Voces: UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~

CONTRATO ~ COMPRAVENTA ~ BOLETO DE COMPRAVENTA ~ INSCRIPCION REGISTRAL ~

DERECHOS PERSONALES ~ PUBLICIDAD ~ PUBLICIDAD REGISTRAL ~ GARANTIA ~
PRIVILEGIOS ~ COSA AJENA
Título: La mal pretendida inscripción del boleto de compraventa, que continúa siendo un derecho personal
Autor: Mariño Galasso, Augusto P.
Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril),
21/04/2015, 36
Cita Online: AR/DOC/1098/2015
Sumario: I. Introducción.— II. Boleto de compraventa. Ubicación metodológica.— III. Legislación
federal en materia de inscripción de boletos de compraventa.— IV. Art. 1170 inc. d (NCCC).— V.
Requisitos.— VI. Efectos de la publicidad registral del boleto de compraventa.— VII. La inscripción del
boleto de compraventa ataca a la garantía común sin privilegios.— VIII. El boleto inscripto no constituye
un privilegio.— IX. Boleto de compraventa de cosa ajena publicitado registralmente.— X.
Conclusiones.— XI. Bibliografía.
I. Introducción
El Nuevo Código Civil y Comercial (NCCC) mantiene la teoría dualista con relación a los derechos
personales y reales. En el Libro III trata los derechos personales y en su título II trata específicamente los
contratos mientras que a partir del Libro IV trata a los derechos reales, su constitución, modificación, extinción
y oponibilidad.
El art. 396 NCCC establece que los actos frente a terceros no tienen efectos excepto los casos previstos por
la ley, ratificando el principio de relatividad de los derechos que también se encuentra en el art. 959 NCCC. Los
derechos personales solo generan efectos entre las partes y no pueden serle opuestos a terceros, tampoco
generan derechos reales hasta tanto no se haga la tradición de la cosa, conforme al art. 750 NCCC y el deudor
responde por las deudas contraídas con sus bienes (presentes y futuros) los que funcionan como garantía a todos
sus acreedores quirografarios (arts. 242 y 743 NCCC).
Se agrega la figura de la venta de cosa ajena (art. 1132 NCCC) producto de la unificación civil y comercial
tomándolo como un contrato válido de acuerdo a las estipulaciones que las partes se hicieron.
Los derechos reales solo pueden ser creados en virtud de ley, y se mantiene el número clausus aunque
ampliado (arts. 1884 y 1885 NCCC). La adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales, entre vivos
en materia inmobiliaria se mantiene invariable continuando con la teoría del título y modo siendo la inscripción
de carácter declarativo. El NCCC considera título suficiente al "acto jurídico revestido por las formas
establecidas por la ley (en caso de compraventas la escritura pública —art. 1017 NCCC—) que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real" según el art. 1892 NCCC. Es modo suficiente la tradición
posesoria para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión, hasta antes de la tradición
solo se tiene un derecho a la cosa (jus ad rem) —art. 750 NCCC— con excepción de la traditio brevi manu y la
constituto posesorio (art. 1892 NCCC).
La inscripción registral que alude el 1892 NCCC "es modo suficiente... sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos", es decir los automotores por ejemplo, no en materia inmobiliaria.
La inscripción en materia inmobiliaria continua siendo declarativa acorde lo establece el art. 1893 NCCC.
La publicidad es suficiente con la inscripción registral.
II. Boleto de compraventa. Ubicación metodológica
El art. 1170 del NCCC está ubicado en el Libro III (de los derechos personales), Título IV (de los contratos
en particular), Capítulo I (Compraventa), Sección 8 (Boleto de compraventa). Es tratado como un derecho
personal, de carácter relativo, cuyo contenido es una obligación de dar cosa cierta para constituir un derecho real
(arts. 750 al 758 NCCC), por lo que estamos en el campo de los derechos patrimoniales personales y no en el
campo de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Es un contrato nominal (art. 1170 NCCC), bilateral
conmutativo, consensual de carácter oneroso que conlleva obligaciones reciprocas: por parte del vendedor, que
es deudor en el otorgamiento de la escritura, en la entrega de la cosa debiendo hacerla tradición de la cosa para
constituir el dominio e inscribir la escritura o título para su oponibilidad, y por parte del comprador que es
acreedor de la prestación del deudor y simultáneamente sujeto pasivo en una obligación de dar una suma de
dinero. Hasta tanto no se produzcan estos efectos el acreedor-comprador no tiene ningún derecho sobre la cosa,
por más que se le haya hecho tradición posesoria de la misma, solo tiene un jus ad rem, es decir solo tiene un
crédito y recién cuando se cumpla con el título, modo suficiente y la inscripción del mismo, adquiere un jus in
rem, es decir se convierte en dueño de la cosa.
III. Legislación federal en materia de inscripción de boletos de compraventa
El nuevo Código Civil y Comercial no deroga la ley registral 17.801, la que permanece vigente y no legisla
sobre la inscripción o no de los boletos.- La potestad de legislar sobre inscripción de los mencionados contratos

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se mantiene en cabeza del Congreso Nacional, por lo que solamente una ley nacional podría hacerlo, solo se
pueden inscribir los boletos que las leyes especiales lo autorizan, ley 14.005 y ley de prehorizontalidad 19.724.
La inscripción de boletos siempre es una excepción al sistema de derechos reales y debe ser previsto por ley
especial, que justifiquen su real necesidad, ya que portan derechos personales.
La existencia de normativas que autoricen la inscripción de boletos de compraventas emanadas por
jurisdicciones locales o por normas de jerarquía inferior, podrían ser tachadas de inconstitucionales, por violar
normas de carácter federal.
IV. Art. 1170 inc. d (NCCC)
"Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre terceros
que hayan trabado cautelar sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o
puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral o
posesoria".
El art. 1170 se inspiró en el fallo de La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza en "Ongaro
de Minni, y otros en: Minni, Miguel A. y otro en: Gómez, H. c. Grzona, J. C.", 06/12/1991. (1) De acuerdo a este
fallo la publicidad posesoria del boleto otorga una certidumbre con relación a la fecha de la existencia del boleto
y del hecho.
El art. 1170 debe analizarse en conjunto con el art. 756 NCCC que establece en caso de concurrencia de
varios acreedores sobre bienes inmuebles lo siguiente: Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble
prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho: a) el que tiene
emplazamiento registral y tradición; b) el que ha recibido la tradición; c) el que tiene emplazamiento registral
precedente; d) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
V. Requisitos
La prioridad establecida en el art. 1170 NCCC es solo para compradores de buena fe de un boleto de
compraventa, acreedores de una obligación de dar para constituir derechos reales a título de compraventa y no
para cualquier contrato que tenga por objeto una obligación de dar cosa cierta para constituir un derecho real, es
decir no se aplicaría a convenios de adjudicación por disolución de sociedad conyugal, convenios de
adjudicación y disolución de condominio, boletos o promesas de permuta, dación en pago, etc. los que estarían
amparados por el art. 756 NCCC.
Entendemos que sería aplicable para acreedores quirografarios: que hayan trabado una medida cautelar y por
el otro lado un comprador-acreedor de buena fe por boleto de compraventa que haya obtenido publicidad
suficiente (sea esta posesoria o registral) tendría prioridad en su crédito este último.
Sólo se aplicaría a un conflicto entre acreedores quirografarios. El boleto de compraventa no está dentro de
los privilegios establecidos en el NCCC, y el boleto no es más que un derecho personal a la satisfacción del
crédito (quirografario) que conlleva.
VI. Efectos de la publicidad registral del boleto de compraventa
Los registros de la propiedad inmueble publicitan documentos portantes de derechos reales (art. 2º de la ley
17.801) para su oponibilidad.
La inscripción del boleto de compraventa es solo una publicidad noticia de la existencia de un derecho
personal, que lleva consigo mismo el germen de su extinción, y no de un derecho real ni de la existencia de la
posesión como tal.
Dicha publicidad de corte personal, ya que no se publicita ningún documento que constituya, transmita o
extinga algún derecho real, trae acarreado una simple prioridad que deberá el juez apreciar con el resto de las
pruebas quién tendrá el mejor derecho a ser cobrado entre diversos créditos quirografarios.
La mera inscripción del boleto de compraventa no incluye la publicidad posesoria, que sigue siendo un
hecho (art. 1909 y ss. NCCC), que habrá que comprobar para no generar falsas prioridades.- La inscripción no
genera ninguna ventaja ya que la posesión siempre habrá que corroborarla este o no publicitado el boleto y
justamente será la posesión la que indicara la preferencia, ya que demostrará la existencia y la preeminencia del
crédito a la escrituración y la mutación real del inmueble por sobre otro crédito en conflicto.
A su vez la inscripción de boletos de compraventas facilitará simulaciones o fraudes a los acreedores por la
simple registración del boleto.
En un sistema dual de derechos personales y reales, no puede darse validez a un derecho personal inscripto
con tintes de derecho real, pues acarrea confusión e incertidumbre. Para eso existe el sistema de los derechos
reales, para proteger al derecho de propiedad adquirido por medio de un contrato de compraventa utilizando las
medidas de seguridad del sistema (título suficiente portante en escritura pública, modo suficiente e inscripción

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declarativa para su oponibilidad) caso contrario el derecho adquirido será un crédito más entre otros. La
inscripción del boleto de compraventa solo constituye una prueba más a favor del juez que tenga que dilucidar
quien tendría el mejor derecho entre los diversos derechos subjetivos en colisión.
VII. La inscripción del boleto de compraventa ataca a la garantía común sin privilegios
La (jerarquización e) inscripción de boletos de compraventa en el registro de la propiedad inmueble afecta
directamente la garantía común a todos los acreedores del deudor formada por todos sus bienes presentes y
futuros, establecida en los arts. 242 y 743 NCCC al establecer que los acreedores pueden ejecutar estos bienes
en posición igualitaria, excepto que exista causa legal de preferencia.
El boleto de compraventa inscripto genera una cognoscibilidad del patrimonio del comprador por boleto, ya
que si bien en términos de derechos reales el inmueble adquirido por boleto aún no es dueño del mismo, pero en
términos constitucionales dicho derecho creditorio forma parte de su derecho a la propiedad, es decir constituye
la garantía común a los acreedores (art. 743 NCCC). Por lo general solamente las partes conocen la existencia
de un contrato y no así el resto de la comunidad pero si publicitamos los boletos de compraventa, los acreedores
tomarían noticia de dicho crédito susceptible de ejecución ya que el crédito anoticiado funcionaria como "bien
futuro" y por lo tanto sería garantía suficiente del resto de los acreedores. Así una misma propiedad inmueble
podría ser atacada por los acreedores del titular registral (por ser un bien presente de este vendedor por boleto y
acreedor de una suma de dinero en la relación contractual) y también podría embargarse "el bien futuro" del
comprador por boleto y deudor de la compra, anoticiado en el registro como derecho en expectativa a que se
otorgue la respectiva escritura traslativa de dominio o bien los acreedores de este deudor podrían subrogarse en
dicho boleto y generar el ingreso al patrimonio del comprador remiso en el boleto a no escriturar. Podrían
entablarse diversos conflictos entre los acreedores del vendedor por boleto y los acreedores del comprador por
boleto o entre los acreedores del vendedor por boleto y el comprador por boleto, que lejos de traer certidumbre
jurídica a las relaciones económicas anoticiadas, generaría una inseguridad jurídica y económica difícil de
dilucidar, pues entrarían en conflicto acreedores de distintas personas sobre un mismo bien afectando la
certidumbre que debería dar un registro inmobiliario sobre el patrimonio de las personas titulares de bienes.
La inscripción de boletos produciría una suerte de "confusión de patrimonios", ya que no se estaría en
condiciones de saber con exactitud la suerte de una traba de una medida cautelar, ya que dos sujetos podrían ser
pasibles de ser legitimados pasivos sobre un mismo bien cuya propiedad es excluyente y en virtud de ello un
crédito podría tener prioridad sobre otro dependiendo quien resulte ser el verdadero titular del bien que
constituye la garantía a los acreedores.
El boleto de compraventa inscripto, al ser un contrato con derechos personales, puede ser rescindido,
anulado, o extinguirse por un medio anormal y transformarse en una indemnización por daños y perjuicios a
favor del comprador, es decir al ser un derecho personal inscripto el mismo es de carácter temporario y no
permanente como los derechos reales lo que conlleva a una incertidumbre lógica sobre la existencia del mismo.
VIII. El boleto inscripto no constituye un privilegio
El art. 2573 NCCC define los privilegios como la calidad que corresponde a un crédito a ser pagado con
preferencia a otro. La preferencia que alude el art. 743 NCCC debe ser analizada con la preferencia aludida en el
presente artículo.
Los privilegios son creados por ley (art. 2574 NCCC) y no por voluntad de las partes como sería el caso de
un contrato de compraventa que genera una obligación de dar para constituir derechos reales.
Dentro de los privilegios especiales establecidos en el art. 2582 del NCCC no se encuentra enumerado el
boleto de compraventa.
Por último el art. 2581 establece que los "Los acreedores sin privilegio concurren a prorrata entre sí, excepto
disposición expresa en contrario de este Código".
El art. 1170 no constituye una preferencia ni un privilegio sino una simple prioridad.-Si el legislador hubiera
querido incluir al boleto de compraventa con tal ventaja lo hubiese hecho en forma expresa y solamente dio un
parámetro interpretativo de cómo evaluar un conflicto entre acreedores quirografarios.
IX. Boleto de compraventa de cosa ajena publicitado registralmente
Hay que analizar con especial cuidado si los incisos del art. 1170 NCCC son alternativos, disyuntivos o
conjuntivos, pues traería consecuencias distintas. El NCCC prevé la venta de cosa ajena (arts. 1132 y 1885
NCCC), y en caso de que sean de interpretación disyuntiva y alternativa perfectamente podría darse la
publicidad de un boleto de compraventa de cosa ajena válido ya que no sería requisito conjuntivo la presencia
del inc. a), que establece que el comprador debió contratar con el titular registral, o puede subrogarse en la
posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, y podría
cumplir en forma alternativa otros incisos y así quedar registrado. Dicho boleto de compraventa con vocación
registral quedaría de esta forma publicitado suficientemente, lo que acarrearía una incertidumbre máxima
pudiendo darse una prioridad sobre un patrimonio inexistente o dicho de otro modo excluyendo a acreedores
quirografarios en virtud de la publicidad de un contrato válido sobre patrimonio ajeno. Todo lo que lleva a la

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conclusión de que la inscripción de boletos trae incertidumbre jurídica atacando de lleno la seguridad jurídica
preventiva en el tráfico inmobiliario.
X. Conclusiones
1) El boleto de compraventa atribuye un derecho personal, de carácter relativo, cuyo contenido es una
obligación de dar cosa cierta para constituir un derecho real.
2) La inscripción siempre es una excepción al sistema de derechos reales previsto por ley especial federal.
3) La inscripción del boleto de compraventa es solo una publicidad noticia de la existencia de un derecho
personal, que lleva consigo mismo el germen de su extinción, y no de un derecho real ni de la existencia de la
posesión como tal. La mera inscripción del boleto de compraventa no incluye la publicidad posesoria, que sigue
siendo un hecho.
4) El art. 1170 del proyecto no constituye una preferencia ni un privilegio sino una simple prioridad que da
un parámetro interpretativo de cómo evaluar un conflicto entre acreedores quirografarios.
5) La inscripción de boletos de compraventa en el registro de la propiedad inmueble afecta directamente la
garantía común a todos los acreedores del deudor, al vulnerar la garantía que los acreedores tienen de poder
ejecutar estos bienes en posición igualitaria, excepto que exista causa legal de preferencia.
6) La inscripción de boletos produciría una suerte de "confusión de patrimonios" de diversos deudores sobre
un mismo bien lo que conlleva a una incertidumbre lógica para la contratación inmobiliaria.
XI. Bibliografía
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Nacional y Comercial Sala D, 3/8/2011, autos "Ladisla Ximena A. c. Círculo de Inversores de Ahorro para fines
determinados s/ordinario.
MOISSET DE ESPANÉS, Luis y FUSTER, Gabriel A. ¿Resulta aplicable el artículo 1185 del Código Civil
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PUERTA DE CHACÓN, Alicia, "Publicidad posesoria y publicidad registral", La ley 15/02/2012, La Ley
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SABENE, Sebastián E., "Primeras reflexiones sobre la publicidad registral e inmobiliaria en el Proyecto de
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BORDA, Alejandro, "La Compraventa en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación de 2012",
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PADILLA, Rodrigo, "Publicidad posesoria y registral". LL NOA 2011 (noviembre), 1029.
DTR 10/2012, RPI de la Provincia de Buenos Aires.
(1) La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza en "Ongaro de Minni, y otros en: Minni,
Miguel A. y otro en: Gómez, H. c. Grzona, J. C.", 06/12/1991, LA LEY 1992-B, 160, ED 147, 437, DJ 1992-1,
1093, AR/JUR/1234/1991.

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