INGENIERIA DE VALUACIONES ING.

ALEJANDRO CRISPIN GOMEZ

b) VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.
La valuación de las edificaciones (VE), que incluye la totalidad de las construcciones
básicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomará en cuenta
los siguientes factores:

Área techada (AT); valores unitarios de edificación (VUE) que según los casos, serán los
precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes
a la fecha de valuación, o los que obtengan el perito a través de su propio análisis.

Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material de

construcción predominante.

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor

similar nuevo (VSN):

VE = VSN – D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario
de la edificación (VUE):

VSN = AT x VUE

La depreciación (D) se determina tomando un porcentaje (%) del valor similar nuevo
(VSN), considerándose en ésta por antigüedad y estado de conservación que varía de
acuerdo al material de construcción predominante:
%
D AT VUE
100

El valor de la edificación será el resultado de la aplicación de la siguiente fórmula:

100 - %
VE AT VUE
100

Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación presentan en las tablas
adjuntos como Anexos a este trabajo, según se trate de casas habitación, tiendas,
depósitos, etc. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no
se encuentren tabulados; en el caso de calificar como muy malo un estado de
conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o lo fijará un valor relativo
fundamentando.

En las edificaciones con características especiales o usos especiales, las obras

complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones
inconclusas, se valuarán de acuerdo a los elementos que la conforman; y las
depreciaciones por antigüedad y estado de conservación será estimada por el perito.

Una edificación en desuso, se considerará como tal, cuando ya no se utiliza para el objeto
a que fue destinado, valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o
utilización para otros fines, o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser
aprovechado de manera alguna.

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Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito valuará las

partes construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio
unitario al área total de la obra si el avance es uniforme.

EJEMPLO Nº 01.- Determinar el valor de la edificación (VE), de una vivienda de una

planta, que tiene las siguientes características:
1. Muros y Columnas: Estructuras en forma de arco, de concreto armado, que incluye
una armadura de cimentación y en el techo.
2. Techos: Losa aligerada de concreto armado horizontal.
3. Pisos: Mármol nacional y parquet fino.
4. Puertas y Ventanas: Madera fina de caoba.
5. Revestimiento: Tarrajeo frotachado y con molduras de yeso en el cielo raso y
pintura lavable.
6. Baños: Completos importados con cerámica decorativo importado.
7. Eléctricas y Sanitarias: Sistema de bombeo, agua fría y caliente, teléfono e
instalación monofásica.

Siendo su área techada (AT) de 75 m2. Se tiene la Declaración de Fábrica de la edificación

que indica su construcción en enero del año de 1968 y su estado de conservación es regular.

SOLUCION

a. Se determina el valor unitario de la edificación, de acuerdo a las características

especificadas en la edificación:
- Muros y Columnas: (A) = S/. 312.84 /m2
- Techos: (C) = S/. 105.81 /m2
- Pisos: (B) = S/. 100.58 /m2
- Puertas y Ventanas: (B) = S/. 90.27 /m2
- Revestimiento: (F) = S/. 39.54 /m2
- Baños: (B) = S/. 47.36 /m2
- Eléctricas y Sanitarias: (C) = S/. 83.08 /m2
VUE = S/. 779.48 / m2

b. Se determina el valor similar nuevo (VSN), aplicando la fórmula se tiene:

VSN = AT x VUE = 75 m2 x S/. 779.48 / m2 = S/. 58 461.00

c. Determinado la depreciación (D), para lo cual se toma en cuenta el tiempo de

servicio y el estado de conservación:
% %
D = VSN x = 58 461.00
100 100

d. Determinando el valor de la edificación:

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39.8
D 58,461.00 23267.48
100

VE = VSN – D = S/. 58 461.00 – S/. 23 267.48 = 35193.52 Soles Respuesta

EJEMPLO Nº 02.- Determinar el valor de la edificación (VE), de un edificio de 06 pisos

más una azotea que tiene las siguientes características:
1. Muros y Columnas: Estructuras en forma de arco, de concreto armado, que incluye
una armadura de cimentación y en el techo.
2. Techos: Losa aligerada de concreto armado inclinado.
3. Pisos: Mármol nacional y parquet fino.
4. Puertas y Ventanas: Madera fina de caoba.
5. Revestimiento: Tarrajeo frotachado y con molduras de yeso en el cielo raso y
pintura lavable.
6. Baños: Completos importados con cerámica decorativo importado.
7. Eléctricas y Sanitarias: Sistema de bombeo, ascensor, agua fría y caliente, teléfono
e instalación trifásica.

Siendo su área techada (AT) de 200.00m2 por piso, más 100.00 m2 de azotea. Se tiene la
Declaración de Fábrica de la edificación que indica su construcción en enero del año de
1968 y su estado de conservación es regular.

SOLUCION

a. Se determina el valor unitario de la edificación, de acuerdo a las características

especificadas en la edificación:
- Muros y Columnas: (A) = S/. 351.03 /m2
- Techos: (B) = S/. 124.58 /m2
- Pisos: (B) = S/. 107.21 /m2
- Puertas y Ventanas: (B) = S/. 122.74 /m2
- Revestimiento: (F) = S/. 44.97 /m2
- Baños: (B) = S/. 41.34 /m2
- Eléctricas y Sanitarias: (B) = S/. 129.02 /m2
VUE = S/. 920.89 / m2

b. Se determina el valor similar nuevo (VSN) por cada piso más la azotea, aplicando la
fórmula se tiene:
AT = 6 x 200.00 m2 + 100.00 m2 = 1300.00 m2

VSN = AT x VUE = 1300 m2 x S/. 920.89 / m2 = S/. 1 197 157.00

c. Determinado la depreciación (D), para lo cual se toma en cuenta el tiempo de

servicio y el estado de conservación:
% %
D = VSN x = 1 197 157.00
100 100

d. Determinando el valor de la edificación, para lo cual se determinará el porcentaje de

la depreciación:

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47.4
D 1197157.00 567452.42
100

VE = VSN – D = S/. 1 197 157.00 – S/. 567 452.42 = 629 704.58 Soles Respuesta

c) VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
VTP = VT + VE + VI + VOC
Donde: VTP = Valor total del predio
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
VOC = Valor de las obras complementarias.

En caso necesario el perito añadir el monto de los valores intangibles al valor total
del predio.

Los anexos son considerados como documentos explicativos, que pueden ser
fotografías, declaraciones escritas y otros que permitan apreciar la valuación.

d) VALUACIÓN DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES

INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN.
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común, el terreno matriz es bien común y pertenece a todas las unidades
inmobiliarias independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se
procederá de la siguiente manera:

1. Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda

al porcentaje de participación que, según los títulos de propiedad o el
reglamento interno del inmueble en su conjunto, estén debidamente
registrados.
2. En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participación de cada de las secciones del bien, se prorrateará el valor total
del terreno entre las secciones del edificio o conjunto habitacional*,
proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.

En los casos de unidades inmobiliaria de propiedad exclusiva y de propiedad común,

el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están
fijados en lo correspondiente a Valuación de Predios Urbanos que se explicó
anteriormente. Para el efecto, deberá considerarse tanto las áreas propias de uso

*
N. E. Considerándose que se refiere a un conjunto habitacional.

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privado, cuando las que les corresponden a la sección por las obras o áreas techadas
que son de uso común, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

En caso que no se conozca el porcentaje de las áreas comunes de la sección por tasar
el valor se calculará en base al 15 % (quince por ciento) del valor de cada una de las
zonas de uso exclusivo.

El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del

terreno matriz que le corresponde, más el valor de la edificación de su uso exclusivo
y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

EJEMPLO: Se desea determinar el valor del terreno que le corresponde, al departamento o

unidad habitacional D1 de un edificio de cuatro pisos, el acceso a cada uno de los
departamentos es independiente a través de una escalera de concreto armado, que se
encuentra indicado en el plano siguiente como acceso al piso. Considerar como el Valor
Arancelario Urbano de S/. 120.00 el metro cuadrado.

NOTA: En caso que el problema hubiera solicitado el valor de todo el inmueble, se

tomará en cuenta la parte que corresponde a Valuación de las Edificaciones
Principales que corresponde al punto b). Agregando a este las área propias de uso
privado, que es la escalera que da acceso a cada uno de los pisos, siendo ésta
también proporcional a cada uno de los departamentos.

e) VALUACIÓN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES

AGROPECUARIOS.

DEFINICIÓN:
Predio Rústico : Son terrenos ubicados en zona rural, dedicados a uso agrícola,
pecuario, forestal. Pueden ser eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos; los que
encuentran comprendidos fuera de la expansión urbana.

Forma parte del predio rústico, la tierra, el agua y su ecosistema, así como las
construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en él.

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Terreno Eriazo : Son aquellos que se encuentran sin cultivo por falta o exceso de agua
y los terrenos improductivos y terrenos ribereños al mar los ubicados a lo largo del
litoral de la República, en la franja de 1 Km. medio a partir de la línea de la más alta
marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarán situados fuera del área
urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansión urbana
señalados en los planes urbanos, o en los estudios urbanísticos debidamente aprobados
por la autoridad competente..

Se debe exceptuar a esta clasificación a los terrenos de forestación y las tomas con
pastos naturales dedicados a la ganadería.

Construcciones Fijas y Permanentes : Son edificaciones en general, tales como

vivienda, depósitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos,
plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vías, infraestructura de riego, etc.

Plantación Permanente: Conjunto de vegetales establecidos en un predio rústico que

son susceptibles de explotación económica por más de dos campañas agrícolas y que
pertenezca a cualquiera de las categorías siguientes:
- Frutales.
- Otras especies cuya producción se mantenga durante más de dos años, sin necesidad
de efectuar nueva siembra.
No se considera plantación permanente cuando las especies antes citadas se
encuentren aisladamente, pues en este caso su valuación será individual.

Plantaciones Anuales : Son aquellas cuyo período vegetativo normal es igual o menor
de un año.

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