CONTRATO DE PROMESA DE CONTRATO

El Contrato de Promesa se encuentra regulado tanto en el Código Civil, como en el Comercial (1611 y 861)

Se trata de un contrato en virtud del cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto
plazo o en el evento de cierta condición.

Es un contrato principal y autónomo que no se debe confundir con el contrato prometido. En el contrato de
promesa, las Partes se obligan a celebrar un contrato en el futuro, pues, por falta del dinero, ausencia del
objeto, restricciones de tiempo, modo o lugar, entre otras causas, impiden la ejecución inmediata del contrato
prometido. Para evitar perder la posibilidad de contratar (contrato definitivo), las partes se comprometen
entonces (obligación de hacer) a suscribir, o perfeccionar, dentro de un plazo o verificada una condición, el
contrato definitivo.

Podría decirse que el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa.

Pero no descuidar el hecho de que se trata de un contrato, es decir, un acuerdo de dos o más Partes, generador
de obligaciones (art.1495 C. C.). Las Partes pierden la libertad de hacer lo que quieran con lo suyo, pues, una
vez celebrado el contrato de promesa, quedan atadas entre sí y, su libertad, solo se recuperaría con el disenso
mutuo o acuerdo de voluntades que extinga el vínculo negocial.

II. Características del contrato de promesa

▪ Es un acuerdo de voluntades. Por tratarse de un contrato se requiere la presencia de varias partes (promesa
bilateral o promesa plurilateral)

▪ El contrato de promesa es un contrato preparatorio. La celebración del contrato prometido queda aplazada
para el futuro.

▪ Aunque la jurisprudencia y la norma comercial indican que el contrato de promesa genera obligaciones de
hacer, la realidad es otra: también genera obligaciones de dar (*)

▪ El contrato de promesa es siempre solemne (material civil), porque debe constar siempre por escrito. EN
materia comercial nada se dice (861) lo que permite concluir que se trata de un contrato consensual, como
la mayoría de contratos comerciales (824)

▪ Aunque se cataloga como un contrato preparatorio, es un contrato principal -al igual que el contrato
definitivo. Subsiste por sí mismo sin necesidad de la existencia de otro contrato.

III. Requisitos del contrato de promesa

El artículo 1611, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887, establece como requisitos específicos de
validez y de existencia del contrato de promesa, los siguientes:

1) Que la promesa conste por escrito. En la ley civil, este contrato es siempre solemne. En materia comercial,
nada se dice y por tanto se concluye de que se trata de un contrato consensual.

Por escrito no hay que entender de documento autenticado o escritura pública. Basta un instrumento
privado, sin mayor solemnidad.
 ¿El mensaje de datos permite celebrar un contrato de promesa? ¿ Un correo electrónico? ¿Un mensaje de
whatsapp?

2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces (1502).
- capacidad
- consentimiento exento de vicios
- objeto y causa lícitos

Ejemplos?

3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido.
Requiere la promesa, que la celebración del contrato prometido esté sometido a un plazo o condición. Si
no hay plazo o condición, no estamos frente a una promesa. Si falta el plazo o la condición, el contrato
debe ser declarado nulo (nulidad absoluta)

Plazo, hecho futuro y cierto; condición, hecho futuro e incierto. Puede ser cualquiera de los dos, pero la
determinación de la oportunidad del contrato futuro prometido no puede quedar en la incertidumbre, por
tanto, hay que indicar o señalar la época en que haya de perfeccionarse y no puede someterse a una
condición indeterminada.

Si no se fija plazo, ni puesto condición, se produce la nulidad del contrato de promesa.

NO obstante, habiéndose fijado plazo o condición las Partes pueden renunciar a éstos y anticipen la
ejecución de alguna o algunas de las obligaciones de la promesa.

4) Especificación o determinación del contrato prometido. Se deben indicar todas y cada una de las cláusula
del contrato definitivo, de manera tal que, para perfeccionar ese contrato prometido, solo falten la tradición
o la solemnidad legal.

Tesis
a) Se refiere a que solo se pueden prometer contratos solemnes o reales (compraventa de inmueble,
compraventa de derechos herenciales, hipoteca, mutuo, comodato, depósito, enajenación de
establecimiento de comercio, fiducia inmobiliaria, etc).

b) Se puede prometer cualquier contrato, sea consensual, real o solemne. La limitante de la autonomía
privada es (art. 16): el orden público y las buenas costumbres. Si el contrato prometido no contraría el orden
público, ni las buenas costumbres, podría concluirse que se puede prometer su realización.

Si las Partes están de acuerdo, no van en contra de una norma imperativa, no habría impedimento para su
realización.

Sin embargo, es posible que se pongan de acuerdo respecto de los puntos esenciales de la negociación,
y aún sobre los accesorios, pero decidan postergar su celebración por cualquier motivo, particularmente,
cuando aún no pueden prever todas las circunstancias que tienen importancia para el contenido del
contrato principal; como por ejemplo, cuando es preciso someter el precio pactado de la cosa a un simple
ajuste aritmético, o cuando desean realizar un examen más exhaustivo de la misma. En tal caso, sin
embargo, nada impide que se comprometan a la celebración del contrato definitivo en una fecha próxima.

“En general, -explica ALESSANDRI– todo contrato puede ser objeto de una promesa, pues nada se
opone a que así como las partes pueden pactar desde luego el contrato, difieran su celebración,
mediante una promesa, para una época más o menos distante”. (La compraventa y la promesa de venta.
Tomo II. Volumen 2. Editorial Jurídica de Chile, 2003. P. 834)
 (…)

Ello es aún más evidente cuando se trata de la promesa de celebrar contratos consensuales, cuya
validez está supeditada, entre otros requisitos, a que esté especificada de tal manera que para que sea
perfecta solo falte la tradición de la cosa. (Numeral 4º del artículo 1611 del Código Civil)

De hecho, es bastante frecuente en la práctica del tráfico de los negocios que el precontrato sea un
‘molde o plantilla’ que el contrato prometido ‘calca’ en su integridad, aunque bien puede suceder, y de
hecho acontece a menudo, que las partes varíen el acuerdo conclusivo según sus intereses.

CSJ. M.Ponente ARIEL SALAZAR RAMÍREZ., 16 de diciembre de 2013. Ref. 11001-3103-023-1997-04959-01

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IV. Efectos de la promesa

El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligación de hacer. Lo normal será que las Partes cumplan
con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse
cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato (El contrato prometido).

Si alguna de las Partes no cumple voluntariamente con la obligación de hacer, la Parte cumplida puede acudir
a lo dispuesto en el artículo 1596 y exigir la ejecución forzada de la obligación o la resolución del contrato, en
ambos casos con la respectiva indemnización de perjuicios.