CÓMO GANAR

DINERO
CON LOS INMUEBLES Y

BIENES
RAI´ CES por Rosa Estañ
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Contenido
Como ganar dinero con los inmuebles y bienes raíces
¿Cuáles son los beneficios de invertir en inmuebles?

Las enseñanzas de Robert Kiyosaki

Mito 1. Ya debes ser rico para invertir en bienes raíces

Mito 2. Debes comenzar con negocios pequeños, los negocios gran-
des son muy arriesgados
Mito 3. No puedes “lograr” el éxito o enriquecerte sin dinero
Mito 4. Algunas personas tienen el don de convertir en dinero todo lo
que tocan
Mito 5. Necesitas mucha confianza en ti mismo
Mito 6. Deseas hacerlo, pero no tienes tiempo
Mito 7. Debes conocer a alguna persona para comenzar este negocio
Mito 8. Debes ser una persona de negocios y un negociador experi-
mentado
Mito 9. Debes saber mucho acerca de los bienes raíces
Mito 10. No puedes tener miedo al fracaso
Mito 11. Debes conocer todos los secretos del negocio

¿Cuáles es el proceso para convertirte en un inversor que gana dinero

con los bienes inmuebles?

¿Cómo encuentras tu “diamante en bruto?

Evaluación de propiedades en cinco pasos

Master Online Inmuebles en Alquiler

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Haz tus sueños

realidad, no los de otro.
Si no tienes tiempo para
comenzar tu negocio de
inversión en bienes raíces,
tal vez en tu mente no ne-
cesites hacerlo verdadera-
mente. Tal vez solo desees
hacerlo, y “desear” puede
ser insuficiente para que
comiences el camino.

Siempre hay una manera

de hacer tus sueños reali-
dad: siempre que, verda-
deramente, se trate de tus
sueños, no de otros.
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por Rosa Estañ

Como ganar dinero con los

inmuebles y bienes raíces
Uno de los negocios preferidos por Robert Kiyosaki, que domina am-
pliamente, es el de la inversión en bienes inmuebles o bienes raíces.
Ahora es muy buen momento para las personas que dispongan de
alguna liquidez para comprar algún piso, apartamento, garaje, tras-
tero, chalet o casa, por la bajada en los precios que está experimen-
tando el sector.

Los precios se han mantenido estables y altos durante los últimos 5

años, si bien debido al ciclo económico en el que ya estamos inmer-
sos (crisis económica, alto endeudamiento, alto paro, alto déficit pú-
blico, contención de la demanda, contención de la oferta, muy aguda
crisis sanitaria, etc.) el sector inmobiliario está reflejando bajadas en
los precios de compraventa de los inmuebles.
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Este cuadro que contempla la evolución de los precios. Es de 2006

hasta la fecha .

El precio del metro cuadrado en julio 2020 se situó en 1.677€ metro

cuadrado, con una variación trimestral del -4,3%, una variación anual
del -3,5% y una desviación negativa respecto a junio del año 2007 de
-18,3%. Estos datos actualizados están sacados del portal:

El Idealista
https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/
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¿Cuáles son los beneficios de invertir en

inmuebles?

El principal atractivo es la posibilidad de rentar el inmueble para la ge-

neración de ingresos recurrentes, también llamados ingresos pasivos.

Los ingresos pasivos son los que se generan por el arrendamiento o

alquiler de un bien de tu propiedad, que se cobra periódicamente,
normalmente mes a mes.

Otro beneficio es la potencial revalorización de los inmuebles. En ho-

rizontes temporales, normalmente el precio de un inmueble se ha ido
incrementando ligeramente a lo largo de los años, con lo que la re-
valorización por el incremento de los precios es también un aspecto
positivo a tener en cuenta, por su repercusión en el propio patrimonio.

Las enseñanzas de Robert Kiyosaki

Tuve la suerte de poder seguir

durante más de seis meses un
programa de mentoría con los
coaches de Robert Kiyosaki. A
continuación, voy a resumir y
comentarte sus recomendacio-
nes sobre las inversiones en bie-
nes inmuebles.

Surgen de sus aprendizajes con

quien le formó en cómo generar
riqueza y libertad financiera, su
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“padre rico” o asesor durante muchos años. Él le llama Rich Dad.

Rich Dad comentó, “Compra propiedades que te aporten dinero aho-

ra. No compres esperando que la propiedad te dé dinero algún día.
Ese día podría no llegar nunca”. Quiere decir que el inmueble que va-
yas a adquirir sea una buena compra, por su situación, con buenas
perspectivas de ser rentado una vez que hagas las obras de mejo-
ra necesarias. Los bienes raíces constituyen un sólido método para
construir ingresos pasivos y minimizar la carga impositiva que supo-
nen los impuestos.

Ken McElroy, un asesor de

bienes raíces estratégi-
co de la organización Rich
Dad, comparte su experien-
cia para comenzar con este
tipo de inversiones en el libro
“The ABC’s of Real Estate In-
vesting”.

En primer lugar, destruye los

mitos que muchas personas
creen: mitos que evitan que las personas comiencen con estas inver-
siones. Luego, comparte sus recomendaciones de investigación y su
proceso de evaluación en cinco pasos.

Aquí tienes algunos de los mitos o engaños más importantes, que te

comparto seguidamente, con algunos comentarios...
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Mito 1. Ya debes ser rico para

invertir en bienes raíces

Hay una falsa idea de que para comprar un inmueble necesitas tener
ya mucho dinero ahorrado. No necesitas contar con cientos de miles
de dólares o euros en el banco para invertir en bienes raíces y, defini-
tivamente, no necesitas millones. Todo lo que necesitas es un negocio
de bienes raíces que tenga sentido: uno que ofrezca ganancias po-
tenciales y se base en sólidas finanzas.

Deja que el negocio sea el “héroe”. Haz que sea tan bueno que las per-
sonas quieran formar parte del mismo. Atraerás socios valiosos que
te ayudarán a diseminar el riesgo permitiéndote que adquieras posi-
ciones más pequeñas en una cantidad de propiedades, en lugar de
tener una gran posición en solo una propiedad.

Mito 2. Debes comenzar con

negocios pequeños, los negocios
grandes son muy arriesgados

¿Tienes miedo a una hipoteca de 2 millones de euros? Pues no lo ten-

gas. Las hipotecas de propiedades pequeñas como viviendas unifa-
miliares se garantizan, por lo general, a través del potencial de ganan-
cias y riqueza personal del comprador. Los préstamos para inversiones
en propiedades más grandes se aseguran con el activo mismo. No se
trata de un edificio de 2 millones de euros que explota su riqueza, sino
que el edificio explota su propio valor. De hecho, tiene menos riesgos
para ti.
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Mito 3. No puedes “lograr” el

éxito o enriquecerte sin dinero

Puedes incrementar la generación de ingresos cuando controles y

mejores el flujo del dinero. Todo se basa en el ahorro disponible para
invertir. En un escenario en el que no hay dinero, no puedes contar
con el necesario flujo del dinero. Todo o parte de tu flujo del dinero
se destina al pago mensual de las cuotas del préstamo hipotecario
sobre vivienda. Es este modelo de la estimada generación de rentas
mensuales, el que utiliza el banco para la valoración de la bondad y
seguridad de una operación crediticia.

Cuando a través de la amortización del capital recibido en préstamo

se va liberando un potencial de refinanciación sobre el mismo inmue-
ble, es posible disponer de liquidez para reinvertir en nuevas propie-
dades.

Mito 4. Algunas personas

tienen el don de convertir en
dinero todo lo que tocan

No existe tal cosa. Todo lo necesario es sentido común para obser-

var oportunidades; y para saber cómo hacerlas realidad y que sean
rentables. ¿Cómo saber si una operación de inversión inmobiliaria
tiene un buen sentido común? Bueno, si a las personas con las que
conversas les resulta difícil ver tu visión con respecto a una propiedad,
puede tratarse de dos cosas:

1. Una idea revolucionaria que probará que todos están equivocados.

2. Una mala idea que todos reconocen como mala, excepto tu.
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Mito 5. Necesitas mucha

confianza en ti mismo

No es cierto. Las personas se subestiman todo el tiempo. Todos deben

crecer a partir de las situaciones desafiantes: eso es lo que hacen las
personas exitosas. La inversión en bienes raíces es un negocio en el
que necesita reunir tu fortaleza.

Mito 6. Deseas hacerlo, pero no

tienes tiempo

El negocio de inversión en bienes raíces es algo que debe gustarte y

que quieres hacer. Supone dedicación para ti y trabajo. Para ser ver-
daderamente exitoso —en especial al principio— participarás en las
actividades diarias de encontrar y evaluar propiedades, hacer ne-
gocios, supervisar trabajos de reparaciones de contratistas, y tal vez
gestionar la propiedad una vez que te pertenece. Robert Kiyosaki dice:
“Puedo decir honestamente que el negocio es gratificante y divertido
y, por ello, es rentable.”

Si no tienes tiempo para comenzar tu negocio de inversión en bienes

raíces, tal vez en tu mente no necesites hacerlo verdaderamente. Tal
vez solo desees hacerlo, y “desear” puede ser insuficiente para que
comiences el camino. Después de todo, si trabajas durante la sema-
na en otro trabajo, deberás buscar y evaluar propiedades durante los
fines de semana. Necesitarás realizar llamadas telefónicas cuando
puedas durante la semana o por las tardes. Siempre hay una manera
de hacer tus sueños realidad: siempre que, verdaderamente, se trate
de tus sueños, no de otros.
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Mito 7. Debes conocer a algu-

na persona para comenzar este
negocio

Ciertamente que necesitas contar con un equipo, pero eso es algo

fácil de lograr si consultas a tu alrededor. Encuentra a las personas
clave, como un agente de bienes raíces, un abogado o un banquero y
a través de conversaciones y entrevistas, puedes encontrar a los de-
más.

Nota: Como he comentado, estuve en el programa de mentoría con los coaches

de Robert Kiyosaki durante mas de medio año. Uno de los ejercicios mas impor-
tantes y potentes era la tarea de buscar, y encontrar, buenos asesores y mento-
res para que nos ayudaran con sus consejos y experiencia en nuestra actividad
empresarial.

Mito 8. Debes ser una persona de

negocios y un negociador
experimentado

Aprende cómo encontrar y valorar propiedades inmobiliarias con el

objetivo de establecer un precio de compra realista que maximice
tus ingresos mensuales y que tengan potencial de revalorización. En-
cuentra un negocio como ese y todos querrán una parte de la acción.
No temas alejarte de negocios que no son rentables.
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Mito 9. Debes saber mucho

acerca de los bienes raíces

Este mito refrena a las personas todos los días. Sienten que deben ser
expertos en un campo para tener éxito. Sólo comenzando y conti-
nuando día a día te transformarás en un experto. Ganarás experiencia
a través de la experiencia, y aprenderás más con cada proyecto.

Mito 10. No puedes tener miedo

al fracaso

El fracaso forma parte del emprendimiento. Quien no toma decisiones

no se equivoca. Todos temen el fracaso, incluso los empresarios. Pero
las personas con éxito no dejan que eso les refrene. Céntrate en los
pasos pequeños y posibles, y haz que tus sueños se hagan realidad. El
miedo al fracaso causa una “parálisis del análisis” o un remordimien-
to con respecto a las inversiones en propiedades. No dejes que ese
tipo de temor se apodere de tu vida.

Mito 11. Debes conocer todos los

secretos del negocio

No hay secretos del negocio en el sentido puro del término. Pero exis-
ten secretos para lograr el éxito en la vida. En primer lugar, debes es-
tablecer objetivos. En segundo, debes perseverar. En último lugar, de-
bes comprender el proceso de venta y compra de propiedades. Este
conocimiento lo iras adquiriendo con el paso del tiempo y la persis-
tencia para convertirte en un buen empresario.
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¿Cuáles es el proceso para convertirte

en un inversor que gana dinero con los
bienes inmuebles?

Hay varios niveles, veamos:

• Investigación de nivel uno: se trata de un trabajo preliminar en el

cual no precisas salir de tu casa. Esta investigación incluye el creci-
miento de la población, financiación disponible, crecimiento de los lí-
mites urbanos, infraestructuras, condiciones de vivienda y laborales,
empleo y situación de la propia zona y limítrofes. Actualmente existe
un campo de investigación enorme a través de internet. A golpe de
clic puedes hacerte con información precisa y de calidad.

• Investigación de nivel dos: se trata de una investigación cara a cara.

Se requiere organizar reuniones con gerentes de propiedades locales,
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corredores comerciales, prestamistas comerciales, funcionarios de la

ciudad y personas de negocios, tales como el editor de la guía local
de departamentos.

• Investigación de nivel tres: aquí es cuando “examinas cuidadosa-

mente” a las personas en un nuevo mercado para un nuevo equipo.
Te inscribes para recibir publicaciones comerciales, boletines infor-
mativos, listas de correo electrónico para mantenerte informado con
respecto a este “nuevo” mercado.

Basarse en los presentimientos es sólo para las personas muy experi-

mentadas. Necesitas información, datos fiables y objetivos, estadísti-
cas actualizadas, conocer las tendencias. ¿Por qué? Debes compren-
der los mercados y ciclos desde un punto de vista intuitivo, si bien esto
solo llega con la experiencia. Cuanta más experiencia se tiene, más se
puede confiar en un “presentimiento”, y aún entonces, solo después
de que los números cuenten la historia.

Si deseas utilizar los mercados para realizar mejores selecciones, de-

bes comprender los “impulsores” de la oferta y la demanda:

• Empleo. Si un mercado o submercado tiene muchos trabajos, las

personas vendrán a ocupar esos puestos. Hecho comprobado: los
trabajos impulsan la residencia; por ello, si todo es equivalente, las
propiedades que se encuentran cercanas al empleo, tienen mayor
demanda. La estabilidad de empleo es algo que también debe consi-
derarse. A medida que valoras el mercado y el submercado con res-
pecto al empleo, observa qué tan estable es la base de empleo. ¿Las
empresas tienen buena reputación? ¿Sus productos y servicios ofre-
cen una demanda siempre en crecimiento? ¿La existencia de empre-
sas en la zona, ¿está diversificada?
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• Población. Dado que las personas se dirigen hacia donde está el

trabajo, debes tener eso en mente. También se trasladan a lugares
donde cuentan con alguna persona o experiencia de vivencia en el
área.

¿Es el lugar exclusivo que la gente busca o es atrevido? ¿o de van-

guardia? o moderno? o seguro? o exclusivo? o exótico? o tranquilo? o
turístico?

Nota. Actualmente, debido a la crisis sanitaria, muchas personas se están plan-

teando ir a vivir a lugares mas tranquilos, en los pueblos limítrofes de las ciuda-
des. Este hecho puede representar una oportunidad para rentabilizar esa segun-
da vivienda que estaba infrautilizada hasta ahora, o para comprar a un precio
adecuado un chalet o casa adosada que se pueda alquilar a otros.

¿Hay zonas de interés y atracciones? Nuevas autopistas o extensio-

nes de autopistas. Grandes comunidades planificadas. Nuevos esta-
dios o pistas deportivas. Universidades y ampliación de universidades.
Reurbanización de zonas. Parques y lugares de ocio. Bases militares.
Aeropuertos regionales. Reubicación de empresas. Eventos importan-
tes.

También presta especial atención a lo siguiente: Resistencia. Diver-

sidad económica. Innovación. Asequibilidad. Ubicación. Las grandes
ubicaciones cuentan con uno de los siguientes atributos físicos: – Visi-
bilidad desde el coche. – Una cualidad singular. – Elevada demanda.
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¿Cómo encuentras tu “diamante en

bruto?

En los buenos negocios, los números funcionan. En los malos nego-

cios, no. Así de simple. Las cuentas, los números, no engañan si están
bien hechos. Recuerda estas tres cosas:

1. El precio que pide el vendedor no es relevante.

2. Eres tú quien determinas el valor de la propiedad, lo que se
convierte en tu oferta.
3. Con unidades múltiples, el valor de la propiedad se basa en el
flujo del dinero real de la propiedad.
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Evaluación de propiedades en
cinco pasos

1. Comprueba el ingreso de la propiedad.

1.0. Ingreso real: el ingreso total que generó la propiedad en los

últimos doce meses.

1.1. Ingreso real posible: el ingreso total que la propiedad podría

haber generado en los últimos doce meses si todas las unidades hu-
bieran estado ocupadas en un 100 por ciento y si el propietario hubie-
ra aprovechado todas las demás oportunidades de ingresos.

1.2. Ingreso futuro posible: el ingreso total que la propiedad podría

generar de acuerdo con las rentas del mercado actual, 100 por ciento
de ocupación y aprovechando todas las demás ventajas de ingresos.

1.3. Programación de mezcla de unidades y renta: la programa-

ción de mezcla de unidades y renta es una tabla que se encuentra
normalmente en folletos proforma de renta de propiedades: Número
de unidades, el tipo, los metros cuadrados y la renta. El propósito es
ofrecerte una idea del ingreso —por unidad y en general— que te brin-
dará la propiedad.
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2. Comprueba los gastos.

2.0. Sin importar que utilices una empresa de gestión de propie-

dades o no, es conveniente llamar a una para que visite la propiedad
y te ayude a evaluar todo lo que se relacione con la operación del lu-
gar, en especial si estás considerando un edificio de múltiples unida-
des. Solo llama y di lo siguiente:

“Quisiera comprar un edificio de ocho unidades, y no estoy seguro si

deseo hacer la operación yo mismo o contratar a una empresa para
que lo haga”. Me gustaría mostrarle el edificio y conversar acerca de
él”.

La hora que pases con el representante de gestión de propiedades

será una buena inversión de tiempo. Y si le debes pagar a esa perso-
na una tarifa de consultoría por hora, vale la pena. Haz que el objetivo
de la reunión sea doble. En primer lugar, debes aprender lo que signi-
ficará adquirir la propiedad y el proceso. Y, en segundo lugar, debes
comprender cómo minimizar los gastos.

2.1. Tipos de gastos:

2.1.0. Reparaciones y mantenimiento: A medida que las propie-

dades se envejecen, los costos se elevan siempre. ¿Cuánto cuesta re-
parar grifos, el sistema de calefacción, la pintura, bombillas de luz o
los propios pisos?

2.1.1. Suministros. Por lo general, estos cuentan con aumentos de

tarifa estándar por año. Ponte en contacto con empresas de suminis-
tros (agua, luz, limpieza, calefacción, teléfono, etc.) para comprobar
el precio real.
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2.1.2. Impuestos a los bienes inmuebles (I.B.I). Estos se determi-

nan de manera simple con una precisión exacta. Por lo general, se
dispone de los datos en Internet. Solo dirígete al Catastro de la locali-
dad y ubica el área de búsqueda de propiedades en el lugar. Luego,
ingresa la dirección de la propiedad para obtener las cifras actuales.
En la mayoría de los casos, verás no solo los importes impositivos de
la propiedad pertenecientes al año pasado, sino que observarás pro-
yecciones a uno o dos años más. Céntrate en el futuro, y utiliza la eva-
luación del año próximo para la proyección de dichos impuestos.

2.1.3. Seguros: Este es un negocio rápido y cambiante; las tarifas

pueden variar mucho de empresa a empresa. Intenta obtener el pre-
supuesto de los seguros de tus propiedades por parte de múltiples
agentes y utiliza esos números en tus previsiones de gastos. A medida
que amplías el volumen propiedades, podrás adquirir seguros al por
mayor, en condiciones más ventajosas.

2.1.4. Gastos de mantenimiento. Estos son los fondos que de-

bes tener aparte para la inevitable reposición de elementos de capi-
tal mobiliario, tales como aplicaciones, alfombras, encimeras, toldos,
elementos de jardinería, etcétera. De todos los gastos, los gastos de
mantenimiento son un verdadero quebradero de cabeza, para obte-
ner las cifras más exactas.

Una advertencia: ten cuidado con los números reales en gastos de

mantenimiento que sean bajos, o cifras proyectadas por debajo de
los números reales. Esto puede indicar, a menudo, que el vendedor no
gastó lo que se debía para mantener el lugar en excelentes condicio-
nes.
2.1.5. Intereses, comisiones y gastos bancarios. Cuando se con-
trata una hipoteca sobre un bien inmueble, hay gastos que pueden
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suponer un porcentaje a muy a tener en cuenta sobre el principal del

préstamo solicitado: Gastos de estudio y formalización, tasación, no-
tario, registro de la propiedad, comisión de apertura y el impuesto co-
rrespondiente. En España esta el impuesto por Actos Jurídicos Docu-
mentados. Luego, periódicamente, están los intereses que se aplican
sobre el capital pendiente de pago.

3. Determina el ingreso neto estimado

Esta cifra representa, esencialmente, los ingresos previsto de la pro-

piedad menos los gastos estimados. Este importe te permite analizar
los números de la propiedad en términos realistas. Una vez que hayas
establecido esto, puedes comenzar a formular una oferta razonable.

4. Encuentra la tasa y la valoración de capitalización

Esto parece más complejo de lo que es en realidad. Esta cifra es el

ingreso operativo neto dividido por el precio de compra. En caso de
formular tu oferta, puedes utilizar la tendencia en tu mercado, la cual
se puede adquirir fácilmente a partir de corredores, agentes de bie-
nes raíces o incluso el documento proforma para la propiedad.

Al trabajar “hacia atrás”, toma el ingreso operativo neto y lo divides

por la tasa de capitalización para obtener el valor de la propiedad.
En otras palabras, la propiedad te colocaría en una posición de flujo
negativo peligroso si “pidieras prestada” una cifra superior a este nú-
mero.
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5. Calcula el pago del préstamo con sus ganancias o ingresos netos

por liquidación, sobre efectivo de entrada

Toma el valor de la propiedad, réstale la cantidad de tu pago inicial,

pongamos que un 20% y asume una tasa de interés realista sobre el
principal del préstamo.  El tipo de interés medio actual de las hipote-
cas se sitúa en el 1,78% (dato de junio de 2020 del Banco de España).
Cada país tendrá unos tipos de interés para el mercado hipotecario
diferentes. También, según los ciclos económicos, el precio del dinero
puede subir. Tenlo en cuenta. Estima el pago mensual de su hipoteca
utilizando la calculadora en línea. Resta el pago de la hipoteca de tu
ingreso operativo neto y obtendrás la ganancia prevista de la propie-
dad.

Para calcular por ingresos netos por liquidación sobre efectivo de en-
trada (un tipo de ROI) divide tu ganancia por el 20 por ciento del pago
inicial.
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Rosa Estañ
Fundadora y CEO de Finanzas Claras y Fáciles, Educación Economica y Financiera
Coach Financiero, Experta en Inteligencia Inversora y Neurofinanzas

finanzasclarasyfaciles.com

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