¿TIENE MALA FE QUIEN COMPRA
UN INMUEBLE SIN VER LA POSESIÓN?
UN SALUDABLE PRONUNCIAMIENTO
DE LA CORTE SUPREMA
ALAN PASCO ARAUCO*
M ediante la Casación N° 1589-2016-Lima
Norte, la Corte Suprema resolvió la controver-
sia generada con ocasión de la demanda de nulidad
de acto jurídico planteada por Carla del Rosario Eda
Espejo (la “demandante”) contra Segundo Esteban
Zegarra Pucahuaranga (el “vendedor”), Humberto
Teodomiro Santillán Otiniano (el “comprador 1”) y
Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga (el “com-
prador 2”).
Los hechos que dieron lugar a la controversia fue-
ron los siguientes:
• El vendedor era originalmente propietario del
inmueble de dos pisos constituido por el lote
42, de la manzana F, urbanización El Parral, dis-
trito de Comas, Lima (el “inmueble”), el cual se
encontraba debidamente inscrito a su favor.
• Con la autorización del vendedor, el Sr. Rubén
Levi Murillo Meza (el “Sr. Levi”), esposo de la
demandante, construyó sobre el inmueble los
pisos 3, 4 y 5. Sin embargo, estas edificaciones
no fueron regularizadas en el Registro, con lo
cual la partida del inmueble siguió haciendo refe-
rencia a una edificación de dos pisos.
• Mediante documento privado de compraventa con
firmas legalizadas de fecha 23 de febrero de 2007
(la “compraventa original”), el vendedor transfi-
rió a favor del Sr. Levi la propiedad de los pisos 3
y 4 y el 50 % de acciones y derechos del piso 5.
Si bien la compraventa original no se inscribió, la
demandante y el Sr. Levi entraron en posesión de
los pisos 3, 4 y 5 y además comenzaron a pagar
los arbitrios y tributos por dichos pisos.
• Posteriormente, mediante compraventa de fecha
3 de agosto del 2009 (la “compraventa 1”), el
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pon-
tificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Docente de Derecho Civil en la UNMSM, la PUCP, la Universidad
Peruana de Ciencias Aplicadas y la Universidad de Lima. Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero
DU & Uría.
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 72 • JUNIO 2019 • ISSN 2305-3259
OPINIÓN
vendedor transfirió la propiedad de la totalidad
del inmueble (incluidos los pisos 3, 4 y 5) a favor
del comprador 1, la cual se inscribió en la partida
del inmueble.
• Finalmente, mediante compraventa de fecha 13
de octubre de 2010 (la “compraventa 2”), el
comprador 1 transfirió la propiedad de la totali-
dad del inmueble a favor del comprador 2. Dicha
compraventa también se inscribió en la partida
del inmueble.
La demandante solicitó la nulidad de la compraventa
1 y la compraventa 2 amparándose en las causales
de objeto jurídicamente imposible y fin ilícito, en la
medida que ambos contratos no solo tenían como
objeto los pisos 1 y 2 (que sí le pertenecían al ven-
dedor), sino también los pisos 3, 4 y 5, los cua-
les desde el año 2007 habían sido adquiridos por
el Sr. Levi.
En primera instancia el juez amparó la demanda,
pues consideró que la compraventa 1 y la compra-
venta 2 habían sido celebradas con la única finali-
dad de perjudicar al Sr. Levi, en tanto ambos com-
pradores habían tenido conocimiento de la posesión
que este último ejercía junto con la demandante
respecto de los pisos 3, 4 y 5. Por tal razón, aun
cuando el comprador 1 y el comprador 2 habían
inscrito sus respectivas adquisiciones, ello se había
hecho con mala fe.
En segunda instancia la Sala confirmó que ambos
compradores inscribieron con mala fe. En el caso
del comprador 1, si bien este adquirió del vende-
dor, quien figuraba en el Registro como propieta-
rio, la partida solo publicitaba la existencia de dos
pisos, cuando en realidad existían edificaciones no
inscritas. Por su parte, el comprador 2 adquirió el
273
 inmueble sabiendo que el mismo se encontraba Debido a la importancia que supone la compraven-
en posesión de terceros (la demandante y el Sr. ta de un bien inmueble y estando a los usos
Levi), al punto que interpuso contra ellos una acción generalmente aceptados en este tipo de nego-
reivindicatoria. cios, la diligencia ordinaria mínima impone al
comprador el deber de verificar el estado actual
Finalmente, la Corte Suprema siguió la línea tra-
del bien que adquiere y principalmente quién o
zada por las instancias de mérito, descartando que
quiénes detentan la posesión del mismo, pues
los compradores 1 y 2 hayan actuado con buena fe
en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912
al momento de inscribir sus respectivos contratos,
del Código Civil al poseedor de un bien se le
con lo cual el pedido de nulidad fue amparado.
reputa propietario mientras no se demuestre lo
Así, con relación al comprador 1, la Corte tuvo en contrario”1.
cuenta que en su contestación
Entonces, el mensaje que la
de demanda aquel reconoció
Cor te Suprema viene emi-
que “tenía conocimiento [de] Entonces, el mensaje que tiendo en sus últimos fallos
que existían personas distintas
la Corte Suprema viene guarda coherencia: todo
a su vendedor que ocuparan
el predio, y fue la razón por la
emitiendo en sus últimos aquel que decida adquirir un
que decidió vender el predio a fallos guarda coherencia: inmueble en el mercado no
Segundo Esteba Zegarra Puca- todo aquel que decida ad- deberá limitarse a confiar en
quirir un inmueble en el la información registral, sino
huaranga (comprador 2)”.
mercado no deberá limi- que además deberá analizar
Y respecto del comprador la posesión para descar tar
tarse a confiar en la infor-
2, la Corte tuvo en cuenta lo que esta no sea ejercida por
señalado por este último en
mación registral, sino que
alguien que adquirió un dere-
su recurso de casación: “La además deberá analizar la cho con anterioridad, pero no
única imputación que me hace posesión para descartar que lo publicitó.
el Juez y la Sala Superior Civil esta no sea ejercida por al-
guien que adquirió un dere- Nótese, sin embargo, que con
para cuestionar la buena fe en
cho con anterioridad, pero esto la Corte Suprema no está
mi adquisición es haber adqui-
modificando la regla de opo-
rido un bien que se encontraba no lo publicitó.
nibilidad que consagran los
ocupado, cuando esto es muy
artículos 1135 CC y 2022 CC,
usual en el tráfico comercial”.
según los cuales entre dos adquirentes de un dere-
Tomando en cuenta lo dicho por los propios com- cho real sobre el mismo bien (en este caso, tanto el
pradores, la Corte concluyó que: Sr. Levi como el comprador 2 invocaban a su favor
El recurrente (Comprador 2) conocía de la el derecho de propiedad) vence el que primero ins-
posesión de la Demandante, siendo que un cribió su adquisición. La regla sigue siendo “pri-
comprador no solo intenta conocer quién mero en el Registro, primero en el Derecho”, sin
ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino embargo, lo que la Corte Suprema está haciendo es
a título de qué lo ocupan. llenar de contenido la “buena fe” con la que se debe
realizar dicha inscripción (“buena fe” que expresa-
Este fallo de la Corte Suprema es sumamente impor- mente exige el 1135 CC).
tante en la medida que ratifica lo dicho con anteriori- Finalmente, considero que este fallo es mejor que el
dad en la Casación N° 3187-2013-Cajamarca, en la anterior (contenido en la Casación N° 3187-2013-
que se desestimó la protección registral del último Cajamarca), pues en este último la Corte había con-
comprador, quien se había limitado a revisar la infor- sagrado un criterio general aplicable a todo compra-
mación registral haciendo caso omiso a la informa-
dor: “Quien no constata la posesión tiene mala fe”.
ción publicitada a través de la posesión:
Por el contrario, en la Casación materia de comen-
En dicha oportunidad la Corte sostuvo que: tario la Corte se ha preocupado por constatar que

1 Esta sentencia la he analizado a detalle en mi libro: Pasco Arauco (2017).

274 ISSN 2305-3259 • JUNIO 2019 • Nº 72 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
 en el caso puntual ambos demandados (el compra-
dor 1 y el comprador 2) tuvieron conocimiento de la
posesión ejercida por la demandante y el Sr. Levi, y
es a partir de ello que concluyó que ambos habían
inscrito con mala fe.
Es decir, en esta oportunidad la Corte Suprema ha
omitido consagrar fórmulas absolutas, calificando
como “negligente” –en abstracto– a todo compra-
dor que no constata la posesión, y más bien se ha
inclinado por un análisis particular y específico de
las circunstancias que arrojaba el caso puntual. Por
ende, si en el caso en particular estaba acreditado
que los compradores 1 y 2 conocieron la pose-
sión ejercida por terceros no inscritos y pese a ello
“cerraron” los ojos frente a esa realidad y se limi-
taron a llegar al Registro de cualquier manera, es
correcto que la Corte no haya amparado esta forma
de proceder.
No olvidemos que el sistema jurídico no protege las
adquisiciones por el solo hecho de que se inscriban;
el sistema no concibe al tráfico inmobiliario como
una carrera donde para ganar basta con llegar pri-
mero al Registro. La inscripción no es protegida per
(viene de la p. 272)
año 2007, compró el cincuenta por ciento de
acciones y derechos sobre todo el inmueble.
Sin embargo, refiere que cuando le requi-
rió al vendedor la escritura pública para la
respectiva formalización (mayo de 2010),
tomó conocimiento de que este había ven-
dido (julio de 2009) la totalidad del inmueble
a un tercero. Y, por si no fuese poco, este ter-
cero hizo un nuevo acto de transferencia en
agosto de 2010.
Por su parte, los demandados se defendie-
ron aludiendo que las transferencias no eran
nulas, pues todas fueron suscritas atendiendo
a la información que obraba en los Registros
Públicos.
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 72 • JUNIO 2019 • ISSN 2305-3259
se por el sistema, como si tratase de un valor abso-
luto. Entre dos compradores del mismo bien no se
protege al que primero inscribió su derecho por el
hecho de haber llegado primero al Registro. La pro-
tección del sistema no radica en la inscripción en sí,
sino más bien en el estado subjetivo con que aque-
lla se hizo: con confianza, en la creencia de que lo
inscrito se condice con –no contradice– la realidad.
En conclusión, para todos los futuros compra-
dores de inmuebles, el mensaje se va aclarando.
¿No quiere tener problemas o discusiones sobre
su titularidad respecto de aquello que desea adqui-
rir? Entonces no limite su análisis a la informa-
ción registral. Dese una vuelta por el inmueble; es
mejor darse con una sorpresa hoy, cuando está
negociando, que mañana, cuando ya pagó por el
inmueble.
 Referencia bibliográfica
Pasco Arauco, A. (2017). Derecho reales.
Análisis de la jurisprudencia de la Corte
Suprema. Lima: Gaceta Jurídica.
Tanto en primera como en segunda instan-
cia la demanda fue declarada fundada. Los
argumentos fueron los siguientes: i) el pri-
mer transferente no tenía la condición de
propietario sobre la totalidad del inmueble;
ii) la transferencia entre los demandados fue
con el propósito de perjudicar a la deman-
dante, toda vez que se llevó a cabo a sabien-
das de que esta era poseedora del inmueble y
era quien asumía los pagos de tributo ante la
Municipalidad de Comas; y iii) los compra-
dores debieron indagar sobre los poseedores
del bien y bajo qué título ejercían su derecho,
dado que de esta forma hubiesen advertido,
sin margen de duda, sobre los hechos anóma-
los; aunado a ello, había una declaratoria de
fábrica inscrita, lo cual revela que su adquisi-
ción no se encontraba protegida por la buena
fe registral.
275