EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

1- CONCEPTO DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL.

LEGISLACIÓN Y BREVE APUNTE HISTÓRICO.

La primera cuestión que se inicia con esta disciplina, es la de su propia denominación,

cuestión que supera los límites puramente terminológicos, ya que la denominación que se
adopte va a determinar un diferente contenido.

Desde un punto de vista doctrinal, los autores han propuesto diversas

denominaciones: Derecho Hipotecario, Derecho Registral, Derecho Inmobiliario,
Derecho del Registro de la Propiedad, Derecho Inmobiliario Registral.

Pero las denominaciones mas aceptadas por la doctrina son las de Derecho
Inmobiliario Registral o Derecho Hipotecario.

Por un lado, Derecho Inmobiliario Registral es definido por ROCA SASTRE,

como "aquella parte del Derecho civil que regula la constatación en el Registro de la
constitución, reconocimiento, declaración, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas y los efectos de dicha registración, así como la expresión y
efectos de las garantías estrictamente registrales."

El Derecho Hipotecario es una parte del Derecho Civil que no obstante tiene
múltiples relaciones interdisciplinarias con otras materias tanto del Derecho privado
como del Derecho público.

Desde un punto de vista histórico, antes de la Ley Hipotecaria de 1861, Carlos

III a través de la Pragmática de 1768 estableció un embrionario sistema registral que se
denominó “ Oficios y Contadurías de Hipotecas”, sistema que aunque supuso un
importante avance y unos resultados beneficios en la práctica, era sin embargo,
insuficiente.
Por ello, ante esta situación se hizo necesaria una nueva legislación que acabara
con la clandestinidad que en materia de propiedad y gravámenes existía en la práctica y
que impedían el tráfico inmobiliario y el desarrollo del crédito territorial.
Tras un largo periplo legislativo, el 8 de febrero de 1861 se aprueba la primera
Ley Hipotecaria, una ley que fue innovadora y cuyas principales fuentes de inspiración
fueron la germana y la francesa, por este orden, sin perjuicio de cierto influjo autóctono.

Esta primera Ley Hipotecaria supuso un notable avance en relación con la

legislación anterior ya que terminó con la clandestinidad al establecer por primera vez
los principios de publicidad, calificación y de especialidad, acabando con las hipotecas
tácitas y generales.
No obstante, tenía importantes insuficiencias, lo que dio lugar a diversas
reformas hasta llegar a la actual Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, desarrollada
por el Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, normas que han sido objeto de
numerosísimas reformas y modificaciones hasta llegar al texto actual que conocemos y
que han de complementarse con un gran número de normas extravagantes, todo ello sin
perjuicio de la normativa reguladora del Registro Mercantil y de Bienes Muebles, que
no es objeto de estudio en este curso.
2- QUÉ ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CUÁL ES SU FUNCIÓN.

El Registro de la Propiedad es un instrumento para llevar a cabo la publicidad

registral inmobiliaria pero no es un fin en sí mismo, por lo que su organización ha de ser
la que en cada momento se revele más adecuada para el destino a que sirve. Hay pues que
destacar su carácter modal o instrumental.

En cuanto a su concepto resulta tópico a partir de las orientaciones de ROCA

SASTRE que lo examina desde un triple punto de vista:

1- El Registro de la Propiedad como institución

2- El Registro de la Propiedad como oficina pública
3- El Registro de la Propiedad como conjunto de libros

1- Como institución: DIEZ PICAZO lo define como "aquella institución

jurídica que mediante determinadas oficinas públicas con competencia territorial y que
funcionan a cargo de funcionarios cualificados y calificantes, publica, principalmente,
con carácter oficial y con efectos trascendentes, la situación jurídica de las fincas y
derechos reales sobre ellas establecidas.

2- Como oficina pública, a través de la que el Registro actúa prestando el servicio

de publicidad registral. Es una oficina múltiple que está extendida a lo largo de todo el
territorio español cuya competencia es territorial, en este sentido el párrafo 2º del artículo
1 de la Ley Hipotecaria.

En materia de Registros, la competencia exclusiva corresponde al Estado, tal y

como establece el artículo 149.8ª de la Constitución Española.

El principio de competencia territorial del Registrador de la Propiedad, implica

que sólo al Registrador de la Propiedad en cuya circunscripción territorial radique la finca
objeto del documento presentado le corresponde la calificación de dicho documento cuya
inscripción o anotación se solicita,

El carácter institucional del Registrador de la propiedad que forma parte del

Estado, en el derecho al Registrador natural, análogo al que se predica respecto de la
Jueces Y Tribunales, en el artículo 24.2 de la Constitución española que dispone:

"ART. 24. C.E. (...) 2. Asimismo, todos tiene derecho al Juez ordinario
predeterminado por la Ley, …”

Por tanto, deben rechazarse aquellas tesis, que partiendo únicamente del carácter
de profesional del Registrador de la Propiedad, olvidando su carácter de funcionario
público al servicio de los intereses generales del Estado mediante la salvaguarda del
principio de seguridad jurídica preventiva, consideran la posibilidad de liberalizar la
competencia registral, pudiendo acudir a cualquier Registrador de la Propiedad para
obtener una calificación favorable del documento sujeto a inscripción, por los siguientes
motivos:
a) Se rompería el principio de independencia,
b) También se resquebrajaría el principio de seguridad

3- Como conjunto de libros, en los que se practican los asientos del Registro.

El Registro de la Propiedad se lleva por fincas, abriendo un folio a cada finca

dentro del cual se inscribirán todos los negocios jurídicos que afecten a la misma.

El sistema español es de inscripción declarativa, es decir, que la inscripción no es

necesaria para el nacimiento del derecho entre las partes, pero sí que es necesaria para que
dicho derecho exista frente a terceros. Hay algunos supuestos excepcionales del
inscripción constitutiva, es decir, supuestos en los que el derecho no existe ni entre las
partes ni frente a terceros si no se inscribe en el Registro, por ejemplo, la hipoteca y el
derecho de superficie.

En definitiva, y tal y como resulta de todo lo expuesto, el Registro tiene por objeto
o finalidad la publicidad "erga omnes" que la inscripción proporciona, de lo que deriva:
- el aseguramiento del tráfico jurídico y el logro de una perfecta estadística de la
propiedad inmobiliaria,
- su movilidad
- y consecuentemente el robustecimiento de crédito territorial.

El Registro consigue un sistema de seguridad jurídica preventiva eficaz, rápido,

accesible y poco costoso, ya que permite dar a conocer con efectos erga omnes y plena
validez jurídica quién es el titular de una finca o derecho y cuáles son las cargas que pesan
sobre él, información que puede obtenerse desde cualquier punto del mundo vía
telemática y en un tiempo medio de unas horas a través del sistema FLOTI ( Fichero
Localizador de Titularidades Inscritas ).

La finalidad fundamental del Registro es la publicidad y la seguridad del tráfico

jurídico, y con ello se evita en muchas ocasiones tener que llegar a juicio, por lo que
tiene una importante función preventiva de conflictos.
Esta publicidad es fundamental para el buen funcionamiento del mercado en
general, y no sólo el mercado inmobiliario.

3-PRINCIPIOS HIPOTECARIOS:

A- Cuestiones generales.
En primer lugar hemos de definir lo que se entiende por principios hipotecarios,
y podemos definirlos como los criterios fundamentales que rigen la actividad registral o
como aquéllas reglas generales de la legislación hipotecaria, formuladas directamente
por ella o inducidas de sus preceptos, que dan a conocer las líneas esenciales de nuestro
sistema registral.

Los principios hipotecarios son normas jurídicas que se han abreviado en una
sóla palabra o expresión que da a conocer su regulación.

Al ser normas se equiparan en las fuentes del derecho a la ley y no a los

principios generales del derecho.
 B- El principio de rogación:

Para llegar a practicar los asientos en el Registro es preciso una serie de trámites
que reciben el nombre de procedimiento registral, como luego veremos.

El procedimiento registral tiene un carácter automático, pues una vez iniciado a

solicitud del interesado el Registrador lo impulsa y termina de oficio aplicando normas
imperativas que el particular no puede modificar, todo ello sin perjuicio del
desistimiento; y por otro lado tiene un carácter dispositivo, por lo que una vez iniciado
el procedimiento registral, el interesado puede desistir del mismo, solicitando que no se
lleve a cabo la inscripción del documento

EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN implica que el procedimiento registral se

inicia a instancia de parte o por mandato de la autoridad judicial o administrativa y no
de oficio por el Registrador.
De modo que para iniciar el procedimiento registral no basta que lleguen a
conocimiento del Registrador relaciones susceptibles de inscripción, sino que es
necesario que los interesados lo soliciten, art. 6 LH.
Para iniciar el procedimiento registral no es necesaria ninguna forma especial,
sino que basta con presentar la documentación en el Registro y solicitar su inscripción
verbalmente o por escrito.

C- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Podemos definir el principio de especialidad como aquél en virtud del cual se exige que
todos los elementos de la relación jurídica aparezcan perfectamente determinados y
especificados en todas sus circunstancias.
Este principio se refleja en el artículo 12 LH que exige que en la inscripción del
derecho real de hipoteca se exprese el importe del principal de la deuda y, en su caso, el
de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria,
identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y
su duración; y en el artículo 119 LH donde si se hipotecan varias fincas deberá de
distribuirse entre cada una de ellas la responsabilidad hipotecaria.
Esta idea de especialidad y determinación se traslada más tarde a todos los
elementos de la relación registral, al sujeto, a la finca, al derecho…, por ello se
considera consecuencia del principio de especialidad, el art. 9 LH que exige esa
determinación tanto respecto de la descripción de la finca, como del titular, como del
derecho que se inscribe, y en este sentido, también el art. 51 RH.
Se trata de conseguir claridad y exactitud de lo que el Registro publica con el
objeto de conseguir la seguridad jurídica de saber en todo momento cuál es, con
exactitud, la extensión y el contenido del derecho real que se inscribe y publica.

D- PRINCIPIO DE LEGALIDAD. CALIFICACIÓN. DEFECTOS

SUBSANABLES E INSUBSANABLES.
 El principio de legalidad tiene un presupuesto previo, que es la exigencia de
documentación pública, y una consecuencia, que es la calificación registral que viene
establecida en el artículo 18 LH.
La exigencia de documentación pública establecida en el art. 3 LH y 33 RH
implica que para poder inscribir un negocio jurídico en el Registro de la Propiedad es
necesario que conste en documento público, ya sea judicial, administrativo o notarial,
aunque hay determinados casos en los que los documentos privados con las firmas
legitimadas registralmente o notarialmente también pueden inscribirse.
Podemos definir la calificación registral como el examen que el Registrador hace
de los títulos o documentos presentados en el Registro con el fin de comprobar que
reúnen todos los requisitos establecidos en las leyes para su validez e inscripción, y
como consecuencia de ello, decidir si son o no inscribibles.
En nuestro sistema registral la calificación tiene una función fundamental ya que
dado los efectos tan radicales que se derivan de la inscripción, el principio de
legitimación y el de fe pública, es necesario adoptar medidas que impidan el acceso al
Registro de títulos falsos o nulos.
El fundamento constitucional de la calificación registral se encuentra en el
principio de tutela judicial efectiva, art. 24.1 CE.
El Registrador al calificar el título hace un juicio jurídico sobre el contenido y
formalidades del mismo y como consecuencia decide si es o no inscribible en un plazo
de 15 días..
Si es inscribible, practicará la inscripción de dicho documento.
En caso de que no sea inscribible el Registrador le comunicará los defectos que
se han encontrado y el interesado podrá conocerlos, saber cómo subsanarlos y en caso
de que no estuviese de acuerdo podrá recurrir la calificación del Registrador. Con todo
ello se evita la indefensión del particular y hace efectiva la tutela judicial efectiva.

E- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Podemos definir el principio de tracto sucesivo como aquél en virtud del cual se
exige que el acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito de tal
manera que el Registro refleje transmisiones en perfecta sucesión.
Este principio rige en todos los sistemas registrales en los que el Registro se
lleva por fincas, como es el nuestro, para lograr que el transmitente de hoy sea el
adquirente de ayer y el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana, y así
sucesivamente.
Viene recogido en el art. 20 LH.

F. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. EL RANGO. NEGOCIOS SOBRE EL

RANGO. Art. 17 LH.

El principio de prioridad tiene su fundamento en el axioma “prior tempore potior

uire”, el mejor en el tiempo es el mejor en el derecho.
Podemos definir el principio como aquél en virtud del cual el acto que primero
ingrese en el Registro se antepone con vigencia excluyente o con superioridad de rango
a cualquier otro acto que no hubiera ingresado todavía en el Registro, aunque sea de
fecha anterior.
El principio de prioridad tiene un doble efecto:
 -efecto excluyente respecto de derechos que sean incompatibles, ya que el acto
que primero llega cierra el Registro para los que lleguen después y sean incompatibles,
aunque sean de fecha anterior, por ejemplo dos compraventas
-efecto jerárquico respecto de los derechos compatibles, ya que el que primero
llegue será preferente sobre los demás, por ejemplo, dos embargos.

La prioridad juega de manera distinta en el orden civil que en el orden registral:

-en el orden civil, la prioridad viene marcada por la fecha de la constitución del
derecho,
-en el orden registral, viene marcado por la fecha de entrada del derecho en el
Registro, es decir, por la fecha del asiento de presentación.

“Art. 24 LH: Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que
ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la
inscripción misma.”

“Art. 25 LH: Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual
fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de presentación en el
Registro de los títulos respectivos.”

G-PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.

El principio de publicidad tiene una doble manifestación:

-publicidad formal: que viene recogida en el art. 221 LH y 222 RH y lo que

significa es que los Registros son públicos y podrán ser consultados por todos aquéllos
que tengan interés legítimo en conocer su contenido, interés que el Registrador debe
calificar. La publicidad se hace efectiva a través de las notas simples y las
certificaciones.

-publicidad material: para su estudio hemos de partir del carácter voluntario y

declarativo que tiene la inscripción en nuestro derecho, esto hace distinguir dos
realidades, la realidad extrarregistral y la realidad registral.

En principio esas dos realidades deben coincidir, pero hay supuestos en los que
no coinciden y entonces surge la duda de cual de las dos debe prevalecer:
-si la divergencia afecta sólo al titular registral entra en juego el principio de
legitimación registral , en cuya virtud se presume iuris tantum la exactitud del Registro,
de modo que puede prevalecer la realidad extrarregistral si se prueba la inexactitud del
Registro, at. 1.3, 18 y 97 LH,
-si la divergencia afecta al tercer adquirente de buena fe que confía en el
contenido del Registro estamos ante el principio de fe pública y se presume iuris et de
iure que el contenido del Registro es exacto. Este principio tiene un aspecto negativo en
el art. 32 LH ya que al tercero no le afecta lo no inscrito, y un aspecto positivo, el art. 34
LH .

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

 El principio de fe pública es "aquél en cuya virtud se presume "iuris et de iure"
que el contenido del Registro es exacto e íntegro respecto al tercero que ha adquirido
confiado en la apariencia que el Registro publica y reúna los requisitos que la Ley señala
para su protección".

Este principio tiene una doble proyección:

- La exactitud, pues el contenido del Registro se presume exacto y el tercero

adquiere su derecho con la extensión y contenido con que aparece registrado, siendo
mantenido en su adquisición, aunque se anule o resuelva la titularidad del que le
transmitió en virtud de causas que no constan en el mismo Registro y aunque el derecho
de que se trate sea en la realidad distinto o de diferente extensión.

"ART. 34. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después se
anule o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en el mismo
Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que

conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que

la que gozase su causante o transferente".

- La integridad es otra actuación de la fe pública, pues el contenido del Registro se

presume íntegro.

Así resulta del artículo 32 de la Ley Hipotecaria cuando dice:

"ART. 32. Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles,
que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
perjudican a tercero".

El artículo 34 LH proclama el principio de la fe pública registral:

Los presupuestos para su aplicación son los siguientes:

1º . Que el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir:

A- Ha de ser un tercer adquirente del dominio o derechos reales

B- Ha de adquirirlos de buena fe. La buena fe del tercero consiste en la "creencia o

confianza de que la situación jurídica reflejada en el Registro respecto de un inmueble
o derecho real, coincide con la realidad jurídica extrarregistral, no exige diligencia
alguna y se presume "iuris tantum".

C- A título oneroso.
D- De persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo y,

E- que haya inscrito su derecho.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

Podemos definirlo como la presunción iuris tantum de que los derechos reales
inscritos existen y pertenece a su titular registral en la forma determinada por el asiento
respectivo.

- "ART. 38. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos
en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.(...)

- "ART. 97. Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho

asiento se refiera." .

Las consecuencias sustantivas parten de la idea de que el titular registral, por el

mero hecho de serlo, es considerado como titular real, sin necesidad de demostrarlo y
está protegido y queda bajo la salvaguardia de los tribunales de tal manera que todos,
tanto los particulares como la Administración, han de considerarlo como titular mientras
que no se pruebe lo contrario o dicho titular consienta en ello.

4-BREVE REFERENCIA AL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: LIBRO

DE ENTRADA, LIBRO DIARIO, CALIFICACIÓN,
INSCRIPCIÓN/DENEGACIÓN Y EN ESTE ÚLTIMO CASO, CALIFICACIÓN
SUSTITUTORIA O RECURSO GUBERNATIVO O JUDICIAL.

El procedimiento registral es, como todo procedimiento, el cauce o camino a

recorrer para llegar a una meta: obtener un pronunciamiento público y oficial de un
derecho o de una situación jurídica inmobiliaria.

Este camino, dada la importancia de los pronunciamientos que persigue ha de ser

seguido fielmente atravesando los diversos controles que la ley impone a cargo del
registrador el cual realiza un control de legalidad del documento que pretende su
inscripción. Estos controles son principalmente dos: la calificación del documento
como presentable y la calificación del documento como inscribible.

1- Asiento en el Libro de Entrada:

Contrariamente a lo que muchas veces se piensa, el procedimiento registral se

inicia no con la práctica del asiento de presentación , sino con el acceso del documento
al Registro a través del Libro de Entrada, que es una especie de Registro de Entrada.
 Todo documento que es llevado al Registro provoca un asiento en el Libro de
Entrada, desde donde, y previa calificación por parte del registrador del título como
presentable, permitirá la práctica del asiento de presentación.

Los documentos pueden tener entrada en el Registro bien mediante su

presentación física, por correo ordinario, por fax o telemáticamente.

2- Asiento de presentación en el Libro Diario:

Una vez el Registrador ha calificado el título como presentable extenderá el

asiento de presentación en el Libro Diario.
.
En el caso de que se deniegue la presentación del documento, el Registrador
deberá extender por escrito la nota de denegación, comunicarla al interesado y darle la
posibilidad de recurrir contra su decisión.

3- La calificación, inscripción o denegación.

La calificación es la manifestación del principio de legalidad, como hemos visto.
En el caso de que la calificación sea positiva se practicará la inscripción del
documento.
Si la calificación no es positiva porque existe algún defecto subsanable o
insubsanable, el Registrador procederá a, respectivamente, suspender o denegar el
asiento solicitado.
Toda calificación negativa debe ser extendida por escrito y notificada,
notificación en la que se indicará la posibilidad de interponer recurso gubernativo,
judicial o bien solicitar la calificación sustitutoria ante otro Registrador predeterminado
por un cuadro aprobado por la DGRN.

5- OBJETO DEL REGISTRO: SITUACIONES JURÍDICAS

INSCRIBIBLES.

El objeto del Registro de la Propiedad es inscribir y publicar el dominio y demás

derechos reales sobre bienes inmuebles, por ello no tendrán acceso los derechos
meramente personales ni los que recaigan sobre bienes que no sean inmuebles.

El artículo 1 de la Ley Hipotecaria en su primer párrafo nos dice que:

"ART.1. El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o

anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles."

El artículo 2 de la Ley Hipotecaria nos dice que:

"ART.2. En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

1º.- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos.
2º.- Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y
otros cualesquiera reales.
3º.- Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o
derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su
importe en objeto determinado.
4º.- Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a libre disposición de sus
bienes.
5º.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.
6º.- Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo
establecido en las leyes o reglamentos.

Nuestro Registro de la Propiedad es un Registro, fundamentalmente, de derechos

reales sobre bienes inmuebles susceptibles de tráfico, por lo que es lógico que se excluyan
de él a los derechos personales o de mera obligación, que sólo vinculan a las partes. Esta
exclusión resulta básicamente de los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 del
Reglamento Hipotecario. Así:

"ART. 98. Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de

derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios
que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la
consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el
Registrador a instancia de parte interesada."

"ART. 9. No son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o

extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo
futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en
general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en
cada uno de estos caos se inscriba la garantía real constituida para asegurar su
cumplimiento, o se tome anotación, cuando proceda, de conformidad con el artículo 42
de la Ley."

6-A. LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO

La finca constituye el elemento básico de nuestro sistema hipotecario, es la base

física del Registro, en tanto que el dominio o derecho real es la base jurídica del mismo::

- "ART.7. La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será

de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título Vi
de esta Ley. (...)"
 - "ART.8. Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número
diferente y correlativo.(...)"

- "ART.243.El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada

finca en el libro correspondiente.Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones
posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación sin dejar claros
entre los asientos."

El Registro funciona a base de concentrar el historial jurídico respecto de cada finca, a

cada una de las cuales le corresponde un número, tomo, libro y folio abierto a cada una un
al tiempo de su inmatriculación

La finca en sentido registral, es un concepto amplio ya que se trata de todo aquello que
abre folio registral, es decir, que provoca la inmatriculación, por ejemplo, un solar, un
piso, una concesión administrativa.

7-LA INMATRICULACIÓN.

ROCA define el concepto de inmatriculación, como, el ingreso de una finca en la

vida registral, realizado en virtud de una primera inscripción de dominio en favor del
inmatriculante, la cual abre folio registral propio, es obtenida por medios peculiares y
surte efectos específicos.

Se obtiene por medios peculiares, pues no todos los títulos pueden servir de base
a la inmatriculación.

La Ley Hipotecaria sigue el criterio del numerus clausus en cuanto a medios

inmatriculadores y tras la redacción dada por la Ley 13/2015, los medios inmatriculadores
son los siguientes:

1º-El expediente de dominio notarial tramitado ante notario que está regulado en
el artículo 203 LH

2º- Los medios que establece el artículo 204 LH: «Además del procedimiento
prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos
en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el
Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:
1.º Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación o
equidistribución urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los
documentos en cuya virtud se proceda a la inscripción de las fincas de resultado.
2.º Cuando se trate de fincas de reemplazo resultantes de expedientes de
concentración parcelaria.
3.º Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.
4.º Cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de
procedimientos administrativos de deslinde.
5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida
en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de
conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente,
observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.”

3º- El doble título regulado en el artículo 205 LH: la inmatriculación podrá tener
lugar mediante los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten
haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento
también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la
finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la
descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y
gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

4º- Mediante la certificación administrativa del artículo 206 LH: Las

Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica
propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los
bienes de su titularidad, mediante certificación administrativa librada, previo informe
favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario competente.

8- ASIENTOS QUE SE PRACTICAN EN EL REGISTRO.

Dado que el Registro se lleva por libros en los que se abre un folio particular a
cada finca, en dichos folios se extenderán los asientos referentes a la finca, formándose de
este modo el historial jurídico de la misma.

El asiento puede ser definido, según la conocida fórmula de ÁNGEL SANZ como
"la constatación o expresión formal y solemne hecho en los libros del Registro de los
hechos, actos y contratos que, por su naturaleza, pueden tener acceso a los mismos, para
que surtan los efectos hipotecarios que correspondan".

Tres sistemas de practicar los asientos existen:

- El de transcripción, o sistema francés, que implica que el asiento es copia o traslado del
contenido íntegro del título presentado.
- El sistema de encasillado, o sistema alemán, donde el asiento consiste en una indicación
esquemática dentro de las correspondientes casillas de los datos fundamentales contenidos
en el título.
- El sistema de toma de razón por extracto del documento presentado, o sistema español,
en el que el asiento es un extracto o resumen del título presentado que expresa de un
modo continuado sus datos fundamentales. Y aunque éste es el sistema propio del
Derecho español, presenta algunas salvedades.

El art. 41 del Reglamento Hipotecario establece:

"ART. 41. En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes
clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente
dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas,
cancelaciones y notas marginales."
En la actualidad, los asientos se practican obligatoriamente en los nuevos libros de hojas
móviles, a máquina o por otro medio de reproducción mecánico, pero en ningún caso
manuscrito, así ha sido establecido por una Resolución de 27 de Agosto de 1.987 de la
Dirección General de los Registros y del Notariado.

EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN: "es el extendido en el libro diario de

operaciones y cuyo objeto es hacer constar inmediatamente en hora hábil el momento de
ingreso de cada título en el Registro de la Propiedad presentado en forma para su
registración

El asiento de presentación es un asiento de vigencia temporalmente limitada, que caduca

con el transcurso del lapso fijado por la Ley, y salvo supuestos especiales, la regla
general, es que el tiempo de duración del asiento de presentación es de sesenta días
hábiles contados desde el siguiente al de su fecha, tal como resulta de los siguientes
artículos 17 y 66 de la Ley Hipotecaria y 97 de su Reglamento, aunque es susceptible de
prórrogas.

LA INSCRIPCIÓN:

Es definido por ROCA SASTRE, como "el asiento principal, definitivo y de

carácter positivo, que se practica en los libros de inscripciones, y en los que se hace de
constar de modo completo, la constitución, transmisión o modificación de un derecho
real inmobiliario."
1º) Es un asiento principal, es decir: que tiene sustantividad propia e independiente ( a
diferencia de las notas marginales).

2º) Es un asiento definitivo ya que su duración es indefinida y, normalmente, no está

sujeta a caducidad, como sucede por el contrario con las anotaciones preventivas o el
asiento de presentación.

3º) Es un asiento de carácter positivo, a diferencia de la cancelación, que tiene por objeto
la constatación de la extinción de un derecho; mientras que la inscripción constata el
nacimiento o existencia de un derecho.

4º) Su objeto es hacer constar de modo completo la constitución, modificación,

transmisión o de un derecho real inmobiliario, diferenciándose así de la mención que
hace constar el derecho de un modo simple o incompleto.

5º) Y es un asiento que se practica en el libro de inscripciones, a diferencia del asiento de

presentación.

ASIENTO DE CANCELACIÓN: "aquel asiento accesorio y definitivo por el que

se extingue un asiento anterior y a consecuencia del cual se presume extinguido el
derecho a que dicho asiento cancelatorio se refiera".

De dicho concepto podemos extraer sus caracteres:

 a) Es un asiento accesorio, pues carece de sustantividad propia e independiente,
ya que extingue otro anterior.

b) Es un asiento definitivo, pues la cancelación equivale a la muerte de un asiento,

y la muerte no admite grados, y a diferencia de las anotaciones no está sujeta a plazos de
caducidad.

c) Es un asiento que extingue otro asiento anterior.

d) Como consecuencia de la cancelación, se presume extinguido el derecho al que

el asiento se refiera.

NOTAS MARGINALES: La nota marginal es un asiento accesorio, generalmente

simple, breve y tasado por la Ley, que se extiende al margen de los asientos principales
de los Libros de Inscripciones, del Libro de incapacitados o de los asientos de
presentación del Libro Diario y que tiene como finalidad completar o complementar
aquellos asientos, bien coordinando las operaciones registrales de los mismos con otros
asientos del mismo folio o de folios distintos, bien constatando circunstancias, actos o
negocios de alcance jurídico material, afectantes al asiento principal respectivo.

Las características esenciales del asiento de nota marginal son las siguientes:

a) La accesoriedad respecto del asiento principal a cuyo margen se extienden y cuya vida
inexorablemente siguen.
b) Su función de complemento e integración del derecho contenido en el asiento principal
y, en general, del folio registral en el que se haya inserto.
c) Es un asiento breve y simple, aunque en algunas ocasiones es mas extenso, por
ejemplo, la nota marginal de aceptación de una hipoteca unilateral.

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA: El hecho de que el Registro de la Propiedad

debe ser fiel reflejo de la realidad jurídica exige que accedan a él no solamente las
situaciones jurídicas plenamente constituidos, sino también situaciones en vía de
formación o controvertidas, que de este modo quedarán amparadas provisionalmente por
la publicidad con la que, además, se garantiza su existencia futura perfecta.

DIEZ PICAZO la define como un "asiento de vigencia temporalmente limitada

cuyo efecto fundamental es hacer enervar los efectos de la fe pública registral en favor de
titulares de situaciones jurídicas no directamente inscribibles."

El modo a través del cual situaciones jurídicas en vías de formación acceden al

Registro son las anotaciones preventivas, que es uno de los tipos de asientos que recoge el
artículo 41 de la Ley Hipotecaria, y que podemos definir con ROCA SASTRE como el
"asiento principal, provisional, y en general, positivo que se practica en los libros de
inscripciones y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un
derecho perfecto pero no consumado, o preparar un asiento definitivo".

De la definición de ROCA resultan la mayor parte de las notas que perfilan la

naturaleza jurídica de la anotación preventiva. Así:
a) Es un asiento principal, es decir, dotado de sustantividad propia e independiente, como
la inscripción y a diferencia de la nota marginal.

b) Es un asiento provisional, pues está sujeto a plazos de caducidad y su duración es

limitada, a diferencia de la inscripción.

c) Es un asiento en general positivo al igual que la inscripción y a diferencia de la

cancelación.

d) Se practica en el Libro de Inscripciones, al igual que la inscripción y a diferencia del

asiento de presentación, que se practica en el Libro Diario de Operaciones.

En todo caso, y teniendo en cuenta que nuestro Derecho sigue el sistema de numerus
clausus, sólo podrán practicarse aquéllas anotaciones preventivas que estén legalmente
previstas. Vienen recogidas en el art. 42 LH y en su último apartado prevé que se pueda
practicar anotación preventiva en todos los demás casos que la ley establezca.

En cuanto a sus efectos, es el de proteger o garantizar titularidades eventuales que resulten

de ciertas situaciones o relaciones jurídicas controvertidas o en vías de formación, de
modo que la finca podrá transmitirse, sin perjuicio de que está afecta a las resultas de la
anotación:

"ART. 71. Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o
gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la
anotación."

Pero, dado el carácter eminentemente temporal que tiene la anotación preventiva, la causa
mas típica de extinción será la caducidad que podemos definirla como "aquella causa de
extinción de la anotación preventiva por ministerio de la ley y transcurso del tiempo". .

La regla general de la caducidad de las anotaciones preventivas viene recogida en

el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, de cual podemos extraer las siguientes conclusiones:

- el plazo de caducidad de la anotación preventiva es de 4 años a contar desde su

fecha, salvo que la ley establezca otro plazo.
- el plazo es prorrogable sucesivamente por periodos no superiores a cuatro años
cada uno, de modo que si no se establece otra cosa, la prórroga se entenderá que es por
cuatro años mas,
- la caducidad se hace constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o
derecho real anotado.

Un ejemplo de anotación preventiva es la anotación preventiva de embargo. El

embargo existe desde que se traba, pero para que produzca efectos frente a terceros y el
acreedor se pueda asegurar su traba, deberá publicarse dicho embargo a través del RP
mediante la anotación preventiva de dicho embargo.