CAPÍTULO II

MARCO TEORICO
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CAPITULO II

MARCO TEORICO

1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACION

Ballestero, Soler, Sánchez y Granadillo (2011), realizaron un trabajo de

investigación titulado “Análisis de validez de la venta a futuro en la propiedad

horizontal en la legislación venezolana”, el cual tuvo como objetivo analizar la

validez de la venta a futuro en la propiedad horizontal de la legislación

venezolana. Dicho estudio fue realizado en Venezuela, específicamente en la

Universidad Privada Dr. Rafael Belloso Chacín. El tipo de investigación fue

documental de que se basó en la utilización, revisión y análisis de diversos

documentos, textos, leyes, entre otras fuentes.

Como instrumento de recolección de datos se utilizó la observación

documental, el cual facilitó la observación directa de la categoría objeto de

estudio, de las diversas sub categorías y las respectivas unidades de

análisis. La población para el desarrollo de esta investigación se utilizó como

doctrinas las teorías de varios autores, tales como: la Ley de Propiedad

Horizontal (1993), el Código Civil Venezolano (1982), kummerow (2002),

Osorio (2009), entre otros.

En el mismo orden de ideas, tuvo como resultado que el contrato de

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compraventa es el compromiso de una parte a vender a la otra, un bien por

un precio estipulado, es decir, es el convenio conforme al cual las cuotas

pagadas quedaran a beneficio del vendedor, el aporte hace referencia al

compromiso de la promesa de compra venta.

Se desprende entonces que el aporte consistió en la importancia del

contrato de compraventa, porque se trata del contrato tipo traslativo de

dominio y, además, en razón de que constituye la principal forma moderna de

adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como

económica, debe merecer un estudio especial.

Alvarado (2006), llevó a cabo un trabajo de investigación titulado

“Obligaciones Civiles y Meramente Naturales”, al cual tuvo como objetivo

analizar la obligación como un vínculo jurídico establecido entre dos o más

personas, por virtud del cual una de ellas (deudor), se encuentra en la

necesidad de realizar en provecho de la otra (acreedor) sobre una

prestación. Dicho estudio fue realizado en San Salvador, específicamente en

la en la ciudad del Salvador en la Universidad Francisco Gavidia.

De esta forma el tipo de investigación fue de carácter documental; con

una población cualitativa constituida por diferentes textos de derecho civil;

como instrumento de recolección de datos, se diseñó una guía de

observación, la cual fue aprobada por el Comité Académico.

Los resultados permitieron concluir que las obligaciones de los

contratos de compraventa específicamente tienden a ser conceptualizados

desde el punto de vista de la fuerza moral, debido a que el vínculo que nace
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por el pacto de dos o más personas, autoriza desde el punto de vista moral la

obligación para que no se repita lo que se ha dado o pagado en lo acordado.

Igualmente tuvo como aporte, que la necesidad de regular legal y

jurisprudencialmente la figura de los contratos de compraventa, surge por la

necesidad natural que tienen las partes de contratar en aras de su bienestar

personal y social, lo cual busca obtener por parte del Estado una protección

jurídica y económica, considerándose dichos derechos como el conjunto de

facultades esenciales que pertenecen a toda persona humana por razón de

su naturaleza, necesarias para la vida comunitaria y que el ordenamiento

jurídico tiene la obligación de reconocer y proteger.

Calles (2001), realizó un trabajo de investigación titulado

“Perfeccionamiento de los Contratos de Compra Venta a Distancia”, el cual

tuvo como objetivo principal analizar el perfeccionamiento de los contratos a

distancia, determinándose el momento de la formación del contrato a través

de medios electrónicos, en virtud de la concurrencia de voluntades de las

partes intervinientes del mismo. Dicho estudio fue realizado en Venezuela,

específicamente en la Universidad Privada Dr. Rafael Belloso Chacín. El tipo

de investigación fue documental de que se basó en la utilización, revisión y

análisis de diversos documentos, textos, leyes, entre otras fuentes.

La población estuvo conformada por el Código Civil de Venezuela,

doctrina, jurisprudencia, entre otros. Como instrumento de recolección de

datos se utilizó la observación documental, el cual facilitó la observación

directa de la categoría objeto de estudio, de las diversas sub categorías y las

respectivas unidades de análisis.

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Así mismo tal investigación concluyó que la legislación venezolana se

acoge a la teoría del conocimiento de la interpretación de los artículos 1137

del Código Civil (1982), y 112 del Código Comercio (1955). Se considera que

en Venezuela se debe diseñar un sistema legal determinado la norma

aplicada.

En consecuencia tuvo como aporte, que la formación del contrato surge

a partir del conocimiento de ambas partes sobre la oferta y la aceptación, las

cuales se presumen conocidas por las parte desde que llega a la dirección

del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado sin su culpa en la

imposibilidad de conocerla.

2. FUNDAMENTACION LEGAL – DOCTRINAL – JURISPRUDENCIAL

El desarrollo de la presente investigación requiere de soporte legal,

doctrinal y jurisprudencial acerca la promesa bilateral de compraventa en la

Legislación Venezolana, entre otros aspectos, según lo establecido en la

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), el Código Civil

Venezolano (1982), y otros instrumentos legales, por lo que se procura su

análisis de forma puntualizada, de acuerdo con los objetivos específicos

planteados, las categorías, sub-categorías y las unidades de análisis.

2.1. DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA SOBRE LA

PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA

La Promesa Bilateral de Compra Venta asegura la celebración de un

contrato a futuro que no puede celebrarse en el momento presente por

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diversos motivos. Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la

celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el

propio contrato de promesa de venta. De esta forma, nace para las partes, la

obligación de celebrar en un plazo de tiempo estipulado un contrato definitivo

de compraventa. De allí la importancia de distinguir entre uno u otro,

Sánchez (2010, p.2).

Es así, como en reiteradas ocasiones el Tribunal Supremo de Justicia

ha establecido diferentes criterios sobre la promesa bilateral de compra-

venta, como en la decisión Nº 116 del 12 de abril de 2005 (caso: Ana Morela

Serrano Iriarte), según el cual el contrato de opción de compra-venta puede

considerarse como una venta pura y simple, siempre y cuando estén

presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, criterio tal, que

fue abandonado en las decisiones Nº 358 del 09 de julio de 2009, Nº 460 del

27 de octubre de 2010 y Nº 198 del 12 de mayo de 2011).

Sin embargo, en la actualidad, mediante sentencia N° 116 del 22 de

marzo de 2013, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia,

retoma el criterio establecido en el que se retoma la promesa bilateral de

compra-venta, como una verdadera venta.

2.1.1. COMPRA-VENTA

La acción de comprar y vender, es una operación realizada día a día

por la sociedad en general, por lo que su regulación contractual es de suma

importancia económica, haciéndose un instrumento valioso e imprescindible

para satisfacer las necesidades tanto del Estado como del colectivo.
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En virtud de lo anterior, la compraventa puede definirse como un

contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra

a pagar el precio pactado, Marín (1998 p.90).

Así mismo, Rodríguez (2005, p. 2) expone que la compraventa es el

contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de

un bien al comprador, y este a su vez, se obliga a pagar su precio en dinero.

En el mismo orden de ideas, el Código Civil Venezolano (1982), en su

artículo 1474 define la compraventa como “un contrato por el cual el

vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a

pagar el precio”.

En este sentido, la compraventa puede ser entendida como el contrato

por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa

determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que

lo represente. Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, generalmente

conmutativo, y sirve para transmitir el dominio. Son requisitos de este

contrato un objeto (cierto, lícito y determinado), un precio y una causa,

Sánchez (2010, p.8).

Se desprende entonces, que la compraventa es la trasmisión inmediata

del dominio sobre la cosa vendida mediante el sólo consentimiento, en donde

el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa, lo cual no deja

duda de que el consentimiento de las partes actualmente está dirigido a

obtener la trasmisión del dominio.

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2.1.1.1. CARACTERES DEL CONTRATO

La compraventa es uno de los vínculos contractuales más comunes

utilizado por las personas cotidianamente, el cual presenta los caracteres

propios de bilateralidad, onerosidad, tracto sucesivo, conmutativo y de

adhesión.

De esta forma, Gorrondona (2012, p. 176), se refiere a los caracteres

del contrato de compraventa de la siguiente manera; a) la venta es un

contrato bilateral, debido a que el vendedor y comprador asumen

obligaciones reciprocas. En consecuencia si una de las partes no ejecuta su

obligación la otra, puede reclamar judicialmente.

En el mismo orden de ideas el literal expresa, b) la venta es un contrato

oneroso, basta con decir que si no fuera oneroso, no sería un contrato de

compraventa sino una donación; así mismo, c) la venta es un contrato

consensual, en virtud de que se perfecciona por el solo consentimiento de las

partes, lo que no excluye que la ley, en ciertos caso requiera del

cumplimiento de formalidades, para darle al contrato oponibilidad delante

terceros o a determinada categoría de terceros.

En secuencia, el literal d) la venta puede ser de ejecución instantánea o

de tracto sucesivo; e) la venta es traslativa de la propiedad u otro derecho

vendido, con la advertencia de que si versa sobre la propiedad u otro

derecho real, produce efectos reales, y f) las obligaciones del vendedor y del

comprador son obligaciones principales.

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En concordancia con lo planteado, Calvo (2007, p.878), expone que la

compraventa es un contrato consensual, sinalagmático, oneroso,

conmutativo y principal.

El mismo autor, señala que el contrato de compraventa es consensual,

porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes.

Igualmente es sinalagmático a causa de que surgen de este contrato

obligaciones reciprocas para vendedor y comprador. Es oneroso y

conmutativo porque se presume reciprocidad entre la cosa y el precio,

aunque eventualmente podría pactarse una venta aleatoria. Es principal en

razón de que tiene sustantividad y autonomía propias, no dependiendo de

ningún otro contrato.

Según lo planteado anteriormente puede afirmarse, que el contrato de

compraventa es de carácter nominal, debido a que se encuentra establecido

en el Código Civil Venezolano (1982) y tiene como características

principales, la onerosidad exigible en dinero, bilateralidad en virtud de que

existe obligaciones recíprocas, la consensualidad que se perfecciona con el

consentimiento de ambas partes y que el mismo es de tracto sucesivo por

que se transmite la propiedad.

2.1.1.2. PERFECCIONAMIENTO

En los contratos de compraventa, el perfeccionamiento surge con el

acuerdo de las partes respecto a los elementos esenciales de dicho contrato,

los cuales se refieren al bien y al precio.

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Al respecto, Marín (1998, p.234), establece que el perfeccionamiento de

un derecho o de una acción, y por ende el derecho cedido se tramite al

cesionario, surge desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido

y el precio, aunque no se haya hecho la tradición. Así, el consentimiento no

solo es suficiente para producir el efecto de perfeccionar el contrato, sino el

de trasmitir el dominio sobre el derecho que constituye el objeto del mismo.

Pero es necesario advertir que si bien el contrato es perfecto desde el mismo

momento de la formación del consentimiento.

Igualmente, Moreno (2005, p.12) expresa que el perfeccionamiento del

contrato se lleva a cabo mediante un acuerdo de voluntades, y que la

contratación es indiscutible, y no acarrearía ningún problema cuando las

partes se encuentren presentes en el momento de la oferta y de la

aceptación.

En este sentido, parte de la doctrina niega que el vendedor asuma la

obligación de transferir el objeto con el argumento de que la transferencia

opera solo consensu, de modo que la obligación no llega a nacer, pero el

hecho de que la mayoría de los casos la obligación de transferir nazca y se

cumpla en el mismo momento en que se perfecciona el contrato no implica

que la obligación no haya nacido, además, en los casos de las ventas

llamadas, ventas obligatorias, ésta se perfecciona como contrato antes de

que opere la transferencia, Gorrondona, (2012, p 175).

De lo planteado se puede inferir, que el contrato de compraventa se

perfecciona al momento de que el comprador y el vendedor llegan a un

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acuerdo en cuanto al objeto y el precio, es decir cuando hay manifestación

de voluntad de las partes, siendo dicho consentimiento otorgado de forma

voluntaria y consciente.

2.1.1.3. CONSENTIMIENTO

La palabra consentimiento (del latín consensus), se refiere al acuerdo

de voluntades necesarias para crear obligaciones, es una manifestación de

voluntad deliberada, consciente y libre, que expresa el acuerdo de una

persona respecto de un acto externo ajeno.

Así mismo, Calvo (2002, p. 617) define el consentimiento como la

coincidencia de dos declaraciones de voluntad que precediendo de diversos

sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos

obligatorios una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra a aceptar,

dando lugar a una nueva y única voluntad que es la voluntad contractual. El

consentimiento como acto jurídico que es, o puede estar invadido por vicios.

De esta forma, el mismo autor expresa que el consentimiento es un

elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de ejercicio de

quienes contraten. Pueden celebrar la compraventa todos quienes tengan

capacidad para obligarse salvo las personas que encuadren en las

excepciones establecidas en el Código Civil Venezolano (1982).

Así mismo, se entiende como consentimiento el acuerdo de voluntades

para crear obligaciones, es una manifestación de voluntad deliberada,

consciente y libre, que expresa el acuerdo de una persona con respecto a un

acto externo ajeno.

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Desde otra perspectiva, Moreno (2005, p.8) expone que la calidad en el

diálogo de los contratantes se ve afectada e incluso dificultada de manera

significativa, en cierto modo, por los medios técnicos que se utilicen. Los

vicios del consentimiento, sobre todo el error, se ven caracterizados por

estos nuevos instrumentos de contratación, pudiendo aparecer en distintos

momentos o fases de aquella.

De lo transcrito se desprende, que el consentimiento consiste en la

concordancia de dos o más voluntades (declaradas) de las partes que

celebren el contrato. En otro caso, no hay consenso, hay disenso , por lo que

no llega a formarse el contrato. El consentimiento es la representación de la

voluntad contractual debiendo ser esta voluntad (fruto de voluntades

singulares de cada contratante) consciente y libre. Pero no basta que los

contratantes estén de acuerdo en el negocio concreto, sino que se necesita

que ese consentimiento sea manifiesto, en otras palabras, es imprescindible

que de una forma expresa o tácita, se declare el consentimiento, para que el

contrato quede perfeccionado.

2.1.1.4. OBLIGACIÓN DE DAR

La palabra “dar” deriva del latín “dare” que significa hacer entrega de

una cosa o bien que se debe. De esta manera, dar significa entregar,

trasmitir, transferir una cosa o bien, consistiendo en la prestación, la

conducta, la actividad, el comportamiento debido que consiste en entregar

(dar una cosa). Así pues, el comportamiento de dar o la prestación de dar,

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recae sobre un bien o cosa, es decir, el objeto de la prestación de dar está

constituido por un bien o una cosa, el cual puede ser un bien mueble o

inmueble, Franciskovic (2002, p.18).

En el mismo orden de ideas, dentro de los contratos de compraventa, la

obligación de dar, hace referencia a aquellas que tienen por objeto la

transmisión de la propiedad u otro derecho real.

Al respecto, Baca (1956 p. 18), establece que la obligación de dar es la

que tiene por objeto, la entrega de una cosa mueble o inmueble, con el fin de

constituir sobre ella derechos reales, o de transferir solamente el uso o la

tenencia, o restituirla.

Así mismo la obligación de dar, es la que nace de los títulos traslaticios

de dominio y demás derechos reales, y en el caso de la compraventa,

cuando el vendedor se obliga a dar una cosa al comprador, esto es, a

transferirle el dominio de ella.

De lo planteado puede inferirse, que la obligación de dar se traduce a la

entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa, manifestando

legítimamente el consentimiento.

2.1.2. OPCIÓN DE COMPRA-VENTA COMO VENTA DEFINITIVA

La opción de compraventa puede definirse como un contrato por el cual

una de las partes adquiere sobre la otra el derecho, pero no la obligación, a

comprarle un bien mueble o inmueble a un cierto precio y en un momento

futuro, pagando a cambio una cantidad de dinero liquida y exigible.

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En concordancia con lo anterior, Orsini (1993, p.127) expresa que el

contrato de opción de compraventa es un convenio por el que una parte

concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad

de decidir la celebración o no de un contrato.

Sin embargo, el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación

Civil, mediante sentencia N° 116 del 22 de marzo de 2013, retoma el criterio

establecido en la decisión Nº 116 del 12 de abril de 2005 (caso: Ana Morela

Serrano Iriarte), según el cual el contrato de opción de compra-venta puede

considerarse como una venta pura y simple, siempre y cuando estén

presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (este criterio fue

abandonado en las decisiones Nº 358 del 09 de julio de 2009, Nº 460 del 27

de octubre de 2010 y Nº 198 del 12 de mayo de 2011). En concreto, la Sala

afirmó lo siguiente:

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que

se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los

contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, sino

contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento,

objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09,

caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso

Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco

Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre

el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio

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inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer

que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en

consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los

contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en

dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la

situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se

repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se

encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello

equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el

contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta”.

Se desprende entonces, que actualmente se ha establecido por medio de

la jurisprudencia, la opción de compra-venta como venta definitiva,

retomándose tal criterio que había sido abandonado en el año 2005 según

decisión del Tribunal Supremo de Justicia.

2.1.2.1. PROMESA DE COMPRAR O VENDER

Ossorio (2000, p. 239 y 808) define la promesa de comprar o vender

como aquel por el cual una de las partes o ambas se obligan a concluir en el

futuro, entre ellas mismas o con un tercero, otro contrato, llamado futuro o

definitivo, es decir, que el objeto de la obligación es la celebración del

contrato.
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Igualmente, el mismo autor expone que el compromiso de contraer una

obligación contractual (contrato preliminar o de compraventa), es frecuente

en el contrato de compraventa, tanto si se adquiere por parte del vendedor

como del comprador o de ambos. Puede afectar a otros contratos.

A su vez plantea Ochoa (2009, p 313), que entre los acuerdos de

voluntad que tienen por objetivo y propósito la preparación de un futuro

contrato, tiene particular importancia la opción acerca de cuya naturaleza se

ha discutido mucho, incluso hasta la doctrina patria. Discutiéndose si se trata

de un contrato preliminar, de una condición iuris, de un negocio jurídico

unilateral o si se trata de un doble contrato”

2.1.2.2. OFERTA

El contrato de compraventa inicia como una propuesta (oferta o

policitación) dirigida por un sujeto (proponente, oferente) a otra persona

(destinatario), quien puede o no aceptarla. En muchos contratos la oferta y la

aceptación se realiza en un mismo momento y espacio de tiempo de modo

que las partes no pueden dudar del momento en que se ha formado el

consentimiento, Orsini (1993, p. 115)

En el mismo orden de ideas, Calvo (2007, p.616) expone que la oferta

es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o

tácitamente, la celebración de un contrato.

De esta forma, la oferta se define como una proposición unilateral que

unas de las parte dirige a otra para celebrar con ella un contrato. No es un

acto preparatorio del contrato, sino que es unas de las declaraciones

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contractuales. Así, pues, solo hay oferta cuando el contrato puede quedar

cerrado con la sola aceptación de la otra parte, sin necesidad de una ulterior

declaración del que hizo la oferta antes mencionada, Moreno (2005, p.118).

En este sentido, el Código Civil Venezolano (1892), en su artículo 1137

contempla que “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta

tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”. Igualmente expresa

que la oferta se presume conocida desde el instante que llega a la dirección

del destinatario, a menos que este pruebe haberse hallado, sin su culpa, en

la imposibilidad de conocerla.

De lo planteado es posible evidenciar, el valor vinculatorio de la oferta,

no se plantearía en el caso de que la oferta haya sido hecha expresamente

sin compromiso por parte del oferente, lo que puede ocurrir, o porque

expresamente así lo haya establecido el proponente o porque de las

circunstancias misma se desprenda que la propuesta no es vinculatoria,

como cuando la oferta la hace un intermediario que carece de poder de

disposición sobre el objeto del contrato.

2.1.3. ARRAS COMO CLAUSULA PENAL

Gorrondona (2012, p. 194) expresa que en general arras han sido

utilizadas como un medio de prueba, de pago a cuenta, de cláusula penal, o

en algunos derechos, de separación del contrato; Así pues en Venezuela,

salvo estipulación en contrario lo que se da en arras al tiempo de

celebración del contrato o con anterioridad a este pacto, se considera como

garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

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Así mismo, las arras constituyen tal cantidad de dinero que sin ser la

totalidad del precio que entrega el comprador al vendedor en el momento de

la conclusión del contrato. Dichas arras pueden desempeñar bien una

función confirmatoria (prueba de la conclusión del contrato), bien penal

(sanción por el incumplimiento), bien penitencial (que es la que el Código

reconoce como regla general: constituye el medio de rescisión del contrato,

que podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a

devolverlas duplicadas).

Es por ello que el artículo 1263 del Código Civil de Venezolano (1982)

establece lo siguiente: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras

al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se

considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de

contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el

cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido”.

Por otra parte, Marín (1998, p.142), hace referencia a una especie de

arras que han sido llamadas arras penales, las cuales agregan a la originaria

función típica de las llamadas “arras confirmatorias”, que es la de servir de

señal de haber concluido el contrato bien sea definitivo, bien el preliminar,

como lo señala el artículo 1261 del Código Civil de Venezolana o con

anterioridad a este acto, esto es, a la celebración del contrato definitivo,

como función accesoria, la de servir de forma de regulación convencional de

la responsabilidad civil, al igual que lo hace la cláusula penal.

Ahora bien, a diferencia de lo que ocurre con las arras penitenciales en

el caso de las arras confirmatorias el poder de iniciativa corresponde tan solo

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a la parte que no ha cumplido cabalmente. En caso de incumplimiento del

tradens, el acciipien de las arras tendrá derecho a retenerlas como

indemnización. En caso de incumplimiento del acciipien será el tradens quien

tendrá el derecho a exigir la restitución de las arras dadas por él y a reclamar

además otra cosa de la misma especie, calidad y cantidad que la que había

entregado en arras.

Igualmente, Orsini (1993, p.470), expone que las arras tienen una gran

similitud con la cláusula penal, de la cual se diferencian en no consistir en

una promesa o compromiso de dar o hacer alguna cosa, sino suponer una

dación actual de dinero o de otra cosa fungible. Pero, al igual que ocurre con

la cláusula penal, aquel que entrega las arras como ocurre con la promesa

de pagar la pena en la cláusula penal, las entrega para asegurar el

cumplimiento de una obligación principal; y quien las recibe como quien

acepta la promesa en qué consiste la penal, si no prefiere exigir el

cumplimiento, puede conformarse con las arras recibidas.

En el mismo orden, Moreno (2005, p. 25), expone que las arras,

cualesquiera que ellas sean, tienen en todo caso el carácter de un acto

real, pues suponen una dación actual del dinero o de la otra cosa fungible

que se da en arras, lo cual, así como se distingue claramente las arras

penales de la cláusula penal.

Es por ello que, las arras confirmatorias constituyen un negocio

accesorio, supeditado como tal al negocio que está destinadas a reforzar. El

acuerdo que las partes celebran puede prever, como normalmente ocurre,
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que las arras sean dadas tan solo por unas de las partes, pero nada excluye

que puedan pactarse arras reciprocas.

En este orden de ideas, se puede inferir, que las arras como clausula

penal son una forma de poder regular convencionalmente el monto de los

daños y perjuicios, derivados de la responsabilidad contractual,

constituyendo éstas un contrato real, pues para su perfeccionamiento es

necesaria la entrega del dinero, entrega de una cosa, la promesa de

entregarlo, se confundiría con una cláusula penal.

2.1.3.1. CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÒN

Las obligaciones, cuales quiera que sean su fuente, bien sea de

modalidad simple o de modalidad compleja, produce como todas ellas, un

cierto número de efectos comunes idénticos. Por una parte, el vínculo

obligacional crea a favor del acreedor un derecho a que el deudor ejecute

una determinada prestación, o comportamiento positivo o negativo, el cual

está garantizado y protegido por la ley, contra el deudor para forzarlo al

cumplimiento o ejecución de la obligación, Ochoa (2009, p 117).

De igual forma Ochoa (2009, p 119), expresa que las obligaciones son

contraídas para ser cumplidas, y la prestación sea ejecutada. El

cumplimiento de la obligación tiene por efecto dar satisfacción al acreedor. Al

mismo tiempo, que la obligación sea cumplida, la obligación es extinguida, lo

que implica la liberación del deudor”

Sin embargo, Espinoza (2011, p 126), expone que desde un punto de

vista general, el cumplimiento de una obligación produce la extinción del

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vínculo obligacional, y consecuencialmente, la liberación del sujeto pasivo, en

la obligación propter rem por su especial naturaleza, no siempre se ejecutan

acumulativamente los efectos antes indicados.

Por otra parte, el acreedor tiene el derecho a obtener un cumplimiento

en forma específica, y a obtener el exacto cumplimiento en especie, cuando

el deudor no lo satisface espontáneamente y le constriñe a acudir a los

Tribunales competentes para conseguirlo por una vía forzosa, postula que

con la intervención de los órganos judiciales pueda lograrse en la práctica la

completa satisfacción del acreedor, Orsini (1993, p.385),

Así mismo, la inexactitud puede todavía referirse no solo al momento en

que debió satisfacer el interés del acreedor en la conducta del deudor

“retardo”, sino al contenido del mismo de la satisfacción producida. Desde

este último, la exactitud puede también ser total o parcial y todavía esta

última puede ser cuantitativa o cualitativa. En la medida en que quede

insatisfecho el interés del acreedor en la exacta, puntual y total prestación

prometida por el deudor, el acreedor podrá reclamar el subrogado de esa

satisfacción no producida el llamado idquodinterest: los daños y perjuicios.

De acuerdo a lo que expresa el artículo 1.264 del código Civil de

Venezuela (1982): Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han

sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de

contravención. Aquí se puede observar la advertencia que la ley le confiere a

todo a aquel que incumpla con lo pactado, pues acarreará en responsabilidad

de daños y perjuicios.
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Se desprende entonces, que toda obligación es susceptible de

cumplimiento, trátese de una obligación contractual o de una obligación que

provenga de algunas de las fuentes extra contractuales, hecho ilícito, gestión

de negocio, pago indebido, abuso de derecho enriquecimiento sin causa. El

deudor de una obligación contractual se le exige desarrollar un cumplimiento

en un grado normal de diligencia, se debe tomar en cuenta que en materia de

incumplimiento el deudor responderá cuando la culpa provenga levísima a

diferencia de la obligación contractual que el deudor responde por culpa leve.

2.1.3.2. RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL

La responsabilidad contractual, puede entenderse como la obligación

de reparar un daño proveniente del incumplimiento culposo de una obligación

derivada de un contrato.

De esta forma el Código Civil venezolano (1892), en su artículo 1.133

expresa que las obligaciones contractuales son las prestaciones a las cuales

se obligan las partes cuando celebran un convenio para constituir, reglar,

transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Igualmente, los

artículos 1159 y 1264 ejusdem, exponen que el contrato, creador de

obligaciones, tiene fuerza de ley entre las partes, debiendo el contratante

cumplir exactamente aquello a lo que se ha comprometido. Siendo así, que

las obligaciones contractuales incluyen no sólo las que se desprenden del

propio contrato, sino también las que derivan de la equidad, el uso o la ley.

En este sentido, el incumplimiento de obligaciones contractuales da

lugar a la responsabilidad civil contractual, para lo cual se requiere que haya

 33

un contrato, y a su vez que se haya infringido una obligación contractual y

que la víctima del consecuente daño y el responsable sean partes del

contrato, Mendoza (1999, p. 30).

En concordancia con lo anterior, la responsabilidad contractual trae

consigo la obligación de reparar el daño causado, sin embargo se excluye de

que pueda hablarse de responsabilidad contractual, cuando el contrato no ha

llegado a perfeccionarse por no haberse formado el consentimiento en

sentido escrito o porque le falte al supuesto contrato otro elemento cuya

carencia determine la nulidad, en cuyo caso solo cabría examinar si se dan

los requerimientos necesarios para que la parte cuyo interés en el

perfeccionamiento del contrato ha resultado frustrado pueda ejercer contra

la otra una acción por responsabilidad extracontractual, Mendoza (1999, p.

45).

En el mismo orden ideas, Ezpinoza (2011, p 40) establece, que la

responsabilidad contractual se deriva del incumplimiento de la obligación del

deudor de entregar una prestación determinada en beneficio del acreedor

quien, a su vez, tiene el derecho a ser pagado mediante la ejecución

especifica de lo que se le ha prometido en la convención.

Sin embargo, no podrá hablarse de responsabilidad contractual si la

obligación que se reclame imputa a su demandado no haber cumplido, no

fuera una obligación emergida del contrato. La utilidad del contrato consiste,

en efecto, en crear entre las partes ciertas obligaciones que no existirían si

ellas no la hubieran dispuesto así en ejercicio de su autonomía privada.

 34

Por otra parte, en el supuesto de que las partes se hubieran tomado la

molestia de documentar sus acuerdos por escrito, es necesario rendirse a la

evidencia que el contenido de un contrato sobrepasa en la realidad de

aquello que las partes han incluido de manera explícita en el documento del

caso. En primer lugar, hay que tomar en cuenta las pautas legales sobre

integración e interpretación integradora del contrato, si bien implican una

considerable extensión del dominio de la responsabilidad.

Al respecto Ochoa (2009, p, 80) expone que “la prueba por el acreedor

de la culpa del deudor no es una condición de la responsabilidad contractual.

Desde que el resultado prometido no es alcanzado, el deudor debe ser

condenado a reparar el daño padecido por el acreedor”.

De lo planteado se desprende, que la responsabilidad contractual

establecida a nivel normativo, al indicarse que el contrato es ley entre las

partes, surge por la necesidad de la protección de los intereses de las partes

y que se respeten los acuerdos plasmados en la convención, la cual en el

caso de incumplimiento acarreará una responsabilidad contractual y con ello

la obligación de pagar los daños.

2.1.3.3. CLÀUSULA PENAL

Según Orsini (1993, p.461), expone que desde un cierto punto de vista

la cláusula penal y las arras contenidas en los artículos 1257 al 1263 del

Código Civil Venezolano (1982), se presentan como modalidades de la

regulación convencional de la responsabilidad contractual.

 35

Tal asimilación parece justificarse hasta por la redacción del aparte del

artículo 1276 del Código Civil Venezolano que, luego de validar

expresamente las cláusulas de evaluación anticipada de la indemnización de

los daños causados por un incumplimiento contractual, sucede lo mismo

cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de

cláusula penal o por medio de arras.

Sin embargo, Marín (1998, p. 121), explica que no tardan en mostrarse

dos notas particulares de la cláusula penal que no se dan en las simples

cláusulas agravantes o limitativas de la responsabilidad civil, los siguientes

literales a saber: a) mientras que el artículo 1276 del Código Civil Venezolano

(1982) que se dirige a regular las cláusulas de liquidación anticipada del

daño, se contrae a la obligación de pagar una cantidad determinada, o sea, a

una obligación pecuniaria, el artículo 1257 ejusdem admite que la cláusula

penal puede estipular cualquier clase de obligación.

Es por ello que, el deudor se compromete a dar o a hacer alguna cosa.

b) mientras que el artículo 1276 del Código Civil Venezolano (1982), se

coloca en la perspectiva de un incumplimiento ya consumado y en este

sentido tiene una evidente finalidad indemnizatoria, el artículo 1257 ejusdem

busca prevenir el incumplimiento y tiene una finalidad manifiestamente

conminatoria, para asegurar el cumplimiento de la obligación.

Con todo, la función resarcitoria de la cláusula penal aparece en el

artículo 1258 del Código Civil Venezolano (1982). No debe entenderse esta

función a un simple pacto sobre la carga de la prueba del daño destinada a

 36

favorecer al acreedor, pues si tal fuere el caso se debería admitir al acreedor

la posibilidad de demostrar la existencia de un daño mayor que aquel que le

ha sido compensado con la aplicación de la cláusula y al deudor le cobraría a

su vez demostrar bien la existencia absoluta del daño, bien la del daño

inferior al que resulta de la liquidación según la cláusula que permanece en el

contrato.

En el mismo orden, Moreno (2005, p.54) expone que viene a resultar

concluyente la aclaratoria que hace el aparte del artículo 1276 del Código

Civil Venezolano (1982), si es cierto que el artículo 1.260 ejusdem

equivalente al 1214 de la misma normativa, permite al deudor solicitar la

reducción de la pena cuando esta sea excesiva, pero no le autoriza a solicitar

que ella se adecue a una precisa comprobación de los daños sufridos ni

condiciona la exigibilidad de la pena a la comprobación de daño alguno. La

pena procede con independencia de si ha existido o no daño y de cuál sea la

magnitud de este último.

Ahora bien, lo que sí es indispensable es que exista el incumplimiento

de la obligación garantizada y que este sea imputable al deudor. Estas

consecuencias tornan inexacta la supuesta esencialidad de la función

resarcitoria que resulta de la definición que da el artículo 1258 del Código

Civil Venezolano (1982) de la cláusula penal como compensación de los

daños causados por la inejecución de la obligación principal, puesto que no

se requiere de la real existencia del daño para la procedencia de la

pena.
 37

De lo anteriormente planteado, se desprende la relevancia del daño en

cuanto tal resulta totalmente excluida, parece más lógico admitir que

mediante la posibilidad de estipular cláusulas penales el ordenamiento

jurídico venezolano, ha ofrecido a las partes un medio para predisponer una

sanción del incumplimiento diversa de la normal sanción de la

responsabilidad civil. La validez de las cláusulas penales, cualquiera que sea

la función que ellas absuelvan en el caso específico, tal validez esta, sin

embargo, condicionada a la concurrencia de un presupuesto objetivo; la

existencia y validez de una obligación principal cuyo cumplimiento está

dirigido a asegurar la necesidad de este presupuesto.

2.1.3.4. SENTENCIA GACETA OFICIAL No 40115 CARACAS 21/02/13

De forma clara y sucinta se entra a analizar el contenido de la Gaceta

Oficial 40115 dictada en Caracas el 21 de febrero del presente año 2013

publicada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat, en la cual dictan las normas

por las cuales deberá regirse la Contratación Civil a la hora de celebrar

contratos que tengan por objeto la adquisición de vivienda principal.

Así mismo, el presente Ministerio identificado ut supra actúa conforme a

derecho en cuanto competencia se le atribuye y trata, para dictar la presente

Gaceta Oficial, 40115, con la finalidad de la implantación de políticas que

puedan favorecer todas las modalidades de pago, financiamiento y créditos,

para poder construir, adquirir, mejorar y ampliar la vivienda.

En el mismo orden de ideas, la presente Gaceta Oficial considera que

todas las ofertas referentes a la obtención de viviendas nuevas o no y a la

 38

construcción de la misma, presentan desviaciones que a su juicio

menoscaban los derechos de todos los ciudadanos Venezolanos a tener una

vivienda y hábitat digna.

Por consecuencia, de cláusulas que tilda de absurdas y elevadas,

dándole el nombre de cláusulas abusivas, en virtud de que plantea que es

injusto la inclusión de este tipo de clausula, sin que se tomen en cuenta el

resto de condiciones externa de operaciones de crédito, por ende dichos

actos son contrario a los principios establecidos en la Constitución de la

Nacional (1999).

En los sucesivo, comienza el articulado primero de la Gaceta a

establecer un término donde cada contrato referente a la obtención de una

vivienda o mejora de ella, que sea por medio de cobro o descuentos de

cuota, se establecerá entonces en esta situación la aplicación de cláusulas

penales cuando exista responsabilidad comprobada en el retardo de

protocolización del documento, quitando la responsabilidad de las partes

cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta, dependa de

un tercero.

Así mismo, el artículo 2 reza que en los contratos de opción de compra,

oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de

una vivienda principal, se consideraran cláusulas excesivas o, exorbitantes

aquellas que prevean la retención, perdida o disposición de más del 10% del

monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al

oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior

 39

al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos

casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las

partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de

venta.

De igual forma, el artículo 3 establece que solo cuando exista

responsabilidad de alguna de las partes es que se podrá rescindir del

contrato de manera unilateral, claro está que con las indemnizaciones que

tuvieren que dar lugar. De igual forma, el artículo 4 establece a partir de la

entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el

precio, al ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que

pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o• el desembolso

excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización

del crédito hipotecario sea Imputable a su persona.

En el mismo término, el artículo 5 establece, que todos los oferentes de

Viviendas se abstendrán de colocar estipulación en los contratos de opción

de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la

adquisición de una vivienda principal, o que permitan su terminación, salvo

que haya manifiesto incumplimiento previo de la parte de los

compradores. Y en consecuencia el artículo 6 alude sobre un modelo de

documento a opción de compra al cual deben suscribirse todos los

usuarios, en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat llamado así por

el Ministerio.

Por último, se entiende la problemática habitacional en nuestro país, así

como los desafueros o abusos cometidos por parte de algunos vendedores.

 40

No obstante, cabe destacar que, en materia civil, (siendo una rama del

Derecho Privado), impera la voluntad contractual, la cual a través de esta

Resolución se ve seriamente comprometida.

2.1.4. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA SOBRE LA

PROMESA BILATERAL

Mediante sentencia N° 116 del 22 de marzo de 2013, la Sala de

Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, retoma el criterio
establecido en la decisión Nº 116 del 12 de abril de 2005 (caso:
Ana Morela Serrano Iriarte), según el cual el contrato de opción de
compra-venta puede considerarse como una venta pura y simple,
siempre y cuando estén presentes los elementos de
consentimiento, objeto y precio (este criterio fue abandonado en
las decisiones Nº 358 del 09 de julio de 2009, Nº 460 del 27 de
octubre de 2010 y Nº 198 del 12 de mayo de 2011).

2.1.4.1. SENTENCIA No. 116 DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA DE FECHA 22 DE MARZO DEL 2013

En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra

venta, intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en
lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano Diego Argüello
Lastres, contra la ciudadana María Isabel Gómez del Rio, donde
intervino como tercera adhesiva la empresa Dernier Cosmetics,
C.A, dio lugar al ejercicio del recurso de apelación, el 30 de enero
de 2012, en donde se dictó sentencia declarando sin lugar el
recurso procesal interpuesto por la accionada y con lugar la
demanda, confirmando, aunque con diferentes fundamentos, la
decisión apelada y condenó a la demandada al pago de las costas
procesales.
Así mismo, contra la preindicada sentencia, la demandada
y la tercera adhesiva anunciaron recurso de casación los cuales
fueron admitidos y formalizados.
Sobre el punto por el cual se discute, de si el contrato de
opción de compra-venta puede estimarse una venta, la
 41

jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual,

efectivamente, si están presentes los elementos de
consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera
venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente
N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra
Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez
de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de
opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse
los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un
anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del
saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los
accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la
transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el Juez Superior, contrariamente a
lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo
1.167 del Código Civil (1982), pues en la misma el juzgador señaló
la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un
documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo
incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los
actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica
que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que
es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseñado, fue abandonado en sentencias recientes, en
las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben
considerarse los contratos de opción de compra venta una
verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen
los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en
las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra
Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra
sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco
Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado
sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente
retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía
de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la
venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el
cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando
se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción
de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en
la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se
retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de
opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos
de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato
 42

de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de

compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado
desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la
promesa bilateral de venta como una venta, pues la presente
demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5
de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente.
Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba
vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal
Supremo de Justicia. De esta forma, no podía aplicársele al caso
bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°.
358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699,
C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su
pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido
establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina
vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al
abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009, para este caso
concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la
expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo
estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que
ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia

señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem

negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato

preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo

1.474 del Código Civil (1982) por falta de aplicación, por lo que se declara

procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. Magistrada Ponente:

Yraima Zapata Lara.

3. SISTEMA DE CATEGORÍAS

A continuación se presenta de forma organizada el sistema de

categoría, el cual se construye a partir de la realidad y lo señalado en el

marco teórico, estableciéndose las diferentes definiciones que sustentan la

 43

investigación planteada, tales como la definición nominal que se basa en el

alcance que le da el título, la definición conceptual que atribuye al concepto

que establece la doctrina y en este caso la ley vigente, y la definición

operacional que, es la simple adminiculación de las dos anteriores, es decir,

la definición conceptual como es aplicada al objeto en estudio de la presente

investigación, sobre la jurisprudencia del tribunal supremo de justicia sobre la

promesa bilateral de compraventa.

3.1. DEFINICIÓN NOMINAL

Decisión del Tribunal Supremo de Justicia sobre la Promesa Bilateral de

Compra-Venta.

3.2. DEFINICIÓN CONCEPTUAL

Según Zapata (2013), en una decisión de la Sala de Casación Civil del

Tribunal Supremo de justicia estableció, que se retoma la decisión sobre la

Promesa Bilateral de Compra-Venta, la cual se define como una verdadera

venta siempre y cuando se encontraren presentes los elementos de

consentimiento, precio y objeto.

3.3. DEFINICIÓN OPERACIONAL

La Decisión del Tribunal Supremo de Justicia sobre la Promesa Bilateral

de compra-Venta, busca definir dicha promesa bilateral como como un cierto

e indiscutible contrato de venta, equiparándose a la venta pura y simple,

 44

siempre y cuando entre las partes se origine el consentimiento y estén

presentes los requisitos y elementos del contrato como el objeto y precio.

Cuadro 1
Operacionalización de la categoría
OBJETIVO GENERAL: Analizar desde el punto de vista Jurisprudencial la
decisión del Tribunal Supremo de Justicia sobre la promesa bilateral de
Compra Venta en la Legislación Venezolana.
OBJETIVO UNIDAD DE
CATEGORIA SUBCATEGORIA
ESPECIFICO ANALISIS
-Caracteres del
Analizar el
Contrato
contrato en la
Compra Venta. -Perfeccionamiento
Legislación
-Consentimiento
Venezolana.
-Obligación de dar
Analizar la
Opción de
-Promesa de
Compra Venta Opción de Compra
comprar o
como venta Venta como Venta
vender.
definitiva en la Definitiva.
- Ofertas.
Legislación
Venezolana.
Decisión del - Cumplimiento de
Analizar las
Tribunal la Obligación
Arras como
Supremo de -Responsabilidad
clausula penal Arras como Cláusula
Justicia sobre la Contractual.
en la promesa Penal.
Promesa - Cláusula Penal.
de Venta en la
Bilateral de - Sentencia Gaceta
Legislación
Compra-Venta Oficial 40115
Venezolana.
Caracas 21/02/13
Analizar la
Sentencia del
-Sentencia N° 116
Tribunal
de la Sala de
Supremo de
Promesas Bilaterales Casación Civil del
Justicia sobre
en la Sentencia del Tribunal Supremo
la promesa
Tribunal Supremo de de Justicia de fecha
bilateral de
Justicia. 22 de marzo del
Compra Venta
2013
con la
Legislación
Venezolana
Fuente: Los investigadores (2014)