LA TASA DE RENDIMIENTO

Franco Quezada (FQ) ES una persona de mediana edad que recibe en herencia dos lotes de
terreno, sobre los que planea construir cuatro departamentos independientes, para arrendar
5 de ellos y tiene ya contactados a los probables arrendatarios
La inversión requerida para la construcción de la viviendas modulares en la ciudad de Quito
de acuerdo a los planes que le entrega el arquitecto (llave en mano) es de 200,000
Estima que puede obtener como arriendos $600 mensuales "limpios" durante los próximos
10 años.
Se supone que el capital vendrá del entorno familiar.
Determine la tasa de rentabilidad de la inversión

Volumen de la inversión -200,000

Ingresos
Número de departamentos a arrendar 5
Canon mensual de arrendamiento 600
Total mensual 3,000
Total anual 12 36,000

Egresos
Gastos de mantenimiento 2,200

Estimación de la tasa interna de retorno (TIR)

Flujo de caja
Fechas Años Ingresos Egresos Flujo de caja
1/1/2020 0 -200,000 -200,000
12/26/2020 1 36,000 -2,200 33,800
12/21/2021 2 36,000 -2,200 33,800
12/16/2022 3 36,000 -2,200 33,800
12/11/2023 4 36,000 -2,200 33,800
12/5/2024 5 36,000 -2,200 33,800
11/30/2025 6 36,000 -2,200 33,800
11/25/2026 7 36,000 -2,200 33,800
11/20/2027 8 36,000 -2,200 33,800
11/14/2028 9 36,000 -2,200 33,800
11/9/2029 10 36,000 -2,200 33,800

TIR 10.89% Tasa de referencia (TEA)

Póliza de acumulación. BANCO DE LOJA 7.25% TEA

dos lotes de
 ARTES GRAFICAS SENEFELDER CA
Balance general
RUBROS 2012 2011
Activos
Activos corrientes
Efectivo y equivalentes de
efectivo 437,906 762,828
Cuentas por cobrar
comerciales 3,677,157 3,248,048
Compañias relacionadas 0 185,058
Cuentas por cobrar
comerciales 1,169,440 937,791
Otras cuentas por cobrar 434,516 234,325
Inventarios 6,119,909 5,668,174
Gastos pagados por
anticipado 208,839 186,769
Total activos corrientes 12,047,767 11,222,993
Activos no corrientes

Propiedades planta y equipo 12,298,480 12,332,259

Depósitos en garantia 231,440 231,440
Otros activos 6,732 6,732
Total activos no corrientes 12,536,652 12,570,431
Total activos 24,584,419 23,793,424
Pasivos patrimonio
Pasivo corrientes
Sobregiros bancarios 249,591 1,102
Deudas bancarias y
financieras 3,879,722 3,823,860
Emisión de titulos 1,053,324 979,672
Proveedores 4,054,288 3,527,121
Compañias relacionadas 0 18,898
Impuesto a la renta por
pagar 287,299 227,452
Participación de
trabajadores en utilidades 170,292 121,829
Anticipo de clientes 113,397 318,828
Otros impuestos por pagar 457,174 419,296
Beneficios sociales 436,849 392,454
Otros pasivos 476,540 93,854
Total pasivos corrientes 11,178,476 9,924,366
Pasivos no corrientes
Deudas bancarias y
financieras 2,834,042 2,271,553
Emisión de titulos 1,733,118 2,786,441
Proveedores 182,803 291,391
Provisión para jubilación
patronal y deshaucio 2,234,019 1,959,647
Impuesto a la renta diferido 0 627,858
Total pasivos no corrientes 6,983,982 7,936,890
 Total pasivos 18,162,458 17,861,256
Patrimonio
Capital social 3,289,722 3,131,060 Número de acciones en c 3,290,000
Reserva legal 184,296 126,924 Valor nominal de las acciones 1
Resultados acumulados 2,947,943 2,674,284
Total patrimonio 6,421,961 5,932,268
Total pasivos y patrimonio 24,584,419 23,793,524 Valor en libros 1.95

ARTES GRAFICAS SENEFELDER CA

Estado de resultados
RUBROS 2012 2011
Ingresos por ventas 28,003,121 24,646,020
Costo de productos
vendidos -21,806,312 -19,246,153
Utilidad bruta 6,196,809 5,399,867
Gastos de administración -1,707,949 -1,499,753
Gastos de venta y
publicidad -2,109,517 -2,059,503
Gastos de distribución -759,245 -659,842
Otros ingresos netos 265,341 316,566
Utilidad operativa 1,885,439 1,497,335
Gastos financieros -1,024,419 -806,967
Utilidad antes del impuesto
a la renta 861,020 690,368
Impuesto a la renta -113,366 -154,450
Utilidad neta y resultado
integral del año 747,654 535,918
 ARTES GRAFICAS SENEFELDER CA
Asunciones / Escenario probable
Ventas. Crecimiento
esperado probable 7.42% 4.50%
Costo de ventas / ventas 74.01%
Gastos operacionales 2%

Estado de resultados proyectado

RUBROS 2012 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Ingresos por ventas 28,003,121 36,076,617 38,753,502 40,497,410 42,319,793 44,224,184 46,214,272 48,293,914 50,467,140 52,738,162
Costo de productos
vendidos -21,806,312 -26,663,738 -28,681,467 -29,972,133 -31,320,879 -32,730,318 -34,203,183 -35,742,326 -37,350,731 -39,031,513
Utilidad bruta 6,196,809 9,412,879 10,072,035 10,525,277 10,998,914 11,493,865 12,011,089 12,551,588 13,116,410 13,706,648
Gastos de
administración -1,707,949 -2,032,071 -2,072,712 -2,114,167 -2,156,450 -2,199,579 -2,243,571 -2,288,442 -2,334,211 -2,380,895
Gastos de venta y
publicidad -2,109,517 -2,281,686 -2,327,320 -2,373,866 -2,421,343 -2,469,770 -2,519,166 -2,569,549 -2,620,940 -2,673,359
Gastos de distribución -759,245 -939,019 -957,799 -976,955 -996,494 -1,016,424 -1,036,753 -1,057,488 -1,078,638 -1,100,210
Depreciaciones -1,379,695 -1,387,195 -1,389,695 -1,404,695 -1,434,695 -1,464,595 -1,492,195 -1,517,195 -1,542,195
Otros ingresos netos 265,341 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Utilidad operativa 1,885,439 2,780,408 3,327,009 3,670,594 4,019,931 4,373,397 4,747,005 5,143,914 5,565,426 6,009,989
Gastos financieros -1,024,419 -1,283,737 -1,094,423 -835,928 -559,806 -436,044 -377,027 -354,157 -332,873 -317,899
Utilidad antes de
participación de
trabajadores 861,020 1,496,671 2,232,586 2,834,666 3,460,125 3,937,353 4,369,978 4,789,757 5,232,553 5,692,090
Participación de
15% trabajadores -224,501 -334,888 -425,200 -519,019 -590,603 -655,497 -718,464 -784,883 -853,813
Utilidad antes del
impuesto a la renta 1,272,170 1,897,698 2,409,466 2,941,106 3,346,750 3,714,481 4,071,294 4,447,670 4,838,276
25% Impuesto a la renta -113,366 -279,877 -474,424 -602,366 -735,277 -836,687 -928,620 -1,017,823 -1,111,918 -1,209,569
Utilidad neta y
resultado integral del
año 747,654 992,293 1,423,273 1,807,099 2,205,830 2,510,062 2,785,861 3,053,470 3,335,753 3,628,707

Porcentaje de
dividendos 30.00% 30.00% 30.00% 30.00% 30.00% 30.00% 30.00% 30.00% 30.00%
Dividendos por pagar 224,296 297,688 426,982 542,130 661,749 753,019 835,758 916,041 1,000,726
Número de acciones
en circulación 3,290,000 3,290,000 3,290,000 3,290,000 3,290,000 3,290,000 3,290,000 3,290,000 3,290,000
Dividendos por acción
DPA 0.0682 0.0905 0.1298 0.1648 0.2011 0.2289 0.2540 0.2784 0.3042
 2024 2025
55,111,379 57,591,391

-40,787,932 -42,623,388
14,323,447 14,968,003

-2,428,513 -2,477,083

-2,726,826 -2,781,363
-1,122,215 -1,144,659
-1,567,195 -1,592,195
0 0
6,478,699 6,972,703
-304,516 -311,013

6,174,183 6,661,690

-926,127 -999,253

5,248,055 5,662,436
-1,312,014 -1,415,609

3,936,042 4,246,827

30.00% 30.00%
1,088,612 1,180,812
3,290,000 3,290,000

0.3309 0.3589
 ARTES GRAFICAS SENEFELDER CA
Comportamiento de los precios en la bolsa de valores
Precio final Rentabilidad
Periodo
del mes simple
Jan-15 1.80
Feb-15 2.55 0.41667 COMPRA
Mar-15 2.19 -0.14118
Apr-15 6.07 1.77169
May-15 7.25 0.19440
Jun-15 3.25 -0.55172
Jul-15 1.69 -0.48000
Aug-15 4.67 1.76331
Sep-15 2.30 -0.50749
Oct-15 5.46 1.37391
Nov-15 6.85 0.25458
Dec-15 3.33 -0.51387
Jan-16 1.69 -0.49249
Feb-16 7.32 3.33136
Mar-16 7.16 -0.02186
Apr-16 7.46 0.04190
May-16 3.86 -0.48257
Jun-16 7.20 0.86528
Jul-16 6.02 -0.16389
Aug-16 5.24 -0.12957
Sep-16 4.39 -0.16221
Oct-16 4.68 0.06606
Nov-16 1.61 -0.65598
Dec-16 1.31 -0.18634
Jan-17 4.65 2.54962
Feb-17 2.79 -0.40000
Mar-17 2.54 -0.08961
Apr-17 4.82 0.89764
May-17 4.19 -0.13071
Jun-17 3.09 -0.26253
Jul-17 3.73 0.20712
Aug-17 1.82 -0.51206
Sep-17 6.57 2.60989
Oct-17 4.88 -0.25723
Nov-17 6.13 0.25615
Dec-17 4.87 -0.20555
Jan-18 6.12 0.25667
Feb-18 1.49 -0.75654
Mar-18 6.82 3.57718
Apr-18 6.97 0.02199
May-18 1.52 -0.78192
Jun-18 2.96 0.94737
Jul-18 4.17 0.40878
Aug-18 5.65 0.35492
Sep-18 1.18 -0.79115
Oct-18 1.95 0.65254
Nov-18 7.00 2.58974
Dec-18 4.83 -0.31000
Jan-19 1.88 -0.61077
Feb-19 3.39 0.80319
Mar-19 5.24 0.54572
Apr-19 3.07 -0.41412
May-19 3.84 0.25081
Jun-19 1.88 -0.51042
Jul-19 2.59 0.37766
Aug-19 2.41 -0.06950
Sep-19 1.33 -0.44813
Oct-19 5.98 3.49624
Nov-19 4.29 -0.28261
Dec-19 3.62 -0.15618 VENTA
Jan-20 5.97 0.64917
Feb-20 1.41 -0.76382
Mar-20 3.44 1.43972
Apr-20 7.14 1.07558
May-20 2.78 -0.61064
Jun-20 3.74 0.34532
Jul-20 2.48 -0.33690
Aug-20 5.58 1.25000
Sep-20 7.22 0.29391
Oct-20 6.69 -0.07341
Nov-20 3.80 -0.43199
Dec-20 5.86 0.54211
Jan-21 7.44 0.26962
 Precio final Rentabilidad
Periodo
del mes simple
Jan-20 939 COMPRA
Jun-20 982.35 0.04616613
Dec-20 1212 0.23377615
Jun-21 968.71 -0.20073432
Dec-21 992 0.02404228
Jun-22 1212 0.22177419
Dec-22 978.8 -0.19240924
Jun-23 1173 0.19840621
Dec-23 970.27 -0.17283035
Jun-24 1091.05 0.12448081
Dec-24 1061.28 -0.02728564
Jun-25 1294.13 0.21940487
Dec-25 1132 -0.12528108 VENTA
 ARTES GRAFICAS SENEFELDER CA
Franco Quezada, hace su inversión en SENEFELDER

Fecha de emisión 1/1/2015

Monto de la emisión 3,290,000
Valor nominal de las acciones $ 1.00
COMPRA
Feb-15
Precio de compra de las acciones 2.55
Inversión 200,000
Número de acciones compradas 78,431
VENTA
Dec-19
Venta de las acciones 3.62

Análisis de rentabilidad
Dividendos recibidos
Dividendos por Número de
Dividendos
Fecha Periodos acción pagados acciones
DPA recibidos
compradas
Feb-15 0
Dec-15 1 0.068175 78,431 5,347.07
Dec-16 2 0.090483 78,431 7,096.68
Dec-17 3 0.129782 78,431 10,178.96
Dec-18 4 0.164781 78,431 12,924.01
Dec-19 5 0.201140 78,431 15,775.65

Venta de acciones (Diciembre 2019)

Número de acciones 78,431
Precio de las acciones 3.62
Ingresos por venta 283,921.57

Flujos de caja
Fecha Periodos Flujo de caja
Feb-15 0 -200,000
Dec-15 1 5,347.07
Dec-16 2 7,096.68
Dec-17 3 10,178.96 Diagrama de tiempo
Dec-18 4 12,924.01 5,347.07 7,096.68 10,178.96
Dec-19 5 299,697.22
0 1 2 3
Evaluación financiera -200,000
Tasa de descuento 10.89%
VPN $ 205,368.33
Inversión inicial -200,000
VAN 5,368.33
TIR 11.51%
 9070000
1000
compra
Jan-20
precio de compra 939
inversión 200000
Nª Acciones compradas 212.992545
venta
Dec-25
venta de las acciones 1132

Dividendos Número de
Dividendos
Fecha Periodos por acción acciones
pagados DPA compradas recibidos

Jan-20 0
Jun-20 1 0.304172 0 0.00
Dec-20 2 0.330885 0 0.00
Jun-21 3 0.358910 0 0.00
Dec-21 4 0.000000 0 0.00
Jun-22 5 0.000000 0 0.00
Dec-22 6
Jun-23 7
Dec-23 8
Jun-24 9
Dec-24 10
Jun-25 11
Dec-25 12

12,924.01 299,697.22

4 5
OBLIGACIONES CONVERTIBLES EN ACCIONES (OCA)
BANCO BOLIVARIANO BB
Obligaciones convertibles en acciones (OCA)

Fecha de la emisión 22.08.2019

Monto de la emisión 20,000,000
Tasa de interés TPR 1.50% + TPR semestral
Tasa referencial 27.03.2020 7.67%

NA Número de acciones del Banco Bolivariano a ser convertidas

KOBL Capital de las obligaciones a ser convertidas.
VL Valor en libros por acción del Banco Bolivariano C.A. al
momento de la conversión.

NA = KOBL
1.5 * VL

Patrimonio proyectado

Fechas Periodo Capital Patrimonio VL proyectado

Jan-20 0
Mar-20 1 252 368 1.4603
Jun-20 2 279 367 1.3154
Sep-20 3 279 377 1.3513
Dec-20 4 279 388 1.3907
Mar-21 5 279 398 1.4265
Jun-21 6 304 399 1.3125
Sep-21 7 304 412 1.3553
Dec-21 8 304 425 1.3980
Mar-22 9 304 436 1.4342
Jun-22 10 335 437 1.3045
Sep-22 11 335 452 1.3493
Dec-22 12 335 467 1.3940
Mar-23 13 335 481 1.4358
Jun-23 14 370 482 1.3027
Sep-23 15 370 499 1.3486
Dec-23 16 370 517 1.3973
Mar-24 17 370 532 1.4378
Jun-24 18 410 533 1.3000
Sep-24 19 410 553 1.3488
Dec-24 20 410 573 1.3976
 BANCO BOLIVARIANO BB
Franco Quezada, hace su inversión en BANCO BOLIVARIANO BB

Fecha de emisión 1/1/2020

Monto de la emisión 20,000,000
Valor nominal de las acciones $ 1,000.00

Jan-20
Precio de compra de las acciones 1,000
Inversión 200,000
Número de ocas compradas 200
Tasa de interés TPR + 1.5% SEMESTRAL
Flujos financieros
Dividendos recibidos

Fecha Periodo TPR TPR + 1.50% TEd Plazo Interés

ganado
1/1/2021 0
6/30/2021 1 5.71% 7.21% 0.02003% 180 7,210.00
12/27/2021 2 5.58% 7.08% 0.01967% 180 7,080.00
6/25/2022 3 8.51% 10.01% 0.02781% 180 10,010.00
12/22/2022 4 8.49% 9.99% 0.02775% 180 9,990.00
6/20/2023 5 7.45% 8.95% 0.02486% 180 8,950.00
12/17/2023 6 5.29% 6.79% 0.01886% 180 6,790.00
6/14/2024 7 6.70% 8.20% 0.02278% 180 8,200.00
12/11/2024 8 8.50% 10.00% 0.02778% 180 10,000.00
6/9/2025 9 8.61% 10.11% 0.02808% 180 10,110.00
12/6/2025 10 7.75% 9.25% 0.02569% 180 9,250.00

Flujo de caja
Fecha Periodo Flujo de caja
1/1/2021 0 -200,000
12/27/2021 1 14,290.00
12/22/2022 2 20,000.00
12/17/2023 3 15,740.00
12/11/2024 4 18,200.00
12/6/2025 5 219,360.00

Evaluación financiera
Tasa de descuento 10.89%
VPN $ 183,576.39
Inversión inicial -200,000
VAN -16,423.61

TIR 8.69%

Conversión en acciones 07/12/2025

KOBL 200,000 Fecha Periodo Flujo de caja
VL 05/12/2024 1.398 1/1/2021 0 -200,000
12/27/2021 1 14,290
12/22/2022 2 20,000
NA = KOBL 12/17/2023 3 15,740
1.5 * VL 12/11/2024 4 18,200
12/6/2025 5 219,360.00
= 200,000
2.096
Tasa de descuento 10.89%
NA = 95,404 VPN 183,576
Inversión inicial -200,000
Cotización VL $ 2.97 VAN -16,424
Valor de la inversión 283,803 283,803
TIR 8.69%

Cotización (02/01/2025) $ 2.55 Fecha Periodo Flujo de caja

Valor de la venta $ 243,280.98 1/1/2021 0 -200,000
12/27/2021 1 14,290
12/22/2022 2 20,000
12/17/2023 3 15,740
12/11/2024 4 18,200
12/6/2025 5 $ 262,640.98

Tasa de descuento 10.89%

VPN $ 209,392.30
Inversión inicial -200,000
VAN $ 9,392.30

TIR 12.06%