Informe Técnico 2021-699 - RT Eru-027 - 30082021

2021 - 699
RT No ERU-027
DIRECCIÓN INMUEBLE
KR 11 9 57
BOGOTÁ, D.C.
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO COMERCIAL N° 2021 - 699
RT No ERU-027
1. INFORMACIÓN GENERAL
1.1. SOLICITANTE: EMPRESA DE RENOVACION URBANA
1.2. RADICACIÓN: 2021 - 543721 del 01 de Junio de 2021
1.3. TIPO DE AVALÚO: Avaluo Comercial
1.4. TIPO DE INMUEBLE: LOTE
1.5. CHIP: AAA0249DFKC
1.6. CÉDULA CATASTRAL: 003107224600000000
1.7. SECTOR CATASTRAL: 003107 - SANTA INES
1.8. DESTINO ECONÓMICO: Comercio En Corredor Comercial
1.9. FECHA VISITA: 11/06/2021
2. INFORMACIÓN JURÍDICA
2.1. PROPIETARIO: ALIANZA FIDUCIARIA S.A. FIDEICOMISO SAN

VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL
2.2. ESCRITURA PÚBLICA N°: No Aplica
2.3. MATRÍCULA INMOBILIARIA: 050C01934237
NOTA: El presente informe no constituye un estudio jurídico de los títulos.
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3. FUENTES DE INFORMACIÓN
DATO FUENTE
LINDEROS Datos disponibles en la plataforma Mapas Bogotá
de la Manzana Catastral 00310722.
AREAS Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula
Inmobiliaria 50C-1934237 de mayo de 2021.
EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES No aplica.
AVALUO DE INDEMNIZACION Expediente con Radicación 2021 - 543721.
4. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
Delimitación del sector catastral.
4.1. DELIMITACIÓN
El sector catastral Santa Inés (003107) se ubica en la localidad 3 - Santa Fe, de la ciudad de
Bogotá D.C. Limita con:
- Por el norte: Con la Calle 12 (CL 12), que lo separa del sector catastral La Capuchina.
- Por el oriente: Con la Avenida Fernando Mazuera (KR 10), que lo separa de los sectores
catastrales Centro Administrativo (003106) y La Catedral (003110).
3
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- Por el occidente Con la Avenida Caracas (AK 14), que lo separan de los sectores
catastrales La Estanzuela (004104) y Voto Nacional (004103).
- Por el sur: Con la Avenida De Los Comuneros (AC 6), que lo separa del sector catastral
San Bernardo (003201).
4.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE

El sector catastral Santa Inés (003107) se caracteriza por ser una zona comercial tradicional
de Bogotá D.C., correspondiente a San Victorino. Allí se presenta comercio de escala
urbana a metropolitana, donde se tranzan diversos bienes y servicios como ropa, juguetería,
joyería, artículos escolares, entre otros.
Las edificaciones establecidas en el sector están diseñadas para sus usos actuales
respectivos. Se destacan sitios de interés como los Centros Comerciales Visto y El Gran
San, El Parque Tercer Milenio y El Instituto Nacional de Medicina Legal.
4.3. ACTIVIDAD EDIFICADORA

Al interior del sector actualmente la actividad constructiva es baja. Recientemente se
edificó el Centro de Comercio Internacional Mayorista Visto, el cual es de uso mixto entre
vivienda y comercio. Adicionalmente, en las construcciones existentes se adelantan obras
de enlucimiento y adaptación al uso comercial.
4.4. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA

El predio objeto de avalúo no tiene estrato socioeconómico asignado. Se aclara que el
estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdo con lo
establecido en la Ley 142 de 1994. En la actualidad se encuentra vigente el Decreto 551 del
12 de Septiembre de 2019, por medio del cual se adopta la actualización de la
estratificación urbana de Bogotá D.C., para los inmuebles residenciales de la ciudad.
4.5. VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector y al predio son buenas, debido a la disponibilidad de
vías por donde circula el transporte público y vehicular. Tales vías en su mayoría se
encuentran en buen estado de conservación y mantenimiento, y conectan el sector con la
malla vial arterial, que lo comunican con el sur y el norte de la ciudad.
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Las principales vías de acceso son la Avenida Fernando Mazuera (KR 10), la Avenida
Caracas (AK 14) y la Avenida Jiménez (AC 13), sobre las cuales opera el Sistema
Transmilenio y circulan numerosas rutas del Sistema Integrado de Transporte de Bogotá
(SITP).
4.6. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado,
energía eléctrica, gas natural, y teléfono. Adicionalmente, dispone de alumbrado público,
servicio de aseo y recolección de basuras.
5. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Ante la suspensión provisional del Decreto 364 de 2013 (modificación excepcional del Decreto
190 de 2004, Plan de Ordenamiento Territorial - P.O.T.) por parte del Consejo de Estado, el
Ministerio de Vivienda emitió concepto donde considera que entra en vigor de nuevo el Decreto
190 de 2004, que para este predio reglamenta:
NORMATIVA URBANÍSTICA Decreto 492 de 2007, por el cual se adopta la Operación

Estratégica del centro de Bogotá, el Plan Zonal del Centro
(PZCB) y las Fichas Normativas para las Unidades de
Planeamiento Zonal (UPZ) 91 - Sagrado Corazón, 92 - La
Macarena, 93 - Las Nieves, 94 - La Candelaria, 95 - Las
Cruces y 101 - Teusaquillo.
ÁREA ACTIVIDAD Central
ZONA No Aplica
TRATAMIENTO Renovacion Urbana
URBANÍSTICO
MODALIDAD de redesarrollo y reactivación
SECTOR NORMATIVO 2
SUBSECTOR USO I
SUBSECTOR B
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EDIFICABILIDAD
ALTURA MÁXIMA Según la Resolución 0063 del 11 de febrero de 2005.
TIPOLOGÍA CONSTRUCCIÓN No Aplica
ÍNDICE OCUPACIÓN Según la Resolución 0063 del 11 de febrero de 2005.
ÍNDICE CONSTRUCCIÓN Según la Resolución 0063 del 11 de febrero de 2005.
ANTEJARDÍN Según la Resolución 0063 del 11 de febrero de 2005.
AISLAMIENTO LATERAL Según la Resolución 0063 del 11 de febrero de 2005.
5.1. USOS PRINCIPALES

Los reglamentados a través de la Resolución 0063 del 11 de febrero de 2005.
5.2. USOS COMPLEMENTARIOS

5.3. USOS RESTRINGIDOS
5.4. CONSIDERACIONES NORMATIVAS
La información anteriormente expuesta alude a lo reglamentado por la Unidad de

Planeamiento Zonal correspondiente al predio objeto de avalúo. Sin embargo, la
normatividad específica aplicable al inmueble es la Resolución 0998 del 19 de mayo de 2009,
por la cual se adopta el Plan de Implantación del Centro Internacional de Comercio Popular
San Victorino. Tal norma fue modificada por la Resolución 1110 del 6 de septiembre de 2012
y por la Resolución 0366 del 10 de abril de 2015. El bien materia de tasación se localiza en la
Manzana 22.
Los Usos del Suelo desarrollables en el Centro Internacional de Comercio Popular San
Victorino están en sujeción al numeral 1 del artículo 2 de la Resolución 0998 de 2009, el cual
fue modificado por el artículo 1 de la Resolución 1110 de 2012. Tales usos son siguientes:
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USO PRINCIPAL:
- Comercio de escala metropolitana. Descripción: Centro Comercial de más de 6000 M2 de

áreas de venta.
USOS COMPLEMENTARIOS:
- Vivienda.
- Servicios Empresariales. Tipo: Servicios de Logística. Unidad de Servicio: Bodegas.

Escala: Metropolitana.
- Servicios Empresariales. Tipo: Servicios Financieros. Unidad de Servicio: Bancos,

Corporaciones, Crédito, Seguros, Cooperativas, Casas de Cambio. Escala: Urbana.
- Servicios Personales. Tipo: Servicios Profesionales, Técnicos Especializados. Escala:

Zonal.
- Servicios Personales. Tipo: Servicios Alimentarios. Escala: Zonal.
- Servicios Personales. Tipo: Servicios de Comunicación Masivos y Entretenimiento. Escala:

Urbana.
- Servicios Personales. Tipo: Servicios de Parqueadero. Escala: Urbana.
- Servicios Urbanos Básicos. Tipo: Servicios de la Administración Pública. Escala: Urbana y

Zonal.
- Servicios de Alto Impacto. Tipo: Servicios de diversión y esparcimiento ¿ Eventos

temporales y espectáculos privados. Escala: Metropolitana.
Por otro lado, la edificabilidad aplicable a la Manzana 22 se rige por lo expuesto en el

artículo 3 de la Resolución 0998 de 2009, con las siguientes normas específicas:
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Normas específicas.
El numeral 5 del artículo 3 de la Resolución 0998 de 2009, modificado por el artículo 2 de la

Resolución 0366 de 2015, indica de la siguiente forma la cantidad de estacionamientos
requeridos para la Manzana 22:
Estacionamientos requeridos.
El Equipamiento Comunal para el Centro Internacional de Comercio Popular San Victorino

se ajusta al numeral 10 del artículo 3 de la Resolución 0998 de 2009, modificado por el
artículo 2 de la Resolución 0366 de 2015. En este concepto se exige la siguiente proporción:
Equipamiento comunal.
El artículo 2 de la Resolución 0366 de 2015 señala que la Plaza Tercer Milenio es una Cesión
de Tipo B de la Manzana 22 cuyo diseño debe acogerse a los parámetros definidos por el
artículo 8 de la Resolución 0063 de 2005, donde se indica que su área neta mínima es de 1250
M2.
El parágrafo 1 del artículo 5 de la Resolución 0366 de 2015 señala que los predios
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identificados con las Matrículas Inmobiliarias 50C-167094 y 50C-195737 estarían excluidos

de los alcances del Plan de Implantación hasta que se perfeccionara su propiedad en cabeza
de las entidades titulares de dicha norma o del Distrito Capital. Ahora bien, con base en el
Oficio 0686 del Juzgado Primero Penal Especializado del Circuito de Bogotá D.C., fechado
el 22 de marzo de 2019, se registró extensión de dominio privado de los bienes mencionados,
quedando como titular de su derecho real de dominio el Fondo Para la Rehabilitación,
Inversión Social y Lucha Contra el Crimen Organizado (FRISCO). Por consiguiente, los
inmuebles indicados son objeto de aplicación del Plan de Implantación actualmente. Esto se
ratifica en el Concepto de Uso del Suelo de la Secretaría Distrital de Planeación con fecha del
26 de agosto de 2019, el cual se anexa.
De otra parte, a través del Acto Administrativo 11001-4-21-0483 del 22 de febrero de 2021,
la Curaduría Urbana No. 4 concedió revalidación de la Licencia de Urbanización 16-4-0186
del 16 de febrero de 2016, correspondiente a la Manzana 22. En el artículo 2 de tal Acto
Administrativo se indica que la vigencia de la revalidación es de 24 meses contados a partir
de su fecha de ejecutoria, prorrogable sólo una vez por un plazo adicional de 12 meses.
6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

6.1. UBICACIÓN
Inmueble esquinero ubicado en la intersección entre la Carrera 11 (KR 11) y la Calle 10 (CL
10). Su dirección oficial es KR 11 9 57.
Ubicación del inmueble.
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6.2. LINDEROS: Los linderos del área objeto de avalúo son
- Norte: En 180,9 m con Calle 10 (CL 10).

- Sur: En 116,9 m con Calle 9 (CL 9); en 8,8 m con lote de código 0031072204 y en 68,2 m
con lote de código 0031072244.
- Oriente: En 93,3 m con Carrera 11 (KR 11).
- Occidente: En 91,9 m con Carrera 12A (KR 12A) y en 31,4 m con lote de código
0031072245.
Linderos del predio.
6.3. TOPOGRAFÍA
El predio presenta topografía plana
6.4. FORMA GEOMÉTRICA

Irregular
6.5. FRENTE
93,3 m sobre la Carrera 11 (KR 11).
6.6. FONDO
10
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176,1 m en promedio.
6.7. ÁREA TERRENO

Área Total: 18244.55 m2
6.8. SERVICIOS PÚBLICOS

El predio objeto de avalúo cuenta con los servicios de: acueducto, alcantarillado, energía.
7. CARACTERÍSTICAS GENERALES CONSTRUCCIÓN

7.1. DESCRIPCIÓN
Lote con obras de urbanismo. Presenta piso en losetas confinadas y ladrillo en bloque, drenaje
de aguas lluvias y acometidas de servicios públicos básicos. Se evidencian construcciones
desmontables y algunas con anclaje y pilotaje sobre el terreno. No obstante, en consonancia
con la solicitud, estas obras constructivas y de urbanismo no son objeto de avalúo.
7.2. ÁREA CONSTRUCCIÓN

No aplica
7.3. EQUIPAMIENTO COMUNAL
No aplica
7.4. OTROS
No aplica
8. MÉTODO DE AVALÚO
El presente informe cumple con las metodologías establecidas en la Resolución 620 de 2008
del Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC. En desarrollo del trabajo se utilizaron los
siguientes métodos para determinar los valores reportados.
8.1. PARA EL VALOR DEL TERRENO

Para la determinación del valor comercial del terreno se utilizó el Método Residual, el cual se
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define en el artículo 4 de la Resolución 620 de 2008 de la siguiente manera:
- ARTÍCULO 4. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas
de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. -
8.2. PARA EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

No aplica
8.3. PARA EL VALOR DE OTRAS CONSTRUCCIONES
No aplica
9. AVALÚO
9.1. VALOR DEL TERRENO
URBANO NO PROTEGIDO
El inmueble objeto de avalúo hace parte de la Manzana 22 del Plan de Implantación del Centro
Internacional de Comercio Popular San Victorino, adoptado mediante la Resolución 0998 de
2009. Tal norma fue modificada por la Resolución 1110 de 2012 y por la Resolución 0366 de
2015. Por consiguiente, la aplicación de la Técnica Residual partió del mayor y mejor uso
desarrollable acorde con las directrices urbanísticas asignadas a la Manzana 22, y consideró el
área total de terreno de los lotes de dicha Manzana.
Una vez evaluada la factibilidad técnica, jurídica, financiera y comercial del bien final
vendible, se estableció un proyecto constructivo sobre la Manzana consecuente con el tipo de
edificaciones ubicadas en la zona de estudio y con el mercado inmobiliario existente. El diseño
planteado comprende una plataforma comercial de tres pisos con características semejantes a
las de su entorno inmediato, dos pisos de oficinas y siete pisos restantes para vivienda.
Adicionalmente, se incluye una torre de 25 pisos destinada a oficinas, tal como se contempla
normativamente.
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El Área Bruta de terreno de la Manzana es de 20471,65 m2. Al restar 301,76 m2

correspondientes a la Reserva del Canal San Francisco, se obtuvo un Área Neta Urbanizable de
20169,89 m2. Posteriormente al substraer las áreas asociadas a cesiones viales, andenes,
alamedas, pasajes y la Plaza Tercer Milenio, se calculó un área edificable en primer piso de
13637,27 m2, lo que se tradujo en un Índice de Ocupación de 0,6662 respecto a la superficie
total de la Manzana 22. Al ser esta cifra inferior a la establecida por el Plan de Implantación
equivalente a 0,67, se adoptó como área ocupada en primer piso la resultante de hacer los
descuentos mencionados.
El cálculo de área construida por aislamientos fue de 142870,38 m2, lo que correspondió a un
Índice de Construcción de 6,98. Sin embargo, esta cifra excede lo estipulado por el Plan de
Implantación equivalente a 4,5 sobre el área total de la Manzana. Por lo tanto, se asignó un
Área de Construcción de 92122,43 m2, derivada del Índice de Construcción máximo permitido
normativamente.
Considerando los diferentes usos del proyecto, se determinaron los porcentajes de circulaciones
y puntos fijos asociados a la edificación, estimando así un área de 27223,77 m2. De manera
análoga, aplicando los porcentajes y las proporciones establecidas en el Plan de Implantación
para los diferentes usos, se obtuvo una superficie para equipamiento comunal construido de
1049,19 m2. Al substraer ambos conceptos del Área de Construcción, se calculó un Área
Vendible de 63849,46 m2.
Ahora bien, se estimó el área requerida para satisfacer la demanda de estacionamientos

reglamentada en el Plan de Implantación. Se calcularon las superficies asociadas a cada clase
de parqueadero incluyendo sus espacios de circulación. Al totalizar, se estableció un área de
24356,77 m2 para estacionamientos, la cual se distribuyó en dos sótanos. En ese orden de
ideas, para el proyecto se obtuvo un Área Total Construida de 116479,20 m2, la cual
comprende la edificación y los sótanos.
ESTIMACIÓN DEL MONTO TOTAL DE VENTAS
Se analizaron cada uno de los tipos de productos inmobiliarios propuestos, caracterizando su

disposición, áreas privadas, valores de venta y demás elementos de interés. A continuación, se
describe la investigación económica efectuada:
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- Locales Comerciales En Primer Piso:
Se encontraron cinco ofertas de locales de primer piso ubicados en centros comerciales

aledaños de tipología San Victorino y San Andresito, en los cuales existe afluencia de público
considerable y se vende al por mayor o al detal. Las áreas de los establecimientos consultados
están entre 6 y 13 m2.
Estudio de mercado de locales comerciales en primer piso.
Los valores unitarios de la muestra están entre $34.200.000 y $41.538.462. El análisis

estadístico de los datos evidencia un coeficiente de variación de 7.29%, el cual indica
convergencia en los valores integrales y se ajusta a lo estipulado en el artículo 11 de la
Resolución 620 de 2008.
En vista de la similitud de las ofertas investigadas con el producto inmobiliario proyectado,

para el valor de venta de los locales ubicados en primer piso se adoptó $38.203.000 por m2 de
área vendible, cifra que tiende al promedio estadístico calculado.
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- Locales Comerciales En Segundo Piso:
Se encontraron cinco ofertas de locales de segundo piso ubicados en centros comerciales con
las características anteriormente enunciadas. Las áreas de los establecimientos consultados
están entre 3,24 y 14 m2.
Estudio de mercado de locales comerciales en segundo piso.
Los valores unitarios de los datos están entre $23.750.000 y $28.480.000. El análisis estadístico
de las ofertas presenta un coeficiente de variación de 7.48%, el cual indica representatividad en
la muestra investigada y se ajusta a lo establecido en el artículo 11 de la Resolución 620 de
2008.
Considerando la semejanza entre los datos investigados y el producto inmobiliario planteado,

para el valor de venta de los locales ubicados en segundo piso se asignó $25.680.000 por m2 de
área vendible, cifra que tiende al promedio estadístico estimado.
- Locales Comerciales En Tercer Piso:
Se encontraron cinco ofertas de locales de tercer piso ubicados en centros comerciales cercanos
con las particularidades anteriormente expuestas. Las áreas de los establecimientos consultados
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están entre 3,24 y 15 m2.
Estudio de mercado de locales comerciales en tercer piso.
Los valores unitarios de las ofertas están entre $18.232.819 y $21.666.667. El análisis
estadístico de los datos arroja un coeficiente de variación de 7.42%, el cual señala
convergencia en los valores de venta y se ciñe a lo dispuesto en el artículo 11 de la Resolución
620 de 2008.
Teniendo en cuenta la similitud de la muestra investigada con el producto inmobiliario

proyectado, para el valor de venta de los locales ubicados en tercer piso se adoptó $19.971.000
por m2 de área vendible, cifra cercana al promedio estadístico calculado.
- Oficinas:
Se encontraron nueve ofertas de oficinas en venta ubicadas en complejos empresariales de

construcción reciente y cercanos a la zona objeto del Plan de Implantación. Las áreas de las
unidades están en el rango de 45 a 171 m2.
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Estudio de mercado de oficinas.
Los valores unitarios están entre $5.488.889 y $ 6.783.626. La estadística exploratoria

aplicada a los datos evidencia un coeficiente de variación de 7.40%, el cual indica que la
muestra investigada es representativa y se ajusta a lo establecido en el artículo 11 de la
Resolución 620 de 2008.
Las zonas y servicios comunales en los complejos empresariales consultados son mejores que
las habituales en áreas administrativas situadas sobre plataformas comerciales tipo San
Victorino. Adicionalmente, el tipo de unidades de la investigación económica generalmente
conserva su uso a lo largo del tiempo, en tanto que oficinas como las del proyecto planteado
suelen ser utilizadas alternativamente como áreas de almacenamiento.
Considerando lo anterior, para las oficinas se adoptó un valor de $5.633.000 por m2 de área
vendible, cifra que tiende al límite inferior calculado.
-Viviendas:
Se plantearon apartamentos en Vivienda de Interés Social con un valor global de 175 Salarios
Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV), lo que equivale a $158.992.050.
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Se investigaron cinco ofertas de Vivienda de Interés Social a fin de establecer el área del
producto inmobiliario a ofrecer y, por consiguiente, adoptar un valor por metro cuadrado de
área vendible.
Estudio de mercado de vivienda.
Teniendo en cuenta la tendencia de los Datos 2, 4 y 5, se asignó un área por producto

inmobiliario de 45 m2, lo que se traduce en un valor unitario redondeado de $3.533.000.
Estacionamientos:
Se encontró una oferta de estacionamiento ubicado en el sector de Veracruz, cercano a la zona

de San Victorino. Su valor global de venta es de $70.000.000.
Oferta de estacionamiento.
Puesto que el parqueadero en venta se localiza en el sótano de una copropiedad con uso
comercial, se consideró comparable con el producto inmobiliario a ofrecer. Por lo tanto, se
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adoptó un valor de $70.000.000 por cada estacionamiento vendible.
Al totalizar respecto a las áreas vendibles de cada producto inmobiliario a ofrecer, se obtuvo
un Monto Total de Ventas de $880.306.154.955.
ESTIMACIÓN DE COSTOS DEL PROYECTO Y UTILIDAD ESPERADA
Para el ejercicio valuatorio se elaboró un presupuesto constructivo basado en las

características del proyecto planteado, y se determinó un costo directo unitario de
$2.473.073,48. Por otro lado, se estimó el costo directo unitario de los estacionamientos
adicionales para uso público, el cual equivalió a $273.587,95. Adicionalmente se
contemplaron los costos de urbanismo faltantes para materializar el proyecto, los cuales fueron
cuantificados en el año 2017 y actualizados a junio de 2021 mediante el Índice de Costos de la
Construcción Pesada (ICCP). En ese orden de ideas, los Costos Directos del proyecto
ascendieron a $301.811.896.170,80.
El total de Costos Indirectos se estimó en $141.221.663.090,57. Esta suma incluye conceptos

como el cargo fijo de la licencia de construcción, la expedición de la licencia, los gastos
notariales derivados de las ventas, los honorarios del proyecto, los costos financieros, entre
otros. Dichos montos se definieron teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas
para la edificación planteada.
Los porcentajes de utilidad para el proyecto se establecieron de acuerdo con los usos a
desarrollar: 20% para la superficie comercial, 18% para el área de oficinas y 10% para la zona
de vivienda. Estas cifras corresponden a la práctica económica para este tipo de edificaciones
en concordancia con su destinación, ubicación, estratificación, especificaciones y condiciones
de renta fija existentes en el momento del cálculo.
CONCLUSIÓN
Una vez desarrollado el ejercicio mediante el Método Residual, se obtiene un valor de

$269.806.091.463,71. Este monto corresponde al valor total del terreno de la Manzana 22, lo
que se traduce en un valor redondeado de $13.179.000 por M2 de terreno.
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9.2. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

No aplica
9.3. VALOR DE OTRAS CONSTRUCCIONES

No aplica
10. CONSIDERACIONES GENERALES
El presente avalúo se acoge a lo dispuesto en el Decreto 1420 de 1998 expedido por el

Ministerio de Hacienda, Crédito Público y Desarrollo Económico. El presente avalúo comercial
tiene una vigencia de un (1) año contado desde la fecha de su expedición.
El valor asignado se considera aplicable siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble
avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
El presente informe no constituye un estudio jurídico de los títulos.
En la realización de este estudio se han tenido en cuenta aquellos aspectos que son relevantes
para la estimación del valor comercial del inmueble, como elementos de tipo económico,
jurídico, de normatividad urbana y físicos. Tales factores permiten fijar parámetros de
comparación con predios similares del mercado inmobiliario.
Se consideraron las condiciones socioeconómicas urbanísticas del sector al cual pertenece el

inmueble objeto del avalúo. Dentro de estas se incluyen la estratificación socioeconómica, los
usos predominantes del sector, los estándares urbanísticos de la zona y sus condiciones de
saneamiento básico.
Se contemplaron las condiciones de accesibilidad a la zona como son la infraestructura vial

local, las principales vías de acceso, así como el estado de conservación de esta infraestructura.
Así mismo, la disponibilidad de transporte público que permite conectividad con el resto de la
ciudad.
Se tuvo presente la normatividad urbanística que cobija el sector y particularmente al inmueble

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objeto de avalúo como factor determinante del comportamiento del mercado inmobiliario.
Se consideraron las características particulares del predio objeto de avalúo como área, forma,
relación frente fondo, localización específica y topografía.
Se tomaron en consideración las actuales condiciones del mercado inmobiliario, actividad

edificadora, usos y condiciones del sector.
Adicionalmente a las condiciones propias del predio en estudio, se evaluaron factores exógenos
que inciden en la determinación del valor: seguridad, estado y cobertura de la infraestructura
urbana, servicio de transporte y distancia a otros centros de desarrollo económico de la ciudad.
El valor asignado por la UAECD corresponde al valor comercial, entendido por valor comercial
aquel que un comprador y vendedor están dispuestos a pagar y recibir de contado o en términos
razonablemente equivalentes en forma libre y sin presiones en un mercado normal de abierto
existiendo alternativas de negociación para las partes.
21
05-01-FR-07
V.11
RT No ERU-027
11. RESULTADO DEL AVALÚO

Dirección: KR 11 9 57 CHIP: AAA0249DFKC
ÍTEM UNID. CANT. VLR. UNITARIO SUBTOTAL
TERRENO M2 18,244.55 $13,179,000 $240,444,924,450
AVALÚO TOTAL $240,444,924,450
SON: DOSCIENTOS CUARENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO
MILLONES NOVECIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS
CINCUENTA PESOS M/CTE.
FECHA: 30 de Agosto de 2021
OBSERVACIONES: El presente informe aclara y reemplaza el informe del 19 de julio de
2021, por solicitud de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C.
(ERU), mediante oficio S2021002978 (2021ER22739).
Elaboró:
JORGE EDUARDO FORERO TORRES

PROFESIONAL AVALUADOR
R.A.A. No. AVAL-1033759954 Firmado
digitalmente por
MARIA ISABEL
ORTIZ
FERNANDEZ
Vo. Bo. Profesional control de calidad: MARIA ISABEL ORTIZ FERNANDEZ
R.A.A. No. AVAL-52617497
Anexos:
1. Avalúo De Indemnización
2. Registro Fotográfico
3. Estudio De Mercado
4. Presupuestos De Construcciones
5. Metodología Residual
6. Plano Resolución
7. Certificado De Vigencia Registro Abierto De Avaluadores
22
05-01-FR-07
V.11
RT N° ERU-027
ANEXO No. 2. REGISTRO FOTOGRÁFICO

Radicación: 2021-543721 Nomenclatura: KR 11 9 57
Código Sector: 003107224600000000 Barrio: SANTA INES Fecha Visita: 11-JUN-21
Número Avalúo: 2021 - 699 Tipo Avalúo: AVALUO COMERCIAL RT: ERU-027
Fachada sobre Carrera 11 (KR 11) Entorno sobre Carrera 12A (KR 12A)
Entorno sobre Calle 10 (CL 10) Entorno sobre la Carrera 11 (KR 11)
05-01-FR-07
V.11
RT N° ERU-027

Entorno sobre la Calle 9 (CL 9) Vista General del predio
Vista General del predio Vista Interna del predio
05-01-FR-07
V.11
RT N° ERU-027

Vista Interna del predio Vista Interna del predio
05-01-FR-07
V.11
UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL
SUBGERENCIA DE INFORMACIÓN ECONÓMICA
MÉTODO RESIDUAL (Resolución 620 de 2008 - IGAC)
PLAN DE IMPLANTACIÓN - RESOLUCIÓN 0998 DE 2009
NORMA APLICABLE: Resolución 0998 de 2009 - Resolución 366 de 2015 FECHA: Agosto de 2021
Direcciones: KR 11 9 3 / CL 9 11 22 / CL 9 11 38 / CL 9 11 48 /
CÓDIGO DE LOTES: 003107 22 01 / 02 / 03 / 04 / 44 / 45 / 46 / 99
KR 11 9 7 / CL 9 12 56 / KR 11 9 57 / CL 9 11 40
ÁREAS DE URBANISMO
AREA DE TERRENO LOTES 01 / 02 / 03 / 04 / 44 / 45 / 46 / 99 20.471,65
RESERVA VIAL TOTAL 0,00% 0,00
SUELO PROTEGIDO - RESERVA CANAL SAN FRANCISCO TOTAL 1,47% 301,76
ÁREA NETA URBANIZABLE 20.169,89
CESION - VIAS 1.953,66
CESION - ESPACIO PUBLICO (ANDENES Y ALAMEDA) 1.270,47
PLAZA TERCER MILENIO 1.250,00
PASAJES 2.058,49
OCUPACIÓN POR AISLAMIENTOS 13.637,27
ÍNDICE DE OCUPACIÓN POR AISLAMIENTOS (SOBRE ANU) 67,61% 13.637,27
INDICE DE OCUPACIÓN SOBRE ÁREA TOTAL DE MANZANA 22 67,00% 13.716,01
ÁREA CONSTRUIDA PISO 1 66,62% 13.637,27
AREA DE PISOS 1 A 6 81.823,62
ÁREA POR PISO - 6 A 12 9.461,96
ÁREA DEL PISO 6 AL 12 56.771,76
LOTE 45 - ÁREA DE PISOS 7 A 25 4.275,00
ÁREA USANDO ALTURA MÁXIMA (12 Y 25 PISOS) 142.870,38
INDICE DE CONSTRUCCIÓN POR AISLAMIENTOS 6,98 142.870,38
INDICE DE CONSTRUCCIÓN NORMATIVO - SOBRE ÁREA TOTAL DE MANZANA 22 4,50 92.122,43
AREAS DE PLAZOLETA Y PASAJES 3.308,49
CONSTRUCCIÓN POR ALTURA ADOPTADA 92.122,43

CIRCULACIÓN Y PUNTOS FIJOS 29,55% 27.223,77
CIRCULACIÓN Y PUNTOS FIJOS - ÁREA DE USO COMERCIAL 16.364,72
CIRCULACIÓN Y PUNTOS FIJOS - ÁREA DE OFICINAS 7.943,64
CIRCULACIÓN Y PUNTOS FIJOS - ÁREA DE USO RESIDENCIAL 2.915,41
ÁREA DE EQUIPAMENTO COMUNAL (NUM. 10 - ART. 3 - RES. 0998 DE 2009) 7,59% 6.994,61
ÁREA DE EQUIPAMENTO COMUNAL - ZONAS VERDES 75,00% 5.245,96
ÁREA DE EQUIPAMENTO COMUNAL - ESTACIONAMIENTOS ADICIONALES 10,00% 699,46
AREA DE EQUIPAMENTO COMUNAL - PRIVADO CONSTRUIDO 15,00% 1.049,19
AREA VENDIBLE 63.849,46
SECTOR DE DEMANDA NO INFERIOR A C ART. 2 - RES. 366 DE 2015
PARQUEADEROS PRIVADOS REQUERIDOS 1 X 200 M² 190,00
PARQUEADEROS VISITANTES REQUERIDOS 1 X 60 M² 672,00
PARQUEADEROS BICICLETAS 1 X 2 EST 431,00
PARQUEADEROS DISCAPACITADOS 1 X 30 EST 35,00
PARQUEADEROS MOTOS 158,00
PARQUEADEROS CARGUE 6,00
PARQUEADEROS TAXI 32,00
TOTAL PARQUEADEROS (SIN BICICLETAS Y MOTOS) 935,00
ÁREA REQUERIDA PARA PARQUEO 24.356,77
ÁREA DE SOTANO 13.637,27
ÁREA REQUERIDA EN SÓTANOS 1,79 24.356,77
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA SIN SÓTANO 92.122,43
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 116.479,20
VENTAS
VALOR M² DE COMERCIO - PISO 1 8.081,35 $ 38.203.000 $ 308.731.630.110
VALOR M² DE OFICINAS 23.536,70 $ 5.633.000 $ 132.582.210.237
VALOR M² DE VIVIENDA 16.068,73 $ 3.533.000 $ 56.770.825.560
VALOR DE PARQUEADEROS 190,00 $ 70.000.000 $ 13.300.000.000
TOTAL DE VENTAS 63.849,46 $ 880.306.154.955
COSTOS DIRECTOS
COSTOS URBANISMO $ 13.558.916.794,98
VIAS (EXCAVACIONES Y RELLENOS) 18,3% $ 2.486.839.137,86
REDES DE SERVICIOS 16,2% $ 2.193.289.438,47
ESPACIO PÚBLICO 5,9% $ 797.417.209,27
OBRAS ESPECIALES (PUENTES, BOX Y ESTABILIZACIÓN GEOTÉCNICA DE TALUDES) 54,7% $ 7.412.312.681,92
URBANISMO - PLAZOLETA 3.308,49 $ 202.224,68 $ 669.058.327,45
COSTO DE ESTACIONAMIENTOS ADICIONALES PARA SERVICIO PÚBLICO 699,46 $ 273.587,95 $ 191.364.230,46
COSTO DE CONSTRUCCIÓN 116.479,20 $ 2.473.073,48 $ 288.061.615.145,36
COSTOS DIRECTOS 34% $ 301.811.896.170,80
COSTOS INDIRECTOS
IMPUESTO DE DELINEACIÓN URBANA (CD) 3,00% $ 9.054.356.885,12
LICENCIA - CURADURIA - CARGO FIJO $ 1.729.833,50
LICENCIA - CURADURIA $ 287.088.523,36
GASTOS NOTARIALES Y DE REGISTRO (VENTAS) 1,00% $ 8.803.061.549,55
HONORARIOS DE COSTRUCCION (CD) 10,00% $ 30.181.189.617,08
HONORARIOS PROYECTO ARQUITECTONICO (CD) 2,67% $ 8.070.620.586,06
HONORARIOS DE GERENCIA DE PROYECTO (VENTAS) 2,50% $ 22.007.653.873,89
HONORARIOS DE ESTUDIOS Y DISEÑOS TECNICOS - ING DE DETALLE (CD) 5,00% $ 15.090.594.808,54
COSTOS FINANCIEROS 1,42% $ 12.513.121.215,24
VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 4,00% $ 35.212.246.198,22
TOTAL COSTOS INDIRECTOS 16,04% $ 141.221.663.090,57
TOTAL COSTOS (DIRECTOS + INDIRECTOS) 50,33% $ 443.033.559.261,37
MARGEN DE OPERACIÓN 49,67% $ 437.272.595.694,07

UTILIDAD COMERCIO 20% $ 135.530.623.831,70
UTILIDAD OFICINAS 18% $ 26.258.797.842,67
UTILIDAD VIVIENDA 10% $ 5.677.082.555,99
VALOR DEL LOTE 30,6% $ 269.806.091.463,71
VALOR M2 TERRENO $ 13.179.499,04
VALOR ADOPTADO POR M2 DE TERRENO 13.179.000,00

VALOR TOTAL DEL LOTE 269.795.875.350,00
DESCRIPCIÓN DE LA TIPOLOGÍA
PROYECTO: EDIFICACIÓN CON PLATAFORMA COMERCIAL, ÁREA DE OFICINAS
Y ÁREA DE VIVIENDA. PRESENTA DOS SÓTANOS.
PRESUPUESTO DE OBRA POR CAPÍTULOS

Consecutivo Actividad Valor capítulo
1,00 PRELIMINARES DE OBRA $ 9.353.807.910,94
2,00 EXCAVACIÓN Y CIMIENTACIÓN $ 172.834.844.376,24
3,00 INSTALACIONES SANITARIAS $ 1.143.112.682,02
4,00 ESTRUCTURAS DE CONCRETO $ 158.830.245.736,49
5,00 MAMPOSTERÍA Y PAÑETES $ 8.982.656.333,02
6,00 INSTALACIONES HIDRÁULICAS $ 45.850.560.797,35
7,00 INSTALACIONES ELÉCTRICAS $ 5.621.309.295,78
8,00 INSTALACIONES DE GAS $ -
9,00 CUBIERTAS $ 27.009.505.197,91
10,00 ENCHAPES Y PISOS $ 24.980.658.260,85
11,00 ACCESORIOS SANITARIOS Y ESPECIALES $ 27.163.784.186,47
12,00 MUEBLES PUERTAS Y CLOSETS EN MADERA $ 136.213.605,26
13,00 CARPINTERIA METÁLICA $ 229.737.633,55
14,00 ESPEJOS Y VIDRIOS $ -
15,00 PINTURAS Y ESTUCO $ -
16,00 CERRAJERIA $ -
17,00 EXTERIORES $ 9.389.125.378,27
18,00 ASEO Y LIMPIEZA $ 6.771.231.308,27
19,00 PERSONAL DE OBRA $ 7.882.489.986,89
Valor total costo directo $ 506.179.282.689,29
Valor metro costo directo $ 2.473.073,48
Valor metro costo indirecto (12%) $ 296.768,82
Valor metro costo directo + indirecto $ 2.769.842,30
Costo total redondeado sugerido $ 2.770.000,00
DESCRIPCIÓN DE LA TIPOLOGÍA
PARQUEADERO EXTERNO PARA VEHÍCULOS.
PRESUPUESTO DE OBRA POR CAPÍTULOS

Consecutivo Actividad Valor capítulo
1,00 PRELIMINARES DE OBRA $ 5.912.200,00
2,00 EXCAVACIÓN Y CIMIENTACIÓN $ 9.971.062,50
3,00 ESTRUCTURAS DE CONCRETO $ 55.016.675,00
4,00 MAMPOSTERÍA Y PAÑETES $ -
5,00 INSTALACIONES SANITARIAS $ -
6,00 INSTALACIONES HIDRÁULICAS $ -
7,00 INSTALACIONES ELÉCTRICAS $ -
8,00 INSTALACIONES DE GAS Y AIRE ACONDICIONADO $ -
9,00 CUBIERTAS $ -
10,00 ENCHAPES Y PISOS $ -
11,00 ACCESORIOS SANITARIOS Y ESPECIALES $ -
12,00 MUEBLES PUERTAS Y CLOSETS EN MADERA $ -
13,00 CARPINTERÍA METÁLICA $ -
14,00 ESPEJOS Y VIDRIOS $ -
15,00 PINTURAS Y ESTUCO $ -
16,00 CERRAJERÍA $ -
17,00 EXTERIORES $ 6.331.485,81
18,00 ASEO Y LIMPIEZA $ 5.591.036,13
19,00 PERSONAL DE OBRA $ 12.933.324,00
COSTO DIRECTO $ 95.755.783,43
COSTO UNITARIO DIRECTO ($ / m²) $ 273.587,95
COSTO UNITARIO INDIRECTO ($ / m²) $ 32.830,55
COSTO TOTAL $ 306.418,51
VALOR TOTAL UNITARIO ($ / m²) $ 306.000,00
VALOR AREA CONST. VLR INTEGRAL
DATO DIRECCIÓN TIPO VALOR PEDIDO % NEG PISO FUENTE FECHA OBSERVACIONES FOTO
NEGOCIADO m2 /CONST. m2
KR 21 9A 59 - LOCAL EN SAN ANDRESITO DE SAN

MARLENE ORTIZ - JOSE, CERCA A ENTRADAS
1 CC SAN JOSE LOCAL $ 360.000.000 5,56% $ 340.000.000 9,00 $ 37.777.778 1 jun-21
310 8618984 PRINCIPALES, TIENE DISPOSICIÓN
PLAZA ESQUINERA.
INMOBILIARIA LOCAL ESQUINERO CON

AC 13 20 94 -
2 LOCAL $ 350.000.000 2,29% $ 342.000.000 10,00 $ 34.200.000 1 REXOS - jun-21 MEZANINE. TIENE VITRINAS CON
CC SAN FAçON
3102632825 BUENA VISIBILIDAD.
COORDINACIÓN LOCAL UBICADO EN EL PRIMER

PISO DEL CENTRO COMERCIAL.
COMERCIAL - CC
AK 14 9 48 - PRESENTA MEZANINE. TIENE
3 LOCAL $ 580.000.000 6,90% $ 540.000.000 13,00 $ 41.538.462 1 VISTO - jun-21
CC VISTO LOCALIZACIÓN INTERIOR Y ES
NATALIA RAMÍREZ - CERCANO A ALMACENES
3145130287 CONCURRIDOS.
LOCAL INTERIOR CON PISOS EN

CERÁMICA. EL CENTRO
COMERCIAL CUENTA CON
Cl. 13 19 40 - FINCA RAÍZ.COM -
4 LOCAL $ 240.000.000 6,25% $ 225.000.000 6,00 $ 37.500.000 1 jun-21 VARIEDAD DE NEGOCIOS, COMO
CC PUERTO RICO CÓD: 5215766 CELULARES, COMPUTADORES,
JUGUETERÍA, VESTUARIO, AUDIO Y
ZONA DE RESTAURANTES.
LOCAL INTERIOR UBICADO EN

Cl. 13 19 40 - C&C INVERSIONES
5 LOCAL $ 298.000.000 6,04% $ 280.000.000 7,00 $ 40.000.000 1 jun-21 CENTRO COMERCIAL MUY
CC PUERTO RICO INMOBILIARIAS FRECUENTADO.
KR 19 10 85 -
JAIRO PINZON - LOCAL EN SEGUNDO PISO. CUENTA
6 CC PLAZA LOCAL $ 80.000.000 0,00% $ 80.000.000 3,24 $ 24.691.358 2 jun-21
3132945528 CON BODEGA.
ESPAÑA
KR 19 10 85 -
JAIRO PINZON - LOCAL EN SEGUNDO PISO. CUENTA
ESPAÑA
LOCAL UBICADO EN CENTRO

COMERCIAL CONCURRIDO, PUESTO
QUE SE UBICA CERCA DE LAS
CL 13 12 52 - FINCA RAÍZ.COM -
8 LOCAL $ 95.000.000 0,00% $ 95.000.000 4,00 $ 23.750.000 2 jun-21 ESTACIONES DE TRANSMILENIO.
CC POPULAR A CÓD: 6017556 LA COPROPIEDAD OFRECE GRAN
VARIEDAD DE ARTÍCULOS A LA
VENTA.
LOCAL INTERIOR UBICADO EN EL
SEGUNDO NIVEL. PRESENTA
AK 14 9 48 - HIPÓLITO TELLEZ - BUENOS ACABADOS. EL CENTRO
9 LOCAL $ 380.000.000 6,32% $ 356.000.000 12,50 $ 28.480.000 2 jun-21
CC VISTO 3102087646 COMERCIAL DISPONE DE 3
PLANTAS COMERCIALES Y CERCA
DE 350 MARCAS.
LOCAL INTERIOR UBICADO EN EL
SEGUNDO NIVEL. PRESENTA
AK 14 9 48 - HIPÓLITO TELLEZ - BUENOS ACABADOS. EL CENTRO
10 LOCAL $ 400.000.000 6,25% $ 375.000.000 14,00 $ 26.785.714 2 jun-21
CC VISTO 3102087646 COMERCIAL DISPONE DE 3
PLANTAS COMERCIALES Y CERCA
DE 350 MARCAS.
KR 19 10 85 -
JAIRO PINZON - LOCAL EN TERCER PISO. CUENTA
ESPAÑA
KR 19 10 85 -
JAIRO PINZON - LOCAL EN TERCER PISO. CUENTA
ESPAÑA
INMOBILIARIA LOCAL EN EDIFICIO DE TRES

AK 14 9 48 - PLANTAS COMERCIALES, CON
13 LOCAL $ 260.000.000 0,00% $ 260.000.000 13,98 $ 18.597.997 3 CENTURY - jun-21
CC VISTO PARQUEADEROS Y BAÑOS
6028999 COMUNALES.
LOCAL COMPLETAMENTE
REMODELADO PARA UN ESTILO
AK 14 9 48 - FINCA RAÍZ.COM - BOUTIQUE DE ROPA, QUEDA CERCA
14 LOCAL $ 330.000.000 1,52% $ 325.000.000 15,00 $ 21.666.667 3 jun-21
CC VISTO CÓD: 5689099 A LA ZONA DE COMIDA. TIENE UN
VALOR DE ADMINISTRACIÓN DE
$410.000.
INMOBILIARIA LOCAL EN EDIFICIO DE TRES

AK 14 9 48 - PLANTAS COMERCIALES, CON
15 LOCAL $ 260.000.000 0,00% $ 260.000.000 14,26 $ 18.232.819 3 CENTURY - jun-21
CC VISTO PARQUEADEROS Y BAÑOS
6028999 COMUNALES.
ÁREA
VALOR OFERTA VALOR DEPURADO V/R M2
No. DIRECCIÓN CONSTRUIDA OBSERVACIONES FUENTE FECHA FOTOS
($) ($) INTEGRAL ($)
(M2)
AC 19 6 - 31 - PROYECTO LOCALIZADO EN EL CENTRO DE BOGOTÁ D.C. TIENE METRO CUADRADO.COM -

1 BD BACATÁ $ 470.000.000 $ 400.000.000 65,0 $ 6.153.846 USO DE VIVIENDA, OFICINAS, HOTEL, CENTRO COMERCIAL Y 28/06/2021
PARQUEADERO. LA OFICINA SE UBICA EN EL PISO 19. CÓD: 9894-M2784108
PROYECTO QUE CONSISTE EN UN EDIFICIO DE 17 PISOS PARA

METRO CUADRADO.COM -
CL 24 7 43 - OFICINAS Y EN LOS PRIMEROS PISOS PARA LOCALES. PRESENTA
2 $ 679.070.000 $ 539.070.000 89,0 $ 6.056.966 28/06/2021
EDIFICIO 7-24 CUATRO PISOS DE PARQUEADEROS, DOS SALONES DE
CÓD: 2671-10126
CONFERENCIAS Y CUATRO ASCENSORES INTELIGENTES.
CONSTRUCTORA
COLPATRIA -
3 $ 884.000.000 $ 744.000.000 111,0 $ 6.702.703 3/05/2021
ALEXANDER OSPINA -
3213924493
CONSTRUCTORA
COLPATRIA -
4 $ 1.300.000.000 $ 1.160.000.000 171,0 $ 6.783.626 3/05/2021
ALEXANDER OSPINA -
3213924493
OFICINA PARA ESTRENAR, IDEAL PARA CONSULTORIO O PUNTO METRO CUADRADO.COM

TV 93 51 98 -
5 $ 470.000.000 $ 400.000.000 67,7 $ 5.908.419 DE ATENCIÓN. LA COPROPIEDAD TIENE ACCESO ELECTRÓNICO, 28/06/2021
EDIFICIO PRANA 26
ZONA DE CAFÉ, BAÑOS, SALA DE ESPERA Y PLANTA ELÉCTRICA. CÓD: 223-8828
PROYECTO DE USO MIXTO, CON 2 PISOS DE PLATAFORMA

KR 18 14 04 - COMERCIAL, OFICINAS EN LOS NIVELES 3 A 7 Y RESIDENCIA EN
SABANA CENTRAL - LOS PISOS RESTANTES. PARA EL ÁREA DE OFICINAS Y LOCALES SANDRA GÓMEZ -
6 $ 344.000.000 $ 344.000.000 58,0 $ 5.931.034 1/07/2021
CENTRO PRESENTA ZONAS COMUNES COMO ZONA INTERACTIVA, 3144690782
EMPRESARIAL PLAZOLETA DE COMIDAS, ESCALERAS ELÉCTRICAS Y AMPLIOS
PASILLOS.
AREA CONST.
DATO DIRECCIÓN TIPO FUENTE FECHA OBSERVACIONES FOTO
m2
PROYECTO DE APARTAMENTOS
CR 19A 16 -48 - ARQUITECTURA Y COND 2 TORRES DE 20 Y 16 PISOS
DE ALTURA. PRESENTA ÁREAS
1 TERRAZAS DE SAN APTO VIS 38,54 CONCRETO - jun-21
DESDE 30 M² HASTA 40 M², CON
FACON 3107717127 DISTRIBUCIONES DE 1 Y 2
HABITACIONES.
COND 2 TORRES DE 20 Y 16 PISOS
CR 19A 16 -48 - ARQUITECTURA Y
HABITACIONES.
CR 19A 16 -48 - ARQUITECTURA Y COND 2 TORRES DE 20 Y 16 PISOS
HABITACIONES.
YESSENIA DÍAZ -
DG 16 90 80 - APARTAMENTO DE TRES ALCOBAS,
CONSTRUCCIONES
4 SALAMANCA APTO VIS 46,00 jun-21 DOS BAÑOS, SALA-COMEDOR, ZONA
BUEN VIVIR -
RESERVADO DE LAVANDERÍA Y COCINA.
3138822409
YESSENIA DÍAZ - APARTAMENTO DE TRES ALCOBAS,

KR 116 19 45 -
CONSTRUCCIONES DOS BAÑOS, SALA-COMEDOR, ZONA
5 BONAIRE CLUB APTO VIS 45,50 jun-21
BUEN VIVIR - DE LAVANDERÍA Y COCINA
RESIDENCIAL ABIERTA.
3138822409
PIN de Validación: abe40a0a https://www.raa.org.co
Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores - ANA

NIT: 900796614-2
Entidad Reconocida de Autorregulación mediante la Resolución 20910 de 2016 de la Superintendencia de

Industria y Comercio
El señor(a) JORGE EDUARDO FORERO TORRES, identificado(a) con la Cédula de ciudadanía No. 1033759954, se
encuentra inscrito(a) en el Registro Abierto de Avaluadores, desde el 31 de Octubre de 2018 y se le ha asignado el
número de avaluador AVAL-1033759954.
Al momento de expedición de este certificado el registro del señor(a) JORGE EDUARDO FORERO TORRES se
encuentra Activo y se encuentra inscrito en las siguientes categorías y alcances:
Categoría 1 Inmuebles Urbanos
Alcance Fecha Regimen

Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y 31 Oct 2018 Régimen
bodegas situados total o parcialmente en áreas urbanas, lotes no Académico
clasificados en la estructura ecológica principal, lotes en suelo de
expansión con plan parcial adoptado.
Categoría 2 Inmuebles Rurales

Terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, 31 Oct 2018 Régimen
establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías, adecuación Académico
de suelos, pozos, cultivos, plantaciones, lotes en suelo de expansión sin
plan parcial adoptado, lotes para el aprovechamiento agropecuario y
demás infraestructura de explotación situados totalmente en
áreas rurales.
Categoría 3 Recursos Naturales y Suelos de Protección

Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales. Lotes 31 Oct 2018 Régimen
incluidos en la estructura ecológica principal, lotes definidos o Académico
contemplados en el Código de recursos Naturales Renovables y
daños ambientales.
Categoría 5 Edificaciones de Conservación Arqueológica y Monumentos Históricos

Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos. 31 Oct 2018 Régimen
Académico
Página 1 de 4
Categoría 6 Inmuebles Especiales

Incluye centros comerciales, hoteles, colegios, hospitales, clínicas y 31 Oct 2018 Régimen
avance de obras. Incluye todos los inmuebles que no se clasifiquen Académico
dentro de los numerales anteriores.
Categoría 7 Maquinaria Fija, Equipos y Maquinaria Móvil

Equipos eléctricos y mecánicos de uso en la industria, motores, 31 Oct 2018 Régimen
subestaciones de planta, tableros eléctricos, equipos de generación, Académico
subestaciones de transmisión y distribución, equipos e infraestructura de
transmisión y distribución, maquinaria de construcción, movimiento de
tierra, y maquinaria para producción y proceso. Equipos de
cómputo: Microcomputadores, impresoras, monitores, módems y otros
accesorios de estos equipos, redes, main frames, periféricos especiales
y otros equipos accesorios de estos. Equipos de
telefonía, electromedicina y radiocomunicación. Transporte Automotor:
vehículos de transporte terrestre como automóviles, camperos,
camiones, buses, tractores,camiones y remolques,
motocicletas, motociclos, mototriciclos, cuatrimotos, bicicletas y
similares.
Categoría 8 Maquinaria y Equipos Especiales

Naves, aeronaves, trenes, locomotoras, vagones, teleféricos y cualquier 31 Oct 2018 Régimen
medio de transporte diferente del automotor descrito en la clase anterior. Académico
Categoría 11 Activos Operacionales y Establecimientos de Comercio

Revalorización de activos, inventarios, materia prima, producto en 31 Oct 2018 Régimen
proceso y producto terminado. Establecimientos de comercio. Académico
Categoría 12 Intangibles

Marcas, patentes, secretos empresariales, derechos autor, nombres 31 Oct 2018 Régimen
comerciales, derechos deportivos, espectro radioeléctrico, fondo de Académico
comercio, prima comercial y otros similares.
Categoría 13 Intangibles Especiales

Daño emergente, lucro cesante, daño moral, servidumbres, derechos 31 Oct 2018 Régimen
herenciales y litigiosos y demás derechos de indemnización o cálculos Académico

compensatorios y cualquier otro derecho no contemplado en las clases
anteriores.
Régimen Académico Art 6 Literal A numeral (1) de la Ley 1673 de 2013

Los datos de contacto del Avaluador son:
Ciudad: BOGOTÁ, BOGOTÁ DC

Dirección: KR 112F NO. 88-06 INT. 15 APTO. 102
Teléfono: 3195682949
Correo Electrónico: jorgehio93@gmail.com
Que revisados los archivos de antecedentes del Tribunal Disciplinario de la ERA Corporación
Autorregulador Nacional de Avaluadores - ANA; no aparece sanción disciplinaria alguna contra el(la)
señor(a) JORGE EDUARDO FORERO TORRES, identificado(a) con la Cédula de ciudadanía No.
1033759954.
El(la) señor(a) JORGE EDUARDO FORERO TORRES se encuentra al día con el pago sus derechos de
registro, así como con la cuota de autorregulación con Corporación Autorregulador Nacional de
Avaluadores - ANA.
Con el fin de que el destinatario pueda verificar este certificado se le asignó el siguiente código de QR, y puede
escanearlo con un dispositivo móvil u otro dispositivo lector con acceso a internet, descargando previamente una
aplicación de digitalización de código QR que son gratuitas. La verificación también puede efectuarse ingresando el
PIN directamente en la página de RAA http://www.raa.org.co. Cualquier inconsistencia entre la información acá
contenida y la que reporte la verificación con el código debe ser inmediatamente reportada a Corporación
Autorregulador Nacional de Avaluadores - ANA.
PIN DE VALIDACIÓN
abe40a0a
El presente certificado se expide en la República de Colombia de conformidad con la información que reposa en el
Registro Abierto de Avaluadores RAA., a los dos (02) días del mes de Agosto del 2021 y tiene vigencia de 30 días
calendario, contados a partir de la fecha de expedición.
Página 3 de 4
Firma: _____________________
Alexandra Suarez
Representante Legal
Página 4 de 4
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PIN de Validación: ac250a6f https://www.raa.org.co

NIT: 900796614-2

El señor(a) JULY MARCELA RODRIGUEZ MUSTAFA, identificado(a) con la Cédula de ciudadanía No. 52368882, se
encuentra inscrito(a) en el Registro Abierto de Avaluadores, desde el 17 de Julio de 2017 y se le ha asignado el
Al momento de expedición de este certificado el registro del señor(a) JULY MARCELA RODRIGUEZ MUSTAFA se

Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y 17 Jul 2017 Régimen

Terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, 17 Jul 2017 Régimen
áreas rurales.

Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales. Lotes 17 Jul 2017 Régimen
daños ambientales.

Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos. 17 Jul 2017 Régimen
Académico
Página 1 de 4

Incluye centros comerciales, hoteles, colegios, hospitales, clínicas y 17 Jul 2017 Régimen

Equipos eléctricos y mecánicos de uso en la industria, motores, 17 Jul 2017 Régimen
similares.

Naves, aeronaves, trenes, locomotoras, vagones, teleféricos y cualquier 17 Jul 2017 Régimen

Revalorización de activos, inventarios, materia prima, producto en 17 Jul 2017 Régimen

Marcas, patentes, secretos empresariales, derechos autor, nombres 17 Jul 2017 Régimen

Daño emergente, lucro cesante, daño moral, servidumbres, derechos 17 Jul 2017 Régimen

anteriores.

Ciudad: BOGOTÁ, BOGOTÁ DC

Dirección: CALLE 64 # 52-53 TORRE 2 AP 1104
Teléfono: 3163659736
Correo Electrónico: julymarcela.mustafa@gmail.com
Títulos Académicos, Certificados de Aptitud Ocupacional y otros programas de formación:

Ingeniero Catastral y Geodesta - La Universidad Distrital Francisco Jose de Caldas.
señor(a) JULY MARCELA RODRIGUEZ MUSTAFA, identificado(a) con la Cédula de ciudadanía No.
52368882.
El(la) señor(a) JULY MARCELA RODRIGUEZ MUSTAFA se encuentra al día con el pago sus derechos de
Avaluadores - ANA.
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Firma: _____________________
Alexandra Suarez
Representante Legal
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PIN de Validación: b0b80a3d https://www.raa.org.co

NIT: 900796614-2

El señor(a) MARÍA ISABEL ORTÍZ FERNANDEZ, identificado(a) con la Cédula de ciudadanía No. 52617497, se
encuentra inscrito(a) en el Registro Abierto de Avaluadores, desde el 30 de Marzo de 2017 y se le ha asignado el
Al momento de expedición de este certificado el registro del señor(a) MARÍA ISABEL ORTÍZ FERNANDEZ se

Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y 30 Mar 2017 Régimen

Terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, 30 Mar 2017 Régimen
áreas rurales.

Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales. Lotes 30 Mar 2017 Régimen
daños ambientales.

Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos. 30 Mar 2017 Régimen
Académico
Página 1 de 4

Incluye centros comerciales, hoteles, colegios, hospitales, clínicas y 30 Mar 2017 Régimen

Equipos eléctricos y mecánicos de uso en la industria, motores, 30 Mar 2017 Régimen
similares.

Naves, aeronaves, trenes, locomotoras, vagones, teleféricos y cualquier 30 Mar 2017 Régimen

Revalorización de activos, inventarios, materia prima, producto en 30 Mar 2017 Régimen

Marcas, patentes, secretos empresariales, derechos autor, nombres 30 Mar 2017 Régimen

Daño emergente, lucro cesante, daño moral, servidumbres, derechos 30 Mar 2017 Régimen

anteriores.

Ciudad: MOSQUERA, CUNDINAMARCA

Dirección: CARRERA 2 ESTE #2-18 CASA 23
Teléfono: (+57)3114770992
Correo Electrónico: miof67@gmail.com
Títulos Académicos, Certificados de Aptitud Ocupacional y otros programas de formación:

Ingeniero Catastral y Geodesta - Universidad Distrital Francisco José de Caldas.
Especialista en Avalúos - Universidad Distrital Francisco José de Caldas.
señor(a) MARÍA ISABEL ORTÍZ FERNANDEZ, identificado(a) con la Cédula de ciudadanía No. 52617497.
El(la) señor(a) MARÍA ISABEL ORTÍZ FERNANDEZ se encuentra al día con el pago sus derechos de
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Informe Técnico 2021-699 - RT Eru-027 - 30082021

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2021 - 699

1.1. SOLICITANTE: EMPRESA DE RENOVACION URBANA

1.2. RADICACIÓN: 2021 - 543721 del 01 de Junio de 2021

1.3. TIPO DE AVALÚO: Avaluo Comercial

1.4. TIPO DE INMUEBLE: LOTE

1.5. CHIP: AAA0249DFKC

1.6. CÉDULA CATASTRAL: 003107224600000000

1.7. SECTOR CATASTRAL: 003107 - SANTA INES

1.8. DESTINO ECONÓMICO: Comercio En Corredor Comercial

1.9. FECHA VISITA: 11/06/2021

2.1. PROPIETARIO: ALIANZA FIDUCIARIA S.A. FIDEICOMISO SAN

2.3. MATRÍCULA INMOBILIARIA: 050C01934237

NOTA: El presente informe no constituye un estudio jurídico de los títulos.

4. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

Delimitación del sector catastral.

4.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE

4.3. ACTIVIDAD EDIFICADORA

4.4. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA

4.5. VÍAS DE ACCESO

4.6. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

NORMATIVA URBANÍSTICA Decreto 492 de 2007, por el cual se adopta la Operación

5.1. USOS PRINCIPALES

5.2. USOS COMPLEMENTARIOS

5.3. USOS RESTRINGIDOS

Los reglamentados a través de la Resolución 0063 del 11 de febrero de 2005.

5.4. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

La información anteriormente expuesta alude a lo reglamentado por la Unidad de

- Comercio de escala metropolitana. Descripción: Centro Comercial de más de 6000 M2 de

- Servicios Empresariales. Tipo: Servicios de Logística. Unidad de Servicio: Bodegas.

- Servicios Empresariales. Tipo: Servicios Financieros. Unidad de Servicio: Bancos,

- Servicios Personales. Tipo: Servicios Profesionales, Técnicos Especializados. Escala:

- Servicios Personales. Tipo: Servicios Alimentarios. Escala: Zonal.

- Servicios Personales. Tipo: Servicios de Comunicación Masivos y Entretenimiento. Escala:

- Servicios Personales. Tipo: Servicios de Parqueadero. Escala: Urbana.

- Servicios Urbanos Básicos. Tipo: Servicios de la Administración Pública. Escala: Urbana y

- Servicios de Alto Impacto. Tipo: Servicios de diversión y esparcimiento ¿ Eventos

Por otro lado, la edificabilidad aplicable a la Manzana 22 se rige por lo expuesto en el

El numeral 5 del artículo 3 de la Resolución 0998 de 2009, modificado por el artículo 2 de la

El Equipamiento Comunal para el Centro Internacional de Comercio Popular San Victorino

identificados con las Matrículas Inmobiliarias 50C-167094 y 50C-195737 estarían excluidos

6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Ubicación del inmueble.

6.2. LINDEROS: Los linderos del área objeto de avalúo son

- Norte: En 180,9 m con Calle 10 (CL 10).

Linderos del predio.

6.4. FORMA GEOMÉTRICA

6.7. ÁREA TERRENO

6.8. SERVICIOS PÚBLICOS

7. CARACTERÍSTICAS GENERALES CONSTRUCCIÓN

7.2. ÁREA CONSTRUCCIÓN

8.1. PARA EL VALOR DEL TERRENO

define en el artículo 4 de la Resolución 620 de 2008 de la siguiente manera:

- ARTÍCULO 4. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor

8.2. PARA EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

9.1. VALOR DEL TERRENO

El Área Bruta de terreno de la Manzana es de 20471,65 m2. Al restar 301,76 m2

Ahora bien, se estimó el área requerida para satisfacer la demanda de estacionamientos

ESTIMACIÓN DEL MONTO TOTAL DE VENTAS

Se analizaron cada uno de los tipos de productos inmobiliarios propuestos, caracterizando su

- Locales Comerciales En Primer Piso:

Se encontraron cinco ofertas de locales de primer piso ubicados en centros comerciales

Estudio de mercado de locales comerciales en primer piso.

Los valores unitarios de la muestra están entre $34.200.000 y $41.538.462. El análisis