Estudio de Mercado

CAPITULO 2
ESTUDIO DE MERCADO
2.1 Descripción y objetivos del estudio de mercado
El estudio de mercado constituye el punto de partida para la determinación de la viabilidad
del proyecto. Es en éste donde se identifican y analizan las condiciones más importantes
que actualmente rigen la dinámica del mercado de vivienda local con el fin de encontrar la
información que, combinada con la obtenida en estudios posteriores (técnico, económico y
financiero), permita formar una base sólida y fidedigna de información para la toma de
decisiones.
Al desarrollar el estudio de mercado se intenta visualizar el panorama actual del entorno en
el cual se quiere introducir el producto. En otras palabras, se pretende saber quienes y
cuantos se interesarán en el producto, cuanto dinero estarán dispuestos a pagar por él,
quienes ofrecen productos similares, que características tienen tales productos y que interés
generan en el público. De esta manera se puede conocer la cantidad de unidades que sería
necesario producir y las características con las que deberán contar, todo dentro de un
horizonte temporal determinado.
Es así como se puede concluir que el estudio de mercado será la base de todo el proyecto;
por ello, es necesario destacar la importancia que éste adquiere y así mismo, señalar que la
recopilación, procesamiento e interpretación de la información disponible debe ser
cuidadosa.
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2.2 Fuentes de información
Las fuentes de información a utilizar en la realización de un estudio de mercado pueden ser
primarias o secundarias, dependiendo de la disponibilidad y utilidad de las mismas. En el
caso de este trabajo, el producto a introducir es un conjunto de viviendas en el Municipio
de San Pedro Cholula, Estado de Puebla, por lo que, dadas las actuales necesidades y
políticas de vivienda federales y estatales, resulta conveniente revisar en primer lugar las
fuentes secundarias disponibles. Instituciones y organismos gubernamentales, colegios,
empresas consultoras y otras entidades relacionadas con el mercado inmobiliario
habitacional han hecho grandes esfuerzos en los últimos años para proporcionar una gran
cantidad de datos útiles a los desarrolladores de vivienda y a la sociedad en general.
Una vez terminada esta revisión, se determinará la necesidad de utilizar fuentes primarias
de información, lo cual implicaría la realización de un levantamiento y estudio de campo a
fin de obtener información más precisa y de forma más directa.
2.3 Revisión documental
La revisión se basará principalmente en la documentación encontrada en la Internet, dentro
de la cual existen páginas web de entidades gubernamentales y privadas orientadas al sector
inmobiliario y al desarrollo social. Ejemplos de estas son el Instituto Nacional de Geografía
y Estadística (INEGI), el Consejo Nacional de Población (CONAPO), la Comisión
Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI) la empresa de consultoría SOFTEC y la
SOFOL (Sociedad Financiera de Objeto Limitado) Hipotecaria Nacional.
Los objetivos concretos de esta revisión serán:
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1.- Determinación de la demanda real
2.- Determinación de la oferta
3.- Determinación de la demanda real no satisfecha
4.- Estimación del precio de venta del producto
5.- Estimación del volumen de producción y el calendario más probables de ventas.
2.3.1 Determinación de la demanda real
La demanda real del mercado se obtiene al estimar quienes, de los que en primera instancia
estarían interesados en el producto (demanda potencial), podrían realmente adquirirlo. Por
lo tanto, los criterios bajo los cuales se realizará este cálculo tendrán que ver con la
ubicación geográfica del terreno, la población y las necesidades de vivienda existentes en la
región, así como la capacidad de compra de los posibles interesados.
La información a utilizar será la contenida en los registros y documentos elaborados por el
INEGI, el CONAPO y la CONAFOVI, advirtiendo de antemano que en algunos casos
habrá un desfase temporal entre los datos, dado que por ejemplo, el XII Censo General de
Población y Vivienda fue realizado en el año 2000 mientras que otra información fue
generada en años posteriores.
Es importante recordar que, tal como se mencionó en el Capítulo 1, el Municipio de San
Pedro Cholula, junto con otros nueve municipios más, forma parte de la Zona
Metropolitana de Puebla debido a sus características geográficas, poblacionales,
urbanísticas, de industrialización y económicas.
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La intención en esta parte del estudio será entonces identificar las condiciones del
Municipio de San Pedro Cholula en cuanto a los criterios ya citados. Sin embargo, también
se comparará su posición con respecto al resto de los municipios de la ZM de Puebla para
que de esta forma, se pueda visualizar con mayor sensibilidad el grado de oportunidad que
existe en la localidad.
2.3.1.1 Población y tendencias de crecimiento
Como se puede ver en la tabla 2.1 (página siguiente), el 80% de la población en el Estado
de Puebla radica en sólo el 33% de los municipios, lo que habla de un marcado
desequilibrio en la distribución poblacional.
También es importante señalar la gran concentración que genera el Municipio de Puebla,
debido a sus mejores condiciones para ofrecer bienestar familiar y patrimonial, dando
alojamiento al 26.5% de toda la población estatal mientras que el segundo municipio en
tener más habitantes, Tehuacan, tan sólo tiene el 4.5%.
Cinco municipios que conforman la ZM de Puebla se encuentran dentro los que en total
suman el 56% de la población estatal, destacando aquí la participación San Pedro Cholula,
pues es el segundo municipio de la ZM con mayor población y quinto a nivel estatal, con
1.97%
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TABLA 2.1 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo a su Participación Poblacional
PARTICIPACION
% de No. de POBLACION PARTICIPACION
Posición MUNICIPIO POB.
Mpos. Municipio TOTAL POBLACIONAL
ACUMULADA
TOTALES 5,076,686.00 100%
1 114 PUEBLA 1,346,916.00 26.53% 26.53%

2 156 TEHUACAN 226,258.00 4.46% 30.99%
3 132 SANMARTINTEXMELUCAN 121,071.00 2.38% 33.37%
4 19 ATLIXCO 117,111.00 2.31% 35.68%
5 140 SANPEDROCHOLULA 99,794.00 1.97% 37.65%
6 71 HUAUCHINANGO 83,537.00 1.65% 39.29%
7 174 TEZIUTLAN 81,156.00 1.60% 40.89%
8 85 IZUCARDEMATAMOROS 70,739.00 1.39% 42.28%
9 197 XICOTEPEC 70,164.00 1.38% 43.67%
10 208 ZACATLAN 69,698.00 1.37% 45.04%
11 15 AMOZOC 64,315.00 1.27% 46.30%
12 164 TEPEACA 62,651.00 1.23% 47.54%
13 154 TECAMACHALCO 59,177.00 1.17% 48.70%
14 119 SAN ANDRESCHOLULA 56,066.00 1.10% 49.81%
15 74 HUEJOTZINGO 50,868.00 1.00% 50.81%
16 1 ACAJETE 49,462.00 0.97% 51.79%
17 53 CHIGNAHUAPAN 49,266.00 0.97% 52.76%
18 207 ZACAPOAXTLA 49,242.00 0.97% 53.73%
19 10 AJALPAN 48,642.00 0.96% 54.68%
20 186 TLATLAUQUITEPEC 47,106.00 0.93% 55.61%
21 41 CUAUTLANCINGO 46,729.00 0.92% 56.53%
22 43 CUETZALANDELPROGRESO 45,010.00 0.89% 57.42%
23 177 TLACOTEPECDEBENITOJUAREZ 42,295.00 0.83% 58.25%
24 4 ACATZINGO 40,439.00 0.80% 59.05%
25 45 CHALCHICOMULADESESMA 38,711.00 0.76% 59.81%
26 115 QUECHOLAC 38,649.00 0.76% 60.57%
27 51 CHIETLA 36,606.00 0.72% 61.29%
28 110 PALMARDEBRAVO 35,812.00 0.71% 62.00%
29 3 ACATLAN 34,765.00 0.68% 62.68%
30 180 TLAHUAPAN 31,665.00 0.62% 63.31%
31 199 XIUTETELCO 30,426.00 0.60% 63.91%
32 69 HUAQUECHULA 28,654.00 0.56% 64.47%
33 83 IXTACAMAXTITLAN 28,358.00 0.56% 65.03%
34 76 HUEYTAMALCO 28,345.00 0.56% 65.59%
35 34 CORONANGO 27,575.00 0.54% 66.13%
32.72% 36 172 TETELADEOCAMPO 25,859.00 0.51% 66.64%
37 94 LIBRES 25,719.00 0.51% 67.15%
38 179 TLACHICHUCA 25,674.00 0.51% 67.65%
39 194 VENUSTIANOCARRANZA 25,115.00 0.49% 68.15%
40 106 OCOYUCAN 23,619.00 0.47% 68.61%
41 142 SANSALVADORELSECO 23,342.00 0.46% 69.07%
42 143 SANSALVADORELVERDE 22,649.00 0.45% 69.52%
43 54 CHIGNAUTLA 21,571.00 0.42% 69.94%
44 195 VICENTEGUERRERO 21,164.00 0.42% 70.36%
45 47 CHIAUTLA 21,133.00 0.42% 70.78%
46 118 REYESDEJUAREZ,LOS 20,849.00 0.41% 71.19%
47 50 CHICHIQUILA 20,252.00 0.40% 71.59%
48 217 ZOQUITLAN 19,715.00 0.39% 71.97%
49 212 ZAUTLA 19,447.00 0.38% 72.36%
50 111 PANTEPEC 19,401.00 0.38% 72.74%
51 205 YEHUALTEPEC 19,368.00 0.38% 73.12%
52 116 QUIMIXTLAN 19,235.00 0.38% 73.50%
53 104 NOPALUCAN 19,033.00 0.37% 73.88%
54 35 COXCATLAN 18,692.00 0.37% 74.24%
55 17 ATEMPAN 18,565.00 0.37% 74.61%
56 109 PAHUATLAN 18,326.00 0.36% 74.97%
57 183 TLAOLA 18,233.00 0.36% 75.33%
58 169 TEPEXIDERODRIGUEZ 18,145.00 0.36% 75.69%
59 58 CHILCHOTLA 17,833.00 0.35% 76.04%
60 48 CHIAUTZINGO 17,788.00 0.35% 76.39%
61 99 CAÑADAMORELOS 17,779.00 0.35% 76.74%
62 178 TLACUILOTEPEC 17,764.00 0.35% 77.09%
63 189 TOCHTEPEC 17,259.00 0.34% 77.43%
64 188 TOCHIMILCO 17,171.00 0.34% 77.77%
65 153 TECALIDEHERRERA 16,844.00 0.33% 78.10%
66 161 TEPANCODELOPEZ 16,717.00 0.33% 78.43%
67 134 SANMATIASTLALANCALECA 16,361.00 0.32% 78.75%
68 64 FRANCISCOZ.MENA 16,331.00 0.32% 79.07%
69 72 HUEHUETLA 16,130.00 0.32% 79.39%
70 13 ALTEPEXI 15,811.00 0.31% 79.70%
71 170 TEPEYAHUALCO 15,268.00 0.30% 80.00%
(Continuación)
PARTICIPACION
ACUMULADA
72 65 GENERALFELIPEANGELES 15,105.00 0.30% 80.30%

73 67 GUADALUPEVICTORIA 14,833.00 0.29% 80.59%
74 117 RAFAELLARAGRAJALES 14,766.00 0.29% 80.88%
75 90 JUANC.BONILLA 14,483.00 0.29% 81.17%
76 44 CUYOACO 14,434.00 0.28% 81.45%
77 149 SANTIAGOMIAHUATLAN 14,249.00 0.28% 81.73%
78 163 TEPATLAXCODEHIDALGO 14,055.00 0.28% 82.01%
79 211 ZARAGOZA 13,810.00 0.27% 82.28%
80 108 ORIENTAL 13,769.00 0.27% 82.55%
81 214 ZINACATEPEC 13,641.00 0.27% 82.82%
82 26 CALPAN 13,571.00 0.27% 83.09%
83 124 SANGABRIELCHILAC 13,554.00 0.27% 83.36%
84 213 ZIHUATEUTLA 13,535.00 0.27% 83.62%
85 89 JOPALA 13,489.00 0.27% 83.89%
86 63 ESPERANZA 13,473.00 0.27% 84.15%
87 86 JALPAN 13,257.00 0.26% 84.41%
88 145 SANSEBASTIANTLACOTEPEC 13,219.00 0.26% 84.67%
89 6 AHUACATLAN 13,058.00 0.26% 84.93%
90 49 CHICONCUAUTLA 12,855.00 0.25% 85.19%
91 36 COYOMEAPAN 12,662.00 0.25% 85.43%
92 157 TEHUITZINGO 12,650.00 0.25% 85.68%
93 107 OLINTLA 12,609.00 0.25% 85.93%
94 87 JOLALPAN 12,556.00 0.25% 86.18%
95 22 ATZITZIHUACAN 11,933.00 0.24% 86.41%
96 202 XOCHITLANDEVICENTESUAREZ 11,760.00 0.23% 86.65%
97 129 SANJOSEMIAHUATLAN 11,697.00 0.23% 86.88%
98 78 HUITZILANDESERDAN 11,670.00 0.23% 87.11%
99 152 SOLTEPEC 11,068.00 0.22% 87.32%
100 191 TULCINGO 11,025.00 0.22% 87.54%
101 61 ELOXOCHITLAN 10,806.00 0.21% 87.75%
102 102 NEALTICAN 10,644.00 0.21% 87.96%
103 144 SANSALVADORHUIXCOLOTLA 10,631.00 0.21% 88.17%
104 75 HUEYAPAN 10,206.00 0.20% 88.37%
105 138 SANNICOLASDELOSRANCHOS 10,009.00 0.20% 88.57%
106 112 PETLALCINGO 9,680.00 0.19% 88.76%
67.28% 107 73 HUEHUETLANELCHICO 9,651.00 0.19% 88.95%
108 175 TIANGUISMANALCO 9,640.00 0.19% 89.14%
109 100 NAUPAN 9,613.00 0.19% 89.33%
110 167 TEPETZINTLA 9,457.00 0.19% 89.52%
111 136 SANMIGUELXOXTLA 9,350.00 0.18% 89.70%
112 91 JUANGALINDO 9,301.00 0.18% 89.89%
113 93 LAFRAGUA 9,207.00 0.18% 90.07%
114 2 ACATENO 9,199.00 0.18% 90.25%
115 8 AHUAZOTEPEC 9,087.00 0.18% 90.43%
116 39 CUAUTEMPAN 8,984.00 0.18% 90.60%
117 209 ZAPOTITLAN 8,900.00 0.18% 90.78%
118 148 SANTAISABELCHOLULA 8,815.00 0.17% 90.95%
119 185 TLAPANALA 8,686.00 0.17% 91.12%
120 166 TEPEOJUMA 8,671.00 0.17% 91.30%
121 122 SANFELIPETEOTLALCINGO 8,632.00 0.17% 91.47%
122 137 SANNICOLASBUENOSAIRES 8,334.00 0.16% 91.63%
123 176 TILAPA 8,331.00 0.16% 91.79%
124 68 HERMENEGILDOGALEANA 8,194.00 0.16% 91.95%
125 23 ATZITZINTLA 8,104.00 0.16% 92.11%
126 70 HUATLATLAUCA 8,026.00 0.16% 92.27%
127 66 GUADALUPE 7,748.00 0.15% 92.43%
128 25 AYOTOXCODEGUERRERO 7,704.00 0.15% 92.58%
129 16 AQUIXTLA 7,664.00 0.15% 92.73%
130 57 HONEY 7,279.00 0.14% 92.87%
131 40 CUAUTINCHAN 7,086.00 0.14% 93.01%
132 151 SANTOTOMASHUEYOTLIPAN 7,082.00 0.14% 93.15%
133 158 TENAMPULCO 7,060.00 0.14% 93.29%
134 125 SANGREGORIOATZOMPA 6,934.00 0.14% 93.43%
135 82 IXCAQUIXTLA 6,922.00 0.14% 93.56%
136 155 TECOMATLAN 6,830.00 0.13% 93.70%
137 128 SANJOSECHIAPA 6,744.00 0.13% 93.83%
138 150 HUEHUETLANELGRANDE 6,734.00 0.13% 93.96%
139 204 YAONAHUAC 6,649.00 0.13% 94.09%
140 12 ALJOJUCA 6,632.00 0.13% 94.22%
141 84 IXTEPEC 6,589.00 0.13% 94.35%
142 38 CUAPIAXTLADEMADERO 6,583.00 0.13% 94.48%
(Continuación)
PARTICIPACION
ACUMULADA
143 184 TLAPACOYA 6,502.00 0.13% 94.61%

144 168 TEPEXCO 6,392.00 0.13% 94.74%
145 187 TLAXCO 6,271.00 0.12% 94.86%
146 98 MOLCAXAC 6,229.00 0.12% 94.98%
147 193 TZICATLACOYAN 6,185.00 0.12% 95.11%
148 192 TUZAMAPANDEGALEANA 6,176.00 0.12% 95.23%
149 147 SANTAINESAHUATEMPAN 6,112.00 0.12% 95.35%
150 113 PIAXTLA 5,948.00 0.12% 95.46%
151 20 ATOYATEMPAN 5,782.00 0.11% 95.58%
152 60 DOMINGOARENAS 5,581.00 0.11% 95.69%
153 173 TETELESDEAVILACASTILLO 5,556.00 0.11% 95.80%
154 46 CHAPULCO 5,542.00 0.11% 95.91%
155 77 HUEYTLALPAN 5,465.00 0.11% 96.01%
156 103 NICOLASBRAVO 5,375.00 0.11% 96.12%
157 181 TLALTENANGO 5,370.00 0.11% 96.23%
158 126 SANJERONIMOTECUANIPAN 5,267.00 0.10% 96.33%
159 210 ZAPOTITLANDEMENDEZ 5,267.00 0.10% 96.43%
160 92 JUANN.MENDEZ 5,239.00 0.10% 96.54%
161 27 CALTEPEC 5,104.00 0.10% 96.64%
162 203 XOCHITLANTODOSSANTOS 5,101.00 0.10% 96.74%
163 55 CHILA 5,043.00 0.10% 96.84%
164 105 OCOTEPEC 4,945.00 0.10% 96.93%
165 88 JONOTLA 4,942.00 0.10% 97.03%
166 62 EPATLAN 4,845.00 0.10% 97.13%
167 159 TEOPANTLAN 4,840.00 0.10% 97.22%
168 14 AMIXTLAN 4,704.00 0.09% 97.32%
169 81 IXCAMILPADEGUERRERO 4,614.00 0.09% 97.41%
170 33 COHUECAN 4,596.00 0.09% 97.50%
171 79 HUITZILTEPEC 4,591.00 0.09% 97.59%
172 120 SANANTONIOCAÑADA 4,495.00 0.09% 97.68%
173 123 SANFELIPETEPATLAN 4,425.00 0.09% 97.76%
174 206 ZACAPALA 4,407.00 0.09% 97.85%
175 215 ZONGOZOTLA 4,392.00 0.09% 97.94%
176 127 SANJERONIMOXAYACATLAN 4,317.00 0.09% 98.02%
177 200 XOCHIAPULCO 4,306.00 0.08% 98.11%
178 182 TLANEPANTLA 4,198.00 0.08% 98.19%
179 162 TEPANGODERODRIGUEZ 4,003.00 0.08% 98.27%
180 42 CUAYUCADEANDRADE 3,985.00 0.08% 98.35%
181 29 CAXHUACAN 3,931.00 0.08% 98.42%
182 7 AHUATLAN 3,795.00 0.07% 98.50%
183 18 ATEXCAL 3,732.00 0.07% 98.57%
184 141 SANPEDROYELOIXTLAHUACA 3,711.00 0.07% 98.65%
185 130 SANJUANATENCO 3,708.00 0.07% 98.72%
186 101 NAUZONTLA 3,617.00 0.07% 98.79%
187 31 COATZINGO 3,564.00 0.07% 98.86%
188 160 TEOTLALCO 3,549.00 0.07% 98.93%
189 139 SANPABLOANICANO 3,441.00 0.07% 99.00%
190 201 XOCHILTEPEC 3,279.00 0.06% 99.06%
191 5 ACTEOPAN 3,074.00 0.06% 99.12%
192 216 ZOQUIAPAN 2,949.00 0.06% 99.18%
193 171 TEPEYAHUALCODECUAUHTEMOC 2,864.00 0.06% 99.24%
194 59 CHINANTLA 2,810.00 0.06% 99.29%
195 80 ATLEQUIZAYAN 2,761.00 0.05% 99.35%
196 9 AHUEHUETITLA 2,614.00 0.05% 99.40%
197 37 COYOTEPEC 2,524.00 0.05% 99.45%
198 96 MAZAPILTEPECDEJUAREZ 2,396.00 0.05% 99.50%
199 28 CAMOCUAUTLA 2,160.00 0.04% 99.54%
200 97 MIXTLA 2,044.00 0.04% 99.58%
201 11 ALBINOZERTUCHE 2,004.00 0.04% 99.62%
202 56 CHILADELASAL 1,961.00 0.04% 99.66%
203 32 COHETZALA 1,880.00 0.04% 99.69%
204 196 XAYACATLANDEBRAVO 1,701.00 0.03% 99.73%
205 198 XICOTLAN 1,433.00 0.03% 99.75%
206 21 ATZALA 1,310.00 0.03% 99.78%
207 24 AXUTLA 1,302.00 0.03% 99.81%
208 52 CHIGMECATITLAN 1,301.00 0.03% 99.83%
209 165 TEPEMAXALCO 1,272.00 0.03% 99.86%
210 190 TOTOLTEPECDEGUERRERO 1,161.00 0.02% 99.88%
211 121 SANDIEGOLAMESATOCHIMILTZINGO 1,116.00 0.02% 99.90%
212 133 SANMARTINTOTOLTEPEC 951.00 0.02% 99.92%
213 146 SANTACATARINATLALTEMPAN 887.00 0.02% 99.94%
214 30 COATEPEC 884.00 0.02% 99.96%
215 131 SANJUANATZOMPA 815.00 0.02% 99.97%
216 135 SANMIGUELIXITLAN 727.00 0.01% 99.99%
217 95 MAGDALENATLATLAUQUITEPEC,LA 722.00 0.01% 100.00%
Elaboracion propia con datos del XII Censo Nacional de Poblacion y Vivienda INEGI 2000 (Población Ocupada por Municipio, Sexo y
Ocupación Principal, y su Distribución Según Ingreso por Trabajo en Salario Minimo )
NOTA: Los municipios en negritas pertenecen a la ZM de Puebla
En esta primera revisión de datos se constata que la ZM de Puebla contribuye notablemente
en la población total del estado, pues prácticamente un tercio de ésta (32%) se encuentra en
la mitad de los municipios que la constituyen. Conviene aclarar que el Municipio de Puebla
es realmente el que concentra a la mayor parte de la población; sin embargo, la influencia
de éste sobre el resto de los municipios de la zona es notoria al observar la posición general
que estos guardan:
Municipio Posición General
San Pedro Cholula 5º
Amozoc 11º
San Andrés Cholula 14º
Cuautlancingo 21º
Así mismo, no se deben omitir aquellos municipios con población importante aún cuando
no pertenezcan a la ZM de Puebla, pues resultan útiles como referencia. Estos son:
Municipio Posición General
Tehuacan 2º
San Martín Texmelucan 3º
Atlixco 4º
Huauchinango 6º
Teziutlán 7º
Izucar de Matamoros 8º
Xicotepec 9º
Zacatlán 10º
33
Por otro lado, las tablas 2.2.a y 2.2.b concernientes a las proyecciones de población de los
municipios indican que para el 2006, San Pedro Cholula seguirá siendo el segundo
municipio más poblado de la ZM de Puebla, con 110,588 habitantes; sin embargo,
considerando el período 2000-2010, su tasa de crecimiento promedio anual será menor que
la de otros municipios (1.13%), quedando así en el sexto lugar respectivamente.
TABLA 2.2a Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Número de

Habitantes Estimado para el Período 2000-2010
Tasa de
Entidad federativa o
Posición Habs. 2006 crecimiento prom.
municipio
anual 2000-2010
1 Puebla 1,471,533 0.92%

2 San Pedro Cholula 110,588 1.13%
3 Amozoc 76,742 2.24%
4 San Andrés Cholula 67,349 2.33%
5 Cuautlancingo 56,005 2.31%
6 Coronango 30,190 0.93%
7 Ocoyucan 25,562 0.75%
8 Juan C. Bonilla 16,029 1.10%
9 San Miguel Xoxtla 10,394 1.17%
10 San Gregorio Atzompa 7,916 1.58%
Elaboración propia con datos de las "Proyecciones de la Población de México

2000-2050" realizadas por el CONAPO
34
TABLA 2.2b Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Tasa de
Crecimiento Anual Estimada para el Período 2000-2010
Tasa de
Entidad federativa o
Posición Habs. 2006 crecimiento prom.
municipio
anual 2000-2010
1 San Andrés Cholula 67,349 2.33%

2 Cuautlancingo 56,005 2.31%
3 Amozoc 76,742 2.24%
4 San Gregorio Atzompa 7,916 1.58%
5 San Miguel Xoxtla 10,394 1.17%
6 San Pedro Cholula 110,588 1.13%
7 Juan C. Bonilla 16,029 1.10%
8 Coronango 30,190 0.93%
9 Puebla 1,471,533 0.92%
10 Ocoyucan 25,562 0.75%
Elaboración propia con datos de las "Proyecciones de la Población de México

2000-2050" realizadas por el CONAPO
35
2.3.1.2 Población Económicamente Activa y su distribución
Una vez determinada la población existente en el área de interés, es necesario conocer que
parte de ella tiene posibilidades de adquirir una vivienda. Para ello se debe realizar, como
primer paso, la identificación de la Población Económicamente Activa (PEA) en la
localidad.
La PEA está definida según el INEGI como aquellas personas de 12 o más años que en la
semana en la que se realizó el censo o encuesta se encontraban ocupadas o desocupadas.
Esto también se puede interpretar como aquellas personas con capacidad de trabajar o
realizar alguna actividad económica y que están en la disposición de hacerlo, pues a su vez,
existen personas que aunque cuentan con las mismas características, no tienen intenciones
de laborar o bien, se dedican a actividades no económicas.
La siguiente tabla muestra los 217 municipios del Estado de Puebla ordenados de mayor a
menor porcentaje de PEA existente con respecto al total de su población.
36
Tabla 2.3 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo al Porcentaje de su Población
Económicamente Activa
POBLACION
No. de POBLACION P.E.A
Posición MUNICIPIO ECONOMICAMENTE
Munpo. TOTAL RELATIVA
ACTIVA
TOTALES 5,076,686.00 1,683,233.00 33.16%
1 215 ZONGOZOTLA 4,392.00 2,122.00 48.32%

2 187 TLAXCO 6,271.00 2,729.00 43.52%
3 5 ACTEOPAN 3,074.00 1,258.00 40.92%
4 78 HUITZILANDESERDAN 11,670.00 4,734.00 40.57%
5 135 SANMIGUELIXITLAN 727.00 290.00 39.89%
6 156 TEHUACAN 226,258.00 89,925.00 39.74%
7 13 ALTEPEXI 15,811.00 6,264.00 39.62%
8 184 TLAPACOYA 6,502.00 2,550.00 39.22%
9 28 CAMOCUAUTLA 2,160.00 845.00 39.12%
10 174 TEZIUTLAN 81,156.00 31,296.00 38.56%
11 114 PUEBLA 1,346,916.00 514,783.00 38.22%
12 76 HUEYTAMALCO 28,345.00 10,783.00 38.04%
13 136 SANMIGUELXOXTLA 9,350.00 3,539.00 37.85%
14 52 CHIGMECATITLAN 1,301.00 492.00 37.82%
15 123 SANFELIPETEPATLAN 4,425.00 1,673.00 37.81%
16 183 TLAOLA 18,233.00 6,788.00 37.23%
17 88 JONOTLA 4,942.00 1,831.00 37.05%
18 197 XICOTEPEC 70,164.00 25,949.00 36.98%
19 178 TLACUILOTEPEC 17,764.00 6,563.00 36.95%
20 30 COATEPEC 884.00 325.00 36.76%
21 149 SANTIAGOMIAHUATLAN 14,249.00 5,160.00 36.21%
22 213 ZIHUATEUTLA 13,535.00 4,900.00 36.20%
23 146 SANTACATARINATLALTEMPAN 887.00 321.00 36.19%
24 75 HUEYAPAN 10,206.00 3,690.00 36.16%
25 132 SANMARTINTEXMELUCAN 121,071.00 43,439.00 35.88%
26 216 ZOQUIAPAN 2,949.00 1,057.00 35.84%
27 140 SANPEDROCHOLULA 99,794.00 35,536.00 35.61%
28 214 ZINACATEPEC 13,641.00 4,845.00 35.52%
29 54 CHIGNAUTLA 21,571.00 7,573.00 35.11%
30 204 YAONAHUAC 6,649.00 2,325.00 34.97%
31 86 JALPAN 13,257.00 4,600.00 34.70%
32 43 CUETZALANDELPROGRESO 45,010.00 15,564.00 34.58%
33 147 SANTAINESAHUATEMPAN 6,112.00 2,106.00 34.46%
34 119 SANANDRESCHOLULA 56,066.00 19,298.00 34.42%
35 100 NAUPAN 9,613.00 3,300.00 34.33%
36 124 SANGABRIELCHILAC 13,554.00 4,641.00 34.24%
37 68 HERMENEGILDOGALEANA 8,194.00 2,802.00 34.20%
38 109 PAHUATLAN 18,326.00 6,218.00 33.93%
39 41 CUAUTLANCINGO 46,729.00 15,853.00 33.93%
40 126 SANJERONIMOTECUANIPAN 5,267.00 1,785.00 33.89%
41 107 OLINTLA 12,609.00 4,245.00 33.67%
42 2 ACATENO 9,199.00 3,086.00 33.55%
43 210 ZAPOTITLANDEMENDEZ 5,267.00 1,766.00 33.53%
44 18 ATEXCAL 3,732.00 1,251.00 33.52%
45 171 TEPEYAHUALCODECUAUHTEMOC 2,864.00 958.00 33.45%
46 159 TEOPANTLAN 4,840.00 1,618.00 33.43%
47 111 PANTEPEC 19,401.00 6,483.00 33.42%
48 19 ATLIXCO 117,111.00 38,766.00 33.10%
49 74 HUEJOTZINGO 50,868.00 16,717.00 32.86%
50 84 IXTEPEC 6,589.00 2,165.00 32.86%
51 192 TUZAMAPANDEGALEANA 6,176.00 2,027.00 32.82%
52 209 ZAPOTITLAN 8,900.00 2,916.00 32.76%
53 202 XOCHITLANDEVICENTESUAREZ 11,760.00 3,846.00 32.70%
54 15 AMOZOC 64,315.00 21,009.00 32.67%
55 71 HUAUCHINANGO 83,537.00 27,280.00 32.66%
56 45 CHALCHICOMULADESESMA 38,711.00 12,635.00 32.64%
57 125 SANGREGORIOATZOMPA 6,934.00 2,261.00 32.61%
58 138 SANNICOLASDELOSRANCHOS 10,009.00 3,262.00 32.59%
59 39 CUAUTEMPAN 8,984.00 2,923.00 32.54%
60 153 TECALIDEHERRERA 16,844.00 5,476.00 32.51%
61 199 XIUTETELCO 30,426.00 9,889.00 32.50%
62 89 JOPALA 13,489.00 4,371.00 32.40%
63 145 SANSEBASTIANTLACOTEPEC 13,219.00 4,278.00 32.36%
64 173 TETELESDEAVILACASTILLO 5,556.00 1,798.00 32.36%
65 20 ATOYATEMPAN 5,782.00 1,868.00 32.31%
66 144 SANSALVADORHUIXCOLOTLA 10,631.00 3,425.00 32.22%
67 46 CHAPULCO 5,542.00 1,782.00 32.15%
68 63 ESPERANZA 13,473.00 4,328.00 32.12%
69 117 RAFAELLARAGRAJALES 14,766.00 4,727.00 32.01%
70 134 SANMATIASTLALANCALECA 16,361.00 5,224.00 31.93%
71 211 ZARAGOZA 13,810.00 4,408.00 31.92%
Económicamente Activa (Continuación)
POBLACION
ACTIVA
72 29 CAXHUACAN 3,931.00 1,252.00 31.85%

73 90 U
J ANC.BONILLA 14,483.00 4,592.00 31.71 %
74 162 TEPANGODERODRIGUEZ 4,003.00 1,259.00 31.45%
75 79 HUITZILTEPEC 4,591.00 1,440.00 31.37%
76 186 TLATLAUQUITEPEC 47,106.00 14,762.00 31.34%
77 31 COATZINGO 3,564.00 1,116.00 31.31%
78 27 CALTEPEC 5,104.00 1,597.00 31.29%
79 10 AJALPAN 48,642.00 15,210.00 31.27%
80 61 ELOXOCHITLAN 10,806.00 3,376.00 31.24%
81 158 TENAMPULCO 7,060.00 2,203.00 31.20%
82 99 CAÑADAMORELOS 17,779.00 5,541.00 31.17%
83 130 SANJUANATENCO 3,708.00 1,155.00 31.15%
84 127 SANJERONIMOXAYACATLAN 4,317.00 1,343.00 31.11%
85 161 TEPANCODELOPEZ 16,717.00 5,152.00 30.82%
86 143 SANSALVADORELVERDE 22,649.00 6,964.00 30.75%
87 37 COYOTEPEC 2,524.00 776.00 30.74%
88 105 OCOTEPEC 4,945.00 1,518.00 30.70%
89 208 ZACATLAN 69,698.00 21,388.00 30.69%
90 207 ZACAPOAXTLA 49,242.00 15,105.00 30.68%
91 122 SANFELIPETEOTLALCINGO 8,632.00 2,643.00 30.62%
92 129 SANJOSEMIAHUATLAN 11,697.00 3,573.00 30.55%
93 4 ACATZINGO 40,439.00 12,217.00 30.21%
94 97 MIXTLA 2,044.00 617.00 30.19%
95 38 CUAPIAXTLADEMADERO 6,583.00 1,986.00 30.17%
96 181 TLALTENANGO 5,370.00 1,620.00 30.17%
97 167 TEPETZINTLA 9,457.00 2,839.00 30.02%
98 91 JUANGALINDO 9,301.00 2,789.00 29.99%
99 64 FRANCISCOZ.MENA 16,331.00 4,891.00 29.95%
100 118 REYESDEJUAREZ,LOS 20,849.00 6,202.00 29.75%
101 152 SOLTEPEC 11,068.00 3,283.00 29.66%
102 102 NEALTICAN 10,644.00 3,154.00 29.63%
103 179 TLACHICHUCA 25,674.00 7,603.00 29.61%
104 164 TEPEACA 62,651.00 18,523.00 29.57%
105 142 SANSALVADORELSECO 23,342.00 6,900.00 29.56%
106 120 SANANTONIOCAÑADA 4,495.00 1,327.00 29.52%
107 48 CHIAUTZINGO 17,788.00 5,251.00 29.52%
108 116 QUIMIXTLAN 19,235.00 5,677.00 29.51%
109 154 TECAMACHALCO 59,177.00 17,440.00 29.47%
110 21 ATZALA 1,310.00 386.00 29.47%
111 82 IXCAQUIXTLA 6,922.00 2,038.00 29.44%
112 40 CUAUTINCHAN 7,086.00 2,084.00 29.41%
113 85 IZUCARDEMATAMOROS 70,739.00 20,798.00 29.40%
114 177 TLACOTEPECDEBENITOJUAREZ 42,295.00 12,433.00 29.40%
115 53 CHIGNAHUAPAN 49,266.00 14,451.00 29.33%
116 193 TZICATLACOYAN 6,185.00 1,814.00 29.33%
117 25 AYOTOXCODEGUERRERO 7,704.00 2,255.00 29.27%
118 35 COXCATLAN 18,692.00 5,467.00 29.25%
119 96 MAZAPILTEPECDEJUAREZ 2,396.00 700.00 29.22%
120 131 SANJUANATZOMPA 815.00 237.00 29.08%
121 94 LIBRES 25,719.00 7,466.00 29.03%
122 77 HUEYTLALPAN 5,465.00 1,586.00 29.02%
123 175 TIANGUISMANALCO 9,640.00 2,793.00 28.97%
124 137 SANNICOLASBUENOSAIRES 8,334.00 2,410.00 28.92%
125 110 PALMARDEBRAVO 35,812.00 10,350.00 28.90%
126 128 SANJOSECHIAPA 6,744.00 1,942.00 28.80%
127 169 TEPEXIDERODRIGUEZ 18,145.00 5,225.00 28.80%
128 103 NICOLASBRAVO 5,375.00 1,546.00 28.76%
129 26 CALPAN 13,571.00 3,885.00 28.63%
130 194 VENUSTIANOCARRANZA 25,115.00 7,189.00 28.62%
131 17 ATEMPAN 18,565.00 5,312.00 28.61%
132 180 TLAHUAPAN 31,665.00 9,056.00 28.60%
133 189 TOCHTEPEC 17,259.00 4,934.00 28.59%
134 196 XAYACATLANDEBRAVO 1,701.00 486.00 28.57%
135 34 CORONANGO 27,575.00 7,876.00 28.56%
136 182 TLANEPANTLA 4,198.00 1,198.00 28.54%
137 108 ORIENTAL 13,769.00 3,929.00 28.54%
138 12 ALJOJUCA 6,632.00 1,887.00 28.45%
139 14 AMIXTLAN 4,704.00 1,338.00 28.44%
140 50 CHICHIQUILA 20,252.00 5,740.00 28.34%
141 16 AQUIXTLA 7,664.00 2,168.00 28.29%
142 49 CHICONCUAUTLA 12,855.00 3,613.00 28.11%
143 203 XOCHITLANTODOSSANTOS 5,101.00 1,433.00 28.09%
144 163 TEPATLAXCODEHIDALGO 14,055.00 3,943.00 28.05%
145 121 SANDIEGOLAMESATOCHIMILTZINGO 1,116.00 313.00 28.05%
146 205 YEHUALTEPEC 19,368.00 5,427.00 28.02%
Económicamente Activa (Continuación)
POBLACION
ACTIVA
147 72 HUEHUETLA 16,130.00 4,513.00 27.98%

148 115 QUECHOLAC 38,649.00 10,812.00 27.97%
149 67 GUADALUPEVICTORIA 14,833.00 4,149.00 27.97%
150 44 CUYOACO 14,434.00 4,028.00 27.91%
151 6 AHUACATLAN 13,058.00 3,643.00 27.90%
152 170 TEPEYAHUALCO 15,268.00 4,257.00 27.88%
153 151 SANTOTOMASHUEYOTLIPAN 7,082.00 1,960.00 27.68%
154 201 XOCHILTEPEC 3,279.00 905.00 27.60%
155 80 ATLEQUIZAYAN 2,761.00 757.00 27.42%
156 101 NAUZONTLA 3,617.00 988.00 27.32%
157 217 ZOQUITLAN 19,715.00 5,385.00 27.31%
158 1 ACAJETE 49,462.00 13,501.00 27.30%
159 8 AHUAZOTEPEC 9,087.00 2,475.00 27.24%
160 190 TOTOLTEPECDEGUERRERO 1,161.00 316.00 27.22%
161 98 MOLCAXAC 6,229.00 1,692.00 27.16%
162 212 ZAUTLA 19,447.00 5,252.00 27.01%
163 83 IXTACAMAXTITLAN 28,358.00 7,642.00 26.95%
164 172 TETELADEOCAMPO 25,859.00 6,952.00 26.88%
165 160 TEOTLALCO 3,549.00 952.00 26.82%
166 23 ATZITZINTLA 8,104.00 2,168.00 26.75%
167 176 TILAPA 8,331.00 2,226.00 26.72%
168 69 HUAQUECHULA 28,654.00 7,588.00 26.48%
169 168 TEPEXCO 6,392.00 1,687.00 26.39%
170 65 GENERALFELIPEANGELES 15,105.00 3,974.00 26.31%
171 47 CHIAUTLA 21,133.00 5,534.00 26.19%
172 104 NOPALUCAN 19,033.00 4,982.00 26.18%
173 3 ACATLAN 34,765.00 9,069.00 26.09%
174 200 XOCHIAPULCO 4,306.00 1,122.00 26.06%
175 93 LAFRAGUA 9,207.00 2,369.00 25.73%
176 112 PETLALCINGO 9,680.00 2,486.00 25.68%
177 106 OCOYUCAN 23,619.00 6,059.00 25.65%
178 36 COYOMEAPAN 12,662.00 3,248.00 25.65%
179 148 SANTAISABELCHOLULA 8,815.00 2,254.00 25.57%
180 188 TOCHIMILCO 17,171.00 4,381.00 25.51%
181 195 VICENTEGUERRERO 21,164.00 5,397.00 25.50%
182 206 ZACAPALA 4,407.00 1,122.00 25.46%
183 92 JUANN.MENDEZ 5,239.00 1,331.00 25.41%
184 51 CHIETLA 36,606.00 9,086.00 24.82%
185 60 DOMINGOARENAS 5,581.00 1,382.00 24.76%
186 185 TLAPANALA 8,686.00 2,142.00 24.66%
187 70 HUATLATLAUCA 8,026.00 1,978.00 24.64%
188 33 COHUECAN 4,596.00 1,107.00 24.09%
189 133 SANMARTINTOTOLTEPEC 951.00 228.00 23.97%
190 55 CHILA 5,043.00 1,205.00 23.89%
191 113 PIAXTLA 5,948.00 1,404.00 23.60%
192 62 EPATLAN 4,845.00 1,140.00 23.53%
193 150 HUEHUETLANELGRANDE 6,734.00 1,580.00 23.46%
194 166 TEPEOJUMA 8,671.00 1,997.00 23.03%
195 141 SANPEDROYELOIXTLAHUACA 3,711.00 854.00 23.01%
196 155 TECOMATLAN 6,830.00 1,559.00 22.83%
197 95 MAGDALENATLATLAUQUITEPEC,LA 722.00 162.00 22.44%
198 73 HUEHUETLANELCHICO 9,651.00 2,143.00 22.20%
199 22 ATZITZIHUACAN 11,933.00 2,591.00 21.71%
200 58 CHILCHOTLA 17,833.00 3,814.00 21.39%
201 191 TULCINGO 11,025.00 2,333.00 21.16%
202 59 CHINANTLA 2,810.00 588.00 20.93%
203 139 SANPABLOANICANO 3,441.00 715.00 20.78%
204 87 JOLALPAN 12,556.00 2,598.00 20.69%
205 57 HONEY 7,279.00 1,497.00 20.57%
206 157 TEHUITZINGO 12,650.00 2,547.00 20.13%
207 56 CHILADELASAL 1,961.00 379.00 19.33%
208 32 COHETZALA 1,880.00 358.00 19.04%
209 9 AHUEHUETITLA 2,614.00 496.00 18.97%
210 24 AXUTLA 1,302.00 227.00 17.43%
211 165 TEPEMAXALCO 1,272.00 213.00 16.75%
212 42 CUAYUCADEANDRADE 3,985.00 616.00 15.46%
213 66 GUADALUPE 7,748.00 1,167.00 15.06%
214 81 IXCAMILPADEGUERRERO 4,614.00 632.00 13.70%
215 11 ALBINOZERTUCHE 2,004.00 238.00 11.88%
216 198 XICOTLAN 1,433.00 152.00 10.61%
217 7 AHUATLAN 3,795.00 397.00 10.46%
Elaboracion propia con datos del XII Censo Nacional de Poblacion y Vivienda INEGI 2000 (Principales Resultados por
Localidad - Puebla)
NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenencen a la ZM de Puebla
De los municipios destacados anteriormente por su nivel de población, ninguno aparece en
primer lugar en cuanto a su PEA relativa. Sin embargo, al revisar únicamente la
información de tales municipios, se obtiene el siguiente orden:
TABLA 2.4 Población Económicamente Activa en los Municipios de la ZM de Puebla y Otros

Poblacionalmente Relevantes
POBLACION
POBLACION P.E.A
POSICION MUNICIPIO ECONOMICAMENTE
TOTAL RELATIVA
ACTIVA
TOTALES 2,535,515.00 929,647.00 36.67%
1 Tehuacan 226,258.00 89,925.00 39.74%

2 Teziutlán 81,156.00 31,296.00 38.56%
3 Puebla 1,346,916.00 514,783.00 38.22%
4 San Miguel Xoxtla 9,350.00 3,539.00 37.85%
5 Xicotepec 70,164.00 25,949.00 36.98%
6 San Martín Texmelucan 121,071.00 43,439.00 35.88%
7 San Pedro Cholula 99,794.00 35,536.00 35.61%
8 San Andrés Cholula 56,066.00 19,298.00 34.42%
9 Cuautlancingo 46,729.00 15,853.00 33.93%
10 Atlixco 117,111.00 38,766.00 33.10%
11 Amozoc 64,315.00 21,009.00 32.67%
12 Huauchinango 83,537.00 27,280.00 32.66%
13 San Gregorio Atzompa 6,934.00 2,261.00 32.61%
14 Juan C. Bonilla 14,483.00 4,592.00 31.71%
15 Zacatlán 69,698.00 21,388.00 30.69%
16 Izucar de Matamoros 70,739.00 20,798.00 29.40%
17 Coronango 27,575.00 7,876.00 28.56%
18 Ocoyucan 23,619.00 6,059.00 25.65%
Elaboración propia con datos del XII Censo Nacional de Población y Vivienda INEGI 2000 (Principales
Resultados por Localidad - Puebla)
NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenecen a la ZM de Puebla
En donde San Pedro Cholula ocupa el 7º lugar de un total de 18.
40
Ordenando los mismos datos en función de la participación de la PEA de cada municipio con
respecto a la PEA de todo el Estado se presenta una jerarquía similar a la observada en la tabla
2.1, aunque con ligeros cambios en algunas posiciones.
TABLA 2.5 Municipios Ordenados por la Participación de su PEA con respecto a la PEA del Estado de Puebla
POBLACION
% de No. de PARTICIPACION
Posición MUNICIPIO ECONOMICAMENTE PARTICIPACION
Mpos. Munpo. ACUMULADA
ACTIVA
TOTALES 1,683,233.00 100%
1 114 PUEBLA 514,783.00 30.58% 30.58%

2 156 TEHUACAN 89,925.00 5.34% 35.93%
3 132 SANMARTINTEXMELUCAN 43,439.00 2.58% 38.51%
4 19 ATLIXCO 38,766.00 2.30% 40.81%
5 140 SANPEDROCHOLULA 35,536.00 2.11% 42.92%
6 174 TEZIUTLAN 31,296.00 1.86% 44.78%
7 71 HUAUCHINANGO 27,280.00 1.62% 46.40%
8 197 XICOTEPEC 25,949.00 1.54% 47.94%
9 208 ZACATLAN 21,388.00 1.27% 49.21%
10 15 AMOZOC 21,009.00 1.25% 50.46%
11 85 IZUCARDEMATAMOROS 20,798.00 1.24% 51.70%
12 119 SANANDRESCHOLULA 19,298.00 1.15% 52.84%
13 164 TEPEACA 18,523.00 1.10% 53.94%
14 154 TECAMACHALCO 17,440.00 1.04% 54.98%
15 74 HUEJOTZINGO 16,717.00 0.99% 55.97%
16 41 CUAUTLANCINGO 15,853.00 0.94% 56.91%
17 43 CUETZALANDELPROGRESO 15,564.00 0.92% 57.84%
18 10 AJALPAN 15,210.00 0.90% 58.74%
19 207 ZACAPOAXTLA 15,105.00 0.90% 59.64%
20 186 TLATLAUQUITEPEC 14,762.00 0.88% 60.52%
21 53 CHIGNAHUAPAN 14,451.00 0.86% 61.38%
22 1 ACAJETE 13,501.00 0.80% 62.18%
23 45 CHALCHICOMULADESESMA 12,635.00 0.75% 62.93%
24 177 TLACOTEPECDEBENITOJUAREZ 12,433.00 0.74% 63.67%
25 4 ACATZINGO 12,217.00 0.73% 64.39%
26 115 QUECHOLAC 10,812.00 0.64% 65.03%
27 76 HUEYTAMALCO 10,783.00 0.64% 65.68%
28 110 PALMARDEBRAVO 10,350.00 0.61% 66.29%
29 199 XIUTETELCO 9,889.00 0.59% 66.88%
30 51 CHIETLA 9,086.00 0.54% 67.42%
31 3 ACATLAN 9,069.00 0.54% 67.96%
29% 32 180 TLAHUAPAN 9,056.00 0.54% 68.49%
33 34 CORONANGO 7,876.00 0.47% 68.96%
34 83 IXTACAMAXTITLAN 7,642.00 0.45% 69.42%
35 179 TLACHICHUCA 7,603.00 0.45% 69.87%
36 69 HUAQUECHULA 7,588.00 0.45% 70.32%
37 54 CHIGNAUTLA 7,573.00 0.45% 70.77%
38 94 LIBRES 7,466.00 0.44% 71.21%
39 194 VENUSTIANOCARRANZA 7,189.00 0.43% 71.64%
40 143 SANSALVADORELVERDE 6,964.00 0.41% 72.05%
41 172 TETELADEOCAMPO 6,952.00 0.41% 72.47%
42 142 SANSALVADORELSECO 6,900.00 0.41% 72.88%
43 183 TLAOLA 6,788.00 0.40% 73.28%
44 178 TLACUILOTEPEC 6,563.00 0.39% 73.67%
45 111 PANTEPEC 6,483.00 0.39% 74.05%
46 13 ALTEPEXI 6,264.00 0.37% 74.43%
47 109 PAHUATLAN 6,218.00 0.37% 74.80%
48 118 REYESDEJUAREZ,LOS 6,202.00 0.37% 75.16%
49 106 OCOYUCAN 6,059.00 0.36% 75.52%
50 50 CHICHIQUILA 5,740.00 0.34% 75.87%
51 116 QUIMIXTLAN 5,677.00 0.34% 76.20%
52 99 CAÑADAMORELOS 5,541.00 0.33% 76.53%
53 47 CHIAUTLA 5,534.00 0.33% 76.86%
54 153 TECALIDEHERRERA 5,476.00 0.33% 77.19%
55 35 COXCATLAN 5,467.00 0.32% 77.51%
56 205 YEHUALTEPEC 5,427.00 0.32% 77.83%
57 195 VICENTEGUERRERO 5,397.00 0.32% 78.15%
58 217 ZOQUITLAN 5,385.00 0.32% 78.47%
59 17 ATEMPAN 5,312.00 0.32% 78.79%
60 212 ZAUTLA 5,252.00 0.31% 79.10%
61 48 CHIAUTZINGO 5,251.00 0.31% 79.41%
62 169 TEPEXIDERODRIGUEZ 5,225.00 0.31% 79.72%
63 134 SANMATIASTLALANCALECA 5,224.00 0.31% 80.03%
TABLA 2.5 Municipios Ordenados por la Participación de su PEA con respecto a la PEA del Estado de Puebla (Continuación)
POBLACION
ACTIVA
64 149 SANTIAGOMIAHUATLAN 5,160.00 0.31% 80.34%

65 161 TEPANCODELOPEZ 5,152.00 0.31% 80.65%
66 104 NOPALUCAN 4,982.00 0.30% 80.94%
67 189 TOCHTEPEC 4,934.00 0.29% 81.24%
68 213 ZIHUATEUTLA 4,900.00 0.29% 81.53%
69 64 FRANCISCOZ.MENA 4,891.00 0.29% 81.82%
70 214 ZINACATEPEC 4,845.00 0.29% 82.11%
71 78 HUITZILANDESERDAN 4,734.00 0.28% 82.39%
72 117 RAFAELLARAGRAJALES 4,727.00 0.28% 82.67%
73 124 SANGABRIELCHILAC 4,641.00 0.28% 82.94%
74 86 JALPAN 4,600.00 0.27% 83.22%
75 90 JUANC.BONILLA 4,592.00 0.27% 83.49%
76 72 HUEHUETLA 4,513.00 0.27% 83.76%
77 211 ZARAGOZA 4,408.00 0.26% 84.02%
78 188 TOCHIMILCO 4,381.00 0.26% 84.28%
79 89 JOPALA 4,371.00 0.26% 84.54%
80 63 ESPERANZA 4,328.00 0.26% 84.80%
81 145 SANSEBASTIANTLACOTEPEC 4,278.00 0.25% 85.05%
82 170 TEPEYAHUALCO 4,257.00 0.25% 85.30%
83 107 OLINTLA 4,245.00 0.25% 85.56%
84 67 GUADALUPEVICTORIA 4,149.00 0.25% 85.80%
85 44 CUYOACO 4,028.00 0.24% 86.04%
86 65 GENERALFELIPEANGELES 3,974.00 0.24% 86.28%
87 163 TEPATLAXCODEHIDALGO 3,943.00 0.23% 86.51%
88 108 ORIENTAL 3,929.00 0.23% 86.75%
89 26 CALPAN 3,885.00 0.23% 86.98%
90 202 XOCHITLANDEVICENTESUAREZ 3,846.00 0.23% 87.20%
91 58 CHILCHOTLA 3,814.00 0.23% 87.43%
92 75 HUEYAPAN 3,690.00 0.22% 87.65%
93 6 AHUACATLAN 3,643.00 0.22% 87.87%
94 49 CHICONCUAUTLA 3,613.00 0.21% 88.08%
95 129 SANJOSEMIAHUATLAN 3,573.00 0.21% 88.29%
96 136 SANMIGUELXOXTLA 3,539.00 0.21% 88.50%
97 144 SANSALVADORHUIXCOLOTLA 3,425.00 0.20% 88.71%
98 61 ELOXOCHITLAN 3,376.00 0.20% 88.91%
99 100 NAUPAN 3,300.00 0.20% 89.10%
100 152 SOLTEPEC 3,283.00 0.20% 89.30%
71%
101 138 SANNICOLASDELOSRANCHOS 3,262.00 0.19% 89.49%
102 36 COYOMEAPAN 3,248.00 0.19% 89.69%
103 102 NEALTICAN 3,154.00 0.19% 89.87%
104 2 ACATENO 3,086.00 0.18% 90.06%
105 39 CUAUTEMPAN 2,923.00 0.17% 90.23%
106 209 ZAPOTITLAN 2,916.00 0.17% 90.40%
107 167 TEPETZINTLA 2,839.00 0.17% 90.57%
108 68 HERMENEGILDOGALEANA 2,802.00 0.17% 90.74%
109 175 TIANGUISMANALCO 2,793.00 0.17% 90.90%
110 91 JUANGALINDO 2,789.00 0.17% 91.07%
111 187 TLAXCO 2,729.00 0.16% 91.23%
112 122 SANFELIPETEOTLALCINGO 2,643.00 0.16% 91.39%
113 87 JOLALPAN 2,598.00 0.15% 91.54%
114 22 ATZITZIHUACAN 2,591.00 0.15% 91.70%
115 184 TLAPACOYA 2,550.00 0.15% 91.85%
116 157 TEHUITZINGO 2,547.00 0.15% 92.00%
117 112 PETLALCINGO 2,486.00 0.15% 92.15%
118 8 AHUAZOTEPEC 2,475.00 0.15% 92.30%
119 137 SANNICOLASBUENOSAIRES 2,410.00 0.14% 92.44%
120 93 LAFRAGUA 2,369.00 0.14% 92.58%
121 191 TULCINGO 2,333.00 0.14% 92.72%
122 204 YAONAHUAC 2,325.00 0.14% 92.86%
123 125 SANGREGORIOATZOMPA 2,261.00 0.13% 92.99%
124 25 AYOTOXCODEGUERRERO 2,255.00 0.13% 93.12%
125 148 SANTAISABELCHOLULA 2,254.00 0.13% 93.26%
126 176 TILAPA 2,226.00 0.13% 93.39%
127 158 TENAMPULCO 2,203.00 0.13% 93.52%
128 16 AQUIXTLA 2,168.00 0.13% 93.65%
129 23 ATZITZINTLA 2,168.00 0.13% 93.78%
130 84 IXTEPEC 2,165.00 0.13% 93.91%
131 73 HUEHUETLANELCHICO 2,143.00 0.13% 94.03%
132 185 TLAPANALA 2,142.00 0.13% 94.16%
133 215 ZONGOZOTLA 2,122.00 0.13% 94.29%
134 147 SANTAINESAHUATEMPAN 2,106.00 0.13% 94.41%
135 40 CUAUTINCHAN 2,084.00 0.12% 94.54%
136 82 IXCAQUIXTLA 2,038.00 0.12% 94.66%
137 192 TUZAMAPANDEGALEANA 2,027.00 0.12% 94.78%
TABLA 2.5 Municipios Ordenados por la Participación de su PEA con respecto a la PEA del Estado de Puebla (Continuación)
POBLACION
ACTIVA
138 166 TEPEOJUMA 1,997.00 0.12% 94.90%

139 38 CUAPIAXTLADEMADERO 1,986.00 0.12% 95.01%
140 70 HUATLATLAUCA 1,978.00 0.12% 95.13%
141 151 SANTOTOMASHUEYOTLIPAN 1,960.00 0.12% 95.25%
142 128 SANJOSECHIAPA 1,942.00 0.12% 95.36%
143 12 ALJOJUCA 1,887.00 0.11% 95.48%
144 20 ATOYATEMPAN 1,868.00 0.11% 95.59%
145 88 JONOTLA 1,831.00 0.11% 95.70%
146 193 TZICATLACOYAN 1,814.00 0.11% 95.80%
147 173 TETELESDEAVILACASTILLO 1,798.00 0.11% 95.91%
148 126 SANJERONIMOTECUANIPAN 1,785.00 0.11% 96.02%
149 46 CHAPULCO 1,782.00 0.11% 96.12%
150 210 ZAPOTITLANDEMENDEZ 1,766.00 0.10% 96.23%
151 98 MOLCAXAC 1,692.00 0.10% 96.33%
152 168 TEPEXCO 1,687.00 0.10% 96.43%
153 123 SANFELIPETEPATLAN 1,673.00 0.10% 96.53%
154 181 TLALTENANGO 1,620.00 0.10% 96.62%
155 159 TEOPANTLAN 1,618.00 0.10% 96.72%
156 27 CALTEPEC 1,597.00 0.09% 96.81%
157 77 HUEYTLALPAN 1,586.00 0.09% 96.91%
158 150 HUEHUETLANELGRANDE 1,580.00 0.09% 97.00%
159 155 TECOMATLAN 1,559.00 0.09% 97.10%
160 103 NICOLASBRAVO 1,546.00 0.09% 97.19%
161 105 OCOTEPEC 1,518.00 0.09% 97.28%
162 57 HONEY 1,497.00 0.09% 97.37%
163 79 HUITZILTEPEC 1,440.00 0.09% 97.45%
164 203 XOCHITLANTODOSSANTOS 1,433.00 0.09% 97.54%
165 113 PIAXTLA 1,404.00 0.08% 97.62%
166 60 DOMINGOARENAS 1,382.00 0.08% 97.70%
167 127 SANJERONIMOXAYACATLAN 1,343.00 0.08% 97.78%
168 14 AMIXTLAN 1,338.00 0.08% 97.86%
169 92 JUANN.MENDEZ 1,331.00 0.08% 97.94%
170 120 SANANTONIOCAÑADA 1,327.00 0.08% 98.02%
171 162 TEPANGODERODRIGUEZ 1,259.00 0.07% 98.09%
172 5 ACTEOPAN 1,258.00 0.07% 98.17%
173 29 CAXHUACAN 1,252.00 0.07% 98.24%
174 18 ATEXCAL 1,251.00 0.07% 98.32%
175 55 CHILA 1,205.00 0.07% 98.39%
176 182 TLANEPANTLA 1,198.00 0.07% 98.46%
177 66 GUADALUPE 1,167.00 0.07% 98.53%
178 130 SANJUANATENCO 1,155.00 0.07% 98.60%
179 62 EPATLAN 1,140.00 0.07% 98.67%
180 200 XOCHIAPULCO 1,122.00 0.07% 98.73%
181 206 ZACAPALA 1,122.00 0.07% 98.80%
182 31 COATZINGO 1,116.00 0.07% 98.87%
183 33 COHUECAN 1,107.00 0.07% 98.93%
184 216 ZOQUIAPAN 1,057.00 0.06% 98.99%
185 101 NAUZONTLA 988.00 0.06% 99.05%
186 171 TEPEYAHUALCODECUAUHTEMOC 958.00 0.06% 99.11%
187 160 TEOTLALCO 952.00 0.06% 99.17%
188 201 XOCHILTEPEC 905.00 0.05% 99.22%
189 141 SANPEDROYELOIXTLAHUACA 854.00 0.05% 99.27%
190 28 CAMOCUAUTLA 845.00 0.05% 99.32%
191 37 COYOTEPEC 776.00 0.05% 99.37%
192 80 ATLEQUIZAYAN 757.00 0.04% 99.41%
193 139 SANPABLOANICANO 715.00 0.04% 99.46%
194 96 MAZAPILTEPECDEJUAREZ 700.00 0.04% 99.50%
195 81 IXCAMILPADEGUERRERO 632.00 0.04% 99.53%
196 97 MIXTLA 617.00 0.04% 99.57%
197 42 CUAYUCADEANDRADE 616.00 0.04% 99.61%
198 59 CHINANTLA 588.00 0.03% 99.64%
199 9 AHUEHUETITLA 496.00 0.03% 99.67%
200 52 CHIGMECATITLAN 492.00 0.03% 99.70%
201 196 XAYACATLANDEBRAVO 486.00 0.03% 99.73%
202 7 AHUATLAN 397.00 0.02% 99.75%
203 21 ATZALA 386.00 0.02% 99.78%
204 56 CHILADELASAL 379.00 0.02% 99.80%
205 32 COHETZALA 358.00 0.02% 99.82%
206 30 COATEPEC 325.00 0.02% 99.84%
207 146 SANTACATARINATLALTEMPAN 321.00 0.02% 99.86%
208 190 TOTOLTEPECDEGUERRERO 316.00 0.02% 99.88%
209 121 SANDIEGOLAMESATOCHIMILTZINGO 313.00 0.02% 99.90%
210 135 SANMIGUELIXITLAN 290.00 0.02% 99.91%
211 11 ALBINOZERTUCHE 238.00 0.01% 99.93%
212 131 SANJUANATZOMPA 237.00 0.01% 99.94%
213 133 SANMARTINTOTOLTEPEC 228.00 0.01% 99.96%
214 24 AXUTLA 227.00 0.01% 99.97%
215 165 TEPEMAXALCO 213.00 0.01% 99.98%
216 95 MAGDALENATLATLAUQUITEPEC,LA 162.00 0.01% 99.99%
217 198 XICOTLAN 152.00 0.01% 100.00%
Elaboracion propia con datos del XII Censo Nacional de Poblacion y Vivienda INEGI 2000 (Principales Resultados por Localidad - Puebla)
NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenencen a la ZM de Puebla
Una vez más se observa que San Pedro Cholula aparece en quinto lugar, manteniendo su
posición tanto a nivel estatal como dentro de la ZM de Puebla.
2.3.1.3 Distribución del ingreso en la PEA y en los hogares
El siguiente paso consiste en determinar la distribución del ingreso en la PEA, utilizando
los siguientes rangos: hasta 2 Veces el Salario Mínimo (VSM), de 2 a 5 VSM, de 5 a 10
VSM y más de 10 VSM. Según las condiciones de crédito que plantean las diversas
instituciones financieras, se puede afirmar que las personas que perciben un salario por
debajo de 2 VSM no tienen capacidad de adquirir ningún tipo de vivienda mediante
financiamiento. Por otro lado, aquellas que perciben desde 2 hasta más de 10 VSM, podrán
adquirir, según su capacidad, viviendas de las siguientes categorías (de acuerdo a las
políticas y clasificación de Hipotecaria Nacional):
Ingresos Categoría Precio
Económica Menos de $210,000
Social Entre $210,000 y
De 2 a $300,00
De 5 a 5 VSM Interés Medio Entre $300,000 y
10 VSM $500,000
Media $500,000 a
Más de $1,000,000
10 VSM Residencial Mas de $1,000,000
Residencial Plus -------
44
La distribución del ingreso en la PEA Ocupada Estatal, mostrada en la tabla 2.6, resulta útil
para tener una idea de la segmentación del mercado que es posible encontrar en los
municipios:
TABLA 2.6 Distribución por Rango de Ingresos de la PEA Ocupada en el Estado de

Puebla
Rango de Ingresos PEA % Tipo de Vivienda
Más de 10 V.S.M. 40,732 2.45% 2.45% Media, Residencial y

Residencial Plus
Más de 5 hasta 10 V.S.M. 87,394 5.25% 5.25%
Social, Interés medio y Media
Más de 3 hasta 5 V.S.M. 184,984 11.11% Económica, Social e Interés
23.66%
Más de 2 hasta 3 V.S.M. 209,060 12.55% Medio
De 1 hasta 2 V.S.M. 514,972 30.92%
Menos de 1 V.S.M. 312,343 18.75%
68.65% N/A
No recibe ingresos 236,943 14.23%
No especificado 79,093 4.75%
TOTAL 1,665,521 100%
Elaboración propia con datos del XII Censo Nacional de Población y Vivienda INEGI 2000
(Población Ocupada por Municipio, Sexo y Ocupación Principal y su Distribución Según
Ingreso por Trabajo en Salario Mínimo - Puebla)
En el caso de los municipios más importantes por su nivel de población, la distribución del
ingreso en la PEA presenta cierta similitud en los rangos de mayor ingreso (a partir de 5
V.S.M.) para la mayoría de ellos, lo cual es apreciable en la siguiente gráfica (Figura 2.1.)
45
Distribucion de Ingreso en PEA de Puebla
2% 2% 2% 2% 4% 1% 2% 2% 1% 1% 1% 5% 2%
100% 3% 4% 4%
5% 6% 6% 6% 6% 5% 5%
7% 4% 8%
14%
17%
24% 20%
24% 25% 24%
80% 33% 24%
34% 28% 29%
38%
60% Mas de 10 VSM

Mas de 5 hasta 10 VSM
40% 82% 79% Mas de 2 hasta 5 VSM

73%
69% 68% 67% 69% 66%
64% 62% Hasta 2 VSM
57% 59%
52%
20%
0%
go
an
go
an
os
oc
n
la
la
n
co
la
ec
tla
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ar
n
ar
Sa
n
uc
M
Sa
Iz
n
Sa
MUNICIPIOS
FIGURA 2.1 Distribución del Ingreso en la PEA de los municipios poblacionalmente relevantes en
el Estado de Puebla
Una segunda revisión que arrojará un análisis más preciso se obtendrá al determinar la
distribución del ingreso por cada hogar. Esto se puede afirmar debido a que son
precisamente los hogares y no los individuos por si solos quienes demandan una vivienda,
aun cuando una sola persona si puede constituir un hogar. Según la autora del texto “El
perfil sociodemográfico de los hogares en México 1976-1997”, editado por el CONAPO en
abril de 2001, un hogar “representa un asentamiento acotado en el tiempo y el espacio que
cumple una función económica. En la práctica, esto significa que en el hogar un grupo de
individuos, emparentados o no, comparten alimentos y gastos dentro de un mismo ámbito
doméstico a modo de un “pequeño taller en el que se produce el primero de los bienes —la
vida— y la mayor parte de los servicios que cada individuo recibe a lo largo de su propio
ciclo vital” (Durán, 1988:)”
46
La tabla 2.7 muestra los distintos niveles de ingreso para los hogares del Estado de Puebla y
sus municipios:
TABLA 2.7 Distribución del Ingreso en los Hogares del Estado de Puebla
Más de 5
Hasta 2 Más de 2 Más de 10
Municipio hasta 10
S.M. hasta 5 S.M. S.M.
S.M.
ESTADO DE PUEBLA 55.88% 27.11% 11.27% 5.74%

Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33%
San Pedro Cholula 41.58% 33.43% 15.26% 9.74%
Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22%
San Andrés Cholula 44.28% 33.58% 11.96% 10.18%
Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76%
Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34%
Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94%
Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98%
San Miguel Xoxtla 37.57% 39.88% 16.47% 6.08%
San Gregorio Atzompa 43.89% 36.01% 12.83% 7.28%
ZM PUEBLA 35.70% 34.42% 18.55% 11.33%
Tehuacan 34.27% 38.75% 19.39% 7.59%
San Martín Texmelucan 44.30% 36.34% 13.76% 5.60%
Atlixco 53.81% 29.83% 11.02% 5.33%
Huauchinango 59.93% 25.81% 10.19% 4.06%
Teziutlán 40.74% 37.11% 16.04% 6.11%
Izúcar de Matamoros 60.16% 26.13% 9.86% 3.86%
Xicotepec 58.12% 31.29% 7.89% 2.69%
Zacatlán 67.01% 22.30% 7.28% 3.41%
RESTO DEL ESTADO 74.26% 19.35% 4.85% 1.53%
Elaboración propia con datos obtenidos en la consulta interactiva de la página web
del INEGI correspondiente al XII Censo Nacional de Población y Vivienda
Y dentro de la ZM de Puebla en específico, el posicionamiento de San Pedro Cholula, en
función del porcentaje de hogares que se ubican en cada uno de los rangos de ingreso se
aprecia en la tabla 2.8 (en sus variantes a, b, c y d):
47
TABLA 2.8a Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de
hasta 2 Salarios Mínimos
Distribución del Ingreso en los Hogares
Posición Municipio Hasta 2 Más de 2 Más de 5 Más de 10

S.M. hasta 5 S.M. hasta 10 S.M. S.M.
1 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33%

2 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76%
3 San Miguel Xoxtla 37.57% 39.88% 16.47% 6.08%
4 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22%
5 San Pedro Cholula 41.58% 33.43% 15.26% 9.74%
6 San Gregorio Atzompa 43.89% 36.01% 12.83% 7.28%
7 San Andrés Cholula 44.28% 33.58% 11.96% 10.18%
8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34%
9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98%
10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94%
TABLA 2.8b Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de más

de 2 y hasta 5 Salarios Mínimos

1 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22%

2 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76%
5 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33%
8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34%
9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98%
10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94%
48
TABLA 2.8c Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de más
de 5 y hasta 10 Salarios Mínimos
Posición Municipio Más de 5

Hasta 2 Más de 2 Más de 10
hasta 10
S.M. hasta 5 S.M. S.M.
S.M.
1 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33%
2 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76%
5 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22%
8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34%
9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98%
10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94%
TABLA 2.8d Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de más

de 10 Salarios Mínimos

1 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33%

6 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76%
7 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22%
8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34%
9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98%
10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94%
Elaboración propia con datos obtenidos en la consulta interactiva de la página web del INEGI
correspondiente al XII Censo Nacional de Población y Vivienda
49
Es evidente que el municipio de San Pedro Cholula se encuentra entre las mejores
posiciones para los rangos de 5 a 10 VSM (4º lugar) y más de 10 VSM (3er lugar). De esta
manera se puede ver que hay más poder de compra para vivienda media, residencial y
residencial plus en Puebla, San Andrés Cholula y San Pedro Cholula, y así mismo, hay más
poder de compra para vivienda de interés social, interés medio y media en Puebla,
Cuautlancingo, San Miguel Xoxtla y San Pedro Cholula.
2.3.1.4 Necesidades de vivienda
En su objetivo por diseñar, promover, dirigir y coordinar las políticas nacionales de
vivienda, la CONAFOVI se dio a la tarea de recabar y generar información que permitiera a
los diferentes gobiernos estatales, los municipios, las entidades financieras y los promotores
de vivienda planear su participación en las acciones encaminadas al logro de las metas
establecidas por la actual administración del gobierno federal en materia de vivienda.
De esta labor resultaron dos documentos, el primero dio a conocer el rezago actual de
vivienda, mientras que el segundo presentó las necesidades de vivienda actuales y futuras
del país. De acuerdo a la propia definición de la CONAFOVI, “se entiende por necesidades
de vivienda al número de unidades que, producto del incremento demográfico y el deterioro
natural del inventario existente, son requeridas para evitar un aumento del rezago
habitacional por edificación”, por lo que las tablas resumen del segundo documento
exhiben dos tipos de datos: las necesidades de vivienda nueva y las de mejora de vivienda.
Por ser la única información relevante para motivos del presente trabajo, la tabla 2.9
presenta sólo las necesidades de vivienda nueva en los municipios de interés:
50
TABLA 2.9a Necesidades de Vivienda (Vivienda Nueva) en los Municipios Poblacionalmente Relevantes del Estado de Puebla
Municipio
Por año Período 2001- Promedio Anual
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2010 2001-2010
Puebla 12,116 12,305 12,522 12,814 13,095 13,412 13,762 14,140 14,570 15,060 133,796 13,372
San Pedro Cholula 707 719 733 749 767 788 809 834 861 892 7,859 786
Amozoc 1,328 1,353 1,374 1,391 1,404 1,412 1,412 1,403 1,387 1,360 13,824 1,382
San Andrés Cholula 466 473 480 487 497 508 516 528 540 553 5,048 505
Cuautlancingo 660 667 671 676 681 682 683 681 677 670 6,748 675
Coronango 269 275 280 288 297 306 315 327 337 348 3,042 304
Ocoyucan 122 123 124 126 127 129 131 133 137 139 1,291 129
Juan C. Bonilla 120 119 120 122 121 123 124 123 125 127 1,224 122
San M iguel Xoxtla 71 73 75 77 77 80 82 85 87 93 800 80
San Gregorio Atzompa 52 54 55 57 59 60 62 64 66 68 597 60
Tehuacán 2,392 2,429 2,468 2,514 2,564 2,615 2,667 2,722 2,781 2,846 25,998 2,600
San M artín Tex
melucan 1,016 1,020 1,025 1,032 1,039 1,046 1,053 1,060 1,069 1,077 10,437 1,044
Atlixco 505 507 511 518 522 532 541 551 561 578 5,326 533
Huauchinango 316 317 318 321 324 327 332 338 342 351 3,286 329
Teziutlán 563 574 587 599 614 633 652 674 698 726 6,320 632
Izucar de Matamoros 187 186 188 189 190 192 195 197 201 205 1,930 193
Xicotepec 417 421 423 428 433 439 446 453 462 470 4,392 439
acatlán
Z 198 198 196 195 194 196 195 197 196 197 1,962 196
Elaboración propia con datos del documento "Necesidades de Vivienda 2001-2010" desarrollado por la CONAFOVI
NOTA: Los M
unicipios marcados en rojo pertenencen a la Z
M
de Puebla
En la tabla 2.9b se presentan los municipios ordenados en forma descendente de acuerdo a
la demanda de vivienda nueva para el 2006 en cada uno de ellos:
Tabla 2.9b Municipios Ordenados por Necesidades de

Vivienda Nueva en el año 2006 Respecto al Total Estatal
Necesidades %
Posición Municipio
de Viv. 2006 relativo
1 Puebla 13,372 36%
2 Tehuacan 2,600 7%
3 Amozoc 1,382 4%
4 San Martín Texmelucan 1,044 3%
5 San Pedro Cholula 786 2%
6 Cuautlancingo 675 2%
7 Teziutlán 632 2%
8 Atlixco 533 1%
9 San Andrés Cholula 505 1%
10 Xicotepec 439 1%
11 Huauchinango 329 1%
12 Coronango 304 1%
13 Zacatlán 196 1%
14 Izúcar de Matamoros 193 1%
15 Ocoyucan 129 0%
16 Juan C. Bonilla 122 0%
17 San Miguel Xoxtla 80 0%
18 San Gregorio Atzompa 60 0%
n/a ZM PUEBLA 17,415 47%
n/a TOTAL EDO. DE PUEBLA 37,434 100%
El municipio de Puebla cuenta con la demanda más importante del estado rebasando más de
una tercera parte del total, mientras que San Pedro Cholula se ubica en la 5ª posición con el
2%. Nótese que la ZM de Puebla representa casi la mitad de la demanda estatal (47%)
52
Para el caso específico de la ZM de Puebla, la tabla 2.9c muestra el orden resultante:
Tabla 2.9c Municipios Ordenados por Necesidades de

Vivienda Nueva en el año 2006 Respecto al Total de la ZM de
Puebla
Necesidades de %
Posición Municipio
Viv. 2006 relativo
1 Puebla 13,372 77%
2 Amozoc 1,382 8%
3 San Pedro Cholula 786 5%
4 Cuautlancingo 675 4%
5 San Andrés Cholula 505 3%
6 Coronango 304 2%
7 Ocoyucan 129 1%
8 Juan C. Bonilla 122 1%
9 San Miguel Xoxtla 80 0%
10 San Gregorio Atzompa 60 0%
ZM PUEBLA 17,415 100%
Como se puede ver, Puebla abarca la gran mayoría de la demanda en la zona y San Pedro
Cholula se coloca en 3er lugar, aunque sólo con el 5%.
Lo anterior parece indicar que hasta el momento, la plaza más atractiva es la del municipio
de Puebla; sin embargo, es importante considerar que la mayoría de los municipios que se
encuentran en la ZM de Puebla son prácticamente extensiones del primero, por lo que
probablemente una buena parte de los hogares que demandan vivienda en Puebla se
trasladarían a otro municipio. En los siguientes apartados de esta revisión se tratará de
determinar si efectivamente esto representa un área de oportunidad para los demás
municipios de la ZM de Puebla, y en especial, para el de San Pedro Cholula.
53
2.3.1.5 Financiamiento a la vivienda
Antes de calcular la demanda real, vale la pena conocer el panorama actual del sistema de
financiamiento de vivienda en el país, pues no cabe duda que este mecanismo facilita la
adquisición de este bien a un gran número de personas que de otra manera no podrían
pagarlo.
Para ello, se consultó el documento titulado “Estado Actual de la Vivienda en México
2005”, elaborado por el Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC) y la
Sociedad Hipotecaria Federal. (SHF), apoyados a su vez por la CONAFOVI y el Joint
Center for Housing and Studies de la Universidad de Harvard. Este reporte provee la
información más reciente que se ha generado en diversos aspectos que tienen que ver con
las condiciones actuales de vivienda en el país. El apartado específico del cual se obtuvo la
información es el 3.7 “Financiamiento de Vivienda.”
Los datos más relevantes para fines de este estudio se pueden resumir de la siguiente
manera:
a) Tendencias del otorgamiento de créditos para vivienda
La cantidad de créditos otorgados en los últimos quince años por todo el conjunto de
organismos nacionales, estatales y municipales, públicos y privados, ha tenido una
tendencia alcista debido a las políticas que en materia de vivienda han estableciendo las
últimas administraciones federales. En el 2004 se otorgaron 3.8% más créditos para
adquisición y mejoramiento de vivienda que en el 2003, mientras que, agrupando los
datos en trienios (los primeros tres años de los últimos tres sexenios presidenciales), la
54
cantidad de créditos se ha incrementado de manera importante, tal como lo muestran las
siguientes figuras
Figura 2.2 Número de créditos otorgados a la adquisición de vivienda y mejoramiento 2001-2004

(miles de créditos) (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF)
Figura 2.3 Número de créditos otorgados a la vivienda en periodos similares (millones de créditos)
(Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF)
55
La inversión ejercida para el período 2001-2004 en dinero representó en promedio el
1.5% del PIB
b) Esquemas financieros nuevos
El año 2004 vio la creación de nuevos esquemas financieros cuya finalidad fue la de
captar mayor parte de la demanda por medio de una cultura del ahorro. Estos facilitan el
acceso a la adquisición de una vivienda al inducir la generación de capital para
enganches y aportaciones:
Programa AHORRASIF, consistente en certificar a quienes son susceptibles de
adquirir un crédito con alguna SOFOL (Sociedad Financiera de Objeto
Limitado) después de haber cumplido con un compromiso de ahorro establecido
con alguno de los intermediarios bancarios del programa
Programa de cofinanciamiento entre el INFONAVIT y la SHF, cuya finalidad es
facilitar el acceso a un crédito al disminuir el monto del enganche y las
mensualidades con respecto a los esquemas tradicionales, así como abrir la
posibilidad de adquirir una vivienda de mayor valor.
Convenio entre el INFONAVIT y algún Banco comercial o SOFOL a fin de
permitirle al usuario obtener un monto mayor de crédito al combinar los
recursos a los que tiene derecho con el primer organismo, y otro ya sea federal o
privado.
c) Mejoría del mercado secundario de hipotecas
La bursatilización del mercado hipotecario aumentó considerablemente, lo que permitió
tanto a instituciones privadas como públicas contar con mayores recursos para el fondeo
56
del financiamiento de vivienda. En el 2004, las SOFOLES incrementaron en un 83%
sus recursos con respecto al 2003 (de 9,900 a 18,100 millones de pesos), la SHF emitió
bonos por 2,000 mdp y el INFONAVIT comenzó a emitir certificados (CEDEVIS) que
fueron bien aceptados y demandados en el mercado.
d) Saneamiento financiero de los organismos nacionales de vivienda
Los organismos tales como el INFONAVIT, FOVISSTE y FONHAPO mostraron en
2004 un gran avance en la recuperación de sus carteras vencidas, cumpliendo un
considerable porcentaje de la meta anual establecida (mínimo el 76%). Además,
pudieron generar reservas importantes para absorber los riesgos asociados a la cartera
de clientes.
e) Participación del sector privado en el financiamiento de vivienda
Al año 2004, la mayoría de los créditos otorgados para la adquisición de vivienda
continuaba siendo por parte de los organismos públicos. Las entidades privadas
mostraron un incremento en su participación, pero aún continúa siendo bajo el monto de
inversión de éstas si se le compara con el tamaño de la economía del país (ver figura
2.4).
57
Figura 2.4 Créditos privados como porcentaje del PIB (Fuente: FMI, CIDOC, SHF)
Las diversas instituciones públicas y privadas que participan en el mercado de
financiamiento de vivienda tienen diferentes fines y fuentes de recursos, lo que hace que la
oferta sea heterogénea y alcance diferentes segmentos de la demanda (ver figura 2.5)
Figura 2.5 Características generales de financiamiento por organismo de vivienda (Fuente:

CONAFOVI, CIDOC, SHF)
58
La participación del INFONAVIT en número de créditos ha ido creciendo de manera
gradual y significativa, como lo muestra la figura 2.6:
Figura 2.6 Número de nuevos créditos por año 1993-2004 (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF)
Resulta interesante observar la participación de la banca comercial en el mercado, pues si
en 1989 generaban el 40% del monto total de hipotecas, en 1994 éste ascendió a 55.9%
Figura 2.7 Financiamiento a la vivienda 1989-1994 (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF)
59
En número de viviendas financiadas, los bancos también incrementaron su participación,
aunque, bajo este unidad de medición, el porcentaje fue menor dado que las viviendas
financiadas por ellos son de mayor valor (figura 2.8).
Figura 2.8 Viviendas financiadas 1989-1994 (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF)
En 1994, la crisis económica del país alejó a la banca comercial del mercado hipotecario,
siendo hasta el 2003 cuando volvió a participar de manera importante. No obstante, las
SOFOLES lograron posicionarse desde 1997 en las preferencias de los usuarios llegando a
generar una gran cantidad de créditos (figura 2.9)
60
Figura 2.9 Viviendas financiadas por Sofoles y Bancos 1994-2004 (Fuente: CONAFOVI, CIDOC,
SHF)
La siguiente figura muestra la distribución de todos los créditos otorgados por las
SOFOLES en el 2004
Figura 2.10 Participación de las Sofoles en financiamiento de vivienda 2004 (Fuente:CIDOC,SHF)
61
Finalmente, la siguiente figura muestra la ventaja que tienen las personas derechohabientes
al INFONAVIT, pues bajo los nuevos esquemas de cofinanciamiento o de apoyo financiero
con la banca comercial o las SOFOLES, pueden obtener más fácilmente un crédito para una
vivienda de mayor valor. Esto se refleja en el número de créditos otorgados por nivel de
ingresos en el 2004, especialmente en el rango de más de 10 VSM.
Figura 2.11 Créditos otorgados por nivel de ingresos 2004 (Fuente: INFONAVIT, CIDOC,SHF)
f) Financiamiento secundario de vivienda
Las condiciones vigentes en el 2004 hicieron prever que debido a la competencia generada
entre bancos comerciales y sofoles, la tendencia de estos para usar la bursatilización como
fuente primaria de fondeo continuaría incrementándose significativamente, lo cual
implicaría la ventaja de la disminución del costo para el usuario final. El monto de los
créditos bursatilizados en ese año ascendió a 4,600 millones de pesos, lo que representó un
62
incremento del 84% con respecto al año anterior. Así mismo, se pronosticó un aumento del
30.5% para el 2005.
También en el 2004 se establecieron mecanismos para hacer más sólido al mercado
secundario de hipotecas. Por un lado, se pudo establecer un sistema de garantía contra el
incumplimiento de hipoteca o de pago oportuno (en el caso de préstamos a desarrolladores
de vivienda); por el otro se hizo promoción para que diferentes empresas participaran en el
desarrollo de infraestructura para este naciente mercado hipotecario. Además, se visualizó
un escenario favorable para la entrada a corto plazo de aseguradoras hipotecarias
extranjeras, las cuales participarían en la generación de garantías que dieran mayor
tranquilidad a los intermediarios financieros.
Todo lo anteriormente descrito constituye un fundamento sólido para pronosticar que, en un
futuro cercano, la participación de entidades financieras de carácter privado aumentará
dentro del mercado hipotecario. La competencia entre ellas será muy cerrada, lo que
originará un incremento en la oferta de esquemas financieros en beneficio del usuario final
y consecuentemente, una mayor parte de la población tendrá acceso a un crédito
hipotecario.
2.3.1.6 Demanda real estimada
Aplicando como factores los porcentajes de hogares que se ubican en los diferentes rangos
de ingreso a las correspondientes necesidades de vivienda en el 2006 para cada municipio,
se obtiene la demanda real de vivienda. Los resultados se presentan en la siguiente tabla:
63
Tabla 2.10 Demanda Real de Vivienda 2006 por
Necesidades Rango de Ingreso en Hogares
Municipio de Vivienda
2006
Hasta 2 Más de 2 Más de 5 Más de
S.M. hasta 5 S.M. hasta 10 S.M. 10 S.M.
Puebla 13,372 4,521 4,575 2,627 1,649

San Pedro Cholula 786 327 263 120 77
Amozoc 1,382 566 564 193 58
San Andrés Cholula 505 224 170 60 51
Cuautlancingo 675 240 272 125 39
Coronango 304 166 100 28 10
Ocoyucan 129 91 31 5 1
Juan C. Bonilla 122 69 38 11 4
San Miguel Xoxtla 80 30 32 13 5
San Gregorio Atzompa 60 26 22 8 4
ZM PUEBLA 17,415 6,259 6,067 3,191 1,898
Tehuacan 2,600 891 1,007 504 197
San Martín Texmelucan 1,044 462 379 144 58
Atlixco 533 287 159 59 28
Huauchinango 329 197 85 34 13
Teziutlán 632 257 235 101 39
Izúcar de Matamoros 193 116 50 19 7
Xicotepec 439 255 137 35 12
Zacatlán 196 131 44 14 7
RESTO DEL ESTADO 14,053 10,437 2,719 682 215
TOTAL EDO. DE PUEBLA 37,434 19,294 10,883 4,782 2,475
Elaboración propia con datos del documento "Necesidades de Vivienda 2001-2010" desarrollado por la
CONAFOVI y en la consulta interactiva de la página web del INEGI correspondiente al XII Censo
Nacional de Población y Vivienda
64
En cuanto al municipio de San Pedro Cholula, conviene destacar su jerarquía de acuerdo a
la demanda real por rango de ingreso:
Rango de Ingresos Posición Posición en

Estatal ZM de Puebla
Más de 10 S.M. 3o 2o
Más de 5 hasta 10 S.M. 6o 4o
Más de 2 hasta 5 S.M. 6o 4o
Hasta 2 S.M. 6o 3o
2.3.2 Determinación de la oferta
Para calcular la oferta de vivienda en las localidades, hubo de consultarse el reporte de
Hipotecaria Nacional referente al mercado de vivienda del Estado de Puebla. Esta
institución se basó a su vez en el “Boletín de Vivienda DIME (Dinámica del Mercado
Inmobiliario)” elaborado por la empresa consultora Softec, y en la información presentada
en la página web de la CONAFOVI, www.micasa.gob, ambos correspondientes al último
trimestre del 2005. Cabe mencionar que la empresa Softec señala en su página web que la
oferta registrada en el boletín DIME corresponde a proyectos en activo, es decir aquellos
desarrollos que al momento en que se realizó el registro, estaban ofreciendo vivienda en
venta, independientemente de la etapa en la que se encontraran.
Según estos documentos, la oferta existente fue de 18,578 viviendas distribuidas como se
muestra en la tabla 2.11:
65
Tabla 2.11 Oferta de Vivienda en el Estado de Puebla
Económica Social Interés Medio Media Residencial

Municipio Total
(menos de $210 mil) ($210 a $300 mil) ($300 a $500 mil) ($500 mil a $1 millón) (más de $1 millón)
Amozoc - 19 - - - 19
Puebla 1,429 11,037 1,357 698 325 14,846
San Pedro Cholula - - - 22 - 22
Cuautlancingo 1,934 57 45 46 4 2,086
San Andrés Cholula - - 5 299 190 494
SUBTOTAL ZM de Puebla 3,363 11,113 1,407 1,065 519 17,467
Atlixco - 4 313 - - 317
Tehuacán 416 128 - - - 544
Resto del Estado 156 94 - - - 250
TOTAL General 3,935 11,339 1,720 1,065 519 18,578
Fuente: Hipotecaria Nacional
2.3.3 Determinación de la demanda real no satisfecha
Para determinar la demanda real no satisfecha, simplemente debe calcularse la diferencia
entre la demanda real de vivienda y la oferta existente en cada localidad. En la siguiente
gráfica se muestra el resultado de esta operación en números totales para los municipios de
interés:
Demanda vs Oferta en el Estado de Puebla

16000
14000
12000
10000
8000 Demanda
Oferta
6000
4000
2000
0
a
án
a
n
n
ar
go
la
oc
o
ul
ul
tlá
lá
xc
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uc
ac
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Za
C
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A
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Te
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dr
r
nd
Cu
Pe
A
n
n
Sa
Sa
Municipios
Figura 2.12 Demanda Real vs Oferta en los municipios de interés del Estado de Puebla (Fuente:
Hipotecaria Nacional)
Según esta comparativa, la oferta en el municipio de Puebla rebasa a la demanda, mientras
que en San Pedro Cholula, es escasa. Para tener un mayor detalle de esta información, la
demanda real no satisfecha puede determinarse de acuerdo al tipo de vivienda (según su
valor) ofertado y a la demanda real existente según el ingreso en los hogares, en los dos
municipios.
67
En el caso del municipio de Puebla el resultado es el siguiente:
Ingreso en Hogares Tipo o Valor de la Demanda Oferta

(demanda) Vivienda (oferta) Real
Más de 10 VSM De $500,000 hasta más de 1,649 1,023
$1,000,000
De 5 a 10 VSM Entre $210,000 y 2,627 13,092
$1,000,000
De 2 a 5 VSM Menos de $210,000 hasta 4,575 13,823
$500,000
Resulta imposible distinguir de manera exacta la oferta correspondiente a cada segmento de
la demanda, pues existen intersecciones en cuanto a los tipos de vivienda que son capaces
de absorber los hogares de distintos rangos de ingresos (ver punto 2.3.1.3). A pesar de ello,
se puede afirmar lo siguiente:
- Para el rango de hogares con ingreso mayor a 10 VSM, siempre habrá demanda real
no satisfecha porque en ningún caso la oferta será superior a la demanda; sin
embargo, no se puede determinar su magnitud ni su distribución.
- Para los hogares cuyos rangos de ingresos van de 2 a 5 VSM y de 5 a 10 VSM se
nota claramente que la sobre oferta radica prácticamente en la vivienda de interés
social (de $200 mil a menos de $300 mil) ya que esta por si sola es de 11,037
viviendas, cantidad que excede por mucho a la demanda que constituyen los
hogares de los dos rangos mencionados (7,202 viviendas)
En cuanto al municipio de San Pedro Cholula, se muestra la siguiente comparativa:
68
Ingreso en Hogares Tipo o Valor de la Demanda Oferta
(demanda) Vivienda (oferta) Real
Más de 10 VSM De $500,000 hasta más de 77 22
$1,000,000
De 5 a 10 VSM Entre $210,000 y 120 22
$1,000,000
De 2 a 5 VSM Menos de $210,000 hasta 263 0
$500,000
Aun cuando en este caso también existe un traslape en la información de la oferta que
puede ser cubierta por los hogares con ingresos que van de 5 a 10 VSM o que exceden de
10 VSM, se puede tener una idea más clara de la distribución de la demanda real no
satisfecha.
2.3.4 Precio de venta
Hipotecaria Nacional resume los valores promedio del precio de venta, el área construida y
el precio por m2 de la oferta, basándose en información del boletín DIME:
Figura 2.13 Precio de venta, superficie construida y precio por m2 en los municipios de interés del
Estado de Puebla (Fuente: Hipotecaria Nacional)
69
Así mismo, esta sofol determinó la curva de correlación entre los valores promedio de
precio y superficie construida en la ZM de Puebla, mediante una regresión numérica, con el
fin de obtener un índice para la determinación de precios:
Figura 2.14 Curva de correlación entre Precio y Superficie para la ZM de Puebla (Fuente:
Hipotecaria Nacional)
Finalmente, Hipotecaria Nacional abunda: “ La oferta de vivienda va desde 32 m2 hasta 300
m2 de construcción, la mayor cantidad de oferta se agrupa en las viviendas de entre 30 y
145 m2; mientras que los precios de venta que se registran van desde los 167 mil pesos para
la vivienda económica y 900 mil pesos para vivienda media, encontramos igualmente
ofertas aisladas de vivienda de tipo residencial, cuyos precios oscilan por arriba de los 2
millones de pesos y ofrecen áreas de cerca de 300 m2 de construcción”.
2.3.5 Volumen de producción y razón de ventas
De acuerdo a lo visto en el punto 2.3.3 y utilizando un criterio conservador, se establecen
dos condiciones para determinar el volumen de producción de vivienda y la razón de ventas
para el municipio de San Pedro Cholula:
70
- No se considerará ninguna parte de la demanda real no satisfecha existente en el
municipio de Puebla como parte de la demanda real no satisfecha en San Pedro
Cholula
- La demanda real no satisfecha del municipio de San Pedro Cholula se tomará en
cuenta bajo el escenario más desfavorable
De esta forma se tiene:
Tipo de Vivienda Unidades construidas en Tasa de Venta (Vivienda

un año (2006) por mes)
De $500,000 hasta más de 55 4.6
$1,000,000
Entre $210,000 y 120 10
$1,000,000
Menos de $210,000 hasta 263 21.92
$500,000
2.3.6 Conclusiones
x La revisión documental, a pesar de ser útil, constituye únicamente un indicativo de
las condiciones del mercado de vivienda en la localidad, pues el desfase temporal de
algunos datos, la relativa obsolescencia de la información más reciente encontrada y
los datos utilizados a partir de proyecciones, sólo permiten una estimación y no un
cálculo preciso de la dinámica del mismo.
x Sin dejar de considerar la observación anterior, se puede concluir que el municipio
de San Pedro Cholula es una plaza atractiva para el desarrollo de vivienda, debido a
que:
- Es el 5º municipio más poblado a nivel estatal y 2º dentro de la ZM de
Puebla
71
- Es uno de los municipios con mayor porcentaje de PEA, guardando las
mismas posiciones que en el punto anterior.
- La distribución del ingreso en los hogares y la jerarquía que guarda este
municipio de acuerdo a la demanda real de vivienda nueva en el 2006,
sugieren un campo propicio para el desarrollo de vivienda de interés
medio, media y residencial.
- A finales del 2005 existía una demanda real no satisfecha cuya magnitud
podría ser mayor a la estimada de manera conservadora en esta revisión.
x Las únicas características de la oferta que se pudieron conocer fueron el precio de
venta y la superficie construida, lo cual limita significativamente el conocimiento
que se tiene de la competencia y no es útil para determinar las características del
producto que se pretende introducir en el mercado.
x Dado que la revisión documental hace suponer la existencia de un área de
oportunidad para el desarrollo de vivienda en el Municipio de San Pedro Cholula,
resulta necesario realizar un levantamiento y estudio de campo en la localidad, a fin
de obtener información de primera mano, completa y actual que valide o rechace
este supuesto.
72
2.4 Levantamiento y estudio de campo
2.4.1 Justificación
Como se explicó en el punto 2.3.6., al no haber suficiente información documental para
caracterizar de forma precisa las condiciones actuales del mercado de vivienda en la
localidad, se consideró necesaria la realización de un estudio de campo por medio de un
levantamiento.
El objetivo de este levantamiento fue conocer en tiempo real las características más
importantes de la oferta y la demanda en el mercado de vivienda local. Con esta
información, se realizó posteriormente un análisis para identificar la relación entre ellas.
2.4.2 Metodología
Los pasos realizados en el proceso del levantamiento fueron los siguientes:
1) Identificación de vivienda en venta
Se localizó la oferta de vivienda en proyectos activos; es decir, desarrollos actuales con
casas en venta o preventa, por medio de boletines de oferta de vivienda (impresos y en
Internet) y recorridos en zonas cercanas a la localidad.
2) Muestreo
Para la recopilación de datos se eligieron aquellas casas en las que se estimó habría
cierta similitud con el proyecto objeto de este estudio. Las principales características
que sirvieron como base para ello fueron la ubicación y superficie construida, así como
un rango estimado de precios.
73
Inicialmente se seleccionó el mayor número de casas posible con el fin de elevar el
grado de precisión del análisis; sin embargo, fueron descartadas aquellas en que la
mayoría de sus características diferían de forma importante con las supuestas
preliminarmente para el proyecto en cuestión.
Como era de esperarse, al recabar la información de cada casa, se encontraron
características significativamente diferentes entre ellas a pesar de haber igualdad en
otras. Por ejemplo, los desarrollos “Residencial Los Amates” y “Casa Blanca
Residencial” están ubicados prácticamente en la misma zona y ofrecen superficies de
construcción idénticas (126 m2); sin embargo, el precio de venta del primero es
apreciablemente mayor que el del segundo ($940,000 vs $860,000).
No obstante estas diferencias, se llevo a cabo el registro completo de datos en ambos
casos, pues desde el inicio del levantamiento se percibió una cierta heterogeneidad en la
oferta (con límites aparentemente ambiguos) y por tanto, se consideró apropiado
incluirlos para formar parte del análisis y en todo caso, para establecer referencias de
los diferentes segmentos del mercado que pudieran existir.
3) Registro de datos
El registro de datos comprendió los siguientes mecanismos:
Encuestas a los agentes de ventas. Se visitaron las casas en oferta dando la idea de
ser personas interesadas en adquirir una de ellas, lo que justificó las diferentes
preguntas realizadas a los agentes de venta. La disposición de éstos fue total y no
mostraron reservas para facilitar lo más posible toda la información que se
74
necesitara. Para el caso de aquellas preguntas que tuvieran poco que ver con el
interés de un cliente común, tal como el inicio de construcción del conjunto, el
inicio o duración del período de ventas y sobre todo, la cantidad de casas vendidas
hasta el momento, la respuestas se obtuvieron más fácilmente y con un mayor
esfuerzo por parte de ellos, al haber establecido previamente cierta familiarización y
conversaciones más informarles. Cuando así fue requerido, se realizaron llamadas
telefónicas posteriores a las visitas, a fin de confirmar o detallar la información
obtenida en el sitio; no obstante, es importante mencionar que en algunos casos los
vendedores no dominaban con certeza este tipo de información y se limitaron a
proporcionar una estimación.
Registro documental. En todos los casos se utilizó el formato presentado en el anexo
“A” para respaldar documentalmente la información recabada, lo que permitió
ordenar los datos para facilitar su procesamiento.
Registro fotográfico. En la medida de lo posible, se llevo a cabo un registro
fotográfico de todos los prototipos, tanto en su arquitectura como en su
urbanización, para así tener una memoria o referencia física que apoyara al análisis
realizado posteriormente. En general se tomaron fotografías del interior de las casas,
aunque en algunos casos, la dinámica de exposición de los agentes de ventas, así
como el cierto recelo percibido en ellos, no permitieron tomar la cantidad suficiente
de fotos o bien, impidieron la realización de esta actividad. Para el caso de la
urbanización y el entorno de los desarrollos, no hubo ningún obstáculo.
75
2.4.3 Análisis de la información recabada
Con la información obtenida en el levantamiento fue posible caracterizar tanto a la oferta
como a la demanda, así como determinar la posible relación entre ellas.
Debido a la cantidad y heterogeneidad de los datos, se requirió un análisis secuencial en el
que, con base en parámetros estadísticos, se identificaron, clasificaron y describieron los
diferentes tipos de demanda y oferta dentro de la muestra estudiada. Posteriormente, ya
teniendo un panorama más ordenado, se identificaron las posibles relaciones entre ambas.
El proceso analítico se puede visualizar en el siguiente diagrama:
INICIO DEL
ANALISIS
DATOS DEL
LEVANTAMIENTO
DESCRIPCION DE LA DESCRIPCION DE LA
DEMANDA OFERTA
Con base en P, Vde las
Con base en la media (P y variables cuantitativas (área
desviación estándar (Vde la construida, área de terreno,
tasa de ventas precio de venta, $/m2) y las
características de las variables
cualitativas
Estratificación de la Demanda Estratificación de la Oferta

x Prototipos más vendidos x Prototipos cuyos valores
(estrato superior) en sus variables
x Prototipos regularmente cuantitativas son altos
vendidos (estrato (estrato superior)
intermedio) x Prototipos cuyos valores
x Prototipos menos en sus variables
vendidos (estrato inferior) cuantitativas son
medianos (estrato
intermedio)
x Prototipos cuyos valores
en sus variables
cuantitativas son bajos
(estrato inferior)
x Calidad del concepto
arquitectónico y urbano
de los prototipos
x Métodos usados para
promocionar los
prototipos
76
RELACION ENTRE LA DEMANDA Y LA OFERTA
DEMANDA OFERTA
(Ubicación del Prototipo dentro de (Condiciones de las variables
la Demanda) cuantitativas y cualitativas
correspondientes)
x Estrato Superior x Área Construida

x Área de Terreno
x Precio de Venta
x Estrato Intermedio x $/m2
x Concepto
Arquitectónico
x Estrato Inferior x Concepto Urbano
x Métodos de
Promoción y
CONCLUSIONES
Figura 2.15 Diagrama de flujo para el análisis de la oferta y la demanda
En los siguientes dos apartados se presenta el detalle del análisis así como sus
correspondientes conclusiones.
2.4.3.1 Análisis descriptivo de la demanda y la oferta
2.4.3.1.1 Resumen preliminar de la información recabada
En la tabla 2.12 se presenta el resumen preliminar del registro documental. A simple vista
es apreciable la similitud entre los programas arquitectónicos de los veintidós prototipos
visitados: casi todos ofrecen tres recámaras, únicamente cuatro cuentan con la sala separada
del comedor y en la misma cantidad están aquellos que no tienen sala de TV. En cuanto al
vestidor, sólo una pequeña minoría (dos) lo incluye y, con respecto al número de cajones de
estacionamiento, diecinueve de ellos brindan espacio para dos automóviles.
77
TABLA 2.12 Resumen preliminar de la información recabada en el levantamiento
Superficies Programa arquitectónico Equipamiento
No. Nombre Circulación del Cisterna

No. No. Sala y Comedor Cocina Baño en Rec. Cuarto de Cuarto de No. Cajones de Tanque
Construcción Terreno Sala TV Vestidor Sistema de (capacidad
Recámaras Baños Integral Principal Servicio Lavado Estacionamiento Estacionario
Integrados Separados Agua en lts)
1 Casa Blanca Residencial 126 144 3 2.5 X --- No Sí No Sí No No 2 Sí Bomba ---
2 Casa Blanca Residencial 126 144 3 2.5 X --- No Sí No Sí No No 2 Sí Bomba ---
3 Residencial Los Amates 126 163 3 2.5 X --- Si Sí No Sí Sí No 3 Sí Hidroneumático 8000
4 Plazuelas de San Diego 162 136.5 3 2.5 X --- Si Sí Sí Sí Sí No 2 Sí Bomba 8000
5 Residencial de Jesus 140 145 3 2.5 X --- No Sí No Sí No Sí 2 Sí Bomba 4000
6 Bosques de Granada - "La Alhambra" 175 153 2 (a) 2.5 X --- Si (a) Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Bomba ---
7 Bosques de Granada - Casa "A" 160 160 2 (a) 2.5 X --- Si (a) Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Bomba 10000
8 Bosques de Granada - Casa "B" 140 140 3 2.5 X --- No Sí No Sí No No 2 Sí Bomba 11000
9 Bosques de Granada - Casa "C" 153 141.3 3 2.5 X --- Si Sí No Sí No Sí 1 Sí Bomba 6000
10 Bosques de Granada - Casa "D" 174 141.3 3 2.5 X --- Si Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Bomba 6000
11 Jardines de La Carcaña 148 y 178 200 2y3 2.5 --- X Si Sí No Sí No y Sí No 3 Sí Bomba 4,500
12 Arboledas Saint Germain - Prototipo 2 151 145.6 3 2.5 X --- Si Sí No Sí No No 2 Sí Bomba ---
13 Arboledas Saint Germain - Prototipo 3 174 145.6 3 2.5 --- X Si Sí No Sí No No 2 Sí Bomba ---
14 Arboledas Saint Germain - Prototipo 4 182 145.6 3 2.5 --- X Si Sí No Sí No No 2 Sí Bomba ---
15 Residencial La Terraza 142 y 163 160 3 2.5 X X Si Sí No Sí No No 2 Sí --- ---
16 Fraccionamiento El Verde 172 194.6 3 2.5 X --- Si Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Hidroneumático 8000
17 Fraccionamiento Cholula 826 Prototipo 1 150 110 3 2.5 X --- Si Sí No Sí Sí No 2 Sí Bomba 8,500
21 Residencial San Carlos 135 147 3 2.5 X --- Si Sí No Sí Sí No 2 Sí Bomba ---
22 Plazuelas de San Benardino 158 147 3 2.5 X --- Si Sí Sí Sí Sí No 2 Sí Bomba 6000
Elaboración propia
NOTAS: (a) La sala de tv tiene la opción de convertirse en una tercera recámara
Por otro lado, todos los prototipos cuentan con dos baños y medio, un baño en la recámara
principal y una cocina integral. El aspecto más desigual se da en el cuarto de servicio, pues
prácticamente la mitad de los prototipos lo ofrecen mientras que el resto no.
Con respecto al equipamiento de los prototipos, se puede observar una completa
homogeneidad en la instalación de gas, ya que todos cuentan con tanque estacionario. Así
mismo, el sistema hidráulico de casi todos es a base de una bomba centrífuga, siendo su
capacidad de almacenamiento muy variada, pues las cisternas van desde los cuatro mil
hasta los once mil litros.
Una vez identificadas estas características en primera instancia, se procede a describir otros
aspectos que resultan de gran utilidad para caracterizar de mejor manera tanto a la demanda
como a la oferta existente en la muestra de estudio.
2.4.3.1.2 Demanda
Para fines de este análisis, la demanda será representada únicamente por la tasa de ventas
de cada prototipo. Este dato se calcula con base en la información obtenida a través del
levantamiento realizado para la muestra:
No.deCasasVendidas
TasadeVentas
PeriododeVentas(meses)
79
2.4.3.1.2.1 Tasa de Ventas
La información más relevante relacionada con esta variable es la siguiente:
Existe una gran dispersión de la tasa de ventas: Promedio= 0.74 casas/mes; Desviación
Estándar= 1.30. Por lo tanto, se propone clasificar la demanda de acuerdo a los siguientes
límites de dispersión:
x Estrato Superior: Tasas de Ventas arriba de 0.5 la D.E. muestral
x Estrato Intermedio: Tasas de Ventas entre -0.5 y 0.5 de la D.E.
x Estrato Inferior: Tasas de Venas debajo de -0.5 de la D.E.
La distribución de las viviendas en cada estrato se da de la siguiente manera:
x Estrato Superior: Prototipos= 14%, Tasa de Ventas superior de 2.7 a 7.7 veces el
promedio
x Estrato Intermedio: Prototipos= 45%, Tasa de Ventas 45% mayor hasta 87% menor
que el promedio
x Estrato Inferior: Prototipos= 41%, Tasa de Ventas igual a cero
La segmentación resultante es mostrada en la tabla 2.13:
80
Tabla 2.13 Prototipos ordenados por Tasa de Ventas
TIPO DE SUPERFICIE SUPERFICIE CONCEPTO CONCEPTO TASA DE Dispersión

Distrib. NOMBRE PRECIO $/M2 ETAPA LOCALIDAD
DESARROLLO CONSTRUIDA TERRENO ARQUITECT. URBANO VENTAS relativa
Residencial San Carlos Conjunto 135 147.00 $ 1,194,000.00 $ 8,844.44 2a A+ A+ 5.72 3.84 Puebla, Pue
14% Arboledas Saint Germain – Prototipo 2 Conjunto 151 145.60 $ 1,111,000.00 $ 7,357.62 Ultima A A 2.43 1.30 San Pedro Cholula
Residencial Los Amates Conjunto 126 163.00 $ 940,000.00 $ 7,460.32 1a B A 2.00 0.97 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial I Conjunto 126 144.00 $ 740,000.00 $ 5,873.02 1a B B 1.07 0.26 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial II Conjunto 126 144.00 $ 860,000.00 $ 6,825.40 2a B B 1.00 0.20 San Pedro Cholula
Arboledas Saint Germain – Prototipo 3 Conjunto 174 145.60 $ 1,174,000.00 $ 6,747.13 Ultima A A 0.81 0.05 San Pedro Cholula
Arboledas Saint Germain – Prototipo 4 Conjunto 182 145.60 $ 1,194,000.00 $ 6,560.44 Ultima A A 0.81 0.05 San Pedro Cholula
Residencial de Jesús Conjunto 140 145.00 $ 1,250,000.00 $ 8,928.57 2a A A 0.80 0.05 San Pedro Cholula
45%
Jardines de La Carcaña Conjunto 148 200.00 $ 1,100,000.00 $ 7,432.43 2a A B 0.56 -0.14 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Diego Conjunto 162 136.50 $ 988,500.00 $ 6,101.85 1a B B 0.33 -0.31 Coronango
Bosques de Granada – "La Alhambra" Conjunto 175 153.00 $ 980,000.00 $ 5,600.00 1a C B 0.33 -0.31 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Bernardino Conjunto 158 147.00 $ 1,090,000.00 $ 6,898.73 N/A C A 0.33 -0.31 Puebla, Pue
Cholula 826 - Prototipo 1 Conjunto 150 110.00 $ 1,190,000.00 $ 7,933.33 N/A A C 0.09 -0.50 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “A” Casa Sola/Conjunto 160 160.00 $ 1,100,000.00 $ 6,875.00 N/A B B 0.00 -0.57 San Pedro Cholula
41% Bosques de Granada – Casa “B” Casa Sola/Conjunto 140 140.00 $ 930,000.00 $ 6,642.86 N/A C B 0.00 -0.57 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “C” Casa Sola/Conjunto 153 141.30 $ 900,000.00 $ 5,882.35 N/A A B 0.00 -0.57 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “D” Casa Sola/Conjunto 174 141.30 $ 1,000,000.00 $ 5,747.13 N/A A B 0.00 -0.57 San Pedro Cholula
Residencial La Terraza Conjunto 140 160.00 $ 1,290,000.00 $ 9,214.29 N/A N/A C 0.00 -0.57 San Pedro Cholula
El Verde Casa Sola/Conjunto 174 194.30 $ 1,335,000.00 $ 7,672.41 N/A A A 0.00 -0.57 San Pedro Cholula
Razon de Venta Promedio= 0.74

Elaboración Propia Desv. Estándar= 1.30
Desv. Estandar / Promedio= 175.11%
2.4.3.1.3 Oferta
La oferta será caracterizada por medio de sus variables más representativas, las cuales a su
vez se clasifican en cuantitativas y cualitativas.
Las variables cuantitativas son las características tangibles de los prototipos y que, por lo
tanto, pueden expresarse mediante una cantidad determinada. Estas características o
variables son:
Superficie de construcción.- Es la superficie de piso que ha sido construida en un predio
urbano, en uno o varios niveles, bajo la observación del índice de construcción señalado por
la reglamentación respectiva.
Superficie de terreno.- Es la superficie del predio urbano donde se desplanta la construcción
(prototipo) objeto de compra-venta y que es ofrecida como parte de dicha transacción.
Precio de Venta.- Es el valor monetario que el dueño de la construcción pide a cambio de
ceder la propiedad de ésta.
Precio por metro cuadrado de construcción.- Es el valor paramétrico que se obtiene al
dividir el precio de venta entre la superficie construida.
82
Por otro lado, las variables cualitativas son aquellas características de los prototipos que se
perciben pero no se pueden cuantificar 1 :
Concepto arquitectónico.- Lo constituyen todos los elementos del prototipo que tienen que
ver con sus espacios, su funcionalidad, su estructuración y su forma.
Concepto urbano.- Son los elementos que conforman el entorno o contexto en el que está
ubicado el prototipo, ya sea en el interior de un desarrollo (en caso de ser así), como en el
exterior.
Adicionalmente, aún cuando no forman parte del prototipo, se considera que existe otra
variable cuyo valor tiene un impacto directo en la demanda:
Métodos de promoción y comercialización.- Son las actividades encaminadas a hacer llegar
la información del producto a los posibles clientes, así como facilitar la transacción de
compra-venta.
1
Calidad de las variables cualitativas: A+= Notablemente superior, A= Muy buena, B= Buena, C= Regular,
D= Mala. Ver punto 2.4.3.1.3.2, página 78
83
2.4.3.1.3.1 Variables cuantitativas
La descripción de las variables cuantitativas de las viviendas encontradas en oferta se presenta a continuación
Tabla 2.14 Descripción general de las variables cuantitativas de la oferta

VARIABLE P (prom.) Vd.e. VP Distribución Observaciones
Sup. Constr. (m2) 153.4 16.94 11% E sup. = 32% - Dispersión pequeña: tendencia homogénea de la oferta
E int. = 36% - Distribución cuasi equitativa y simétrica (ver tabla
E Inf. = 32% 2.15)
- Exceso máx. en un 20%, (28 m2, aprox. 3 cuartos de
3x3m )
- Déficit máximo de un 18%, (27 m2, afecta el grado de
habitabilidad, funcionalidad y sensación de confort)
Sup.Terreno (m2) 145.15 23.23 16% E sup. = 23% - Oferta más heterogénea (ver tabla 2.16)
E int. = 59% - Exceso máx. en un 20%, (55 m2)
E Inf. = 18% - Déficit máximo en un 18%, (35 m2), un solo desarrollo
(Cholula 826)
Precio de Venta ($) 1,124,613 218,362 19% E sup. = 27% - La mayor dispersión encontrada en la oferta (ver tabla
E int. = 36% 2.17)
E Inf. = 36% - Distribución equitativa
- Excesos de 16% a 59% (de $185 mil a $665 mil,
importante pues el cliente será sensible a esta variable)
- Déficits de 16% a 34% (de $124 mil a $384 mil, ídem)
Precio por metro 7,633 1,365 18.5% E sup. = 23% - La segunda mayor dispersión (tabla 2.18)
cuadrado ($/m2) E int. = 45% - Existe cierta heterogeneidad que podría deberse al
E Inf. = 32% grado de manejo de la economía de producción
- Excesos de 20% a 54% (de $1,481 /m2 a $3,366/m2)
- Déficits de 20% a 24% (de $1,469 a $1,482)
84
Tabla 2.15 Prototipos ordenados por Superficie de Construcción
TIPO DE SUPERFICIE Dispersión SUPERFICIE CONCEPTO CONCEPTO RAZON DE

DESARROLLO CONSTRUIDA relativa TERRENO ARQUITECT. URBANO VENTA
Arboledas Saint Germain – Prototipo 4 Conjunto 182 1.69 145.60 $ 1,194,000.00 $ 6,560.44 Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – "La Alhambra" Conjunto 175 1.28 153.00 $ 980,000.00 $ 5,600.00 1a C B 0.33 San Pedro Cholula
32% Bosques de Granada – Casa “D” Casa Sola/Conjunto 174 1.22 141.30 $ 1,000,000.00 $ 5,747.13 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
El Verde Casa Sola/Conjunto 174 1.22 194.30 $ 1,335,000.00 $ 7,672.41 N/A A A 0.00 San Pedro Cholula
Cholula 826 - Prototipo 3 Conjunto 164 0.63 110.00 $ 1,310,000.00 $ 7,987.80 N/A A C 0.00 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Diego Conjunto 162 0.51 136.50 $ 988,500.00 $ 6,101.85 1a B A 0.33 Coronango
Bosques de Granada – Casa “A” Casa Sola/Conjunto 160 0.39 160.00 $ 1,100,000.00 $ 6,875.00 N/A B B 0.00 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Bernardino Conjunto 158 0.27 147.00 $ 1,090,000.00 $ 6,898.73 N/A C A 0.33 Puebla, Pue
36%
Bosques de Granada – Casa “C” Casa Sola/Conjunto 153 -0.02 141.30 $ 900,000.00 $ 5,882.35 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
Arboledas Saint Germain – Prototipo 2 Conjunto 151 -0.14 145.60 $ 1,111,000.00 $ 7,357.62 Ultima A A 2.43 San Pedro Cholula
Cholula 826 - Prototipo 1 Conjunto 150 -0.20 110.00 $ 1,190,000.00 $ 7,933.33 N/A A A 0.09 San Pedro Cholula
Jardines de La Carcaña Conjunto 148 -0.32 200.00 $ 1,100,000.00 $ 7,432.43 2a A B 0.56 San Pedro Cholula
Residencial de Jesús Conjunto 140 -0.79 145.00 $ 1,250,000.00 $ 8,928.57 2a A A 0.80 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “B” Casa Sola/Conjunto 140 -0.79 140.00 $ 930,000.00 $ 6,642.86 N/A C B 0.00 San Pedro Cholula
Residencial La Terraza Conjunto 140 -0.79 160.00 $ 1,290,000.00 $ 9,214.29 N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula
32% Residencial San Carlos Conjunto 135 -1.08 147.00 $ 1,194,000.00 $ 8,844.44 2a A+ A+ 5.72 Puebla, Pue
Residencial Los Amates Conjunto 126 -1.62 163.00 $ 940,000.00 $ 7,460.32 1a B B 2.00 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial I Conjunto 126 -1.62 144.00 $ 740,000.00 $ 5,873.02 1a B B 1.07 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial II Conjunto 126 -1.62 144.00 $ 860,000.00 $ 6,825.40 2a B B 1.00 San Pedro Cholula
Area Construida Promedio= 153.36

Desv. Estándar= 16.94 Elaboración Propia
Desv. Estandar/Promedio= 11.05%

TABLA 2.16 Prototipos ordenados por Superficie de Terreno
TIPO DE SUPERFICIE SUPERFICIE CONCEPTO CONCEPTO. RAZON DE

Distrib. NOMBRE Dispersión relativa PRECIO $/M2 ETAPA LOCALIDAD
DESARROLLO CONSTRUIDA TERRENO ARQUITECT. URBANO VENTA
Jardines de La Carcaña Conjunto 148 200.00 2.36 $ 1,100,000.00 $ 7,432.43 2a A B 0.56 San Pedro Cholula
El Verde Casa Sola/Conjunto 174 194.30 2.12 $ 1,335,000.00 $ 7,672.41 N/A A A 0.00 San Pedro Cholula
23% Residencial Los Amates Conjunto 126 163.00 0.77 $ 940,000.00 $ 7,460.32 1a B B 2.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “A” Casa Sola/Conjunto 160 160.00 0.64 $ 1,100,000.00 $ 6,875.00 N/A B B 0.00 San Pedro Cholula
Residencial La Terraza Conjunto 140 160.00 0.64 $ 1,290,000.00 $ 9,214.29 N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – "La Alhambra" Conjunto 175 153.00 0.34 $ 980,000.00 $ 5,600.00 1a C B 0.33 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Bernardino Conjunto 158 147.00 0.08 $ 1,090,000.00 $ 6,898.73 N/A C A 0.33 Puebla, Pue
Residencial San Carlos Conjunto 135 147.00 0.08 $ 1,194,000.00 $ 8,844.44 2a A+ A+ 5.72 Puebla, Pue
59% Residencial de Jesús Conjunto 140 145.00 -0.01 $ 1,250,000.00 $ 8,928.57 2a A A 0.80 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial I Conjunto 126 144.00 -0.05 $ 740,000.00 $ 5,873.02 1a B B 1.07 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial II Conjunto 126 144.00 -0.05 $ 860,000.00 $ 6,825.40 2a B B 1.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “D” Casa Sola/Conjunto 174 141.30 -0.17 $ 1,000,000.00 $ 5,747.13 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “C” Casa Sola/Conjunto 153 141.30 -0.17 $ 900,000.00 $ 5,882.35 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “B” Casa Sola/Conjunto 140 140.00 -0.22 $ 930,000.00 $ 6,642.86 N/A C B 0.00 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Diego Conjunto 162 136.50 -0.37 $ 988,500.00 $ 6,101.85 1a B B 0.33 Coronango
Cholula 826 - Prototipo 3 Conjunto 164 110.00 -1.51 $ 1,310,000.00 $ 7,987.80 N/A A C 0.00 San Pedro Cholula
18%
Area de Terreno Promedio= 145.15

Desv. Estándar= 23.23 Elaboración Propia
Desv. Estandar / Promedio= 16.00%
Tabla 2.17 Prototipos ordenados por Precio de Venta
TIPO DE AREA AREA Dispersión CONCEPTO CONCEPTO. RAZON DE

DESARROLLO CONSTRUIDA TERRENO relativa ARQUITECT. URBANO VENTA
Cholula 826 - Prototipo 4 Conjunto 158 110.00 $ 1,790,000.00 3.05 $ 11,329.11 N/A A C 0.00 San Pedro Cholula
El Verde Casa Sola/Conjunto 174 194.30 $ 1,335,000.00 0.96 $ 7,672.41 N/A A A 0.00 San Pedro Cholula
27%
Residencial La Terraza Conjunto 140 160.00 $ 1,290,000.00 0.76 $ 9,214.29 N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula
Residencial de Jesús Conjunto 140 145.00 $ 1,250,000.00 0.57 $ 8,928.57 2a A A 0.80 San Pedro Cholula
Residencial San Carlos Conjunto 135 147.00 $ 1,194,000.00 0.32 $ 8,844.44 2a A+ A+ 5.72 Puebla, Pue
Arboledas Saint Germain – Prototipo 4 Conjunto 182 145.60 $ 1,194,000.00 0.32 $ 6,560.44 Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula
Arboledas Saint Germain – Prototipo 3 Conjunto 174 145.60 $ 1,174,000.00 0.23 $ 6,747.13 Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula
36%
Arboledas Saint Germain – Prototipo 2 Conjunto 151 145.60 $ 1,111,000.00 -0.06 $ 7,357.62 Ultima A A 2.43 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “A” Casa Sola/Conjunto 160 160.00 $ 1,100,000.00 -0.11 $ 6,875.00 N/A B B 0.00 San Pedro Cholula
Jardines de La Carcaña Conjunto 148 200.00 $ 1,100,000.00 -0.11 $ 7,432.43 2a A B 0.56 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Bernardino Conjunto 158 147.00 $ 1,090,000.00 -0.16 $ 6,898.73 N/A C A 0.33 Puebla, Pue
Bosques de Granada – Casa “D” Casa Sola/Conjunto 174 141.30 $ 1,000,000.00 -0.57 $ 5,747.13 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Diego Conjunto 162 136.50 $ 988,500.00 -0.62 $ 6,101.85 1a B B 0.33 Coronango
Bosques de Granada – "La Alhambra" Conjunto 175 153.00 $ 980,000.00 -0.66 $ 5,600.00 1a C B 0.33 San Pedro Cholula
Residencial Los Amates Conjunto 126 163.00 $ 940,000.00 -0.85 $ 7,460.32 1a B B 2.00 San Pedro Cholula
36%
Bosques de Granada – Casa “B” Casa Sola/Conjunto 140 140.00 $ 930,000.00 -0.89 $ 6,642.86 N/A C B 0.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “C” Casa Sola/Conjunto 153 141.30 $ 900,000.00 -1.03 $ 5,882.35 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial II Conjunto 126 144.00 $ 860,000.00 -1.21 $ 6,825.40 2a B B 1.00 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial I Conjunto 126 144.00 $ 740,000.00 -1.76 $ 5,873.02 1a B B 1.07 San Pedro Cholula
Precio Promedio= $ 1,124,613.64

Desv. Estándar= $ 218,362.19 Elaboración Propia
TABLA 2.18.- Prototipos por Precio por Metro Cuadrado de Construcción ($/m2)
TIPO DE AREA Dispersión CONCEPTO CONCEPTO. RAZON DE

Distrib. NOMBRE AREA TERRENO PRECIO $/M2 ETAPA LOCALIDAD
DESARROLLO CONSTRUIDA relativa ARQUITECT. URBANO VENTA
Cholula 826 - Prototipo 4 Conjunto 158 110.00 $ 1,790,000.00 $ 11,329.11 2.91 N/A A C 0.00 San Pedro Cholula
Residencial La Terraza Conjunto 140 160.00 $ 1,290,000.00 $ 9,214.29 1.36 N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula
23% Residencial de Jesús Conjunto 140 145.00 $ 1,250,000.00 $ 8,928.57 1.15 2a A A 0.80 San Pedro Cholula
Residencial San Carlos Conjunto 135 147.00 $ 1,194,000.00 $ 8,844.44 1.09 2a A+ A+ 5.72 Puebla, Pue
Cholula 826 - Prototipo 2 Conjunto 158 110.00 $ 1,275,000.00 $ 8,069.62 0.52 N/A A A 0.00 San Pedro Cholula
El Verde Casa Sola/Conjunto 174 194.30 $ 1,335,000.00 $ 7,672.41 0.23 N/A A A 0.00 San Pedro Cholula
Residencial Los Amates Conjunto 126 163.00 $ 940,000.00 $ 7,460.32 0.07 1a B B 2.00 San Pedro Cholula
Jardines de La Carcaña Conjunto 148 200.00 $ 1,100,000.00 $ 7,432.43 0.05 2a A B 0.56 San Pedro Cholula
45%
Arboledas Saint Germain – Prototipo 2 Conjunto 151 145.60 $ 1,111,000.00 $ 7,357.62 -0.00 Ultima A A 2.43 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Bernardino Conjunto 158 147.00 $ 1,090,000.00 $ 6,898.73 -0.34 N/A C A 0.33 Puebla, Pue
Bosques de Granada – Casa “A” Casa Sola/Conjunto 160 160.00 $ 1,100,000.00 $ 6,875.00 -0.36 N/A B B 0.00 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial II Conjunto 126 144.00 $ 860,000.00 $ 6,825.40 -0.39 2a B B 1.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “B” Casa Sola/Conjunto 140 140.00 $ 930,000.00 $ 6,642.86 -0.53 N/A C B 0.00 San Pedro Cholula
Plazuelas de San Diego Conjunto 162 136.50 $ 988,500.00 $ 6,101.85 -0.92 1a B B 0.33 Coronango
32% Bosques de Granada – Casa “C” Casa Sola/Conjunto 153 141.30 $ 900,000.00 $ 5,882.35 -1.08 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
Casa Blanca Residencial I Conjunto 126 144.00 $ 740,000.00 $ 5,873.02 -1.09 1a B B 1.07 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – Casa “D” Casa Sola/Conjunto 174 141.30 $ 1,000,000.00 $ 5,747.13 -1.18 N/A A B 0.00 San Pedro Cholula
Bosques de Granada – "La Alhambra" Conjunto 175 153.00 $ 980,000.00 $ 5,600.00 -1.29 1a C B 0.33 San Pedro Cholula
$/m2 Promedio= $ 7,362.90

Desv. Estándar= $ 1,365.12 Elaboración Propia

2.4.3.1.3.2 Conceptos arquitectónico y urbano
Se realizó un análisis del concepto arquitectónico de los diferentes prototipos, con la
finalidad de evaluar la propuesta que los desarrolladores ofrecen en cuanto a los siguientes
criterios:
a) Funcionalidad y criterio de diseño: programa arquitectónico, organización de
espacios, circulaciones, iluminación y ventilación, sensación de confort, diseño
exterior
b) Acabados: Calidad de carpintería, cancelería, cerrajería, pintura, aplanados, pisos,
instalaciones y mobiliario, así como la adecuada selección de los mismos
Para la evaluación del concepto urbano de cada desarrollo, fueron considerados los
siguientes aspectos:
a) Vías de acceso: (existencia y/o condiciones de) pavimentación, alumbrado,
alcantarillado, guarniciones, facilidad de ingreso al desarrollo
b) Equipamiento Urbano: Ubicación de clínicas, hospitales, escuelas, comercios,
centros culturales y religiosos, centros deportivos
c) Infraestructura interior: (existencia y/o condiciones de) vialidades, servicios e
instalaciones
Estas propuestas se evaluaron por medio de 4 literales (A, B, C, D), las cuales corresponden
a diferentes grados de calidad:
Literal Calidad correspondiente

A+ Notablemente Superior
A Muy buena
B Buena
C Regular
D Mala
89
Es importante aclarar que las ubicaciones de los prototipos o desarrollos no implican
diferencias significativas entre ellos con respecto al equipamiento urbano, pues como se
aprecia en el croquis de la siguiente página (fig. 2.16) casi todos los conjuntos pertenecen
prácticamente a una misma zona. La distancia máxima aproximada entre los más alejados
es de 6 Km., ya que se ubican en el norponiente y centro de San Pedro Cholula y parte de
Coronango, a excepción de “Residencial San Carlos” y “Plazuelas de San Bernardino”
(Puebla) que tampoco se encuentran muy distantes del resto y en todo caso cuentan con un
equipamiento urbano similar
Las demás características del concepto arquitectónico y del concepto urbano encontradas en
cada prototipo muestran una importante diversidad que no tiene relación con las diferentes
ubicaciones de los mismos. La explicación a esto recae principalmente en la nula
planeación y ordenamiento urbano que es ya característico de las ciudades de nuestro país,
pues la determinación del uso de suelo y sus correspondientes cambios obedecen a la
especulación e intereses de los desarrolladores de vivienda y no a una idea de organización
de las zonas urbanas por parte de las autoridades municipales.
90
Los grados de calidad de estos conceptos se reparten de la siguiente forma:
Tabla 2.19 Evaluación de los Conceptos Arquitectónico y Urbano de los Prototipos

bajo Estudio
No. Nombre del Prototipo Concepto Concepto %

Arquitectónico Urbano
1 Residencial San Carlos Notablemente Notablemente
Superior (A+) Superior (A+)
2 Residencial de Jesús Muy Bueno (A) Muy Bueno (A)
3 Arboledas Saint Germain – Muy Bueno (A) Muy Bueno (A)
Prototipo 2
Prototipo 3
Prototipo 4 63.63%
6 El Verde Muy Bueno (A) Muy Bueno (A)
7 Bosques de Granada – Casa “C” Muy Bueno (A) Bueno (B)
8 Bosques de Granada – Casa “D” Muy Bueno (A) Bueno (B)
9 Jardines de La Carcaña Muy Bueno (A) Bueno (B)
10 Residencial Los Amates Bueno (B) Bueno (B)
11 Plazuelas de San Diego Bueno (B) Bueno (B)
12 Casa Blanca Residencial II Bueno (B) Bueno (B)
13 Casa Blanca Residencial I Bueno (B) Bueno (B)
14 Bosques de Granada – Casa “A” Bueno (B) Bueno (B)
15 Cholula 826 – Prototipo 1 Muy Bueno (A) Regular (C)
17 Cholula 826 – Prototipo 3 Muy Bueno (A) Regular (C) 22.73%
19 Plazuelas de San Bernardino Regular (C) Muy bueno (A)
20 Bosques de Granada – La Regular (C) Bueno (B)
Alambra 9.10%
21 Bosques de Granda – Casa “B” Regular (C) Bueno (B)
22 Residencial La Terraza Regular (C) Regular (C) 4.50%
La mayoría de los prototipos, correspondiente al 63.6% de la muestra, ofrece una calidad lo
suficientemente buena como para impactar positivamente en la toma de decisiones del
cliente (combinaciones: Muy Bueno-Muy Bueno, Muy Bueno-Bueno o Bueno-Muy Bueno,
Bueno-Bueno). A excepción de sólo un desarrollo cuyo nivel es hasta cierto punto
deficiente (Regular-Regular), el resto de los prototipos ofrece calidades que no
92
necesariamente implican el rechazo del cliente (combinaciones Regular-Muy Bueno y
Regular-Bueno), pero si una desventaja con respecto a los primeros.
2.4.3.1.3.3 Métodos de Promoción y Comercialización
No se utilizó un mecanismo para categorizar la forma de promoción y comercialización de
cada prototipo, pues esta resulta evidente en la información obtenida directamente de la
encuesta:
Tabla 2.20 Métodos de Promoción y Comercialización de los Prototipos bajo Estudio
No. Nombre del Prototipo Forma de comercialización

1 Casa Blanca Residencial II - Contratación de agencias inmobiliarias
2 Casa Blanca Residencial I - Utilización de propaganda impresa como
mantas, folletos y cartelones
- Contratación de publicidad por medio de
boletines especializados en oferta
inmobiliaria
3 Residencial Los Amates - Contratación de agencias inmobiliarias
- Realización de un evento de inauguración
transmitido directamente por radio
- Promoción comercial en radio durante
varios días
- Utilización de propaganda impresa como
- Promoción especial para atraer clientes,
consistente en la oferta de TV por Cable,
Internet y línea telefónica gratuita durante
los tres primeros años
4 Plazuelas de San Diego - Utilización de propaganda impresa como
inmobiliaria
- Creación de una página en Internet donde se
promueve y se brinda información sobre el
desarrollo
93
(Continuación)
5 Residencial de Jesús - Contratación de una agencia inmobiliaria

para su venta y posteriormente, de una
agente independiente (residente) que logró
varias ventas en un período corto de tiempo.
inmobiliaria
6 Bosques de Granada – La - Contratación de publicidad por medio de
Alhambra boletines especializados en oferta
inmobiliaria
- Colocación de un cartel en el sitio donde se
ubica la casa
7 Bosques de Granada – Casa “A” - Contratación de publicidad por medio de
inmobiliaria
8 Bosques de Granda – Casa “B” - No hubo ningún tipo de promoción, salvo
una manta en el lugar, porque a decir del
constructor la casa aún no contaba con
todos los servicios
9 Bosques de Granada – Casa “C” - Colocación de una manta en el sitio donde
10 Bosques de Granada – Casa “D” se ubica la casa
- Promoción a través de un agente
posiblemente “amateur” (amigo del
desarrollador)
11 Arboledas Saint Germain – - Contratación de publicidad por medio de
Prototipo 2 boletines especializados en oferta
12 Arboledas Saint Germain – inmobiliaria Se utilizó propaganda impresa
Prototipo 3 como mantas, folletos y cartelones
13 Arboledas Saint Germain – - Patrocinio al Congreso de Ingeniería Civil
Prototipo 4 de la UDLA,P, teniendo derecho a la
colocación de un stand
desarrollo
- Promoción consistente en el descuento del
50% en gastos de escrituración
94
(Continuación)
14 Jardines de La Carcaña - Contratación de publicidad por medio de

inmobiliaria Se utilizó propaganda impresa
como mantas, folletos y cartelones
15 Residencial La Terraza - Contratación de una agencia inmobiliaria
inmobiliaria
16 El Verde - Contratación de publicidad por medio de

inmobiliaria
17 Cholula 826 – Prototipo 1 - Contratación de publicidad por medio de
18 Cholula 826 – Prototipo 2 inmobiliaria
19 Cholula 826 – Prototipo 3 - Utilización de propaganda impresa como
20 Cholula 826 – Prototipo 4 - Contratación de un agente inmobiliario
independiente
21 Residencial San Carlos - Contratación de publicidad por medio de
inmobiliaria
- Colocación temporal de un stand en el
Centro Comercial Angelópolis
desarrollo
22 Plazuelas de San Bernardino - Contratación de publicidad por medio de
inmobiliaria
95
Es claro que los grandes desarrolladores utilizan mecanismos de promoción y
comercialización de sus producto de forma más variada y costosa, aunque más eficiente,
mientras que los medianos y los pequeños lo hacen de una manera más austera.
2.4.3.1.4 Relación Demanda - Oferta
La intención en esta parte del estudio es identificar aquellos factores que podrían estar
causando el nivel de tasas de ventas de cada uno de los diferentes prototipos de la muestra.
Con ello se pretende formar una base de conocimiento que sirva para definir las
características con las que deban contar las viviendas del proyecto bajo estudio a fin de
lograr las mejores condiciones de venta.
2.4.3.1.4.1 Relación entre el estrato superior de la demanda y las variables de la oferta
Los prototipos que se encuentran en el estrato superior de la demanda son:
- “Residencial San Carlos”, con una dispersión relativa de 3.84 veces la desviación
estándar (v.d.e.)
- “Arboledas Saint Germain – Prototipo 2”, con una dispersión relativa de 1.3 v.d.e.
- “Residencial Los Amates”, con una dispersión relativa de 0.97 v.d.e.
Si bien, como se mencionó en la descripción de la demanda (punto 2.4.3.1.2.1), estos tres
prototipos tienen tasas de ventas mucho más altas que el promedio, es en realidad el de
“Residencial San Carlos” el que marca la diferencia incluso con los otros dos prototipos del
mismo estrato.
96
Por otro lado, aunque sólo el 14% de la muestra corresponde a desarrolladores de gran
envergadura, no se debe olvidar que éstos ofrecen mucho más cantidad de casas que
cualquier otro:
- Residencial San Carlos, con 260 viviendas
- Arboledas Saint Germain, con 200 viviendas
- Residencial los Amates, con 260 viviendas
Esto representa una seria competencia para cualquier desarrollador que pretenda entrar al
segmento del mercado donde participan estas empresas y por lo mismo, es conveniente
analizar la combinación de variables cuantitativas y cualitativas de estos prototipos para
determinar sus fortalezas y debilidades.
97
2.4.3.1.4.1.1 Estrato superior de la demanda y variables cuantitativas
En la siguiente tabla se presenta un resumen del análisis realizado al estrato de las
viviendas más vendidas
Tabla 2.21 Análisis de las variables cuantitativas de los prototipos del estrato superior de la demanda
VARIABLE Interpretación
Sup. Constr. (m2) No hay relación directa, todos ofrecen menos superficie que el promedio (dos
significativamente, “Residencial San Carlos” y “Los Amates”, ver tabla 2.15)
Sup. Terreno (m2) No es un factor decisivo, dos ofrecen superficies promedio (“Residencial San Carlos” y
“Arboledas San Germain”), el otro lo hace significativamente más por reglamento (“Los
Amates”) (ver tabla 2.16)
Precio de Venta Factor influyente: dos ofrecen precios cercanos al promedio (“Residencial San Carlos” y
($) “Arboledas San Germain”) y el otro significativamente menos (“Los Amates”) (ver tabla
2.17)
Precio por m2 Manejo de economía de los desarrolladores: Dos ofrecen $/m2 cercanos al promedio
2
($/m ) (“Arboledas San Germain” y “Los Amates”), el otro ofrece un $/m2 significativamente
elevado (“Residencial San Carlos”). Este último optimiza sus costos, ahorrando para
después invertir en factores influyentes en la demanda (ver tabla 2.18)
2.4.3.1.4.1.2 Estrato superior de la demanda y variables cualitativas
El concepto arquitectónico es posiblemente junto con el concepto urbano y el precio de
venta, el factor que más impacto tenga sobre el cliente.
Los desarrolladores de los prototipos más vendidos han cuidado que estos cuenten con las
mejores condiciones de arquitectura y urbanización (ver tabla 2.19); sin embargo, es
importante señalar algunas diferencias entre ellos. De tal manera se ha creado una tabla
resumen donde se describen las características de los conceptos arquitectónico y urbano de
cada uno de ellos
98
Tabla 2.22 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato superior de la demanda
Desarrollo Concepto Arquitectónico Concepto Urbano
“Residencial San La configuración arquitectónica destaca por encima de los otros dos, pues Tal vez sea el único desarrollo que sustente cabalmente su oferta
Carlos” ofrece más ventajas: de confort, privacidad y estatus:
- Ubicación de la entrada principal adecuada, da acceso a la parte - Distribución de lotes sin monotonía ni uniformidad,
intermedia de la sala-comedor (evidencia una acertada distribución delimitados por vialidades anchas y áreas verdes bien
de espacios.) ubicadas cuentan con jardines y juegos infantiles
- Living o sala de TV bien ubicada, cerca del patio y sin constituir - Equipamiento único: “snack bar”, área para parrilladas,
un área de tráfico continuo. alberca y gimnasio
- Recámaras y baños bien distribuidos, dan sensación de amplitud - Privacidad evidente: caseta de vigilancia y trayecto al
- Buena calidad en carpintería: clósets amplios y atractivos, forro de interior largo (aísla al residente del exterior)
madera en escalera - Instalaciones de servicios subterráneas
- Pintura blanca en muros y escaleras amplias y bien ubicadas - Buena ubicación: se ubica sobre dos vías principales (Vía
proporcionan buena iluminación y ventilación a los interiores Atlixco y Periférico)
- Cocina de buen tamaño y equipada con cocineta de buena calidad
“Arboledas Saint - Buena distribución de espacios y sensación de amplitud, pero no - Distribución regular y uniforme de lotes, (“menos
Germain ofrece el mismo confort que “Residencial San Carlos” atractivo que Residencial San Carlos”)
Prototipo 2” - Acabados de buena calidad: carpintería (puertas y clósets), - La construcción cubre la mayor parte del terreno,
mobiliario sanitario y equipamiento de cocina. El cliente puede colindando lado a lado con el resto y percibiéndose una
escoger los acabados, lo cual puede resultar atractivo. saturación del espacio
- Caseta de vigilancia, vialidad amplia y bien
pavimentada, instalaciones subterráneas, magra
distribución de áreas verdes
- Cierta sensación de conjunto masivo
“Residencial Los - El área de construcción ofrecida repercute notoriamente: La sala- Conjunto no terminado, las observaciones hechas con base en la
Amates” comedor, cocina, recámaras y baños se perciben más pequeños (no maqueta y lo que se puede apreciar en el sitio:
son mucho mayores que los de interés social) - Distribución de viviendas con poca imaginación,
- Acabados de calidad estándar separadas pero si evitar la impresión de conjunto masivo
- Errores importantes en equipamiento: tanque de gas en planta baja - Áreas verdes centralizadas que alojan una casa club y
(no permitido por reglamento), espacio de estacionamiento una cancha de básquetbol.
ofrecido para tres autos, pero funcionalmente apto sólo para dos. - Instalaciones de servicios subterráneas
- Arquitectura exterior cuestionable: variantes mínimas de fachada - Entrada única con caseta de vigilancia, resulta
entre viviendas, dan impresión de absoluta uniformidad cuestionable la capacidad de la calle principal
(Prolongación 15 sur) para absorber el tráfico inducido
99
A continuación se presentan los registros fotográficos para los desarrollos descritos:
a) Residencial San Carlos
Figura 2.17 Residencial San Carlos – Fachada y Sala Comedor
Figura 2.18 San Carlos - Living
Figura 2.19 San Carlos - Recámara Principal y Recámara 1
100
Figura 2.20 San Carlos - Distribución a recámaras y baño
Figura 2.21 San Carlos - Baño
Figura 2.22 San Carlos – Cocina y Escaleras
101
Figura 2.23 San Carlos - Distribución
Figura 2.24 San Carlos - Club House/Alberca y Club House/Snack Bar
b) Arboledas Saint Germain Prototipo - 2
Figura 2.25 Arboledas Saint Germain Prototipo 2 - Fachada y Recámara
102
Figura 2.26 Arboledas Saint Germain Prototipo 2 – Sala Vestíbulo
Figura 2.27 Arboledas Saint Germain - Vialidades Interiores
Figura 2.28 Arboledas Saint Germain - Cerrada
103
Figura 2.29 – Arboledas Saint Germain
c) Residencial Los Amates
Figura 2.30 Residencial Los Amates - Fachada y Sala Comedor
Figura 2.31 Residencial Los Amates - Cocina
104
Figura 2.32 Residencial Los Amates - Casa Muestra
Figura 2.33 Residencial Los Amates- Acceso y Distribución interior
2.4.3.1.4.1.3 Estrato superior de la demanda y métodos de promoción y
comercialización
La forma en que los desarrolladores más exitosos de la muestra comercializan sus
productos puede observarse en la siguiente tabla:
105
Tabla 2.23 Métodos de promoción y comercialización de los prototipos del estrato
superior de la demanda
Desarrollo Promoción y Comercialización
x “Residencial San Carlos” - Manejo de status: palabras en

inglés (“club house”, “swimming
pool”, “snack bar”, “gym”)
- Medios impresos: boletines
inmobiliarios, propaganda de buena
calidad
- Medios virtuales: página web de
buena calidad con presentaciones
“flash”
- Colocación de “stands” en centros
comerciales bien equipados y con
suficiente información
- Casa muestra amueblada
x “Arboledas Saint Germain – - Medios impresos: boletines

inmobiliarios, propaganda de
Prototipo 2” calidad aceptable
- Medios virtuales: página web
aceptable (aunque con información
diferente a la proporcionada en la
caseta de ventas)
- Patrocinios de eventos: Congreso
de Ingeniería Civil de la UDLAP
- Promociones: 50% de escrituración
x “Residencial Los Amates” - Medios masivos: Trasmisiones en
vivo y “spots” publicitarios por
radio
- Medios impresos: boletines
calidad aceptable
- Agencias inmobiliaria: diversas
- Promociones: 3 años gratis de
suscripción a línea telefónica, TV
por cable e Internet
106
2.4.3.1.4.1.4 Conclusiones sobre la relación entre el estrato superior de la demanda y
las variables de la oferta.
Se puede concluir de manera general que, tal como era de esperarse, aquellos
desarrolladores con gran capital y experiencia en el ramo son los que llevan más ventaja.
Ellos saben que no necesariamente una mayor cantidad de superficies les implicará una
venta más alta, mientras que los precios competitivos, la arquitectura y la urbanización
serán los puntos críticos de los cuales dependerá la preferencia del cliente
Los conceptos arquitectónico y urbano de estos prototipos, y en especial los de
“Residencial San Carlos”, son seguramente producto del trabajo realizado por un staff
profesional de arquitectos y urbanistas dedicados específicamente a ello; por otro lado, la
magnitud de estos desarrollos (200 viviendas o más) si bien implican una inversión fuerte
de capital, también permite manejar economías de escala y poder de compra con los
proveedores, lo que finalmente les reditúa en una baja importante de sus costos de
producción. Lo mismo sucede con los métodos de comercialización utilizados por estos
desarrolladores, pues aún cuando les resulten costosos, el gasto se amortiza
considerablemente por la gran cantidad de unidades producidas.
2.4.3.1.4.2 Relación entre el estrato intermedio de la demanda y las variables de la
oferta
Los prototipos pertenecientes al estrato intermedio de la demanda se listan a continuación:
- Casa Blanca Residencial I, con una dispersión relativa de 0.26 v.d.e
- Casa Blanca Residencial II, con una dispersión relativa de 0.20 v.d.e
- Arboledas Saint Germain – Prototipo 3, con una dispersión relativa de 0.05 v.d.e
107
- Arboledas Saint Germain – Prototipo 4, con una dispersión relativa de 0.05 v.d.e
- Residencial de Jesús, con una dispersión relativa de 0.05 v.d.e
- Jardines de La Carcaña, con una dispersión relativa de -0.14 v.d.e
- Plazuelas de San Diego, con una dispersión relativa de -0.31 v.d.e
- Bosques de Granada – “La Alhambra”, con una dispersión relativa de -0.31 v.d.e
- Plazuelas de San Bernardino, con una dispersión relativa de -0.31 v.d.e
- Cholula 826 – Prototipo I, con una dispersión relativa de -0.50 v.d.e
Estos diez prototipos representan el 45% de la muestra, es decir, casi la mitad de todos los
casos estudiados. Por lo tanto, se puede afirmar que una gran parte de los prototipos se
venden a una razón de ventas cercana al promedio, con pequeñas variaciones arriba o
debajo de ella, sin dejar de mencionar que entre ellos existen diferencias en la dinámica de
sus ventas que determinan la mayor o menor fortaleza de los desarrolladores en el mercado.
La caracterización de la oferta de este tipo en su relación con la demanda será igualmente
útil al momento de definir el escenario del proyecto de vivienda motivo de este trabajo.
108
2.4.3.1.4.2.1 Estrato intermedio de la demanda y variables cuantitativas
El resumen del análisis realizado a las viviendas del estrato intermedio de la demanda se
presenta en la siguiente tabla:
Tabla 2.24 Análisis de las variables cuantitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda
VARIABLE Interpretación
Sup. Constr. (m2) No influye importantemente sobre el cliente. Oferta heterogénea de superficies que no
muestra relación directa con la tasa de ventas (ver tabla 2.15)
Sup. Terreno (m2) Debido a la relativa homogeneidad de la oferta de superficie de terreno y a la
heterogeneidad de las tasas de ventas correspondientes, no se puede definir como decisiva.
Observar los casos de “La Carcaña” ( tiene mayor área pero no tiene la mayor tasa) y
“Cholula 826 Prototipo 1” ( tiene menor área y menor tasa) (ver tabla 2.16
Precio de Venta Es un factor influyente, los precios competitivos les permiten tener tasas de venta
($) medianas. La diferencia de las ventas entre los diferentes prototipos dependerá de la
combinación de esta variable con las demás (ver tabla 2.17)
Precio por m2 Manejo de economía de los desarrolladores: sólo uno presenta una optimización en su
($/m2) economía de producción, el resto muestra limitaciones (ver tabla 2.18)
2.4.3.1.4.2.2 Estrato intermedio de la demanda y variables cualitativas
Al observar el concepto arquitectónico y el concepto urbano que presentan los prototipos
del estrato en cuestión, se aprecia una diversidad en grados de calidad., aunque la mayoría
ofrece un nivel que va de bueno a muy bueno.
Los que cumplen con las mejores condiciones arquitectónicas y urbanas son:
- “Residencial de Jesús”
- “Arboledas Saint Germain – Prototipo 3”
- “Arboledas Saint Germain – Prototipo 4”
109
Tabla 2.25 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda
“Arboledas Saint - Aplican las mismas observaciones hechas al Prototipo 2 - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo
Germain - Ofrecen mayor área de construcción que el Prototipo 2, mejorando “Arboledas Saint Germain – Prototipo 2”
Prototipos 3 y 4” la sensación de confort
“Residencial de - Arquitectura funcional: áreas bien delimitadas, espaciadas e - Cumple satisfactoriamente con las necesidades de
Jesús” iluminadas. privacidad y seguridad: entrada y salida del conjunto en
- Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), forma separada, portón eléctrico, caseta de vigilancia,
mobiliario sanitario y cocineta. barda perimetral
- Buena funcionalidad: Amplio corredor adoquinado para
flujo vehicular, buena distribución de arbotantes e
instalaciones subterráneas
- Aspecto desfavorable: Inexistencia de áreas verdes
“Plazuelas de - Arquitectura funcional y espaciosa en planta baja: sala comedor y El conjunto luce completo y adecuado, aunque todavía no está
San Diego” cocina amplia terminado y por ello se demerita:
- Arquitectura desvirtuada en planta alta: recámaras relativamente - La obra negra afecta la apariencias del conjunto
pequeñas, distribución ajustada a la configuración de planta baja, - Caseta de vigilancia sin operar
el vestidor de la recámara le resta espacio y es estrecho - Áreas libres para recreación de residentes que
- Acabados buenos: carpintería y pintura aceptable, equipamiento actualmente se aprecian solamente como dos lotes vacíos
sanitario con sistema de ahorro de agua - Instalaciones subterráneas
El equipamiento urbano es adecuado, pero el paisaje e
infraestructura exterior :
- Pavimento asfáltico roto, con baches y poca pintura.
- Apariencia de construcciones aledañas muy heterogénea:
Desde predios de gran área destinados a la construcción
de residencias mayores a los 200 m2 que lucen semi
abandonados, hasta conjuntos de nivel medio o de interés
social antiguos y en malas condiciones
110
Tabla 2.25 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda (Continuación)
“Jardines de La - Arquitectura funcional y espaciosa: buena distribución y mayores - Cumple satisfactoriamente con las necesidades de
Carcaña” áreas interiores (aunque ofrece únicamente dos recámaras), sala y privacidad y seguridad: portón eléctrico, caseta de
comedor separados, cocina muy amplia vigilancia, barda perimetral
- Acabados de buena calidad: la pintura ayuda en la sensación de - Buena funcionalidad: Amplia y bien trazada calle
amplitud, carpintería aceptable, cocineta de buena calidad. interior adoquinada, buena distribución de arbotantes e
- Opción de crecimiento bien planteada: áreas concebidas desde el instalaciones subterráneas
diseño para la opción de crecimiento - Buena distribución de lotes que generan un paisaje
agradable.
- Los jardines amplios de las casa se integran al conjunto
pareciendo áreas verdes
- La calle de acceso es de terracería y le quita plusvalía al
desarrollo
“Cholula 826 - Arquitectura funcional: áreas bien delimitadas, espaciadas e - Superficie del desarrollo pequeña, lo que lo limita en
Prototipo I” iluminadas. áreas verdes y genera sensación de mayor confinamiento
- Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), y menor amplitud
mobiliario sanitario y cocineta. - Portón eléctrico sin caseta de vigilancia
- Instalaciones subterráneas
- Ubicación muy desfavorable: se encuentra en un
corredor comercial, sobre una calle principal de gran
afluencia vehicular y colinda con varios locales
comerciales, disminuyendo su carácter residencial
“Casa Blanca - Arquitectura funcional aunque poco espaciada: áreas pequeñas, - Equivalente al de Jardines de la Carcaña pero con más
Residencial I y bien delimitadas e iluminadas. limitaciones: pocas áreas verdes, mayor confinamiento
II” - La calle de acceso es de terracería y sin iluminación, lo
que le quita plusvalía al desarrollo
“Plazuelas de - Poco compromiso con la arquitectura: Fachada atractiva, mala - Seguridad y privacidad garantizadas por una barda y
San Bernardino” configuración y distribución en interiores, sala y cocina pequeñas, caseta de vigilancia
cuarto de servicio arremetido quita espacio a la planta baja, planta - Buena distribución de lotes para vivienda residencial,
alta mal proporcionada y ajustada al sistema estructura de planta dividida por calles amplias adoquinadas.
baja, sala de TV demasiado amplia distribuye a recámaras y baño. - Instalaciones subterráneas
Recámara principal amplia pero con baño y vestidor pequeños, - Buena ubicación (Vía Atlixco cerca del Periférico)
resto de las recámaras pequeñas y comparten un baño cuyos
acabados y mobiliario corresponden a uno de interés social
111
Tabla 2.25 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda (Continuación)
“Bosques de - Arquitectura con errores importantes: La sala-comedor se percibe - Buena distribución de lotes, áreas verdes y arbotantes
Granada – La demasiado amplia como consecuencia de la ubicación de la - Buena vialidad interior con calles amplias y adoquinadas
Alhambra” entrada en uno de los extremos. Esto mismo, junto con la amplitud y glorietas para facilitar el flujo vehicular
de la puerta de acceso harán que parte de la sala funcione - Instalaciones subterráneas
realmente como vestíbulo y no permitirá una adecuada instalación - El servicio de agua potable apenas se había instalado
del mobiliario. Existen errores de circulación cruzada, la cocina se unos días antes de la visita
encuentra demasiado esquinada y su cocineta no está dispuesta de - La calle exterior apenas empezaba a pavimentarse y
manera óptima , pues no se aprovechó el espacio disponible para carecía de iluminación
crear un nicho en donde alojar al refrigerador - El equipamiento urbano es muy similar al de “Plazuelas
- Mejor arquitectura en planta alta: sala de TV amplia sin constituir de San Diego” debido a su cercanía. Un centro comercial
una zona de tránsito, las recámaras cuentan con espacios grande será inaugurado muy cerca del desarrollo.
aceptables, áreas de ventilación e iluminación que hacen agradable
el interior.
- Acabados de buena calidad: muy buena carpintería en clósets,
puertas y zoclos, pisos bien cuidados
112
Los registros fotográficos correspondientes se pueden ver a continuación:
a) Arboledas Saint Germain -Prototipo 3
Figura 2.34 Arboledas Saint Germain Prototipo 3 – Fachada y Sala
Figura 2.35 Arboledas Saint Germain Prototipo 3 - Comedor
113
b) Residencial de Jesús
Figura 2.36 Residencial de Jesús – Sala y Cocina
Figura 2.37 Residencial de Jesús – Recámara Principal
Figura 2.38 Residencial de Jesús – Baño y Closet en recámara
114
Figura 2.39 Residencial de Jesús – Entrada al conjunto y Fachada
Figura 2.40 Residencial de Jesús – Vialidad interior
c) Plazuelas de San Diego
Figura 2.41 Plazuelas de San Diego – Casa Muestra
115
Figura 2.42 Plazuelas de San Diego – Acceso e Interior
d) Jardines de La Carcaña
Figura 2.43 Jardines de La Carcaña – Fachada y Comedor
Figura 2.44 Jardines de La Carcaña – Sala
116
Figura 2.45 Jardines de La Carcaña – Cocina y Recámara
Figura 2.46 Jardines de La Carcaña – Sala de TV
Figura 2.47 Jardines de La Carcaña – Acceso e Interior
117
Figura 2.48 Jardines de La Carcaña – 2ª Etapa y Vía de Acceso
e) Cholula 826 – Prototipo I
Figura 2.49 Cholula 826 - Acceso
Figura 2.50 Cholula 826 – Vía de acceso (corredor comercial)
118
f) Casablanca Residencial I y II
Figura 2.51 Residencial Casablanca II – Fachada y Conjunto
Figura 2.52 Residencial Casablanca I – Conjunto
Figura 2.53 Residencial Casablanca I y II – Accesos
119
Figura 2.54 Residencial Casablanca I y II – Vía de Acceso
g) Plazuelas de San Bernardino
Figura 2.55 Plazuelas de San Bernardino – Fachada y Sala Comedor
Figura 2.56 Plazuelas de San Bernardino – Cocina
120
Figura 2.57 Plazuelas de San Bernardino – Cto. Servicio y Escaleras
Figura 2.58 Plazuelas de San Bernardino - Sala de TV y Recámara Principal
Figura 2.59 Plazuelas de San Bernardino – Recámara y Baño
121
Figura 2.60 Plazuelas de San Bernardino – Casas en construcción y Vialidad
Figura 2.61 Plazuelas de San Bernardino - Urbanización
h) Bosques de Granada – La Alhambra
Figura 2.62 Bosques de Granada La Alhambra – Fachada y Sala Comedor
122
Figura 2.63 Bosques de Granada La Alhambra – Sala Comedor y Cocina
Figura 2.64 Bosques de Granada La Alhambra – Sala de TV y Recámara Principal
Figura 2.65 Bosques de Granada La Alhambra – Baño y Recámara
123
Figura 2.66 Bosques de Granada La Alhambra – Closets en Recámaras y Closet de Blancos
Figura 2.67 Bosques de Granada – Distribución y vialidades
Figura 2.68 Bosques de Granada – Entrada y Vía de Acceso
124
2.4.3.1.4.2.3 Estrato intermedio de la demanda y métodos de promoción y
comercialización
Los siguientes son los medios de promoción y comercialización que han utilizado los
desarrolladores de los prototipos en cuestión:

intermedio de la demanda
x “Arboledas Saint Germain – - Medios impresos: boletines

Prototipos 3 y 4” inmobiliarios, propaganda de
calidad aceptable
- Medios virtuales: página web
aceptable (aunque con información
diferente a la proporcionada en la
caseta de ventas)
- Patrocinios de eventos: Congreso
de Ingeniería Civil de la UDLAP
- Promociones: 50% de escrituración
x “Residencial de Jesús” - Medios impresos: boletines
x “Cholula 826 – Prototipo 1” calidad estándar (folletos y
mantas). La ubicación de Cholula
826 es completamente desfavorable
- Agentes inmobiliarios
independientes
x Resto de los prototipos del estrato - Medios impresos: boletines
intermedio de la demanda inmobiliarios, propaganda de
calidad estándar (folletos y
mantas).
- El desarrollador de “Bosques de
Granada – La Alambra”
únicamente ha usado el boletín
inmobiliario y comentó que no
tiene prisa por vender las casas
125
2.4.3.1.4.2.4 Conclusiones sobre la relación entre el estrato intermedio de la demanda
y las variables de la oferta.
En general se puede decir que los desarrolladores cuyos prototipos se hallan en el
estrato intermedio de la demanda ofrecen sus productos con características más
heterogéneas, lo que indica una diversidad de criterios que probablemente obedezcan a
un ejercicio menos profesional de la edificación de vivienda.
En este caso también se encontró que no existe una relación entre las superficies
ofrecidas y la demanda, mientras que los precios competitivos ayudarán a mantener
tasas de ventas promedio, cuyos valores hacia arriba o hacia abajo dependerán de la
combinación esta variable con el resto de ellas, sobre todo, con el concepto
arquitectónico y urbano. Con respecto a éstas últimas características de los prototipos,
es importante mencionar que fueron diseñadas mayoritariamente con una calidad que va
de buena a muy buena, lo cual puede representar un gran atractivo para el cliente. Sin
embargo, hay casos en que los prototipos ofrecen una calidad regular en alguno de los
dos conceptos y aún así venden con una tasa cercana al promedio.
Dado que para el estrato intermedio de la demanda existe menos claridad al tratar de
identificar aquellas variables, o sus combinaciones, que repercuten en mayor o menor
medida en la tasa de ventas, se intentará identificar las fortalezas o debilidades por las
cuales cada prototipo consigue su correspondiente tasa de ventas en la tabla 2.27
(siguiente página)
126
Tabla 2.27 Fortalezas y Debilidades de los Prototipos del Estrato Intermedio de la
Demanda
Prototipo Fortalezas/Debilidades
“Residencial Casa Blanca I y II” Definitivamente estos son los únicos que
pertenecen a un segmento de mercado de menor
nivel, por lo que casi todas sus características
resultan apropiadas para atraer a los clientes que
pretenden adquirir una vivienda de este nivel
“Arboledas Saint Germain Prototipos 3 y Estos prototipos cuentan con varias fortalezas, lo
4” que redunda en la relativamente alta tasa de ventas
que presentan dentro del estrato intermedio de la
demanda.
Son los prototipos que más superficie
construida ofrecen
Se mantienen competitivos en cuanto a
superficie de terreno ofrecida
La calidad de los conceptos arquitectónico
y urbano son muy buenos y de hecho,
similares al Prototipo 2 de este conjunto.
Los métodos de comercialización de estos
prototipos son iguales a los de Arboledas
Saint Germain – Prototipo 2, lo que les da
una gran ventaja con respecto otros
prototipos pertenecientes a este estrato.
También son competitivos en su precio de
venta; sin embargo, no dejan de ser más
caros que el Prototipo 2, lo cual muy
probablemente sea el factor que marque la
diferencia en las preferencias del cliente.
“Residencial de Jesús” Este prototipo se mantiene competitivo en cuanto a
superficie de terreno pero cuenta con menos área
construida que el promedio. Así mismo, tiene un
precio de venta significativamente mayor que el
promedio. Esta combinación podría parecer
desfavorable para el conjunto; sin embargo, al
contar con conceptos de diseño arquitectónico y
urbano muy buenos, así como al haberse
contratado a un agente inmobiliario eficiente, se
logró una de las tasas de ventas más altas para el
estrato intermedio de la demanda.
127
Demanda (Continuación)
“Jardines de La Carcaña” Este prototipo se muestra competitivo en la

superficie de construcción que ofrece y en el
precio en que se vende, además de que tiene la
mayor área de terreno de todos los prototipos de la
muestra. Sin embargo, es posible que las
condiciones de urbanización en que se encuentra y
los medios de comercialización utilizados (boletín
inmobiliario y volantes) sean las que generen una
tasa de ventas netamente promedio, menor a los
dos prototipos descritos anteriormente.
“Plazuelas de San Diego” Las áreas de construcción y de terreno con las que
cuenta este prototipo son competitivas, aunque en
ambos casos, son las menores con respecto a las
que ofrecen el resto de los prototipos del mismo
estrato. Su precio de venta es más competitivo al
estar alejado significativamente hacia abajo del
promedio muestral; sin embargo, la menor calidad
de su arquitectura, así como el estado actual de su
urbanización pueden representar un obstáculo para
que se venda a una tasa mayor.
“Bosques de Granada – La Alhambra” Este prototipo ofrece la segunda mayor área de
construcción de toda la muestra, se mantiene
competitivo en cuanto a superficie de terreno y se
vende a uno de los precios más bajos del mercado.
A pesar de que estas características podrían
ubicarlo como uno de los mejor vendidos, es
posible que tanto las condiciones urbano-
arquitectónicas como la forma en que se
comercializa estén influyendo de tal manera que su
tasa de ventas, aunque estadísticamente cercana al
promedio, sea de las más bajas.
“Plazuelas de San Bernardino” Este prototipo es competitivo en cuanto a área de
construcción, superficie de terreno y precio de
venta, pues en los tres casos se mantiene cercano
al promedio. Sin embargo, la configuración
arquitectónica de éste es bastante mediocre y poco
atractiva, lo cual puede ser la causa del bajo nivel
de ventas que muestra. La cercanía con
“Residencial San Carlos” le representa una gran
desventaja, pues el contraste de la calidad
arquitectónica (e incluso urbana) entre estos
desarrollos es evidente.
128
Demanda (Continuación)
“Cholula 826 – Prototipo 1” Las fortalezas de este prototipo son su

competitividad en cuanto a área construida, precio
de venta y concepto arquitectónico. Por otro lado,
sus debilidades son importantes al ser el que
menos área de terreno ofrece de toda la muestra, a
las condiciones de urbanización en que se
encuentra y posiblemente a las formas de
promoción que el desarrollador ha utilizado hasta
el momento.
2.4.3.1.4.3 Relación entre el estrato inferior de la demanda y las variables de la oferta
Los prototipos de la muestra cuyas tasas de ventas son notablemente inferiores son:
- Cholula 826 – Prototipo 2
- “Cholula 826 – Prototipo 3”
- “Cholula 826 – Prototipo 4”
- “Bosques de Granada – Casa A”
- “Bosques de Granada – Casa B”
- “Bosques de Granada – Casa C”
- “Bosques de Granada – Casa D”
- “Residencial La Terraza”
- “El Verde”
De esta lista destacan dos características:
- La mayoría de estos prototipos pertenecen a dos conjuntos : “Cholula 826” y
“Bosques de Granada”
- Todos tienen una tasa de ventas igual a cero y, consecuentemente, se alejan del
promedio en -0.57 v.d.e.
129
Son nueve prototipos que representan el 41% de la muestra, es decir, conforman un sub
grupo importante dentro de ella. Conviene entonces conocer sus características para tratar
de identificar cuales son los factores que hacen que estos tengan una tasa de ventas tan baja.
2.4.3.1.4.3.1 Estrato inferior de la demanda y variables cuantitativas
La siguiente tabla resume el análisis de las variables cuantitativas de los prototipos
correspondientes al estrato inferior de la demanda:
Tabla 2.28 Análisis de las variables cuantitativas de los prototipos del estrato inferior de la demanda
VARIABLE Intepretación
Sup. Constr. (m2) No es un factor preponderante en la elección del cliente. A pesar de la gran diversidad de
superficie de construcción ofrecida en este estrato, las tasas de ventas son nulas para todos
los prototipos. (ver tabla 2.15)
Sup. Terreno (m2) No influye en las preferencias del cliente. Mismo caso que el anterior (ver tabla 2.16)
Precio de Venta Factor influyente: cinco de los nueve prototipos son los más caros del mercado.
($) Posiblemente el cliente considere que las características de estos no justifican tales precios.
(ver tabla 2.17)
Precio por m2 Manejo desfavorable de la economía de producción. Gran desventaja con respecto a los
($/m2) grandes desarrolladores. (ver tabla 2.18)
2.4.3.1.4.3.2 Estrato inferior de la demanda y variables cualitativas
El resumen del análisis cualitativo se observa en la tabla 2.29:
130
Tabla 2.29 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato inferior de la demanda
“El Verde” - Arquitectura funcional y espaciada: áreas bien delimitadas, - Cumple cabalmente con las necesidades de privacidad y
ordenadas, espaciadas e iluminadas. seguridad: entrada y salida del conjunto en forma
- Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), separada, caseta de vigilancia, barda perimetral de gran
mobiliario sanitario y cocineta. altura.
“Bosques de - Arquitectura funcional: áreas amplias y bien distribuidas, - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo
Granada iluminadas y ventiladas. Programa arquitectónico competitivo con “Bosques de Granada – La Alhambra”
Prototipo A” mala distribución del área de jardín.
- Ausencia de acabados: la casa se encuentra en obra negra
causando mal aspecto, todos los muros presentan únicamente
aplanados sin pintura, la cocineta está en construcción incipiente e
interrumpida. El propietario argumenta que el cliente puede
escoger el tipo de acabados, pero da la impresión de no tener
dinero suficiente para terminar la obra.
“Bosques de - Arquitectura defectuosa en funcionalidad y espacios: Cocina con - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo
Granada área mal configurada que no aloja adecuadamente al mobiliario, “Bosques de Granada – La Alhambra”
Prototipo B” espacio de recámaras totalmente deficientes con muros curvos que
limitan seriamente el espacio
- Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas),
mobiliario sanitario y cocineta.
“Bosques de - Arquitectura funcional: áreas amplias y bien distribuidas, - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo
Granada iluminadas y ventiladas. Área de jardín adecuada “Bosques de Granada – La Alhambra”
Prototipos C y - Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas),
D” mobiliario sanitario y cocineta.
“La Terraza” - Arquitectura y acabados poco apreciables: la obra se encuentra - Paisaje poco atractivo: el vendedor argumenta que el
totalmente en obra negra, por lo que no se puede apreciar la desarrollo tendrá instalaciones subterráneas, vialidad
funcionalidad y grado de confort de la vivienda, afectando en la interior pavimentada y barda perimetral con caseta de
decisión del cliente vigilancia; sin embargo, nada de esto se aprecia hasta el
momento
- Acceso difícil: Acceso por periférico muy forzado (no
cumple con las especificaciones técnicas de vialidad.
Segundo acceso por calle de terracería (misma calle
donde se ubica “Jardines de La Carcaña”)
131
A continuación se presenta el registro fotográfico de los prototipos pertenecientes al estrato
inferior de la demanda:
a) Residencial “El Verde”
Figura 2.69 El Verde – Fachada
Figura 2.70 El Verde – Vialidad interior
132
b) “Bosques de Granada – Prototipo A”
Figura 2.71 Bosques de Granada Casa A – Fachada y Sala Comedor
Figura 2.72 Bosques de Granada Casa A – Cocina
Figura 2.73 Bosques de Granada Casa A – Sala de TV y Recámara Principal
133
c) “Bosques de Granada – Prototipo B”
Figura 2.74 Bosques de Granada Casa B – Fachada y Sala Comedor
Figura 2.75 Bosques de Granada Casa B – Recámara Principal
Figura 2.76 Bosques de Granada Casa B – Recámara y Cocina
134
d) “Bosques de Granada – Prototipo C”
Figura 2.77 Bosques de Granada Casas C y D - Fachadas
Figura 2.78 Bosques de Granada Casa C – Sala Comedor y Cocina
Figura 2.79 Bosques de Granada Casa C – Recámara Principal
135
Figura 2.80 Bosques de Granada Casa C – Baño
e) “Bosques de Granada – Prototipo D”
Figura 2.81 Bosques de Granada Casa D – Fachada y Sala Comedor
Figura 2.82 Bosques de Granada Casa D – Cocina y Bodega
136
Figura 2.83 Bosques de Granada Casa D Recámara Principal
Figura 2.84 Bosques de Granada Casa D – Sala de TV y Baño
137
f) Residencial “La Terraza”
Figura 2.85 La Terraza - Fachadas
Figura 2.86 La Terraza – Interiores
Figura 2.87 La Terraza – Desarrollo incipiente
138
Figura 2.88 La Terraza – Vía de Acceso
139
2.4.3.1.4.3.3 Estrato inferior de la demanda y métodos de promoción y
comercialización
Los medios de promoción y comercialización de los prototipos del estrato inferior de la
demanda se presentan en la siguiente tabla:

inferior de la demanda
x Residencial “El Verde” - Medios impresos: boletín de

vivienda y colocación de una
manta en el lugar (tendrá poco
efecto debido a su ubicación)
x “Bosques de Granada – Prototipo A” - Medios impresos: únicamente se
ha utilizado el boletín de
vivienda
x “Bosques de Granada – Prototipo B” - Medios impresos: sólo se ha
colocado una manta en el lugar
(tendrá poco efecto debido a su
ubicación)
x “Cholula 826 Prototipos 2, 3 y 4” - Medios impresos: utilización del
boletín de vivienda y colocación
de una manta en el lugar (tendrá
poco efecto debido a su
ubicación)
- Contratación de agente
inmobiliario independiente
x Residencial “La Terraza” - Medios impresos: utilización del
boletín de vivienda y colocación
de una manta en el lugar (tendrá
poco efecto debido a su
ubicación)
- Contratación de agencia
inmobiliaria
2.4.3.1.4.3.4 Conclusiones sobre la relación entre el estrato inferior de la demanda y
las variables de la oferta
Las conclusiones que se pueden obtener sobre los prototipos que menos se han vendido son
muy similares a aquellas obtenidas para los prototipos del estrato intermedio de la
140
demanda. Quizás en este caso resulta más evidente la poca profesionalización que se ha
tenido en el desarrollo de estos proyectos, pues además de la gran diversidad de sus
características físicas y conceptuales, se ha visto que, con respecto a estas últimas, varios
prototipos poseen errores importantes que van en detrimento de su habitabilidad y/o
funcionalidad.
Al igual que sucede con los otros dos estratos, no hay evidencia de una relación entre las
superficies ofrecidas y las tasas de ventas correspondientes. Sin embargo, se puede pensar
en una relación desfavorable entre la combinación de los precios que se piden (los cuales
son en su mayoría los más altos del mercado) con las características arquitectónicas y
urbanísticas de los prototipos (que, como ya se mencionó, tienen errores importantes) y las
tasas de ventas.
Además, la forma de comercialización y promoción de los mismos resulta en general
inadecuada por su limitada efectividad para publicitarlos, lo que evidencia falta de
capacidad económica o de visión por parte de los desarrolladores y explica en parte el por
qué no se han vendido.
2.4.4 Opciones de Financiamiento y Perfil del Cliente
Dado que en la revisión documental se evidenció la gran demanda de financiamiento para
la adquisición de vivienda, así como la creciente participación de nuevas instituciones en el
mercado hipotecario y la diversidad de planes que estas generan, se decidió visitar a una
sofol hipotecaria (sociedad financiera de objeto limitado) y a un banco comercial para
141
conocer los esquemas de financiamiento que actualmente un cliente puede encontrar en el
mercado.
Las instituciones visitadas fueron GE Money, cuya representante es la Lic. Andrea
Carranco y Banamex (Centro Hipotecario Puebla), siendo su representante el Lic. Carlos
Bautista Camacho. En ambos casos estas personas comentaron las formas de crédito
hipotecario que manejan y facilitaron los correspondientes simuladores.
En las tablas siguientes se muestran los resúmenes de las corridas que arrojan estos
simuladores de acuerdo a los planes financieros que el cliente puede elegir. Se hace la
observación de que los precios de venta considerados para este ejercicio fueron el más bajo,
el promedio y el más alto de la muestra determinada en el estudio de campo, después de
eliminar los valores extremos (ya que como se comentó, corresponden a otro segmento del
mercado):
Precio más Bajo Precio Promedio Precio más Alto

$860,000 $1,124,613 $1,335,000
142
Tabla 2.31a Opciones de Financiamiento Hipotecario con GE Money
Precio $860,000
Plazo 20 años
Plan: Adquisición de Vivienda Adquisición de Vivienda con Apoyo INFONAVIT

Tasa Tasa y Pagos Tasa y Pagos
Esquema: Tasa Fija Tasa Fija Tasa Decreciente
Decreciente Crecientes Crecientes
Monto del Financiamiento 80% 80% 90% 80% 80% 95%
Interés 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Mensualidad $ 7,961.27 $ 7,704.87 $ 7,603.06 $ 7,961.27 $ 7,704.87 $ 8,005.55
Ingresos a Comprobar $ 22,746.88 $ 22,013.00 $ 23,039.56 $ 22,746.88 $ 22,013.00 $ 22,873.00
Comisión por Apertura $ 13,760.00 $ - $ - $ 13,760.00 $ - $ -
Gastos Iniciales $ 37,410.00 $ 23,650.00 $ 23,650.00 $ 37,410.00 $ 23,650.00 $ 22,873.00
Enganche (% restante) $ 172,000.00 $ 172,000.00 $ 86,000.00 $ 172,000.00 $ 172,000.00 $ 43,000.00
Aportacion INFONAVIT N/A N/A N/A $ 2,274.65 $ 2,201.39 $ 2,287.30
Periodo de Aportación INFONAVIT N/A N/A N/A Bimestral Bimestral Bimestral
SIN PREPAGO
Tasa Inicial 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.65%
Tasa Final 11.98% 9.65% 12% 11.98% 9.65% 12.00%
Mensualidad Inicial $ 7,961.27 $ 7,704.87 $ 7,603.06 $ 7,961.27 $ 7,704.87 $ 8,005.55
Mensualidad Final $ 7,961.27 $ 7,704.87 $ 12,669.41 $ 7,961.27 $ 7,704.87 $ 11,646.60
Plazo Reducido por INFONAVIT N/A N/A N/A 157 meses 168 meses 180 meses
CON PREPAGO (B)
Monto de Prepago $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00
Periodo de Prepago Anual Anual Anual Anual Anual Anual
Comisión por Prepago $ - $ 250.00 $ 250.00 $ - $ 250.00 $ 250.00
Tasa Inicial 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Tasa Final 11.98% 9.65% 12.00% 11.98% 9.65% 12.00%
Plazo Reducido por Prepago 172 meses 181 meses 192 meses N/A N/A N/A
Plazo Red. Prepago e INFONAVIT N/A N/A N/A 130 meses 140 meses 154 meses
Tabla 2.31b Opciones de Financiamiento Hipotecario con GE Money
Precio $1,124,613
Plazo 20 años

Interés 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Mensualidad $ 10,288.10 $ 9,968.19 $ 9,881.21 $ 10,288.10 $ 9,968.19 $ 10,407.54
SIN PREPAGO
Tasa Inicial 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Tasa Final 11.98% 9.65% 12% 11.98% 9.65% 12.00%
CON PREPAGO (B)
Monto de Prepago $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00
Tasa Inicial 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Tasa Final 11.98% 9.65% 12.00% 11.98% 9.65% 12.00%
Tabla 2.31c Opciones de Financiamiento Hipotecario con GE Money
Precio $1,335,000
Plazo 20 años

Interés 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Mensualidad $ 12,138.10 $ 11,767.70 $ 11,692.50 $ 12,138.10 $ 11,767.70 $ 12,317.31
SIN PREPAGO
Tasa Inicial 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Tasa Final 11.98% 9.65% 12.00% 11.98% 9.65% 12.00%
CON PREPAGO (B)
Monto de Prepago $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00 $ 10,000.00
Tasa Inicial 9.90% 11.65% 10.50% 9.90% 11.65% 10.50%
Tasa Final 11.98% 9.65% 12.00% 11.98% 9.65% 12.00%
Tabla 2.32a Opciones de Financiamiento Banamex
Precio $860,000
Tasa Fija para el 80% de Tasa Fija con Apoyo INFONAVIT Tasa Fija para el 90% de Tasa Fija con Apoyo INFONAVIT
Plan:
crédito para el 80% de crédito crédito para el 90% de crédito
Esquema: 15 años 20 años 15 años 20 años 15 años 20 años 15 años 20 años
Monto del Financiamiento 80% 80% 80% 80% 90% 90% 90% 90%
Interés 11.75% 12.75% 11.75% 12.75% 12.00% 13.00% 12.00% 13.00%
Mensualidad $ 8,709.00 $ 8,500.00 $ 8,709.00 $ 8,500.00 $ 9,892.00 $ 9,672.00 $ 10,429.00 $ 10,197.00
Ingresos a Comprobar $ 20,367.00 $ 19,846.00 $ 20,367.00 $ 19,846.00 $ 26,537.00 $ 25,909.00 $ 28,011.00 $ 27,348.00
Comisión por Apertura $ 20,640.00 $ 20,640.00 $ 20,640.00 $ 20,640.00 $ 19,350.00 $ 19,350.00 $ 20,425.00 $ 20,425.00
Gastos Iniciales (ESTIMADOS) $ 44,290.00 $ 44,290.00 $ 44,290.00 $ 44,290.00 $ 43,000.00 $ 43,000.00 $ 44,075.00 $ 44,075.00
Enganche (% restante) $ 172,000.00 $ 172,000.00 $ 172,000.00 $ 172,000.00 $ 86,000.00 $ 86,000.00 $ 43,000.00 $ 43,000.00
Aportacion INFONAVIT N/A N/A $ 2,037.00 $ 1,985.00 N/A N/A $ 2,801.00 $ 2,735.00
Periodo de Aportación INFONAVIT N/A N/A Bimestral Bimestral N/A N/A Bimestral Bimestral
DATOS ADICIONALES DATOS ADICIONALES
Tasa Inicial 11.75% 12.75% 11.75% 12.75% 12.00% 13.00% 12.00% 13.00%
Tasa Final 9.00% 10.00% 9.00% 10.00% 9.00% 10.00% 9.00% 10.00%
Mensualidad Inicial $ 8,709.00 $ 8,500.00 $ 8,709.00 $ 8,500.00 $ 9,892.00 $ 9,672.00 $ 10,429.00 $ 10,197.00
Mensualidad Final $ 7,716.00 $ 7,319.00 $ 6,980.00 $ 6,676.00 $ 8,679.00 $ 8,224.00 $ 8,134.00 $ 7,781.00
Plazo Reducido por INFONAVIT N/A N/A 157 meses 194 meses N/A N/A 154 meses 188 meses
Tabla 2.32b Opciones de Financiamiento Banamex
Precio $1,124,613
Plan:
Interés 11.75% 12.75% 11.75% 12.75% 12.00% 13.00% 12.00% 13.00%
Mensualidad $ 11,389.00 $ 11,116.00 $ 11,389.00 $ 11,116.00 $ 12,936.00 $ 12,649.00 $ 13,638.00 $ 13,335.00
Tasa Inicial 11.75% 12.75% 11.75% 12.75% 12.00% 13.00% 12.00% 13.00%
Tasa Final 9.00% 10.00% 9.00% 10.00% 9.00% 10.00% 9.00% 10.00%
Tabla 2.32c Opciones de Financiamiento Banamex
Precio $1,335,000
Plan:
Interés 11.75% 12.75% 11.75% 12.75% 12.00% 13.00% 12.00% 13.00%
Mensualidad $ 13,519.00 $ 13,196.00 $ 13,519.00 $ 13,196.00 $ 15,356.00 $ 15,015.00 $ 16,190.00 $ 15,830.00
Tasa Inicial 11.75% 12.75% 11.75% 12.75% 12.00% 13.00% 12.00% 13.00%
Tasa Final 9.00% 10.00% 9.00% 10.00% 9.00% 10.00% 9.00% 10.00%
Lógicamente los montos más bajos corresponden al financiamiento de la vivienda cuyo
precio es el menor de todos, es decir, $860,000. Sin embargo, resulta útil observar cuales
son las condiciones que tienen que cumplir aquellos clientes que elijan una opción más
cara.
2.4.4.1 Financiamiento hipotecario con GE Money
De acuerdo a las tablas 2.31a a 2.31c, GE Money puede financiar desde el 80% hasta el
90% del valor de la vivienda con diferentes tipos de tasas y a un plazo de 20 años (o 240
meses); así mismo, pide un mínimo de ingresos a comprobar y aplica comisiones
dependiendo del esquema elegido por el cliente, lo cual repercute directamente en las
mensualidades (comisión por administración) y en los gastos iniciales en los que éste habrá
de incurrir (comisión por apertura de crédito). También permite aplicar pagos anticipados
para amortizar el saldo insoluto y así disminuir el plazo de la deuda, aunque en algunos
casos cobra una comisión por ello.
Si el cliente está afiliado al INFONAVIT, GE Money modifica su esquema de
financiamiento para así aplicar el programa Apoyo INFONAVIT, lo que permite financiar
hasta el 95% del precio de venta y destinar las aportaciones patronales a la amortización del
saldo insoluto, tal como en el caso de los pagos anticipados.
Con lo anterior, se puede apreciar la gran diversidad que ofrece esta institución financiera
al haber posibilidad de usar diferentes combinaciones: un esquema financiero base, con 3
tipos de tasas, con o sin prepago voluntario y con o sin aportación de INFONAVIT.
144
De esta forma, se intuye que GE Money pretende facilitar el acceso del cliente a un crédito
y así incrementar su participación en el mercado hipotecario. Este último, por su parte,
deberá considerar su capacidad económica y elegir el plan al cual pueda acceder, pero
también deberá procurar el que más le convenga.
Los tres planes generan mensualidades con un monto muy parecido (aún con el Apoyo
INFONAVIT), variando entre ellas cuando mucho en un 4.7%. Así mismo, GE Money pide
que el cliente compruebe ingresos que sean 2.87 veces mayores a la mensualidad que
deberá pagar, por lo que tampoco existe diferencia significativa entre los planes en este
aspecto. Para los valores de vivienda aquí propuestos, el cliente (ya sea un individuo o un
matrimonio) deberá contar mínimo con un ingreso mensual de $22,013 para adquirir una
vivienda de $860,000 con el plan de tasa decreciente, lo que equivale a casi 16 VSM (de
acuerdo al valor del salario mínimo vigente para la zona “C”), pero deberá demostrar un
ingreso de 20 VSM y hasta de 24 VSM en caso de adquirir alguna de las otras viviendas.
2.4.4.1.1 Plan a tasa fija
El plan a tasa fija resulta la opción inicialmente más costosa: la mensualidad es la más alta
(siempre que no se aplique el Apoyo INFONAVIT), el cliente debe comprobar mayores
ingresos (como consecuencia de lo anterior), es el único plan en que se cobra una comisión
por apertura (2% del monto financiado), los gastos iniciales son mayores (como
consecuencia de lo anterior) y por lo tanto, al juntarse con la liquidación del enganche
(monto no financiado, 20%), el desembolso en que tiene que incurrir el cliente al principio
del crédito representa una cantidad considerable: $209,410 para la casa más económica,
145
$273,843 para la intermedia y $325,072 para la más cara. Así mismo, las mensualidades
correspondientes bajo este plan son: $7,961, $10,288 y $12,138.10
Por otro lado, debe destacarse que GE Money no penaliza los pagos anticipados a capital
bajo este esquema, y por lo tanto, con él se puede lograr la mayor reducción en el plazo de
la deuda. Considerando, por ejemplo, únicamente un prepago anual de $10,000, el plazo se
reduce: a 172 meses para la casa más económica, 183 meses para la intermedia y 190
meses para la más cara. Si únicamente se toma en cuenta la aportación del INFONAVIT
(estimada de acuerdo al ingreso requerido) la reducción de la deuda prácticamente es la
misma para cualquier valor de la vivienda: 157, 158 y 158 meses respectivamente; sin
embargo en caso de aplicarse tanto esta aportación como el prepago anual, la deuda se
reduciría a 130, 135 y 139 meses, dependiendo del precio de la vivienda.
2.4.4.1.2 Plan a tasa decreciente
La ventaja de este plan consiste en disminuir los gastos iniciales con respecto al plan de
tasa fija; mientras mayor sea el valor de la vivienda, mayor será esta reducción. La
mensualidad también es permanente durante el crédito y resulta menor, pero no tan
significativamente y dado que este esquema financia igualmente el 80% del valor de la
casa, el desembolso inicial por parte del cliente sigue siendo importante: $195,650 para la
casa más económica, $255,849 para la intermedia y $303,712 para la más cara.
Aún cuando lo anterior mejora las perspectivas para adquirir una vivienda, el cliente deberá
tener en cuenta que para reducir el plazo, la institución cobrará una penalización del 2.5%
del prepago, por lo que la reducción será menor. Siguiendo el ejemplo anterior, los plazos
146
reducidos serían para prepago únicamente de 181, 192 y 198 meses para cada valor de
vivienda respectivamente, con Apoyo INFONAVIT exclusivamente, de 168 meses en los
tres valores y para la combinación de prepago y aportación, 140, 146 y 149 meses.
2.4.4.1.3 Plan a tasa y pagos crecientes
Este probablemente sea el plan más atractivo por su facilidad para obtener el
financiamiento ya que al cubrir el 90% del valor de la vivienda, el enganche disminuye
notoriamente minimizando los desembolsos iniciales de tal forma que llegan a representar
el 52% de los que se tendrían con cualquiera de los otros planes. Estos serían: $109,650
para la casa más económica, $143,388 para la intermedia y $170,212 para la más cara.
El cliente deberá estar consciente de que las mensualidades irán incrementando su valor
hasta en un 167% al final del crédito, a menos que logre disminuir el plazo de
endeudamiento mediante prepagos o aportaciones de INFONAVIT. Si bien se debe
considerar el valor del dinero en el tiempo, los montos a los que ascenderían las
mensualidades podrían ser importantes aún dentro de 20 años.
En este plan también se cobra una comisión del 2.5% por cada prepago, por lo que si el
cliente deseara una reducción del plazo, deberá tener presente que podrá hacerlo en menor
proporción que con los otros esquemas, para un mismo valor del prepago. Las
combinaciones de plazos reducidos que este plan permite son: en prepago únicamente, 192
meses para la vivienda más económica, 201 meses para la intermedia y 199 para la más
cara, con sólo la aportación de INFONAVIT, de 180 meses para las tres viviendas y para la
aplicación simultánea de prepago y Apoyo INFONAVIT son 154, 160 y 162 meses.
147
2.4.4.2 Financiamiento hipotecario con Banamex
Los planes de Banamex son menos heterogéneos que los de GE Money, pero tienen algunas
características interesantes. Como se puede ver en las tablas 2.32a a 2.32c, este banco
ofrece planes con diferentes plazos y montos de crédito, ya sea a 15 o 20 años y al 80% o
90% del valor de la vivienda. Una característica destacable es que en todos los casos la tasa
de interés es fija y lo que es más, existe un esquema de incentivos para aquellos que sean
puntuales en el pago de la mensualidad, de tal forma que cumpliendo este requisito, la tasa
les será reducida cada año (durante 5 años) en medio punto porcentual. Las corridas
financieras realizadas en el simulador ya consideran este sistema de incentivos y por ello en
las tablas se puede observar que al final del crédito las tasas de interés y las mensualidades
son menores a las iniciales.
Aparentemente los planes de Banamex no contemplan el pago anticipado sobre el saldo
insoluto, pues al menos en su simulador esta opción no puede ser incluida; sin embargo, si
se pueden incluir aportaciones dentro del programa de Apoyo INFONAVIT. La única
comisión que se cobra es por la apertura de crédito, pero esta se aplica en cualquier plan,
incrementando los gastos y el desembolso total inicial que el cliente tendrá que erogar.
En todas las variantes que Banamex ofrece para financiar vivienda, las mensualidades son
muy parecidas, variando a lo más en un 2.5% entre ellas y siendo ligeramente superiores a
las correspondientes en el plan de GE Money. Sin embargo, los ingresos que el cliente debe
comprobar son del orden de 2.34 veces el monto de la mensualidad, lo cual finalmente
representa una ventaja con respecto a los esquemas de esta última; tomando como ejemplo
la adquisición de la vivienda más económica de la muestra estudiada, el cliente deberá
148
demostrar un ingreso mínimo de $20,367, equivalente a 14 VSM, o bien de casi 19 VSM y
hasta 22 VSM para las otras viviendas.
Como ya se mencionó, en todos los casos Banamex maneja tasa fija, por lo que las
variantes de sus planes consisten en el monto del crédito otorgado y en el plazo del mismo.
Con el fin de establecer una referencia comparativa con respecto a los planes de GE
Money, solo se describirán los planes cuyos plazos sean a 20 años.
2.4.4.2.1 Planes a tasa fija para el 80% de crédito a 20 años
En general, tanto los desembolsos iniciales como las mensualidades de los planes que
cubren el 80% del valor de la vivienda son mayores que los correspondientes a los planes a
tasa fija de GE Money (ya sea con o sin aportación de INFONAVIT), siendo los primeros
de $216,290 para la casa más económica, $282,840 para la intermedia y $335,752 para la
más cara, mientras que los pagos mensuales son de $8,500, $11,116 y $13,196
respectivamente. Si el cliente es puntual, su mensualidad se reducirá permanentemente a
partir del pago no. 61 en un 14% para el caso de no contar con aportaciones de
INFONAVIT y hasta en un 21.5% en el caso opuesto, aunque esto solo representara un 7%
menos pago que con el plan de GE Money.
Por otra parte, los plazos reducidos gracias al programa Apoyo INFONAVIT serían de 194
meses para cualquier valor de la vivienda, lo que representaría considerablemente menos
reducción que con los planes de GE Money.
149
2.4.4.2.2 Planes a tasa fija para el 90% de crédito a 20 años
Si bien en primera instancia se puede apreciar una ventaja de GE Money sobre Banamex en
cuanto los planes de financiamiento por el 80% a 20 años, tal vez este banco compita mejor
con sus esquemas de tasa fija para el 90% del monto.
A diferencia de GE Money, Banamex sigue manteniendo fija la tasa de interés al cubrir un
mayor porcentaje de crédito, lo que tal vez resulte suficientemente atractivo para ser
favorecido por las preferencias del cliente. El desembolso inicial en este plan de
financiamiento es aproximadamente 17% más alto que el correspondiente al plan de la
sofol, así como las mensualidades iniciales, siendo en promedio 25% mayores. No
obstante, el cliente deberá considerar que en el caso de GE Money, las mensualidades irán
incrementándose hasta en un 67%, mientras que con Banamex disminuirán hasta un 25%.
La reducción del plazo que se puede lograr con el plan de Banamex, considerando
únicamente las aportaciones de INFONAVIT, es menor que bajo el plan de GE Money,
pues mientras que con el primero los pagos se reducen a 188, 193 y 199 meses dependiendo
del valor de la casa, con el segundo se reducen indistintamente a 180.
2.4.4.3 Perfil del cliente
En esta revisión del mercado hipotecario se ha visto que el acceso al financiamiento para la
adquisición de una vivienda perteneciente a la muestra bajo estudio está considerablemente
restringido por las condiciones socioeconómicas de la zona. Si se considera que, tal como
se vio en el punto 2.3.1.3, la cantidad de hogares de los municipios más importantes del
Estado de Puebla (incluyendo San Pedro Cholula) cuyos ingresos son mayores a 10 VSM
150
es en promedio del 2%, resulta evidente que sólo una parte muy pequeña de la población
podrá comprar una vivienda de este tipo.
Las personas interesadas encontrarán una diversidad de planes financieros dependiendo de
la institución a la que decidan acudir. En este estudio, las instituciones visitadas mostraron
varias propuestas que a juicio y capacidad económica del interesado podrán ser adecuadas o
no.
Se considera que en la actualidad, el desembolso inicial que el cliente debe realizar al
adquirir el crédito constituye uno de los factores de mayor peso en su decisión, junto con el
monto de las mensualidades y el plazo para liquidar la deuda. Bajo esta premisa, es difícil
definir cual de los planes financieros encontrados en el levantamiento obtendrá en mayor
medida las preferencias del cliente, pues mientras unos disminuyen el monto inicial, otros
reducen los montos de las mensualidades o los plazos de la deuda.
Si se supusiera que el mayor atractivo consistiera en el menor monto inicial que el cliente
tuviera que desembolsar, los planes preferidos serían en primera instancia el de tasa
creciente a 20 años de GE Money (90% de crédito) y después el de tasa fija a 20 años de
Banamex (90% de crédito). Para ser susceptible de crédito, el cliente tendría que comprobar
ingresos mínimos de 16.5 VSM o 18.6 VSM respectivamente para adquirir la residencia de
menor valor de la muestra. Además deberá tener una buena disciplina de ahorro para pagar
puntualmente las mensualidades y reducir el plazo de la deuda con aportaciones
voluntarias.
151
Es importante destacar que el cliente se verá favorecido si se encuentra afiliado al
INFONAVIT, pues aunque deberá demostrar un ingreso mensual un poco mayor, el gasto
inicial disminuirá considerablemente y además verá reducido el horizonte de su deuda.
2.4.5 Conclusiones y recomendaciones
2.4.5.1 Conclusiones
x Las personas interesadas en adquirir una vivienda residencial en la localidad
provendrán de un sector de la población muy pequeño, pues su capacidad
económica deberá ser lo suficientemente solvente como para comprobar
ingresos mensuales de por lo menos 16.5 VSM. Según la información obtenida
en la revisión documental, sólo el 2.5% de la PEA estatal, el 2.1% de la PEA de
los municipios poblacionalmente relevantes y el 4% de la PEA de San Pedro
Cholula percibe ingresos mayores a 10 VSM.
x No obstante lo anterior, el estudio de campo realizado en este trabajo demostró
la existencia de demanda de vivienda residencial en la zona de interés. Resultó
indispensable estudiar las características de la oferta para encontrar una relación
con los valores de la demanda, pues estos por sí solos únicamente demuestran
una gran dispersión en las preferencias del cliente: mientras algunos prototipos
se venden a razón de casi 6 por mes, otros se venden con mucho menor
frecuencia o tienen una razón de ventas nula.
x La oferta encontrada en la localidad muestra que los prototipos que la
constituyen poseen variantes importantes en sus características las que, al
combinarse, redundan en el grado de interés del cliente. Únicamente dos
152
aspectos se descartan de antemano como factores de elección: el programa
arquitectónico, ya que todos los prototipos estudiados son muy similares en este
rubro, y la ubicación, debido a la relativa cercanía de los prototipos, la similitud
en el equipamiento urbano y la ausencia de un ordenamiento municipal que
regule el tipo de vivienda a edificar según la zona donde se pretenda desplantar.
x Los grandes desarrolladores son quienes han edificado los prototipos más
vendidos. Las ventajas competitivas de estos residen en los grandes montos de
capital que pueden invertir, la optimización de su economía de producción y su
experiencia en el desarrollo de vivienda. Se caracterizan por ofrecer prototipos
con superficies de construcción y de terreno promedio (incluso menores), a
precios competitivos y con buena o excelente calidad en el concepto
arquitectónico y urbano, lo que representa el principal atractivo para el cliente.
Así mismo, invierten de manera importante en medios de promoción y
comercialización, a fin de captar masivamente la atención del público.
x Los prototipos que se venden con una razón de ventas regular han sido
construidos en su mayoría por desarrolladores medianos, aunque también
participan un desarrollador grande y dos pequeños. No se aprecia claramente
una relación entre las características de la oferta de este estrato y las
preferencias del cliente, pues hay una gran heterogeneidad en los diferentes
aspectos observados en los prototipos y sus correspondientes tasas de ventas.
Basta decir que aunque la mayoría de los prototipos son competitivos en
superficies de construcción y de terreno, así como en sus precios, esto no
necesariamente les ha implicado una gran demanda. Así mismo, existe un caso
cuya relación entre esas dos variables y la tasa de ventas es inversa. Los
153
conceptos arquitectónico y urbano, así como los métodos de promoción y
comercialización utilizados por los desarrolladores se intuyen como los factores
más determinantes en la elección del cliente, lo que por cierto, ha evidenciado
las limitaciones de la mayoría de ellos tanto en creatividad como en la capacidad
de manejo de su economía.
x Los prototipos que menos se han vendido pertenecen a pequeños desarrolladores
que se han dedicado a construir un bajo número de unidades (incluso una sola)
posiblemente por no ser profesionales en forma, o si acaso incipientes, y/o por
no contar con el suficiente capital para desarrollar conjuntos más grandes. La
mayor parte de las viviendas que ofrecen resultan ser las más caras de la
muestra, siendo que prácticamente sólo son competitivas ya sea en superficie de
construcción o de terreno, pero no en ambos aspectos simultáneamente. El resto
mantiene su precio dentro o por debajo del promedio, pero en todos los casos se
percibe que la principal desventaja de estos desarrolladores consiste en la poca
capacidad para generar valor agregado a sus productos, pues en varios de ellos
se detectaron errores y limitaciones importantes en los conceptos
arquitectónicos y urbanos. Otras desventajas que los afectan son el nulo campo
de acción para optimizar su economía de producción y en la restricción para
acceder a medios de promoción y comercialización eficientes, ya sea por falta
de capital o por falta de visión.
154
2.4.5.2 Recomendaciones aplicables al proyecto
Es un hecho que una persona, al planear la compra de un producto, siempre buscará la
relación costo/beneficio que le sea más favorable. Esto cobra mayor relevancia cuando el
bien a adquirir es una vivienda residencial, ya que en ella se llevarán a cabo las funciones
propias de un hogar. Por ello, independientemente del alto costo monetario que esta
implica, el cliente la considerará como una parte muy importante de su patrimonio y será
cuidadoso al momento de la elección.
De acuerdo a las conclusiones obtenidas en el estudio de campo, se puede afirmar que el
mayor beneficio buscado por el cliente al adquirir una residencia es la obtención de las
mejores condiciones de confort, habitabilidad, funcionalidad, seguridad y privacidad así
como incluso la consecución de cierto estatus social. La satisfacción de estas necesidades
sólo se puede lograr por medio de un diseño que esté sustentando en una correcta
concepción arquitectónica y urbana.
Los grandes desarrolladores se han enfocado principalmente a este aspecto, lo que explica
su éxito en el mercado. Es difícil competir con ellos debido a la disponibilidad de recursos
con que cuentan, además de que poseen una amplia experiencia que les facilita el desarrollo
técnico, económico, productivo y comercial de sus proyectos y que les ha dado además, una
visión más certera sobre las necesidades del cliente.
Sin embargo, se considera que el proyecto motivo de este trabajo puede competir con
aquellos realizados por desarrolladores medianos y pequeños, siempre que se sigan las
siguientes recomendaciones:
155
a) Superficies
Las superficies de terreno y construcción resultan importantes, pero lo es más la correcta
distribución de los espacios que en ellas se generan. Por lo tanto, se recomienda una
construcción con una superficie similar a la del promedio de la muestra, pudiendo variar
conforme a las necesidades arquitectónicas del proyecto, pero evitando que dichas
variaciones sean de gran magnitud.
La superficie de terreno deberá cumplir en primer término con las restricciones legales
correspondientes a la zona donde se desplantará la edificación. Se podrá usar la superficie
promedio de la muestra como una referencia, así como también es recomendable considerar
las superficies de terreno que han ofrecido los desarrolladores pertenecientes al estrato
intermedio de la demanda. No se debe olvidar que aparentemente en algunos casos, estas se
han pretendido manejar como un aspecto compensatorio dentro del conjunto de elementos
que generan la plusvalía de los prototipos ofrecidos.
b) Precio de venta
Se recomienda que el precio ofrecido al público se conserve cercano al promedio de la
muestra a fin de que el proyecto resulte competitivo en este aspecto. En caso de que se
pretenda establecer un precio de venta superior al promedio, se deberá procurar que no se
aleje demasiado de éste y siempre deberá estar justificado por la oferta de una mayor
plusvalía con respecto a la competencia. Se sugiere manejar cantidades entre $1,100,000 y
$1,250,000.
156
c) Conceptos arquitectónico y urbano
Estos dos conceptos deberán obviar la plusvalía de los prototipos ofrecidos y marcar la
diferencia con el resto de los competidores. El cliente deberá quedar satisfecho en cuanto a
las necesidades ya mencionadas en párrafos anteriores para así obtener su preferencia.
La arquitectura de los prototipos deberá evitar los errores observados en algunos proyectos
de la competencia y emular las virtudes de otros, sin que esto implique la copia fiel de las
mismas. Los aspectos de iluminación y ventilación, así como la organización de espacios
deberán privilegiarse para así evidenciar la funcionalidad de los espacios creados en la
residencia. Estos además deberán complementarse con acabados cuyos detalles hagan de la
residencia no solo un hábitat completamente funcional, sino agradable estéticamente y con
la capacidad de impactar positivamente la percepción del cliente desde el primer momento
en que entre a ella.
La zona en donde se ubicará el proyecto es de tipo residencial y ya cuenta con una
completa urbanización y factibilidad de servicios. Además, el equipamiento urbano que se
puede encontrar en ella resultará atractivo para la mayoría de los clientes, pues se considera
que la gran cercanía con el Club de Golf “La Huerta” y el Club Hípico generará la idea de
un mayor estatus social.
El terreno se encuentra rodeado por desarrollos residenciales y/o residencias solas que
varían en sus características pero que, en términos generales, presentan grandes superficies
de construcción y de terreno, estando confinadas por grandes bardas y protegidas por
diversos sistemas de seguridad. Por ende, la distribución de los lotes y los prototipos en el
157
interior del desarrollo, así como los detalles de urbanización interna deberán continuar
generando la idea de exclusividad, privacidad y seguridad.
Al ser un desarrollo pequeño, el concepto urbano interior tendrá limitaciones naturales; sin
embargo, es recomendable en cualquier caso evitar la apariencia de un condominio
horizontal y brindar la sensación de exclusividad y privacidad aislando a las residencias con
áreas intermedias que constituyan de preferencia zonas verdes. También se deberá procurar
una vialidad interior funcional y agradable a la vista, así como destacar el aspecto de
seguridad confinando al conjunto con una barda alta y un portón de acceso.
d) Medios de promoción y comercialización
En el caso de este proyecto, considerando el capital que dispone el dueño del proyecto y
previendo los costos de este rubro, se recomienda hacer promoción de los prototipos
mediante la contratación de una agencia inmobiliaria, la publicación en boletines de oferta
de vivienda y la generación de propaganda gráfica como mantas y volantes.
e) Tasa de ventas
Considerando que los prototipos se pretenden introducir dentro del segmento intermedio de
la demanda, se recomienda considerar los siguientes escenarios para fines de la evaluación
económica del proyecto:
- Escenario más probable: 0.6 viviendas por mes
- Escenario pesimista: 0.33 viviendas por mes
158

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CAPITULO 2

2.1 Descripción y objetivos del estudio de mercado

El estudio de mercado constituye el punto de partida para la determinación de la viabilidad

información que, combinada con la obtenida en estudios posteriores (técnico, económico y

Al desarrollar el estudio de mercado se intenta visualizar el panorama actual del entorno en

el cual se quiere introducir el producto. En otras palabras, se pretende saber quienes y

horizonte temporal determinado.

recopilación, procesamiento e interpretación de la información disponible debe ser

Las fuentes de información a utilizar en la realización de un estudio de mercado pueden ser

primarias o secundarias, dependiendo de la disponibilidad y utilidad de las mismas. En el

caso de este trabajo, el producto a introducir es un conjunto de viviendas en el Municipio

fuentes secundarias disponibles. Instituciones y organismos gubernamentales, colegios,

empresas consultoras y otras entidades relacionadas con el mercado inmobiliario

cantidad de datos útiles a los desarrolladores de vivienda y a la sociedad en general.

de información, lo cual implicaría la realización de un levantamiento y estudio de campo a

fin de obtener información más precisa y de forma más directa.

2.3 Revisión documental

La revisión se basará principalmente en la documentación encontrada en la Internet, dentro

de la cual existen páginas web de entidades gubernamentales y privadas orientadas al sector

inmobiliario y al desarrollo social. Ejemplos de estas son el Instituto Nacional de Geografía

y Estadística (INEGI), el Consejo Nacional de Población (CONAPO), la Comisión

Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI) la empresa de consultoría SOFTEC y la

SOFOL (Sociedad Financiera de Objeto Limitado) Hipotecaria Nacional.

Los objetivos concretos de esta revisión serán:

2.- Determinación de la oferta

3.- Determinación de la demanda real no satisfecha

4.- Estimación del precio de venta del producto

5.- Estimación del volumen de producción y el calendario más probables de ventas.

2.3.1 Determinación de la demanda real

estarían interesados en el producto (demanda potencial), podrían realmente adquirirlo. Por

ubicación geográfica del terreno, la población y las necesidades de vivienda existentes en la

región, así como la capacidad de compra de los posibles interesados.

La información a utilizar será la contenida en los registros y documentos elaborados por el

INEGI, el CONAPO y la CONAFOVI, advirtiendo de antemano que en algunos casos

generada en años posteriores.

Es importante recordar que, tal como se mencionó en el Capítulo 1, el Municipio de San

Metropolitana de Puebla debido a sus características geográficas, poblacionales,

urbanísticas, de industrialización y económicas.

se comparará su posición con respecto al resto de los municipios de la ZM de Puebla para

2.3.1.1 Población y tendencias de crecimiento

de Puebla radica en sólo el 33% de los municipios, lo que habla de un marcado

desequilibrio en la distribución poblacional.

También es importante señalar la gran concentración que genera el Municipio de Puebla,

alojamiento al 26.5% de toda la población estatal mientras que el segundo municipio en

tener más habitantes, Tehuacan, tan sólo tiene el 4.5%.

TOTALES 5,076,686.00 100%

1 114 PUEBLA 1,346,916.00 26.53% 26.53%

72 65 GENERALFELIPEANGELES 15,105.00 0.30% 80.30%

143 184 TLAPACOYA 6,502.00 0.13% 94.61%

es realmente el que concentra a la mayor parte de la población; sin embargo, la influencia

que estos guardan:

Municipio Posición General

San Pedro Cholula 5º

San Andrés Cholula 14º

no pertenezcan a la ZM de Puebla, pues resultan útiles como referencia. Estos son:

Municipio Posición General

San Martín Texmelucan 3º

municipio más poblado de la ZM de Puebla, con 110,588 habitantes; sin embargo,

la de otros municipios (1.13%), quedando así en el sexto lugar respectivamente.

TABLA 2.2a Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Número de

1 Puebla 1,471,533 0.92%

Elaboración propia con datos de las "Proyecciones de la Población de México

1 San Andrés Cholula 67,349 2.33%