ASIGNATURA: “ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN”

Profesor: Dr. David Joaquín Delgado Hernández

 AGENDA
Las condiciones del contrato
Contratos de empresa conjunta
Contratos de obra terminada
Construir-operar-transferir
Fianzas
Condiciones generales del contrato
Preguntas
 CONTRATOS DE EMPRESA CONJUNTA

En el mercado actual los

contratistas locales Algunas veces la incursión
descubrirán que las se debe a que uno de sus
Tales expansiones en los
grandes constructoras clientes nacionales decide
mercados locales brindan
nacionales e construir en el área de
oportunidades a los
internacionales se unen una de ellas y otras veces
contratistas locales y no
para buscar proyectos que a que simplemente tratan
necesariamente los
les permitan incrementar de acrecentar su
perjudican
o conservar su ya enorme participación en el
volumen anual de mercado
ingresos
CONTRATOS DE EMPRESA
CONJUNTA

Como no tienen experiencia con los subcontratistas y

proveedores ni con las condiciones laborales del lugar, en
ocasiones colaboran con ellos en lo que se conoce como
empresa conjunta

Ambas compañías tendrán beneficios si el contrato se

redacta bien, pues obtendrán ganancias compartiendo las
responsabilidades y también las utilidades
CONTRATOS DE OBRA TERMINADA
• Aunque este concepto presenta muchas variantes,
la definición más aceptada es un proyecto cuyos
costos no se pagarán hasta que el contratista lo
termine y le entregue las llaves al propietario
• En los costos se incluirá el gasto necesario para
obtener préstamos durante la vida del proyecto
• No se presentan requisiciones mensuales al cliente
para que realice el pago; pero una vez concluido y
aceptado el contratista recibira el pago completo
CONSTRUIR-OPERAR-TRANSFERIR
Este concepto tuvo una mágnifica
acogida en las tres últimas decadas
del siglo XX
Este no sólo será construido, sino
además operado durante un
determinado número de años antes
de transferir su propiedad al cliente
Es un proceso en el cual el
constructor y el urbanizador prestan
servicios arquitectónicos, de
ingeniería, de construcción y
financieros para realizar un proyecto
Estos proyectos se utilizan sólo
cuando se edifica una instalación
generadora de ingresos (rentable
económicamente)
 • Esto se debe a que el concepto
construir-operar-transferir establece que
el constructor y el urbanista dirigen el
proyecto mientras no obtengan
suficientes ingresos para pagar los costos
CONSTRUIR- de diseño, de construcción, de
financiamiento y de operación, además
OPERAR- de una utilidad
• Este tipo de proyectos suelen llevarse
TRANSFERIR a cabo en el sector público y generan
ingresos; por ejemplo, las autopistas, los
puentes y los túneles de peaje
• Muchos de ellos y sus variantes se han
llevado a cabo en todo el mundo
FIANZAS

• El alto riesgo que caracteriza a la industria de la

construcción, aunado a la situación financiera tan
poco estable de los contratistas y subcontratistas,
ha obligado a ofrecer cierto tipo de garantía al
cliente, ante la posibilidad de incumplimiento antes
de que termine el proyecto.
• De acuerdo con un informe de 1997, preparado
por la empresa norteamericana Dun & Bradstreet,
los fracasos de los contratistas en EU aumentaron
11 % entre 1996 y 1997.
• La responsabilidad civil por ellos creció de 1,300
a 2,000 mdd.
FIANZAS
• El índice de fracasos no depende tan
solo de los años que lleven en la
industria, como lo indica ese informe:
• Años en la industria Indice
de fracasos (%)
• hasta 3 22.5
• hasta 5 36.6
• hasta 10 26.1
• más de 10 37.3
TIPOS DE FIANZAS

• La fianza de licitación:
• En los documentos de licitación se
indicará claramente la necesidad de
contar con este tipo de fianzas, las cuales
en general requieren una garantía de 10
% del importe total de la licitación
• El propósito es asegurarle al propietario
que, si al licitante más bajo se le otorga el
contrato de construcción, éste estará
dispuesto a firmar el contrato
TIPOS DE FIANZAS
• Le brinda protección adicional, ya que si
por alguna razón el contratista seleccionado
no acepta el contrato, el dueño tendrá la
seguridad de que le cubrirán las pérdidas
que esto le ocasione
• En tal caso, se le liquidará el importe de
la fianza para compensarle las pérdidas que
esto le ocasione si se otorga el contrato a
alguien más
• Se dan algunas circunstancias
atenuantes en que el licitante bajo puede
retirar la propuesta sin obligación de
liquidar la fianza
TIPOS DE FIANZAS
• Uno de estos casos ocurre cuando, en una
licitación pública, el contratista “bajo” se entera
de que su propuesta es mucho menor que la de
otros y de que pudo deberse sólo a un error grave
al preparar su oferta
• Si cuenta con evidencia irrefutable de que se
cometió el error, la dependencia pública podrá
permitirle retirar la propuesta sin que tenga que
liquidar la fianza correspondiente
 TIPOS • También puede retirarse una propuesta
y una fianza de licitación sin sanción
alguna, cuando el cliente modifica las

DE
condiciones de los documentos
respectivos después de recibir y registrar
todas las propuestas

FIANZAS • Si el contratista lo desea, podrá optar

por rechazar el contrato basándose en el
cambio de las condiciones y pedir que se
le devuelva su fianza de licitación
TIPOS DE
FIANZAS
• La fianza de pago:
• Algunas veces se les llama fianzas
de mano de obra y de materiales,
porque su propósito es garantizar
que el contratista pagará a los
subcontratistas y a los proveedores
que le hayan suministrado
materiales, equipo o trabajadores
para el proyecto
• La sanción monetaria de estas
fianzas suele ser el importe del
contrato
• El contratista contrae la obligación
de pagar puntualmente la mano de
obra y los materiales
TIPOS DE FIANZAS

• La fianza de pago:
• Si no lo hace en un plazo de 90 días contados a partir del último día que
trabajaron en el proyecto o que le entregaron materiales y equipo, los
proveedores podrán “demandarlo por fianza”, es decir, requerir la fianza
TIPOS DE FIANZAS

• La fianza de desempeño:
• Garantizan al dueño de la propiedad que el contratista cumplirá
puntual y cabalmente las cláusulas y condiciones del contrato
• Si no lo hace, el dueño (acreedor) lo notificará a la afianzadora que
investigará el incumplimiento
• Si el contratista se niega o si no puede cumplir las normas de
desempeño del contrato, la afianzadora podrá optar por contratar a
otro constructor para que termine el proyecto
TIPOS DE FIANZAS
• La fianza de desempeño:
• Además, con los fondos de la fianza de desempeño se pagan todos los costos conexos hasta
alcanzar el monto de la fianza
CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO
• La mayor parte de los contratos de construcción se acompañan de otros
documentos, entre ellos las condiciones generales, complementarias y especiales
• Estas obligaciones pueden incorporarse a los manuales de especificaciones o a
documentos independientes
• Muchas veces los directores de proyectos los consideran como meros
“trámites”, por lo que no les prestan la atención que merecen
• Su actitud puede tener serias repercusiones ya que dichas clausulas pueden
resultar onerosas
• Artículo 1. Clausulas generales: Los documentos del contrato
• Además de definir los componentes de estos documentos, en el contrato se
establece que el contratista deberá declarar que ha visitado el lugar de la obra, que
se ha familiarizado con las condiciones locales en que realizará el trabajo y que ha
hecho observaciones personales respecto a las cláusulas del contrato
• Esto no debe tomarse a la ligera pues con frecuencia el hecho de no haber visitado
el sitio, hará que ciertas demandas futuras sean rechazadas (por ejemplo, la
aparición de un pozo en el lugar de la cimentación que no se detecto en la visita)

CONDICIONES GENERALES DEL

CONTRATO
• Artículo 2. El dueño de la propiedad
CONDICIONES
• Una cláusula de este artículo establece que el dueño
deberá nombrar por escrito a un representante, quien podrá GENERALES DEL
asumir compromisos en asuntos que requieran su
aprobación CONTRATO
• Esto agilizará el proceso de comunicación entre el
contratista y el dueño cuando surjan condiciones que exijan
una decisión inmediata del arquitecto y del dueño para que
la obra no se detenga
• Esta sección de las condiciones generales impone al
dueño la obligación de presentar pruebas de que se
efectuaron los arreglos financieros para cumplir con el
contrato
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO

• Artículo 2. El dueño de la propiedad

• El contratista puede obtener una copia de
este compromiso escribiéndole al dueño para
solicitársela
• A menos que el contrato estipule lo contrario,
el dueño le entregará en forma gratuita
suficientes copias de los planos y de las
especificaciones que se necesitan para llevar a
cabo el proyecto (incluidas aquellas para los
subcontratistas principales)
• El dueño de la propiedad tiene derecho a
subcontratar partes de la obra, previa
notificación escrita del contratista general
CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO

• Artículo 3. El contratista
• Es muy importante que el contratista lea este artículo y lo comprenda cabalmente
• En primer lugar, se refiere a los planos y establece que examine las condiciones
actuales relacionadas con la obra; deberá comunicar inmediatamente al arquitecto los
errores, omisiones e incongruencias que detecte
• En segundo término, respecto a los errores u omisiones descubiertos por el
contratista, se reconoce que la revisión esta realizándola un contratista y no un experto
del diseño
CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO

• Artículo 3. El contratista
• El contratista no está obligado a averiguar si en los planos y
especificaciones se cumplen las leyes, estatutos, reglamentos de
construcción, normas y regulaciones
• Así, el contratista está exento de los daños atribuibles a errores,
incongruencias u omisiones en los documentos del contrato, así como de las
diferencias entre mediciones de campo y las condiciones y los documentos
del contrato, salvo que haya detectado esto y no se lo haya comunicado al
arquitecto
CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO

• Artículo 3. El contratista
• Aquí se confiere al contratista la
responsabilidad y el control sobre los medios,
los métodos, las técnicas y la secuencia de la
construcción, a menos que los documentos
contractuales señalen lo contrario
• El contratista esta obligado a presentar un
programa de construcción para información del
arquitecto
• En este artículo, la asignación para gastos
comprende:
• El costo que pagará el contratista por
todos los materiales, mano de obra y
equipo
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO
• Artículo 3. El contratista
• Todo esto entregado en el sitio de la construcción e
incluidos los impuestos y los descuentos comerciales
• En el importe del contrato se incluirán, además, el
costo de movimiento y manejo de materiales en que
incurra el contratista, lo mismo que los de mano de
obra y de instalación
• Así, los gastos generales del contratista y sus
utilidades, se incorporarán en el importe del contrato
y no en la asignación para gastos (que solo incluye
costos directos)
CONDICIONES
GENERALES DEL
CONTRATO

• Artículo 3. El contratista
• Finalmente, a el contratista no se le
exigirá que preste los servicios
profesionales propios del arquitecto o del
ingeniero, salvo que así lo estipule el
contrato
 • Artículo 4. Administración del contrato
• El arquitecto no podrá imponer medios, métodos,
técnicas, secuencia ni procedimientos de construcción
porque esto es responsabilidad y derecho exclusivo del
contratista
CONDICIONES
GENERALES • El arquitecto tiene la obligación de revisar los planos
con prontitud razonable
DEL
• Tiene, asimismo, la autoridad para interpretar y
CONTRATO decidir lo concerniente al desempeño
• En este artículo se establecen los procedimientos
para demandas y se fija un plazo límite de 21 días para
realizarlas
 Artículo 4. Administración del contrato

CONDICIONES Las reclamaciones por cancelación de condiciones o por la

GENERALES DEL presencia de condiciones desconocidas son una sección que
debe entenderse
CONTRATO
La oración referente a “condiciones distintas” puede ayudar a
los contratistas a presentar una reclamación por suelo
inadecuado o rocas excesivas, cuando las condiciones reales
difieren de las que se mencionan en los informes geotécnicos
anexos a los documentos de licitación
 • Artículo 4. Administración del contrato
• Si el contrato incluye todo el sitio de la obra como
“no clasificado”, ello significa que el material
deteriorado que se descubra será retirado y
CONDICIONES reemplazado con un relleno aceptable, sin costo
alguno para el dueño de la propiedad
GENERALES DEL • Pero si la reclamación se basa en condiciones
CONTRATO desconocidas que varían considerablemente de las
previstas tras una revisión razonable del informe
geotécnico, el hecho de invocar las cláusulas sobre
“condiciones diferentes” le permitirá al contratista
recuperar algunos de los costos adicionales
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO
• Artículo 4. Administración del contrato
• Los procedimientos de solución de disputas
se incluyen en este artículo; la mediación se
considera el primer paso en este tipo de
disputas
• Si con ella no se logra resolver la
reclamación, el arbitraje será el segundo paso
del proceso
• En este sentido, si el contratista y un
subcontratista tienen una reclamación contra el
dueño, no pueden unirse sino que deberán
presentar su demanda individualmente
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO
El contratista general deberá
Artículo 5. Los presentar por escrito una
subcontratistas lista de posibles
subcontratistas al arquitecto

Se le recomienda no
Este la revisará y contestará
contratar al subcontratista
si el dueño tiene o no
contra quien el dueño-
objeciones contra alguno de
arquitecto haya hecho
los candidatos
objeciones

En ese caso, el dueño

absorberá el costo de
emplear a otro
subcontratista que trabaje
en lugar del rechazado y que
sea de su entera satisfacción
 • Artículo 5. Los subcontratistas
• El contratista impondrá a todos los
CONDICIONES subcontratistas las cláusulas de los
GENERALES DEL documentos contractuales para que asuman
las mismas responsabilidades y obligaciones
CONTRATO que él tiene con el dueño de la propiedad
• Deberá incluirse en el contrato una cláusula
que permita asignar el subcontrato al dueño
donde las condiciones se especifican en el
sub-párrafo concerniente a la “Asignación
contingente de los subcontratos”
CONDICIONES
GENERALES DEL
CONTRATO
• Artículo 6. Construcción por el
dueño o contratistas individuales
• Este artículo le otorga al
dueño el derecho de
subcontratar algunas partes de la
obra
• Pero como se mencionó antes,
si el contratista general prevé que
surgirá un conflicto por la
negociación colectiva de los
contratos, le indicará por escrito
esta posibilidad al dueño
CONDICIONES GENERALES DEL
CONTRATO

• Artículo 7. Cambios de trabajo

• Aquí se incorpora una condición referente a las órdenes de cambio y a la instrucción sobre
cambios de la construcción
• Una orden de cambios se basa en un acuerdo entre el dueño de la propiedad, el contratista
y el arquitecto, pero requiere que tan sólo el dueño y el arquitecto se pongan de acuerdo,
pues los costos asociados a los cambios tal vez no los acepte el contratista
• Si la instrucción de cambios emitida por el arquitecto afecta el importe del contrato, el
ajuste se basará en los siguientes métodos:
 CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO
• Artículo 7. Cambios de trabajo
• Acuerdo mutuo sobre una cantidad global, debidamente especificada y documentada
• Los precios unitarios originales contenidos en el contrato
• Costos que se determinarán en una forma aceptada por las partes, lo mismo que una cantidad o
porcentaje fijo mutuamente aceptable para sufragar los honorarios del contratista y sus utilidades
• El método del costo del tiempo y de los materiales
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO

• Artículo 7. Cambios de trabajo

• Finalmente, este artículo establece que
todos los importes de la orden que no se
disputen podrán incluirse en la solicitud de
pago
• Es decir, puede incluirse una facturación
provisional en el pago del trabajo terminado,
aunque para él no se haya recibido una orden
formal
CONDICIONES GENERALES DEL
CONTRATO
Artículo 8. Tiempo
A menos que se estipule lo contrario, el tiempo del contrato es el periodo que abarca el proyecto y los
ajustes autorizados (órdenes de cambio) cuyo fin es lograr la terminación sustancial del proyecto
El término “día” significa un día calendario si no se especifica lo contrario
Los métodos con que se tratan los retrasos y las ampliaciones del plazo figurarán asimismo en esta
sección
 • Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto
• Al contratista se le indica someter un cuadro de costos a la
GENERALES DEL
aprobación del arquitecto antes de que presente la primera solicitud de
pago
CONDICIONES

• Si no hay objeciones por parte del arquitecto, este cuadro de costos

servirá para revisar las solicitudes mensuales de pago del contratista y
CONTRATO

será la base para determinar el porcentaje de terminación de cada

componente del proyecto
• Aunque se pagará el almacenamiento de los materiales y del equipo
en el lugar de la construcción, el almacenamiento ex situ requiere
cumplir con las siguientes condiciones:
 CONDICIONES
GENERALES DEL
CONTRATO
• Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto
• Presentación de un procedimiento por el contratista
general para asegurarse de que la propiedad de los
materiales y del equipo pasará a manos del dueño.
Esto puede lograrse presentando un documento de
venta que automáticamente la transfiera al dueño
una vez recibido el pago
• Presentar pruebas de que el contratista pagará el
costo del seguro, del almacenamiento y del
transporte al sitio
• Presentar un certificado de seguro donde se indique
que la cobertura se mantendrá vigente durante el
transporte y el almacenamiento en el sitio de la obra
 • Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto
• Este artículo contiene las condiciones que le
permiten al arquitecto negar la certificación del
CONDICIONE pago por:
S GENERALES • El trabajo defectuoso que no ha sido reparado ni
sustituido
DEL • Las demandas de terceros
CONTRATO • El contratista no realizó los pagos a los
subcontratistas o no pagó la mano de obra, los
materiales ni el equipo incorporado a la
construcción o utilizado antes del periodo de pago
en consideración
 • Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto
CONDICIONES • Hay evidencia razonable de que el trabajo no
GENERALES podrá terminarse con el saldo no pagado del
importe contractual
DEL CONTRATO
• El dueño u otro contratista ha sufrido daños
• Hay evidencia razonable de que el proyecto no
se concluirá en el plazo fijado en el contrato
• El contratista muchas veces no ha realizado el
trabajo de acuerdo con los documentos
contractuales
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO
• Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto
• Este artículo también le indica al contratista que,
una vez recibido el pago del dueño, liquide a los
subcontratistas lo que tienen derecho a recibir
• Es decir, “se paga cuando se es pagado”
• También se establece que, previa solicitud por
escrito dirigida al arquitecto, los subcontratistas
podrán obtener información referente al porcentaje de
terminación pagado por el dueño al contratista por
parte de su trabajo
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO
• Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto
• Trata además el tema de la terminación sustancial (y especifica un porcentaje de
avance acordado)
• En este artículo se describe la ocupación parcial y el uso del proyecto, así como las
responsabilidades del dueño y del contratista que habrán de concluirse en ese lapso
• Por último, se describen los procedimientos del pago final, señalando que no se
efectuará pago alguno antes de que el contratista termine los siguientes
procedimientos:
 CONDICIONES GENERALES DEL
CONTRATO
• Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto
• Entregar una declaración jurada de que se pagaron toda
la mano de obra, los materiales y el equipo
• Un certificado de que el seguro conservará su vigencia 30
días después del último pago y que no se cancelará antes
de esa fecha
• Una declaración escrita de que el contratista no conoce
ninguna razón por la cual la cobertura del seguro no se
renovará para incluir el período señalado en los
documentos contractuales
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO

• Artículo 9. Pagos y terminación del proyecto

• Aceptación del último pago por parte del fiador
• Exonerar al contratista general ante el dueño
respecto a demandas, embargos precautorios u
otros gravámenes nacidos del contrato
CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO
En este artículo se
especifican las precauciones
Artículo 10. Protección de y las responsabilidades del
personas y de la propiedad contratista durante la
construcción que se refieren
a la seguridad

Establece que el dueño le

Si ahí se descubren otros
comunicará la ausencia o la
materiales peligrosos, el
presencia de materiales
contratista interrumpirá el
peligrosos que
trabajo y se lo notificará al
probablemente se hallen en
dueño
el sitio
 • Artículo 11. Seguros y fianzas
GENERALES DEL
• Este artículo aborda con más detalles la cobertura del seguro, junto
con los límites concretos del seguro que normalmente se incorporan en
CONDICIONES

los documentos de la propuesta

• Salvo que se especifique lo contrario en el contrato, el dueño de la
CONTRATO

propiedad comprará y conservará el seguro del constructor contra

todos los riesgos
• Cuando se presente una ocupación parcial, ésta no deberá comenzar
hasta que la aseguradora haya aprobado la ocupación
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO

• Artículo 12. Descubrimiento y corrección del trabajo

• Si una parte del trabajo que inspeccionará el arquitecto-ingeniero ha sido
cubierta o tapada violando sus instrucciones, este artículo establece que el
contratista descubra el trabajo si se lo pide el arquitecto-ingeniero
• Si el arquitecto-ingeniero no solicitó inspeccionar el trabajo antes de que
fuera cubierto pero después decide hacerlo, los costos de descubrirlo y de
reemplazarlo exigirá una orden de cambios si, cuando se descubra, se
comprueba que cumple con los documentos contractuales
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO

• Artículo 12. Descubrimiento y corrección

del trabajo
• Existen aquí cláusulas que se refieren al
trabajo de corrección después de alcanzar
una terminación sustancial
• De acuerdo con sus cláusulas, el dueño
renuncia a los derechos futuros de exigir al
contratista cumplir la garantía y el trabajo
garantizado, cuando durante el periodo de
garantía de un año no le notifica el trabajo
que debe corregir
CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO
• Artículo 13. Pruebas e inspecciones
• Los procedimientos de inspección y de pruebas se describen en esta sección
• También se incluye una declaración concerniente al pago de intereses por envíos
tardíos al contratista
• Así mismo, se estipula que cuando no haya un convenio en sentido contrario, los
intereses se acumularan sobre los pagos al contratista que no se hayan liquidado al
vencimiento
• Se tomará la tasa que predomine en el lugar donde se localiza el proyecto
CONDICIONES GENERALES
DEL CONTRATO

• Artículo 14. Rescisión o suspensión del contrato

• El contrato puede rescindirse por los motivos
expuestos en este artículo (pueden variar en
función del acuerdo entre contratista y dueño)
• También se incluyen las condiciones en que el
dueño podrá rescindirlo por alguna causa
• Este artículo le permite suspender el contrato o
rescindirlo por “razones de comodidad” y las
circunstancias referentes a esta eventualidad se
deben describir aquí
 En resumen, se
presentaron 14
artículos:

Documentos del
Cambios del trabajo
contrato

CONDICIONES
Construcción por el
dueño o contratistas
individuales
El dueño de la
propiedad GENERALES
DEL CONTRATO
Los subcontratistas El contratista

Administración del
contrato
 En resumen, se presentaron 14 artículos:

Tiempo

Pagos y terminación del proyecto

CONDICIONES GENERALES Protección de personas y de la propiedad

DEL CONTRATO Seguros y fianzas

Descubrimientos y corrección del trabajo

Pruebas e inspecciones y

Rescisión o suspensión del contrato

 Descargar el proyecto final de la
página de la materia.

Dicho proyecto se entregará por

equipos de 4 personas el día
Proyecto final establecido en el mismo, a la hora
de clase

No habrá prógorras para su entrega

“PREGUNTAS”