AVALÚO DE PREDIO AGROFORESTAL

SOLICITANTE :
PROPIETARIO :
TIPO DE PREDIO : Predio agroforestal
UBICACIÓN
Centro poblado : Milano
Distrito : Pucayacu
Provincia : Leoncio Prado
Región : Huánuco
FECHA DE AVALUACIÓN : 26 de junio del 2018
AVALUADOR : Ing. Agro. MOYA PAREDES, Demetrio
CIP N°

Tingo María - 2018

 INFORME DEL AVALÚO

I. DATOS GENERALES
SOLICITANTE :
BIEN INMUEBLE A EVALUAR : Predio y cultivos
PROPIETARIOS :
FINALIDAD : Determinar el valor comercial de los bienes inmuebles en el predio
METODOLOGÍA : Método de valuación directa, previa inspección ocular y toma de
fotografías.
FECHA DE INSPECCIÓN : 26 de junio del 2018
AVALUADOR : Ing. Agro. MOYA PAREDES, Demetrio
CIP N°

II. BIEN INMUEBLE (0BJETO A AVALUAR)

El lote de terreno de XX has, ocupado por cultivos de cacao, plátano, árboles forestales y frutales, forma
parte de una zona agroforestal consolidada.

El predio está ubicado en el centro poblado Milano, distrito de Pucayacu, provincia de Leoncio Prado,
región Huánuco, con acceso desde la carretera Fernando Belaunde Terry a la altura tiene como
coordenadas geográficas (WGS84 – 18S):

Punto X Y
1
2
3
4
III. PROPIETARIO
El bien inmueble es propiedad de los señores:
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, según contrato de compra y venta
otorgada por la Notaria XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, cuya copia se adjunta al final; asimismo, también
se adjunta copia de los diversos documentos de pago de los impuestos prediales a la municipalidad
distrital de Pucayacu, así como de las actas comunales que acreditan a los propietarios como auténticos
moradores de la localidad.

IV. LOCALIZACIÓN POLÍTICA

Centro poblado : Milano

Distrito : Pucayacu
Provincia : Leoncio Prado
Región : Huánuco

V. LINDEROS
Norte : Carretera Fernando Belaúnde Terry, PE-5N (Dv. Milano)
Sur :
Este :
Oeste :

VI. SUPERFICIE

VII. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE.

Terreno:
- Frente : Variable
- Fondo : Variable
- Superficie : Irregular
- Topografía : Irregular
- Vía de Acceso : Buena, vía de acceso todo el año.
- Fuente Hídrica : Disponibilidad hídrica durante todo el año. Existen pequeños efluentes
derivados del río Pucayacu.
- Cerramiento Perimetral : Sin cercamiento
- Cultivos : Cacao CCN51, plátano, guaba, papaya, palta, cítricos, coco, árboles
forestales (capirona, bolaina, caoba) y pastizales.
Edificaciones.-
Viviendas: 03 viviendas construidas con elementos de madera de distinta configuración (troncos,
madera de gran sección, madera aserrada estructural, tableros derivados de la madera estructurales,
entramado ligero, etc.), sobre estructura de madera, cubierta de plancha de acero galvanizado, piso
rústico.
Una (01) está funcional y las otras dos (02) en desuso doméstico, siendo utilizadas para el almacén de
insumos.
Relleno sanitario: De 10 m2, estructura de ladrillo, piso de hormigón simple, cubierta de zinc, sanitario,
grifería.
Pozo: De 2m de diámetro y 22m de profundidad, estructura de ladrillo, enlucido, sin funcionar.
Sistema de Agua y luz
Sistema Energía Eléctrica: Sistema privado con 1 poste para alumbrado, cables y un medidor
monofásico de 220V. Materiales, instalación y trabajos realizados por el propietario (Costo Adicional).
Sistema de abastecimiento de agua: En este predio no llega el agua, por lo que la captación se hace de
manera artesanal desde el efluente más cercano a la vivienda.
Cultivos.-
Al momento de la inspección se encontró lo siguiente: 3,00 ha.de Cacao CCN 51 injertado en producción
de 3 a 4 años de edad, con sus fallas y respectivas resiembras, 1,00 h. de Plátano 4 años de edad, en
producción regular, 1,00 ha. De maracuyá en producción regular y 5,00 ha. De pastizales.

Sistema de Riego: para el cultivo de Cacao y plátano asociado, tiene un sistema de riego por micro
aspersión y el maracuyá por goteo.

VIII.- CARACTERÍSTICAS DEL PREDIO, LA ZONA O SECTOR.-

Clasificación del Sector : Zona Rural, Agrícola.

Infraestructura básica : Si
- Red de Agua potable, : No.
- Red de Energía Eléctrica : Si, tipo aérea, monofásica privada
- Red telefónica publica : No
- Red aguas residuales : No, utiliza pozo séptico
- Vías de comunicación : Al pie de la carretera Lastrada vía Sabana Grande.
- Activ. Económica sector : Agrícola.
- Tipo de suelo : Tierra agrícola, apta para cultivos ciclo corto, perenne y pasto.
- Textura del suelo : Franco- Arcillosa, con buena cantidad de materia orgánica.
- Topografía : Irregular.
- Clima : Sub-tropical – cálido, húmedo.
- Temperatura : 24 hasta 30 C

IX.- ENTORNO.-
El bien inmueble en estudio está ubicado en el sector de la comuna Safando, de la parroquia Chongón
ubicada en el Km 51 de la vía Guayaquil – Salinas a mano izquierda camino Cerecita – Safando con 12km
de asfalto y 3km de camino de tercer orden.
Está rodeada de predios que están dedicados a cultivos de ciclo corto y perennes, etc., con buenas vías
de comunicación lo que la ubica en un entorno sumamente productivo.
Se encuentra a 20 minutos de Cerecita donde existe una gran actividad económica, con Banco del
Barrio, Escuelas, Colegios, Unidad de vigilancia policial, Mercados y Almacenes comerciales y por
supuesto con servicios Básicos.

X.- RED VIAL.- ACCESO AL BIEN INMUEBLE - VIAS INTERNAS

El Predio está al pie de la carretera de tercer orden camino a Sabana Grande.

No existe transporte público para llegar al predio, solo se lo puede hacer en transporte privado a 20
minutos aprox. de la vía principal de primer orden.

XI.- AVALÚOS:

Criterios de valoración.

Para Las edificaciones.-

Para Avaluar la Edificación de viviendas, galpones, pozos, etc... y determinar su justo precio de
construcción actual (usada), se utilizó el método de costo de reposición a nuevo, depreciándola de
acuerdo a los años de vida, a su vetustez, materiales y a su estado de conservación.

Para el cultivo:
El precio lo define el método de comparación zonal, precio de mercado, costo de materiales, costo de
insumos, mano de obra en siembra, vías de comunicación para transporte, labores culturales,
mantenimiento, tecnificación de cultivos, y lo más importante el criterio profesional, por cuanto
encontramos resiembras. etc…

Para el sistema de riego:

Método de costo de material, instalación y depreciación por los años de utilización, distanciamientos,
funcionamientos, etc…

- Cálculo del valor del terreno.

Para determinar el valor del M2 de terreno tipo rural, se lo realizó mediante el sistema comparativo de
mercado, cuyo precio lo define la Ley de la oferta y la demanda de bienes inmuebles. Habiéndose
considerado los siguientes factores;

a.- Ubicación, entorno y características del lote a Avaluar dentro de la zona,

b.- El justo precio del terreno de acuerdo a la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario,
c- El tamaño y la forma del Lote de terreno rural y demás características del bien,
d.- Uso del suelo
e.- Cultivos desarrollados en el terreno y su tecnificación
f.- Situación económica actual del país

La fuente de datos e información se la recopiló visitando la zona aledaña, donde no se pudo

encontrar avisos clasificados en sitio de venta de terrenos, pero si información de vecinos,
se consultó avisos clasificados en el periódico, también consultándolo a otros peritos valuadores y
corredores de bienes. No fueron muchos los datos que se pudieron obtener.

El precio obtenido de la comparación zonal es de $ 800,00 cada/ ha. Por ser terrenos con
infraestructura para el cultivo de ciclo perenne, Sin embargo, al someter al bien inmueble a un proceso
de homogenización, es decir a una comparación de factores con los otros bienes que constan en la
comparación zonal y en especial por contar con un hidrante de agua para todo el año, se obtuvo un
coeficiente de homogenización de 1,20 adoptando finalmente el precio de: $ 960,00 c/ha.

- Cálculo del valor del M2 de construcción de las edificaciones .-

Para Avaluar las Edificación y determinar su justo precio de construcción actual (usada), se utilizó el
método de costo de reposición a nuevo, depreciándola de acuerdo a los años de vida, a su vetustez y a
su estado de conservación.

- Para construcción de categoría baja del tipo a avaluar (vivienda de madera y caña)…. $ 50,00 c/M2
propuesto por el perito evaluador.
Cuadro General De Tasación

EXPRESADO EN DÓLARES
CONCEPTO
Unidad Cantidad V.
V. TOTAL
UNITARIO
Terreno Ha. 9,52 960,00 9.139,20
Cacao CCN51 en producció n de 3 a 4 Ha
añ os con resiembras y condiciones 3,00 3.000,00 9.000,00
normales fitosanitarias

Plá tano Ha 1,00 600,00 600,00

Pastizales Ha 5,00 400,00 2.000,00

Maracuyá Ha 1,00 400,00 400,00

Sistema riego micro aspersores Ha 3,00 2.200,00 6.600,00

Sistema riego goteo Ha 1,00 1.500,00 1.500,00

Galpó n de Porcicultura m2 16,00 15,00 240,00

Pozo de ladrillo m2 22,00 12,00 264,00

Vivienda 1 m2 30,00 50,00 1.500,00

Vivienda 2 m2 30,00 30,00 900,00

Batería Sanitaria m2 10,00 35,00 350,00

Albarrada m2 1.800,00 1,50 2.700,00

Sistema Energía Eléctrica Privada
1,00 2.500,00 2.500,00
postes, cableado y transformador
Sistema de agua Instalació n privada 1,00 10.625,00 10.625,00

Cerramiento Perimetral m 1.385,00 3,00 4.155,00

VALOR COMERCIAL: US$ 52.473.20

VALOR DE REALIZACIÓN:           US$  41.978,56

Factor de Comercialización.

El factor de comercialización es una Variable (coeficiente multiplicador) que cambia con el tiempo y el
lugar de acuerdo a varias circunstancias, entre las más importantes:
De acuerdo al criterio de Herweet, en el análisis del bien inmueble en estudio, por ser la condición de
oferta tipo Baja (coef. 1,26493) y la condición de la demanda tipo baja, coef. (0,79056), le corresponde
un factor de comercialización = 1,00000, tomando en cuenta que:

- Que la oferta está deprimida en términos bajo y la demanda está subiendo pero en forma
moderada, y el bien inmueble se encuentra ubicado en una zona netamente rural, en una zona
con características agrícola, y con muchas facilidades para el desarrollo

Avalúo comercial

Para determinar el avalúo comercial del inmueble, al valor físico total del inmueble se lo multiplicó por
el factor de comercialización obtenido de la aplicación del criterio de Herweet, resultando

AVALUO COMERCIAL DEL INMUEBLE = $ 52.473,20 X 1,00000 = $ 52.473,20

Suman: Cincuenta y dos mil cuatrocientos setenta y tres, 20/100.

Avalúo de Realización.

Para determinar el avalúo de Realización, (Venta rápida), se aplicó el 20% de rebaja del Avalúo
comercial, a fin de hacer más factible y obtener una comercialización rápida de ser el caso.

AVALUO DE REALIZACION: USD $ 52.473,20 - (52.473,20 x 0,20) = $ 41.978,56

Suman: Cuarenta y un mil novecientos setenta y ocho, 56/100.

XII.- COMERCIALIZACION DEL INMUEBLE.-

- Desde el punto de vista de ubicación y conformación física: El bien inmueble, está ubicado
en una zona rural agrícola donde las demás propiedades del sector desarrollan cultivos
importantes comerciales, perennes y de ciclo corto, con terreno de forma irregular, medianero,
en el sitio denominado Safando, en la Parroquia Chongón, Cantón Guayaquil, en un sector con
economía y plusvalía mediana, con disponibilidad de vías de acceso y con infraestructuras básica
para el desarrollo.

- Desde el punto de vista del mercado inmobiliario: Aunque a la presente fecha no está a la
venta, ni existe un potencial comprador, sin embargo a mediano y largo plazo tendría
posibilidades de venta aprovechando su ubicación estratégica con un buen acceso vial y en una
zona con poco impacto ambiental, muy cerca de la población.
XIII.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.-

- La propiedad y derechos de propiedad, fueron constatados del Testimonio de la escritura de

Protocolización del bien inmueble, realizada en la Notaria Trigésima del Cantón Guayaquil y por
pago de impuestos prediales en el Municipio de Guayaquil.

- El diagnóstico nos indica que el lote de terreno en mención está ubicado en un sector
Agrícola con mediana fertilidad, aptas para cultivo de pastos, ciclos cortos y perennes, con
buenas vías de acceso lastrada. Un sector de economía mediana, con un clima tropical –cálido,
con lluvias que alcanzan en la época de invierno hasta 2.000 mm/año, siendo su principal
fuente de ingreso la siembra de cacao, el cual es representativo en las fincas aledañas al sector
con poblaciones muy grandes, en cuanto a hectareaje de siembra.
- La información cumple con la resolución JB.2001.368 de la Súper-intendencia de Bancos y
seguros, en su capítulo II, “Normas para la calificación y registro de Peritos Avaluadores”,
sección IV del informe de Peritos y de los manuales.

XIV.- DOCUMENTOS ADJUNTOS.

- Fotografías tomadas del pedio

- Copia simple del testimonio de la Escritura de protocolización de providencia de adjudicación del
inmueble.
- Copia de los comprobantes de ingreso a caja por los pagos de impuestos prediales 2010 y 2011

Atentamente,

Firma de Responsabilidad
Yo, Pedro José Andrade Alvarado, de profesión Ingeniero Agrónomo – Perito Avaluador, declaro bajo
juramento que el valor de realización del bien inmueble avaluado, corresponde al valor real del mismo
en el mercado, al día 12 de septiembre del 2011.