Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of Alan A. Pasco Arauco

Winter June 5, 2019

Quien compra sin ver posesión tiene mala fe.pdf

Alan A. Pasco, Arauco

Available at: https://works.bepress.com/alan_pasco/66/

 ESPECIAL

¿ACTÚA DE MALA FE QUIEN COMPRA UN INMUEBLE

SIN VER LA POSESIÓN?

Una regla peligrosa para el tercero registral

Alan PASCO ARAUCO*

RESUMEN

/D&RUWH6XSUHPDHQOD&DVDFLyQ1ž&DMDPDUFDKDVHxDODGRTXH³OD
GLOLJHQFLD RUGLQDULD PtQLPD LPSRQH DO FRPSUDGRU HO GHEHU GH YHUL¿FDU HO HVWDGR
actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión
GHOPLVPR´$GHFLUGHODXWRUHVXQHUURUFRQFOXLUTXHWRGRWHUFHURUHJLVWUDOTXHDO
momento de su adquisición no constata la posesión del inmueble actúa de mala fe,
SXHVWDOFLUFXQVWDQFLDVHPXHVWUDH[FHVLYD(QHVDOtQHDRSLQDTXHHODQiOLVLVGHEHUi
VHUKHFKRFDVRSRUFDVRVLQOOHJDUDFRQVDJUDUIyUPXODVDEVROXWDVGHSHQGLHQGRGH
FDGDFLUFXQVWDQFLD\GHFDGDVLWXDFLyQHQSDUWLFXODUVLODQRYHUL¿FDFLyQGHODSRVH-
VLyQDFDUUHDRQRODPDODIHGHOWHUFHURUHJLVWUDO

I. ¿VER PARA CREER? LA IMPORTAN-

PALABRAS CLAVE CIA DE LA POSESIÓN EN LA TUTELA
DEL TRÁFICO INMOBILIARIO
Posesión / Propiedad / Usucapión / Com-
5HJLVWURV3~EOLFRVMXHJDXQUROIXQGDPHQ-
praventa / Buena fe registral / Diligencia
WDOHQODDGTXLVLFLyQGHGHUHFKRVUHDOHV\HQ
DOJXQRVFDVRVSHUVRQDOHVVREUHSUHGLRV/D
información contenida en la partida funciona
Recibido: 21/05/2019 FRPRXQVHPiIRURHQORTXHUHVSHFWDDOD
Aprobado: 14/06/2019 GHFLVLyQGHDGTXLULUXQLQPXHEOHHQDOJXQDV
RFDVLRQHV PDUFDUi URMR LQGLFiQGRPH TXH
OR PHMRU HV QR FRQWUDWDU VREUH GLFKR ELHQ

 $ERJDGRSRUOD8QLYHUVLGDG1DFLRQDO0D\RUGH6DQ0DUFRV0DJtVWHUHQ'HUHFKR&LYLOSRUOD3RQWL¿FLD8QL-
YHUVLGDG&DWyOLFDGHO3HU~$VRFLDGRGHO(VWXGLR3KLOLSSL3ULHWRFDUUL]RVD)HUUHUR'8 8UtD'RFHQWHGH'HUH-
FKR&LYLOHQOD3RQWL¿FLD8QLYHUVLGDG&DWyOLFDGHO3HU~OD8QLYHUVLGDG3HUXDQDGH&LHQFLDV$SOLFDGDV\OD8QL-
versidad de Lima.

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61 45

Comentario relevante
del autor
El sistema jurídico peruano está di-
señado para que exista una relación
directamente proporcional entre la
confianza en el Registro y la segu-
ridad en la contratación. A mayor
confianza en el Registro, mayor es
la seguridad que el sistema le otor-
ga a mi adquisición.
SRU HMHPSOR HQ OD SDUWLGD VH KD DQRWDGR
XQDGHPDQGDGHSUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYDTXH
SURGXFLUtDTXHXQWHUFHURDGTXLHUDODSUR
6L$¿JXUDHQODSDUWLGDFRPRSURSLHWDULR\
\R ¿iQGRPH GH HVD LQIRUPDFLyQ OR FRP
SURHLQVFULERDPLIDYRUQRUHVXOWDUpSHU
MXGLFDGRVLPDxDQDDSDUHFHDOJXLHQFXHVWLR
QDQGRHOWtWXORSRUHOTXH$HQVXPRPHQWR
DGTXLULyODSURSLHGDGODFRQ¿DQ]DTXHGHSR
VLWpHQHO5HJLVWURPHJDUDQWL]DTXHPLDGTXL
VLFLyQVHYXHOYDLQDWDFDEOH
(VWHHOHPHQWRGHFRQ¿DQ]DGHTXLHQDGTXLHUH
FRQ EDVH HQ OD LQIRUPDFLyQ UHJLVWUDO OOHYD
FRQVLJR XQ HVWDGR VXEMHWLYR GH FUHHQFLD
FRQ¿DQ]DLPSOLFD³FUHHU´$VtTXLHQ³FRQ
ItD´HQODLQIRUPDFLyQLQVFULWD³FUHH´HQOD
veracidad de la misma. En esto radica la pro-
WHFFLyQTXHHOVLVWHPDOHRWRUJDDTXLHQFRQ
ItDHQHO5HJLVWURVHOHSURWHJHSRUTXHDTXHO
FUH\yHQODYHUDFLGDGGHORSXEOLFLWDGR
SLHGDG RWUDV YHFHV PDUFDUi YHUGH LQIRU
PiQGRPHTXHODFRQWUDWDFLyQVREUHHOSUHGLR
HVVHJXUD\QRSUHVHQWDPD\RUHVFRQWLQJHQ
FLDVSRUHMHPSORODSDUWLGDHVWiDQRPEUH
GHODSHUVRQDFRQTXLHQYHQJRQHJRFLDQGR\
(VGHFLUHOVLVWHPDMXUtGLFRQRSURWHJHODV
DGTXLVLFLRQHV SRU HO VROR KHFKR GH TXH VH
LQVFULEDQ(OVLVWHPDQRFRQFLEHDOWUi¿FR
LQPRELOLDULRFRPRXQDFDUUHUDGRQGHJDQD
VLPSOHPHQWHHOTXHSULPHUROOHJDDO5HJLV
VHHQFXHQWUDOLEUHGHFDUJDV\JUDYiPHQHV
¿QDOPHQWHHQDOJXQDVRFDVLRQHVHVWHVHPi
IRURPDUFDUiiPEDUDGYLUWLpQGRPHTXHGHER
tomar ciertas precauciones al comprar, pues
VL ELHQ YHQJR QHJRFLDQGR FRQ OD SHUVRQD
WUR(OVLVWHPDQRSURWHJHODLQVFULSFLyQper
se, FRPR VL HVWD IXHVH XQ YDORU DEVROXWR
(QWUHGRVFRPSUDGRUHVGHOPLVPRELHQQRVH
SURWHJHDOTXHSULPHURLQVFULEHSRUHOKHFKR
GHKDEHULQVFULWRSULPHUR\SXQWR/DSURWHF
FRUUHFWDSURSLHWDULRSRGUtDWHQHUFLHUWRV
LQFRQYHQLHQWHVGHFDUDDLQVFULELUPLGHUH
FKRSRUHMHPSORTXLHQPHRIUHFHHOELHQHQ
venta es realmente el propietario, pero en el
5HJLVWUR¿JXUDD~QHODQWHULRUGXHxRORFXDO
PH³REOLJDUi´DH[LJLUOHDPLYHQGHGRUTXH
sanee previamente la propiedad o, en todo
FDVRGHEHUpGLVHxDUXQDHVWUXFWXUDFRQWUDF
WXDOTXHLQFHQWLYHDTXHHOVDQHDPLHQWRGHOD
ción del sistema no radica tanto en la inscrip-
FLyQHQVtVLQRPiVELHQHQHOHVWDGRVXEMH
WLYRFRQTXHVHKDFHGLFKDLQVFULSFLyQFRQ
FRQ¿DQ]D, en la creenciaGHTXHORLQVFULWR
VHFRQGLFHFRQ±QRFRQWUDGLFH±ODUHDOLGDG
(VWRTXHGDFRQ¿UPDGRSRUODVQRUPDVGHO
&yGLJR &LYLO TXH SURWHJHQ ODV DGTXLVLFLR
QHVKHFKDVDODPSDURGHO5HJLVWURDUWtFX
SURSLHGDGVHGpHQVLPXOWiQHRFRQODHMHFX ORV  \  VH H[LJH OD EXHQD IH DO
FLyQGHOFRQWUDWR
(O VLVWHPD MXUtGLFR SHUXDQR HVWi GLVHxDGR
SDUD TXH H[LVWD XQD UHODFLyQ GLUHFWDPHQWH
SURSRUFLRQDOHQWUHODFRQ¿DQ]DHQHO5HJLV
WUR\ODVHJXULGDGHQODFRQWUDWDFLyQ$PD\RU
FRQ¿DQ]DHQHO5HJLVWURPD\RUHVODVHJXUL
GDGTXHHOVLVWHPDOHRWRUJDDPLDGTXLVLFLyQ
momento de la inscripción, es decir, inscri-
ELU FRQILDQGRFUH\HQGR TXH OR SXEOLFLWDGR
es lo real.
6LHOVLVWHPDMXUtGLFRQRH[LJLHVHHVWDEXHQD
IH HQ HO DGTXLUHQWH VH REWHQGUtDQ UHVXOWD
GRVGLDPHWUDOPHQWHGLVWLQWRVDDTXHOORVTXH
SUHFLVDPHQWHVHEXVFDLQFHQWLYDUVLSHVHD

46 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

VDEHU TXH HO 5HJLVWUR HVWi HTXLYRFDGR \R ODSRVHVLyQ"(QORTXHYLHQHPHDERFDUpD

FRQWUDWRFRQDTXHOODSHUVRQDTXH¿JXUDLQV- UHVSRQGHUHVWDVSUHJXQWDV
FULWDFRPRWLWXODUGHOGHUHFKRGHSURSLHGDG
\HVDDGTXLVLFLyQHVSUHPLDGDSRUHOVLVWHPD II. LOS HECHOS DE LA SENTENCIA
HQWDQWRHVWHODSURWHJHIUHQWHDXQDHYHQWXDO
(O FDVR TXH GLR OXJDU D OD FDVDFLyQ IXH HO
demanda del verdadero propietario, el men-
resultado de la acumulación de dos proce-
VDMHHVFODURHO5HJLVWURHVFRQVWLWXWLYRGH
VRVMXGLFLDOHV
GHUHFKRVSRUTXHDOOtFXDQGRDTXHOGLVFUHSH
GHODUHDOLGDGVHSUHPLDDTXLHQFRPR\RHQ L (OSURFHVRMXGLFLDOHQHOTXH&RQYHUFLyQ
HOFDVRSODQWHDGRSDVDSRUHQFLPDGHODUHD- $JXVWLQD &RQWUHUDV /XLV HQ DGHODQWH
OLGDG\DFW~DFRQEDVHHQHO5HJLVWUR la demandanteGHPDQGyD-RVp5RVDV
&DVWLOOR7RULELR\$GULDQD3DXOLQD0iU-
(VWR QR HV OR TXH QXHVWUR VLVWHPD EXVFD
TXH]7RULELR HQ DGHODQWH ORV deman-
SXHVODQDWXUDOH]DGHQXHVWUR5HJLVWURHVVHU dados D HIHFWRV GH TXH VH GHFODUH VX
GHFODUDWLYR \ QR FRQVWLWXWLYR GH GHUHFKRV PHMRU GHUHFKR GH SURSLHGDG VREUH XQ
¢&yPRVHJHQHUDHOLQFHQWLYRSDUDTXHDQWH iUHDGHP2 (en adelante, el área
XQDGLVFUHSDQFLDPDQL¿HVWDHQWUH5HJLVWUR\
UHDOLGDGORVDGTXLUHQWHVRSWHQSRUHVWD\QR
SRUDTXHO"([LJLHQGRTXHODDGTXLVLFLyQVH
UHDOLFHGHEXHQDIHGHPRGRTXHTXLHQDFW~H
FRQEDVHHQHO5HJLVWURSHVHDQRFRQ¿DUHQ
él, termine siendo afectado por la realidad
TXHSDVySRUDOWR
(QFRQFOXVLyQHOQLYHOGHFRQ¿DQ]DHQHO
5HJLVWURGHWHUPLQDFXiQSURWHJLGDHVWiXQD
HQOLWLJLR
LL (OSURFHVRMXGLFLDOHQHOTXHORVGHPDQ-
dados solicitaron la nulidad de la com-
praventa mediante la cual la demandante
DGTXLULy OD SURSLHGDG GHO iUHD HQ OLWL-
JLRDVtFRPRODFDQFHODFLyQGHODVLHQWR
UHJLVWUDOGRQGHVHLQVFULELyGLFKDWUDQV-
IHUHQFLD PLHQWUDV TXH OD GHPDQGDQWH
reconvino solicitando la reivindicación
DGTXLVLFLyQ/DJUDQSUHJXQWDHVKDVWDGyQGH UHVWLWXFLyQGHOiUHDHQOLWLJLRDVtFRPR
VH SXHGH FRQILDU HQ HO 5HJLVWUR HV GHFLU la demolición (a costo de los demanda-
¢H[LVWH LQIRUPDFLyQ TXH IXHUD GHO 5HJLV-
WURGHEDVHUFRQVXOWDGDSDUDWHQHUODVHJX-
ULGDGGHTXHPLDGTXLVLFLyQTXHGDUiSOHQD-
PHQWHSURWHJLGD"
GRV GH ODV FRQVWUXFFLRQHV UHDOL]DGDV
VREUHGLFKDiUHD
/DGHPDQGDQWHVRVWXYRTXHPHGLDQWHHVFUL-
WXUDS~EOLFDGHIHFKDGHMXOLRGHHQ
/D FDVDFLyQ TXH VHUi PDWHULD GH DQi- adelante, la compraventa LQVFULWD HQ OD
OLVLV HQ HO SUHVHQWH WUDEDMR &DVDFLyQ 3DUWLGD1ƒGHO5HJLVWURGH3UR-
1ƒ &DMDPDUFD1 UHSUHVHQWD XQ SLHGDG,QPXHEOHGH&DMDPDUFDDGTXLULyGH
escenario ideal para dar respuesta a esta inte- GRxD %UtJLGD )UHGHVYLQGD$UDQD 0iUTXH]
UURJDQWH ¢4Xp WDQ YLQFXODQWH UHVXOWD SDUD (en adelante, la Sra. AranaHOLQPXHEOHGH
ORVSDUWLFXODUHVODLQIRUPDFLyQH[WUDUUHJLVWUDO P2GHQWURGHOFXDOVHXELFDHOiUHD
FRPRORHVODSRVHVLyQDODFXDOVHSXHGH
OOHJDUDWUDYpVGHRWURVPHFDQLVPRVGLVWLQWRV
DO5HJLVWUR"¢(OVLVWHPDSURWHJHDDTXHOTXH
DFW~DFRQEDVHHQORSXEOLFLWDGRSRUHO5HJLV-
WURSHURGHMDGHODGRODVVHxDOHVTXH³HQYtD´
HQOLWLJLR
/RVGHPDQGDGRVSRUVXSDUWHD¿UPDURQVHU
WDPELpQSURSLHWDULRVGHOiUHDHQOLWLJLRFRQ
EDVHHQODVVLJXLHQWHVWUDQVIHUHQFLDV

1 En adelante, me referiré a ella simplemente como la casación.

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61 47
‡ (VFULWXUD S~EOLFD GH FRPSUDYHQWD GH i. Fundada la pretensión de mejor dere-
IHFKDGHVHWLHPEUHGHPHGLDQWHOD cho de propiedad planteada por la
FXDODGTXLULHURQGH-XDQ)UDQFLVFR$UDQD demandanteHOMXH]YDORUyTXHDPEDV
Zavaleta un área de 162.75 m2. SDUWHV RVWHQWDEDQ WtWXORV GH SURSLH-
GDGVREUHHOiUHDHQOLWLJLRDHOWtWXOR
‡ (VFULWXUD S~EOLFD GH FRPSUDYHQWD GH GH OD GHPDQGDQWH HVWDED UHSUHVHQWDGD
IHFKDGHVHWLHPEUHGHPHGLDQWH SRUODHVFULWXUDS~EOLFDGHFRPSUDYHQWD
ODFXDODGTXLULHURQGHODVRFLHGDGFRQ- GHIHFKDGHMXOLRGHEHOWtWXOR
\XJDOFRQIRUPDGDSRU$OEHUWR0iUTXH] GHSURSLHGDGGHORVGHPDQGDGRVHVWDED
)ORUHV\$QGUHD7RULELR3RORGH0iUTXH] representado por los contratos de com-
(padres de la demandada Adriana Paulina SUDYHQWDGHIHFKDV\GHVHWLHPEUHGH
0iUTXH]7RULELRXQiUHDGHP2 2.
‡ &RQWUDWRGHFRPSUDYHQWDGHIHFKDGH
MXQLR GH  PHGLDQWH HO FXDO DGTXL-
ULHURQGH$QGUHD7RULELR3RORYLXGDGH
0iUTXH]XQiUHDGHP2.
Como consecuencia de estas transferencias
ORVGHPDQGDGRVDGTXLULHURQHQWRWDOXQiUHD
GHP2, dentro de la cual se encuen-
WUDHOiUHDHQOLWLJLR6REUHGLFKDiUHDHMHU-
cieron posesión durante más de veinte años,
lo cual está acreditado con las construccio-
nes realizadas.
Como se puede apreciar, se trata de dos par-
\GHMXQLRGH
 6L ELHQ ORV WtWXORV GH ORV GHPDQGDGRV
HUDQGHIHFKDDQWHULRUHOGHODGHPDQ-
GDQWHVHLQVFULELySULPHURHQHO5HJLVWUR
ORFXDOGHEtDSUHYDOHFHU
ii. Infundadas las pretensiones de nuli-
dad de acto jurídico, cancelación de
asiento registral e indemnización por
daños y perjuicios planteadas por los
demandados HO MXH] FRQVLGHUy TXH OD
FRPSUDYHQWDQRSUHVHQWDEDQLQJ~QYLFLR
GHQXOLGDGSXHVHQVXFHOHEUDFLyQKDEtD
intervenido la Sra. Arana, entonces pro-
pietaria, como parte vendedora.
WHVTXHDFUHGLWDQFDGDXQDKDEHUDGTXLULGR
HOGRPLQLRVREUHODPLVPDiUHD¢&yPRVH iii. Improcedente la pretensión reconven-
JHQHUyHVWDVLWXDFLyQ"(OSUREOHPDVHRUL- cional de demolición de lo construido
JLQyFRPRFRQVHFXHQFLDGHODGREOHYHQWD a costa de los demandados, planteada
UHDOL]DGDSRUOD6UD$UDQDLPHGLDQWHHVFUL-
WXUDS~EOLFDGHOGHMXOLRGHWUDQV¿-
rió a favor de los padres de la demandada
$GULDQD3DXOLQD0iUTXH]7RULELRHOiUHDHQ
OLWLJLR TXLHQHV GHVSXpV VH OR WUDQV¿ULHURQ
por la demandante HO MXH] FRQVLGHUy
TXHQRVHKDEtDDFUHGLWDGRTXHODVFRQV-
WUXFFLRQHVKD\DQVLGRKHFKDVGHPDODIH
SRUSDUWHGHORVGHPDQGDGRVSRUORTXH
GLFKRSHGLGRGHEtDVHUGHVHVWLPDGR
DORVGHPDQGDGRVLLPHGLDQWHODFRPSUD-
YHQWDWUDQV¿ULyODPLVPDiUHDHQOLWL-
JLRDIDYRUGHODGHPDQGDQWH
(Q SULPHUD LQVWDQFLD HO -X]JDGR (VSH-
FLDOL]DGR HQ OR &LYLO GH &DMDEDPED IDOOy
declarando:
iv. Improcedente la pretensión reconven-
cional de reivindicación del área en liti-
gio planteada por la demandante: al
KDEHUVHHVWDEOHFLGRTXHHOiUHDHQOLWL-
JLRHVWiFRPSXHVWRWDQWRSRUXQWHUUHQR
FX\D SURSLHGDG OH FRUUHVSRQGH D OD

 (VWDVRFLHGDGFRQ\XJDOKDEtDDGTXLULGRSUHYLDPHQWHHOiUHDGHSDUWHGH)UHGHVYLQGD%UtJLGD$UDQD0iUTXH]GH
$UUR\RPHGLDQWHHVFULWXUDS~EOLFDGHIHFKDGHMXOLRGH

48 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

GHPDQGDQWHDOKDEHUORLQVFULWRSULPHUR
FRPRSRUXQDFRQVWUXFFLyQFDVDKDEL La Corte Suprema
tación de dos plantas de material rús- dice:
WLFRFX\DSURSLHGDGOHFRUUHVSRQGHDORV
demandados poseedores en tanto estos la Dado que esta última (demandan-
KLFLHURQDOJRTXHIXHUHFRQRFLGRSRUOD te) con un mínimo de diligencia hu-
SURSLDGHPDQGDQWHHOSHGLGRGHUHLYLQ
dicación deviene en improcedente, pues
los demandados son propietarios de lo
construido.
Es decir, el juez concluyó que el suelo
del área en litigio le correspondía a la
demandante, mientras que las construc-
ciones realizadas sobre dicha área a los
demandados.
Como consecuencia del recurso de apela-
ción interpuesto por los demandados, la Sala
Superior revocó el fallo de primera instancia
\GHFODUyLQIXQGDGDODSUHWHQVLyQGHPHMRU
GHUHFKRGHSURSLHGDGVREUHHOiUHDHQOLWLJLR
planteada por la demandante.
'HDFXHUGRFRQORVHxDODGRSRUOD6DODDO
biera podido constatar que el bien
que pretendía adquirir estaba sien-
do poseído por terceros con título de
propietarios, por lo tanto, los princi-
pios registrales invocados, así como
el derecho de propiedad del artícu-
lo 923 del Código Civil, alegado por
la recurrente respecto del predio
submateria queda desvirtuado.
IiFWLFRVRPDWHULDOHVTXHURGHDQDODDGTXL
VLFLyQFRPRORHVODSRVHVLyQODPLVPDTXH
OHKDEUtDSHUPLWLGRDODGHPDQGDQWHWRPDU
FDEDO\SOHQRFRQRFLPLHQWRGHODUHDOVLWXD
FLyQGHOiUHDHQOLWLJLRHVGHFLUTXHORVYHU
PRPHQWRHQTXHODGHPDQGDQWHDGTXLULyH
LQVFULELyVXGHUHFKRGHSURSLHGDGVREUHHO
iUHDHQOLWLJLRORVGHPDQGDGRVQRVRORHUDQ
SURSLHWDULRVDOKDEHUDGTXLULGRFRQDQWHULR
ULGDG GLFKD iUHD VLQR TXH DGHPiV YHQtDQ
HMHUFLHQGRFRQPiVGHYHLQWHDxRVGHDQWL
GDGHURVSURSLHWDULRVHUDQORVGHPDQGDGRV
Por estas consideraciones la Sala declaró:
i. Fundada la pretensión de nulidad de
la compraventa en la parte correspon-
GLHQWHDOiUHDHQOLWLJLRSRUDGROHFHUGH
JHGDGODVIDFXOWDGHVLQKHUHQWHVDOGRPL ¿QOtFLWR\FRQWHQHUXQREMHWRMXUtGLFD
QLRXVRGHPDQHUDS~EOLFD\SDFt¿FD(Q PHQWHLPSRVLEOHSXHVORVGHPDQGDQWHV
WDO VHQWLGR VL ELHQ OD GHPDQGDQWH FRPSUy OD KDEtDQ DGTXLULGR GH TXLHQ QR HUD HO
GH TXLHQ HQ HVH PRPHQWR ILJXUDED FRPR YHUGDGHUR SURSLHWDULR VLQ HPEDUJR VH
SURSLHWDULDUHJLVWUDOOD6UD$UDQD\FXP DFRWyTXHGLFKDQXOLGDGQRDIHFWDEDOD
SOLyDGHPiV±DGLIHUHQFLDGHORVGHPDQGD DGTXLVLFLyQ GH OD GHPDQGDQWH UHVSHFWR
GRV±FRQLQVFULELUVXGHUHFKRHQHO5HJLV GHDTXHOODiUHDTXHQRFROLVLRQDEDFRQOD
WURWDOLQVFULSFLyQQRVHKL]RGHEXHQDIH
HQWDQWRODSRVHVLyQODYHQtDQHMHUFLHQGRORV
demandados.
'H HVWH PRGR D FULWHULR GH OD 6DOD 6XSH
ULRUODEXHQDRPDODIHHQODDGTXLVLFLyQGH
XQGHUHFKRQRVHUHGXFHDYHUL¿FDUODLQIRU
PDFLyQSXEOLFLWDGDHQHO5HJLVWURVLQRWDP
ELpQLPSOLFDWHQHUHQFXHQWDDTXHOORVGDWRV
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61
SURSLHGDGGHORVGHPDQGDGRV
ii. Fundada la pretensión de nulidad del
asiento GRQGH VH LQVFULELy OD FRPSUD
venta a favor de la demandante.
iii. Infundada la demanda de mejor dere-
cho de propiedad planteada por la
GHPDQGDQWHUHVSHFWRGHOiUHDHQOLWLJLR
49
 GHPDQGDGRV FRQ HO DJUDYDQWH GH TXH
Comentario relevante HVWRVQXQFDWXYLHURQODGLOLJHQFLDGHLQV
del autor FULELUVXGHUHFKR

iii. La Sala declaró la nulidad de la compra-

Cuando quien edifica no es el pro-
venta solo en lo referente al área en liti-
pietario del suelo (que efectivamen-
JLRP2GHMDQGRFRPRYiOLGDOD
te ocurrió en el caso materia de WUDQVIHUHQFLD GHO iUHD UHVWDQWH 
análisis), no se convierte automáti-
camente en propietario de lo cons-
truido. Para eso existen las reglas
de accesión, según las cuales, de-
pendiendo del estado subjetivo de
cada una de las partes (buena o
mala fe con que actúa cada una de
ellas) se determina quién tiene de-
recho a quedarse con la totalidad
del bien (suelo más construcción).
Es decir, según la Sala, los demandados
m 2 OR FXDO UHVXOWD FRQWUDGLFWRULR HQ
WDQWRODLQVFULSFLyQUHJLVWUDODIDYRUGH
ODGHPDQGDQWHVHKDEtDUHDOL]DGRSRUOD
WRWDOLGDGGHORVP2.
La Corte Suprema, al momento de resol-
ver el recurso de casación planteado por la
GHPDQGDQWH WRPy HQ FXHQWD ±WDO FRPR OR
KDEtDKHFKRSUHYLDPHQWHOD6DOD6XSHULRU±
TXH OD GHPDQGDQWH LQVFULELy VX SURSLHGDG
VREUHHOiUHDHQOLWLJLRHOGHMXOLRGH
HV GHFLU FRQ IHFKD SRVWHULRU D OD DGTXLVL
FLyQGHORVGHPDQGDGRVFRQWUDWRVGHIHFKD
 \  GH VHWLHPEUH GH  \  GH MXQLR
tenían el derecho a quedarse con la totali-
dad del área en litigio, incluido suelo más
HGL¿FDFLRQHV
La demandante sustentó su recurso de casa-
FLyQHQODVVLJXLHQWHVFDXVDOHV
L ,QIUDFFLyQQRUPDWLYDGHORVDUWtFXORV
\GHO&yGLJR
&LYLOSXHVOD6DOD6XSHULRUKDEtDYXOQH
UDGRODVHJXULGDGMXUtGLFDDOQRKDEpUVHOH
GDGRSUHIHUHQFLDDVXGHUHFKRGHSURSLH
GDGSHVHDTXHHOPLVPRIXHGHELGDPHQWH
LQVFULWRDGLIHUHQFLDGHODVDGTXLVLFLRQHV
de los demandantes.
LL /D6DOD6XSHULRUWHUJLYHUVyORVGLVSRVLWL
YRVUHIHUHQWHVDODSURSLHGDG\ODSXEOL
FLGDGUHJLVWUDODOHVWDEOHFHUXQDH[LJHQ
GHTXLHQHVDGHPiVGHSRVHHUHOELHQ
GHVGHTXHORDGTXLULHURQUHDOL]DURQFRQVWUXF
FLRQHVODVPLVPDVTXHFXHQWDQFRQXQDDQWL
JHGDGDSUR[LPDGDGHWUHLQWDDxRV
(QWDOVHQWLGROD&RUWHFRQVLGHUyTXHlos prin-
cipios de publicidad registral, fe pública
registral y prioridad registral denunciados
SRUODGHPDQGDQWHQRODEHQH¿FLDEDQ, pues
DOPRPHQWRGHVXDGTXLVLFLyQODSRVHVLyQ\D
ODYHQtDQHMHUFLHQGRORVGHPDQGDGRVVLWXD
FLyQTXHHUDGHFRQRFLPLHQWRGHODGHPDQ
dante en tanto en la cláusula sétima de la com-
SUDYHQWDVHHVWDEOHFLyTXHODHQWUHJDGHOD
SRVHVLyQGHOiUHDHQOLWLJLRVHKDUtDDVXIDYRU
al momento de la suscripción de la minuta,
HQWUHJDTXHQXQFDVHSURGXMRSXHVHOSUHGLR
HVWDEDHQFRQWUROGHORVGHPDQGDGRV
FLDFRQVWDWDFLyQGHODSRVHVLyQTXHVL
ELHQUHVSRQGtDDVXFULWHULRQRFRQVWL
WXtD XQD REOLJDFLyQ OHJDO UHVSHFWR D OD
DGTXLVLFLyQGHELHQHVLQPXHEOHV&RPR
consecuencia de ello, la Sala convalidó
XQDSRVHVLyQGHPDODIHHMHUFLGDSRUORV
'HHVWHPRGROD&RUWH6XSUHPDSULYLOHJLy
ODSURSLHGDGGHORVGHPDQGDGRVKDFLHQGR
SUHYDOHFHU OD SRVHVLyQ HIHFWLYDPHQWH HMHU
FLGDSRUVREUHORVSULQFLSLRVUHJLVWUDOHVLQYR
FDGRVSRUODGHPDQGDQWHGDGRTXH±VHJ~Q
sostuvo± XQD GLOLJHQFLD PtQLPD H[LJH DO

50 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

FRPSUDGRUGHXQLQPXHEOHFRQVWDWDUTXLpQ VHQWHQFLDGHSULPHUDLQVWDQFLD\VHRUGHQHDO
HMHUFHODSRVHVLyQ MXH]TXHH[SLGDQXHYDUHVROXFLyQ

 «GDGRTXHHVWD~OWLPDGHPDQGDQWH
FRQ XQ PtQLPR GH GLOLJHQFLD KXELHUD
SRGLGRFRQVWDWDUTXHHOELHQTXHSUHWHQ-
GtD DGTXLULU HVWDED VLHQGR SRVHtGR SRU
WHUFHURV FRQ WtWXOR GH SURSLHWDULRV SRU
ORWDQWRORVSULQFLSLRVUHJLVWUDOHVLQYR-
FDGRVDVtFRPRHOGHUHFKRGHSURSLHGDG
GHO DUWtFXOR  GHO &yGLJR &LYLO DOH-
JDGRSRUODUHFXUUHQWHUHVSHFWRGHOSUH-
GLRVXEPDWHULDTXHGDGHVYLUWXDGRWDQWR
PiVVLVHWLHQHHQFXHQWDTXHGHELGRDOD
LPSRUWDQFLDTXHVXSRQHODFRPSUDYHQWD
GHXQELHQLQPXHEOH\HVWDQGRDORVXVRV
JHQHUDOPHQWHDFHSWDGRVHQHVWHWLSRGH
QHJRFLRVODGLOLJHQFLDRUGLQDULDPtQLPD
LPSRQHDOFRPSUDGRUHOGHEHUGHYHUL¿-
FDUHOHVWDGRDFWXDOGHOELHQTXHDGTXLHUH
\SULQFLSDOPHQWHTXLpQRTXLpQHVGHWHQ-
tan la posesión del mismo, pues en apli-
FDFLyQGHORGLVSXHVWRHQHODUWtFXOR
GHO&yGLJR&LYLODOSRVHHGRUGHXQELHQ
se le reputa propietario mientras no se
demuestre lo contrario.
Atendiendo a ello, la Corte declaró infun-
dado el recurso de casación, no se casó la
VHQWHQFLDGHYLVWD\HOPHMRUGHUHFKRGHSUR-
SLHGDGVREUHHOiUHDHQOLWLJLRIXH¿QDOPHQWH
reconocido a favor de los demandados.
La sentencia casatoria contó con el voto
en minoría de la vocal Valcárcel Saldaña,
TXLHQFRQVLGHUyTXHSUHYLDPHQWHDUHVROYHU
HO IRQGR GH OD FRQWURYHUVLD GHEtD HPLWLUVH
pronunciamiento respecto de la validez de
la relación procesal instaurada como conse-
cuencia de la acumulación de los procesos,
SRU OR TXH FDUHFtD GH REMHWR SURQXQFLDUVH
VREUHODVUD]RQHVGHGHUHFKRVXVWDQWLYRSODQ-
teadas por la demandante en su recurso de
FDVDFLyQ3RUHOORVXYRWRVLQJXODUIXHSRU
TXHVHGHFODUHIXQGDGRHOUHFXUVRGHFDVD-
ción de la demandante, en consecuencia,
se case la sentencia de vista, se declare la
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61
III. ANÁLISIS DE LA SENTENCIA DE PRI-
MERA INSTANCIA
(QSULPHUDLQVWDQFLDHOMXH]IDOOyDPSDUDQGR
ODSUHWHQVLyQGHPHMRUGHUHFKRGHSURSLHGDG
DIDYRUGHODGHPDQGDQWH\FRQVLGHUyDGH-
PiVTXHODFRPSUDYHQWDSRUODTXHDGTXLULy
ODSURSLHGDGQRSUHVHQWDEDQLQJ~QYLFLRGH
QXOLGDGHQWDQWRVHKDEtDUHDOL]DGRFRQEDVH
HQODLQIRUPDFLyQUHJLVWUDO
6LQ HPEDUJR GDGR TXH OD FRQVWUXFFLyQ
VREUHHOiUHDHQOLWLJLRODKDEtDQUHDOL]DGR
ORVGHPDQGDGRVKHFKRTXHIXHUHFRQRFLGR
SRUODGHPDQGDQWHHOMXH]FRQVLGHUyTXHOD
³SURSLHGDG´VREUHGLFKDVFRQVWUXFFLRQHVOH
FRUUHVSRQGtDDORVGHPDQGDGRVSRUORTXH
declaró improcedente el pedido de restitu-
ción planteado por la demandada.
(VGHFLUDFULWHULRGHOMXH]HOVXHORGHOiUHD
HQOLWLJLROHSHUWHQHFtDDODGHPDQGDQWHPLHQ-
WUDVTXHODSURSLHGDGGHODVHGL¿FDFLRQHVOHV
FRUUHVSRQGtDDORVGHPDQGDGRV(VWRFRQVWL-
WX\HXQHUURUPDQL¿HVWRVDOYRHOFDVRGHOD
SURSLHGDGKRUL]RQWDO\HOGHUHFKRGHVXSHU¿-
FLHQRHVSRVLEOHTXHVHGLVJUHJXHHOVXHORGH
ODHGL¿FDFLyQDVLJQiQGROHODSURSLHGDGVREUH
cada una de ellas a personas distintas.
/DUHJODHVTXHODHGL¿FDFLyQHVSDUWHLQWH-
JUDQWHGHOVXHOR\SRUHQGHVLJXHODVXHUWH
GH HVWH (O DUWtFXOR  GHO &yGLJR &LYLO
KDFHUHIHUHQFLDDXQVRORELHQGHHVWUXFWXUD
FRPSOHMD FRQIRUPDGR SRU XQ ELHQ SULQFL-
SDO\SDUWHVLQWHJUDQWHVHQGRQGHODVHSDUD-
FLyQGHORVGLVWLQWRVHOHPHQWRVTXHORFRQ-
IRUPDQ JHQHUD OD DOWHUDFLyQ R HO SHUMXLFLR
GHOELHQWRWDO6HLPSLGHDVtTXHORVGLYHUVRV
HOHPHQWRVTXHFRQIRUPDQXQELHQGHHVWUXF-
WXUDFRPSOHMDSXHGDQVHUREMHWRGHUHODFLR-
QHVMXUtGLFDVGHVLQWHJUDGDV
<VLJXLHQGRHVWDOyJLFDHODUWtFXORGHO
&yGLJR&LYLOVHxDODTXH³HOSURSLHWDULRGH
51
XQELHQDGTXLHUHSRUDFFHVLyQORTXHVHXQHR GHDFFHVLyQVHJ~QODVFXDOHVGHSHQGLHQGR
DGKLHUHPDWHULDOPHQWHDpO´/DLGHDTXHVXE- GHOHVWDGRVXEMHWLYRGHFDGDXQDGHODVSDU-
\DFHDHVWDUHJODHVTXHLQGHSHQGLHQWHPHQWH WHVEXHQDRPDODIHFRQTXHDFW~DFDGDXQD
GHTXLpQKD\DUHDOL]DGRODFRQVWUXFFLyQHO GHHOODVVHGHWHUPLQDTXLpQWLHQHGHUHFKRD
ELHQUHVXOWDQWHVXHORPiVHGL¿FDFLyQGHEH TXHGDUVHFRQODWRWDOLGDGGHOELHQVXHORPiV
pertenecerle a la misma persona. Es decir, FRQVWUXFFLyQ
VHFRQVDJUDODLQVHSDUDELOLGDGGHOVXHOR\OD
FRQVWUXFFLyQDOPDUJHQGHTXLpQGHEDTXH- (QWRQFHVVLHOMXH]FRQVLGHUyTXHODGHPDQ-
GDUVHFRQODWRWDOLGDGGHOELHQ
/DH[FHSFLyQDHVWDUHJODHVHOGHUHFKRGH
VXSHU¿FLHTXHSHUPLWHTXHODFRQVWUXFFLyQ
\HOWHUUHQROHVSHUWHQH]FDQDSHUVRQDVGLV-
WLQWDV)XHUDGHHVWHUpJLPHQTXHQDFHDLQL-
dante era propietaria del suelo del área en
OLWLJLR\TXHVREUHHOPLVPRORVGHPDQGD-
GRVUHDOL]DURQFRQVWUXFFLRQHVGHEXHQDIH
GHELy DSOLFDU HO DUWtFXOR  GHO &yGLJR
&LYLOFXDQGRODHGL¿FDFLyQHQWHUUHQRDMHQR
VHKDFHGHEXHQDIHOHFRUUHVSRQGHDOSUR-
FLDWLYDGHORVSDUWLFXODUHVHO&yGLJR&LYLO SLHWDULRGHOVXHORGHPDQGDQWHHOHJLUHQWUH
QRLPSRQHUHJtPHQHVGHVXSHU¿FLH³OHJDO´R KDFHUVX\RORHGL¿FDGR\SRUHQGHFRQVR-
³IRU]RVD´QRHVSRVLEOHVHSDUDUODWLWXODULGDG OLGDUODWRWDOLGDGGHOLQPXHEOHDVXIDYRUR
del suelo de la propiedad de la construcción. vender el terreno al constructor (demanda-
GRVTXLHQHVVHFRQYLHUWHQHQSURSLHWDULRV
¢$ UD]yQ GH TXp HQWRQFHV HO MXH] IDOOy GHODWRWDOLGDGGHOLQPXHEOH
LGHFODUDQGRHOPHMRUGHUHFKRGHSURSLH-
GDGVREUHHOVXHORGHOiUHDHQOLWLJLRDIDYRU /DPHQWDEOHPHQWH DO KDEHU GHFLGLGR DVLJ-
GHODGHPDQGDQWH\LLUHFRQRFLHQGRDORV
demandados como dueños de la construc-
FLyQ"¢$FDVRFRQVLGHUyODLGHDGHLQVWDXUDU
XQUpJLPHQGHVXSHU¿FLHHQWUHGHPDQGDQWH
\GHPDQGDGRVHQYLUWXGGHOFXDOHVWRVDER-
narle la propiedad del suelo a los demandan-
WHV\GHFODUDUSURSLHWDULRVGHODHGL¿FDFLyQ
D ORV GHPDQGDGRV HO MXH] WRPy XQD GHFL-
VLyQTXHQRVRORQRDGPLWHDPSDUROHJDOHO
&yGLJR&LYLOQRUHFRQRFHODV³VXSHU¿FLHVSRU
QHQDIDYRUGHDTXHOODXQDUHQWDPHQVXDOSRU
HOXVRGHOVXHOR"(OIDOORGHOMXH]FRPRVH
puede ver, fue clamorosamente errado.
3HURQRVRORHVRSRUORYLVWRHOMXH]FRQVL-
GHUyTXHHOKHFKRTXHORVGHPDQGDGRVKD\DQ
UHDOL]DGR OD FRQVWUXFFLyQ ORV FRQYHUWtD HQ
SURSLHWDULRVGHORHGL¿FDGR(QUHDOLGDGHVWD
LPSRVLFLyQMXGLFLDO´VLQRWDPSRFRVHQWLGR
FRP~Q ¢FyPR VH HVWDEOHFHUiQ ODV IXWXUDV
relaciones comerciales entre la demandante
\ ORV GHPDQGDGRV" ¢&XiQWR GHEHUiQ DER-
nar como renta los demandados por usar el
WHUUHQRGHSURSLHGDGGHODGHPDQGDQWH"¢3RU
FXiQWRWLHPSRHVWDUiYLJHQWHHVWD³VXSHU¿FLH
IRU]RVD´"6RQSUHJXQWDVFX\DVUHVSXHVWDVQL
HVXQDUHJODTXHVHDSOLFDVRORFXDQGRTXLHQ
FRQVWUX\HHVGXHxRGHOWHUUHQRHQHOTXHVH
HGL¿FDVL\RVR\SURSLHWDULRGHXQWHUUHQR
de 120 m2\VREUHHOPLVPROHYDQWRXQHGL-
¿FLRVLQGXGDDOJXQDVHUpSURSLHWDULRGHOR
HGL¿FDGR
6LQ HPEDUJR FXDQGR TXLHQ HGLILFD QR HV
HOSURSLHWDULRGHOVXHORTXHHIHFWLYDPHQWH
HOPLVPRMXH]FRQRFH
IV. FRENTE AL ADQUIRENTE REGISTRAL,
NO TODAS LAS POSESIONES SON
IGUALES
$ GLIHUHQFLD GH OR UHVXHOWR SRU HO MXH] OD
6DOD6XSHULRUFRQVLGHUyTXHODGHPDQGDQWH
QR WHQtD VREUH HO iUHD HQ OLWLJLR XQ GHUH-
FKRGHSURSLHGDGRSRQLEOHDORVGHPDQGD-
RFXUULyHQHOFDVRPDWHULDGHDQiOLVLVQR GRV \D TXH HVWRV DGTXLULHURQ SULPHUR HO
se convierte automáticamente en propietario GRPLQLR\SHVHDQRKDEHUORLQVFULWRDVX
GHORFRQVWUXLGR3DUDHVRH[LVWHQODVUHJODV IDYRU ±FRVD TXH Vt KL]R OD GHPDQGDQWH±

52 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
se preocuparon por tomar posesión. Esta
VRODVLWXDFLyQ±VRVWXYROD&RUWH6XSHULRU±
DIHFWDEDOD³EXHQDIH´GHODGHPDQGDQWHDO
PRPHQWRGHDGTXLULUHLQVFULELUVXGHUHFKR
GHSURSLHGDGSRUORTXHHO5HJLVWURQRSUR
WHJtDVXDGTXLVLFLyQ
(VWDGHFLVLyQTXHIXHSRVWHULRUPHQWHDYD
ODGD SRU OD &RUWH 6XSUHPD SRQH VREUH HO
WDSHWH XQ WHPD PX\ IUHFXHQWH SHUR PX\
SRFDVYHFHVDERUGDGRSRUQXHVWUDGRFWULQD
\MXULVSUXGHQFLD¢TXpHIHFWRVJHQHUDIUHQWH
DDTXHOTXHDGTXLHUHFRQEDVHHQODLQIRUPD
FLyQUHJLVWUDODTXLHQHQDGHODQWHGHQRPL
Comentario relevante
del autor
En la prescripción contra tabulas
nos encontramos ante dos perso-
nas que invocan el derecho de pro-
piedad a su favor (una por haberlo
adquirido con base en el Registro y
otro por haberlo adquirido median-
te el uso continuo) y que pretenden
oponerlo a su contraparte. Si aplica-
mos el artículo 2022 del Código Ci-
QDUp³WHUFHURUHJLVWUDO´ODSRVHVLyQHMHUFLGD vil, tendría que vencer el tercero re-
SRURWURVXMHWRDTXLHQHQDGHODQWHGHQRPL
gistral por haber inscrito primero su
QDUp³WHUFHURSRVHHGRU´TXHQR¿JXUDHQOD
SDUWLGD"
derecho, siempre que dicha inscrip-
ción se haya hecho de buena fe.
&RQVLGHURTXHVRQGLVWLQWRVORVHVFHQDULRVHQ
ORVTXHVHSXHGHHQIUHQWDUXQWHUFHURUHJLV
WUDOFRQXQWHUFHURSRVHHGRU\HQFDGDFDVR
YDUtDHOQLYHOGHFRPSOHMLGDGHQODVROXFLyQ iii. Tercero registral versus tercero posee-
GHOFRQÀLFWRJHQHUDGR dor (legítimo o ilegítimo) que ha consu-
mado a su favor la prescripción adqui-
i. Tercero registral versus tercero posee- sitiva de dominio:HVWHVXSXHVWRTXHVH
dor ilegítimo:JDQDHOWHUFHURUHJLVWUDO conoce como “prescripción contra tabu-
SXHV HO WHUFHUR SRVHHGRU LOHJtWLPR QR las”, presenta tres variantes:
WLHQHQDGDTXHLQYRFDUVREUHHOELHQSRU
ORTXHHOWHUFHURUHJLVWUDOSRGUiLQLFLDU D /XHJRGHODDGTXLVLFLyQ\ODLQVFULS
DOJXQDDFFLyQGHVDORMRRUHLYLQGLFDFLyQ
HQFDPLQDGDDREWHQHUODUHVWLWXFLyQGHOD
posesión.
ii. Tercero registral versus poseedor legí-
timo que no inscribió su derecho:JDQD
±HQSULQFLSLR±HOWHUFHURUHJLVWUDOSXHV
siendo un conflicto entre dos personas
FRQ GHUHFKRV LQFRPSDWLEOHV VREUH HO
PLVPRELHQHVGHDSOLFDFLyQHODUWtFXOR
 GHO &yGLJR &LYLO VHJ~Q HO FXDO
YHQFHHOGHUHFKRTXHSULPHURVHLQVFUL
ELyGHEXHQDIH
FLyQGHOWHUFHURUHJLVWUDODSDUHFHXQ
SRVHHGRUTXHOOHJDDFRQVXPDUODSUHV
FULSFLyQDGTXLVLWLYDYHQFHHOSUHVFUL
ELHQWHGHDFXHUGRFRQHODUWtFXOR
GHO&yGLJR&LYLO(OKHFKRGHTXHVH
HQIUHQWHDXQSURSLHWDULRFRQGHUHFKR
LQVFULWRQRLPSRVLELOLWDQLHQWRUSHFH
la prescripción. Es la misma solución
TXHVHDSOLFDHQWRGRVORVFDVRVGH
SUHVFULSFLyQVLQTXHKDJDQLQJXQD
GLIHUHQFLDHOKHFKRGHTXHDTXHOFRQ
WUDTXLHQVHSUHVFULEHWHQJDRQRHO
GHUHFKRLQVFULWRDVXIDYRU

 (VWHVXSXHVWRHQSDUWLFXODUVHUiDQDOL]DGRHQPLFRPHQWDULRDOD&DVDFLyQ1ƒ/LPD(QHOSUHVHQWH
FRPHQWDULRPHFHQWUDUpHQHOFRQÀLFWRGHOWHUFHURUHJLVWUDOFRQWUDHOSRVHHGRUSUHVFULELHQWHSRUFXDQWRHOFDVR
materia de análisis consistió precisamente en supuesto de prescripción contra tabulas.

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61 53

Comentario relevante
del autor
La mala fe del tercero registral sig-
nifica haber inscrito sabiendo que
el Registro no estaba acorde con la
realidad. Por ello, quien alegue la
mala fe del tercero registral debe-
rá probar este conocimiento efecti-
vo de la inexactitud registral.
E (OWHUFHURUHJLVWUDODGTXLHUHFXDQGR
\D KD\ XQ SRVHHGRU TXH KD FRQVX
mado la prescripción a su favor.
F (OWHUFHURUHJLVWUDODGTXLHUHFXDQGR
KD\XQSRVHHGRUSHURHVWHD~QQRHV
XQSUHVFULELHQWHODSUHVFULSFLyQVH
FRQVXPDOXHJRGHODDGTXLVLFLyQGHO
WHUFHURUHJLVWUDO
/RVVXSXHVWRVE\FJUD¿FDQODGHQRPLQDGD
“prescripción contra tabulas´FRQÀLFWRTXH
QRKDVLGRVROXFLRQDGRGHPDQHUDH[SUHVD
por una norma en particular. Las soluciones
WHQWDWLYDVSDUWHQGHODVGRFWULQDVQDFLRQDO\
VREUHWRGRH[WUDQMHUDWDOFRPRDFRQWLQXD
ción paso a detallar.
V. TERCERO REGISTRAL VERSUS PRES-
CRIBIENTE: PRESCRIPCIÓN CONTRA
TABULAS
El caso más frecuente de prescripción contra
HVWDYLHQHVLHQGRHMHUFLGDSRU%&LQV
FULEHHOGHUHFKRDVXIDYRU\DOPRPHQWR
de tomar posesión se encuentra con B,
TXLHQVHQLHJDDGHVRFXSDUHOLQPXHEOH
DOHJDQGR TXH VH KD FRQYHUWLGR HQ SUR
pietario por prescripción. C considera
TXHHOGHUHFKROHDVLVWHHQWDQWRDGTXL
ULyGHTXLHQ¿JXUDEDHQODSDUWLGDFRPR
propietario.
 ¢4XLpQ GH ORV GRV GHEH VHU SURWHJLGR"
¢%TXHDOHJDVHUSUHVFULELHQWHSRUKDEHU
SRVHtGR GXUDQWH PiV GH GLH] DxRV GH
IRUPDS~EOLFDSDFt¿FDFRQWLQXD\FRPR
SURSLHWDULRR&TXLHQVXVWHQWDVXDGTXL
VLFLyQHQODFRQ¿DQ]DGHSRVLWDGDHQHO
5HJLVWUR"
&RPR\DVHGLMRDOQRWHQHUXQDVROXFLyQ
H[SUHVDHQODOH\ODGRFWULQDVHKDGLYLGLGR
al momento de tomar partido por una u otra
GHODVSDUWHVHQFRQÀLFWR
1. Los argumentos a favor del prescri-
biente
$IDYRUGHOSUHVFULELHQWHVHVXHOHLQYRFDUHO
DUWtFXORGHO&yGLJR&LYLOVHJ~QHOFXDO
³4XLHQ DGTXLHUH XQ ELHQ SRU SUHVFULSFLyQ
SXHGHHQWDEODUMXLFLRSDUDTXHVHOHGHFODUH
SURSLHWDULR/DVHQWHQFLDTXHDFFHGHDODSHWL
FLyQHVWtWXORSDUDODLQVFULSFLyQGHODSURSLH
GDGHQHOUHJLVWURUHVSHFWLYR\SDUDFDQFHODU
HODVLHQWRDIDYRUGHODQWLJXRGXHxR´
'H HVWD QRUPD VH FRQFOX\H OD HILFDFLD
LQPHGLDWD \ DXWRPiWLFD GH OD SUHVFULS
ción: el poseedor se convierte en pro-
WDEXODV³SUHVFULSFLyQFRQWUDUHJLVWUR´HVHO
GHWDOODGRHQHOVXSXHVWRE
 $ HV SURSLHWDULR GH XQ LQPXHEOH FRQ
GHUHFKR LQVFULWR D VX IDYRU /D SRVH
VLyQODYLHQHHMHUFLHQGR%KDFHPiVGH
GLH]DxRV$WUDQV¿HUHODSURSLHGDGGHO
LQPXHEOHD&ORTXHVHGHQRPLQDWUDQV
SLHWDULR FRQ OD VROD FRQVWDWDFLyQ GH TXH
VH KDQ FXPSOLGR WRGRV ORV UHTXLVLWRV GHO
DUWtFXORGHO&yGLJR&LYLOVLQTXHVHD
QHFHVDULD XQD VHQWHQFLD TXH FRQVXPH OD
DGTXLVLFLyQ(QVHQWLGR±VHGLFH±ODVHQ
tencia tiene carácter declarativo, pues se
limita a reconocer una situación (conver-
IHUHQFLD GH ³QXGD SURSLHGDG´ \D TXH VLyQGHOSRVHHGRUHQSURSLHWDULR\DSUR
no podrá transferir la posesión en tanto ducida con anterioridad.

54 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

6LELHQKDFHSRFROD&RUWH6XSUHPDHPLWLy FRQ¿DQGRHQODLQIRUPDFLyQUHJLVWUDOHLQV-
XQIDOORTXHGHVFRQRFHHVWDSRVLFLyQ4, nues- FULELHQGRVXGHUHFKRQRSXHGHYHUVHSHUMX-
WUDMXULVSUXGHQFLDPD\RULWDULDPHQWHDSR\DOD dicado por una situación (posesión del pres-
WHVLVGHODH¿FDFLDDXWRPiWLFDGHODSUHVFULS-
ción con sentencia meramente declarativa5.
¢<SRUTXpHVWDH¿FDFLD³DXWRPiWLFD´GHOD
SUHVFULSFLyQFRQVWLWX\HXQDUJXPHQWRDIDYRU
GHOSUHVFULELHQWHHQHOFDVRGHODSUHVFULSFLyQ
contra tabulas"6HVRVWLHQHTXHWRGDYH]TXH
FULELHQWHQRSXEOLFLWDGDSRUHO5HJLVWUR
(OHUURUDTXtHVWiHQSUHWHQGHULQFOXLUGHQ-
WURGHOVXSXHVWRGHKHFKRGHODUWtFXOR
GHO&yGLJR&LYLOXQFDVRTXHFODUDPHQWHQR
HQFDMD
la prescripción se produce ipso iure, cuando
HOWHUFHURUHJLVWUDOFRPSUDHOELHQGHTXLHQ
¿JXUDHQHO5HJLVWURFRPRSURSLHWDULRHQ
UHDOLGDGOHHVWiFRPSUDQGRDDOJXLHQTXH\D
QRHVHOSURSLHWDULRFRQORFXDOGHEHSULPDU
ODSURSLHGDGGHOSUHVFULELHQWH
Particularmente no considero contundente
HVWH DUJXPHQWR D IDYRU GHO SUHVFULELHQWH
1yWHVHTXHHOFDVRHVPX\VLPLODUDDTXHOHQ
GRQGHVHHQIUHQWDHOWHUFHURUHJLVWUDOFRQWUD
D (O DUWtFXOR  GHO &yGLJR &LYLO SUH-
supone una cadena de transferencias,
HQ GRQGH HO GHUHFKR GHO WHUFHUR UHJLV-
WUDOGHULYDGHVXDQWHFHGHQWH\ORVYLFLRV
TXHDIHFWHQDHVWHQRSHUMXGLFDQDDTXHO
3RUHMHPSOR$YHQGHHOELHQD%\OXHJR
este se lo vende a C. Las dos transferen-
FLDVVHLQVFULEHQHQHO5HJLVWUR/XHJRGH
HOORHOFRQWUDWRHQWUH$\%VHUHVXHOYH
SRU GHWHUPLQDGDV UD]RQHV TXH QR ILJX-
UDEDQHQHO5HJLVWUR(VWDUHVROXFLyQGHO
XQFRPSUDGRUVLQGHUHFKRLQVFULWR\ODVROX- SULPHUFRQWUDWRDQWHFHGHQWHQRDIHFWD
FLyQTXHGDHO&&HVSURWHJHUDTXLHQLQVFUL-
ELySULPHUR(VGHFLUVH³FDVWLJD´DDTXHO
TXHWHQtDXQGHUHFKRDGTXLULGR\QRORSXEOL-
FLWy SDUD IDYRUHFHU D TXLHQ FRQWUDWy FRQ-
¿DQGRHQHO5HJLVWUR¢3RUTXpQRVHJXLUOD
PLVPDOyJLFDSDUDHOFDVRGHOSUHVFULELHQWH
TXLHQ RPLWLy LQFOXVR DQRWDU XQD GHPDQGD
GHSUHVFULSFLyQTXHSHUPLWLHUDDORVWHUFH-
URVLQWHUHVDGRVWRPDUFRQRFLPLHQWRGHGLFKD
VLWXDFLyQ"
2. Los argumentos a favor del tercero
registral
OD DGTXLVLFLyQ GH & WHUFHUR UHJLVWUDO
(VWHTXHGDLQPXQHIUHQWHDORVYLFLRVTXH
DIHFWDQDORVFRQWUDWRVTXHOHVLUYLHURQGH
antecedente.
En la prescripción contra tabulas, en
FDPELRQRH[LVWHXQDFDGHQDGHWUDQVIH-
UHQFLDV³$´HVHOSRVHHGRUSUHVFULELHQWH
(QHO5HJLVWURDSDUHFH³%´FRPRSURSLH-
WDULR\HVWHORWUDQV¿HUHD³&´TXLHQLQV-
FULEH HO ELHQ D VX IDYRU /XHJR GH HOOR
“A” pretende afectar con su prescripción
D ³&´ &RPR VH YH DTXt VROR KD\ XQD
$IDYRUGHOWHUFHURUHJLVWUDOVHVXHOHLQYR- WUDQVIHUHQFLD³%´SDUD³&´VLQTXHOD
FDUHODUWtFXORGHO&yGLJR&LYLO$VtVH DGTXLVLFLyQGH³$´KD\DVHUYLGRFRPR
GLFHTXHHQWDQWRGLFKRWHUFHURKDDGTXLULGR DQWHFHGHQWH GH OD DGTXLVLFLyQ GH ³&´

 0HUH¿HURDOD&DVDFLyQ1ƒ/D/LEHUWDGTXHKHDQDOL]DGRHQ3DVFR$UDXFRSS
 6RORSRUFLWDUXQHMHPSOR&DVDFLyQ1ž/LPDGHOGHQRYLHPEUHGHSXEOLFDGDHQHOGLDULRR¿-
cial (O3HUXDQRHOGHIHEUHURGH
  «GHDXWRVÀX\HTXHODSUHWHQVLyQFRQWHQLGDHQODGHPDQGDGHODUHFXUUHQWHHVTXHVHOHGHFODUHSURSLHWDULD
GHOLQPXHEOH«DUJXPHQWDQGRTXHYLHQHSRVH\pQGRORHQIRUPDSDFt¿FDS~EOLFDFRQWLQXD\DWtWXORGHSUR-
SLHWDULDSRUPiVGHFXDUHQWDDxRV«'HGLFKRWHQRUVHGHVSUHQGHTXHHOFXPSOLPLHQWRGHIDFWRGHORVUHTXL-
VLWRVFRQWHPSODGRVHQODOH\WUDQVIRUPDODFDOLGDGGHSRVHHGRUHQODFRQGLFLyQGHSURSLHWDULRDFRQGLFLyQGH
DFUHGLWDUTXHHIHFWLYDPHQWHVHKDQVDWLVIHFKRWDOHVH[LJHQFLDV

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61 55
 Técnicamente, entonces, C no califica WHUFHURUHJLVWUDO&ODSUHVFULSFLyQDGTXLVL-
FRPRXQWHUFHURUHJLVWUDODODPSDURGHO WLYDSRGUtDHQFDMDUHQHVWHVXSXHVWRHQWDQWR
DUWtFXORGHO&yGLJR&LYLO ODSUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYDOXHJRGHKDEHU
VLGRGHFODUDGDMXGLFLDOPHQWHSUHFLVDPHQWH
E (O DUWtFXOR  GHO &yGLJR &LYLO SUR-
WHJH DO WHUFHUR UHJLVWUDO IUHQWH D DTXH-
OORVDFWRVTXHGHWHUPLQDQODDQXODFLyQ
UHFLVLyQRUHVROXFLyQGHOGHUHFKRGHVX
transferente6.
 3RUHMHPSORVL$FRQVLJXHTXHODFRP-
SUDYHQWDRWRUJDGDDIDYRUGH%VHDDQX-
ODGD UHVFLQGLGD R UHVXHOWD \ SUHWHQGH
permite cancelar el asiento donde está ins-
FULWRHOGHUHFKRGHOWHUFHURUHJLVWUDO&RQHOOR
SDUHFHUtDTXHODSUHVFULSFLyQcontra tabulas
VtHQFDMDHQHOVXSXHVWRGHODUWtFXORGHO
&yGLJR&LYLO
6LQHPEDUJRFRQFOXLUHOORVHUtDXQHUURUSRU
dos razones:
KDFHUYDOHUGLFKDVLWXDFLyQFRQWUD&WHU- L $YHQGHHOELHQD%\OXHJRHVWHVHOR
FHURUHJLVWUDOTXHKDEtDDGTXLULGRHOELHQ YHQGHD&(VWH~OWLPRHVHOWHUFHURUHJLV-
GHPDQRVGH%HVWHSRGUiGHIHQGHUVH WUDO3DUDTXHDSOLTXHHODUWtFXORGHO
LQYRFDQGRODIHS~EOLFDUHJLVWUDO &yGLJR&LYLOGHEHDIHFWDUVHODDGTXLVL-
FLyQGH%SRUHMHPSORHOFRQWUDWRVXV-
 /DSUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYDSRUHOFRQWUD- crito con A se resuelve, anula, rescinde,
ULRQRJHQHUDQLQJXQDGHHVWDVVLWXDFLR- HWF/DLGHDHVTXHHVWD³DIHFWDFLyQ´QR
QHV(OKHFKRGHTXHDOJXLHQVHDGHFOD- SHUMXGLTXHODDGTXLVLFLyQGH&
rado dueño por prescripción no anula ni
UHVFLQGHQLUHVXHOYRHOGHUHFKRGHDTXHO La prescripción, por el contrario, no
%TXHWUDQV¿ULyHOELHQDIDYRUGHOWHU- DIHFWDODDGTXLVLFLyQGH%VLQRGLUHFWD-
FHUUHJLVWUDOFRQORFXDOODSRVLFLyQGH mente la de C (mediante la cancelación
HVWH IUHQWH DO SUHVFULELHQWH QR HQFDMD GHODVLHQWRUHJLVWUDOGRQGHHVWHWLHQHLQV-
GHQWURGHOVXSXHVWRGHODUWtFXORGHO FULWRVXGHUHFKR
&yGLJR&LYLO
 (OOR EDVWD SDUD SUREDU TXH DXQ FRQ OD
)UHQWHDHVWR~OWLPRDOJXLHQSRGUtDVRVWHQHU QXHYD UHGDFFLyQ GHO DUWtFXOR  GHO
TXHODVLWXDFLyQKDFDPELDGRFRQODHQWUDGD &yGLJR &LYLO HO FRQIOLFWR HQWUH HO WHU-
HQYLJHQFLDGHOD/H\1žOD³/H\´OD FHUR UHJLVWUDO \ HO SUHVFULELHQWH VLJXH
FXDOKDDJUHJDGRDODUWtFXORGHO&yGLJR TXHGDQGRIXHUDGHOVXSXHVWRGHKHFKRGH
&LYLO XQ WpUPLQR TXH SDUHFLHUD DEULUOH ODV GLFKDQRUPD
SXHUWDVDODSUHVFULSFLyQFRQWUDWDEXODV³>HO
WHUFHUR@ PDQWLHQHVXDGTXLVLFLyQXQDYH]LQV- LL$XQVLODSUHVFULSFLyQORJUDUDFDQFHODUHO
FULWRVXGHUHFKRDXQTXHGHVSXpVVHDQXOH GHUHFKRQRVRORGHOWHUFHUR&VLQRWDP-
rescinda, canceleRUHVXHOYDHOGHORWRUJDQWH ELpQHOGHVXWUDQVIHUHQWH%HOQXHYR
SRUYLUWXGGHFDXVDVTXHQRFRQVWHQHQORV DUWtFXORGHO&yGLJR&LYLOQROHGD
DVLHQWRVUHJLVWUDOHV\ORVWtWXORVDUFKLYDGRV DOWpUPLQR³FDQFHODFLyQSRUFDXVDVTXH
TXHORVXVWHQWDQ´ HOpQIDVLVHVPtR QRFRQVWHQHQHO5HJLVWUR´XQVLJQL¿FDGR
lo suficientemente amplio como para
(QODPHGLGDHQTXHODQRUPDKDEODHQJHQH- incluir dentro del mismo a la prescrip-
UDOGH³FDXVDVTXHFDQFHOHQ´HODVLHQWRGHO FLyQDGTXLVLWLYD

6 Artículo 2014.->(OWHUFHUR@PDQWLHQHVXDGTXLVLFLyQXQDYH]LQVFULWRVXGHUHFKRDXQTXHGHVSXpVVHanule, res-

cinda o resuelvaHOGHORWRUJDQWH

56 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

 3RUHOFRQWUDULRFXDQGRHODUWtFXOR
GHO&yGLJR&LYLOPHQFLRQDDOD³FDQFHOD
FLyQ´GHOGHUHFKRGH%VHUH¿HUHDDTXHOOD
FDQFHODFLyQTXHes producto de la aplica-
ción del procedimiento de cancelación de
DVLHQWRVUHJLVWUDOHVUHJXODGRHQOD/H\\
TXHIXQFLRQDVRORFXDQGRHOWtWXORTXHVLU
YLySDUDODLQVFULSFLyQGHOGHUHFKRGH%IXH
IDOVL¿FDGRXRWRUJDGRPHGLDQWHODVXSODQ
tación de la identidad del verdadero titular.
 ,PDJLQHPRVTXH$YHQGHHOELHQD%\
OXHJRHVWHVHORYHQGHD&/DVGRVWUDQV
IHUHQFLDV VH LQVFULEHQ HQ HO 5HJLVWUR
/XHJRGHHOORVHFRQVWDWDTXHHQODFRP
SUDYHQWDHQWUH$\%OD¿UPDGHOSULPHUR
IXH IDOVLILFDGD /R TXH SXHGH KDFHU$
de acuerdo con el procedimiento creado
SRUOD/H\HVVROLFLWDUODFDQFHODFLyQGHO
DVLHQWRUHJLVWUDOHQGRQGHVHLQVFULELyHO
GHUHFKRGH%6LQHPEDUJRHVWDFDQFHOD
FLyQQRDIHFWDUiODDGTXLVLFLyQGH&SRU
WUDWDUVHGHXQWHUFHURUHJLVWUDO(VDHVWD
³FDQFHODFLyQ´DODTXHVHUH¿HUHOD/H\\
TXHKDVLGRLQFOXLGDHQOD/H\
(QWRQFHV OD FRQFOXVLyQ HV TXH HO DUWtFXOR
2014 GHO&yGLJR&LYLOQRUHJXODHOFRQÀLFWR
HQWUH HO WHUFHUR UHJLVWUDO FRQWUD HO SUHVFUL
ELHQWHSRUORFXDOHVXQHUURULQYRFDUGLFKD
QRUPDSDUDVXVWHQWDUODSUHYDOHQFLDGHDTXHO
3. La norma correcta: ¿cómo entenderla?
Comentario relevante
del autor
Nuestro Código Civil no tiene una
norma como el artículo 36 de la Ley
Hipotecaria Española. Sin perjuicio
de ello, considero que en el caso de
aquel tercero registral que adquie-
re cuando aún no hay una prescrip-
ción consolidada, si dicha prescrip-
ción se llega a consumar entonces
el derecho del prescribiente debería
prevalecer.
/DQRUPDTXHSDUHFLHUDUHJXODUDOFDVRHVHO
DUWtFXORGHO&yGLJR&LYLO
 3DUD RSRQHU GHUHFKRV UHDOHV VREUH
LQPXHEOHV D TXLHQHV WDPELpQ WLHQHQ
GHUHFKRV UHDOHV VREUH ORV PLVPRV HV
SUHFLVRTXHHOGHUHFKRTXHVHRSRQHHVWp
LQVFULWR FRQ DQWHULRULGDG DO GH DTXHO D
TXLHQVHRSRQH
(QODSUHVFULSFLyQFRQWUDWDEXODVQRVHQFRQ
WUDPRV DQWH GRV SHUVRQDV TXH LQYRFDQ HO
GHUHFKR GH SURSLHGDG D VX IDYRU XQD SRU
KDEHUORDGTXLULGRFRQEDVHHQHO5HJLVWUR\
RWURSRUKDEHUORDGTXLULGRPHGLDQWHHOXVR
7DPSRFR VHUtD GH DSOLFDFLyQ SDUD OD SUHV
cripción contra tabulas HO DUWtFXOR 
GHO&yGLJR&LYLOSXHVHVWDQRUPDVXSRQH
ODRSRVLFLyQGHGRVWtWXORVTXHGHULYDQGHO
mismo transferente. En la prescripción con-
tra tabulasVLELHQH[LVWHQGRVWtWXORVTXHVH
RSRQHQHOWtWXORQHJRFLDOGHOWHUFHURUHJLV
FRQWLQXR\TXHSUHWHQGHQRSRQHUORDVXFRQ
WUDSDUWH6LDSOLFDPRVHODUWtFXORGHO
&yGLJR&LYLOWHQGUtDTXHYHQFHUHOWHUFHUR
UHJLVWUDOSRUKDEHULQVFULWRSULPHURVXGHUH
FKRVLHPSUHTXHGLFKDLQVFULSFLyQVHKD\D
KHFKRGHEXHQDIH7.
¢<FyPRHQWHQGHUHQHVWRVFDVRVODEXHQDIH
WUDO\HOWtWXOROHJDOGHOSUHVFULELHQWHHOORVQR GHOWHUFHURUHJLVWUDO"¢1RVHSRGUtDVRVWHQHU
derivan del mismo transferente. TXHHOWHUFHURUHJLVWUDOQXQFDWHQGUiEXHQDIH

 (QPLFRPHQWDULRDOD&DVDFLyQ1ž/D/LEHUWDG\DH[SOLTXpODVUD]RQHVTXHPHOOHYDQDFRQVLGHUDUTXH
DXQFXDQGRHODUWtFXOR&&QRORPHQFLRQHH[SUHVDPHQWHVXDSOLFDFLyQH[LJHODEXHQDIHGHOWHUFHURUHJLVWUDO

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61 57
HQWDQWRQRVHSUHRFXSySRUFRQVWDWDUTXLpQ D VX DGTXLVLFLyQ HQ ORV GRV VXSXHVWRV
HMHUFtDODSRVHVLyQ" VLJXLHQWHV

(V FLHUWR TXH DTXHOOR TXH VH EXVFD FRQ HO
5HJLVWURHVUHGXFLUORVFRVWRVGHLQIRUPD-
ción, comprimiendo la información rele-
YDQWHSDUDXQDDGTXLVLFLyQHQDTXHOORTXH
SXEOLFLWDHO5HJLVWUR6LQHPEDUJRHOORQR
VLJQL¿FDTXHDTXHOTXHLQVFULEHGHEHVHUSUR-
WHJLGR DXQ FXDQGR KD\D SURFHGLGR FRQR-
FLHQGRHOHUURUGHO5HJLVWUR
D &XDQGR VH GHPXHVWUH TXH HO DGTXL-
rente conoció o tuvo medios raciona-
OHV\PRWLYRVVX¿FLHQWHVSDUDFRQRFHU
DQWHVGHSHUIHFFLRQDUVXDGTXLVLFLyQ
TXHOD¿QFDRGHUHFKRHVWDEDSRVHtGD
GHKHFKR\DWtWXORGHGXHxRSRUSHU-
sona distinta de su transmitente.
E6LHPSUHTXHQRKDELHQGRFRQRFLGR
/DEXHQDIHSRUHOORGHEHHQWHQGHUVHHQ QLSRGLGRFRQRFHUVHJ~QODVQRUPDV
circunstancias normales, como un “descono- DQWHULRUHV WDO SRVHVLyQ GH KHFKR DO
FLPLHQWR´GHTXHORSXEOLFLWDGRSRUHO5HJLV- WLHPSRTXHODDGTXLVLFLyQHODGTXL-
tro es incorrecto. O para plantearlo desde rente inscrito la consienta, expresa
RWUDSHUVSHFWLYDODPDODIHGHOWHUFHURUHJLV- o tácitamente, durante todo el año
WUDOVLJQL¿FDKDEHULQVFULWRVDELHQGRTXHHO VLJXLHQWHDODDGTXLVLFLyQ
5HJLVWURQRHVWDEDDFRUGHFRQODUHDOLGDG
/DQRUPDUHJXODGRVVXSXHVWRV
3RUHOORTXLHQDOHJXHODPDODIHGHOWHUFHUR
UHJLVWUDO GHEHUi SUREDU HVWH FRQRFLPLHQWR D &XDQGRHOWHUFHURUHJLVWUDODGTXLHUHHLQV-
HIHFWLYRGHODLQH[DFWLWXGUHJLVWUDO FULEH\DKD\XQSUHVFULELHQWHFRQVXPDGR
6LQ HPEDUJR HVWD PDQHUD RULJLQDULD GH
HQWHQGHUOD³EXHQDIH´HQHOWHUFHURUHJLV-
WUDOSRGUtDYDULDUVLHVTXHHOSURSLRVLVWHPD
QRUPDWLYRDVtORGHWHUPLQD3RUHMHPSORHQ
(VSDxDH[LVWHXQDQRUPDTXHSHUPLWHWUDV-
ODGDUHOHQWHQGLPLHQWRGHODEXHQDIHGHVGH
una posición de “desconocimiento de la
LQH[DFWLWXGGHO5HJLVWUR´KDFLDXQDGH³GLOL-
JHQFLDHQFDPLQDGDDVDOLUGHOHVWDGRGHGHV-
E&XDQGR HO WHUFHUR UHJLVWUDO DGTXLHUH H
LQVFULEHKD\XQSRVHHGRUDTXLHQOHIDOWD
un año para consumar la prescripción a
su favor.
(Q HVWRV FDVRV SDUD TXH HO SUHVFULELHQWH
YHQ]DDOWHUFHURUHJLVWUDOGHEHSUHVHQWDUVH
FXDOTXLHUDGHODVVLJXLHQWHVVLWXDFLRQHV
D (O DGTXLUHQWH WHUFHUR UHJLVWUDO FRQR-
FRQRFLPLHQWRGHODLQH[DFWLWXGGHO5HJLVWUR´
FLyRWXYRPHGLRVUDFLRQDOHV\PRWLYRV
0HUH¿HURDODUWtFXORGHOD/H\+LSRWH-
suficientes para conocer, antes de per-
FDULD(VSDxROD³/+(´TXHDFRQWLQXDFLyQ
IHFFLRQDU VX DGTXLVLFLyQ TXH OD ILQFD
pasa a analizar.
RGHUHFKRHVWDEDSRVHtGDGHKHFKR\D
4. El modelo español al rescate WtWXORGHGXHxRSRUSHUVRQDGLVWLQWDGHVX
transmitente.
(ODUWtFXORGHOD/H\+LSRWHFDULD(VSD-
xROD³/+(´HVWDEOHFHTXH E$XQ QR KDELHQGR FRQRFLGR QL SRGLGR
conocer tal posesión al tiempo de su
 )UHQWH D WLWXODUHV LQVFULWRV TXH WHQJDQ DGTXLVLFLyQHOWHUFHURUHJLVWUDOODFRQVLQ-
OD FRQGLFLyQ GH WHUFHURV FRQ DUUHJOR DO tió, expresa o tácitamente, durante todo el
DUWtFXOR>HTXLYDOHQWHDQXHVWUR DxRVLJXLHQWHDVXDGTXLVLFLyQ
&&@ VROR SUHYDOHFHUi OD SUHVFULSFLyQ
DGTXLVLWLYD FRQVXPDGD R OD TXH SXHGD Pero pese a la existencia de esta norma el
FRQVXPDUVH GHQWUR GHO DxR VLJXLHQWH SUREOHPDSHUVLVWH¢FXiQGRSRGUHPRVGHFLU

58 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
TXHHOWHUFHURUHJLVWUDO³WXYRPHGLRVUDFLR
QDOHV\PRWLYRVVX¿FLHQWHVSDUDFRQRFHUOD
SRVHVLyQGHOSUHVFULELHQWH´"(VWRFRPRHV
REYLRQRHVDOJRTXHSXHGDVHUUHVXHOWRHQ
XQD QRUPD /D MXULVSUXGHQFLD GHEH HQFDU
JDUVHGHGH¿QLUFDVRSRUFDVRFXiQGRHVTXH
H[LVWHQHVWRV³PHGLRVUDFLRQDOHV\PRWLYRV
VX¿FLHQWHV´TXHH[LJtDQDOWHUFHURUHJLVWUDO
tomar conocimiento de la posesión.
3HURORTXHPHLPSRUWDUHVDOWDUGHWRGRHVWR
HVTXHQLVLTXLHUDHQHOVLVWHPDHVSDxROVH
KDHVWDEOHFLGRGHPDQHUDFDWHJyULFDHOGHEHU
JHQHUDOGHOWHUFHURUHJLVWUDOGHFRQVWDWDUOD
SRVHVLyQ6LH[LVWHRQRHVWH³GHEHU´GHSHQ
GHUi±FRPRELHQORGLFHHODUWtFXORGHOD
/+(±GHVLGLFKRWHUFHURWXYRORVPHGLRV
UDFLRQDOHV\ORVPRWLYRVVX¿FLHQWHV
(V GHFLU HO DQiOLVLV GHEH VHU KHFKR FDVR
SRU FDVR VLQ OOHJDU D FRQVDJUDU IyUPXODV
DEVROXWDV WDO FRPR ±ODPHQWDEOHPHQWH± OR
KL]RQXHVWUD&RUWH6XSUHPDHQHOFDVRTXH
Comentario relevante
del autor
No es posible calificar en abstracto
como “negligencia” el no haber mi-
rado la posesión o no haber inscrito
la demanda de prescripción adqui-
sitiva. Dependerá de cada circuns-
tancia y de cada situación. Así como
se le puede reprochar al tercero re-
gistral no haber mirado la posesión,
también se le puede reprochar al
prescribiente el no haber inscrito su
demanda de usucapión.
SUHVFULSFLyQ\QRORKL]R(VUD]RQDEOH
HQWRQFHVTXHGLFKDSUHVFULSFLyQORWHU
PLQHSHUMXGLFDQGR
YHQJR DQDOL]DQGR HQ GRQGH VRVWXYR ±GH
IRUPDJHQpULFD±TXH³ODGLOLJHQFLDRUGLQD
ULD PtQLPD LPSRQH DO FRPSUDGRU HO GHEHU
GH YHULILFDU HO HVWDGR DFWXDO GHO ELHQ TXH
DGTXLHUH\SULQFLSDOPHQWHTXLpQRTXLpQHV
detentan la posesión del mismo”
5. Mi posición sobre el particular
1XHVWUR &yGLJR &LYLO QR WLHQH XQD QRUPD
FRPRHODUWtFXORGHOD/+(6LQSHUMXL
FLRGHHOORFRQVLGHURTXHHQHOFDVRGHDTXHO
E Ausencia de culpa en el prescribiente:
HOSUHVFULELHQWHQRWHQtDIRUPDGHSXEOL
FLWDUVXSUHVFULSFLyQSXHVDOQRKDEHUOD
consumado el sistema no le permite ins-
FULELU VX SRVHVLyQ8 \ XQ MXH] WDPSRFR
KDEUtDDGPLWLGRLQVFULELUODGHPDQGDGH
usucapión.
'LVWLQWRHVHOFDVRGHODDGTXLVLFLyQGHOWHU
FHUR UHJLVWUDO FXDQGR \D H[LVWH XQD SUHV
FULSFLyQ FRQVXPDGD VL ELHQ HV FLHUWR HQ
WHUFHURUHJLVWUDOTXHDGTXLHUHFXDQGRD~QQR GHWHUPLQDGDV FLUFXQVWDQFLDV VH OH SRGUtD
KD\XQDSUHVFULSFLyQFRQVROLGDGDVLGLFKD UHSURFKDU QR KDEHU FRQVWDWDGR OD UHDOLGDG
SUHVFULSFLyQVHOOHJDDFRQVXPDUHQWRQFHVHO SRVHVLyQWDPELpQKDEUtDDOJRTXHUHSUR
GHUHFKRGHOSUHVFULELHQWHGHEHUtDSUHYDOHFHU FKDUOHDOSUHVFULELHQWHHOQRKDEHUGHPDQ
Ello por dos razones: GDGRODSUHVFULSFLyQQLKDEHULQVFULWRGLFKD
demanda en la partida.
D Culpa del tercero registral OXHJR GH
KDEHU LQVFULWR VX DGTXLVLFLyQ HO WHU 6LQHPEDUJRQRHVSRVLEOHFDOL¿FDUHQDEV
FHUR UHJLVWUDO SXGR LQWHUUXPSLGR OD WUDFWRFRPR³QHJOLJHQFLD´HOQRKDEHUPLUDGR

8 Artículo 2021.- /RVDFWRVRWtWXORVUHIHUHQWHVDODVRODSRVHVLyQTXHD~QQRKDQFXPSOLGRFRQHOSOD]RGHSUHV

FULSFLyQDGTXLVLWLYDQRVRQLQVFULELEOHV

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61 59
ODSRVHVLyQRQRKDEHULQVFULWRODGHPDQGDGH
SUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYD'HSHQGHUiGHFDGD
FLUFXQVWDQFLD\GHFDGDVLWXDFLyQ$VtFRPR
VH OH SXHGH UHSURFKDU DO WHUFHUR UHJLVWUDO
QRKDEHUPLUDGRODSRVHVLyQWDPELpQVHOH
SXHGHUHSURFKDUDOSUHVFULELHQWHHOQRKDEHU
inscrito su demanda de usucapión. Estas cir-
FXQVWDQFLDVGHGLItFLOFRQ¿JXUDFLyQH[DFWD
GHEHUiQVHUDQDOL]DGDVFDVRSRUFDVR3HUROR
TXHQRVHSXHGHKDFHU±\FRPRHQHIHFWROR
KL]ROD&RUWH6XSUHPD±HVGHFODUDUFRPRXQ
GHEHUJHQHUDOGHGLOLJHQFLDGHSDUWHGHOWHU-
FHURUHJLVWUDOYHUL¿FDUTXLpQHMHUFHODSRVH-
VLyQGHOLQPXHEOH
VI. EL ERROR DE LA SALA SUPERIOR Y
LA CORTE SUPREMA
En el caso materia de análisis tanto la Sala
6XSHULRU FRPR OD &RUWH 6XSUHPD KLFLHURQ
UHIHUHQFLD D XQD SRVHVLyQ S~EOLFD \ SDFt-
ILFD HMHUFLGD SRU ORV GHPDQGDGRV SRU PiV
GHYHLQWHDxRV6LQHPEDUJRQRVHxDODURQVL
GLFKDSRVHVLyQFRQYHUWtDDORVGHPDQGDGRV
HQSURSLHWDULRVSRUSUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYD
VLWXDFLyQTXHKDEUtDGDGROXJDUDXQD³SUHV-
cripción contra tabulas”.
(O KHFKR GH TXH QL OD 6DOD 6XSHULRU QL OD
&RUWH6XSUHPDKD\DQGH¿QLGRVLORVGHPDQ-
GDGRV RVWHQWDEDQ OD FRQGLFLyQ GH PHURV
poseedores o propietarios por prescripción,
HVIXQGDPHQWDOHQWDQWRDPEDVFLUFXQVWDQ-
cias no tienen la misma eficacia frente a
PXFKDPD\RUUD]yQSRGUtDVHULQYRFDGDGHQ-
tro de un proceso de reivindicación:
$VtHQOD6HQWHQFLDGHO,93OHQR&DVDWRULR
OD&RUWHGHWHUPLQyTXH
 /D PHUD DOHJDFLyQ GHO GHPDQGDGR HQ
HO VHQWLGR GH KDEHU DGTXLULGR HO ELHQ
SRUXVXFDSLyQQREDVWDSDUDGHVHVWLPDU
ODSUHWHQVLyQGHGHVDORMRQLGHFODUDUOD
improcedencia de la demanda, corres-
SRQGLHQGRDO-XH]GHOGHVDORMRYDORUDUODV
SUXHEDVHQODVFXDOHVVXVWHQWDHOGHPDQ-
GDGRVXGHUHFKRLQYRFDGRVLQTXHHOOR
LPSOLTXH TXH HVWi IDFXOWDGR SDUD GHFL-
GLU VREUH OD XVXFDSLyQ 6LHQGR DVt VH
OLPLWDUiDHVWDEOHFHUVLKDVXUJLGRHQpO
ODFRQYLFFLyQGHGHFODUDUHOGHUHFKRGH
SRVHHUDIDYRUGHOGHPDQGDQWH'HGHFOD-
UDUVHIXQGDGDODGHPDQGDGHGHVDORMRSRU
SUHFDULRHQQDGDDIHFWDORTXHVHYD\DD
decidir en otro proceso donde se tramite
ODSUHWHQVLyQGHXVXFDSLyQSXHVWRTXHHO
XVXFDSLHQWHWHQGUiH[SHGLWRVXGHUHFKR
SDUDVROLFLWDUODLQHMHFXFLyQGHOPDQGDWR
GHGHVDORMRRHQWRGRFDVRSDUDVROLFLWDU
ODGHYROXFLyQGHOLQPXHEOH
$OKDEHURPLWLGRSURQXQFLDUVHVREUHODDSD-
UHQWHSUHVFULSFLyQTXHIDYRUHFtDDORVGHPDQ-
GDGRVOD&RUWHQRVGHMDXQDVHULHGHLQWHUUR-
JDQWHV ¢(V SRVLEOH GHQWUR GH XQ SURFHVR
GHUHLYLQGLFDFLyQRPHMRUGHUHFKRGHSUR-
SLHGDGYDORUDUODSUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYD
DTXHOTXHFRPRODGHPDQGDQWHKDDGTXL- TXHLQYRTXHHOGHPDQGDGR"¢(VWD³YDORUD-
ULGR OD SURSLHGDG FRQ EDVH HQ OD LQIRUPD- FLyQ´SXHGHOOHYDUDTXHGHQWURGHGLFKRV
FLyQUHJLVWUDO procesos, se declare (en la parte resolutiva
GHODVHQWHQFLDODSUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYD"
(QWRGRFDVRQLQJ~QSUREOHPDKDEUtDKDELGR ¢(VWDGHFODUDFLyQJHQHUDUtDFRVDMX]JDGDR
FRQTXHGLFKDSUHVFULSFLyQIXHVHYDORUDGD\ FRPRVXFHGHHQHOFDVRGHO,93OHQR&DVDWR-
analizada dentro del proceso, en tanto la pre- rio (cuando la prescripción es invocada den-
WHQVLyQGHODGHPDQGDQWHHUDDGHPiVGHTXH
VHOHGHFODUHFRQPHMRUGHUHFKRGHSURSLH-
GDGVREUHHOiUHDHQOLWLJLRTXHVHRUGHQHD
VXIDYRUODHQWUHJDGHOELHQ6LWHQHPRVHQ
FXHQWDTXHODSUHVFULSFLyQDGTXLVLWLYDSXHGH
VHU KHFKD YDOHU HQ XQ SURFHVR GH GHVDORMR
IUHQWHDDTXHOTXHH[LJHODUHVWLWXFLyQFRQ
WURGHXQSURFHVRGHGHVDORMRVHGHMDDELHUWD
ODSRVLELOLGDGGHGHEDWLUQXHYDPHQWHHOWHPD
HQXQSURFHVRSRVWHULRU"
6RQSUHJXQWDVTXHHVSHURHQFXHQWUHQUHV-
puesta en un futuro pronunciamiento de la
Corte Suprema.

60 pp. 45-61 • ISSN: 1812-9587 • JUNIO 2019 • Nº 249 | DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
 LA POSESIÓN COMO PRESUPUESTO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

VII. ¿CÓMO DEBIÓ RESOLVERSE EL (QFRQFOXVLyQHVWR\GHDFXHUGRFRQODGHFL-

CASO? sión de la Corte Suprema de darle preva-
OHQFLD DO GHUHFKR GH ORV GHPDQGDGRV VLQ
&RQVLGHURTXHHQHOFDVRPDWHULDGHFRPHQ-
HPEDUJRHVWLPRTXHORH[SXHVWRHQVXVFRQ-
WDULR HVWDED DFUHGLWDGD OD PDOD IH GH OD
siderandos (principalmente la parte en donde
GHPDQGDQWHHQWDQWRHVWDKDEtDGHFODUDGRHQ
VHHVWDEOHFHHOGHEHUJHQHUDOGHWRGRFRP-
VXUHVSHFWLYRFRQWUDWRGHFRPSUDYHQWDTXH
WRPDUtDSRVHVLyQDOPRPHQWRGHOD¿UPDGHO
mismo. Esta toma de posesión nunca se pro-
GXMRSRUODVHQFLOODUD]yQTXHODSRVHVLyQOD
HMHUFtDQORVGHPDQGDGRV
(VWRHVVX¿FLHQWHSDUDSUREDUTXHODGHPDQ-
dante tuvo conocimiento, al momento de su
DGTXLVLFLyQ TXH OD SRVHVLyQ VREUH HO iUHD
HQOLWLJLRODHMHUFtDQORVGHPDQGDGRV(OOR
determina una actuación de mala fe por parte
GH OD GHPDQGDQWH SRU OR TXH DXQ FXDQGR
VXDGTXLVLFLyQVHKD\DLQVFULWRSULPHUROD
PLVPDQROHGDEDSUHIHUHQFLDVREUHHOGHUH-
FKRGHORVGHPDQGDGRV
(QWRQFHVKDELHQGRTXHGDGRGHVFDUWDGRDOD
IHFKDGHLQVFULSFLyQFRPRHOFULWHULRGHVROX-
FLyQDSOLFDEOHDOFDVR¢FyPRGHELyUHVRO-
YHUVHODFRQWURYHUVLD"
1RROYLGHPRVTXHHQHVWHFDVRODPLVPDSHU-
SUDGRUGHFRQVWDWDUODSRVHVLyQFRQVWLWX\H
XQH[FHVRTXHGHEHUiVHUFRUUHJLGRHQIXWX-
ros pronunciamientos.
CONCLUSIÓN
(VWiELHQTXHDDTXHOTXHLQYRFDODSURWHF-
FLyQGHO5HJLVWURVHOHH[LMDEXHQDIH&yPR
OOHQDUGHFRQWHQLGRHVWDEXHQDIHHVDOJRTXH
GHEHUiGHWHUPLQDUVHFDVRSRUFDVR
3RUHOORFRQVLGHURXQHUURUHOTXHOD&RUWH
6XSUHPD KD\D VHxDODGR GH PDQHUD JHQH-
UDO \ FDWHJyULFD TXH ³OD GLOLJHQFLD RUGLQD-
ULDPtQLPDLPSRQHDOFRPSUDGRUHOGHEHUGH
YHUL¿FDUHOHVWDGRDFWXDOGHOELHQTXHDGTXLHUH
\SULQFLSDOPHQWHTXLpQRTXLpQHVGHWHQWDQOD
posesión del mismo”. 'HHVWDD¿UPDFLyQVH
SRGUtDFRQFOXLUTXHWRGRWHUFHURUHJLVWUDOTXH
DOPRPHQWRGHVXDGTXLVLFLyQQRFRQVWDWDOD
SRVHVLyQGHOLQPXHEOHDFW~DGHPDODIH
VRQD6UD$UDQDKDEtDYHQGLGRDGLVWLQWRV Ello me parece un exceso, por cuanto el aná-
DGTXLUHQWHV HO iUHD HQ OLWLJLR L PHGLDQWH OLVLVGHEHUiVHUKHFKRFDVRSRUFDVRVLQOOH-
HVFULWXUD S~EOLFD GHO  GH MXOLR GH  D JDUDFRQVDJUDUIyUPXODVDEVROXWDV1RHV
IDYRUGHORVSDGUHVGHODGHPDQGDGDTXLH- SRVLEOHFDOL¿FDUHQDEVWUDFWRFRPR³QHJOL-
QHVGHVSXpVVHORWUDQV¿ULHURQDORVGHPDQ- JHQFLD´HOQRKDEHUPLUDGRODSRVHVLyQDVt
GDGRVLLPHGLDQWHFRPSUDYHQWDGHOD FRPR QR HV SRVLEOH HQ DEVWUDFWR LPSX-
favor de la demandante. WDUOH QHJOLJHQFLD DO SUHVFULELHQWH SRU QR
KDEHUGHPDQGDGRODXVXFDSLyQHLQVFULWRVX
(VWDQGRDQWHXQFDVRGHGREOHYHQWDFRUUHV- GHPDQGDHQHO5HJLVWUR'HSHQGHUiGHFDGD
SRQGH DSOLFDU HO DUWtFXOR  GHO &yGLJR FLUFXQVWDQFLD\GHFDGDVLWXDFLyQHQSDUWLFX-
&LYLO HO FXDO HVWDEOHFH FRPR XQ VHJXQGR ODUVLODQRYHUL¿FDFLyQGHODSRVHVLyQDFDUUHD
FULWHULRGHVROXFLyQKDELHQGRGHVFDUWDGRD RQRODPDODIHGHOWHUFHURUHJLVWUDO
ODIHFKDGHODLQVFULSFLyQODDQWLJHGDGGH
ORVWtWXORVORVGHPDQGDGRVFRQWDEDQFRQXQ REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
GRFXPHQWRGHIHFKDFLHUWDPiVDQWLJXDTXH ƒ 3DVFR$UDXFR$Derechos Reales:
HOGHODGHPDQGDQWHSRUORTXHODDGTXLVL- DQiOLVLVGHODMXULVSUXGHQFLDGHOD&RUWH
FLyQGHDTXHOORVGHEtDSULPDU 6XSUHPD/LPD*DFHWD-XUtGLFD

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 249 • JUNIO 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 45-61 61