14/10/2020

Los arrendamientos de local e industria tras el RDL 15/2020

Segismundo Álvarez

Notario. Doctor en Derecho

Diario La Ley, Nº 9643, Sección Doctrina, 1 de Junio de 2020, Wolters Kluwer

LA LEY 5585/2020

Resumen

La pandemia afecta de manera relevante a los arrendamientos de locales e industria, por

lo que el RDL 15/2020 establece un aplazamiento de la renta para algunos de ellos. Esta
regulación confirma que los efectos de la pandemia y el cierre temporal no extinguen la
obligación de pagar la renta, como han sostenido algunos autores. Pero tampoco impide la
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus siguiendo los criterios establecidos por la
jurisprudencia, que deberán adaptarse a las peculiaridades de la pandemia.

I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA: DIFERENCIA CON LOS ARRENDAMIENTOS DE

VIVIENDA
La cuestión de si —y en su caso cuando y en qué medida— los arrendatarios afectados por la
pandemia deben pagar la renta es una de las cuestiones jurídicas más polémicas, y el Gobierno ha
abordado la cuestión con normas dirigidas a proteger a los arrendatarios, primero de viviendas en
el RDL 11/2020 de 31 de marzo, y después de locales e industria en el RDL 15/2020 de 21 de
abril. Sin embargo, desde el punto de vista del derecho de contratos, el problema es distinto en
estos dos supuestos. En el caso del arrendamiento de vivienda, la prestación que recibe el
inquilino no varía: el problema se plantea por las dificultades de pago del arrendatario como
consecuencia de la crisis. El derecho de obligaciones no parece prever que esta circunstancia dé
lugar a la modificación del contrato: una abundante doctrina del TS ha destacado que la liberación
de la obligación por causa de fuerza mayor del art. 1182 no se aplica a las obligaciones de dar
cosas genéricas y en especial al pago de dinero. Igualmente se ha señalado que las dificultades de
pago o financiación no dan lugar a la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus. En este sentido
la STS 820/2013 de 17 de enero ) desestima su aplicación: «la obligación de estos no era la de
entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 Cc , ni tampoco una obligación de hacer,
hipótesis del art. 1184 del mismo Código, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero
una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece». También la STS de 19 de
mayo de 2015 dice: «por aplicación del principio "genus nunquam perit"… el deudor pecuniario
viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades
económicas le liberen de ello». El RDL 11/2020 ha establecido unas normas de protección de
inquilinos vulnerables en determinados casos, pero no parece que al margen de estas concretas y
limitadas modificaciones exista ninguna alteración de las obligaciones derivadas del
arrendamiento.
En los arrendamientos de negocio e industria la situación es distinta: la pandemia, las normas
dictadas en relación con la misma y sus efectos económicos no solo afectan a las posibilidades de
pago del arrendatario sino también a la utilidad y rendimientos del inmueble arrendado. Esta
modificación variará según los casos. Por un lado estarán «los locales y establecimientos
minoristas» respecto de los cuales el art. 10.1 suspende la apertura, aunque no desaparece
totalmente su utilidad pues pueden seguir siendo utilizados como almacén y lugar de distribución

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para la venta online con entrega a domicilio, que no ha estado prohibida durante el estado de
alarma. Un segundo supuesto sería el de «las actividades de hostelería y restauración» respecto
de las cuales se puede utilizar la instalación para preparar comida y la entrega a domicilio o en el
propio local (art. 10.4). En tercer lugar están el resto de los negocios e industrias, que sin estar
obligados a cerrar se han visto limitados en su actividad como consecuencia de las limitaciones a
la libertad de circulación de sus clientes (art. 7 RD 463/2020) y por las especiales restricciones
que se impusieron durante algún tiempo en virtud del RDL 10/2020, de 29 de marzo. Los
perjuicios pueden venir no solo de la obligación de cierre sino también de la obligación de
apertura: los suministradores de combustible se quejaron de que durante el confinamiento no era
rentable mantener las estaciones de servicio abiertas cuando la clientela no podía circular. Por
último, no cabe duda que numerosas actividades van a ver reducida su facturación más allá de la
limitaciones del estado de alarma, como consecuencia del nuevo régimen de los comercios, del
cambio de costumbres, de la reducción del turismo y de la caída de actividad en general.
Esta modificación en la prestación del arrendatario sí puede afectar a las obligaciones del
contrato. Algunos autores han sostenido que la suspensión de apertura implica un incumplimiento
de la obligación del arrendador que da lugar al cese automático de la obligación de pagar la renta.
Además, la alteración sustancial en el valor de la prestación por causa sobrevenida e imprevisible
puede dar lugar a la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus, una doctrina
jurisprudencial que establece que cuando esa alteración supone una frustración del fin del
contrato o un desequilibrio inasumible se deben modificar sus condiciones o, si esto fuera inviable,
resolver el contrato (ver por todas la STS 333/2014). El legislador ha intervenido directamente en
este ámbito de la contratación mediante el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril,
estableciendo un aplazamiento de la renta si se dan determinadas condiciones en arrendadores y
arrendatarios. Interesa por tanto examinar primero esta regulación y después las alteraciones
contractuales que se pueden producir al margen de los supuestos y efectos determinados por esta
nueva norma.

II. LOS EFECTOS DEL RDL 15/2020 EN LOS ARRENDAMIENTOS DE NEGOCIO O

INDUSTRIA
1. Ámbito de aplicación
Desde el punto de vista del tipo de contrato, el RDL se aplica la norma a los contratos «de
arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria» (art. 1.1.).
En cuanto al ámbito subjetivo, se limita a empresarios individuales o PYMES: los primeros deben
estar dados de alta como autónomos en el RETA en la fecha de la declaración del estado de
alarma, y las sociedades deben poder formular balance abreviado conforme al art. 257.1 LSC (es
decir cumplir dos de los requisitos siguientes: activo inferior a 4 millones de euros, facturación
inferior a 8 millones de euros, menos de cincuenta trabajadores).
Además, estos arrendatarios tienen que estar en una de estas dos situaciones: o bien su actividad
ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 o por otras normas, o bien su facturación del
mes anterior a la solicitud de aplazamiento debe haber sido un 75% inferior a la facturación
media mensual del mismo trimestre del año anterior. No queda claro si la suspensión de actividad
debe ser total o no, lo que plantea la duda con relación a los establecimientos de restauración.
Entiendo que debe bastar la suspensión de la apertura al público para todo tipo de
establecimientos, también los de hostelería, aunque lo normal es que de todas formas cumplan el
requisito de la bajada del 75% de la facturación. Parece que el cese en la actividad debe
considerarse una tercera causa, pues el art. 4 se refiere a su acreditación, o más cabe entender
que en ese caso no es necesaria la prueba de la reducción de facturación. No parece que pueda
excluirse de la moratoria al arrendatario que estuviera en mora o hubiera dejado de pagar antes
de la crisis, lo que puede resultar una opción discutible.

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El art. 4 del RDL 15/2020 se ocupa de la acreditación de estos requisitos. En principio la

suspensión derivará de la propia naturaleza del negocio, al afectar a todo tipo de establecimientos
abiertos al público. La reducción de actividad se acreditará mediante «la presentación de una
declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se
haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación
con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el
arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para
acreditar la reducción de la actividad. » El cese de actividad se acreditará «mediante certificado
expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la
Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada
por el interesado». Parece por tanto que en caso de cese de actividad cabría solicitar la moratoria
simplemente declarando el mismo si no es posible acreditarlo, aunque entiendo que el arrendador
podrá exigir su prueba posterior.
El elemento subjetivo del arrendatario también es esencial, pues aunque la norma se aplica a
todos los arrendatarios, su efecto esencial (el aplazamiento de la renta) solo parece obligatorio
para los arrendatarios descritos en el art, 1.1 RDL 15/2020: «las empresas o entidades públicas
de vivienda o grandes tenedores». Parece por tanto que hay dos grupos.
Por una parte, las empresas o entidades públicas de viviendas: parece que «públicas» ha de
referirse tanto a entidades como empresas, y por tanto se limita a cualquier persona jurídica
controlada por una administración pública cuyo objeto sea la promoción o alquiler de viviendas.
Por otra parte, están los denominados grandes tenedores que son los que sean titulares «de más
de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de
1.500 m2». Como la ley habla de titularidad, se duda de si en el caso de las personas físicas han
de computar los inmuebles no arrendados, es decir usados por el arrendador como propios. En
principio parecería lo lógico que computaran solo los inmuebles arrendados pues se dirigiría solo a
aquellas empresas y personas que tienen una cartera de inmuebles en arrendamiento. Sin
embargo, lo cierto es que la Ley hablar de «titulares» y «tenedores», no de arrendadores. Aparte
de la literalidad, CUENA (1) señala que esta es la única interpretación que permite conocer de una
manera sencilla si el arrendador está o no obligado a la moratoria, pues se puede obtener la
información del catastro o del registro de las propiedades a nombre de una determinada persona
con su superficie construida.
El cómputo de las propiedades y metros se hace por cada persona física o jurídica. Por tanto, si es
una persona jurídica, la titular será indiferente al número de socios que tenga. El caso de
copropiedad plantea dudas: no parece que pueda aplicarse el criterio del número de inmuebles,
pues la norma parece que se refiere a la titularidad total por parte de la persona física o jurídica.
Por eso en caso de copropiedad, aunque se halle constituida fiscalmente como comunidad de
bienes y tenga su NIF, no existe una personalidad separada ni se puede entender que hay un
titular de esos inmuebles, ni tampoco se podrá incluir a que sean propietarios de cuotas indivisas
de más de 10 bienes inmuebles. En este caso sí cabe a mi juicio aplicar el criterio de los metros,
para lo cual habrá de tenerse en cuenta la parte proporcional que le corresponde a cada
comunero (si tres hermanos tienen una comunidad por igual con más de 4500 metros los tres son
grandes tenedores).
2. Los efectos: el aplazamiento de rentas y la disposición de la fianza
Como vimos, hay que distinguir según el tipo de arrendador. Cuando es empresa o entidad
pública de vivienda o gran tenedor, el arrendatario puede solicitar la moratoria de la renta en el
plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, lo que provoca una automática suspensión del
pago de la renta. El único efecto es el aplazamiento sin penalización ni intereses, repartiéndose
esas rentas no pagadas en los pagos mensuales posteriores en un plazo de dos años —o por el
plazo inferior que quede de arrendamiento—.

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La duración de esta suspensión es hasta el fin del período de alarma «y a las mensualidades
siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto
provocado por el COVID 19» en todo caso con máximo de cuatro meses. La norma no fija como se
determina que procede la prórroga cada mes: la referencia a la insuficiencia del aplazamiento en
relación «al impacto provocado» por la pandemia implica a mi juicio la remisión a un criterio
objetivo, que no puede ser otro que el fijado en el propio RDL, es decir que en el momento de
pedir la prórroga siga existiendo la suspensión de actividad o la bajada del 75% de facturación
respecto la media del trimestre del año anterior.
Cuando el arrendatario cumpla los requisitos del artículo 3 pero el arrendador no esté incluido
entre las empresas de vivienda o grandes tenedores el RDL prevé dos efectos.
El primero (art. 2.1.), es que el arrendador «podrá solicitar el aplazamiento temporal y
extraordinario en el pago de la renta». A diferencia de lo que suceden en el caso del art. 1, no se
dice que el aplazamiento sea obligatorio para el arrendador, por lo que la norma parece inútil,
pues en todo caso las partes pueden pactar el aplazamiento al amparo del art. 1255 Cc. Como no
se debe presumir que el legislador ha querido dictar una norma totalmente inútil, se han
avanzado varias ideas en el artículo de CUENA CASAS y en los comentarios al mismo. Por una
parte, se puede entender que la solicitud tiene como efecto la imposibilidad de solicitar la
resolución por parte del arrendador por los impagos durante el período de alarma. Rodriguez Boix
propone que se aplique analógicamente el plazo que del art. 36.1 del RDL 11/2020, de 31 de
marzo, es decir hasta pasado 60 días desde la solicitud, pero a mi juicio la analogía es lejana dada
la diferencia de los supuestos de hecho. Rodrigo Tena entiende que la solicitud sí implica una
obligación de conceder plazo por el arrendador, que a falta de acuerdo será fijado por el juez, de
acuerdo con lo previsto en el art. 1128 Cc. En todo caso, como veremos después, entiendo que
esta norma no impide al arrendatario solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
El segundo efecto (art. 2.2) es que «las partes podrán disponer libremente de la fianza» para
aplicarla al pago de las rentas, debiendo el arrendatario reponerla en el año siguiente al acuerdo o
en lo que reste de arrendamiento. Las expresiones «las partes» y el «acuerdo» parecen exigir
acuerdo entre arrendador y arrendatario, por lo que no parece que sea muy útil. Además, el
artículo prevé que el arrendatario la reponga «en el plazo de un año desde la celebración del
acuerdo» o antes si el arrendamiento tiene una duración inferior. Se plantea si este efecto se
puede aplicar también en el caso del artículo 1. Entiendo que la inclusión solo en este artículo es
porque cuando el aplazamiento es obligatorio no es necesario pagar la renta ni por tanto la
aplicación de la fianza, pero parece lógico admitir que si las partes prefieren no aplazar la renta y
aplicar la fianza al pago también sea posible.
3. ¿La suspensión de la actividad comercial justifica el cese en el pago de la
renta?
Varios autores han defendido que la suspensión de la actividad comercial por el art. 10.1 del RD
463/2020 implica un incumplimiento del arrendador que justifica la automática suspensión de la
obligación de pago de la renta para los locales afectados y mientras dure esa suspensión, idea que
parecen acoger algunos magistrados (2) . Podría pensarse que el RDL 15/2020 cierra
definitivamente esta cuestión pues el legislador parte de la base de que el arrendatario sigue
obligado al pago de la renta. No obstante, resulta conveniente abordarla no solo por su interés
doctrinal sino porque alguno de los autores sigue sosteniendo que dado el carácter excepcional de
esta norma se debe restringir su aplicación a los supuestos previstos y que los demás
arrendatarios (o incluso todos) no deben pagar la renta (3) .
ORTI VALLEJO (4) entiende que se produce un incumplimiento de la obligación del arrendador de
mantener al arrendatario en el uso de la cosa (art. 1554.3º Cc). Como ese incumplimiento es
transitorio no se aplica el art. 1184 que impondría la extinción de la obligación y la resolución del
contrato, pero se extingue la obligación sinalagmática del pago de la renta también
transitoriamente, en virtud de la exceptio non adimpleti contractus (que la doctrina deduce de los

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arts. 1124, 1100 y 1308 Cc). PALA LAGUNA (5) defiende la misma posición basándose sobre todo
en la aplicación del art. 1105 Cc, es decir que nadie responde de los hechos fortuitos y que dicho
artículo no revé la subsistencia del pago de la renta. En el mismo sentido y con argumentación
más extensa se pronuncia GARCIA VICENTE (6) , señalando que también el art. 1553 Cc hace
referencia al «goce o uso». También señala que en el arrendamiento se habrá fijado el destino del
inmueble, por lo que si ese destino no puede ser cumplido existirá incumplimiento por parte del
arrendador. Finalmente, parece entender que la obligación de saneamiento por vicios ocultos del
art. 1484 (aplicable por remisión del art. 1553) implica la responsabilidad del arrendador por ese
goce útil. El efecto de ese incumplimiento no culpable sería la suspensión del pago de la renta,
que es lo que prescribe el art. 26 de la LAU para el caso de que las obras ordenadas por la
autoridad hagan inhabitable la vivienda, y en términos similares los arts. 1558 Cc y 21 y 22 LAU
para otro tipo de obras. Finalmente, considera que el arrendatario tiene también la opción de
resolver el contrato, igual que sucede en el caso del art. 26 LAU. El autor que con más
vehemencia ha defendido esta tesis es CARRASCO PERERA (7) . El argumento inicial es que
mientras que en el caso de la compraventa el riesgo de la cosa pasa al comprador desde la
perfección, en el arrendamiento dicho riesgo permanece en el propietario en todo momento. El
segundo argumento es que el arrendador está «obligado, entre otras cosas, a proporcionar
continuadamente al arrendatario el uso útil de la cosa, que, a diferencia de la posesión pacífica del
comprador, nuestro CC llama muy apropiadamente el goce pacífico.» Como vemos, entiende que
la referencia al «goce» pacífico supone que el arrendador tiene que garantizar no solo la posesión
sino también el «goce útil», es decir la utilidad que el inmueble proporciona al arrendatario. Aduce
además diversos precedentes históricos y concluye que «se revela indiscutible que el factum
principis del cierre de actividad COVID no es un riesgo (sólo) del negocio del arrendatario, sino un
riesgo del sinalagma y de la obligación incondicional que pesa sobre el arrendador de procurar el
uti frui licere».
La teoría de estos autores tiene sin duda el atractivo de la simplicidad: si no obtengo del bien la
utilidad esperada no pago la renta. Pero como decía Oscar Wilde —en referencia a la frase hecha
inglesa «the pure and simple truth»— la verdad raramente es pura y nunca es simple.
Desde luego la aplicación de esa simple regla no es sencilla en la práctica, porque la realidad es
compleja. Los autores aplican la regla solo a los locales cuya apertura al público se ha suspendido.
Sin embargo, en la práctica no toda la utilidad desaparece cuando se prohíbe la apertura: los
comercios siguen cumpliendo su finalidad de almacén; muchas empresas pueden seguir
vendiendo online haciendo entrega a domicilio; los restaurantes pueden también servir comida a
domicilio, y las cafeterías servir desayunos para llevar o reconvertirse en panaderías (como
hemos podido ver). ORTI VALLEJO así lo reconoce y señala que si existen utilidades, aunque sean
marginales, se habrá de pagar proporcionalmente la renta. De hecho, también GARCIA VICENTE
hace referencia a la obligación del arrendatario de mitigar la pérdida (art. 45 de la LAR derogada),
lo que en estos casos implicaría la obligación de dar el mayor uso posible al local y por tanto de
pagar parte de la renta. Por tanto, aunque consideráramos que se trata de un incumplimiento del
arrendador, el efecto no sería dejar de pagar toda la renta sino una parte. Por otro lado, y en
sentido contrario, locales que sí pueden abrir pueden estar en peor situación que los cerrados,
caso de las gasolineras, que han protestado porque no les permitieran cerrar durante el
confinamiento. No parece que la suspensión de apertura suponga la pérdida total de utilidad ni
que la posibilidad de abrir asegure esa utilidad. La regla es sencilla pero inaplicable en la práctica
e injusta.
En segundo lugar, no parece a la vista de nuestro ordenamiento, que el factum principis de la
suspensión de apertura constituya un incumplimiento que exima del pago de la renta.
Es cierto que el riesgo de la cosa no se traslada al arrendatario: pero la pandemia en general y la
suspensión de apertura al público en particular no afectan a la cosa en sí, ni siquiera a su uso en
sentido amplio, que sigue siendo posible. Se trata de una modificación no del objeto arrendado ni
de su uso, sino de la utilidad o rendimiento del mismo, como los propios autores reconocen

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después al insistir en la importancia del «goce útil». Pero el cambio en la utilidad por una orden
de la administración no parece un incumplimiento del arrendador. Como indica PANTALEÓN (8)
¿Sería distinta la situación del arrendatario si en lugar de prohibir la apertura se hubiera prohibido
a la población la entrada? ¿Sería distinta del caso de confinamiento total salvo para la adquisición
de bienes de primera necesidad? ¿En ese caso sí vendrían obligados a pagar la renta? No parece
que esto sea lógico, porque tan ajeno al inmueble es prohibir que accedan los clientes al mismo
como prohibir la apertura. Si algo se deduce de la regulación de los arrendamientos es que el
reparto del riesgo se hace en función de aquello que está bajo el control de cada parte: el
arrendador responde de su propiedad como elemento físico y el arrendatario de la actividad del
negocio. Por eso el primero está obligado a hacer las reparaciones en el inmueble y responde de
los daños que causen los defectos del propio inmueble (arts. 21, 22, 26 LAU). El arrendatario
tiene la obligación de pagar, cualquiera que sea el éxito de su negocio, que es su ámbito propio
de riesgo: las SSTS 57/2019 de 5 de y la STS 179/2018 de 3 de abril ) insisten en que el riesgo
empresarial corresponde al arrendatario. Por tanto — como dice PANTALEON— si un terremoto
afectara a la vivienda, el arrendador tendrá que hacer las reparaciones y soportará la pérdida de
la renta, a pesar de que el origen sea un caso de fuerza mayor. Pero si el Ayuntamiento hace
obras en la calle y disminuyen los ingresos de la cafetería el riesgo es en principio del arrendatario
(que, por cierto, no pagaría más renta si la calle que cortan es la de al lado, ganando la clientela
de los bares vecinos). Las normas sobre reparaciones (art.s 1558 Cc y 21, 22 y 26 LAU) llevan a
la misma conclusión: el arrendador es responsable de las reducciones de utilidad inherentes al
inmueble arrendado. El hecho de que solo se prevea la rebaja de la renta en estos casos que
afectan al inmueble en sí, a su base física, es indicativo de que los demás riesgos no están
atribuidos por Ley al arrendador. Lo mismo cabría decir de la obligación de saneamiento por vicios
ocultos a la que hace referencia GARCIA VICENTE: los del art. 1484 Cc son vicios inherentes a la
cosa. Por otra parte, la referencia al art. 1105 no procede pues de lo que dispensa este artículo es
de indemnizar los daños causados por el incumplimiento, pero no de la prestación misma, que es
de lo que aquí tratamos. La idea de asociar el riesgo al ámbito de control de cada contratante no
se deduce solo de los artículos citados y del art. 1575 sino de otros artículos del Cc como el 1784
Cc que distingue los riesgos que caen dentro su ámbito del control del mesonero de aquellos
externos e irresistibles (robo a mano armada o fuerza mayor). Del mismo modo el arrendador
responde de lo que afecta al inmueble en sí, pero no a las reglas sobre circulación de personas o
apertura de establecimientos.
La referencia legal al «goce o uso» no es un argumento definitivo. Por una parte, el «goce
pacífico» más bien parece referirse al saneamiento por evicción o reclamaciones de terceros, y es
difícil deducir de la referencia al «goce o uso» del art. 1543 Cc una atribución de la
responsabilidad por la utilidad: de hecho, la expresión «goce útil» a la que hacen referencia estos
autores no aparece en el Cc ni en la LAU. La literalidad no parece decisiva en uno u otro sentido,
como reconoce PANTALEON. Más importante es la interpretación sistemática: si como sostienen
estos autores el arrendador respondiera de toda perturbación en la utilidad del inmueble, no
serían necesarias las reglas sobre suspensión de renta previstas en los citados arts. 1558 Cc y 21,
22 Y 26 LAU —que se limitan a la reducción de utilidad por causas inherentes al propio inmueble
—. Tampoco tendría sentido el art. 1575, que prevé la rebaja de la renta como consecuencia de
acontecimientos extraordinarios —incluyendo la peste— que reducen los frutos de un
arrendamiento rústico en más del 50%. PANTALEON sostiene que los antecedentes históricos
avalan el carácter excepcional de esta norma para los arrendamientos rústicos, y que en la
legislación moderna especial de estos arrendamientos se suprimió de la legislación especial de
estos arrendamientos. Como norma excepcional no cabría tampoco su aplicación analógica. Pero
aunque la aplicáramos por analogía, en ningún caso nos llevaría a la conclusión de estos autores.
Primero, porque el supuesto de hecho tampoco es trasladable, dado que cuando se habla de la
pérdida de frutos se está pensando en una cosecha —en España típicamente anual—, por lo que si
los trasladáramos a inmuebles la pérdida para pedir rebaja debería ser de más de la mitad de los
ingresos anuales, no la falta de uso por unos días o inclusos meses. En cuanto a los efectos,

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porque no prevé el cese de la obligación de pagar la renta sino un derecho a «rebaja», término
que parece excluir la falta total de pago.
La conclusión de todo lo anterior es, que de acuerdo con nuestra legislación, como señala CUENA
CASAS (9) , «El arrendador cumple cuando entrega el bien en condiciones aptas para realizar la
actividad económica del arrendatario» y la disminución de la utilidad del inmueble no es
responsabilidad exclusiva del arrendador salvo que derive de la necesidad de reparaciones en el
inmueble. En el mismo sentido se manifiesta PANTALEON: «el arrendador de un local de negocio
no se obliga a (ni menos aún garantiza) que el arrendatario comience o pueda continuar
ejerciendo la referida actividad empresarial. Si ello sucede por una razón ajena al local arrendado
—que no afecte a la estructura, los elementos constructivos, la habitabilidad o la funcionalidad del
referido local en sí—, de ningún modo cabe afirmar que el arrendador incumple la obligación que
le impone el artículo 1554.3º CC.».
Esta interpretación ha sido confirmada sin ningún género de dudas por el preámbulo del RDL
15/2020, que dice: «A falta de acuerdo entre las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos no
prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de
estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad
de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio
vía artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la
fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo
entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.» Los
arts. 1 a 5 del RDL ratifican esta postura, pues como vimos prevén que la suspensión de actividad
pueda dar lugar al aplazamiento de la renta, lo que presupone que la obligación subsiste.
Conviene insistir en que esto no es ninguna novedad —como pretende CARRASCO— sino la
confirmación de lo que se deduce del Cc y la LAU.
4. El RDL 15/2020 no excluyen la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a
los arrendamientos de negocio e industria
Se puede plantear si las normas establecidas por el RDL 15/2020 excluye la aplicación de otros
remedios, y en particular la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Hay que tener en cuenta
que el preámbulo del RDL encuadra la regulación dentro de este ámbito: «procede prever una
regulación específica en línea con la cláusula "rebus sic stantibus", de elaboración jurisprudencial,
que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los
requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la
prestación debida y buena fe contractual.» MOLINA ROIG (10) deduce de ello que el legislador
está aplicando la doctrina y por tanto excluyendo su aplicación por los jueces para este tipo de
arrendamientos. No creo que sea así: el que la norma esté basada en los mismos fundamentos o
en línea con la cláusula rebus sic stantibus no implica excluirla, y de la regulación más bien
resulta lo contrario. El preámbulo habla de «que las partes puedan llegar a un acuerdo para la
modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales». Por tanto, no se trata de impedir
la aplicación de la doctrina sino de favorecer esa «modulación» (concepto que parece incluir
rebaja y aplazamiento) y de establecer una regla de mínimos para solucionar de manera
transitoria y limitada las situaciones más claras. Como señala CUENA CASAS, no tiene sentido que
una norma destinada a proteger a los arrendatarios termine rebajando sus derechos. El legislador
establece una norma de urgencia que puede bastar para solucionar el problema en algunos casos,
sin excluir otras soluciones, pactadas o, en defecto de pacto impuestas por los tribunales.
Esto explica uno de los puntos que más se ha criticado de la norma: su limitada ambición en
cuanto a su ámbito de aplicación (solo grandes tenedores) y efectos (solo aplazamiento). La razón
es justamente que no pretende sustituir la doctrina de la cláusula rebus. Y es lógico que sea así,
pues como resulta de la jurisprudencia del TS, esta doctrina exige un examen casuístico que
tenga en cuenta lo pactado y las circunstancias de cada contrato. La moratoria, por el contrario,
se va a aplicar en los supuestos legales sin distinguir la mayor o menor pérdida, e incluso aunque
en el contrato se hubiera estipulado que asignado el riesgo de fuerza mayor al arrendatario, pues
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solo se excluye la moratoria cuando se hubiera llegado a un pacto especial como consecuencia de
la pandemia. Por ello es lógico que se pueda alegar la insuficiencia de esa norma en relación con
el caso concreto y pedir la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
En consecuencia, la norma no limita esta la aplicación de esta doctrina ni tampoco determina el
supuesto de hecho ni los efectos de la misma. Eso significa, por una parte, que los arrendatarios
pueden solicitar la aplicación de la doctrina aunque no cumplan los requisitos del art. 2 del RDL
15/2020. Hay que recordar que la jurisprudencia en general ha admitido la aplicación de esta
doctrina con reducciones en los ingresos inferiores al 75%, e incluso del 50% que exige el art.
1575 Cc para la reducción de la renta en los arrendamientos rústicos. Esto supone, por ejemplo
que una gasolinera que nunca ha cerrado y cuyos ingresos han bajado un 60% o menos pueda
pedir la modificación de su contrato.
Por otra parte, entiendo que cuando se cumplan los requisitos de la cláusula rebus, pueden ser
necesarias modificaciones que vayan más allá del aplazamiento previsto en el RDL 15/2020,
incluidas las rebajas de rentas. Esto se deduce de la referencia del preámbulo a la «modulación»
del pago de las rentas, término que sin duda pretende incluir tanto el aplazamiento como la
reducción. También del art. 1.1 que excluye la aplicación de la moratoria cuando se hubiera
alcanzado un acuerdo de moratoria «o reducción de la renta». Admitir que se pueda pactar la
rebaja no supone excluir que esta se imponga judicialmente: recordemos que la cláusula rebus sic
stantibus tiene su origen en la buena fe y en la voluntad implícita de las partes. Por tanto, la
modificación es una obligación derivada del contrato, que las partes deben aplicar tras negociar, y
la intervención de los tribunales solo se produce en el caso de que falle esa actuación de buena fe.
Por tanto, si el legislador está previendo que las partes negocien una rebaja, es evidente que los
tribunales pueden imponerla. Si esto es así, es obvio que lo que aquí defendemos se debe aplicar
a todos los arrendatarios, pues los que cumplan los requisitos del art. 2 no pueden quedar en peor
situación que los menos afectados por la pandemia.
La conclusión es que el RDL 15/2020, no impide la aplicación de la cláusula rebus a los
arrendamientos urbanos, que había sido alegada en muchos casos y estimada en alguno (STS de
15 de octubre de 2014). Tampoco creo que la norma vaya a alterar las reglas que se han aplicado
hasta ahora. PANTALEON ha señalado que en caso de alegación «el tribunal no dejará de tener en
cuenta que ese legislador, contemplando un escenario de arrendatarios débiles frente
arrendadores fuertes, exigió a estos pérdidas de ingresos de al menos el 75 por 100, y se limitó a
concederles moratorias en el pago de las rentas: no quitas». Sin embargo, no creo que haya que
exagerar esta influencia pues hay que tener en cuenta el ámbito restringido que tiene la norma y
el momento en el que se dicta. El legislador se ve obligado a realizar un juicio «burdo» de la
alteración extraordinaria, pues por un lado no puede prever en la norma la variedad de casos que
se pueden dar, y por otro los efectos de la pandemia a medio plazo todavía están por ver. Por ello
limita el supuesto de hecho a los casos más claros y establece también un efecto limitado que es
la moratoria durante unos meses. Las partes, —y en su defecto los tribunales—, por el contrario,
podrán tener en cuenta elementos distintos de la facturación y podrán evaluar el efecto global
sobre cada negocio más allá de esta primera fase, teniendo en cuenta circunstancias concretas del
negocio que influirán sobre la alteración: si está en una zona turística, si se trata de una región
que pasa antes a una fase de menor distanciamiento social, etc…
Existe abundante jurisprudencia sobre esta cuestión dictada con posterioridad a la crisis. Sin
detenernos aquí en su estudio detallado (11) podemos indicar algunas de las líneas generales de
la misma.
En primer lugar, serán necesario examinar caso por caso la relación causal entre la pandemia y la
reducción de utilidad. Como señala la STS 214/2019 de 5 de abril , «es del todo necesario que se
contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate». La
STS de 21 de marzo de 2018 denegó la aplicación de la cláusula en relación con un arrendamiento
hotelero porque la falta de rentabilidad del hotel no se debía solo a circunstancias externas sino

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también a la mala gestión, y la de 19 julio de 2017 porque la falta de viabilidad del negocio se
había manifestado desde el inincio del contrato.
En cuanto al carácter sustancial de la alteración, la STS 333/2014 ) señala que la excesiva
onerosidad, puede derivar de «un sustancial incremento del coste de la prestación, o bien, en
sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del
valor de la contraprestación recibida.» En este caso indudablemente el problema es de
envilecimiento o disminución de valor de la prestación y la cuestión es saber cuándo esa variación
se convierte en «sustancial». En la STS 591/2014 de 15 de octubre ) se acudió a criterios
cuantitativos, pues una de las razones para decretar la modificación fue la caída del 42,3% en el
rendimiento por habitación en hoteles comparables. Más discutible es que se deba tener en
cuenta, como se hizo, «el contexto económico del momento de la celebración … de inusitado
crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción
urbanística de la zona». Parece más bien que si el crecimiento era «inusitado» las partes debían
haber previsto que no podía continuar así. También considero desacertado que se tuvieran en
cuenta no solo las pérdidas de la arrendataria sino las ganancias de la arrendadora («frente al
balance positivo de la empresa arrendadora»). Esto supondría castigar a una de las partes porque
gestiona bien su negocio y además no tiene nada que ver con el envilecimiento de la prestación
derivado de la crisis. El tribunal parece confundir la justicia conmutativa del contrato con la
distributiva, que irá por la vía de los impuestos que pagará la arrendadora por sus impuestos.
La jurisprudencia también insiste en que la aplicación de la cláusula rebus no procede si la ley o el
contrato atribuyen el riesgo a una de las partes (STS 214/2019 de 5 de abril ). Es poco probable
que en los contratos vigentes se prevea el riesgo de epidemia o atribuya a una de las partes
cualquier supuesto de fuerza mayor, pero hay otras previsiones que pueden ser equivalentes. Por
ejemplo la STS 243/2012 de 27 de abril ) rechazó la modificación contractual porque en que
estaba prevista la actualización de la renta, y la STS 19/2019 de 15 de enero ) rechaza la revisión
de la renta de un hotel porque en el contrato se preveía una retribución fija y otra variable y se
permitía al arrendatario desvincularse pasado una parte del plazo, lo que revelaba que se habían
tenido en cuenta los riesgos de explotación y se habían ya distribuido conforme a esas reglas. En
este ámbito es donde puede tener influencia el contenido del contrato y la fijación del destino del
arrendamiento en el mismo —al que hace referencia GARCIA VICENTE., pues según la redacción
puede que esto suponga la asunción del riesgo por el arrendador.
En cuanto al efecto ordinario de la cláusula es «flexibilizar la regla pacta sunt servanda» (STS
447/2017) con la revisión del contrato, y solo si está fuera imposible la resolución. Esto tiene
especial importancia en el caso de los arrendamientos en la pandemia. En algún caso —
arrendamientos por pocos meses— se podrá pedir la resolución; en otros la alteración será
sustancial pero el hecho de que sea temporal dará lugar a un reajuste también temporal de las
prestaciones. La modificación podrá consistir en la rebaja de la renta, el aplazamiento de la renta
o la combinación de ambas, pero limitadas al período de alarma y quizás un período de ajuste
adicional. A pesar de los requisitos de la doctrina, la pandemia a mi juicio va a imponer en
muchos casos la revisión de los contratos, pues no cabe duda de que se trata de un
acontecimiento imprevisible con notable influencia sobre muchos arrendamientos. La naturaleza
temporal de la pandemia debe dar lugar a una solución pactada igualmente provisional, es decir
que prevea una aplicación de una modificación por el tiempo que dure el estado de alarma o un
período adicional. Eso no significa que no pueda preverse además unos criterios de revisión para
tener que evitar sucesivas negociaciones a medida que se vaya aclarando la duración y la
extensión de las restricciones legales y de la crisis económica. En la medida de lo posible se
deberán introducir indicadores para determinar la revisión de la renta o de las fechas de pago, o
incluso prever la posibilidad de resolución si se dan determinadas circunstancias.
Hay que destacar que estos acuerdos no solo son convenientes para el sistema económico y
judicial del país, sino también para los contratantes, y muy especialmente para los arrendadores.
Con el previsible colapso judicial y la ralentización económica se me ocurren pocas situaciones

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peores que la de un arrendador que pretende cobrar las rentas íntegras y/o desahuciar a su
arrendatario. El arrendador que pretenda aferrarse a la letra del contrato se encontrará sin duda
en peor situación que aquel que llegue un acuerdo, aunque sacrifique temporalmente parte de sus
ingresos. Finalmente, no olvidemos que el elemento básico para el funcionamiento de la economía
es la confianza, y que esta no sobrevive sin que todas las partes actúen de buena fe. La actuación
oportunista por cualquiera de las dos partes que dé lugar a que se acuda a los tribunales será
perjudicial sobre todo para las partes. Sin embargo, dado que tiene también efectos negativos
para el conjunto del sistema, quizás sea oportuno establecer alguna norma que favorezca la
negociación. Así, igual que se imponen las costas a quien se allane sin haber acudido a la
conciliación o mediación (art. 395 LEC), se debería prever lo mismo si se demostrara que una de
las partes rechazó una oferta de la otra más favorable que la modificación finalmente impuesta
por el tribunal.

(1)
CUENA CASAS, M. Moratoria en los arrendamientos de locales de negocio y suspensión de actividad
económica a causa de la pandemia por COVID-19. Blog Hay Derecho. 27 abril 2020.
https://hayderecho.expansion.com/2020/04/27/moratoria-en-los-arrendamientos-de-locales-de-negocio-
y-suspension-de-actividad-economica-a-causa-de-la-pandemia-por-covid-19-legislando-para-la-foto/

(2)
Cláusula rebus sic stantibus y arrendamiento de local de negocio. La posible suspensión del contrato.
Coordinador: Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Con la participación de: Antonio Salas Carceller, Vicente Magro
Servet, Francisco Javier Orduña Moreno, Roberto García Ceniceros. Diario la Ley

(3)
Esa es la conclusión del trabajo de CARRASCO PERERA, A. Locales de negocio cerrados por COVID: la
barbarie o el lobby hacen su agosto. CESCO. 22 abril 2020.

(4)
ORTI VALLEJO, S. Apunte sobre la suspensión de la obligación de pago de la renta de los locales de
negocio a los que les ha sido prohibida la apertura de sus establecimientos como consecuencia de la
declaración del estado de alarma por el covid-19. CESCO. 23 de marzo de 2020

(5)
PALA LAGUNA, E. Crisis del Coronavirus: ¿los arrendatarios de locales de negocio afectados por el cierre
del establecimiento pueden suspender el pago de la renta arrendaticia?
https://www.lawandtrends.com/noticias/civil/crisis-del-coronavirus-los-arrendatarios-de-locales-de-
negocio-afectados-por-el-cierre-del-establecimiento-pueden-1.html

(6)
En este blog: http://www.derechocivil.net/blog/derecho-civil/itemlist/date/2020/3?catid=37, también en
diversos comentarios al artículo de PANTALEON, F. Arrendamiento de local de negocio y suspensión legal
de actividades empresariales. Almacen del Derecho. https://almacendederecho.org/arrendamiento-de-
local-de-negocio-y-suspension-legal-de-actividades-empresariales/

(7)

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CARRASCO PERERA. Locales de negocio cerrados por COVID: la barbarie o el lobby hacen su agosto
(segunda versión, reforzada para los incrédulos) CESCO. 25 abril 2020.

(8)
PANTALEON, F. Arrendamiento de local de negocio y suspensión legal de actividades empresariales.
Almacen del Derecho. https://almacendederecho.org/arrendamiento-de-local-de-negocio-y-suspension-
legal-de-actividades-empresariales/

(9)
CUENA CASAS, M. Ob cit.

(10)
MOLINA ROIG, E. Aplazamiento en las rentas de arrendamientos de uso distinto de vivienda. Diario La Ley,
N.o 9619, Sección Tribuna, 23 de abril de 2020.

(11)
Con mayor detalle pueden verla reseñada en estos trabajos. ALBIÑANA CILVETI, Ignacio. «La reciente
doctrina jurisprudencial de la cláusula "rebus sic stantibus" y su aplicación a las operaciones
inmobiliarias». Actualidad jurídica Uría Menéndez, ISSN 1578-956X, No. 49, 2018. ÁLVAREZ, Segismundo.
«Pandemia, fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus a la luz de la Jurisprudencia». En: Diario La Ley,
No 9619, Sección Doctrina, 23 de abril de 2020, p. 1-10

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