir, teniendo en cuenta las restricciones internas
del sistem a de representaciones juridicas, el estado historico de
las distin tas relaciones reales de propiedad definidas p d r el mo-
vim iento de la base econom ica y por las luchas sociales. Esas
relaciones juridicopoliticas, sum am ente diversificadas, se obser-
van, m as que en el texto del derecho en un m om ento dado,
en las practicas efectivas de los aparatos de E stado que registran
los derechos y garantizan los contratos, reglam entan los alquile-
res en la ciudad y en el cam po, realizan expropiaciones y llevan
a cabo deducciones fiscales.
E n realidad, la ap arente unidad de la nocion de propiedad se
rom pe cuando se la analiza com o un conjunto de relaciones eco
nom icas de produccion, de distribucion y de consumo.
La propiedad del suelo como relacion de production

La propiedad del suelo com o relacion de produccion es el poder
efectivo de disponer de el com o elem ento o soporte de un proce-
so de produccion, es decir, actualm ente un proceso de valoriza-
Plusganancias y ventas del suelo 37
cion de capital. Puede designarse ese concepto por el term ino de

poder de p ro p ie d a d 54.
E ste poder de pro p ied ad del suelo puede, entonces, ser defi-
m do positivam ente como el poder de asignar al suelo un uso
productivo determ inado, y negativam ente com o el poder de opo-
ner u n a b a rre ra a la valorization del capital, E sta form ulacion
describe el caracter especifico de la propiedad del suelo en el
modo de produccion capitalista. E n efecto, el capital tiene al
m ism o tiem po capacidad p a ra poher en funcionam iento los me-
dios de produccion y p o der p ara asignarles un uso dado y, por
tanto, p a ra disponer de los productos, de los cuales es, a la vez,
poseedor y propietario 55. La propiedad del suelo se coloca en u n ,
lugar m uy diferente en esa estructura. Como sim ple m onopolio'
de u n o de las m edios de produccion que no pueden ser repro-
ducidos, se en cu en tra separada de los otros m edios de produc
cion, lo cual im plica una-doble limitacion: incapacidad de orga-
nizar un proceso de trab a jo que utilice el suelo, e incapacidad
de asignar a ese suelo un uso productivo. Por el contrario, preci-
sam ente en la m edida en que separa el capital de una de sus
condiciones de reproduccion, puede oponerse a esta ultim a.
E sta capacidad del capital de asignar a los terren o s diferentes
usos y esta reduccion de la propiedad del suelo a m era b arrera
u la inversion son el resultado historico del desarrollo del capi-
talism o 56. La te o ria de la ren ta del suelo esta construida precisa-
54 Segun la terminologi'a elaborada por C. Bettelheim: «la propiedad

privada, en el seno de una relacion de produccion (o relacion economica),
corresponde al poder de una categoria de agentes de asignar a ciertos me
dios de produccion un uso dado y disponer de los productos obtenidos
gracias a este uso» (Bettelheim, 1970, p. 62. El subrayado es del autor).
55 Sobre los conceptos generales para el analisis de los modos de pro
duction, vease la elaboration clasica de E. Balibar (Balibar, 1966, pp. 204-
211), desarrollada por C. Bettelheim: «Cadatipo de relacion de produccion
se define por las relaciones poseszdn-propiedad y el contenido preciso de
cstos terminos se modifica segun la combinacion en la que cada uno
entre con el otro. De una manera general, la posesion esta constituida por
la capacidad de poner en accion los medios de produccion. Segun la estruc
tura del proceso de trabajo, esa capacidad puede ser individual o colectiva
y la posesion se puede desdoblar o no en una detentacion parcial. En
cuanto a la propiedad (como relacion economica), esta constituida por el
poder de asignar a los objetos sobre los que se ejerce, y muy especialmente
los medios de production, usos determmados, y disponer de los productos
obtenidos con la ayuda de esos medios de produccion (Bettelheim, 1970,
p. 72. El subrayado es del autor).
56 «Pero la circunstancia de que, 1) la renta se restrinja al excedente
sobre la ganancia media y, 2) el terrateniente se vea despojado de su papel
como director y dominador del proceso de produccion y de todo el proceso
dc la vida social y reducido a mero arrendador de tierras, usurero de
m ente sobre la hipotesis de que ese lugar, y no otro, es asignado

a la p ropiedad del suelo por el m odo de produccion capitalista 57,
y p or ello M arx to m a a R icardo com o fundam ento y a la vez como
bianco: In g late rra es, entonces, el unico pais donde la propiedad
del suelo, tran sfo rm ad a por la agricultura capitalista, se ha
adecuado a esta u ltim a 58. E n efecto, desde el siglo xiv, las condi-
ciones tradicionales de la produccion agricola han sido progre-
sivam ente destru id as, especialm ente a traves de la violencia.
Es el clearing o f estates, la gran limpieza. E n ese sentido, indica
M arx com o u na parad oja, no existe propiedad del suelo: «E1 ca
pital —el arren d atario — explota librem ente la tierra, pues lo
unico que le preocupa es el rendim iento en dinero que de ella
pueda s a c a r» 59. L a adecuacion de la propiedad del suelo al m odo
de produccion capitalista puede ser definida, entonces, com o la
sum ision com pleta de esa propiedad a la regulacion de lp renta,
es decir, a la ley de la plusganancia del capital. La logica de
reproduccion del capital se identifica, pues, con la logica de la
propiedad del suelo: el capital d eten ta de m an era perm anente
el poder de propiedad y rige los cam bios de uso del suelo; la
propiedad del suelo se tran sfo rm a en sim ple relacion de dis-
tribucion.
E ste analisis perm ite distinguir, por tanto, dps tipos de con-
tradiccion en tre el capital y la propiedad del suelo, que encon-
trarem o s en el estudio de las rentas urbanas: una contradiccion
externa al m odo de produccion capitalista en tre un p oder de
pro p ied ad del suelo inadecuado y e l capital que lucha por el
co n tro l del proceso de produccion; u n a contradiccion in tern a al
m odo de produccion cap ita lista entre, de un lado, la propiedad
del suelo despojada de todo poder real de determ inacion del uso
suelos y mero perceptor de rentas, es un resultado historico especifico del

modo capitalista de produccion (Marx, 1981, vol. 8, p. 1120).
57 Marx precisa: «La forma de propiedad de la tierra que consideramos
es una forma especificamente historica de la misma, la forma transmutada
por influencia del capital y del modo capitalista de produccion» (Marx,
1981, vol. 8, p. 791).
58 Marx, 1974, vol. 1, p. 430.
59 Marx, 1974, vol. 1, p. 430. El importante estudio de G. Postel-Vinay so
bre la agricultura del Soissonnais muestra como, desde comienzos del
siglo xvni, los grandes arrendatarios libraron una vigorosa lucha de clases
que desemboco en la casi «abolicion» de la propiedad del suelo en lo que
a ellos se referia: renovacion automatica de los arrendamientos y transmi-
sion a los herederos, desaparicion total del campesino parcelario ligado
a la propiedad e inclusive remodelacion de esta ultima, y disminucion a
largo plazo del importe de la renta que pesaba sobre los grandes empre-
sarios (Postel-Vinay, 1974).
Plusganancias y ren ta s d el suelo 39
del suelo, pero que tiende a apropiarse m tegram ente de la plus-

ganancia localizada, y, de otro, el capital que lucha p o r reten er
la m ayor p arte posible de esa plusganancia.
La propiedad del suelo com o relation de ditirihutioM

Asi, la logica del desarrollo del capitalism o reduce la propiedad
del suelo a u n a m era relacion de distribucion, a un sim ple dere-
cho de participacion en el plusvalor social.
Desde ese in stan te, dado que la propiedad del suelo ya no
ocupa un lugar especifico en las relaciones de produccion, deja
de ser el fundam ento de una clase social determ inada. En efecto,
para que exista una clase de propietarios del suelo es preciso que
una categoria de agentes, en v irtu d de que d eten ta el m onopolio
de la utilizacion del suelo, cum pla una funcion de organiza-
cion de la produccion y se apropie del plu strab ajo de los pro-
ductores directos b ajo la fo rm a de « re n ta del suelo» precapi-
talista,:
Cuando esos tjjrratenientes se tran sfo rm an en sim ples rentis-
tas, su existencia com o clase no es m as que la supervivencia de
relaciones de produccion anteriores. Una «re n ta l se com pra y
cualquiera que disponga de un «capitals p a ra in v ertir esta en
condiciones de considerar la re n ta del suelo o la participacion en
unos beneficios in d u s tr ia ls com o usos sustituibles de su dinero.
Los estudios em piricos sobre la e stru c tu ra de los patrim onios
desde el siglo x ix d ejan ver claram ente que la inversion inmobi-
liaria se difunde en tre todas las capas de la burguesia francesa
y que los indivjduos que vivian exclu sivam ente de la re n ta del
suelo (los « p ro p ieta rio s» )so n frecuentem ente in d u striales o ne-
gociantes re tira d o ss0. La inversion inm obiliaria no tiene o tra
especificidad que las leyes que determ inan el im porte de la
renta, heterogeneas con respecto a las que regulan la ta sa de
ganancia. Pero, p ara el ahorrador, lo unico que diferencia a sus
inversiones es su rentabilidad, su seguridad, su liquidez. Las
leyes de la distribucion del plusvalor le ocultan p o r com pleto la
ley de su form acion, de m odo que el alquiler del suelo llegara a
ser el interes del «capital inm obiliario», asi com o el alquiler del
dinero es el fru to del capital «que tra b a ja p a ra usted».
E sta extincion de la antigua clase de los landlords, como
efecto de la adecuacion de la propiedad del suelo al nuevo m odo 40
40 Cf. los trabajos realizados sobre los patrimonios en las ciudades fran-
cesas del siglo xix, en especial los trabajos de A. Daumard. Bibliografia y
sintesis de los resultados en Topalov, 1973, pp. 19-88.
de produccion, no se realiza en la situacion inglesa « clasica» d e

la epoca de la lucha de la burguesla industrial y ricardiana por la
abolicion de las Corn Laws. La relacion de distribucion propie-
dad del suelo coincide entonces con los restos de una relacion
de produccion c a d u c a 61: los propietarios del suelo aparecen
como u n a clase basada en una form a de ingreso, accidente de la
h isto ria rapidam ente superado por la fusion de esa capa social
—la antigua aristocracia terraten ien te— con la clase capitalista.
L a ren ta del suelo com o relacion de distribucion podra, pues,
aco m panar a todas las fo rm as de propiedad. Que el suelo sea
utilizado productivam ente segun relaciones no capitalistas —la
pequena produccion m ercantil— o capitalistas, o que sea soporte
de un proceso de consum o, «producira» real o potencialm ente
una re n ta del suelo. La re n ta deja de identificarse con su form a
clasica, el alquiler del suelo, y podra aparecer bajo m ultiples
fo rm a s: precio del suelo, derechos de arrendam iento, alquiler del
inmueble. A1 m ism o tiem po, los perceptores de ren tas dejan de
ser definidos socialm ente com o tales y podran eventualm ente
form ar p a rte de todas las clases sociales. En unos casos, la ren ta
ap arecera com o un ingreso individual consum ible, en otros como
una ganancia directam ente derivada de una em presa, e incluso
com o un recu rso del Estado. R esulta, entonces, que en ciertas
condiciones la re n ta puede ser convertida en capital y reintro-
ducida en la acum ulacion, m ientras que los propietarios del suelo
clasicos son criticados por unos — Ricardo o M arx— y alabados
por otros —M althus— por ser fundam entalm ente consum idores
im productivos.
La propiedad del suelo como relacion de consumo

El contenido econom ico de la propiedad del suelo puede ser tam-
bien u n a sim ple relacion de consum o cuando el suelo no es el
soporte de u n proceso de produccion de ganancia, sino que es
utilizado solam ente com o valor de uso. E n ese caso, se tra ta prin-
cipalm ente de la propiedad de ocupacion de la vivienda, e incluso
de los derechos de uso de los arren d atario s cuando se hallan lo
suficientem ente protegidos por la legislacion com o para realizar
una v erdadera desarticulacion de la propiedad inm obiliaria.
61 Es lo que expresa P. P. Rey cuando muestra que, en la agricultura

inglesa analizada por Marx, «la renta 'capitalista' de la tierra es una rela
cion de distribucion del modo de produccion capitalista, y esa relacion
de distribucion es el efecto de una relacion de produccion de otro modo de
produccion al cual esta articulado el capitalismo», a saber, el modo de pro
duccion feudal (Rey, 1973, p. 60. El subrayado es del autor).
Puede tra ta rse tam bien de la propiedad de colectividades publi-

cas en la m ed id a en que el suelo sirve de soporte a equipam ien-
tos que no circulan com o m ercanclas. E n todos esos casos, no
hay fo rm atio n de ganancia ni, por tanto, ren ta apropiable. Solo
en el m om ento en que el bien e n tra en circulation su precio se
establece en el m ism o m ercado que los inm uebles salidos de la
produccion o los terren o s edificables. L a propiedad del suelo de
un bien utilizable se convierte, entonces, en re latio n de dis
trib u tio n .
3.2. A utonom ia de la propiedad del suelo y fijacion de las re n ta s
Las ren tas del suelo m odernas solo aparecen, pues, en la ciudad
capitalista cuando dom inan u n as relaciones de produccion deter-
m inadas: aquellas en que la propiedad del suelo ya no posee la
iniciativa de la co n stru c tio n que antes organizaba y financiaba,
convirtiendose en un obstaculo externo a la libre inversion de
capital de los constructores. E n esas relaciones de produccion,
que solo llegan a ser dom inantes en las grandes ciudades euro
peas a finales del siglo xix, la _produccion inm obiliaria queda
regulada por el m ovim iento del capital. Las rentas del suelo se
vuelven, entonces, capitalistas y son determ inadas por las plus
ganancias localizadas.
De ningun m odo tales relaciones de produccion im plican que
en el «m ercado» del suelo urbano existan dos «clases»: los capi
talistas y los propietarios del suelo. De m anera aun m as definida
que en el caso de la agricultura, esa situ a tio n se p resen ta unica-
inente en los com ienzos del nuevo m odo de produccion, y en
lorm a excepcional. E n p rim er lugar, porque la ciudad m oderna
se desarrolla generalm ente sobre la base de m odos de produc
tio n precap italistas y de fases diversas de la division capitalista
del trab ajo , eventualm ente integrados en las form as m as desarro-
lladas del m odo de produccion y reproducidos por ellas. Por
Ian to, los co n stru cto res capitalistas se enco n traran enfrentados
a la propiedad territo ria l del cam pesino, del artesano, del ten-
tlero, del pequeno in d u strial m an u fa ctu rero . Ademas, las trans-
lorm aciones in tern as de las form as de la produccion inm obiliaria
<apitalista crearan en el siglo xx un nuevo tipo de propiedad del
suelo m ultiplicando el num ero de propietarios que ocupan su
vivienda en to d as las clases y capas sociales. Finalm ente, tal y
como sucede en el cam po, la tran sfo rm atio n de los suelos y de
las edificaciones en «capital» —es decir, en propiedad de un
derecho de participacion en el producto social p o r interm edio

de la re n ta — hace de la propiedad del suelo una inversion que
puede su stitu ir a cualquier o tra form a de capital ficticio 62. P or lo
dem as, esa es la razon p o r la cual los polos de acum ulacion capi-
talista, y especialm ente el capital financiero, pueden convertirse
eventualm ente en p ro pietarios del suelo en los puntos decisivos
del cielo de valorizacion.
La au tonom ia de la propiedad del suelo y del capital significa
solam ente que en los procesos de valorizacion aludidos el agente-
soporte del capital se encuentra, en un punto determ inado del
cielo de reproduccion y de m anera recurrente, con el m onopolio
del suelo p o r p arte de otro agente, es decir, con un obstaculo al
libre acceso a las condiciones no reproducibles de la valorization]
Asi, la em presa con structora o el p rom otor inm obiliario deben
elim inar el obstaculo te rrito ria l antes de cada proceso de pro
d u ctio n ; b asta con que esta autonom ia constituya la form a do-
m inante de las relaciones de produccion p ara que aparezean las
ren tas capitalistas del suelo.
Desde ese m om ento, la propiedad del suelo ten d era a apro-
piarse del conjunto de las plusganancias localizadas, creadas en
los distintos procesos de valorizacion del capital, m ien tras que
este em p ren d era la lucha p o r lim itar esa tran sferen ciati|C u ales
seran los efectos de ese proceso en las relaciones de intercam bio
de las m ercancias y en la dinam ica de la acum ulacion? Seran
diferentes segun se tra te de ren tas diferenciales, ren tas de m o
nopolio o ren tas absolutas. - .
Se puede ad m itir facilm ente que la propiedad del suelo no
interviene, en general, en la fo rm a tio n de los precios de m ono
polio; sim plem ente h ara necesaria la tra n sfo rm a tio n de las plus
ganancias de m onopolio en renta. E stas plusganancias tienen su
origen en un conjunto de fen6m enps.de.no reproductibilidad de
pro d u cto s y de no su stituibilidad de lo c a liz a tio n s, que de nin-
guna m an era son el efecto de la apropiacion privada del suelo.
Sea cual fuere el beneficiario, los precios de m onopolio que de
ahi se d esp rendan con stituiran una participacion en el plusvalor
social que d u ra ra m ientras existan las condiciones de produccion
y de m ercado que los han generado.
62 Al mismo tiempo, la propiedad del suelo deja de ser la base de una

fraccion autonoma de la burguesia, como lo establecen perfectamente
D. Massey y A Catalano (Massey y Catalano, 1978, pp. 32-40).
Propiedad del suelo y fijacion de las rentas absolutas

Por el contrario, si las plusganancias sectoriales se fijan en form a
de ren tas absolutas en lugar de e n tra r en el proceso general de
nivelacion, ello se debe exclusivam ente a la propiedad del suelo.
E sto sucede cuando las condiciones sine qua non de la valoriza-
cion del capital son objeto de una apropiacion privada, y cuando
esa propiedad au to n o m a opone resistencia real a la liberacion
del suelo p o r el capital)
Sin ese obstaculo territo ria l, las plusganancias sectoriales sur-
gidas del atraso de las fuerzas productivas e n tra rian norm al-
m ente en la nivelacion de las ganancias . La re n ta absoluta, tan to
en la agricu ltu ra com o en la construccidn >_eleva.J?1 precio regu-
lador del producto p o r encim a «del p recio de produccion, absorbe
por lo m enos un a p arte de la plusganancia interna, m otor de la
acum ulacion, y m antiene asi las condiciones de su p ropia perpe-
tu a c io n 63. Asim ism o, sin el obstaculo territo ria l, las plusganan
cias m onopolistas que aparec’e n com o plusganancias sectoriales
de las actividades financieras no deberian ser transform adas
parcialm ente en re n ta s del suelo y perm anecerian en la esfera
m onopolista de nivelacion de la ganancia. E n ese caso, sin em
bargo, la re n ta ab so lu ta solo contribuye a form ar los precios en
la m edida en que em presas con tasas de ganancia norm ales deben
localizarse en zonas en que la dem anda de suelo por p arte del
capital financiero ha creado ya la renta.
E)e m anera general, las rentas absolutas tienen, pues, como
efecto elevar los precios, deprim ir la tasa de ganancia sectorial
efectiv ay lim itar la acum ulacion. Sin em bargo, tienen com o limi-
te superior la p ro p ia plusganancia sectorial; la propiedad del
suelo no esta en condiciones de constituir un obstaculo a la regu-
lacion de la produccion p o r el capital y, por tan to , de crear la
escasez de oferta que es necesaria p a ra la form acion de un
precio de m onopolio. P or el contrario, puede obstaculizar la
63 En la fase del capitalismo monopolista, la renta absoluta no es la

unica extraccion de plusvalor —y sin duda alguna no es la mas importan-
te— en los sectores «arcaicos» de la produccion. Los precios monopolistas
de los bienes de produccion en la agricultura y la construccion, y las de-
tracciones del capital financiero por el credito se han convertido en un
rasgo estructural de la insercion de esos sectores en la economia nacional.
Las consecuencias inflacionarias son por lo menos tan importantes como
la de la renta absoluta, a la que algunos autores consideran como la
verdadera «trampa de la liquidez, —liquidity trap— de la construccion
(Lafond y Leborgne, 1977). «La trampa de la liquidez senala la tendencia
a la liquidez de las economias domesticas cuando la tasa de interes llega a
un nivel muy bajo».
regulacion de los precios por el precio de produccion. E n ese

sentido «crea» la re n ta absoluta, pues su resistencia real define
el lim ite inferior de esta ultim a.
Propiedad del suelo y fijacion de las rentas diferenciales

L a propiedad del suelo fija en form a de ren tas diferenciales las
plusganancias que se originan en la diferenciacion espacial de
los precios de produccion individuales y, por consiguiente, de
las tasas de ganancia localizadas p a ra un determ inado uso del
suelo. C lasicam ente se h a adm itidp que esas ren tas no modifi-
can el precio del pro d ucto sino que, por el contrario, son su re-
su lta d o 64 y, p o r lo tanto, existen independientem ente del regi
m en de propiedad del su e lo 65. E sas planteam ientos han sido
puestos o p o rtu n am en te en tela de juicio por D. M assey y M. Ball:
sus tesis perm iten establecer que las rentas diferenciales pro-
ducen efectos reales en la acumulacion.
La re n ta diferencial, en efecto, solo puede ser considerada
com o efecto del precio de u n a m anera estatica. D esde el mo-
m ento en que im pone la apropiacion de la plusganancia por la
propiedad del suelo, quiebra el m o to r m ism o de la acum ulacion
y bloquea la posibilidad de u n a dism inucion del valor del pro
ducto. A dem as, la fijacion de las plusganancias com o rentas
perpetua la desigualdad de las productividades individuales y,
por tan to , el m ovim iento de su anulacion. De esta m anera, la
re n ta d eterm in a que el precio sea regulado, no por las condi-
ciones m edias de produccion, sino por las condiciones margi-
w «Lo que hace, por tanto, que se eleve el valor comparative de los
productos naturales es el excedente de trabajo destinado a los ultimos
cultivos y no la renta que se paga al propietario. El valor del trigo se
regula segun la cantidad de trabajo empleado para producirlo en los terre-
nos de peor calidad, o segun aquella porcion de capital que no paga renta.
El trigo no se encarece porque se pague una renta, sino que, por el con
trario, se paga una renta porque el trigo es caro; y se ha dicho con razon
que el trigo no se abarataria aunque los propietarios renunciasen a sus
rentas» (Ricardo, 1871, p. 51). «[La] renta diferencial... no entra de manera
decisiva en el precio de produccion general de la mercancia, sino que lo
presupone)) (Marx, 1981, vol. 8, p. 830).
65 «La renta diferencial aparece inevitablemente en el regimen de agri-
cultura capitalista, incluso si la propiedad privada del suelo es abolida
totalmente. Con la existencia de la propiedad del suelo, es pi poseedor de
la tierra quien recibe esa renta, pues la competencia de capitales obliga al
empresario agricola (el arrendatario) a contentarse con la ganancia media
del capital. Si la propiedad privada del suelo es abolida, el Estado recibira
esa renta. Es imposible suprimirla mientras exista el m°do de produccion
capitalista)) (Lenin, 1908, p. 313).
nales. La re n ta diferencial, com o la re n ta absoluta, produce, pues,

tin efecto sobre el precio y sobre la acum ulacion, lo que demues-
tra que la propiedad p rivada dej suelo no es necesaria p a ra el
modo de produccion capitalista 66.
El argum ento me parece solido en un punto im portante: si la
propiedad del suelo es capaz de apropiarse de toda la re n ta dife
rencial que le corresponde « p o r derecho», es verdad que lim ita
la inversion y, planteem oslo com o hipotesis, «desvia» de la
acum ulacion u n a p arte del plusvalor social. Pero quedan otras
dos hipotesis p a ra la discusion.
En p rim er lugar, la evolucion h isto rica m u estra que en la
agricu ltu ra capitalista «clasica» la propiedad del suelo no h a
sido capaz por m ucho tiem po de apropiarse de la totalidad de
las plusganancias diferenciales, en o tras palabras, de actuar
como un a b a rre ra efectiva a la inversion. La prolongacion de
los arriendos a lo largo del siglo xix, e incluso su renovacion
autom atica, devolvio a los arren d atario s capitalistas todo el bene-
ficio de sus inversiones adicionales de capital, como lo prueba
el m ovim iento divergente de las ren tas y las g an an cias67. Por
otro lado, la fijacion de los precios a p a rtir del terren o m arginal
solo es efectiva a condicion de que los «terrenos malos» repre-
senten un a p a rte im p o rtan te de la produccion. E sto ocurre sola-
m ente cuando aun dom ina la ag ricu ltu ra cam pesina y /o cuando
el capitalism o agrario no h a realizado su expansion m undial.
Pero, com o an o ta Engels al respecto, «todo es efim ero®68, y
cuando el trigo polaco y am ericano invade el m ercado ingles,
son las condiciones m as favorables en term inos de productividad
las que regulan el precio. La observacion historica tiene aqui un
66 Resumo aqui lo que me parece esencial de los argumentos desarro-

llados independientemente por los autores aludidos (Ball, 1977; Massey y
Catalano, 1978, pp. 41-53).
Marx observa con respecto a la renta diferencial producida por las
inversiones adicionales («renta diferencial n»): «En el caso del segundo
tnetodo se presentan dificultades para la transformacion de la plusganancia
on renta)) (Marx, 1981, vol. 8, p. 866). En cuanto a la prolongacion de los
arriendos, se observa a lo largo de la historia de ese tipo de agricultura.
Asi, en el Soissonnais, el arriendo de nueve afios es la regia en el siglo xvm ,
y cl dc dieciocho 3.nos cs frccu.cn.tc fmcis 1850-60 (PostclrVinsy, 1974,
pp. 139-143). De aqui se desprende la incapacidad de la renta de seguir el
movimiento de las ganancias de los grandes arrendatarios agricolas. Por
ese motivo, es historicamente inconsistente la hipotesis analitica en que
se basa el razonamiento de M. Ball (la renta puede ajustarse en todo
momento al nivel de las ganancias: Ball, 1977, p. 381).
68 Engels, complemento a las notas de Marx sobre la renta diferencial,
en Marx, 1981, vol. 8, p. 924.
significado teorico preciso: la propiedad del suelo, al haber per-

dido todo poder de organizar la produccion, no puede obstacu-
lizar en fo rm a d u rad era el m ovim iento de la acum ulacion y la
revolucion de los valores.
Q ueda el argum ento de que en todo m om ento existe u n a
diferenciacion de las productividades localizadas del capital. Ês
preciso atrib u ir su origen a la relacion de renta, a la propiedad
del su e lo 69? He in ten tado d em ostrar antes, a proposito de las
ren tas urb an as, que lo que fun d am en ta la existencia de las plu§-
ganancias de localizacion es precisam ente la im posibilidad de
cada capital, tornado aisladam ente, de rep ro d u cir sus condicio-
nes de reproduccion. Y esto no es resultado ni de las propiedades
n atu rales de la « tierra » , ni de su apropiacion privada; es el
producto de la propiedad privada de los m edios de produccion,
de la incapacidad estru ctu ral del capital de controlar socialm ente
la produccion del conjunto de condiciones de la reproduccibn.
Asi pues, es la existencia m ism a de polos privados de acum ula
cion la que im pide la form acion de un valor social m edio del
producto (la socialization de las plusganancias diferenciales),
asi com o el control de la form acion de este valor (la reduction
de las plusganancias diferenciales).
3.3. La resistencia real, de las propiedades del suelo
El suelo no tiene valor, sino unicam ente un precio determ inado

po r la renta, transferencia de la plusganancia localizada del ca
pital a la propiedad del suelo. ^Como puede, entonces, la propie
dad del suelo, que no tiene otro contenido econom ico distinto
a la renta, d eterm in ar la renta? ^Por que la fractio n de las plus
ganancias sectoriales fijadas en form a de rentas absolutas no
tiende a ser n u la ? 70.
La propiedad autonom a del suelo ofrece u n a resistencia real
al capital poxque la relacion ju rid ic a que la define form alm ente
engloba relaciones sociales y econom icas concretas que consti-
tuyen el contenido real de la propiedad del suelo. Hay que d ejar
49 «[La relacion de renta] impide la igualacion de los precios individua-

les de produccion en la agricultura. Esa relacion crea las condiciones que
permiten la apropiacion de la renta: las plusganancias en los terrenos no
marginales» (Ball, 1977, p. 392).
70 Esta es la pregunta fundamental planteada a la teoria de la renta
absoluta de Marx en particular por A. Emmanuel (Emmanuel, 1969, pp. 233-
240) y P. P. Rey (Rey, 1973, pp. 37-68).
cle hablar, entonces, de «la» propiedad del suelo e identificar sus

dlversos contenidos, historicam ente v a ria b le s71. El conocim iento
empiricQ de las propiedades del suelo urb an o tiene actualm ente
dem asiadas lagunas com o p ara llegar al fondo de la elaboracion
teorica. Se puede, sin em bargo, avanzar algunas hipotesis sobre
una tipologia de las b arrera s territo riales, es decir, de los fac-
tores de re n ta absoluta,
La competencia enfre usos capitalistas del suelo y la resistencia

de la propiedad del suelo capitalista
La propiedad del suelo es capitalista cuando el suelo es soporte
de un proceso de valorizacion bajo unas relaciones de produccion
capitalistas, sea o no el propietario del suelo un agente distinto
del em presario. E l contenido econom ico de la propiedad del
suelo consiste, pues, en el nivel efectivo de la ren ta total, te-
niendo en cuenta el tipo de uso capitalista del suelo: agricultura,
industria, com ercio, actividades financieras, viviendas, etc.
Asi, el nivel actual de la re n ta co n stitu ira el unico obstaculo
al cam bio de uso del suelo: el lim ite in ferio r de la re n ta p ara
un nuevo uso capitalista esta constituido por la re n ta to tal p ara
cl uso capitalista actual. Se produce, entonces, u na jerarquiza-
cion de los usos del suelo en funcion de la plusganancia sectorial
que im plican esos usos y, en consecuencia, de la re n ta absoluta
que pueden so p o rtar; de ahi el proceso de segregacion espacial
de los usos del suelo m ediante la elim inacion de los usos «infe-
riores. p o r los usos «superiores». La propiedad del suelo «crea»
la re n ta absoluta p a ra cada uno de esos usos capitalfstas irnpq-
niendoles la b a rre ra del nivel de re n ta total del uso efectivo del
suelo en la zona en que se pretende im p lan tar 7172.
E n o tras palab ras, 1 a com petencia m ism a entre los usos
capitalistas del suelo — regulada por sus plusganancias sectoria-
les respectiydS y su dependencia con respecto a unas condiciones
de valorizacion que no pueden ser reproducidas— la aue, d a .su
contenido a la resistencia qu^-oP one propiedad capitalista
del suelo. Tal hecho expresa la in terio rid ad de esa propiedad
con respecto al m odo de produccion capitalista.
La propiedad capitalista del suelo produce, sin em bargo, un
efecto autonom o p o r el m ecanism o de la «especulacion», _Sxr
71 Tarea emprendida en particular por M. Edel en una de las investiga-

ciones en mi opinion mas rigurosas sobre el concepto de renta absoluta
(Edel, 1976, pp. 16-17).
72 Cf. Broadbent, 1975.
resistencia al cam bio de uso se basa en el nivel actual de la

renta, determ inado p or el uso capitalista efectivo del suelo,
pero puede ir m as alia, anticipandose al uso fu tu ro del suelo
en la zona. Puede, en consecuencia, im poner un llm ite inferior
a la re n ta absoluta sobre el nuevo uso, m as cercano a la plus-
ganancia sectorial de este ultim o que a la re n ta total sobre el
uso actual, E n ese nivel de analisis intervienen las relaciones
cuantitativas en tre la o ferta y la dem anda efectivas del suelo.
El obstaculo de la propiedad del suelo no capitalista

La propiedad del suelo poseida y explotada en fo rm a capitalista
es, por naturaleza, propiedad de una m ercancia: el suelo sera
vendido en funcion del cambio de nivel de la plusganancia locali-
zada, y el m ercado del suelo re fle ja ra —con desfases provenientes
de su autonom ia relativa— el m ovim iento de com petencia de los
capitales. Pero el capital tam bien en cu en tra en la ciudad propie-
dades del suelo inadecuadas, que le opondran una resistencia de
naturaleza com pletam ente diferente. En efecto, p ara los propie-
tarios no capitalistas del suelo, este no es de en trad a u n a m ercan
cia, de m anera que la «oferta» respondera m al, o no respondera,
a los cam bios de nivel de las plusganancias localizadas poten-
ciales.
>sEsas fo rm as de propiedad, cuya logica de gestion aun ha sido
poco estudiada, son muy diversas: diferentes segun los paises,
evolucionan a lo largo del proceso de urbanizacion.
El gran dom icio agricola de la periferia u rb an a, explotado
bajo relaciones de produccion feudales o latifu n d istas, h a podido
suponer en ciertos casos un obstaculo im portante a la expansion
urbana. Los propietarios feudales oponen resistencia a la trans-
form acion cap italista del uso del suelo —ya se tra te del paso
a la ag ricu ltu ra capitalista o a la urbanizacion— pues la propie
dad del suelo es p ara ellos el fundam ento de su situacion de
clase. Ademas, el dom inio senorial proporciona un nivel de ren ta
(feu d al) elevado, que p o d ra ser la base de la fijacion del im porte
de la re n ta absoluta capitalista cuando el predom inio del nuevo
m odo de produccion sea un hecho. Las vias por las que ocurre
este cam bio son m ultiples. U na de ellas es el desm em bram iento
puro y sim ple de la propiedad senorial: con la abolicion de las
m anos m u ertas y la venta de los bienes inm uebles eclesiasticos,
realizadas a lo largo del siglo xix en fechas d istin tas segun los
paises, se suprim io un obstaculo im portante a la urbanizacion.
O tras vias, por el co n trario, asocian al p ro p ietario del suelo,
convertido en sim ple re n tista de un suelo urbanizable desde ese

m om ento, a los beneficios provenientes del cam bio de uso. E s el
caso de la construccion de las grandes propiedades aristo craticas
en L ondres h a sta 1890, apro x im ad am en te73, asi como de las
grandes operaciones concentradas en la periferia de M adrid en
los anos s e te n ta 74. De m odo com parable, la gran propiedad de la
periferia de R om a dejo, desde 1950, sus tierra s sin explotar a la
espera pu ram en te especulativa de la urbanizacion 75.
U na variante de esa gran propiedad precapitalista esta cons-
tituid a por las propiedades territo ria le s de las com panias mer-
cantiles: por ejem plo, en las ciudades de Nueva In g late rra en el
siglo x v ili76, las grandes com panias de com ercio internacional
reciben del E stad o , al m ism o tiem po que el m onopolio, im por-
tantes cantidades de tierra s en concesion. Ese control sobre la
tie rra urbanizable p erm itira al capital m ercantil resistir tenaz-
m ente a la expansion u rb an a del capital industrial y se conver-
tira en ese caso en base p ara la fijacion de la re n ta absoluta u r
b a n a 7778. Un fenom eno parecido se produjo en las ciudades suecas
del siglo xix h a sta los anos treinta: los terren o s com unales,
adm inistrados p o r m unicipios controlados por la burguesia m er
cantil y artesan al, fueron m antenidos en su uso agricola, blo-
queando de ese m odo el desarrollo del h ab itat de los asalariados
que requeria la b u rguesia in d u s tria l7S.
73 Se encontrara un analisis de ese tipo de operaciones, por ejemplo, en

la segunda mitad del siglo xvm en Summerson, 1945, pp. 38-51; en el si
glo xix, en Dyos, 1961, pp. 85-113.
74 Cf. Leira, Gago y Solana, 1976; L6pez de Lucio, 1976. Vease tambien
«Los poderosos se reparten Madrid,, Doblon, num. 91, 10-16 de julio de
1976, pp. 16-27.
75 Hasta tal punto que, cuanto mas cerca esta la periferia urbana, mas
aumenta la proporcion de terrenos no explotados y disminuyen los precios
agricolas de los terrenos (cf. Sermonti, 1968).
76 Hecho destacado por M. Edel (Edetff976, p. 16).
77 Hay que observar que esos monopolios del suelo tambien pueden cons-
tituirse en beneficio de los grupos capitalistas mas poderosos, los cuales
estan entonces en condiciones de obtener a gran escala importantes bene
ficios especulativos. La propiedad capitalista crea entonces la renta. Esto
sucede particularmente cuando las companias de ferrocarriles abren regio-
nes enteras al mercado nacional y mundial, y crean las posibilidades de
una urbanizacion controlando la propiedad del suelo alrededor de las
estaciones. Lenin observaba ese fenomeno en Alemania a comienzos del
siglo («el monopolio de los bancos se funde aqui con el de la renta del
suelo y el de las vias de comunicaci6n...», Lenin, 1917, p. 255); poco
tiempo antes, el mismo proceso habia «cerrado la frontera» en Estados
Unidos.
78 Fenomeno destacado, por ejemplo en Malmo, por los trabajos de O f
Erlandsson (Universidad de Lund).
La propiedad territo ria l de los productores independientes

constituye un obstaculo de m ayor im portancia hoy en d ia 7980, al
m enos en los paises en que esas capas sociales aun son signifi-
cativas. P ara el cam pesino, el artesano, el pequeno com erciante,
el bien inm ueble es un m edio de trabajo: poseer la tie rra , el
taller o la tien d a puede ser la condicion de su reproduccion
social com o trab ajad o r independiente, el soporte m aterial nece_
sario p ara oponer resistencia a su transform acion en asalariado.
Muy a m enudo la em presa solo puede ser m antenida — reproduc
cion de la fuerza de trab a jo y reconstitucion de los m edios de
tra b a jo — en virtud del uso gratuito del suelo y de las construc-
ciones: adem as, las ventajas de localizacion de que disponen
pueden ser eventualm ente u n a condicion de su actividad, por
ejem plo, la proxim idad del m ercado p a ra la ag ricu ltu ra perife-
rica, o el acceso a u n a clientela conocida p ara el artesano y el
tendero. V ender y traslad arse es, al m ism o tiem po, te n e r que
pagar desde ese m om ento com o m ercancia aquello de que dis-
ponia g ratu itam en te —el uso del su e lo - y renunciar a una locali
zacion que p erm itia tra b a ja r con u n a inversion m onetaria m i
nim a ®°.
E sas form as de propiedad territo ria l u rb a n a o sem iu rb an a no
son capitalistas porque precisam ente los m edios de tra b a jo de
esos p ro d u cto res m ercantiles no son capital. A hora bien, la con-
q u ista del espacio por los usos capitalistas del suelo y la revolu
tio n del nivel de la re n ta del suelo resu ltan te separan a esas
capas sociales de las condiciones de su reproduccion. Su resis
tencia debera ser en ocasiones vencida por la coercion estatal,
especialm ente por m edio de la expropiacion. Ademas, com o las
79 Especialmente porque en numerosos paises industriales la via mas
comun de insercion de la agricultura en el capitalismo no ha sido —como
lo preveian los clasicos del marxismo— la concentracion agraria y la gran
explotacion capitalista, sino el desarrollo del campesinado (cf. por ejemplo,
Coulomb, 1973).
80 Por el contrario, la generalizacion de las relaciones capitalistas en la
agricultura de la periferia urbana (cultivos especiales o grandes cultivos)
hace mas facil abandonar al capital inmobiliario o industrial el poder de
propiedad; el agricultor capitalista hara pagar caro el abandono de una
localizacion que le proporcionaba una tasa de ganancia determinada, pero
utilizara el producto de la venta o la indemnizacion por desahucio para
efectuar una inversion en otro lugar. La observacion de la secuencia segun
la cual fueron parcelados los terrenos de la periferia de Paris desde finales
del siglo xix y en el periodo de entreguerras muestra muy bien que el
grado de resistencia de la propiedad territorial depende de la naturaleza
social de la propiedad: primero, los parques y bosques de la alta burguesia
y la aristocracia, despues, los terrenos de grandes cultivos y, por ultimo,
los terrenos de los hortelanos (Bastie, 1964, pp. 202-12 y 241-46).
condiciones econom icas generales producen el declive de m uchas

de esas categorias sociales, la re n ta de su parcela al precio m as
alto raras veces se vera seguida por una reinstalacion; m as bien
sc pro d u cira el abandono de la e m p re s a 81.
Los propietarios que ocupan su vivienda constituyen otro
tipo de propiedad del suelo no capitalista. Al contrario de los
tipos anteriores, el desarrollo del capitalism o estim ula este tipo
de propiedad, en lugar de reducirlo: con la crisis del capital in-
rnobiliario re n tista y la expansion del credito inm obiliario, la
propiedad de ocupacion se halla en constante crecim iento desde
los anos veinte en los paises industrializados. E sta propiedad
territo rial, aunque ha sido creada p o r el capitalism o, le re su lta
inadecuada cuando se tra ta de cam biar el uso del suelo. E n ese
easo, la venta de la vivienda se situa en el ciclo del valor de uso
(m ercancia-dinero-m ercancia) y no en el del valor de cam bio y
la ganancia. Dicha venta solo se produce espontaneam ente cuan
do la reconstitucion del valor de uso, especialm ente en term inos
de ventajas de localizacion, esta asegurada, lo cual evidentem ente
no siem pre ocurre.
E ste tipo de obstdculo territo ria l aparece, com o en el caso de
los pro d u cto res d irectos, en form a de fragm entacion de la pro
piedad del suelo. Sin em bargo, no es la parcelacion com o tal la
que dificulta la liberacion del suelo, sino la logica no capitalista
de gestion de la propiedad. E sta racionalidad del valor de uso
y de la re p ro d u ctio n social es un enigm a p ara los prom otores
inm obiliarios, los tecnocratas y no pocos econom istas 82. iC om o
81 Una encuesta realizada por B. Lamy entre vendedores de terrenos en

la periferia de Rouen establecio, a proposito de los agricultores que explo-
taban directamente sus tierras, resultados muy significativos a ese res
pect©: «(La venta) era mas frecuente en sectores de actividad que sufrian
iin retroceso relativo y, dentro del sector agricola, mas frecuente en las
.-ireas de parcelas de dimensiones reducidas. Los efectos de esta insercion
i n estructuras caducas de la produccion son especialmente notorios en el
momento en que el ciclo de la vida esta proximo a cerrarse..,» (Lamy,
1774, pp. 130). El producto de la venta a veces es utilizado de nuevo en
compras de tierra que permiten reestructurar la explotacion, o en la
amortization de deudas, o en capital de inversion. Pero a menudo es des-
linado al consumo, en particular por los agricultores de mas edad (Lamy,
1974, pp. 77-110).
82 El comportamiento del propietario del suelo equivale a la intrusion
dc lo «no economico» en el modelo. Solo puede ser tenido en cuenta como
fmomeno no sujeto a leyes. Por ejemplo: «Se han realizado numerosos
intentos de explication de los precios del suelo, que muestran que, cuando
ima parcela se vende, su precio se halla determinado por la confrontacion
ilc las preferencias del comprador y del vende dor (...) Por el contrario,
<7 hecho de que una parcela se venda en el curso de un periodo dado,
se explica que esos individuos no se decidan a vender cuando se

les o frece un precio superior al ingreso capitalizado im putable
a su pro p ied ad ? Se habla entonces profusam ente de la «irracio-
nalidad de los p ro p ietario s» , atribuyendo a ((factores psicolo-
gicos» o «afectivos» ese apego poco razonable a los bienes in-
m uebles 83. E ste etnocentrism o de clase expresa, sin em bargo, un
hecho: el desarrollo urbano capitalista tropieza en ciertas cir-
cunstancias con la b a rre ra de u n a propiedad territo ria l que no se
adecua al m odo de produccion dom inante, pues funciona unica-
m ente como condicion de reproduccion de relaciones de produc
cion precapitalistas o de relaciones de consumo. La urbanizacion
capitalista, considerada tan to desde el punto de vista del capital
ind u strial com o de los co n stru cto res, im plicara, pues, una lucha
social pertinaz p o r lograr la adecuacion de la propiedad u rbana
al m odo de produccion dom inante a m edida que aparecen nuevas
zonas generadoras de plusganancia. Dicho proceso conducira,
segun la relacion de fuerzas, a u na intervencion del ap arato
estatal destinada a lib erar los suelos de las relaciones de pro
piedad territo ria l p recapitalista 84.
Finalm ente, hay que m encionar el hecho de que, en ciertos
casos, la propiedad territo ria l publica puede convertirse en una
b arrera especifica al libre m ovim iento del capital. Ya se tra te
de la h erencia de form as feudales de propiedad (bienes de la
Corona, de las o rdenes religiosas y de los hospicios, terren o s
com unales, etc), de zonas de influencia de grandes equipam ien-
parece altamente aleatorio y, en todo caso, poco influido por los fenome-
nos de mercado. Quiza esto es mas cierto en Francia que en los 'pafses
nuevos', pues all! las rigideces introducidas por el significado social de
la propiedad son numerosas)) (Centre d'Etudes et de Recherches sur l'Ame-
nagement Urbain ( c e r a u ) , Rapport methodologique sur Velaboration d'un
modele de localisation des logements neufs dans une agglomeration, Paris,
c e r a u , v o l . 1 , noviembre de 1 9 6 7 , p. 6 ) .
83 Los psicosociologos han medido por supuesto el fenomeno, Cf. el es-
tudio de referenda: Societe d'Animation, Etude et Recherche Sociologique
( s a r e s ) , Les motivations et attitudes des proprietaires de terrains situes
dans une agglomeration urbairre, Paris, s a r e s , octubre de 1969, 2 vols., 112
y 26 pp. a multicopista.
84 tNo podria plantearse la hipotesis de que, gracias a la inmensa ola
de expropiaciones de 1852-1867, nace en Paris un mercado del suelo hasta
ese momento inexistente? Asi, Halbwachs muestra como la intervencion
de las expropiaciones desencadena un proceso de demoliciones privadas
y de ventas «espontaneas» de parcelas. Proceso que se extiende en el
espacio a las zonas vecinas y prosigue en el tiempo una vez terminadas
las expropiaciones (Halbwachs, 1909, pp. 190-96). La expropiacion que
«durante todo un periodo ha sido la forma casi exclusiva (del mercado)»
(ibid., p. 371) da entonces paso al mercado.
tos publicos obsoletos (fortalezas, depositos, vias ferreas aban-

donadas, etc.) o de reservas territo ria le s establecidas m as recien-
tem ente, la propiedad territo ria l publica constituye a m enudo
una p arte im p o rtan te de los terren o s urbanos efectiva o poten-
cialm ente vacantes. N ada asegura que ese patrim onio sea admi-
nistrado en cualquier caso en funcion del m ovim iento de las
plusganancias localizadas, es decir, de m an era que produzca la
m axim a re n ta del suelo; adem as, el problem a de la distribucion
de las plusganancias potenciales es tam bien objeto de dispu-
tas. La asignacion de usos de los terren o s y el precio de una
cesion eventual al sector privado dependeran de la correlacion
politica de fuerzas y de las relaciones de dom inacion de clase
que las determ inan.
La propiedad territo ria l publica puede ser ad m in istrad a con
vistas a u n a ayuda directa a la acum ulacion del capital inmobi-
liario: en ese caso, los terren o s publicos son vendidos al «precio
de coste» —© incluso por debajo de el— a co n stru cto res privados
que obtienen la m axim a plusganancia localizada y conservan, por
tanto, la m ayor p arte de ella. E s esta u na tradicion m uy francesa,
varias veces observable en los periodos de reestructuracion del
centro de Paris: desde las expropiaciones de H aussm ann en bene-
ficio de las grandes sociedades inm obiliarias concesionariax h a sta
las operaciones m ixtas de renovacion m asiva de los anos fe se n ta
y setenta, los grandes periodos de expansion inm obiliaria y de
penetracion del capital financiero en el sector h an sido acompa-
nados de ese tipo de gestion de la propiedad p u b lic a 85.
Sin em bargo, no es la unica gestion posible. U na gestion
«social»del patrim onio publico puede prevalecer, al m enos par-
cialm ente, cuando la correlacion de fuerzas en tre las clases lleva
a las colectividades locales a su stra e r terren o s de un uso privado
m as rentable, p a ra destinarlos a operaciones publicas de vi-
vienda popular o a equipam ientos sociales. Hay, entonces, u na
85 Evidentemente, Paris no tiene el monopolio de ese tipo de operacio

nes, caracteristicas tanto de la gran urbanizacion en Milan en los anos
1860-1890 (Pizzetti, 1980, pp. 5-8) como de la renovacion del centro de
Estocolmo despues de la segunda guerra mundial (en este ultimo caso, el
sistema de alquiler enfiteutico no impidio que las empresas del grupo
Hotorget se beneficiaran integramente de las plusganancias de localizacion).
Hay que subrayar, claro esta, que la reventa de las licencias de construc-
cion que hace el Estado al sector privado «a precio de coste)),es en general,
en el centro de la ciudad, un bonito regalo. En efecto, se observa frecuen-
temente que (precio del suelo determinado por el uso anterior-i-costo
publico de las obras de urbanismo) < (plusganancia localizada resultante
del nuevo uso).
inutilizacion de terrenos desde el punto de vista de la produccion

de plusganancia, incluso si las acciones publicas «valorizan» *os
terren o s privados vecinos, e independientem ente de cuales sea11
en general los efectos beneficos de esta politica sobre la re p ro '
duccion del o rden social. La propiedad publica se convierte,
entonces, en obstaculo p ara la inversion.
Puede observarse un ultim o tipo de gestion, aun cuando eens-
titu y a una paradoja: es la «especulacion publica». A la inversf
del m odelo social de gestion de los suelos, los terren o s son ce<^ ‘
dos al sector privado p a ra una m axim a rentabilizacion. E* E s"
tado, entonces, se som ete a la ley de la renta. Pero, al co n trari0
del m odelo de ayuda a la acum ulacion, esta cesion se realiza a
un alto precio, beneficiandose el E stado de la ren ta, en vez de
p erm itir su apropiacion privada. E sta politica es corriente cuan_
do los ap arato s de E stad o funcionan m asivam ente bajo la norm a
de la corrupcion, prevaleciendo su papel represivo sobre su
papel directam ente economico: esto sucedio en L isboa o en ^ a”
d rid en la epoca de las dictaduras. La tendencia a la gestion
especulativa del patrim onio territo ria l publico puede desarro-
llarse tam bien de una form a muy diferente com o re sp u esta a un a
crisis financiera de las colectividades lo cales86.
De esta form a, la resistencia que opone la propiedad territo rial

a la libre disposicion del suelo por el capital varia h istoricam ente
en cuanto a su naturaleza social, su logica de ac tio n y su inten-
sidad. La teo ria de la re n ta del suelo se articu la aqui con el
estudio de la estru ctu ra de clases de las sociedades urbanas J
de su entorno rural. E sa teoria pasa tam bien p o r la de las
acciones estatales que m odifican los term inos de la co n trad ictio n
territo rial. E l analisis abstracto de la re n ta se detiene, entonces>
en el p u n to en que debe com enzar la exploracion historica. E sta
puede eventualm ente estim ularlo por m edio de los interrogantes
que plantea.
86 W. Firey, en su estudio clasico sobre Boston, observa en la primera

mitad del siglo xix esa politica municipal de venta de terrenos publico5 f
un alto precip con el fin de reducir la deuda municipal; asi se urbapiZO)
de 1823 a 1850 aproximadamente, el South End en terrenos publicos (rirey,
1947, pp. 60-64).
2. SOBRE IA TEORIA DE I A RENTA ABSOLEITA
EN MARX
Kicard o elabora la te o rla del fenom eno de la re n ta diferencial,

1H'ro no «ve» el hecho polem ico m as im portante: el terren o m ar-
''(1)llalt tam bien esta sujeto a u n a renta. M arx p arte de ello p ara
t ons ru ir ej concepto re n ta a b so lu ta y , al m ism o tiem po, pone
r ” __ de juicio la teo rla ricardiana de los precios, creando as!
‘ cullCepto de.precio de production .y de.tasn m edia de eanancia.
Esta es, reducida a lo esencial, l a m sto ria de un «descubrim ien-
que m e parece fu n d am ental en la elaboration de E l capital.
u concepto de re n ta absoluta es el m eollo de la teo rla de la
1!’]1ta agricola en M arx, un punto de ru p tu ra fundam ental con la
ot onom ia polltica «precrltica», un elem ento esencial en la cons
titutio n de la teo rla de Marx: tra ta re de dem ostrarlo m as ade-
lante.
^ sin em bargo hay pocos aspectos del pensam iento de M arx
<|iK; h ayan sido .obieto de .un debate m as \dvo y m as confuso
uu'luso entre quienes tra b a ja n con l a ayuda de los conceptos y el
m elodo m arxistas. ^T endra esto que ver con la debilidad del
concept0 re n ta absoluta, abandonado por el m ism o M arx en
ios ocS^f0rtuna(j0S b o rradores publicados despues de su m uerte,
m as bien con u n a lectu ra de esa teorla en el solo am bito
' u;mtitatjvo de los valores, que se olvida de lo esencial, es decir,
■it las relac{ones sociales que estan en la base de las categorlas
rt o n o m icas !
La respuesta a esa p reg u n ta no es evidente: si lo fuera, el.
dr'.-ite se h ab rla resuelto estableciendo un m lnim o de consenso.
‘ii -1 embargo, la discusion ganarla en claridad si, paralelam ente
;> los trab ajo s em piricos indispensables acerca de la form acion
los precios de o ferta del suelo en diferentes e stru c tu ra s con-
• i -las de la propiedad territo ria l, se observara con m ayor aten-
Mm lo que M arx dijo al respecto y, sobre todo, los principios
in--iodol6gicos con los cuales com enzo a elab o rar u n a teoria efec-
o . i ie n te inacabada.
Una vez m as, la repeticion dogm atica de M arx vuelve ineficaz
la teoria: ese fenom eno general queda bien ilu strad o por las
desventuras de la re n ta absoluta. Asi, m uchos investigadores han
intentado « ex tra p o lar» el analisis m arxista de la re n ta agricola
al contexto urbano, en el que encuentran fenom enos de mono-
polio. Un analisis insuficiente del concepto de re n ta absoluta,
acom panado eventualm ente por el afan de utilizarlo a cualquier
precio, desem boca en un deslizam iento im plicito: la re n ta abso
luta ya no depende, com o condicion necesaria, de la ta sa de
ganancia sectorial, es u n a re n ta de m onopolio l.
Se plantea entonces la pregunta: ^por que h a de estar la
ren ta « ab so lu ta» lim itad a al excedente del valor sobre el precio
de produccion, en lugar de elevarlo por encim a del valor? qPor
que no h a de ap arecer m as que en los sectores con u n a tasa
in tern a de ganancia su perior a la m edia, en lugar de existir en
todos los sectores?
Segun un cierto num ero de autores, la respuesta no ofrece
dudas: si existe u na ren ta « ab so lu ta» ,n o es en el sentido en que
M arx la define. Es u n a re n ta determ inada por u n a falta de ade-
cuacion estru c tu ral en tre la o fe rta y la dem anda de tierra , y, en
consecuencia, en ultim a instancia, por el precio de dem anda.
£Por que ese desequilibrio en el m ercado, generador de renta?
P ueden distinguirse dos tipos de explicacion.
P ara algunos, la insuficiencia de la oferta proviene del coni-
portam iento de retencion de las tierra s por p arte de los propieta-
rios, cuya eficacia proviene de una estructuracion de la o fe rta
que no corresponde a las condiciones de la com petencia perfecta.
No atom icidad de la oferta, no tran sp aren cia del m ercado, no
sustituibilidad de los bienes ofrecidos: la re n ta del suelo «en el
peor terren o » es una re n ta m o n o p o lista2.
1 En el caso particular de F. Alquier: «La renta absoluta del suelo que

el propietario exige al empresario capitalista como pago en el sector agrl-
cola, no desaparece en el sector urbano, representa el tributo pagado P°r
el inquilino por el derecho a la vivienda» (Alquier, 1971, p. 85). ^
2 Es el argumento de A. Emmanuel, quien rehabilita la noci°n de renta
absoluta a condicion de cambiar su contenido: no es objeto de ninguna
determinacion por el valor y solo es resultado de las imperfecci° nes del
mercado, especialmente de las exigencias de los propietarios «que no tie-
nen nada que ver con las leyes economicas objetivas», sino qde dependen
de «estimaciones subjetivas», de su «obstinacion»y de su «amor propio».
Despues de todo, el propietario «es un hombre, y no la maquina electponica
infalible que los marginalistas han puesto en el lugar de cada agente ec°_
nomico» (Emmanuel, 1969, pp. 238-39). Otros autores atribuyen la «renta
absoluta» a la existencia de un oligopolio de los propietarios del suelo.
Asi, G. Campos Venuti diagnostica «la creacion de un frente unido de toda
la propiedad urbana que, aunque no haya acuerdos de cartel, determina
Sobre la teoria de la renta absoluta en Marx 57
P ara otros, la insuficiencia de la o fe rta proviene de la escasez

fisica del suelo. Proviene de factores naturales c o m o la canti-
dad disponible de suelos cultivables — , econom icos —como la
cantidad de suelos dotados de in fra estru ctu ra s urbanas— , regla-
m entarios — licencias de construccion— , poco im porta: en todos
esos casos, la re n ta del suelo es una re n ta de escasez3.
Se tra ta de dos v ariantes descriptivas del concepto de ren ta
de m onopolio. T om ando com o base la re n ta de m onopolio del
terreno m arginal se establece la jera rq u ia de las tierras: a par-
tir de su m ayor o m en o r fertilidad y distancia de los m ercados
para los terren o s agricolas y de su m ayor o m enor «deseabili-
dad» p ara los terren o s urbanos. En este Ultimo caso, se aprecia
que los autores, que h an reducido la re n ta absoluta a una renta
de m onopolio, no se detienen: la re n ta diferencial se disuelve
a su vez en « re n ta de situacion», es decir, tam b ien en re n ta de
m onopolio. Asi, el analisis de la re n ta u rb a n a se reduce paulati-
nam ente a u na determ inacion por la dem anda.
Hay que exam inar entonces de cerca si el concepto de re n ta
absoluta designa o no algo d iferen te a la escasez o a la retencion
de las tierras y, p or tan to , responder a la pregunta sobre la natu-
raleza de las relaciones sociales que fundam entan ese tipo de
renta.
Exam inare esos problem as de la re n ta absoluta (seccion n )
despues de h ab e r recordado el enunciado clasico de la teo ria y
definido su lugar en la elaboracion del pensam iento de M arx
(seccion i).
una evolucion de los precios que, aunque irregular, ha sido al alza, y una
oferta limitada en el mercado» (Campos Venuti, 1967, p. 37). En una direc-
cion similar, D. Harvey ha sostenido la tesis de una «renta de monopolio
de clase» que se fundamenta en el «poder de clase» de las diferentes
categorias de propietarios urbanos susceptibles de imponer precios arbi-
trarios (Harvey, 1974, pp. 241-42; cf. tambien Harvey, 1974, pp. 179-83).
3 Por ejemplo, K. Vergopoulos basa en la categoria de escasez no s61o la
renta sino tambien el «elemento de perversion)) que la tierra introduce en
el capitalismo: «La unica condicion para la existencia de una plusganancia,
convertible en renta, no es la propiedad del suelo sino la escasez relativa
de los productos agricolas, derivada de la escasez relativa del factor tierra*
(Vergopoulos, 1974, p. 97, el subrayado es del autor).
I. LA TEORIA DE LA RENTA ABSOLUTA AGRICOLA EN MARX
7. La tesis de la renta absoluta
E l arren d atario agricola capitalista paga una re n ta al propietario

del suelo incluso por el terreno m enos fertil y peor localizado.
E sa ren ta se sum a al costo de produccion y a la ganancia p ara
determ in ar u n precio de o ferta del trigo producido en el terreno
m arginal: este, en ciertas condiciones, va a d eterm in a r el precio
general de m ercado. Hay entonces una re n ta que, contrariam ente
a las ren tas diferenciales de los terrenos m ejores, no esta deter-
m in ad a p o r el precio del trigo sino que, por el contrario, lo
determ ina.
He ahi el hecho polem ico que pone en tela de juicio la con"
cepcion ricardiana de la re n ta y que M arx va a tra ta r de explicar
teoricam ente con el concepto de re n ta absoluta.
E sta re n ta absoluta esta constituida por el excedente del
valor de la m ercancia sobre su precio de produccion, cuando la
existencia de un m onopolio en una de las condiciones generales
de la produccion en el sector obstaculiza el proceso general Po r
el cual el precio regulador es desplazado del valor al precio de
produccion.
De esta form a, senala M arx, tienen que darse dos condiciones
p a ra que exista la re n ta absoluta:
...u n a produccion capitalista desarrollada, de una parte, y, de otra,
la existencia, no solo legal sino efectiva, de la propiedad territ°r ial,
que oponga una resistencia de hecho y defienda su campo de accion
contra el capital, no abriendo paso a este mas que en ciertas y deter-
minadas condiciones 4.
1.1. P rim era condicion de la re n ta absoluta: predom inio del

m odo de produccion capitalista y su desarrollo desigual
La re n ta del suelo es el precio de bienes sin valor: los recursos

natu rales, que no son producto del trabajo. tC om o es posible
entonces que el capitalism o, form a desarrollada de la sociedad
de m ercado, im ponga a to d a la produccion la regulacion por la
ley del valor?
M arx precisa as! el problem a:
4 M arx, 1974, v o l. 1, p. 469.

><>bre la teorla de la renta absoluta en Marx 59
Pero entonces habrla que resolver el problema de como pueden tener

mh precio cosas que no tienen ningun valor y como es compatible
.u> con la teoria general del valor. El problema de saber con que
■Hiras abona una persona «una compensacion» por el derecho de ex-
!>-icr m adera de la tierra en que existe un bosque no guarda absolu-
i.*mente la menor relation con el verdadero problema de que se
" ila. El problema esta en saber de que fondo la p ag a5.
Marx responde: del precio de la m ercancia, que en ese caso se

I'tlia regulado p o r el valor de esta y no por su precio de pro-
<Inotion.
En otros term inos, el precio del producto no es un precio de
monopolio, independiente del tiem po de tra b a jo socialm ente
m vesario p ara su produccion. Pero no esta regulado, com o el
i': oeio de la m ayor p arte de las m ercancias capitalistas, por la
nancia m edia del capital invertido y los costes de produccion,
•mo p or el valor.
La teo ria de la re n ta absoluta supone, entonces, a la vez una
t< ryilacion general de los precios sobre la base de una tasa m edia
ganancia y, de o tra parte, un excedente del valor sobre el
j-ircio de produccion de los productos agricolas. Lo cual im plica
■I predom inio del m odo de produccion capitalista sobre el con-
pi n to de la fo rm a tio n social y su desarrollo desigual en la agri-
■nltura y en la industria.
i t predominio del modo de produccion capitalista induce

hi transformacion general de los valores en precios
-I- produccion
« n iido el m odo de produccion capitalista se h a apoderado de lo
i racial de la in d u stria, nacen nuevas relaciones de intercam bio
« p artir de las nuevas relaciones de produccion.
En los m odos de produccion que dan lugar al surgim iento
•i* 1 capitalism o, el im porte del excedente no es el facto r que
•I- lerm ina la d istrib u tio n del trab a jo social entre los sectores
la produccion, ni la escala de la acum ulacion en cada uno de
• i'ns. Al m ism o tiem po, las relaciones m ercantiles tienden a do
it-mar la circulation de los productos. A pesar de las deducciones
f udales o trib u tarias, los productores directos poseen los me-
■iins de produccion que utilizan librem ente en la produccion de
mercancias: las relaciones de intercam bio entre estas ultim as
-ian reguladas por sus relaciones de valor, por el tiem po de
i< tbajo socialm ente necesario p ara producirlas. D entro de la
5 Marx, 1974, vol. 1, p. 438 (el subrayado es del autor).

60 Christian Topaim
com posicion del valor de los productos, lo esencial esta repre-

sentado por el consum o de los productores, m ientras que la re-
novacion de los m edios de produccion constituye un elem ento
secundario — incluso si es desigual en tre los sectores — y el excc-
dente es objeto de u n a deduccion feudal o trib u taria y no regula
la acumulacion.
Con la separacion en tre los productores y los m edios de p ro
duccion, los cuales desde ese instante se oponen com o capital a
una fuerza de trab ajo , tran sfo rm ad a a su vez en m ercancla, el
m o to r del sistem a productivo cam bia de naturaleza: es ahora la
produccion y la acum ulacion de plusvalor. E sta tran sfo rm atio n
de las relaciones de produccion lleva consigo una in terp retatio n
subjetiva p or p arte de cada capitalista: el movil de su actividacl
llega a ser la m axim ization de la tasa de ganancia, apareciendo
la n o tio n de rentabilidad.
D esde entonces, el nivel de la produccion, las cantidades de
capital invertido en cada sector de la produccion seran reguladas
por la tasa de ganancia que cada una de ellas es susceptible
de producir: el capital ten d era a d estru ir todos los obstaculos
que los m odos de produccion anteriores oponian a la libre
circu latio n de los trab ajad o res y del capital dinerario en tre los
distintos sectores.
A hora bien, sobre la base de relaciones de intercam bio de las
m ercancias segun su valor, las tasas de ganancia internas, u ori-
ginales, son diferentes segun los sectores. E n efecto, la com posi
cion tecnica del capital —la relacion concreta en tre los trabaja-
dores, las m aquinas y las m aterias p rim as— v aria de un sector
a o tro; la com posicion organica del capital —la relacion de valor
en tre capital variable y capital constante— y su tiem po de rota-
cion — determ inado por la relacion en tre capital fijo y capital
circulante— variaran, por lo tanto, segun los sectores. E n conse-
cuencia, segun el sector de produccion, aunque la tasa de explo-
tacion sea identica en el conjunto de la econom ia, u n a m ism a
cantidad de capital invertido «producira» cantidades desiguales
de plusvalor. Los sectores en los que la com posicion organica de
capital es elevada y /o el tiem po de ro ta tio n es largo, en compa-
racion con el prom edio social, presen taran una tasa de ganancia
in tern a debil, y viceversa.
E l resu ltad o de esto en el capitalism o clasico, en el que la
libre inversion de capitales en todos los sectores constituye la
norm a, un m ovim iento incesante del capital desde los sectores
con tasa in tern a de ganancia b aja hacia los sectores con tasa de
la teorla de la renta absoluta en Marx 61
f-itmncia elevada. E n ese proceso, actuan dos tendencias del

ummIo de produccion.
De u na parte, la com petencia en tre los capitales tiende a esta-
or u na tasa m edia de ganancia p a ra todos ellos, cualquiera
*jiit■ sea el sector de actividad: este es el proceso de nivelacion
la ganancia o igualacion de la ta sa de ganancia, por el cual
!■■■. capitalistas se reparten como amigos-enemigos el botin del tra-
Im |<! ajeno apropiado, de tal modo que, por term ino medio, el uno
■■ apropia tanto trabajo no retribuido como el o tro 6.
i m los sectores con tasa in tern a de ganancia baja, el ritm o lento

■ la acum ulacion y de la produccion — obtenido eventualm ente
i-.r la «cartelizacion» del sector— acarrea un alza de los precios
'• I'uladores por encim a del valor h asta el punto en que po d ra
“ U enerse la tasa m edia de ganancia; en los sectores con tasa
m ierna de ganancia alta, la afluencia de capitales y el increm ento
i!< la produccion conduciran a una b aja de los precios regula-
•i->res hasta que desaparezca la plusganancia interna. La m asa de
pliisvalor producido no se m odifica por ese proceso, sino tan solo
*-■" distribucion en tre los capitales individuales.
Se establecen, entonces, nuevas relaciones de intercam bio que
•v basan en la ley del valor m odificada por las condiciones del
».ipitalismo: las m ercancias ten d eran a intercam biarse en fun-
i ion de su precio de produccion, es decir, de su costo de pro-
•luccion m as la ganancia m edia del capital invertido. El plusvalor
<>io aparecera bajo su form a tran sfo rm ad a, la ganancia.
Ese m ovim iento no tra s to rn a solam ente la distribucion del
iiabajo social y de la acum ulacion en tre los sectores; tran sfo rm a
imismo las form as de produccion. C ada capitalista tra ta de
in-neficiarse de las plusganancias sectoriales, y con ello tiende a
.tnularlas. Pero tra ta tam bien de beneficiarse en el sector en el
<|ue se en cuentra, o hacia el que se desplaza, de una plusganancia
individual produciendo a m enor costo que sus com petidores.
Este «plusvalor adicional» se obtiene generalm ente poniendo en
practica form as de division del trab a jo que im plican u n a eleva-
i ion de la com posicion organica del capital. Los capitalistas
t om petidores que estan en condiciones de hacerlo son forzados
.1 ado p tar la nueva tecnologia: la plusganancia que pro cu rab a
liende a desaparecer, pero en ese proceso el valor del bien y su
precio de produccion b ajan, m ientras que la com posicion orga-
6 Marx, 1974, vol. 1, pp. 332-333.

62 Christian Topa2°v
nica del capital en el conjunto del sector se eleva y la concentra-

cion se desarrolla.
A escala del conjunto del sistem a econom ico, de ello resultan
tendencias contradictorias: de u n a parte, el descenso del valor
de los bienes que en tra n en el consum o de los pro d u cto res lleva
a un aum ento del plusvalor relativo y de la ta sa de explotacibn;
pero al m ism o tiem po, la elevacion de la com posicion organica
m edia del capital provoca una tendencia a la b a ja de la tasa
general de ganancia, a la sobreacum ulacion de capital.
L a nivelacion de la tasa de ganancia tropieza sin em bargo con
obstaculos que nacen del desarrollo del propio m odo de produc
cion capitalista. La sobreacum ulacion afecta a los d iferen tes sec-
tores en fo rm a desigual: los m as afectados son precisam ente
aquellos en los que la com posicion organica del capital y /o su
tiem po de rotacion son m as altos. Son al m ism o tiem po aQuellos
en los que el volum en m inim o de capital necesario para produ-
cir es m as im p o rtan te y en los que la concentracion esta m as
avanzada. Las condiciones del m antenim iento de la tasa de ?a*
nancia seran la m onopolizacion creciente de la produccion de
los grupos in d u s tria ls gigantes que estaran en condiciones de
im poner precios superiores al valor y reten er las plusganancias
surgidas de los cam bios tecnologicos; al m ism o tiem po, esto
su p o n d ra el dren aje hacia esos sectores de un capital d in era ri°
centralizado por el capital bancario y rem unerado e stm c tur£d‘
m ente a un a tasa inferior a la ta sa m edia de ganancia. Nace en-
tonces el capital financiero, que realiza la fusion del capital ban
cario y el capital in d u strial, y se desarrollan los m onoP °li°s - Las
transform aciones estru ctu rales necesarias p a ra la nivelacion pro-
ducen el efecto contrario: la aparicion de una e sfe ra de nivela
cion p ro p ia de los capitales m onopolistas que se benefician de
u n a ta sa de ganancia superior a la ta sa m edia y, en consecuencia,
la desvalorizacion de los o tro s capitales en accion. El desarrollo
del capitalism o de m onopolios se produce sobre la base de la
b a ja tendencial de la tasa general de ganancia, y sus contradic-
ciones provocan la necesidad de nuevas funciones del E stado en
el proceso general de valorizacion-desvalorizacion: es el capita
lismo m onopolista de Estado.
L a ley ten dencial de la nivelacion tiene, pues, com o funda-
m ento unas relaciones de produccion cuyo desarrollo conlleva
obstaculos al desarrollo de esa ley. Pero tam bien se opone una
b a rre ra que existe con an terio rid ad al capitalism o: la propiedad
de la tierra.
Sobre la teorla de la renta absoluta en Marx 63
El desarrollo de signal de la industria y la agricultura mantiene

en esta ultima una plusganancia interna
Los sectores en los cuales la ta sa in te rn a de ganancia es supe
rior a la ta sa m edia de ganancia son aquellos en que la compo-
sicion organica del capital es b aja, y su tiem po de rotacion breve.
Se tra ta de los sectores en los que la productividad del trab a jo
es b aja y la concentracion capitalista ha avanzado poco, es decir,
los sectores « atra sad o s» en el desarrollo desigual del modo de
produccion capitalista.
E n o tras palab ras, el escaso desarrollo tanto de las fuerzas
productivas com o de las relaciones de produccion capitalistas
ncom pana y constituye la condicion de posibilidad de un exce-
dente del valor de los productos sobre su precio de produccion,
es decir, de u n a plusganancia inicial.
Desde los origenes del modo de produccion capitalista, la
agricultura se en cu en tra en esa situacion, al igual que num erosas
producciones urbanas. El capital se apodera progresivam ente de
Ia m ayor parte de estas ultim as y, adem as, crea sobre sus pro-
pias bases nuevas ram as industriales: en am bos casos, revolu-
ciona las condiciones de la produccion en su carrera incesante
hacia la plusganancia.
Pero la ag ricu ltu ra, a pesar de la existencia perm anente de
las condiciones p a ra obtener una plusganancia interna, perma-
nece al m argen de ese desarrollo. E xiste aqui una paradoja:
plusganancia sectorial, acum ulacion lenta.
Sin e n tra r en la com plejidad de un debate m as que secular,
podemos recoger el resultado esencial: de una u o tra form a,
U plusganancia in tern a de la ag ricu ltu ra por lo general h a esca-
pado a la nivelacion, pero tam bien h a escapado a los producto-
i es, sean estos capitalistas o campesinos. Son las relaciones de
;-.reduction en la agricultura y en la fo rm a tio n social en su con-
junto las que d eterm in an las m odalidades y la naturaleza de clase
de la apropiacion de la plusganancia agricola.
E n ciertos casos la gran propiedad territo ria l se opone a los
nrrendatarios capitalistas: es el caso de la agricultura inglesa
rlasica analizada por Marx. E n esta e stru c tu ra los terraten ien tes
so apropian de la plusganancia sectorial en form a de ren ta abso-
E ta , pues oponen un obstaculo a la libre inversion de capital
>n la agricultura. E l precio de los productos agricolas se man-
liene m ediante la re n ta por encim a de su precio de produccion,
«:!terrumpiendo de esa m anera la a c tio n de un m otor esencial
de la acum ulacion capitalista, a saber, la plusganancia sectorial.
1>e ahi se deriva el atraso de las fuerzas productivas el cual, a
m edida que se acentua, alim enta cada vez m as la ren ta en la

cual se origina. Sera preciso que la burguesla industrial este en
condiciones de im p o rtar el trigo de paises nuevos, sin propiedad
te rrito ria l ni ren ta absoluta, para hacer que b ajen los precios
en la m etropoli y, por tan to , la renta. Pero en la agricultyra
situacion perm anece inalterada: la tasa de ganancia efectiva se
acerca a la tasa m edia, no por el m ovim iento de la acum ulacion,
sino p or la propiedad del suelo y la renta.
E n otros casos, la produccion agricola es principalm ente cam-
pesina, realizada por productores independientes, propietarios
del suelo y de los m edios de produccion: es la via francesa,
surgida de la revolucion agraria que acom pano a la revolucion
de 1789. E n ese caso, la identidad en tre el propietario de la tie rra
y el p ro d u cto r excluye la ren ta absoluta, pero el caracter no
capitalista de la produccion no im pone la reduccion del precio
regulador del valor al precio de produccion. La agricultura cam-
pesina se d esarrollara ju n to a un sector capitalista que seguira
siendo m inoritario. La transferencia del excedente interno del
sector sera realizada p or el desarrollo de los m onopolios indus-
triales en la p eriferia de la produccion agricola — hacia atras,
en el sector de las m aquinas y abonos, hacia delante en el de las
in d u strias alim enticias— asi como por la deduccion efectuada
po r el capital bancario. Ademas, las politicas de precios llevadas
a cabo p or el E stad o o las instituciones estatales internacionales
reduciran ese excedente.
Asi, la agricultura lleva consigo unas relaciones de produc
cion que obstaculizan la nivelacion, p ero al m ism o tiem po esas
relaciones se oponen a que la plusganancia estru ctu ral interna
cum pla alii las m ism as funciones que en los sectores indust r *a'
les. E n lugar de ser el m otor de la acum ulacion capitalista y de
co n trib u ir a la nivelacion general de la ganancia, es objeto de
una deduccion, ya sea en favor de la esfera de nivelacion mo-
nopolista, ya sea en favor de la propiedad del suelo.
E n este ultim o caso aparece la ren ta absoluta.
1.2. Segunda condicion de la ren ta absoluta: la resistencia

de la propiedad del suelo al capital
La plusganancia original del sector se fija en form a de renta

absoluta cuando la tie rra no esta a la libre disposicion del c a p ita
o no es reproducible p o r este com o lo son los otros elem entos
de la produccion (bienes libres y sin valor o m ercancias p ro ^ u'
’■i(>bre la teorla de ta renta absoluta en Marx
*idas por el tra b a jo hum ano). E sto sucede cuando la propiedad

I" lvada del suelo es an terio r a la aparicion del m odo de produc-
*ibn capitalista.
'<! la tierra existe en condiciones de abundancia elemental frente al
> ipital, este se mueve en la agricultura del mismo modo que en otra
i;iraa industrial cualquiera. Pero entonces no existen la propiedad
territorial ni la renta (...) E n cambio si la tierra, primero es limitada
v. segundo se halla apropiada, el capital se encontrara con la propie-
ilad territorial como premisa (...) De un modo o de otro, la tierra
<l» ja de ser ya desde el prim er momento un campo elemental de
.i<cion para el capital7.
I a apropiacion privada de la tie rra solo es posible porque este

■lemento de la produccion esta fisicam ente lim itado, al contrario
■me otros elem entos no reproducibles pero disponibles e n c a n ti-
' lades ilim itadas, com o el aire o el a g u a 8. No obstan te esta es-
<asez fisica, absoluta, podria decirse, no es directam ente la
*ausa de la renta: esta es una relacion social, no una relacion
natural!* Es solo u na condicion necesaria para la apropiacion
privada del suelo/ De ningun m odo una condicion suficiente:
muchos m odos de produccion precapitalistas no im plican la
propiedad privada del suelo, inclusive en form aciones sociales
roncretas en las que el suelo esta fisicam ente lim itado,
Por el co n trario , es ju stam en te la propiedad del suelo la que
produce la unica escasez p ertin e n te desde el punto de vista eco-
nbmico: la escasez de la tie rra con relacion al capital. Escasez
oeial, en consecuencia, que puede ap arecer incluso si no son
■splotados todos los suelos fisicam ente d isp o n ib le s9.
E sta propiedad que opone una resistencia real al libre movi-
i iiento del capital es un p resupuesto del m odo de produccion
■apitalista. P resupuesto historico, condicion p a ra la aparicion
be este m odo de produccion; presu p u esto estru ctu ral, condicion
be su reproduccion y de su desarrollo. Veamos com o dem uestra
7 Marx, 1974, vol. 1, pp. 474-475 (el subrayado es del autor).

8 Al menos, quiza, en la epoca en que Marx escribe.
9 Este analisis de la escasez esta a mi parecer subyacente, por ejemplo,
<n el siguiente pasaje de Mam «Si la tierra fuese un elemento ilimitado,
no solo con relacion al capital y a la poblacion, sino de hecho 'ilimitada1
• orao ‘el aire y el agua1, 'si fuese ilimitada en cuanto a cantidad1, es
■vidente que su apropiacion por unos no excluiria su apropiacion por
•>nos En este caso, no podrian existir propiedad privada (y tampoco pro-
i >u-dad 'puhlica! o del Estado)» (Marx, 1974, vol. 1, p. 474) (el subrayado es
•Id autor).
f ib Christian Topalov
Marx esta tesis, en cierto m odo a contrario, es decir analizando

los casos «ricardianos» en los que no existe propiedad del suelo.
E n las colonias de asentam iento 10, la m asa de los agricultores
esta co nstituida por p ro d u cto res directos poseedores de la tierra,
la cual existe en cantidad ilim itada —a condicion de que las
relaciones m ilitares con la poblacion nativa perm itan llevar Qada
vez m as lejos la « fro n te ra» .L a produccion de los colonos no es
capitalista, ni siquiera predom inantem ente m ercantil: solo se
lleva al m ercado lo que sobra del consum o de los productores y
no im p o rta a que precio. Los precios se estableceran constante-
m ente p o r debajo del valor, porque la produccion no se h an a
regulada p o r el m ercado; incluso pueden no re p o rta r a los
colonos no capitalistas la ganancia media. E sto solo es posible
porque la propiedad del suelo no existe realm ente — aunque exis-
ta fo rm alm en te— com o obstaculo a la libre aplicacion del tra-
bajo a la tierra. La existencia de la fro n te ra bloqueara agf el
desarrollo del capitalism o agricola.
E n las colonias de p la n ta c io n 11, la produccion es form alm ente
capitalista, dirigida hacia el m ercado y regulada por la gananeia.
Sin em bargo, las relaciones de produccion no se basan en la q,%-
plotacion del trab ajo libre, sino en la esclavitud: una de las
razones de esto es evidentem ente la existencia de la frontera.
que convierte la violencia — fisica y ju rid ica— en la condicion
p ara el m antenim iento de la explotacion de los trab ajad o res.
E n la plantacion, el capitalista es el propietario de la tie rra y
nada se opone a la venta del producto al precio de produccion.
E n la « v iejaE u ro p a)),y m as concretam ente en los paises agra-
rios perifericos de E u ro p a en vias de desarrollo capitalista, esta
identidad en tre el propietario del suelo y el capitalista es fre-
cuente 12. E sto perm ite vender el trigo al precio de produccion.
S era p o r lo dem as el trigo am ericano y prusiano, ese trigo
sin propiedad te rrito ria l ni re n ta absoluta, el que inunde el
m ercado ingles y qu eb rante la base economica de los terrate-
nientes ingleses.
Pero la ausencia de la propiedad te rrito ria l o su fusion con
el capital im piden el desarrollo capitalista.
La apropiacion privada de la tie rra es condicion fundam ental
de las relaciones de produccion capitalistas: si la tie rra es un
10 Cf. Marx, 1974, vol. 1, p. 474; Marx, 1981, vol. 8, pp. 961-2.
11 Cf. Marx, 1974, vol. 1, p. 469.
12 Es el caso del «hacendado» aleman cuyo punto de vista teoriza Rod-
bertus (cf. Marx, 1974, vol. 1, pp. 347-76). Tambien es el caso del junker
prusiano analizado por Max Weber (cf. Weber, 1906).
Sobre la teorla de la renta absoluta en Marx
bien libre, la separacion en tre los pro d u cto res y los m edios de
produccion no es posible y en consecuencia, tam poco lo es el
salario, ni el m ism o c a p ita l13. Es ju stam en te «la expropiacion
de la poblacion rural» por los terraten ien tes ingleses lo que
constituye «el secreto de la acum ulacion originaria)) en el pais
clasico del capitalism o 14. Y en las colonias, alii donde fa lta el
obstaculo territo ria l, es necesario en co n trar su stitu to s p ara enca-
denar a los inm igrantes al capital, prohibirles —al m enos provi-
sionalm ente— el establecim iento en la fro n te ra 15.
Pero tam bien la separacion entre el capital y la propiedad del
suelo es u n presupuesto para el desarrollo capitalista de la
agricultura. La conversion del propietario feudal en un explo-
tador cap italista tropieza con un obstaculo perm anente: la falta
de capital dinerario. Es el «deseo de capital)) del hacendado de
Pom erania, fren te a la falta de tie rra del arren d atario ingles (y
ric a rd ia n o )16. Pues la produccion capitalista supone historica-
m ente la acum ulacion del capital dinerario en m anos de los
com erciantes, y estru ctu ralm en te el m ovim iento del capital de
un sector a otro. Inversam ente, la conversion del capitalista en
propietario de tierra s im plica el rescate de la renta, la esterili-
zacion del capital desde el punto de vista de la produccion de
plusvalor y ganancia.
La ag ricultura cap italista supone, pues, la existencia auto
nom a de la propiedad del suelo y su correlativa re n ta absoluta.
La re n ta absoluta, relacion social, es la propiedad del suelo mo-
dificada p o r el m odo de produccion capitalista:
La existencia de la renta absoluta del suelo no solo presupone la exis
tencia de la propiedad territorial, sino que es esta misma propiedad
territorial como premisa; es decir, la propiedad territorial condicio-
nada y modificada por la accion de la produccion capitalista 17.
13 «Por lo demas ... el supuesto que se pretende sentar [la no existencia

de la renta absoluta en la agricultura capitalista, C.T.] se halla en contra-
diccion consigo mismo: de un lado, produccion capitalista desarrollada;
del otro, inexistencia de la propiedad territorial. iDe donde iban a salir,
en este caso, los obreros asalariados?» (Marx, 1974, vol. 1, p. 468).
14 Cf. Mam, 1975, vol. 3, pp. 891-928.
15 Cf. Marx, 1975, vol. 3, pp. 955-67.
14 «A un hacendado de Pomerania, por ejemplo, se le antojara sorpren-
dente el hecho de que ni Ricardo ni ningun otro autor ingles admita ni
sospeche siquiera la posibilidad de que la agricultura carezca de capital.
Los ingleses podran quejarse tal vez de la escasez de tierras en proporcion
al capital disponible, pero no se quejan nunca de escasez de capital en
proporcion a las tierras existentes» (Mam, 1974, vol. 1, p. 431. El subrayado
es del autor).
’7 Marx, 1974, vol. 1, p. 468. Cf. tambien: «Tanto por su naturaleza como
Ên que consiste el cam bio? Ên que aspectos la re n ta capita-

lista es cualitativam ente diferente de las ren tas del suelo de
los m odos de produccion anteriores? La transform acion puede
ser com prendida al nivel de la distribucion del plusproducto.
Y no en la form a de este, ya que la re n ta feudal puede, lo m ism o
que la re n ta capitalista, ser una re n ta dineraria. Es el m odo de
determ inacion de la renta, su naturaleza, lo que ha cam biado.
De form a norm al del plusvalor y del plustrabajo, desciende a exce-
dente de ese plustrabajo por encim a de la parte del m ism o de la
cual se apropia el cap italista explotador bajo la form a de gan ancia*18.
En las fo rm as an terio res de propiedad, todo el p lu strab ajo del

p ro d u c to r directo se tran sfo rm a en renta, salvo en condiciones
p a rtic u la re s: la ganancia eventual esta lim itada p o r la renta.
Con la p ropiedad capitalista, todo el p lu strab ajo se tran sfo rm a
en ganancia, pero una p arte de ella es tran sferid a al propietario.
E sta p a rte no puede afectar de fo rm a d u rad era a la ganancia
norm al del capitalista: la re n ta esta lim itada p o r la ganancia.
E stas nuevas relaciones de distribucion son el resultado de
los cam bios en las propias relaciones de produccion. En esencia,
se tra ta de una doble expropiacion del control del proceso de
tra b a jo tan to a los cam pesinos com o a los p ropietarios del suelo:
— los p ro d u cto res directos son desposeidos del control del p ro _
ceso de trab a jo inm ediato, que en lo sucesivo estara dirigido
p o r el arren d a ta rio capitalista. D espojados de la propiedad de
los m edios de trab a jo y de los derechos de utilizacion del suelo
—lo que im plica algunas veces su «pertenencia a la gleba»— los
cam pesinos se convierten en «trabajadores libres», en asalaria-
dos; despojados de su lugar com o organizadores del proceso de
trab a jo concreto, som etidos a la d ictad u ra del capital, se convier
ten en proletaries.
— los p ro p ietario s del suelo, los terraten ien tes, tam bien son
excluidos de su papel a n te rio r en la produccion: despojados de
su control sobre los m edios de produccion accesorios de la pro
duccion agricola p rim aria (m olino, talleres, tran sp o rte ), despo
jados del poder que poseian sobre una p a rte del proceso de
tra b a jo inm ediato (tra b ajo de los cam pesinos en la «reserva»
historicamente, el capital es el creador de la moderna propiedad de la tierra,

de la renta de la tierra; por ende, su accion se presenta asimismo como
disolucion de la vieja forma de la propiedad de la tierra» (Marx, 1857-58,
t. 1, p. 224 [vol. 1, p. 217], El subrayado es del autor).
18 Marx, 1981, vol. 8, P. 1017.
senorial, reglas im puestas p ara la produccion en las propias

tenencias). H abiendo pasado el control del proceso de p ro d u c
cion al arren d a ta rio capitalista, los terraten ien tes se tran sfo rm an
en sim ples perceptores de renta.
E sta doble expropiacion, que proporciona al capital todo el
poder real p a ra dirigir la produccion, crea la nueva fo rm a de
propiedad territo ria l, capitalista. Si esta es llevada a sus u ltim as
consecuencias y en esta m edida, «no existe tal propiedad terri
torials 19.
1.3. La re n ta absoluta y sus paradojas: ûn b o rra d o r

d esafortunado?
M ientras que la re n ta diferencial presupone el precio del p ro

ducto, la re n ta ab so lu ta m odifica el precio. Con el p rim e r tipo
de ren ta, la pro p ied ad territo ria l hace posible la transform acion
de la plusganancia en renta; con el segundo, senala Marx, «es la
misma pro p ied ad la que produce la renta® 20.
Pero esta m odificacion del precio no se produce m as que
dentro de los lim ites del valor. La propiedad territo ria l im pide
que el precio reg u lad o r baje al nlvel del precio de produccion,
pero no esta en condiciones de im poner que este se eleve por
encim a del valor del producto.
La re n ta ab soluta es y no es una re n ta de m onopolio. En la
m edida en que la existencia de la propiedad co n tra rre sta la
determ inacion del precio regulador por el precio de produccion,
es decir, la form acion norm al del precio en el m odo de P roûc-
cion capitalista, la re n ta —«pura em anacion de la propiedad„ —
es un precio de m onopolio. Pero en la m edida en que el precio
esta regulado d en tro de la produccion y p o r la ley del v a lo r21,
19 Marx, 1974, vol. 1, p. 430. El subrayado es del autor.

20 Comentando una proposition de Smith quien afirma que «la renta del
suelo es, por tanto, el precio que se paga por el uso del suelo y constituye,
naturalmente, un precio de monopolio® (Smith, 1776, p. 225), Marx indica:
•>Asi considerada, como pura emanacion de la propiedad territorial, la renta
>-s un precio de monopolio, afirmacion absolutamente exacta, puesto que
solo y exclusivamente a la injerencia de la propiedad sobre el suelo se
debe el que el producto pague mas del precio de produccion, es decir, se
venda por su valor® (Marx, 1974, vol. 1, p. 502. El subrayado es del autor).
21 «Buchanan no dice que el trigo de siempre una renta. Lo que dice es
que cuando el trigo da una renta se vende a un precio de monopolio, y que
este precio es, como por lo demas admiten A. Smith y Ricardo, 'el precio
mas alto que el consumidor se muestra dispuesto a pagar por esta mercan-
d a', Esto es falso. El trigo que da una renta (y, al decir esto, no nos
70
Christian Topalov
no es un precio de m onopolio, regulado dentro de la circula
por <das necesidades y la solvencia de los com pradores», jclon
pendiente del v a lo r22*. n ^ e*
E n esto residen todas las dificultades del concepto de r
absoluta, puesto que plantea dos cuestiones espinosas ^ enta
— Si la propiedad del suelo no tiene contenido econom ico f
de la re n ta ico m o puede co n stitu ir una b a rre ra p ara el c a uf ra
susceptible de hacer su b ir los precios? E n o tras palabras, Pltal
que la ren ta absoluta no tiende a cero? <iPor
— Si la propiedad del suelo tiene el poder de hacer su b ir
precios por encim a del precio de produccion <<p o r que no es ôs
bien capaz de hacerlos subir por encim a del valor? E n tam "
palabras, ^por que la ren ta absoluta no es una re n ta de °*ras
polio en el sentido propio exacto? mono-
E stas preguntas son dificiles de responder. N um erosos

res, incluidos los que apelan al m arxism o, llegan a la concl ai^to‘
de que hay que rechazar el concepto de ren ta absoluta, al rhÂon
tal com o lo define M arx 24. D espues de todo, los m anuscritos q os
dieron lu g ar a las Teonas de la plusvalia y al libro tercero ue
E l capital no son m as que borradores, editados despues de
m u erte... su
Antes de exam inar a fondo los problem as planteados. es nee
sario un estudio del lugar que e sta teo ria ocupa en la eco n o m P
p o litica de Marx. a
referimos a la renta diferencial) no se vende a un precio de monopoli

el sentido de Buchanan. Solo se vende a un precio de monopolio cu°. en
se vende por encima de su precio de produccion, es decir. por su v^ndo
(Marx. 1974. vol. 1, p. 527. El subrayado es del autor). Cf. tambien alor»
1981, vol. 8, p. 962. Marx,
22 Defmicion del precio de monopolio en sentido propio ofrecida. po
ejemplo, en El capital (Marx, 1981, vol. 8, p. 971). r
22 Que el propio Marx plantea pero resuelve. por desgracia, de maner
un poco rapida, por ejemplo en las Teorias de la plusvalia (Marx. 1974a
vol. 1, pp. 493-94).
24 Solo citare a dos autores entre los mas importantes a este respecto
en el ultimo decenio. «Son conocidos los fallos del argumento de la renta
absoluta (...) es quiza el capitulo mas debil de la teoria marxistas. «Seria
preciso por lo demas, observar que el propio Marx no presento esta 'renta
absoluta' como una teoria acabada. sino como una simple hipotesis de
trabajo. (Emmanuel, 1969, p. 234 y p. 234. nota 9). «Sea como sea, podemos
ver inmediatamente que el fundamento de la categoria de renta absoluta
es en el mejor de los casos demasiado movedizo y tal vez completamente
erroneo, (Harvey, 1976).
71
Sobre la teorla de la renta absoluta en Marx
2. Lugar de la teorla de la renta absoluta en la economla

polltica de Marx
La teo ria de la re n ta ab so lu ta constituye, p a ra M arx, el principal
punto de ru p tu ra con to d as las teorias anteriores sobre la re n ta
y especialm ente con la de R icardo. Pone en tela de juicio a la
vez la elaboracion de la econom ia clasica, co n stru id a d en tro del
m arco de la teo ria del v alor trab a jo , y la de la econom ia «vulgar»
antirricard ian a, fu n d ad a en el concepto de factor de produccion.
El concepto de ren ta absoluta es la base, el lugar de especifica-
cion de la teo ria de la re n ta del suelo en Marx. P or esto sigue
siendo to d av ia un elem ento teorico que no se puede in teg rar en
la construccion neoclasica.
E sto se debe quiza a que el concepto de re n ta ab so lu ta es
algo m as que un elem ento de la teo ria de la renta: es el lugar
de u n descubrim iento fu ndam ental de M arx, la teo ria de los
precios de produccion y los conceptos unidos a ella — composi-
cion organica del capital y la b a ja tendencial de la ta s a de
ganancia. E n la confrontacion critica con la teo ria del salario y
la ganancia de R icardo. M arx realiza la ru p tu ra fundam ental
con la econom ia clasica y elabora el concepto de p lu sv a lo r25.
Del m ism o m odo, criticando la teo ria rica rd ian a de la re n ta del
suelo, saca to d as las consecuencias teo ricas del descubrim iento
del plusvalor. E stablecido esto, estan ya presentes los conceptos
fundam entales de la econom ia m arxista y este nucleo teorico no
necesita m as que ser desarrollado. El resultado sera El capital.
2.1. E l concepto de re n ta absoluta, base de la teoria de la re n ta

del suelo en M arx
E n u n m an u scrito de 1862 M arx resum e asi «la m edula de las

distin tas teorias de la renta® 26.
L as teorias contem poraneas de M arx h an roto con la Concep
cion de los fisiocratas, segun los cuales la re n ta es la unica fo rm a
de plusvalor y tiene p o r origen la productividad propia de la
naturaleza.
H abiendose im puesto la teoria clasica del valor, al m enos pro-
visionalm ente, las teorias rivales son tres:
25 Godelier interpreta este descubrimiento como una «revolucion co-
pernicana» de Marx con respecto a Ricardo, como una segunda «ruptura
epistemologica», comparable al descubrimiento en 1945 de los conceptos
fundamentales del materialismo historico (Godelier. 1970, pp. 26-28).
26 Marx, 1974, vol. 1, pp. 426-28.
— La re n ta proviene del precio de m onopolio de los productos

agricolas, siem pre vendidos por encim a de su v a lo r27.
— L a re n ta proviene de la desigualdad en tre los valores indivl-
duales de los productos agricolas, m ien tras que su precio co-
rrie n te esta fijado p o r el valor en el terren o m enos productivo.
No hay m as que re n ta d iferen cial28.
— La ren ta no es m as que el interes del capital incorporado al
su e lo 29.
Elim inados estos «puntos de vista», queda u n a cu arta teoriar

la de la re n ta absoluta.
Esta concepcion admite, coincidiendo con la teoria del monopoly

que la propiedad territorial de por si guarda cierta relation con
renta; admite, coincidiendo con Ricardo, la renta diferencial y a^.
mite, finalmente, que la renta absoluta no quebranta para nada la le^
del v alo r30. J
M arx om ite en esta en u m eratio n la economia vulgar, que supon£

un a regresion teorica im p o rtan te a una concepcion preclasica
de la ren ta como ingreso de un factor de produccion, producto
propio de la tierra.
En efecto, en lo esencial, la critica de Marx se d esarrolla en
dos frentes: la economia vulgar y la econom ia clasica en su
expresion m as acabada, la econom ia ricardiana.
La econom ia vulgar abandona la teoria del valor trab ajo para
sustitu irla p o r la de los factores de produccion 31. Es la «form ula
trinitaria»:
Capital-ganancia (ganancia empresaria mas interes), suelo-renta de la

tierra, trabajo-salario: esta es la formula trinitana que comprende
todos los misterios del proceso social de produccion (...) En la formu
la capital-interes, tierra-renta del suelo, trabajo-salario, capital, tierra
y trabajo Aparecen respectivamente como fuentes de interes (en vez
de ganancia), y renta de la tierra y salario como sus productos, sus
frutos; aquellos son el motivo, estos la consecuencia; aquellos la
27 Teoria desarrollada por Buchanan en «observaciones» marginales a
su edition de las obras de A. Smith (1814).
28 Es, claro esta, la teoria de Ricardo (Principios de economia politica
y tributacion, 1817).
29 Teoria desarrollada por Carey, economista vulgar americano (The
past, the present, the future, 1848).
30 Mam, 1974, vol. 1, p. 428.
31 J. B. Say (Tratado de economia politica, 1803) es para Marx la figura
de esta regresion teorica.
causa, estos el efecto, y ello de tal manera que cada fuente por
-.uparado es referida a su producto como a lo segregado y producido
por ella3234.
La teo ria de los factores de produccion no hace m as que siste-

m atizar las rep resentaciones espontaneas de los agentes de la
produccion: es u n a ideologia". El abandono del concepto de
valor y su sustitucion p o r los de precio de m ercado y coste de
produccion pone de m anifiesto perfectam ente el deslizam iento
de la teo ria al nivel de la «conciencia del capitalista v u lg ar» M.
La identificacion del valor con el valor de uso desem boca en un
absurdo teorico 35.
El fu n d am en to de esta ideologia es doble. E xpresa la repre-
scntacion espontanea, acritica, de los fenom enos tal com o se
32 Marx, 1981, vol. 8, pp. 1037 y 103940.

33 «De hecho, la economia vulgar no hace otra cosa que interpretar,
sistematizar y apologizar doctrinariamente las ideas de los agentes de
fa produccion burguesa, prisioneros de las relaciones burguesas de pro
duccion. No nos puede maravillar, por ende, que precisamente en la
forma enajenada de manifestacion de las relaciones economicas, donde
dstas prima facie son contradicciones absurdas y consumadas -y toda
ciencia seria superflua si la forma de manifestacion y la esencia de las
cosas coincidiesen directamente—, que precisamente aqui, deciamos, la
economia vulgar se sienta perfectamente a sus anchas y que esas rela
ciones se le aparezcan como tanto mas evidentes cuanto mas escondida
este en ellas la conexion interna, pero mas correspondan a la represen
tation ordinaria)) (Marx, 1981, vol. 8, p. 1041).
34 Tambien se comprende por que los mismos economistas que se
revuelven contra la determination del valor de las mercancias por el
tiempo de trabajo, por la cantidad de trabajo contenido en ellas, siempre
hablen de los precios de produccion como de centros en torno a los
cuales oscilan los precios de mercado. Pueden permitirselo porque el pre
cio de produccion es una forma ya totalmente enajenada y prima facie
no conceptual del valor mercantil, una forma tal como aparece en la
competencia, es decir en la conciencia del capitalista vulgar y que por
consiguiente tambien existe en la de los economistas vulgares)) (Marx,
1976, vol. 6, p. 250). «En la expresion valor del trabajo, el concepto de valor
no solo se ha borrado por completo, sino que se ha transformado en su
contrario. Es una expresion imaginaria, como, por ejemplo, valor de la
tierra. Estas expresiones imaginarias, no obstante, surgen de las relaciones
mismas de produccion. Son categorias para las formas en que se mani-
fiestan relaciones esenciales. El hecho de que en su manifestacion las
cosas a menudo se presentan invertidas, es bastante conocido en todas
las ciencias, salvo en la economia pobtica)) (Marx, 1975, vol. 2, pp. 653-54.
El subray ado es del autor).
35 «Las presuntas fuentes de la riqueza anualmente disponible [la tierra,
el capital, el trabajo, C.T.] pertenecen a esferas totalmente dispares y no
presentan la mas minima analogia entre si. Reciprocamente guardan entre
si mas o menos la misma relation que existe entre los aranceles nota-
riales, las remolachas y la musica» (Marx, 1981, vol. 8, p. 1037).
Christian Topalov
p resen tan a los agentes del m odo de produccion. Pero al m ism o

tiem po, este abandono del p u n to de vista cientifico supone una
regresion con respecto a lo clasicos. M ientras que R icardo pone
al descubierto la «fisiologia del sistem a burgues))36, la econom ia
politica vulgar «sustituye... una categoria econom ica p o r una
frase propia de sicofantes. Eso es to d o » 37.
E n efecto, subraya Marx, en tre el comienzo y la segunda
m itad del siglo xix, las contradicciones de clase se desplazan:
la burguesia deja de ser una clase revolucionaria. La contradic-
cion b u rg u e sla /te rrate n ie n te s da paso a la contradiccion prin
cipal del nuevo m odo de produccion burg u esia/p ro letariad o . La
econom ia politica se convierte en u n «auxiliar de la policia»
co n tra la clase o b rera y sella la santa alianza en tre la burguesia
cap italista y los propietarios del suelo.
De aqui el abandono de R icardo y la rehabilitacion de la
ren ta del suelo, bajo dos form as esenciales:
— La teo ria de los factores de produccion en la que la renta
sim plem ente es el pro ducto propio de la tierra. E n cierta form a,
se tra ta de u n a vuelta al p unto de vista de los fisiocratas, «defi-
nitivam ente» superado p o r A. S m ith y los clasicos. Si la ciencia
tiene una historia, la ideologia no la tiene.
— La teo ria de la renta-interes de la tierra-capital desarrollada
p o r un oscuro apologista de los granjeros am ericanos, Carey 38.
La polem ica d esarrollada p o r M arx con estos tem as es de

naturaleza distinta a la batalla sostenida co n tra R icardo. La eco
nom ia vulgar es una ideologia, es u n a regresion al nivel precien-
36 «Hasta que, por fin, llega Ricardo y pone coto a la ciencia. El fun-
damento, el punto de partida de la fisiologia del sistema burgues, el
punto de que hay que arrancar para entender su organismo interno y su
proceso de vida, es la determinacion del valor por el tiempo de traba-
p (...). Y en intima relacion con este primer merito de Ricardo, debemos
senalar otro: el de poner de manifiesto el antagonismo economico exis-
tente entre las diversas clases (...) Por eso precisamente es por lo que
Carey lo denuncia como el padre del comunismo» (Marx, 1974, vol. 1, pa-
ginas 228-29).
37 Marx, 1975, vol. 2, p. 737.
38 «Algunos escritores, en parte como voceros de la propiedad de la
tierra contra los ataques de los economistas burgueses, en parte en su
aspiracion de convertir al sistema capitalista de produccion en un sistema
de «armonias» en lugar de antagonismos, como por ejemplo Carey, han
tratado de presentar a la renta de la tierra —expresion economica espe-
cifica de la propiedad de la tierra— como identica al interes. Pues de
esta manera se extinguiria el antagonismo entre terratenientes y capita-
listas» (Marx, 1981, vol. 8, pp. 800-1).
tifico de las apariencias. No discute sus tesis, pues estas estan

fuera del cam po del discurso teorico. La econom ia ricardiana
es una ciencia cuyos lim ites de desarrollo vienen m arcados por
el p u n to de v ista que la h a hecho posible, el de la burguesia
revolucionaria: la critica sera llevada a cabo p o r M arx con el
fin de sacar a la luz la contradiccion in tern a en tre el nucleo
racional de la teo ria y las lim itaciones ideologicas que se oponen
a su desarrollo h a sta sus ultim as consecuencias.
La teo ria ricardiana de la ren ta del suelo, al considerar unica-
m ente la existencia de la ren ta diferencial, es puesta en entre-
dicho por una evidencia em pirica: hay una re n ta en «el peor
de los te rre n o s» y la hay tam bien en el suelo «cu ltiv ad o d e form a
prim itiva», al m enos desde que existe la propiedad del suelo.
E ste es un hecho que se contradice con la teo ria y en este caso,
«los teoricos siem pre se equivocan»39.
E sta contradiccion em pirica tiene su fundam ento en la teoria
ricard ian a del valor.
Ricardo prescinde del problema de la renta absoluta, que niega en
razon a su teoria, porque parte del supuesto falso de que, si el valor
de las mercancias se determ ina por el tiempo de trabajo, los precios
de produccion de las mercancias tienen que ser necesariamente igua-
les a sus valores (...) Si los valores de las mercancias fuesen identicos
a sus precios de produccion, la renta absoluta del suelo seria im-
posible40.
En efecto si el v alo r —o precio natu ral— de las m ercancias esta

determ inado p o r la cantidad de tra b a jo necesario p ara su pro
duccion, esta regia no puede te n e r excepciones desde el m om ento
en que la m ercancia es reproducible. Como, p ara R icardo, el
valor se rep arte en tre salario, reposicion de m aquinas y mate-
rias consum idas, y ganancia, no es posible que pueda adem as
contener una re n ta , salvo la re n ta diferencial. Es la identificacion
erro n ea del valor con el precio de produccion la que determ ina
que la existencia de la re n ta absoluta en tre en contradiccion con
la teo ria del valor.
39 «En general los estadistas y los hombres practicos afirman desde

hace treinta y cinco anos la existencia de la renta absoluta del suelo,
mientras que los teoricos (influidos por Ricardo) intentan, por medio de
abstracciones muy forzadas y teoricamente debiles, demostrar su imposi-
bilidad. Hasta el momento, he encontrado de manera constante que en
esas polemicas los teoricos siempre se equivocan» (carta de Marx a Engels,
9 de agosto de 1862, Marx-Engels, 1845-95, p. 126).
40 Marx, 1974, vol. 1, p. 411. El subrayado es del autor.
76 C h ristia n Topalov
Asi, el concepto de re n ta absoluta es p ara M arx el p u n to de

ru p tu ra fundam ental con la teo rla ricardiana del valor.
2.2. El concepto de re n ta absoluta, am bito del descubrim iento

de los precios de p ro d u c c io n 41
E n tre los anos 1858-1862 se elaboraron los conceptos fundam en

tal es de la econom la polltica de Marx. ^Como? No descubriendo
lo que los clasicos no h ablan «visto»,sino haciendo aquellas pre-
guntas no enunciadas a las que los clasicos, sin darse cuenta,
hab ian dado una resp u esta, fijandose en sus « erro res» 42.
Asi se produce, en 1858, la ru p tu ra fundam ental, a traves del
concepto de «valor de la fuerza de trab a jo » que sustituye a la
nocion ricard ian a de «valor del tra b a jo » 434.
Los clasicos descubrieron que los precios de m ercado estan
regulados p o r un precio medio, o precio natural, expresion en
dinero del valor de las m ercancias, es decir, del tiem po necesario
p ara producirlas. D eterm inaron de la m ism a form a el «precio
del tra b a jo )),sin caer en la cuenta de que esto suponia u na con-
tradiccion in so lu b leM: el valor del «trabajo» es el tiem po de
trab a jo necesario p ara producir no el « tr a b a jo » —lo que no
tiene sentido — , sino la «fuerza de trabajo». M arx pone de mani-
fiesto el equivoco:
Nunca descubrieron que el curso del analisis no solo habia llevado
de los precios del trabajo en el mercado a su valor, sino que habia
llevado a resolver este valor del trabajo mismo en el valor de la
fuerza de trabajo45.
41 Este punto ha sido precisado por P. P. Rey; aqui no hago mas que
desarrollar su argumentation (cf. Rey, 1973, pp. 39-42).
42 Althusser analiza de ese modo la lectura que hace Marx de los cla
sicos (cf. Althusser, 1966, pp. 17-31).
43 «Encuentro, por lo demas, bonitos problemas. Por ejemplo, he des-
echado toda la teoria de la ganancia tal y como existia hasta el presenten
(carta de Marx a Engels, 14 de enero de 1858, Marx-Engels, 1845-95, p. 83).
Engels, en el prefacio de la edition de 1891 de algunos articulos publicados
por Marx en 1849 y agrupados bajo el titulo Trabajo asalariado y capital,
confirma ese punto: solamente en esos escritos publicados a partir de 1859
Marx supera la nocion ricardiana de «valor del trabajo)) (Engels, 1891).
44 «E1 ultimo brote de la economia pobtica clasica, la escuela de Ri
cardo, fracaso en gran parte por la imposibilidad de resolver esta contra-
diccion» (Engels, 1891, p. 15).
45 Marx, 1975, vol. 2, p. 655.
S a b r e la t e o r i a d e la r e n t a a b s o l u t a e n M a r x 77
En efecto, si el salario esta regulado por el valor de la fuerza de

trabajo, es decir, el valor de las m ercancias necesarias p ara su
reproduccion, no es el equivalente al trab a jo realizado. El valor
creado por el o b rero depende de la duracion, la intensidad y la
com plejidad del trab a jo realizado; su salario no depende m as
que del valor de su fuerza de trabajo. El trab a jo realizado se
descompone, pues, en trab a jo necesario (p a ra la reproduccion del
trab ajad o r) y p lu strab ajo (im pago). E ste es el concepto de plus-
valor.
Desde entonces el plusvalor puede distinguirse de sus form as
externas: ganancia, interes, ren ta; al m ism o tiem po se pone de
rnanifiesto un segundo « e rro r» d e la teo ria ricardiana. Ricardo
define correctam ente el valor, pero cree hab lar de valor cuando
no habla m as que de su form a tran sfo rm ad a por la com petencia,
el «precio de produccion». M arx construye este concepto en 1862
a traves de la critica de la teoria ricard ian a de la ren ta y la elabo-
racion del concepto de «renta a b so lu ta s44*46.
La existencia de la re n ta absoluta — que es un hecho— <(con-
tradice la ley del v a lo r? 47. Si, si, com o p ara R icardo, las m ercan-
eias que le sirven de soporte —el trigo— son vendidas a su valor.
No, si son vendidas a su precio de produccion, es decir, al coste
de produccion m as la ganancia media, y si este precio de pro
duccion es in fe rio r a su valor. R icardo «percibe» que el precio
natural es u n precio de produccion: esto lo perciben tam bien
todos los cap italistas por su p ropia experiencia en estos fenome-
44 «Entre parentesis: al fin veo claro en la enojosa teoria de la renta

del suelo (...) Hace mucho tiempo que tenia negros presentimientos en
cuanto a la exactitud de la teoria de Ricardo y por fin he descubierto
la supercheria» (carta de Marx a Engels, 18 de junio de 1862, Marx-Engels,
1845-95, p. 119). Poco tiempo despues, Marx somete a la consideration de
Engels la primera muestra de la teoria de los precios de produccion y de
la renta absoluta (carta del 2 de agosto de 1862, pp. 1205) afirmando:
«E1 unico hecho que debo demostrar teoricamente es la posibilidad de la
renta absoluta sin que sea violada la ley del valor. Ese es el punto central
en torno al cual se libra la batalla tedrica desde los fisiocratas» (carta de
Marx a Engels, 9 de agosto de 1862). Los manuscritos de 1862, publicados
despues de la muerte de Marx con el titulo de Teorias de la plusvalia,
incluiran una presentation de la teoria de la renta y de los precios de
produccion en el orden de descubrimiento, que dara lugar, en los manus
critos de 1865-67 editados por Engels como libro tercero de El capital, al
orden de exposition sistematica.
47 «De lo que si se trata es de si la renta que abona el suelo peor
ingresa en el precio de su producto —que, conforme al supuesto, regula
el precio general de mercado— de la misma manera que ingresa un im-
puesto en el precio de la mercancia a la cual grava, es decir, como un
elemento independiente de su valor» (Marx, 1981, vol. 8, p. 963).
nos. P ero R icardo «percibe» tam bien que el precio n atu ra l es un

valor, aunque no pueda percibir que el valor y el precio de
produccion difieren.
E n efecto, p ara llegar a ca p ta r esta diferencia es necesario
elaborar la teo ria sobre la form acion de la ta sa general de ganan-
cia, que R icardo acepta com o un hecho no teorizado. E sto solo
es posible so b ie la base del concepto de plusvalor, que perm ite
en ten d er la diferencia en tre la p arte constante del capital y su
p arte variable, unica que produce plusvalor. R icardo, en efecto,
percibe la diferenciacion del capital en relacion con su rotacion
— conceptos de capital fijo y capital circulante— y no en relacion
con la produccion de valor.
E n raizad o en la teo ria del plusvalor, el concepto de compo-
sicion organica del capital perm ite superar la te o ria clasica en
estos pu n to s fundam entales
— La diferenciacion de la com posicion organica del capital segun
los sectores en tran a la transform acion del valor en precio de
produccion, del plusvalor en ganancia m edia, y fun d am en ta la
no identidad en tre unos y otros.
— La no identidad en tre el valor y el precio de produccion en
la ag ric u ltu ra fundam enta la posibilidad de la re n ta absoluta,
com o resultado de la ley del valor, tran sfo rm ad a a su vez por la
nivelacion de la ganancia y la existencia de la propiedad del suelo.
— El m ovim iento de la com posicion organica del capital a escala
social fundam enta un a ley de tendencia decreciente de la tasa
general de ganancia in tern a al m odo de produccion capitalista,
m ien tras que la ley ricardiana tenia por fundam ento la exterio-
ridad de la propiedad del suelo al capital y la hipotesis a rb itra ria
de los rendim ientos decrecientes en la a g ric u ltu ra 4849.
48 «Ricardo no estudia en ningun sitio el plusvalor aparte de sus formas

especlficas, la ganancia, el interes y la renta del suelo (...) Pero no se
detiene a examinar nunca, ni siquiera las conoce, las diferencias relativas
a la composicion organica que se acusan dentro del proceso de produccion
propiamente dicho. De ahi su confusion del valor con el precio de pro
duccion; de ahi tambien su equivocada teoria de la renta del suelo y sus
leyes falsas en torno a las causas del alza o la baja de la tasa de ganan
cia, etc.» (Marx, 1974, vol. 1, p. 280. El subray ado es del autor).
49 «La teoria de Ricardo se basa, pues, en dos prernisas falsas: 1.® en la
falsa premisa de que la existencia y el desarrollo de la renta del suelo
determinan la fertilidad decreciente de la agricultura; 2.® en la falsa pre
misa de que la tasa de ganancia es igual a la tasa del plusvalor relativo,
por cuya razon solo puede aumentar o disminuir en razon inversa a la
disminucion o al aumento del salario» (Marx, 1974, vol. 1, p. 535).
Sobre la teoria de M renta absoluta en Marx 79
Si M arx atrib u y e tal im portancia al concepto de re n ta abso

luta es porque esta ligado al descubrim iento de la diferenciacion
entre el valor y los precios de produccion, es decir a la total
superacion de la teo ria clasica del valor, a la in terp retacio n , bajo
los conceptos esenciales de las relaciones de produccion capita-
listas, de sus form as em piricas tran sfo rm ad as por la compe-
tencia.
II. LOS PROBLEMAS DE LA TEORIA DE LA RENTA ABSOLUTA
Una re n ta de m onopolio que no lo es. E s esta la p arad o ja de la

re n ta absoluta. Al co n trario que la re n ta de m onopolio en sentido
estricto, es producida com o diferencia en tre el plusvalor creado
en un sector y la ganancia m edia atribuible a los capitales inver-
tidos en ese sector. No es una sustraccion de valor producido en
o tra parte, aunque sea u na sustraccion del valor norm alm ente
tran sferid o p o r la nivelacion. Pero al m ism o tiem po. la fijacion
de esta diferencia en tre valor y precio de produccion com o renta,
la realizacion de la re n ta absoluta, parece depender unicam ente
de la circulacion: de las relaciones en tre la o ferta y la dem anda
del suelo y del producto.
E sta realidad p aradojica del fenom eno da lugar a dos tipos
de objeciones a la teo ria de la re n ta ab so lu ta tal com o M arx la
desarrollo.
La p rim era objecion p arte de la siguiente pregunta: si la pro-
piedad del suelo puede im pedir la nivelacion de la ganancia y
m anten er el precio regulador al nivel del valor, ^por que no
im pone un alza de este precio por encim a del valor? La re n ta
ab so lu ta seria asi de hecho una re n ta de m onopolio. N um erosos
son los au tores que llegan a esta conclusion, en p articu lar entre
los investigadores que elaboran actualm ente la teoria de las ren-
tas del suelo « u rb an o » ,y se en fren tan con fenom enos de m onopo
lio en sentido estricto. La objecion es im portante: dado que el
factor suelo es escaso, o que la propiedad lo vuelve escaso, la
produccion y la o ferta son lim itadas y el precio de equilibrio
se vuelve independiente del valor.
L a segunda objecion, por el contrario, es intrinseca al con
cepto de re n ta absoluta. P arte de o tra pregunta: si la propiedad
del suelo no es m as que una relacion juridica sin contenido
econom ico, £P°r que la re n ta absoluta no tiende a cero? El suelo
m arginal no te n d ria precio de o ferta, y un alza infim a del precio
regulador por eneirfia del precio de produccion deberia b a sta r
80 Christian T o p a lo v
para colocar un obstaculo territo ria l econom icam ente inconsis-

tente. E sto no sucede: ip o r que?
E n lo que viene a continuacion intentare sucesivam ente de-
m o stra r que la ren ta absoluta no es una ren ta de m onopolio (§ 1),
para despues analizar en que consiste la «resistencia efectiva»
de la propiedad del suelo al capital (§ 2).
1. La renta absoluta no es una renta de monopolio
1.1. La propiedad capitalista del suelo no puede engendrar

un precio de m onopolio
Como to d a categoria econom ica m arxista, el concepto de renta

absoluta es el de u na relacion social. La re n ta absoluta es la
propiedad capitalista del suelo, es decir, la propiedad del suelo
dom inada por un m odo de produccion —e integrada en el—, en
el que la relacion social determ inante es el capital.
E n ese m odo de produccion, la propiedad del suelo podra,
pues, m odificar las condiciones de funcionam iento de la ley del
valor, m odificada a su vez por la nivelacion de la ganancia; pero
jam as p o d ra im pedir a la ley del valor y al m ovim iento de la
ganancia que regulen la produccion y el intercam bio.
Me parece que alii se encu en tra el fondo de la re sp u esta que
da M arx a la pregunta que el m ism o hace:
Si la propiedad de la tierra confiere el poder de que el producto se
venda por su valor, por encima de su precio de produccion, £por que
no confiere asimismo el poder de venderlo por encima de su valor,
a un precio de monopolio caprichoso?50.
Exam inem os m as de cerca el argum ento. E n p rim er lugar, una

afirm acion de principio: el im porte de la re n ta absoluta no tiene
nada de arb itrario :
La propiedad territorial presupone el monopolio de ciertas personas
sobre determinadas porciones del planeta, sobre las cuales pueden
disponer como esferas exclusivas de su arbitrio privado, con exclu
sion de todos los demas. Supuesto lo anterior, se trata de desarrollar
50 Mam, 1974, vol. 1, p. 494 (el subrayado es del autor). Pregunta formu-
lada as! en El capital: «De la renta del suelo peor (...) £se deduce que el
precio del producto agricola es necesariamente un precio monopolico en
el sentido corriente del termino, o un precio en el cual la renta ingresa
a la manera de un impuesto, solo que es el terrateniente quien percibe
ese impuesto en lugar de hacerlo el Estado?» (Mam, 1981, vol. 8, p. 963).
S o b r e la t e o r la d e la r e n t a a b s o l u t a e n Marx 81
el valor economico, es decir la valorizacion de ese monopolio sobre

la base de la produccion capitalista. Nada se resuelve con el poder
juridico de estas personas de hacer uso y abuso de porciones del
planeta. El uso de estas porciones depende por entero de condiciones
economicas, indep en d ie n te s de la voluntad de aquellas personas 51.
Estam os lejos de las afirm aciones hechas a m enudo sobre la

especulacion, que suponen generalm ente un precio m inim o arbi-
tra rio p ara que intervenga la o ferta de suelos. E s «sobre la base
de la produccion capitalistas com o se determ inan tan to el lim ite
in ferio r de la re n ta absoluta com o su lim ite superior. E l prim ero
depende de las condiciones historicas concretas en las que com-
piten por el uso del suelo el capital y las o tras relaciones de
produccion que este dom ina en una sociedad determ inada; vol-
verem os sobre esto con m as detalle. E n cuanto al lim ite superior,
depende exclusivam ente de las condiciones de la produccion en
el sector que genera la renta absoluta. Tenem os que aclarar
este punto ahora.
^Cuales son, entonces, las «condiciones econom icas» que de
term inan el lim ite su p erior de la ren ta absoluta?
E s evidente que una de esas condiciones es la demanda; su
ley de variacion (en funcion del precio de o fe rta) determ ina
siem pre la cantidad de producto que tiene socialm ente un valor
de uso y la que no lo tiene (que es invendible) para cada nivel
del precio de o ferta. Pero el papel de la dem anda es muy dife-
rente segun las condiciones de la produccion.
— 0 bien el capital puede rep ro d u cir sin tra b a s la m ercancia y
las cantidades ofrecid as pueden aum entar en funcion del nivel
de ganancia proporcionado por el precio de m ercado, y en ese
caso, que es la n o rm a en el modo de produccion capitalista, el
precio de m ercado ten d era al precio de produccion y las canti
dades producidas a las cantidades dem andadas a ese precio,
— O bien las circunstancias se oponen al aum ento de la o fe rta
cuando el precio de m ercado es superior al precio de produccion,
y la m ercancia no puede entonces ser reproducida, algunos
agentes dom inantes controlan la o fe rta y la coaccion estatal fija
las cantidades. E n ese caso, el precio de m ercado ya no esta
regulado por el precio de produccion ni, en consecuencia, por
51 Marx, 1981, vol. 8, pp. 793-94 (el subrayado es mlo, C.T.) .Y tambien:
«Pese a que la propiedad de la tierra pueda elevar el precio de los
productos agricolas por encima de su precio de produccion, no depende
de ella, sino de la situacion general de mercado la medida en la que el
precio de mercado se acerca, por encima del precio de produccion, al
valor» (Mam, 1981, vol. 8, p. 971).
82 Christian Topa2ov
el valor, sino solam ente por la dem anda. Es un precio de m o

nopolio.
La p regunta to m a entonces esta form a: ^tiene la propiedad
del suelo el poder de lim itar las cantidades producidas, es decir,
de lim itar la cantidad de capital invertido en los sectores en los
que opone una b a rre ra al libre m ovim iento del capital?
La re sp u esta de M arx es negativa: es la acum ulacion de
capital - y el m ovim iento dem ografico que la acom pana— la que
determ in a el nivel de la produccion agricola, y no la propiedad
del suelo.
La fase de desarrollo, alcanzada en cada caso, del incremento de
poblacion y capital opone una barrera, aunque elastica, a la expan
sion del cultivo del suelo52.
No h ab ria lim itacion absoluta de la produccion agricola —y p o r

consiguiente deficit estru ctu ral en relacion con la dem anda—
sino a condicion de que h u b iera escasez absoluta de tierra s 5354.
E sto no ocurre cuando el capitalism o se desarrolla y crea el
m ercado m undial del trigo.
Si esto es asi, la propiedad del suelo no puede co n tra rre sta r
la regulacion de la produccion y de los precios por la ley del
valor. Tan solo se halla capacitada, en ciertas condiciones, para
c o n tra rre sta r la form acion de los precios de produccion.
La propiedad territorial solo puede verse afectada y paralizada por
la accion de los capitales —por su competencia— en el sentido. de
que esta modifique la determinacion de los valores de las mercan-
clas
Existe aqui, segun parece, una paradoja: la propiedad territo ria l

es capaz de sustraer tierra s al cultivo —de lim itar la cantidad
de tie rra explotada p o r el capital— , pero no puede lim itar la
cantidad de capital invertido, y, por tanto, la produccion.
52 Marx, 1981, vol. 8, p. 978 Y tambien: «La competencia de las tierras

entre si no depende de que el terrateniente quiera hacerlas competir,
sino de que se obtenga capital como para competir en los campos nuevos
con los otros» (Mant, 1981, vol. 8, p. 980).
53 En otras palabras, «en una pequena isla en que no existiese el
comercio exterior de trigo» (Marx, 1974, vol. 1, p. 494). Esta iiuagen ha
enganado a aquellos que, por principio, se limitan al analisis de la circu-
lacion: «Lo que parece flotaren ese pasaje es que la competencia de los
productos de importacion plantea un limite al alza de ese precio de
monopolio» (Emmanuel, 1969, p. 237). Veiemos que se trata aqui de una
lectura bastante limitada
54 Marx, 1974, vol. 1, p. 494 (el subrayado es mio, C.T.).
M arx ju stifica esta tesis unicam ente m ediante la observacion

empirica. Parece que las razones que explican los llm ites del
poder de los terraten ien tes son dos: la libre inversion en tierras
va arren d ad as y la im portacion de productos agricolas.
HI capital, organizador del proceso de trabajo y de produccion

Sin prim er lugar, una vez que el arrendatario h a obtenido, me-
diante el arren d am ien to , el derecho a usar el suelo co n tra el
pago de una re n ta determ inada, para el la propiedad territo ria l
«desaparece» 55*.
i.n propiedad de la tierra solo obra en form a absoluta, en cuanto
limitacion, en la medida en que el acceso a la tierra —en cuanto
;h ceso a un campo de inversion del capital— condiciona el tributo
al terrateniente. Una vez que se ha producido ese acceso, este ya no
puede oponer barreras absolutas al volumen cuantitativo de la inver-
ion de capital en una parcela de terreno dadas.
lise hecho, por lo dem as, se encu en tra en la base del desarrollo
de la agricultura intensiva por m edio de la cual el arrendatario,
gracias al em pleo de cantidades crecientes de capital p o r unidad
de superficie y a la busqueda de increm entos de productividad,
nbtiene la form acion de plusganancias que exceden el nivel de
la ren ta precedente 57.
Cuanto m as alta sea la productividad fisica de los capitales
adicionales librem ente invertidos en las tierra s en las que ya
no existe el obstaculo territo ria l (provisionalm ente), m as bajo
sera el precio regulador, y m as debil el lim ite superior de la
renta absoluta: verem os m as adelante por que solo puede ser
pequena la ren ta absoluta bajo condiciones norm ales))58.
^Cual es el significado del hecho proporcionado por M arx
eomo «explicacion»? Ese significado debe en contrarse en las
relaciones de produccion de la agricultura capitalista «clasica»,
las cuales, m as alia de su especificidad, m uestran el lugar de la
propiedad territo ria l en el modo de produccion capitalista.
D urante el periodo de arrendam iento, escribe Marx, el arren-
55 Marx, 1981, vol. 8, p. 955.

54 Marx, 1981, vol. 8, p. 972 (El subrayado es mio, C.T.).
57 El h e c h o d e que, e n l a agricultura i n g l e s a «clasica»,esas plusganan-
i ias suplementarias fueran transferidas a l propietario e n forma d e «renta
diferencial i i » n o c a m b i a para n a d a la cuestion. Simplemente i m p o n e un
t m e v o proceso d e « i n t e n s i f i c a c i o n c a p i t a l i s t a » durante e l siguiente periodo
de arrendamiento.
58 Marx, 1981, vol. 8, p. 981.
d atario «es de hecho el propietario de la tierra® 59. F orm ula sor-

pren d en te, que senala la disociacion realizada por el m odo de
produccion capitalista entre el derecho (ju rld ico ) de propiedad
y el poder (econom ico) de propiedad.
El nuevo m odo de produccion h a tran sfo rm ad o al propie"
tario del suelo en ren tista, lo ha desposeido de su funcion ante
rio r de organizador del proceso de produccion. Desde ese ins-
tan te, es el arren d atario capitalista el que controla la utilizacion
real de los m edios de produccion, el proceso de trab a jo ; es tam-
bien el el que organiza, d u ran te el periodo de arrendam iento,
la valorizacion de su capital, el proceso de produccion.
La propiedad del suelo no tiene m as que un derecho: fijar
el im porte de la renta. Las condiciones en las que ejerce ese
derecho estan a su vez determ inadas por el proceso de p roduc
cion capitalista: es este el que genera la plusganancia (localizada
o sectorial) tran sfo rm ab le en renta. El capital fija los lim ites de
la re n ta del suelo.
Pero, al percibir la re n ta en el in terio r de estos lim ites, la
propiedad del suelo ejerce sin em bargo un poder: en efecto, la
ren ta determ ina el m inim o de plusganancia que el capital estarii
obligado a producir. De esta form a, o rien ta la produccion: habra
que p ro d u c ir ciertos productos y proceder a un nivel m inim o de
inversion. La re n ta del suelo rem ite al capital individual las r^s-
tricciones que resultan del m ovim iento del capital social. Perid-
dicam ente, en la agricultura capitalista «clasica»,el capital esta
fo rzado a com partir con la propiedad del suelo el poder de
organizar el proceso de produccion; a p a rtir de las condiciones
creadas p o r ese reparto, recupera luego la totalidad de ese poder.
D ado que la relacion ju rid ica de propiedad confiere al pr°Pê"
tario una p arte lim itada del poder econom ico de propiedad, b‘
otorga al m ism o tiem po un derecho de apropiacion de una por-
cion del plusvalor social.
Asi, el poder de la propiedad del suelo que subsiste es dora*'
nado p o r el del capital. Es este el que tiene la iniciativa en m a'
teria de produccion: la propiedad del suelo solo tiene, en forma
periodica, un derecho de veto. Y si el capital esta forzado a
co m p artir su poder cuando se le en fren ta la b a rre ra del sue'° !
luego lo ejerce por com pleto, una vez que esa b a rre ra h a quedado
elim inada.
Es, pues, en la e stru c tu ra m ism a de las relaciones de produc'
cion donde reside el fundam ento de la incapacidad de la Pr<>
59 Mam, 1974, vol. 1, p. 495.

piedad del suelo de lim itar la accion del capital y las cantidades
producidas, de im poner un precio de m onopolio.
ba expansion de la produccion capitalista y la escasez

imposible del suelo
Id segundo facto r que im pide la fo rm acio n de precios de m ono
polio de los p ro d u cto s agricolas es, nos dice Marx, la im portacion
del trigo extranjero.
Acaba de senalarse que la escasez de suelo creada socialm ente
por la propiedad del m ism o no puede crear u n a escasez de p ro
ductos. Pero la accion del capital p ara superar la b a rre ra exige
un cierto desarrollo de la acum ulacion en la agricultura y trans-
lorm aciones tecnologicas im portantes. Esos procesos exigen
1iempo, tan to m as cuanto que la ren ta lim ita la plusganancia,
moto r de esas transform aciones.
El capital dispone de o tra via: la expansion m undial de las
nuevas relaciones de produccion, la creacion de un m ercado
n sundial de productos agricolas.
Puede tra ta rse de la creacion de una agricultura capitalista
<n los nuevos paises. Puede tra ta rse tam bien de una agricultura
i’m pro p ied ad del suejQ y sjn renta: agricultura cam pesina de
os co on del N uevo M undp, tran sfo rm acio n capitalista de los
domimos feudales en la vieja Europa. E n estos casos, p esara
sobre los precios u n a o ferta que no incorpora la re n ta absoluta.
Eero de todos m odos, la escasez del suelo sera superada; su
escasez fisica es im pensable a escala m undial; su escasez social
—creada p Qr \a propiedad del suelo en relacion con la acum u
lacion— tam bien lo es si la expansion capitalista logra superar
el obstaculo de los m odos de produccion que se le oponen, des-
i ruyendolos o subordinandolos.
, Ete^ ese m odo, la «im p o rtatio n » no es un «facto r exogeno»
rntroduciô e ru u n ,«mojdelo de econom ia cerrada>>. que ipcluya
la m olesta posibiiidad de unos precios de m onopolio: La im por
tation es la cara aparente, en la circulacion, de la expansion
m undial de la produccion capitalista.
Concluyamos a este respecto: a la pregunta fundam ental so
la e los lim ites del nivel de la re n ta absoluta, M arx solo da expll-
«Uamente resp u estas descriptivas. E stas tan solo esbozan la
explicacion fundam ental: la propiedad jurldica del suelo no pue-
ilf imponer precios de monopolio porque tiende a ser desposelda
iii’1 poder de propiedad. El capital, a quien corresponde ahora
• .e poder, puede siem pre producir m as, pues es el organizador
>lel proceso de produccion. Su lugar en las relaciones de produc-
Christian Topalov
cion le perm ite no solam ente a ju sta r la acum ulacion y la produc

cion a la dem anda (lo que im pide cualquier escasez relativa
d u rad era de la oferta de productos), sino tam bien a ju sta r la
can tidad de suelo explotado a las necesidades de la acum ulacion
(lo que im pide cualquier escasez relativa d u rad era de la «oferta»
de s u e lo )60.
E sta dom inacion no utiliza los m ism os m edios en la agricul-
tu ra y en las producciones u rbanas ni, dentro de cada uno de
esos sectores, en las diversas fases de desarrollo del m odo de
produccion. Pero independientem ente de cuales sean esos m e
dios, y las contradicciones especificas que engendran, el capital
tiene siem pre la u ltim a palabra.
1.2. L a plusganancia sectorial constituye el lim ite superior

de la re n ta absoluta
Lo esencial de la tesis de M arx es entonces lo siguienter la pro-

p iedad capitalista del suelo —la re n ta absoluta— m odifica las
condiciones de la nivelacion de la ganancia pero no puede im-
pedir la regulacion de la produccion y del intercam bio p o r el
valor.
La co n d itio n necesaria de la re n ta absoluta agricola es, pues,
la existencia de un excedente del valor del p ro d u cto por encim a
de su precio de produccion. L a re n ta absoluta esta constituida
por u n a fractio n del plusvalor producida en el sector y sustrafda
a la nivelacion. Difiere en ese aspecto de la re n ta de m onopolio,
la cual esta constituida p o r el plusvalor producido en los otros
60 Quiza podemos comprender ahora mejor el pasaje en el que Marx

enumera los «limites economicos)) de la renta absoluta antes de hacerse
preguntas sobre la naturaleza de esta ultima como transferencia del exce-
dente del valor por encima del precio de produccion (Marx, 1981, vol. 8,
p. 963). La lista se presenta en el siguiente orden:
— Las «inversiones adicionales de capital en los antiguos arrendamicn-
tos»: el capital, en las relaciones de produccion capitalistas, ha despojado
a la propiedad del suelo de su poder de propiedad; este «factor» y el
siguiente fijan el limite superior de la renta absoluta.
— «La competencia de los productos agricolas extranjeros —dando por
supuesta la libre importacion de estos—»: el capital, con su expansion
mundial, impide a la propiedad del suelo implantar una escasez relativa
de este. Si la propiedad lo logra, lo hace gracias a su dominacion polltica
(proteccionismo).
— «La competencia de los terratenientes entre» si: fija el limite inferioi
de la renta absoluta, como veremos.
— «Las necesidades y solvencia de los consumidores)): es evidente, pero
la demanda solvente fija tambien los limites de la renta de monopolio.
Sob re la teorla de la renta absoluta en Marx 87
sectores y tran sferid o al sector considerado por interm edio del

precio de m onopolio de sus productos.
El estudio de las ren tas del suelo urbano me ha llevado a la
hipotesis de que se necesita una generalizacion del concepto de
renta absoluta p a ra utilizarlo en el analisis de la form acion de
las ren tas en o tras esferas de valorization del capital distintas
a la agricultura. Propongo que se defina la re n ta absoluta como
la fijacion, p o r p arte de la propiedad del suelo, de la plusganancia
sectorial, teniendo en cuenta que el excedente del valor por
encim a del precio de produccion constituye un caso p artic u la r
(V fundam ental) de plusganancia sectorial en las esferas que
producen valor.
Por lo pronto, continuem os con M arx el analisis de la ren ta
absoluta agricola, in ten tan do responder a dos preguntas: ^como
so determ ina la plusganancia sectorial en la agricultura, y como
rvoluciona?
I I limite superior de la renta absoluta es la diferencia entre

valor social y precio de produccion individual
Un capital individual solo se in v ertira o perm anecera funcio-
nnndo en -
una nroduccidn
--------- JL" ~ - ' ------------------
dada.
- /
en una localization determ
---------- -------------------------------------- -----
inada.f
--------------------
si su valorizacion le proporciona al m enos la tasa m edia de

ganancia. E sta tesis general expresa a nivel individual una ley
icndencial del m odo de produccion: la nivelacion de las ganan-
t ia s 61. De' ahi se desnrende - j _ _ - _ aue
-± - - - limite
el --- interior
- - -/ - - del nrecio
± - - - reeu- w
Ia dor de m ercado es el precio individual de produccion del
capital m enos productivo del sector. Salvo divergencias (tem po-
rales) entre capitalistas individuales o diferenciacion (estructu-
i al) de las tasas de ganancia en tre tipos de capitalistas, la inver
sion en las condiciones de productividad m as b ajas debera
reportar al m enos la ganancia m edia: puede tra ta rse , p o r lo
demas, de la inversion en un terreno m arginal asi com o de la
6! Como ley tendencial, incluye una multitud de excepciones que su

arcion reguladora tiende a suprimir: siempre hay capitales individuales
( uya ganancia es inferior a la ganancia media; puede haber sectores o
i cgiones enteras donde la tasa de ganancia «aceptada» por los capitalistas
->a inferior a la tasa media (como en el caso de los pequehos arrendata-
i ios ingleses del siglo xix, por ejemplo). Cf. Marx, 1981, vol. 8, pp. 791-822.
produce tendencias que la contrarrestan estructuralmente: la concentra-
<inn y la centralizacion del capital crean una acumulacion desigual, apa-
ivciendo igualmente una esfera monopolista de nivelacion cuya tasa media
d e ganancia es superior a la tasa general.
inversion m arginal en un terren o m ejor. Lo que p rueba ya que

no es en absoluto necesario que el terreno m arginal sea regu-
lad o r del precio ffl.
Pero desde el m om ento en que existe una propiedad del suelo
que opone resistencia efectiva a la libre inversion de capital,
el lim ite in ferio r del precio regulador se desplaza y llega a ser el
precio individual de produccion del capital m enos productivo
mas el lim ite in ferio r de la re n ta absoluta, que exam inarem os
m as adelante.
F or el m om ento, dediquem onos al limite superior del precio
regulador (y, p o r tanto, de la re n ta absoluta). E ste no puede s e r
m ayor que el valor individual del producto correspondiente al
capital m enos productivo. Mas alia, se tra ta rla de u n precio de
m onopolio basado en una lim itacion absoluta de la produccion
agricola, lim itacion excluida p o r el propio desarrollo del m odo
de produccion capitalista.
«Bajo condiciones norm ales», el precio regulador es incluso
in ferio r al valor individual fijad o p o r el capital m enos produc
tivo. Sucede esto cuando la dem anda es poco elastica con res-
pecto a los precios y la produccion de los capitales adicionales
invertidos en condiciones supram arginales es im p o rtan te en
volum en: en ese caso, el precio regulador sera fijado por el
valor individual del p roducto correspondiente a los capitales mas
productivos, o, en todo caso, con productividad superior a la de
los capitales m enos productivos.
k n efecto, no hay nada que haga necesaria la hipotesis ricar-
diana de los rendim ientos decrecientes. La busqueda de una
plusganancia p o r p arte del capital no puede ser interrum pida
p o r la renta. Al ten d er perm anentem ente a apropiarse de la
plusganancia, la propiedad del suelo em puja al capital a esa
b usqueda, lim itando de m anera contradictoria sus posibilidades
de acum ulacion. H a b ra en consecuencia un aum ento de la pro
ductividad. En la agricultura, sin em bargo, e n tra en juego la
p ro d uctividad «natural», pudiendo eventualm ente dism inuir has-
el p u n to de no verse com pensada por el increm ento de la
“ Marx lo senala claramente al mostrar que el terreno marginal puede
disfrutar de una renta diferencial (de un excedente del precio de produc
cion regulador por encima de su precio individual de produccion) cuando
—a causa del obstaculo que opone el suelo a la extension de los cultivos—
la inversion marginal se realiza con productividad decreciente en un
terreno supramarginal. Puede producirse entonces una regulacion del pre
cio de mercado por el precio de produccion marginal correspondiente a
ese ultimo terreno, superior al precio de produccion medio en el terreno
marginal (Marx, 1981, vol. 8, pp. 94647; p. 959).
prod uctividad so c ia l6364. E n ese caso el precio regulador segura-

m ente se acercara al valor individual en las condiciones de m as
b a ja productividad.
Sin em bargo, esta es tan solo una posibilidad. Si la p ro d u c ti
vidad m edia es a l t a (A, en p artic u la r a causa de una alta Pro uc"
tivid ad en los suelos m as productivos, estos ultim os determ ina-
ra n el precio reg u lad o r m ien tras que el lim ite superior de la
re n ta absoluta sera bajo.
Pero tambien es posible que con el progreso de la agricultura solo
sea necesario un aumento moderado del precio de mercado por en-
cima del termino medio, para que un suelo peor, que en un nivel
inferior de los medios tecnicos auxiliares hubiese requerido una
elevation mayor del precio de mercado, pueda ser cultivado y al
mismo tiempo arrojar una re n ta 656.
M arx discute am pliam ente el «caso n orm al de Ricardo» en el que

el terreno m arginal no produce renta'. Si su precio de produc
tio n individual aparece com o el precio regulador de m ercado, es
porq u e el valor individual de los p roductos en las m ejores tierras
cum ple en realid ad el papel de regulador. El terren o m arginal
no d eterm in a realm ente el precio sino en la hipotesis de que
toda la produccion en las m ejores tie rra s sea absorbida p o r la
dem anda al precio fijad o por el terren o m arginal. Si, p o r el
contrario, la dem anda a ese precio se halla satu rad a y au m enta
poco cuando el p recio desciende, el terren o m arginal su frira la
im p o sitio n de u n p recio regulador, ya sea inferior a su precio
individual de produccion —y entonces sera elim inado— , ya sea
in ferio r a su valor in dividual— y entonces el propietario del
suelo debera co n ten tarse con una re n ta absoluta m as baja.
£ E stara dispuesto el propietario a acep tar esta situ atio n ?
43 «Es posible que el aumeqto. de. la fuerza produqtiva. social ep la

agricultura solo compense, o m siquiera compense la dismmucion de la
fuerza natural —esta compensation solo puede tener efecto por un tiem-
po—, de modo que allf, a pesar del desarrollo tecnico, el producto no se
abarata sino nue s°lo se imPide un encarecimiento aun mayor del mismo
tMarx, 1981, vol. 8, p. 974).
64 Marx menciona casos en los que resulta «excepcional» que el precio
regulador sea determinado por el valor individual del producto correspon-
diente a las unidades menos productivas: si la composition organica es
muy baja y/o la produccion puede incrementarse fuerte y raDidamente*
se necesitarlan «condiciones de mercado extraordinariamente favorables»,
una demanda muy importante, para que el precio se establezca segun ese
valor: las minas, las canteras, los bosques (Marx, 1981, vol. 8, pp. 975 ? ^81).
65 Marx, 1981, vol. 8, P. 975.
66 Marx, 1974, vol. 1, PP. 462-73.
E ste es ya o tro problem a, el del lim ite inferior de la re n ta ab-

soluta. Pero si no la acepta e im pide que el terren o sea cultivado,
esto no m odificara por m ucho tiem po las cantidades producidas,
Resum am os. E l precio regulador de m ercado del p roducto
com prende un lim ite inferior, a saber, el precio de produccion
individual del capital m enos productivo, y u n lim ite superior,
el valor individual del pro d u cto de ese m ism o capital. Salvo
cuando el descenso de la productividad «natural» prevalece sobre
el aum ento de la p roductividad social, el precio regulador se
acercara m as al valor m edio del producto que a su val° r indi
vidual en las condiciones m as desfavorables.
La re n ta absoluta tiene entonces un lim ite superior, determ i-
nado p o r la produccion capitalista: es el excedente del p recao
regulador p o r encim a del precio de produccion individual en
terren o m enos productivo. D eterm ina, sin em bargo, los precios,
pues im pide que tal excedente sea tran sferid o al resto de
econom ia a traves de la nivelacion.
El movimiento de la plusganancia sectorial en la agricultura

La existencia de la re n ta absoluta esta condicionada necesaria-
m ente p o r un a plusganancia sectorial. E n los sectores producti-
vos de valor, como la ag ricu ltu ra, esa plusganancia esta consti-
tu id a por el excedente del valor por encim a del precio de pro-
duccion de los productos. E se excedente im plica una com posicion
organica del capital agricola m as b ajo que la com posicion orga-
nica media.
(■Sucede realm ente esto? «Es una cuestion que solo p ueê
decidirse de m anera estad istica» 67.
Se puede pensar teoricam ente que la com posicion orgaitlca
del capital en la agricultura es igual o superior a la m edia; en
ese caso, la re n ta absoluta d esa p are ceria68. E sto supondria ^ os
condiciones: de un lado, «un gran desarrollo de la agricultura
o u n rezagam iento de la in d u s tria » ^ le o tra parte, relaciones de
produccion en las que o bien el propietario es al m ism o tie ^ P 0
em p resario , o b ien se ap ro p ia de una parte de ganancia e*43
67 Mam, 1981, vol. 8, p. 966.

43 Marx, 1981, vol. 8, p. 972 Cf. tambien: «EI mismo razonamiento que
demuestra tambien su realidad, su existencia [de la renta absoluta, N.
del T.] como mero hecho historico, inherente a un cierto grado de
desarrollo de la agricultura y susceptible^ Por consiguiente, de desapare-
cer en una etapa superior de desarrollo» (Marx, 1974, vol. 1, p. 435. El sub-
rayado es del autor).
'xibre la teorla de la renta absoluta en Marx 91
ijtcluso del salario del p ro d u cto r d ire c to 69. M arx distingue dos
• ..sos. un a situacion en que las fuerzas productivas estan poco
<k-sarro n a das ta n to en la in d u stria com o en la agricultura, y
«n ia que ia produccion agricola —y p o r ta n to la re n ta del suelo,
m es que la — no es capitalista; y o tra en la que hay una
produccion. cap italista ag rico l^ m ientras que la in d u stria no se
«ncuentra desarrollada. El p rim er caso «ha podido existir», pero
tl segundo es mUy im probable:
Mb' donde la industria —y, por tanto, la produccion capitalista— se
ii.illa pocQ desarrollada, no hay arrendatarios capitalistas, pues estos
inosupon^ ]a existencia de la produccion capitalista en el cam po to.
! «i que M arx no considera es el «caso» que en m uchos palses
<• ha constituido en via principal de la solucion cap italista al
problem a agrario»: la ag ricultura cam pesina dom inada p o r el
m odo de produccion capitalista.
Sin em bargo, en la hipotesis de unas relaciones de produccion
i .ipitalistas en la ag ricu ltura y en la realidad de la agricultura
mglesa del siglo xix, la re n ta absoluta —o, p o r lo m enos, su
11 m ite su p erior, la plusganancia sectorial— tiende a au m entar 71.
No se tra ta de un a «ley eterna», sino de u n «fenom eno his-
i<h'1co»:
i;.s(e fenomeno historico a que aludimos es el desarrollo relativamen-
t«- rapido de la industria (que es, en realidad, la industria inglesa)en
i omparacion con la agricultura. Esta ha visto crecer su productividad,
i« ro no en la misma proporcion que la industria72.
i-n efecto, ^corno evoluciona la plusganancia sectorial en la

agricultura?
La re n ta absoluta, que aqui suponem os igual a su lim ite
'■unerior, la plusganancia sectorial, es la diferencia en tre el valor
v el precio de produccion del p roducto agricola. Lo que equi-
vnle a decir que la tasa de re n ta absoluta es la diferencia en tre
la tasa in tern a de ganancia sectorial y la ta sa m edia de ganancia.
E sta expresion significa que la re n ta absoluta se halla deter-
minada p o r las condiciones de la produccion capitalista. Al de-
pi-rider de la tasa m edia de ganancia, la tasa de re n ta absoluta *102
45 Marx, 1974, vol. 1, pp. 532-33.
10 Marx, 1974, vol. 1, p. 533.
71 «En las sociedades progresivas, la renta tiende a aumentar. La ver-
Lidera razon de ello esta en que en una sociedad progresiva el capital
variable disminuye con relacion al capital constante» (Marx, 1974, vol. 1,
tugina 554).
12 Mam, 1974, vol. 1, p. 323.
esta estrecham ente ligada a aquellos m ovim ientos generates del

m odo de produccion que reflejan la tasa de explotacion y la
com position organica m edia del capital. A1 depender de la dife-
rencia en tre las com posiciones organicas agricola y m edia, lu
ta sa de re n ta absoluta expresa el atraso de las fuerzas pj-oduc-
tivas en la agricultura, el desarrollo desigual del m odo de produc
cion capitalista.
E n cuanto a la m asa de la re n ta absoluta, su straid a al p roceso
de nivelacion, depende adem as de la cantidad de capital sociai
invertido en la agricultura, regulado por la ley del valor.
La tasa y la m asa de re n ta evoluciona en fo rm a relacionada,)
pero diferente. V erem os que n ada obliga a que una y o tra au 331611'
ta n necesariam ente con el desarrollo capitalista: la re n ta del
suelo no puede de ninguna m an era servir de fundam ento a una
ley de la b a ja de la ta sa de ganancia13.
Exam inem os ante todo los determ inantes de la tasa de renta
absoluta. D epende de la ta sa m edia de ganancia y, en consecucn-
cia, del m ovim iento de la tasa de ganancia en la in d u stria, que
pesa m ucho en e lla 7374. El desarrollo de la division del tra b a jo en
la in d u stria, en la m edida en que en tran a un alza de la compo
sicion organica m edia del capital y tiende a p ro d u cir el descensd
de la ta sa m edia de ganancia, produce un aum ento de la tasa de
renta. E sta tasa crecera tan to m as rapidam ente cuanto m as se
acentue el desarrollo desigual de la in d u stria y la agricultura y,
de m an era m as general, de los sectores productivos de renta
absoluta.
La tasa de re n ta absoluta tam bien depende, entonces, del
cam bio su frid o p o r las condiciones de produccion en esos sec-
to r e s 75, en dos sentidos: directo e indirecto. Los cam bios en la
pro d u ctiv id ad del tra b a jo m odifican la tasa de re n ta si m odifican
73 Este punto es evidentemente esencial para Marx, quien situa la rai'z

de ia baja tendencial en la contradiction fundamental intrinseca al modu
de produccion capitalista, mientras que Ricardo la situa en la existencia de
la renta del suelo.
74 «<iQue es lo que regula este precio de produccion [se trata del predo
de produccion del trigo, C.T.J? La tasa de ganancia del capital no agrfcola,
que el precio del trigo contribuye tambien, naturalmente, a determinar,
aunque no sea el, ni mucho menos, el unico que la determina (...) Desdc
el punto de vista historico —alii donde la produccion capitalista aparecc
m&s tarde en la agricultura que en la industria— la ganancia agricola ci
determinada por la ganancia industrial, y no al reves» (Marx, 1974, vol. 1,
pagina 555).
75 Marx esboza en varias ocasiones una combinatoria de esas transfoi
waciones en las Teonas de la plusvalia (Marx 1974, vol. 1, pp. 440-441, 473*
527, 529, 531-532).
la ta sa in tern a de ganancia; en el caso de la agricultura, la tasa

de re n ta es m odificada, adem as, por el hecho de que los cam bios
ile productividad m odifican tam bien la tasa m edia de ganancia.
Supongam os u n sector cuyos productos no e n tra n directa-
mente en el consum o m asivo y que posee las condiciones nece-
sarias y suficientes p a ra la produccion de re n ta absoluta: por
' jemplo, las minas. Se produce en el sector un desarrollo de la
pr oductividad del tra b a jo que tra e consigo un descenso del valor
del p ro d u cto (y, p o r tan to , de su precio), asi com o de su coste
de produccion. Las consecuencias p ara la ta sa de re n ta depen-
deran del origen de este aum ento de la productividad.
Si es el resu ltad o de un m ejoram iento de la productividad

•matural», no hay cam bios en \a com posicion tecnica ni en la
‘ ornPosicion organica dej capital, sino produccion de un proceso
de explotacion de u n a m ina m as productiva, m ejo r situada, etc.
I*n p.fisn 1pi *1 1 i
~a —’ —d asa de ganancia in tern a sectorial no cam bia y la
(esa de re n ta abso lu ta perm anece c o n sta n te 76. Sucede lo m ism o
por contrario, dism inuye la productividad m edia del sector,
pero p Qr niism o tip o de razones.
Si, p o r el co n trario , el aum ento de productividad proviene
•lei capital, de u n cam bio en la m anera de producir, im plicara
•ina m odificacion de la com posicion tecnica y una elevacion de
■■' Composicion organica del capital. En ese caso, la tasa in tern a
dr ganancia sectorial descendera, lo m ism o que la tasa de re n ta
.iLsoluta. E ste descenso se producira aunque el aum ento de pro-
ductividad social sea debil (trayendo consigo un descenso limi-
'•'do de valor), aunque la elevacion de la productividad social
- lo com pense el descenso de la productividad natural (perm a-
eiendo estable el valor), y aunque no com pense la dism inucion
dr la productividad n a tu ra l (aum entando, en ese caso, el valor).
En la m edida en que depende de los cam bios de la composi-

<i<in organica del capital en los sectores afectados y, en conse-
■rrn cia, del m ovim iento de su tasa in te rn a de ganancia, la tasa
d* ren ta absoluta es independiente del m ovim iento del valor del
pi uducto.
n Eventualmente puede disminuir si los productos del sector tienen un

i*■■■.'» importante en el capital constante de los otros sectores. En ese
i . -o, la disminucion de su valor lleva consigo un descenso en la compo-
«" "in organica media (suponiendo que no cambie la composicion tecnica),
, por tanto, un alza de la tasa media de ganancia.
E n el caso de la ag ricultura, sucede algo distinto. E n efecto,

los p ro d u cto s de este sector tienen un peso im portante en el
consum o de los trab a jad o res y, en consecuencia, su valor contri-
buye a d eterm in ar el costo de reproduccion de la fuerza de tra
baj o y, p o r tanto, el salario medio. Los cam bios de productivi-
dad en la agricultura m odifican, pues, la tasa de explotacion y la
ta sa m edia de ganancia y, en fo rm a indirecta, la ta sa de renta
absoluta.
Supongam os un desarrollo de la productividad del trab a jo
agricola que provoca u n a b a ja del valor del trigo. Segun sea el
resu ltad o de u na elevacion natural o social de la productividad,
ira acom panado directam ente de u n a ta sa de re n ta absoluta cons-
tan te o en descenso. Pero en los dos casos, p ro d u c ira dos tipos
de consecuencias indirectas.
De u n a p arte, si la b a ja del precio del trigo d eterm in a una
b a ja del salario, au m en tara la ta sa de explotacion. E ste aum ento
ten d ra un efecto m as sensible en la ta sa in tern a de ganancia
de la ag ric u ltu ra que en la tasa m edia de ganancia, pues la com
posicion organica en la ag ric u ltu ra es m as baja. E sto genera
un alza de la ta sa de re n ta absoluta.
De o tra p arte, la b aja del salario produce u n a elevacion de la
com posicion organica del capital pues, si se m antiene invariable
la com posicion tecnica, el valor del capital variable dism inuye;
esta vez, el efecto es m as sensible en los sectores en que la com
posicion organica es mayor. Sin em bargo, en la ag ricultura, este
efecto es co n trarrestad o por el hecho de que el trigo, cuyo valor
desciende, tam bien es un elem ento del capital constante (las
sem illas). Si se ignora este ultim o efecto, la b a ja del salario
conduce entonces a una b a ja de la ta sa de re n ta absoluta.
El efecto de la evolucion de la division del tra b a jo en la
ag ric u ltu ra sobre la tasa de re n ta absoluta no se puede deducir .
por tan to , en form a abstracta. D epende de la e stru c tu ra concreta
de las relaciones de produccion en el conjunto de la economia,
Independientem ente de esas variantes, M arx estim a, p a ra las
circunstancias inglesas de su epoca, que la ta sa de re n ta tiende
m as bien a aum entar, pues el desarrollo de las fuerzas produc-
tivas es incom parablem ente m as rapido en la in d u stria Que eri
la agricultura.
E sto no determ ina necesariam ente un aum ento de la tnasa
de renta absoluta su straid a al proceso de nivelacion.
La m asa de renta, en efecto, no depende unicam ente de su
ta sa — que refleja la e stru c tu ra de los capitales— sino tam b ien
de la m asa de capitales invertidos en la ag ric u ltu ra y que, p o r

tanto, producen re n ta absoluta. A hora bien, ese volum en de capi
tal agricola, que, segun se h a visto, no puede verse lim itado por
la propiedad del suelo, depende al m ism o tiem po de la produc-
tividad fisica m edia del capital y de las necesidades sociales de
productos agricolas susceptibles de ser satisfechas a los precios
determ inados por el v alor de esos productos. E n otras p alabras,
si se m antiene co n stan te la tasa de renta, el m ovim iento del valor
y el de la dem anda d eterm in aran la m asa de re n ta absoluta.
Supongam os u n a dism inucion del valor. Si la dem anda es
elastica con respecto a los precios, el increm ento de las canti-
dades p o r producir puede req u erir de un volum en constante,
e incluso creciente, de capitales, a p esar del aum ento de su
productividad m edia. Como resultado, la m asa de re n ta abso
luta se m an ten d ra co n stante o aum entara. Si, por el contrario,
la dem anda es inelastica, el volum en de capitales invertidos
debera dism inuir — por elim inacion de los capitales subproduc-
tivos al nivel del nuevo valor regulador— asi com o la m asa de
renta absoluta.
Del m ism o m odo, un aum ento autonom o de la dem anda sin
m odificacion del valor p ro ducira una afluencia de capitales hacia
la ag ric u ltu ra y un aum ento de la m asa de re n ta absoluta.
Es, entonces, la e stru c tu ra del capital agricola - e n relacion
con la del capital industrial — , de u n a parte, y el ritm o de su
acum ulacion, de otra, lo que determ ina la plusganancia sectorial
susceptible de ser tran sfo rm ad a en re n ta absoluta.
dDe que depende que esa ganancia sea tran sferid a a la pro
piedad del suelo? D epende de la ((resistenciaefectiva» que opon-
ga la propiedad al capital.
2. La renta absoluta es el resultado de la ((resistenciaefectiva»

que opone la propiedad del suelo
El lim ite su p erio r de la plusganancia sectorial que puede ser

transfo rm ad a en re n ta absoluta esta, pues, fijado por el valor
del producto. Pero, la re n ta absoluta efectivam ente realizada
êquivale a la to talidad de la diferencia en tre el valor y el precio
de produccion, o solam ente a una p arte , y en este caso, de que
lam ano?
P ara M arx, la p regunta reviste poco interes. Lo que le im p o rta
precisar es «la posibilidad de la re n ta absoluta sin que sea
violada la ley del valor®77. Su resp u esta es, entonces, muy eva_
siv a 78, pero acierta al senalar la paradoja:
Puesto que, conforme al supuesto, la propiedad del suelo nada rep°ria
sin el arrendam iento, carece de valor economico, bastara un ,7e
aumento del precio de m ercado por encima del precio de producclon
para lanzar al mercado la nueva tierra de la peor clase79.
C iertam ente, la propiedad del suelo no esta en condicionds de

lim itar ni el capital invertido, ni su produccion; p o r lo tanto, no
puede im poner un precio de m onopolio a los productos. Pero,
,:puede p o r ese solo hecho lim itar la oferta de suelo e im pon ‘
este un precio m inim o?
E l suelo no es un p ro d u cto del trab a jo y, por tan to , no tiene
valor. Si tiene un precio, es porque proporciona u n a ren ta a ,su
propietario. Es p o r tan to la re n ta la que fundam enta su p reclo:
el suelo no tiene un precio de oferta autonom o como las otras
m ercancias que son ofrecidas a su precio de produccion; no
tiene un «precio natural* por debajo del cual seria re tira da del
m e rc a d o 80.
El problem a, eludido por la m ayoria de los au to res m arxiSLas'
77 «E1 unico hecho que debo demostrar tedricamente es la posibilidad

de la renta absoluta, sin que sea violada la ley del valor* Ese es cl
punto central en torno al cual se libra la batalla teorica desde los fisio-
cratas. Ricardo niega esa posibilidad; yo, por mi parte, la afirmo
En lo referente a la existencia de la renta absoluta del suelo, sfna uia P™‘
blema a resolver mediante estadisticas en cada pais. Pero la miportancia
de la solution puramente teorica en el terreno teorico aparece tiaraim.n 1
cuando se observa como en general los estadistas y los hombres Prac1UOs
afirman desde hace treinta y cinco anos la existencia de la renta at7S0'
luta del suelo, mientras que los teoricos (influidos por Ricardo) intentan-
por medio de abstracciones muy forzadas y teoricamente debiles, demos
trar su imposibilidad. Hasta el momento, he encontrado de manera cons-
tante que en esas polemicas los teoricos siempre se equivocan» (carta
Marx a Engels, 9 de agosto de 1862, Marx-Engels, 1845-95, p. 126, el suoia‘
yado Jgj dêl Y P e n ta sea igual a toda la diferencia entre el valor v el
precio de produccion o solo a una parte mayor o menor de esa diferencia.
dependera por completo del estado de la oferta y la demanda y de hi ex
tension de ese nuevu territorio incorporado al cultivo» (Marx, 1981 vo1-
pagina 969, el subrayado es mio, C.T.j. El «estado de la oferta y la deiuan-
da», es decir, el volumen de la demanda al precio determinado por el valor
fija, como hemos visto, el limite superior de la renta absoluta; pero
que determina «la extension de ese nuevo territorio incorporado a?',C^!."
tivo» es el obstaculo territorial, que se manifiesta mediante un lum ^
inferior de la renta absoluta. Esta ((explicacion»exige otra.
79 Marx, 1981, vol. 8, p. 963.
80 Es una critica de Marx a Smith (Marx, 1974, vol. 1, pp. 507-8).
Sabre la teorla de la renta absoluta en Marx 97
ha sido planteado con m ucha claridad por P. P. Rey. Si bien no

prsporciono u n a respuesta, M arx nos dejo una teoria de la
icnta ab so lu ta en la que esta u ltim a aparece como «fantasm aJ»,
■eterea»81.
Asi, como la teoria de Ricardo, tampoco la de Marx logra explicar la
cxistencia observada en los hechos (por los estadisticos) de una
irnta absoluta de la tierra que, lejos de ser infinitamente pequena,
<-■, muy fuerte. Por lo menos, no llega a explicarla m ientras persigue,
t'n un marco teorico nuevo, el objetivo de Ricardo: analizar la renta
' l,: *a tierra sin salir del modo de produccion capitalista 82.
, Por que es preciso salir de ese m arco? Porque la re n ta del
.uelo aparece com o «m anifestacion, en el seno de la e stru c tu ra
<con6m ica capitalista, de su form a ju rid ic a » 83*y, en cuanto rela
tion econom ica, COmo relacion de distribucion. Pero esta no
m. -ne, en ei fflOjQ d e produccion capitalista, una relacion de
i'ioducclon que sjrva de fundam ento, pues precisam ente el
'’a rrollo del capitalism o excluye a la clase de los propietarios
* suelo del proceso de produccion. La propiedad del suelo seria
• ntonces «una relacion de produccion en tre dos clases no pro-
-Inctoras, cosa que no tiene sen tid o » M.
Es en el m odo de produccion feudal donde constituye una
,l ,aci6n de produccion: la extorsion del plustrabajo de los
‘ ■'m,?esinos1por los seîores fe.udales, extorsion qup se efectua ppr
n. odio de la coaccion politico-]uridica. De ani la conclusion
■h p. p. Rey:
\ i renta «capitalista»de la tierra es una relacion de distribucion del
n!.)do de produccion capitalista, y esa relacion de distribucion es el
' cto de una relacion de produccion de otro modo de produccion
cual esta articulado el capitalism o85.
. ruede establecerse sobre esa base la exterioridad 'de la propie-
■! ,fl_ del suelo con respecto al m odo de produccion capitalista?
! .! <<resistencia efectiv a» q u e opone la propiedad del suelo al uso
< ipitalista del rnismo i tiene necesariam nte su fundam ento fu e ra
■I I m odo de produccion capitalista?
Verem os que no: ta n to en la genesis de la re n ta absoluta
1 rfc° l a com o en la form acion de la ren tas absolutas u rbanas,
81 Rey, 1973, pp. 43-6.
82 Ibid., p. 24.
® Ibid., p. 27.
MIbid., p. 39.
85 Ibid., p. 42. Subrayado por el autor.
98 Christian TopaloH
pueden interv en ir dos tipos de «resistencia efectiva»: de una

parte, la resistencia o puesta a todo uso capitalista del suelo por
un a propiedad territo rial que se valoriza en unas relaciones de
produccion p recap italistas (2.1); de o tra parte, la resistencia
de u na propiedad te rrito ria l que se valoriza por u n a produccion
cap italista d eterm in ad a a o tras producciones capitalistas (2.2).
2.1. La re n ta ab so lu ta com o efecto de la valorizacion

p recap italista de la propiedad del suelo
Las form as historicas de la genesis de la re n ta capitalista del

suelo son m ultiples. Sin em bargo, presentan un rasgo comun:
con la difusion de las relaciones de produccion capitalistas en la
agricultura, to das las fo rm a s p recapitalistas de re n ta son redu-
cidas a los lim ites que im pone el nuevo m odo de produccion a la
ren ta del suelo. E n adelante, la ganancia lim itara a la renta, y no
a la in v e rsa 86.
Pero las condiciones historicas de la tran sicio n al capitalism o
v arian segun los m odos de produccion anteriores y las formas
politicas del cam bio de dom inio de clase en la sociedad. Al mis*
m o tiem po varia el contenido econom ico de la propiedad preca*
pitalista del suelo y, p or tan to , la form a com o se determ inan los
lim ites inferiores de la re n ta absoluta capitalista.
La disolucion de la agricultura fe u d a l87 p ro d u jo por doquier
86 «Con la interpolation del arrendatario capitalista entre el terrate-
niente y el agricultor que trabaja realmente, quedan rotas todas las rela*
ciones emanadas del antiguo modo rural de produccion. El arrendatario
se convierte en el verdadero comandante de esos trabajadores agricolas
y en el explotador real de su plustrabajo, mientras que el terratenienle
solo se encuentra ya en relaci6n directa —mas exactamente, en una mera
relacion dineraria y contractual— con ese arrendatario capitalista. De esi*
modo se transforma tambien la naturaleza de la renta ... De forma normal
del plusvalor y del plustrabajo desciende a excedente de ese plustrabajo
por encima de la parte del mismo de la cual se apropia el capitalista
explotador bajo la forma de la ganancia ... En lugar de la renta es ahora
la ganancia la que se ha convertido en forma normal del plusvalor, y la
renta ya solo cuenta como una forma, autonomizada bajo circunstancias
especiales, no del plusvalor en general, sino de una ramificacion determi
nada del mismo: la plusganancia» (Marx, 1981, vol. 8, pp. 1017-18).
87 El termino, como se sabe, es objeto de debate. Ciertos autores reser*
van el concepto de feudalismo a las sociedades cuya institucion politica
esencial es el vasallaje, y designan a la institucion economica que acorn*
pana al feudalismo pero tambien lo precede y le sobrevive con otro con
cepto: senorio (Henri Pirenne, Marc Bloch) o sistema senorial (Max Weber),
Otros utilizan el concepto de feudalismo para describir un modo de
produccion y la formacion social que este domina (Albert Soboul, C. Pa*
una doble em ancipacion: libero al tra b a ja d o r agricola de los

lazos que lo atab an a la tie rra y al senor — sujecion personal
propiam ente feudal o extraccion del p lu strab ajo m ediante o tras
form as su p erestru ctu rales— y, de o tra parte, libero a la tie rra
de los derechos fam iliares y com unitarios de los trab a jad o res
agricolas. La tie rra y el tra b a ja d o r se convierten am bos en mer-
cancias. Pero las vias y los ritm os de la tran sicio n al capitalism o
difieren profundam ente segun las regiones. E n E uropa, pueden
distinguirse tres tipos esenciales de tran sicio n s8:
— La «via inglesa» o expropiacion de los cam pesinos: los seno-
res tran sfo rm an sus derechos feudales en propiedad burguesa,
expulsan a los cam pesinos libres y destruyen los derechos colec-
tivos sobre la tierra. Los senores se convierten en ren tistas,
los cam pesinos en p ro letaries y el arren d a ta rio capitalista en
organizador de la produccion.
— La «vfa francesa, o expropiacion de los senores:, los cam pe
sinos se liberan de los derechos feudales y transform an sus dere
chos de uso del suelo en propiedad burguesa. Los productores
directos se ad uenan de los m edios de produccion; la aparicion
de las relaciones de produccion capitalistas «clasicas» en la
agricu ltu ra sera lenta y lim itada.
— La «via prusiana» o transform acion del senor en capitalista
agrario: en esta via de com prom iso, el ju n k e r extiende progre-
sivam ente el dom inio senorial, en adelante explotado de m anera
capitalista con m iras al m ercado, en detrim ento de las tenencias
cam pesinas; la ag ricu ltu ra cam pesina parcelaria proporciona una
reserva de m ano de o b ra sem iproletarizada a la gran propiedad.
El analisis h istorico perm ite descubrir otros tipos de tran si

cion, m o strar sus com plejas com binaciones en una form acion
social dada y, sobre todo, explicar, p o r m edio de los desarrollos
de la lucha de clases, su existencia real. Lo que aqui m e interesa
es in d icar la variedad de usos p recapitalistas del suelo con que se
encu en tra el capitalism o agricola. C ada uno de ellos constituye
una form a p a rtic u la r de resistencia que opone la propiedad al
uso cap italista del suelo, determ inando, en consecuencia, de8
rain y generalmente los autores marxistas), Se encuentra un reflejo de

ese debate, por ejemplo, en c e r m , 1974.
88 Sobre ese punto, el debate continua tambien abierto. Por ejemplo,
Max Weber opone la via francesa a la via inglesa y describe la via pru-
ciana como un compromiso entre las dos (cf. Weber, 1923, pp. 79-110).
Albert Soboul distingue por el contrario una via clasica (Francia e Ingla-
terra) de la via prusiana y japonesa (cf. Soboul, 1976, pp. 9-22).
m an era especifica el lim ite in ferio r de la re n ta absoluta cap*,

talista.
Si bien M arx analiza am pliam ente la form acion de la propje_
dad te rraten ien te en la «via inglesa» de transicion al capitalism0
tam b ien d a indicaciones utiles sobre o tra form a historic^ (je
obstaculo territo rial: la agricultura cam pesina.
E xisten otras. Como subray a Engels, la genesis de la r enâ
ab soluta no es un «dogm a econom ico»8990.
La renta absoluta como efecto de la propiedad sehorial

E n todos los casos en que el propietario del suelo no es el m ism o
que lo explota, hay re n ta del suelo. P or tanto, puede haber arre n-
dam iento sin re n ta del suelo «en el sentido estricto de la pala-
bra», sin re n ta capitalista. La re n ta (no capitalista) es entonces
o bien una deduccion sobre la ganancia del pequeno arren d atario
cap italista y /o sobre el salario de sus obreros, o bien una deduc
cion sobre la ganancia y /o el salario del p ro d u cto r directo que
ha tornado la tie rra en arrien d o Esas condiciones no correspon-
den al m odo de produccion capitalista, sino al m odo de produc
cion feudal.
E n consecuencia, la form a re n ta del suelo en dinero, com un
a la ag ricu ltu ra cap italista y a la agricultura feudal en declive,
ocu lta una d iferen cia esencial entre los dos m odos de produc-
cion: la re n ta feudal es la apropiacion directa, por parte del
propietario del suelo, del p lu strab ajo de los productores direc-
tos, m ientras que la re n ta capitalista es la tran sferen cia al pro
pietario del suelo, p or p a rte del arren d atario capitalista, del
excedente de plusvalor arrancado a sus asalariados sobre la ga
nancia m edia. Los cam bios de form a de la re n ta feudal —en
trab a jo , en productos, en dinero— van acom panados del mante-
nim iento de la relacion de produccion fundam ental: la posesion
de los m edios de produccion -y especialm ente de la tie rra —
89 Engels lo subraya: «La genesis de la renta en diferentes palses e

incluso en un mismo pals no me parece del todo que sea ese proceso
simple que imaginan tanto Ricardo como Carey. (...) No es un dogma
economico (...) Incluso puede haber lugares donde la renta naciera en ja
forma descrita por Ricardo, otros en la forma descrita por Carey, y otros
aun que conocieran una genesis muy diferente (...) En Europa septen
trional, la renta no nacio ni en la forma ricardiana ni en la forma ca-
reyana; surgio simplemente de las cargas feudales que la competencia
redujo posteriormente a su justo nivel economico. En Italia, otro origen
distinto, ver Roma» (carta de Engels a Marx, 19 de noviembre de 1869,
Marx-Engels, 1845-95, p. 245. El subray ado es del autor).
90 Marx, 1981, vol. 8, p. 951.
por los cam pesinos y la apropiacion de su p lu strab ajo m ediante

la coaccion ju rid ico p o lltica ejercida por el propietario del
su e lo 91.
La extension del capitalism o en la agricultura choca, enton-
ces, con la explotacion feudal de la tie rra y de los cam pesinos,
desde un punto de vista doble.
De una parte, si los cam pesinos estan som etidos a los dere-
chos senoriales, la tie rra esta som etida a los derechos de los
cam pesinos: no es libre. E n la via inglesa de transicion, son los
senores quienes expropian a la poblacion cam p esin a92. Desde
com ienzos del siglo xvi h asta m ediados del x v iii , el proceso llego
a su term ino, desapareciendo por com pleto el cam pesinado in-
dependiente, asi com o los derechos colectivos sobre la tierra.
De o tra p arte, la tie rra y sus ocupantes estan som etidos a los
derechos senoriales. Las form as de la re n ta feudal son transfor-
m adas profundam ente p or la revolucion agricola inglesa. Pero la
re n ta feudal subsiste: perm anece com o unico obstaculo a la
transfo rm acio n cap italista de la a g ric u ltu ra 9394. M co n trario de
los derechos de los cam pesinos, que deben ser destruidos por la
violencia, el derecho de los te rra te n ie n te s puede ser com prado
como co n tra p artid a de la ren ta absoluta.
Pero el desarrollo cap italista de la agricultura va acom panado
de u n a tran sfo rm acio n radical del m odo de regulacion de la
re n ta del suelo. La ley del valor se im pone com pletam ente en la
form acion de los precios agricolas y suprim e los com ponentes
de m onopolio que subsisten com o consecuencia de la inercia de
la produccion con respecto a los precios, y del carac te r compar-
tim entado de los m ercados. Adem as, la ganancia m edia del arren-
datario, condicion de la produccion capitalista, tam bien lim ita
la renta. Asi, la re n ta feudal, al convertirse en re n ta capitalista,
es « reducida a su ju sto nivel econom ico», pero su preexistencia
h isto rica fija un lim ite m inim o elevado a la re n ta absoluta.
La renta absoluta como efecto de la propiedad campesina*

Es esta un a idea sorprendente, cuando se sabe que M arx consi-
dera ese caso com o uno de aquellos en los que la re n ta abso
lu ta desaparece, pues la propiedad del suelo no existe.
91 Cf. Marx, 1981, vol. 8, pp. 995-1034 y los comentarios ya clasicos de
E. Balibar (Balibar, 1966, pp. 212-22).
92 Cf. Marx, 1975, vol. 3, pp. 891-928.
93 Obstaculo en cuanto pesa sobre los grandes arrendatarios, la renta
feudal es por el contrario el gran proveedor de mano de obra en cuanto
pesa sobre las parcelas de los trabajadores agricolas (Postel-Vinay, 1974).
94 Cf. Marx, 1981, vol. 8, pp. 1021-34.
E n efecto, la propiedad cam pesina es la propiedad territo rial

del p ro d u cto r directo, poseedor de la tie rra y de los m edios de
produccion. E n esas relaciones de produccion, la ausencia de se
p a ra tio n entre el tra b a ja d o r y la tie rra elim ina el fundam ento
de la ren ta del suelo: el p roducto puede ser vendido po r debajo
de su valor. Ademas, la ausencia de sep a ratio n en tre el trab a
ja d o r y los m edios de produccion hace que estos no sean capital
y que aquel no exija la ganancia m edia: el producto puede ser
vendido por debajo de su precio de produccion. El lim ite inferior
del precio del p roducto es fijado entonces po r el coste de reno
v a tio n de la fuerza de trab a jo y de los m edios de p ro d u c cio n 95.
P ero esa produccion no capitalista solo es, en ciertos casos,
parcialm en te m ercantil; u na p a rte de la re p ro d u ctio n de la fuer
za de tra b a jo (los bienes alim enticios autoconsum idos) y de los
m edios de produccion (sem illas, aum ento de ganado) es auto-
su m in istrad a por el trab a jo cam pesino. El lim ite in ferio r del
precio del excedente com ercializado dism inuye en esa m edida.
Asl, la produccion cam pesina incide en el precio regulador
con sus precios de o ferta sin re n ta absoluta ni ganancia media.
Sin em bargo, es preciso distinguir dos situaciones historicas.
C uando la propiedad cam pesina se desarrolla en u na colonia
de asentam iento donde la tie rra es u n bien libre en la «frontera»,
no existe efectivam ente obstaculo territo rial y, en consecuencia,
la re n ta absoluta d esa p are ce96.
Sucede algo diferente en la «vieja E uropa» donde la propie
d a d cam pesina es, en general, resultado de la expropiacion de
los senores feudales. E n la «via francesa» de tra n sitio n al capi-
talism o, la refo rm a ag raria antifeudal de 1789-1794 genera una
clase de cam pesinos libres cuyo m odo de produccion presenta
en sus inicios algunas c a rac te n stic as que determ inan precios
elevados en el m ercado de tierras.
E n efecto, en esas relaciones de produccion la propiedad del
95 «Como limite de la explotacidn para el campesino parcelario no

aparece, por una parte, la ganancia media del capital, en tanto es un
pequeno capitalista; ni tampoco, por la otra, la necesidad de una renta,
en tanto es terrateniente. En su condition de pequeno capitalista no
aparece para el, como limite absoluto, otra cosa que el salario que se
abona a si mismo, previa deduction de los costos propiamente dichos ...
Por lo tanto, no es necesario que aumente el precio de mercado ni hasta
el valor ni hasta el precio de produccion de su producto. Es esta una de
las causas por ia cuai el precio de los cereales es mas bajo en paises de
propiedad parcelaria predominante que en paises de modo capitalista de
produccidn» (Marx, 1981, vol. 8, pp. 1024-25).
96 Cf. Marx, 1974, vol. 1, pp. 468-69.
suelo es la condicion vital de la existencia social de los cam pe

sinos. Las condiciones de realizacion m ercantil de los productos
nnalizados anterio rm en te lim itan las posibilidades de acumula-
<ion del cam pesinado y se convierten en una tra b a perm anente
.<! aum ento de la productividad y a la intensificacion de los cul-
tivos, La ag ricu ltu ra se desarrollara, pues, por m ucho tiem po
basicam ente m ovilizando una fu erza de trab a jo im portante y
rnediante la m ultiplicacion de las explotaciones parcelarias. La
propiedad cam pesina bloqueara, entonces, la capacidad produc-
Iiva de los cam pesinos, en fo rm a de un exceso perm anente de la
dem anda sobre la o fe rta de tierras: com o resultado, se eleva el
precio del suelo desm esuradam ente en com paracion con la ren ta
diferencial capitalizada. El precio de la tie rra aparece com o un
pasto accesorio de la produccion, que exige al cam pesino un
adelanto im p ortante de dinero. A hora bien, la acum ulacion de
capital d in erario p o r el cam pesinado es b aja, y la m asa de dinero
disponible com o capital de prestam o p ara el sector agricola
—e incluso p ara el conjunto de la econom la— es lim itada. Como
resultado, aparece un funcionam iento del capital de prestam o
sum inistrado al cam pesinado con vistas a la com pra de tie rra
bajo la form a arcaica de capital usurario: el interes pagado al
acreedor coexiste, entonces, con un precio del suelo elevado.
Esto solo es paradojico desde el p u n to de vista del m odo de
produccion capitalista, pero no de la produccion cam pesina.
En efecto, el precio del suelo no consisteên ese caso en la capi-
talizacion de la renta. El interes usurario representa, pues, la
apropiacion de una p arte del p lu strab ajo del p ro d u cto r directo,
que asum e norm alm ente, en la ag ricu ltu ra capitalista, la form a
de ganancia o renta.
A pesar de las apariencias, el m ercado del suelo agricola no
es el lugar de sim ples transferencias — diferenciales y que sum a
c s dan cero— zn tre los cam pesinos. Va acom panado de una
extraction de p lu strab ajo en beneficio del capital usurario.
Desde ese in stan te, el precio de o ferta de los productos agri
colas, aun cuando no incorpore ni re n ta del suelo ni ganancia,
1 om prendera, adem as de los costes de rep ro d u ctio n , los gastos
accesorios del suelo. M ientras que en la agricultura capitalista
<■! precio del p ro d u cto y la ganancia determ in aran la re n ta y esta,
tu n la tasa de interes, el precio del suelo, en la agricultura cam
pesina la p en u ria e stru c tu ral de las tierra s determ ina el precio
del suelo y este, con la tasa de interes, el precio del producto y
la ganancia.
Asi, cuando el capitalism o se d esarrolle en la agricultura, se
enco n trara con la b arre ra de la propiedad cam pesina. Ya no es

la situacion «clasica» inglesa, en la que se apoya en la propiedad
senorial p ara expulsar a las m asas rurales, al tiem po que con-
siente en pagar a los terratenientes la re n ta capitalista sobre la
base de la re n ta feudal que existla con anterioridad. Se tra ta
de un a configuracion h istorica diferente, en la que la explotacion
del cam pesinado debe p asar por la com petencia en tre los pro-
ductos de la ag ricu ltu ra capitalista. E n esas condiciones, el
precio elevado de la propiedad parcelaria puede im poner el llm ite
inferio r de la ren ta ab so luta c a p ita lista 97.
Ademas, la ag ricu ltu ra cam pesina no ha sido siem pre sola-
m ente u na explotacion privada de la parcela privada. A esta, se
articu la la explotacion privada de una propiedad social, los te-
rren o s com unales. Los derechos de la com unidad cam pesina
sobre las tierra s com unales pueden constituir un obstaculo
estru ctu ral a la explotacion capitalista de esas tierra s y, por
tanto, co n trib u ir a la lim itacion del libre acceso del capital a la
t i e r r a 98. Segun los paises, ese obstaculo sera superado m as o
m enos rapidam ente. E n todas partes, ese proceso ha im plicado
m ucho m as que un a sim ple tra n sfe re n c ia de plusvalor, a saber,
una lu ch a de clases in tensa en tre el cam pesinado y los nuevos
prop ietarios del suelo: senores feudales transform ados en ren-
tistas o em presarios agricolas capitalistas.
2.2. La re n ta ab soluta com o efecto de la com petencia entre

cultivos capitalistas
La ((resistenciaefectiva» que opone la propiedad del suelo, gene-

rado ra de la re n ta absoluta, puede provenir de la resistencia que
oponen m odos de produccion no capitalistas — feudal, campe-
sino, etc.— al uso cap italista de la tierra. En ese caso, el llm ite
inferio r de la re n ta ab so luta es determ inado por la re n ta preca-
p italista o la apropiacion u su rera, progresivam ente reducidas por
el desarrollo del capitalism o agricola al nivel de la plusganancia
sectorial.
Pero, en el contexto m ism o del nuevo m odo de produccion,
los usos capitalistas del suelo se hallan en com petencia. Lo que
sucede ya en la ag ricu ltura se convertira en u n proceso funda
m ental de form acion de las rentas urbanas.
97 Cf. Figura 2.1.

98 Cf. Marx, 1981, vol. 8, p. 978.
la teorla de fa renta absoluta en Marx
®
En la agricultura En la agriculture
carnpesina capitalista
Plustrabajo
Trabajo necesario
Reproduction de
los medios de produccidn
Figura 2.1. D e t e r m i n a t i o n d e la r e n ta a b s o lu ta c a p it a li s t a p o r la c o m p e t e n c ia d e la a g r ic u ltu r a c a r n p e s in a

E n efecto, el nivel de la re n ta capitalista del suelo en un sec

to r dado se convertira en el llm ite inferior de la re n ta p ara los
dem as sectores si estos deben com petir por las m ism as tierras:
la com petencia en tre usos capitalistas del suelo es generadora
de re n ta absoluta.
M arx no d esarro lla el analisis, pero asum e las conclusiones
de Adam Sm ith en estos term inos:
...L a renta de las tierras cerealeras entra en el precio del ganado,
determinandolo (...) De esta manera s e e le v a a r t if i c ia l m e n t e e l p r e c io
d e l g a n a d o en v ir tu d d e la r e n ta , de la expresion economica de la
propiedad de la tierra, es decir, p o r o b r a de la p r o p i e d a d d e l s u e lo
Se tra ta , pues, de un fenom eno de re n ta absoluta capitalista en

un sector, producido po r la re n ta capitalista en otro sector.
E l m ecanism o, en sus aspectos esenciales, fue percibido clara-
m ente p o r A. Sm ith, al analizar la com petencia en tre la produc-
cion de cereales y la ganaderia 10°. E ste ejem plo nos perm itird
llegar a forrnulaciones m as generales.
La hipotesis de p a rtid a es la utilizacion de tie rra s cultivables
p a ra el trigo y de las tierra s incultas p ara el ganado. El equilibrio
se logra en los dos m ercados a traves de las cantidades produ*
cidas en esas condiciones de uso del suelo y del capital, aunque,
senala Sm ith, con un a tendencia a que hay a «mas carne que
pan» y a que el precio del pan sea «mas alto» que el de la cam e,
El precio del trigo, sector de b aja com posicion organica, incor-s
po ra un a re n ta absoluta; el precio de los productos de la gana^
deria, sector de alta com posicion organica y de lenta velocidad
de rotacion, no la in corpora *1001. Cuando la ganaderia se lim ita ft
los terrenos incultos, los dos usos del suelo no en tran en com*
petencia.
w Marx, 1981, vol. 8, p. 975. El subrayado es mlo, C.T.
100 Smith, 1776, pp. 226-50. En lo que sigue, no sigo al pie de la letra
el andlisis de Smith, sino que me esfuerzo por releerlo partiendo de lo*
conceptos de Marx.
101 Es la situation representada por los esquemas A y B de la figura 2.2,
Claro esta, la venta del ganado al precio de producci6n Slipone la ausenei.t
de renta del suelo en las tierras de pastos. La introduction de la renta,
mas acorde con la realidad histdrica europea, no modifica la esencia del
razonamiento. Hay que tener en cuenta las hipdtesis de la figura: igual*
dad de capital invertido por unidad de superficie en la production cte
trigo y de ganado y tasas de explotacion y de ganancia iguales; por cl
contrario, la composition orgdnica del capital es mds alta en la ganaderia
que en el cultivo de cereales. Se deja de lado, por lo demas, la renta
diferencial interna en cada sector, considerando unicamente el terrenu
regulador del precio de mercado para cada uno de ellos.
S o b r e la te o r ia d e la r e n ta a b s o lu ta en M a r x
® ©
Trigo producido en Ganado producido en Ganado producido en tierras
las tierras cerealeras las tierras yermas cerealeras reguladoras del
reguladoras reguladoras precio del ganado
Precio
regulador Precio regulador
del trigo del ganado 4.
( = valor) ” 1
( = precio de monopolio)
Renta I
Precio regulador Renta absoluta en I
absoluta del ganado
(RA) las tierras cerealeras |
Plusvalor ( = precio de I
producido produccidn) 4
(S)
Ganancia Ganancia Ganancia
media Plusvalor producido media Plusvalor producido
media (P)
(P) (S) (Pi (S)
Capital variable Capital variable

(V) (V)
Capital
variable
(V)
Capital Capital Capital
invertido invertido invertido
(C + V ) Capital constante Capital
(C + V) ( C + V )
(C)
constante
(C)
Capital
constante
(C)
(cada esquema representa capital, valor y precio del producto por unidad de superiicie)
Figura 2.2. D e te r m in a t io n d e la r e n ta a b s o lu ta e n la g a n a d e r ia c a p i t a l i s t a p o r la c o m p e t e n c ia d e l c u lt iv o
c a p it a li s t a d e c e r e a le s
o-4
Supongam os que aparece la com petencia; poco im p o rta si

se tr a ta de cam bios en las tecnicas de cultivo, que p erm iten la
extension de la produccion de cereales a terrenos h a sta enton-
ces incultos, o de un aum ento de la dem anda de ganado que
lleva a la extension de la superficie de las tierra s destinadas a la
ganaderia, o de cu alquier otro proceso.
Desde ese m om ento, la re n ta por el uso del suelo m as produc
tive de re n ta se conv ertira en un elem ento d eterm inante del pre-
cio del producto en el uso m enos productivo de renta, P ara
S m ith, com o p a ra M arx, ese uso regulador es el cultivo del trigo;
m as precisam ente, del principal alim ento vegetal, es decir, del
uso dom inante del suelo 102. E ste va a regular la re n ta de todas
las o tras producciones agricolas, excepto si estas producen una
ren ta sup erio r, o si no pueden ser cultivadas en tierra s destina-
bles al trigo.
E n general, la ren ta en la produccion de cereales es m ayor
que en la ganaderia, a causa de la relativam ente lenta rotacion
del capital en esta ultim a, segun Sm ith 103, y de la relativam ente
a lta com posicion organica del capital, anade M a rx 104.
E n ciertas circunstancias, sin em bargo, la re n ta en la gana
deria puede ser m as elevada, ya sea porque la escasez de tierras
destinadas a la ganaderia lleva consigo una escasez de la oferta
y un alza de los precios del ganado (re n ta de mon°Poli°> norm al-
m ente tran sito ria), ya sea porque la re n ta diferencial en los pas-
tizales cercanos al m ercado es elevada a causa de los cos*es de
tran sp o rte , ya sea porque el precio del trigo se regula p o r la
produccion realizada en el ex tran jero en condiciones m as favo-
102 «Asi, la renta de las tierras cultivadas para producir el alimento de

los hombres regula la renta de la mayor parte de las restantes tierras
cultivadas. Ningun producto en particular puede tener un rendimiento
menor, pues la tierra seria inmediatamente destinada a otro cultivo; y si
hay una produccion en particular que rinda de ordinar.i° m^s< se debe a
que la cantidad de tierra que requiere no basta para satisfacer la demanda
efectiva. En Europa, el trigo es el principal product° de la tierra que
forma parte de la alimentacion del hombre. Asi salvo en ciertas circuns
tancias particulares, la renta de las tierras dedicadas al cultivo de trigo
regula en Europa la renta de todas las demas tierras cultivadas» (Smith,
1776, p. 246). «... En el desarrollo de la renta partimos, como hecho deter
minante, de la parte del capital agricola que produce los alimento s.ve®e'
tales decisivos, que son, en general, los medios de subsistence PrinclPaies
de los pueblos civilizadosu (Marx, 1981, vol. 8, p. 975).
103 Smith, 1776, p. 231.
104 Marx, 1981, vol. 8, p. 976
ra b ie s 105. E n esos casos, la ganaderla elim inara al cultivo de

trigo en las localizaciones donde proporciona una re n ta superior.
Pero, <ique sucede en el caso general en que la re n ta del trigo
es superior a la del ganado? Las tierra s cerealeras son su straid as
entonces a la ganaderia, y la b aja de produccion que de ahi se
deriva produce u n alza del precio del ganado.
Si hubiera algo mas que una compensacion, el trigal seria convertido
en pradera; y si no se obtuviera la compensacion, una parte de los
prados serian destinados al cultivo del trig o 106.
0 bien el alza es suficiente p ara estim ular el aum ento de la

ganaderia en las tierra s no cultivables, lo que supone que la
renta del suelo en esas tierra s no absorbe esa plusganancia.
En ese caso, hay eliminacion de la ganaderia en las tie rra s cerea
leras y regulacion del precio del ganado por las condiciones de
produccion en las tierra s no cultivables. No hay re n ta absoluta
en la ganaderia; las tierra s 'cerealeras no son destinadas a la
ganaderia m as que si la re n ta diferencial de esta ultim a es m as
alta que la re n ta total del trigo. Dicho proceso constituye la
tendencia norm al del capital si la cria de ganado puede incre-
m entarse en las tierra s no cultivables por intensificacion de las
inversiones o p o r extension, incluso internacional, de las su
perficies.
O bien el alza del precio no tra e consigo un aum ento de la
actividad ganadera en las tierra s no cultivables, m anteniendose
la competencia entre el trigo y el ganado en las tierra s cerealeras.
En ese caso, el precio del ganado se eleva h asta que puede pagar
la re n ta que se paga p o r el cultivo del trigo, m ientras que las
tierras cerealeras destinadas a la ganaderia se vuelven regula-
doras. Hay una renta absoluta de la ganaderia determinada por
la renta total del trigo 107. De aqui se derivan dos consecuencias.
P or u n a p arte, cuando las unidades ganaderas localizadas en
las tierra s cerealeras determ inan el precio regulador del ganado,
la re n ta ab soluta en la ganaderia aparecera tam bien en las tierra s
ganaderas no cultivables 108. E sta renta absoluta, nacida de la
105 Smith, 1776, pp. 232-33. Smith se expresa mas concretamente cuando
habla respectivamente de la «escasez de cercados», la «vecindad de una
gran ciudad» y la «importacion de trigo extranjero».
106 Smith, 1776, p. 231.
107 Es la situacion representada en el esquema C de la figura 2.2.
108 Marx indica: «He aqui nuevamente, a diferencia de la renta del
grano, una renta diferencial en favor del suelo peoru (Marx, 1981, vol. 8,
p. 976). Me parece que la expresion se presta a confusion. Es verdad que
cl nivel de renta en el «suelo peor» (para el cultivo del trigo) es identico al
com petencia en tre los usos capitalistas del suelo, se im pondra

entonces en cualquier extension del cultivo del trigo.
P or o tra parte, al no e sta r determ inada la re n ta absoluta de
la ganaderia por las condiciones internas de ese sector, sino
desde el exterior por las condiciones de la produccion de cerea-
les, el precio regulador del ganado podra ser un precio de m ono
polio que exceda al valor y al precio de produccion: eso depen-
d era de la existencia y del im porte relativo de la plusganancia
sectorial de la ganaderia y del cultivo del trigo. La re n ta absoluta
de la ganaderia puede, por lo tanto, estar constituida por rentas
de m onopolio. Sin em bargo, el m ovim iento del capital en la
ganaderia ten d era a reducir esta anom alia m ediante el aum ento
de la inversion y la produccion, m ediante el increm ento de la
productividad y la b a ja de los precios 109. E n efecto, la busqueda
de u n a plusganancia p or p arte de los ganaderos capitalistas no
choca con la recuperacion de las plusganancias por la propiedad
del suelo, como en el cultivo de cereales que determ ina su
propia re n ta —al m ism o tiem po su ta sa de re n ta absoluta por
su tasa de plusganancia interna, y su m asa de re n ta absoluta
por la m asa de capital invertido por unidad de superficie. En
consecuencia, un increm ento de la intensidad de capital en la
ganaderia lleva consigo u na b a ja de precios, incluso si perma-
nece constante la productividad: al ser fija la m asa de renta
absoluta, su ta sa dism inuye, asi com o su p arte en el precio regu
lador del ganado.
E l ejem plo de la com petencia por el uso del suelo en tre el
trigo y el ganado perm ite form ular una proposicion m as general:
cuando hay com petencia en tre dos usos capitalistas del suelo,
nivel de renta en el «suelo mejor» regulador (buenas tierras cerealeras

convertidas en praderas), y por tanto eventualmente superior al de un
terreno de calidad intermedia (terreno marginal para el cultivo del trigo)
no destinado a la ganaderia. De ahi la idea de una «renta differencial)*.
Pero si hay diferencia de renta, esta no es producida por una renta dife-
rencial propiamente dicha, sino por la desigualdad de las rentas absolutas
(al estar determinada la renta absoluta en la ganaderia por la renta total
en las tierras cerealeras que producen como tales una renta diferencia!.,
es mayor que la renta absoluta del trigo).
109 Es lo que indica Smith cuando muestra que despues del alza de los
precios de la carne, debido al pago de la renta del trigo, «el uso de pra
deras artificiales, nabos, zanahorias, coles, etc. y todos los demas recursos
imaginados para que una misma cantidad de tierra pudiera alimentar a
un numero mayor de reses que las que alimentaban los prados naturales,
debieron de contribuir, por lo que parece, a que disminuyera algo la
superioridad que naturalmente tiene el precio de la carne sobre el del
pan en un pais bien cultivado» (Smith, 1776, pp. 233-34).
la re n ta en el sector que tiene una plusganancia m as elevada

constituira el llm ite inferior de la re n ta absoluta en el otro
sector si este no h a sido elim inado y, si lo ha sido, co n stitu ira
un obstaculo a la produccion y generara de esta m anera plus
ganancia y re n ta absoluta.
E n esta u ltim a hipotesis, algunas tierras son sustraidas al
cultivo de trigo p a ra ser destinadas a otros usos; el obstaculo
territorial, generador de re n ta absoluta, tiene entonces un conte-
nido capitalista. M arx insiste en ese aspecto a proposito de los
lerratenientes ingleses, es decir de la propiedad capitalista del
huelo por excelencia:
Nada mas absurdo que la afirmacion de que el terrateniente no
puede retirar sus tierras del mercado, ni mas ni menos que el capi-
talista puede retirar su capital de una ram a de produccion. La mejor
pmeba de ello la tenemos en las grandes extensiones de tierra fertil
que se hallan sin cultivar en los paises mas desarrollados de Europa,
cn Inglaterra, por ejemplo; en los terrenos sustraidos a la agricultura
por sus propietarios para dedicarlos o reservarlos a la construccion
de ferrocarriles y a la edificacion o convertirlos en campos de tiro o
cotos de caza, como en las m ontanas de Escocia, e tc .no.
Los ejem plos que cita M arx en ese pasaje y en otros 101112se redu-
cen a tres casos:
— O bien la tie rra cerealera es destinada a un uso que, local o
generalm ente, produce u na re n ta m as alta, como «solar p ara la
construccion», « terren o de pasto» o «plantando en ella bosques
artificiales p ara dedicarla a la cazan. La re n ta m as alta en esos
tisos capitalistas se convierte en b a rre ra p ara su destino al
cultivo.
— O bien la tie rra es « d e ja d a e n reservan p ara esos usos que
producen u n a re n ta m ayor. La especulacion se basa en la posi-
bilidad fu tu ra de ob ten er una re n ta superior, que presupone
pero que no crea; por el contrario, contribuye a elevar la ren ta
en el cultivo del trigo m .
110 Marx, 1974, vol. 1, p. 472

111 Cf. Marx, 1974, vol. 1, pp. 483-84, 494.
112 Que la retencion especulativa tenga como objetivo elevar la renta en
general y no la del especulador en particular, me parece, por el contrario,
iiiinteligible —salvo en el caso de un casi monopolio en el mercado de
tierras. Sin embargo, es lo que sugiere Marx en este pasaje: «... en Ingla-
lerra se sustrae artificialmente a la agricultura y al mercado en general
una gran parte de la tierra fertil, para elevar de este modo el precio de
la parte restante» (Marx, 1974, vol. 1, p. 494. El subrayado es del au-
— 0 bien la tie rra proporciona una re n ta tan b a ja que el pro-

pietario prefiere destinarla a su propio consum o, conservarla
com o valor de uso — pero tam bien com o reserva del valor—
«com o u n a m aleza rom antica». Es esta una situacion completa-
m ente diferente a las dos anteriores: el precio subjetivam ente
atrib u id o por el propietario a ese valor de uso no puede regular
socialm ente la base de la re n ta absoluta.
3. Conclusion metodologica
Al term in o de un exam en aten to de la elaboracion que hace Marx

del concepto de re n ta absoluta, m e parece que es posible una
sola conclusion: su b rayar las circunstancias en que es posible
su uso p a ra lograr u n a eventual eficacia explicativa. El produeto
de cualquier exegesis se detiene alii donde com ienza la aplica-
cion de la categoria a b stra c ta al analisis de los fenom enos.
El p resen te tra b a jo no h a avanzado p o r este cam ino lo suficiente
com o p a ra p ro d u cir u n a teoria m as acabada.
Sin em bargo, se ha logrado, en m i opinion, un re su ltad o im-
p o rtan te: el concepto de re n ta absoluta no puede ser construido
unicam ente en el terren o de las relaciones de m tercam bio, del
valor, del trab a jo ab stracto. En ese nivel de analisis, al que se
lim itan num erosos co m entaristas, la ren ta ab so lu ta solo puede
in terv en ir com o una m agnitud exogena, arb itra ria. Las dudas
enunciadas a m enudo son ineludibles: tp o r que no es nula?
iP o r que no es tan elevada com o lo p erm ita la dem anda? El ca-
ra c te r inacabado de la teoria de M arx, especialm ente en las
form ulaciones condensadas de El capital, le im pide responder
explicitam ente a esas preguntas corrosivas, pero inevitables.
Lo que alii esta en tela de juicio es la propia naturaleza teo-
rica de las «categorias econom icas» elaboradas por M arx, y que
no son o tra cosa que el concepto de relaciones sociales. La pro-
piedad territo ria l y la re n ta ab so lu ta no pueden ser concebidas
m as que en su relacion con el capital, segun el lugar que ocupen
en unas relaciones de produccion concretas. La tie rra no es un
facto r de produccion, sino un elem ento de la produccion 113.
tor). jBello altruismo el del terrateniente que se priva de ingresos para

aumentar los de sus hermanos de clase!
113 C. Bettelheim, comentando las tesis de A. Emmanuel sobre el «inter-
cambio desigual» muestra los riesgos del retorno a la tradicion clasica,
precrltica, que encierra el analisis en la ilusion de la competencia: «La
sustitucion de la nocion de elementos de la produccion por la de 'factores
Antes de ser u n a apropiacion de valor, la re n ta es el lugar de la

propiedad del suelo en un proceso de tra b a jo y de produccion.
Lo que hace que la re n ta ab so lu ta sea lim itada p o r la plus-
ganancia sectorial es el control del capital sobre ese proceso de
produccion. Y. si, en un m om ento dado, esto no sucede, la con-
tradiccion resu ltan te inducira una transform acion a iniciativa
del capital que p riv ara aun m as a la propiedad del suelo auto
nom a de todo co ntrol sobre el proceso de produccion. Eso es lo
que esta en juego en las luchas sociales cuyos resultados podran
por lo dem as ser diversos.
E s la b a rre ra in terp u esta por las diferentes fo rm as de p ro
piedad territo ria l a la libre disposicion del suelo por p arte del
capital la que fija el lim ite inferior de la re n ta absoluta en cada
sector. Y, en ese caso, la resistencia efectiva que opone la pro
piedad territo ria l, facto r de renta, solo puede ser analizada al
nivel de las relaciones sociales concretas y no directam ente en
el cam po m o n etario del precio de oferta. C ada tipo de propiedad
territo ria l opone al capital una resistencia especifica, por lo que
la re n ta ab so lu ta dependera de la h isto ria y de la e stru c tu ra de
cada sociedad particular.
de produccion' tiene un efecto teorico considerable: debido a esta susti-

tucion, el campo de los fenomenos monetarios se aisla del espacio relacio
nes de producci6n/fuerzas productivas. En consecuencia, lo que al nivel
de la circulation aparece como «ingresos del trabajo» e «ingresos del
capital® [podria anadirse: «ingresos ae la propiedad del suelo®, C.T.] no
puede basarse en las condiciones materiales y sociales de la produccion»
(Bettelheim, «Observaciones teoricas», en Emmanuel, 1969, p. 307. El sub
ray ado es del autor).
3. DIFERENCIACIO N ESPACIAL DE LOS COSTES
Y RENTAS DIFERENCIALES
LA DIFERENCIACION ESPACIAL DE LOS PRECIOS INDIVIDUALES

DE PRODUCCION Y DE LAS TASAS DE GANANCIA LOCALIZADAS
E n cada secto r de la produccion, cuando no hay un m onopolio

de m ercado que lo im pida, la com petencia en tre los capitales
individuales — que to m a la form a de com petencia en tre las mer-
cancias producidas en las d iferen tes unidades de produccion —
establece un precio regulador de m ercado: el precio de produc
cion social de la m ercancia, suponiendo que esta es hom ogenea
en cuanto a su valor de uso.
El proceso de com petencia socializa a posteriori los trabajos
privados e im pone un precio regulador uniform e a unas unida
des de produccion en las que las productividades del trab a jo
son desiguales. Las relaciones de produccion capitalistas hacen
aparecer tales diferencias de productividad en form a de costes
de produccion, precios de produccion y rentabilidad distintos
p ara los diferentes capitales., La diferencia en tre precio de
produccion social y precio de produccion individual tom a, en-
tonces, la form a de u n a plusganancia.
Cuando esas plusganancias se originan en unas condiciones
que el capital no puede re p ro d u cir o que se han configurado de
m anera desigual, y que estan disponibles en un punto p articu lar
del espacio, se tra ta de plusganancias de localizacion suscepti-
bles, segun la estru c tu ra de las relaciones de produccion, de
conservar la fo rm a de plusganancias de capital o de convertirse
en ren tas diferenciales de las que se apropia la propiedad te rri
torial en cualquiera de sus form as. E sta transform acion se lleva
a cabo cuando la propiedad del suelo se vuelve un obstaculo a
la libre inversion de capital en u n a localizacion dada que pro-
porciona condiciones de produccion favorables. L a propiedad
del suelo tra e consigo, m ediante la apropiacion de la re n ta dife-
rencial, la tran sferen cia de las plusganancias de localizacion, la
reduccion de las tasas de ganancia internas de las unidades de
Diferenciacion espacial de los costes y rentas 115
produccion a la ta sa m edia de ganancia y la hom ogeneizacion

del espacio p ara los capitales individuales.
P ara cada sector de produccion, la configuracion espacial
de las plusganancias de localizacion es diferente segun la natura-
leza concreta del pro d u cto y del proceso de trabajo. La propie-
dad del suelo, la m onopolizacion del acceso a esas plusganan
cias, im pondra a los capitales u n a com petencia que to m ara la
form a de una com petencia en tre usos alternatives del suelo.
En ese proceso, los capitales se enfrentan en tre si y a la pro-
piedad del suelo con el «poder adquisitivo» propio de cada uno
de ellos, es decir, la totalidad de la plusganancia localizada que
acepta tran sferir en fo rm a de re n ta y que no incluye unicam ente
la plusganancia diferencial de localizacion.
P ara analizar la form acion de las rentas diferenciales sera
m as com odo dejar de lado los otros com ponentes de la re n ta
total. No se considerara, por tanto, en este capitulo m as que un
solo sector de la produccion, un solo uso del suelo, y se supon-
d ra que el precio del bien vendido esta determ inado por su
precio regulador: u n a produccion agricola p articular, la cons-
truccion de edificios, un determ inado sector industrial o un
determ inado servicio a la circulacion del capital.
Los factores de diferenciacion espacial de los costes y de
los precios de produccion no son desde luego identicos en todos
los sectores. Sin em bargo, el m etodo de analisis de la re n ta dife
rencial se elaboro a p a rtir de una in d u stria particular, la agri-
cultura. E ste analisis se cen tra en R icardo y M arx, en la produc
cion capitalista de trigo, dom inante en la agricultura inglesa
de com ienzos del siglo xix, y en Von T hunen en la com petencia
en tre los cultivos proxim os a una ciudad. De ahi el diferente
hincapie en uno u o tro de los factores diferenciales (la fertilidad
de los terren o s en los p rim eros, el coste de tran sp o rte en el
segundo), pero nun ca u n a lim itacion in tern a del m etodo de
analisis al sector agricola. M arx lo senala:
Dondequiera que existe renta, la renta diferencial se presenta por
doquier y obedece siempre a las mismas leyes que la renta diferen
cial agricola1.
Plusganancias de localizacion y rentas diferenciales pueden ser

analizadas en los m ism os term inos generales, cualquiera que
sea la n aturaleza concreta del proceso de valorizacion del capital
que las origina: en todo proceso de produccion capitalista, como
1 Marx, 1981, vol. 8, p. 983.

en todo proceso de valorizacion de capital no productivo, basta

que haya u n a diferenciacion de los costes de «produccidn» (en
el sentido am plio de la palabra, segun verem os) que tenga su
origen en unas condiciones no reproducibles y m onopolizables
p a ra que aparezcan la plusganancia de localizacion y la renta
diferencial.
Asf, el concepto de re n ta diferencial se construye con las
aportaciones de R ic a rd o 2, Von Thunen 3 y M a rx 4.
E s esta u n a extrana am algam a de teoricos cuyos conceptos
fundam entales se oponen. R icardo, com o se sabe, es el enem i£('
preferido de Marx. El banquero ingles condujo a la economi':‘
politica tan lejos como la burguesia capitalista de su tiem po
podia desarrollarla como ciencia, deteniendose ante la cu estio n
fu n d am en tal del origen de la ganancia, la extorsion del p lLls
v a lo r5. E n cuanto a Von Thunen, su teoria econom ica construye
el m odelo ideal de un capitalism o p atriarcal y au tarquico, el dr
la b u rguesia alem ana que no ha hecho su revolucibn in d u stria l 6,
Y, sin em bargo, sus teorias de la re n ta diferencial contienen
elem entos que pueden ser incorporados a la teo ria m arxista dr
la re n ta del suelo, com o tam bien —no sin algo de violencia
en lo que se refiere a R icard o — a las teorias neoc^ s^cas- ^'a
razon es sencilla: el concepto de re n ta diferencial, al co n trary >
que el de ren ta absoluta, es hom ogeneo con respecto a los do
ganancia y plusganancia. Solo hace referencia a la distribution,
en tre los capitales y la propiedad del suelo, de una form a ya
tra n sfo rm a d a de plusvalor; por tanto, puede ser construido al
nivel de las apariencias, ignorando el secreto de la production
de plusvalor, la n aturaleza del capital como re la tio n social do
explotacion.
Asi, con sus contribuciones y con la de M arx, se construye la
teoria. E s ta sera objeto luego de extensiones em piricas - a otras
in d u strias— y de sofisticaciones fo rm a le s — m ediante el empleo
del lenguaje del calculo diferencial— lo cual no re su lta inutil.
Con los neoclasicos, tam bien sera objeto de u na desnaturalizu-
cion epistem ologica im portante: la re n ta se convertira en el
precio de un fa c to r de produccion cuya productividad marginal
2 Ricardo, 1817, pp. 4549.

3 Von Thunen, 1826.
4 Marx, 1981, vol. 8, pp. 791-1034. , £
5 Sobre la critica de Marx a Ricardo, vease en particular Marx,
VOl. 1. y ,
4 Para un analisis de los supuestos epistemologicos del metodo de vo”
Thunen, vease Bambrock, 1974.
varia con la u tilid ad que proporcionan las localizaciones a los

consum idores finales y a las firm as.
Los «clasicos», p o r el contra rio se colocan en el sojido
lerreno del valor-trabajo: la re n ta diierencial tiene sus raices
en las condiciones de la produccion y es claram ente diferente
de las ren tas que aparecen en la circulacion.
Exam inem os su m etodo de analisis ( § 1 ) antes de m o strar
!a posibilidad de generalizarlo a los usos no agricolas del sue-
lo (§ 2).
^ La construccion del concepto de renta diferencial en la teorla

de la renta del suelo agricola
Dos causas generales, independientes del capital, producen dife-
ienciar i ones en el precio de produccion agricola: la «fertilidad» *
de las tierras y su «ubicacion»7.
Hay o tras, senala Marx: la distribucion desigual de los im-
puestos, el desarrollo desigUai de la agricultura en las distintas
u-giones, la desigual distribucion d e f capital en tre los arren-
•iatario s8.
La renta, relacion social, no nace de la naturaleza, sino del
desarrollo concreto del capdalism o en el seno de las form acio-
i,cs Sociales que tiende a dom inar. E sta dom inacion es un pro-
eeso que actua en el tiem po y en el espacio.
Una re n ta diferencial puede nacer, pues, de la pluralidad de
modos de produccion, cuancj0 ja agricultura, por ejem plo, com-
prende u n sector cap italista y un sector campesino: la m ayor
in oductividad del p rim ero origina u na plusganancia si el precio
1l“gulador M ercado esta determ inado por la productividad
del segundo. E sa p lusganancia debe ser convertida en re n ta
1uanc^ la ag ricu ltu ra caPita lista se concentra en una region
p.uticuiar. H asta que el nueVQ m0Cj0 produccion no se haya
uluenado de todo el espacio, las plusganancias del capital apa-
reeeran condicionadas p or la propiedad de las tierras ya con-
qm stadas y seran tran sferid as a los propietarios de estas.
Del m ism o m odo, una re n ta diferencial puede nacer de la
;u um ulacion desigual dentro del m odo de produccion capita
lssia. En ese caso, un o de los efectos del capital —el alza de
productividad obtenida m ediante inversiones adicionales— apa-
7 Marx, 1981, vol. 8, p. 836.

‘ Ibid.
rece com o el resultado de condiciones externas y se convierte

en el fundam ento de la re n ta del suelo.
El regim en im positivo localizado produce tam bien un efect°
diferencial. Si los dem as elem entos perm anecen inalterados*
nivel de im puestos m as alto p o r unidad de producto se an ade
al precio de produccion social p ara fija r el precio regulador de
m ercado. El im puesto infla el precio y constituye una deduce!011
especifica de plusvalor social, que dism inuye otro tanto la t asa
general de ganancia. Si, en ciertos puntos del espacio, los Pro_
ducto res pagan un im puesto m as bajo por unidad de p ro d u cto >
el E stado, com o fuerza exterior al capital, hace surgir una pjus‘
ganancia que puede ser convertida en re n ta diferencial. T^ste
efecto no se produce si el im puesto es establecido sobre la ren ta >
sobre las cantidades producidas o sobre el «valor anadidos! la
deduccion fiscal es entonces uniform e por unidad producida Y
no m odifica la distribucion espacial de las tasas de ganancia *
La enum eracion, probablem ente no lim itativa a los ojos
M arx, de esas causas p articu lares de la re n ta diferencial, m ues'
tra la generalidad de la teoria y su capacidad de explicar p ro"
cesos historicos diferentes y complejos. Sin em bargo, M arx con"
sid era la fertilidad y la ubicacion com o los dos factores e§en‘
ciales de la desigualdad espacial de las ganancias agricolas.
De hecho, el solam ente estu d iara la p rim era (§ l . l ) 9. N osotros
estu d iarem o s la segunda con ayuda de Von T hunen (§ 1-2)-
1.1. F ertilidad y diferenciacion espacial de los costes

de produccion
P ara una produccion agricola dada, los rendim ientos fisicos Por
hectarea varian de una tie rra a otra; esas diferencias, <lue
parecen ser el resultado de unas condiciones n aturales, dp
desigual «productividad de la tierra., son producto de la h isto*
ria y de la sociedad.
La fertilidad de un suelo agricola no depende en form a
recta de sus caracteristicas quim icas, topograficas o clim aticas<
ni el rendim iento de una m ina de la e stru c tu ra geologica ^
subsuelo. Esos factores n aturales solo intervienen cuando
9 Marx dio primacia a la fertilidad e ignoro la ubicacion; por tanto, es

inoperante para analizar la renta urbana. Esta opinion, que se encuentra
muy difundida, se basa en una lectura precipitada de El capital. Por eje.m'
plo, M. Allione: «La renta diferencial en el caso urbano se explica mej°r
con la definicion de Marshall que con la de Marx» (Allione, 1970, p. 4t'w
tecnica agricola o la tecnica de extraccion los tiene en cuenta.

Asl, puede observarse que cada cam bio de las fuerzas producti-
vas y de las relaciones de produccion en la agricultura produce
una reclasificacion de las tierras desde el punto de vista de su
fertilidad relativa.
Ademas, el rendim iento agricola depende de la «bonificacion»
del suelo por el tra b a jo , que m odifica su com posicion, incor
p o ra in fra e stru c tu ra s de drenaje, irrigacion, plantaciones dura-
deras, etc. Cuando esas m ejoras son realizadas en el m arco del
m odo de produccion capitalista, tom an la form a de gastos de
capital. Su caracter relativam ente duradero puede hacer que el
aum ento de productividad resu ltan te aparezca com o un efecto
de las condiciones naturales: esto es lo que ocurre en la agri
cu ltu ra inglesa «clasica» cuando el terraten ien te se beneficia, al
term in o del arren d am ien to, de las inversiones realizadas por el
arrend atario capitalista; es tam bien lo que ocurre cuando el
E stad o se hace cargo de una p arte de las inversiones en infra-
estructu ra, pudiendo el propietario prevalerse de ellas frente al
arrendatario. Asi, los resultados del trab a jo social, desde el m o
m enta en que son apropiables de m an era privada, se enfrentan
al capital com o «condiciones n aturales» bajo la fo rm a de la
propiedad del suelo. Lo que ya es cierto en la agricultura llegara
a ser evidente en la ciudad.
De esas diferencias de productividad del trabajo surgidas de
condiciones externas al capital nacen las plusganancias, base de
las ren tas diferenciales. «La re n ta es siem pre la diferencia entre
los productos obtenidos por el em pleo de dos cantidades iguales
de capital y de tra b a jo » , segun la definicion de Ricardo 10.
Asi, las cantidades de capital invertido y consum ido necesa-
rias p ara p ro d u cir una unidad de valor de uso varian de un
terren o a o tro y, en consecuencia, el precio de produccion indi
vidual de la m ercancia. Dado el precio de produccion social, o
precio regulador de m ercado, la d iferen cia constituye una plus-
ganancia susceptible de tran sfo rm arse en re n ta diferencial.
10 Ricardo, 1817, pp. 48-9. Ricardo, como es sabido, solo examina la

renta diferencial.
1.2. Localizacion y diferenciacion espacial de los costes

de tran sp o rte
Los terren o s no se diferencian unicam ente por su fertilidad, sino

tam bien por su distancia al m ercado, cuya expresion econom ica
es el coste de tran sp o rte del producto.
Ese fa c to r de ren ta es estudiado m eticulosam ente p o r Von
T hunen a p artir del exam en em plrico de los elem entos de cdst e
de los diversos cultivos en M ecklem burgo, donde dirige una
explotacion agricola. Sus hipotesis son conocidas: un m ercado
central unico, donde se determ in a el precio de cada p ro d u cto '
rodeado por un te rrito rio agricola donde se supone que ôs
rendim ientos son identicos para cada sistem a de cultivo. P ° r
tanto, el espacio se diferencia unicam ente p o r el coste de t r ans_
porte de u n a unidad de peso de un producto cualquiera.
E n esas condiciones, Von Thunen resuelve sim ultaneam ente
el doble problem a de la form acion del precio de cada product0 '
6n el m ercado central y en cada punto del espacio, y de la asi§'
nacion a cada suelo de sistem as de cultivos en com petencia -
La determ inacion de la re n ta del suelo es la consecuencia.
P ara un producto dado, su precio localizado sera igual
del m ercado central, m enos el coste de tra n sp o rte a ese m er '
cado. E n cuanto al precio en la ciudad, equivaldra a la sum a
del coste de produccion y del coste de tran sp o rte en el te rre n 0
m as alejado:
El precio del grano debe ser lo suficientemente alto como para ûe
la renta del suelo de una explotacion que soporta los mayores gastos
de produccion de los granos y de entrega en el mercado, pero cu^0
cultivo es indispensable para el consumo, no caiga por debajo oe
cero 11.
C uando dos producciones (m ad era y centeno, p o r ejem plo) o dos

sistem as de cultivo (dos tipos de rotacion de cultivos p a ra p r° -
ducir centeno) en tran en com petencia por el uso del suelo, p re_
valecera aquel que proporcione la ren ta m as alta, y, por tant°>
aquel cuya p arte de coste de tran sp o rte en el precio unitari°»
en el m ercado central, sea m as alta.
H abra que cultivar cerca de las ciudades los productos que tengan
un gran peso o un gran volumen con respecto a su valor, y cuyos
gastos de transporte al mercado central sean lo suficientemente altos
11 Von Thunen, 1826, p. 197.

D ife r e n c ia c io n esp a cia l de lo s c o s te s y ren ta s 121
como para que las comarcas alejadas no puedan enviarlos con ven-
ta ja 12.
Como efecto de esta com petencia, surgen alrededor de la ciudad

zonas concentricas, cada una de ellas especializada en un cul-
tivo particular.
La ren ta del suelo p ara cada producto se establece en cada
punto com o u na diferencia en tre un precio unico en el m ercado
central y un coste diferenciado por el coste de transporte. La
teoria de Von T hunen es analoga a la de R icardo en la hipotesis
de fertilidades identicas y localizaciones variables 13.
Ademas el hecho de ten er en cuenta una pluralidad de culti-
vos le lleva a in tro d u cir la idea de una m odificacion de la ren ta
por la com petencia de los cultivos. E n la fro n tera exterior de su
circulo, alii donde un cultivo dado no proporciona m as renta,
el em presario debe, sin em bargo, pagar la re n ta que proporcio-
naria en ese punto el cultivo com petidor 14.
2 Las ren tas diferenciales urbanas
El concepto de ren ta diferencial se resum e, pues, en lo siguien-

te: los costes de produccion (y, por tanto, los precios de pro
duccion) de u n a m ercancia son diferentes segun el lugar donde
sea producida, m ien tras que su precio regulador de m ercado
(o precio de produccion social) es unico; en consecuencia, los
capitales que se valorizan en localizaciones favorables obtienen
plusganancias susceptibles de convertirse en rentas diferen
ciales.
Por coste de produccion hay que en ten d er el coste global de
la m ercancia en el lugar en que se pone a disposicion del usua-
12 Ibid., p. 2.
13 Von Thunen, en la segunda edicion de su obra, indica que no habla
leldo los Principios de economia politica y tributacion (1817) cuando la
publico por primera vez (1826) (ibid., p. 17).
14 Ademas, Von Thunen comprueba un hecho que Ricardo ignora y
que sera el punto de partida del concepto de renta absoluta en Marx:
existe una renta que no es nula en la frontera exterior del ultimo circulo
cultivado y, por tanto, una renta de naturaleza diferente a la renta dife
rencial. «... A igual fertilidad del suelo en las explotaciones, igual posicion
para la salida de los productos e iguales posibilidades de incidir en el
valor de esos productos, el suelo origina una renta, siempre que no haya
concesion gratuita de terrenos incultos. Debe existir, por tanto, una causa
generadora de la renta del suelo mas profunda aun que la evaluacion de
la ventaja de una explotacion sobre otra» (ibid., pp. 199-200).
rio; ello incluye los costes de tran sp o rte, y a sean internos

proceso de produccion (tra n sp o rte de los m edios y objetos
tra b a jo ) o se refieran al producto final (tra n sp o rte al lugar d5^
m ercado).
E ste concepto de ren ta diferencial incluye un gran num ero
de ren tas particulares, form as tran sfo rm ad as de plusganancias
nacidas de otros tan to s factores diferentes; com prende en espe
cial las ren tas diferenciales surgidas de la valorizacion d e^
capital en la agricultura, as! com o en las diversas activida<ês
urb an as que producen ganancia.
E n este analisis — que es el de Marx— la ren ta diferencia^
depende de los precios, y no a la inversa. E n cuanto a los p re"
cios, dependen de las condiciones de la produccion, y no del
m ercado.
Aun cuando la re n ta diferencial aparezca com o un coste Para
el capital separado de la propiedad del suelo, eso no es m as Q116
una ilusion producida por la com petencia. Adam Sm ith fue
prim ero en senalarlo:
Por lo tanto, hay que observar que la renta entra en la composicion
del precio de las mercancias de una m anera muy diferente a los
salarios y las ganancias. La tasa alta o baja de los salarios y las
ganancias es la causa del precio alto o bajo de las mercancias; la
tasa alta o baja de la renta es el efecto del precio15.
Y R icardo expresa la m ism a idea de m an era condensada:

El trigo no se encarece porque se pague una renta; por el contrario
se paga una renta porque el trigo es c a ro 16-
La ren ta diferencial es un efecto del precio.

E n cuanto al precio, es u n efecto del costo, y m as exacta'
m ente de la configuracion de los costes individuales y de su
proceso de transform acion, gracias a la com petencia, en un
coste social unico. L a re n ta diferencial es, pues, tota^m ente
ajen a a las m odificaciones de precios — transitorias o Perm a'
nen tes— que se producen en la circulacion y supone un precio
uniform e de u na m ercancia hom ogenea.
E sta especificacion de la re n ta diferencial es im portante p f f a
distinguirla de otros tipos de re n ta cuyo proceso de form ac1011
es com pletam ente diferente pero cuya apariencia es identica.
tam bien varian de un punto a otro del espacio.
15 Smith, 1776, P. 226.

16 Ricardo, 1817, p. 51.
Toda term inologia precede de u n a convencion y a ese nivel

la discusion no reviste interes alguno. E n m i opinion, es prefe-
rible sin em bargo que los term inos utilizados rem itan de ma-
nera univoca a conceptos claram ente especificados. Por tanto,
propongo u tilizar el term ino de ren ta diferencial unicam ente
p a ra d e s ig n a r las ren tas determ inadas p o r las desigualdades de
los costes —y de los precios de produccion— en el espacio 17.
^Que tipos de ren tas diferenciales aparecen en las condicio-
nes u rb an as de valorizacion del capital? En esta etapa del an a
lysis, en la que las diversas categorias de re n ta son enum eradas
distinguiendo unas de o tras, se tra ta ra de establecer u n a tipolo-
gia, tan exhaustiva com o sea posible, de las rentas diferenciales.
Cada form a, cada etap a de la valorizacion capitalista de la ciu-
dad puede crear ren tas diferenciales. Veam os como.
La explotacion capitalista de la ciudad tiene su fundam ento
m aterial en la produccion de edificios; se supone que esta p ro
duccion es llevada a cabo por un co n stru cto r que invierte p ara
obtener u n a ganancia, Segun la localizacion del terreno, v aria ra
la ta sa in tern a de ganancia, siem pre que el precio de venta del
produ cto sea u n ifo rm e, pues los costes de produccion localiza-
dos del terreno edificable variaran igualm ente.
El edificio p o d ra ser destinado a usos sociales diferentes;
por tanto, los procesos de form acion de las rentas diferenciales
seran variables.
E l edificio puede ser soporte de un consum o colectivo no
m ercantil (escuela, servicio publico, etc.): no h ab ra, pues, fo r
m acion de ren ta autonom a, ni siquiera al nivel de la produccion
del edificio. S era el nivel de re n ta form ado por los usos capita-
listas del suelo el que se im ponga al agente (publico) que sumi-
n istra (de un m odo no m ercantil) el servicio.
Puede tam bien ser el soporte de un nuevo proceso de pro
duccion de ganancia, convirtiendose en com ponente del capital
constan te de un capital productivo (fabrica, taller, oficina de
estudios tecnicos, etc.) o en com ponente del capital de gastos
17 Descarto, pues, por razones de claridad, dos acepciones del termino,

empleadas frecuentemente:
— La renta diferencial como diferencia entre dos niveles de la renta
provocados por el cambio de uso del suelo, efectivo o anticipado (cf. Al-
quier, 1971, p. 82). En ese caso, se trata del cambio de nivel de la renta
total.
— La renta diferencial como «renta de ubicacion>>,o efecto de la diferen
cia de precios de los inmuebles segun su localizacion. En ese caso, se trata
de una renta de monopolio. Ese punto esencial sera ampliamente discu-
tido en el capitulo 4.
de u n capital que no produce valor pero produce ganancia

(com ercio, banca, seguros, etc.). Si su localizacion genera una
diferenciacion de los costes localizados de explofacion capita-
lista del edificio, se fo rm an plusganancias de localizacion, que
pueden tran sf orm arse en rentas.
Finalm ente, el edificio puede ser objeto de u n consum o final,
un valor de uso directam ente utilizado p ara la rep ro d u ctio n de
la fuerza de trabajo (o p a ra el consum o de la burguesia capi-
talista). E n ese caso, no puede fo rm a rse ganancia (ni plusga-
nancia, ni renta) en el proceso de consumo. Sin em bargo, se
p roduce en el nivel de la circulation una diferenciacion de los
precios de la vivienda segun su localizacion. E ste hecho demues-
tra la existencia de precios de m onopolio, que no corresponden
al analisis de la ren ta diferencial 18.
E sta claro, pues, que existen dos tipos de plusganancias (o
rentas) diferenciales en el contexto urbano: la que aparece en
el m om ento mismo de la produccion de los inm uebles y la
que aparece en su u tilization eventual p a ra la produccion de
ganancia.
Las plusganancias (o re n ta s) diferenciales segun el costo
localizado de construction del terren o edificable se establecen
en tre los niveles m axim o y m inim o del capital consum ido por
u n idad de superficie construida p a ra hacer edificable el terreno,
teniendo en cuenta que el nivel m axim o d eterm ina el precio de
produccion regulador del terren o edificable (por m 2 de super
ficie construida).
Las plusganancias (o re n ta s) diferenciales segun el coste
localizado de explotacion capitalista de los edificios se estable
cen en tre los niveles m axim o y m inim o del capital consum ido
p o r u n idad de tiempo p a ra cada unidad de bien o servicio ven-
did0 , teniendo en cuenta que el nivel m axim o determ ina el
precio de produccion regulador del bien o servicio.
2.1. Plusganancias (ren tas) diferenciales segun el coste

localizado de produccion del terren o edificable
El conjunto de las actividades urbanas, tra te se de produccion

de ganancia o de consum o final de valor de uso, exigen un con-
18 En un texto precedente (Topalov, 1977, p. 434), analizaba la renta que
resulta de la diferenciacion de los costos de uso localizados de la vivienda
como una renta diferencial; confundia lo que corresponde a la producci°n
y acumulacion de capital con lo que corresponde al gasto del ingreso-
Diferenciacion espacial de los cosies y rentas 125
tinente m aterial que debe ser producido: el edificio. Y esta tiene

un soporte: el suelo, que debe ser edificable.
E n u n m om ento dado del desarrollo de la ciudad y de las
relaciones de produccion en el sector de la construccion, se
traza la fro n te ra de la zona urbanizable. Lo que define esta zona
no depende solo de la reglam entacion, sino tam bien del hecho
de que, fu e ra de esa fro n te ra ningun capital individual — ningun
p rom o to r inm obiliario p ara dar una idea— puede valorizar su
capital en la produccion de un edificio. Sin duda, podra com prar
terren o s y esperar, o suscitar, la creacion de condiciones que
hagan la zona edificable; pero no p o d ra construir, al faltar a la
vez las in fra estru ctu ra s m ateriales necesarias p a ra la produccion
y las condiciones generales necesarias para que el edificio sea
un valor de uso. No hay, pues, produccion capitalista de edificios
ni ren ta u rbana, a no ser por anticipacion de una produccion
futura.
Las re n ta s urb an as y, en tre ellas, las rentas diferenciales se-
gun el coste de edificabilidad de los terrenos s<^ ° Pueden c0nfi-
gurarse en el in terio r de la zona urbanizable.
E n efecto, todos los terren o s edificables no lo son al m ism o
coste. Supongam os, lo que no es u n a sim plificacion abusiva en
las condiciones actuales de la in d u stria de la construccion, que
el coste de produccion de un edificio de u na calidad determ i-
nada, en u n suelo dispuesto para ser edificado, no v aria de un
sitio a otro. Lo que, por el contrario, v aria considerablem ente
es el coste de la transform acion del terren o en suelo edificable.
— Segun las condiciones fisicas p articu lares del terren o , el coste
localizado de construccion del edificio p o d ra variar. U na pen-
diente m uy pronunciada, un suelo arcilloso, lleno de piedras o
conform ado p or terrap len es exigiran cim ientos especiales; un
suelo in u n d ab le h a ra preciso un d re n aje, etc. Se tra ta en esos
casos de condiciones n atu rales que producen minusganancias
m ientras las condiciones sociales de la urbanizacion no b arran
el ob stacu lo in crem entando en form a suficiente los restan tes
com ponentes de la renta. B asta ver los increibles edificios cons-
tru id o s sobre pilotes de horm igon en pendientes vertiginosas en
Genova, o en terren o s artificiales ganados 'a l m ar en las zonas
de balnearios de lujo, p ara com probar que el coste localizado de
construccion puede ser muy alto sin que por ello desaparezcan
las plusganancias y la ren ta total.
— Si el terren o esta ocupado por un edificio, hay un coste
de demolicion. E ste, proporcionalm ente bajo, constituye sin em
bargo un elem ento de plusganancia diferencial, susceptible de

ser convertido en re n ta , en los terren o s no construidos,
— Algunas veces, los ocupantes son m as resistentes que los
edificios. C uando la correlacion de fuerzas sociales, a veces ex-
p resad a en el D erecho que la refuerza e incluso la fija cuando
ya este Derecho ha cam biado 19, confiere a los arren d a ta rio s del
suelo o a los inquilinos de los edificios una p a rte del poder de
propiedad, estos se en cu en tran en condicioneS de exigir que su
m arch a les sea indem nizada. Hay, entonces, un coste de de~
sahucio. E ste coste determ ina la ren ta m as de lo que esta deter-
m inado p o r ella, pues se halla ligado a 1 uso an terio r del suelo
y no al nuevo uso que produce una plusganancia localizada mas
alta. Los arren d atario s de las zonas perifericas en vias de u rb a
nization, los inquilinos — residentes o com erciantes— del centre
de la ciudad, al resistir a su desalojo contribuyen a determ inar
el nivel de plusganancia, pero no se benefician del resultado,
Su p a rte solo es determ inada indirectam ente p o r el nivel de la
ren ta to tal en la m edida en que, cuanto m as elevado sea este,
m as facilm ente p o d ran acep tar el propietario y el p ro m o to r un
coste de desahucio cercano al coste de reconstitucion del valor
de uso del que son despojados los inquilinos. \
— Un terreno, p a ra ser edificable, actualm ente debe estaf
dotado de in fraestru ctu ras: debe estar bordeado p o r una via,
a veces provisto de u n a red in tern a em palm ada al sistem a gene
ral de vias publicas; debe estar com unicado con las redes qu<J
abasteceran de energla (gas, electricidad) y agua a los edificio.1
y con las que aseguraran la evacuation de aguas sucias (alcanj
tarillado). Si el terren o no e sta equipado con las in fra estru ctu ra i
consideradas socialm ente necesarias y el capital privado deby
financiarlas total o parcialm ente, hay un coste de urbanizacidfk
de2 suelo.
E ste coste es bajo en ciertos puntos del espacio urbano y<
alto en otros. P ara u na construccion determ inada en un tejiiln
u rb an o denso, equivaldra al costo de conexion con las redes
instaladas, m ientras que la calle que lo com unica ya existe. Para
un a o p eratio n inm obiliaria en la periferia, la u rb an izatio n del
terren o agricola su p ondra costes elevados: al m ontaje de lah
redes de alcantarillado y electricidad se an ad ira la constructing
de u n a estacion d ep u rad o ra y de un tran sfo rm ad o r; a la t o n - i
19 Pensemos, en Francia, en la extraordinaria longevidad de la ley dt-

1948, que atribuye a los inquilinos de las viviendas construidas antes ci<;
su promulgacion el derecho a permanecer en ellas.
truccion de la red viaria in tern a del con ju n to inm obiliario se

sum ara la construccion o la rem odelacion de las vlas de acceso,
Asi, y solo en la m ed id a en que estos costes sean privados, se
originaran plusganancias diferenciales en los terrenos ya urba-
nizados, que p o d ran tran sfo rm arse en rentas.
La extension de la zona construida, que im plica generalm ente
costes sociales crecientes de in fra estru ctu ra s urbanas, £pro-
duce p o r ello la elevacion autom atica de ese tipo de re n ta dife-
rencial en el tejid o urbano ya equipado? Eso depende de las
condiciones sociales de la urbanizacion y m as precisam ente del
nivel de in fra estru ctu ra s socialm ente requerido, asi como de la
form a de financiacion de esas in fraestru ctu ras.
En efecto, se puede —o se h a podido— co n stru ir edificios
socialm ente considerados como utilizables y, por lo tanto, ven
dibles, sin in fra estru ctu ra s. El ((vertido directo» solo se im pone
como norm a reg lam en taria — que expresa una exigencia social —
en Paris a finales del siglo xix, y las parcelas del extrarradio, en
el periodo de entreg u erras, estaran desprovistas en toda su
lase priv ad a de realizacion. Las extensiones urb an as «ilegales»,
/.on as de autoconstruccion o conjuntos inm obiliarios privados,
de m etropolis como Lisboa, B arcelona o N apoles se desarrollan
a L in hoy en dia sin red viaria interna, y a m enudo sin sanea-
nrlento. Solo despues — despues de la produccion privada y la
ganancia— las reivindicaciones de los h ab itan tes obligan a las
>olectividades publicas a financiar las in fraestru ctu ras.
La d istrib u tio n del coste de urbanizacion del suelo en tre el
<apital privado y los fondos publicos es esencial p a ra la d eter
m ination de la re n ta diferencial originada por esos costes. Uni-
<am ente el coste privado de urbanizacion es tenido en cuenta
para fijar el nivel de plusganancia: si el E stado paga las infra-
cstru ctu ras, p a ra el capital se tra ta de un regalo «de la natura-
leza», que produce el m ism o efecto que si las in fra estru ctu ra s
«;xistiesen con an terio rid ad a la intervencion del capital. Subsis-
i<-, sin em bargo, una diferencia im portante: cuando existen las
111 i raestru ctu ras, la tran sfere n cia de las plusganancias resu ltan
t's a la p ro piedad del suelo es practicam ente inevitable. Cuando
H E stado las realiza p a ra el prom otor, este esta en m ejores con-
ticiones p a ra conservar la plusganancia.
Es posible ex traer dos conclusiones de este analisis:
C uanto m as elevado es el nivel socialm ente requerido de las
ml raestru ctu ras, m as elevado es el coste (que se supone privado)
'U- su realizacion en los terren o s que no las poseen, y m ayor es
la re n ta diferencial en los terren o s que existen con anterioridad

a la construccion.
C uanto m as im p o rtante es la p arte del coste de urbanizacion
financiada con fondos publicos, m enor es la re n ta diferencial
en los terren o s y a equipados. Sin em bargo, esto solo ocurre a
condicion de que la financiacion publica sea otorgada de m anera
uniform e a todos los constructores (en funcion del coste de
urbanizacion localizado) y no selectivam ente a algunos de ellos
(lo que no m odifica ya los niveles de plusganancia en el con-
ju n to de la aglom eracion, sino el nivel de plusganancia de los
pro m o to res privilegiados). Ademas este efecto sobre la renta
diferencial segun el coste de urbanizacion del suelo no influye
p a ra n ad a en el com portam iento de los otros tipos de renta
y, p o r lo tan to , de la re n ta total.
Las operaciones de construccion soportan en la m ayoria de
los paises capitalistas diversas presiones fiscales, algunas de las
cuales inciden en la plusganancia localizada y, p o r tan to , en la
renta.
N o se tra ta de los im puestos fijados de m an era uniform e,
independientem ente de la localizacion. Asi, el im puesto indirec-
t o 20 constituye un im puesto «n eu tro » que se agrega a los res-
tan tes costes y que el capitalista incluye com o p arte del precio
final. Asim ism o, los im puestos sobre la ganancia —ya sea sobre
los resultados globales de varios program as ya sea sobre el
co njunto de los ingresos reales de los agent es 21*— no m odifican
la diferenciacion espacial de las ganancias.
P or el contrario, cuando el im puesto varia sistem aticam ente
segun la localizacion -y se aplica a todos los prom otores—
genera un coste fiscal localizado, base de plusganancias diferen-
ciales susceptibles de tran sfo rm arse en renta.- La presion mas
fuerte se integra en el precio regulador de la vivienda, y las
localizaciones en que la presion es m as debil ofrecen plusganan
cias. O curre esto cuando se tra ta de un im puesto de d istrib u tio n
del gasto publico local que varia de una zona a o tra, o cuando
el im puesto se calcula sobre el volum en o la naturaleza de las
co n stru c cio n es 72. Las localizaciones gravadas por debajo se be-
nefician de u na re n ta cread a por el im puesto.
Sin em bargo, ese m ecanism o se basa en una realidad m as
20 Por ejemplo, el impuesto sobre el valor anadido.

Z1 Por ejemplo, el gravamen sobre las ganancias de la construccion des
pues de la integration de estas en los ingresos globales del agente, per
sona flsica o sociedad.
H Por ejemplo, el Impuesto local de equipo.
fundam en tal, pues el sistem a fiscal y el im porte del im puesto

son fenom enos sociales que no tienen nada de arbitrario. Los
limites de la diferenciacion espacial determ inados po r el im
puesto de operacion estan inscritos no solam ente en las institu-
ciones, sino fu ndam entalm ente en la realidad de la eleccion
final p o r el capital p rivado del lugar de su valorizacion. E n con-
secuencia, no es posible tran sfo rm a r en coste privado, m ediante
el im puesto, la p a rte publica del «coste social® de las operacio-
nes de construccion a traves de un im puesto localizado que
refleje estrictam en te la variacion espacial del gasto p u b lico 11.
El conjunto de esos elem entos constituye la base de una dife
renciacion espacial de los costes de produccion de los bienes
inm obiliarios: algunas localizaciones ofreceran, pues, al capital
la posibilidad de o b ten er plusganancias y la propiedad del suelo
estara en condiciones de apropiarse de una re n ta diferencial
segun el coste de la edificabilidad.
Esos elem entos no varian en todos los casos, ni todos en el
m ismo sentido 2324. E n los centros urbanos el coste de urbaniza
tio n del suelo es generalm ente bajo; reducido al m inim o por las
operaciones p u n tuales (conexion con las redes), los fondos pu-
blicos se hacen cargo de el en buena p arte en las operaciones de
reestru ctu racio n u rb an a. Por el contrario, los costes de demoli-
eion y, sobre todo, los de desahucio, pueden ser altos. E n la
periferia u rb a n a sucede a la inversa, pues hay que equipar zonas
hasta ese m om ento agricolas: en ese caso, el capital inm obiliario
se esforzara por hacerse cargo de la p arte m as pequena posible
de los costes de in fra e stru c tu ra ; sin em bargo, las colectividades
publicas in ten tara n im ponerle una presion fiscal tan to m as
fuerte cuanto m as im p o rtan tes sean los gastos publicos provo-
cados p o r la operacion privada.
23 Como lo prueba el poco interes de los promotores privados por las

/onas urbanizables prioritariamente en los anos 60. Una excepcion notable:
las operaciones de renovacion publica en el centro de la ciudad.
24 Asi, en las operaciones de los promotores privados realizadas en
1971-1974 en la aglomeracion parisiense, se observatt los siguientes costes
fotales de edificabilidad (promedio en F (francos)/m2 habitable): para
las operaciones del sector subvencionado, 185 F en Paris (de los cuales
el 47 % en gastos de infraestructura viaria), 146 F en el primer cinturon
(infraestructura viaria: 52°/o), 185 F en el segundo cinturon (infraestructura
viaria: 80%); para las operaciones del sector libre, los importes son res-
pectivamente 178 F (infraestructura viaria: 17%), 152 F (infraestructura
viaria: 45 %) y 230 F (infraestructura viaria: 72 %) (Ministere de l’environ-
nement et du Cadre de Vie, Direction du Batiment et des Travaux Publics
et de la Conjoncture, «Les frais annexes de promotion (enquete explora-
toire en region parisienne)», Paris, s.f., p. 21).
Los resultados de la correlacion de fuerzas —de m ultiples

co m ponentes— cuando se estabilizan p a ra am plias zonas de una
aglom eracion * y se im ponen a todos los prom otores, o por 1°
m enos a la m ayor p arte de ellos, llevan a la form acion de plus-
ganancias perm anentes p ara todas las zonas que no sean aque-
llas en las que el coste global de edificabilidad es mayor. Ese
sistem a espacial de plusganancias evoluciona entonces con la
red publica de in fra estru ctu ra s, m ientras que los precios del
suelo tienden a ab so rber' la totalidad de ese tipo de plusSa*
nancias.
La estrateg ia del capital de prom ocion fren te a este tipo de
ren ta consiste generalm ente en abandonar las zonas ya provistas
de in fra estru ctu ra s —generadoras de plusganancias y a incorpo-
radas a los precios de o ferta del suelo, p ara co n stru ir en zonas
m enos o poco equipadas. Es esta una p arad o ja aparente, pues
las plusganancias potenciales son en esas zonas m as b ajas ° nu"
las. De hecho, esa estrategia es racional si el p rom otor esta segu-
ro de que la colectividad publica se vera obligada a financiar una
p arte im p o rtan te de las in fra estru ctu ra s que hay a hecho nece-
sarias la operacion privada. Un proceso com o ese puede llevarse
a cabo tan to en form a de la evidente anarquia urbanistica creada
p or u na m u ltitud de pequenos y m edianos prom otores, com o en
fo rm a de «operaciones concertadas» entre la gran prom ocion
m onopolista y el E s ta d o 25. E n am bos casos, e indudablem eitte
con m ayor «eficacia» en el segundo, la ley de la re n ta da lugar
a estrategias de localizacion destinadas a negarla, es decir, a im “
p ed ir la tran sferen cia de las plusganancias a la propiedad del
suelo.
2.2. Plusganancias (ren tas) diferenciales segun el coste

localizado de explotacion capitalista de los edificios
La localizacion de un edificio no produce solam ente un nivel

dado de su coste de produccion - c u y a diferenciacion espacial*15
* Se ha decidido traducir el termino frances a g g lo m era tio n por el espa-

nol «aglomeracion», y no por otro, debido a que la polemica sobre la carac-
terizacion y los criterios de definicion de las ciudades y areas metropoli-
tanas aun no esta concluida. Cf. al respecto, Vinuesa Angulo, J., «Sobre
el concepto de area metropolitana*, en E stu d io s G eogrdficos, nums. 140-
141, 1975 (N. del T.).
15 Por ejemplo, el procedimiento en las Zonas de Urbanizacion Concer-
tada vinculadas por convenio.
es la base de las ren tas diferenciales segun el coste de edifica-

bilidad— sino tam b ien un nivel dado de su coste de utilizacion.
C uando el edificio es el soporte de u n proceso de valorizacion
del capital, su uso —su c o n s u m o - es p roductor de ganancia y
las localizaciones pueden generar u n a diferenciacion del coste
de su explotacion capitalista.
Los facto res espaciales de variabilidad de los costes deben
ser exam inados sector p or sector y exigen un analisis profundo
de las condiciones de form acion de las tasas de ganancia pro-
pias de cada fase de la division del tra b a jo y de la concentracion
y centralizacion del capital: ese analisis desborda el m arco del
presente estudio. P or lo pronto, indiquem os de m anera form al
los factores generales de variacion de las tasas de ganancia
localizadas.
— P ara u n a actividad productiva, el coste localizado de los
medios de production, y p ara una actividad no productiva (de
plusvalor) pero productiva de ganancia, el coste localizado del
capital m aterial de gastos varian en el espacio. Unas veces la
«naturaleza» p ro p o rcio n a « g ra tu itam en te» una reserva de valo-
res de uso (m inas, energia hidroelectrica, petroleo, canteras,
etcetera); o tras el coste de tran sp o rte de los m edios de produc
tio n en tre su lugar de produccion y su lugar de transform acion
contribuye a diversificar el espacio desde el punto de vista de
la tasa de ganancia: ese factor afecta en particular a las mate-
rias prim as y, en m enor m edida, a la energia. La variabilidad
espacial de las tasas de ganancia sera ta n to m as fuerte cuanto
mas alto sea el valor de los consum os interm edios en el valor
del producto fin al, cuanto m as b ajo sea el valor p o r unidad
fisica de consum o interm edio, o cuanto m as alto sea el coste de
tran sp o rte p or unidad de distancia.
— Asim ism o, el coste localizado de expedition del producto ,
final sera diferente segun las localizaciones respectivas de la
produccion y la com ercializacion.
— El coste fiscal localizado sobre las actividades econom i
c s puede tam b ien v ariar sistem aticam ente segun las zonas de
la aglom eracion, determ inando u n a plusganancia diferencial en
beneficio de las localizaciones en las que es m as bajo. Sin em
bargo, p ara jas actividades susceptibles de desplazarse facil-
m ente en el espacio, y cuando el precio regulador es fijado po r
condiciones de valorizacion determ inadas fuera de la aglom era-
cidn, el im puesto localizado puede generar no una plusganancia
Para las unidades gravadas po r debajo de la m edia, sino el des-
plazam iento de las unidades gravadas por encim a de la media.
M ientras que estas u ltim as continuen regulando el precio, el lm ‘

puesto localizado sera un factor autonom o de renta; de no ser
asi, el im puesto se convertira en deduccion sobre los re sta n tes
com ponentes de la re n ta que constituyen su lim ite supen ° r '
La p ractica fiscal del E stado reconoce em piricam ente este lim it e
al distinguir el im puesto de rendim iento (que supone la perm f ‘
nencia espacial de las actividades y es inferior a 1a plusganancia
localizada) del im puesto de incentivo: al comienzo (el im puesto
es su p erio r a la plusganancia localizada y, eventualm ente, factor
de re n ta en otro lugar), o en el m om ento de la instalac^°n ^
im puesto puede, entonces, ser nulo o ser reem plazado p o r una
subvencion, factor de re n ta aqui).
— Finalm ente, el coste localizado de la fuerza de trabajo
co n trib u ira a d eterm in ar el coste de produccion localizado y,
por tanto, el nivel de la ta sa de ganancia. D entro de una a g l o m e -
racion concreta, este elem ento no variara salvo que el establecb
m iento de ram ificaciones espaciales de m ano de o bra p e r m i t ^
reforzar la posicion de m ercado de los vendedores o de los
com pradores de fuerza de trabajo. Por el contrario, las v ariaC10'
nes seran considerables de una aglom eracion, region o pais a
otro.
Sin em bargo, esos elem entos de diferenciacion del nivel de
ganancia localizada segun los costes raram ente acarrean conse-
cuencias pertinentes en term inos de ren ta del suelo. En efecto,
el precio regulador de m ercado de productos reproducibles no
se fija generalm ente en el nivel del precio individual m as ele-
vado: o bien, en caso de com petencia en tre los productores Y de
libre inversion en el sector, tiende a fijarse en el precio m e<^ °
de produccion social, determ inado por las condiciones m edias
de productividad y de tasa de ganancia; o bien, en los sectores
fuertem en te concentrados, se fija sobre la base de la tasa
ganancia m onopolista y puede distanciarse por largo tiem po del
nivel determ inado p or los costes. E n todos los casos, el precio
y las estru ctu ras del sector determ inaran no unas plusganancias
perm an en tes, sino m as bien el m ovim iento espacial del capital.
E n efecto, si las condiciones externas de valorization se
hallan diferenciadas en el espacio, las condiciones m as favora-
bles en un m om ento dado pueden ser en general reproducidas
p o r el capital, no invirtiendo p ara m ejo rarlas in situ, sino des-
plazandose. Y no existe obstaculo e stru c tu ral a ese desplaza-
m iento, p o r lo m enos p a ra los capitales dom inantes.
— Por el contrario, la localizacion puede intervenir de ma-
nera decisiva en las tasas de ganancia determ inando velocidqdes

localizadas de rotacion del capital.
E ste facto r es fu n d am ental p a ra todas las actividades capita-
listas en las cuales el «producto» vendido no es distinto al pro-
ceso de tra b a jo que lo sum inistra. Puede pensarse tan to que la
nocion de «servicios)>no es pertin en te para determ inar el lugar
de una em presa en el conjunto del proceso de produccion, circu
lation y acum ulacion del valor, com o que tiene un significado
propiam ente conceptual para el analisis de las relaciones entre
el espacio y las tasas de ganancia.
En efecto, si el proceso de tra b a jo y el de consum o son una
m ism a cosa, entonces la produccion y la realization de la
ganancia se llevan a cabo sim ultaneam ente in situ. Desde ese
m om enta, la localizacion de la actividad determ inara —a precio
y ganancia constantes por unidad de servicio vendido— la m asa
de ganancia realizable en un pun to determ inado p ara una can-
tidad dada de capital de gasto invertido. La re n ta de los comer-
cios del centro de la ciudad tiene, entonces, su principal fun-
dam ento en la rap id a rotacion del stock y en la im portancia del
volumen de ventas por m2 de superficie com ercial u tiliz a d a 26.
En otros term in o s, las tasas de ganancia podran variar en el
espacio en fu n cio n de las velocidades de rotacion desiguales del
capital invertido. Y en ese caso, las condiciones externas al capi
tal que determ inan tales variaciones no pueden ser reproduci-
das, pero si m onopolizadas; constituyen la base de plusganan-
eias de localizacion perm anentes que pueden ser convertidas
en ren ta diferencial.
II LA DIFERENCIA ESPACIAL DE LAS MASAS DE GANANCIA

POR UNIDAD DE SUPERFICIE
La base de la re n ta diferencial es la plusganancia de localizacion

que proviene de una diferenciacion en el espacio del precio de
liroduccion de una m ercancia hom ogenea, en v irtu d de unas
condiciones de valorizacion exteriores al capital. Pero la ta sa y
,a m asa de ganancias localizadas no varian solam ente en funcion
de esas condiciones exteriores, sino que dependen tam bien de la
cantidad de capital invertido en el proceso de valorizacion.
26 Podra anadirse a ese factor de renta diferencial (o sustituirlo) la
practica del precio de monopolio, especialmente para los productos de
lujo o los servicios vendidos en los «barrios elegantes» o en las zonas de
concentracion de asalariados.
El capital «crea» la ganancia: estam os en el m odo de pro

duccion capitalista. Aun cuando ciertas condiciones que no
puede rep ro d u cir parcial o totalm ente como capital individual
m odifiquen su nivel de ren tab ilid ad y originen plusganancias
que el m onopolio de esas «condiciones exteriores» h ara que se
fijen como rentas, es el m ovim iento del capital el que deter-
m ina la produccion de ganancia.
De ahi la necesidad de realizar el analisis sim ultaneo de los
dos elem entos d eterm inantes de la renta: el capital y sus condi
ciones exteriores de valorizacion. Es lo que acabam os de hacer
en relacion con la re n ta diferencial.
Sin em bargo, M arx, en el estudio de la re n ta agricola, ana-
liza la re n ta diferencial en dos fases: prim ero, partiendo de la
hipotesis de u na igualdad de capital invertido por unidad de su-
perficie y, despues, haciendo v ariar el capital. No es un sim ple
procedim iento de exposicion, pues los dos m om entos de la deter
m in atio n de la ren ta diferencial son definidos por M arx como
dos « fo rm as» d e esta: la prim era, debida a las diferencias de fer-
tilidad (d e ubicacion, etc.) en tre los terrenos; la segunda, debida
a las diferencias en la d istrib u tio n del capital en tre los arren-
datarios 27. Y cuando M arx utiliza el concepto de «forma», siem-
pre designa una relacion social que se expresa en una categoria
economica.
E se concepto de « re n ta diferencial ii» h a sido «aplicado»
reiterad am en te al analisis de las rentas del suelo urbano sin
h aber precisado de m an era suficiente el contenido exacto de la
relacion social que designa y, en consecuencia, sus condiciones
especificas de utilization.
A hora me propongo dem ostrar:
— que el concepto de «renta diferencial n » solo es perti-
nente teoricam ente p ara las relaciones de produccion analizadas
p o r Marx: las de la agricultura capitalista inglesa «clasica-»28.
— que ese concepto designa un proceso general que con-
cierne a todos los tipos de re n ta y no solam ente a la ren ta dife
rencial como M arx deja suponer en El capital: la v aria tio n de
la re n ta to tal por unidad de superficie en funcion de la cantidad
de capital invertida por unidad de superficie.
27 Marx, 1981, vol. 8, pp. 865-78.
28 «...Inglaterra, el pals clasico del modo capitalista de produccion en
la agricultura» (Marx, 1981, vol. 8, p. 869). «Para el regimen de produccion
moderno, capitalista, la concepcion inglesa [de la propiedad del suelo
agricola, C. T.] es, en este aspecto, la concepcion clasica» (Mam, 1974,
vol. 1, p. 430).
Diferenciacidn espacial de los costes y rentas 135
— que, por tanto, es conveniente designar a ese proceso por

tin term ino adecuado a su contenido, que no designe un tipo de
renta p articu lar, sino un m ovim iento que afecta a todas las
rentas en ciertas condiciones de las relaciones de produccion:
e l increm ento de las plusganancias localizadas (ren tas) como
eonsecuencia de la intensificacion de capital.
E sta discusion sera llevada a cabo, prim ero estudiando de

cerca el concepto de re n ta diferencial II en M arx (§ 1 ) , y luego
examinando los intentos de transposicion del concepto a la re n ta
urbana (§ 2).
/. Las «dos form as» de la renta diferencial en Marx
S t ha visto que el analisis de la re n ta diferencial agricola, cuyo

desarrollo fo rm al concierne a todos los tipos de re n ta diferen
cial, no tiene ninguna necesidad de distinguir dos «form as» si
se tiene en cuenta sim ultaneam ente la diferencia de fertilidad
(y de ubicacion) de los terrenos y las diferencias en tre los
capitales invertidos en cada uno de ellos.
La distincion hecha p o r M arx puede aparecer en p a rte como
efecto de un m etodo de exposicion que, al no disponer del len-
guaje de la form alizacion m atem atica —y, especialm ente, del
calculo diferencial— se ve obligado a reflexionar separadam ente
sob re el caso de los capitales iguales invertidos paralelam ente
en terrenos diferentes (variaciones del producto en funcion de
la fertilidad, con capitales iguales), y despues sobre el de los
capitales iguales invertidos sucesivam ente en el m ism o terreno
(variacion del producto en funcion del capital, con fertilidades
iguales f
o -------- /'
P or lo dem as, puede decirse que la re n ta diferencial I es la

de R icardo, y que la re n ta diferencial I I es la que el o lv id a 29, en
su preocupacion por establecer la necesidad del alza de precios
del trigo y de las ren tas, y, por tanto, el descenso de las ganan-
cias y de la acum ulacion si, por desgracia, las Corn Laws no
hubieran sido derogadas. Es cierto que R icardo no considero
l o s efectos producidos en el precio regulador del trigo por el
paso a la ag ricu ltu ra intensiva; y M arx puede dem ostrar facil-
29 «De aqui se desprenden las complicadisimas combinaciones a que da

lugar la renta diferencial en general, y en especial la forma II junto con
la fo rm a l, mientras que Ricardo, por ejemplo, la trata en forma unilateral
y como una cuestion sencilla» (Marx, 1981, vol. 8, p. 872).
m en te que, gracias a la re n ta diferencial n , el precio del trigo

puede descender y que la ley de los rendim ientos decrecientes
no tiene n ad a de in ev itab le30. Pero el ya lo habia dem ostrado
gracias a la re n ta diferencial 1 31.
Lo esencial de la distincion en tre esas dos form as no radica,
pues, en ese punto; reside en el hecho de que, aunque identicas
en cuanto a la form ation de las plusganancias, se difereneitl11
sin em bargo en cuanto a su conversion en renta, al m enos en
las relaciones de produccion de la agricultura inglesa clasica.
1.1. Desde el punto de vista de la form acion de la plusganancia,

las dos form as de la re n ta diferencial son identicas
M arx es explicito en ese punto:

Resulta claro entonces que la renta diferencial II solo es una expre-
sion diferente de la renta diferencial I, pero que intrinsecamente coin
cide con ella (...) Sigue siendo el suelo el que, con igual inversion de
capital, presenta una fertilidad diferente, solo que en este caso el
mismo suelo cumple, para un capital sucesivamente invertido cn
diferentes porciones, la misma tarea que desempenan en I diferen-
tes tipos de suelo para diferentes partes del capital social, de igual
magnitud, invertidas en ellos323.
Desde el m om ento en que se abandona la hipotesis de la igual-

dad de capital invertido p o r unidad de superficie de un terreno
a o tro , es evidente que la productividad m arginal del c a p ita l31
en un terren o dado v aria con el volum en total de capital inver
tido: la plusganancia m arginal no es constante. E n consecuencia,
en dos terren o s identicos desde el punto de vista de la fertilidad,
si la m asa de capital invertido no es la m ism a:
— por una parte, la tasa de ganancia (en este caso, de plus
ganancia) no sera identica, al ser diferente la productividad
m edia del capital;
30 Marx, 1981, vol. 8, pp. 889-907.

31 Mam, 1981, vol. 8, pp. 842-47.
32 Marx, 1981, vol. 8, p. 870.
33 Entiendo por esta expresion la medida de la relacion entre cantidades
fisicas: el trigo, por una parte, los medios de produccion y la fuerza de
trabajo, por otra. Cuando esas fuerzas productivas toman la forma de ca
pital en el modo de produccion capitalista pueden ser expresadas en ter-
minos de valor como capital. Esto no implica para nada una teoria de &
productividad de los factores.
Diferenciacion espacial de l os costes y rent as 137
— por o tra p arte, la m asa de ganancia (y de plusganancia)

por unidad de su p erficie no sera identica, al ser diferentes la
productividad y la m asa de capital.
Los analisis de M arx sobre la re n ta diferencial II le perm iten

•leducir estos dos tipos de consecuencias de la desigualdad de
i.ipital m vertido p o r unidad de superficie. Fero no justifican la
'listincion e n tre las «dos formas® de la re n ta diferencial: no
c-s la logica a b stra c ta de una funcion de varias variables lo que
las diferencia, sino la realidad de las relaciones de produccion.
1.2. Las dos fo rm as de la re n ta diferencial se distinguen, en la

agricultura capitalista clasica, desde el punto de vista de
la conversion de la plusganancia en ren ta
, Cuales son las relaciones de produccion en la agricultura capi-

lalista «clasica», observables en In g late rra a com ienzos del si-
plo xix? El terraten ien te (p ropietario de la tie rra ) la alquila al
.irrendatario capitalista (propietario de los m edios de produc-
t ion y del fondo de salarios), el cual valoriza su capital explo-
tando al p ro letariad o agricola (« p ro p ie ta rio » u n icam en te de su
lucrza de trab ajo ). E l arrendatario capitalista organiza el pro-
>vso de produccion, al cual es ajeno el terrateniente. La ganancia
(y la plusganancia) es el ingreso prim ario del capitalista, quien
iransfiere una p a rte de ella al terraten ien te en form a de renta.
I .sta p arte, la re n ta del suelo, no puede ser superior a la plus-
ranancia y m erm ar la ganancia m edia, po r lo m enos en form a
dnradera. E n ese lim ite, <mual sera su im porte? Elio depende
«K5. una batalla, rep resen tad a por el concepto de «renta dife
rencial n».
Los arren d a ta rio s com piten po r el acceso a la tierra, obstacu-
lizado p o r la p ro piedad del terraten ien te. La ren ta tiende, po r
lanto, a establecerse en un nivel en el que se fija la totalidad
de la plusganancia en beneficio del terrateniente. El nivel corres-
pondiente de la re n ta es determ inado al inicio del periodo de
irrendam iento y perm anece constante m ientras d u ra este.
Dadas las condiciones del arrendam iento, la re n ta aparece
ante el arren d a ta rio com o un coste fijo; el arren d a ta rio se
( .fuerza p o r au m en tar su ganancia, es decir, p o r p ro d u c ir una
plusganancia su p lem entaria que se anade a la que esta forzado
i tran sferir al terraten ien te. ^Como? Invirtiendo capital adicio-
nal, aunque sea de productividad m arginal decreciente, mien-

tra s le proporcione por lo m enos la ganancia m edia. E n efecto,
durante el periodo de arrendam iento, parece com o si la propie-
dad del suelo no existiese para el ca p ita lN.
D esgraciadam ente p a ra el arrendatario, el terraten ien te vuel-
ve a aparecer al final del periodo de arrendam iento: por una
parte, se apropia de las inversiones de capital y a incorporadas a
la tierra - y de las plusganancias diferenciales que se despren-
den de ellas— ; por otra, exige una ren ta correspondiente a la
agricultura m as intensiva que h a desarrollado el arren d atario
en el periodo precedente.
Es el proceso que im pone el paso de la agricultura extensiva
a la agricultura intensiva en las condiciones del capitalism o agri-
cola «clasico». El nivel de la re n ta diferencial en una calidad
de tierra dada es fijado por la productividad m edia en una zona,
teniendo en cuenta el tipo de tecnologia agricola dom lnante.
E n un p rim er m om ento, el nivel de la ren ta es fijado por las
condiciones de produccion de la agricultura cam pesina parce-
laria, obteniendo los prim eros arren d atario s capitalistas una
plusganancia m ediante una agricultura extensiva, pero, sin em
bargo, m as rentable: el desarrollo desigual del capitalism o en la
agricultura beneficia, entonces, al ca p ita l3435. Pero la ren ta ten-
dera a a ju s ta rs e al nivel de las plusganancias producidas por las
nuevas condiciones de valorizacion. La reaccion de los arren d a
tarios sera el paso a la agricultura intensiva que, de nuevo, lle-
vara al alza de la renta, y asi sucesivamente.
El arren d atario lucha, pues, por disponer librem ente de la
tie rra durante el m ayor tiem po posible; el terraten ien te lueha
por controlar el uso del suelo, por im poner una inversion y una
produccion que engendren la m ayor m asa posible de plusga
nancia — elevando la ren ta y lim itando el periodo de arrenda
miento. El terrateniente, aparentem ente elim inado com o orga-
34 «Un arrendatario puede invertir capital adicional en el mismo arren

damiento... Si el precio de mercado (y al mismo tiempo la fertilidad del
suelo) le permite obtener un plusrendimiento con el capital adicional...
el mismo se embolsara esa plusganancia durante la vigencia del contrato
de arrendamiento. Pero, £por que? Porque durante la vigencia del con
trato de arrendamiento ha desaparecido la barrera de la propiedad del
suelo para la inversion de su capital en el suelo» (Marx, 1981, vol. 8, pagi-
nas 956-57).
35 «Esta circunstancia hace que los arrendatarios realmente capitalistas
sean capaces de apropiarse de una parte de la plusganancia; cosa que no
ocurriria (...) si el modo capitalista de produccion estuviese tan desarro
llado en la agricultura como en la manufactura, (Marx, 1981, vol. 8, p. 869).
nizador del proceso de produccion, tiene sin em bargo un peso

en este ultim o.
La «segunda form a de la renta diferencial» en M arx es el
concepto que expresa la relacion social por la cual el capital
tra ta de liberarse de la propiedad del suelo m ientras que esta
lucha por reten er u n a p arte del control del proceso de produc
cion. La expresion, el instrum ento y lo que esta en juego en esta
lucha, es la «renta diferencial n».
Una consecuencia im portante del proceso es el aum ento de
la masa de plusganancia (de renta) por unidad de superficie a
medida que se increm enta el capital invertido por unidad de
superficie, aun cuando desciendan las tasas m edia y m arginal
de ganancia localizada dentro de los lim ites de la ta sa m edia
de ganancia, p o r debajo de los cuales el arren d a ta rio no in-
vierte mas.
1.3. La especificidad del concepto de «renta diferencial n » y

sus condiciones de generalizacion
El concepto de re n ta diferencial II, com o todas las categorias

de Marx, es, pues, el de una relacion social determ inada, y tiene
como funcion dilucidar las leyes de u n a e stru c tu ra de clases
siempre especifica. Designa la lucha del capital por increm entar
la plusganancia p o r unidad de superficie m as alia de la ren ta
transferida a la propiedad del suelo, y la lucha de la propiedad
del suelo p a ra recu p erar ese increm ento. Al m ism o tiem po,
designa la via u tilizada por el capital: producir m as plusganan
cia por unidad de superficie invirtiendo m as capital por unidad
de superficie.
Lb se tra ta esta vez, como en la «prim era form a» de la ren ta
diferencial, de un increm ento de la produccion (o de la plus
ganancia) proveniente unicam ente de las «condiciones exterio-
res», de la « naturaleza». Se tra ta del efecto de un aum ento del
capital invertido por el arrendatario.
En co n tra de lo que M arx deja entrever en El capital36, el
increm ento de la plusganancia (convertible en re n ta ) producido
por un in crem en to del capital invertido no tiene que ver unica- *
Los analisis de Marx sobre la renta absoluta en El capital constituyen

un razonamiento sobre la renta «en el peor terreno,, sin que sean exami-
nadas las consecuencias de esta renta en la de todos los demas terrenos
cultivados. Este examen es llevado a cabo, por el contrario, en las Teorias
de la plusvaUa (Marx, 1974, vol. 1, pp. 440473).
140 Christian Topaldv
m ente con la ren ta diferencial, sino tam bien con la re n ta abso-

luta y, si la hay, con la re n ta de m onopolio. Supongam os que
el precio regulador del productor (el trigo) es fijado por las
condiciones de produccion m as desfavorables, y tam bien por
«la re n ta en el peor terreno»: ese precio regulador incorpora,
pues, tan to el precio individual de produccion en la unidad
m arginal com o la ren ta absoluta por unidad de producto. Por
consiguiente, cualquier increm ento de la produccion ligado a
u n increm ento del capital invertido en un terren o favorable pro-
porciona al arren d a ta rio una plusganancia su plem entaria de
tipo diferencial y una plusganancia que corresponde a la re n ta
ab so lu ta in co rp o rad a al precio regulador del producto adicio-
nal. Si la naturaleza de la produccion, sus condiciones exte-
riores y la ley de la dem anda conducen a la form acion de un
precio de m onopolio, el com ponente plusganancia de m onopolio
au m entara en la m ism a form a con el capital adicional y la pro
duccion m arginal resultante.
M arx indica, por o tra parte, ese fenom eno, cuando estudia en
las Teorias de la plusvalia la interaccion de los diferentes tipos
de renta:
La renta absoluta en lo que a su cuantia se refiere, sube o baja en
proporcion al capital invertido en la agricultura, a las masas totales
de capital invertidas en las minas 1 , n y h i 37
Digam os m as bien: cuando el capital invertido y la produccion

aum entan por u n idad de superficie, la re n ta diferencial aum enta
com o la plusganancia m arginal, m ientras que la re n ta absoluta
aum enta como las cantidades producidas 3738.
Asi, el concepto de re n ta diferencial n , construido p a ra ana-
lizar las relaciones de produccion en la agricultura capitalista
«clasica», designa una fo rm a especifica de un proceso general.
P ara hacer uso de el en el estudio de o tras relaciones de p ro
duccion, es preciso m odificar su contenido y, p ara m ayor cla-
ridad, cam biar la term inologia.
Las relaciones de produccion en la agricultura inglesa «cla-
s ic a ~ s e caracterizan por la separacion e stru c tu ral en tre el
capital productivo y la propiedad del su e lo 39. E n esas circuns-
37 Marx, 1974, vol. 1, p. 445.

33 Como sucede a menudo en Marx, la formulacion no es la mas general
posible, pues es el comentario a un «cuadro» particular: en ese caso pre
ciso, el cuadro se basa en la hipotesis de una productividad marginal del
capital constante en cada clase de terreno.
39 «Exactamente de la misma manera como el cultivo capitalista presu-
tancias, el concepto de ren ta diferencial n designa un proceso

por el cual el capital puede liberarse tran sito riam en te de la pro-
piedad del suelo. L iberarse, pues el m ismo es el m otor de toda
produccion y, p o r tanto, d eterm ina el nivel de las plusganancias;
transito riam en te, pues la plusganancia adicional se transform a
inevitablem ente en renta.
E n unas relaciones de produccion en las que el capital se
enfren ta a la propiedad del suelo por el acceso al uso de este,
pero elim ina el obstaculo convirtiendose en propietario — transi-
toria o definitivam ente— el proceso cambia. Al igual que el
arren d a ta rio capitalista, el prom otor inm obiliario tra ta ra de
crear una plusganancia localizada superior al nivel de re n ta
requerido p ara elim in ar el obstaculo de la propiedad del suelo.
Pero, al contrario de lo que sucedia con el arrendatario agricola,
no h ab ra luego tran sfo rm acion de esa plusganancia adicional en
re n ta recu p erad a p o r el propietario anterior. La especificidad
de la «segunda fo rm a» de la ren ta diferencial — conversion de la
plusganancia en ren ta, eludible de m anera provisional, pero
necesaria a la larga— desaparece en este caso.
La unica via que se le ofrece al arrendatario capitalista para
liberarse provisionalm ente de la re n ta es el increm ento del capi
tal invertido por unidad de superficie: con esto no solo incre-
m enta sus plusganancias diferenciales, sino que adem as obtiene
una plusganancia que corresponde a una ren ta absoluta adi
cional. El term ino « re n ta diferencial i i » es inadecuado para de-
signar el proceso general de incremento de las plusganancias
localizadas derivado de la intensificacion del capital: no se tra ta
de un tipo p articu lar de renta, sino de un m ovim iento que afecta
a todos los tipos de renta.
El pro m o to r inm obiliario, por su parte, dispone de varias
vias p ara elevar el nivel de plusganancia por encim a de la renta
exigida por la propiedad del suelo: la intensificacion del capital
con una tasa invariable de renta, y tam bien la elevacion de la
tasa de ren ta, que corresponde a un proceso m uy diferente, a
saber, el de la tran sfo rm acion cualitativa del uso del suelo.
pone una separacion entre el capital actuante y la propiedad de la tierra,

excluye, por regia general, la autoexplotacion de la propiedad del suelo»
(Marx, 1981, vol. 8, p. 955).
2. Los intentos de transposicion del concepto de renta

diferencial II al analisis de las rentas urbanas
N um erosos au to res franceses se esfuerzan por d em o strar que

hay en la ciudad, com o en la agricultura, por u na p arte una
«re n ta diferencial i» que depende de las condiciones particula-
res del terren o , y por o tra u n a «re n ta diferencial i i » que de
pende del volum en del capital in v ertid o 4 .
E n el punto de p artid a de esta linea de analisis existe una
doble «evidencia»: por un lado, la ciudad es el centro de una
enorm e acum ulacion de capital, especialm ente en form a de edi-
ficios e in fraestru ctu ras; por otro, los terren o s son tan to m as
caros cuanto m as im p ortante es esta acum ulacion en el terreno
m ism o y en su entorno inm ediato.
Aqui se plantean dos problem as teoricos:
— E n todo proceso de produccion de rentas u rbanas hay un
gasto de capital privado con m iras a la valorizacion. Las condi
ciones externas localizadas de esta valorizacion estan determ i-
nadas por la realidad de u n a acum ulacion — anterior y /o simul-
tan ea— de capital social: capital publico desvalorizado, pesro
tam bien capitales privados valorizados independientem ente. Es
precisam ente ese capital social el que determ ina las «condicio
nes p articu lares del terreno», aprovechadas de m an era m uy di-
versa por el capital privado p ro d u cto r de rentas, especialm ente
en funcion del ((volum en de capital (privado) invertido».
Hay, pues, una distincion fundam ental en el analisis de la
re n ta en tre el capital social cuya configuracion espacial pro-
porciona los valores de uso que constituyen la base exterior de
las rentas, y el capital privado cuya valorizacion en un punto
del espacio produce efectivam ente las rentas. D istincion que no
aparece en la concepcion de la ((rentadiferencial n » d esarrollada
en especial p o r L. Perceval, J. Lojkine y A. Lipietz, en la que 40
40 Es preciso observar que los autores italianos, americanos o britanicos

que trabajan sobre las rentas del suelo urbano a partir de los conceptos
marxistas no hacen esta distincion. Podria manejarse una hipotesis para
explicar esta diferencia con los autores franceses: el analisis neoclasico
de las funciones de produccion es un referente teorico dominante en los
tres paises citados; de aqui se derivan dos consecuencias: por una parte,
el rechazo de la transposicion de la distincion entre r d i y r d i i que, en
Marx, no parece ser mas que un procedimiento «literario» de exposicion;
pero tambien, por otra parte, la dificultad para tener en cuenta el funda-
mento estructural de esta distincion en el analisis de las relaciones de
produccion.
esta se supone determ inada por el volum en del capital social

incorporado en el entorno de una operacion inm obiliaria.
— Ademas, el capital social cuya configuracion espacial cons-
tituye la condicion externa de la valorizacion de los capitales
privados no es unicam ente la base de las rentas diferenciales,
sino tam bien de las ren tas absolutas y de las rentas de m ono
polio. Por consiguiente, las m asas de capital privado invertidas
por unidad de superficie determ inan unas m asas de plusganan-
cia localizada en las que la re n ta diferencial no es m as que uno
de sus com ponentes. Ese proceso de increm ento de las plus-
ganancias localizadas en virtud de la intensificacion del capital
no puede ser reducido al m ero increm ento de la ren ta diferen
cial, com o indica C. P o ttier cuando tra ta de en co n trar algo
«analo g o » a la re n ta diferencial II, despues de d escartar la con
fusion form ulada por A. Lipietz.
La renta diferencial II como ((transferenciadel valor de los

equipamientos publicos» en L. Perceval 41
El procedim iento aqui es la trasposicion tranquila de los con-
ceptos de Marx:
Tambien en el suelo urbano hay renta absoluta y rentas diferencia
les i y ii para otros objetivos de explotacion del suelo mas complejos
[que en la agricultura, C.T.].
Veam os los resultados en lo referente a la «re n ta diferencial n»:

Para un uso de explotacion del suelo como la construccion de edifi-
cios destinados a la venta, la renta diferencial i depende de las
cualidades naturales del suelo para ese uso: naturaleza de los
cimientos (edificabilidad) y distancia de transporte con respecto al
lugar de trabajo o a los servicios (condiciones del mercado de la
vivienda) (...) La renta diferencial n depende de las inversiones reali-
zadas en el terreno, de modo que un terreno construido «vale»mas
que un terreno por construir, y su precio no es el mismo en todas
partes pues, en particular (...) esta renta tambien depende de las
infraestructuras colectivas de que esta provisto el terreno (vias, agua,
alcantarillado)42.
E sta form ulacion perm ite subrayar dos proposiciones que sirven
de fundam ento a la «tran sp o sitio n » in ten tad a por L. Perceval.
— La «re n ta diferencial i» es independiente de las «inversio
nes realizadas en el terreno» y de las «infraestructuras colecti-
41 Perceval, 1972, p. 120.
42 Perceval, 1972, p. 121. El subrayado es del autor.
vas» que posee. P or tanto, la re n ta se determ inaria indepen dien-

tem ente del uso cap italista del suelo y de los costes localizados
de ese uso. E ntonces, ^de que dependerla?
La re fe re n d a a la «edificabilidad» se basa en el vano in ten t0
de distinguir lo que es «n atu ral» de lo que no lo es. Dg hggho,
los d eterm in an tes de las plusganancias diferenciales segun e\
coste localizado de produccion del terren o edificable incluyen
sin d u d a el coste localizado de edificacion, pero en lo esengjai
son de caracter social: la preexistencia y /o la financiacion pu_
blica de las infraestru cturas.
E n cuanto a la referencia a la «ubicacion»; esta nos rem jte
al valor de uso y al m ercado: ya no se tra ta de una re n ta djfe_
rencial sino de u n a re n ta de m onopolio.
E sas «cualidades n aturales» que servirian de fundam ent 0 a
una fo rm a p articu lar de ren ta, independientem ente del Proceso
concreto de valorizacion del capital, no tienen sentido, de m odo
que la «re n ta diferencial l» se desvanece.
— E n lo que respecta a la «ren ta diferencial i i », «cristaljza
un a p arte de las inversiones publicas destinadas a equipar e}
terren o », «im plica (una) transferencia del entorno en su volu-
m e n » 43. L a re n ta incorpora, pues, el valor de las in fra estru ctu
ras, de m an era que «el prom otor vende entonces no solam ente
las inversiones que ha realizado, sino tam bien la p arte de ias
inversiones publicas que no h a realizado ni pagado))44.
E s ta proposicion recoge en el fondo una denuncia am plja_
m ente difundida en tre los rep resen tan tes locales, la tecnocra§ja
del E stad o — por lo m enos en los anos 60—, y que constituye un
tem a con stan te de la izquierda francesa: los precios de los terre-
nos incorporan gastos publicos en beneficio de los p ro p ieta ri0s.
Por tan to , las in fraestru ctu ras son «pagadas dos veces., tanto
po r las colectividades locales (cuando las realizan y c u a n to
43 Perceval, 1971, p. 122

44 Ibid. J. Lojkine piensa tambien que las inversiones de capital publjco
generan «renta diferencial n»: «Es posible concebir dos rentas diferen_
dales ii , disociadas en la medida en que dos tipos de valorizacion dd
suelo fueran llevados a cabo por agentes sociales distintos y en momentos
diferentes: el «equipamiento», la viabilizacion del suelo por un promote*
publico; la construccion de locales comerciales o de viviendas por promo-
tores publicos o privados. Es particularmente el caso de las Zonas de
Urbanizacion Prioritaria en las que la viabilizacion del terreno por la
colectividad publica puede ser recuperada parcialmente por el urbanizador
cuando vende el terreno equipado al promotor constructor. Este actuali-
zara, a su vez, las diferentes rentas del suelo sucesivamente acumuladas
cuando arriende o venda en copropiedad las viviendas* (Lojkine, 1971, pa-
ginas 92-93).
com pran el terren o de influencia de los equipam iento publicos),

com o p o r los h ab itan tes (cuando pagan sus im puestos y cuando
com pran o alquilan su vivienda). Se produce com o resu ltad o un
«enriquecim iento sin causa» de los propietarios del suelo a costa
de la colectividad.
L. Perceval precisa la proposicion senalando al principal
beneficiario del fenom eno —el pro m o to r inmobiliario — , y la
expresa en u n a term inologia m arxista: se tra ta en ese caso de
la re n ta diferencial n . El sentido com un ha encontrado su legi-
tim acion cientifica.
C iertam ente, es evidente que las rentas urbanas son analiza-
das com o una transferen cia de plusvalor social en beneficio de
unos cuantos. Pero, p ara d eterm in ar com o y en favor de quien
se lleva a cabo esa transferencia, me parece que es preferible
criticar teoricam ente las «evidencias» en lugar de contentarse
con u n a traduccion del sentido com un al lenguaje de la teoria.
^Cual es el alcance exacto de la proposicion segun la cual la
re n ta incorpora gastos publicos?
L a existencia de las in fraestru ctu ras - y de la desvaloriza-
cion del capital publico que es su condicion— influye de diversas
m aneras en la form acion de las plusganancias localizadas. P or
u na p arte, m odificando el valor de uso del producto localizado,
lo que p erm ite, en ciertas condiciones de m ercado, d isfru tar de
un precio de m onopolio; es evidente que este Ultimo no tiene
n ad a que ver con el valor de las infraestructuras. Por o tra p arte,
reduciendo los costes privados de urbanizacion del suelo, lo
que proporciona u n a plusganancia en el lim ite de la diferencia
entre lo que debe pagar el pro m o to r favorablem ente ubicado y
lo que hab ria pagado en el terreno en el que el coste privado
es mayor. Pero, incluso «el peor terren o » posee el m inim o de
grandes in fra e stru c tu ra s que lo hacen urbanizable: es verdad
que ningun p ro m o to r las paga, pero tam bien es verdad que nin-
guno las «vende». L a existencia de la au to p ista o de la estacion
del tre n condiciona el valor de uso, pero su coste no es incorpo-
rado en ningun precio. E sas in fraestru ctu ras gratu itas p ara to-
dos no determ inan u n a plusganancia diferencial sino que condi-
cionan la posibilidad de co n stru ir y, por tanto, de p ro d u cir una
re n ta absoluta.
Las in fraestru ctu ras, y m as generalm ente el capital social
acum ulado en la ciudad, determ inan, pues, la posibilidad de que
existan ren tas de m onopolio, rentas absolutas y rentas diferen-
ciales. Es in u til distinguir una fo rm a de re n ta diferencial que
no depende del capital social de o tra que si depende. Adem as,
146 C h vistian T op alov
es insuficiente considerar unicam ente los efectos del capital

social sobre las rentas diferenciales.
«Tributo difevencial exogeno» y ((trib u to diferencial endogeno»

en A. L ip ietz 45
S uperar las clasificaciones «canonicas» p ara cap tar las relacio-
nes sociales que las fundam ental!. Luego, elab o rar una nueva
clasificacion de las ren tas urbanas basada en el m etodo de Marx
y no en la le tra de su analisis de la re n ta agricola. E ste procedi-
m iento fecundo es el de A. Lipietz. ^Cuales son sus resultados
en lo re fe re n te a la re n ta diferencial?
Los ((trib u to s diferenciales exogenos» son independientes de
la p ra ctica autonom a del prom otor:
Hay tributo diferencial exogeno cuando la plusganancia del capital
no solamente esta lim itada sino tambien determ inada por las condi-
ciones propias del terreno en el proceso de produccion; el terreno
puede influir en el precio de coste de un mismo producto; se trata
del tributo diferencial de edificabilidad. En el proceso de circulacion
(realizacion),la ubicacion del terreno en la division social del espaeio
determ inara el precio de venta: se trata del tributo diferencial de
situacion social4647.
Los « trib u to s diferenciales enddgenos», por el con trario, depen-

den de la p ractica del prom otor.
Se hablara de tributo diferencial endogeno o autonomo cuando la
plusganancia realizable por hectarea en un terreno este determinada
por el nivel de capital invertido en el terreno a lo largo de un proceso
de produccion de edificios (...)
Se hablara de tributo diferencial extensivo cuando, siendo cons-
tante la tasa de plusganancia del capital, la plusganancia obtenida
or hectarea dependa de la cantidad total de capital invertido por
E ectarea. Se hablara de tributo diferencial intensivo cuando la tasa
de plusganancia de una nueva inversion dependa de la cantidad de
capital ya invertido 47.
He ahi tran sfo rm ad as y bautizadas de nuevo la ((prim era form a

de la ren ta diferen cial»,que depende de las diferencias en tre los
terrenos, y la «segunda form a», que depende de las diferencias
45 Lipietz, 1974, pp. 139-152. No discutire aqui el termino «tributo»,

Admitire como equivalentes tributo diferencial, plusganancia diferencial
de localization y renta diferencial.
46 Lipietz, 1974, p. 143. (El subrayado es mio, C.T.).
47 Lipietz, 1974, pp. 148-149. (El subrayado es mio, C.T.).
D ifer en cia cio n esp a cia l de lo s c o s te s y rentas 147
entre los capitales invertidos. El capital sufre la p rim era y crea

la segunda.
Veamos las cosas mas de cerca. El ((trib u to diferencial de
edificabilidad» no es o tra cosa — aunque definido en form a un
poco rapida y restrictiv a— que lo que he analizado anterior-
mente como «plusganancia diferencial segun el coste localizado
de produccion del terren o edificable». Uno de los elem entos
esenciales de diferenciacion de ese coste es la preexistencia o la
financiacion publica de las in fraestru ctu ras: desde el punto de
vista de la form acion de la plusganancia, el unico elem ento per-
tinente es el nivel del coste privado global de la edificabilidad
en un terren o dado en com paracion con el nivel de ese m ism o
coste en el «peor» terreno. Que ese coste este determ inado por
la preexistencia de las in fra estru ctu ra s o p o r el precio de los
derechos de construccion cedidos p o r un pro m o to r publico, o
por la financiacion publica parcial de u n a operacion realizada
por un urbanizador-prom otor privado, no cam bia p ara nada el
nivel de plusganancia, aunque pueda m odificar considerable-
m ente su distribucion. E n consecuencia, la nocion de ((balance
social» de la urbanizacion, en el que se m ezclan los gastos publi-
cos y los privados, invocada por A. Lipietz como fundam ento de
la variabilidad de las plusganancias m arginales y, por tanto, del
atribu to diferencial in te n s iv e )48 no tiene sentido desde el punto
de vista de la teo ria de la r e n ta 49. El proceso designado de ese
modo por A. Lipietz es sim plem ente identico a lo que el llam a
«tributo diferencial de edificabilidad». Sin em bargo, el nivel de
coste privado que sirve de base a esa plusganancia diferencial
no es «exogeno» m as que p ara la pequena p rom otora, m ientras
que las pro m o to ras que dependen del capital financiero modi-
fican, p o r su «practica» de operaciones «concertadas>Aôn el
E stado, el nivel de la financiacion publica y, p o r tan to , sus cos
tes privados.
El « trib u to diferencial de situacion social» es definido clara-
m ente como una plusganancia determ inada en la circulacion, y
no en la produccion, y por los precios, y no por los costes.
A. Lipietz senala p o r lo dem as que la naturaleza de ese ((tributo
del suelo» depende de la re n ta de m onopolio 50. P ara m ayor cla-
48Lipietz, 1974, p. 150.

49Este punto ha sido destacado muy acertadamente por C. Pottier:
«E1 analisis de la plusganancia y de la renta solo tiene sentido con res-
pecto al capital privado» (Pottier, 1975, p. 98, nota 23).
50 «Ese tipo de modulacion del tributo del suelo va indisolublemente
148 Christian Topalom
ridad, m e parece necesario no convertirlo en un tipo de renta

diferencial.
Q ueda el « trib u to diferencial extensivo», el aum ento de la
m asa de plusganancia por unidad de superficie cuando crece la
m asa de capital por unidad de superficie, perm aneciendo cons-
tan te la tasa de plusganancia m arginal. E sta u ltim a condicion
restrictiv a me parece que no reviste interes: m ientras la tasa
m arginal de plusganancia no sea nula (y la tasa m arginal de
ganancia se acerque a la tasa m edia), al pro m o to r le interesara
intensificar el capital, lo que constituye una de las form as de
lucha co n tra la propiedad del suelo por conservar la plusganan
cia. Pero el origen de esta ultim a, cuya m asa aum enta en virtud
de esta inversion adicional, no esta determ inado; puede trata rse
de plusganancias diferenciales, de plusganancias de m onopo
lio, de plusganancias constituidas p o r rentas absolutas, poco
im p o rta esto al prom otor. P ara m ayor claridad aun, no hagamos
de ella un tipo de ren ta diferencial.
Las «econom ias de eseala» y el analogo a la re n ta diferencia/ II

en C. Pot t i e r 51
El p u n to de p artid a de C. P o ttier es una clara distincion entre
las plusganancias que dependen de la re n ta de m onopolio (dife-
renciacion de los precios en funcion de la ubicacion), las cuales
son dom inantes, y las que dependen de la re n ta diferencial (dife-
renciacion de los costes). V eam os el analisis que hace de las
segundas.
Los costes (privados) dependen de los equipam ientos publi-
cos. Tam bien dependen de la m agnitud y de la densidad fisica
de las operaciones de construccion — densidad que es fijada
directam ente por las norm as de urbanism o— en la m edida en
que determ inan la posibilidad de econom ias de escala:
Una renta diferencial (analoga a la «renta diferencial n» conside-
rada por Marx) corresponde a la plusganancia que puede obtenerse
en un terreno si el volumen de capital invertido es superior a la
media y permite realizar economias de escala52.
Sin duda alguna, pueden surgir plusganancias de las «econom ias
de escalan sobre el coste de construccion de los edificios en sen-
tido estricto. Tales plusganancias son de la m ism a naturaleza
unido al tipo de fuente del tributo del suelo 'a lo Engels’» (Lipietz,
1974, p. 147. El subrayado es del autor).
51 Pottier, 1975, pp. 97-98.
52 Pottier, 1975, p. 97.
Diferenciacion e sp a c ia l d e lo s c o s te s y ren ta s 149
que todas las plusganancias industriales; tienen su origen en el

capital, las tecnologlas que adopta y las m odalidades de explo-
tacion que im pone a la fuerza de trabajo. Por tanto, solo pueden
ser convertidas en ren ta si hay condiciones exteriores al capital
que determ inan la posibilidad de su fo rm a c io n 53. La posibilidad
de intensificacion es indiscutiblem ente una de esas condiciones
externas.
Pero la intensificacion fisica —que siem pre es al m ism o tiem-
po una intensificacion del capital (privado)— no puede ser ana-
lizada solam ente desde el punto de vista de la plusganancia
sobre el coste de produccion. Tam bien determ ina la ta sa y la
masa de las plusganancias diferenciales, cualquiera que sea el
fundam ento de estas, asi com o la m asa de las plusganancias de
m onopolio y de las plusganancias que corresponden a la ren ta
absoluta incorporada a los precios. M ientras que L. Perceval
y A. L ipietz trasp o n en el concepto de « re n ta diferencial n » per-
diendo de vista la n aturaleza m ism a de la renta diferencial,
C. P ottier elim ina la confusion pero propone una analogia que
no tiene en cuenta el proceso general de elevacion de las plus
ganancias derivadas de la intensificacion de capital que M arx
designa con el concepto historicam ente especifico de re n ta dife
rencial II.
53 Sin embargo, hay que senalar que no todos los aumentos de la pro-
ductividad en la industria de la construccion son absorbidos instantanea-
mente por la renta: si asi fuera, se observaria un aumento constante de la
proporcion del precio del suelo en el precio de las viviendas. Lo cual, a
excepcion de los fenomenos de monopolio en el centro de la ciudad,
evidentemente no sucede.
4. DIFERENCIACION ESPACIAL DE LOS PRECIOS
Y RENTAS DE MONOPOLIO
I. PRECIO REGULADOR Y PRECIO DE MONOPOLIO. LA PLURALIDAD

DE LOS MERCADOS DE LA VIVIENDA
Un precio de m onopolio significa una diferencia duradera, per-

m anente, en tre el precio de m ercado de una m ercancia y su p re
cio de produccion o su valor social: el precio ya no esta deter-
m inado p o r las condiciones de la produccion, sino p o r las de la
circulacion. E n otros term inos, ya no hay precio regulador.
cQue es lo que o curre en el m ercado de la vivienda? Antes de
p ro p o n er u n analisis teorico de los fenom enos de m onopolio
que se observan en el, hay que tra ta r de precisar sus dimen-
siones.
Todas las ciudades del m undo capitalista tienen sus barrios
donde los precios de m onopolio «saltan a la vista»: en las zonas
centrales de mas prestigio, asi como en las zonas residenciales
perifericas m as privilegiadas, los precios de las viviendas no
estan en relacion con los valores. Pero lo m as aparente no es
siem pre lo m as significativo; a escala de cada aglom eraciun to-
m ada en su conjunto, tales fenom enos tienen p o r lo general un
alcance lim itado h Solo afectan a una fracciun m uy m in o ritar ia
de la o ferta y a zonas geograficam ente delim itadas.
E n tre esos precios, que son los m as altos, y los precios m as
bajos, existe a la vez u n a distancia considerable y un continuo>
La distribucion de la oferta global en funcion del precio se
p re sen ta em piricam ente en la siguiente form a: la m ayoria de
las viviendas tienen un precio que varia dentro de unos «limi-
tes» b astan te estrechos, y m as alia de los cuales las frecuencjas
dism inuyen rapidam ente en funcion del p re c io 12.
1 Puede suceder, sin embargo, que en la division social del espacio ciu
dades enteras se especialicen en la residencia de lujo: ese es, por ejemplo,
el caso de ciertas zonas turisticas. Pero, incluso en ese caso, sera necesa-
rio alojar a los trabaj adores, sin los cuales esas ciudades no pueden
funcionar.
2 Cf. Figura 4.3 (p. 160). Ese tipo de distribucidn es propio de los paises
Diferenciacion espacial de los precios y rentas 151
E sta distribucion caracteriza ta n to a la oferta de viviendas

rmevas com o a la estru c tu ra de precios del conjunto del parque
inmobiliario. Sin em bargo, la existencia de viviendas de cons-
iruccion antigua, que ofrecen un nivel de com odidad claram ente
inferior a las norm as de la produccion corriente, se trad u ce en
un inflam iento de las cantidades a los m as bajos niveles de
precios. De ahi el desfase de la distribucion de los precios de las
nuevas viviendas con respecto a la del 'conjunto de existencias.
Antes de ir m as lejos, veamos la perm anencia de esos feno-
menos en la aglom eracion parisina en un intervalo de casi un
siglo.
I. La distribucion de las viviendas segun su precio. Algunos

datos sobre la aglomeracion parisina
1.1. El Paris de «M onsieur V autour» *: los alquileres en 1889-
1890
Como es sabido, las ultim as decadas del siglo xix son la epoca
del m ercado libre de la vivienda: ni el sector publico de la
construccion, ni el control adm inistrative de los precios de una
parte del p arque privado co n tra rre sta n la accion de la «m ano
invisible)). Si existe un precio regulador en el m ercado de la
vivienda, es preciso buscarlo en el conjunto de las existencias
y en el conjunto de la nueva produccion.
Hay algunos datos detallados sobre los alquileres anuales
en Paris, en 1889-18903. Los lim ites de la ciudad son ya mas
estrechos que los de la aglom eracion y su m ercado inm obiliario.
Paris re p resen ta sin em bargo lo esencial de este u ltim o 34. Se pue-
desarrollados; en las zonas dominadas del mundo capitalista, el dualismo
del mercado de la vivienda es tan fuerte que la curva puede ser bimodal;
en ese caso, la produccion capitalista de viviendas afecta unicamente al
mercado superior.
* M. Vautour (senor Buitre) es un personaje que representa al propie-
tario de viviendas en Paris y que fue caricaturizado en el siglo pasado por
Daumier en sus famosos dibujos (N. del T.).
3 Veanse Anexo 1 y Figura 4.1. Se trata de alquileres anuales por vivien
da y no por m2: las diferencias de precios tienen en parte que ver, por
tanto, con las diferencias de superficie, teniendo en cuenta que precio por
m2 y superficie covarlan fuertemente. Por lo demas, solo se conoce la distri
bucion detallada de las viviendas de menos de 300 F a partir de 1896: segu-
ramente evoluciono muy poco de 1889 a esta epoca, por lo que da una
idea de esa distribucion siete anos antes.
4 Segun el censo de 1886, Paris representa el 81,9 % del total de vivien
das existentes en el departamento del Sena (Fuente: Recensement de 1886,
pp. 90-91).
— C o n i u n to de v iv ie n d s e n 11 6 9
------------------- cu m u n to d e v iv ie n d k er. 1C9 6 (soi m e n tt
v iv ie n d a s d e m e n o s d e 5 0 0 fra n c o s
.........................V iv it n d a s cc n s tru id is e n 18 9 0
IT T
j 11
U
n L
i
i
i
i
i
i
i
i
i
......
400 1COO 1500 POOO ?500 3000 4000 5000 '000 10000- 15000 ?000n
F i g u r a 4.1. Paris, 1889-90. Distribucion de las viviendas nuevas y del

conjunto de las viviendas segun el alquiler anual
F u en tes: — Conjunto de viviendas en 1889 y viviendas construidas en 1890:
Prefecture du Departement de La Seine, Les proprietes baties
de la ville de Paris en 1889 et 1890, Paris, Imprimerie Natio
n a l, 1890, pp. 20-21 y 66-67.
— Conjunto de viviendas en 1896: Ville de Paris, Annuaire statis-
tique, 1895, p. 264. Cf. anexo I.
de, pues, com parar la distribucion de los alquileres del parque

en su conjunto y la de la produccion corriente, y sacar algunas
conclusiones.
La m ayor parte de las viviendas tienen un alqiiiler inferior
a 500 fran co s (F), suma que define entonces «las viviendas obre-
ras», cuyos ocupantes estan exentos del im puesto m obiliario;
esas viviendas representan el 7 5 ,2 % de las existencias en 1889 y
el 7 3 ,9 % en 1896. Los datos de este ultim o ano, m as precisos,
m uestran que las frecuencias solo se vuelven significativas a
p a rtir de 100 F y que su moda se situa en tre 200 y 300 F. E n 1890,
la produccion nueva presenta una estru c tu ra de precios bastan te
sim ilar a la del parque en su c o n ju n to 5: el 7 2 ,8 % de las nuevas
viviendas nuevas se alquilan a m enos de 500 F. E sta produccion
corriente de viviendas «o breras» se encuentra claram ente des-
plazada hacia los precios m as altos de la categoria, de m an era
que puede considerarse verosim il que los precios efectivos se
situen en tre 200 y 500 F. E sta zona de precios dom inantes p re
senta, pues, un abanico de precios por vivienda de 1 a 2 ,5 . E ste
abanico se reduce claram ente si se tienen en cuenta las diferen-
cias de superficie de esas nuevas viviendas de « alquiler bajo»,
que tienen en su m ayoria de 1 a 3 habitaciones 6.
Se observa, pues, que en Paris, a finales del siglo xix, existen
varios subm ercados de la vivienda, fuertem ente jerarquizados
por los precios. Cerca de las tres cu artas p artes de las existen
cias y de la produccion nueva constituyen el subm ercado de la
vivienda obrera, definido por una zona de precios de alquiler
situada —en el caso de las viviendas nuevas— entre los 200 y
los 500 F de alquiler anual, es decir, probablem ente de 200 a
300 F de alquiler por habitacion. P ara ese subm ercado existe un
precio regulador de la vivienda nueva, que es coherente con el
precio dom inante de las existencias, aunque desplazado hacia
arriba. Los precios del resto del p arque y de la produccion se
ap artan de ese precio regulador y se escalonan en una serie
de subm ercados entre los cuales no aparecen fronteras claras,
pero en los que las diferencias de alquiler por vivienda son con
siderables.
5 Menos que en el transcurso de la decada anterior, pero mucho mas
que en visperas de 1914,epoca en que la produccion se desplaza claramente
hacia los submercados superiores.
6 En 1911, el 33,1 % de las familias parisinas ocupan una vivienda de
una habitacion, el 26,1 % una vivienda de dos habitaciones, el 20,1 % una
vivienda de tres habitaciones; en total, el 79,3 % de las familias. (Fuente:
Prefecture de la Seine, R eeu eil d e sta tistig u e m u n icipals, i n , num. 5,
1912, p. 206).
Claro esta, esta diferenciacion de los niveles de precios se

observa concretam ente en el espacio; las zonas donde se con-
centra la construccion de viviendas caras se lim itan a un escaso
num ero de b arrio s del Paris « b u rg u es» ,m ien tras que el grueso
de las viviendas o b reras son construidas en el resto de la
ciudad 7.
1.2. El Paris de los prom otores: los precios de las viviendas

nuevas vendidas por la prom ocion privada en 1968-1969
Despues de la prim era guerra m undial, el m ercado de la vivienda

estalla en pedazos en los que la form acion de los precios se halla
regida p o r m ecanism os diferentes. Desde 1914,, aparece la dife
renciacion en tre un p arque antiguo, cuyos alquileres estan con-
trolados, y la produccion nueva, cuyos precios son libres. Desde
comienzos de los anos tre in ta y sobre todo a p a rtir de los anos
cincuenta, aparece una prom ocion publica o sem ipublica en la
que los precios de las viviendas nuevas son fijados p o r la Admi-
nistracion. Claro esta que los «precios adm inistrativos» no son
independientes de los precios del m ercado libre: al com petir
en el m ercado del suelo y en el de la construccion con los
prom otores privados, la prom ocion publica asum e unos «costes»
determ inados econom icam ente, p o r lo que la reglam entacion de
los precios debe ten er en cuenta ese hecho. Hay, sin em bargo,
una autonom ia de los precios adm inistratives con respecto a los
que se encuentran determ inados por la produccion y la circu-
lacion capitalistas.
P or tan to , h a b ra que observar los precios form ados libre-
m e n te 8 en la produccion inm obiliaria capitalista. Disponem os
de datos detallados p ara 1968-1969 sobre los precios de venta
por m2 de las viviendas nuevas construidas p o r la prom ocion
privada en la aglom eracion p a ris in a 9.
7 Mas adelante aparece un piano de la division social del espacio pan-

sino en esa epoca. Cf. Figura 4.4 (p. 196).
Cuando recurren a la financiacion publica o a las subvenciones del
Estado, los promotores privados quedan tambien sometidos a precios ad-
ministrativos (precio de costo tope y limitation del margen de beneficio).
Pero en la medida en que pueden escoger entre ese sector de financiacion
y el «sector libre» en funcion de sus rentabilidades relativas, es posible
considerar los precios del conjunto de la oferta de los promotores priva
dos como precios de mercado libre.
° Cf. Figura 4.2. Datos elaborados a partir del R e p e rto ire des COfiStf^c-
teurs-promoteurs, publicado por el cnip, en el que aparece la totalidad de
Uiferenciacion espacial de los precios y rentas 155
Precio (F/m2)
1000 ISQO 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000
F igura 4.2. Region parisina, 1968-1969, d istrib u tio n de las viviendas

puestas a la venta p o r los p ro m o to re s privados
segun el precio p o r m2
F u en t e : Centre National d’Information et de Protection des Candidats a
l’Accesion a la Propriete (c n ip ), Repertoire des constructeurs, 1970,
en Topalov, 1973 b, p. 109.
156 Christian ToPa^0V
P ara el co n junto de la region, la distribucion de las viviendas

en funcion de los precios deja ver tres grandes «zonas» de Pre‘
cios:
— L as categorias de precios com prendidos en tre 1 000 y
1750 F p resen tan las frecuencias m as altas (del 23 al 14 % dcl
to tal de la o ferta) y rep resen tan ju n ta s el 52,2 °/o de la pro
duccion.
— E n tre 1750 y 2 750 F, las frecuencias son casi estables eri
cada categoria de precios (del 8 al 11 % de la oferta). E sta zona
de precios m edios rep resen ta el 37,5 % de la produccion.
— Por encim a de 2750 F, las frecuencias dism inuyen rapi-
dam ente h asta un precio m axim o de 6 500 F, es d ec*r > a P e n a s
cu atro veces el lim ite superior de la zona m as b a ja de precios.
E n total, esta zona de precios altos representa tan solo el *°,3 %
de la produccion.
A parece, pues, u na vez m as, u na plur-alidad de subm ercados
inm obiliarios jerarquizados. El subm ercado inferior, caracê r^'
zado por u n a variacion in tern a de precios de 1 a 1,75 101rep re
senta apenas un poco m as de la m itad de la produccion de los
prom otores privados, proporcion suficientem ente alta, sin em'
bargo, p a ra que se pueda h ab lar de precio regulador en ese
subm ercado. Los precios del resto de la produccion se apartan
grad u alm en te de ese precio regulador, representando la zona de
precios m edios el 40 % de la produccion.
Esos subm ercados definidos econom icaniente se diferencian
con b astan te nitidez en el espacio. Puede observarse ese feno-
m eno al estu d iar la distribucion de los precios de venta segun
los tipos de m unicipio (o de b arrio ) definidos en funcion de dos
criterios: p o r una p arte, la zona geografica, cara c terizada al
m ism o tiem po p or la distancia a Paris y por el tipo de tejido
urbano predom inante; por otra, la proporcion de cuadros supe-
rio res y profesionales liberales en la poblacion residente, consi-
derad a como u n indice de «prestigio social» u.
E ste analisis d eja ver algunos resultados esperados: cuanto
los programas inmobiliarios de los promotores privados iniciados en ]968-
1969, es decir, 50 102 viviendas en la region parisina. Resultados publicados
por Topalov, 1973 b.
10 Esta variacion puede ser explicada en parte P°r diferencias de coste
de construccion ligadas a diferencias de calidad de la vivienda o a dife
rencias de tamano (el coste de construccion por m2 disminuye con la
superficie de la _vivienda y las viviendas grandes son mas frecuentes en las
ubicaciones perifericas).
11 Cf. Topalov, 1973 b.
mas p eriferica es la ubicacion, m as bajos son los precios; en una

tnisma zona concentrica, cuanto m ayor es la proporcion de
eapas su p erio res en un b arrio m as altos son los precios; a igual
“Pr estigio social», cuanto m as p eriferica es la zona, m as se
reduce el abanico de precios.
Pero el m etodo p erm ite asim ism o exam inar la m an era en
que los diferentes subm ercados de la vivienda nueva se articu-
lan en el espacio 12.
Hay u na am plia zona de la aglom eracion parisina donde el
subm ercado in fe rio r es m asivam ente m ayoritario, y en donde
los precios m edios son escasos y los precios m as altos inexisten-
tes; esta zona cubre to d a la periferia de la aglom eracion, y re-
presenta cerca del 60 % de los m unicipios y una proporcion
superior de la su p erficie de la aglom eracion. E n todo este espa
cio dom ina un precio regulador en el m ercado de las viviendas
nuevas co nstruidas p o r la prom ocion privada; una proporcion
baja de la produccion es vendida a un precio que se ap a rta del
precio regulador, cuancjQ ciertos factores m icrolocalizados lo
perm iten. Puede observarse adem as que los prom otores priva-
dos tienden a desp reciar aquellas zonas en que el precio regu
lador constituye el unico precio posible.
E n el resto de la aglom eracion, los precios dom inantes son
superiores al precio regulador. E n el 30 % de los m unicipios
(o b a rriq s) dom inan los precios m edios, el subm ercado in ferio r
es practicam ente inexistente y los precios m as altos aparecen
en u na b aja proporcion de la produccion. E sta zona abarca casi
todo Paris y lo esencial del p rim er cin tu ro n urbano. La prom o
cion p rivada localiza en ese sector su produccion de m anera
preferente. P or ultim o, en un 5 % de los m unicipios (o barrios)
el subm ercado su p erio r elim ina a los dem as.
Asi, el continuo de los precios se traduce en el espacio por
una e s tru c tu ra de m u tu a exclusion de los subm ercados jerarqui-
zados; dicha exclusion es b astan te clara sin que sea sin em bargo
absoluta, pues el m ovim iento del capital de prom ocion, en busca
de plusganancias del suelo, tiende co nstantem ente —en especial
en un periodo de expansion inm obiliaria como lo fue el de
1968-1969— a co n q u istar para el subm ercado superior zonas
caracterizadas h asta el m om ento por un subm ercado inferior.
No ob stan te, la m ayor p arte de la aglom eracion constituye un
espacio en el que dom ina un precio regulador.
12 C f. Cuadro 4.1 y Anexo n.

Cuadro 4.1. Aglomeracion parisina, 1968-1969. Estructuras del mercado de las viviendas construidas por la
promotion privada segun el tipo de municipios
Peso de los
Caracteristicas del mercado Extension promotores
de la vivienda Tipo de ubicacion
de la zona a privados en la
production b
A. Submercado inferior: mas del 93 % de — Zona de atraction.
la oferta.
Submercado medio: del 2 al 7 % de — Zona suburbana, presti- 37,5 % 28,7 %
la oferta. gio social 1, 2, 3.
Submercado superior ausente.
B. Submercado inferior: del 56 al 79 % — Zona suburbana, presti-
de la oferta. gio social 5.
Submercado medio: del 21 al 43 % de — Segundo cinturon, presti-
la oferta. gio social 2, 3. 22,0 % 2 3,6 %
Submercado superior: ausente. — Primer cinturon, presti-
gio social 1.
C. Submercado medio: del 70 al 88 °/o de — Segundo cinturon, presti-
la oferta. gio social 4.
Submercado inferior: del 0 al 30 % de — Primer cinturon, presti-
la oferta. gio social 2, 3. 30,4 % 40,1 %
Submercado superior: del 2 al 23 % de — Paris, prestigio social 2, 3.
la oferta.
D. Submercado superior: mas del 94 % — Primer cinturon, presti-
de la oferta. gio social 5.
Christian Topalov
Submercado medio: del 0 al 6 °/o de — Paris, prestigio social 5. 5,3 % 6,4 %
la oferta.
Submercado inferior: ausente.
E. Production casi nula. 4,6 % 1,1 %
fuente: Cf. Anexo n.
Notas “ En relacion al total de municipios (o barrios) de la aglomeracion.
b En relacion a las viviendas en construction Dor la promotion privada en la aglomeracion.
2. Precio regulador y precio de monopolio de los mercados

de la vivienda. Proposiciones teoricas
La escala de precios de la vivienda en una aglom eracion dada

se presen ta como un continuo que el s e n tid o c o m u n neoclasico
relacioiia. sin m as con un a escala de supuestas preferencias de
las fam ilias p o r las utilidades que proporcionan las distintas
ubicaciones y, en ultim a instancia, con la variable principal que
definiria esas utilidades: la accesibilidad.
Sin em bargo, el estudio em pirico de las frecuencias en esa
escala continua de precios, asi como de las diferencias de p re
cios en el espacio, p erm ite observar discontinuidades significa-
tivas: hay, en efecto, varias zonas de precios, varios subm erca-
dos d e“la vivienda autonom os. T ratare de m o stra r que se carac-
terizan no solam ente p o r las cualidades o ubicaciones diferentes
de las Viviendas en circulacion, y p o r clientelas distintas, sino
tam bien —lo que es esencial desde el p u n to de vista de las ren
tas urb an as— p o r u n m odo diferente de form acion de los p re
cios. La autonom ia de esos subm ercados se traduce en el hecho
de que las coyunturas evolucionan aqui de m anera diferente y,
en el espacio, en la existencia de zonas urb an as heterogeneas y
jerarq u izad as. Las tensiones que produce el contacto espacial
de u n subm ercado in ferior con un subm ercado superior cons-
tituyen uno de los m otores esenciales de la especulacion inmo-
biliaria.
E s preciso exam inar la especificidad de cada uno de los sub
m ercados de vivienda (§ 2.1) p ara poder proponer una tipologia
de los precios y de las ren tas de m onopolio (§ 2.2). E l fenom eno
de la re n ta inm obiliaria, com un a todos los subm ercados, sera
analizado a continuacion (§ 2.3).
2.1. La pluralidad de m ercados de la vivienda
D esde el m om ento en que la form a de produccion dom inante de

la vivienda u rb a n a es la produccion p ara el m ercado, es decir la
produccion de vivienda-capital para vender o alquilar al ocu-
pante, hay tres subm ercados inm obiliarios que se autonom izan
en form a perm anente: llam em osles el de la vivienda privile-
giada, el de la vivienda norm al y el de la vivienda infranorm al.
Esos subm ercados estan jerarquizados desde el punto de
vista de los precios, de m odo que ni los bienes que en ellos
circulan, ni la dem anda que soportan son identicos. Sin em bar-
Figura 4.3. Representacion esquematica de la distribucion de las

viviendas segun su precio y de la jerarquia de los submercados
inmobiliarios
go, a p esar de la term inologla que he adoptado p a ra designarlos,

lo que los distingue en tre si no es en lo esencial las cualidades
de las viviendas en cuestion, sino el tipo de funcionam iento del
m ercado, la m odalidad de form acion de los precios y, en defi-
nitiva, la relacion especifica del m ercado con la produccion i3.
Asi, lo que define al m ercado de la vivienda infranorm al es
el hecho de que la o fe rta no esta alim entada por la produccion
“ a
13 La Figura 4.3 esquematiza las relaciones entre los submercados. IntrQ
duce algunas nociones que seran definidas en el texto que sigue.
Diferenciacion espacial de los precios y rent as 161
capitalista: esta se dirige exclusivam ente a los otros dos m er-

cados, en proporciones variables segun las ciudades y su estruc-
fura de clase. E l m ercado de la vivienda norm al es aquel donde
tiene salida la produccion en m asa y donde se form a un precio
regulador de la vivienda: este supone la sustituibilidad de las
ubicaciones y la posibilidad de que los constructores capitalistas
dispongan de terren o s urbanizables en cantidad adecuada en
las zonas no im portantes de las aglom eraciones. Por el contrario,
lo que define a los m ercados superiores, o m ercados de la vi
vienda privilegiada, es la escasez estru c tu ral de los em glazam ien-
tos, la no su stitu ib ilid ad de las ubicaciones y la diversificacion
espacial de los precios que se deriva de esa circunstancia.
El mercado de la vivienda normal

La vivienda norm al puede, pues, ser definida com o aquella que
es objeto de u n a produccion cap italista m asiva p ara las capas
populares en el periodo historico considerado; cum ple norm as
de habitabilidad consideradas como m inim as y es construida en
ubicaciones no im p o rtan tes de la aglom eracion.
Las caracteristicas fisicas que debe p re sen tar el producto
para satisfacer la d em anda solvente son logicam ente variables:
el agua corriente in terio r y las instalaciones sanitarias m inim as
de la vivienda nueva actual no form aban p arte de las norm as
de finales del siglo xix, como tam poco la distincion de las habi-
taciones segun sus funciones. Se produce una ru p tu ra en la
definicion de las norm as de habitabilidad con la ideologia hi-
gienista y la aparicion de un sector publico de la vivienda popu
lar, a p a rtir del cual se im pone a la produccion cap italista una
nueva definicion de la habitabilidad 14; la norm alidad no se
tran sfo rm a, en efecto, de m anera gradual y continua, sino me-
diante ru p tu ras y a lo largo de periodos historicos prolongados.
E sto explica la perm anencia global de las fro n teras en tre los
subm ercados de la vivienda y la am plisim a sustituibilidad en el
de la vivienda norm al entre viviendas construidas en epocas
diferentes.
E n cuanto a las ubicaciones no im p o rtan tes, se tra ta de todas
aquellas zonas de la aglom eracion que no estan caracterizadas
por la residencia de las capas superiores. Son las zonas de resi-
dencia popular, «no im p o rtantes» en el espacio de la segregacion
espacial de las clases sociales, no im p o rtan tes tam bien desde
el punto de vista de las v entajas de situacion que proporcionan:
14 Cf. Magri, 1975.

la caracteristica esencial de esas ubicaciones es que son sustitui-

bles d en tro de la m ayor p a rte del perim etro urbanizado o urba-
nizable. E n esas zonas, los terren o s edificables estan ya dispo-
nibles o pueden ser producidos m asivam ente en funcion de las
necesidades del sector de la construccion. U na vez m as, la dis-
ponibilidad de suelo edificable no tiene el m ism o significado
concreto en los diferentes periodos del desarrollo urbano. A fi
nales del siglo xix, b asta un lugar que p erm ita el acceso a los
centros de tra b a jo teniendo en cuenta los m edios de tran sp o rte
existentes; hoy en dla es preciso adem as —en v irtu d del cam bio
de la n o rm a de consum o m asivo— que el terren o este dotado
de un co n junto de redes (agua, gas, electricidad, alcantarillado,
etcetera) cuya produccion im plica un proceso m as socializado y,
en p articu lar, la intervencion de las colectividades publicas.
D entro del p erim etro asi definido en un m om ento dado como
urbanizable, existe, pues, una am plia zona en la que las ubica
ciones pueden ser sustituidas: u n a penuria en la o ferta de suelo
en un p u n to —© un a o ferta a precios «excesivos»—lleva a los
co n stru cto res capitalistas a desplazarse hacia otras ubicaciones
con caracteristicas com parables y en las que las viviendas pue
den ser vendidas al m ism o precio.
E n la produccion de esas viviendas norm ales se configura un
precio regulador lS que determ in ara en todas las ubicaciones no
im p o rtan tes no solo el precio de m ercado de las nuevas vivien
das, sino tam bien el de las existencias de caracteristicas com
parables.
Son, pues, las condiciones de la produccion corriente las que
d eterm in an ese precio regulador; este ultim o es independiente,
por tan to , de las condiciones de la circulacion, y regula, p o r el
contrario, el precio de m ercado. Es la sum a de varios compo-
nentes:
— El precio de produccidn de la vivienda norm al, el cual,
un a vez p lanteadas las caracteristicas cualitativas del bien, de-
pende de las condiciones m edias de productividad en la indus-
tria de la construccion. A ese precio de produccion se anade la
ganancia norm al del capital de prom ocion invertido en la ope-
racion.
— El coste m axim o de edificabilidad del suelo en la zona de
las ubicaciones «no im portantes», es decir, el coste privado de
15 La elaboration del concepto de precio regulador, tal y como lo utilizo
aqui, se debe a los importantes trabajos de J. Carassus sobre la formation
de los precios de la vivienda (cf. Carassus, 1978 y 1980).
Diferenciacidn espacial de los precios y rentas 163
urbanizacion del suelo en los terren o s peores desde ese punto

de vista, pero sin em bargo necesarios p a ra la construccion de
aquellas viviendas que equilibraran el m ercado al nivel del
precio regulador. Alii donde el coste localizado de urbanizacion
del suelo sea m as bajo, el precio regulador determ inara en la
zona no im p o rtan te plusganancias y rentas diferenciales.
— El precio del suelo en aquellas ubicaciones donde la re n ta
diferencial es n ula viene a anadirse a los anteriores costes p ara
d eterm in ar el precio regulador; la deduccion que lleva a cabo
la propiedad del suelo en los ((peoresterrenos» edificables plan-
tea una cuestion teo rica dificil e im pide analizar sim plem ente el
precio regulador de la vivienda norm al com o un precio de pro
duccion.
U tilizar el concepto de re n ta ab so lu ta p ara definir ese ele-
m ento de coste p resen ta dificultades teoricas, pero produce una
doble consecuencia: por una parte, perm ite a firm a r que el p re
cio regulador no es un precio de m onopolio en el sentido de que
su im porte no p o d ra depender de una lim itacion de las canti-
dades producidas, ni por la escasez objetiva de los em plazam ien-
tos — totalm ente sustituibles — , ni p o r la accion de la propiedad
del suelo — pues el capital inm obiliario puede siem pre contra-
rrestarla. P or o tra parte, la utilizacion del concepto de re n ta
absoluta im plica que su im porte, lim itado por el m ovim iento del
capital, dependera de la n aturaleza de los usos del suelo en las
ubicaciones no im p o rtan tes y de la e stru c tu ra social de la pro
piedad del suelo, elem entos que d eterm in aran su resistencia
efectiva a la tran sfere n cia del terren o a los constructores.
El precio regulador de la vivienda norm al se fija, pues, en la
produccion capitalista corriente. D esde ese m om ento, determ i
n a ra el precio de to d as las viviendas de caracteristicas parecidas
en las ubicaciones no im portantes, cualquiera que sea su fecha
de construccion y, por tanto, sus costes historicos de produc
cion. No sera posible a todas las viviendas de construccion m&s
antigua colocarse o m antenerse en el m ercado de la vivienda
norm al; esto im plica en general, con la transform acion de las
norm as de habitabilidad, una inversion suplem entaria que no
siem pre es posible o racional p ara el propietario. Las viviendas
afectad as p asaran entonces al m ercado de la vivienda in fra
norm al. Con esta reserva, el precio regulador configurado en las
condiciones co rrien tes de la produccion se im pondra al conjunto
del parque norm al.
E s necesario aclarar un punto que ha sido dejado de lado
h asta el m om ento. E n los datos analizados an terio rm en te sobre

la aglom eracion de Paris, lo que fue definido em plricam ente
como un precio regulador es de hecho una zona de precios en la
que las diferencias de precios no son desdenables: en las dos
distribuciones analizadas, de 1 a 1,5 6 1,75 por unidad de super-
ficie. H e ahi, pues, u n a «regulacion» b astante elastica, cuando
se la supone fijad a en las condiciones de produccion.
Y es que el propio espacio «no im portante* se encuentra
diferenciado desde el p u n to de vista de las fam ilias de trabaja-
dores que lo habitan. F rente a la dem anda global de estas capas
sociales, estas ubicaciones ofrecen valores de uso sim ilares; son
tam bien sustituibles desde el punto de vista de los constructo-
res; por tan to , son en realidad la sede de un m ercado homoge-
neo en el que com piten o fe rtas y dem andas. Pero el uso del
hab itat, las practicas concretas del espacio en los diferentes
puntos de la zona no im portante, im plicaran p a ra los h abitantes
un coste m onetario diferenciado, principalm ente en razon de la
variabilidad de los costes de tran sp o rte. E n las ubicaciones me-
nos favorables desde ese p unto de vista, donde sin em bargo sera
necesario co n stru ir p ara satisfacer la dem anda solvente al p re
cio regulador, se establecera, entonces, u p coste localizado ma-
ximo de la vivienda p o p u la r16. Las econom ias de costo de uso
realizables en las dem as ubicaciones seran eventualm ente tra n s
fer idas a los vendedores de viviendas sum andose al precio regu
lador p ara fija r el precio de m ercado de la vivienda en esos
puntos. E se increm ento de precio es lim itado y no hace pasar
la o ferta correspondiente de un subm ercado a otro: perm anece
en la zona del precio regulador, en el subm ercado de la vivienda
norm al. Sin duda el precio regulador, form ado en la produccion,
es m odificado realm ente al m argen por las condiciones de la
circulacion, de m odo que el precio de m ercado incluye en ese
caso un com ponente de m onopolio. Pero la diferenciacion espa-
cial de los precios aparece en el m ercado de la vivienda norm al
segun u n a logica com pletam ente diferente a la que se observa
en los m ercados superiores. M ientras que las diferencias de
precios diferencian el costo de la vivienda privilegiada y, por
16 Otros elementos distintos al coste de transporte pueden contribuir a

diferenciar en el espacio el coste localizado de consumo final de la vi
vienda: por ejemplo, el coste fiscal de residencia (que penaliza en Francia
a los suburbios-dormitorios, y en los Estados Unidos al centro de la ciu-
dad) o el coste localizado del capital de prestamo (cuyas diferencias espa-
ciales y sociales han sido puestas de relieve en el caso de Baltimore por
D. Harvey. Cf. Harvey, 1974).
tanto, la clientela segun su poder adquisitivo, en el m ercado

de la vivienda norm al las diferencias de precio com pensan las
diferencias de coste de uso localizado y tienden a hom ogeneizar
el coste global de la vivienda en todos los puntos del espacio no
im portante.
Los mercados de la vivienda privilegiada

Designemos asi a todas las viviendas cuyo precio se a p a rta m as
o m enos apreciablem ente, pero de m an era perm anente, de la
zona del precio regulador; los precios no dependen entonces ya
de las condiciones de produccion, son precios de m onopolio. La
am plitud de la s diferencias de precios y su continuo escalona-
m iento perm iten considerar que hay u n a pluralidad de sub-
m ercados de la vivienda privilegiada, cada uno de los cuales esta
com unicado con los m as proxim os, pero de m anera jerarquizada,
Esos precios de m onopolio son el precio de ubicaciones es-
casas. C orresponden, desde la optica del valor de uso, a ubica
ciones sustituibles en espacios cada vez m as restringidos a
m edida que se asciende hacia los subm ercados superiores, y, en
ultim a instancia, no reproducibles estrictam en te en un m om ento
dado de la h isto ria de u n a ciudad. E l fundam ento de esa repro-
ducibilidad lim itada del valor de uso es indisociablem ente m ate
rial (el m edio construido), social (la ocupacion dom inante de
una zona por los diversos estratos de las capas superiores), y
sim bolico (la repeticion de todo lo an terio r al nivel de las re-
presentaciones). De esta restriccion socialm ente regulada del
espacio en los subm ercados superiores se deriva una lim itacion
estru ctu ral de la oferta. C iertam ente, no hay deficit de oferta
en esos m ercados: el capital inm obiliario encuentra en ellos
la rentabilidad buscada, y la produccion presenta tam bien un
m ovim iento ciclico que da fe de una sucesion «norm al» de
estados de equilibrio y desequilibrio en tre la o ferta y la de-
m anda. No hay deficit global sino escasez relativa de ubicaciones
que posean cualidades no sustituibles, lo que basta, desde el
punto de vista de la oferta, p ara fun d am en tar la existencia de
precios de m onopolio diversificados.
E sto s corresponden, desde la optica de la dem anda, a cate-
gorias sociales cuyo poder adquisitivo es superior al de la m asa
de la poblacion u rb an a asalariada. E n esas capas sociales, las
clases superiores y sin duda tam bien u n a p arte de las capas
m edias asalariadas, los gastos destinados a la vivienda se carac-
terizan por au m en tar cuando crecen los ingresos —con excep-
cion de la fra n ja de fam ilias con los ingresos m as altos, las
cuales gozan g ratu itam en te de las viviendas com o elem entos del
patrim o n io — al contrario de lo que se observa en las fam ilias
obreras; la logica del com portam iento no es la de una norm a
de consum o relativam ente uniform e, sino la de una diferencia-
cion social indefinida segun los gastos de consum o y, especial-
m ente, segun el h a b ita t17. Asi, en u n a sociedad en la que los
sim bolos del estatu s social se tran sfo rm an rapidam ente, la ubi-
cacion de la residencia sigue siendo un elem ento esencial y rela
tivam ente perm anente del lenguaje de la distincion.
L a fro n te ra que separa el m ercado de la vivienda norm al de
los de la vivienda privilegiada es perm anente, pero en modo
alguno rigida. Cuanto m ayor sea el peso de las capas m edias y
superiores en la poblacion de una aglom eracion, m ayor sera la
p arte del m ercado vendida a precios de m onopolio; y cuanto
m as am plia sea la jera rq u ia de los poderes adquisitivos, m ayor
sera la diferencia entre los precios m as altos y el precio regu-
lador 18. Los lim ites espaciales de los m ercados superiores cam-
bian tam bien, p o r u na razon estructural: la lucha de los cons-
tru cto res capitalistas por su stra e r a la propiedad del suelo la
m ayor p arte posible de las plusganancias localizadas les lleva a
tra ta r de desplazar continuam ente las fronteras de las zonas pri-
vilegiadas. E n las coyunturas de expansion del m ercado, tienden
a ab an d o n ar los barrios residenciales m as prestigiosos, en los
que el precio del suelo es dem asiado elevado p ara perm itirles
plusganancias de prom ocion, y a co n q u istar nuevas zonas urba-
nas p a ra los subm ercados superiores 19. Hay sin em bargo lim ites
que se oponen a cualquier arb itraried ad en ese terreno: la
venta a precios inferiores sanciona duram ente los errores de la
especulacion inm obiliaria.
El mercado de la vivienda infranorrnal

En la p erspectiva de un analisis del m odo de form acion de los
precios, lo que define al subm ercado inferior de la vivienda es el
hecho de que el conjunto de las viviendas que circulan en el no
puede ser increm entado m ediante la produccion capitalista co-
17 Cf. Topalov, 1980.

18 Los datos analizados mas arriba a proposito de Paris van en ese
sentido: entre 1890 y 1970, la diferencia entre los precios mas elevados
y el precio regulador disminuyo, pero la parte de la produccion vendida
al precio regulador se redujo en favor de una zona importante de precios
medios.
19 Ese fenomeno se observo, por ejemplo, en la region parisina a lo
largo de los anos 60. Cf. Topalov, 1974.
rriente. E l nivel de los precios es dem asiado bajo p ara que sea
com patible con los costes de produccion y con una rentabilidad j
norm al de los capitales invertidos en la construccion de viviendas j
nuevas. Por consiguiente, los precios que se fbrm en en el mer- ,
cado inferior seran independientes de las condiciones de la pro
duccion capitalista co rriente y, po r el contrario, estaran determ i-
nados unicam ente p o r las condiciones de la circulacion. P or
tanto, pueden ser analizados como precios de m onopolio de un
tipo particular.
La dem anda o rien tad a hacia ese subm ercado esta constituida ?
por todas las capas sociales cuyos ingresos son insuficienteg para,
perm itirles ser solventes en el m ercado de la vivienda norm al.
Es el caso de las categorias ocupacionales cuyo nivel salarial no
llega al nivel «n o rm al» de consum o de vivienda en ese periodo,
o de aquellos cuyas condiciones de em pleo —y, en especial, cuya
precariedad lab o ral— no les perm iten ten er acceso a la vivienda ,
norm al. E s tam bien el caso de las categorias de la poblacion que,
al no vivir en u n a fam ilia nuclear, se ap a rta n de la n o rm a de
consum o: jubilados, trab ajad o res jovenes, solteros, trab ajad o res
em igrantes, etc.
Desde el p u n to de vista de la oferta, la vivienda in franorm al \
es en lo esencial p roporcionada po r la p arte del parque inmobi-
liario antiguo cuyas norm as de habitabilidad son claram ente infe-
riores a las n orm as corrientes. E sta fraccion de la o fe rta solo
crece cuando los propietarios, p ractican d o una politica de des-
inversion, dejan de m antener sus viviendas en condiciones nor-
males; dism inuye, por el contrario, bajo el doble efecto de las
dem oliciones (q u e posibilitan un cam bio en el uso del suelo)
y de las m ejo ras (q u e perm iten que la vivienda pase a los mer-
cados de la vivienda norm al o privilegiada). Por o tra parte, la
dem anda es satisfecha m ediante la construccion de viviendas
nuevas por iniciativa de los ocupantes, en especial cuando incor
pora u n a proporcion significativa de autoabastecim iento.
Los precios que se establezcan seran generalm ente inferiores
a los precios en los o tro s m ercados 20, pero perderan toda referen
d a a un coste de produccion, de m antenim iento o de sustitucion.
Las particularidades del m ercado ten d eran a que haya penuria
estru ctu ral y perm anente, agravada en periodos de actividad in-
tensa del sector inm obiliario capitalista, o por las politicas publi-
20 Salvo submercados particulares (habitaciones independientes sin co-
modidad en el centro de la ciudad, dormitorios colectivos) en los que el
precio por m2 puede eventualmente ser mayor que el de las viviendas
normales.
cas de renovacion. Los precios tenderan, entonces, a elevarse en

v a n lo r rm n tm coon r»r»mncmcorlnc -nnr tin o m o in ro Hoi
iv i m u m a 1 tC lito , 311.1 u .1 , a w c u jL c u m p ^ iio a u v jo m ic i m v ju iw n ia
valor de uso: es este el sector del parque en el que se observara,

du ran te los periodos de m ayor tension, una tendencia al incre-
m ento de la sobrepoblacion; de esa m anera, los ocupantes lim itan
el aum ento de la presion sobre sus ingresos.
2.2. V arios tipos de precios de m onopolio de la vivienda
La discusion an terio r perm ite reconsiderar el problem a teorico

del precio de las viviendas a p a rtir de un analisis diversificado.
Segun el m ercado considerado, el m odo de form acion deLprecio
es diferente, lo cual lleva a form ular la hipotesis de la aparicion
de varios tipos de precios y, por tanto, de rentas de m onopolio.
Todo precio de m onopolio de la vivienda se define por su
relacion con el precio regulador; m ientras que el p rim ero de-
pende unicam ente de las condiciones de la circulacion, el segun-
do depende de las condiciones de la produccion. P ara que la
nocion de precio regulador tenga historicam ente un sentido en
el m ercado inm obiliario, es preciso, pues, que haya, en la aglome-
racion y durante el periodo considerado, una produccion de
viviendas p ara el m ercado lo suficientem ente m asiva como para
que se establezca en ella un precio social. Ese precio regulador
afecta a la m ayor p arte de las nuevas viviendas, aquellas que
cum plen las norm as corrientes de habitabilidad y que h an sido
co nstruidas en ubicaciones no im portantes, facilm ente sustitui-
bles y en las que los terren o s edificables no pueden ser escasos;
por com petencia en el m ism o m ercado, determ ina el precio de
las viviendas antiguas que son sim ilares en cuanto a calidad y
ubicacion. Se trata, entonces, del precio de produccion corriente
de una vivienda en los em plazam ientos de la zona no im portante
donde los costes de urbanizacion del suelo son los m as altos,
al cual se anade el precio del suelo en esos puntos o re n ta
absoluta del edificio.
A p a rtir de esta definicion del precio regulador, pueden dis-
tinguirse tres tipos de precio de m onopolio en los m ercados de
la vivienda, cuyas condiciones de form acion y evolucion son
d ife re n te s21.
21 S. Jaramillo es, que yo sepa, el autor de la primera formulacion

de la diferencia entre la renta de monopolio cuyo peso recae sobre la
fuerza de trabajo (denominada por el «renta diferencial de la vivienda»
y atribuida a las diferencias en el coste de transporte) y la renta de
— C erca del precio regulador, en la m ism a «zona» de pre-

1 ios, se observan diferencias de precios en funcion de la ubica-
eion: se puede considerar que la consecuencia de tales dife
rencias no es tan to la diversificacion del coste global de la
vivienda p ara el ocupante, com o, por el contrario, su homoge-
neizacion. Todas las viviendas ofrecidas en el m ercado de las
zonas «no im portantes» com piten en tre ellas y se dirigen a las
rnismas capas sociales. Sin em bargo, su coste de uso localizado
varia: u n a diferenciacion espacial de los precios tendera a resta-
biecef la u niform idad del coste p ara los ocupantes. E sta m odu
lation del precio regulador se configura en la circulation, y
puede ser considerada como un tipo de precio de m onopolio.
Lo llam are precio monopolico de igualacion del coste de uso.
El m ovim iento global de esos precios es producido p o r el del
precio regulador, pues su d eterm in atio n no es autonom a con
respecto a este ultim o. L a diferenciacion in tern a de los precios
en esta zona del precio regulador evolutionary especialm ente
segun las diferencias de los costes de tra n sp a rte d en tro de la
aglom eracion22.
— Mas alia de la zona del precio regulador, las diferencias
de precios segun la ubicacion dejan de ten er relacion con las
diferencias de los costes de uso localizados, pasandose a otro
m ercado, el de la vivienda privilegiada. C aracterizados p o r una
diferenciacion indefinida segun la escasez relativa de unas ubi-
caciones im perfectam ente sustituibles, los precios que se for-
m an en los m ercados superiores dejan de ten er relacion con el
precio de produccion y evolucionan principalm ente con las fluc-
tuaciones de la dem anda proveniente de las categorias sociales
priviiegiadas. L lam are a este tipo de precio, siguiendo a S. Jara-
millo, precio monopolico de segregacion social.
— En el m ercado inferior, el de la vivienda infranorm al, el
precio de m ercado, form ado independientem ente de las condi -
ciones corrientes de la produccion, puede ser descrito como un
precio monopolico de penuria. Va unido a una debilidad estruc-
tu ra l de la o ferta que no se basa en la escasez de las ubicaciones,
sino en el hecho de que el capital es sustraido de la produccion
monopolio cuyo peso recae sobre la burguesia («la renta de segregacion»).
La frontera, o la articulacion, entre esas rentas esta por analizar, pero la
conceptualizacion permite superar los limites de los modelos empiristas
neoclasicos (cf. Jaramillo, 1977, pp. 96-113).
22 Como se ve, este analisis integra aqui, precisando sus limites de
validez, la nocion de coste generalizado de transporte, a condicion, sin
embargo, de descartar la nocion de precio del tiempo, que constituye
tan solo un disfraz de la renta de segregacion social.
17M Christian Topalov
p ara las capas sociales que no son solventes al nivel del precid
regulador.
L a discontinuidad de los subm ercados de la vivienda jam as
es absoluta. Sin em bargo, es suficiente com o p ara que se les
considere autonom os. P rueba de ello es que se observan en ellos
coyunturas casi independientes, o, al m enos, relacionadas entre
sf solam ente p or los fenom enos coyunturales globales, de una
parte, y p or los m ovim ientos de los precios del suelo, de otra.
P ru eb a de ello es tam bien la heterogeneidad espacial de las z.onas
urbanas jerarquizadas; es cierto que en cada una de ellas coexis-
ten generalm ente los tre s m ercados en las viviendas existentes;
pero hay u na tendencia que dom ina generalm ente las trail sfor-
m aciones de esas existencias. El dom inio en una zona dada del
m ercado de la vivienda privilegiada al nivel de la produccion
nueva, p or u n a p arte excluye, en un plazo determ inado, la pro
duccion de viviendas al precio regulador, y, por o tra, provoca la
destruccion o la rehabilitacion del parque existente de viviendas
norm ales o infranorm ales.
A cada m ercado de vivienda corresponde. pues, un tipo espe-
clfico de re n ta de m onopolio. La renta de m onopolio, cuya
im portancia esta estru ctu ralm en te lim itada en el m ercado de la
vivienda norm al, form a p arte, por el contrario, de los m ercados
in ferio r y superior, pero por razones muy diferentes.
Sin em bargo, cualquiera que sea el m ercado considerado, la
im portancia del parq ue de viviendas antiguas en la o ferta glo
bal y los cam bios en el tiem po de las condiciones de produccion
y de circulacion engendran un fenom eno especifico en el sector:
la re n ta inm obiliaria, efecto de los precios corrientes sobre los
precios de las existencias.
2.3. La re n ta in m obiliaria com o re n ta de m onopolio
La vida prolongada de la m ercancia vivienda tiene como corola-

rio la com petencia, en los m ism os m ercados, en tre bienes pro-
ducidos en epocas diferentes, en condiciones individuates de
produccion y de circulacion diferentes y, po r tanto, a un «coste
hi_storico» diferente. Con el tiem po, en efecto, cam bian tan to el
precio regulador de la produccion corriente com o el sistem a
espacializado de los precios de m onopolio. Y, sin em bargo, en
los diferentes m ercados de la vivienda se form al: precios uni for
mes p ara todas las viviendas sustituibles —de calidad y ubica-
cion sim ilares— sin que im porte la fecha de su construccidn.
Como resultado de esta particularidad de. la circulacion de la

m ercancia vivienda, se p roduce un fenom eno que puede deno-
m inarse re n ta inm obiliaria.
Analicem osla en el caso del sector del alquiler, donde la vi
vienda es valorizada com o capital: la ren ta inm obiliaria apare-
cera a la vez en fo rm a de un increm ento del alquiler real y en
fo rm a de un aum ento del valor de venta de la vivienda. Si, para
sim plificar, se supone que el precio del inm ueble no es m as
que la capitalizacion del ingreso n e to u , se puede m o stra r el
proceso de form acion de la re n ta inm obiliaria estudiando la
form acion del alquiler.
El alquiler es el precio de com pra del derecho al uso de una
vivienda d u ran te un periodo dado. En los m ercados en que hay
una produccion co rrien te de viviendas de alquiler, el alquiler
regulador es el de las viviendas nuevas. El precio del alquiler
al salir de la produccion es el «alquiler de equilibrio» que ase-
gura una ren tab ilid ad norm al a la inversion, es decir, la repro-
duccion sim ple del capital invertido y su rentabilidad a la tasa
hab itu al de in teres de una inversion com parable. E n otros ter-
m inos, p ara que haya una produccion de viviendas de alquiler,
es preciso que el alquiler se establezca po r lo m enos al nivel
correspondiente a la sum a de los siguientes elem entos:
— E l coste co rrien te de m antenim iento del inm ueble y una
provision p ara financiar el coste de las grandes reparaciones que
deberan ser efectuadas periodicam ente p a ra m antener el inm ue
ble en condiciones de ser alquilado;
— Los gastos de gestion: gastos relacionados con las opera-
ciones de cobro de los alquileres y gestion adm inistrativa, provi
sion p a ra el caso de fa lta de ingresos por vacaciones o impa-
gados;
— Finalm ente, la rem uneracion del capital invertido, tenien-
do en cuenta que su im porte corresponde al «precio de coste»
del inmueble: coste de construccion, precio del terreno, ganancia
del prom otor. 23
23 Se trata de una simplificacion, pues el precio corriente de la vivienda-

capital no siempre es en todo momento identico a la capitalizacion del
alquiler neto a la tasa de interes corriente; entran en juego factores indivi
duates (estado de las edificaciones, perspectivas de cambio de los ocupan-
tes), y factores generates del mercado de capitales que buscan ser inver-
tidos. El valor comercial de los inmuebles de referenda puede, en efecto,
ser analizado como un «capital ficticio», lo mismo que el de los valores
mobiliarios.
Hay que senalar que el capital invertido puede ser u n a com-

binacion de dos elem entos d istintos que, en conjunto, financian
la inversion: prestam os y fondos propios del arrendador, es
decir, un capital de prestam o y un capital inm obiliario de renta.
El prim ero, rem unerado a una tasa de interes dada, tam bien
debera ser am ortizado financieram ente; en ese caso, la carga
del p restam o — reem bolso e intereses— aparecera como un com-
ponente del alquiler de equilibrio.
Si el alquiler se establece com o se acaba de indicar, <-queda
asegurada la reproduccion sim ple del capital inm obiliario? En
otros term in o s, <-podra el propietario recu p erar asi, en form a di-
neraria, su inversion inicial? A p rim era vista, esta reproduccion
sim ple im plica la p ractica de la am ortizacion; suponiendo u n a
determ in ad a duracion de la vida flsica del inm ueble, es preciso
recu p erar cada ano una fraccion de su precio de coste inicial
inversam ente proporcional a esa duracion y, p o r tanto, anadirla
a los com ponentes del alquiler an teriorm ente e n u m e ra d o s24.
Algunas evidencias p racticas llevan a d u d ar de que la repro
duccion sim ple del capital inm obiliario se efectue en esta form a;
sin em bargo, ^cuantas viviendas centenarias y, p o r lo tanto,
«com pletam ente am ortizadas» continuan «produciendo» alquile-
res y son p erfectam ente vendibles en el m ercado? Y, a la inver-
sa, tcu an to s inm uebles absolutam ente habitables son dem olidos
a fin de lib erar terren o s p ara la construccion?
La reproduccion sim ple del capital inm obiliario rentista- esta
asegurada por el hecho de que el precio de m ercado del inm ue
ble —terren o y edificio— es, p o r regia general, constante o cre-
ciente en term inos reales. La am ortizacion de un capital cuyo
valor de venta es estable o au m en ta no es un com ponente del
precio de oferta, sino una expresion contable de la g an a n cia25,
Q ueda p o r ver com o un bien que sin em bargo es ae stru ia o
progresivam ente en el proceso de consum o puede ten er un pre-
24 En las controversias sobre las pollticas de control de los alquileres
a partir de 1914, todos los calculos del alquiler de equilibrio minimo
establecidos por las organizaciones de propietarios consideran evidente-
mente la amortizacion del inmueble como un elemento del coste.
25 Creo entonces que es erroneo el analisis del alquiler que hace Engels
en Contribucion al problema de la vivienda: « E 1 alquiler ha de cubrir no
solamente los intereses de los gastos de construccion de la casa, sino
tambien las reparaciones y el termino medio de las deudas incobrables,
de los alquileres no pagados, asi como las perdidas ocasionadas por las
viviendas que quedan momentaneamente vacantes, y, finalmente, la amor
tizacion anual del capital invertido en la construccion de una casa que no
es eterna, que resultara inhabitable con el tiempo y perdera, por consi-
guiente, todo su valor» (Engels, 1872, p. 30).
Diferenciacidn espacial de los precios y rentas 173
cio corriente estable o en aum ento a largo plazo. E sto se debe a

que cada vez que la vivienda vuelve a ap arecer en el m ercado
(nuevo alquiler, nueva transm ision), su precio se aleja progresi-
vam ente de su precio original, pues se h alla determ inado por
las condiciones corrientes, y, p o r tan to cam biantes, de la pro
duccion o del m ercado. Ese fenom eno puede producirse en dos
form as diferentes, e incluso o p u e sta s26. U nas veces, los propie-
tarios arren d ad o res ad o p tan una politica de m antenim iento se-
gun las norm as; o tras, u na politica de degradacion. E n am bos
casos, las m odalidades de form acion de la re n ta inm obiliaria
seran m uy diferentes.
E n el p rim er caso, la vivienda perm anece en el m ercado de
la vivienda norm al gracias a un m antenim iento adecuado y, si es
necesario, gracias a m ejoras. Si el arren d a d o r ad o p ta esa poli
tica, y, a reserva de una m inim a calidad de la construccion
inicial, el inm ueble puede ser m antenido indefinidam ente en
condiciones de habitabilidad. E n efecto, la duracion de la vida
de un edificio no esta determ inada fisicam ente, sino socialm en-
te: el proceso de produccion no se detiene al final de la obra
sino que prosigue a lo largo del proceso de consum o. E sto im-
plica u n a inversion de capital adicional perm anente o periodica,
cuyo im porte va en aum ento a m edida que el edificio envejece.
Si-el proceso de produccion continua asi, el edificio es practica-
m ente eterno.
P ara que esta politica de conservacion del valor de uso sea
racional desde el punto de vista del arrendador, es necesario que
sea m as rentable conservar que dejar que se degrade. E l edificio
debe ser rep arab le a un coste com patible con los alquileres co
rrientes, y la vivienda equipable segun las norm as de h abitabi
lidad del m om ento. La ubicacion del inm ueble debe p erm itir su
perm anencia en el m ercado de la vivienda norm al, e incluso su
traslad o al m ercado de la vivienda privilegiada. Tam bien debe
ser posible desalojar a los ocupantes facilm ente p ara ad a p ta r
el nivel de ingresos de los arren d atario s a la evolucion del al
quiler. Ademas, es m enester que el arren d ad o r disponga de los
recursos necesarios p ara financiar el m antenim iento o la adecua-
cion a las norm as.
Si se cum plen esas condiciones, el valor de uso de la vivienda
se m antiene al nivel de las norm as corrientes de habitabilidad.
Seguira entonces com pitiendo con las viviendas nuevas, ya sea
en los m ercados de la vivienda privilegiada, si su ubicacion lo
26 Cf. el excelente analisis de P. Crosta (Crosta, 1975, pp. 227-34).

perm ite, ya sea en ei m ercado de la vivienda norm al. E n el p ri

m er caso, los precios seran fijados al nivel de los precios de
m onopolio de segregation; en el segundo, dependeran del pre-
cio regulador. E sto explica el aum ento real, a largo plazo, del
precio de las viviendas antiguas. Al ser relativam ente lentas
las transform aciones de la division capitalista del trab a jo en la
in d u stria de la construccion, los progresos en la proûctividad
son m enos rapidos en ella que en los dem as sectores industria-
les, de m anera que los precios relativos aum entan tendencial-
mente. Pueden anadirse a este otros factores de alza, com o un
increm ento eventual del coste de urbanization del suelo en jos
terren o s de la p eriferia urbana, e inciuso un aum ento del precio
de los terren o s m arginales.
: Asl, cuando se practica u n a politica de conservation, la re
p ro d u c tio n sim ple —e, inciuso, la am pliada— del capjtal inver-
tido en la construccion queda asegurada m ediante la re n ta inmo-
biliaria que nace de la autonom izacion del precio co rrien te del
inm ueble con respecto a sus condiciones originates de produc
tio n , y de la tendencia al alza del precio relativo del producto
vivienda.
Existe, sin em bargo, una segunda via de fo rm a tio n de la
re n ta inm obiliaria: la que tiene com o m odalidad la degradation
del inm ueble y su paso al m ercado de la vivienda infranorm al.
E n ese caso, el p ro pietario arren d a d o r no realiza los gastos
necesarios p ara conservar el inm ueble en el m ercado de la
vivienda norm al: no hay m ejoras, ni tan siquiera el m anteni-
m iento habitual. Desde ese m om enta, la vivienda tiende a cam-
b ia r de m ercado; su alquiler real b a ja y sus ocupantes eventual-
m ente cam bian. El edificio asl abandonado esta condenado en
un plazo dado a ser destruido, y, m ientras tanto, debe re n d ir el
m axim o posible 27.
Una politica de esa naturaleza puede ser en ciertos casos
m as racional p a ra el re n tista inm obiliario que una gestion como
«buen padre de familia». A corto plazo, dejar de conservar un
inm ueble puede p ro d u cir un alto rendim iento del mismo. Sin
duda, los alquileres tienden a b a ja r en relacion con los precios
de la vivienda nueva; pero u n a vez que se p ra ctica el «descuel.
27 Los «inmuebles insalubres» tienen, como es sabido, una notable lon-

gevidad. En las aglomeraciones donde la tension en el mercado inferior
de la vivienda es fuerte, los tugurios a menudo solo salen del mercado
«a la fuerza», cuando una intervencion publica detecta el peligro de
derrumbamiento (o, de repente, lo decide), lo cual permite la expulsion
de los ocupantes.
Diferenciacion espacial de los precios y ventas 175
gue», la p enuria especifica del m ercado de la vivienda in fra n o r

mal yuede p ro d u c ir un alza en term inos reales. No es p o r lo de-
m as casual que en todos los paises en los que se h a practicado un
control de los alquileres privados, este se haya m antenido du
rante m as tiem po en la p arte m as d eterio rad a del parque arren-
dado. Sin em bargo, en ciertos casos, la politica de degradacion
no es pro d ucto de u n a opcion del propietario, sino de la impo-
sibilidad en que se en cu en tra de desalo jar a sus arrendatarios
p ara cam biar su nivel social y e n tra r en la logica del m ejora-
m iento; dada e sta restriccion, la degradacion es la politica
rational;?
E n efecto, al final del proceso se produce, no una conserva
tio n y un increm ento del capital inm obiliario, sino la destruc
tio n del edificio, la lib eration y el cam bio de uso del suelo.
Se observara, pues, el fenom eno de degradacion en dos tipos de
zonas urbanas: p o r u n a parte, los guetos populares, alejados de
toda perspectiva de rentabiiizacion m ediante una transform a-
cion urbana, que se degradan por deterioro progresivo; ,.pox
otra, los b arrio s populares que bordean las zonas de construc
tio n de oficinas o de residencias privilegiadas, donde el aban-
dono- de los inm uebles es un acelerador de la tran sfo rm atio n
del uso del s u e lo 2S. E n ese caso, la re p ro d u ctio n sim ple —e in-
cluso am pliada— del capital inicialm ente invertido no queda
asegurada p o r la am o rtizatio n del edificio, sino por la valoriza
tio n del suelo gracias a su cam bio de uso. Aun cuando el alqui-
ler perm anezca b ajo, la re n ta inm obiliaria puede ser m ante-
nida eventualm ente m ediante la in te rru p tio n de los gastos de
m antenim iento; sin em bargo, es principalm ente el alza de la
re n ta del suelo la que asegura generalm ente la rentabilidad del
conjunto de la o p eratio n en el m om ento de la dem olition. Por lo
dem as, en un cierto punto del proceso, el precio del inm ueble
deja de if unido al ingreso neto capitalizado, p ara as°ti.arse al
precio potencial del suelo liberado.
Asi, pues, el precio corriente — tanto com o el alquiler co-
rrie n te— de una vivienda se independiza rapidam ente de sus
condiciones originales de production. E ste es el m otivo de que
el capital inm obiliario re n tista no presente un ciclo de rotacion
com parable al de o tras form as de capital-m ercancia: la re p ro
duccion sim ple y u n a p arte de la valorizacion del capital inver
tido son pro d u cto de un aum ento, en term inos reales, del precio 28
28 Es la «zona de transicion» degradada senalada por Burgess en torno

al centro comercial (Burgess, 1925).
176 Christian l opalov
corriente del bien por encim a de su precio h ist 5 r jCOj y / 0

alquiler corriente por encim a del alquiler de equilibrio original.
La d iferen cia constituye precisam ente la re n ta inm obiliaria,
com ponente del precio form ado en el proceso de circu latio n de
la m ercancia, y que, en consecuencia, en tra com o un tjp 0 p a r.
ticu lar en la categoria general de la re n ta de m onopolio.
Asi, esta p arte de los alquileres o del precio c o n f o r m a l p or
la re n ta inm obiliaria constituye no la rem uneration norm al de
un capital invertido en la circulacion de una mercanGia sjn0
una d ed u ctio n especifica hecha sobre los ingresos de los octjpan.
tes y, p o r esa via, sobre el plusproducto so cial29. De esa circuns.
tancia nace una contradiccion estru c tu ral en tre el capital inm o.
biliario ren tista, cuando asegura el alojam iento de la m asa ja
poblacion asalariada, y el capital industrial, contradiccion que
se ha resuelto, en todos los paises capitalistas desarrollados, en
favor de este ultimo.
II. ANOTACIONES SOBRE LA DIVESOST SOCIAL DEL ESBÎID
cComo se organizan en el espacio urbano los hom bres y sus

actividades, segun que leyes o m odelos de com portam iento? La
polem ica en to rn o a esta preg u n ta es antigua y se refiere direc-
tam ente al problem a de la d iferenciacion de los espacios, de la
fo rm atio n de log precios de los inm uebles y, p o r consiguiente,
de los fundam entos de las ren tas u rb an as de m onopolio.
El debate se halla dom inado por tres grandes corrientes teo-
ricas: la ecologia urbana, la econom ia neoclasica y la sociologia
culturalista. Cada una de esas in terpretaciones supone una teo- f
ria de los valores de uso urbanos, de los crite rios de su diversi-
dad espacial y de la re la tio n de los agen tes sociales con el
espacio. In te n ta re m o strar com o esas aproxim aciones pueden
a rro ja r luz sobre ciertos aspectos im portantes de los procesos
de division social del espacio, pero, a la vez, com o cada una de
ellas contiene obstaculos in tern o s propios (§ 1). Ademas, las
in terp retacio n es dom inantes presentan un punto com un que
lim ita considerablem ente su eficacia explicativa en lo relativo 19
19 Se observara que la socializacion parcial de la propiedad de las

viviendas de alquiler puede eventualmente tender a eliminar la renta
inmobiliaria: esto ocurre en especial cuando grandes propietarios publicos
aplican alquileres inferiores al alquiler de equilibrio en las operaciones
recientes, gracias a los ingresos de la parte antigua de su patrimonio,
financieramente amortizada.
a la distribucion espacial de las residencias: ignoran la relacion

esencial en tre la situacion de clase de los habitantes y sus prac-
ticas en el espacio urbano. A hora bien, existen num erosos traba-
jos em piricos que dem uestran la n aturaleza social de las prac-
ticas espaciales (§ 2) y constituyen valiosas indicaciones de cara
a u n a teoria m as p ertin e n te del proceso de division social del
espacio (§ 3).
7. Las interpretaciones dominantes de la diferenciacion

espacial de los usos y los precios del suelo urbano
Las corrientes teoricas que configuran la discusion presentan
u n a notable continuidad, a pesar de la variedad o el refina-
m iento progresivo de las m etodologias y de las form alizaciones.
H an sido m uy bien identificadas y discutidas en el piano episte"
m ologico en el estudio clasico de W. Firey sobre B o sto n 30, que
pone al descubierto los postulados del «determ inism o ecologico»
y los critica desde su punto de vista culturalista.
E sa critica es eficaz. Pone en tela de juicio la concepcion
dom inante de la relacion entre sociedad y espacio segun la cual
las propiedades del espacio son datos naturales a los que los
agentes sociales se adaptan pasivam ente y, por tan to , el espacio
fisico es la variable causal independiente que determ ina la
disposicion espacial de las actividades hum anas. Ahl esta el fun-
dam ento epistem ologico de las teorias dom inantes en la ecologia
urbana, tal com o lo form ula F ire y 31. Me inspirare librem ente
en su analisis de las diversas fam ilias de «determ inism © ecolo-
gico» antes de exam inar el enfoque culturalista.
1.1. Los m odelos descriptivos n a tu ra listas: E scuela de

Chicago a la econom etria de los «factores del valor
del suelo»
D escribir las regularidades observables en m ateria de ubicacion;

inducir leyes generales: ese es el proposito de las teorias que
Firey clasifica bajo la rubrica de los ((esquem as descriptivos
30 Firey, 1947.
31 Firey enuncia de esta manera sus postulados comunes: «a) El espacio
fisico es un fenomeno en si y sus propiedades son globalmente indepen-
dientes de los valores culturales; b) Los sistemas sociales se adaptan pasi
vamente a la distancia espacial y no tienen otro papel que el de someterse
a ella» (Firey, 1947, p. 30).
idealizados», asi como de otras que aparecieron posteriorm ente.

Su lim itacion com un es la incapacidad 4te explicar el modus
operandi de las regularidades o leyes observadas. Se supone
que las caracterlsticas naturales in trinsecas del espacio pro-
ducen directam ente las ubicaciones. El hecho social —compor-
tam ien to o precio— es naturalizado.
Se tra ta , en p rim er lugar, de los m odelos clasicos del uso del
suelo u rb an o que, a p a rtir de los trab a jo s de la Escuela de
Chicago, m arcaro n p ro fundam ente el desarroljo p o sterio r de la
geografia urbana. Conocem os a los dos herm anos enemigos de
esta familia: B urgess y Hoyt.
E l m odelo de las zonas concentricas de E. W. jBurgess32 es
al m ism o tiem po un a teo ria de la e stru c tu ra espacial de jos
usos del suelo y de las form as que asum e la expansion urbana.
Las ciudades am ericanas, «al no existir factores que se opongan
a ello», se dividen en cinco zonas concentricas: el centro comer-
cial com prende los com ercios m in o ristas, los inm uebles de ofi-
cinas, los servicios y, en la periferia, los com ercios m ayoristas;
la zona de transicion que lo rodea se ca ra c te rjza p o r ja degrada
tio n del h ab itat y los tugurios, mezclados con la in d u stria ligera;
en la zona periferica se situan las residencias de los sectores
acom odados, em presarios, com erciantes, ejecutivos y profesio-
nales liberales; finalm ente, u n a ultim a zona, exterior a jos
tes de la ciudad, es la de los em igrantes que en su m ayoria tra-
b ajan en el cen tro comercial. La ciudad se desarrolla a traves
de la sucesiva aparicion de esas zonaS) cada una de las cuales
se extiende hacia el exterior, desplazando cada vez m as la fron-
te ra de la zona siguiente con respecto al punto central.
El m odelo de los sectores de H. H o y t33 es una alternativa
em pirica al anterior, cuyo «irrealism o» habia sido fuertem ente
criticado. E ste m odelo se refiere unicam ente al espacio residen-
cial: las zonas de precios de las viviendas se distribuyen por
sectores radiales (com o «trozos de un pastel.) a lo largo de los
ejes de tran sp o rte. Las zonas de precios altos se localizan en
uno o varios de esos sectores, y las zonas de precios m edios en
los sectores adyacentes o en el resto de los sectores en los que
se situan las anteriores. «Las zonas de alquiler b a jo ocupan los
sectores restantes, del centro a la periferia))34. Cada zona de
precios tien d e a desarrollarse en su sector, en direccion a la
periferia.
32 Burgess, 1925 y 1929.
33 Hoyt. 1939.
34 Hoyt, 1939, p. 76.
Esos dos m odelos descriptivos, clasicos de la ecologla u rb an a

am ericana, han sido objeto de abundantes discusiones a p artir
de un solo interrogante: t se adecuan a la realidad? Puesto que
cl m odelo es concebido como una generalizacion sim plificadora,
su pro p ia n atu raleza im plica una respuesta em pirica indefini-
d a 35. P ero el pro b lem a epistem ologico cen tral no es abordado:
(■•que tipos de procesos reales determ inan la ubicacion? Sin duda,
el precio del suelo siem pre es considerado como el operador
que asegura la perm anencia de la diferenciacion de las zonas.
Pero esta division social del espacio, el hecho de que tal activi-
dad o categoria social se localice en tal zona, se plantea como
un hecho consum ado: en consecuencia, es postulada como re-
sultado de las caracteristicas naturales intrinsecas del espacio
fisico.
E se postulado en ocasiones queda explicito en las descripcio-
nes del crecim iento urbano inspiradas en la Escuela de Chicago:
las caracteristicas puram ente topograficas del em plazam iento
u rban o inicial p ro ducen una prim era diferenciacion social del
espacio, que se prolonga luego « p o rin e rc ia » en el transcurso de
la expansion u rb a n a 36.
Pero el p ostulado n atu ralista opera a m enudo de m anera
im plicita y perm ite entonces ah o rrarse cualquier intento de ex-
plicacion. E sto es particularm ente perceptible en ciertos co-
m entarios sobre la evolucion en el tiem po de las curvas isoprecio
de los terrenos: se «observa» como las curvas se esparcen y se
deslizan a lo largo de los ejes de com unicacion como los «dedos
de un guantes que p ro n to se vuelven a j untar, o chocan con
obstaculos fisicos que las desvian de su curso natural, e tc .37-
35 Se puede encontrar un resumen de esos debates en los manuales.

Cf. por ejemplo: Murphy, 1974, pp. 293309. Se observa que el refinamiento
emplrico de los modelos iniciales desemboca (logicamente) en el abandono
de todo intento de enunciar regularidades: con el «modelo de los nucleos
multiples)). (Harris y Ullman, 1945), la descripcion de los usos del suelo
urbano se hace cada vez mas realista, y todo modelo general desaparece.
36 Esta explicacion naturalista es ofrecida, por ejemplo, en un intere-
sante estudio de Bruselas: desde el siglo xil, los nobles y los burgueses
ricos se instalan en la vertiente de la planicie, saludable y simbolo de la
dominacion social, y el pueblo en el fondo humedo del valle. Este corte
ciudad alta / ciudad. baja sera luego una constante en la division del
espacio (cf. Vandermotten, 1971, pp. 179-88).
37 Cf. los estudios sobre el mercado del suelo hechos a base de pianos
de curvas isoprecios, numerosos en Francia a finales de los anos 60 (en
particular, los estudios sema sobre Nancy-1966, otu sobre Tours-1968, beru
sobre Rennes-1968).
E l realism o de la descripcion esta entonces basado com D]eta-

m ente en la m etafora (hidraulica en este caso).
El m ism o fenom eno epistem ologico se en cu en tra en la base
de los estudios econom etricos de los «factores del valor del
suelo*: esos estudios constituyen un universo de variables ho-
m ogeneizadas m ediante su caracter cuantificable, y las correla-
ciones (a veces) observadas son tran q u ilam en te interpretadas
en term inos de causalidad x . Claro esta, la viabilidad, la dis-
tan cia al centro o a los lugares de tra b a jo , el «atractivo» de un
lugar, la proporcion de obreros o de negros en un b arrio tienen
que ver con los precios del suelo. Pero cada una de esas r e]a.
ciones rem ite a un proceso concreto diferente, y eventualm en te
a tipos distintos de renta. Los estudios sobre los «factores» de
los precios del suelo siem pre son llevados a cabo sobre la base
de dos registros sim ultaneos y contradictories: p o r un lado, las
relaciones sociales concretas que sirven de base a la relacion
estadi'stica eventualm ente com probada en tre tal variable y el
precio son evocadas en su heterogeneidad; p o r otro, todas las
variables son hom ogeneizadas a traves de su cuantificacion y del
establecim iento de su relacion con o tra cantidad, el precio. De
esa m anera se efectua silenciosam ente la naturalizacion de los
procesos sociales, asignandose en adelante a cada caracterfstica
de una ubicacion un precio, o suponiendo que aquella «explica»
la varianza del precio. El eslabon que falta en la relacion causal
es proporcionado, im plicitam ente o no, p o r la referencia a ]a
utilidad. El procedim iento analitico es entonces com pletam ente
identico al de los peritos inm obiliarios, los cuales evidentem ente
no tienen necesidad de saber com o se fo rm a el precio p ara
e v a lu a rlo 3839.
La eficacia explicativa de los m odelos descriptivos naturalis-
tas —teorias descriptivas del uso del suelo urbano o analisis
de los facto res del valor del suelo— es, por tan to , nula; la com-
probacion de u n a regularidad no proporciona por si m ism a la
causalidad, y las relaciones em piricas siem pre son susceptibles
de ser puestas en tela de juicio por o tras observaciones cuando
38 J. J. Granelle, que ha realizado en Francia los mejores estudios de
ese tipo, senala por lo demas la dificultad: «Si se adivina el papel desem-
penado por tal o cual factor, a menudo se ignora la manera como actua.
Ademas, la mayor parte de los factores estan relacionados, lo que hace
dificil cualquier analisis de la determinacion de los precios» (Granelle,
1970, r>. 173).
39 Firey observaba ya, a proposito de los modelos descriptivos natura-
listas, que estos se contentan con traducir en terminos de ecologia las
posiciones de los manuales inmobiliarios clasicos (Firey, 1947, p. 10).
son ignorados los procesos reales por los cuales operan las
«variab les» ,y , por consiguiente, cuando no se tiene en cuenta
el exam en de las condiciones dentro de las cuales puede produ-
cirse la regularidad observada. No obstante, los resultados des-
criptivos que han podido ser producidos con la ayuda de los
m odelos n atu ralistas —en p articu lar gracias a los tra b a jo s de
Hoyt— h an establecido resultados em piricos interesantes que
olvidan lam entablem ente los m odelos econom icos form alizados
del uso del suelo. Asi: hay una distribucion espacial estable de
las capas sociales, que rige las form as del crecim iento urbano;
las zonas de residencia de las capas «ricas» estan claram ente
delim itadas en el espacio urbano, y su eventual expansion puede
chocar con el obstaculo constituido p o r las zonas adyacentes
m as pobres; fin alm en te, la m ayor p arte del territo rio de las
aglom eraciones esta conform ada por una zona en la que los
precios estan en la p arte inferior de la escala y poseen un campo
de variacion d e b il40.
1.2. Los m odelos teoricos racionales: la econom ia neoclasica

de la ubicacion
Analizar la logica de la decision econom ica racional y deducir

sus leyes de com portam iento —lo que Firey denom ina las «teo-
rias racionalizantes»— constituye la segunda fam ilia de m odelos
que se desprende de los postulados generales del determ inism o
ecologico. A1 co n trario de los m odelos descriptivos, estos m o
delos teoricos p o stulan un papel activo de los agentes en su
adaptacion al espacio. Pero la unica consideracion que guia a
estos ultim os es la m inim izacion de los costes, y, por consi
guiente, la unica propiedad del espacio que es tenida en cuenta
es aquella que genera un coste: la accesibilidad. E l principio
regulador es la com petencia en tre agentes por el punto de m ayor
accesibilidad, de la cual resulta una distribucion espacial «natu-
ral» de las actividades, que asegura una asignacion optim a del
suelo urbano. Los trab ajo s que d iscute Firey se refieren a la
ubicacion de las em presas, pues los m odelos relativos a la ubi
cacion de las viviendas fam iliares solo seran desarrollados en el
curso de la decada de 1960.
E s util detenerse en su critica, pues ab o rd a los supuestos
epistem ologicos de los m odelos de la racionalidad econom ica,
40 Hoyt, 1939, en particular Figuras 28 y 40.

aun sabiendo que la problem atica culturalista que in sp ira a

esta critica debera a su vez ser exam inada de cerca. E n efeeto »
Firey no se lim ita a la com probacion em plrica de que m °delo
«no corresponde a la realidad)): la m ayor parte de los construc-
tores de modelos ad m itiran que esta es m as com pleJ3
modelo y, especialm ente, que existen factores culturales r e s i ^ a'
le s 41. Su pregunta es m as fundam ental <muales son las cortd1010'
nes sociales de los com portam ientos que form alizan las «teorias
racionalizantes» y, en consecuencia, los lim ites internets su
pertinencia? Firey senala que unicam ente la ubicaclon de âs
' actividades com erciales puede ser analizada eficazm ente en t er'
m inos de «intereses» ,de «adaptacion racional» al espacio. ®so
dem uestra claram ente que esa m odalidad de ubicacion p resu'
pone un sistem a cultural particular y que «toda la construe01®11
logica del racionalism o m etodologico es una teo ria cu ltu ra^'
m ente relativa))42- Mas precisam ente, esas teorias suponen agen-
tes que persiguen un fin univoco —la ganancia— y consideran
el espacio fisico exclusivam ente como un m edio p a ra â obten-
cion de ese fin. E n otros term inos:
Los racionalistas metodologicos, en un esfuerzo por desarrollar una
teoria «pura» no han desarrollado mas que una teoria «contractua-
lista», o lo que Sombart llama una teoria «capitalista»43.
E n efecto, el com portam iento econom ico racional que constru-

yen los modelos m icroeconom icos de inspiracion neoclasica es
totalm ente homogeneo con la representacion ilusoria que se
hace el capitalista individual de su propia p ractica 44. E sto queda
41 Firey senala diversas variantes de este enfoque. Las «teorias metodo-
ldgicamente racionalizantes» construyen un modelo deductivo puro que
no reivindica ninguna validez descriptiva (ejemplo: la teoria de la ubica
cion de la industria de A Weber), al contrario de las «teorias empirica-
mente racionalizantes». Estas ultimas, que deben hacer un esfuerzo para
explicar las desviaciones evidences de la realidad con respecto al modelo,
provienen bien de un «racionalismo absoluto» que atribuye las irregulari-
dades a la ignorancia y al error (ejemplo: la teoria de la ubicacion del
comercio minorista de R. U. Ratcliffe), bien de un «racionalismo compro-
metid0 con el empirismo» que admite la existencia de factores residuales
sin intentar integrarlos en la teoria (las «costumbres»,las «medidas poli-
ticas y administrativas», etc.) (Firey, 1947, pp. 10-30). Se comprobara que
esta clasificacion tambien se aplica a los modelos neoclasicos de ubica
cion posteriores a ella.
42 Firey, 1947, p. 260.
« Firey, 1947, p. 232.
44 No es este el momento de desarrollar la critica epistemologica de los
modelos microeconomicos neoclasicos en general y que tambien se aplica
a los modelos que aqui se discuten. Desde Bujarin hasta los autores mas
evidenciado en las diversas tentativas de form alizacion del com-

portam iento de las fam ilias en el m ercado de la vivienda y del
suelo urbano, que m arcaron los anos sesenta; m as alia de la
diversidad de sus hipotesis p articu lares o de sus tecnicas de
Formalizacion, esos m odelos se basan en postulados com unes 4S.
Antes de nada, la ubicacion residencial en el espacio urbano
esta definida por un rasgo unico: su distancia al centro comer-
cial — considerado por hipotesis sim plificadora com o el punto
de concentracion de todos los centros de trab a jo y el unico
destino de los desplazam ientos intraurbanos. El espacio es con
siderado entonces com o hom ogeneo en todas las dem as relacio-
nes y estru ctu rad o Unicamente por las redes de tran sp o rte hacia
el centro. Se puede criticar el «irrealism o» de la hipotesis; eso
no es esencial, pues, a riesgo de hacer m as com plejo el m odelo,
se puede in tro d u cir una pluralidad de polos de tra b a jo y co-
recientes (como C. Benetti o J. Gadray en Francia) se ha desarrollado toda

una tradicion de critica marxista al marginalismo.
45 Las ideas desarrolladas a continuacion se basan principalmente en el
estudio de tres modelos producidos por investigadores americanos, con-
siderados generalmente como los mas caracteristicos. El de L. Wingo
introduce la nocion de «coste generalizado de transporte» domicilio-traba-
jo, suma de los gastos monetarios de transporte y del valor del tiempo
empleado en desplazamientos. Se supone que el coste del suelo y el coste
del transporte son complementarios para cada familia (su suma es cons-
tante), y que el coste y la cantidad de suelo consumida estan ligados por
una relacion fija (e inversa): el modelo establece asi tanto el precio del
suelo como la densidad residencial en cada punto (Wingo, 1961). El modelo
de W. Alonso considera tambien al alquiler del suelo como funcion in
versa de la distancia al centro, evitando de todos modos medir la desutili-
dad de la distancia por el costo del tiempo de desplazamiento. Alonso
introduce una funcion de satisfaccion de la familia que, dentro de la
restriccion de ingresos, puede sustituir cantidad de suelo consumido, dis
tancia y otros consumos. El equilibrio de mercado se logra (y los precios
y densidades se fijan en cada punto) cuando ninguna familia puede aumen-
tar su satisfaccion, ni ningun propietario sus ingresos (Alonso, 1964). El
modelo elaborado por R. F. Muth anade al analisis de la funcion de satis
faccion de las familias un estudio de la funcion de ganancia de los
vendedores de viviendas, siendo el suelo analizado no como un bien que
es fuente directa de utilidad, sino ante todo como un factor de produc-
cion; es, por tanto, el primer modelo global de equilibrio de mercado que
establece las relaciones analiticas entre precios, densidades, superficies
utilizadas por familia y comportamientos de desplazamiento (Muth, 1969).
En Francia, por otra parte, R. Mayer ha propuesto un modelo de forma-
cion de los precios del suelo basado unicamente en la nocion «precio del
tiempo» pero muy cercano a los de Wingo y Alonso; contrariamente a los
tres autores americanos citados, R. Mayer introduce un precio autonomo
del suelo en los limites de la aglomeracion (Mayer, 1965). Para un estudio
mas completo de los modelos de locabzacion, veanse por ejemplo Mer
lin, 1968; Kirwan y Martin, 1970.
m e rc io s46. El postulado teorico es m as im portante: las fam ilias

consum idoras de espacio solo son consideradas en su relacion
con el capital, es decir, como «sujetoseconom icos». E stas fam i
lias tra b a ja n y com pran: el espacio no es m as que distancia al
lugar donde deben hacerlo. E sta representacion tiene un fun-
dam ento: la tendencia del m odo de produccion a negar practi-
cam ente a los trabaj adores cualquier o tra realidad d istin ta a su
lugar en la relacion salarial, y a definirlos en esta ultim a, al
igual que en el consum o, como individuos separados. Desde ese
punto de vista los m odelos de ubicacion designan u n a realidad,
al m enos tendencial, del capitalism o. Con ello, postulan la in-
existencia de todas las relaciones sociales que no sean la rela
cion con el capital, recuperandolas de m anera em p irista como
facto res «secundarios» m as o m enos irracionales. Con esta con-
dicion, la diferenciacion de los valores de uso urbanos localiza-
dos queda reducida a u n a sola dim ension: la distancia al centro.
Es necesario adem as que esta variable « fisica» sea m onetari-
zada p ara que se convierta en fundam ento de la diferenciacion
espacial de los precios de ubicacion. Aqui interviene una especifi-
cacion del postulado que acaba de ser enunciado: lo que cons-
tituye a la fam ilia en sujeto econom ico racional no es simple-
m ente u n a reduccion de las relaciones sociales a la sola relacion
salarial, sino tam bien una representacion de los com portam ien-
tos a ten o r de la experiencia espontanea que tiene el capitalista
individual de su p ropia practica. E ste cree com binar librem ente
factores (es decir, costes) con el fin de m axim izar su ganancia;
p o r tanto, es preciso que el consum idor com bine librem ente
utilidades (que im plican costes) con el fin de m axim izar su
satisfaccion. P ara rep resen tar el com portam iento de las fam ilias
en el espacio, sera entonces necesario m onetarizar el tiem po, es
decir, in tro d u cir la tautologia que sera la p ied ra angular de
to d a la construccion.
E s preciso que el tiem po de desplazam iento tenga un coste,
pues evidentem ente los precios inm obiliarios —de las viviendas
o de los suelos— dism inuyen m as rapidam ente del centro a la
p eriferia de lo que aum entan los gastos m onetarios de trans-
porte. Se supone, pues, que cada fam ilia atribuye un precio al
tiem po tran scu rrid o en sus desplazam ientos que, anadido al
coste m onetario del tran sp o rte, define el precio que acepta pagar
p o r unidad de terren o en cada punto de la aglom eracion. E n el
m odelo, ese precio del tiem po — que no es sino precio del suelo
44 Cf. por ejemplo Mayer, 1965, pp. 23-30; Muth, 1969, pp. 86-90.
«al reves»— es el artefacto necesario para la coherencia de la

construccion. ^Como m edirlo? C ualquiera que sea la respuesta
de los diferentes au tores — hipotesis analltica o m edicion em-
plrica del p aram etro— todos term inan por relacionar precio del
tiem po de tran sp o rte y precio del tiem po de trabajo4'. E sto es
inevitable si se desea construir, a p a rtir de una infinidad de
curvas de indiferencia individuales, la curva global de dem anda
que defina precios del suelo y densidades en cada punto de la
aglom eracion: fija ra n los precios las fam ilias que «asignen el
m ayor precio a su tiem po», es decir aquellas que posean mayo-
res ingresos. R etorno a la evidencia.
Pero m erecia la p ena d ar este rodeo. El fundam ento episte-
m ologico de los m odelos teoricos racionales, indicado por Firey,
se co n firm a y se precisa con las representaciones neoclasicas de
la ubicacion de las familias. Es la reduccion de los espacios
— tiem pos concretos de las relaciones sociales a una doble abs-
traccion: la del espacio a la distancia-tiem po y la del tiem po al
precio del trabajo. E sta tentativa teorica tiene una base objetiva
en la realidad de las relaciones salariales y de las representacio
nes que esta hace surgir: la form a valor y precio que se im pone
a los bienes producidos desde el m om ento en que dom inan las
relaciones m ercantiles se im pone tam bien a la fuerza de trab a jo
desde el m om ento en que dom inan las relaciones de produccion
capitalistas. La relacion estru ctu ral — la extraccion del plusva-
lor— es ocultada por la reform a m ercantil de la fuerza de tra
bajo y el valor de esta aparece com o lo que no es: el precio del
tiem po de tr a b a jo 4748. Sin em bargo, la fuerza de trabajo solo os
47 En Wingo, el valor del tiempo de desplazamiento es igual al valor

marginal del tiempo de ocio, el cual es igual al valor marginal del tiempo
de trabajo o salario marginal que se pagaria si el tiempo de transporte se
pasara en el trabajo (Wingo, 1961). En Alonso, la nocion del valor del
tiempo es eludida con ayuda de la nocion de utilidad (negativa) de la
distancia, «bien» sustituible por la superficie de suelo consumido y por
otros consumos en la funcion de satisfaccion; el resultado es una curva
de demanda (precio del suelo/distancia) por familia ... y una curva global
definida por el precio de demanda mas alto en cada punto (Alonso, 1964,
pp. 21-29). En Mayer, el precio del tiempo es un parametro que caracte-
riza arbitrariamente a cada individuo, aunque un «lapsus» revela que
podria estar relacionado con los ingresos (Mayer, 1965, pp. 10-27). En Muth,
el coste del tiempo de transporte es una «funcion de la tasa salarial o de
los ingresos» (Muth, 1969, p. 20).
48 «Todos vosotros estais convencidos de que lo que vendeis todos los
dias es vuestro trabajo; de que, por tanto, el trabajo tiene un precio,
y de que, puesto que el precio de una mercancia no es mas que la expre-
sion en dinero de su valor, tiene que existir sin duda, algo que sea el valor
del trabajo. Y, sin embargo, no existe tal cosa como valor del trabajo,
valor en su relacion con el capital y para este; p ara si m ism a e-,

tra b a jo concreto, por una p arte, y consum o de valores de usu.
por otra. Los econom istas m arginalistas, al tra ta r las utilidadi-.
concretas p ara el « co n sum idor»del m ism o m odo en que tratan
los « facto res de produccion» p a ra la firm a, no hacen m as que
extender, en la teoria, a la e sfe ra de la reproduccion el dominio
que el capital ejerce, en la practica, sobre la esfera de la pro
duccion. Y si lo pueden hacer en el discurso es sin duda porquo
en la realidad la urbanizacion capitalista h a m odelado suficieu
tem ente las m etropolis u rb an as como reservas de m ano de obra
unificadas p ara las necesidades del capital m as concentrado. No
obstan te, unicam ente p a ra el capital y p a ra los e<2bndniistas quo
se han colocado sus gafas «el tiem po es oro»; p ara los trabaja-
dores, el tiem po es vida. Y, de u na m anera m enos lirica, es ht
envoltura de unas practicas concretas que en tra n en conflicto
real con la presion del capital por som eter a su dom inio la m a
yor p arte posible de ese tiem po, por reducir el tiem po concreto
de las practicas sociales a tiem po abstracto del valor.
1.3. La critica cu ltu ralista
«Los valores son factores de causalidad independientes en el

uso del su elo » 49. Las caracteristicas del espacio urbano no se
reducen a sus propiedades fisicas o al hecho de que la distancia
sea un factor de coste; son los valores sociales los que no sola-
m ente confieren al espacio cualidades irreductibles a las que le
reconocen las diferentes variantes del determ inism o ecologico,
sino que tam bien fundam entan la pertinencia explicativa even
tu al de las variables que los econom istas tienen en cuenia. La
critica culturalista es, pues, fundam ental: no plantea que haya
que ten er en cuenta tam bien esos factores residuales que serian
los valores, sino que a firm a que los valores d eterm inan el orden
e stru c tu ra l de los factores, su je ra rq u ia , sus contradicciones, su
articulacion. P or tal m otivo, perm ite al analisis de las ubica-
ciones urb an as abandonar el terreno del em pirism o descriptivo
y propone u n a in terp retacio n de las m odalidades de la causa
lidad. Y perm ite igualm ente superar el sueno del consum idor
en el sentido corriente de la palabra... Lo que el obrero vende no es

directamente su trabajo, sino su fuerza de trabajo, cediendo temporal-
mente al capitalismo el derecho a disponer de ella» (Marx, 1865, pp. 89-90.
El subrayado es de Marx).
49 Firey, 1947, p. 170.
Ihferenciacion espacial de los precios y rentas 187
rational, indicando otros principios de estru ctu racio n de las

practicas diferentes al m odelo form al de la m axim ization de las
sutisfacciones. Con ello, la critica cu ltu ralista introduce de nue-
«>, a su m anera, las relaciones sociales; y aunque lo haga «al
iw es», partiendo de las representaciones que se hacen los
distintos grupos sociales de sus practicas y deteniendose en
• lias, sus argum entos son ineludibles 50.
H albw achs esbozo, a comienzos de este siglo, el enfoque cul-
l uralista al estudio de los usos y los precios del suelo resum ido
i’ti el aforism o: «E1 terren o es esencialm ente un valor de opi-
nion»51. Su tesis com bina, sin em bargo, una problem atica de la
li'sica social —cuyo funcionalism o proviene indudablem ente de
lo que Firey llam ara m as tard e el «determ inism o ecologico»—
con u n a problem atica de la pluralidad de los m odelos culturales.
Se tra ta de m o stra r que «la ciudad contiene en si m ism a las
leyes de su d esarro llo » 52. El econom ista no dice nada acerca de
esas leyes, pues solo se ocupa de la form a general de los feno-
oienos, no de sus causas; el analisis del m ercado nada nos en-
sena, pues es tautologico explicar los precios por la re la tio n
entre la o ferta y la d e m a n d a 53. Esas leyes operan en la ac tio n
de los sujetos historicos: contrariam ente al postulado de la
historia positivista, los moviles que enuncian los actores no
constituyen el principio explicativo de lo que hacen. Asi, los
hom bres del p o d er politico, p o r m as voluntaristas que puedan
parecer, se lim itan « a e je c u ta r, por asi decirlo, un m andato del
30 Aunque sistematicamente «olvidados»qn particular por la economia

marginalista. Esto es tan cierto como que la historia de las ciencias socia
les no puede ser acumulativa: la position de los productores del saber
en la sociedad y las ilusiones producidas y reproducidas por los objetos
de ese saber dan sin duda lugar a la extraordinaria longevidad de unas
teorfas que, se podria creer, se han «superado (i mutuamente?) desde
hace mucho tiempo.
51 Elalbwachs, 1909, p. 241.
52 Elalbwachs, 1909, p. 17. La position epistemologica de Elalbwachs es
aqui la que Durkheim formulo de manera general —especialmente en las
Reglas del metodo sociologies explicar lo social por lo social, es decir,
concebir los fenomenos como una totalidad en la que cada elemento es
explicado por su funcion. Recordemos que el objeto de Halbwachs en su
estudio es explicar las expropiaciones que contribuyeron a la transforma
tion de Paris de 1860 a 1900. Asi, se vio llevado a elaborar una explicacion
del movimiento de los precios del suelo.
53 «Es natural que haya una correspondencia, una relation continua
entre los precios y la relation entre la oferta y la demanda, pues se trata
de dos expresiones de un mismo fenomeno o de un mismo conjunto de
fenomenos; pero, dque nos ensena eso sobre las causas reales del feno
meno y de sus variaciones? (Halbwachs, 1909, pp. 301-2).
m edio social*54. Igualm ente, los especuladores «no entorpecen

el juego de las fuerzas n atu rales, son fuerzas n a tu ra le s» 55: pre-
ven el fu tu ro , pero de ninguna m anera lo crean, pues las necesi-
dades llam an a los especuladores como la funcion crea el organo.
H albw achs da entonces el tra to que se m erece a toda inter-
pretacio n su b jetivista del desarrollo urbano: aun cuando, por
p arte del E stado, los poderes se afirm en y las intervenciones
sean m asivas y, p o r p arte del capital, los centros de iniciativa se
concentren y su accion se extienda, los fenom enos de traiisfor-
m acion, extension y localizacion en la ciudad deben ser analiza-
dos com o procesos sin s u je to 56. Posicion m etodologica csencial
que perm ite sep arar las representaciones del E stado planificador
racional del discurso tecnocratico y de la « teo ria del complot»
hacia la cual resbalan m uy a m enudo los analisis que utilizan
los in stru m en to s del m arx ism o S7.
Dicho esto, Halbw achs apenas define el contenido de esas
causas que dan form a a la ciudad y que el invoca cuando habla
de «tendencias y representaciones colectivas», «juego de las
fuerzas colectivas», «necesidades sociales». Sus analisis concre-
tos m uestran , no o b stan te, que el d eterm in an te ultim o es el
increm ento de la poblacion urbana; este, diversificado por b a
rrio s p or causas que no exam ina, tra e directam ente consigo ijna
serie de necesidades de com unicacion entre polos de pobla-
54 Halbwachs, 1909, p. 12. Una ilustracion de ese punto: Haussman in

voca motivos de orden publico para justificar la apertura del bulevar de
Strasbourg, el eje norte-sur que rompe el centro del viejo Paris. Pero la
construction de la estacion del Este, al norte de ese eje, y el raPido
crecimiento de la poblacion de los barrios vecinos (1851-1856) son, sin
embargo, explicaciones suficientes de la necesidad de una via de comtnu-
cacion como esa (abierta en 1853-1860) (pp. 16-17 y 137-39).
55 Halbwachs, 1909, p. 382. La idea es recogida y desarrollada pof
I. Lautman, quien analiza a los promotores inmobiliarios contemporaneos;
como los agentes de un «orden urbano* que se realiza a traves de la
aparente anarquia de la «especulacion» (Lautman, 1969).
56 Lo que J. Lojkine designa muy bien, por lo que respecta al EstadO;:
como «la estructura ciega de lo politico* (Lojkine, 1977, p. 18).
57 Algunos de los mejores trabajos no escapan a esta critica. Asi, A Li-
pietz, despues de haber planteado la articulation objetiva de la «division
social del espacio* con la division social del trabajo y la estructura de
clases, cree que debe anadir que es asocial y conscientemente deseada® y
aobjeto de una practica especificamente politica»: la que aspira a mantener
el orden o ((quebrar el ser-de-clase obrero» (Lipietz, 1974, pp. 21-32)- Asi-
mismo, en un excelente estudio de la renovacion urbana de Paris, otros
autores atribuyen al Estado no pocas «voluntades»: marcar simbdlica-
mente el centro, ofrecer a los monopolios un centro comercial, deportar
a la poblacion de los barrios que votan comunista, etc. (Godard et al.,
1973, pp. 99-106).
m iento; adem as, la dem ografia crea necesidades de infraestruc-

tu ras (los m ercados de m ayoristas, las estaciones ferroviarias,
los grandes servicios publicos) cuya ubicacion produce a su vez
corrientes especlficas de circulacion. Todo el discurso teorico
sobre la causalidad se resum e aqul en la analogla m ecanica: los
lugares de residencia y de actividad constituyen un «sistem a de
fuerzas» cuya re su ltan te queda reflejada en las nuevas vlas de
com unicacion intrau rb an as. He aqul la «flsicasocial». Halbw achs
tra ta el espacio unicam ente como un conjunto de distancias fisi-
cas en tre puntos.
E sas ({necesidadessoîales®, que tienen u n a base demogra-
fica, no producen, sin em bargo, efecto sino a traves de repre-
sentaciones colectivas. El crecim iento de la poblacion n o trae
directam ente consigo el de la dem anda, pues la necesidad de
vivienda no es la m ism a en los distintos grupos sociales: mien-
tras que los ricos tienden a buscar viviendas m ejores, los pobres
tienden, p o r el co n trario , a lim itar su gasto en a lq u ile r58; es por
esta razon p or la que los especuladores solo intervienen en los
barrios ricos. Ademas, el aum ento de la dem anda solo lleva con
sigo la construccion y las transacciones inm obiliarias cuando
los agentes elaboran de repente u n a representacion colectiva de
los m ovim ientos del m ercado: la discontinuidad de esas corrien
tes de opinion explican el carac te r irre g u la r del alza de los
precios del suelo.
Halbw achs coloca asi las bases de una interpretacion cultura-
lista de las estru c tu ras de consumo: La dem anda de vivienda no
es sim plem ente funcion de los ingresos, y de ninguna m anera
proviene de preferencias individuales arbitrarias: se en cu en tra
determ inada p or la pertenencia a una clase social, es decir a un
sistem a p a rtic u la r de representaciones colectivas. Pero esta linea
de analisis no es aplicada al estudio de la diferenciacion social
del espacio: este continua siendo el receptaculo n eu tro de un
cam po de fuerzas, las necesidades; los m odelos culturales deter-
m inan la intensidad de esas fuerzas, pero no m arcan el espacio
en que estas se desenvuelven, -J
Solo cu aren ta afios m as tarde, cuando haya aparecido la
ecologia u rb an a am ericana, la critica culturalista de las teorias
dom inantes del uso del suelo urbano conocera su pleno desarro-
llo y dara lugar a u n a nueva via de investigacion. Las tesis de
51 Halbwachs, 1909, pp. 390-91. Esta tesis sera- objeto de investigaciones
empiricas y desarrollos en textos posteriores de Halbwachs, en los que
se precisara una conception culturalista de las clases sociales y sus nece
sidades (especialmente, Halbwachs, 1912).
190 Chrisfian Topalov
Firey constituyen sin duda un p u n to de ru p tu ra , pues forma-

lizan la axiom atica de lo que llegara a ser la corriente cultura-
lista. Se las puede resum ir en un sistem a coherente de propo-
siciones teoricas cuya pertinencia d em u estra Firey p ara el es-
tudio de los usos del suelo en B o sto n 59.
Cuando los agentes sociales constituyen un «sistem a cultu
r a l^ su com portam iento tra ta de conservar el sistem a, esta orien-
tado por «valores»: es «voluntario». Cuando, por el con trario,
los agentes sociales son unidades separadas y en com petencia,
sus «intereses» estan lim itados al logro de sus propios fines: su
com portam iento es «racional».
Los valores constituyen, por tanto, un criterio de ubicacion
p ara ciertos grupos sociales: su relacion con el espacio es sim-
bolica, ciertos valores se encuentran ligados a una zona del
espacio que se convierte en un sim bolo de la identidad del sis
tem a cu ltural, es decir del grupo mismo. Asi, un espacio central
sera excluido de cualquier utilizacion econom ica racional por
hab erse convertido en el sim bolo de toda la com unidad urbana;
un a zona residencial ten d ra una carga sim bolica p a ra las clases
su p eriores, m ientras que un barrio deteriorado rep resen tara
p ara una m inoria etnica su identidad cultural. Los valores cons
tituyen, pues, en ciertos casos factores suficientes y coherenies
de ubicacion: el espacio es simbolo.
No sucede lo m ism o en el caso de los agentes sociales cuyo
unico fin es el interes, es decir, la ganancia. P ara ellos, el espacio
es u n dato n atu ral externo —la distancia, facto r de coste— al
cual deben ad ap tarse racionalm ente. Firey senala que, en las
ciudades m odernas, el espacio es asignado a los diferentes usos
segun la capacidad relativa de estos de pro d u cir ganancia: es
esta la consecuencia ecologica del sistem a «contractualista» de
valores 60. Asi, el com ercio m inorista, actividad cuyo unico fin es
la ganancia y p ara la cual esta u ltim a depende estrecham ente
de la accesibilidad, estara ubicada siem pre en los puntos de
m axim a accesibilidad: es la actividad «con derecho preferen-
cial» por excelencia. A la inversa, la poblacion socialm ente des-
59 El vocabulario de Firey esta tornado de la conceptualizacion de

Parsons. En lo que viene a continuacion, he tratado de «traducirlo» a un
lenguaje mas accesible. Esas tesis han $ido reunidas por el propio autor:
Firey, 1947, pp. 3034.
60 «La principal [implicacion] es la relegacion del espacio al estatus
de agente productivo, de simple medio para la obtencion de un fin rnas
alejado. En el contractualismo, el espacio tiende a ser despojado de sus
cualidades simbolicas y a hacerse afectivamente neutro» (Firey, 1947, Pa-
gina 253).
integrada, producida tam bien por el «sistem a co n tra ctu alista de

valores» ,se u b icara en un a zona residencial en proceso de degra-
dacion: solteros y ancianos expulsados de la fam ilia conyugal,
trabaj adores no cualificados y ocasionales requeridos por la
«econom la industrial)), constituyen unidades sin identidad cul
tu ral que ocuparan los barrios obsolescentes. E stos hechos en
nada invalidan la p roblem atica culturalista. E n efecto, el pre-
dom inio de la logica de la gananeia es, el tam bien, un hecho
cultural, h isto ricam en te fe ch ab le61. E ste predom inio significa
que cuando hay conflicto entre los m odelos de ubicacion que
se producen com o consecuencia del juego de intereses y los
resultantes de los valores, son los p rim eros, en general, los que
se imponen. No o b stante, los viejos m odelos podran influir en
los nuevos: en ocasiones, es racional tener en cuenta los valores.
La critica cu ltu ralista, y los fenom enos que perm iten senalar,
tiene, a m i parecer, el gran m erito de descalificar la pretension
reduccionista de los m odelos del consum idor racional. D escubre
a su m anera el fundam ento de esta orientacion teorica, a saber,
im aginar todas las relaciones sociales con arreglo a la represen-
tacion que espontaneam ente tiene el capitalista de su propia
practica. No es una critica em pirista que se contente con llam ar
al «realism o» a los paladines de la abstraccion y al sentido
com un y practico a los teoricos del homo oeconomicus; si los
com portam ientos se alejan de aquellos que el m odelo construye,
ello no quiere decir que haya fa lta de racionalidad; lo que sucede
es que las racionalidades sociales son plurales. La coherencia de
cada un a de ellas es precisam ente aquello a lo que asp ira la
nocion de ((sistem acu ltu ral».
Q ueda p o r saber si con ese concepto se puede entender el
d eterm in an te ultim o de los sistem as de representaciones y prac-
ticas que rigen la posicion de las clases y grupos sociales en el
espacio urbano. Quiza un rodeo m ediante el exam en em pirico
de las practicas sociales en el espacio nos coloque en el camino
hacia un a revision de la « c u ltu ra » e n un m arco explicativo m as
am plio y eficaz.
61 «Es ese sistema de valores el que ha dominado la sociedad occidental
a lo largo de los tres ultimos siglos. Y estos han sido precisamente los
siglos en que han aparecido los rasgos distintivos de la metropoli mo-
derna. Un paralelismo como ese es mas que una coincidencia. Existe
ahi una autentica relacion funcional entre los dos, de manera que los
rasgos unicos de la «gran ciudad» moderna —su razon de ser, su organi-
zacion y su estructura espacial— no pueden ser comprendidos sino por
referencia al sistema contractualista de valores en el cual ha surgido»
(Firey, 1947, pp. 252-53).
2. Las practicas sociales en el espacio urbano y la diferenciacion

espacial de los valores de uso
Es evidente que no existe un m odelo descriptivo unico de la
ocupacion del suelo u rb a n o y de la uistribucion espacial uc la,
residencia de los diferentes grupos sociales. Por ejem plo, los
num erosos trab ajo s realizados sobre ciudades am ericanas lo
m u estran claram ente, y M. Castells concluye a p a rtir de un exa-
m en global de esos trabajos:
Si se puede constatar una diferenciacion social del espacio, no existr
ley general posible en terminos de regularidades geograficas, sinu
siempre expresiones singulares de la articulacidn entre las relaciones
de clase (economicas, pollticas, ideologicas) y la distribution de un
producto (la vivienda) que integra entre sus cualidades las de su
medio ambiente espacial62.
Sin em bargo, es posible form ular, a p a rtir de los resultados em*
piricos disponibles, algunas indicaciones de m etodo e hipotesis
teoricas. E n efecto, en num erosos trab ajo s es posible encontrar
un enfoque que supera el naturalism o de la ecologia u rb a n a y el
form alism o de los m odelos m icroeconom icos, asi como los limi-
tes del culturalism o 6364. Me apoyare en sus resultados, los cuales
son notablem ente convergentes, en cuanto establecen la exis-
tencia de logicas sociales diferentes en el uso de la ciudad,
logicas que en cuentran su d eterm in atio n en la e stru c tu ra de
clases de la sociedad y que llevan a cabo la diferenciacion social
del espacio.
Asi, los trab ajo s sobre la evolucion de la region parisina
desde 1950 m u estran que existen dos tipos de practicas en el
espacio urbano, que se oponen claram ente, en los dos polos dc
la estratificacion social: la de las capas superiores y la de los
obreros. Mas aun, cada una de esas categorias posee un espacio
propio, m uy segregado del de la o tra categoria. Las capas me-
dias, por el contrario, no tienen un espacio geografico que les
sea particular: en eso precisam ente radica su especificidad.
Antes de ir m as lejos, es preciso ponerse de acuerdo sobre
esa clarificacion de las categorias sociales, precisar su contenido
y sus inconvenientes M.
62 Castells, 1972, p. 228.
63 La mayor parte de las investigaciones a las que se hara referenda
tienen como objeto la region parisina; esto no constituye un inconve-
niente muy grande, pues no se trata de generalizar resultados empiricos
sino de mostrar cual puede ser la eficacia de una problematica.
64 Dejare de lado voluntariamente, en el analisis, a ciertas categorias
Diferenciacion espacial de los precias y rentas 193
La nocion de «capas superiores» em pleada aqui no rem ite a

una clase social que definiria su p o sitio n en funcion de las
relaciones de produccion, sino a un estra to que se encuentra
sim ultaneam ente en la cim a de la jerarq u fa de los ingresos, de
los patrim onios y del «capital cultural*. Es una categoria muy
diversificada que com prende clases y capas sociales heteroge-
neas: la oligarquia financiera que d eten ta la parte decisiva de la
propiedad y el control del gran capital; la burguesia m edia de
los jefes de em presa, quienes tam bien pueden ser form alm ente
asalariados; las profesiones liberales; los cuadros superiores de
la produccion y la ad m in istratio n , de las em presas o del aparato
de E stado. E sa am algam a, hecha necesaria p o r las nom encla-
tliras estadi'sticas, exigiria, en algunos aspectos im portantes, un
analisis diversificado: asi, los m edios m onetarios —p atrim onio e
ingresos— de acceso a la vivienda de lujo en los espacios privi-
legiados no son evidentem ente los m ism os en el caso de la gran
burguesia y en el de los ingenieros industriales o los profesores.
For consiguiente, su relacion con el m ercado de la vivienda sera
diversificada, lo m ism o que el « p re cio » q u e es necesario pagar
para consum ir la ciudad como es debido. Asimismo, la p ractica
espacial de los ingenieros —unica categoria de esos asalariados
ligada directam ente a la produccion— esta m ucho m as cerca
de la de los tecnicos (cuadros m edios) que de la de los profesio-
nales liberales. Elio no obsta p ara que, com o se vera, estas
«capas superiores» presen ten, globalm ente y a diferencia de las
otras categorias sociales, u n a relacion especifica, coherente y
bastante hom ogenea con el espacio^.
E n cuanto a las «capas m edias dsalariadas», cuadros m edios
y em pleados, su lugar en la e stru c tu ra de las relaciones de pro
duccion esta m as claro: el asalariado, en lo que a ellos se refiere,
significa la exclusion del control de los m edios de produccion. 65
sociales: los pequenos patrones de la industria y el comercio, cuya dis-

Iribucion espacial es casi aleatoria (con excepcion de una mayor densidad
en el centro de la ciudad); el personal de los servicios, relacionado en el
espacio con las capas superiores; los inactivos que, aunque presentan una
distribucion espacial muy especifica, solo pueden ser estudiados en fun-
c i o n de la actividad de la que han salido y de la clase a la que pertenecen.
65 Considerar en bloque esas categorias, como si pertenecieran a la
«burguesia», me parece tan erroneo como negarse a ver la permanencia
de sus privilegios espaciales comunes, que es lo que tiende a hacer
J. Lojkine (Lojkine, 1977, pp. 241-51). Es preciso distinguir claramente
desde ese punto de vista las capas medias asalariadas, cuyas ventajas
espaciales se reducen rapidamente, de las capas superiores (y no solo «una
parte infima de la gran burguesia*), para las cuales esas ventajas se man-
tienen, aunque sea a un coste creciente.
Pero, m as alia de esa caracterlstica com un, esas capas se encuen

tra n m uy diversificadas segun sus funciones y sus ingresos.
Adem as, los trab ajad o res de esas categorlas estan frecuentem en-
te ligados por fam ilia a las o tras capas sociales: este es, particu-
larm ente, el caso de los em pleados, m as de la m itad de los
cuales, no hay que olvidarlo, pertenecen a fam ilias cuyo cabeza
es de o tra categorla so cial6 . Sus practicas con respecto al espa-
cio urbano no pueden, por lo dem as, analizarse sino en relation
con los dos espacios coherentes que se oponen: el de las capas
superiores y el de los obreros.
2.1. E l espacio de las capas superiores
E l espacio de residencia y el espacio de tra b a jo de las capas

su p eriores estan fu ertem ente concentrados en zonas reducidas
de-la aglom eracion.
Las principales zonas de tra b a jo son el centro com ercial y
el cen tro adm inistrative, centralization espacial que es resul-
tad o de la progresiva sep a ratio n en el capitalism o m onopolista
en tre los centros de production y los de gestion y direction de
la economia. Las transform aciones de la division del tra b a jo en
las actividades de gestion y circulation del capital no afectan
a las actividades p ro p iam en te directivas, que perm anecen con-
cen trad as en el centro com ercial de las principales m etropolis
urbanas. E n consecuencia, los lugares de tra b a jo de los admi-
nistrativos superiores tienden a estar muy concentrados en los
espacios centrales. Cuando esos lugares tienden a desplazarse
en el espacio urbano, lo hacen por lo general siguiendo orienta-
ciones espaciales ya determ inadas socialm ente por el lugar de
residencia de las capas superiores. E n cuanto a los profesionaies
liberales, ejercen generalm ente su actividad en las zonas centra
les o de residencia privilegiada.
T anto desde el punto de vista del tra b a jo como de la resi
dencia, la m ovilidad de las capas superiores es escasa y su area
de m ovilidad re strin g id a11. De todas las categorias sociales, esta
es la que cam bia m enos a m enudo de p a tro n ” y cuando cambia, 678
66 Sobre la poca especificidad social en Francia de la categoria de los

empleados, veanse en particular Baudelot, Establet y Toiser, 1979, pagi-
nas 193-203.
67 Salvo que se precise lo contrario, los datos de este parrafo son el
resultado de una encuesta realizada a fines de los anos 60 en la region
parisina (Freyssenet y Retel, 1970, pp. 93-104 y 119-27).
68 Cf. indicador de estabilidad en el empleo, Anexo in.
Difexenciacion espacial de los precios y rentas 195
lo hace en un area geografica m uy restringida. Ademas, aunque

cam bien m as a m enudo de vivienda que de em pleo, las capas
superiores presentan tam bien una gran estabilidad re sid e n cial69;
desde ese punto de vista, es tam bien la categoria m enos movil
y aquella cuya area de m ovilidad es m as restringida, a excepcion
de la de los obreros. M ovilidad residencial y profesional varian
en la m ism a form a en esas capas sociales: p articu larm en te esca-
sas en tre los com erciantes y los m iem bros de las profesiones
liberales, lo son un poco m enos en tre los cuadros superiores; los
ingenieros, p o r el co n trario, son m uy moviles desde los dos
puntos de vista y presentan un com portam iento muy parecido
al de los tecnicos.
A1 igual que sus zonas de tra b a jo , las zonas residenciales de
las capas superiores estan claram ente delim itadas en el espacio
urbano. Asi, en la aglom eracion parisina 70 esta categoria es, de
lejos, la m enos difusa, la m as concentrada espacialm ente, aun
que el fenom eno dism inuye ligeram ente de intensidad con el
aum ento de su peso en la poblacion y su progresiva diversifica-
cion interna. La distribucion espacial de las capas superiores
es la que m enos se m odifica, incluso en un periodo de rapida
urbanizacion; los desplazam ientos espaciales se efectuan esen-
cialm ente hacia zonas y a caracterizadas por la m ism a categoria
social. Una de las caracteristicas constantes de esa distribucion
espacial es su alta segregacion con respecto a los lugares de
residencia de los obreros.
Las zonas donde se concentra la vivienda de las capas supe
riores y en las que estas representan u na alta proporcion de la
poblacion se encu en tran , por tanto, claram ente delim itadas en
el espacio urbano. Adem as, su ubicacion es sum am ente estable
en el tiem po, y a que el desplazam iento espacial que las afecta es
lim itado y se lleva a cabo en u na direccion determ inada. La
region p arisina ilu stra ese fenom eno, probablem ente m uy ge
neral 71. L a zona de alquileres m as altos a fines del siglo
69 Cf. indicador de movilidad residencial, Anexo in. Hay que senalar,

sin embargo, que la movilidad residencial de los profesionales liberales y
cuadros superiores es mas fuerte en provincias, donde casi alcanza el
nivel de la de los cuadros medios (cf. Anexo in ).
70 Cf. indicadores de distribucion espacial, extraidos del estudio de re
ferenda de M. Freyssenet y J. Retel sobre la evolucion de la segregacion
espacial de los grupos sociales en la aglomeracion parisina de 1954 a 1968
(Freyssenet, Regazzola y Retel, 1971).
71 Senalemos que no se trata aqui de discutir modelos espaciales con-
cretos de ubicacion de la vivienda de las capas superiores. Estos son
empiricamente muy diversos. El modelo Frances clasico es el de la per-
H H Barrio «muy nco» en 1878 y 1910
Barrio «muy rico» en 1910 solamente
Barrio «muy rico» en 1878 solamente
Figura 4.4. Paris, 1878-1910. Zona residencial de las capas superiores
1878: Commission des Contributions Directes, Ville de Paris, Les

F u en t es :
proprietes bdties de la Ville de Paris en 1889 et 1890, Paris,
Imprimerie Nationale, 1890, grafico 2.
1910: Commission des Contributions Directes, Ville de Paris, Le
livre fancier de 1911, Paris, Imprimerie Chaix, 1911, gra
fico 9.
N otas : Han sido considerados como «muy ricos» los barrios cuyo alquiler
medio se situa en las dos primeras decilas de la distribucion de los
alquileres medios por barrio. En cada fecha hay pues 16 (de un
total de 80).
Figura 4.5. Aglomeracion de Paris, 1954-1968. Zona residencial

de las capas superiores
F uente y metodologI a : Freyssenet, Regazzola y Retel, 1971, pp. 151-61.

x i x 72 es casi identica a aquella en la que la proporcion de capas

superiores era m ayor a m ediados de los anos c in c u e n ta 73: se tra-
ta, a m as de m edio siglo de distancia, del oeste de P aris y la p arte
de la orilla izquierda adyacente. Se ha producido, sin em bargo,
un desplazam iento desde el centro de la ciudad hacia su perife-
ria. Los barrio s caros m as centrales se caracterizan al m ism o
tiem po por una fuerte dism inucion de la poblacion residente en
favor de actividades com erciales y financieras y por una relativa
«degradacion»del nivel social de esa poblacion. Por el contrario,
las capas superiores han poblado algunos m unicipios de la peri-
fe ria occidental que solo estan separadas de la p arte ce n traj
de la zona residencial de las capas superiores por un pequeno
cin tu ro n de m unicipios industriales y obreros. Quince anos m as
tard e , a finales de los anos sesenta, la zona residencial superior
de ex trarrad io se extendio hacia los lim ites de la aglom eracion,
por una p arte , y hacia el centro, por otra. El rapido crecim iento
de la periferia u rb an a h a producido una fuerte dism inucion del
peso relativo de Paris en la residencia de todas las capas socia-
les; pero las capas superiores se han concentrado en una zona
muy delim itada del ex trarradio, en clara continuidad espacial
con su zona central de im plantacion tradicional. Ademas, es
sabido que, de m anera general, en F rancia son las capas supe
riores las que residen con m ayor frecuencia en el cen tro de la
c iu d a d 74.
manencia en el centro y la expansion periferica; el modelo americano

clasico, por el contrario, es el del abandono del centro; pero es sabido
que el llamado modelo «americano» esta lejos de verificarse en la mayoria
de las ciudades americanas (cf. una discusion al respecto en Castells,
1972, pp. 219-29). Lo que interesa aqui es establecer el hecho de que siem-
pre hay una zona delimitada de residencias superiores, estable en el
tiempo, por lo menos en la direccion de su desplazamiento (cf. Hoyt,
1939, Figura 40).
72 Cf. Figura 4.4 que representa los barrios de las dos decilas superiores
de la distribution de los barrios de Paris segun su alquiler medio en
1878 y 1910.
73 Cf. Figura 4.5 que representa, en 1954 y 1968, los barrios o municipios
de tipo «superior»: mas del 50% de ejecutivos (de los cuales 3/5, apro-
ximadamente, de cuadros superiores), muy pocos obreros (cerca de un
20 %). Esas proporciones se refieren a una poblacion de la que se exclu-
yen los artesanos y pequenos comerciantes, inactivos, personal de servicios
y activos diversos.
74 Cf. indicador de centralidad residencial, Anexo in . No es menos
cierto, sin embargo, que es tambien la categoria social cuyas migraciones
alternantes cotidianas son las mas prolongadas; esa paradoja refleja sin
duda las diferenciaciones internas de la categoria.
Centrales o perifericas, las zonas residenciales de las capas

superiores ofrecen, claro esta, equipam ientos urbanos y servn
cios cuantitativa y cualitativam ente privilegiados. Los « b arrio s
de lujo» no lo son unicam ente en las representaciones colectivas,
sino tam bien en la m aterialidad de los m edios de consum o all!
disponibles. Los estudios em plricos sobre la oferta de equipa-
m ientos urbanos dan indicaciones muy interesantes acerca del
contenido de esos privilegios espaciales: pueden ser analizados
con precision en la region parisina, ya que existen indicaciones
que llevan a la m ism a conclusion en toda F ra n c ia 7S.
— El tiem po de acceso al centro de la ciudad, tan to a traves
de los tran sp o rtes colectivos com o del vehiculo individual, es el
m as corto. Los tran sp o rtes colectivos disponibles ofrecen la red
m as densa, que p re sta el servicio con las m ejores frecuencias
y en el m ayor num ero de direcciones. Cuando se sabe que la
tasa de m otorizacion de esas categorias sociales es al m ism o
tiem po la m as a l t a 76, puede apreciarse el cum ulo de ventajas
de que d isfru tan en m ateria de desplazam ientos urbanos.
— La disposicion espacial de los establecim ientos escolares
ofrece claras ventajas a las capas superiores unicam ente en lo
que se refiere a la ensenanza secundaria y s u p e rio r77. E n cam-
bio, sus hijos d isfru tan en todos los casos de condiciones esco
lares m as favorables, en la m edida en que la segregacion espa
cial de las capas sociales produce en el sistem a escolar efectos
particulares que este ultim o refuerza.
— Las zonas residenciales de las capas superiores, si bien
no estan m ejo r provistas de hospitales que otras, se benefician
de una m ayor densidad de m edicos privados, de m edicina gene
ral y especialistas, asi com o de farm acias.
75 En Verret, 1979, p. 189, aparecen algunos indicadores globales de pro-

ximidad a los equipamientos de cada categoria social (toda Francia, 1971).
Un estudio de referenda sobre la aglomeracion parisiense en 1975 fue
realizado por Monique Pinion, E. Preteceille, P. Rendu (cf. Rendu, 1978).
Salvo indicacion contraria, las proposiciones empiricas que siguen se re-
fieren a la region parisiense y provienen de esta ultima investigation.
76 Profesionales liberales y cuadros superiores: 91,9 %; cuadros me
dios: 87,2%; empleados: 71,4%; obreros: 73,6% (Conjunto de Fran
cia, 1976. Fuente: Collections de ZINSEE, M 55, Cuadro 7). La proximidad
de una estacion de servicio es ademas uno de los criterios segun los
cuales los profesionales liberales y las capas superiores se benefician de
la ventaja relativa mas importante con respecto a las demas categorias.
77 Y a las guarderias a nivel nacional, pero no en la aglomeracion
parisina.
— La red com ercial no es en esas zonas significativam ente

m as im p o rtan te, desde el pu n to de vista cuantitativo; las dife-
rencias son cualitativas. Asi, no debe so rprender la m ayor den-
sidad de bancos.
— Las disponibilidades de equipam ientos recreativos son
francam ente superiores. E sas categorias, que se en cuentran so-
cialm ente a m enor d istancia de esas practicas culturales legi-
tim as (com o el teatro o los m useos), son tam bien las m as cer-
canas fisicam ente a los equipam ientos correspondientes. Su pro-
xim idad a los espacios verdes tam bien caracteriza de m anera
especifica a la vivienda de las capas superiores.
Esos resultados em piricos ponen de m anifiesto y detallan
un a evidencia: el espacio residencial de las capas superiores
posee rasgos especificos coherentes con su m odo de vida. E sa
especificidad es signo de distincion social, participa en el sis-
tem a de expresion y reconstruccion sim bolicas de la jera rq u ia
de situaciones de clase. Pero lo es solam ente en la m edida en
que el significante social es sim ultaneam ente soporte m aterial
de p racticas de clase que constituyen un m odo de vida real.
El espacio de las capas superiores no puede ser signo de distin
cion sino porque es « objetivam ente»diferente. Y esas diferen-
cias son, en p articu lar, el resultado de los procesos de produc-
cion m aterial: predom inio m asivo de las form as m as capitalistas
de construccion de viviendas, privilegios a largo plazo en m ate
ria de in fraestru ctu ras y equipam ientos publicos de consum o,
concentracion «espontanea» de los servicios m ercantiles reque-
ridos por una clientela am pliam ente solvente. Esos procesos
tienden, por interm edio de los precios, a producir la segregacion
espacial exigida p o r la legibilidad sim bolica de los espacios.
A dem as, la concentracion espacial de las capas superiores lleva
a cabo una transform acion cualitativa del contenido de los equi
pam ientos publicos, bajo el doble efecto de la pertenencia social
de sus usuarios y de las politicas publicas que refuerzan sus
consecuencias. Ese fenom eno es particularm ente evidente en el
sistem a escolar, pero actu a m as am pliam ente en todos los equi
pam ientos culturales 78. O curre lo m ism o con los equipam ientos
com erciales privados, cuyo « refin am ien to » aco m p an a y refuerza
la segregacion espacial de las capas superiores. A la inversa, los
procesos de «degradacion social» de las zonas residenciales en
otros tiem pos privilegiadas son acum ulativos por las m ism as
razones. Capas superiores y capas populares -y principalm ente
78 Cf. Pincon, 1979, vol. I.

obreras— se excluyen en el espacio m ediante procesos de ex

pulsion 75*79.
Las representaciones que se hacen del espacio urbano las
capas superiores p resen tan rasgos especificos coherentes con las
practicas reales que les sirven de fundam ento. E studios reali-
zados en varias grandes ciudades francesas y especialm ente en
la aglom eracion p a ris in a 80 concluyen que esas capas sociales
poseen el «horizonte urbano» m as amplio: hacen sus com pras
no alim enticias en el centro de la ciudad con m ucha m ayor fre-
cuencia que o tras capas, siendo com parable la distancia desde
el lugar de residencia al centro; utilizan m as a m enudo los
equipam ientos centrales de distraccion y cultura; su red de
relaciones con la fam ilia y los am igos esta m as extendida en el
espacio. Ademas, disponen de u n a representacion clara del
centro y le asignan un significado sim bolico de valor4 P artiendo
de todos esos criterios, las capas superiores se oponen en cada
punto a las practicas y representaciones obreras de la ciudad.
Por el co n trario , las capas m edias, cuadros m edios y em pleados
—cuya ubicacion y m ovilidad residencial son muy diferentes a
las de las capas superiores— participan m ucho m as de ese
«modelo».
2.2. El espacio obrero 81
Asi com o hay un espacio urbano especifico de las capas supe

riores, hay tam bien un espacio obrero: claram ente segregados
en tre si, se oponen por sus caracteristicas esenciales.
Las zonas de trab a jo de los obreros son principalm ente aque-
llas donde estan ubicadas las em presas industriales, y se trans-
form an al ritm o de los cam bios de los procesos productivos.
Cada fase de la division capitalista del tra b a jo da lugar a la for-
75 D. Harvey critica de manera muy acertada l a teoria un tanto idilica

del filtering, mostrando la importancia esencial en las reasignaciones so
ciales del parque inmobiliario de los fenomenos de blow out (Harvey,
1973, pp. 172-76). En cuanto a los marginalistas impenitentes, explican
evidentemente la segregacion (racial en ese caso) por «la hipotesis de
la preferencia del consumidor»: «una explication bastante mas razonable
de la segregacion residencial es que los blancos tienen mayor repugnancia
a vivir entre negros que la que tienen los otros negros» (Muth, 1969, p. 107).
80 Cf. en particular Cornuau et al., 1965, estudio del que estan tornados
los resultados mencionados en este parrafo.
81 La notable sintesis de M. Verret sobre ese tema (Verret, 1979) inspira
algunos de los siguientes desarrollos.
202 Christian Topa2ov
m acion de los espacios productivos correspondientes y tra n s

form a profundam ente la e stru c tu ra u rb a n a K, y especialm ente
las condiciones de residencia de los obreros.
E n una m etropoli industrializada tard lam en te y de m anera
progresiva com o P aris, las em presas se establecen en el cinturon
in d u strial que rodea al centro de la ciu d ad a . Se constituye pri-
m ero, desde la p rim era m itad del siglo xix, un tejido denso de
m an u factu ras en las inm ediaciones de los b arrios centrales
donde se m ezclan produccion y venta artesanales; el alejam iento
progresivo de las m an u factu ras hacia la periferia es el resultado
de la disociacion entre lugar de produccion y lugar de comercia-
lizacion, pero no rom pe el flu jo intenso de m ercancias y traba-
jad o res que se establece en tre los dos sectores. R esidencia obre-
ra y em pleo artesan al o m anufacturero se m ezclan en los m ism os
b arrio s populares, a m enudo en los m ism os inm uebles A p a rtir
de la decada de 1880, los p rim ero s establecim ientos de la gran
in d u stria se establecen al o tro lado de este p rim er cinturon, en
funcion de las necesidades especificas del m aquinism o en m ate
ria de expansion espacial y proxim idad a las grandes infraestruc-
tu ras de tran sp o rte fluvial o ferroviario, asi com o de abasteci-
m iento energetico. El retroceso del obrero especialista en esta
nueva fo rm a de produccion conduce al desarrollo de un nuevo
m ercado de tra b a jo de obreros no cualificados que, desde un
com ienzo, es espacialm ente diferente al m ercado de trab a jo
ligado al sistem a artesanado-m anufactura 823485. L a ra p id a regresion
de la residencia o b rera en el centro de la ciudad desde comien-
zos del siglo xix trae sin em bargo consigo, en el cin tu ro n indus
trial, u n a altisim a interpenetracion espacial de las em presas
in d u s tria ls y el h ab itat obrero, en todas sus categorias. E ste
p rim er cin tu ro n industrial parisino se caracteriza por un tejido
urbano coherente, m arcado p o r un gran num ero de em presas
diversificadas y com plem entarias, p o r una estrech a relacion es
pacial en tre la gran fabrica y sus num erosos su b co n tratistas y
82 Cf. los trabajos en curso de M. Freyssenet sobre Turin.

83 Es un fenomeno similar a aquel a partir del cual hace Burgess sus
generalizaciones, haciendo desaparecer, por lo demas, del esquema a la
industria pesada: la industria ligera de la franja exterior del centro
comercial se extiende por la zona de transition deteriorada, mas alia de
la cual comienza la zona residencial de los obreros cualificados (Bur
gess, 1925).
84 Algunas formas de la division manufacturera del trabajo se desarro-
llan primero en el marco del trabajo a domicilio (cf. los analisis clasicos
de Marx en el libro primero de El cavital).
85 Cf. Magri, 1972, pp. 69-81.
Diferenciacion espacial de lo s precios y rentas 203
por la m ultiplicidad de los servicios urbanos engendrados por

el flujo de trab ajad o res (re sta u ra n te s, cafes, com ercios). Ade-
m as, el h ab itat obrero se m ezcla estrecham ente con las em pre-
sas, con un elevado predom inio hoy de los trabaj adores cua-
lificados.
Ese tejid o in d u strial com ienza a tran sfo rm arse a com ienzos
de la decada de 1950, y de una m an era m asiva con la crisis de
la de 1970, con la desindustrializacion de las m etropolis que va
unid a a la aceleracion del tran sito a la gran in d u stria y los co
m ienzos de la autom atizacion a . El em pleo obrero dism inuye
rapidam ente en su ubicacion tradicional por com prension de los
em pleos y cierre de los establecim ientos. El declive de la em-
presa pequena y m ediana en num erosos sectores se une a un
poderoso m ovim iento de cam bio de ubicacion de los grandes
establecim ientos m ecanizados en vias de autom atizacion hacia
las concentraciones de m ano de o b ra poco cualificada de la
provincia y las zonas dependientes. Las em presas que perm ane-
cen en la aglom eracion tienden a desplazarse hacia la periferia
alejada donde se configuran zonas industriales aisladas, con una
b aja cualificacion obrera, separadas espacialm ente de las zonas
donde h abita la m ano de obra.
P or tan to , el espacio obrero se esta transform ando. Sin em
bargo, aun perm anece muy m arcado por las caracteristicas de
la p rim era industrializacion.
E n tre todas las categorias sociales, los obreros son los que
cam bian m as frecuentem ente de em pleo, tan to m as cuanto me-
nos cualificados sean s7. A finales de la decada de 1960, en la
region parisina, esa gran m ovilidad ocupacional se llevaba a cabo
dentro de un area geografica m uy lim itada. A la inversa, su
m ovilidad residencial es casi tan escasa com o la de las capas
su p e rio re s86878 y, adem as, su area de cam bio de residencia es la
m as restrin g id a de todas las categorias so ciales89.
La ubicacion de la residencia o b re ra en el espacio parisino
es, pues, m uy estable en el tiem po, casi tan to com o la de las
capas superiores, y esta muy segregada de esta ultim a. E n cam
bio, es m ucho m as difusa dentro de la aglom eracion. Si las cate
gorias sociales superiores se concentran en zonas restringidas,
los obreros ocupan am pliam ente el espacio restante, aun estando
86 Para una description de ese fenomeno de la region urbana de Paris,

cf. Browaeys y Chatelain, 1974.
87 Cf. indicador de estabilidad del empleo, Anexo in.
88 Cf. indicador de movilidad residencial, Anexo in.
89 Cf. Freyssenet y Retel, 1970, pp. 113-18 y 132-35.
sensiblem ente m as concentrados que los em pleados y los cua-

dros m edios 90. De todas las capas sociales, son los obreros los
que m enos residen en el centro de la ciudad, pero son tam bien
los que gastan m enos tiem po en tran sp o rte en tre el dom icilio y
el tr a b a jo 91. E n efecto, el h ab itat y el em pleo obrero estan aun
muy ligados en el espacio, a pesar de la tendencia a la disociacion
que acom pana a la desindustrializacion u rb a n a 92934.
Los estudios clasicos de H. Coing sobre Paris y de M. Young
y P. W illm ott sobre L o n d re s83 m u estran lo que significan esa
configuracion espacial y su dislocacion en los b arrio s obreros
tradicionales proxim os al centro de la ciudad. Si el caracter
insalubre del h ab itat es evidente con respecto a las norm as
« m o d ern as» ,y , por lo dem as, perfectam ente percibido por los
m oradores, no im pide un profundo apego de estos a su barrio.
Pues el b arrio es una cultura, preponderantem ente obrera, com-
pu esta p o r un lenguaje, u n a etica, una solidaridad que le son
propios. E s ta cu ltu ra se encarn a en un espacio geograficam ente
definido, en el que la proxim idad de los em pleos ofrece las ma-
yores posibilidades de acceso al m ercado de trabajo.
La destruccion de esos nucleos obreros, por la em igracion
de las em presas y la especulacion inm obiliaria, no es facil, ha-
ciendose a m enudo necesaria u n a renovacion u rb an a apoyada
en los m edios coercitivos del E s ta d o N. Pero el desarrollo del
ex trarrad io reproduce fenom enos parecidos, sin que por ello se
m antenga un predom inio obrero tan m arcado en la poblacion,
ni correspondan los m odos de vida a los del barrio popular
tradicional. La p ractica o b rera en el espacio urbano y, por tanto,
las representaciones de este, conservan, no o bstante, caracteris-
ticas constantes 9S: predom inio m asivo de las com pras no ali-
90 Cf. indicadores de distribucion espacial de la residencia.

91 Cf. indicadores de centralidad de la residencia y de duracion del tra-
yecto domicilio-trabajo, Anexo I I I .
92 «Parece como si el fraccionamiento geografico de la categoria de los
obreros fuera el corolario de la desindustrializacion» (Browaeys y Chate-
lain, 1974, p. 52).
93 Coing, 1966; Young y Willmott, 1957.
94 D. Duclos muestra que las operaciones de renovacion en Paris en los
anos 60 no producen como principal efecto el mejoramiento de la oferta
de equipamientos publicos o «la imagen de marca» del sector, sino la
supresion de las actividades economicas en algunos puntos (los nucleos
aislados), lo que trae consigo, bastante mas alia de las parcelas o zonas
afectadas, el desmantelamiento del sistema produccion-habitat del barrio.
La promocion inmobiliaria puede entonces intervenir (Duclos, 1973, pa-
ginas 52-56).
95 Cf. Cornuau et al., 1965. En ese trabajo colectivo aparecen, cual-
Diferenciacion espacial de los precios y ventas 205
m enticias en el m unicipio de residencia, red de relaciones prin-

cipalm ente fam iliar y local, im agen im precisa y escasa frecuen-
tacion de los espacios centrales, tan valorados por las capas
superiores.
El espacio obrero parece, pues, m uy determ inado aun por
el fenom eno de la concentracion de las industrias y del h ab itat
en las m ism as zonas urbanas. La estabilidad residencial, mien-
tra s sea posible, m axim iza las posibilidades de acceso a los em-
pleos, de los que hay que cam biar a m enudo, pero en un area
geografica lim itada. E n ese espacio se inscriben unas practicas
cotidianas que ignoran al resto de la ciudad y que estan en la
base de u n a cu ltu ra especifica de clase.
Los equipam ientos y servicios urbanos accesibles en ese es
pacio se caracterizan por su b aja densidad y por un contenido
coherente con la p ertenencia de clase de los usuarios. P ara la
casi to talidad de los equipam ientos, son los obreros quienes
viven m as le jo s 96. La situacion en la region parisina es caracte-
ristica a ese respecto 97.
— El servicio de tran sp o rte colectivo les es relativam ente
desfavorable, desde el punto de vista de la proxim idad de las
estaciones (excepto en el caso del tren ) y, sobre todo, de las
frecuencias y direcciones ofrecidas. Hay que senalar, adem as,
que la red parisin a tiene una e stru c tu ra casi exclusivam ente
radial que une los b arrio s d orm itorio del extrarradio con el
centro com ercial, pero es to talm en te inadecuada p ara las nece-
quiera que sea la practica urbana analizada, tipos coherentes de «fami-

lias». Asl, por ejemplo: «Por un lado... familias extensas con una fuerte
cohesion interna y local que llevan, en lo que respecta habitantes del ex
trarradio, una vida de relaciones limitada al municipio y una fuerte im-
plantacion en el vecindario; por otro, familias que presentan las caracte-
risticas inversas: mayor movilidad residencial en el pasado, vida social
muy dispersa en todo el espacio urbano, mayor participacion en la vida
de las asociaciones» (J. Retel, loc. cit., pp. 109-10). «Asi, es posible distin-
guir una poblacion con un horizonte parisino restringido de otra con un
horizonte parisino amplio; o tambien una para la cual la atraccion sim-
bolica de Paris o de cualquier otra zona del extrarradio, distinta a la
habitada, desempena un papel poco importante, de otra para la cual tiene
un sentido» (B. Lamy, loc. cat., p. 76). «Los obreros tienen mas dificultades
para imaginarse en un sector diferente al que ocupan» (ibid., p. 53).
En todos los casos, en cada uno de los polos de la tipologia coinciden
los obreros con los cuadros superiores.
96 Cf. indicadores de proximidad de los equipamientos y servicios urba
nos, Anexo ill. La desventaja relativa de los obreros es siempre observa
ble, aunque varia su amplitud, mientras que para ciertos equipamientos
las capas superiores y las medias se encuentran en posicion identica.
97 Cf. Rendu, 1978.
sidades de desplazam iento «de circunvalacion», de un barrio a

otro del ex trarrad io , de los o b re ro s 98. Teniendo en cuenta qUe
la situacion es sim ilar en la m ayoria de las grandes ciudades
francesas, se deduce que los obreros, que son la categoria COn
la m as b aja ta sa de m otorizacion (con excepcion de los empiea-
dos), son al m ism o tiem po los que m enos utilizan el tra n sp o rte
colectivo p a ra sus desplazam ientos entre el dom icilio y el tra-
bajo: m as de la cu arta p arte de esos trayectos son efectuados
en vehiculos de dos ruedas 9910
— A unque la densidad de establecim ientos escolares secunda-
rios y superiores es m as b aja p ara los obreros, estos d isfm tan
de una densidad m ayor de establecim ientos de ensenanza tecnica
(y tam bien de agencias de em pleo), m ientras que las escuelas
p rim arias estan distribuidas p o r igual. Claro esta que es preci-
sam ente en las escuelas en que son num erosos los hijos de
obreros donde se observa la m ayor proporcion de retrasos y
fracasos escolares.
— Las zonas de residencia obrera, m as densas en hospitales
que las otras, estan m as desprovistas de m edicos de m edicina
privada.
— Los equipam ientos de caracter cultural son alii claram ente
m as escasos, y la distancia espacial refuerza los efectos de la
distancia social a la cultura «legltima» dom inante, reduciendo
practicam ente a cero el consum o obrero en ese terreno.
Los rasgos del espacio obrero estan, pues, claram ente tipifi-
c a d o ~ q s i com o las practicas obreras en la ciudad. Su perm a-
nencia es tan to m as notable cuanto que, si los obreros siem pre
se hallan segregados de las capas superiores, lo estan cada vez
m enos de las capas medias.
2.3. Los espacios de las capas m edias asalariadas
Las practicas en el espacio urbano de los cuadros m edios y de

los em pleados poseen caracteristicas com unes, m uy diferentes
a las de las capas superiores p o r un lado, y a las de los obreros,
por otro.
Antes de nada, esas categorias se caracterizan por una movi-
lidad m uy alta 10°. Se h a visto que los obreros cam bian frecuente-
98 Cf. Lojkine, 1972, pp. 42-49.

99 Cf. indicadores de migraciones alternantes, Anexo h i .
100 Cf. Freyssenet y Retel, 19X), pp. 104-12 y 128-32. Esta encuesta se
m ente de em pleo y en m uy pocas ocasiones de vivieiida, y siem-

p re en el area geografica m as restringida posible: el espacio
obrero. Tam bien se ha visto que, por el contrario, las capas
superiores cam bian muy poco de em pleo y algo m as a m enudo
de vivienda que los obreros, en o tra area geografica restringida:
el espacio de las capas superiores. Las capas m edias p resentan
una m ovilidad profesional in te rm e d ia 101, pero en una am plia
area geografica; en cuanto a su m ovilidad residencial, es la
m as alta de to d as las categorias 102, tam bien en el espacio m as
amplio.
Las capas m edias no tienen un espacio propio. Si una parte
de sus em pleos estan concentrados en el centro com ercial, tam
bien tra b a ja n en los centros terciarios perifericos —los cuales
se desarrollan con la diferenciacion creciente en el seno del
capital financiero en tre actividades de direccion y gestion co-
rriente — , en el com ercio disperso y en las em presas industriales.
P ero sobre todo, su espacio residencial se encuentra disem inado
por todo el espacio urbano.
El estudio de la distribucion espacial residencial de las
capas m edias asalariadas en la aglom eracion parisina perm ite
precisar esta a firm a c io n 103L Se tra ta de la categoria social cuya
distribucion espacial h a evolucionado m as 104 y es la m as difusa
en to d a la aglom eracion 105. Sin em bargo, desde este ultim o punto
de vista, los cuadros m edios se diferencian ligeram ente de los
em pleados. E stos se encuentran ah o ra distribuidos de m anera
uniform e por todo el espacio urbano 106, m ientras que, a comien-
zos de la decada de 1950, su distribucion espacial estab a rela-
cionada — aunque de form a debil— con la de los cuadros m edios
y sup eriores, y opuesta a la de los obreros, a finales de la de
cada de 1960, su relacion espacial con el resto de categorias
sociales era casi nula. E n o tras palabras, si los em pleados antes
h ab itab an m as bien las zonas superiores y no las zonas obreras,
hoy ya no ocurre asi, de m an era que su espacio ya no se dis
tingue del espacio obrero. La tendencia es parecida en el caso
de los cuadros m edios, pero la distribucion espacial de estos
refiere a los cuadros medios, pero parece ser que los resultados pueden
hacerse extensivos a los empleados.
101 Cf. indicador de estabilidad del empleo, Anexo in.
102 Cf. indicador de movilidad residencial, Anexo I I I .
103 Cf. Freyssenet, Regazzola y Retel, 1971, e indicadores de distribucion
espacial, Anexo in.
104 Cf. indicador de estabilidad de la distribucion espacial.
105 Cf. indicador de concentration espacial, Anexo ill.
106 Cf. indicador de grado de segregation, Anexo ill.
esta aun fuertem ente relacionada con la de los cuadros supe-

riores — aunque esta relacion se este debilitando— y fu erte
m ente o p u esta a la de los obreros — aunque esta oposicion este
dism inuyendo en lo que respecta a los obreros cualificados.
E stos cam bios se observan — recordem oslo— en una aglomera-
cion en fu erte expansion dem ografica, en la que retrocede la
poblacion del centro de la ciudad y aum enta rapidam ente el
peso relativo de las capas m edias asalariadas.
Como resultado de esas tendencias, se observa un rapido re-
troceso de las zonas de alto predom inio obrero, tan to en el Paris
obrero com o en el « c in tu ro n rojo» del extrarradio. No se tra ta
de que no haya m as espacio obrero: este existe siem pre p ara
los obreros y casi d en tro de las m ism as fro n teras que antes;
pero, al co n trario de lo que ocurria en el pasado, ese espacio
no es exclusivam ente suyo, ya no esta segregado del espacio de
los em pleados —el cual se ha d i s u e l t o - y lo esta m enos que
antes del de los cuadros m edios. P or un lado, el espacio ha per-
dido im p o rtan cia com o consecuencia de la construccion en
m asa p ara las capas m edias y los obreros cualificados en la
m ayor parte de la zona tipicam ente obrera de antano. P or otro,
han aparecido sin em bargo zonas urbanas m ucho m as m arcadas
que el resto p o r las capas m edias, donde los obreros, en particu
lar los m enos cualificados, estan claram ente m enos represen-
tados que en o tro s lugares: b arrio s parisinos en o tro tiem po
populares, m unicipios contiguos a la zona de residencia de las
capas superiores en el ex trarrad io , m unicipios de la periferia
alejada que a m enudo presentan caracteristicas de sitio privile-
giado (espacios poblados de arboles, valles). Se observa que es
precisam ente en esos m unicipios «m edios» donde se concentra
la actividad de los prom otores inm obiliarios privados a lo largo
de los anos sesenta: ignorando las zonas m as o b reras — excepto
en el in te rio r de Paris— y m anteniendo una actividad lim itada
en las zonas de m ayor prestigio — salvo en la p eriferia lejana,
donde es m uy im p o rtan te— los prom otores construyen m asiva-
m ente en esas zonas cuya com posicion social van precisam ente
a m odificar 107.10
107 c f Topalov, 1973 b, pp. 49-52; Topalov, 1974, pp. 238-50. Se observara
que las tendencias de ubicacion de la produccion de los promotores pri
vados se relacionan de manera muy exacta con las zonas del espacio en
las que el cambio de uso del suelo posible, teniendo en cuenta su clientela
solvente, les permite conservar la mayor parte de la renta del suelo
creada: los barrios populares y medios del centro, las zonas medias del
extrarradio y las zonas superiores del extrarradio.
A pesar de la m arca que im prim en las capas m edias asalaria-

das a ciertos espacios, no por ello esos grupos se concentran en
esas zonas — levem ente los cuadros m edios— ni se excluye de
ellos a los obreros —un poco a los obreros no cualificados.
E sta dispersion p o r to d o el espacio u rbano lleva consigo una
elevada duracion del trayecto dom icilio-trabajo 108109, a pesar de
un servicio de tran sp o rte colectivo sensiblem ente m ejo r que el
de los obreros y un uso m as frecuente de los m ism os. La den-
sidad de los equipam ientos accesibles a los cuadros m edios y a
los em pleados es m uy sim ilar p ara unos y otros, a m enudo m as
alta que la ofrecida a los obreros, y b astan te proxim a a aquella
de la que d isfrutan los cuadros superiores, en el caso de una
serie im p o rtan te de equipam ientos 309.
Las p racticas y representaciones espaciales de las capas m e
dias asalariadas estan determ inadas por su alta m ovilidad espa
cial, residencial y p ro fesio n alno. Los obreros solo construyen
representaciones del espacio lim itado en que se m ueven; las
capas superiores tienen tam bien un espacio lim itado, pero po-
seen u n a clara conciencia de su lugar en el conjunto u rbano y,
por tanto, un a im agen global de este; las capas m edias asalaria
das se desplazan p o r to d a la aglom eracion y, en consecuencia,
se hacen un a im agen de su conjunto. Los «m odelos culturales»
del espacio tienen su fu n d am en to en las practicas espaciales que
produce la asignacion espacial de las diferentes clases y capas
sociales p ara cada una de ellas.
3. La diferenciacion del espacio urbano como procesa social
Las anotaciones em piricas precedentes sobre la pluralidad de

las p racticas sociales en el espacio u rbano evidentem ente no
preten d en ser sistem aticas. En ciudades caracterizadas p o r una
base econom ica y un a estru c tu ra de clase diferente a la de
Paris, los fenom enos observables pueden ser com pletam ente dis-
tintos. P ero del analisis esbozado, y del m etodo que lo funda-
m enta, es posible no obstante concluir algunas proposiciones
generales sobre la estru cturacion econom ica, la diferenciacion
social del espacio urbano y la diversificacion espacial de los
valores de uso. Los resultados analizados tam bien perm iten
108 Cf. indicador de duracion del trayecto domicilio-trabajo, Anexo iit.

109 Cf. indicadores de proximidad de equipamientos, Anexo in.
110 Cf. Cornuau, et al., 1965.
su sten tar m ejo r la critica a los enfoques de la ecologla u rb an a,

a los m odelos m icroeconom icos neoclasicos y al culturalism o.
— E n co n tra de lo que postulan los m odelos descriptivos
n atu ralistas de la ecologla urbana, no hay ninguna ley que regule
el uso del suelo y la diferenciacion social del espacio form ulable
en term inos de regularidades geograficas, segun la cual las ca-
racterlsticas naturales del espacio producirian com o efecto la
ubicacion de las actividades y de las clases sociales.
Sin em bargo, existen algunas regularidades p ara cada tipo de
aglom eraciones caracterizadas por una h istoria sim ilar de su
base economica: es lo que establece em piricam ente la Escuela
de Chicago y lo que ocultan los m odelos form ales de ubicacion.
Pero no hay que relacionar tales regularidades con las propie-
dades intrinsecas del espacio, sino con las e stru c tu ra s internas
del ap arato productivo. E n cada ciudad se articulan los espa-
cios productivos que corresponden a las distintas fases de la
division capitalista del trabajo, y los espacios residenciales que
son el resu ltad o de coyunturas historicas de la e stru c tu ra de las
clases y de los sistem as de produccion de viviendas.
— E n co n tra de los postulados de los m odelos neoclasicos,
no hay ninguna soberania individual de los consum idores cuyo
a rb itra je en tre los precios y la distancia en un espacio-tiem po
hom ogeneo determ ine la asignacion de las fam ilias en el espacio.
Hay, p o r el contrario, espacios asignados a diferentes grupos
sociales definidos en p artic u la r p o r su lugar en la estru ctu ra
de clases. L a configuracion de esos espacios es el resultado, p ara
cada clase o capa social, de la ubicacion de sus lugares de tr a
bajo y de residencia y de las practicas espaciales que corres
ponden a su condicion: tipo y lugar de trabajo, acceso a los
m ercados de la vivienda, m odos propios de reproduccion social.
Son m odos especificos de vida que expresan la diferenciacion
de clase y no solam ente m vcles de vida*. la ((restriccion de los
ingresos» funciona como un com ponente de un sistem a de p rac
ticas y no com o la envoltura de funciones de satisfaccion indivi
d u a l s arbitrarias.
— F inalm ente, en co n tra de los postulados de la sociologia
cultu ralista, no hay ninguna determ inacion u ltim a de las relacio-
nes con el espacio por m odelos culturales, representaciones co-
lectivas, p ro p ias de cada grupo social, de su identidad en funcion
de su lugar en la ciudad.
Las representaciones del espacio urbano estan m uy diversi-
ficadas socialm ente, com o lo estan las practicas sociales espa
ciales. Pero, el «modelo cultural* no es m as que la expresion
Diferenciacion espacial de los precios y rentas 211 •
—en el campo de la representacion— de una constelacion cohe-

rente de com portam ientos individuales y colectivos, de opinio-
nes y moviles enunciados por los agentes. Es un objeto. cons-
tru id o p o r una p roblem atica teorica que, al plantear precisa-
m ente las representaciones como principio de explicacion ultim a
de la accion, p articipa de las ilusiones que se hacen los agentes
sociales acerca de la trasparencia de sus practicas. E sta linea
de analisis designa u n a realidad en la cual se apoya la represen
tacion neoclasica del consum idor racional de espacio, No hay
a rb itra je individual en tre las propiedades del entorno que se
com binan de m an era diversa, sino coherencia de los com porta
m ientos en el seno de unos grupos sociales p ara los que la
relacion con el espacio es global. Pero los m odelos culturales
construidos p ara designar esa coherencia encuentran su funda-
m ento en un lugar que no es el campo de las representaciones,
a saber, en unas practicas concretas que generan al m ism o tiem-
po las situaciones de clase y la estru ctu racio n m aterial de los
espacios.
Si esto es asi, seria conveniente, desde el punto de vista me-
todologico, com enzar cualquier analisis de los procesos de dife
renciacion espacial de los valores de uso urbanos p o r un estudio
de la produccion de la ciudad y de las practicas espaciales de
los diferentes grupos sociales,
Los hallazgos de la investigacion u rb an a en los ultim os diez
anos nos proporcionan indicaciones teoricas y m etodologicas
p ara llevar a cabo ese analisis em pirico. R ecordem oslas breve-
m ente p a ra concluir.
3.1. Sistem as productivos y form acion de los espacios 1

de produccion y de residencia
Las estru ctu ras m as determ inantes de los espacios urbanos son
el resultado de los rasgos del sistem a productivo y de sus trans-
form aciones. E n las ciudades capitalistas, el proceso de division
del trab ajo es el encargado de proporcionar la clave de los
fenom enos de especializacion internacional y regional de los
espacios, asi como de los fenom enos, propios de cada aglome-
racion, de com petencia entre usos del suelo, que term in aran
apareciendo en fo rm a de m ercado del suelo.
Cada fase del desarrollo del m odo de produccion puede estar
caracterizado p o r u n a estru c tu ra especifica de las relaciones
en tre los p ro d u cto res, los m edios de trab ajo y los propietarios
de estos Ultimos. Al m ism o tiem po, cada u na de las form as suce-

sivas de la division del trab a jo determ ina las caracteristicas
generales de las relaciones espaciales en tre las actividades que
la division del trab a jo separa, en las distintas etapas de la pro
duccion, pero tam bien en la circulacion de m ercancias y de
dinero. Del m ism o m odo, de las caracteristicas de la division
del tra b a jo se derivan las de los espacios productivos, asi como
las de los tipos de m ano de o b ra que le son necesarios.
P o r este m otivo, el paso de la m an u factu ra a la gran indus-
tria, y despues el del m aquinism o a la autom atizacion, con los
fenom enos de centralizacion y concentracion del capital que los
acom panan, no provocan unicam ente trasto rn o s en el aparato
de produccion, de distribucion de las m ercancias y de gestion de
las actividades, sino que conducen tam bien a cam bios profundos
en la division espacial del tra b a jo y, por tan to , en las estructu-
ras urbanas.
E stas indicaciones siguen siendo h asta el m om ento m uy abs-
tractas. Su ap lic a c io n a tra b a jo s em piricos m u estra sin em bargo
que hay una intim a relacion en tre la e stru c tu ra espacial de la
ciudad y las tran sfo rm acio n es del sistem a productivo. C ada
aglom eracion p articu lar puede ser analizada com o una articu-
lacion de espacios de produccion -y de circulacion del capital—
que corresponden cada uno a una fase de la division del trabajo.
La com petencia en tre las actividades econom icas p o r la disposi-
cion de los espacios es, en principio, la lucha en tre unas raciona-
lidades en com petencia y diferentes, pues tienen que v er con
logicas que corresponden a distintas fases de la division del
trab a jo y a categorias de agentes asociadas a ellas. Cada cual
sabe, por lo dem as, que cualquier tentativa de planificacion
urb an a solo puede existir transigiendo con las ((tendencias pro-
fundas» del ap a rato econom ico o, m as exactam ente, con las ten
dencias y coyunturas de las luchas econom icas en tre categorias
de em p resas por co n tro lar y tran sfo rm ar los espacios que ne-
cesitan. Los espacios productivos conform ados en una fase de
la division del tra b a jo y ocupados por las actividades y los
agentes que le corresponden pueden convertirse en un obstaculo
p ara el desarrollo de la fase que predom inara luego. Segun el
caso, seran reestru ctu rad o s o abandonados, pero la transfor-
m acion in tern a del sistem a productivo seguira siendo el m otor
del cam bio de usos del suelo.
La conform acion de los espacios residenciales no es, sin
em bargo, el resu ltad o inm ediato de esas transform aciones del
espacio productivo. Sin duda alguna, los rasgos p articu lares de
la base econom ica de cada ciudad d eterm inan una e stru c tu ra

dada de las clases sociales y de los ingresos —y, po r tanto, una
segm entacion especifica de los m ercados de la vivienda— , un
ritm o dado de las variaciones de la poblacion en sus diversos
co m p o n en te sm . P ero la distribucion de esa poblacion en el
espacio urb an o es efecto de sistem as especificos de produccion,
que poseen su autonom ia y sus propias leyes de desarrollo.
Se tra ta de sistem as de produccion de la vivienda, de los trans-
portes y de los m edios de consum o colectivo. D ependen del Es-
tado, en cierta m edida y en form as variables. El E stado contri-
buye, pues, a la creacion de las condiciones socializadas de la
form acion de los espacios residenciales. Pero no puede tra ta rse
de u na accion autonom a: se artic u la necesariam ente con la
logica de los agentes privados de la produccion de viviendas.
Los sistem as de produccion de esta m ercancia esencial p a ra la
form acion de las e stru c tu ra s espaciales de la ciudad provocaran
efectos propios en cuanto a la-distribucion espacial-de las cla
ses y las capas sociales.1112. E n o tras palabras, la com petencia
por el uso residencial del suelo no opone directam ente en tre si
a fam ilias consum idoras de espacio. Se lleva a cabo en tre cons- %
tru c to re s capitalistas, y en tre estos y propietarios del suelo.
E n p articu lar, cuando la form a dom inante de la produccion de
la vivienda sea la prom ocion inm obiliaria capitalista, el sistem a
productivo generara efectos claram ente autonom os en los cam-
bios de uso del suelo. E n ese caso, y d en tro de unos lim ites que
revelaran periodicam ente las crisis de sobreproduccion, la «de-
m anda» seguira a la « o fe rta » a lli donde sea m as rentable cons-
tru ir. Ahora bien, es sabido que la ubicacion de las operaciones
de los p ro m o to res privados no esta determ in ad a por una logica
de m axim izacion del precio de venta segun la cual las operacio
nes serian realizadas en las zonas de precios m as altos y las
111 Una parte de los flujos de inmigracion puede, sin embargo, ser el
resultado de la expulsion de la poblacion rural como consecuencia de las
transform aciones estructurales de la agricultura, sin correspondencia inme-
diata con las necesidades del aparato productivo urbano.
112 Es un punto sobre el cual insiste M. Castells: «Lo cual equivale a
decir que la estratificacion y la segregation urbanas no son la proyeccion
directa en el espacio del sistema de estratificacion social, sino un efecto
de la distribucion del producto entre los sujetos y del producto-vivienda
en el espacio, asi como de la correspondencia entre estos dos sistemas de
distribucion. Semejante perspectiva exige, pues, deducir la composition
del espacio residencial a partir del estudio de su proceso de produccion,
tanto a nivel de las formas urbanas como de la repartition entre ella de
los sujetos» (Castells, 1972, p. 221. El subrayado es del autor).
ubicaciones correspondientes, regulando asi el estado de la di

vision social del espacio. Ni tam poco lo esta por u n a logica de
m inim izacion del coste social de la urbanizacion, segun la cual
las ubicaciones escogidas serian las m ejor equipadas en infra-
estru ctu ras, siguiendo asi las orientaciones espaciales m aterial-
m ente trazad as por la historia. La ley de ubicacion de las opera-
ciones de la prom ocion privada es diferente: es la m axim izacion
de la tasa de ganancia, basada esencialm ente en la busqueda de
la m axim a diferencia en tre la plusganancia localizada y el precio
del suelo 113. P or esa razon, esa fo rm a de produccion no se adecua
a la distribucion espacial de las capas sociales tal y com o existe,
sino que la tran sfo rm a. A la inversa, ciertas form as de propie-
dad de la vivienda —la propiedad ren tista, en p artic u la r cuando
se halla lim itada por el derecho de los arren d atario s a quedarse,
pero tam bien la propiedad de ocupacion, especialm ente la m as
pobre— actu aran de m an era poderosa en el sentido de una
resistencia a la transform acion del uso del suelo.
Indudablem ente, en un m om ento dado, esas relaciones so
ciales conflictivas en torno al uso del espacio pueden to m ar la
fo rm a de mercado. Pero no siem pre ocurre asi: algunas zonas,
en el centro o en la periferia, se caracterizan a veces por el
hecho de no im plicar ninguna transaccion inm obiliaria; otras
solo en tra n en el m ercado por su contrario, la expropiacion.
Algunos terren o s cam bian de uso sin que m edie u n a cesion real,
dentro de grupos financieros e industriales. Pero, evidentemen-
te, la m ayor parte de los terren o s son vendidos y com prados,
lo cual da sentido al estudio de la form acion de los precios en el
m ercado inm obiliario. A condicioii. claro esta. de au e la obser
vatio n de los precios este acom panada de un analisis de su for
macion. Inicialm ente, en lo que respecta a la dem anda, a p a rtir
del calculo econom ico que d eterm in a sus decisiones en m ateria
de ubicacion y, por lo tanto, de u na m anera m as profunda, a
p a rtir del proceso concreto de valorization de sus capitales; pero
tam bien, en lo que respecta a la oferta, cuya logica de gestion
es Dreciso analizar en funcion de la n aturaleza concreta de las
relaciones de propiedad afectadas.
E ste analisis de las transform aciones de los usos del suelo
com o resultado de las logicas sociales contradictorias puestas
en p ractica p o r unos agentes concretos perm ite no aislar arbi-
trariam en te los fenom enos de m ercado. E n p articular, no se
d escarta la «herencia del pasado» o los «factores instituciona-
113 Cf. Topalov, 1974, pp. 201-18.

les» com o residuos que vienen a p e rtu rb a r de form a fastidiosa

un m odelo form al de ubicacion. E ste analisis los considera, por
el co n trario , en los m ism os term inos que las transform aciones
p a ra las cuales suponen un obstaculo. Las racionalidades socia-
les son plurales; esto se observa sobre el terreno.
3.2. P racticas de clase en el espacio u rb an o y diferenciacion

espacial de los valores de uso
Las sucesivas form as do m inantes de la division capitalista del

trabajo producen, pues, êspacios productivos coherentes con
ellas y,; por interm edio de los sistem as autonom os de produc-
cion de la vivienda y de los equipam ientos colectivos de con-
sumo, espacios especificos de reproduccion de una fuerza de
trab a jo diversificada. La form acion de espacios nuevos puede
chocar con el obstaculo constituido por los espacios resultantes
de las form as de la division del tra b a jo anteriorm ente dom i
nantes o de los m odos de vida de las poblaciones urbanas. El
conjunto de esos procesos es el resultado no solam ente de los
m ovim ientos del capital, sino tam bien de la resistencia social
que estos suscitan y de las politicas estatales elaboradas a p a rtir
de las contradicciones generadas po r esos cambios.
E n el espacio urbano asi estructurado y diferenciado se or-
ganizan practicas sociales espaciales, especificas de cada clase
o capa social, que constituyen un elem ento de los m odos de vida
p a r tic u la rs , Tales practicas son al m ism o tiem po el producto
de la situacion de clase y de la estru ctu racio n objetiva de los
espacios 114. Asi, la ciudad tiene u na historia que da fo rm a a los
espacios socialm ente determ inados d u ra n te largos periodos. Por
esta razon, no puede entenderse la distribucion espacial de las
fam ilias com o un proceso de asignacion sim ultanea de un stock
de viviendas o ubicaciones a u na dem anda diferenciada sola
m ente p o r su poder adquisitivo.
E sto explica tam bien por que es im posible clasificar las
ubicaciones en funcion de u na escala univoca de su respectiva
114 Mi proposito aqui es unicamente desarrollar las bases teoricas de

un analisis sociologica de los modos de vida. El vocabulario que utilizo
no debe llevar a subestimar la importancia del proceso de constitucion de
las intenciones subjetivas que organizan las practicas (lo que Bourdieu,
por ejemplo, llama el habitus), Ese proceso es esencial para explicar los
modos de vida particulares que no son el producto directo de la situacion
de clase y de las condiciones espaciales.
utilidad, La p ertin en cia em pirica de los m odelos n eoclasicos de

ubicacion solo es aparente: se apoya exclusivam ente en la hipo-
tesis de la centralidad, segun la cual el valor de uso dism inuye
a m edida que la ubicacion se aleja del centro, dism inuyendo
tam bien, por consiguiente, su precio 115. Un examen m inucioso
de los resultados de los trab a jo s em piricos sobre los m ercados
del suelo en la ciudad m u estra que esa hipotesis es u na simpli-
ficacion abusiva. Los precios cam bian en funcion de m uchos
otros elem entos diferentes a la distancia del cen tro. Cam bian
especialm ente segun la direccion geografica, que por lo general
oculta la diversificacion de los espacios en te rrninos de \a com _
posicion social de la poblacion residente y de la n atu raieza de
las actividades econom icas dom inantes. L a propia d istanci a del
centro incide de m anera d iferen te en los precios segun e\ tipo
de zona de que se trate: a ella se asocia una fuerte caida de k)s
precios en zonas residenciales privilegiadas, pero n o en las zonas
de residencia o b rera 116. Ademas, la dism inucion de los precios
del suelo con la distancia del centro no puede ser imDutada
directam ente a un «efecto de valor de uso». E s tam bien el re-
sultado, a igual precio de las viviendas, de difereilcias conside
rables tan to en la presion ejercida por la com petencia de los
usos del suelo «superiores» en la construccion residencial como
en el costo de acondicionam iento del suela.
C lasificar las ubicaciones segun una escala hom ogenea de su
utilid ad im plica un criterio univoco de clasificacion. Los estu-
dios em piricos que se basan en la problem atica de los factores
del valor del suelo tropiezan todos con esa cuestion.
La accesibilidad es la variable que obtiene la unanim idad.
Y se m odeliza la influencia de la distancia del centro sobre los
precios. Pero el centro com ercial solo es el luga r de trab a jo
115 Ese punto es subrayado en forma muy pertinente por D. Harvey

(Harvey, 1973, p. 189).
116 Evidentemente, ese es el principal resultado de los trabajos de
H. Hoyt. Aunque sus principios metodologicos son muy diferentes, puede
encontrarse un fenomeno similar en el estudio de J. J. Granelle sobre el
mercado del suelo en Marsella. El factor distancia del centro influye menos
en los precios del suelo que la ubicacion en las cuatro zonas radiales
distinguidas en el estudio. Segun la zona radial de que se trate, influye
de manera diferente en los precios. Si se mide la disminucion de los
precios en funcion de la distancia del centro por el parametro a de un
modelo de la forma log (precio) = a (distancia) +b, se comprueba que el
valor de a es mayor en la zona de los barrios «residenciales» (-0,245 para
los terrenos comprados por promotores, —0,220 para los terrenos compra-
dos por particulares) que en la de los barrios industriales (respectiva-
mente, —0,150 y —0,121) (Granelle, 1970, pp. 189-99).
dom inante de algunas categorias sociales; las eapas sdPerio res;

los cuadros m edios, los em pleados. P or 1° dem as, nada asegura
que, en todos los casos, esas categorias com pitan por h ab itar
lo m as cerca posible del centro; el espacio residencial de las
capas superiores puede muy bien no incluir m as que una parte
del centro de la ciudad y extenderse por la periferia; incluso,
puede ser p rincipalm ente periferico. Ademas, las zonas de tra-
bajo de los obreros no coinciden con el centro com ercial, de
m odo que la m inim izacion del tiem po de desplazam iento domi-
cilio-trabajo puede co rresponder entonces a una residencia del
extrarradio, perm aneciendo el centro de la ciudad fu e ra del es
pacio obrero.
O tro « fa c to r» a l que a m enudo se invoca es el nivel de los
equipam ientos urbanos. Sin duda alguna, hay u na diversidad
m aterial de los equipam ientos disponibles segun las zonas, desde
el pu nto de vista cuantitativo y cualitativo. Pero, con to da segu-
ridad, la correlacion no puede ser in te rp re ta d a en term inos de
causalidad directa: es porque hay una coherencia entre el sis-
tem a de equipam ientos y las caracteristicas sociales de la pobla-
cion residente por lo que el nivel de equipam ientos esta relacio-
nado con el precio. Mas claram ente aun, la invocacion del «pres-
tigio social» de u n a zona u rbana — m edido en particular por la
proporcion de cuadros superiores en tre los residentes— es pura-
m ente tautologica.
L a dificultad con que tropiezan esas tentativas proviene de
una doble fuente. E n p rim er lugar, la diferenciacion social de
los espacios es el resultado, como se dice, de la « h isto ria» 117.
El funcionam iento corriente del m ercado — tanto desde el an-
gulo de la o fe rta como de la dem anda— depende de la fo rm a
en que han sido m arcadas las distintas ubicaciones por los
cam bios h istoricos de los espacios productivos y residenciales.
E n segundo lugar, y sobre este punto quiero insistir, la idea de
una escala uniform e de valores de uso urbanos p ara los usuarios
de la vivienda es un sim ple artificio. Incluso si se acepta que
aun queda m ucho por analizar a este respecto, se observa una
coherencia en tre la situacion de clase y las practicas espaciales.
E sto significa que las m ultiples caracteristicas cualitativas de
una ubicacion se organizan com o un valor de uso concreto sola-
m ente en una practica, en un m odo de vida particular. Es valor
117 Un constructor de modelos como R. F. Muth comprueba — <âmar-

gamente?— «la importancia de la herencia del pasado en el modelo de
usos del suelo urbano» (Muth, 1969, p. 90).
de uso aquel o b jeto requerido por la posicion y la situacion de

clase 11819: un ob rero no d ara un centim o de m as por estar m as
cerca de los salones de te, ni un cuadro superior por no estar
lejos de los talleres u9. Significa esto que no es posible clasificar
las ubicaciones p o r orden de utilidad en una dim ension univoca,
ni concebir una com petencia generalizada en tre las fam ilias por
los lugares m as deseados p o r otros 120*#La aparente pertinencia
de esta representacion proviene sim plem ente del hecho de que
los precios (d e la vivienda o del suelo) form an por definicion un
continuo, pero la hom ogeneidad del espacio de los precios no
puede ser trad u cid a en term inos de hom ogeneidad del espacio
real..
118 Es una indicacion tnetodolbgica esencial que da D. Harvey, al discu-

tir Ids modelos neoclasicos: «Cada individuo o grupo determinara de
manera diferente el valor de uso. Solo cuando se reunen las caracterlsticas
de las personas y las de la vivienda, el valor de uso adquiere su verda-
dero sentido. Los valores de uso reflejan una mezcla de exigencias y nece-
sidades sociales, de configuraciones individuals, de habitos culturales y
de estilo de vida, etc., lo que no quiere decir que sean el producto arbi-
trario de la «pura» soberania del consumidor. Pero los valores de uso se
configuran esencialmente en relacion con lo que podria llamarse el «sis:
tema de sustento)) (life support system ) del individuo. El valor de uso,
en- el sentido corriente, «esta fuera de la esfera de la economia pobtica)).
Es esencial entender como funciona ese sistema de sustento. Pero, cual-
quiera que sea la sofisticacion de nuestra comprension del sistema, no
podemos producir sin su ayuda una teoria adecuada del suelo urbano))
(Harvey, 1973, p. 160).
119 Esta formula solo trata de dar una idea. Pero es tambien una reali
dad en el nivel de las representaciones: los obreros de un barrio popular
de Paris no se imaginan viviendo en los barrios burgueses, y por tanto
no tienen ningun deseo de vivir en ellos (Coing, 1965, pp. 43-48), ni tampoco
los obreros del extrarradio desean ir a vivir en las zonas «residenciales»
(Cornuau, et al., 1965, pp. 4966). Por lo que se refiere a los cuadros, es
evidentemente inutil apoyar la afirmacion en resultados de encuestas.
120 Los estudios sobre la movilidad residencial muestran que los despla-
zamientos se llevan a cabo entre zonas urbanas con un estatus social
equivalente y, en la medida de lo posible, lo mas cerca que se pueda del
antiguo lugar de residencia (cf. los resultados comentados en Castells,
1972, pp. 230-31).
5. RENTAS DEL SUELO Y DINAMICA DE LOS PRECIO S
DEL SUELO EN EL ESPACIO URBANO
El procedim iento adoptado a lo largo de este tra b a jo se opone

a todo intento de « tran sp o sicio n » d e la teo rla de la re n ta del
suelo agricola a las condiciones urbanas. Se ha tratad o m as bien,
partien d o de la elaboracion de los clasicos y de M arx sobre la
agricu ltu ra, de establecer un concepto de re n ta en su generali-
dad, es decir, definido por unas relaciones sociales y no por las
figuras particulares que tom a la re n ta del suelo en tal o cual
sector de actividad.
E n ese orden de ideas, una presentacion sintetica de los re-
sultados obtenidos en m ateria de teo ria de las rentas del suelo
urbano sera el resultado de una especificacion de los elem entos
teoricos generales introducidos al com ienzo de este libro. P ara
que sea posible esta tentativa, sera m enester descartar —es de
cir, hacer estallar en diversas dim ensiones— la nocion esponta-
nea de «renta de situacion» (§ 1). A p a rtir de ahi, se desarro-
llara u n analisis de los tipos de rentas del suelo en la ciudad
capitalista (§ 2). La articulacion de esas rentas en la dinam ica
del m ercado del suelo nos perm itira, entonces, en co n trar de
nuevo la form a principal de la re n ta u rb an a hoy en dia: el precio
del suelo (§ 3).
I. UN SEUDOCONCEPTO : LA ((RENTA DE SITUACION»
T ratandose del trigo, las cosas son sim ples y fueron fijadas en
lo esencial p o r los teoricos clasicos de la re n ta del suelo agri-
cola: si la re n ta esta diferenciada en el espacio, esto se debe a
la com binacion de dos factores principales: la fertilidad de la
tie rra y su ubicacion con respecto al m ercado b Precio de mer-
! Marx senala esas dos «causas generales)) a las que pueden anadirse
otros factores de diferenciacion de los costos, como: la tributacion locali-
zada, la desigualdad de desarrollo entre regiones, la acumulacion desigual
entre arrendatarios agricolas (Marx, 1981, vol, 8, p. 836). Como se sabe,
cado unico del producto, costes de produccion y de tra n sp o rts

desiguales, ren tas diferenciales.
Pero, en la ciudad? V arios usos del suelo estan en compe-
tencia, y p a ra cada uno de ellos cam bian, segun la ubicacion,
no solo los costes y las densidades sino tam bien los precios de
m ercado. P or tanto, to das las rentas son «diferenciales», pues
varlan de un punto a o tro de la aglom eracion y en tre el lim ite
de esta y su p eriferia agricola. Si «el suelo no es la tie rra » 2, es
porque en el espacio urbano la fertilidad pierde toda validez
y el unico « fa c to r» d e la ren ta-q u e queda es la «situacion», la
«posicion», la «accesibilidad». La re n ta u rb an a es, por tanto,
una re n ta de situacion, diferencial por definicion.
E sto es lo evidente: segun los puntos del espacio urbano,
varia el nivel de plusganancia localizada realizable p ara cada
uno de los posibles usos del suelo y, en consecuencia, todo punto
del espacio se encuentra situado —en un m om ento dado— en
una je ra rq u ia univoca de las rentas. Es lo que indica la nocion
descriptiva de re n ta de situacion. No hay duda de que en la
ciudad la re n ta del suelo depende fundam entalm ente de la
situacion. Todo el problem a es saber comoi
No p lan tear este in terrogante equivale a darle una respuesta,
pues la nocion de renta de situacion no es unicam ente descrip
tiva, sino que al m ism o tiem po constituye una representacion
configurada en la p ractica de los agentes sociales y un concepto
con stru id o en el cam po de la teoria neoclasica.
Escuchem os a H urd, el p ad re de la econom ia del suelo ame-
ricana, cuando form ula el axiom a con toda tranquilidad:
Como el valor depende de la renta economica, la renta economica
de la ubicacion, la ubicacion de la comodidad y la comodidad de la
proximidad, podemos eliminar las etapas intermedias y decir que el
valor depende de la proximidad 3.
El valor es, entonces, la utilidad de la ubicacion p a ra quien hace

uso de ella: en la term inologia que he adoptado, toda re n ta u r
bana es, p o r tanto, una re n ta de m onopolio determ inada por el
m ercado y, en u ltim a instancia, por la dem anda. No hay, pues,
ninguna necesidad de llevar a cabo el analisis de las relaciones
de produccion en las que se construye la ciudad p a ra com pren-
Marx solo desarrollo la teoria de la renta diferencial a partir de las
diferencias de fertilidad. Es evidente, sin embargo, que esa teoria integra
sin dificultad la combinacion de los otros elementos.
2 Segun la afortunada expresion de J. Canaux (Canaux, 1951).
3 Hurd, 1903, p. 13.
Rentas del suelo y dinamica de los precios del suelo 221
d er la renta. E sto se v era con toda claridad en los m odelos neo-

clasicos de form acion del precio del suelo urbano: la nocion de
re n ta de situacion su strae el analisis de la re n ta u rb an a de la
teorla del valor y lo incluye en la teorla de los precios y del
m ercado..
La im portancia prim ordial de la situacion en la form acion de
las rentas urb an as no ha escapado evidentem ente a los autores
que han em prendido el analisis de estas con ayuda de los con-
ceptos de M arx. P ero la ausencia de critica a la nocion de ren ta
de situacion h a llevado a m uchos de ellos a no pocos sinsabores.
'* E n las desventuras del concepto de re n ta diferencial puede
descubrirse una fo rm a corriente de confusion. P ara M arx, la
re n ta diferencial se form a, sobre la base de un precio uniform e
del producto, com o resultado de una diferencia espacial en el
precio de producciorEU A p a rtir de ese punto, se realiza un
cam bio de sentido: al p lan tear que to d a diferenciacion espacial
de la re n ta del suelo indica una re n ta diferencial, se bautiza de
esa m anera lo que se produce com o efecto de las diferencias
espaciales, no ya com o costes sino com o precios. Y esos precios
de valores de uso diversos, cuyo coste de produccion es identico,
estan determ inados en el m ercado por la dem anda, Analisis mar-
ginalista de cabo a rabo, disfrazado con un vocabulario m arxista,
es la tesis dom inante en tre los investigadores italianos que se
ocupan de la re n ta del suelo urbano, los cuales denuncian la
apropiacion ilegitim a de las rentas de situacion por los propie-
tarios, por ejem plo G. Campos V enuti o N. G inatem po 45. El mis-
4 Ese es evidentemente el fondo de todos los analisis que Marx con-

sagra a la renta diferencial agricola (cf. Marx, 1981, vol. 8, pp. 823-949).
Cuando aborda de manera sucinta la renta del suelo urbano, es preciso
admitir que da implicitamente al concepto de renta diferencial la acepcion
extensiva —renta de monopolio diferenciada segun la ubicacion— que yo
rechazo aqui.. Asi, en un comentario marginal a un texto de Adam Smith
sobre el alquiler de las casas, Marx anota: «La situacion de las fincas
tiene, en lo que se refiere a la renta diferencial en los alquileres de casas,
la misma importancia que la fertilidad y la situacion en cuanto a la renta
agricola» (Marx, 1974, vol. 1, p. 521). Asimismo, afirma en El capital, a
proposito de la renta en los terrenos edificables: «Esta renta se caracte-
riza, en primer lugar, por la influencia preponderante que la ubicacion
ejerce en este caso sobre la renta diferencial» (Marx, 1981, vol. 8, p. 983).
5 «La renta diferencial depende (...) de la situacion de cada terreno
en particular dentro de la aglomeracion urbana, situacion en virtud de
la cual los terrenos resultan en el mercado mas o menos deseables para
los compradores» (Campos Venuti, 1967, p. 32). «[La renta diferencial] esta
relacionada con las ventajas diferenciales ofrecidas por el territorio, ya
sea como medio de produccion, ya sea como bien de consumo escaso y
diferenciado)) (Ginatempo, 1975, p. 46). M Allione, quien hace la misma
mo procedim iento caracteriza en este p u n to los analisis de

F. L am arche, en Canada, y de L. Perceval, en Francia: tan to para
uno com o p a ra otro, la diferenciacion de los precios de la vi-
vienda segun su ubicacion es el fundam ento de la re n ta diferen-
cial; pero esta d iferencia de precios es el resu ltad o de la dife-
rencia del coste de los equipam ientos publicos existentes en
cada punto. Asi, el precio de la vivienda incorporaria en form a
de re n ta (p rivada) el coste (publico) las carreteras y las es-
cuelas 6.
E sta confusion entre ren ta de m onopolio —por diferencia
cion de los precios— y re n ta diferencial — por diferenciacion de
los costes— no h a escapado a otros autores. Por regia general,
esta m ayor claridad conceptual les lleva a descartar el concepto
de ren ta diferencial com o no pertinente, o por lo m enos secun-
dario, y a ten er en cuenta unicam ente la diversificacion espacial
de los precios de m onopolio com o base de la diferenciacion de
la re n ta urb an a. Es el caso de S. Clarke y N. Ginsburg en el
Reino U n id o 7, y A. Lipietz 8 y C. P ottier ? en Francia]
amalgama terminologica, deriva de ella esta consecuencia teorica: «La

renta diferencial en el caso urbano se explica mejor con la definicion de
Marshall que con la de Marx» (Allione, 1972, p. 43).
6 Lamarche, 1972, pp. 27-28; Perceval, 1972, pp. 121-22. El juego de manos
para unir precio de monopolio y teoria del valor es insostenible: si bien
se puede concebir que el valor de uso de los equipamientos publicos cir-
cundantes incide en la determinacion de los precios de mercado de la
vivienda, no puede haber ninguna relacion directa, en general, entre su
valor de cambio (importe del capital publico desvalorizado) y el importe
de la renta.
7 «E1 punto esencial a proposito de la renta diferencial es que no afecta
al precio de la mercancia en cuestion. La renta en los terrenos edificables,
por el contrario, no puede ser determinada sin hacer referencia a la
demanda del consumidor. Esta representa, por esencia, la prima que un
consumidor esta forzado a pagar por una vivienda en una ubicacion par
ticular. Por consiguiente, debemos considerar quiza la renta en los sola-
res para edificar viviendas (house ground-rent) como una renta de mono-
polio determinada por 'las necesidades y el poder adquisitivo del com
prador' (Marx)» (Clarke; Ginsburg, 1975, p. 8).
8 Si bien A. Lipietz formula muy claramente la distincion entre renta
de monopolio formada en el mercado (atributo al estilo de Engels») y
renta absoluta formada en la produccion («tributo al estilo de Marx»),
reintroduce una ambigiiedad conceptual cuando estudia la variacion de la
renta en el espacio: «En el proceso de circulacion (realizacion), la ubica
cion del terreno en la division social del espacio determinara el precio de
venta: es el tributo diferencial de situacion social (...) Ese tipo de modu
lation del tributo del suelo se halla indisolublemente ligado al tipo de
fuente 'al estilo de Engels' del tributo del suelo» (Lipietz, 1974, pp. 143
y 147. El subray ado es del autor).
9 Al tiempo que senala la existencia de rentas diferenciales segun los
Rentas del suelo y dinamica de los precios del sueto 223
Se observa, pues, que los analisis m arxistas de la re n ta del

suelo u rb an o a m enu do integran la nocion de ren ta de situacion
tal y como aparece en el nivel de lo evidente; es decir, como
efecto de la dem anda sobre los precios. Y esto ya sea sin decirlo
— bautizando com o ren tas diferenciales a las rentas de m onopo
lio—, ya sea reconociendolo, pero en ambos- casos, rem itiendo
im plicitam ente el campo estudiado a la problem atica neoclasica.
Es, pues, n ecesaris descom poner la nocion de ren ta de situa
cion en una serie de relaciones sociales y de tipos de re n ta que
amalgama. Pues si la ubicacion m odula el im porte global de las
plusganancias realizables en cada punto del espacio, no deter-
m ina del m ism o m odo cada uno de los com ponentes de la plus-
ganancia localizada.
E n un m om ento dado, es la ubicacion de un terren o la que
hace posible su destino a un determ inado uso que produce ga-
nancia: la agricu ltu ra, la construccion de viviendas, la implan-
tacion de com ercios o de sedes sociales de em presas. La situa
cion es, pues, desde un principio la que determ ina si las plus
ganancias sectoriales que corresponden a esos diferentes usos
del suelo en com petencia pueden ser o no realizadas en ese
punto del espacio. Asi, de la ubicacion depende la posibilidad ,»
o no de form acion de las diversas rentas absolutas.
P ara cada uno de los usos especlficos del suelo, sera la situa- ^
cion la que determ ine eventualm ente un precio de produccion
localizado del bien o servicio diferente al precio de produccion
social regulador. La ubicacion tam bien determ ina, pues, unas
plusganancias de productividad que se pueden tran sfo rm ar en
rentas diferenciales.
Finalm ente, tam bien la ubicacion p erm ite la form acion de I
precios de m onopolio que se pueden tran sfo rm ar en rentas de |
m onopolio, cuando p resen ta ventajas de valor de uso, no repro-
ducibles y no sustituibles, m ientras que una dem anda solvente
por encim a del precio regulador com pite p o r acceder a esas
ventajas.
Asi, la «situacidn» produce u n a trip le diferenciacion: de las
posibilidades de uso del suelo; de los costes de produccion de ‘
un valor de uso hom ogeneo; y de los precios de m ercado de un
costos, C. Pottier plantea claramente el hecho de que la renta «diferencial»

urbana no es la definida por Marx, sino una renta de monopolio: «A cada
situacion corresponde un cierto tipo de vivienda, un cierto nivel de
demanda solvente y precios dados de la vivienda y del terreno. En ese
sentido, los conceptos de Marx deben ser modificados, siendo el caso
general el de la renta diferencial de monopolio» (Pottier, 1975, p. 93>
valor de uso no hom ogeneo y no reproducible.! E sto s diferentes

procesos de form acion de las ren tas son fundam entalm ente dife
rentes, incluso si el resultado global conduce a una jerarquiza-
cion univoca del espacio en un instante dado, que tiende a ex-
presarse en los precios de transaccion de los terrenos y de los
inm uebles.
II. TIPOLOGIA DE LAS RENTAS DEL SUELO URBANO 10
El analisis de las m odalidades de form acion y de fijacion de las

plusganancias ha perm itido distinguir tres categorias ab stractas
de p lu sganancias localizadas, susceptibles de ser transform adas
en ren tas del suelo: la, re n ta absoluta, fijacion de una plusga-
nancia sectorial cuando una de las condiciones de la valorizacion
es no reproducible y m onopolizable; la ren ta diferencial, fijacion
de plusganancias de productividad surgidas de condiciones-exte-
riores al capital, que m odulan en el espacio los costes de pro
duccion de un m ism o bien; la—renta de m onopolio, fijacion del
excedente del precio de m ercado por encim a del precio regu-
lador de un bien cuya ubicacion no puede ser reproducida.
P ara p oder aplicar esos conceptos abstractos al analisis de
las form as concretas de la re n ta en la ciudad capitalista, es
necesario previam ente detenerse en los diferentes ciclos de va
lorizacion de los capitales a los que corresponde lo que se ha
convenido en describir em piricam ente com o los «usos del suelo
urbano.. Dado que to d a re n ta presupone la form acion de una
plusganancia localizada, es necesario ante todo p recisar en que
puntos del ciclo puede aparecer esa plusganancia.
E n p rim er lugar, hay que construir: con m uy pocas excep-
ciones, todos los usos urbanos del suelo suponen un edificio.
^ P Ip Pr<?ducci6n de este, produccion m aterial y, al m ism o tiem-
po, de valor y plusvalor, apareceran posiblem ente algunas plus
ganancias: una plusganancia sectorial ligada al ca rac te r arcaico
de la in d u stria de la construccion y unas plusganancias diferen-
ciales ligadas a la v ariatio n espacial del coste de urban izatio n
del suelo y del coste de construccion del edificio.
Al salir de la produccion, el edificio puede ser objeto de dos
grarides "categorias de utilization: el consum o fin al o el consum o
10 Agradezco a David Harrey la discusion de una version anterior (To
palov, 1974 a) del desarrollo que sigue: me ayudo mucho a clarificar su
exposicion. Como de costumbre, aclaro que los errores teoricos siguen
siendo mios.
Rentas del suelo y dindmica de los precios del suelo 225
productivo (de ganancia). Segun el caso, las m odalidades de for-

m acion p o sterio r de nuevas rentas seran profundam ente dife-
rentes.
Las viviendas son objeto de un largo proceso de consum o no
productivo, trate se de viviendas populares que en tra n en la re-
produccion de la fuerza de trabajo, o de residencias ocupadas
por las diversas capas de la burguesia. E n esa clase de uso, la
circulacion de la niercancia no va acom panada de produccion
de valor, ni de produccion autonom a de ganancia: independien-
tem ente de que la vivienda sea alquilada o vendida a su ocu-
pante, el capital de circulacion invertido en el ciclo (capital
inm obiliario re n tista o capital de prestam o) es rem unerado so-
b re la base del tipo de interes. No o b sta n te , desde su llegada al
m ercado, una p a rte de las viviendas pueden ser vendidas a un
precio de m onopolio que se desvia del precio regulador deter-
m inado en la produccion, en aquellos casos en los que la ubica-
cion no sea sustitu ib le y en que un poder adquisitivo suficiente
de la dem anda lo perm ita. j^d em as, a lo largo del periodo de
consum o de la vivienda —que puede ser indefinido— las condi-
ciones generates de la produccion J las condiciones localizadas
del m ercado pueden evolucionar de tal m anera que el precio
corrien te de las viviendas se autonom ice de su precio original,
haciendo ap arecer asf lo que se convendra en llam ar u na re n ta
inm obiliaria.
Otros edificios son utilizados, por el contrario, como medios
de produccion de valor — edificios industriales— o por lo m enos
de ganancia — locales com erciales, oficinas. Constituyen, para
los capitales que los utilizan como soporte espacial de su valo-
rizacion, un elem ento de capital constante. Pero, al m ismo *iem ‘
po, la ubicacion del inm ueble de acceso a efectos utiles de agl°‘
m eracion que pueden producir diversos tipos de consecuencias*
Si son la co n d itio n m ism a de la actividad de sectores que pre-
sentan una plusganancia estru c tu ral, esta u ltim a puede ser fi-
ja d a p arcialm ente en fo rm a de re n ta del suelo; esto es lo que
sucede en el caso de la plusganancia sectorial de las actividades
bancarias y financieras, en la m edida en que se ven obligadas a
ubicarse en el cen tro com ercial. Si los efectos de aglom eracion
generan una diferenciacion espacial de los costes de produccion
de los bienes o servicios, las plusganancias que surgen pueden
ser fijad as como ren tas diferenciales. Si eventualm ente las em-
presas se ven forzadas a ubicar su sede social, por ejem plo, en
ciertos em plazam ientos unicos o dificiles de sustituir, se pueden
Christian Topalov
form ar, entonces. precios de m onopolio susceptibles de ser trans-

form ados en rentas de m onopolio.
; Se ve, pues, que varios procesos de valorizacion del capital
-p u ed en articu larse en un m ism o punto del espacio, produciendo
rentas «en cascada» 11. Aunque estas pueden ser determ inadas
en el m om ento de la construccion del inm ueble, todas ellas
— incluidas las que su rjan solo en el m om ento del uso capitalista
del edificio— pueden ser incorporadas al precio p o r el prom otor
inm obiliario y, p o r tanto, reivindicadas con an terio rid ad p o r el
pro p ietario del suelo. Es, pues, la sum a del conjunto de plus-
ganancias localizadas en cada uso posible de un terreno dado,
,, en un m om ento determ inado, la que regula a la vez la re n ta y el
precio del suelo y d eterm in a cual de los usos en com petencia
log rara im ponerse.
E n esas com petencias los equipam ientos publicos —de infra-
estru c tu ra o de sup erestructura— tienen reservado un destino
particular. Ya sean la base de un consum o final o de uno pro
ductive, lo que los caracteriza es que el objeto inm obiliario pro-
ducido —la carretera, la escuela, el pu erto — no circula com o
m ercancia, o bien circula a un precio que es posible en virtud
de la desvalorizacion de capital facilitada po r el gasto publico.
E n esas condiciones no puede haber form acion de re n ta abso-
luta; la plusganancia sectorial eventual —e incluso el propio
precio de produccion— pasa totalm ente a la nivelacion. P or ello,
das colectividades publicas deben pagar los terren o s para la
construccion de equipam ientos <<al precio de m ercado», es decir,
a un precio que no esta determ inado po r el uso publico del
j terren o , sino p o r u n posible uso capitalista de este.
1. Diferenciacion espacial de los usos del suelo y rentas

ahsolutas urbanas
E n la ciudad, donde com piten una pluralidad de usos capitalis-

tas del suelo, pueden su rg ir diversas rentas absolutas; en efecto,
todo proceso de valorizacion del capital que p ro d u ce u n a piu s.
ganancia sectorial puede generar una re n ta ab so lu ta especifica,
si tal proceso se encu entra condicionado p o r valores de uso
11 Los investigadores franceses deben a J. Lojkine el haber revelado

la posibilidad de rentas del suelo surgidas en el proceso de circulacion
del capital y, por consiguiente, %1 haber acunado la expresion de « rentas
en cascada», indispensable para el analisis de las rentas urbanas (cf. Loj
kine, 1971).
Rentas del suelo y d in a m ic a de los precios del suelo 111
urban o s no reproducibles — accesibles solam ente en u n espacio

dado— y m onopolizados p o r una propiedad territo rial que opone
una resistencia efectiva al capital. Esas rentas a b s q lu ta ^ e s ta n
jerarq u izad as com o lo estan las ta sas de ganancia originales del
capital segun su-esfera de valorizacion: se im ponen, pues, com o
reguladoras de la com peiencia espacial en tre los diversos usos
capitalistas del suelo.
1.1. A usencia de re n ta absoluta en la produccion in d u strial
N um erosos sectores de la produccion p resen tan caracteristicas

estru ctu rales de tal naturaleza que producen una plusganancia
in tern a o se ap ro p ian de una plusganancia po r tran sfere n cia de
los otros sectores: es el caso de los sectores « atra sad o s» con
b aja com posicion organica de capital; es igualm ente el caso de
la gran in d u stria m onopolista. Sin em bargo, p o r regia general,
esas plusganancias sectoriales no se fijan en form a de ren ta
absoluta. £Por q u e ? ia. Porque la in d u stria no en cu en tra la resis
tencia de la propiedad te rrito ria l por dos razones relacionadas
entre si: su m ovilidad espacial y el caracter no recurrente del
obstaculo territorial.
Sin duda, la produccion industrial supone siem pre condi-
ciones espaciales externas: una concentracion de m ano de obra,
u na red de tra n sp o rte de m ercancias y de recursos energeticos.
N ingun capital p articu lar puede, ni siquiera en conexion con el
Estado, rep ro d u cir totalm ente esas condiciones de su valoriza- 12
12 Por tanto, no hay por que sorprenderse de que la renta absoluta no

aparezca en todas las ramas productivas con baja composicion organica,
como lo hace A. 3. Scott: ((Ademas, cualquier intento de transferir el
concepto de renta absoluta al suelo urbano debe revelar la debilidad
final e irrevocable del concepto en general. Pues toda produccion, incluida
la produccion industrial, requiere suelo como condicion fundamental de
existencia. Sin embargo, si el poder de la propiedad privada permite a los
propietarios del suelo interceptar la diferencia entre valor y precio de
produccion en todas las actividades economicas en las que la composicion
organica del capital sea inferior a la media, entonces el conjunto del
proceso de nivelacion de la tasa de ganancia se veria perturbado. La con-
secuencia ultima seria que, mediante un proceso de reajuste, la tasa de
ganancia seria reducida a cero y el volumen total del plusvalor des-
apareceria en forma de renta absoluta» (Scott, 1976). Ese genero de para-
dojas son, a mi parecer, el resultado de una traduccion del analisis mar-
xista en un «modelo» en el que ciertas relaciones formales ligan magni
tudes arbitrarias, pues el espacio de los flujos de valores ya no esta uni do
a la estructura real de las fuerzas productivas y de las relaciones de
produccion.
cion: una p arte de estas necesariam ente existe con anteriori-

dad, y de m an era desigual segun la ubicacion. E sta ausencia de
hom ogeneidad del espacio p a ra el capital industrial, com binada
con la diversidad de etapas de la division del tra b a jo segun las
em presas, origina una diversificacion de los precios de produc
cion localizados, y engendra a la vez unas plusganancias diferen-
ciales y un m ovim iento del capital en el espacio p a ra apropiar-
selas, m ovim iento que tendera, adem as, a desaparecer. E sta mo-
vilidad es p ru eb a del hecho de que, cualquiera que sea la escala
geografica considerada —una ciudad, un pais, el m undo capita-
lista— todo el espacio esta disponible para la im plantacion in
dustrial; los cam bios en la division capitalista del tra b a jo y en
los sistem as de tran sp o rtes y com unicaciones que requieren libe-
ran precisam ente cada vez m as al capital in d u strial de toda
restriccion espacial. Por tanto, los establecim ientos podran dejar
las zonas tradicionales de abastecim iento de m aterias prim as o
energia, concentrandose en las ciudades la m ano de o b ra cuali-
ficada, p a ra em igrar hacia las pequenas ciudades, al cam po o a
las regiones dom inadas. La integracion de las actividades de
produccion, circulacion y financiacion en los grupos m ultina-
cionales perm ite y acelera ese despliegue espacial de la pro
duccion.
E n esos m ovim ientos espaciales, la in d u stria no encuentra
generalm ente resistencia por p arte de la propiedad territorial.
El problem a de la liberacion del suelo se p lantea de una vez por
todas al capital industrial: en la m ayoria de los casos, las em
presas son propietarias de su terreno, por lo que pueden des-
arro llarse sin obstaculos externos un num ero indefinido de ciclos
productivos. Ademas, en el m om ento de la p rim era im plantacion
es con frecuencia un organism o de caracter publico el que pro-
porciona a la in d u stria un terreno equipado o, por lo m enos,
elim ina la resistencia eventual de la propiedad territo ria l (me-
diante una reglam entacion de usos del suelo o una expropiacion,
por ejem plo).
E n consecuencia, al no en contrar la m ovilidad espacial de
los capitales practicam ente obstaculos externos y circular las
m ercancias en un m ercado m undial, el precio regulador en
cada sector ten d era a ser fijado por el precio de produccion
en las condiciones m as favorables de localizacion; las eventuales
plusganancias sectoriales no se fijaran como rentas absolutas y
las plusganancias diferenciales de localizacion quedaran someti-
das a un m ovim iento perm anente de form acion y anulacion.
La in d u stria, al no so p o rtar una ren ta absoluta, tendera por
Rentas del suelo y dinamica de los precios del suelo “ ‘J
tan to a ser elim inada en el espacio urbano de las zonas d r mi

plantacion de las actividades pro d u cto ras de ganancia quo pur
den y deben pagarla.
No ocurre lo m ism o con o tras actividades econom icas urba-
nas esenciales: la construccion de edificios y las actividades
bancarias y financieras.
1.2 . La ren ta absoluta en la construccion
La produccion capitalista de edificios genera, en las relaciones

de produccion dom inantes que caracterizan a la ciudad m oderna,
una p rim era plusganancia sectorial que puede tran sfo rm arse en
renta"absoluta:
Esa plusganancia sectorial esta constituida p o r el excedente
del valor p o r encim a del precio de produccion de los. edificios.
E n efecto, la construccion se caracteriza, en el conjunto de los
paises capitalistas, p o r un bajo desarrollo de las fuerzas produc
tions y d e las relaciones de p ro d u c c io n 13.
— La division del tra b a jo predom inante es de tipo manu-
facturero: especializacion en grem ios de oficios que no h an cam-
biado desde el m odo de produccion artesanal; e stru c tu ra de la
m ano de o b ra basada en la p areja obrero especializado-peon;
explotacion basada principalm ente en el plusvalor absoluto.
— La com posicion organica del capital correspondiente es
b a ja y el plusvalor producido superior a la ganancia media.
— La concentracion del capital es lim itada, asi com o la do-
m inacion directa del capital financiero sobre las em presas.
La m ecanizacion de fases significativas del proceso de tra
bajo y, p o r tanto, el paso a la fase de la gran industria, global-
m ente no se h a cum plido: la bu sq u ed a de plusganancia por
p arte de las grandes em presas de la construccion, de los produc-
to res m onopolistas de m ateriales de construccion y del capi
ta lista fin an ciero h a tornado rum bos distintos de la revolucion
de las form as de produccion.
Ese bloqueo del desarrollo capitalista del sector que trae
consigo la produccion de una plusganancia sectorial original o
intern a— se debe principalm en t e a la necesidad de su p rim ir el
obstaculo te rrito ria l antes de cada ciclo de produccion: como
resultado, aparecen relaciones de produccion en las que la pro-
13 Cf., por ejemplo, Lipietz, 1974. pp. 125-33; Ascher y Lucas, 1974;
Lafond y Leborgne, 1977.
piedad del suelo —la del propietario-rentista antano, la del p ro

m otor actualm ente— , continua controlando parcialm ente el pro-
cesp.de produccion y, por consiguiente, puede apropiarse de la
totalidad o de p arte de la plusganancia sectorial en form a de
ren ta absoluta. E n la fase m onopolista, esa transferencia viene
a articu larse a la sustraccion de plusvalor realizada p o r el capi
tal bancario. Como consecuencia, se frena la acum ulacion de
capital productivo y se acentua el desarrollo desigual del sector
con respecto a aquellos en los que dom ina directam ente el gran
capital industrial.
Se observa, adem as, que el tipo de acum ulacion es m uy dife
rente en la construccion de viviendas en com paracion con las
obras publicas y la construccion de edificios industriales 1415. Los
productos son, en el segundo caso, directam ente necesarios para
la gran produccion capitalista; el E stado asegurara la elimina-
cion del obstaculo territo ria l, lim itara la ren ta y la financiara
y asegurara en ciertos casos la circulacion no m ercantil del
producto m ediante capital desvalorizado. E n esas circunstan-
cias, el sector que produce esos valores de uso puede desarro-
llarse sin tropiezos; las em presas se industrializan y se con-
centran.
P ara que la plusganancia sectorial en la in d u stria de la cons
truccion se fije com o re n ta absoluta, es necesario, en efecto,
que las relacio n es de produccion en el sector posean una form a
determ inada: aquella en la que el capital que origina la opera-
cion de construccion es autonom o con respecto a la propiedad
del suelo y se en fren ta a ella com o a un obstacul0 ; es decir, la
form a de produccion que he denom inado la prom ocion inmo-
b ilia ria l5.
E n o tras palabras, no hay ren ta absoluta en las anteriores
form as dom inantes: tan to cuando el propietario del suelo cons-
truye o hace que los artesanos de la construccion construyan
un inm ueble destinado a su propio uso, como cuando el propie
tario del suelo hace co n stru ir un inm ueble de renta, valorizando
asi su terren o y su dinero com o capital inm obiliario. E n el p ri
14 Ese punto es senalado por F. Ascher y J. Lacoste en el caso frances

(Ascher y Lacoste, 1974, pp. 47-51).
15 En esa forma de produccion, un capital diferente a la propiedad del
suelo libera a este ultimo y organiza y financia la produccion de las
viviendas que van al mercado. Es este el speculative builder de la termi-
nologia britanica, ya se trate de una empresa de construccion parcial
mente financiada por prestamos bancarios, o de un promotor «a la fran-
cesa» diferente a la empresa (cf. Topalov, 1974, pp. 274-85).
Rentas del suelo y dinamica de los precias del suelo 231
m er caso, hay produccion de un sim ple valor de uso, y el mer-

cado de inm uebles aun no se h a desarrollado. Puede form ularse
la hipotesis de que las prestaciones de los artesanos son pagadas
globalm ente por su valor, si bien no estan ligadas a la ren ta
feudal. E n el segundo caso, es tam bien la propiedad del suelo
la que organiza la produccion, pero esta vez con vistas a la
valorizacion: en esas relaciones de produccion, las cantidades
producidas no se en cu en tran reguladas por el libre m ovim iento
del capital sino p or la propiedad del suelo. Su logica de com-
portam iento y su falta estru ctu ral de capital dinerario daran
por resu ltad o fu e rtes deficits de vivienda en las fases de creci-
m iento de la poblacion u rb an a y, en consecuencia, la form acion
de precios de m onopolio.
Todo cam bia cuando la form a dom inante de produccion es la
pro m o tio n inm obiliaria. El capital se en fren ta ahora a la p ro
piedad del suelo com o a un obstaculo externo, m ientras que en la
configuration a n terio r es la propiedad del suelo la que incluye
al capital com o obstaculo interno. La produccion tiende enton-
ces a ser regulada p o r el m ovim iento del capital, el cuai supri-
m ira el desequilibrio en tre la oferta y la dem anda solvente de
viviendas y, por tanto, elim inara los precios de m onopolio por
lo m enos p a ra un a p arte del m ercado 16. Al m ism o tiem po. apa-
recera el m ercado capitalista del suelo y la ren ta absoluta de la
co n stru e d on. D esposeida del control d e l a valorizacion del suelo,
la propiedad territo ria l po d ra apropiarse total o parcialm ente
de la diferencia en tre el valor y el precio de produccion del
inm ueble e n form a de ren ta absoluta.
1.3. La re n ta ab so lu ta en las actividades de circulacion
La u tilizatio n de los edificios p o r los capitalistas que ofrecen

servicios en la circulacion del capital genera en la fase monopo-
lista un segundo tipo de plusganancia sectorial susceptible de
ser tran sfo rm ad a en re n ta absoluta. La diferenciacion de una
esfera de nivelacion de la ganancia caracteristica de los grupos
financieros y, p o r lo tanto, el surgim iento de la plusganancia
m onopolista se en cu en tra asociada a la diferenciacion espacial de
las actividades de circulacion en el seno de la ciudad capitalista.
La ce n tralizatio n del capital dinerario y del dinero que corres-
16 Es la tendencia al paso del «tribute* al estilo de Engels* al «tributo

al estilo de Marx» senalado por A. Lipietz (Lipietz, 1974, pp. 125-28).
ponde al capital bancario, su transform acion en capital pro

ductive b ajo el dom inio de la banca hace surgir el capital fi-
nanciero; este financia a la industria, controla su orientacion,
, acelera su concentracion y centraliza las plusganancias. Parale-
lam ente, la division social del trab a jo productivo se hace m as
profunda con el paso a la gran in d u stria prim ero m ecanizada y
despues autom atizada, y se desarrollan las bases de una frag-
m entacion espacial de las actividades de gestion y concepcion,
por un lado, y de las de produccion, por otro 17. Los centros de
direccion de las finanzas y de la in d u stria se pueden reagrupar,
entonces, en la city de las m etropolis urbanas. Las plusganancias
m onopolistas aparecen como u n a plusganancia sectorial de las
actividades financieras y se realizan en zonas d eterm inadas del
espacio urbano.
La evolucion de la division social del trab a jo en las activida
des de circulacion produce, sin em bargo, una tendencia al cam-
bio de ubicacion de u n a p arte del proceso de trab ajo : m ientras
que los cen tro s de direccion se concentran cada vez m as en el
espacio de un pequeno num ero de m etropolis internacionales
(lo que el vocabulario tecnocratico llam a «terciario superior)) o
«cuaternario»), las actividades de gestion que em plean una
m ano de o b ra no cualificada y pueden ser controladas a dis-
tancia se descentralizan en ciudades de m enor im portancia 18K
E sas actividades de circulacion del capital suponen, pues,
condiciones espaciales externas al capital; adem as, la produc
cion de los edificios necesarios se lleva a cabo bajo unas rela-
ciones de produccion en las que el obstaculo territo ria l se
en fren ta a los capitales que tienen la iniciativa de la construc-
cion. D esde ese instante, la plusganancia del capital financiero,
como plusganancia sectorial, puede ser tran sfo rm ad a en re n ta
absoluta.
E n la m ayoria de los casos, el propio capital financiero con
tro la directam ente los sectores de la p ro m o tio n inm obiliaria
ligados a la produccion de oficinas y, a m enudo tam bien, la pro-
piedad del suelo en las zonas asignadas a ese uso en los centros
urbanos: la d istrib u tio n de e sta re n ta absoluta de las actividades
de circulacion se realizara am pliam ente en su favor.
Pero esta re n ta absoluta basada en la plusganancia del capital
financiero sera un elem ento d eterm inante del precio de los in-
17 Cf. los analisis que hace M. Freyssenet de las relaciones entre divi
sion social y division espacial en el caso frances.
18 Fenomeno senalado por J. Lojkine en el estudio de las estrategias
espaciales de los bancos y las companias de seguros (Lojkine, 1976).
233
Rentas del suelo y dinamica de los precios del suelo
m uebles de oficinas, quienquiera que los utilice; una p arte de

esos ocupantes son em presas m onopolistas —no necesariam ente
los m ism os grupos financieros im plicados en el negocio inmobi-
liario— pero u n a p arte son em presas no m onopolistas o de
servicios publicos. E sa re n ta ab so lu ta se incorporara, entonces,
a los costes y al precio de produccion de todos los bienes o ser
vicios cuya produccion requiere u n a ubicacion en el centro co-
m ercial.
, Se o b servara que el uso aqui p ro p u esto del concepto de renta
absoluta es una generalizacion del que M arx elabora a proposito
de la ag ricu ltu ra «clasica». E n este ultim o caso, es el excedente
del valor sobre el precio de produccion de los productos agrico
las el que puede ser fijado en form a de renta; la plusganancia
sectorial nace de las condiciones m ism as de la produccion, tiene
como fuente el b ajo desarrollo de la division del trab a jo y de la
com posicion organica del capital en la agricultura, co m parada
con la industria. La plusganancia tiene aqui su origen directo en
el plusvalor extraido en el sector. E n las condiciones historicas
en las que M arx elabora su teo ria —en la fase clasica del capita-
lism o— es, p o r lo dem as, el unico tipo concebible de plusganan
cia, teniendo en cuenta que en ese entonces prevalece masiva-
m ente la ten d en cia a la nivelacion general de la ta sa de ganancia.
E n las condiciones del capitalism o m onopolista, sin em bargo,
aparece un n uevo tip o de plusganancia sectorial, que es la form a
visible de la plusganancia m onopolista. Una tasa de ganancia
especifica del capital de los grandes grupos se autonom iza de la
tasa m edia de ganancia y se realiza y centraliza principalm ente
en el polo financiero de los grupos, independientem ente de los
lugares en que se configure: p o d ra aparecer, entonces, en form a
de plusganancia «sectorial» en los bancos, en los seguros, en las
actividades financieras..
Propongo, por tan to , generalizar el concepto de re n ta abso
lu ta a to d a transform acion de la plusganancia sectorial en renta,
tenga p o r origen directo la produccion de valor en el sector o
la sustraccion de valor por el sector, el cual puede ser im pro-
ductivo com o tal. E sta generalizacion se ju stifica, en m i opinion,
por el hecho de que el concepto de re n ta es hom ogeneo con
respecto al de ganancia -y de plusganancia— y no con res-
pecto al de plusvalor: renta, ganancia o interes son form as
fenom enicas de esta ultim a. Asi, u n a re n ta absoluta puede sur-
gir en cualquier proceso de valorizacion del capital en el que se
form e una plusganancia — cualquiera que sea su origen— a
escala de todo u n sector.
Sin em bargo, hay una objecion. E n el-caso de la agricultura,
y m as generalm ente en el de una plusganancia sectorial ligada
al arcaism o de las condiciones de produccion, es la propiedad
del suelo —la renta m ism a— la que fija esa plusganancia, e
im pide su entrada en la nivelacion elevando el precio de lbs
pro d u cto s p o r encirna del precio de produccion. Por el contrario.
en el caso de las actividades financieras, es la e stru c tu ra mono-
polista del capital la que fija las plusganancias y las su strae del
proceso de nivelacion, y no la propiedad del suelo: lo m as que
puede hacer esta ultim a es obtener una tran sferen cia parcial de
esas plusganancias. La re n ta del suelo que resu lta de ahi, c.no es
sim plem ente una renta de m onopolio basada en la escasez de
los eroplazamientos, y en el alto poder adquisitivo de las em pre-
sas del sector bancario y financiero? Es verdad que, en cuanto
constituye u n a apropiacion de una plusganancia ya fijada y, por
tanto, no es factor de precio, esa ren ta absoluta en las activida
des financieras contiene un aspecto de ren ta de m onopolio. Pero
el fundam ento de la capacidad de pagarla es la existencia de
una plusganancia «sectorial» que aparece en un tip o p a rtic u la r
de em presa. Y la renta aue esta hace posible co n stitu ira un fac-
to r de precio p ara las em presas que no presenten esa plusga
nancia sectorial, pero deban ubicar su sede social o sus servi-
ci os de direccion en el cen tro com ercial. Desde ese doble p u n to
de vista, puede utilizarse en form a conveniente el concepto de
ren ta absoluta.
2, Diferenciacion esparto! de los costes y rentas diferenciales
En la ciudad, p ara cada una de las actividades capitalistas que

alii se ubican, las condiciones externas de la valorizacion deter-
m inan cn cada punto del espacio un nivel dado de costes y, por
tanto, de precio indiyidual de produccion: esta diferenciacion
espacial de las tasas de ganancia localizadas es la base de for-
m acion de rentas diferenciales.
Las ren tas diferenciales sou, pues, el resultado de una dife
renciacion espacial de las rentabilidades p ara un precio dado de
una m ercancia dada; se distinguen, p o r consiguiente, tanto de
las rentas absolutas que surgen de las plusganancias sectoriales
como de las rentas de m onopolio que surgen de la diferenciacion
espacial de los precios de la mercancia.
Se pueden configurar plusganancias diferenciales, transfor-
235
Rentas del suelo y dindmica de tos precios del suelo
rnables en rentas, en la produccion de edificios as! como en su

explotacion capitalista (oficinas, com ercios).
2.1. R entas diferenciales segun el coste localizado

de produccion del terreno edificable
E n cada m om ento del desarrollo de la ciudad, la realidad m ate

rial de las in fra estru ctu ra s y de la extension de las reservas de
m ano de o b ra —increm entada o m odificada por la coercion es-
ta ta l— define la fro n te ra de la zona urbanizable: fuera de esta,
ningun capital p articu lar construira, pues no existen las condi-
ciones generales p ara su valorizacion. Pero si den tro de una
zona urbanizable los terrenos son edificables, no lo son al m ism o
coste: segun la ubicacion, el coste de edificabilidad del suelo •
no es identico, de m anera que aparecera una plusganancia dife-
rencial en los puntos donde ese coste sea inferior al coste ma-
ximo regulador:
Varios elem entos constituyen el coste de produccion del
terren o edificable) y no varian en el m ism o sentido: sera su
resu ltan te la que determ ine el nivel de esa plusganancia dife-
rencial.
— E l coste privado de urbanizacion del suelo es m as bajo
si preexisten las in fra estru ctu ra s (red viaria, redes) o si estas
son financiadas p o r la colectividad publica, y m as elevado si e l
capital privado debe realizar a su cargo las infraestructuras,-
E ste elem ento diferencia fuertem ente las tasas internas de ga-
nancia de las operaciones de construccion entre las zonas de la
periferia u rb a n a y el tejido u rbano ya equipado, en favor de
este ultim o.
— \E1 coste de dem olicion de los edificios existentes y el
coste de desahucio de los ocupantes (residentes o com erciantes
del centro, arrendatarios de la periferia agricola) tiende, por el
contrario, a crear una plusganancia diferencial en favor de las
zonas no construidas.j
— tE l coste fiscal localizado que pesa sobre las operaciones
de construction! puede generar u n a diferenciacion espacial de
las tasas in tern as de ganancia si v aria sistem aticam ente segun
las zonas de la aglom eracion y no es percibido sobre los precios,
las rentas o las ganancias propias de cada operation.
— El coste localizado de edification puede tam bien variar
en funcion de las condiciones fisicas particulares del terreno,
dando lugar a m inusganancias en los terrenos dificiles^ e incluso
en funcion de la distancia a los puntos de extraccion o produc

cion de los m ateriales o com ponentes de la construccion.
2.2. R entas diferenciales segun el coste localizado de

explotacion capitalista de los edificios
Cuando el edificio es utilizado como un elem ento de capital

constante en un proceso de valorizacion que produce ganancia,
puede su rg ir o tra serie de rentas diferenciales si la ubicacion
en el espacio urbano diferencia —a igual precio del producto
o de los servicios vendidos— las tasas de ganancia del capital.
Claro esta que la situacion espacial de la unidad p ro d u cto ra de
ganancia influye en las tasas de ganancia de m an era diferente
segun los sectores. F orm alm ente, se pueden distinguir dos tipos
de diferenciacion de las tasas de ganancia en un m ism o sector,
en el in terio r de u na aglom eracion dada (en la que el precio
de la fuerza de trab ajo se supone que es hom ogeneo).
— El coste localizado de los m edios de produccion (p a ra el
capital in d u strial) o del capital m aterial de gastos (p a ra el capi
tal com ercial, bancario o financiero), el coste localizado del
envio del pro d u cto final al lugar de com ercializacion, el coste
fiscal localizado, son otros tan to s elem entos que se convierten
en factores de plusganancias diferenciales en los puntos en los
que su resu ltan te es m as baja. U na condicion, sin em bargo, que
ra ra vez se cum ple en el caso de la produccion industrial: el
precio de produccion individual en la ubicacion m enos favorable
debe regular el mercado. Cuando no ocurre asi, la diferenciacion
espacial de los costes no es facto r de plusganancia en las ubica-
ciones m enos favorecidas, sino de desplazam iento espacial del
capital hacia estas.
— Ademas, la ubicacion puede intervenir de m anera decisiva
en la tasa de ganancia, diferenciando las velocidades localizadas
de rotacion del capital. E se factor es im portante p ara todas las
actividades capitalistas en las que el «producto» vendido, al no
ser distinto al proceso de trab a jo que lo proporciona, solo es
utilizable en su lugar de «produccion»: es el caso del com ercio
y de otros servicios en la circulacion del capital. La ubicacion
en el espacio urbano determ inara, entonces, —a precio y ga
nancia constantes por unidad de servicio vendido— la m asa de
ganancia realizable en un p unto dado por unidad de capital in-
vertido, pues h a ra v ariar el num ero de periodos de rotacion de
ese capital por unidad de tiem po. Como consecuencia, aparecen

plusganancias que pueden tran sfo rm arse en rentas diferenciales.
3. Diferenciacion espacial de los precios y rentas

de monopolio
Las condiciones de la produccion determ inan un precio re ^

lador unico, social, de cada m ercancia. Pero las condiciones
la circulacion pueden conducir a una divergencia perm anente
entre los precios de m ercado y ese precio regulador: e s, en
particu lar, el caso cuando la m ercancia —de una calidad dada—
no puede ser lib rem en te reproducida por el capital.
Ese fenom eno se observa con to d a claridad en los m ercados
de bienes inm obiliarios, y especialm ente en el de vivienda: segun
la ubicacion, los precios p o dran ser diferentes p ara un producto
con un coste identico o com parable. Asi, la form acion de precios
de m onopolio diferenciados en el espacio hace surgir un nuevo
tipo de plusganancia que puede tran sfo rm arse en re n ta del
suelo.
Las teorias de la re n ta del suelo urbano construidas a p artir
del solo analisis de la form acion de los precios en el m ercado
reducen to d a la re n ta a esa com ponente de m onopolio, lo que
equivale a considerar el precio del suelo com o la rem uneracion
de un facto r de produccion, determ inada en ultim a instancia
por la utilidad m arginal de la ubicacion p ara el consum idqr.
Y, sin em bargo, el analisis de form acion de los precios de
las viviendas no puede a h o r ra rs C el e stu di° de su produccion.
la observacion em pirica m u estra, en efec;to, Q.ue una P u ra '
lidad de m ercados de la vivienda, determ in ad a..pre.cisamen.te p o r
la relacion, especifica p ara cada ™ o de ellos, del m ercado con la
produccion corriente. . .
L a existencia de un m ercad0 ê viviendas de lujo don e os
precios ya no tienen relacion alguna con los costes rle, produc
cion no debe realm ente ocultar el hecho de que tam bien existe,
en c a s ito d a s las aglom eraciones urbanas de los paises capita-
listas desarrollados, un m ercado de la vivienda norm al. E se m er
cado es m ayoritario; se h alla alim entado por la produccion en
m asa de los constructores capitalistas, cuya o ferta satisface la
dem anda solvente de la m ayor p arte de la poblacion asalariada.
El pro d u cto que se vende en ese m ercado es la vivienda fam i
liar salubre, que corresponde historicam ente a la no rm a de con-
sum o popular, aparecida en el tran scu rso de la p rim era m itad
de este siglo. E sta vivienda es construida en las zonas no im por-

tantes de las aglom eraciones, en las que la ubicacion es total-
m ente sustituible y, por lo tan to , no puede surgir en form a dura-
dera una escasez estructural. E n ese m ercado se form a un pre-
cio regulador unifo rm e de la v iv ien d a19, basado en el precio de
produccion social, al cual se anaden el coste de urbanizacion del
suelo y la re n ta absoluta del edificio en las ubicaciones margi-
nales.
Ese m ercado de la vivienda norm al es diferente de los mer-
cados de la vivienda privilegiada, que presentan la doble carac-
teristica de estar ubicados en zonas urbanas bien delim itadas y
de satisfacer la dem anda de las categorias sociales superiores:
el alto poder adquisitivo de estas les perm ite a d q u irir ubica
ciones escasas, que no pueden ser sustituidas, o, en el lim ite,
unicas. E n esos m ercados superiores se observa una diferencia-
cion indefinida de los precios, lps cuales se han independizado
de las condiciones de produccioq. Los constructores capitalistas
abastecen p rio ritariam en te esos subm ercados, salvo que haya
m ovim ientos coyunturales que en ellos seran p articu larm en te
m arcados.
A la inversa, esos m ism os constructores no produciran para
el subm ercado in ferior, el de la vivienda infranorm al. Las cate
gorias de poblacion m as desprotegidas, que no son solventes al
precio regulador de la vivienda norm al, quedan incluidas en ese
m ercado: salvo que haya fenom enos recu rren tes de autoabaste-
cim iento, la o fe rta estara constituida aqui por aquella fraccion
del stock de viviendas existentes que no p resen tan las caracte-
risticas necesarias p ara com petir con la produccion corriente
de viviendas nuevas, debido a su degradacion fisica, las caracte-
risticas sociales de sus ocupantes o su ubicacion desfavorable.
En ese m ercado, los precios no estan, pues, regulados p o r los
de la produccion sino por la relacion en tre la o ferta y la de
m anda, generalm ente caracterizada por un deficit estructural.
Asi, la pluralidad de los m ercados de la vivienda va acompa-
n ad a.d e m odalidades de form acion de los precios muy diferen-
tes: en cada uno de ellos aparece eventualm ente un tipo espe-
cffico de precio de m onopolio.
E n el m ercado de la vivienda norm al, el precio regulador
determ ina los precios de m ercado, salvo que haya una modula-
19 Sobre ese concepto de precio regulador y su localizacion empirica

en las aglomeraciones francesas, cf. los trabajos de J. Carassus (Carassus,
1978 y 1980).
cion espacial lim itada: en la m edida en que varia el coste de

uso localizado de la vivienda —y, en particu lar, el coste de trans-
porte hacia la zona de trab a jo — esa diferencia tendera a verse
com pensada p o r los precios de m ercado. Estos com prenderan,
pues, de m odo eventual un com ponente de m onopolio — forma-
da en la circulacion— que im pondra un caracter uniform e al
coste global de las viviendas en todas las ubicaciones no impor-
tantes: /el precio regulador puede ser m odulado, por lo tanto,
por un precio de m onopolio de igualacion del coste de utili-
zacion.
Los precios de m onopolio de segregacion so cial111 que se for-
m an en los subm ercados de la vivienda privilegiada se distinguen
de los an terio res en que no hom ogeneizan los costes en el
espacio sino que, por el contrario, los diferencian. Su funda-
m ento, tan to desde el punto de v ista de la o ferta com o desde el
de la dem anda, resid e-en el hecho de que las ubicaciones que
conform an esos m ercados superiores no pueden ser reprodu-
cidas ni sustituidas.
Los precios de m onopolio de penuria que se establecen en el
subm ercado de vivienda infranorm al tienen un origen completa-
m ente diferente: la fa lta de adecuacion de la o ferta a la dem anda
no es ya el resultado de una escasez de ubicaciones, externa al
capital, sino del hecho de que el capital m ism o deja de lado la
produccion p a ra capas sociales no solventes al precio regulador.
La discontinuidad de esos m ercados jerarquizados jam as es
absoluta. No obstante, es suficiente p a ra que se observen coyun-
tu ras autonom as. E n cuanto a su discontinuidad espacial, ex-
presa la division social del espacio y presente en cada ciudad
una notable perm anencia historica. E sta ultim a tiende, sin em
bargo, a ser m as o m enos m odificada por el propio m ovim iento
de la especulacion inm obiliaria, por el cual los constructores
capitalistas tienden a im p lan tar un subm ercado superior en cier-
tos espacios h asta ese m om ento incluidos en el subm ercado in
ferior,
20 Ese concepto, definido por oposicion a la renta que pesa sobre las
viviendas populares, ha sido introducido por C. J a ra m illo (Jaramillo, 1977,
paginas 96-113).
III. DE LAS RENTAS AL PRECIO DEL SUELO: LA DINAMICA

DEL MERCADO DEL SUELO
E l m ercado del suelo urbano es el lugar social en el que se

intercam b ian parcelas de terren o que sufriran un cam bio de
uso, es decir, p o r regia general, qUe seran el soporte de la cons-
truccion de edificios destinados a distintos usos. La condition
.previa h istb rica y estru c tu ral de la existencia de ese m ercado
es la sep aratio n en tre propietarios del suelo y x o n stru cto re s
capitalistas, los cuales constituyen su co n tra p artid a, desde el
punto de v ista de la oferta y desde el de la dem anda. „
En ese m ercado tan p articular, la oferta no es autonom a. l os
terrenos, construidos o no, son muy raram ente «puestos ^
venta» de m anera espontanea p o r los propietarios; es la de
m anda de suelo la que suscita la o fe rta y el cambio de uso de.
las parcelas. E s tam bien la com petencia de los precios de de
m anda la que determ in a el precio de tran sa ctio n y los precios
de oferta posteriores. En esto consiste la doble particu larid ad
del «m ercado» del suelo: ni desde el punto de vista de las can-
tidades, ni desde el punto de vista de los precios, la o ferta no es
autonom a con respecto a la dem anda.
E sto se debe al hecho de que en el «mercado» del suelo no
se vende u n pro d u cto sino un derecho. P or lo tanto, ese m ercado
no es el lugar de intercam bio de equivalentes, sino el proceso
social p o r el cual el capital elim ina el obstaculo de la propiedad
del suelo tran sfirien d o le total o Parcialm ente las plusganancias
localizadas que produce su valor izacidn. Al fijarlo asi como
precio de los terrenos, esas plusganancias se convierten en regu-
ladoras de la com petencia espacial en tre los usos d e l suelo
urbano.
P ara p asa r del estudio analitico de los tipos de plusganancias
localizadas y de rentas, realizado m as arrib a, al del m ercado
del suelo, hay prim ero que m o strar, p ara una actividad capita-
lista dada, como se articu lan las diversas rentas particulares en
una rep ta to tal (§ 1), cuyo im porte po r uni dad de superficie
depende de la intensidad de capital (§ 2). Se p odra analizar en-
tonces la com petencia en tre los usos del suelo y la dinam ica del
m ercado del suelo (§ 3 ).
1. De las categorlas de renta a la renta total: el ejemplo

de la construccion de viviendas
P ara cada form a de valorizacion del capital, el espacio urbano

se presen ta como un conjunto de efectos utiles de aglom eracion
que no pueden ser reproducidos, o que se han configurado pre-
viam ente de m anera desigual, susceptibles de p ro porcionar un
nivel dado de tasa de ganancia potencial en cada punto de la
ciudad. E l elem ento d eterm inante en los procesos de localiza-
cion sera el im porte total de la plusganancia localizada, que ar-
ticula los diferentes tipos de plusganancias particulares que
h asta aqui han sido analizadas por separado.
Ilu strare este enunciado general m ediante el ejem plo de las
rentas generadas p or la construccion de viviendas, la cual se
supondra que es realizada de m anera dom inante po r construc-
tores capitalistas que producen para el m ercado con vistas a
o b ten er una ganancia. P ara esos agentes, el espacio de u n a aglo
m eracion se diferencia por una doble division que define tres
zonas: la zona no urbanizable y, dentro de aquella en la que se
puede co n stru ir, u n a zona de vivienda norm al, en la que los
precios de venta varian poco segun la ubicacion, y una zona de
vivienda privilegiada en la que los precios de venta suben apre-
ciablem ente. Poco im porta p ara un analisis abstracto que esas
zonas sean continuas o esten fraccionadas, ordenadas segun la
distancia al centro.
E n la zona no urbanizable, es im posible construir; hay ausen-
cia de in fraestru ctu ras m inim as, la distancia a las zonas de tra-
bajo es excesiva teniendo en cuenta las ofertas alternativas de
viviendas y, eventualm ente, hay reglam entos de urbanism o efec-
tivam ente aplicados que prohiben la construccion. P ara que
una parcela en esa zona sea edificable, esas condiciones deben
ser m odificadas; ello dependera de la creacion de grandes in fra
estru c tu ras de tran sp o rte , de la realizacion de operaciones com-
plejas de urbanizacion que coordinen la construccion de vivien
das y de equipam ientos, e incluso la instalacion de em presas
que generen puestos de trab ajo . F uera de esta eventualidad, los
constructores capitalistas no dem andaran terrenos en esa zona,
por lo que la re n ta en ella sera determ inada por los usos no
urbanos del suelo, principalm ente agricolas.
E n la fro n te ra de la zona urbanizable aparece un fenom eno
radicalm ente diferente, a saber, un brusco salto del nivel de la
ren ta, E ste es el resu ltado de 1 a resistencia que opone la pro-
piedad del suelo en la periferia u rb an a al cambio de uso del
m ism o, lo cual tiene p a r efecto la fijacion, en form a de ren ta

absoluta, de la totalidad o p arte de la plusganancia sectorial de
la construccion. P ara que aparezca esa re n ta de edificabilidad
no es necesario que haya escasez de suelo urbanizable: existe
tam bien aunque haya terren o s aun vacantes o econom icam ente
disponibles d en tro de la zona edificable. E xiste en su estado
m as puro en los terrenos urbanizables, en los que el coste pri-
vado de urbanizacion del suelo es m as alto; ahi, la construccion
es posible, pero a costa de la realizacion de im portantes redes
intern as de la operacion. conectadas a las redes preexistentes,
la construccion de una red viaria, de explanaciones, etc. Su nivel
depende del que im ponga el tipo de propiedad del suelo en la
p eriferia u rb an a m as resistente, a condicion, sin em bargo, de
rep resen ta r una cantidad significativa de suelo: asi, el parque
de una propiedad de recreo sera vendido al precio requerido
por los em presarios capitalistas de las tierras de gran cultivo.
o estas al precio exigido por los cam pesinos de las h u erta s del
extrarradio. El salto del nivel de re n ta no siem pre sera, por lo
dem as, observable com o tal, ya que los precios de las tierras
aledanas a la zona edificable pueden elevarse progresivam ente
hacia el nivel de la re n ta de edificabilidad, a la espera del ensan-
che de la zona urbana.
E sta re n ta absoluta se im p o n d ra com o un coste d eterm inante
del precio de las viviendas en el conjunto de la zona urbaniza
b le 21. D entro de esta, sin em bargo, variaran tan to los costes de
produccion com o los precios de las viviendas.
En la zona norm al de la aglom eracion, donde las ubicaciones
pueden ser su stitu id as y la m asa de la poblacion asalariada rea-
liza su dem anda solvente, se form a un precio regulador de la
vivienda, base de los precios de m ercado (F igura 5.1.a). Ese
precio se en cu en tra determ inado en aquellas ubicaciones de la
zona en que el coste privado de urbanizacion del suelo es m ayor,
a condicion, sin em bargo, de que una parte significativa de la
21 Ese fenomeno ha sido senalado desde hace tiempo. Vease por ejem-
plo Eberstadt, clasico del urbanismo moderno: «Desde el momento en
que la construccion urbana se desplaza en direccion a un terreno agricola
periferico, surge un nuevo tipo de renta del suelo que se llama 'renta de
terreno edificable' (...). En el valor de un terreno edificable debemos, por
tanto, distinguir dos factores, a saber, el valor debido a la construccion
en si y el valor de la ubicacion en la ciudad (Eberstadt, 1909, pp. 398-99).
Mas recientemente, autores que se inspiran en la tradicion neoclasica de
modelizacion del mercado del suelo introducen el fenomeno bajo el ter-
mino de «renta de escasez» en los limites de la aglomeracion (Mayer, 1965;
Scott, 1976).
Rentas del suelo y din arnica de los precios del suelo 243
construccion sea realizada en ese lugar. E xiste en estado puro

alii donde el coste de uso localizado de la vivienda es m ayor para
el ocupante, y especialm ente el coste de transporte. E n esas
ubicaciones doblem ente desfavorables, el precio regulador se
establece com o la sum a del precio de produccion de la vivienda,
incluida la urbanizacion del suelo, m as la re n ta absoluta.
E se precio regulador d eterm in ara una re n ta diferencial en
todas las ubicaciones en las que los costes privados de urbaniza
cion del suelo sean m enos elevados. E n el m ercado de vivienda
norm al, en las ubicaciones no im portantes, sera la base de la
form acion de los precios de m ercado localizados, que se veran
m odulados por las variaciones espaciales del coste localizado de
uso de la vivienda. E sta diferenciacion espacial del precio de la
vivienda norm al determ ina un tipo p artic u la r de re n ta de m o
nopolio, propia de ese m ercado, en los sitios en los que los
costes de consum o final de la vivienda son m as bajos (figu-
ra 5.1.b).
E n la zona de residencia privilegiada, en las ubicaciones que
no pueden ser su stitu id as o que pueden serlo de m anera parcial
y a donde se dirige la dem anda de las capas superiores, los p re
cios de las viviendas se vuelven com pletam ente autonom os con
respecto al precio regulador, asi com o en relacion con el nivel
localizado de los costes de utilizacion de la vivienda. Aparece
una re n ta de m onopolio de segregacion, diversificada en el es-
pacio, que se agrega al im porte de la re n ta en las viviendas
norm ales en el punto en que com ienza la zona privilegiada (fi-
gura 5.1.c). D entro de esta zona, esa re n ta puede eventualm ente
verse p rivada de los altos costes localizados de edificabilidad,
de m anera que el precio de m onopolio financie en general muy
com odam ente el coste adicional, dism inuyendo otro tanto la
re n ta total. Se observara, adem as, cuando la zona privilegiada
coincida parcialm ente con el cen tro de la ciudad, un alto coste
de urbanizacion del suelo, ligado a los gastos de desahucio y de
dem olicion de los edificios existentes, com parables eventual
m ente a los gastos de urbanizacion de los terren o s m as peri-
f e r i c o —.
Si, en aras de la com odidad, se supone que todas las localiza-
ciones se ordenan de m anera identica segun los tre s criterio s de
diferenciacion m encionados, se observa que la com petencia entre
viviendas privilegiadas y viviendas norm ales produce dos tipos
de efectos (fig u ra 5.1.d): la elim inacion de las viviendas n o rm a
les de las zonas privilegiadas y la fijacion de un m inim o de la
a. Formationdel precio
reguladorde lavivienda
normal
rcio regulador
lavivienda
rmal
b. Formationde los precios

de mercado de
las viviendas normales
Precio de
mercado de
lavivienda
en el puntoO'
Figura 5.1. Formacion de las rentas del suelo en la construccion

capitalista de viviendas
c. Formaci6n de los precios

de mercado
de las viviendas privilegiadas
Precio de
mercado de
la vivienda
privilegiada
en el punto 0"
privilegiada
d. Sistemas de las rentas

del suelo ligadas
a la construccidnde viviendas
Renta
adicionalen
las viviendas
privilegiadas
Renta maxima
en lavivienda
normal
privilegiada
Figura 5.1. Formacion de las rentas del suelo en la construccidn

capitalista de viviendas (continuacion)
246 Christian T o p a lo v
re n ta total en la vivienda privilegiada por el m axim o de la ren ta

en la vivienda norm al, en la fro n tera de las dos zo n asz .
2. De la tasa de renta a la renta por unidad de superficie.

La intensidad de capital
P ara u n a actividad dada de valorizacion del capital, cada ubi-

cacion u rb an a determ ina, pues, un nivel dado de ta sa ga_
nancia. Si esa tasa de ganancia localizada es inferior a la tasa
m edia de ganancia —o, por lo m enos, norm al p a ra el tipo de
capital de que se tra ta — la inversion no ten d ra lugar en ese
punto. Si, por el contrario, hay plusganancia, y en la m edida en
que esta dependa de las condiciones espaciales, p o d ra haber
fijacion de renta. El im porte de la plusganancia localizada en
relacion con el capital invertido, o tasa de renta, m edira la ren-
tabilidad in tern a de la operacion desde el punto de vista del
capital.
Pero, com o es la resistencia que opone la propiedad del
suelo la que im pone la transform acion de la plusganancia en
renta, el obstaculo territo ria l to m ara la form a de u n a re n ta exi-
gida p o r unidad de superficie. A hora bien, la m asa de plusga
nancia disponible p a ra p a g a rla depende no solam ente de la tasa
de re n ta sino tam bien de la^cantidad de capital invertido p o r
unid ad de superficie, o intensidad de capital.
La logica del capital en ausencia del obstaculo territo ria l es
la de la m axim izacion de la tasa de (plus)ganancia. La logica de
la pro p ied ad del suelo es diferente: p ara ella, se tra ta de obtener
una m asa de Tenta m axim a por unidad de superficie. No con-
trola el proceso de valorizacion y, por lo tanto, no podra im poner
com pletam ente su racionalidad al capital. Sin em bargo, modifi-
cara la logica de este ultimo, que se vera forzado a m axim izar
. la ta sa de plusganancia teniendo en cuenta una re n ta m inim a
por unidad de superficie. E sta restriccion tom a la form a de pre-
cio de o fe rta del suelo, el cual refleja en cada capital p articu lar
el efecto de la accion dej c g sju n to de los capitales que com piten
por el acceso al suelo.
11 En la Figura 5.1.d, el segmento CA (=CB) es mas corto que el

segmento OA (=OB), pues en lugar de ser trasladado mas alia de C se ve
privado del segmento OC: en la fase actual del razonamiento se examina
el sistema de rentas potenciales en la zona urbanizable donde se supone
que hay terrenos disponibles en cantidad siempre suficiente para las
necesidades de la construccion.
R e n ta s d e l s u e lo y d in a m ic a d e lo s p r e c i o s d e l s u e lo
P or este m otivo, los capitalistas deberan d eterm in ar la can

tid ad de capital invertido por unidad de superficie, teniendo cm
cu en ta u n a doble restriccion. La intensidad m inim a de capital
es fijad a por el nivel de la re n ta exigida (el precio de com pra
del terreno). E n este nivel de intensidad, la plusganancia es
ab so rb id a por la ren ta, de m odo que la venta del producto al
precio de m ercado proporciona al capital invertido la ganancia
m ediaj Si esta rentabilidad m inim a no pudiera ser alcanzada
por ningun capital, seria preciso, adem ^s, que la propiedad del
suelo redujese su precio de oferta. Mas a lii de esta intensidad
m inim a, to d a plusganancia producida p o r la inversion de capital
adicional es ap ro p iad a por el capitalista.' E n el caso de la cons-
truccion de viviendas, la intensificacion fisica produce en efecto
una re n ta absoluta y, llegado el caso, una re n ta de m onopolio
que se increm enta en proporcion d irecta a las superficies cons-
tru id as, asi com o una re n ta diferencial adicional. E sta ultim a,
sin em bargo, no crece de m anera lineal con la cantidad de capi
tal invertido. De acuerdo con una ley que cam bia segun los
procedim ientos de construccion em pleados y las restricciones
reglam entarias sobre el producto, el precio de produccion uni-
tario de la vivienda — incluido el coste de urbanizacibn del
suelo— v aria con la densidad fisica de la operacion y, por tanto,
con la intensidad de capital que la acom pana. De ahi e^ bm ite
m axim o, propiam ente econom ico, a la intensidad de capital
cuando se observan rendim ientos decrecientes 23: el co n stru cto r
capitalista no intensificara m as alia del punto en el que sea
m axim a la ta sa de plusganancia no tran sferid a, es decir, en el
que sea m inim o el costo m edio por vivienda, incluido el precio
del terreno. Si ese tip o de operacion se generaliza, la dinam ica
del «m ercado del suelo» h a ra que la re n ta se ajuste al nivel de
plusganancia por unidad de superficie correspondiente a esa
intensidad de capital, que se im pondra entonces a los construc-
tores com o restriccion.
Queda, pues, m uy claro que, h asta un cierto punto, la densi-
ficacion de las construcciones proporciona plusganancias cre-
23 Asi, un estudio britanico de finales de los anos 50 establece que el
costo medio por vivienda disminuye fuertemente, aunque cada vez con
menor velocidad, cuando la altura de los inmuebles pasa de 2 a 6 pisos,
y se estabiliza luego hasta una altura de 12 pisos. Paralelamente, la densi
dad de viviendas por unidad de superficie crece primero rapidamente en
funcion de la altura (de 20 viviendas por acre para 2 pisos a 38 para 6
pisos), y luego muy lentamente (44 viviendas por acre para 12 pisos).
Cf. la encuesta de P. A. Stone publicada en 1959, citada en Merrett,
1979, p. 75.
d e n te s p o r unidad de superficie y conduce por tan to a la eleva-

cion de los precios del suelo. E se m ovim iento dependera esen-
cialm ente del com portam iento de los constructores y de las
rentabilidades relativas que estos obtengan en las operaciones
de casas u n ifam iliares y de inm uebles colectivos de m as o m enos
altura. Pueden adem as chocar, en la aplicacion de su logica de
accion, con la restriccion del reglam ento de urbanism o, que
im pone a veces densidades inferiores al optim o cap italista en
u n a ubicacion dada.
Parece p o r lo dem as com o si, con el reglam ento de u rb an is
mo, los poderes publicos crearan los «plusvalores del suelo.,
dado que los precios del suelo varian con las densidades autori-
zadas. De ahi a p lan tear que la re n ta del suelo surge p o r la ac
cion del E stado no hay sino un paso que m uchos actores y
autores dan facilm ente.
Sin em bargo, es evidente que es la construccion la que per-
m ite la realizacion efectiva de las ren tas potencialm ente inscri-
tas en el p lan de urbanism o. La «especulacion del suelo» se
anticipa indudablem ente, pero no puede alim entarse eterna-
m ente de si misma. Los beneficios territo riales que perm ite la
reglam entacion son, pues, ganancias diferenciales: solo son efec-
tivos con la construccion, y si lo son en un lugar, no lo seran
en otro. Con el nivel global de inversion en la construccion, la
m asa de re n ta queda en cierta form a fijada: se desplaza en el
espacio, pero no v a ria N. P or tanto, el plan no crea de ninguna
m anera la renta: solo au toriza a ciertos propietarios a apropiar-
sela, m ientras que se lo prohibe a otros. E so es todo.
E n conjunto, esta distribucion de las ganancias no puede ser,
sin em bargo, totalm en te arb itraria. Hay una relacion en tre las
densidades autorizadas y el nivel cuantitativo y cualitativo de
los equipam ientos urbanos existentes. De una m anera puntual,
siem pre es posible au m en tar al m argen las densidades de pobla-
cion: de ahi lo a rb itra rio del plan, de m odo que puede existir
un espacio p ara los voluntarism os racionalizadores o p ara el
clientelism o y la corrupcion, eso depende. Pero, globalm ente y
en un cierto plazo, el desequilibrio lleva consigo sanciones so-
ciales: increm ento de los costes de la gestion u rbana, deterioro
de las condiciones de vida, com portam ientos de resistencia por
p arte de las poblaciones, luchas sociales y politicas. P or tanto,
las densidades urbanas responden a determ inaciones estructu- 24
24 Aparece aqui la nocion de floating value, propuesta por M. Gaffney

(Gaffney, 1972).
Rentas del suelo y dinamica de tos precios del suelo 249
rales y no al arb itrio del prlncipe. Y, en tre ellas, la presion del

capital en la lucha p o r quedarse con la renta.
3. La competencia espacial de los usos del suelo y la dinamica

del mercado del suelo
Considerem os fijadas, en un in stan te t, por una p a rte las con-

diciones internas de la valorizacion de los capitales en las diver-
sas actividades u rb an as, y, por o tra, el sistem a de los efectos
utiles de aglomeracion. De esta doble serie de determ inaciones
se desprende que, p ara cada uso del suelo, hay en cada punto
del espacio un nivel potencial dado de la m asa de ganancia
localizada.
E n la m edida en que ningun obstaculo se oponga al libre
m ovim iento de los capitales en el espacio —con la unica reserva
del pago de la renta— , se im pondra en la com petencia p o r el
uso de una parcela d a d a e l capital cuya valorizacion produzca
la m ayor ganancia p o r unidad de superficie de suelo y este, pues,
en condiciones de pagar el precio m as alto por m2 de terreno.
Ese p o der adquisitivo depende evidentem ente a la vez de la
tasa de ganancia localizada (im p o rte de la ganancia por unidad
de capital invertido) y d© la intensidad de capital invertido (im
porte del capital invertido por unidad de superficie). La dina
m ica del m ercado del suelo es el resultado de esta com petencia
en tre los capitales por el acceso a las ubicaciones favorables y
fren te a los p ro p ietario s del suelo por conservar la m ayor p arte
posible del beneficio.
3.1. La com petencia de los capitales
Supongam os dos usos del suelo en com petencia, i y n . E n un

m om ento dado, uno y o tro pueden caracterizarse p o r el nivel de
plusganancias potenciales que son susceptibles de proporcionar
en cada pu n to del espacio, teniendo en cuenta el sistem a con-
creto de efectos utiles de aglom eracion pertinentes p ara cada
uno de ellos y la intensidad de capital ordinariam ente practi-
cada en las diversas ubicaciones posibles (figura 2.5.a).
La plusganancia sectorial que puede transform arse en renta
absoluta es desigual p o r hipotesis (AA' > B B ’): hay, por tanto,
en la com petencia en tre agentes capitalistas, una je ra rq u ia de
esos dos usos del suelo. Ademas, la zona u rb an a «util» p ara el
Christian Topalov
a. Plusgananciaspotenciales
por unidad de superficiede suelo
en los usos I y II
Efectosde la comperencia entre i y n c. Efectos de la competencla entre t y n

(no hay plusganancias de tnonopolio en el uso it. (plusganancias de monopollo en el uso n
nl aumento de la Intensldad de capital) y elevacidrr de la Intensldad de capital)
Figura 5.2. Formacion de las rentas del suelo en la competencia

entre dos usos capitalistas del suelo
uso l, la unica en que es posible llevarlo a cabo, esta lim itada

a OA, m ien tras que la zona «util» p a ra el uso II se extiende
h asta el punto B. Por el m om ento, se supondra que la ren ta
absoluta en ese uso inferior debe ser realizada integram ente en
el punto B, pero que la ren ta ab so lu ta en el uso superior sigue
siendo potencial: sera fijad a en la com petencia en tre esos dos
usos.
Ademas, a p a rtir del nivel de ganancia que se puede alcanzar
en los p u ntos lim ite de las zonas utiles para cada uso, se esta-
blecen plusganancias de localizacion; estas incluyen rentas dife-
renciales y ren tas de m onopolio, de acuerdo con u n a ley que
v aria segun el uso del suelo considerado (A’A” y B ’B ”).
La com petencia en tre los dos usos del suelo fijara el nivel de
la re n ta en cada punto y la asignacion de los terren o s a uno u
o tro uso. Al m ism o tiem po, p ro d u cira la replica de los agentes
capitalistas cuya ganancia norm al se vea amenazada. Al exami-
nar el proceso de esa com petencia, com probam os que los feno-
m enos de fijacion de las rentas y de alza de los precios del-
suelo pueden tram itarse tan to desde las zonas favorecidas hacia
las desfavorecidas com o a la inversa (o, para d ar una idea, ta n to ,
desde el centro hacia la periferia com o desde la periferia hacia
el centro).
Claro esta, sera el nivel de plusganancia susceptible de ser
producido p o r unidad de superficie de suelo el que se convierta
en op erad o r de la com petencia. E n la configuracion representa-
da, la plusganancia potencial en el uso I es m ayor a la del uso II
en to d a la zona CA en la que interviene la com petencia. E sta
p ro d u cira efectos diferentes segun la naturaleza de las rentas
en el uso n y la reaccion de los agentes capitalistas afectados.
E n un prim er caso, el uso n es elim inado de la zona OA
(figura 5.2.b). E sto supone que los agentes no estan en condi-
ciones de elevar los precios finales ni de aum entar la densidad
de sus operaciones; p o r tanto, no pueden aum entar la plusga
nancia p o r unidad de superficie en el uso n y deben replegarse
hacia la zona en que ya no hay com petencia (es decir AB). Ahi,
la dem anda de suelo sera m as fu e rte, pero, al no haberse modi-
ficado el sistem a de plusganancias, los precios de dem anda per-
m aneceran identicos: salvo en caso de tension coyuntural, el
precio del suelo no c a m b ia ra 2S. E n el punto A, los agentes que
25 Se supone siempre una disponibilidad de suelos en la zona urbana
OB: por ese motivo la eliminacion del uso B de la zona OA no lleva a una
extension de la zona OB que modificaria el sistema de plusganancias del
uso B.
realicen el uso i deberan acep tar el pago de u n a re n ta fijada

por el nivel de la re n ta p ara el uso n en el m ism o punto (AC).
S era la re n ta to tal p ara el uso n en el punto de com petencia
la que d eterm in e la p arte de plusganancia sectorial (AA) que
debera ser fija d a como re n ta absoluta. Si ese nivel de ren ta
fu e ra su p erio r a la plusganancia sectorial por unidad de super-
ficie (es decir AC > AA'), seria m enester entonces o bien que se
llevara a cabo una intensificacion de capital en el uso 1 , o bien
que este se replegara hacia la zona donde el precio del suelo
ya no es u n a am enaza p ara la ganancia m edia, es decir, no ex-
cede a la plusganancia sectorial. Asl, la re n ta en la construccion
de viviendas constituye a m enudo el contenido econom ico del
obstaculo del suelo a la construccion de oficinas y fija un lim ite
inferior a los precios de los locales com erciales y a la intensidad
de las operaciones.
Sin em bargo, es m as frecuente un segundo caso. E n e sta hi-
potesis, los agentes que realizan el uso n se esfuerzan en man-
tenerlo por lo m enos en u n a p arte de la zona OA (fig u ra 5.2.c).
Pueden lograrlo si satisfacen por lo m enos u n a de estas dos
condiciones. La prim era es que el precio final en el uso n com-
prenda, en las ubicaciones m as favorables, un com ponente de
m onopolio, y en ese caso, aunque haya que abandonar u n a parte
de la zona OA, sera posible aplicar en el resto de esa zona (HA)
e incluso en una p arte de la zona en la que no hay com petencia
del uso i i (AJ) precios com parables a los que antes eran apli-
cados en la zona OA. E n tal caso, se observa que no solam ente
el uso i i puede m antenerse en una p arte de la zona de com pe
tencia, sino que la re n ta del uso n elevara el lim ite in ferio r de
la ren ta del uso i en la zona en la que n se m antiene (es decir,
el nivel de re n ta FG > CG); adem as, el desplazam iento de la
zona de precio de m onopolio m as alia de A provocara la eleva-
cion de la re n ta en la zona afectada (es decir, el nivel de re n ta
EF > EC). Los m ism os efectos pueden producirse si se satis-
face o tra condicion: la posibilidad de aum entar en el uso n la
intensidad de capital y, por tanto, el im porte de la plusganancia
por unidad de superficie. Se observa entonces que la com peten
cia de un uso superior puede generar el increm ento del nivel
de la re n ta producido por el uso inferior en ciertas ubicaciones:
asl, se produce un alza de los precios del suelo a p a rtir del uso
superior y de las zonas privilegiadas hacia el uso inferior, incluso
en las zonas en que ya no existe com petencia.
Asl, los precios del suelo son al m ism o tiem po em pujados
hacia a rrib a por el uso inferior en la zona de com petencia (es
decir, el p u n to A de la figura 5.2.b y la zona AH de la figura 5.2.c)

y atrald o s en la m ism a direction p o r la com petencia del uso
superio r m as alia de la zona de com petencia (es decir, la zona AJ
de la figura 5.2.c). Los precios del-suelo urbano pueden, pues,
aum en tar y a sea a p a rtir del centro, ya sea a p a rtir de la
periferia.
E s ta u ltim a hipotesis puede ser ilu strad a m ediante el anali-
sis del caso en el que au m en ta la re n ta absoluta en el uso n en
su ubicacion m arginal, ya sea por intensification de capital, ya
sea p o r fortalecim iento de la resistencia que oponen los propie-
tario s del suelo. E n ese caso, los efectos de esta circunstancia
sobre el sistem a espacial de las rentas en el uso n seran dife-
rentes segun la n aturaleza de esas rentas.
Si se tra ta unicam ente de rentas diferenciales (fig u ra 5.2.d),
el nivel de las ren tas en n se elevara de m anera uniform e en una
cantidad equivalente a la re n ta absoluta aparecida en el punto B
(es decir, el nivel de re n ta KLM > B ’CB"). E n consecuencia, la
re n ta m axim a del uso n en el p unto de com petencia con el uso i
aum entara, im poniendo u na base superior a la re n ta absoluta
en el uso i (AL > AC). E n ese caso, el alza en la periferia tra e ra
consigo un alza de los precios del suelo en el conjunto de la
aglom eracion.
Por el co n trario , el alza de los precios del suelo a p a rtir de
la p eriferia no se generalizara si una parte de las plusganancias
producidas p o r el uso B provienen de la existencia de precios
de m onopolio (fig u ra 5.2.e). E n efecto, m ientras la plusganancia
de m onopolio no sea anulada por el alza del costo del suelo,
esta no puede ten er efecto sobre los precios, fijados indepen-
dientem ente de los costos por el solo poder adquisitivo de la
dem anda. Asi, el alza de la re n ta absoluta del uso n en el
p unto B (BK > BB') no ten d ra repercusion en la re n ta to tal m as
que en la zona BT (donde el nivel de re n ta KR > B ’ER ). E n el
resto de la aglom eracion, el nivel de re n ta perm anecera intacto.
R esum am os los resultados de este analisis de los efectos de
la com petencia en tre dos usos capitalistas del suelo con tasas
intern as de ganancia desiguales.
— E n la zona de com petencia, la re n ta to tal en el uso inferior
d eterm in a el nivel de la re n ta absoluta en el uso superior. Si este
ultim o excede a la plusganancia sectorial del uso su p erio r, este
debera ceder el lugar o densificar.
— La com petencia del uso superior obliga al uso inferior ya
sea a densificar, ya sea a aum entar sus precios en la zona en la
que se m antiene la com petencia. E sta ultim a via solo es posible
d. Efectos del alza de la renta absoluta en ej uso n

(no hay plusgananclade monopoiio en ei uso 11}
e. Efectos del alza de la renta absoluta en el uso 1

1
(hay plusgananclade monopolio en el uso 11)
Figura 5.2. Formacion de las rentas del suelo en la competencia

entre dos usos capitalistas del suelo (continuacion)
si los precios en el uso inferior y en esa zona pueden ser precios

de m onopolio. E sta resistencia del uso inferior puede conducir
a un alza de la re n ta absoluta en el uso superior.
— Cuando la com petencia del uso superior elim ina to tal o
parcialm ente el uso inferior de la zona de com petencia, h a b ra
alza del nivel de re n ta fuera de esa zona si los precios del uso
inferior pueden ser ahi precios de m onopolio, y estabilidad en el
caso co n trario en el que las rentas son unicam ente diferenciales.
E n el prim er caso, hay difusion del alza de los precios del suelo
a p a rtir del centro.
— Cuando la re n ta absoluta aum ente en la periferia de la
zona donde prevalezca un uso in ferio r, el alza se difundira hacia
el ce n tre m ien tras las rentas sean unicam ente diferenciales.
Cuando se tra te de zonas con rentas de m onopolio, los precios
finales en el uso in ferio r no se veran afectados y, p o r consi-
guiente, tam poco las rentas del suelo.
Se observa, pues, que la re n ta del suelo registra la com peten
cia en tre los capitales y refleja en estos el efecto de su movi-
m iento de conjunto: p ara cada uno de ellos, la re n ta aparece
como un dato, el precio del suelo, cuando es el resultado de su
sistem a. E n un espacio urbano profundam ente heterogeneo des-
de el punto de vista de las condiciones de la valorizacion, tiende
a hom ogeneizar las tasas de ganancia efectivas, despues de la
fijacion de las plusganancias en form a de renta.
E sta hom ogeneizacion del espacio p ara el capital a causa de
la densificacion de los precios del suelo es efecto no de un meca-
nism o, com o puede hacerlo creer la presentacion que aqui se h a
hecho, sino de un proceso incesante de lucha del capital por
producir y conservar la plusganancia, y de la propiedad del
suelo por fija r esta u ltim a en fo rm a de re n ta y apropiarsela.
3.2. La lucha del capital y la propiedad del suelo
D escribam os ese proceso tal y com o se puede observar en las

fases ascendentes de la coyuntura in m o b iliaria26.
Supongam os, por ejem plo, un boom de la construccion de
inm uebles de oficinas, que tiende a desarrollarse en las zonas
h asta ah o ra residenciales adyacentes al centro comercial. Desde
el instan te en que esas nuevas operaciones dejan de ser excep-
26 Para un examen emplrico de la aglomeracion parisina durante los

anos 60, cf. Topalov, 1974, pp. 212-18 y 234-57.
cionales, los precios de o fe rta de los propietarios de terren o s

—o de inm uebles a dem oler— aum entaran, acercandose al nivel
de las plusganancias de los prom otores de oficinas. Entonces,
el alza de los precios del suelo po n d ra en peligro la rentabilidad
de las operaciones de construccion de viviendas. Si, no obstante,
los prom otores de viviendas no pueden dedicarse sim plem ente
a co n stru ir oficinas, tienen la posibilidad de d ar dos tipos de
respuestas: intensificar sus operaciones y aum entar su precio,
o dejar la zona. E n otras palabras, tra ta r de a ju sta r su ganancia
in tern a de operacion al nivel exigido por la com petencia de los
co n stru cto res de oficinas, o to m a r nota de la im posibilidad de
hacerlo.
El alza localizada de los precios de v en ta solo es posible si el
pro m o to r se dirige al subm ercado superior, condicion de la exis-
tencia de precios de m onopolio de segregacion. El m ercado defi-
nira los lim ites del alza posible cuando aparezcan una evidente
dism inucion de la velocidad de venta y una caida de la ta sa de
ganancia que revele una crisis de sobreproduccion local. O tra
via es la de la densificacion de las operaciones, posible por el
hecho de que se im pone sim ultaneam ente a todos los construc
tores; sin em bargo, puede tropezar con unos lim ites ligados al
aum ento de los costes unitarios, a la reglam entacion o a la mo-
dalidad de uso de la vivienda de las categorias sociales que con-
form an la clientela.
La ten d en cia dom inante sera, entonces, generalm ente ir a
co n stru ir en o tro lugar: ya no se tra ta ra entonces de a ju sta r la
plusganancia alii donde esos precios son aun bajos. Los prime-
ros p ro m o tores que adoptan ese com portam iento corren el ries-
go del fracaso, pero, en caso de exito, o b tendran el beneficio de
la innovacion.
Si se tra ta de co n stru ir viviendas privilegiadas en zonas donde
habitualm ente no eran construidas, sera necesario que puedan
ser incluidas en el espacio residencial de las capas superiores.
E sto im plica y a sea una extension al m argen de las zonas tradi-
cionales, ya sea una v erdadera conquista de b arrio s populares
centrales o de zonas perifericas nuevas. E n am bos casos, sera
preciso un cam bio radical de las condiciones urbanas p a ra que
sean posibles las operaciones particulares: la renovacion ma-
siva o la gran operacion com pleja en la periferia u rb an a pueden
m odificar suficientem ente el espacio p ara hacer posible la reno
vacion. Elio dependera generalm ente de la conexion en tre los
poderes publicos y el em presario privado. Si la operacion es
m asiva, el p ro m o to r podra com prar los terren o s al precio co-
rrien te y crear luego la posibilidad de plusganancias localizadas

de las que se ap ro p iara Integram ente. Si las operaciones son m as
dispersas y se m ultiplican progresivam ente, el alza de los precios
del suelo ab so rb era de nuevo pau latin am en te la totalidad de las
plusganancias.
Las posibilidades de crear plusganancias m ediante la innova-
cion com ercial son m as reducidas p ara las operaciones de vi-
vienda norm al obligadas a cam biar de zona; en ese caso, no se
tra ta de aplicar precios de venta superiores a los que se obser-
van en la zona de nueva im plantacion, sino de adaptarse a estos.
Los m edios p ara establecer una plusganancia localizada superior
a los precios corrientes del suelo seran, por tanto, de naturaleza
diferente. Se tra ta ra , en ese caso, de co n stru ir all! donde los
prom otores, h asta ese m om ento, se encontraban ausentes y den-
sificar. Unas veces se tra ta ra de operaciones difusas en un tejido
urbano poco denso, pero m as que la construccion h asta entonces
dom inante a iniciativa de las p ropias fam ilias, y a una escala lo
suficientem ente lim itada com o p ara m inim izar los gastos de
in fra estru ctu ra : com o resultado, aparece una re n ta diferencial y
un increm ento de la m asa de re n ta por unidad de superficie.
Pero esto provocara un alza inevitable de los precios del suelo,
anulando la v en taja p ara los p rom otores que vienen luego.
O tras veces se tra ta ra de operaciones de urbanizacion periferica
que im plicaran gastos elevados de acondicionam iento y deberan
ser realizadas a u n a escala suficiente y con la ayuda de las
colectividades publicas que co n stru iran una p arte de los equipa-
m ientos y crearan el derecho de construccion: nuevas zonas
seran abiertas a la re n ta absoluta y, si los gastos privados de
acondicionam iento del suelo aum entan en form a significativa,
el precio regulador de la vivienda norm al au m en tara en el con-
ju n to de la aglom eracion y, con el, las rentas diferenciales. Si,
no o b stan te, el p ro m o to r ha podido com prar los terren o s a un
precio cercano a la re n ta agricola, conservara una plusganancia.
Se observa, por tan to , que el sim ple juego del m ercado del
suelo conduce en todos los casos a u na rapida anulacion de las
ven tajas que obtienen los prom otores de u na innovacion en
m ateria de ubicacion. C onservar la plusganancia creada im plica
una intervencion publica, ya sea p ara re u n ir las condiciones de
esta en beneficio directo del prom otor, ya sea p ara detener el
alza de los precios del suelo que desencadena su intervencion.
La teo ria de la re n ta no es, pues, solam ente un instrum ento de
analisis del m ercado de los terren o s, sino tam bien de las poli-
ticas del suelo del Estado.
ANEXOS ESTABISTICOS
Anexo I.—P a r is , 1889, 1890, 1896. D is tr ib u c io n d e la s v iv i e n d a s n u e v a s

y d e l c o n ju n to d e la s v iv i e n d a s s e g u n e l i m p o r t e d e l a lq u ile r a n u a l
C o n ju n to de C o n ju n to de
V ivien das
las vivien d a s las v ivien d a s
co n stru id a s
A lqu iler el 1 de en ero el 1 d e en ero
en 1890
anual d e 1889 d e 1896
Numero % Numero % Numero %
1-99 17 316 2,00

100-199 > 4 365 38,81 > 403 682 50,21 188 129 21,81
200-299 1 ) 208 005 24,11
300-399 2 230 19,83 121 665 15,13 133 873 15,52
400-499 1598 14,20 78 959 9,82 90 400 10,48
500-599 591 5,25 40124 4,99 44 410 5,15
600-699 605 5,37 29 885 3,72 33 894 3,93
700-799 296 2,63 18 789 2,34 21 359 2,47
800-899 232 2,06 15 894 1,98 17 754 2,06
900-999 175 1,55 8 615 1,07 9 756 1,13
1000-1099 182 1,61 12 187 1,52 13 306 1,54
1100-1199 76 0,67 4 640 0,58 5 388 0,62
1200-1299 129 1,15 8 227 1,02 9 140 1,06
1300-1399 66 0,59 3 471 0,43 4 030 0,47
1400-1499 40 0,35 4 025 0,50 4 578 0,53
1500-1999 195 1,73 15 449 1,92 17 433 2,02
2000-2499 99 0,88 10 194 1,27 11518 1,34
2500-2999 70 0,62 5 659 0,70 6 622 0,77
3000-3999 103 0,91 8 056 1,00 9187 1,06
4000-4999 57 0,50 4 516 0,56 5174 0,59
5000-6999 64 0,57 4 759 0,59 5 509 0,64
7000-9999 35 0,31 2 796 0,35 3 264 0,38
10000-14999 14 0,12 1471 0,18 1737 0,20
15000-19999 12 0,10 489 0,06 565 0,06
20000 o m&s 14 0,12 459 0,06 532 0,06
TOTAL 11248 100 804 011 100 862 879 100
fuenteS: — Viviendas construidas en 1890: Prefecture du Departement de

La Seine, L es p r o p r ie te s b a tie s de la v ille d e Paris en 1889
e t 1890, Paris, Imprimerie Nationale, 1890, pp. 66-67.
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s ta tistiq u e , 1895, p. 264.
mocidn privada segun los tipos de municipios
Tipo de municipio o barrio Distribucion de f a produccion

por nivel de precios Distribucion Indice de
de municipios concentracion
1000/ 1751/ 2757/ y barrios de la pro
Zona geo- Prestigio 1750 2750 6000 Numero de por tipo duccion (4)
grafica (1) social (2) F/m 2 F/m2 viviendas
F/m2
1 O o a
60 15
PARIS 1.3
2 15,1 152 9,7 4433 9.4 136
3 77,0 23,0 2484 4.7 153
4 — 83,4 16,6 3972 6.4 180
5 — 5,6 94,4 1806 5,0 104
TOTAL 2,8 70,8 26,4 12755 26,8 137
EPMER ONILECN 1 71,0 29,0 587 2.3 74
2 29,9 70,1 731 4,3 49
3 ___ 85,6 14,4 1021 2.3 126
a a
4 36 0.3
5 — — 100,0 413 0.3 ___
TOTAL 22,4 512 20,4 2768 9.5 82

SEG UN W CINTURON 1 97,3 2,7 1611 6,0 77
2 78,9 21,1 — 3676 12,7 83
3 56,4 42,5 1.1 3404 5,7 172
C hrista* Topalov
4 9.5 88,3 22 1257 3,3 109
«
5 244 1.3 54
TOTAL 66,6 32,8 0.6 10192 29.0 101
ZONA SUBURBANA 1 93,0 7,0 _ 2443 7,4 96
2 96,8 32 3620 17,7 59
3 oi X 3,8 , 2264 6,4 102
4 74 1,7 117
5 65,3 34,7 _ 516 U 115
TOTAL 93,8 6,2 — 8917 34,5 75
2,3
Anexos estadisticos
ZONA DE AIRYXIN 97,7 — 3943 — ___
otras /Yl ( M RY IN S 100,0 — — 495 — —

MLJNDHCS RURALES 78,1 11,0 10,9 994 — —
CONJUNTO REGION PARISINA 52,2 37,5 10,3 40064 100 (3) 100
(n=299)
FUENTE: Topalov, 1973 b, pp. 51, 98 y 109.

NOTAS: (*) Efectivo inferior a 400 viviendas.
(1) Zonas de clasificacion INSEE, 1962.
(2) Indice de prestigio social: proporcion de cuadros superiores y profesionales liberales en la poblacion
residente en el casco de Paris o en el municipio de la aglomeracion extensa:
— Menos del 5 %: codigo 1 — 16,8 % de los municipios o barrios.
— Entre el 5 y el 10 %: codigo 2 — 44,4 %.
— Entre el 10 y el 15 Yo: codigo 3 — 19,2 %.
— Entre el 35 y el 25 %: codigo 4 — 11,8 K>.
— Mas del 25 %codigo 5 — 7,7%.
(3) Total de los barrios de Paris y de los municipios de la aglomeracion (y no de la region).
(4) Relacion entre la proporcion de las viviendas construidas por la promocion privada en una zona dada
sobre el conjunto de las viviendas construidas por la promocion privada en la aglomeracion extensa; y
la proporcion de barrios o municipios de esta zona sobre el numero total de barrios y municipios de la
aglomeracion extensa.
Anexo III. Francia y region parisina, 1954-1976. Indicadores que caracterizan a los espacios residenciales de las diferentes
categoriaS sociales
Centra-
Estabilidad del Movilidad Distribucion espacial de la residencia lidad de Migraciones alternantes Tasa dp.
empleo residencial (Aglomeracion de Par Is, 1954-1968) la re (Francia, 1971) motori-
sidencia zacidn
Grado de (Unida- Modalidad de transporte
segregacidn des ur- Duracidn. /TTron/'in
(Aglomera- Concentra Estabilidad banas del tra- ( i i a iiV y iU ;
de la dis con respecto de mis yecto Trans 1976)
(Francia, 1968) cion de tion tribucion a las otras Auto- Dos
Paris, 1973) espacial espacial categorias de 100.000 Ak en porte movil ruedas
sociales hab.; minutos colectivo
1973)
Capas — Altos ejecutivos Profesiones Cuadros su- — Cuadros me Profesio Profesio
superiors adminis trativos: liberales y periores, dios: nes libe nes libe
91,0 cuadros su profesionales 1954: +0,63 rales y rales y
— Ingenieros: 86,0 per iores: 42,5 liberales, 1968: +0,54 cuadros cuadros
industriales, — Empleados: superio- superio-
comercian- +0,88 1954: +0,45 res: res:
tes: 1968: -0,19 35,9 102 23,0 65,8 2,3 91,9
1954:0,78 — Obreros cua
1968:0,64 lificados:
1954: -0,86
1968: -0,86
— Obreros espe-
cializados y
peones:
1954: -0,78
1968: -0,77
Cuadros — Cuadros adminis- 1954:0,30 — Empleados:
medios trativos medios: 44,4 1968:0,20 +0,67 1954: +0,48 28,1 86 25,6 48,9 9,1 872
86,0 1968: -0,06
— Tecnicos: 85,0 — Obreros cua
lificados:
1954:-0,70
1968: -0,51
— Obreros espe-
cializados y
peones:
1954; -0,79
1968: -0,80
Empleados 1954:0,18 — Obreros cua
78,0 47,0 1968:0,14 +0,66 31,5 86 26,7 362 14,8 71,4
lificados:
1954: -0,64
1968: -0,17
— Obreros espe-
cializados y
peones:
1954: -0,71
1968: -0,20
Obreros — Capataces: 89,0 1954:0,25 — Obreros espe- 79,4
cualificados — Obreros cualifica 1968:0,26 +0,81 cializados y
dos: 74,0 peones:
1954: +0,67
1968+ 0,69
No cualificados — Obreros especia-
lizados: 68,0
— Peones: 51,0
ms +0,80
66,4
Conjunto de 78 20,4 35,7 27,8 73,6

los obreros 68,0 43,1 232
Proximidad de los equipamientos y servicios urbanos (Francia, 1971)
Estac. Guar- Jar din Medi Escue- Esta-

de Banco Auto co ge lacun
se Far- Co- Prees- Escue- cion
servic. deria publico bus neral daria macia rreos colar la pri-
maria de
tren
Capas superiores
(profesiones libe
rates y cuadros
superiores) 188 187 185 161 157 153 143 140 134 122 113 107
Cuadros medios 138 147 141 137 133 137 137 133 121 122 121 128
Empleados 146 150 157 147 140 143 141 137 126 121 115 118
Obreros 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
DEFINICIO NES Y FUENTES
Estabilidad del empleo: Indice: duracion media con un mismo patron, a lo largo de un ano, de los asalariados a
tiempo completo en el sector privado y semipublico. Fuente: Collections de VINSEE, M 29, diciembre de 1973.
Movilidad residencial: Indice: Proporcion de familias que se han trasladado entre 1970 y 1973 a la vivienda ocupada
en 1973. Fuente: Collections de VINSEE, M. 42, abril de 1975, pp. 82-85.
Concentration espacial: Indice: Proporcion de familias cuyo cabeza pertenece a una categorfa social dada (del total
de cuadros superiores, profesionales liberates, industriales, comerciantes, cuadros medios, empleados, obreros)
en cada municipio o barrio; relacion entre la desviacion tipica de la distribucion y la media. Fuente: Freys-
senet, Regazzola y Retel, 1971, p. 134.
Christian Topalov
Estabilidad de la distribucion espacial: Indice: proporcion anterior, coeficiente de correlacion 1954-1958. Fuente:
Ibid., p. 125.
Grado de segregation: proporcion anterior; coeficiente de correlacion entre esas proporciones para las categorias
sociales tomadas de dos en dos en el mismo ano. Fuente: Ibid., pp. 125-33.
Centralidad de la residencia: Indice: proporcion de familias que residen en el centro en aglomeraciones de mds
de 100 000 hab., incluida la aglomeracion de Paris («Centro»: zona totalmente urbanizada hacia 1900). Fuen
te; Encuesta-Vivienda 1973, citada en Vturret, 1979, p. 188.
Proximituad de los equipamientos urbanos: In Nice: proportion de f lilias. de la categoria socia considerada que
residen a uma distancia dada (de menos ode 100 m a mas de 1 :m segun el equipamiento) :n relacion a la
Pr|isma proportion entre las familias operas. Fuente: Encues. Codier, 1971, citadsi en Vmr t, p. 189.
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talismo contempordneo.
S tavenh a g e n , R.—Las closes sociales en las sociedades
agrarias.
V in n a i, & .— El fu tb o l como ideologla.
W h e e l o c k , J .— Imperialismo y dictadura.
Z a h a r , R.— Coloniali'smo y e n a j e n a c i o n .
Z i e g l e r , J.—Los vivos y la muerte.
URBANISMO
Campos Venuti, 6 . — Urbanismo y uusteridad.

Castells, M.— Crisis urbana y cambio social.
Castells, M . — Problema’s de investigacion en sociologla
urbana.
Castells, M —La cuestion urbana.
Harvey, D. — Urbanismo y desigualdad social.
Keller, S.—E l vecindario urbano. Una perspectiva socio-
logica.
Lipietz, A.— E l capital y su espacio.
L o jk in e , J.—E l marxismo, el Estado y la c u e stio n urbana.
Segre, R —Las estructuras ambientales en America Latina.
S inger, P .— E conom ia polltica de la urbanizacion.
Turner, J. F., y Fig h te r , R.— Libertad para construir.
Va r io s autores.—Planificacion regional y urbana en A m e
rica Latina.
MOVIMIENTOS SOCIALES URBANOS
Castells, M .— Movimientos sociales urbanos.

Castells, M . — Ciudad, democracia y socialismo.
Lomnitz, L. A.—Como sobreviven los marginados.
Montano, J.—Los pobres de la ciudad en los asentamien-
tos espontdneos.
ESTUDIOS DE HISTORIA CONTEMPORANEA
Bahamonde, A., y T oro, J. — Burguesia, especulacion y

cuestion social en el M adrid del siglo X I X .

Topc3a1lov Ganancias y Rentas Urbanas. Elementos Tec3b3ricos

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Christian lopalov

Este libro debe'ser devuelto el dia:

Primera edicion en espanol, septiembre de 1984

DERECHOS RESERVADOS CO NFO RM E A IA LEY

p r e s e n t a c io n de la e d ic io n espa n o la , por Carmen Gavira .................... v ii

1, PLUSGANANCIAS Y RENTAS DEL SUELO EN EL C A PITA LISM O ...................................

I. cPor donde empezar? Lugar de una teoria de la renta del

2. SOBRE LA TEORIA EE LA RENTA ABSOLUTA EN M A R X .................................... 55

3. DIFERENCIACION ESPACIAL EE LOS COSTES Y RENTAS D IFE R EN C IA L ES ......... 114

5. RENTAS DEL SUELO Y EMVCA DE LOS IPECCS DEL SUELO EN EL fFPAT)

ANEXOS ESTADISTICOS ............. 259

La crisis urbana que se produce en F rancia tras el proceso de

econom ico p a ra analizar y d ar respuesta a los nuevos problem as.

1 P. Sicca, Antologia di urbanistica, Roma, Laterza, 1980.

la production capitaliste du logement en France 4 y Capital et

4 Ch. Topalov, Les pvomoteurs irnrnobiliers. Contribution a Vanalyse de

E n tre todos los aspectos de la cuestion urbana, uno de los que

E n esta idea, elaborada previam ente en el terreno de la prac-

que fundam entan esta p a r a d o ja ,^ . n o m edir o form alizar de

terren o s de investigacion m ucho m as am plios que el denom inado

I. t p 0 R DONDE EMPEZAR? LUGAR DE UNA TEORIA DE LA RENTA DEL

A la h o ra de h ab lar de la re n ta del suelo u rb an o com o de una

1. La tautologi'a de la «ley de la oferta y la demanda*

E1 concepto de valor utilizado en todo el texto es el de valor-trabajo.

cion de los p erim etro s considerados ad m inistrativam ente como

la reduccion de los precios de una parte de las transacciones de

imprudentemente: «Vamos a asistir a una baja del precio de los terrenos*.

regula los precios de tran sa ctio n , m ientras que estos regulan a

2. iQue es la renta del suelo? Subordinacion de la renta

De m an era general, ta n to en la agricultura com o en la ciudad,

13 Ademas, se dan usos propiamente capitalistas de los inmuebles por

por la valorizacion de un capital en una actividad y en un punto

Desde ese in stan te, esas plusganancias se fijan, en lugar de

15 Este punto ha suscitado controversias durante mucho tiempo en Fran-

apropie un pequeno o un gran p ropietario del suelo, distinto al

nido de la renta con respecto a sus formas, se ha llegado a denominar

19 Por supuesto, para cada capitalista considerado individualmente las

consecuencia, puede p ro d u cir efectos autonom os, sujetos a va-

3. Autonomia de la renta: el «problema del suelo»

L a subordinacion de la re n ta a la ganancia no significa la ausen-

22 Y solamente en esta relacion si el propietario inmobiliario es, ademas

23 Hasta el punto de hablar de municipalizacion del suelo, como lo

II. PLUSGANANCIAS Y RENTAS DEL SUELO EN EL CAPITALISMO

La re n ta del suelo solo es una categorla p artic u la r de la plusga-

1. Form acion, desaparicion, fijacion de las plusganancias,

«jAcumulad, acumulad! jHe ahl a M oises y los p ro fe ta sU 26. Si a

35 El lector familiarizado con la teoria marxista de la ganancia encon-

1.1. Las plusganancias sectoriales

\L a s em presas pertenecientes a los distintos sectores de la pro­

27 Se llama precio regulador a la cantidad e s ta b le c id a por las condi­

factores. E l m as im p o rtan te se relaciona con el hecho de que

29 Se llama composicion organica del capital a la relacion, en terminos

l i s t a 31. P o r el co n trario, en los sectores con u n a tasa in tern a de

31 La otra base de su conformacion es la centralizacion bancaria del

1.2. Las plusganancias de productividad diferencial

Dentro de un m ism o sector de la produccion, no todas las em-

duccion, de explotacion, de t r a n s p o r t segun *a localizacion.

1.3. Las plusganancias de m onopolio

E n el m ercado de un producto dado, el precio regulador solo se

33 «Cuando hablamos de precio monopolico, nos referimos en genera

2. Plusganancias que pueden ser transformadas en rentas

La existencia de plusganancias es, pues, un fenom eno m uy gene-

2.1. La natu raleza com o producto, la ciudad com o naturaleza

La acum ulacion p riv ada es uno de los rasgos constitutivos del

\L a s em presas pertenecientes a los distintos sectores de la pro

27 Se llama precio regulador a la cantidad e s ta b le c id a por las condi

35 «Las fuerzas productivas que surgen de la cooperacion y de la divi

a proposito de los yacim ientos de carbon, de petroleo o de m i

85 Evidentemente, Paris no tiene el monopolio de ese tipo de operacio