SUBASTA JUDICIAL

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INCIDENTE DE NULIDAD. Inmueble subastado en condiciones distintas a las reales.

Existencia de usufructo a favor de un tercero sobre el bien rematado. Error registral.
Procedencia de la nulidad. EFECTOS. Restitución de las cosas a su estado anterior.
INTERESES. Procedencia. COSTAS. Aclaración de la expresión “sin costas”

1- Debe declarase la nulidad de la subasta peticionada por la sencilla razón de que el

adquirente ofertó y pagó por la compra de un dominio pleno sin limitación alguna y luego
tuvo la desagradable sorpresa de que lo por él comprado era tan sólo la nuda propiedad,
viendo así cercenado el derecho de uso, que por lógica es dable suponer que lo pretende.

2- El vicio que tiñe al acto es de tamaña magnitud que no autoriza a vislumbrar una
solución diferente a la pretendida, lo que en modo alguno implica la necesariedad de
indagar en la presente incidencia acerca de los responsables de su producción, teniendo por
otro costal la certeza, conforme las constancias que surgen de autos y el origen del vicio
invalidante, esto es, error en lo informado mediante el certificado expedido por el Registro
de la Propiedad, que al nulidicente no le es achacable imputabilidad alguna en la
producción del hecho que da pie a la declaración que propicia.

3- La subasta judicial, si bien se concreta a través de un acto procesal, contiene o implica

una venta forzada con intervención jurisdiccional. Ello así, el examen sobre su mérito no
puede circunscribirse a los temas exclusivamente rituales sino que se extiende a su
valoración intrínseca desde la perspectiva del derecho de fondo, es decir, en cuanto a los
presupuestos sustanciales que deben integrarse para que una venta tenga validez. En
atención a que en definitiva el comprador en subasta adquirió, a la postre, una cosa
diferente a la que se le ofreció y por la cual pagó, no cabe más que declarar la nulidad de la
subasta realizada.

4- En lo atinente al reclamo que apunta a la restitución de los emolumentos abonados, ello

encuentra respaldo legal en la norma impuesta por el art. 1052, CC, en virtud de la cual y
luego de acaecida la declaración de nulidad de la subasta, surge la obligación de las partes
del acto jurídico de mutua restitución, y la ley obtiene su fin al hacer desaparecer el acto y
sus consecuencias. Probada y declarada la nulidad del acto (causa) es necesario devolverse
mutuamente lo recibido por virtud de él.

5- La obligación restitutoria originada en la nulidad del acto se limita a despojar al

adquirente de su carácter de comprador en subasta del inmueble de referencia y de la
posesión en la que fuera impuesto y en consecuencia condenar al actor y martillera
interviniente a la devolución de lo percibido en el acto de subasta, con más sus intereses.

6- La obligación de restitución de lo percibido a resultas del acto inválido no lograría el fin

reparador de la sentencia de nulidad si no fuera acompañada por la restitución de los frutos
y productos que la cosa hubiera producido desde el momento de su entrega, y siendo los
intereses la ganancia o renta del capital, entran en la categoría de frutos civiles, y su
restitución deviene procedente a fin de un correcto cumplimiento de la obligación
restitutoria.

7- Si bien es cierto que el auto apelado resuelve la incidencia “sin costas” y luego procede a
regular el mínimo legal que prevé el art. 34 de la ley 8226, es sabido que las expresiones
“eximir de costas al vencido”, “sin costas”, o “costas por su orden” significan que el
perdidoso no soportará las costas de su contrario, aunque sí las provocadas por su propia
defensa.

C6a. CC Cba. 15/10/02. AI Nº509. Trib. de origen: Juz. 51a. CC Cba. “Palou de Madoery,
Ma. Dolores c/ María Alejandra o Alejandra María Rodríguez – Ejecutivo – Incidente de
Nulidad de Luna, Exequiel Adolfo c/ Palou de Madoery y otra”.

Córdoba, 15 de octubre de 2002

Y CONSIDERANDO:

1) El comprador en subasta, Sr. Exequiel Adolfo Luna, interpone recurso de apelación en

contra del resolutorio cuya parte resolutiva fuera transcripta supra y expresa los agravios.
Sostiene que la juzgadora interpreta erróneamente las defensas planteadas por los
demandados, excediendo la voluntad de las partes e invocando con desacierto el principio
"iura novit curia". Que la demandada en el incidente Sra. Palou de Madoery, actora en el
principal, al contestar el traslado solicita en forma clara e indubitable que se declare la
nulidad del acto impugnado, reintegrando al comprador lo abonado en la compra y el
importe de la comisión de ley del martillero en virtud de que no se le informó al comprador
de la existencia del usufructo sobre el terreno rematado. Sólo esgrime la defensa de falta de
personería en la cuestión accesoria relativa a los rubros de intereses que le reclama el
nulidicente y el importe calculado por los daños y perjuicios ocasionados, manteniendo
igual tesitura la martillera interviniente en la subasta. Ambos demandados reconocen el
derecho que le asiste al comprador para impugnar la subasta en razón de la envergadura de
la nulidad producida en el proceso. El juez interpreta que la falta de personería significa
falta de acción para el nulidicente, modifica sustancialmente los dichos y la postura de las
partes, excediendo el carácter dispositivo del juicio civil, citando incluso equivocada
jurisprudencia no aplicable al caso ya que el apelante tiene derecho a pedir la nulidad de la
subasta porque su calidad de comprador perjudicado lo convierte en tercero interesado en el
proceso, cuando se ha producido una nulidad insalvable no solamente desde el punto de
vista procesal sino sustancial. Se agravia porque el fallo mantiene los efectos de un proceso
nulo. Se pretende convalidar la subasta realizada en base a un informe erróneo de anotación
preventiva de subasta emitido por el Registro General de la Propiedad (fs. 48/49) en donde
el ente registral omitió informar sobre la existencia de usufructo a favor de un tercero en
relación al inmueble subastado, sin perjuicio de que en informes anteriores el ente registral
hiciera referencia al inmueble por la nuda propiedad. Así se subastó el inmueble en base al
último informe y se adquirió por el nulidicente en base a las condiciones establecidas en el
decreto de subasta, edictos citatorios publicados y condiciones de venta que fueron leídas
por la martillera previo a la subasta sin que se advirtiera en absoluto la existencia de
usufructo ni en el acta de subasta ni en auto aprobatorio del remate. Que recién se anoticia
cuando ingresa el cuerpo de inscripción al Registro de la Propiedad y se le informa que en
el dominio consta la nuda propiedad, pues existía usufructo a favor de Félix Ruperto
Rodríguez, lo que da motivo al planteo de nulidad por existencia de un error esencial que
configura un vicio insalvable en el procedimiento al haber variado sustancialmente las
condiciones de venta del inmueble. Asimismo se agravia por cuanto la juzgadora no analiza
la cuestión de fondo del planteo de nulidad, concluyendo que habiéndose demandado sólo
la nulidad de la subasta, no procediendo los requisitos para que prospere y a los fines de no
violar el principio de congruencia, la resolución debe limitarse a rechazar el incidente en
todos sus términos sin perjuicio de las acciones que el comprador perjudicado pudiere
iniciar en contra de los verdaderos responsables de los perjuicios sufridos. La juez a quo
reconoce el error del informe registral, el grave perjuicio producido al comprador,
conforme lo expresado al plantear el incidente, pero pretende convalidar la venta por una
cuestión formal infundada, sin atender a la cuestión de fondo como es la existencia de una
venta nula por configurarse un error esencial de hecho en el objeto y condiciones de la
venta. Que tratándose de una nulidad absoluta, el juez debió declarar la misma aun de
oficio. Expresa que adquirió el inmueble inducido por un error de hecho esencial sobre las
cualidades de la cosa adquirida, faltando uno de los requisitos de la ley de fondo referente
al elemento voluntad del acto jurídico (discernimiento, intención y libertad). Ahora bien,
teniendo en cuenta la consideración del vicio esencial del acto de la subasta referido a la
voluntad del adquirente por el que procede la anulación del acto, el juez a-quo debió aplicar
las normas del Código Civil atento a la falta de previsión específica de la ley adjetiva sobre
los vicios sustanciales propios de los actos del proceso, con los efectos previstos en los art.
1050,1056 y concordantes de la ley de fondo. Conforme ello, la declaración de nulidad de
la subasta resulta imperiosa e impostergable, al igual que todos los actos ulteriores que
fueran su consecuencia. Por último se queja por cuanto se omite restituir los importes
reclamados por el nulidicente. Que declarada la nulidad se deberá aplicar al caso el art.
1052 del CC y volverse las cosas al estado en que se hallaban antes del acto anulado,
obligándose las partes a restituirse mutuamente lo que se haya recibido o percibido en
virtud del acto anulado. Conforme a ello, los demandados deben restituir lo entregado por
el comprador en concepto de seña del precio $ 910,00 con más la comisión de ley $ 227,00
con más los intereses compensatorios a partir de la fecha de la subasta ocurrida el día
16/5/00 hasta su efectivo pago. Deberá ordenarse la restitución del saldo del precio de la
venta $ 3.640 depositados a la orden del Tribunal a la Cta. N° 6509785 con fecha 06/09/00
con más intereses hasta su efectivo pago. Igual solución debe tomarse respecto de los
gastos y honorarios producidos con motivo de los trámites frustrados de inscripción del
inmueble, que asciende a $ 347,00 abonados a la martillera Mercedes B. López conforme
factura y liquidación de pagos de Tasa Provincial y Ley Convenio. La responsabilidad de la
restitución de los montos reclamados se impone a la parte actora y martillera, en forma
conjunta y solidaria, por haber sido los que llevaron adelante la ejecución, los que gestaron
con su accionar el juicio en el que se produjo la nulidad. Que es aplicable al caso el art.
1056 del CC por lo cual, independientemente de imputar o no la nulidad de la subasta al
accionar de la actora y martillera actuando en el juicio principal, corresponde la restitución
de lo percibido por ella en concepto de comisión y gastos por cuanto tal pago carece de
causa que lo justifique, ello sin perjuicio de los derechos y acciones que le puedan
corresponder eventualmente contra el causante de la nulidad, pero en el supuesto de que el
martillero no sea el responsable del vicio que causó la nulidad, igualmente debe ordenarse
restituir lo percibido, incluso lo que hubiere retenido en concepto de gastos, por cuanto el
pago carece de causa que lo justifique. Peticiona en definitiva se acoja el recurso.
2) El apoderado de la actora del juicio expresa los agravios que el resolutorio apelado le
ocasiona. Considera que se debió condenar en costas al comprador, sin embargo lo premia
con "un plus" al no hacerlo. Expresa que se hace lugar a la excepción articulada por su
parte rechazando la acción intentada y el proveyente no considera la labor desplegada por
sus partes; es más, regula honorarios en la ínfima suma de $ 98 que desconoce quién los
oblará ya que el fallo no contiene condenación en costas ni ordena costas por su orden.
Sostiene que a los fines de la regulación se debió tomar como base regulatoria el monto de
la subasta con más intereses y aplicar la escala que establece el art. 34 en concordancia con
el art. 78 del CA, suma que asciende a $ 650 y así regular los honorarios profesionales de
su parte. El apoderado de la actora evacúa el traslado del art. 372, haciendo lo propio el
comprador de subasta, y la martillera actuante, María Claudia Durán, evacua el traslado del
art. 372 corrido respecto de la apelación incoada por el Sr. Luna.
3) Así trabada la litis, conforme a los términos vertidos en los respectivos escritos de
expresión y contestación de agravios, los que delimitan el marco cognoscitivo de este
Tribunal de Alzada, nos encontramos en condiciones de ingresar a resolver los conflictos
planteados. En primer lugar, y por una cuestión de método, hemos de analizar el recurso de
apelación impetrado por el comprador de subasta en el cual propugna la nulidad de la venta
forzada del bien a mérito de existir un error de hecho esencial como así también la
restitución de todo lo abonado en su consecuencia con más los intereses desde la fecha del
acto hasta el día del efectivo pago. Frente a esta pretensión, el apelado, en el caso actor
ejecutante, considera viable y ajustado a derecho lo pretendido, disintiendo tan sólo en lo
relativo a lo que se debe restituir como consecuencia de la declaración de nulidad del acto,
considerando que tal obligación se limita a lo pagado por el adquirente, incluidas la seña y
comisión, no así los demás gastos realizados con motivo de la inscripción, siendo diferente
la postura adoptada por la martillera en ocasión de evacuar el traslado del art. 372 del CPC.
En esta tarea revisora de las constancias del proceso y del resolutorio dictado, siempre con
el límite impuesto por los agravios, se impone destacar que el caso presenta aristas
particulares y que el ámbito de discusión en la Alzada ya se encuentra minimizado por
cuanto tan sólo se propicia la nulidad de la subasta y la devolución de lo abonado, no
siendo materia de debate lo reclamado en la instancia anterior en concepto de daños y
perjuicios. Así las cosas, y reconociendo el acierto del fallo dictado por la juez a-quo en lo
referente a que, mediante la vía incidental incoada en contra del actor y de la martillera
interviniente no es dable expedirse sobre supuestas responsabilidades e indemnizaciones
por daños acaecidos, lo cual requiere de una acción autónoma con la debida amplitud de
debate y prueba que permita garantizar a las partes de manera adecuada el derecho de
defensa en juicio. En una correcta inteligencia, puede decirse que a esta altura del proceso
sólo cabe expedirse acerca de la procedencia de la nulidad de la subasta en atención a la
normativa procesal y sustancial que le es aplicable. En autos, el acto jurídico cuya nulidad
se propicia se realizó conforme oficio de informe y anotación preventiva de subasta en el
que con fecha 18/02/00 se manifiesta que la inscripción citada a nombre de la demandada
María Alejandra Rodríguez consta el dominio de lo descripto sin hacerse mención alguna a
la existencia del usufructo; que luego y ante el pedido de inscripción de subasta, se informa.
Que a poco que se analice puede excogitarse la procedencia de la nulidad peticionada por la
sencilla razón de que el adquirente ofertó y pagó por la compra de un dominio pleno sin
limitación alguna y luego tuvo la desagradable sorpresa de que lo por él comprado era tan
sólo la nuda propiedad, viendo así cercenado el derecho de uso que por lógica es dable
suponer que lo pretende. El vicio que tiñe al acto es de tamaña magnitud que no autoriza a
vislumbrar una solución diferente a la pretendida, lo que en modo alguno implica la
necesariedad de indagar en la presente incidencia acerca de los responsables de su
producción, teniendo por otro costal la certeza, conforme las constancias que surgen de
autos y el origen del vicio invalidante, esto es, error en lo informado mediante el certificado
expedido por el Registro de la Propiedad, que al nulidicente no le es achacable
imputabilidad alguna en la producción del hecho que da pie a la declaración que propicia.
Siguiendo con el análisis, es relevante destacar que si bien la subasta fue realizada
conforme a la última certificación expedida por el Registro General de la Propiedad y en
atención a lo informado la misma no presentaba ningún vicio invalidante, ha menester no
dejar de lado el posterior conocimiento por parte del adquirente del error de información
contenido en la certificación que da pie al acto jurídico en las condiciones que fuera llevado
a cabo, error éste que es reconocido no sólo por el ejecutante sino también por la martillera
y conlleva sin más a sostener que la subasta judicial, si bien se concreta a través de un acto
procesal, contiene o implica una venta forzada con intervención jurisdiccional. Ello así, el
examen sobre su mérito no puede circunscribirse a los temas exclusivamente rituales sino
que se extiende a su valoración intrínseca desde la perspectiva del derecho de fondo, es
decir, en cuanto a los presupuestos sustanciales que deben integrarse para que una venta
tenga validez. Bajo este velo, y en atención a que en definitiva el comprador en subasta
adquirió, a la postre, una cosa diferente a la que se le ofreció y por la cual pagó, no cabe
más que declarar la nulidad de la subasta realizada el día dieciséis de mayo de dos mil y de
todos los actos que son su consecuencia. En lo atinente al reclamo que apunta a la
restitución de los emolumentos abonados, el mismo encuentra respaldo legal en la norma
impuesta por el art. 1052 del CC en virtud de la cual y luego de acaecida la declaración de
nulidad, surge la obligación de las partes del acto jurídico de mutua restitución, y la ley
obtiene su fin al hacer desaparecer el acto y sus consecuencias. Probada y declarada la
nulidad del acto (causa) es necesario devolverse mutuamente lo recibido por virtud de él.
Haciendo conjugar dicha norma con lo resuelto, y sin perderse de vista que en la presente
incidencia no nos hemos introducido a evaluar ni establecer supuestas responsabilidades en
la producción del acto que se anula, es que la obligación restitutoria se limita a despojar al
Sr. Luna de su carácter de comprador en subasta del inmueble inscripto al Dominio Folio
846, Tomo 4, Año 1994 y de la posesión en la que fuera impuesto el día 27 de octubre de
dos mil y en consecuencia condenar al actor y martillera interviniente a la devolución de lo
percibido en el acto de subasta igual a la suma de $ 910 en concepto de seña y $ 227 en
concepto de comisión de ley respectivamente, con más un interés igual a la tasa pasiva
promedio mensual que publica el BCRA desde la mentada fecha y hasta el día 7/1/02, fecha
a partir de la cual y hasta el día del efectivo pago se deberá adicionar a la tasa pasiva un
interés igual al 2% mensual conforme lo resuelto por el alto cuerpo en autos "Hernández
Juan C. c/ Matricería Austral SA Demanda - Recurso Casación", como así también se le
deberá restituir la suma de $ 3.640 depositados a la orden del Tribunal a la cuenta N°
6509785 respecto de lo cual se deberá ordenar el libramiento de la pertinente orden de pago
a favor del Sr. Luna. Respecto a los intereses que supra se mandan a pagar, es oportuno
aclarar que la obligación de restitución de lo percibido a resultas del acto inválido no
lograría el fin reparador de la sentencia de nulidad si no fuera acompañada por la
restitución de los frutos y productos que la cosa hubiera producido desde el momento de su
entrega, y siendo los intereses la ganancia o renta del capital, entran en la categoría de
frutos civiles y su restitución deviene procedente a fin de un correcto cumplimiento de la
obligación restitutoria. Especial análisis merece lo reclamado en concepto de honorarios y
gastos abonados a la martillera por el trámite iniciado en el Registro de la Propiedad a fin
de lograr la inscripción de la subasta, lo que asciende a $ 347 de acuerdo a la factura
obrante a fs. 27. Siendo consecuentes con los fundamentos dados y con los principios
enunciados, puede excogitarse que, declarada la nulidad, nace la obligación restitutoria en
relación a lo entregado por las partes sin que sea dable, en el caso de autos, adicionar otros
emolumentos que no se originaron en el acto nulo sino en posteriores diligencias
encargadas por el comprador de subasta a la martillera y cuya imposibilidad de
cumplimiento se debe al vicio invalidante, por lo cual esos reclamos deberán dirigirse en
contra de los responsables del hecho mediante la pertinente acción de daños y perjuicios.
Dentro de esta especie se encuentra inmerso lo pretendido en concepto de honorarios
abonados a la martillera por el trámite inscriptorio, los que a todas luces deberán ser
abonados por los responsables que con su accionar condujeron a la anulación del acto y por
consiguiente pesará sobre ellos la obligación de abonar tales emolumentos. Conforme a lo
hasta aquí expuesto y en consonancia con los fundamentos vertidos es que consideramos
acertado en derecho recepcionar el recurso de apelación, debiéndose imponer en esta
instancia las costas por el orden causado a mérito de las especiales particularidades del caso
sometido a decisión y sin perder de vista la actitud asumida por las partes y los términos
por ellas vertidos en relación a la procedencia del reclamo. Ingresando ahora a evaluar los
agravios esbozados por el apoderado de la parte actora, los mismos se circunscriben a la
imposición de costas y a la base regulatoria tomada por la juez a-quo. Como punto de
partida cabe destacar que toda expresión de agravios debe tender a demostrar con el debido
fundamento en derecho, el yerro en el cual ha incurrido el juzgador a fin de que sea viable
la revocación del pronunciamiento. Si bien es cierto que el auto apelado resuelve la
incidencia "sin costas", y luego procede a regular el mínimo legal que prevé el art. 34 de la
ley 8226, es sabido que las expresiones "eximir de costas al vencido", "sin costas" o “costas
por su orden" significan que el perdidoso no soportará las costas de su contrario, aunque sí
las provocadas por su propia defensa. Aclarado el tópico en relación a la expresión "sin
costas", llama la atención el agravio que pretende infundadamente sostener el apelante en
esta instancia, por cuanto el mismo choca con los propios reconocimientos por él
efectuados en la incidencia en cuanto a la procedencia de la causal de nulidad, máxime si se
tiene en cuenta cómo acontecieron los hechos. A tales efectos nuestro pensamiento se
enrola y comulga en un todo con el fundamento dado por la juez a-quo y que referencia la
especial naturaleza de la presente incidencia y tiene en mira la necesidad de no ocasionar
mayores perjuicios a las partes intervinientes. Que no obstante haberse recepcionado la
apelación impetrada por el comprador de subasta y en consecuencia haberse modificado el
decisorio receptándose el planteo nulificatorio, la condena en costas, la cuantía de la
regulación en la instancia anterior se mantiene en iguales términos a fin de no contrariar los
principios de justicia y equidad que la inspiran conforme a la fundamentación dada.
Respecto al cuestionamiento que apunta a la regulación de honorarios realizada a favor del
Dr. Adolfo Exequiel Luna, no provocándole tal circunstancia agravio alguno al apelante por
no ser obligado al pago de los mismos, los fundamentos no merecen ser analizados. Lo
expuesto nos lleva a rechazar el recurso de apelación, sin costas (art. 107, ley 8226).

Por ello,

SE RESUELVE: 1) Acoger el recurso de apelación impetrado por el comprador en subasta,

Sr. Adolfo Exequiel Luna, y en consecuencia revocar parcialmente el decisorio recurrido y
declarar la nulidad de la subasta realizada el día dieciséis de mayo de dos mil dos por la
cual se puso en venta el dominio inscripto al F° 846, Tomo 4, Año 1994 a nombre de María
Alejandra o Alejandra María Rodríguez y de todos aquellos actos que sean su
consecuencia. 2) Ordenar a que las partes se restituyan lo recibido en virtud del acto
anulado, debiendo la actora, Sra. María Dolores Palau de Madoery y martillera
interviniente, Sra. María Claudia Durán, devolver lo percibido en el acto de subasta en el
término de diez días y bajo apercibimiento de ley, lo que es igual a la suma de $910 en
concepto de seña y $ 227 en concepto de comisión de ley respectivamente, con más un
interés igual a la tasa pasiva promedio mensual que publica el BCRA desde la mentada
fecha y hasta el día 7/1/02, fecha a partir de la cual y hasta el día del efectivo pago se
deberá adicionar a la tasa pasiva un interés igual al 2% mensual conforme lo resuelto por el
alto cuerpo en autos "Hernández Juan C. c/ Matricería Austral SA-Demanda - Recurso
Casación", como así también se le deberá restituir al comprador de subasta la suma de $
3.640 depositados a la orden del Tribunal, respecto de lo cual se deberá ordenar el
libramiento de la pertinente orden de pago; mientras que el comprador en subasta deberá
restituir la posesión en la que fuera impuesto. 3) Las costas en la Alzada se imponen por el
orden causado. 4) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la actora. Sin costas
(art. 107 de la ley 8226).

Eduardo Alberto Lavayén – Jorge Ávalos Mujica – Ana María Esteban de Flores ■

Ficha Técnica
Tribunal: Cámara 6a Civil y Comercial, Córdoba
Eduardo Alberto Lavayén – Jorge Ávalos Mujica – Ana María Esteban de Flores

Autos: "Palou de Madoery, Ma. Dolores c/ María Alejandra o Alejandra María Rodríguez –
Ejecutivo – Incidente de Nulidad de Luna, Exequiel Adolfo c/ Palou de Madoery y otra"

Auto Interlocutorio Nº: 509

Fecha: 15/10/2002

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Semanario Jurídico:
Número:1395
13/02/2003
Cuadernillo: 2
Tomo 87
Año 2003 - A

Página: 56