Un edificio de más de 45 años de construido, presenta grietas y humedad en las paredes, columnas y losa

de piso, el dueño del inmueble no quiere derrumbarlo. ¿Qué solución le darían aplicando los diferentes
tipos mantenimiento ya conocidos y estudiados anteriormente?

Cuando un edificio presenta grietas o fisuras, evidencia la existencia de un problema, una

patología, que podría estar relacionado con la cimentación y/o con el terreno. El primer paso es
diagnósticar el tipo de problema que presenta, para lo cual hay que contar con un especialista en la
evaluación de las patologías de edificación. Esta persona identificará las zonas afectadas, el grado de
importancia del problema, la necesidad de tomar medidas inmediatas para garantizar la seguridad y cual
podría ser la causa. Dado a que los edificios se encuentran expuestos a la acción del agua por diversos
factores, no es raro que presenten daños estructurales por humedades. No solo la seguridad se ve
afectada en estos casos, también la estética y la habitabilidad pueden verse seriamente dañadas por
acción del agua. Desde las lluvias torrenciales hasta los cambios en los niveles freáticos del suelo, pueden
afectar la estabilidad de los edificios.

Daños estructurales más comunes por humedades dan como resultado graves problemas que
afectan a los muros de carga. El proceso sigue habitualmente los siguientes pasos que acaban en el
deterioro final si no se interviene a tiempo. El agua que se acumula en el hormigón se absorbe llegando
hasta las armaduras produciéndose un proceso de oxidación.

✓ El acero se va descomponiendo paulatinamente.

✓ Se produce un aumento de volumen del mismo que presiona al hormigón.
✓ El hormigón acaba cediendo a la presión partiéndose de forma que aparecen las grietas o
fisuras.

Los daños estructurales más comunes suelen ser tres: daños por capilaridad, por condensación o
por filtración. Si no se realiza un diagnóstico acertado para determinar la procedencia de la humedad, las
consecuencias pueden agravarse.

Daños estructurales por capilaridad. Este tipo de humedades se deben al agua que se acumula en
el subsuelo y que es absorbida por capilaridad hacia la estructura del edificio.La capilaridad es una
propiedad de los líquidos que consiste en subir o bajar a través de un cuerpo sólido cuando este presenta
espacios por donde el agua puede conducirse. Estos espacios son conocidos como capilares.Se produce
en zonas como los muros y tabiques de plantas bajas o sótanos de edificios y viviendas.Pero el agua del
terreno que se absorbe por capilaridad no es pura, sino que incorpora sales disueltas del propio terreno.
Las características de este tipo de daños son:

➢ Abombamientos de pinturas
➢ Desconchones en paredes y techos
➢ Aparición de manchas de salitre o eflorescencias
➢ Desprendimiento de yeso de paredes y otras capas de materiales aplicados en paredes
➢ Daños estructurales por condensación
 Estos se refieren a los producidos por un exceso de humedad ambiental. Cuando en los diferentes
puntos del edificio se condensa la humedad ambiental debido a la diferencia de temperaturas, el agua se
deposita en las partes frías de los cerramientos.

Las causas más comunes de la aparición de daños estructurales por condensación son:

➢ La existencia de puentes térmicos en fachada

➢ Un mal uso de la calefacción
➢ La ventilación deficiente en el edificio o viviendas

Los daños que se van a producir por condensación del agua suelen ser:

➢ Aparición de hongos en paredes y techos

➢ Condensación de agua en las ventanas con aparición de moho en el perímetro
➢ Moho en la ropa y en el calzado de los habitantes
➢ Daños estructurales por filtración

La filtración de agua es la forma más habitual de producción de daños a causa de humedades. Esta
es debida habitualmente a la falta de una adecuada impermeabilización. Se puede dar en muros que
mantienen el contacto con el terreno como en:

✓ Cubiertas
✓ Juntas de dilatación
✓ En las azoteas

Cualquier zona en la que se dé la unión de distintos elementos.Los daños más habituales

producidos por filtración son:

✓ Desconchados o caída de materiales en cubiertas, por infiltración de agua en terrazas y

tejados.
✓ Grietas y fisuras en cubiertas, tejados o muros de sótanos.
✓ Roturas de tuberías y descalce de la de la cimentación que dan paso a fisuras y grietas en
la misma.

En definitiva, los daños estructurales por humedades en edificios son uno de los problemas más
habituales que afectan tanto a la seguridad como a la estética y habitabilidad de los mismos. Los daños
pueden llegar a ser graves y poner en peligro la seguridad del edificio por lo que la actuación temprana es
fundamental en este tipo de procesos patológicos estructurales.Una grieta es algo más serio. Se trata de
una abertura profunda que aparece en un muro en este caso hablamos del de fábrica de ladrillo y que
llega a atravesar todo el espesor del mismo. Pueden generarla, además de las causas antes mencionadas,
las vibraciones del suelo, movimientos de tierras, etc.

Las grietas que más deberían preocuparnos y que nos obligarían a tomar medidas con rapidez,
serían aquellas que se cruzan; aquellas por las que se pueda introducir un lápiz; las que atraviesen
totalmente el muro; las que tienen orientación diagonal respecto al suelo y con forma de escalera. En
cualquier caso, determinar la importancia o el peligro de una grieta no está al alcance de todo el mundo.
Por eso, es recomendable, tanto para su diagnóstico como para su tratamiento, acudir a un experto, el
arquitecto técnico ya que hay que tener en cuenta medidas de calibración, dilatación, los pesos de las
estructuras y demás componentes de la edificación, para determinar el alcance que pueda tener el
problema y adoptar las medidas adecuadas para su solución.

Qué hacer si hay grietas en la pared

Si la vivienda es parte de un bloque, es conveniente ponerse en contacto con el presidente de la

comunidad y con los vecinos más cercanos, para comprobar si se trata de un caso aislado o, por el
contrario, se está produciendo también en otras viviendas. En ocasiones, el nerviosismo que provoca ver
aparecer grietas en la pared hace que se cometan algunos errores. Uno muy frecuente es tratar de
taparlas o repararlas con algún tipo de enlucido, plaste o masilla. Esto no se debe hacer porque perjudica
el examen y la valoración posterior por parte de un experto. Es mejor no tocarlas.

Lo que sí se puede hacer, es observar su formación y evolución. Por ejemplo, su recorrido, si va

en diagonal, vertical u horizontal; su dibujo, si es una línea continua o escalonada y si es una sola o varias,
más o menos paralelas; si sus extremos son visibles y tienen aspecto de ser recientes; si sus bordes están
bien definidos o desgastados; si su interior está limpio o hay material disgregado y suciedad. Esta
observación no debe limitarse, exclusivamente, a mirar. Lleva implícita la realización de una serie de
operaciones para un mejor análisis del problema. Por eso, hay que anotar y fechar todas las observaciones
que se vayan realizando a lo largo del tiempo.

Por ejemplo, en un primer momento, podemos hacer las siguientes operaciones: medir la longitud
de la grieta marcando sus extremos con lápiz; medir el grosor o grado de abertura de la grieta; poner un
testigo de escayola y observar si se fisura; anotar si se escuchan crujidos, vibraciones, etc. Posteriormente,
al cabo de un tiempo, repetir la operación y observar si ha habido algún cambio en cuanto a tamaño o
grosor de la grieta y efectuar las anotaciones correspondientes. Todas éstas le serán de mucha ayuda al
experto para diagnosticar mejor el problema y tomar las medidas más convenientes. Las grietas en muros
de carga, de hormigón, o en pilares, es un asunto mucho más grave y complejo para el que se requiere la
atención inmediata de expertos.

Presencia de fisuras en la pared portante

En este caso se observan grietas por debajo de la estructura que soporta los bloques de concreto
reforzado (RCC). Los cambios de temperatura hacen que estas piezas se expandan y se contraigan de
forma horizontal. Estos cambios son más recurrentes en los pisos superiores, donde la exposición y
fluctuación del calor y el frío son mayores. Como el contacto entre la pared y los bloques se ve afectado,
esto provoca una fricción más dura que genera las fallas.

La recomendación para estos casos es aplicar un revoque portante a la pared para que la
superficie de contacto con el piso sea mucho más suave. También se puede agregar un revestimiento
bituminoso sobre el revoque aplicado.
 Grietas en las juntas de la pared principal y cruzadas

La causa de este desperfecto se debe a una unión disfuncional entre ambas paredes. Lo
aconsejable es tener en cuenta el uso de materiales amalgamantes apropiados y de calidad. Puede lograr
una unión más sólida mediante la técnica del dentado.

Fisuras en columnas de mampostería o reforzadas

La causa detrás de esta condición tiene que ver con el movimiento diferencial de las columnas
debido a la variación de temperatura. Dependiendo de las condiciones de calor o frío, puede producirse
una expansión o contracción.

Estas grietas pueden ocultarse al hacer un canal en las columnas reforzadas y en las juntas de
mampostería. La adición de malla gallinera en alternancia con el revoque entre las uniones de estos
materiales puede sopesar estas fuerzas recurrentes.

Fisuras horizontales entre los bloques reforzados y el parapeto de ladrillo

Los bloques no proyectantes están sujetos a estas fallas comunes. Esto también se debe al efecto
de encogimiento por secado y a la variación de temperatura. Las micro fracturas tienden a extenderse
debido a la continua expansión y contracción. Nuevamente la malla o el acanalado son alternativas para
evitar que esto suceda.

Métodos de reparación para grietas en los edificios

En caso dado de que las fracturas ya hayan aparecido en las estructuras que hemos mencionado,
puede recurrir a las siguientes técnicas:

- La aplicación de una lechada con una mezcla de resina epoxi o de cemento para estructuras
principales que en ningún caso deben estar comprometidas. Debido a su gran adhesión y fuerza, la resina
epoxi tiene la capacidad de rellenar brechas de hasta 0,1 mm.

- Este tipo de sellador le proporciona la flexibilidad para reparar grietas en elementos no

estructurales. Sus cualidades son muy efectivas para controlar los efectos de los movimientos
diferenciales y para lidiar con la variación de temperatura.

- Puede utilizar productos como sellador de polímero, plastilina epóxica o mortero de limo para
rellenar las fisuras en el concreto.

Medición del asentamiento de los cimientos

Cuando existen desniveles en la fundación, esto se debe a una variación en la capacidad de

soporte de los diversos puntos de la estructura. Esto puedo dar lugar a grietas en los edificios, las cuales
pueden prevenirse así:

- Lo ideal es que la fundación esté destinada para un suelo compacto.

 - Los cimientos pensados deben permitir una distribución uniforme de la presión sobre el suelo.

- El valor de presión para la fundación debe estar por debajo del máximo admisible bajo cualquier
distribución de cargas posibles.

- Es necesario llevar a cabo un levantamiento de los cimientos y de la pared, lo cual permitirá un

asentamiento aceptable.

En el caso de que haya una completa seguridad acerca de que el problema tiene relación con la
cimentación y/o el terreno, hay que detectar la causa, lo que puede pasar por algunos de los siguientes
pasos:

- Realizar un informe técnico.

- Realizar un estudio del terreno, bien sea geotécnico (con métodos directos) o geofísico (métodos
indirectos).

- Realizar una inspección de la red de saneamiento.

- Realizar una comprobación de la cimentación, ya sea con una calicata o con perforaciones y
tomas de testigos.

Con las conclusiones de los anteriores pasos, se procede a la realización de un proyecto de recalce
de la cimentación, mediante la metodología que se haya considerado más adecuada.

El objetivo es valorar económicamente los trabajos previstos en el proyecto, para estudiar las
formas de financiarla o conocer la cantidad que se ha de reclamar al individuo o entidad que se considere
responsable de los daños.

A partir de ahí se planifican los trabajos y la afección de los mismos al desarrollo del uso normal
del edificio.