DERECHO NOTARIAL II

Lic. Pedro Luis Espina Aguilar

 EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA
 .
 Definición
 Esta es una institución básica del derecho civil, es uno
de los contratos más usuales y existen muchas
definiciones doctrinales y legales.
 La compraventa es un contrato en el que una de las
partes se obliga a dar en propiedad una cosa y la otra a
pagarla en dinero.
 Por el contrato de compraventa, una de las partes se
obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a
pagarla en dinero.
 "Por el contrato de compraventa uno de los contratantes
se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente."
 "Es cuando una de las partes se obliga a transferir a la
otra la propiedad de una cosa, y ésta se obliga a
recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero."
 Características
 "El contrato de compraventa es:
 1. Bilateral. Al momento de perfeccionarse surgen
obligaciones para ambas partes, la una de dar una cosa,
la otra de pagar el precio.
 2. Oneroso. Ambas partes derivan beneficios y ambas
se gravan.
 3. Conmutativo. Porque las prestaciones son ciertas y
equivalentes. Sólo por excepción puede ser aleatorio
como sucede cuando la venta es de una cosa que no
existe pero se espera que exista o no.
 4. Principal. No requiere de otro contrato para su
conformación o existencia.
 5. De ejecución instantánea. Sus obligaciones son
susceptibles de cumplirse una vez perfeccionado el
contrato.
 6. Consensual. Se perfecciona por regla general, con el
mero consentimiento de las partes y éste existe cuando
hay acuerdo de voluntades en cuanto al precio y la
cosa."
 Requisitos del Contrato
 Como en todo contrato, en la compraventa se deben
reunir las condiciones generales de validez, siendo éstas:
Capacidad, consentimiento exento de vicios y objeto
lícito.
 REGULACIÓN LEGAL
 En Guatemala la regulación de la compraventa la
encontramos en los artículos del 1790 al 1851 del Código
Civil.
 Inicia con la definición legal regulando: "Por el contrato
de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de
una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador
se obliga a pagar el precio en dinero."
 "El contrato de compraventa queda perfecto entre las
partes desde el momento en que convienen en el precio
y la cosa, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado.
 Queda prohibido el pacto de retroventa." (Consiste en
conceder al vendedor la facultad de recuperar la cosa
vendida, restituyendo el precio pagado).
 "El marido no puede comprar de su mujer, ni ésta de
aquél, aunque haya separación de bienes..."
 ARTICULO 1793.- No pueden comprar por sí ni por
interpósita persona: 1o.- Los administradores de bienes,
los que tengan bajo su administración o cuidado; 2o.-
Los depositarios judiciales, interventores, síndicos y
liquidadores, los bienes del depósito, intervención,
quiebra o liquidación;
 3o.- Los jueces y demás funcionarios o empleados, los
abogados, expertos, procuradores y mandatarios
judiciales, los bienes que son objeto de los expedientes
o diligencias en que intervienen; 4o.- Los corredores y
martilleros jurados, los bienes cuya venta se hace con su
intervención; y los notarios, los bienes cuyas actas de
remate autoricen; 5o.- El mandatario, los del mandante
sin el consentimiento expreso de éste; y 6o.- El albacea,
los de la testamentaría mientras no estén aprobadas las
cuentas de su administración.
 Regula además que "Los representantes de menores,
incapaces o ausentes y los depositarios, administradores,
interventores o liquidadores no pueden vender los
bienes que tengan a su cargo sin llenar previamente las
formalidades que para cada caso señala la ley."
 Está permitida la venta de cosas futuras, antes de que
existan en especie y también una esperanza incierta.
 Igualmente pueden venderse las cosas o derechos
litigiosos o con limitaciones, gravámenes o cargas,
siempre que el vendedor instruya previamente al
comprador de dichas circunstancias y así se haga
constar en el contrato (Arto. 1805 Código Civil).
 Se puede vender un derecho hereditario, sin especificar
los bienes, derechos y acciones de que se compone.
(Arto. 1806 del Código Civil).
 A partir del artículo 1809 están reguladas las
obligaciones del vendedor y del 1825 las obligaciones del
comprador.
 Elementos
 Los elementos de este contrato son:
 1. Personales: El vendedor y el comprador.
 2. Reales: La cosa y el precio.
 3. Formales: La escritura pública cuando se
trate de bienes que se inscriben en el Registro.
 OBLIGACIONES PREVIAS A LA ESCRITURA
DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

 1. Los Documentos Personales de Identificación –DPI-

de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
 2. El título con que se acredita la propiedad del bien
objeto de la venta, salvo que sean cosas futuras o
esperanza inciertas.
 3. Si fuera hacerse una desmembración el plano de la
finca a formarse.
 4. El último recibo del pago de Impuesto Único Sobre
Inmuebles (IUSI) y la autorización municipal para
desmembrar, si fuera el caso.
OBLIGACIONES POSTERIORES A LA ESCRITURA
DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES
 1. Razonar los títulos o documentos que se tenga a la
vista y cuyo contenido sufra modificación, en virtud de la
escritura autorizada.
 2. Testimonio especial al Archivo General de Protocolos
dentro de los veinticinco días hábiles siguientes a la
autorización de la escritura.
 3. Testimonio o primer testimonio para el cliente, el cual
se presenta al Registro de la Propiedad con un duplicado
para su registro.
 4. Avisos a la Municipalidad de la localidad y la Dirección
General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles
(DICABI).
 Impuestos
 1. En el testimonio especial se cubre el impuesto del
timbre notarial, por tratarse de valor determinado, es del
dos por millar sobre el valor del contrato, es decir
impuesto de dos quetzales por cada mil quetzales del
contrato. Este monto no debe exceder del límite máximo
de trescientos quetzales, ni del mínimo de un quetzal.
(Arto. 3°., numeral 2, literal a) del Decreto 82-96 del
Congreso de la República).
 2. Testimonio para el cliente, a este testimonio se debe
acompañar el recibo de pago del Impuesto al Valor
Agregado (IVA) que en la actualidad es del doce por
ciento sobre el valor de la venta, el cual se paga en
efectivo en formulario SAT 2081. (Arto. 10 del Decreto
27-92 del Congreso de la República). Adhiriéndole
timbres y en algunos casos, la ley del IVA permite, se
extienda factura y en la misma se incluye el impuesto.
 PROYECTO DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA
DE BIEN INMUEBLE AL CONTADO

 NÚMERO DOS (2) En la ciudad de Jutiapa, el uno de

febrero de dos mil quince, Ante Mí: BYRON ENRIQUE
MARROQUÍN ORTÍZ, Notario,
 comparecen, por una parte la señora CARMEN ADELA
VELIZ CASTELLANOS, de cincuenta y dos años de edad,
soltera, guatemalteca, ama de casa, de este domicilio,
se identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación (CUI) número
un mil seiscientos noventa y cuatro; cero tres mil
cuatrocientos ochenta y tres; dos mil ciento uno (1694
03483 2101), extendido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala, a quien en el
curso del presente instrumento se le denominara "LA
VENDEDORA";
 y por la otra parte el señor JOSE LUIS MORALES
GRANADOS, de cuarenta y tres años de edad, casado,
guatemalteco, Ingeniero Mecánico, de este domicilio, se
identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación (CUI) número
un mil seiscientos noventa y tres; cero cuatro mil
cuatrocientos ochenta y tres; dos mil ciento uno (1693
04483 2101), extendido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala, a quien en el
curso de este instrumento se le denominará "EL
COMPRADOR". Doy fe: que los comparecientes me
aseguran ser de los datos de identificación personal
anotados, que se encuentran en el libre ejercicio de sus
derechos civiles, y que celebran contrato de
COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE de conformidad con
las cláusulas escriturarias siguientes:
 PRIMERA: Manifiesta la señora CARMEN ADELA VELIZ
CASTELLANOS, que es propietaria de la finca que se
encuentra inscrita en el Registro General de la Propiedad
de la Zona Central con el número DOS (2), folio DOS (2),
del libro TRES MIL (3000) de GUATEMALA, que consiste
en un lote de terreno con construcción ubicado en la
cuarta avenida, veintidós guión treinta, zona once de
esta ciudad, con el área, medidas y colindancias que
constan en el Registro, cuenta con los servicios de media
paja de agua municipal con título registro setenta y ocho
mil, energía eléctrica y línea telefónica número cuatro
millones setecientos cuarenta y cuatro mil seiscientos
(4744600) de Telecomunicaciones de Guatemala,
Sociedad Anónima.
 SEGUNDA: Expone "LA VENDEDORA" que por el precio
de CINCUENTA MIL QUETZALES (Q.50,000.00), que
recibió al contado a su entera satisfacción de "EL
COMPRADOR", le vende la finca identificada en la
cláusula anterior. En la venta se incluye todo lo que de
hecho y por derecho le corresponde al mismo, servicio
de energía eléctrica, agua y línea telefónica. TERCERA:
La vendedora hace constar de manera expresa que
sobre el inmueble descrito, no existen gravámenes,
anotaciones ni limitaciones que puedan afectar los
derechos de la otra parte y el Notario le advierte de las
responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no
fuere cierto. CUARTA: Por su parte manifiesta el señor
JOSE LUIS MORALES GRANADOS, que en los términos
relacionados acepta la venta que le hace.
 Doy fe: a) De todo lo expuesto; b) tuve a la vista los
documentos de identificación de los comparecientes;
título de propiedad, título de agua, contrato de la línea
telefónica; c) advertí a los otorgantes sobre los efectos
legales del presente contrato, así como de la obligación
relativa a la inscripción del Testimonio de está Escritura
en el Registro de la Propiedad; y d) leí lo escrito a los
otorgantes, quienes enterados de su contenido, objeto,
validez y demás efectos legales, lo aceptan ratifican y
firman.
 Firma del vendedor Firma del comprador
 ANTE MI:

 Firma del Notario.

PROYECTO DE RAZÓN DE TESTIMONIO
ESPECIAL
 ES TESTIMONIO ESPECIAL: De la escritura pública
número dos, que autoricé en esta ciudad, el uno de
febrero de dos mil quince, que para entregar al
ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS, extiendo,
número, sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en
papel de fotocopia impresa de ambos lados y la segunda
que es la presente en esta hoja de papel bond. En la
ciudad de Jutiapa, el diez de febrero de dos mil quince.
 Firma y sello del Notario.
 Proyecto de Razón de Testimonio o
Primer Testimonio
 ES TESTIMONIO: De la escritura pública dos, que
autoricé en esta ciudad, el uno de febrero de dos mil
quince, que para entregar al señor JOSÉ LUIS MORALES
GRANADOS, extiendo, número, sello y firmo en dos
hojas, siendo la primera en papel de fotocopia impresa
de ambos lados y la segunda que es la presente en esta
hoja de papel bond. Razón: El impuesto al valor
agregado (IVA) por seis mil quetzales se pagó en
efectivo, según recibo SAT dos mil ochenta y uno, con
fecha de hoy, que se acompaña a este testimonio. En la
ciudad de Guatemala, el diez de febrero de dos mil
cinco.
 Firma y sello del Notario.
 COMPRAVENTA POR ABONOS CON PACTO
DE RESERVA DE DOMINIO

 La compraventa también puede hacerse con pacto de

reserva de dominio, el artículo 1834 del Código Civil,
establece: "Es válida la venta en pacto de reserva de
dominio, mientras el comprador no pague totalmente el
precio o no se realice la condición a que las partes
sujetan la consumación del contrato..."
 Por esta modalidad el comprador obtiene la posesión y
uso de la cosa, salvo convenio en contrario; pero
mientras no haya adquirido la plena propiedad, le queda
prohibido cualquier enajenación o gravamen de su
derecho sin previa autorización escrita del vendedor.
 Usualmente cuando se vende un bien por abonos, se
hace bajo esta modalidad, que es una garantía para el
vendedor de reservarse el dominio, mientras no se le
pague.
 La reserva de dominio se puede constituir también para
bienes inmuebles, aunque en la práctica notarial se
utiliza sólo para bienes muebles.
 PROYECTO DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE
BIEN MUEBLE CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

 NÚMERO TRES (3) En la ciudad de Jutiapa, el dos de

febrero de dos mil quince, ANTE MI: BYRON ENRIQUE
MARROQUÍN ORTÍZ, Notario,
 comparecen por una parte el Ingeniero JORGE
ESCALANTE LEIVA, de treinta y cuatro años de edad,
casado, guatemalteco, Ingeniero Mecánico Industrial, de
este domicilio, persona de mi conocimiento, quien actúa
en su calidad de GERENTE GENERAL de la entidad
MONTACARGAS, SOCIEDAD ANÓNIMA, y lo acredita con
el Acta Notarial que contiene su nombramiento
faccionado y autorizado por el Notario Nery Roberto
Muñoz, el uno de abril de mil novecientos noventa y dos,
inscrita en el Registro Mercantil General de la República
al número noventa mil (90,000), folio doscientos (200),
del libro sesenta (60) de Auxiliares de Comercio, con
fecha nueve de abril de mil novecientos noventa y dos,
entidad a quien en lo sucesivo de este instrumento se le
podrá denominar "LA VENDEDORA",
 y por la otra parte el señor JOSE DANILO RAMIREZ
ARROYO, de cincuenta y un años de edad, casado,
guatemalteco, perito contador, de este domicilio, quien
se identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación (CUI) número
un mil seiscientos noventa y cuatro; cero tres mil
cuatrocientos ochenta y tres; dos mil ciento uno (1694
03483 2101 ), extendido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala, a quien en lo
sucesivo de este instrumento se le podrá denominar "EL
COMPRADOR".
 Doy fe y hago constar: a) que tengo a la vista el documento
con que se acredita la representación ejercitada; b) que la
representación que se ejercita es suficiente conforme a la ley
y a mi juicio para la celebración del presente contrato; c) los
comparecientes aseguran ser de los datos de identificación
personal anotados, que se encuentran en el libre ejercicio de
sus derechos civiles y que por el presente Instrumento
celebran contrato de COMPRAVENTA CON PACTO DE
RESERVA DE DOMINIO contenido en las siguientes cláusulas:
 PRIMERA: Declara el Ingeniero JORGE ESCALANTE
LEIVA, que su representada es propietaria del bien que
se identifica a continuación: Un monta carga Caterpillar,
modelo Dos EC quince, serie A dos EC ciento veinte mil
tres, tipo E, Batería siete mil doscientos veinte forks tres
mil, voltaje treinta y seis voltios, inscrito en el Registro
General de la Propiedad al número ciento diez, folio
ciento diez, del Libro setenta y cinco de Inscripciones
Especiales.
 SEGUNDA: DE LA VENTA: Expresa "LA VENDEDORA" por
medio de su representante legal, que por el precio de
DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUETZALES
(Q.256,000.00) vende a favor de "EL COMPRADOR", el
bien identificado en la cláusula primera, con todo lo que
de hecho y por derecho le corresponde al mismo, el
precio se pagará en la forma que mas adelante se
especifica, la venta la hace con Pacto de Reserva de
Dominio. En la venta se incluyó el impuesto al valor
agregado (IVA), que será pagado por el comprador y se
encuentra incluido en la factura serie "A" número
doscientos trece, emitida por la vendedora, con fecha
veintinueve de enero de dos mil once.
 TERCERA: Convienen las partes que las condiciones de
la venta se regirán de acuerdo a las siguientes
estipulaciones: A) DE LA VENTA: la venta se hace con
pacto de reserva de dominio, por lo que el comprador
adquiere el uso y la posesión del bien, no así la
propiedad hasta que lo cancele totalmente. B) EL
PLAZO: El plazo para el pago del precio de la venta
vence el treinta de noviembre de dos mil quince. C)
FORMA DE PAGO: La cantidad total de la venta se
pagará así: hoy que se entrega el bien, EL COMPRADOR
paga cincuenta y seis mil quetzales, y el saldo de
doscientos mil quetzales, lo pagará el treinta de
noviembre de dos mil quince.
 D) INTERESES: No se pagarán intereses, salvo el caso
de mora, en que la parte compradora reconoce y pagará
una tasa del quince por ciento anual. E) LUGAR DE
PAGO: Se fija como lugar de pago en las oficinas de la
vendedora ya conocidas por el comprador en esta
ciudad. F) INCUMPLIMIENTO: En caso de
incumplimiento del pago al que queda obligado el
comprador, la vendedora tendrá derecho a recoger el
bien objeto de la venta y la compradora queda obligada
a la entrega del mismo, quedando resuelto el contrato, y
la cantidad recibida en pago por el uso y depreciación
del bien.
 H) DESTRUCCIÓN DEL BIEN: En caso de que a la fecha
del vencimiento del contrato, no se efectúe el pago y el
bien no exista por cualquier circunstancia o se haya
destruido, el vendedor tendrá la obligación de pagar la
cantidad adeudada. CUARTA: La vendedora hace constar
de manera expresa que sobre el inmueble descrito, no
existen gravámenes, anotaciones ni limitaciones que
puedan afectar los derechos de la otra parte y el Notario
le advierte de las responsabilidades en que incurrirá si lo
declarado no fuere cierto.
 QUINTA: DE LA ACEPTACIÓN: Por su parte expresa "EL
COMPRADOR", que acepta la venta que se le hace, que
recibe el bien a su satisfacción en las condiciones
pactadas y se declara liso y llano deudor de "LA
VENDEDORA", por la cantidad adeudada de conformidad
con las estipulaciones ya establecidas, las cuales acepta
expresamente, declara que para los efectos de este
contrato renuncia al fuero de su domicilio y se somete a
los tribunales que elija la otra parte, señalando como
lugar para recibir notificaciones sus oficinas ubicadas en
la cuarta calle, uno guión veinticinco, zona dos, en esta
ciudad
 y desde ya acepta como validas y bien hechas las
notificaciones, citaciones y emplazamientos que se les
hicieren en el lugar ya indicado, siendo el testimonio de
este instrumento título ejecutivo suficiente y acepta
como líquido exigible y de plazo vencido el saldo que se
le cobre, acepta también que en garantía del
cumplimiento de su obligación se constituya el Pacto de
Reserva de Dominio. SEXTA: Los otorgantes en lo que a
cada uno corresponde aceptan el contenido del presente
contrato.
 Doy fe: a) de todo lo expuesto; b) tuve a la vista los
documentos relacionados, así como el título con que se
acredita la propiedad; c) advertí a los otorgantes sobre
efectos legales del presente contrato, así como de la
obligación relativa a la inscripción del Testimonio de esta
Escritura en el Registro General de la Propiedad; y d) leí
lo escrito a los otorgantes, quienes enterados de su
contenido, objeto, validez y demás efectos legales, lo
aceptan, ratifican y firman.
 Firma del vendedor Firma del comprador
 ANTE MI:

 Firma del Notario.

 COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON
GARANTÍA HIPOTECARIA
 En los casos de venta de bien inmueble por abonos, lo
usual es constituir hipoteca sobre el mismo bien que se
compra.
 En estos casos, en la misma escritura se lleva a cabo la
venta y el nuevo comprador, ya siendo propietario,
constituye la hipoteca sobre el bien que ha comprado.
 Por lo tanto, el comprador se convierte en deudor y el
vendedor en acreedor.
 "La hipoteca es un derecho real que grava un bien
inmueble para garantizar el cumplimiento de una
obligación."
 PROYECTO DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA
POR ABONOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA

 NÚMERO CUATRO (4) En la ciudad de Guatemala, el tres

de febrero de dos mil quince, ANTE MI: BYRON
ENRIQUE MARROQUÍN ORTÍZ, NOTARIO,
 comparecen, por una parte el señor: MATEO JIMÉNEZ
CASTRO, de treinta y cinco años de edad, casado,
guatemalteco, comerciante, domiciliado en Quiché, se
identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación (CUI) número
un mil seiscientos noventa y cuatro; cero tres mil
cuatrocientos ochenta y tres; dos mil ciento uno (1694
03483 2101 ), extendido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala,
 y por la otra parte comparece el señor; EDGAR AZMITIA
HURTARTE, de veintidós años de edad, casado,
comerciante, guatemalteco, de este domicilio, se
identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación (CUI) número
un mil setecientos noventa y cuatro; cero cuatro mil
cuatrocientos ochenta y tres; dos mil doscientos uno
(1794 04483 2201 ), extendido por el Registro Nacional
de las Personas de la República de Guatemala. Los
comparecientes me aseguran ser de los datos de
identificación personal anotados, que se encuentran en
el libre ejercicio de sus derechos civiles, y que celebran
contrato de COMPRAVENTA DE INMUEBLE POR ABONOS
CON GARANTIA HIPOTECARIA de conformidad con las
cláusulas siguientes:
 PRIMERA: Declara el señor MATEO JIMÉNEZ CASTRO,
que es propietario de la finca rústica inscrita en el
Registro General de la Propiedad de la zona Central al
número SEIS (6), Folio SEIS (6), del libro TRESCIENTOS
(300) de SACATEPÉQUEZ que identifica a un terreno
situado en la entrada de la Aldea Choacorral, Kilómetro
veintiséis, carretera a San Lucas Sacatepéquez, con la
superficie, medidas y colindancias que constan en el
Registro en su primera inscripción de dominio.
 SEGUNDA: Manifiesta el señor MATEO JIMÉNEZ
CASTRO, que por el precio de CINCUENTA MIL
QUETZALES (Q.50,000.00) que se pagarán en la forma
que adelante se detalla, vende la finca identificada en la
cláusula anterior, al otro compareciente, señor EDGAR
AZMITIA HURTARTE, con todo lo que de hecho y por
derecho le corresponde. TERCERA: El vendedor hace
constar de manera expresa que sobre el inmueble
descrito, no existen gravámenes, anotaciones ni
limitaciones que puedan afectar los derechos de la otra
parte y el Notario le advierte de las responsabilidades en
que incurrirá si lo declarado no fuere cierto.
 CUARTA: Convienen los otorgantes que el precio total de
la venta se pagará en un plazo de cinco meses, contado
a partir de la fecha, en cinco abonos de diez mil
quetzales cada uno, siendo el primer pago el día tres de
marzo de dos mil quince, y así el día tres de cada mes,
hasta el vencimiento del plazo. Sobre la cantidad
adeudada no se pagarán intereses, salvo el caso de
mora que serán a la tasa de interés legal; los pagos se
harán en la residencia del vendedor, la cual es conocida
por el deudor, sin necesidad de cobro ni requerimiento.
Al efectuarse el último pago se otorgará la carta de pago
correspondiente. Se conviene que la falta de dos pagos
da derecho al vendedor a dar por vencido el plazo y
proceder a la ejecución.
 QUINTA: Por su parte manifiesta el señor EDGAR
AZMITIA HURTARTE, que en los términos relacionados
acepta expresamente la venta que se le hace. SEXTA:
Continúa manifestando el señor EDGAR AZMITIA
HURTARTE, que se reconoce deudor del señor MATEO
JIMÉNEZ CASTRO, por el precio del terreno que compra
o sea los cincuenta mil quetzales y que en garantía del
cumplimiento de su obligación intereses y costas, si
llegaren a causarse, constituye a favor del señor MATEO
JIMÉNEZ CASTRO, hipoteca en primer lugar sobre la
finca que hoy adquiere en propiedad, obligación que
pagará en la forma establecida en las cláusulas
anteriores, y que el bien inmueble tal como lo compra
está libre de gravámenes, anotaciones y limitaciones,
estando enterado por advertencia del Notario de los
alcances legales de esta declaración.
 Manifiesta además de que en caso de incumplimiento
renuncia al fuero de su domicilio, aceptando como
buenas y exactas las cuentas que se le presenten y
como líquido y ejecutivo el saldo que se le cobre,
señalando como lugar para recibir notificaciones la
cuarta Calle, cuarenta y ocho guión cincuenta y dos,
Zona uno de la ciudad de Guatemala. SÉPTIMA: Por su
parte manifiesta expresamente el señor MATEO JIMÉNEZ
CASTRO, que acepta la hipoteca que se constituye a su
favor. OCTAVA: Los otorgantes aceptan el presente
contrato.-
 Doy fe: a) de todo lo expuesto; b) tuve a la vista los
Documentos Personales de Identificación y el título con
que se acreditó la propiedad; c) advertí a los otorgantes
sobre los efectos legales del presente contrato, así como
de la obligación relativa a la inscripción del Testimonio
de esta Escritura en el Registro General de la Propiedad;
y d) leí lo escrito a los otorgantes, quienes enterados de
su contenido, objeto, validez y demás efectos legales, lo
aceptan, ratifican y firman.
 Firma del vendedor Firma del comprador
 ANTE MI:

 Firma del Notario.

 COMPRAVENTA DE FRACCIÓN DE
INMUEBLE
 Frecuentemente nos encontramos que lo que se va a
vender no es toda la finca, sino solo una parte de ella,
para lo cual es necesario desmembrar la fracción de la
finca.
 Esta desmembración o segregación, puede hacerse de
dos formas:
 1. Desmembrando a favor del mismo dueño la fracción
que se desea vender, para que forme un nuevo cuerpo y
una nueva finca con un número distinto, al que tiene la
finca completa que recibe el nombre de finca matriz o
finca madre, o
 2. Efectuar la venta de la fracción, llevando a cabo la
desmembración en la misma escritura de venta.
 Para ambos casos es necesario tener un plano de
desmembración elaborado por un profesional de la
ingeniería, de donde obtenemos el área o superficie,
medidas y colindancias.
PROYECTO DE ESCRITURA DE DESMEMBRACIÓN DE
INMUEBLE A FAVOR DE SI MISMO.

 NÚMERO CINCO (5) En la ciudad de Jutiapa, el cuatro de

febrero de dos mil quince, ANTE MI: BYRON ENRIQUE
MARROQUÍN ORTÍZ, Notario,
 comparece el señor GERMAN ORTIZ MARTINEZ de
cincuenta y dos años de edad, soltero, guatemalteco,
agricultor, con domicilio en el departamento de El Petén,
se identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación (CUI) número
un mil seiscientos noventa y cuatro; cero tres mil
cuatrocientos ochenta y tres; dos mil ciento uno (1694
03483 2101 ), extendido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala. Doy fe: a) Que
tengo a la vista el Documento Personal de Identificación
(DPI) relacionado; b) Que el compareciente me asegura
ser de los datos de identificación personal anotados, que
se encuentra en el libre ejercicio de sus derechos civiles,
y que otorga DESMEMBRACION DE INMUEBLE PARA SI
MISMO, de conformidad con las cláusulas siguientes:
 PRIMERA: Declara el señor GERMAN ORTIZ MARTINEZ,
que es propietario de la finca rústica número SESENTA Y
CINCO MIL (65000) folio CIENTO SESENTA (160) del
Libro CIENTO OCHENTA Y TRES (183) del departamento
de EL PETEN, inscrita en el Registro de la Propiedad de
la zona central, con el área, medidas y colindancias que
constan en el propio registro e identifica a la finca
Maravillas del Petén, ubicada en jurisdicción Municipal de
La Libertad, El Petén.
 SEGUNDA: Expone el señor GERMAN ORTIZ MARTINEZ,
que por convenir a sus intereses, desmembra a favor de
sí mismo, de la finca de su propiedad, identificada en la
cláusula anterior CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE
MIL CIENTO NOVENTA Y DOS PUNTO OCHENTA Y UN
METROS CUADRADOS (447,192.81 M 2) equivalentes a
una caballería de terreno. La fracción que desmembra
formará nueva finca y nuevo cuerpo en el mencionado
registro con las siguientes medidas y colindancias:
 AL ORIENTE: De la estación uno (1) al punto observado
dos (2) con un azimut de ciento ochenta (180) grados,
cero cero (00) minutos, cero cero (00) segundos y una
distancia de un mil ciento cincuenta y tres punto
seiscientos cincuenta y cuatro (1,153.654) metros en
línea recta con Elmer Batres Martínez; AL SUR: Tres
trazos con rumbo sur-oriente, así: De la estación dos (2)
al punto observado tres (3) con un azimut de doscientos
veintiséis (226) grados, cuarenta y seis (46) minutos,
cuarenta y siete (47) segundos y una distancia de ciento
cuatro punto quinientos cincuenta y un (104.551)
metros, de la estación tres (3) al punto observado cuatro
(4) con un azimut de doscientos veinticinco (225)
grados, cincuenta y siete (57) minutos, doce (12)
segundos y una distancia de ciento sesenta y dos punto
setecientos sesenta y tres (162.763) metros,
 de la estación cuatro (4) al punto observado cinco (5)
con un azimut de doscientos veintiséis (226) grados,
veintidós (22) minutos, treinta y tres (33) segundos y
una distancia de ciento noventa y siete punto seiscientos
un (197.601) metros, de la estación cinco (5) al punto
observado seis (6) con un azimut de doscientos setenta
(270) grados, cero cero (00) minutos, cero cero (00)
segundos y una distancia de dos punto cero ochenta y
siete (2.087) metros con la finca el Nance Dulce; AL
PONIENTE: de la estación seis (6) al punto observado
siete (7) con un azimut de trescientos sesenta (360)
grados, cero cero (00) minutos cero cero (00) segundos
y una distancia de un mil cuatrocientos ochenta y ocho
punto quinientos treinta y ocho (1,488.538) metros en
línea recta con la finca matriz propiedad del otorgante;
 y AL NORTE: De la estación siete (7) al punto observado
uno (1) con un azimut de noventa y dos (92) grados,
veinte (20) minutos, cero cinco (05) segundos y una
distancia de trescientos treinta y ocho punto quinientos
ochenta y siete (338.587) metros, en línea recta con la
finca Costa Rica, cerrándose así el polígono. La
desmembración de la fracción se efectúa de conformidad
con el plano levantado y autorizado para el efecto por el
Ingeniero Civil Juan Carlos Ferraré, Colegiado número
diez mil trescientos veintiocho (10328), del Colegio de
Ingenieros de Guatemala, el cual se acompañará al
testimonio de esta escritura para que conste en el
Registro. En la desmembración de la fracción se incluye
todo lo que de hecho y por derecho le corresponde a la
misma. TERCERA: Por ultimo manifiesta el señor
GERMAN ORTIZ MARTÍNEZ, que acepta el contenido
íntegro de la presente escritura.
 Doy fe: a) de todo lo expuesto; b) tuve a la vista el
Documento Personal de identificación (DPI) relacionado,
título de propiedad y plano de desmembración que se
acompañará al testimonio de esta escritura; c) advertí al
otorgante sobre los efectos legales del presente
instrumento, así como de la obligación relativa a la
inscripción del Testimonio de esta Escritura en el
Registro General de la Propiedad; y d) leí lo escrito al
otorgante quien enterado de su contenido, objeto,
validez y efectos legales, lo acepta, ratifica y firma.
 Firma del otorgante
 ANTE MI:

 Firma del Notario.

 PROYECTO DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE
FRACCION DE INMUEBLE CON DESMEMBRACIÓN.

 NÚMERO SEIS (6) En la ciudad Jutiapa, el cuatro de

febrero de dos mil quince, ANTE MI: BYRON ENRIQUE
MARROQUÍN ORTÍZ, Notario,
 comparecen, por una parte el señor ROBERTO SOLARES
RAMIREZ de cincuenta años de edad, soltero,
guatemalteco, carpintero, de este domicilio, se identifica
con el Documento Personal de identificación (DPI) con
Código Único de Identificación (CUI) número un mil
seiscientos noventa y cuatro; cero tres mil cuatrocientos
ochenta y tres; dos mil ciento uno (1694 03483 2101 ),
extendido por el Registro Nacional de las Personas de la
República de Guatemala; a quien en el curso de este
instrumento se le denominará "EL VENDEDOR",
 y por la otra parte comparece la señora MARIA
MONTERO RAMOS, de cincuenta y siete años de edad,
soltera, guatemalteca, ama de casa, de este domicilio,
se identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación (CUI) número
un mil seiscientos noventa y tres; trece mil cuatrocientos
ochenta y tres; dos mil ciento cuatro (1693 13483
2104), extendido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala, a quien en el
curso de este instrumento se le denominará "LA
COMPRADORA". Como Notario doy fe: a) los
comparecientes me aseguran ser de los datos de
identificación personal anotados, b) que se encuentran
en el libre ejercicio de sus derechos civiles y celebran
contrato de COMPRAVENTA DE FRACCION DE BIEN
INMUEBLE de conformidad con las cláusulas siguientes:
 PRIMERA: Declara "EL VENDEDOR", que es propietario
de la finca rústica inscrita en el Registro General de la
Propiedad de la Zona Central, al número CIENTO
SETENTA Y CINCO (175), folio CIENTO SETENTA Y
CINCO (175), del libro UN MIL SETECIENTOS (1,700),
de Guatemala; la finca identificada consiste en terreno
ubicado en la Aldea El Pajón, Municipio de Santa
Catarina Pinula, del Departamento de Guatemala, con el
área, medidas y colindancias que constan en el Registro.
 SEGUNDA: DE LA COMPRAVENTA: Expresa "EL
VENDEDOR", que por el precio de TREINTA MIL
QUETZALES (Q.30,000.00), que recibió al contado y a su
entera satisfacción, vende una fracción de la finca
identificada en la cláusula anterior, con un área de
ciento ocho punto cero cuatro (108.04) metros
cuadrados a favor de la señora MARIA MONTERO
RAMOS. La fracción vendida pasará a formar nuevo
cuerpo y nueva finca en el Registro de la Propiedad con
las siguientes medidas y colindancias:
 al NORTE: catorce punto setenta (14.70) metros con
Alberto Silva, al SUR: catorce punto setenta (14.70)
metros con la finca matriz, al ORIENTE: siete punto
treinta y cinco (7.35) metros con la finca matriz, al
PONIENTE: siete punto treinta y cinco (7.35) metros con
calle privada. En la venta se incluye todo lo que de
hecho y por derecho le corresponde a la misma.
 TERCERA: El vendedor hace constar de manera expresa
que sobre el inmueble descrito, no existen gravámenes,
anotaciones ni limitaciones que puedan afectar los
derechos de la otra parte y el Notario le advierte de las
responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no
fuere cierto. CUARTA: Por su parte manifiesta la señora
MARIA MONTERO RAMOS, que en los términos
relacionados acepta expresamente, la venta que se le
hace. Y los otorgantes aceptan el presente contrato.
 Doy fe: a) de todo lo expuesto; b) tuve a la vista el título
de propiedad, Documentos Personales de Identificación
(DPI) y el plano de desmembración; c) advertí a los
otorgantes sobre los efectos legales del presente
contrato, así como de la obligación relativa a la
inscripción del Testimonio de esta Escritura en el
Registro General de la Propiedad; y d) leí lo escrito a los
otorgantes, quienes enterados de su contenido, objeto,
validez y demás efectos legales, lo aceptan ratifican y
firman.
 f. f.
 ANTE MI:
 Firma del Notario.
 LA COMPRAVENTA CON RESERVA DE
USUFRUCTO VITALICIO
 Es usual en la práctica que el vendedor venda el bien,
pero se reserve para sí y en forma vitalicia el usufructo,
es decir seguir usando y disfrutando del bien o de los
frutos del bien por el resto de su vida, por ello es que es
vitalicio.
 En estos casos, lo que se vende es la nuda propiedad,
reservándose el vendedor el usufructo vitalicio, por esta
modalidad el comprador adquiere la propiedad con la
limitación, la que se extingue con la muerte del
vendedor.
 CLAUSULAS EN CASO DE VENTA DE
INMUEBLE CON RESERVA DE USUFRUCTO

 SEGUNDA: Manifiesta el señor JORGE MARIO OLIVA

RODRIGUEZ, que por el precio de VEINTE MIL
(Q.20,000.00) QUETZALES, que recibe al contado a su
entera satisfacción le vende la nuda propiedad de la
finca identificada en la cláusula anterior, a la señora
ANDREA LIZETTE OLIVA BARILLAS. En la venta se
incluye todo lo que de hecho y por derecho le
corresponde a la misma, reservándose el usufructo
vitalicio sobre la misma.
 TERCERA: El vendedor hace constar de manera expresa
que a excepción del usufructo vitalicio que se reserva,
sobre el inmueble descrito, no existen gravámenes,
anotaciones ni limitaciones que puedan afectar los
derechos de la otra parte y el Notario le advierte de las
responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no
fuere cierto. CUARTA: Por su parte la señora ANDREA
LIZETTE OLIVA BARILLAS manifiesta que en los
términos relacionados acepta expresamente la venta que
se le hace de la nuda propiedad de la finca relacionada.
 PACTOS DE RESCISIÓN
 El Código Civil guatemalteco permite que las partes
puedan estipular en el contrato de compraventa pactos
de rescisión, aunque no es frecuente debido a la
inseguridad que se crea al comprador, vale mencionar el
pacto comisorio y el pacto de adición al día.
 PACTO COMISORIO
 Por este pacto pueden las partes estipular en el
contrato, que la venta se rescindirá si no se paga el
precio en cierto día determinado. Sin embargo, el
comprador de bienes inmuebles podrá pagar el precio
después del día señalado mientras no hubiere incurrido
en mora en virtud de requerimiento.
 La venta de cosas que no sean inmuebles se entenderá
rescindida sin necesidad de requerimiento, si a la
expiración del plazo convenido no se presentó el
comprador a pagar el precio.
 PROYECTO DE CLAUSULA DE PACTO
DE RESCISIÓN: PACTO COMISORIO
 CUARTA: Convienen las partes que la presente venta la
sujetan al pacto de rescisión, por el cual la venta se
rescinde, si el precio del objeto de la venta no se paga el
día treinta de septiembre de dos mil quince.
 PACTO DE ADICIÓN AL DÍA
 Por este pacto puede también estipularse, que la venta
se rescindirá a solicitud del vendedor, si dentro de un
plazo máximo de tres meses, si se trata de bienes
muebles, o de seis meses, si se trata de inmuebles,
aparezca otra persona que pague más, que lo que ofrece
el comprador por el bien objeto de la venta.
 PROYECTO DE CLAUSULA DE PACTO DE
RESCISIÓN: PACTO DE ADICIÓN AL DÍA

 CUARTA: Convienen las partes, que a solicitud del

vendedor, la presente venta la sujetan al pacto de
rescisión que si dentro del plazo de tres meses contados
a partir del día de hoy, apareciere un tercero que diere
más por el bien objeto de la venta, la presente venta
queda rescindida.
LA COMPRAVENTA DE DERECHOS DE
POSESIÓN O DERECHOS POSESORIOS
 En Guatemala, es frecuente hablar de la venta de la
posesión y de los derechos de posesión, para cuando los
inmuebles no se encuentran inscritos en el Registro de la
Propiedad, pero también cuando estando inscritos, no ha
transcurrido el tiempo legal para convertir la posesión en
dominio.
 Por lo tanto no hay que confundir la posesión de hecho,
con la posesión ya inscrita. Aunque en la práctica,
ambas son motivo de negociación.
 La posesión de hecho se da cuando una persona, posee
un inmueble, pero no ha llevado ningún trámite de
titulación supletoria. Simplemente lo posee.
 En la posesión inscrita, la persona ya hizo su trámite de
titulación supletoria, y haber inscrito su derecho de
posesión. Esta posesión inscrita, por así decirlo, después
de otros diez años se convierte en inscripción de
dominio.
 CLAUSULAS DE UNA ESCRITURA EN DONDE SE
VENDEN DERECHOS DE POSESION SIN INSCRIBIR.

 PRIMERA: Declara el señor ISIDRO GONZALEZ, sin otro

apellido, que es poseedor en forma pacífica, continua, de
buena fe, en forma exclusiva y a titulo de dueño, de un
terreno sin registro ni matrícula fiscal, ubicado en la
Aldea Cerro de Oro, Municipio de Santiago Atitlán,
Departamento de Sololá, en el Cantón denominado
Tzanchali, el cual tiene el área, medidas y colindancias
siguientes: Un área de tres mil ochocientos cuarenta y
dos punto cero siete metros cuadrados (3,842.07 M 2)
equivalentes a cinco mil cuatrocientos noventa y ocho
punto cincuenta y ocho varas cuadradas (5,498.58 V 2)
con las colindancias siguientes:
 Al Norte: Cerro de Oro; Al Sur: Marcelino Rivas Ramírez;
Al Oriente: Olga Ortega; y Al Poniente: Manuel González
Rizo; y que se describe así: De la estación A, a la
estación siete rumbo veintiocho grados, cuarenta y seis
minutos, veintiún segundos Suroeste, una línea recta
con una distancia de ciento treinta y cinco punto
cincuenta metros (135.50 M), de la estación siete a la
estación seis, rumbo sesenta grados, treinta y nueve
minutos, treinta y cuatro segundos Noreste, una línea
recta con una distancia de veinticinco punto ochenta y
dos metros (25.82 M); de la estación seis a la estación
ocho, rumbo veintiocho grados, cuarenta y cuatro
minutos, diecinueve segundos, Noreste una línea recta
con una distancia de setenta y cinco punto cincuenta y
ocho metros (75.58 M);
 de la estación ocho a la estación uno, rumbo dieciséis
seis grados, cuarenta y dos minutos, cincuenta y siete
segundos, Noreste con línea inclinada con una distancia
de cincuenta y cinco punto setenta y siete metros (55.77
M); de la estación uno a la estación dos, rumbo setenta
y cinco grados, doce minutos, cuarenta y seis segundos,
Sureste, una línea inclinada con distancia de treinta
punto setenta y dos metros (30.72 M); de la estación
dos a la estación A, rumbo cuarenta y cinco grados,
treinta y nueve minutos, treinta y un segundos, Sureste,
una línea recta con una distancia de ocho metros (8.00
M), todo de conformidad con el plano elaborado por el
Ingeniero Civil Gerardo Asturias, colegiado número ocho
mil doscientos ochenta y cinco.
 Dicha posesión fue transmitida al señor Isidro González,
sin otro apellido, de su madre Emilia González, hace diez
años, quien la mantuvo por cuarenta años. SEGUNDA: El
vendedor hace constar de manera expresa que sobre los
derechos objeto del presente contrato, no existen
gravámenes, anotaciones ni limitaciones que puedan
afectar los derechos de la otra parte y el Notario le
advierte de las responsabilidades en que incurrirá si lo
declarado no fuere cierto, haciendo constar además, que
el inmueble carece de Registro y de matrícula, pero que
la posesión actual y la de su antecesora suman
cincuenta años, en forma pacífica, continua, pública, de
buena fe y a título de dueño, sin oposición alguna.
 TERCERA: Continúa manifestando el señor ISIDRO
GONZALEZ, que por el precio de VEINTE MIL
QUETZALES (Q.20, 000.00), que al contado recibió a su
entera satisfacción, vende los derechos de posesión del
bien anteriormente identificado a favor del señor Vicente
Martínez Gómez. En la venta se incluye todo lo que de
hecho y por derecho le corresponde.
 PROYECTO DE ESCRITURA EN DONDE SE VENDEN
DERECHOS DE POSESIÓN INSCRITOS.

 NÚMERO SIETE (7) En la ciudad de Jutiapa, el cinco de

febrero de dos mil quince, ANTE MI: BYRON ENRIQUE
MARROQUÍN ORTÍZ, Notario,
 comparecen, por una parte el señor ERICK PALMA
BLANCO, de treinta y cinco años de edad, soltero, Perito
Contador, guatemalteco, de este domicilio, se identifica
con el Documento Personal de identificación (DPI) con
Código Único de Identificación (CUI) número un mil
seiscientos noventa y cuatro; cero tres mil cuatrocientos
ochenta y tres; dos mil ciento uno (1694 03483 2101 ),
extendido por el Registro Nacional de las Personas de la
República de Guatemala, a quien en lo sucesivo de este
instrumento se le podrá denominar "LA PARTE
VENDEDORA";
 y por la otra parte comparece el señor OSCAR
ENRIQUEZ TOLEDO, de treinta y tres años, casado,
Ingeniero Agrónomo, guatemalteco, de este domicilio, se
identifica con el Documento Personal de identificación
(DPI) con Código Único de Identificación(CUI) número
un mil seiscientos setenta y cuatro; veintitrés mil
cuatrocientos ochenta y tres; dos mil doscientos uno
(1674 23483 2201 ), extendido por el Registro Nacional
de las Personas de la República de Guatemala, a quien
en lo sucesivo de este instrumento se le podrá
denominar "LA PARTE COMPRADORA".
 Como Notario doy fe: a) que tengo a la vista los
Documentos Personales de identificación (DPI)
relacionados; b) que los comparecientes me aseguran
ser de los datos de identificación personal anotados, que
se encuentran en el libre ejercicio de sus derechos civiles
y que celebran contrato de COMPRAVENTA DE
DERECHOS DE POSESION INSCRTTOS SOBRE
INMUEBLE contenido en las siguientes cláusulas
escriturarias:
 PRIMERA: Manifiesta el señor ERICK PALMA BLANCO,
que es titular de derechos de posesión inscritos, de la
finca rústica inscrita en el Registro General de la
Propiedad al número DOSCIENTOS VEINTITRES MIL
(223,000) folio TREINTA (30) del Libro CUATROCIENTOS
(400) del departamento de Alta Verapaz, con el área,
medidas y colindancias que constan en su primera
inscripción de posesión, e identifica un terreno situado
en jurisdicción de Cobán, Municipio del Departamento de
Alta Verapaz.
 SEGUNDA: Continúa manifestando el señor ERICK
PALMA BLANCO, que por el precio de TREINTA MIL
QUETZALES (Q.30,000.00) que recibió al contado a su
entera satisfacción, vende a favor del señor OSCAR
ENRIQUEZ TOLEDO, la posesión inscrita del inmueble
identificado en la cláusula anterior, en la venta se
incluye todo lo que de hecho y por derecho le
corresponde a la misma. TERCERA: La parte vendedora
hace constar de manera expresa que sobre los derechos
de posesión inscritos, no existen gravámenes,
anotaciones ni limitaciones que puedan afectar los
derechos de la otra parte y el Notario le advierte de las
responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no
fuere cierto. CUARTA: Por su parte el señor OSCAR
ENRIQUEZ TOLEDO, manifiesta que en los términos
relacionados acepta la venta que se hace.
 Doy fe: a) de todo lo expuesto; b) tuve a la vista los
Documentos Personales de Identificación (DPI)
relacionados, el título con que se acredita la posesión
consistente en certificación que declaró con lugar la
titulación supletoria, la cual fue expedida por el Juzgado
de Primera Instancia del Ramo Civil, de Cobán, Alta
Verapaz, con fecha treinta de noviembre de dos mil,
inscrita en el Registro General de la Propiedad de la
Zona Central, con fecha quince de diciembre de dos mil;
c) advertía los otorgantes sobre los efectos legales del
presente contrato, así como de la obligación relativa a la
inscripción del Testimonio de esta Escritura en el
Registro General de la Propiedad;
 y d) Leí lo escrito a los otorgantes, quienes enterados de
su contenido, objeto, validez y demás efectos legales, lo
aceptan, ratifican y firman.
 Firma del vendedor Firma del comprador
 ANTE MI:

 Firma del Notario.

Fin