Registros Públicos

"Nota"

Garantías registrales: protección del derecho adquirido (A)

Quien adquiere una garantía premunido de la seguridad que otorgan los Registros Públicos,
tanto en la legitimidad del derecho, como en la publicidad e impenetrabilidad que
proporcionan sus asientos inscritos, mientras estén vigentes y no hayan sido anulados por
decisión judicial, goza de la protección del derecho adquirido.

Casación 3186-98-La Libertad

Publicada el 21.09.99

LA LIBERTAD

DICTAMEN 018-99

Señor Presidente:

El Banco Latino interpone Recurso de Casación contra la sentencia de vista de fojas 187 que
revocando la apelada declara fundada la demanda que sobre tercería de propiedad le sigue
Alejandro Camino Arrese.

Por resolución de fojas 28 del cuaderno de su propósito se declara procedente el Recurso de

Casación en cuanto al agravio sustentado en la aplicación de normas de derecho material
contenidas en los Artículos 2012º, 2013º y 2022º del Código Civil que ampara la seguridad jurídica
que otorga los Registros Públicos, el tracto sucesivo, la prioridad en el tiempo y la impenetrabilidad
prevista en los Artículos 2015º, 2016º y 2017º del mismo Código.

Que conforme aparece de las copias certificadas de los Asientos Registrales de fojas 3, 15 y 16 el
inmueble materia de litis se inscribe a nombre de María Condemarín Pérez el 9 de marzo de 1978
y la fábrica, a favor de la misma persona, por Resolución Nº 1225-DF-79 emitida por el Concejo
Provincial de Trujillo, se inscribe el 20 de agosto de 1980, que la titular del derecho de propiedad
hipotecó el referido inmueble en diversas oportunidades siendo la última a favor del Banco Latino,
como fiadora de la Empresa Turitravel S.R.Ltda., el 25 de mayo de 1992, según consta de los
asientos 2, 6 y 8, sin que el demandante en estos autos, haya invocado derecho alguno no
obstante los principios de publicidad y legitimación contenidos en los Artículos 2012º y 2013º del
Código Civil, según los que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones y que el contenido de éstos, se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez,
presunción jure et de jure, la primera y juris tamtum la segunda; que el Banco recurrente en razón
el mérito y garantía que ofrece la fe registral, aceptó la fianza solidaria e hipoteca sobre el inmueble
registrado a nombre de la codemandada; por lo que su derecho sobre el bien resulta válido, sin
perjuicio del derecho que asiste al demandante, sustentado en la partida de matrimonio de fojas
02; quien puede hacerlo valer en el modo y forma de ley; siendo irrelevantes al caso los Artículos
2015º, 2016º, 2017º y 2022º invocados por el recurrente; por lo que este Ministerio es de opinión
que se declare FUNDADO el Recurso de Casación interpuesto a fojas 197 y siguientes.

Lima, 9 de febrero de 1999

FLORA ADELAIDA BOLÍVAR ARTEAGA

Segunda Fiscalía Suprema en lo Civil

Lima, nueve de junio de mil novecientos noventinueve.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA,

Vista la causa número tres mil ciento ochentiséis-noventiocho, con el acompañado, en Audiencia
Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia:

MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del Recurso de Casación interpuesto por el Banco Latino contra la sentencia expedida por
la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad el cinco de noviembre de mil
novecientos noventiocho, que en discordia, revoca la sentencia apelada de fojas ciento once, su
fecha cinco de junio del mismo año, que declaraba infundada la demanda de tercería; y
reformándola declara fundada dicha demanda.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

Por resolución de esta Sala Suprema del ocho de enero del presente año se ha declarado
procedente el Recurso de Casación interpuesto por la causal prevista en el inciso segundo del
Artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, esto es, la inaplicación de normas de
derecho material, contenidas en los Artículos dos mil doce, dos mil trece y dos mil veintidós del
Código Civil que amparan la seguridad jurídica que otorga los Registros Públicos, el tracto
sucesivo, la prioridad en el tiempo y la impenetrabilidad, previstos en los numerales dos mil quince,
dos mil dieciséis y dos mil diecisiete del Código Civil.

CONSIDERANDO:

Primero.- Que, fluye de autos y es admitido por las Instancias de mérito que la codemandada María
Condemarín Pérez constituyó hipoteca a favor del Banco Latino, mediante documento privado que
corre a fojas tres del proceso de ejecución de garantía acompañado, para garantizar el crédito
otorgado por dicha entidad a favor de la empresa Turitravel Sociedad de Responsabilidad Limitada.

Segundo.- Que, del mismo modo, se considera cierto que, cuando la mencionada Condemarín
Pérez constituyó ese gravamen, figuraba en la partida registral materia de la hipoteca como
propietaria única tanto en el área del inmueble como en la construcción; y como tal con derecho a
construirlo; así figura en los asientos primero y octavo de la copia literal de los asientos de esas
copias registrales de fojas dieciséis.

Tercero.- Que, en consecuencia, es forzoso concluir que el Banco al adquirir la garantía hipotecaria
aludida, se hallaba premunido de la seguridad que otorgan los Registros Públicos, tanto en la
legitimidad del derecho, como en la publicidad e impenetrabilidad que proporcionan sus asientos
inscritos, mientras estén vigentes y no hayan sido anulados por decisión judicial, conforme a lo
dispuesto en los Artículos dos mil once, dos mil doce, dos mil trece y dos mil veintidós del Código
Civil,(1) así como en los Artículos dos mil quince, dos mil dieciséis y dos mil diecisiete del mismo
Cuerpo Legal.(2)

Cuarto.- Que, la sentencia de vista al revocar la sentencia del Juez y declarar fundada la demanda
de tercería evidentemente inaplica los citados artículos que caracterizan la naturaleza, efectos y
beneficios de la institución de los Registros Públicos, a lo que habría que agregarse también la
inaplicación del Artículo dos mil catorce del Código Civil,(3) porque si bien es cierto que la
sentencia de vista lo cita, es con el único objeto de indicar que no debe aplicarse para definir el
derecho controvertido.

Quinto.- Que, al ser declarada fundada la causal por inaplicación de normas de derecho material,
esta Sala Suprema a más de anular la sentencia impugnada debe resolver el conflicto de intereses
sin el reenvío, conforme lo establece el inciso primero del Artículo trescientos noventiséis del
Código Procesal Civil; por estas consideraciones, de conformidad con el dictamen de la señora
Fiscal Suprema en lo Civil, declararon FUNDADO el Recurso de Casación interpuesto por el Banco
Latino a fojas ciento noventisiete; en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas ciento
ochentisiete, su fecha cinco de noviembre de mil novecientos noventiocho; y actuando en sede de
instancia: CONFIRMARON la apelada de fojas ciento once, su fecha cinco de junio de mil
novecientos noventiocho, que declara infundada de tercería de propiedad, con lo demás que
contiene; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los
seguidos por Alejandro Camino Arrese con el Banco Latino y otros sobre tercería de propiedad; y
los devolvieron.

SS. URRELLO A.; ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRÍA A.; CASTILLO LA ROSA S.

Inscripción registral. Escritura pública: oponibilidad de recibos. Buena fe registral (A)

No resulta oponible a la escritura pública de compraventa, inscrita preventivamente, los

recibos en los que se sustenta el derecho de propiedad, por ser documentos privados...
para que se tenga derecho a los alcances de la buena fe registral de un inmueble se debe
haber inscrito el derecho en los Registros Públicos.

Casación 84-99-Jaén

Publicada el 21.09.99

JAÉN

Lima, veintidós de junio de mil novecientos noventinueve.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:

Vista la causa número ochenticuatro- noventinueve; con el acompañado, en Audiencia Pública de
la fecha; producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del Recurso de Casación de fojas doscientos treinticinco, interpuesto por la codemandada,
doña Fernanda La Torre Lozada, contra la resolución de vista de fojas doscientos treintiuno de
fecha cuatro de noviembre de mil novecientos noventiocho, expedida por la Sala Mixta
Descentralizada Permanente de Jaén de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque, que
confirmando la sentencia apelada de fojas doscientos dos, su fecha veinticuatro de julio del mismo
año, declara fundada la demanda de fojas ciento dieciséis interpuesta por don Régulo Lozano
Sánchez sobre nulidad de acto jurídico.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

La recurrente sustenta su recurso en las causales previstas en los incisos segundo y tercero del
Artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil; pero por Ejecutoria Suprema del
veintisiete de enero del presente año, fue declarado procedente únicamente por la causal del inciso
segundo; que en cuanto a esta causal, la codemandada, fundamentándola manifiesta que la Sala
Civil, ha inaplicado el Artículo dos mil catorce del Código Civil pues la adquisición del inmueble
sublitis ha tenido lugar bajo el principio de la buena fe registral; agregando que el bien lo adquirió
como consta de autos de doña Nora Josefina García Ríos, quien había inscrito su dominio en los
Registros Públicos.

CONSIDERANDO:
Primero.- Que, don Régulo Lozano Sánchez invocando su calidad de propietario del inmueble
ubicado en calle La Libertad número cuatrocientos diecinueve, Sector Morro Solar, Jaén, solicita la
nulidad del acto jurídico de adjudicación en forma directa celebrado entre la Municipalidad
Provincial de Jaén y la codemandada Nora Josefina García Ríos de fojas treintinueve; la nulidad
del acto jurídico de compraventa celebrado entre las codemandadas Nora Josefina García y
Fernanda La Torre Lozada y como pretensiones accesorias la nulidad de los asientos registrales y
la entrega del bien sub litis.

Segundo.- Que, tanto el Juez como la Sala Civil han establecido por el mérito de la prueba
instrumental presentada por ambas partes y las demás pruebas actuadas que el bien materia de la
presente litis no fue de propiedad de la Municipalidad de Jaén por lo que no podía haberla
adjudicado a la codemandada Nora Josefina García Ríos, siendo el contrato de adjudicación nulo
de pleno derecho toda vez que la citada Municipalidad no tenía legitimación para transferir el
dominio del bien.

Tercero.- Que, en igual forma se da por probado que la recurrente, doña Fernanda La Torre
Lozada, actual posesionaria del inmueble, ha reconocido que el bien sub litis era de propiedad del
accionante, hecho corroborado con la denuncia penal que ha formulado a los codemandados Nora
Josefina García Ríos y Reyes Levi Oblitas Zavaleta, conforme a las instrumentales de fojas cuatro
quince.

Cuatro.- Que, también ha quedado demostrado según lo estimado por las instancias inferiores, que
los recibos de fojas dos y tres en que apoya la recurrente su derecho de propiedad, constituyen
documentos privados, que no pueden oponerse a la escritura pública de compraventa inscrita
preventivamente en los Registros de Propiedad Inmueble conforme consta de fojas ciento seis a
ciento trece.

Quinto.- Que, además, como es de advertir, el Artículo dos mil catorce del Código Civil(1) no es de
aplicación al caso de autos por cuanto la adquisición de buena fe y a título oneroso de un inmueble
se mantiene una vez inscrito el derecho aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos, lo que no ocurre en el
presente caso, pues la impugnante no ha inscrito su derecho en los Registros Públicos.

Sexto.- Que, por lo expuesto, la norma invocada por la recurrente codemandada resulta
impertinente, en razón de los hechos establecidos por las instancias de mérito: declararon
INFUNDADO el Recurso de Casación de fojas doscientos treinticinco, interpuesto por la
codemandada, doña Fernanda La Torre Lozada, contra la sentencia de vista de fojas doscientos
treintiuno, su fecha cuatro de noviembre del año pasado; CONDENARON a la recurrente al pago
de las costas y costos del recurso así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal;
MANDARON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por
don Régulo Lozano Sánchez con doña Nora Josefina García Ríos y otros, sobre nulidad de acto
jurídico; y los devolvieron.

SS. ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRÍA A.; CASTILLO LA ROSA S.; ZUBIATE R.

Inscripcion registral: instrumento público

La inscripción registral se hace en virtud del título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria. El asiento registral no tiene Sustantividad propia, y sólo existe en tanto y en
cuanto subsista el acto que le dio origen.
Mientras no se rectifique o se declare judicialmente la invalidez del contenido de la inscripción, éste
se presume cierto y produce todos sus efectos.

Expediente 3591-97
Sala Nº 3

Lima, veinticinco de marzo de mil novecientos noventiocho.

VISTOS; Interviniendo como Vocal Ponente la doctora Valcárcel Saldaña y;

CONSIDERANDO:Primero.- Que de la lectura de la demanda obrante de fojas cincuentiocho a
fojas sesentidós, subsanada de fojas sesentinueve a fojas setenta, es de verse que lo que
pretende acumulativamente el accionante es, que el Organo Jurisdiccional declare la nulidad de la
Inscripción, efectuada ante el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, del Título número ciento
trece mil ochocientos veintidós, referente a la Independización del inmueble ubicado en Jirón
Sebastián Barranca número quince sesentiocho, quince setenta, quince setentidós y quince
setenticuatro, Distrito de La Victoria, Provincia de Lima, alegando que en la independización no
aparece el accionante teniendo, no obstante, la calidad de copropietario del inmueble, que ésta se
hizo sin su conocimiento y que en el citado Título, los demandados han asignado al primer piso,
Zona Común I, linderos y áreas que no le corresponden, reduciendo de mala fe el área, pide
accesoriamente, el pago de una indemnización ascendente a cincuenta mil Nuevos Soles, por el
daño moral y económico que según sostiene, se le ha ocasionado; Segundo.- Que la Inscripción
Registral, conforme a lo preceptuado por el artículo 2010º del Código Civil, se hace en virtud de
Título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria; Tercero.- Que,
consiguientemente, el asiento registral no tiene Sustantividad propia y, sólo existe, en tanto y en
cuanto subsista el acto que le dio origen; Cuarto.- Que, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente la invalidez del contenido de la inscripción, éste se presume cierto y produce todos
sus efectos; Quinto.- Que, respecto a la indemnización, tratándose de una pretensión accesoria,
resulta afectada como consecuencia de la principal; REVOCARON la Resolución apelada corriente
de fojas doscientos setentiocho a fojas doscientos ochentitrés, su fecha veintiséis de setiembre de
mil novecientos noventisiete, que declara infundada la demanda acumulada obrante de fojas
cincuentiocho a fojas sesentidós, subsanada de fojas sesentinueve a fojas setenta, interpuesta el
ocho de agosto de mil novecientos noventicinco, por don Luis Próspero Cerna Córdova, contra don
Máximo Galván Chávez y otros, sobre nulidad de inscripción registral e indemnización por daño
moral y económico; REFORMÁNDOLA , Declararon Improcedente la precitada demanda; la
Confirmaron en lo demás que contiene; y, los devolvieron.

SS. FERREYROS PAREDES / VALCARCEL SALDAÑA / RAMOS LORENZO

Inscripción registral: reversión

La reversión otorgada judicialmente, afecta los derechos de los contendientes en el proceso de

expropiación, pero no del comprador de buena fe, quien por mandato de la ley mantiene su
adquisición una vez inscrito, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
causas que no consten en el registro.
Quien, tiene a su favor una inscripción de dominio, se protege con la publicidad de su derecho
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Expediente 1002-98

Sala Nº 3

Lima, diecinueve de junio de mil novecientos noventiocho.

VISTOS; interviniendo como Vocal ponente el señor Alvarez Guillén; CONSIDERANDO:Primero.-

Que, además del punto controvertido que supone la pretensión sobre cobro de frutos respecto al
inmueble ocupado por los demandados, lo es también el derecho de propiedad que pueda
asistirlos, en la medida que son hechos indiscutibles que: adquirieron el terreno de ENACE por
escritura pública de quince de diciembre de mil novecientos ochentidós (documento de fojas
cuarentitrés a cincuenta), bajo la protección legal del artículo dos mil catorce del Código Civil; que
se expidió la ejecutoria suprema de cuatro de marzo de mil novecientos noventiuno que dispuso la
reversión de un terreno de mayor extensión en el proceso que sobre expropiación la demandante
siguió contra el Estado; y, que se da a nivel registral una circunstancia sui generis de aparecer en
la ficha trescientos noventitrés mil setecientos treinticinco, como último asiento, un mandato
declarativo de dominio sin operar la transmisión del último sujeto con derecho inscrito y sin
preexistir sentencia judicial que invalide la primera venta; Segundo.- Que, resulta evidente que la
reversión otorgada judicialmente no puede sino afectar los derechos de los contendientes en el
proceso de expropiación, vale decir la demandante y el Estado o ENACE como empresa
gubernamental, pero no el del comprador de buena fe, quien por mandato de ley mantiene su
adquisición una vez inscrito aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
causas que no consten en el registro y quien, al tener a su favor una inscripción de dominio, se
protege con la publicidad de su derecho mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez, conforme los principios previstos en los artículos dos mil catorce y dos mil trece del
Código Civil, respectivamente; Tercero.- Que, siendo así, no puede otorgársele a los demandados
el status de meros poseedores del inmueble sino de publicitados propietarios con los derechos que
la ley les otorga, salvo resolución que dilucide un conflicto de propiedad que se percibe claramente
de los alegatos de las partes, menos aún la actora tiene aptitud para pedir frutos de un bien cuya
propiedad debe ser evaluada y decidida; por lo que: REVOCARON la sentencia apelada de fojas
ciento noventinueve a doscientos cinco, que declara Fundada en parte la demanda de fojas diez y
en consecuencia, ordena que en ejecución de sentencia, don Humberto Medardo Pasache Brisuela
y doña Rosa Deli Carassas Narzal paguen la suma de nueve mil novecientos dólares americanos
por frutos civiles percibidos, en favor de la actora, REFORMÁNDOLA , declararon Improcedente la
demanda; la CONFIRMARON , en lo demás que contiene y es materia del grado; y los devolvieron;
en los seguidos por Urbanización Santa Marina Sociedad Anónima con Rosa Deli Carassas Narzal
y otro sobre obligación de dar suma de dinero.

SS. QUIROS AMAYO / ALVAREZ GUILLEN / VALCARCEL SALDAÑA

Oposición al derecho real de propiedad. Prioridad en la inscripción (A)

Frente al derecho real de propiedad sólo cabe oponer otro derecho de igual jerarquía, debiendo
este último estar inscrito con anterioridad al primero, conforme lo prescribe el artículo 2022° del
Código Civil.

Expediente 4026-97

Sala Nº 3

Lima, veintiuno de abril de mil novecientos noventiocho.

VlSTOS: interviniendo como Vocal ponente el señor Carbajal Portocarrero; con el acompañado; y
CONSIDERANDO:Primero.- Que mediante demanda de fojas treinticinco a cuarentiuno don
Custodio Melgarejo Barrón y doña Marcelina Barrón Olórtegui interponen demanda de mejor
derecho de propiedad en contra de doña Eva Delia Estela Mego y don Paul Fernández Olivera, a
fin de que se les declare con mejor derecho de propiedad del inmueble sito en la manzana D, lote
doce, del Asentamiento Humano Marginal "Jorge Chávez", del distrito de Surco - Provincia y
Departamento de Lima, demandando en forma acumulativa el desalojo accesorio, a fin de que se le
restituya la posesión del predio antes referido;Segundo.- Que, los demandantes han presentado
como instrumento sustentatorio de su pretensión el título de propiedad a su nombre del lote
número doce del Asentamiento Humano "Jorge Chávez" expedido por la Municipalidad de Lima
Metropolitana, debidamente inscrita en la Oficina Nacional de los Registros Públicos en la ficha
número cuarentiséis diecinueve sesentiocho del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, con
techa dieciocho de noviembre de mil novecientos ochentiocho, Tercero.- Que, los demandados han
acompañado documentación sustentatoria de la posesión que detentan sobre el inmueble Sub litis,
mas no sobre la propiedad del citado bien; que en el presente caso se discute el mejor derecho a la
propiedad del lote doce, manzana D del Asentamiento Humano marginal «Jorge Chávez»; y no el
relativo al lote número doce del Asentamiento Humano "Jorge Chávez"; Cuarto: Que, frente a un
derecho real de propiedad corresponde oponer otro de igual jerarquía, debiendo éste estar inscrito
con anterioridad al de aquél a quien se opone tal como lo establece cl artículo dos mil veintidós del
Código Civil(1), situación que no se da en el presente caso; Quinto: Que. respecto a la demanda
acumulativa que de manera accesoria han planteado los demandantes para que se les restituya la
posesión del predio sub litis es de señalar que siendo una pretensión accesoria a la pretensión
principal, su procedencia o improcedencia está ligada a la suerte que corra esta última; por estos
fundamentos; REVOCARON: la sentencia de fojas doscientos setentiséis a fojas doscientos
setentiocho, su fecha veinticuatro de octubre de mil novecientos noventisiete, que declara
infundada la demanda de fojas treinticinco y siguientes; REFORMÁNDOLA: la declararon
improcedente dicha demanda en todos sus extremos; sin costos ni costas; y los devolvieron; en los
seguidos por Custodio Melgarejo Barrón y doña Marcelina Barrón Olórtegui con doña Eva Delia
Estela Mego y Paul Fernández Olivera, sobre declaración de mejor derecho a la propiedad y
desalojo.

SS CARRIÓN LUGO / CARBAJAL PORTOCARRERO / PALACIOS TEJADA

Principio de fe pública registral: inexactitud contenida en otro registro

Para la aplicación del principio de fe pública registral la inexactitud del registro no debe provenir
solamente del registro de propiedad inmueble, tal como era con el Código de 1936, sino que las
causas de inexactitud pueden provenir de cualquiera de los registros previstos en el Código Civil.

Casación 1167-98 LAMBAYEQUE

Lima, dieciséis de diciembre de mil novecientos noventiocho.

La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República en la causa vista en

audiencia pública el catorce de diciembre del año en curso emite la siguiente sentencia:

MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del Recurso de Casación interpuesto por el Banco de Crédito del Perú sucursal Chiclayo
contra la resolución de fojas trescientos ochentiocho, su fecha diecisiete de abril de mil
novecientos noventiocho, que confirmando la sentencia apelada de fojas trescientos treintitrés, su
fecha treinta de setiembre de mil novecientos noventisiete, declara fundada la demanda de fojas
treintiuno, subsanada a fojas cincuentiuno, sobre nulidad de acto jurídico y otros conceptos; en
consecuencia, nulo y sin valor legal los actos jurídicos contenidos en los testimonios de escritura
pública de poder especial de fecha veinticuatro de enero de mil novecientos noventicinco y de
fianza solidaria e hipoteca de fecha dieciocho de julio del mismo año en lo que respecta a la
segunda cláusula ítem tercero referente a la hipoteca del inmueble ubicado en la calle Lora y
Cordero número ochocientos veinticinco de Chiclayo, subsistiendo sus efectos en lo demás que
dicho instrumento público contiene; asimismo, declara la nulidad de los asientos registrales
correspondientes a los actos jurídicos anulados la nulidad de los asientos registrales; con lo demás
que contiene.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

La Sala mediante resolución de fecha veintitrés de junio de mil novecientos noventiocho ha

declarado procedente el recurso por la causal relativa a la inaplicación de los Artículos dos mil
trece y dos mil catorce del Código Civil basado en que el Banco recurrente ha adquirido derechos
de garantía de quien registralmente gozaba de facultades para otorgarlos; agrega que se vulnera la
eficacia de los actos jurídicos realizados de buena fe en mérito al principio de publicidad registral.
CONSIDERANDO:

Primero .- Que, por razones expositivas es pertinente que previamente se examine el principio de
fe pública registral previsto en el Artículo dos mil catorce del Código Civil para luego seguir con el
principio de publicidad regulado en el Artículo dos mil trece del mismo código.

Segundo .- Que, el fundamento del principio de fe pública registral radica en la necesidad de

asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio
jurídico efectúen los terceros adquirentes y que se hayan producido confiados en el contenido del
registro; para ello, la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales.

Tercero .- Que, en efecto, las inscripciones del registro se consideran exactas y completas
respecto de terceros adquirentes de buena fe, ya que quien adquiere el derecho de propiedad, una
servidumbre o un derecho de hipoteca, confiado en la exactitud del registro deviene en propietario,
titular de la servidumbre o de la hipoteca.

Cuarto .- Que, la norma sub exámine tiene como su fuente inmediata el Artículo treinticuatro de la
Ley Hipotecaria española, tal como se señala en la exposición de motivos oficial del Código Civil,
por lo que atendiendo a su fuente y a lo expuesto por los ponentes del Libro de los Registros
Públicos, doctores Jack Bigio Chrem y Víctor Raúl Ramírez, la fe pública registral protege la
adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular
registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se
fundamente en causas no inscritas antes (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Editorial
Cuzco, mil novecientos noventiocho, páginas ciento noventicuatro y ciento noventisiete).

Quinto .- Que, cabe resaltar que la norma en comento reclama que el tercero adquirente adquiera
el derecho de la persona que en el registro aparece con facultades para transmitirlo; que en el caso
de autos, el Banco recurrente celebra el contrato de fianza solidaria e hipoteca con el
codemandado Carlos Manuel Chávez Vargas en virtud del poder especial que por escritura pública
supuestamente fue otorgado por los accionantes y debidamente inscrito en el Registro de
Mandatos, de tal modo que el citado banco actúa en la creencia, es decir de buena fe, de que la
garantía hipotecaria otorgada a su favor estaba constituido por quien gozaba de facultades para
gravar el bien de sus poderdantes, tal como incluso han estimado ambas sedes de instancia,
dando lugar a que se le exonere de los daños pretendidos.

Sexto .- Que, siendo así, los derechos derivados de la escritura de constitución de fianza solidaria
e hipoteca celebrado por el falsus procurator Carlos Manuel Chávez Vargas con el Banco
recurrente, se mantienen o conservan su eficacia en virtud del principio de fe pública registral, por
cuando dicha entidad bancaria ignoraba la existencia de la inexactitud publicada en el Registro de
Mandatos; por lo que, es de aplicación al caso de autos el Artículo dos mil catorce del Código
Sustantivo, siendo necesario agregar que la inexactitud del registro no debe provenir solamente del
registro de la propiedad inmueble tal como era concebido por el Artículo mil cincuentidós del
Código Civil de mil novecientos treintiséis sino que las causas de inexactitud pueden provenir de
cualquiera de los registros previstos en el Código Civil, tal como expresan los juristas antes citados,
en la exposición de motivos oficial del citado Código Sustantivo (Op. Cit., página ciento
noventiocho);

Sétimo .- Que, si bien la escritura pública de poder especial de fecha veinticuatro de enero de mil
novecientos noventicinco, inscrita en el Registro de Mandatos, está viciado de nulidad sin embargo
ello no es oponible al tercero registral, esto es, al Banco de Crédito del Perú, por estar amparado
por el principio de fe pública registral, por ende el acto jurídico mediante el cual adquiere la
condición de acreedor hipotecario mantiene su validez.

Octavo .- Que, la fe pública registral sólo protege al tercero registral, por lo que la demandada debe
declararse infundada con respecto a la pretensión de nulidad de acto jurídico contenido en la
escritura pública de fecha dieciocho de julio de mil novecientos noventicinco, sobre fianza solidaria
e hipoteca, referente en particular a la nulidad de la cláusula segunda ítem tercero de la referida
escritura pública, mediante la cual el demandado Carlos Manuel Chávez Vargas hipotecó a favor
del Banco recurrente el bien inmueble de propiedad de los demandantes.

Noveno .- Que, por consiguiente es de aplicación los artículos dos mil doce y dos mil catorce del
Código Civil en concordancia con el inciso primero del Artículo trescientos noventiséis del Código
Adjetivo.

SENTENCIA:

Estando a las conclusiones que preceden: declararon FUNDADO el Recurso de Casación

interpuesto por el Banco de Crédito del Perú - sucursal Chiclayo - ; en consecuencia, NULA la
sentencia de vista de fojas trescientos ochentiocho, su fecha diecisiete de abril de mil novecientos
noventiocho, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque, y
actuando como órgano de instancia, REVOCARON la sentencia apelada de fojas trescientos
treintitrés, su fecha treinta de setiembre de mil novecientos noventisiete en el extremo que declara
nulo y sin valor legal el acto jurídico contenido en el testimonio de escritura pública de fianza
solidaria e hipoteca de fecha dieciocho de julio de mil novecientos noventicinco en lo que respecta
a la segunda cláusula ítem tercero referente a la hipoteca del inmueble ubicado en la calle Lora y
Cordero número ochocientos veinticinco de Chiclayo; REFORMÁNDOLA en esta parte lo
declararon INFUNDADO: la CONFIRMARON en lo demás que contiene; en los seguidos por don
Wei Fa Liu y otros, sobre nulidad de acto jurídico y otros conceptos; DISPUSIERON la publicación
de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.

SS. PANTOJA; IBERICO, SÁNCHEZ PALACIOS; ECHEVARRÍA; CASTILLO L.R.S.