INFORME TÉCNICO DE VALUACIÓN

RESUMEN DE VALUACIÓN

SOLICITANTE : JUZGADO PAZ LETRADO - SEDE MBJ RIOJA

JUEZ : DRA. MARIA DEL PILAR TOMANGUILLO CHUMBE

EXP. : 00222 – 2018 – 0 -22017- JP – CI -01

MATERIA : OBLIGACION DE DAR SUMA DE DINERO

DEMANDANTE : COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO SANTO

CRISTO DE BAGAZAN

DEMANDADOS : SR. VICENTE CARRANZA RICHARD

SRA. ISUIZA LA TORRE CARMEN DEL ROSARIO
SRA. LA TORRE RIOS DE GUZMAN ROSARIO

FECHA DE VALUACION : 06 DE DICIEMBRE DEL 2021

TIPO DE CAMBIO : US$. 1.00 = S/ 4.04

PERITOS VALUADORES : Ing. JOSE LUIS NORIEGA DAVILA
CIP N° 71843
Ing. ELMER SANCHEZ CHAVEZ
CIP N° 58863

1. PREDIO URBANO

LOCALIZACION : Jr. Los Pinos Mz T, LOTE 09, Sector JUAN

ANTONIO, Distrito y Provincia de Moyobamba,
Departamento de San Martin.

VALOR COMERCIAL : US$. 9,190.00 ó S/ 37,127.00

ÁREA DE TERRENO : 160.00 M2 .

 INFORME TECNICO DE VALUACION
PREDIO URBANO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

SOLICITANTE : JUZGADO PAZ LETRADO - SEDE MBJ RIOJA

Exp. 00222 – 2018 – 0 -22017- JP – CI -01
DEMANDANTE : COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO SANTO
CRISTO DE BAGAZAN

DEMANDADOS : SR. VICENTE CARRANZA RICHARD

SRA. ISUIZA LA TORRE CARMEN DEL ROSARIO
SRA. LA TORRE RIOS DE GUZMAN ROSARIO
LOCALIZACION : Jr. Los Pinos Mz T, LOTE 09, Sector JUAN ANTONIO,
Distrito y Provincia de Moyobamba, Departamento de San
Martin.
FECHA DE VALUACION : 06 DE DICIEMBRE DEL 2021
VALOR COMERCIAL : US$. 9,190.00 ó S/ 37,127.00

ÁREA DE TERRENO : 160.00 M2

TIPO DE CAMBIO : US$. 1.00 = S/ 4.04
PERITOS VALUADORES : Ing. JOSE LUIS NORIEGA DAVILA
CIP N° 71843
Ing. ELMER SANCHEZ CHAVEZ
CIP N° 58863
 VALUACION DE PREDIO URBANO
1.00 DATOS GENERALES
1.1 OBJETIVO DE LA VALUACIÓN: El objetivo de la tasación es determinar el
Valor Comercial en el mercado del predio conformado por los lotes 5 y 6 de la Mz.
9, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones y la resolución S.B.S. Nº
11356-2008, con fines judiciales.

1.02 UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Jr. Los Pinos Mz. T, LOTE 09, Sector JUAN
ANTONIO, Distrito y Provincia de Moyobamba, Departamento de San Martin.

1.03 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE:

DESCRIPCIÓN: Se trata de un terreno de forma regular, con topografía plana.
Con bajo movimiento de tránsito y comercial. El terreno se encuentra en el Sector
Juan Antonio, con dirección hacia el puerto de Tahuishco.

1.04 INFORME DE LA LABOR REALIZADA: Se verificaron y comprobaron las

características del predio urbano.
1.05 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO: El trabajo se realizó sin
limitaciones.
1.06 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: Al 06 de diciembre del 2021
1.07 POLIZA DE SEGUROS: Se Desconoce.

2.00 VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.01 INSPECCION OCULAR: Es un terreno libre sin construcción alguna. Con
presencia de arbustos.
2.02 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO: El predio materia de
la presente valuación, se encuentra ubicado Jr. Los Pinos Mz. T, LOTE 09, Sector
JUAN ANTONIO, Distrito y Provincia de Moyobamba, Departamento de San
Martin. Con bajo movimiento de tránsito y débil demanda de interés.

El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras de infraestructura urbana

tales como:
 Calle sin afirmar (Jr. Los Pinos)
 Redes de agua potable
 Redes de alumbrado público
2.03 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS (Según inscripción en registros
públicos)
El terreno urbano cuenta con los siguientes linderos y medidas perimétricas:
Por el Frente : 8.00 ML. con Jr. Los Pinos
Por el Costado Derecho : 20.00 ML. con Lote 10
Por el Costado Izquierdo : 20.00 ML. con Lote 08,
Por el Fondo : 8.00 ML. Con Lote 18,
2.04 PERÍMETRO : 56.00 ML.
2.05 AREAS
El área total del terreno así descrito en la partida Registral N° 11053243, encierra
una extención superficial de:
AREA TOTAL DEL TERRENO (axb) = 160.00 M2
2.07 ESTADO DE CONSERVACION
El predio se encuentra en MAL estado de conservación.

2.09 INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N° 11053243 de la
Zona Registral N° III Sede Moyobamba.
2.10 CARGAS Y GRAVAMENES
Se encuentra hipotecado a favor de COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO
SANTO CRISTO DE BAGAZAN
2.11 ZONIFICACION
Zonificación : Residencial de Densidad Baja (RDB)
Uso actual : Ninguno
2.12 SERVIDUMBRES : No existe este derecho

3.00 METODOLOGIA APLICADA

3.01 BASES PARA EL DESARROLLO: Se utiliza la valuación Directa, en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por
R.M. Nº 172-2016 – Vivienda, de fecha 23-07-16; modificada mediante R.M. N°
424-2017 del 03-11-17 y la R.M. N° 124-2020 del 25-06-20, así como la S.B.S Nº
11356-2008 del 19-11-2008.

3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA: Se realizó una visita de

inspección al predio y su entorno físico, para determinar los valores comerciales de
compra - venta de terrenos con características comerciales similares, también se
utilizó los valores unitarios de obras complementarias fijas y permanentes para el
ejercicio 2021.
3.3 INVESTIGACIÓN DE VALOR DE TERRENO COMERCIALES DE
REFERENCIA: Costo de terrenos cercanos al terreno a tasar

DISTANCIA Valor Total del Lote VALOR Unit ZONA REFERENCIA

UBICACIÓN
(Mt.)
S/ US$ / M2

Jr. Santa Rosa 200mts. S/45,000.00 / 160.00 M2 69.62 Urbana 964527997

Jr. Los Pinos 50 mts. S/45,000.00 / 160.00 M2 69.62 Urbana 959925791

Jr. Los Pinos 10 mts. S/20,000.00 / 160.00 M2 30.94 Urbana 918360336

Av. Rio Mayo 250 mts. S/25,000.00 / 160.00 M2 38.68 Urbana Base de Datos

CONCLUSIONES: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por las

características del predio y su ubicación dentro la Zona Residencial de Densidad Baja
(RDB) de la ciudad de Moyobamba, en consecuencia, se recomienda razonablemente
el valor de U$$. 52.00 /M2 (dollares/m2)
3.04 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:
Dada a su ubicación, dimensiones y características, retiro municipal; el inmueble se
puede utilizar para diversos usos: vivienda, comercio, oficinas, etc.
3.05 SUSTENTACIÓN: El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar
que las apreciaciones indicadas son los más razonables para determinar el valor del
bien.

4.00 CÁLCULOS EFECTUADOS

4.01 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC): De acuerdo a la evaluación de

precios del entorno el perito considera que el valor de la reposición calculado
requiere un reajuste de 10% para contar con el valor comercial a la fecha.
VC = VR x (1+%/100)
VC = US$. 8,353.96 x (1+10/100)
VC = US$. 9,189.36 por redondeo US$. 9,190.00
1 U$$ = S/ 4.04
S/. 37,125.00 por redondeo S/. 37,127.00
SON: NUEVE MIL CIENTO NOVENTA 00/100 (U$$ 9,190.00) DOLLARES
AMERICANOS
4.02 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA: La secuencia seguida en la determinación del
valor, así como los sustentos aplicados; nos muestra una clara consideración para la
obtención del Valor Comercial en el Mercado.
5.00 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

5.01 La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las

normas actuales vigentes del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
5.02 Vigencia de la valuación: De no variar las condiciones del mercado así como de no
presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 180 días.

6.00 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

Para realizar la presente valuación, se contó con la siguiente documentación:
 La información de precios se obtuvo del entorno y se comprobó con
nuestra base de datos
 Cuadro de valores unitarios para edificaciones zona Selva
 Mediciones y verificaciones del terreno.
 Partida registral de la edificación
 Vistas Fotográficas del Inmueble.

Moyobamba, 06 de diciembre del 2021

VISTAS FOTOGRAFICAS DEL PREDIO Y ALREDEDOR