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Contratos de Gestión
CLÁUSULA NOVENA.- EL CLIENTE se obliga a abonar a EL ESTUDIO los importes
pactados en la oportunidad señalada en la cláusula tercera.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
CLÁUSULA DÉCIMA.- El incumplimiento de la obligación asumida por EL CLIENTE en
la cláusula tercera, constituirá causal de resolución del presente contrato, al amparo del
artículo 1430 del Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno
derecho cuando EL ESTUDIO comunique por carta notarial a EL CLIENTE, que quiere
valer de esta cláusula.
CLÁUSULA DE SOMETIMIENTO A ARBITRAJE
CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA.- Todos los conflictos que pudieran derivarse de la
aplicación del presente contrato deberán arreglarse de acuerdo a la buena fe de los
contratantes, recurriendo en el caso que fuere necesario a un arbitraje, acorde con la
normativa peruana en esa materia.
El Tribunal Arbitral estará integrado por tres expertos en la materia, uno de los cuales será
designado por EL ESTUDIO, otro por EL CLIENTE, y el tercero, que presidirá el Tribunal
Arbitral, será designado de mutuo acuerdo por los árbitros designados por las partes.
Si en el plazo de ......... días de producida la controversia no se acuerda el nombramiento del
tercer integrante del Tribunal Arbitral, ambas partes convienen en que éste sea designado
por la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al arbitraje.
El laudo del Tribunal Arbitral será definitivo e inapelable, así como de obligatorio
cumplimiento y ejecución para las partes.
GASTOS Y TRIBUTOS
CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos
que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos
por EL CLIENTE.
DOMICILIO
CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y
notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan
como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El
cambio de cualquiera de las partes surtirá efectos desde la fecha de comunicación de dicho
cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente
contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de …., a los….
días del mes de….. de 20.....
EL ESTUDIO EL CLIENTE
CONTRATO DE TRANSFERENCIA DE EMPRESA
Conste por el presente documento el contrato de transferencia de empresa(1)(2), que
celebran de una parte AAA, identificada con R.U.C. N° ......................, inscrita en la partida
electrónica N° ....... del Registro de Personas Jurídicas de .............., con domicilio
en ...................................................., debidamente representada por su gerente general
don ..........................................., identificado con D.N.I. N° ........................, con poderes
inscritos en el asiento ....... de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se
denominará EL TRANSFERENTE; y, de otra parte BBB, identificada con R.U.C.
N° ......................., inscrita en la partida electrónica N° ......... del Registro de Personas
Jurídicas de .............., con domicilio en .................................................................,
debidamente representada por su gerente general don ......................................, identificado
con D.N.I. N° ........................, con poderes inscritos en el asiento ...... de la referida partida
electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará EL ADQUIRENTE; en los términos
contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES
CLÁUSULA PRIMERA.- EL TRANSFERENTE es una persona jurídica de derecho
privado constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es
dedicarse a la comercialización de ................................. Asimismo, a la fecha de
celebración del presente contrato, EL TRANSFERENTE declará tener un ..... % de
participación en dicho mercado.
CLÁUSULA SEGUNDA.- Por acuerdo de junta general de accionistas del .... de .............
de 20.., conforme al acta que se adjunta, EL TRANSFERENTE ha decidido transferir la
empresa de la cual es titular.
Se entiende que el término empresa comprende todos los elementos que conforman el
negocio, tales como la unidad inmobiliaria en donde opera la empresa, los bienes muebles,
signos distintivos, el good will, su organización, los contratos de trabajo, la lista de clientes,
etc., conceptos que se encuentran debidamente detallados en el Anexo I adjunto al presente
contrato.
CLÁUSULA TERCERA.- EL ADQUIRENTE es una persona jurídica de derecho privado
constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, que tiene como objeto social principal
el dedicarse a la comercialización de ..................... En ese sentido, EL ADQUIRENTE,
convencido de las excelentes expectativas económicas que se obtendrían de esta operación
y por razones de expansión comercial, desea adquirir la empresa referida en la cláusula
anterior.
OBJETO DEL CONTRATO
CLÁUSULA CUARTA.- Por el presente contrato, EL TRANSFERENTE se obliga a
transferir la titularidad de la empresa(3) descrita en la cláusula segunda en favor de EL
ADQUIRENTE. Por su parte, EL ADQUIRENTE se obliga a pagar a EL
TRANSFERENTE el monto del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma y
oportunidad convenidas.
PRECIO: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO
CLÁUSULA QUINTA.- Las partes acuerdan que en calidad de contraprestación, EL
ADQUIRENTE pagará a EL TRANSFERENTE, una suma ascendente a US $ ....................
(.................... Dólares Americanos).
Dicho pago deberá efectuarse en el domicilio de EL TRANSFERENTE, íntegramente en
dinero y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades:
1. US $ ......................... (..................... Dólares Americanos), en la fecha de
suscripción del presente contrato, y sin más constancia que las firmas de las partes puestas
en dicho documento.
2. US $ ......................... (..................... Dólares Americanos), el ...... de ............. del
20...
3. US $ ......................... (..................... Dólares Americanos), el ...... de ............. del
20...
4. US $ ......................... (..................... Dólares Americanos), el ...... de ............. del
20...
5. US $ ......................... (..................... Dólares Americanos), el ...... de ............. del
20...
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
CLÁUSULA SEXTA.- EL TRANSFERENTE se obliga a entregar la empresa, con todos
sus elementos debidamente organizados, los mismos que se encuentran descritos en el
Anexo I, en la fecha de suscripción de este documento, sin más constancia que las firmas de
las partes puestas en él.
Esta obligación se entenderá efectuada con la entrega de las llaves del inmueble en donde
opera la empresa, así como de los demás elementos descritos en el referido anexo. La
entrega de estos bienes deberá hacerse mediante acta notarial.
CLÁUSULA SÉTIMA.- EL TRANSFERENTE se obliga a entregar todos los documentos
relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo. Asimismo EL
TRANSFERENTE se obliga a celebrar todos los contratos y actos que sean necesarios para
realizar la efectiva transferencia de todos los bienes conformantes de la empresa, los
mismos que se detallan en el Anexo I adjunto al presente documento.
CLÁUSULA OCTAVA.- Conforme a las cláusulas anteriores, los titulares del cien por
ciento de las acciones de EL TRANSFERENTE se obligan a transferir en favor de EL
ADQUIRENTE la integridad de sus acciones. Dicha transferencia se entenderá realizada
una vez que se entreguen los títulos representativos de las acciones a EL ADQUIRENTE y
se inscriba dicha transferencia en la matrícula de acciones de EL TRANSFERENTE.
CLÁUSULA NOVENA.- EL ADQUIRENTE se obliga a pagar el precio convenido en el
momento, forma y lugar pactados en la cláusula quinta de este documento.
CLÁUSULA DE CONTINGENCIA
CLÁUSULA DÉCIMA.- EL TRANSFERENTE garantiza que todos los bienes y derechos
que conforman la empresa materia del presente contrato, los mismos que se encuentran
detallados en el anexo adjunto, son de la calidad, condiciones o niveles que el declarado por
EL TRANSFERENTE(4).
En ese sentido, no obstante el proceso de düe dilligence(5) realizado por encargo de EL
ADQUIRENTE en el negocio de EL TRANSFERENTE con anterioridad a la celebración
del presente contrato, las partes convienen que en caso de que en un nuevo proceso de
auditoría demuestre que los niveles de suficiencia o calidad administrativa, económica,
financiera, contable o tributaria no correspondan a los ofrecidos o declarados por EL
TRANSFERENTE, deberá realizarse una reducción en el pago de las armadas referidas en
la cláusula quinta.
El monto de la reducción deberá determinarse de común acuerdo entre las partes y en su
defecto, deberá actuarse conforme a lo previsto en la cláusula décimo cuarta.
Las conclusiones de la auditoría referida en el primer párrafo de esta cláusula deberán
emitirse dentro del plazo de ................... meses de haberse realizado la transferencia de la
propiedad de la empresa descrita en la cláusula. Transcurrido dicho plazo, EL
ADQUIRENTE no podrá ejercer los derechos descritos en esta cláusula.
CLÁUSULA PENAL MORATORIA
CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA.- En caso de que EL ADQUIRENTE incumpla con la
obligación descrita en la cláusula quinta, EL ADQUIRENTE deberá pagar a EL
TRANSFERENTE por cada día de demora, en calidad de penalidad moratoria, una suma
ascendente a US $ ......................... .................... (............................... Dólares Americanos),
así como, deberá indemnizar cualquier daño ulterior.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA.- El incumplimiento de la obligación asumida por EL
TRANSFERENTE en las cláusulas sexta, sétima y octava, constituirá causal de resolución
del presente contrato, al amparo del artículo 1430 del Código Civil. En consecuencia, la
resolución se producirá de pleno derecho cuando EL ADQUIRENTE comunique, por carta
notarial, a EL TRANSFERENTE que quiere valerse de esta cláusula.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente
contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.
COMPETENCIA ARBITRAL
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno al
presente contrato, serán sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado por
tres expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las partes, quien
lo presidirá y los otros designados por cada uno de ellos.
Si en el plazo de ....... (...) días de producida la controversia, no se acuerda el nombramiento
del presidente del Tribunal Arbitral, éste deberá ser designado por el Centro de Arbitraje
Nacional y Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al
arbitraje.
El laudo del Tribunal Arbitral será definitivo e inapelable, así como de obligatorio
cumplimiento y ejecución para las partes y, en su caso, para la sociedad.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ...
días del mes de ..... de 20....
EL TRANSFERENTE EL ADQUIRENTE
ANOTACIONES Y REFERENCIAS LEGALES
(1) El contrato de transferencia de empresa, también conocido como compraventa de
empresa, es aquel por el cual el empresario, ya sea persona jurídica o natural, transfiere a
otro la titularidad de la empresa, recibiendo en contraprestación un precio determinado.
(2) A pesar de su longeva vigencia, la Ley de traspaso de establecimientos comerciales
o industriales, Ley N° 2259 del 29/09/16 no ha sido derogada expresamente por otra norma
posterior, por lo que cabría afirmar que mantiene vigencia. En dicha norma se estipula una
formalidad que debe cumplirse en caso de trasferencia de empresas, la cual es publicar
avisos durante quince días en el periódico del lugar designado como órgano oficial, a fin de
que los acreedores perciban el importe de los créditos o dejen constancia de su existencia.
El Anteproyecto de la Ley Marco del Empresariado del 06/05/99, en su art. 15, establece
similares reglas para el caso de la transferencia del fondo empresarial.
(3) Como puede apreciarse, el bien materia de esta transferencia es la empresa,
entendida ésta como la organización económica dedicada a la producción o
comercialización de bienes o a la prestación de servicios. Esto es, lo que se transfiere es una
unidad empresarial viva.
(4) En esta cláusula puede observarse la diferencia existente entre este contrato y la
compraventa de la totalidad de las acciones de una sociedad. Así, cuando el contrato es
solamente de compraventa de acciones, la responsabilidad del vendedor alcanza hasta la
efectiva transferencia de la titularidad de las acciones, ya sea con la entrega del título
representativo de éstas y su registro en la matrícula de acciones o con la respectiva
anotación en cuenta.
En cambio, en la transferencia de empresa, como este concepto abarca elementos
tan disímiles como el good will de la empresa, su know how, las relaciones comerciales con
los clientes y sus proveedores, su organización interna, etc., el transferente deberá
garantizar que efectivamente el adquirente llegue a disfrutar de estas cualidades de la
empresa, porque en definitiva éstas fueron las razones determinantes que lo llevaron a
adquirirla.
(5) La adquisición de empresas es un acto que, debido a la complejidad de los bienes y
derechos que la conforman, requiere que el interesado en adquirir la empresa encomiende a
un auditor legal la realización de un düe dilligence. La auditoría legal o düe dilligence es
aquel procedimiento que tiene por finalidad investigar la situación legal de la empresa,
entendida ésta como la idoneidad de los títulos, contratos, garantías y demás relaciones
jurídicas de la empresa en el marco de su funcionamiento y vinculación con sus
proveedores, acreedores y clientes, el estado de sus obligaciones tributarias, laborales,
municipales, etc., así como las relaciones internas de sus accionistas. La información que
arroje un correcto proceso de düe dilligence será determinante para establecer el precio o
valor real de la empresa, pudiendo realizarse dicha auditoría legal antes, durante y/o
después de la adquisición de la empresa.
CONTRATO DE SHOPPING CENTER (CENTRO COMERCIAL)
Conste por el presente documento el contrato de shopping center(1), que celebran de una
parte AAA, identificada con R.U.C. N° ...................., inscrita en la partida electrónica
N° ........ del Registro de Personas Jurídicas de .............., con domicilio en ..........................,
debidamente representada por su gerente general don ......................., identificado con
D.N.I. N° ..................., con poderes inscritos en el asiento ....... de la referida partida
electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará EL ADMINISTRADOR; y de otra parte
BBB, identificada con R.U.C. N° ......................., inscrita en la partida electrónica N° ... del
Registro de Personas Jurídicas de .............., con domicilio en .........................., debidamente
representada por su gerente general don ......................., identificado con D.N.I.
N° ........................, con poderes inscritos en el asiento ..... de la referida partida electrónica,
a quien en lo sucesivo se denominará EL COMERCIANTE; en los términos contenidos en
las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES
CLÁUSULA PRIMERA.- EL ADMINISTRADOR es una persona jurídica de derecho
privado constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social es la
construcción y gestión de centros comerciales para su explotación comercial.
En ese sentido, EL ADMINISTRADOR cuenta con un paseo de compras(2) denominado
“...............”, ubicado en ..................., el mismo que cuenta con una playa de
estacionamiento para toda clase de vehículos motorizados cuya extensión es de ...........m2.
Asimismo, el área construida sobre la que se levanta el centro comercial es de ..........m2,
contando con dos ascensores de vista panorámica; espaciosos corredores con escaleras
eléctricas; servicios bancarios; de correo y telégrafo; teléfonos públicos; además de bares,
restaurantes, cadenas de cines, teatros, comedores de comida rápida, etc.; todos ellos de
renombre mundial y marcas de prestigio, conforme se detalla en la cláusula ..... del
Reglamento Interno del Centro Comercial que como anexo se adjunta al presente
documento.
CLÁUSULA SEGUNDA.- EL COMERCIANTE es una persona jurídica de derecho
privado constituida bajo el régimen de la sociedad anónima cerrada cuyo objeto social es la
comercialización de prendas de vestir para caballeros bajo la marca “....................”;
interesada en colocar sus productos en el paseo de compras de propiedad de EL
ADMINISTRADOR.
OBJETO DEL CONTRATO
CLÁUSULA TERCERA.- Por el presente contrato, EL ADMINISTRADOR se obliga a
ceder el uso del establecimiento referido en la cláusula cuarta, así como a brindarle los
servicios complementarios detallados en la cláusula quinta; por lo que en contraprestación,
EL COMERCIANTE se obliga a pagar a EL ADMINISTRADOR en calidad de renta el
monto referido en la cláusula sétima, en la forma y oportunidad convenidas.
CARACTERES DEL CONTRATO
CLÁUSULA CUARTA.- Las partes convienen que el establecimiento referido en la
cláusula tercera será el signado con el número ........, el mismo que cuenta con .......m2 y
está ubicado en el ......... piso del paseo de compras referido en el segundo párrafo de la
cláusula primera, conforme al plano de dicho centro comercial que como anexo se adjunta
al presente documento.
CLÁUSULA QUINTA.- Los servicios adicionales referidos en la cláusula tercera
constituyen el mantenimiento de la playa de estacionamiento; mantenimiento y limpieza del
centro comercial; los gastos de administración; y el servicio de vigilancia.
PLAZO DEL CONTRATO
CLÁUSULA SEXTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duración determinada para el
presente contrato, el cual será de .... años, los mismos que se computarán a partir de la
fecha de suscripción de este documento.
RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO
CLÁUSULA SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagará EL
COMERCIANTE a EL ADMINISTRADOR en calidad de contraprestación por el uso del
bien y de los servicios adicionales referidos en la cláusula quinta, asciende a la suma de US
$ ................. (......... Dólares Americanos) mensuales.
El pago de la renta anteriormente referida deberá efectuarse en el domicilio de EL
ADMINISTRADOR, íntegramente en dinero y en forma adelantada, es decir, en el primer
día útil de cada mes.
PUBLICIDAD Y SERVICIOS BÁSICOS
CLÁUSULA OCTAVA.- EL COMERCIANTE se obliga a contribuir al fondo de
publicidad y promoción(3) descrito en la cláusula .... del Reglamento Interno. En tal
sentido, EL COMERCIANTE deberá pagar en forma trimestral la cantidad de US
$ ................ (........... Dólares Americanos). Este pago deberá efectuarse en el domicilio de
EL ADMINISTRADOR, íntegramente en dinero y en forma adelantada, es decir, en el
primer día hábil del mes que es exigible.
Dicho monto será utilizado en el diseño y elaboración de campañas publicitarias que
beneficiarán a todas las tiendas.
CLÁUSULA NOVENA.- Queda expresamente establecido que el pago detallado en la
cláusula sétima no incluye de ninguna manera los costos de servicios públicos de
electricidad, agua y teléfono.
En ese sentido, conforme a la cláusula ...... del Reglamento Interno, el importe total de los
servicios básicos del centro comercial “.............” deberán ser divididos en partes iguales
entre todos los comerciantes.
Por lo tanto, EL COMERCIANTE se obliga a pagar el importe que le corresponda
íntegramente en dinero, en forma adelantada, en el domicilio de EL COMERCIANTE y en
la cantidad que aparezca en los recibos mensuales que emitirá EL ADMINISTRADOR.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ADMINISTRADOR
CLÁUSULA DÉCIMA.- Conforme a las cláusulas anteriores, EL ADMINISTRADOR
deberá hacer constar en los recibos que emita, el pago del fondo de publicidad y de los
servicios públicos realizado por EL COMERCIANTE, conforme a lo previsto en la
cláusula ..... del Reglamento Interno.
CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA.- EL ADMINISTRADOR se obliga a mantener en
pleno funcionamiento el o los sistemas de iluminación para todo el centro comercial, de
agua, de ascensores, etc. En ese sentido, todas las mejoras, ya sean éstas necesarias, útiles o
de recreación, correrán por cuenta de EL ADMINISTRADOR del centro comercial.
CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA.- EL ADMINISTRADOR deberá encargarse de
contratar el personal necesario para realizar labores de vigilancia, jardinería, reparaciones,
limpieza, etc.; careciendo EL COMERCIANTE de derecho alguno para decidir sobre su
reemplazo o despido.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL COMERCIANTE
CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA.- EL COMERCIANTE declara conocer el Reglamento
Interno del Centro Comercial, documento que se anexa al presente contrato.
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA.- EL COMERCIANTE se obliga a pagar la renta y
demás importes convenidos en la forma y oportunidad señalada en las cláusulas sétima,
octava y novena del presente documento.
CLÁUSULA DÉCIMO QUINTA.- EL COMERCIANTE se obliga a respetar y seguir
fielmente el Reglamento Interno elaborado por EL ADMINISTRADOR relacionado con el
funcionamiento del centro comercial.
CLÁUSULA DÉCIMO SEXTA.- EL COMERCIANTE se obliga a respetar el horario de
funcionamiento del centro comercial establecido en el Reglamento Interno. En virtud de
ello, deberá abrir y comercializar sus productos en su establecimiento todos los días en
forma consecutiva, salvo caso fortuito o fuerza mayor.
CLÁUSULA DÉCIMO SÉTIMA.- EL COMERCIANTE se obliga a no comercializar, de
ninguna manera, mercaderías de segunda mano o usadas.
CLÁUSULA DÉCIMO OCTAVA.- EL COMERCIANTE deberá presentar para su
aprobación a EL ADMINISTRADOR los letreros, carteles, afiches y demás elementos de
decoración del local a fin de lograr una imagen coherente con el decorado del centro
comercial.
CLÁUSULA DÉCIMO NOVENA.- EL COMERCIANTE no podrá ceder a terceros el
bien materia del presente contrato bajo ningún título, ni ceder su posición contractual, salvo
que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL ADMINISTRADOR, en cuyo
caso se suscribirán los documentos que fueren necesarios.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
CLÁUSULA VIGÉSIMA.- El incumplimiento de la obligación asumida por EL
COMERCIANTE en las cláusulas décimo cuarta y décimo novena del presente documento,
constituirá causal de resolución de presente contrato, al amparo del artículo 1430 del
Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho cuando EL
ADMINISTRADOR comunique, por carta notarial, a EL COMERCIANTE que quiere
valerse de esta cláusula.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
CLÁUSULA VIGÉSIMO PRIMERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente
contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.
COMPETENCIA ARBITRAL
CLÁUSULA VIGÉSIMO SEGUNDA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno
al presente contrato, serán sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado
por tres expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las partes,
quien lo presidirá, y los otros designados por cada uno de ellos.
Si en el plazo de ....... (...) días de producida la controversia, no se acuerda el nombramiento
del presidente del Tribunal Arbitral, éste deberá ser designado por el Centro de Arbitraje
Nacional y Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al
arbitraje.
El laudo del Tribunal Arbitral será definitivo e inapelable, así como de obligatorio
cumplimiento y ejecución para las partes y, en su caso, para la sociedad.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ...
días del mes de ..... de 20....
EL ADMINISTRADOR EL COMERCIANTE
ANOTACIONES Y REFERENCIAS LEGALES
(1) El contrato de shopping center es una modalidad más de los contratos empresariales
novedosos que se caracteriza por su complejidad. La doctrina comparada ha elaborado
sendos trabajos con el afán de determinar su naturaleza jurídica, pretendiendo algunos ver
en éste un contrato de arrendamiento, otros, una asociación en participación o una simple
transferencia de propiedad e inclusive una franquicia; lo cierto es, que este contrato tiene
características y obligaciones propias que lo diferencian de aquellos contratos. Sin
embargo, no podemos dejar de reconocer que el contrato de shopping center comparte con
el contrato de arrendamiento de inmuebles, por ejemplo, la cesión temporal de un espacio
físico, que viene a ser el establecimiento o local comercial; pero no por ello es un
arrendamiento, pues las obligaciones que asume tanto el administrador como el
comerciante son mucho más amplias y diversas a las de un simple arrendatario, como la
contribución a un fondo de publicidad institucional, pagos por mantenimiento del centro
comercial, etc.
(2) Se denomina paseo de compras al centro comercial sujeto al régimen de
administración por parte de uno de los contratantes, y que está conformado por un número
determinado de negocios que van desde el expendio de productos hasta la prestación de
diversos servicios: bancarios, de entretenimiento, comedores, etc.
(3) El fondo de publicidad es un elemento esencial del contrato de shopping center, el
cual está constituido por los aportes en dinero efectuados por los comerciantes, con la
finalidad de que las campañas promocionales y de publicidad que el administrador decida
realizar, los beneficien. Sin embargo, el cumplimiento de esta obligación no impide que
cada comerciante por cuenta propia pueda también publicitar su negocio.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE EMPRESA
Conste por el presente documento el contrato de arrendamiento de empresa(1), que
celebran de una parte AAA, identificada con R.U.C. N° ......................, inscrita en la partida
electrónica N° ....... del Registro de Personas Jurídicas de .............., con domicilio
en ...................................................., debidamente representada por su gerente general
don ......................................, identificado con D.N.I. N° ........................, con poderes
inscritos en el asiento ....... de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se
denominará EL ARRENDADOR; y, de otra parte BBB, identificada con R.U.C.
N° ......................., inscrita en la partida electrónica N° ......... del Registro de Personas
Jurídicas de .............., con domicilio en .................................................................,
debidamente representada por su gerente general don ...........................................,
identificado con D.N.I. N° ........................, con poderes inscritos en el asiento ...... de la
referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará EL ARRENDATARIO;
en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES
CLÁUSULA PRIMERA.- EL ARRENDADOR es una persona jurídica de derecho privado
constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es
dedicarse a la comercialización de ................................. Asimismo, a la fecha de
celebración del presente contrato, EL ARRENDADOR declara tener un ...... % de
participación en dicho mercado.
CLÁUSULA SEGUNDA.- Por acuerdo de junta general de accionistas del .... de .............
de 20.., conforme al acta que se adjunta, EL ARRENDADOR ha decidido ceder en
arrendamiento la empresa de la cual es titular.
Se entiende que el término empresa comprende todos los demás elementos que conforman
el negocio, tales como la unidad inmobiliaria en donde opera la empresa, los bienes
muebles, signos distintivos, el good will, los contratos de trabajo, etc., conceptos que se
encuentran debidamente detallados en el Anexo I adjunto al presente contrato(2).
CLÁUSULA TERCERA.- EL ARRENDATARIO es una persona jurídica de derecho
privado constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, que tiene como objeto social
principal el dedicarse a la comercialización de ............................
OBJETO DEL CONTRATO
CLÁUSULA CUARTA.- Por el presente contrato, EL ARRENDADOR se obliga a ceder
el uso y disfrute de la empresa descrita en la cláusula segunda en favor de EL
ARRENDATARIO, a título de arrendamiento. Por su parte, EL ARRENDATARIO se
obliga a pagar a EL ARRENDADOR el monto de la renta pactada en la cláusula siguiente,
en la forma y oportunidad convenidas.
RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO
CLÁUSULA QUINTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagará EL
ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR en calidad de contraprestación por el uso de la
empresa, asciende a la suma de US $ ..................... (.................... Dólares Americanos)
mensuales.
El pago de la renta, anteriormente referida, deberá efectuarse en el domicilio de EL
ARRENDADOR, íntegramente en dinero y en forma adelantada, es decir, el primer día útil
de cada mes.
PLAZO DEL CONTRATO
CLÁUSULA SEXTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duración determinada para el
presente contrato, el cual será de .... años, los mismos que se computarán a partir de la
fecha de suscripción de este documento.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
CLÁUSULA SÉTIMA.- EL ARRENDADOR se obliga a entregar la empresa, con todos
sus elementos debidamente organizados, los mismos que se encuentran descritos en el
Anexo I, en la fecha de suscripción de este documento, sin más constancia que las firmas de
las partes puestas en él.
Esta obligación se entenderá efectuada con la entrega de las llaves del inmueble en donde
opera la empresa, así como de los demás elementos descritos en el referido anexo. La
entrega de estos bienes deberá hacerse mediante acta notarial.
CLÁUSULA OCTAVA.- Asimismo, los titulares del 100% de las acciones de EL
ARRENDADOR se obligan a ceder en uso en favor de EL ARRENDATARIO la
integridad de sus acciones. Dicha cesión implica que EL ARRENDATARIO podrá ejercer
los derechos políticos y económicos que le son inherentes a los titulares de las acciones.
La cesión en uso en favor de EL ARRENDATARIO deberá inscribirse en la matrícula de
acciones de EL ARRENDADOR.
CLÁUSULA NOVENA.- En el plazo de duración del presente contrato, EL
ARRENDADOR se obliga a no realizar, directamente o a través de terceros, actividad
económica que pueda competir con el giro comercial de la empresa que cede en uso y
disfrute a EL ARRENDATARIO.
CLÁUSULA DÉCIMA.- EL ARRENDADOR se obliga a brindar, al solo pedido de EL
ARRENDATARIO, toda la información de publicidad, marketing o estrategias comerciales
que resulte relevante y necesaria para mantener el posicionamiento en el mercado de la
empresa materia de arrendamiento.
Igualmente, EL ARRENDATARIO podrá solicitar todos los informes y documentos que
permitan una mejor administración de la empresa.
CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagar
puntualmente el monto de la renta, en la forma, oportunidad y lugar pactados, con sujeción
a lo convenido en la cláusula quinta.
CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA.- EL ARRENDATARIO se obliga a explotar
económicamente la empresa como un ordenado comerciante y sin variar su giro
empresarial.
En ese sentido, EL ARRENDATARIO garantiza a EL ARRENDADOR que la explotación
económica no implicará el deterioro, pérdida o destrucción de la infraestructura, imagen
comercial y posicionamiento en el mercado de la empresa.
CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA.- Al término del plazo de duración del presente
contrato previsto en la cláusula sexta, EL ARRENDATARIO se obliga a devolver la
empresa a EL ARRENDADOR en las mismas condiciones en que la recibió de éste, salvo
el desgaste normal de las instalaciones y muebles.
En dicho sentido, al momento de la devolución del bien materia del presente contrato,
deberá levantarse un acta notarial en la que EL ARRENDADOR declare su conformidad
con el estado de devolución de la empresa, si es que así corresponde; o, en caso de que
tenga observaciones con el estado de conservación de aquélla, señale las razones de su
discrepancia.
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA.- Asimismo, dentro del plazo de duración del presente
contrato, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el importe de todos los
servicios públicos, tales como agua y desagüe, energía eléctrica, teléfono y otros
suministrados en beneficio de la empresa.
Igualmente, se incluye en esta cláusula la obligación de pagar los tributos municipales de
parques y jardines, relleno sanitario, serenazgo y otros que graven el bien inmueble que
forma parte de la empresa arrendada, con excepción del impuesto al patrimonio predial el
cual corresponde exclusivamente a EL ARRENDADOR.
CLÁUSULA DÉCIMO QUINTA.- EL ARRENDATARIO no podrá ceder a terceros,
alguno de los bienes conformantes de la empresa materia del presente contrato, así como no
podrá subarrendar o ceder su posición contractual, salvo que cuente con el asentimiento
expreso y por escrito de EL ARRENDADOR.
GARANTÍA
CLÁUSULA DÉCIMO SEXTA.- En garantía de la obligación asumida por EL
ARRENDATARIO en el último párrafo de la cláusula décimo segunda y en la cláusula
décimo tercera, EL ARRENDATARIO entrega una Carta Fianza otorgada por el
Banco ................................ en favor de EL ARRENDADOR. Dicha carta fianza, que se
adjunta al presente documento como Anexo II, es solidaria, incondicionada, irrevocable y
de realización automática, la misma que es válida hasta el momento en que EL
ARRENDADOR declare su conformidad con las condiciones de devolución de la empresa.
CLÁUSULA PENAL MORATORIA
CLÁUSULA DÉCIMO SÉTIMA.- En caso de que EL ARRENDATARIO incumpla con la
obligación descrita en la cláusula quinta, EL ARRENDATARIO deberá pagar a EL
ARRENDADOR por cada día de demora, en calidad de penalidad moratoria, una suma
ascendente a US $ ............................................. (............................... Dólares Americanos),
así como deberá indemnizar cualquier daño ulterior.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
CLÁUSULA DÉCIMO OCTAVA.- El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones
asumidas por EL ARRENDATARIO en las cláusulas décimo primera, décimo segunda,
décimo cuarta y décimo quinta del presente documento, constituirá causal de resolución del
presente contrato, al amparo del artículo 1430 del Código Civil. En consecuencia, la
resolución se producirá de pleno derecho cuando EL ARRENDADOR comunique, por
carta notarial, a EL ARRENDATARIO que quiere valerse de esta cláusula.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
CLÁUSULA DÉCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente
contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.
COMPETENCIA ARBITRAL
CLÁUSULA VIGÉSIMA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno al presente
contrato, serán sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado por tres
expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las partes, quien lo
presidirá, y los otros designados por cada uno de ellos.
Si en el plazo de ....... (...) días de producida la controversia, no se acuerda el nombramiento
del presidente del Tribunal Arbitral, éste deberá ser designado por el Centro de Arbitraje
Nacional y Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al
arbitraje.
El laudo del Tribunal Arbitral será definitivo e inapelable, así como de obligatorio
cumplimiento y ejecución para las partes y, en su caso, para la sociedad.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ...
días del mes de ..... de 20....
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
ANOTACIONES Y REFERENCIAS LEGALES
(1) El contrato de arrendamiento de empresa, también conocido como arrendamiento de
unidad productiva, es aquel por el cual el titular de una sociedad o persona natural cede a
otra el uso o explotación de su empresa por un tiempo definido, recibiendo en
contraprestación una renta determinada. CANO RICO, José Ramón. “Manual práctico de
contratación mercantil”. Editorial Tecnos S.A. Tomo I, pág. 817.
(2) Para que estemos frente a un arrendamiento de empresa es necesario que la empresa
arrendada esté integrada con todos los elementos que sean fundamentales para su propio
funcionamiento de modo que el arrendador pueda explotarla en las mismas condiciones que
el arrendatario. CANO RICO, José Ramón. Op. cit., pág. 818.
CONTRATO DE RENTING
Conste por el presente documento el contrato de renting(1), que celebran de una parte
AAA, identificada con R.U.C. N° ......................, inscrita en la partida electrónica N° .......
del Registro de Personas Jurídicas de .............., con domicilio
en ...................................................., debidamente representada por su gerente general
don ..........................................., identificado con D.N.I. N° ........................, con poderes
inscritos en el asiento ........ de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se
denominará EL ARRENDADOR; y, de otra parte BBB, identificada con R.U.C.
N° ......................., inscrita en la partida electrónica N° .................. del Registro de Personas
Jurídicas de .............., con domicilio en ............................... .....................................,
debidamente representada por su gerente general don ...........................................,
identificado con D.N.I. N° ........................, con poderes inscritos en el asiento ....... de la
referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará EL ARRENDATARIO;
en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES
CLÁUSULA PRIMERA.- EL ARRENDADOR es una persona jurídica de derecho privado
constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es
dedicarse al arrendamiento, bajo modalidad de renting, de bienes y equipos de impresión
gráfica.
En ese sentido, cuenta en su stock con una impresora offset de marca ...........,
modelo ........., en perfecto estado de conservación.
Asimismo, EL ARRENDADOR cuenta con un personal de técnicos especializados en el
uso, mantenimiento y reparación del bien anteriormente referido.
CLÁUSULA SEGUNDA.- EL ARRENDATARIO es una persona jurídica de derecho
privado constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, que tiene como objeto social
principal el dedicarse a la edición de publicaciones ............................ En ese sentido, a fin
de atender el incremento de la demanda de sus servicios que tiene en esta temporada,
requiere disponer del bien descrito en la cláusula anterior.
OBJETO DEL CONTRATO
CLÁUSULA TERCERA.- Por el presente contrato, EL ARRENDADOR se obliga a ceder
el uso y disfrute del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL
ARRENDATARIO, así como a brindar el servicio complementario descrito en la cláusula
sétima. Por su parte, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR el
monto de la renta pactada en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.
RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO
CLÁUSULA CUARTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagará EL
ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR en calidad de contraprestación por el uso del
bien, asciende a la suma de US $ ..................... (.................... Dólares Americanos)
mensuales.
El pago de la renta anteriormente referida deberá efectuarse en el domicilio de EL
ARRENDADOR, íntegramente en dinero y en forma adelantada, es decir, el primer día útil
de cada mes.
PLAZO DEL CONTRATO
CLÁUSULA QUINTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duración determinada para
el presente contrato, el cual será de .... meses(2), los mismos que se computarán a partir de
la fecha de suscripción de este documento.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
CLÁUSULA SEXTA.- EL ARRENDADOR se obliga a entregar el bien descrito en la
cláusula primera, en la fecha de suscripción de este documento, sin más constancia que las
firmas de las partes puestas en él.
Esta obligación se entenderá efectuada con la puesta a disposición e instalación que realice
EL ARRENDADOR, a través de su servicio técnico, en el domicilio de EL
ARRENDATARIO.
CLÁUSULA SÉTIMA.- EL ARRENDADOR se obliga a prestar a favor de EL
ARRENDATARIO el servicio de asesoría e instrucción que sean necesarios para el buen
manejo del bien arrendado, así como para obtener los mayores recursos y ventajas en su
productividad.
En ese sentido, en caso de que así lo solicite EL ARRENDATARIO a través de medio
escrito, EL ARRENDADOR, deberá destacar a una persona calificada para el manejo del
bien arrendado, por el lapso de tiempo que sea necesario para capacitar y adiestrar al
personal de EL ARRENDATARIO en el buen manejo del bien(3).
Queda expresamente convenido que EL ARRENDATARIO no estará obligado a efectuar
algún pago o retribución por los servicios referidos en esta cláusula, los mismos que
deberán ser íntegramente sufragados por EL ARRENDADOR.
CLÁUSULA OCTAVA.- EL ARRENDADOR se obliga a brindar, al solo pedido de EL
ARRENDATARIO, todo el servicio técnico de mantenimiento que sea necesario para el
buen estado de conservación del bien materia del presente contrato.
En ese sentido, en caso de cualquier desperfecto o desarreglo propio del uso del bien, EL
ARRENDADOR deberá correr con los gastos de reparación.
CLÁUSULA NOVENA.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el monto
de la renta, en la forma, oportunidad y lugar pactados, con sujeción a lo convenido en la
cláusula cuarta.
CLÁUSULA DÉCIMA.- EL ARRENDADOR podrá verificar, en cualquier momento y sin
previo aviso, el estado de conservación y el buen uso del bien arrendado. En ese sentido,
EL ARRENDATARIO deberá permitir el ingreso del personal técnico de EL
ARRENDADOR a fin de proceder a la inspección(4).
CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA.- EL ARRENDATARIO se obliga a explotar
económicamente el bien materia del presente contrato con la diligencia de un ordenado
comerciante.
En ese sentido, EL ARRENDATARIO garantiza a EL ARRENDADOR que la explotación
económica del bien arrendado no implicará el deterioro, pérdida o destrucción del mismo,
salvo el desgaste propio de su uso normal.
CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA.- Al término del plazo de duración del presente
contrato previsto en la cláusula quinta, EL ARRENDATARIO se obliga a devolver el bien
arrendado a EL ARRENDADOR en las mismas condiciones en que la recibió de éste, salvo
el desgaste por su uso normal.
CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA.- EL ARRENDATARIO no podrá ceder a terceros el
bien materia del presente contrato, así como no podrá subarrendar o ceder su posición
contractual, salvo que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL
ARRENDADOR.
CLÁUSULA PENAL MORATORIA
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA.- En caso de que EL ARRENDATARIO incumpla con
la obligación descrita en la cláusula cuarta, EL ARRENDATARIO deberá pagar a EL
ARRENDADOR por cada día de demora, en calidad de penalidad moratoria, una suma
ascendente a US $ ............................................. (............................... Dólares Americanos),
así como deberá indemnizar cualquier daño ulterior.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
CLÁUSULA DÉCIMO QUINTA.- El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones
asumidas por EL ARRENDATARIO en las cláusulas novena, décima, décimo primera y
décimo tercera constituirá causal de resolución del presente contrato, al amparo del artículo
1430 del Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho
cuando EL ARRENDADOR comunique, por carta notarial, a EL ARRENDATARIO que
quiere valerse de esta cláusula.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
CLÁUSULA DÉCIMO SEXTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente
contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.
COMPETENCIA ARBITRAL
CLÁUSULA DÉCIMO SÉTIMA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno al
presente contrato, serán sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado por
tres expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las partes, quien
lo presidirá, y los otros designados por cada uno de ellos.
Si en el plazo de ....... (...) días de producida la controversia, no se acuerda el nombramiento
del presidente del Tribunal Arbitral, éste deberá ser designado por el Centro de Arbitraje
Nacional y Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al
arbitraje.
El laudo del Tribunal Arbitral será definitivo e inapelable, así como de obligatorio
cumplimiento y ejecución para las partes y, en su caso, para la sociedad.
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los ...
días del mes de ..... de 20....
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
ANOTACIONES Y REFERENCIAS LEGALES
(1) El contrato de renting, también conocido como arrendamiento empresarial, es aquel
por el cual una empresa de renting se obliga a ceder el uso y disfrute de bienes de equipo a
un usuario (persona natural o jurídica), así como a prestarle una serie de servicios
adicionales, recibiendo en contraprestación una renta determinada. Es precisamente la
prestación de servicios adicionales lo que diferencia al renting del simple arrendamiento,
contrato este último en el cual el arrendador sólo se obliga a ceder el uso del bien
arrendado. En el renting, en cambio, el arrendador se encuentra obligado a brindar al
arrendatario una asesoría permanente y constante del buen manejo del bien, inclusive
adiestrando al personal de la empresa arrendataria. En consecuencia, esta obligación del
arrendador constituye, a la par de la cesión del uso del bien, una de caracter principal y
esencial en el contrato de renting, por lo que su inexistencia acarrearía que no estemos
frente a esta modalidad negocial.
(2) A diferencia del leasing, que es un contrato a mediano o largo plazo, el renting es un
contrato que suele ser de un período corto de tiempo. Esto es en razón de que el propietario
del bien lo arrienda sucesivamente a varios arrendatarios, por lo que la vida útil del bien
materia del renting suele exceder la duración de cada contrato, a diferencia de lo que sucede
en el leasing financiero. Otra diferencia es que al final del plazo del contrato de renting no
existirá opción de compra del bien arrendado por un valor residual, lo que sí suele suceder
en el leasing.
(3) En el renting suele convenirse que el arrendatario tendrá derecho a servirse del
personal técnico de la arrendadora para que este personal opere por un lapso de tiempo los
bienes arrendados.
(4) La facultad de inspección o verificación del buen uso y conservación del bien
arrendado es un elemento consustancial del renting, en la medida que esto le permitirá al
arrendador la reutilización del equipo en perfectas condiciones para futuros contratos de
renting.